稅收政策對房地產影響微觀經濟學探析

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摘要：稅收政策與房地產市場的健康發(fā)展密切相關，本文從稅收政策的微觀經濟學出發(fā)，首先闡述我國房地產現行稅收機制，然后分析稅收政策對房地產價格、供需關系、國民經濟的影響，最后提出了一些對現行稅收政策合理化的建議。

關鍵詞：稅收政策；房地產；影響；經濟學

1.我國房地產現行稅收機制

當前我國房地產稅收機制分為三個環(huán)節(jié)：房地產的取得、保有和流轉。對于取得環(huán)節(jié)的稅收為：固定資產投資方向調節(jié)稅和耕地占用稅；對于保有環(huán)節(jié)的稅收為：房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房地產稅；對于流轉環(huán)節(jié)的稅收為：土地增值稅、契稅、個人所得稅、印花稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、房產稅和城市房地產稅、城市維護建設稅等。

2.我國房地產行業(yè)稅收政策對房地產市場的影響分析

2.1稅收政策對房地產價格的影響分析

2.1.1相關理論和假設。當其他條件不變時，政府對供應商的征稅將使得供給曲線向上移動，均衡點向上移動，均衡價格會上升，使得原來的均衡價格成為兩者之間稅收分配的分界點；同理，政府向需求方征稅也會產生同樣的效果，需求曲線將向下移動，從而使得均衡點向下移動。由此可見，稅收由需求方和供給方一起承擔，稅負更多的落在缺乏彈性的一方上。2.1.2向供給方征稅對房地產市場的影響分析。以向供給方征收房產稅為例，房產稅的實質是提高投機者的持有成本，這在一定程度上可以減少個人擁有住房的數量，可以有效降低房屋空置率、增加二手房的供應量，在一定程度上緩解房屋供給短缺等問題，供應量增加，在一定程度上實現了去庫存的效果，當其他條件不變時，市場的供給量增加，會使得均衡價格下降，從而對房價的下跌產生一定的影響。2.1.3向需求方征稅對房地產市場的影響分析。當政府對需求方征稅時，會增加需求方的成本，當其他條件不變時，消費者的需求量會減少，需求曲線將向左下方移動，最終均衡價格會低于原來的均衡價格［3］。對于房地產需求者來說，稅收調控主要是對房地產保有環(huán)節(jié)征稅，在此階段發(fā)生轉嫁是比較困難的。

2.2稅收政策對房地產供需關系的影響分析

在保有環(huán)節(jié)征稅增加了持有者的成本，降低了囤積房地產的預期收益，從而迫使開發(fā)商和投機者加速出售他們的房產，增加市場供給，他們?yōu)楸３掷娌蛔?，從而提高價格，需求方在衡量利害后，有些人會減緩購買計劃的實施，這最終使得市場的需求減少。一段時間后，因為房地產企業(yè)和投機者的收入下降，為了盡快回籠資金，他們將稍微降低價格，從而激發(fā)消費者購房的欲望。相反，假設政府降低稅收，開發(fā)商將會擁有更多的利潤空間，將會讓利一部分給需求者，市場將變得更火爆。

2.3稅收政策對經濟的影響分析

房地產稅收政策可以提高國家的財政收入和經濟效益，從而促進了國家的繁榮發(fā)展，提升人們的幸福度和滿足感，同時也帶動了相關產業(yè)的發(fā)展，實現了可持續(xù)發(fā)展。房地產稅收政策在一定程度上可以緩解房價上漲所造成的貧富差距的現象，對于富人，房地產稅收政策會導致他們因為手中房產的積壓而交許多的稅，從而增加了富人的經濟支出；對于低收入人群，國家會實施各種優(yōu)惠政策，降低低收入人群的經濟負擔，因此，稅收政策在一定程度上緩解貧富差距，促進房地產市場的健康發(fā)展。

3.對現行稅收政策的合理化建議

3.1建立多種政策協(xié)調配合機制

為了使房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，我們需要利用資金、財務、人口和土地等政策來全面規(guī)范房地產市場。在資金財財務政策方面，通過調整不同地區(qū)的利率和稅費，差異化限購、限貸政策；在人口和土地政策方面，建設用地的分配應以人口流向為基礎。

3.2構建合理的評估體系和發(fā)展機制

要使得房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，這要建立在構建合理的評估體系的基礎上，建立一個運行良好的評估體系，有利于確定稅基，促進稅收的公正性。同時，在當前的大經濟形勢下，我們需要構建出與當下經濟形勢相匹配的合理的發(fā)展機制，政府應綜合利用各種方法構建出合理的發(fā)展機制來抑制房地產泡沫的形成，為房地產市場與國民經濟的平穩(wěn)健康、協(xié)調發(fā)展奠定堅實的制度基礎。

3.3充分考慮地區(qū)差異化

目前，中國房地產市場因地區(qū)發(fā)展水平不一而存在差異。房地產市場在人才配比、醫(yī)療、交通、教育等公共配套方面地區(qū)之前的差異較為明顯，其中，在一線城市，高水平高技術人才很多，數不勝數，醫(yī)療、交通、教育等公共配套也很成熟完善；但是在三四線城市，高水平高技術的人才相對較少，醫(yī)療、交通、教育等公共配套相對也沒有那么成熟。對此，雖然有相應的調控政策，但因為沒有充分考慮發(fā)展中的差異從而無法達到預期的效果，因此，在今后的工作中，應充分考慮地區(qū)之間的差異，從根本上保證房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展。

4.結語

稅收政策實施的目的，是利用稅收來調節(jié)市場供求關系的合理性，打擊“投機者”和暴利獲得方，通過一些合理的建議來更好的完善現行的房地產政策稅收體制，以達到更好的促進市場平衡的效果。

參考文獻

[1]楊振芳.淺析我國房地產稅收體系對房價的影響［J］.財政監(jiān)督，2014.

[2]吳易鳳.西方經濟學［M］.高等教育出版社，2012.

[3]楊萌萌.現行房地產稅收政策對房價調控效應的實證分析—以江蘇省為例［J］.南京航空航天大學碩士學位論文，2015.

作者:楊雪蓮 單位:西華大學土木建筑與環(huán)境學院