設(shè)計(jì)管理對(duì)房地產(chǎn)品質(zhì)提升作用淺析

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摘要：文中對(duì)設(shè)計(jì)與品質(zhì)的關(guān)系以及提高房地產(chǎn)設(shè)計(jì)品質(zhì)管理的措施進(jìn)行了詳細(xì)的闡述與分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；品質(zhì)提升；設(shè)計(jì)源頭

1品質(zhì)提升的意義

新地產(chǎn)理論的核心宗旨—房住不炒；終極目標(biāo)—控價(jià)放量。穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期將是長(zhǎng)期政策目標(biāo)，“一城一策”將是長(zhǎng)期政策形態(tài)，配合半計(jì)劃經(jīng)濟(jì)手段“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”，構(gòu)成了基本完整的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新“長(zhǎng)效機(jī)制”。在房地產(chǎn)發(fā)展的大環(huán)境下，“利潤(rùn)型”地產(chǎn)模式基本很難存活，各大地產(chǎn)商紛紛將重心向現(xiàn)金流與均衡型靠攏，尤其對(duì)于招拍掛項(xiàng)目，市場(chǎng)定位、成本投放、利潤(rùn)率近乎透明。誰(shuí)能快速開(kāi)盤(pán)、現(xiàn)金流更早回正，誰(shuí)就能有效控制成本，占有更多的市場(chǎng)，擁有更大的利潤(rùn)空間［1］。但是盲目地追求快速、盲目地控制成本，而無(wú)足夠強(qiáng)大的核心品質(zhì)管理體系及技術(shù)研發(fā)的支持，也帶來(lái)了諸多社會(huì)性問(wèn)題。諸如近年來(lái)，各種地下室樓板坍塌、墻體空鼓開(kāi)裂、房屋滲水、精裝變驚裝、虛假宣傳等各種維權(quán)新聞不絕于耳。在如今這個(gè)網(wǎng)絡(luò)信息高速發(fā)達(dá)的時(shí)代，也是房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)的時(shí)代，品牌影響力、產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品品質(zhì)、售后服務(wù)等四大要素直接影響客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望、產(chǎn)品交付率、市場(chǎng)口碑、品牌價(jià)值，如果沒(méi)有良好四大要素支撐，必將失去政府的支持、民眾的信任，從而導(dǎo)致失去市場(chǎng)［2］。因此，在高速發(fā)展的房地產(chǎn)進(jìn)程中，不能只顧追求速度而忽視了產(chǎn)品品質(zhì)。

2品質(zhì)提升要從設(shè)計(jì)源頭抓起

首先應(yīng)該注重產(chǎn)品管理的標(biāo)準(zhǔn)化體系的建設(shè)，及時(shí)把控時(shí)效，為后期運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化、模塊化生產(chǎn)，降低成本和提高利潤(rùn)率；其次是建立品牌體系（尊居、善居、康居），拉通區(qū)域立面風(fēng)格，樹(shù)立自身的品牌印記。這是房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)［3］。

3目前發(fā)展現(xiàn)狀

在以往的項(xiàng)目建設(shè)中，我們嘗試了Acdeco風(fēng)格、新亞洲風(fēng)格、現(xiàn)代濱海度假風(fēng)、現(xiàn)代都市風(fēng)格、閩南風(fēng)格等等，模糊的產(chǎn)品體系，多樣的建筑風(fēng)格，一味粗獷的依靠高贈(zèng)送來(lái)提高戶(hù)型使用面積，從而提高去庫(kù)存化速度及溢價(jià)空間。通過(guò)后期的改造，帶來(lái)的前期不可預(yù)估的建造成本與時(shí)間成本，后期拆東墻補(bǔ)西墻似的各種成本騰挪、盲目地優(yōu)化帶來(lái)的各種品質(zhì)問(wèn)題。以某項(xiàng)目為例，早期沒(méi)有系統(tǒng)性的成本控制及投放意識(shí)，盲目的成本優(yōu)化，導(dǎo)致后面補(bǔ)丁似的優(yōu)化，降低了客戶(hù)的滿(mǎn)意度，增加了后期整改的工作量（如園林品質(zhì)、施救場(chǎng)地、歸家大堂、地下室門(mén)廳、標(biāo)示系統(tǒng)、地坪等等)。再以我司在廈門(mén)的標(biāo)桿項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目地處濱海西，一線海景，無(wú)論從業(yè)內(nèi)口碑、品牌印記、產(chǎn)品體系、建筑、園林風(fēng)格上，具備了塑造品牌價(jià)值的條件，但是也存在一些設(shè)計(jì)、工程缺陷，影響了客戶(hù)對(duì)于品牌的認(rèn)可。同時(shí)，對(duì)于好的做法沒(méi)有提煉和沉淀，導(dǎo)致后面其他項(xiàng)目依然存在類(lèi)似問(wèn)題。

4品質(zhì)提升改進(jìn)措施

4.1打造標(biāo)桿企業(yè)

區(qū)域內(nèi)各房企注重產(chǎn)品體系建立，打造品牌效應(yīng)。提升品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，并注重社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)。

4.2設(shè)計(jì)源頭管理方案

（1）聚焦產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)80%的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)用＋20%的創(chuàng)新。在標(biāo)準(zhǔn)化中，固化定型樓棟，實(shí)現(xiàn)“四位一體”的產(chǎn)品品牌標(biāo)準(zhǔn)化體系，即品牌標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、成本標(biāo)準(zhǔn)、施工標(biāo)準(zhǔn)，為快速開(kāi)盤(pán)夯實(shí)基礎(chǔ)。在標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，關(guān)注行業(yè)動(dòng)態(tài)，積極創(chuàng)新，提升產(chǎn)品力，保障標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品更新迭代，確保產(chǎn)品保持在行業(yè)領(lǐng)先水平。（2）對(duì)于拿地意向較高的項(xiàng)目設(shè)計(jì)，應(yīng)在立項(xiàng)階段早準(zhǔn)備，為快速開(kāi)盤(pán)奠定基礎(chǔ)，也只有設(shè)計(jì)先行，才能為工程施工留出充足的時(shí)間。（3）成本如何合理利用：嚴(yán)控?zé)o效成本的投入，如單車(chē)指標(biāo)，地庫(kù)開(kāi)挖，含鋼量、支護(hù)形式、樁基形式、圖紙質(zhì)量、變更率，將固定的目標(biāo)成本投放到合理的地方。（4）施工界面要清晰，專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，避免存在圖紙漏項(xiàng)導(dǎo)致招標(biāo)漏項(xiàng)，到了快交付時(shí)，發(fā)現(xiàn)無(wú)人做時(shí)為趕工，匆匆忙忙隨便拉個(gè)施工單位補(bǔ)位，導(dǎo)致施工質(zhì)量存在問(wèn)題。（5）品質(zhì)管理：組建品質(zhì)小組，制定巡檢標(biāo)準(zhǔn)及清單，同時(shí)整合設(shè)計(jì)及第三方評(píng)估等供應(yīng)鏈管理體系。引入第三方，加強(qiáng)巡檢，形成月度巡檢及重要階段巡檢制度。缺陷項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)駐場(chǎng)幫扶，加強(qiáng)日常管控，品質(zhì)宣貫，提升項(xiàng)目管理人員專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。（6）設(shè)計(jì)輸出管理：①總結(jié)過(guò)往項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，學(xué)習(xí)標(biāo)桿地產(chǎn)好的做法，制定歸家動(dòng)線設(shè)計(jì)指引導(dǎo)則（重點(diǎn)聚焦在園林、主入口、入戶(hù)大堂、架空層及消防施救場(chǎng)地等客戶(hù)敏感點(diǎn)）。②針對(duì)過(guò)往設(shè)計(jì)缺陷、錯(cuò)漏碰缺、施工現(xiàn)場(chǎng)的界面劃分及施工問(wèn)題，匯編施工圖審查要點(diǎn)。③針對(duì)過(guò)往車(chē)位交付存在較大的客訴，組織工程、營(yíng)銷(xiāo)、客服多線研究探討，編制地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及審圖要點(diǎn)、工程編制施工管控辦法、營(yíng)銷(xiāo)編制車(chē)位銷(xiāo)售口徑的管理辦法，最終形成《車(chē)位銷(xiāo)售附圖及管控要點(diǎn)》。（7）設(shè)計(jì)品質(zhì)工作鋪排：在有限的人員編制下，由分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭、部門(mén)負(fù)責(zé)人組織建立品質(zhì)小組，形成方案評(píng)審小組、精細(xì)化審圖小組、展示區(qū)品質(zhì)小組、專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)評(píng)審小組、施工過(guò)程品質(zhì)巡檢小組。

5結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)步。影響一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)的因素是多方面的，設(shè)計(jì)管理貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期策劃，設(shè)計(jì)階段和施工階段全過(guò)程管理，都對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)起到關(guān)鍵作用，應(yīng)予以重視［4］。

參考文獻(xiàn)

［1］蔣立山，王少哲.淺析提高房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)的幾點(diǎn)思考［J］.重慶師范大學(xué)，2010（13）：156-158.

［2］劉娜，李寧，王艷斌，等.淺談房地產(chǎn)建筑的品質(zhì)［J］.科技致富向?qū)В?012（23）：456-458.

［3］劉清潔，楊彩文，羅慧斌，等.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展措施研究［J］.生產(chǎn)力研究，2012（30）：156-157.

［4］劉羽琦，馬麗麗，孫光明，等.房地產(chǎn)建筑對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用［J］.廣西師范大學(xué)，2012（38）：489-490.

作者:黃志強(qiáng) 單位:保利海西實(shí)業(yè)有限公司