前期物業(yè)服務(wù)合同精選(九篇)

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第1篇：前期物業(yè)服務(wù)合同范文

法定代表人：_________；

住所地：_________；

郵編：_________；

乙方：_________；

法定代表人：_________；

住所地：_________；

郵編：_________；

資質(zhì)等級：_________；

證書編號：_________；

根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對_________（物業(yè)名稱）提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。

第一章　物業(yè)基本情況

第一條　物業(yè)基本情況：

物業(yè)名稱_________；

物業(yè)類型_________；

座落位置_________；

建筑面積_________。

物業(yè)管理區(qū)域四至：

東至_________；

南至_________；

西至_________；

北至_________。

（規(guī)劃平面圖見附件一，物業(yè)構(gòu)成明細見附件二）。

第二章　服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

第二條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用部位明細見附件三）；

2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細見附件四）；

3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；

5、車輛停放管理；

6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；

7、裝飾裝修管理服務(wù)；

8、物業(yè)檔案資料管理。

第三條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項：

1、_________；

2、_________；

3、_________。

第四條　乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達到約定的質(zhì)量標準（前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準見附件五）。

第五條　單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方另行商定。

第三章　服務(wù)費用

第六條　本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費選擇以下第_________種方式：

1、包干制

物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標準如下：

多層住宅：_________元/月·平方米；

高層住宅：_________元/月·平方米；

別墅：_________元/月·平方米；

辦公樓：_________元/月·平方米；

商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米；

物業(yè)：_________元/月·平方米。

物業(yè)服務(wù)費用主要用于以下開支：

（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（6）辦公費用；

（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

（9）法定稅費；

（10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤；

（11）_________。

乙方按照上述標準收取物業(yè)服務(wù)費用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標準提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

2、酬金制

物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，具體標準如下：

多層住宅：_________元/月·平方米；

高層住宅：_________元/月·平方米；

別墅：_________元/月·平方米；

辦公樓：_________元/月·平方米；

商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米；

_________物業(yè)：_________元/月·平方米。

預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。

物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：

（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（6）辦公費用；

（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

（9）_________。

乙方采取以下第_________種方式提取酬金：

（1）乙方按_________（每月/每季/每年）_________元的標準從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取。

（2）乙方_________（每月/每季/每年）按應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)資金_________%的比例提取。

物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用；物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔。

第七條　業(yè)主應(yīng)于_________之日起交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）。

納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）由甲方全額交納。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應(yīng)及時書面告知乙方。

物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）按_________（年/季/月）交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在_________（每次繳費的具體時間）履行交納義務(wù)。

第八條　物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制方式計費的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

對物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：

1、_________；

2、_________。

第四章　物業(yè)的經(jīng)營與管理

第九條　停車場收費分別采取以下方式：

1、停車場屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人應(yīng)按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月的標準向乙方交納停車費。

乙方從停車費中按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月的標準提取停車管理服務(wù)費。

2、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應(yīng)按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月的標準向乙方交納停車費。

乙方從停車費中按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月的標準提取停車管理服務(wù)費。

3、停車場車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購置的，車位使用人應(yīng)按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月的標準向乙方交納停車管理服務(wù)費。

第十條　乙方應(yīng)與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。

第十一條　本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會所屬_________（全體業(yè)主/甲方）所有。

會所委托乙方經(jīng)營管理的，乙方按下列標準向使用會所的業(yè)主或物業(yè)使用人收取費用：

1、_________；

2、_________。

第十二條　本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車場、會所及其他物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施統(tǒng)一委托乙方經(jīng)營，經(jīng)營收入按下列約定分配：

1、_________；

2、_________。

第五章　物業(yè)的承接驗收

第十三條　乙方承接物業(yè)時，甲方應(yīng)配合乙方對以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗：

1、_________；

2、_________；

3、_________。

第十四條　甲乙雙方確認查驗過的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在以下問題：

1、_________；

2、_________；

3、_________。

甲方應(yīng)承擔解決以上問題的責(zé)任，解決辦法如下：

1、_________；

2、_________；

3、_________。

第十五條　對于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng)按照前條規(guī)定進行查驗并簽訂確認書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔責(zé)任的依據(jù)。

第十六條　乙方承接物業(yè)時，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：

1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

4、_________。

第十七條　甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗收標準，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責(zé)任。

第六章　物業(yè)的使用與維護

第十八條　業(yè)主大會成立前，乙方應(yīng)配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。

乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務(wù)時，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)給予必要配合。

第十九條　乙方可采取規(guī)勸、_________、_________等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。

第二十條　乙方應(yīng)及時向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。

第二十一條　因維修物業(yè)或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和甲方的同意。

臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第二十二條　乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務(wù)費用等事項進行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。

第二十三條　甲方應(yīng)于_________（具體時間）按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。

物業(yè)管理用房建筑面積_________平方米，其中：辦公用房_________平方米，位于_________；住宿用房_________平方米，位于_________；_________用房_________平方米，位于_________。

第二十四條　物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。

第七章　專項維修資金

第二十五條　專項維修資金的繳存_________。

第二十六條　專項維修資金的管理_________。

第二十七條　專項維修資金的使用_________。

第二十八條　專項維修資金的續(xù)籌_________。

第八章　違約責(zé)任

第二十九條　甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務(wù)無法達到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標準的，由甲方賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。

第三十條　除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務(wù)達不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標準，應(yīng)按_________的標準向甲方、業(yè)主支付違約金。

第三十一條　甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）的，應(yīng)按_________的標準向乙方支付違約金。

第三十二條　乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費用標準的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。

第三十三條　甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復(fù)，修復(fù)費用及造成的其他損失由甲方承擔。

第三十四條　以下情況乙方不承擔責(zé)任：

1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；

2、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；

3、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；

4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運行障礙造成損失的；

5、_________。

第九章　其他事項

第三十五條　本合同期限自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止；但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同自動終止。

第三十六條　本合同期滿前月，業(yè)主大會尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長本合同期限達成協(xié)議；雙方未能達成協(xié)議的，甲方應(yīng)在本合同期滿前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

第三十七條　本合同終止時，乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè)主委員會；業(yè)主委員會尚未成立的，移交給甲方或_________代管。

第三十八條　甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當包含本合同約定的內(nèi)容；物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同，即為對接受本合同內(nèi)容的承諾。

第三十九條　業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應(yīng)承擔連帶責(zé)任。

第四十條　本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第四十一條　本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同存在沖突的，以本合同為準。

第四十二條　本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可選擇以下第_________種方式處理：

1、向_________仲裁委員會申請仲裁；

2、向人民法院提起訴訟。

第四十三條　本合同一式_________份，甲、乙雙方各執(zhí)_________份。

甲方簽章：_________乙方簽章：_________

法定代表人：_________　法定代表人：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

附件一：　物業(yè)構(gòu)成明細

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│類　型│ 幢　數(shù) │ 套（單元）數(shù)　 │ 建筑面積（平方米） │

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　高層住宅││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　多層住宅││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　別　墅　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　商業(yè)用房││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　工業(yè)用房││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　辦公樓　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　車　庫　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　會　所　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　學(xué)　?！々ΙΙΙ?/p>

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　幼兒園　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　其他用房││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　合　計　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　備　注　││││

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附件二：　物業(yè)共用部位明細

1、房屋承重結(jié)構(gòu)；

2、房屋主體結(jié)構(gòu)；

3、公共門廳；

4、公共走廊；

5、公共樓梯間；

6、內(nèi)天井;

7、戶外墻面；

8、屋面；

9、傳達室；

10、_________；

11、_________。

附件三：　物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細

1、綠地_________平方米；

2、道路_________平方米；

3、化糞池_________個；

4、污水井_________個；

5、雨水井_________個；

6、垃圾中轉(zhuǎn)站_________個；

7、水泵_________個；

8、水箱_________個；

9、電梯_________部；

10、信報箱_________個；

11、消防設(shè)施_________；

12、公共照明設(shè)施_________；

13、監(jiān)控設(shè)施_________；

14、避雷設(shè)施_________；

15、共用天線_________；

16、機動車庫_________個_________平方米；

17、露天停車場_________個_________平方米；

18、非機動車庫_________個_________平方米；

19、共用設(shè)施設(shè)備用房_________平方米；

20、物業(yè)管理用房_________平方米；

21、_________；

22、_________。

附件四：　前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準

一、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理

1、_________；

2、_________；

3、_________。

二、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理

1、_________；

2、_________；

3、_________。

三、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通

1、_________；

2、_________；

3、_________。

四、公共綠化的養(yǎng)護和管理

1、_________；

2、_________；

3、_________。

五、車輛停放管理

1、_________；

2、_________；

3、_________。

六、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理

1、_________；

2、_________；

3、_________。

七、裝飾裝修管理服務(wù)

1、_________；

2、_________；

3、_________。

八、物業(yè)檔案資料管理

1、_________；

2、_________；

3、_________。

九、其他服務(wù)

1、_________；

2、_________；

3、_________。

《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》使用說明

1、本示范文本僅供建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》參考使用。

第2篇：前期物業(yè)服務(wù)合同范文

合同登記編號：_________

甲方（建設(shè)單位）：_________組織名稱：_________法定代表人：_________地址：_________聯(lián)系電話：_________

乙方（物業(yè)管理企業(yè)）：_________企業(yè)名稱：_________法定代表人：_________地址：_________聯(lián)系電話：_________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)管理條例》、《重慶市物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本物業(yè)區(qū)域《業(yè)主臨時公約》的約定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對_________（物業(yè)名稱）實施前期物業(yè)管理服務(wù)的事宜，訂立本合同。

第一章　物業(yè)管理區(qū)域概況

第一條　物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱：_________；物業(yè)類型：_________；座落位置：_________；占地面積：_________平方米；建筑面積：_________平方米；

四至：東至：_________南至：_________西至：_________北至：_________；

其他：_________。

第二條　具體物業(yè)構(gòu)成明細及所配置的共用設(shè)備設(shè)施明細詳見附件一和附件二。

第二章　物業(yè)服務(wù)事項

第三條　乙方提供的公共性物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容為：

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。物業(yè)共有部位具體包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括：基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等），非承重結(jié)構(gòu)的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、樓內(nèi)化糞池、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置。

2、物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、_________。

3、市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場、路燈、_________。

4、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

5、附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、_________。

6、公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通。

7、交通與車輛停放秩序的管理。

8、公共秩序、安全、消防等事項的協(xié)助管理和服務(wù)，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。前款約定的事項不含業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責(zé)任。雙方另行簽訂人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管專項合同的，按合同約定執(zhí)行。

9、物業(yè)檔案資料管理。

10、物業(yè)專項維修資金的使用。

11、裝修管理。

12、接受業(yè)主委托，對其物業(yè)的專有部分進行維修養(yǎng)護（服務(wù)價格由雙方另行商定）。

13、物業(yè)服務(wù)費和本合同規(guī)定的其他費用的收取。

14、法律政策規(guī)定應(yīng)由乙方管理服務(wù)的其它服務(wù)事項。

第四條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，本合同特別約定的物業(yè)管理事項為：

1、_________

2、_________

3、_________

第三章　物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

第五條　乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達到約定的標準（具體服務(wù)標準見附件三）。

第四章　物業(yè)服務(wù)費用

第六條　本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費

物業(yè)服務(wù)收費選擇以下第_________種方式：

1、包干制（物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤）根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價格，雙方約定物業(yè)服務(wù)費用標準如下（按建筑面積計算）：

（1）住宅：_________元／月平方米

（2）寫字樓：_________元／月平方米

（3）商業(yè)物業(yè)：_________元／月平方米

（4）其他物業(yè)：_________元／月平方米業(yè)主向乙方交納物業(yè)服務(wù)費后，乙方按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標準提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

2、酬金制（酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。物業(yè)服務(wù)資金的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金）本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)收標準如下（按建筑面積計算）：

（1）住宅：_________元／月平方米

（2）寫字樓：_________元／月平方米

（3）商業(yè)物業(yè)：_________元／月平方米

（4）其他物業(yè)：_________元／月平方米

乙方選擇以下第_________種方式對物業(yè)服務(wù)資金提取酬金：

（1）乙方每月／每年按_________元的標準從物業(yè)服務(wù)資金中提?。?/p>

（2）乙方每月／每年按預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金數(shù)額_________%的比例提取。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的預(yù)算方案主要用于以下開支：

a、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

b、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

c、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

d、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

e、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

f、辦公費用；

g、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

h、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

i、_________。

預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由業(yè)主承擔。

第七條　共用的專項設(shè)備運行的能源消耗，應(yīng)獨立計量核算，合理向業(yè)主分攤計收。

第八條　業(yè)主應(yīng)于之日起交納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金由甲方全額交納。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，物業(yè)使用人不按照約定交納的，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的繳費約定，業(yè)主應(yīng)當自約定之日起告知乙方。物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金按（年／季／月）交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在（每年／每季／每月）前_________日內(nèi)履行交納義務(wù)。

第九條　物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制方式計費的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主報告物業(yè)管理年度計劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。對物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭議的，甲方或乙方可以委托雙方共同認可的專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金年度收支情況進行審計，審計費用由承擔。

第十條　停車收費分別采取以下方式：

1、停車場屬于全體業(yè)主的，使用人應(yīng)按照露天停車位_________元／個月；車庫車位_________元／個月標準向乙方交納停車費，該項停車費中_________元／個月的停車管理服務(wù)費歸乙方所有，其余停車費為全體業(yè)主所有，可根據(jù)業(yè)主公約或業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費支出或納入維修資金管理；

2、停車場屬于甲方所有的，業(yè)主享有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應(yīng)按照露天停車位_________元／個月；車庫_________元／個月標準向乙方交納停車費，乙方從停車費中按露天車位_________元／個月、車庫車位_________元／個月標準提取停車管理服務(wù)費；

3、業(yè)主自行購置車位的，應(yīng)按露天車位_________元／個月、車庫車位_________元／個月標準向乙方交納停車管理服務(wù)費。

第十一條　乙方應(yīng)與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂書面的《停車協(xié)議》，明確雙方在停車位使用及管理服務(wù)方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

第十二條　本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會所屬全體業(yè)主／甲方所有，委托乙方經(jīng)營管理，業(yè)主或物業(yè)使用人使用會所，應(yīng)按下列標準支付使用費：

1、_________

2、_________

3、_________

第十三條　乙方經(jīng)營管理會所，可按標準提取管理服務(wù)費；乙方經(jīng)營配套商業(yè)設(shè)施，可按標準提取管理服務(wù)費；乙方經(jīng)營管理其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，按標準提取管理服務(wù)費。

第十四條　乙方利用屬于全體業(yè)主所有的停車場，會所及其他共用部位、共有設(shè)備設(shè)施進行經(jīng)營（如：設(shè)置商業(yè)廣告招牌），應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主的同意，所得收益扣除乙方管理服務(wù)成本和傭金后，剩余部分用于補充專項維修資金。

第十五條　乙方接受業(yè)主委托，提供專項服務(wù)的，專項服務(wù)的內(nèi)容和費用按其約定執(zhí)行。

第十六條　其他約定_________。

第五章　雙方的權(quán)利義務(wù)

第十七條　甲方的權(quán)利義務(wù)

甲方享有的權(quán)利：

1、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案、年度管理計劃、維修養(yǎng)護計劃、年度財務(wù)預(yù)決算報告、監(jiān)督檢查乙方各項方案計劃的實施；

2、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；

3、制訂物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護方面的規(guī)章制度。

4、實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的，有權(quán)與乙方共同委托專業(yè)審計機構(gòu)對年度財務(wù)收支狀況進行審計；

5、依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定享有的其他權(quán)利。

甲方應(yīng)履行的義務(wù)：

1、在銷售物業(yè)之前，制定《業(yè)主臨時公約》，并向物業(yè)買受人明示、說明，要求物業(yè)買受人書面承諾遵守《業(yè)主臨時公約》。

2、甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當包含本合同約定的內(nèi)容，要求物業(yè)買受人認可接受本合同約定的權(quán)利和義務(wù)；

3、乙方承接物業(yè)時，甲方應(yīng)和乙方共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，甲方應(yīng)保證本物業(yè)管理區(qū)域具備以下條件：

（1）所有建設(shè)項目按批準的規(guī)劃設(shè)計和有關(guān)專業(yè)要求全部建成，并滿足使用要求；

（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路平整，標識系統(tǒng)完備，雨污水通暢，路燈通亮，園林綠化，圍墻大門建設(shè)完畢，具備封閉式管理的要求；

（3）機動車停車場、自行車庫、垃圾桶、垃圾間、公告欄等可投入使用；

（4）供水、供電、供熱、供冷、供氣、電梯、通訊、有線電視、消防、郵政等設(shè)施能保證供應(yīng)或正常使用；

4、在查驗過程中，甲方應(yīng)對甲乙雙方查驗過的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在以下問題予以確認：

（1）_________；

（2）_________；

（3）_________。

甲方確定以上問題解決辦法、解決時間如下：

（1）_________；

（2）_________；

（3）_________。

甲方應(yīng)就以上內(nèi)容與乙方簽訂確認書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔責(zé)任的依據(jù)。甲方應(yīng)認真完善和處理本物業(yè)的遺留問題，以達到本條甲方應(yīng)履行的義務(wù)中第3項的要求。

5、乙方承接物業(yè)時，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：

（1）竣工總平面圖，綠化圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工資料；

（2）規(guī)劃設(shè)計資料；

（3）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（5）物業(yè)管理所必需的其他資料。

6、保證交付使用的物業(yè)符合國家竣工質(zhì)量標準，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責(zé)任；

7、本物業(yè)交付使用后有下列情形之一的，甲方應(yīng)在物業(yè)所在地的_________區(qū)、_________縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，在三個月內(nèi)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

（1）新建物業(yè)建筑面積出售達50％以上的；

（2）物業(yè)自首次出售之日起已滿兩年的。

8、交付已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)服務(wù)費用；

9、督促業(yè)主或物業(yè)使用人按時交納物業(yè)服務(wù)費；

10、因維修物業(yè)或者公共利益，需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；

11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；

12、不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)。

13、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十八條　乙方的權(quán)利義務(wù)

乙方享有的權(quán)利：

1、按照國家和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標準、行業(yè)規(guī)范以及本服務(wù)合同進行管理，提供專業(yè)化的服務(wù)；

2、按照本合同和有關(guān)規(guī)定向甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費用和其他費用；

3、可以根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的委托，提供本合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定；

4、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；

5、自主開展各項經(jīng)營管理活動，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益，不得利用管理事項獲取不當利益；

6、依照法律、法規(guī)規(guī)定和本合同約定享有的其他權(quán)利。

乙方應(yīng)履行的義務(wù)：

1、履行合同、提供物業(yè)服務(wù)；

2、及時向全體業(yè)主通告本區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的重大事項，及時處理投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督；

3、在承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，并做好書面記錄和簽認工作；

4、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目和標準以及向業(yè)主提供特約服務(wù)的收費項目和標準；

5、結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，編制物業(yè)管理方案，年度管理計劃，維修保養(yǎng)計劃，年度財務(wù)預(yù)決算報告（僅適用酬金制收費方式），經(jīng)依法議定后組織實施；

6、制止本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面規(guī)章制度的行為，對違反法律法規(guī)規(guī)定的行為及時向有關(guān)行政管理部門報告；

7、協(xié)助做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時，在采取應(yīng)急措施的同時，及時向有關(guān)行政管理部門報告，保護好現(xiàn)場、協(xié)助做好救助工作；保安人員在維護本物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序時，要履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益；

8、實行酬金制收費方式的，應(yīng)當編制年度財務(wù)預(yù)決算報告，報甲方審批，并且每六個月應(yīng)公布一次物業(yè)服務(wù)費用的收支帳目，每年與甲方共同委托專業(yè)審計機構(gòu)對年度財務(wù)收支狀況進行審計；

9、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，應(yīng)與其訂立書面協(xié)議，告之裝修中的禁止行為和注意事項，并負責(zé)監(jiān)督；對業(yè)主和物業(yè)使用人違反裝修管理規(guī)定的行為，要及時制止和糾正，對情節(jié)嚴重的，要及時報請相關(guān)部門處理；

10、非經(jīng)甲方和相關(guān)業(yè)主許可并辦理有關(guān)手續(xù)，不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的用途；對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能；

11、未經(jīng)甲方同意，不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)以外的經(jīng)營活動；

12、不得在處理物業(yè)管理事務(wù)的活動中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益；

13、新建物業(yè)交付使用時，除政府規(guī)定、物業(yè)銷售合同和本合同另有約定外，不得向業(yè)主亂收費；

14、本合同終止時，應(yīng)當將物業(yè)管理用房和物業(yè)管理相關(guān)資料及時如數(shù)地移交給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會尚未成立的，移交給甲方代管。

15、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十九條　根據(jù)《業(yè)主臨時公約》的授權(quán)，在物業(yè)管理服務(wù)中授予乙方以下權(quán)利：

1、制定必要的規(guī)章制度，并以有效方式督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；

2、采取批評、規(guī)勸、警告等措施制止業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主臨時公約》及公眾管理制度的行為；

3、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布違約業(yè)主的姓名及其違約情節(jié)；

4、對欠費業(yè)主停止約定服務(wù)直至其履行交費義務(wù)。

第六章　專項維修資金的管理和使用

第二十條　專項維修資金的繳交_________。

第二十一條　專項維修資金的管理_________。

第二十二條　專項維修資金的使用_________。

第二十三條　專項維修資金的續(xù)籌_________。

第七章　物業(yè)管理用房

第3篇：前期物業(yè)服務(wù)合同范文

第二章 委托管理服務(wù)事項

第三章 委托管理服務(wù)期限

第四章 甲、乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用

第七章 違約責(zé)任

第八章 附則

委托方（以下簡稱甲方） 名稱： 法定代表人： 注冊地： 住所地： 郵編： 聯(lián)系電話：

受托方（以下簡稱乙方） 名稱： 法定代表人： 注冊地： 住所地： 郵編： 聯(lián)系電話：

甲、乙雙方根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方將 （物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理有關(guān)事宜，達成一致意見，特訂立本合同。

第一章 總則

第一條 物業(yè)基本狀況

物業(yè)名稱：

物業(yè)類型：

坐落位置： （市） 區(qū)

四 至：東 南 西 北

占地面積： 平方米

建筑面積： 平方米

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目詳見本合同附件一。

第二條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。

第三條 乙方應(yīng)參與本物業(yè)的竣工驗收，并在本物業(yè)移交接管時，與甲方共同辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)。

第四條 本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，按國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定承擔。

第二章 委托管理服務(wù)事項

乙方接受甲方委托，提供以下物業(yè)管理服務(wù)：

第五條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、 ；

第六條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、 ；

第七條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場

第八條 共用綠地、花木的養(yǎng)護與管理

第九條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、

第十條 公共環(huán)境衛(wèi)生：包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的歸集、清運、

第十一條 交通與車輛停放秩序的管理

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域的公共場地停放車輛的，停放人應(yīng)與乙方簽訂專項合同，并按該專項合同的約定承擔各項責(zé)任和義務(wù)。

第十二條 維護公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、 ；前款約定的事項不包含業(yè)主的人身與財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責(zé)任，乙方與業(yè)主另行簽訂人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管等專項合同的，按該專項合同的約定承擔各項責(zé)任和義務(wù)。

第十三條 管理與本物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料

第十四條 協(xié)助組織開展本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的文化娛樂活動；

第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋的自管部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在業(yè)主和物業(yè)使用人提出委托時，乙方原則上應(yīng)接受委托，具體收費事宜應(yīng)按照乙方制訂并公布的收費標準由當事人雙方另行協(xié)商；

第十六條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約或物業(yè)使用守則的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報告、規(guī)勸、制止等措施；

第十七條 其他委托事項：

1. ；

2. ；

3. .

第三章 委托管理服務(wù)期限

第十八條 本合同規(guī)定的物業(yè)管理委托期限暫定為 年，自本合同生效之日起至 年 月 日止。本合同期限屆滿，若需要續(xù)簽合同，雙方另行簽訂書面合同。

第十九條 本合同期限屆滿或業(yè)主委員會成立與業(yè)主大會所選聘的物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時，本合同自然終止。

第四章 甲、乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

第二十條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定《業(yè)主臨時公約》，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責(zé)任等事項依法作出約定。

2.應(yīng)當在物業(yè)銷售前將《業(yè)主臨時公約》向物業(yè)買受人明示，并要求物業(yè)買受人在訂立物業(yè)買賣合同時，做出遵守《業(yè)主臨時公約》的書面承諾。

3.在物業(yè)竣工交付使用時，負責(zé)向物業(yè)買受人提供房屋質(zhì)量

保證書和房屋使用說明書。

4.審定乙方擬定的物業(yè)管理方案并在乙方提交上述物業(yè)管理方案之日起 日內(nèi)出具書面審定意見。

5.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況并每年進行一次考核評定；并將管理情況報物業(yè)管理主管部門備案。

6.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算報告并在乙方提交上述材料之日起 日內(nèi)出具書面審定意見。

7.保證委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備達到國家驗收標準及要求。在保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按以下第X種方式處理：

（1）甲方負責(zé)返修；

（2）委托乙方返修，由甲方支出全部費用；

（3） .

8.在本合同生效之日起X日內(nèi)向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房（指非住宅房屋），由乙方按每月每平方米X元的標準租用，其租金收入僅用于 .

9.在本合同生效之日起X日內(nèi)向乙方提供X平方米建筑面積的物業(yè)管理用房，由乙方按下列第X項方式使用：

（1）無償使用；

（2）按建筑面積每月每平方米X元的標準租用，其租金收入僅用于 .

10.在物業(yè)管理交接驗收時，負責(zé)向乙方移交下列資料：

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；

（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。

11.為實現(xiàn)本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)要求而發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用，除由業(yè)主、物業(yè)使用人按規(guī)定繳納外，不足部分由甲方承擔。

12.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題，包括但不限于以下事項：

（1） ；

（2） .

13.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。

14.及時繳納空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費；依法提供物業(yè)維修專項資金。

15.甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)，對本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)費用收支狀況進行審計。

16 . .

第二十一條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案；自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)活動。

2.對項目設(shè)計和施工提供管理方面的整改和完善建議。

3.配備工作人員參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備調(diào)試、驗收和交接。

4.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理。

5.按本合同的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約或物業(yè)使用守則及相關(guān)管理規(guī)定的行為進行制止和處理。

6.可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將本區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。乙方將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)的，相關(guān)的物業(yè)管理責(zé)任仍由乙方向甲方、業(yè)主及物業(yè)使用人承擔。

7.負責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)甲、乙雙方議定后由乙方組織實施。

8.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)注意事項和禁止行為，與業(yè)主和物業(yè)使用人訂立書面約定，并負責(zé)監(jiān)督。

9.負責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告，并最遲于每年X月之前以XX方式向甲方提出上述計劃和報告；經(jīng)甲方審定后組織實施。

10.負責(zé)每 個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支賬目；并將物業(yè)管理服務(wù)收費項目和收費標準以及向業(yè)主和物業(yè)使用人提供專項服務(wù)的收費項目和收費標準在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面方式公示。

11.對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或改善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準方可實施；不得擅自改變房屋共用部位的用途。

12.不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營活動；不得在處理物業(yè)管理事務(wù)活動中侵犯業(yè)主及物業(yè)使用人的合法權(quán)益。

13.建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負責(zé)及時記載有關(guān)變更情況。

14.本合同終止時，乙方必須在本合同終止之日起X日內(nèi)向甲方移交甲方提供的全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。

15.接受業(yè)主、物業(yè)使用人、甲方和物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善物業(yè)管理服務(wù)，定期以書面方式向甲方報告本合同履行情況。

16. .

第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準

第二十二條 乙方須按下列標準，完成本合同約定的物業(yè)管理事項：

1.房屋外觀：完好整潔；每X年組織實施清洗外墻X次（費用由業(yè)主承擔）；公共內(nèi)墻、走廊樓梯等每X年粉飾X次；公共防盜門每X年刷新X次；

2.設(shè)備運行：電梯按規(guī)定時間XX運行；水泵、發(fā)電機等設(shè)備X檢查X次；

3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護：屋面及房屋滲漏X日修好；

4.公共環(huán)境：道路：X；室內(nèi)外排水X； 沙井X清理一次；

5.清潔衛(wèi)生：

（1）公共場地每天以X標準清掃X次；

（2）電梯衛(wèi)生每天清掃、保潔X次；

（3）定期組織實施化糞池清掏（費用由業(yè)主承擔）；

（4） .

6.綠化：綠地完好率達到 %以上；

7.交通秩序：室內(nèi)（外）停車場一天 小時保管；

8.保安：實行X小時保安制度，崗位設(shè)置X個，X小時輪流值守；

9.急修：停水不超過X小時；停電不超過X小時；下水道、沙井堵塞不超過X小時內(nèi)開工；小修：報修XX

小時內(nèi)開工；

10.業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：X%.

有關(guān)上述物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準的約定詳見本合同附件二。

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用

第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)費

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費用執(zhí)行國家及北京市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費用的相關(guān)規(guī)定。

2.本物業(yè)管理服務(wù)費，住宅房屋由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米 元向乙方交納；非住宅房屋由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米 元向乙方交納。本物業(yè)管理費包括如下費用： .

3.本物業(yè)管理服務(wù)費每 〔月〕/〔季〕/〔半年〕）交納一次，每次交納費用時間為 .

4.空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費，分別由XX按其擁有建筑面積每月每平方米X元向乙方交納。

5.本物業(yè)管理服務(wù)費標準的調(diào)整，按XX調(diào)整。

6.業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)承擔的物業(yè)管理服務(wù)費由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并就物業(yè)管理服務(wù)費的繳納負有連帶責(zé)任。

7.業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔的物業(yè)管理服務(wù)費。

8.物業(yè)管理服務(wù)費中未計入的共用設(shè)施設(shè)備運行、能耗費用，按 X〔該幢〕/〔該物業(yè)〕住戶實際用量共同分攤。

9.業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費的，按以下第X項方式處理：

（1）從逾期之日起按每天X元交納滯納金；

（2）從逾期之日起每天按應(yīng)付物業(yè)管理服務(wù)費的萬分之X交納滯納金；

（3） .

第二十四條 車位使用費不得高于有權(quán)核定部門規(guī)定的現(xiàn)行標準，由車位使用人按下列標準向乙方交納：

1.露天車位：每日 元，每月 元，每年 元；

2.車 庫：每日 元，每月 元，每年 元；

3.摩托車：每日 元，每月 元，每年 元；

4.自行車：每日 元，每月 元，每年 元；

5. .

第二十五條 乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對其房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護及其他特約服務(wù)的費用，由當事人自行約定。

第二十六條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項目和收費標準如下：

1. ；

2. ；

3. .

第二十七條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用：

1.保修期內(nèi)屬保修范圍內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用由甲方承擔。

2.不屬保修范圍內(nèi)的XX、XX、維修、養(yǎng)護費用，由業(yè)主按其擁有的權(quán)屬份額或XX承擔。

3.保修期滿后，本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新、改造費用，在本物業(yè)維修專項資金中列支。

第七章 違約責(zé)任

第二十八條 甲方違反本合同第二十條的約定，使乙方未完成約定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；由于甲方違約給乙方造成經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。

第二十九條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權(quán)要求乙方限期整改并達到本合同約定的標準；逾期未整改的，或整改不符合本合同約定的，甲方有權(quán)終止合同；由于乙方違約給甲方造成經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。

第三十條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)督促和要求乙方清退所收費用，退還利息并按 支付違約金；由此給甲方造成經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。

第三十一條 甲、乙雙方任何一方無正當理不得提前終止本合同，否則應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?元的違約金；由此給對方造成的經(jīng)濟損失超出違約金的，對超出部分還應(yīng)給予賠償。

第三十二條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責(zé)任并作善后處理。因乙方管理不善或操作不當?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承擔?zé)任并負責(zé)善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門的鑒定為準。

第三十三條 甲、乙雙方任何一方如通過不正當競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán)的，或由此給對方造成經(jīng)濟損失的，應(yīng)當由施加損害的一方承擔全部責(zé)任。

第三十四條 由于一方違約而致使本合同提前終止的，提出解除合同的一方應(yīng)及時通知對方，合同自上述書面通知送達對方時即行終止。

第三十五條 本合同期限屆滿或本合同提前終止的，甲乙雙方應(yīng)在本合同終止之日起 日內(nèi)辦理完畢全部物業(yè)管理交接手續(xù)。

第八章 附則

第三十六條 自本合同生效之日起 天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續(xù)。

第三十七條 為維護公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏；漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險措施造成業(yè)主必要的財產(chǎn)損失的，當事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第三十八條 甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十九條 本合同之附件均為本合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第四十條 本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第四十一條 本合同正本連同附件共X頁，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第四十二條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使本合同無法履行時，甲、乙雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第四十三條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，甲、乙雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，甲、乙雙方同意按下列第X方式解決：

（1）提交XX仲裁委員會仲裁；

（2）依法向有管轄權(quán)的人民法院。

第四十四條 本合同自XX起生效。

第四十五條 本合同約定的相關(guān)內(nèi)容若與現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)、規(guī)章以及政府文件相抵觸時，該約定無效。若在本合同的履行中，遇國家相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及政府文件發(fā)生變化時，自然也應(yīng)按變化后國家相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及政府文件執(zhí)行。

甲方簽章：

乙方簽章：

法定代表人：

法定代表人

授權(quán)代表：

授權(quán)代表：

日期： 年 月 日

日期： 年 月 日

合同簽訂地：

附件：

一、本物業(yè)構(gòu)成細目

二、木物業(yè)管理質(zhì)量目標

第4篇：前期物業(yè)服務(wù)合同范文

關(guān)鍵詞：主體;性質(zhì);階段

中圖分類號：D922.181 文獻標識碼：A 文章編號：1005-5312（2016）05-0277-01

一、對物業(yè)服務(wù)合同主體法律問題觀點的評析

根據(jù)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律的規(guī)定，前期物業(yè)合同中的物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常由建設(shè)單位通過招標的形式予以確定，并且前期物業(yè)合同由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂。而建設(shè)單位往往在《商品房買賣合同》中以合同條款的形式來規(guī)定業(yè)主必須接受建設(shè)單位選擇的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，在前期物業(yè)合同中簽署的雙方是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位。那么，前期物業(yè)服務(wù)合同的主體到底是誰？各方之間是什么性質(zhì)的法律關(guān)系？關(guān)于這些問題，我國學(xué)者對此問題鮮有論述，即使論述，也較為簡略。筆者通過對相關(guān)論述的收集整理，大致總結(jié)出以下三種觀點：

第一種觀點認為，前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而業(yè)主屬于第三人。①第二種觀點認為，前期物業(yè)合同的主體是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而建設(shè)單位是受業(yè)主委托與前期物業(yè)企業(yè)簽訂合同的受托人。第三種觀點認為，在建設(shè)單位交付房屋于業(yè)主之前，合同的主體是建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當建設(shè)單位將房屋交付于業(yè)主時，前期物業(yè)合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也隨附轉(zhuǎn)移給業(yè)主，此時合同的主體是前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主。②筆者認為，第一、二種觀點有一定道理，但不太妥當，比較同意第三種觀點。

二、前期物業(yè)服務(wù)合同主體法律地位的建構(gòu)

筆者認為，前期物業(yè)服務(wù)合同的主體問題以及業(yè)主、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位三者在該合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系問題是比較復(fù)雜的，可以將其分為兩個階段來看。

第一個階段，建設(shè)單位交付房屋于業(yè)主之前。在這個階段，前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。筆者認為，這一法律關(guān)系也被我國立法所確認。例如，我國《物業(yè)管理條例》中規(guī)定，建設(shè)單位在交付房屋于業(yè)主之前所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費用全部由建設(shè)單位承擔。這也可以看出，此階段的合同對等主體是建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。那么，業(yè)主（期房購房人）在這個階段的前期物業(yè)服務(wù)合同中處于什么樣的法律地位呢？筆者認為，此階段的業(yè)主不是前期物業(yè)合同的主體，也不是合同的第三人，基本上與前期物業(yè)合同沒有法律上的關(guān)系。可以將此階段的業(yè)主視為期待權(quán)人，因為業(yè)主一般在期房銷售合同中與建設(shè)單位約定，在建設(shè)單位交付房屋后，接受建設(shè)單位選擇的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并接受其與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同中權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

第二階段為自建設(shè)單位交付房屋于業(yè)主起，到業(yè)主選定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主委員會與其簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同時止。此時，業(yè)主是前期物業(yè)服務(wù)合同的委托人，其應(yīng)當支付從房屋交付以后的房屋物業(yè)服務(wù)的對價，并享受前期物業(yè)服務(wù)合同中的相關(guān)權(quán)利。筆者認為，此階段的建設(shè)單位已經(jīng)退出了前期物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，已經(jīng)不是前期物業(yè)服務(wù)合同的主體，也不是合同第三人，但仍然對業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)負有瑕疵擔保義務(wù)。

那么前期物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系在法律邏輯上是如何由第一階段轉(zhuǎn)向第二階段的呢？筆者認為，前期物業(yè)服務(wù)合同的第一階段向第二階段的轉(zhuǎn)變是基于建設(shè)單位與業(yè)主（期房購房人）簽訂的房屋銷售合同中的有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)合同的轉(zhuǎn)讓條款。實際上是基于建設(shè)單位將前期物業(yè)服務(wù)合同整體概括轉(zhuǎn)移給業(yè)主，使得前期物業(yè)服務(wù)合同主體由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更為業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因商品房買賣合同自簽訂之時就成立并生效，那么有關(guān)在該合同中的前期物業(yè)轉(zhuǎn)移條款是否與其他合同條款一并成立生效呢？筆者認為，前期物業(yè)轉(zhuǎn)讓條款是附條件生效的法律行為，雖然其已經(jīng)隨著房屋買賣合同其他條款的生效而成立，但前期物業(yè)轉(zhuǎn)讓條款此時并未生效，其要視建設(shè)單位交付房屋的條件能否成就，并且自開發(fā)商交付房屋于業(yè)主時生效，也就是說當建設(shè)單位將房屋交付與業(yè)主時，前期物業(yè)合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系就由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)變?yōu)榱藰I(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

由于建設(shè)單位已經(jīng)退出前期物業(yè)合同，因此解除合同的意思應(yīng)當向業(yè)主作出，并且向業(yè)主交接相關(guān)手續(xù)資料。但業(yè)主委員會、業(yè)主大會尚未成立，這該如何解決呢？筆者認為，可以以法律的形式將街道辦事處或社區(qū)居委會負擔接受交接和接受解除合同的義務(wù)。業(yè)委會缺位時，應(yīng)當由同樣負責(zé)一定區(qū)域內(nèi)公共秩序的居民委員會來負擔。我國一些地方立法已經(jīng)考慮到了此問題，并將其進行了規(guī)范。筆者認為，該些規(guī)范性文件，有利于解決實際問題。但立法層次太低，在實踐操作中容易遇到各種困難，妨害問題解決。因此，建議采取更高的立法層次解決該問題，以改變現(xiàn)在由各地市房管局通過規(guī)范性文件的形式來規(guī)范。另外，有些問題規(guī)范得尚不明確，例如，實踐中居民委員會由于缺乏實際的法律約束力而不愿意主動履行相關(guān)義務(wù)，問題的解決常常是迫于特定時期的社會穩(wěn)定的政治壓力而不得不為之。因此，筆者建議應(yīng)當將該規(guī)范更加細化，使其具有實際操作性。

注釋：

第5篇：前期物業(yè)服務(wù)合同范文

【關(guān)鍵詞】物業(yè)；物業(yè)服務(wù)合同；法律問題；物業(yè)管理

一、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)涵

物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)涵在界定物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)之前，應(yīng)先明確其概念。筆者認為物業(yè)服務(wù)合同是建立在平等、自愿基礎(chǔ)上的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主簽訂的合同。合同的內(nèi)容主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)管理，業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付服務(wù)費用，體現(xiàn)雙方主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。通過物業(yè)服務(wù)合同的履行，使業(yè)主獲得物業(yè)服務(wù)管理，達到小區(qū)物業(yè)服務(wù)的增值保值、維護居住環(huán)境的舒適便利的目的。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則可以以此取得相應(yīng)的報酬，達到獲利的目的。本文所探討的物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對公共管理事項而達成的物業(yè)服務(wù)合同。

二、物業(yè)服務(wù)合同中幾種典型違約形式及法律責(zé)任

1.業(yè)主對前期物業(yè)服務(wù)合同的拒絕履行

在業(yè)主購買房屋的過程中，首次業(yè)主大會成立之前，物業(yè)服務(wù)管理工作就已經(jīng)開始。業(yè)主購買房屋后，通常會以該前期物業(yè)服務(wù)合同不是業(yè)主委員會簽訂的，又沒有經(jīng)過自己的同意為由，不承認前期物業(yè)服務(wù)合同的效力，拒絕履行繳費義務(wù)。在此種情況下，業(yè)主應(yīng)視為違約。因為建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，不僅是代表自身而且代表了眾多的潛在的物業(yè)買受人與物業(yè)服務(wù)達成協(xié)議。《物業(yè)管理條例》第25條明確規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同的約定。”前期物業(yè)服務(wù)公司作為物業(yè)買賣合同的附件，當然受用于物業(yè)買受人。這就意味著，只要房屋買受人在房屋買賣合同上簽字，附件的內(nèi)容也就生效了。即該物業(yè)買受人承認了前期物業(yè)服務(wù)合同，而不用再單獨對此做出承諾。假若業(yè)主以未經(jīng)自己同意為由拒絕履行義務(wù)，則業(yè)主構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責(zé)任，而不是由建設(shè)單位或業(yè)主大會來承擔。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)以停水停電相威脅催繳物業(yè)費

在物業(yè)服務(wù)管理過程中，針對業(yè)主拒交或遲交物業(yè)管理費的行為，很多物業(yè)公司采取停水停電的方法逼迫業(yè)主繳納物業(yè)費，并認為這種權(quán)利是符合合同約定和法律規(guī)定的。但實際上，物業(yè)管理的對象是公共財產(chǎn)，水、熱、電、氣并不是公共財產(chǎn)而是供應(yīng)方的財產(chǎn)，物業(yè)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主委員會之間的合同關(guān)系，而水、熱、電、氣的供應(yīng)是供應(yīng)方與每一個業(yè)主之間的合同關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果沒有得到水電供應(yīng)方的授權(quán)，就沒有停水停電的權(quán)利。并且，由于供水供電義務(wù)所對應(yīng)的是繳納水電費的義務(wù)，即使供水供電公司授權(quán)物業(yè)服務(wù)公司代替其收取水電費并允許其以停水停電作為催繳水電費用的手段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不能以此方式逼迫、業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費。這種行為不僅侵犯了水電供應(yīng)方的權(quán)益，也違反了物業(yè)服務(wù)合同中的妥善提供服務(wù)的義務(wù)，構(gòu)成違約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔違約責(zé)任，賠償由此給業(yè)主造成的損失。

3.物業(yè)企業(yè)對接管驗收義務(wù)的違反

物業(yè)服務(wù)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)商手中接管整個物業(yè)小區(qū)時，負有對該物業(yè)服務(wù)小區(qū)的設(shè)施、設(shè)計等進行驗收后接管的義務(wù)。即當物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時，因疏忽或遺漏沒有發(fā)現(xiàn)物業(yè)有質(zhì)量問題或其他基本設(shè)計、設(shè)施的瑕疵時，應(yīng)認為房地產(chǎn)商移交的物業(yè)小區(qū)是合格的。若在以后的物業(yè)管理中，出現(xiàn)因物業(yè)設(shè)計不合理或基礎(chǔ)設(shè)施有質(zhì)量問題等因素造成業(yè)主受到損傷的情況，則應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔違反物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任。因為物業(yè)公司沒有盡到接管驗收義務(wù)，也沒有盡到協(xié)助業(yè)主追究開發(fā)商的責(zé)任，且沒有告知所有業(yè)主開發(fā)商所交付的樓房因存在問題而造成隱患，當然應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來承擔違約責(zé)任。

4.物業(yè)對安全保障義務(wù)的違反

物業(yè)服務(wù)企業(yè)負有保護業(yè)主人身、財產(chǎn)不受不法侵害的義務(wù)。《物業(yè)管理條例》第36條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)未能履行合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)依法承擔相應(yīng)的法律責(zé)任。對該條規(guī)定，物業(yè)公司、業(yè)主和各地法院在理解上存在差異。物業(yè)服務(wù)企業(yè)認為其安全保障義務(wù)就是按照合同規(guī)定實行小時保安制度、設(shè)置治安崗位、派保安輪流值守、巡邏等保安安全制度。而業(yè)主卻認為，只要自己在物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)發(fā)生了人身、財產(chǎn)損失，就是物業(yè)服務(wù)企、他違反了合同規(guī)定，因而應(yīng)承擔違約責(zé)任，對其損失進行賠償。這種認識上的分歧加大了法院審查案件的難度，在判決上也很難令雙方都認為公正合理。

針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違反安傘保障義務(wù)，是否應(yīng)承擔違約責(zé)任，對業(yè)主人身、財產(chǎn)的損失進行賠償，筆者認為應(yīng)依不同情況而定。一方面，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)合同規(guī)定，謹慎履行了管理注意義務(wù)，設(shè)置了門衛(wèi)值日、保安巡邏等制度，仍然發(fā)生了不可歸責(zé)于物業(yè)公司及業(yè)主的盜竊、故意傷害等財產(chǎn)損失、人身傷害事件，則該物業(yè)服務(wù)企業(yè)不用承擔違約責(zé)任。另一方面，若業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在特定的安全保障義務(wù)約定，如約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供較高層次的安全監(jiān)控工作，承擔保證業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(wù)，在此特殊約定的情況下，若業(yè)主發(fā)生人身、財產(chǎn)的損失就可要求物業(yè)公司承擔違約責(zé)任。

三、物業(yè)服務(wù)合同法律問題解析

1.完善《物業(yè)管理條例》相關(guān)內(nèi)容

《物業(yè)管理條例》作為唯一的調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系的全國性法規(guī)，對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展起到積極的引導(dǎo)作用，但該條例的規(guī)定較為原則籠統(tǒng)，給物業(yè)服務(wù)管理實踐帶來操作上的困難，也讓一些物業(yè)服務(wù)合同訴訟主張顯得法律依據(jù)不足。因此，應(yīng)充實與細化《物業(yè)管理條例》的相關(guān)內(nèi)容，完善立法，盡快出臺相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)分級指導(dǎo)標準。

2.以菜單式標準訂立物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)服務(wù)合同易出糾紛，在很大程度上是因為對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)缺乏衡量標準所致。因此，業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)盡可能細化合同內(nèi)容和條款，先行協(xié)商制定一個菜單式的服務(wù)標準，且在日后的物業(yè)服務(wù)中按此規(guī)定提供服務(wù)。菜單式標準內(nèi)規(guī)定的，由物業(yè)公司提供服務(wù)、承擔費用；菜單式標準之外的，則由雙方當事人共同商討是否提供服務(wù)及怎樣提供服務(wù)。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，盡可能根據(jù)標準訂立詳細的合同條款，確認服務(wù)等級和收費標準定位，這樣就可以最大限度地減少物業(yè)服務(wù)合同糾紛，就算產(chǎn)生糾紛也可以根據(jù)合同約定迅速確定違約主體，確定責(zé)任分擔，從而迅速解決違約糾紛。

3.政府相關(guān)部門應(yīng)加強對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的引導(dǎo)

物業(yè)服務(wù)合同的合同目的具有公益性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)也具有公益性，特別是在小區(qū)公共設(shè)施的維護方面更體現(xiàn)了公益性特征。而目前我國物業(yè)小區(qū)民間自治條件尚不成熟，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又可能基于自身利益對公益性物業(yè)的維護不夠積極。因此，在物業(yè)服務(wù)的管理機制上可以加重政府相關(guān)主管部門對小區(qū)公益性設(shè)施的物業(yè)服務(wù)的引導(dǎo)與監(jiān)管責(zé)任，以維護小區(qū)業(yè)主的公共利益。

4.加強業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律維權(quán)意識及履行合同的自覺性

只有物業(yè)服務(wù)合同的雙方當事人都加強維權(quán)意識，提高履行合同義務(wù)的自覺性，才能督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高服務(wù)水平，才能促使業(yè)主自覺配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，主動履行業(yè)主的義務(wù)，從而共同促進小區(qū)物業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)建一個優(yōu)美的生活環(huán)境，實現(xiàn)雙贏。

參考文獻：

[1][美]查爾斯?H?溫茨巴奇，等.現(xiàn)代不動產(chǎn)[M].中國人民大學(xué)出版社，2001.

第6篇：前期物業(yè)服務(wù)合同范文

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

第三條市房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作；縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門（含開發(fā)區(qū)管委會確定的機構(gòu)）負責(zé)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

規(guī)劃、建設(shè)、城管、人防、環(huán)保、公安、司法、工商、價格、民政等行政主管部門按照各自職責(zé)做好本規(guī)定的實施工作。

第四條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，負責(zé)組織協(xié)調(diào)本區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛；其中，涉及重大糾紛的，由市、縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)調(diào)解。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當建立完善定期處理物業(yè)管理問題工作機制；涉及十名以上業(yè)主聯(lián)名要求協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理有關(guān)問題的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當及時處理。

居民委員會、村民委員會應(yīng)當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第五條縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召開有關(guān)單位及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決下列事項：

（一）業(yè)主委員會未依法履行職責(zé)；

（二）業(yè)主委員會未依法換屆；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù)；

（四）物業(yè)管理與服務(wù)過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛；

（五）其他需要協(xié)調(diào)解決的事項。

第六條市、縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當加強物業(yè)管理信息化體系建設(shè)，建立物業(yè)管理信息平臺。

第七條市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當加強與人民法院的溝通聯(lián)系，協(xié)助完善物業(yè)管理糾紛審理工作機制。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第八條房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主；尚未進行房屋權(quán)屬登記，但基于建設(shè)、買賣、贈與、征收補償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中可以認定為業(yè)主。

業(yè)主對物業(yè)共有部分享有權(quán)利、承擔義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第九條物業(yè)管理區(qū)域符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當在三十日內(nèi)書面告知縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到籌備業(yè)主大會書面申請后四十五日內(nèi)，負責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十條首次業(yè)主大會會議籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定人員擔任；籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。

籌備組應(yīng)當自成立之日起十五日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當配合、協(xié)助籌備組開展工作。

第十一條首次業(yè)主大會會議應(yīng)當制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，批準業(yè)主委員會工作規(guī)則等。

第十二條業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開，并應(yīng)當邀請街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會參加。

第十三條業(yè)主大會上未參加表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會會議表決相關(guān)資料應(yīng)當妥善保管。

第十四條業(yè)主委員會一般由五至十一人的單數(shù)委員組成，任期一般為三年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會委員時，可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定同時選舉業(yè)主委員會候補委員。

第十五條業(yè)主委員會按照有關(guān)規(guī)定辦理備案手續(xù)后，應(yīng)當將業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主委員會印章。

第十六條除法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)外，業(yè)主委員會還應(yīng)當履行下列職責(zé)：

（一）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（二）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；

（三）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（四）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十七條主委員會組成人員不得有下列行為：

（一）接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財物；

（二）承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)；

（三）接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。

第十八條業(yè)主委員會組成人員資格終止的，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定推薦或者遞補。

業(yè)主委員會組成人員發(fā)生變更的，應(yīng)當依法辦理備案手續(xù)并及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十九條業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉。

業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)未能組織換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責(zé)令其限期組織換屆選舉工作；逾期仍未組織的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

原業(yè)主委員會委員無正當理由怠于組織或者阻撓換屆選舉的，不再列入新一屆業(yè)主委員會委員候選人名單。

第二十條業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責(zé)令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

第二十一條業(yè)主委員會組成人員資格終止或者業(yè)主委員會任期屆滿后拒不移交所保管的檔案資料、印章或者其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，業(yè)主委員會其他組成人員、新一屆業(yè)主委員會可以請求公安機關(guān)協(xié)助移交。

第二十二條因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會或者業(yè)主委員會解散的，解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共有財產(chǎn)的清算工作。

第二十三條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益百分之三十用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，百分之七十納入專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

業(yè)主委員會應(yīng)當按照規(guī)定妥善保管各項收支賬目并接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督；經(jīng)業(yè)主大會決定，可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代為管理。

第三章前期物業(yè)管理

第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)前通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理;投標人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當將經(jīng)批準采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況，報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第二十五條建設(shè)單位應(yīng)當參照市房地產(chǎn)行政主管部門制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，并在簽訂后十五日內(nèi)報縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第二十六條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照中標價格或者協(xié)議價格收取前期物業(yè)服務(wù)費用。

建設(shè)單位銷售物業(yè)時，不得承諾減免物業(yè)服務(wù)費用。

第二十七條前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列物業(yè)檔案資料并報街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

（一）物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、竣工驗收合格證等資料。

（二）供水、供電、燃氣、有線電視、通訊等供用合同（協(xié)議）、消防設(shè)施合格證、電梯準用證、機電設(shè)備出廠合格證和保修卡、保修協(xié)議，共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)（含窨井設(shè)施檢測報告和產(chǎn)品合格證明）等資料。

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。

（四）物業(yè)管理所必需的其它資料，包括有關(guān)房屋權(quán)屬的申請登記資料，工程驗收的各種簽證、記錄、證明，業(yè)主及房屋面積清冊等。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)檔案資料移交給業(yè)主委員會。

第二十八條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)項目，在辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時，應(yīng)當對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當及時整改。

（一）物業(yè)共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

（二）物業(yè)共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

（三）物業(yè)共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、停車設(shè)施、教育和休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施等；

（四）物業(yè)服務(wù)用房等其它共用房產(chǎn)設(shè)施設(shè)備。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將查驗情況書面報送縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第二十九條提前解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當于擬解除合同九十日前書面告知合同另一方，建設(shè)單位應(yīng)當及時另行選聘不低于原資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)和收費標準按照原物業(yè)服務(wù)合同約定的標準執(zhí)行。

建設(shè)單位應(yīng)當在新前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后十日內(nèi)將更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人，同時書面告知縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會。

第三十條建設(shè)單位在商品房價格備案時，應(yīng)當將按照規(guī)劃要求配套建設(shè)的車庫、車位、會所等是否計入商品房銷售成本予以明確，并在商品房銷售時予以明示。

第三十一條未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）》的建設(shè)項目，不得交付使用，房地產(chǎn)行政主管部門不予房屋權(quán)屬登記。

第三十二條建設(shè)單位應(yīng)當為物業(yè)服務(wù)用房及共用設(shè)施設(shè)備配置獨立的供水、供電等計量器具。

第三十三條建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和范圍承擔物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位委托前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔日常保修工作的，應(yīng)當簽訂委托合同。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實保修責(zé)任。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十四條物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會應(yīng)當將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容需要變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認變更合同。

前款規(guī)定的公示時間不得少于十日。

業(yè)主委員會應(yīng)當參照市房地產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時，應(yīng)當出具業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定和業(yè)主委員會的合法證明。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當明碼標價，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。

第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定及相關(guān)規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)。未按約定或者規(guī)定提供的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供并可以向縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府投訴；縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當及時予以處理。

業(yè)主應(yīng)當按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。未按時足額交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將未交費業(yè)主名單及欠費情況予以公示催交。

第三十七條提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當于擬解除合同九十日前書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會。

第三十八條因物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方不再續(xù)約或者提前解除合同，在合同期限屆滿或者提前解除合同的期限前三十日，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當按照下列程序做好物業(yè)服務(wù)交接工作：

（一）業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在兩日內(nèi)書面告知縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

（二）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知后五日內(nèi)，應(yīng)當會同縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門、居民委員會、村民委員會就新物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等問題聽取業(yè)主委員會、業(yè)主代表及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作。

（三）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會應(yīng)當積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，指導(dǎo)業(yè)主委員會與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當主動提供相關(guān)信息，協(xié)助做好選聘工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)時，業(yè)主大會仍未能選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將有關(guān)情況書面告知縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門，從市房地產(chǎn)行政主管部門提供的應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)名單中指定資質(zhì)條件相符、信用記錄和業(yè)績較好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織做好清掃保潔、垃圾清運、安全保衛(wèi)和綠化維護等基本服務(wù)工作，并繼續(xù)督促或者組織召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十九條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原物業(yè)服務(wù)合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定為止。

第四十條物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主委員會按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，履行下列交接義務(wù)：

（一）移交本規(guī)定第二十七條規(guī)定的材料；

（二）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

（四）移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù)；

（五）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務(wù)人員；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當移交的其他事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

第五章物業(yè)的使用與維護

第四十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車庫、車位應(yīng)當優(yōu)先滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的停車需要，不得出售給業(yè)主以外的單位或者個人；業(yè)主或者物業(yè)使用人要求承租的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。

在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，機動車庫、車位可以出租給本區(qū)域業(yè)主以外的單位或者個人；租賃方案應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示不少于七日，租期不得超過三個月。

業(yè)主以外的其他機動車庫、車位使用人應(yīng)當遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的規(guī)定。

第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已規(guī)劃建設(shè)的機動車庫、車位能夠滿足業(yè)主停車需求的，不得施劃新的機動車位。

物業(yè)管理區(qū)域機動車庫、車位不足時，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應(yīng)當確保消防通道和道路暢通。

物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)成立業(yè)主大會的，機動車位施劃方案以及相關(guān)收費管理事項由業(yè)主大會決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施；尚未成立業(yè)主大會已經(jīng)實行物業(yè)管理的，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)臨時管理規(guī)約征求業(yè)主意見后組織實施；未實行物業(yè)管理的，由居民委員會、村民委員會征求業(yè)主意見后施劃。

施劃機動車位涉及改變公共場地的性質(zhì)或者用途需要辦理相關(guān)審批手續(xù)的，應(yīng)當依法辦理。

規(guī)劃、消防、公安機關(guān)交通管理等行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)管理區(qū)域機動車位施劃的指導(dǎo)。

第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車所有人或者使用人應(yīng)當在機動車庫、車位內(nèi)按照道路順行方向或者指定方向有序停放車輛。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對來訪車輛的管理和引導(dǎo)。

第四十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當自覺遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生損害公共利益或者他人合法權(quán)益的行為時，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)勸阻、制止和投訴；制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當依法予以制止或者處理。

第四十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當告知業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修允許施工的時間、廢棄物的清運和處置措施及方法、住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安全安裝規(guī)定等注意事項。

業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記或者擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、改變住宅使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時予以制止，向有關(guān)行政主管部門報告，并有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

第四十六條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當將管理規(guī)約、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當按規(guī)定結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用，權(quán)屬登記部門應(yīng)當查驗業(yè)主物業(yè)服務(wù)費用交納情況。

第六章法律責(zé)任

第四十七條違反本規(guī)定第二十五條、第三十四條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定辦理前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同備案的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以五百元以上一千元以下罰款。

第四十八條違反本規(guī)定第二十七條規(guī)定的，建設(shè)單位未按照規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，予以通報，處以一萬元以上十萬元以下罰款。

第四十九條違反本規(guī)定第二十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未進行查驗或者未將查驗情況報送備案的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以一千元罰款。

第五十條違反本規(guī)定第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目及收費標準等事項的，由價格主管部門責(zé)令改正；逾期不改正的，可處以一千元以上五千元以下罰款。

第五十一條違反本規(guī)定第四十條第一款第五項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下罰款，并依法降低或者取消其資質(zhì)。

第五十二條違反本規(guī)定第四十條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止服務(wù)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由房地產(chǎn)行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下罰款，記入企業(yè)信用記錄并依法降低或者取消其資質(zhì)。

第五十三條違反本規(guī)定第四十一條第一款規(guī)定，業(yè)主或者物業(yè)使用人要求承租機動車庫、車位，建設(shè)單位以只售不租為由拒絕的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以一千元罰款。

第五十四條違反本規(guī)定第四十三條規(guī)定，機動車所有人或者使用人未按照規(guī)定停放機動車輛的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時予以勸阻；機動車所有人或者使用人不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以攝錄并邀請業(yè)主委員會委員或者兩名以上業(yè)主代表到場，報縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門依法查處；涉及占用消防通道或者損壞城市綠化及設(shè)施情節(jié)嚴重的，由公安機關(guān)消防機構(gòu)、城市管理部門依法查處。

第五十五條違反本規(guī)定第四十四條、第四十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行勸阻或者報告義務(wù)的，由縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，予以警告，可處以五百元以上一千元以下罰款。

第7篇：前期物業(yè)服務(wù)合同范文

    特點一　合同主體：業(yè)主大會和物管企業(yè)

    示范文本主要是為業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同提供指導(dǎo)。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確各自的權(quán)利義務(wù)。

    與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，主要區(qū)別一是合同主體不同，本合同的主體是業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)；前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是開發(fā)商和物業(yè)管理。二是適用階段不同。本合同適用于業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會選聘物業(yè)管理公司，與其簽訂服務(wù)合同；前期物業(yè)服務(wù)合同適用于業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，開發(fā)商選聘物業(yè)管理企業(yè)。

    特點二　六大規(guī)定規(guī)范雙方行為

    示范文本共分為九章，主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費用、雙方權(quán)利義務(wù)、合同變更和解除的約定、違約責(zé)任等。 通過合同進一步明確當事人的權(quán)利義務(wù)，使物業(yè)管理更加有法可依。

    特點三　服務(wù)收費更為明晰

    關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用，示范文本制訂得較為明晰。除了約定總的服務(wù)費用外，還明確對電梯、水泵運行維護費用進行約定；此外，示范文本對價格形式區(qū)分了政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，對物業(yè)服務(wù)費用核算方式區(qū)分了酬金制和包干制。

    比如對酬金制的規(guī)定為，酬金制物業(yè)管理，從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費中提取部分費用作為物業(yè)公司的酬金。物業(yè)服務(wù)費如有節(jié)余，則轉(zhuǎn)入下一年度物業(yè)服務(wù)費中；如物業(yè)服務(wù)費不足使用，物業(yè)公司應(yīng)提前告知業(yè)委會，并告知物業(yè)服務(wù)費不足的數(shù)額、原因和建議的補足方案。

    特點四 限制落選物管公司拒不撤出

    針對目前出現(xiàn)的合同終止后，原物業(yè)管理企業(yè)不撤出物業(yè)項目的矛盾，示范文本規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在合同終止后撤出物業(yè)項目的義務(wù)，并詳細規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)不撤出物業(yè)項目時應(yīng)承擔的違約責(zé)任——物業(yè)管理企業(yè)在合同終止后，不移交物業(yè)管理權(quán)，不撤出本物業(yè)和移交管理用房及有關(guān)檔案資料等，每逾期一日應(yīng)向小區(qū)業(yè)主大會支付委托期限內(nèi)平均物業(yè)管理年度費用一定比例的違約金，由此造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。

    示范文本還明確了合同雙方在物業(yè)項目接撤管方面的權(quán)利義務(wù)，包括物業(yè)管理有關(guān)材料的交接、遺留問題的處理等。

    特點五　業(yè)主也是履約主體

    征求意見過程當中，部分市民提出物業(yè)服務(wù)合同簽約主體是業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)，合同中為什么出現(xiàn)業(yè)主和業(yè)主委員會的職責(zé)的疑問。因為物業(yè)管理本身有一定的特殊性，業(yè)主大會主要是議事機構(gòu)，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中，需要業(yè)主委員會履行相應(yīng)的職責(zé)。而業(yè)主是物業(yè)服務(wù)的受益者和物業(yè)服務(wù)費用的支付者，同時，按照物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當履行業(yè)主大會作出的決定，因此，業(yè)主也是物業(yè)服務(wù)合同重要的履約主體，享有合同中的權(quán)利，同時要履行合同中的義務(wù)。

    特點六　違約責(zé)任更具操作性

第8篇：前期物業(yè)服務(wù)合同范文

一、統(tǒng)一思想，充分認識加強物業(yè)管理工作的重要性

近年來，隨著城市化進程的不斷加快，城市面貌發(fā)生了很大變化，社區(qū)物業(yè)管理在城市管理中的作用日漸突出。加強社區(qū)物業(yè)管理，有利于城市經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，有利于保持和改善市民工作和生活的環(huán)境，有利于增加就業(yè)崗位、維護社區(qū)秩序、營造和諧的社會氛圍。社區(qū)物業(yè)管理事關(guān)城市長遠發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大。各個單位要以社區(qū)環(huán)境綜合整治、住宅小區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理同步推進為重點，以加強管理、改善環(huán)境、營造和諧社會、創(chuàng)建文明城市為目標，堅持尊重現(xiàn)實、便于啟動、落實責(zé)任、服務(wù)市民的工作原則，全面加強社區(qū)物業(yè)管理，健全長效管理機制，不斷擴大物業(yè)管理覆蓋面，推動物業(yè)管理工作上水平。

二、理順體制，構(gòu)筑適合城市發(fā)展的社區(qū)物業(yè)管理工作框架

按照“區(qū)級負責(zé)，辦事處組織，社區(qū)居委會落實，以塊為主、屬地管理”的原則，完善社區(qū)物業(yè)管理體制，明確管理職責(zé)，落實工作責(zé)任，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用，建立社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的協(xié)作機制，共同推進社區(qū)物業(yè)管理工作。

（一）區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理工作職責(zé)

區(qū)建設(shè)局作為全區(qū)的物業(yè)行業(yè)主管部門。具體工作職責(zé)包括：

1.組織街道辦事處落實各項政策措施，全面開展社區(qū)物業(yè)管理工作；

2.落實辦事機構(gòu)，建立區(qū)、辦事處、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系；

3.落實管理責(zé)任，加強本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署、檢查和督導(dǎo)落實；

4.負責(zé)本轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)用房驗收及住宅專項維修資金使用管理工作；

5.負責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信、升級、評優(yōu)進行初審、對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為進行監(jiān)督，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法經(jīng)營行為提出處罰建議等。

6.負責(zé)本轄區(qū)建住宅項目的聯(lián)審聯(lián)驗工作，把好物業(yè)用房的承諾關(guān)和驗收關(guān)。

7.組織轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)管理招投標，把好前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)用房、房屋維修資金承諾關(guān)。

（二）街道辦事處物業(yè)管理工作職責(zé)

辦事處對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理負總責(zé),組織轄區(qū)物業(yè)管理工作的開展。具體工作職責(zé)包括：

1.會同建設(shè)、房管、規(guī)劃等有關(guān)部門科學(xué)劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域；

2.組織社區(qū)居委會、開發(fā)企業(yè)及有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位，選舉產(chǎn)生各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會；

3.組織轄區(qū)內(nèi)能夠獨立實施物業(yè)管理的非住宅項目組建業(yè)主委員會并實施物業(yè)管理；

4.對已成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域進行管理，保障業(yè)主委員會的正常運轉(zhuǎn)及業(yè)主自治作用的發(fā)揮；

5.對轄區(qū)物業(yè)管理工作進行監(jiān)督檢查和考評，協(xié)助公安等部門加強對社區(qū)物業(yè)保安工作的監(jiān)督檢查；

6.負責(zé)聯(lián)席會議的召開,協(xié)調(diào)、處理、解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾和糾紛。

（三）社區(qū)居委會物業(yè)管理工作職責(zé)

社區(qū)居委會具體組織協(xié)調(diào)業(yè)主委員會實施社區(qū)物業(yè)管理。具體工作職責(zé)包括：

1.組織轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會籌備、召開、選舉，組織業(yè)主委員會制定物業(yè)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為；

2.落實物業(yè)服務(wù)項目，協(xié)助業(yè)主委員會聘請有關(guān)單位核算成本，提出收費標準和依據(jù)，經(jīng)業(yè)主大會通過后，到所在轄區(qū)街道辦事處物業(yè)管理部門、區(qū)物價部門和區(qū)房管部門備案；

3.協(xié)助和指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建立自治性物業(yè)服務(wù)組織，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，組織物業(yè)服務(wù)的實施；

4.督促檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織，落實服務(wù)合同，定期公布費用收支情況，調(diào)處服務(wù)中的矛盾糾紛，對不落實服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織，有權(quán)向業(yè)主委員會建議終止其物業(yè)服務(wù)。

5.調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛,協(xié)調(diào)業(yè)主自治組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)綜合治理工作。

(四)政府相關(guān)單位要從大局出發(fā),各司其職,各負其責(zé),密切配合,齊抓共管,積極做好物業(yè)管理和服務(wù)工作。

區(qū)公安部門負責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員(公共秩序維護員)進行監(jiān)管、培訓(xùn),指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范。

區(qū)消防部門負責(zé)依法監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé),及時查處堵塞消防通道、損壞公共設(shè)施等違法行為。

區(qū)環(huán)保部門負責(zé)依法查處對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑工地噪聲、燃煤鍋爐煙塵污染等違法行為。

區(qū)物價部門負責(zé)同區(qū)物業(yè)主管部門制定物定物業(yè)收費辦法和標準,查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費行為。

區(qū)工商部門負責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法廣告行為,加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營項目的審批管理。

區(qū)城管執(zhí)法部門負責(zé)依法查處對物業(yè)管理區(qū)域及無物業(yè)小區(qū)亂搭亂建、亂堆亂放、占用綠地等違法行為。

供電、通信等單位要認真做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施建設(shè)和維護工作。

三、因地制宜，合理確定社區(qū)物業(yè)管理的區(qū)域、模式、內(nèi)容和收費標準

社區(qū)物業(yè)管理實行等級化或基礎(chǔ)性管理服務(wù)，根據(jù)各個區(qū)域房屋建設(shè)、設(shè)施配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定物業(yè)管理區(qū)域、模式、內(nèi)容和收費標準。

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分

在辦事處組織下，統(tǒng)籌考慮，綜合權(quán)衡，按照以下規(guī)定科學(xué)合理地劃分物業(yè)管理區(qū)域。

1.原則上以建筑物的宗地紅線圖、立項或規(guī)劃批準的范圍劃定物業(yè)管理區(qū)域。相對完整的居住小區(qū)、獨立組團應(yīng)作為一個物業(yè)管理區(qū)域。

2.物業(yè)管理區(qū)域的劃分與社區(qū)居委會、街道辦事處、縣區(qū)地域的范圍一致。

3.物業(yè)易于封閉和統(tǒng)一整治。

4.基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施設(shè)備共用，房屋質(zhì)量、配套程度、環(huán)境狀況相近的物業(yè)宜劃入同一個物業(yè)管理區(qū)域。

5.同一土地使用權(quán)的物業(yè)宜劃入同一個物業(yè)管理區(qū)域。

（二）物業(yè)管理模式

1.建住宅小區(qū)。對建住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位要根據(jù)住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標管理的有關(guān)規(guī)定，通過公開招投標形式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)主管部門備案。同時，要建立健全物業(yè)管理退出機制，淘汰服務(wù)的水平低、管理差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；凡物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出或終止服務(wù)的住宅小區(qū)，物業(yè)主管部門要配合社區(qū)居委會、辦事處督促業(yè)主委員會對其退出物業(yè)服務(wù)項目后的業(yè)主共有經(jīng)費進行審計，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理用房和剩余經(jīng)費、管理資料移交給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會應(yīng)當及時召開業(yè)主大會，重選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，暫時不能確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生及綠化等由街道辦事處組織實施，確保小區(qū)居民正常的秩序。

2.整治后的現(xiàn)有住宅小區(qū)。根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結(jié)合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ)，界定物業(yè)服務(wù)區(qū)域；以社區(qū)居委會為基礎(chǔ)，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為基礎(chǔ)，開展物業(yè)服務(wù)活動。加大對現(xiàn)有住宅小區(qū)的整治力度，辦事牽頭，相關(guān)部門配合逐步解決現(xiàn)有住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的現(xiàn)有住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級實施服務(wù)；對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題，管理費用由業(yè)主承擔。單位自建的家屬樓，如不能實行規(guī)范的物業(yè)管理，則由各單位牽頭進行物業(yè)服務(wù)，社區(qū)居委會負責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)。

3.建低價位拆遷安置房，保障性商品房等小區(qū)。創(chuàng)造條件逐步推進市場化物業(yè)管理，前期物業(yè)服務(wù)由辦事處和社區(qū)組織管理；有條件成立業(yè)主委會的按照有關(guān)程序確定物業(yè)管理模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出或終止服務(wù)的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會應(yīng)當及時召開業(yè)主大會，重選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，暫時不能落實的所在辦事處和業(yè)主委員會組織臨時物業(yè)服務(wù)管理。

（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與收費標準

區(qū)別不同的物業(yè)性質(zhì)和特點，確定管理服務(wù)的內(nèi)容、項目和等級。物業(yè)服務(wù)收費要遵循公正合理、質(zhì)價相符的原則，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。建住宅小區(qū)根據(jù)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)、配套情況和設(shè)定的管理服務(wù)項目，依據(jù)物價、房管部門制定的物業(yè)服務(wù)等級評定標準，確定服務(wù)等級和收費標準?，F(xiàn)有住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標準，可采用選項式服務(wù)形式，根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿，確定管理服務(wù)項目，測算服務(wù)成本和收費標準，由業(yè)主委員會與委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)組織簽訂服務(wù)合同，并在小區(qū)內(nèi)公布實施。

四、突出重點，切實抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運作

（一）規(guī)范建小區(qū)的前期管理工作

建的住宅小區(qū)，在業(yè)主委員會未成立期間，必須實行前期物業(yè)管理。開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)預(yù)留物業(yè)管理用房并應(yīng)當與主體工程同步交付使用，簽訂房屋維修資金承諾書,按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同，進行前期物業(yè)服務(wù)。

（二）規(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作運轉(zhuǎn)

在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，公有住宅出售建筑面積達到30%以上,或者建商品住宅出售建筑面積達到50%以上,或者建商品住宅入住率達到30%以上并且首套房屋辦理入住手續(xù)已滿兩年的居住小區(qū),應(yīng)成立業(yè)主委員會。每個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費，由全體業(yè)主承擔，或者從產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的公建配套設(shè)施經(jīng)營收益中列支。街道辦事處要按照規(guī)定的程序，推進業(yè)主委員會建設(shè)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從社區(qū)居委會、有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及產(chǎn)權(quán)人、熱心公益事業(yè)人員中推薦，主任可由社區(qū)居委會成員擔任。辦事處要支持業(yè)主委員會的工作，業(yè)主委員會成立前或換屆期間，由辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)，確保工作正常運轉(zhuǎn)。

（三）規(guī)范業(yè)主委員會成立后的社區(qū)物業(yè)管理

1.做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作

業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當依法及時召開業(yè)主大會，決定對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘或另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)以書面形式告知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級化服務(wù)。

2.規(guī)范物業(yè)管理有關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)

業(yè)主委員會負責(zé)召集業(yè)主大會、代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行、監(jiān)督管理規(guī)約的實施；督促業(yè)主按照合同約定，協(xié)助、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作；積極配合和支持社區(qū)居委會的工作等。

業(yè)主依法享有制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集和使用住宅專項維修資金等項權(quán)利。業(yè)主應(yīng)當遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；按時交納物業(yè)服務(wù)費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)服務(wù)合同，制定完善的物業(yè)服務(wù)方案以及保安、保潔、維修、財務(wù)、檔案等管理制度，負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清掃保潔、花草樹木養(yǎng)護、車輛停放管理以及與物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)項目，切實履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量。對超出服務(wù)合同的事宜，要與業(yè)主委員會協(xié)商確定后實施。

各相關(guān)專業(yè)設(shè)施管理部門要做好社區(qū)供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的管理及服務(wù)工作，依法承擔相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護責(zé)任，滿足社區(qū)居民的要求并向最終用戶收取有關(guān)費用。

3.加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管

區(qū)物業(yè)管理部門加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，認真評定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)業(yè)績和信用程度，并在誠信評定和物業(yè)招投標中作為重要條件；建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機制，及時查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，并督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改，切實保障業(yè)主合法權(quán)益；建立健全物業(yè)管理淘汰、退出機制，對物業(yè)服務(wù)不到位、業(yè)主投訴較多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按有關(guān)規(guī)定予以處理。積極探討組織業(yè)主對物業(yè)公司經(jīng)理進行年度評議的制度和辦法。

4.嚴格物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和移交程序

住宅區(qū)業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方不續(xù)約或者提前解除合同、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅區(qū)管理的，必須本著維護社會穩(wěn)定、保證物業(yè)管理區(qū)域基本正常秩序、實現(xiàn)平穩(wěn)過渡的原則，嚴格履行退出和移交程序。

①物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同期滿不續(xù)約或在合同期內(nèi)提前解除合同、擬退出住宅區(qū)管理服務(wù)的，應(yīng)于合同期滿或提前解除合同、擬退出之日的90日前書面告知業(yè)主委員會，并告知區(qū)物業(yè)管理部門、街道辦事處和社區(qū)居委會，做好相關(guān)設(shè)施設(shè)備和資料的移交事項。住宅區(qū)未成立業(yè)主大會的，所在地街道辦事處要牽頭組織由有關(guān)部門參加的聯(lián)席會議，聽取業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，處置物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的具體事宜。

②業(yè)主大會提出與物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止或解除合同、重選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會要在業(yè)主大會作出決議后將解約原因和時間書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將會議相關(guān)情況書面告知區(qū)物業(yè)管理部門、辦事處和社區(qū)居委會，同時保存好相關(guān)資料，接受區(qū)物業(yè)管理部門、辦事處和社區(qū)居委會的查驗。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在接到通知后的60日內(nèi)完成退出工作。業(yè)主大會要在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全退出之前完成對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作。

五、加強政策扶持和組織領(lǐng)導(dǎo)，確保社區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展

（一）加強政策扶持。區(qū)勞動和社會保障部門要結(jié)合實施“擴大再就業(yè)工程”、“完善社會保障體系工程”等，給予物業(yè)管理從業(yè)人員優(yōu)惠政策。區(qū)建設(shè)部門要與有關(guān)部門搞好配合，從政策、業(yè)務(wù)上加強對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，幫助基層解決實際問題。駐社區(qū)的各個單位，要支持和參與社區(qū)物業(yè)管理工作。

（二）落實資金保障。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提升服務(wù)水平，加大管理力度，提高物業(yè)服務(wù)收費率，為社區(qū)物業(yè)服務(wù)提供基本保障。完善住宅專項維修資金管理使用的相關(guān)政策、標準和辦法，依據(jù)相關(guān)規(guī)定將資金管好、用好。加大財政支持力度，區(qū)財政安排物業(yè)管理啟動資金和扶持資金，設(shè)立區(qū)物業(yè)整治專項管理經(jīng)費，推動物業(yè)管理的全面開展。

第9篇：前期物業(yè)服務(wù)合同范文

《京華時報》報道，2009年4月底，北京大興區(qū)溪水園小區(qū)物業(yè)公司要求將原來的0.33元／平方米／月的物業(yè)費提高至0.90元，平方米／月。業(yè)主認為“一下子漲了近三倍，大家都覺得接受不了?！?月1日在該小區(qū)大門口，物管保安要求過往的駕車業(yè)主對漲價一事進行簽字，業(yè)主認為此舉是在強行取得業(yè)主同意，雙方發(fā)生爭執(zhí)，引來民警進行調(diào)解。

大興區(qū)溪水園小區(qū)物業(yè)費標準的紛爭并非個案。在物業(yè)服務(wù)收費標準問題上，業(yè)主與物業(yè)公司各說各的，都自認為很有道理。這并不難理解。因為作為消費者的業(yè)主當然希望其得到的服務(wù)“物美價廉”，而作為依靠提供服務(wù)獲利的物業(yè)公司當然追求“利潤最大化”。但問題的關(guān)鍵在于，雙方各自的觀點能否讓對方“買帳”?或者說這些觀點是否合理。甚至是否合法?

目前物業(yè)服務(wù)收費標準存在的問題、

而恰恰是在合理性和合法性的問題上，業(yè)主一方、物業(yè)公司一方，或者雙方認知都出現(xiàn)了偏差。這些認知偏差與一些不合理的制度安排等外在因素，共同導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)收費標準問題的紛爭。當前，物業(yè)服務(wù)收費標準存在的問題具體如下：

前期物業(yè)服務(wù)收費標準存在單方壟斷的風(fēng)險

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘，前期物業(yè)服務(wù)收費標準在建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中加以約定。目前，法規(guī)規(guī)定住宅物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)強制通過招投標方式選聘，其他類型未作強制規(guī)定。但由于前期物業(yè)招投標制度尚不完善，并不能有效防止“建管不分”，因此前期物業(yè)服務(wù)收費標準有被建設(shè)單位單方壟斷的風(fēng)險。前期物業(yè)服務(wù)收費標準缺乏業(yè)主意志的體現(xiàn)。

有人認為，物業(yè)買受人在成為業(yè)主之前要與建設(shè)單位簽訂買賣合同，其中包含了前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容(包括了物業(yè)費標準條款)，因此，不應(yīng)當認為沒有業(yè)主意志的體現(xiàn)。誠如所言，業(yè)主只擁有一定談判的“權(quán)利”，即業(yè)主可以“用腳投票”，通過不買房的途徑否決前期物業(yè)服務(wù)收費標準?？梢姡谇捌谖飿I(yè)服務(wù)收費標準的制訂上，業(yè)主“有權(quán)利”不認同，但“無能力”不認同。時下業(yè)主紛紛要求解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)也能反證業(yè)主對前期物業(yè)服務(wù)及收費標準的不認同。

收費標準與服務(wù)標準不掛鉤

按照馬克思的勞動價值理論，價值是一般人類勞動的凝結(jié)，是價格形成的基礎(chǔ)。因此，物業(yè)服務(wù)的價值是物業(yè)服務(wù)價格形成的基礎(chǔ)。而物業(yè)服務(wù)的價值又主要取決于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。但是，目前卻沒有將收費標準與服務(wù)標準掛鉤的方法。這種情況下，單純地、片面地講物業(yè)服務(wù)收費標準顯得毫無意義。比如北京大興溪水園小區(qū)“將原來的0.33元／平方米／月的物業(yè)費提高至0.90元，平方米／月”。到底是高了還是低了?“一下子漲了近三倍，大家都覺得接受不了?！蹦敲?，“大家”的看法是正確的還是錯誤的?拋開收費標準與服務(wù)標準的確定，這些問題都是沒有意義的問題。收費標準只有當與服務(wù)標準相比較時才是有意義的。而目前二者之間沒有一個比較機制，收費標準與服務(wù)標準掛不上鉤。

物業(yè)服務(wù)收費標準調(diào)整困難

由于收費標準與服務(wù)標準不掛鉤，當物業(yè)公司如果不能說服業(yè)主其服務(wù)質(zhì)量的確“值得”物業(yè)費漲高時，物業(yè)費提價就變得很困難。當然，這并不是唯一的原因。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不變的情況下，服務(wù)成本可能提高了，這客觀上也要求物業(yè)費提高。按照《物權(quán)法》，物業(yè)費標準的調(diào)整應(yīng)屬于“共有和共同管理權(quán)利的重大事項”，應(yīng)經(jīng)法定比例業(yè)主同意方可執(zhí)行。從某種意義上來說，這似乎說明了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費“說了算”。但現(xiàn)實的困境是業(yè)主大會會議召開難，尤其是規(guī)模大、業(yè)主眾多的物業(yè)項目，造成了能“說了算”的傾向于“沉默不說”的局面。實踐中，幾乎沒有通’過召開業(yè)主大會會議調(diào)高物業(yè)費標準的案例，我們發(fā)現(xiàn)新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目的收費標準低于或等于原來的標準的情況較多；我們還發(fā)現(xiàn)部分物業(yè)公司也選擇了“用腳投票”――因“無力支撐”而撤管。這些現(xiàn)象至少可以說明物業(yè)服務(wù)收費標準的調(diào)整途徑是不通暢的。

應(yīng)當如何認識物業(yè)收費的“政府指導(dǎo)價”

按照《價格法》的規(guī)定，政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。換言之，政府指導(dǎo)價是一種政府強制性干預(yù)價格的行為。從類型上來看，政府指導(dǎo)價主要包括最高限價、最低保護價等?！秲r格法》第十八條對政府指導(dǎo)價所涉及的商品或服務(wù)的范圍規(guī)定了五類：(一)與國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格；(二)資源稀缺的少數(shù)商品價格；(三)自然壟斷經(jīng)營的商品價格；(四)重要的公用事業(yè)價格；(五)重要的公益價格。

業(yè)主普遍認為物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當實行政府指導(dǎo)價，而且應(yīng)嚴格執(zhí)行。而物業(yè)公司普遍不認同政府指導(dǎo)價，認為標準過低。筆者以為，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)否或可否實行政府指導(dǎo)價可根據(jù)《價格法》第十八條相關(guān)規(guī)定進行判斷。實際上，這個問題等同于如何認識物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)的問題，即物業(yè)服務(wù)屬于私人物品還是公共物品，抑或準公共物品的問題。目前，此問題無法律明文規(guī)定亦無學(xué)術(shù)定論。但筆者傾向于“準公共物品”性質(zhì)的判斷。物業(yè)服務(wù)與人民生活關(guān)系重大，尤其是與城市居民的日常生活關(guān)系密切。至少現(xiàn)階段，物業(yè)服務(wù)是應(yīng)當實行政府指導(dǎo)價的。

北京的做法是，針對特別類型的物業(yè)項目實行物業(yè)服務(wù)收費的政府指導(dǎo)價，即經(jīng)濟適用住房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。其他類型的物業(yè)項目則實行市場調(diào)節(jié)價。主要的現(xiàn)行政策是《關(guān)于北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)和北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標準的通知》(京發(fā)改[2005]2662號)。廣東省的做法有所不同，《廣東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(征求意見稿)明確規(guī)定，業(yè)委會成立前物業(yè)管理費實行政府指導(dǎo)價，業(yè)委會成立后則實行市場調(diào)節(jié)價，而超出政府指導(dǎo)價不再需單獨報物價部門核定?？梢姡瑥V東省是區(qū)別不同的物業(yè)管理時期而規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費是否實行政府指導(dǎo)價，前期物業(yè)服務(wù)階段實行，之后的則不實行。兩地做法各有側(cè)重，應(yīng)當綜合，經(jīng)濟適用住房業(yè)主的承受能力應(yīng)當考慮，其他物業(yè)項目類型前期物業(yè)服務(wù)階段由于基本缺少介入和缺乏談判的能力，其物業(yè)收費也應(yīng)當實行政府指導(dǎo)價。

如何推進建立公平合理的物業(yè)服務(wù)價格機制

價格主管部門應(yīng)會同房屋管理等部門，核算物業(yè)服務(wù)成本，進而對前期物業(yè)服務(wù)收費規(guī)定政府指導(dǎo)價。相關(guān)部門同時應(yīng)當隨著物價、人力資源成本等因素的變化適時調(diào)整指導(dǎo)價。

不斷探索和推行有效的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價體系，使得服務(wù)可量化，逐步建立提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的外部約束機制，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量綜合評價標準和物業(yè)服務(wù)質(zhì)價掛鉤的收費體系。

上海市實行的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行辦法》有可借鑒之處。該辦法將住宅物業(yè)服務(wù)項目根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分為五個等級，并分別與服務(wù)收費標準一一對應(yīng)。這種做法最大的優(yōu)點就是使物業(yè)服務(wù)有了量化標準，業(yè)主比較容易接受，物業(yè)公司也可根據(jù)不同的服務(wù)標準提供不同的服務(wù)。這樣，物業(yè)公司與業(yè)主的權(quán)利義務(wù)就會具體明確，即使物業(yè)服務(wù)糾紛發(fā)生，在界定各方責(zé)任時也比較容易，既能夠遏制亂收費問題，又有利于鼓勵業(yè)主按時交費。同時，物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)當與物價指數(shù)聯(lián)動，不能說物業(yè)費只能降不能漲，也不能只漲不降。

倡導(dǎo)實行酬金制收費方式，提高業(yè)主大會會議效率，進而解決物業(yè)服務(wù)收費難和收費標準調(diào)整難的問題。相對于包干制，酬金制收費方式有很多優(yōu)勢，它可以使得業(yè)主及業(yè)主團體對于物業(yè)費的去向有了更廣泛的知情權(quán)，有利于確保物業(yè)費取于業(yè)主用于業(yè)主；而物業(yè)公司根據(jù)合同約定取得傭金，有利于保護物業(yè)公司的正當利益。這就避免了包干制下，業(yè)主與物業(yè)公司互相埋怨互相不信任都在喊冤的局面。