物業(yè)工程管理數(shù)字化研究

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摘要：加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)工程管理數(shù)字化是推進(jìn)基于信息化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要舉措之一。物業(yè)工程管理數(shù)字化將補(bǔ)足社區(qū)管理的短板，物業(yè)服務(wù)將改變傳統(tǒng)服務(wù)路線，采取多樣化、多層次、線上線下融合服務(wù)發(fā)展趨勢，對(duì)業(yè)主提出的可行性的生活需求盡可能做到全面、周到的服務(wù)。因此，應(yīng)大力推進(jìn)社區(qū)物聯(lián)網(wǎng)建設(shè)，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行數(shù)字化、智能化改造。本文根據(jù)物業(yè)管理現(xiàn)狀，結(jié)合某項(xiàng)目運(yùn)營階段的物業(yè)工程管理，對(duì)該項(xiàng)目物業(yè)數(shù)字化實(shí)施進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：物業(yè)；物聯(lián)網(wǎng)；管理；數(shù)字化；智能化

物業(yè)管理對(duì)于促進(jìn)城市發(fā)展，為城市居民提供舒適的居住環(huán)境發(fā)揮了重要作用。但目前我國物業(yè)管理還存在重管理、輕服務(wù)的經(jīng)營理念，一些物業(yè)管理為了實(shí)現(xiàn)盈虧平衡采取降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的方式，造成業(yè)主與物業(yè)針鋒相對(duì)，拒交物業(yè)費(fèi)，最終物業(yè)虧損離場；區(qū)內(nèi)衛(wèi)生差、設(shè)備維護(hù)效率低及安全無管狀態(tài)下的社區(qū)環(huán)境降低了業(yè)主居住及辦公等生活品質(zhì)。因此，傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)依靠為業(yè)主提供的保修、保潔、保安、保綠的“四?！狈?wù)經(jīng)營模式已經(jīng)越來越難以為繼，為了提升業(yè)主滿足感的同時(shí)，幫助企業(yè)降本提效，為業(yè)主提供更個(gè)性化、更安全的服務(wù)，物業(yè)管理必須轉(zhuǎn)型。近期國家了“十四五規(guī)劃及2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要”（以下簡稱《規(guī)劃》），其中“物業(yè)”關(guān)鍵詞出現(xiàn)了7次，“社區(qū)”關(guān)鍵詞出現(xiàn)了36次。物業(yè)行業(yè)將在滿足人民日益增長的美好生活需求的這一根本目標(biāo)下，迎來波瀾壯闊的新時(shí)代。數(shù)字化、信息化、技術(shù)化及智能化是未來物業(yè)管理的新型服務(wù)模式，物業(yè)行業(yè)也開始借助人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用成為各個(gè)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型大框架的重要內(nèi)容之一。

1物業(yè)工程管理現(xiàn)狀

物業(yè)為服務(wù)型范疇，傳統(tǒng)物業(yè)管理是以人力作為提供服務(wù)的基礎(chǔ)，對(duì)人力高度依賴。從成本構(gòu)成來看，據(jù)《2018中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究分析報(bào)告》顯示，人員費(fèi)用一直以來都占據(jù)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營成本的較大比例，為經(jīng)營成本均值的55.84%。隨著物業(yè)企業(yè)發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)張，人力成本也隨之不斷上漲。物業(yè)企業(yè)發(fā)展過程中，主要面臨的核心業(yè)務(wù)就是社區(qū)運(yùn)營，而物業(yè)工程管理需要解決降低物業(yè)成本的核心問題，在提高服務(wù)水平的同時(shí)，可實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排、減少運(yùn)維人員。同時(shí)，傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式側(cè)重于解決已發(fā)生的問題，而很難對(duì)問題進(jìn)行預(yù)警，且通過人工進(jìn)行，效率并不高。在物業(yè)工程管理中，大多數(shù)物業(yè)首先存在人員、運(yùn)行設(shè)備、環(huán)境等方面的管理問題；其次為保修維護(hù)、資產(chǎn)管理、任務(wù)單等方面的流程問題；以及日常運(yùn)維、設(shè)備故障檢查、故障跟蹤處理及巡視巡檢等方面的維護(hù)問題。此外，還包括設(shè)備控制、最佳啟/?？刂?、邏輯功能等內(nèi)容的控制問題(如圖1)。 物業(yè)工程管理主要涉及的對(duì)象是人、事、物三個(gè)方面，如何管理好這三個(gè)對(duì)象成為當(dāng)前的首要任務(wù)。隨著建筑行業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理必須借助于現(xiàn)代化信息管理手段來提升日益復(fù)雜化、專業(yè)化、規(guī)范化以及向智能化方向更新所帶來的管理落后、跟不上節(jié)奏的問題。通過系統(tǒng)的、統(tǒng)一的、體系的管理方式促進(jìn)物業(yè)管理走向現(xiàn)代化和規(guī)范化發(fā)展。

2物業(yè)工程管理數(shù)字化應(yīng)用趨勢

2.1整體管理物聯(lián)化

對(duì)于物業(yè)行業(yè)來說，數(shù)字經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，也對(duì)行業(yè)提出了更高的要求。以數(shù)字化轉(zhuǎn)型整體驅(qū)動(dòng)生產(chǎn)方式、生活方式和治理方式的變革，成為未來各行各業(yè)發(fā)展的共識(shí)。隨著物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷成熟，使物業(yè)公司開始了以智慧社區(qū)建設(shè)為核心進(jìn)行服務(wù)升級(jí)，給予物業(yè)管理更多的科技含量，基于物聯(lián)網(wǎng)的智慧運(yùn)維已是大勢所趨?；ヂ?lián)網(wǎng)概念是物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，其是利用信息傳感設(shè)備，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)而形成的巨大網(wǎng)絡(luò)，物業(yè)管理、安防、通信等體系可通過物聯(lián)網(wǎng)、傳感網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)將其集成在一起，為小區(qū)住戶提供一個(gè)安全、舒適、便利的現(xiàn)代生活環(huán)境。在物業(yè)工程管理中，將充分結(jié)合移動(dòng)互聯(lián)技術(shù)與物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，建設(shè)以物業(yè)綜合運(yùn)維管理為核心的系統(tǒng)建設(shè)體系，以此打通物業(yè)運(yùn)維過程中涉及的物業(yè)管理、樓控系統(tǒng)等諸多業(yè)務(wù)領(lǐng)域。物業(yè)工程管理物聯(lián)化促進(jìn)了物業(yè)管理自身項(xiàng)目的品質(zhì)、運(yùn)維及效益，使物業(yè)服務(wù)品質(zhì)得到大幅提升，并在內(nèi)部管理上促進(jìn)了人員工作效率的提升，達(dá)到業(yè)主滿意度指標(biāo)，為現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)減員增效、管理提升、管理規(guī)模容量提升提供了有效保障，值得推廣（如表1）。

2.2設(shè)施設(shè)備管理數(shù)字化

現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)應(yīng)深諳科技的力量，大力推動(dòng)服務(wù)數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智慧化轉(zhuǎn)型，通過科技賦能優(yōu)化運(yùn)營管理效率，持續(xù)加大科技投入，通過使用線上工單、遠(yuǎn)程設(shè)施管理、云停車管理、人臉識(shí)別系統(tǒng)、AI實(shí)時(shí)安防等多種智能社區(qū)技術(shù)，升級(jí)客戶服務(wù)體驗(yàn)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量，更好地滿足客戶多樣化、便利性、及時(shí)性、舒適性的需求。基于物聯(lián)網(wǎng)的物業(yè)工程管理可對(duì)設(shè)施設(shè)備賦予唯一識(shí)別碼，運(yùn)用傳感器、全球定位、射頻識(shí)別、紅外感應(yīng)等裝置與技術(shù)，全面感知、識(shí)別和記錄水、電、氣、熱、安防、消防、電梯、水泵、照明、管線、變壓器等設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行數(shù)據(jù)。同時(shí)，運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等先進(jìn)技術(shù)，實(shí)時(shí)記錄物業(yè)服務(wù)動(dòng)態(tài)信息。對(duì)物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)資料和檔案進(jìn)行全面數(shù)字化。通過大數(shù)據(jù)智能分析可對(duì)安全隱患進(jìn)行有效防范及化解，將報(bào)警閾值設(shè)置于消防、燃?xì)狻⒆儔浩?、電梯、水泵、窨井蓋等設(shè)施設(shè)備上，可進(jìn)行情況動(dòng)態(tài)監(jiān)測及預(yù)警，對(duì)安全隱患進(jìn)行有效識(shí)別。同時(shí)，可有效控制節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電效果，對(duì)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行高峰期和低谷期情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測分析，并合理制定設(shè)備運(yùn)行時(shí)間表，以降低水、電等能源成本。同時(shí)，基于物聯(lián)網(wǎng)的物業(yè)工程管理實(shí)現(xiàn)了車輛管理智能化，通過智能樓宇、智能家居、路網(wǎng)監(jiān)控等技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)了對(duì)社區(qū)的管理，大數(shù)據(jù)能夠幫助物業(yè)公司提前預(yù)測住戶可能遇到的問題，根據(jù)居民需要，為兒童、獨(dú)居老人等特殊人群提供必要幫助，從而規(guī)避、解決，以達(dá)到居住社區(qū)安全管理智能化的目的。

3物業(yè)工程管理物聯(lián)化的實(shí)施

3.1項(xiàng)目概況

該項(xiàng)目位于某地臨港核心地段，共計(jì)34棟建筑，為28萬m2體量的城市綜合體，主要業(yè)態(tài)包括辦公、酒店、商業(yè)、住宅、會(huì)展、文化展示等，可滿足高品質(zhì)商務(wù)辦公、文化生活、展覽展示、居住與休閑的復(fù)合功能需求。該項(xiàng)目中有33棟為地下1層、地上5層建筑；1棟為地下2層、地上15層建筑，整個(gè)能源中心約3000余m2，地庫面積約10萬m2。因項(xiàng)目體量大，為了保證項(xiàng)目整體運(yùn)營階段的物業(yè)管理全面性，滿足業(yè)主的服務(wù)需求，提高項(xiàng)目的運(yùn)行效率，通過采取現(xiàn)代化、智能化的物業(yè)工程管理手段，實(shí)施物聯(lián)網(wǎng)與智慧社區(qū)相結(jié)合的方式，在提升業(yè)主滿足感的同時(shí)，幫助企業(yè)降本提效。

3.2物聯(lián)化系統(tǒng)架構(gòu)

傳統(tǒng)物業(yè)運(yùn)維管理對(duì)設(shè)備維護(hù)運(yùn)行主要存在單獨(dú)安裝系統(tǒng)、承包商不同、合同不同、計(jì)劃不同、技術(shù)人員不同等問題。為了解決這些分散的運(yùn)維模式，本項(xiàng)目實(shí)行新型的基于物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的綜合運(yùn)維體系，通過集成網(wǎng)絡(luò)使各設(shè)備相互操作、布局、智能化分布及網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)統(tǒng)一化?；谖锫?lián)網(wǎng)的系統(tǒng)架構(gòu)包括分析層、應(yīng)用層、接入層、設(shè)施層等，其中，應(yīng)用層各子集包括智能化巡檢管理系統(tǒng)、智能化服務(wù)平臺(tái)、智能化人員管理系統(tǒng)、智能化資產(chǎn)管理系統(tǒng)等。

3.3數(shù)字化構(gòu)建要點(diǎn)

3.3.1智能化安全管理系統(tǒng)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)了智能安防系統(tǒng)建設(shè)，運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)可使技防代替人防，使項(xiàng)目區(qū)域安防建立得更加完善。安全管理系統(tǒng)包括設(shè)施設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)、巡檢子系統(tǒng)。本項(xiàng)目通過集成建筑的弱電子系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)視與管理的集中化，并遠(yuǎn)程控制重點(diǎn)設(shè)備，以所設(shè)定的時(shí)間為依據(jù)，達(dá)到自動(dòng)轉(zhuǎn)換參數(shù)的目的。當(dāng)發(fā)生設(shè)備故障時(shí)，可在三維場景中自動(dòng)高亮顯示故障設(shè)備，然后由管理員在APP端接收的推送故障信息對(duì)設(shè)備問題進(jìn)行有效處理，從而降低故障損失。其次，通過數(shù)字化管理實(shí)現(xiàn)了本項(xiàng)目各區(qū)域自動(dòng)巡檢功能，巡檢系統(tǒng)有自動(dòng)巡檢與人工巡檢兩種模式可供選擇，并支持離線巡檢，當(dāng)完成巡檢行為后，可實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)巡檢情況。此外，本項(xiàng)目結(jié)合智能社區(qū)，采取智能化、信息化集結(jié)監(jiān)測區(qū)域動(dòng)態(tài)，對(duì)住宅、商業(yè)、辦公等定點(diǎn)設(shè)放滅火器材并準(zhǔn)確錄入平臺(tái)，一旦發(fā)生火災(zāi)，可準(zhǔn)確定位尋找滅火器材，并通過一鍵警報(bào)自動(dòng)觸發(fā)危險(xiǎn)鳴笛，并直接接入安保室提醒安保人員及消防部門。

3.3.2智能化機(jī)值系統(tǒng)本項(xiàng)目結(jié)合自身發(fā)展，因地制宜，借助物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)打造個(gè)性化的智慧物業(yè)，采用智能化機(jī)值系統(tǒng)代替了部分人值。為了使人員通行更加安全與快捷，采用智能化出入口設(shè)施設(shè)備，保障人員進(jìn)出順暢。傳統(tǒng)出入口管理采用人工操作通行、放行，且車輛停車也須人工操作管理，采用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)可實(shí)現(xiàn)無人值守，繳費(fèi)、支付可自主掃碼，智能化操作不僅提高了車輛通行效率，而且有效降低了人員運(yùn)營成本。同時(shí)，車位實(shí)行資源統(tǒng)籌，通過智能化管理使車位使用效率得到提升。在推廣現(xiàn)代綠色節(jié)能方面也發(fā)揮了作用，完善的新能源車輛充電設(shè)施使綠色出行更加方便，并可對(duì)車輛和道閘、充電樁等相關(guān)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，使車輛行駛與停放得到安全保障。

3.3.3智能化維保系統(tǒng)（1）物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)下的設(shè)備維護(hù)可通過智能巡檢的一站式報(bào)警平臺(tái)，對(duì)設(shè)備工況進(jìn)行實(shí)時(shí)查看，并設(shè)計(jì)AI語音播報(bào)，在一個(gè)界面中可看到整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域的所有報(bào)警點(diǎn)，還能通過平臺(tái)對(duì)報(bào)警點(diǎn)指令。通過維保子系統(tǒng)清晰可見維保計(jì)劃，計(jì)劃調(diào)整可隨時(shí)進(jìn)行，實(shí)時(shí)掌控維保完成情況；并可隨時(shí)對(duì)工單進(jìn)度、工單狀態(tài)實(shí)施顯示及查看。在維保過程中，如有問題發(fā)生，可通過平臺(tái)層及時(shí)上報(bào)給管理人員；在人員管理上，采用二維碼、NFC掃描，對(duì)員工到場的真實(shí)性進(jìn)行確認(rèn)。（2）報(bào)修子系統(tǒng)的設(shè)置主要是為業(yè)主提供便利，當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障需要報(bào)修時(shí)，業(yè)主可通過設(shè)備上的二維碼實(shí)時(shí)了解設(shè)備情況及報(bào)修，無需電話操作。物業(yè)內(nèi)部實(shí)行派單及搶單機(jī)制，與績效掛鉤。通過智能報(bào)修可提高員工的積極性及工單響應(yīng)速度，系統(tǒng)平臺(tái)實(shí)施顯示工單狀態(tài)，業(yè)主可通過二維碼掃描查看工單進(jìn)度。同時(shí)，系統(tǒng)可對(duì)超時(shí)工單進(jìn)行提醒并采用指派功能，及時(shí)處理報(bào)修工單。該系統(tǒng)還可開啟評(píng)價(jià)服務(wù)機(jī)制，通過系統(tǒng)評(píng)價(jià)功能對(duì)員工服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，以此提高整個(gè)物業(yè)管理效率。

4結(jié)語

綜上所述，科技賦予新時(shí)代物業(yè)以新的管理模式，物業(yè)工程管理從傳統(tǒng)管理模式逐步轉(zhuǎn)變，數(shù)字化新型管理服務(wù)模式提高了物業(yè)管理的效率，實(shí)現(xiàn)了多樣化的管理需求及管理目標(biāo)。隨著物聯(lián)化進(jìn)程的推進(jìn)，物業(yè)智能化程度不斷深入，服務(wù)途徑得到不斷拓展，通過智能化的技術(shù)，可以實(shí)現(xiàn)服務(wù)整體的智能化，在提升業(yè)主滿足感的同時(shí)，幫助企業(yè)降本提效，從而促進(jìn)了物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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作者：康志強(qiáng) 單位：上海城開商用物業(yè)發(fā)展有限公司