物業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀與對策分析

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摘要：物業(yè)管理是20世紀80年代從香港、臺灣引入內(nèi)地，并伴隨著改革開放并時并進誕生、發(fā)展，是市場經(jīng)濟的新興產(chǎn)物。在物業(yè)管理活動中，保障服務區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人及使用人的生命財產(chǎn)安全是其主要目的和終極指標，而消防安全管理是物業(yè)管理最重要環(huán)節(jié)。其表現(xiàn)形式就是：通過有效的事前干預，預防火災的發(fā)生；積極的事中控制，最大限度地減少火災事故的發(fā)生，解決因火災發(fā)生而給人員和財產(chǎn)造成的事故災難，為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人提供安全舒適工作、生活生存環(huán)境?？梢哉f物業(yè)消防安全管理為維護社會和諧穩(wěn)定、提高人民生活的幸福指數(shù)起到不可或缺的作用。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；消防安全管理；現(xiàn)狀；應對策略

—、當前物業(yè)消防安全管理的現(xiàn)狀

由于物業(yè)管理服務進入人民的日常生活，至今也就三十余年的發(fā)展歷程，總體上我國的物業(yè)管理水平還不高，在消防安全管理方面的經(jīng)驗還不豐富，體系也不夠完善，需要解決的問題很多。

（一）現(xiàn)行的很多老舊建筑建成于國家建筑工程建設技術(shù)標準實施之前，防火設計并未達到現(xiàn)行法律法規(guī)制定的要求，特別是在建筑材料使用、間距設置、消防車通道、防排煙設計等方面便落下先天不足。加之二次裝修過程中再出現(xiàn)使用防火等級不足的建筑材料，甚至改變房屋設計用途，隨意超設計負荷的增設用電設備，特別是部分老舊市場、辦公樓后期大量增設空調(diào)等大功率電器，又未對其負荷進行必要的檢測和計算，給消防安全管理留下了隱患。

（二）消防安全管理所需經(jīng)費無出處，由于維修基金的實施和管理在近一、二十年才得到真正落實和加強，過去有些開發(fā)商提供的物業(yè)管理維修資金沒有法定主管部門監(jiān)督提留，致使其費用只能全部由業(yè)主和使用人來承擔，這樣就勢必會出現(xiàn)業(yè)主和使用人不愿意買單情形發(fā)生；維修資金不落實，消防設施設備就得不到有效維護保養(yǎng)，必須增設的消防設施也就無法購置。

（三）消防安全管理的職業(yè)化隊伍未真正形成，物業(yè)管理由于起步較晚，行業(yè)自律并未真正形成，行業(yè)之間不正當競爭頻繁。目前物業(yè)管理行業(yè)中具有消防安全管理專業(yè)知識的技術(shù)型人才屈指可數(shù)，面對當今大型建筑中出現(xiàn)的現(xiàn)代化程度很高的消防設施，物業(yè)管理人員往往心有余而力不足。由于物業(yè)管理者自身能力水平不足，未能妥善處理經(jīng)營管理和消防安全的關(guān)系；特別是為了不得罪產(chǎn)權(quán)人，對其應當進行的必要消防硬件方面的整改完善不能大膽要求和督促，自身又鑒于專業(yè)能力問題，無法建立起與所管業(yè)態(tài)相應的消防安全制度體系，或者說雖然有相關(guān)的制度體系，但其實用性、可行性、可操作性較差。

（四）消防安全管理主體責任不明，由于目前城市建筑的開發(fā)商在設計、裝（維）修階段基本沒讓物業(yè)企業(yè)介入，形成建、管脫節(jié)，造成該產(chǎn)權(quán)在物業(yè)使用過程中才發(fā)現(xiàn)個別消防設施功能不完善、管理不便利、操作不實用等問題，留下先天不足。當前，很多城市都還存在著同一建筑多種業(yè)態(tài)和多個產(chǎn)權(quán)單位因各種原因，不是或不愿共同聘請同一家物業(yè)企業(yè)現(xiàn)象；這些必然造成物業(yè)與物業(yè)、物業(yè)與業(yè)主矛盾眾多。由于物業(yè)消防安全管理涉及許多行業(yè)，而物業(yè)企業(yè)與區(qū)域內(nèi)業(yè)主或物業(yè)使用人又常常因應當履行的工作范圍和職責界定不明，致使消防安全管理中產(chǎn)生大量矛盾糾紛無法得到根本性解決。

二、改變現(xiàn)有物業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀的重要性

隨著國家城市化進程的進一步加快，現(xiàn)代建筑越建越大、越建越高，大型商業(yè)樓宇和高層住宅區(qū)如雨后春筍，而前文提到的消防主體責任不明晰；專業(yè)化管理隊伍不滿足；資金投入不保障這些問題不能得到有效解決，消防安全就存在隱患。對于那些人員密集場所、超高層建筑，消防安全事故不發(fā)生則已，一旦發(fā)生火災后果就不堪設想，所造成的損失就可能是災難性的。因此，通過強化建設設計規(guī)范，落實消防安全主體責任的，加強消防安全專業(yè)管理團隊建設，改變物業(yè)消防管理現(xiàn)狀已經(jīng)刻不容緩。

三、改變現(xiàn)有物業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀應對策略

物業(yè)服務領(lǐng)域是一個前景廣闊的新興產(chǎn)業(yè)，它必將隨著國民經(jīng)濟的高速發(fā)展和人民生活質(zhì)量的進一步提高，而越來越受到人民的關(guān)注和重視。其中消防安全占有重要的地位和作用，應該說無消防不物業(yè)，因此，做好消防安全管理工作更成了物業(yè)管理活動中的一項長期而艱巨的基礎性工作任務。

（一）明確物業(yè)管理人員消防安全責任制物業(yè)企業(yè)應根據(jù)國家的《消防法》《消防監(jiān)督檢查規(guī)定》等相關(guān)法律法規(guī)要求，建立健全企業(yè)消防安全責任制，真正落實由單位主要負責人任消防安全第一責任人，管生產(chǎn)必須管安全，層層簽訂消防安全責任書，建立完善消防安全火災隱患防控治理制度。并結(jié)合本物業(yè)單位自身實際情況，確保消防安全管理過程中人、物、環(huán)、管四大要素有效銜接，通過嚴格實施消防安全管理工作考評，落實人人過關(guān)的獎懲制度，使企業(yè)形成一套完整的消防安全管理系統(tǒng)。

（二）落實員工消防安全意識教育及培訓，重視技能培養(yǎng)目前物業(yè)企業(yè)從業(yè)員工整體素質(zhì)并不高，企業(yè)必須通過每月安全例會，入職員工的進單位三級安全教育培訓和在崗、調(diào)崗培訓，盡可能聘請業(yè)內(nèi)專業(yè)人士強化員工的消防法制理念和消防安全火災防范意識教育。因為從過去的消防安全事故來看，物業(yè)管理現(xiàn)場違規(guī)使用電器設備、動火作業(yè)而引發(fā)火災，是其事故發(fā)生的主要原因。消防火災事故發(fā)生后，由于不具備自救逃生能力和技能而發(fā)生可怕悲劇的事件也屢見不鮮。很多都反映出是由于對員工的“四懂、四會、四個能力”建設等的教育培訓出了問題。如果我們的現(xiàn)場管理人員具備與之崗位責任相適應的能力和技能，他們就能在檢查過程中發(fā)現(xiàn)并消除隱患，縱使出現(xiàn)事故發(fā)生，也可以在火災初始階段，通過現(xiàn)場人員采取行之有效方法和措施，及時組織引導人員快速疏散，從而避免造成或盡量減輕人員傷亡和財產(chǎn)損失。可是現(xiàn)實情況卻是由于消防安全管理人員和員工的消防意識、技能薄弱，因而促成和擴大了火災事故給社會所帶來的危害。當然在做好物業(yè)企業(yè)內(nèi)部員工消防安全教育培訓的同時，物業(yè)管理企業(yè)還應加強履行對產(chǎn)權(quán)人、使用人的消防安全知識宣傳教育義務，通過設置安全宣傳欄，張貼消防安全宣傳畫，利用小區(qū)廣播、小區(qū)業(yè)主QQ群、公司PPT平臺等多種方式，配合社區(qū)街道向轄區(qū)內(nèi)社會公眾宣傳火災預防、滅火救援、逃生疏散相關(guān)知識，公示所管物業(yè)區(qū)域的防火救援預案和火災事故發(fā)生時的疏散行進路線，真正做到防患于未然。

（三）規(guī)范裝修作業(yè)安全，做好過程監(jiān)督物業(yè)管理過程中的裝修管理常常伴隨著一方在經(jīng)營、生活，一方卻在裝修作業(yè)；所以入駐物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的裝修單位，在裝修前一定要制訂詳細的裝修作業(yè)方案，與現(xiàn)場物業(yè)管理企業(yè)簽訂《施工管理協(xié)議》《施工安全責任書》等法律文書，明確裝修的作業(yè)范圍及作業(yè)時間。如果在施工過程中涉及動火作業(yè)或者改變原有建筑內(nèi)外結(jié)構(gòu)的，必須按法律規(guī)定報請現(xiàn)場管理方或地方相關(guān)行政主管部門審核（備案）通過后方可進行。人員密集場所在其營業(yè)期間，嚴禁動火作業(yè)。同時，裝修隊伍必須具備與其施工作業(yè)內(nèi)容相適應的相關(guān)資質(zhì)證書，特種作業(yè)人員應按要求持證上崗。裝修現(xiàn)場應當安排具有相應消防從業(yè)經(jīng)驗的專（兼）職人員進行現(xiàn)場監(jiān)護，并按施工需要配備相應的滅火器材和消防設施，進行必要的防火分隔，落實防護措施，每日施工結(jié)束后應對現(xiàn)場可燃、易燃材料進行清除，防止遺留火種引發(fā)的火災事故。

（四）落實消防設施的維修保養(yǎng)《消防法》第十六條規(guī)定，負有消防安全管理職責的機關(guān)企事業(yè)單位，必須按照國家和行業(yè)標準對建構(gòu)筑物配置與之相適應的消防設施設備和滅火救援器材，設置消防安全指示標志，并按法規(guī)要求委托具有消防維保資質(zhì)的單位定期組織對建構(gòu)筑物現(xiàn)場消防設施設備進行檢驗、維修，確保其完好、有效；對消防重點單位和人員密集場所，還應落實每日巡查制度。所有建筑消防設施設備，每年都應當聘請第三方消防檢測機構(gòu)進行至少一次全面質(zhì)量檢測，出具檢測報告，確保其處于正常工作狀態(tài)。物業(yè)企業(yè)（或督促業(yè)主單位）依據(jù)建筑消防設施檢查維修保養(yǎng)相關(guān)規(guī)定有權(quán)監(jiān)督消防維修保養(yǎng)單位認真履職；同時，對有保質(zhì)期限要求的滅火器材，應當進行定期維護保養(yǎng)和到期更換處置工作，確保所有消防設備運行正常。

（五）建立高素質(zhì)的物業(yè)消防應急管理隊伍物業(yè)服務企業(yè)的各級消防安全管理人員應具備一定的防災滅火知識，熟悉《生產(chǎn)安全事故應急預案管理辦法》。日常工作中應認真落實每日防火巡查制度，保障安全出口、疏散通道、消防車通道暢通；確保滅火器、消火栓配件完好，報警系統(tǒng)準確無誤。備用消防電源、應急發(fā)動機、微型消防站能隨時啟用。定期組織消防安全檢查，發(fā)現(xiàn)消防安全隱患要建立隱患臺賬，落實整改目標、整改責任人、整改時限、整改資金、整改措施。物業(yè)服務企業(yè)應建立逐級防火崗位責任制，建立健全防火消防安全操作流程。要建立防火檔案，對消防設備運行狀況、重點消防部位、防火檢查記錄、設備檢測記錄等存檔備案；要建立物業(yè)管理區(qū)域微型消防站，成立與所管項目相適應的義務消防員隊伍。同時，與社會消防力量簽訂互助救援協(xié)議，制定滅火和應急疏散預案，定期開展有針對性的防火演練。

四、結(jié)語

物業(yè)服務企業(yè)要想順應潮流，在現(xiàn)代化城市生活管理中演好自己的角色，通過自身物業(yè)服務提高企業(yè)自身的管理水平，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、舒適的工作生活環(huán)境，要在消防安全上加大投入，通過自身素質(zhì)的提高，創(chuàng)新意識，樹立品牌，逐漸形成具有專業(yè)化人才隊伍、規(guī)范化操作流程、制度化管理手段的消防安全管理體系；從而提高企業(yè)對于消防安全的防控水平，有效地預防各類火災事故的發(fā)生。

參考文獻：

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作者：楊正友 單位：瀘州興瀘物業(yè)管理有限公司