不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理方案精選(九篇)

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第1篇：不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理方案范文

第二條公辦學(xué)校（包括公辦中小學(xué)、公辦幼兒園）的一切資產(chǎn)所有權(quán)屬國(guó)有，任何集體和個(gè)人不得侵占。

第三條市財(cái)政局（國(guó)資辦）對(duì)教育系統(tǒng)的國(guó)有資產(chǎn)實(shí)行綜合管理，對(duì)公辦學(xué)校資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、處置進(jìn)行審批和監(jiān)督檢查。

市教育局對(duì)所屬公辦學(xué)校管理、使用的國(guó)有資產(chǎn)實(shí)施監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)組織資產(chǎn)清查、登記、統(tǒng)計(jì)、匯總及日常監(jiān)督檢查工作。

各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處協(xié)助市教育局對(duì)轄區(qū)內(nèi)公辦學(xué)校資產(chǎn)進(jìn)行管理，負(fù)責(zé)處置村小、完小閑置不動(dòng)產(chǎn)。

公辦學(xué)校對(duì)本單位管理、使用的資產(chǎn)實(shí)施具體管理。

第四條公辦學(xué)校按有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)做好資產(chǎn)的日常管理工作，建立健全管理制度，將資產(chǎn)管理的責(zé)任落實(shí)到人。對(duì)所管理、使用的國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行定期清查，避免閑置、浪費(fèi)，防止資產(chǎn)流失。

第五條撤并公辦學(xué)校的資產(chǎn)處置要求。

（一）撤銷、合并學(xué)校，成立由當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)人以及學(xué)校負(fù)責(zé)人、財(cái)會(huì)人員、資產(chǎn)管理人員、職工代表組成的資產(chǎn)清理移交小組，負(fù)責(zé)資產(chǎn)的清理移交工作。

（二）撤并學(xué)校資產(chǎn)、資金、債權(quán)、債務(wù)應(yīng)做到賬賬相符、賬卡相符、賬實(shí)相符、賬表相符，并在此基礎(chǔ)上編制移交方案，報(bào)市教育局、財(cái)政局（國(guó)資辦）批準(zhǔn)后實(shí)施。

（三）撤并后的閑置校舍優(yōu)先用于教育事業(yè)，確保小學(xué)教育、學(xué)前教育、成人教育等所需。在滿足教育事業(yè)需求后，可用于其它社會(huì)事業(yè)。在滿足教育事業(yè)及其他社會(huì)事業(yè)后，可以以出租出售形式處置。

第六條撤并公辦學(xué)校的資產(chǎn)處置方式。撤合并學(xué)校的資產(chǎn)統(tǒng)一并入新學(xué)校，閑置資產(chǎn)的處置按無(wú)償調(diào)撥、出租、出售、報(bào)廢等國(guó)有資產(chǎn)處置有關(guān)程序辦理，辦理后憑國(guó)有資產(chǎn)動(dòng)態(tài)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)資產(chǎn)處置單，調(diào)整有關(guān)資產(chǎn)賬目。

（一）無(wú)償調(diào)撥。指學(xué)校閑置資產(chǎn)在不變更所有權(quán)的前提下，以無(wú)償轉(zhuǎn)讓的方式變更國(guó)有資產(chǎn)占有、使用權(quán)的資產(chǎn)處置形式。

（二）出租。指學(xué)校閑置資產(chǎn)經(jīng)批準(zhǔn)后出租，并收取租金的資產(chǎn)處置形式。

（三）出售。指學(xué)校閑置資產(chǎn)以有償?shù)姆绞阶兏袡?quán)或使用權(quán)，并收取相應(yīng)處置收益的資產(chǎn)處置形式。

（四）報(bào)廢。指學(xué)校閑置資產(chǎn)按有關(guān)規(guī)定超過(guò)使用年限或經(jīng)質(zhì)量監(jiān)檢部門鑒定無(wú)法使用，予以報(bào)廢的資產(chǎn)處置形式。

第七條撤并公辦學(xué)校的資產(chǎn)處置程序。

（一）動(dòng)產(chǎn)的處置。學(xué)校對(duì)所管理、使用的動(dòng)產(chǎn)（桌凳、微機(jī)、儀器設(shè)備等物品），通過(guò)國(guó)有資產(chǎn)動(dòng)態(tài)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)報(bào)批后處置。

（二）初中、中心學(xué)校、中心小學(xué)等學(xué)校閑置不動(dòng)產(chǎn)（土地、建筑設(shè)施等）的處置。

1．需用于當(dāng)?shù)亟逃聵I(yè)或其它社會(huì)事業(yè)的，由當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處提出申請(qǐng)，經(jīng)市教育局、財(cái)政局（國(guó)資辦）同意，報(bào)市政府批準(zhǔn)。

2．需出租的，由學(xué)校提出申請(qǐng)，經(jīng)市教育局、財(cái)政局（國(guó)資辦）同意，報(bào)市政府審批。

3．需出售的，由學(xué)校提出申請(qǐng)，當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處簽署意見(jiàn)，經(jīng)市教育局、財(cái)政局（國(guó)資辦）同意，報(bào)市政府審批。市政府審批后，經(jīng)具有國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，市財(cái)政局（國(guó)資辦）核準(zhǔn)，由市公共資源招投標(biāo)交易中心組織公開(kāi)拍賣。

（三）村小、完小閑置不動(dòng)產(chǎn)的處置，由當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處報(bào)市財(cái)政局（國(guó)資辦）、教育局備案。

第八條撤并公辦學(xué)校的資產(chǎn)處置收益分配。

（一）撤并學(xué)校后，出租出售閑置初中、中心學(xué)校、中心小學(xué)、幼兒園等學(xué)校資產(chǎn)的收益全部上繳國(guó)庫(kù)，用于全市教育事業(yè)。

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）轄區(qū)內(nèi)撤并學(xué)校后，出租出售閑置公辦小學(xué)、幼兒園資產(chǎn)的70%收益返回鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）用于當(dāng)?shù)亟逃聵I(yè)。

（三）出租出售完小、村小的資產(chǎn)收入，用于當(dāng)?shù)亟逃聵I(yè)。

第九條在公辦學(xué)校閑置資產(chǎn)處置中，嚴(yán)格財(cái)經(jīng)紀(jì)律，嚴(yán)禁擅自或越權(quán)處置、轉(zhuǎn)移或隱匿財(cái)產(chǎn)，捏造、隱瞞債權(quán)債務(wù)。對(duì)違反本辦法規(guī)定處置公辦學(xué)校資產(chǎn)的，將追繳處置資產(chǎn)所得的全部收入，并追究相關(guān)責(zé)任人的行政責(zé)任；在處置過(guò)程中，對(duì)使公辦學(xué)校資產(chǎn)受到嚴(yán)重?fù)p失的單位和個(gè)人，將追究單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)責(zé)任人的行政責(zé)任，觸犯法律的移交司法部門處理。

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理方案范文

第一章總則

第一條為加強(qiáng)鎮(zhèn)屬**單位固定資產(chǎn)的管理、維護(hù)資產(chǎn)的安全和完整、優(yōu)化配置**資產(chǎn)、提高資產(chǎn)使用效益，根據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)資產(chǎn)管理法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我鎮(zhèn)實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于鎮(zhèn)屬各**單位的固定資產(chǎn)管理活動(dòng)。

第三條鎮(zhèn)黨政辦公室是本鎮(zhèn)負(fù)責(zé)**資產(chǎn)管理的職能部門。鎮(zhèn)財(cái)政所是本鎮(zhèn)負(fù)責(zé)公共財(cái)政、財(cái)務(wù)管理的職能部門，對(duì)鎮(zhèn)屬單位固定資產(chǎn)管理實(shí)行賬務(wù)處理和監(jiān)督。

第四條本辦法所指的固定資產(chǎn)，是指核算單價(jià)在規(guī)定起點(diǎn)，一般設(shè)備單價(jià)在500元以上，專項(xiàng)設(shè)備在800元以上，且耐用時(shí)間在一年以上，使用過(guò)程中能保持實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)。單位價(jià)值不滿上述起點(diǎn)，但耐用時(shí)間在一年以上的大批同類資產(chǎn)，也作為固定資產(chǎn)進(jìn)行管理。固定資產(chǎn)包括房屋、建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器機(jī)械、交通運(yùn)輸工具、設(shè)備、儀器等。

第五條**單位固定資產(chǎn)按照所有權(quán)與使用權(quán)相分離，誰(shuí)投資誰(shuí)擁有產(chǎn)權(quán)的原則，由鎮(zhèn)政府統(tǒng)一管理和調(diào)配，**單位擁有、使用。

第二章資產(chǎn)管理

第六條**單位要做好固定資產(chǎn)的日常管理工作，配備管理人員，將固定資產(chǎn)管理的責(zé)任落實(shí)到部門和個(gè)人。

第七條對(duì)**單位的房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)證由各單位負(fù)責(zé)保管，擁有、使用該不動(dòng)產(chǎn)的**單位負(fù)責(zé)實(shí)物的管理及維護(hù)。

第八條**單位應(yīng)當(dāng)建立、健全**固定資產(chǎn)購(gòu)置、使用、保管制度，建立固定資產(chǎn)帳目，及時(shí)、準(zhǔn)確記錄**固定資產(chǎn)的存量、增減、分布情況。實(shí)物資產(chǎn)應(yīng)分類編號(hào)，大型、貴重、精密的儀器設(shè)備除登記以外，還應(yīng)按臺(tái)（件）建立技術(shù)檔案。同時(shí)，還應(yīng)建立使用登記制度，財(cái)產(chǎn)領(lǐng)發(fā)使用要登記領(lǐng)用卡，明確使用、維護(hù)保管責(zé)任，因保管不當(dāng)造成損壞或丟失的，要視不同情況追究賠償責(zé)任。

第九條建立全鎮(zhèn)固定資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)，運(yùn)用資產(chǎn)管理計(jì)算機(jī)軟件對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。鎮(zhèn)屬單位固定資產(chǎn)經(jīng)批準(zhǔn)增減變動(dòng)時(shí)，會(huì)計(jì)核算、實(shí)物使用（管理）等管理部門須同時(shí)進(jìn)行計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)登記，全面地、系統(tǒng)地、準(zhǔn)確地、真實(shí)地反映全鎮(zhèn)固定資產(chǎn)狀況。

第十條年度終了前，鎮(zhèn)屬單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行一次全面的固定資產(chǎn)清查盤點(diǎn)，做到賬卡、物相符。

鎮(zhèn)財(cái)政所定期或不定期協(xié)調(diào)（組織）鎮(zhèn)黨政辦公室、財(cái)產(chǎn)使用部門和鎮(zhèn)財(cái)政結(jié)算中心對(duì)固定資產(chǎn)清查盤點(diǎn)。根據(jù)盤點(diǎn)結(jié)果詳細(xì)填寫固定資產(chǎn)盤點(diǎn)報(bào)告表，并與固定資產(chǎn)賬簿（計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)）相核對(duì)。發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的，應(yīng)當(dāng)查明固定資產(chǎn)盤盈、盤虧原因，分清責(zé)任，編制固定資產(chǎn)盤盈、盤虧報(bào)告，提出初步處理意見(jiàn)，呈交鎮(zhèn)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審定。

第十一條根據(jù)“誰(shuí)擁有，誰(shuí)核算”的原則，有單獨(dú)設(shè)賬的**單位，固定資產(chǎn)在其賬上登記反映，沒(méi)有單獨(dú)設(shè)賬的部門，其固定資產(chǎn)全部統(tǒng)一集中在鎮(zhèn)政府行政賬登記反映。

第十二條**單位從事對(duì)外有償?shù)?*服務(wù)、資產(chǎn)租賃等活動(dòng)，其收入必須納入地方財(cái)政預(yù)算收支兩條線管理。

第十三條**單位要優(yōu)化資產(chǎn)配置，做到物盡其用，發(fā)揮最大的使用效益。對(duì)于長(zhǎng)期閑置不用或超編定額的資產(chǎn)，由鎮(zhèn)政府黨政辦公室進(jìn)行調(diào)劑。

第三章資產(chǎn)處置

第十四條**單位固定資產(chǎn)處置，是指**單位對(duì)其擁有、使用的**固定資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或注銷產(chǎn)權(quán)的一種行為，包括無(wú)償調(diào)撥、出售、報(bào)廢、報(bào)損等。未經(jīng)批準(zhǔn)，**單位不得擅自對(duì)其擁有、使用的**固定資產(chǎn)進(jìn)行處置。

第十五條**單位固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，必須經(jīng)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并由鎮(zhèn)黨政辦公室對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，審批權(quán)限按鎮(zhèn)政府財(cái)經(jīng)管理制度執(zhí)行。

第十六條**單位固定資產(chǎn)需要報(bào)廢或報(bào)損的，應(yīng)由有關(guān)部門組織技術(shù)鑒定，報(bào)鎮(zhèn)黨政辦公室會(huì)同鎮(zhèn)財(cái)政所辦理相關(guān)手續(xù)，審批權(quán)限按鎮(zhèn)政府財(cái)經(jīng)管理制度執(zhí)行。

第十七條**單位因機(jī)構(gòu)合并、撤銷、改變性質(zhì)或變更隸屬關(guān)系的，由鎮(zhèn)黨政辦公室、鎮(zhèn)財(cái)政所對(duì)該**單位的**固定資產(chǎn)進(jìn)行全面清查、造冊(cè)登記，審批權(quán)限按鎮(zhèn)政府財(cái)經(jīng)管理制度執(zhí)行，并分別按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）**單位改變?nèi)袼兄菩再|(zhì)的，其**資產(chǎn)，經(jīng)評(píng)估確認(rèn)后實(shí)行有償調(diào)撥；

（二）**單位合并或改變隸屬關(guān)系，屬于同一系統(tǒng)、同一管理級(jí)次、同一性質(zhì)的，其**資產(chǎn)可無(wú)償調(diào)撥或并入合并后的單位；

（三）**單位撤銷的，其固定資產(chǎn)由鎮(zhèn)黨政辦公室負(fù)責(zé)組織清查后，提出處理方案，報(bào)鎮(zhèn)政府審批。

第十八條**單位固定資產(chǎn)處置后的收入統(tǒng)一納入地方財(cái)政預(yù)算的收支兩條線管理。

**單位按規(guī)定經(jīng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)，對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行處置并取得處置結(jié)果的憑證后，鎮(zhèn)財(cái)政所調(diào)整有關(guān)資產(chǎn)、資金賬目，并及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變動(dòng)手續(xù)。

**單位對(duì)外捐贈(zèng)資產(chǎn)的，需憑鎮(zhèn)政府的批準(zhǔn)及接收單位的接收證明進(jìn)行賬務(wù)處理。

鎮(zhèn)政府出具的資產(chǎn)處置批復(fù)文件作為**單位制定資產(chǎn)購(gòu)置計(jì)劃、鎮(zhèn)財(cái)政安排預(yù)算資金以及辦理政府采購(gòu)的參考依據(jù)。

第四章資產(chǎn)監(jiān)督

第十九條**單位必須自覺(jué)接受鎮(zhèn)財(cái)政所的監(jiān)督，定期報(bào)告**固定資產(chǎn)的管理、使用情況，按要求填制統(tǒng)計(jì)報(bào)表資料等。

第二十條鎮(zhèn)財(cái)政所對(duì)**單位的固定資產(chǎn)管理情況進(jìn)行不定期檢查，檢查的主要內(nèi)容包括：

（一）是否建立、健全資產(chǎn)管理制度及制度的執(zhí)行情況；

（二）擁有、使用的**資產(chǎn)是否登記齊全、帳物相符、帳帳相符，報(bào)告的數(shù)字是否真實(shí)、完整、準(zhǔn)確；

（三）擁用、使用的**資產(chǎn)是否合理、有效、節(jié)約，是否進(jìn)行了資產(chǎn)維護(hù)；

（四）**資產(chǎn)是否受到侵犯、損害，是否出現(xiàn)流失的現(xiàn)象；

（五）其他需要檢查的事項(xiàng)。

第二十一條對(duì)違反本辦法，擅自處置鎮(zhèn)屬固定資產(chǎn)的單位及其工作人員，依照《中華人民共和國(guó)公務(wù)員法》、《行政機(jī)關(guān)公務(wù)員處分條例》、《財(cái)政違法行為處罰處分條例》等有關(guān)法律、法規(guī)作出處理。涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第五章附則

第二十二條鎮(zhèn)屬各公司可根據(jù)本辦法，制訂本公司資產(chǎn)管理辦法。

第3篇：不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理方案范文

關(guān)鍵詞：私人銀行　投資銀行　咨詢驅(qū)動(dòng)　產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)　協(xié)同

中圖分類號(hào)：F830.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-1770(2007)10-038-04

定位于財(cái)富管理高端環(huán)節(jié)的私人銀行業(yè)務(wù)，由于其高成長(zhǎng)性、高利潤(rùn)邊際的特點(diǎn)，成為各類金融機(jī)構(gòu)競(jìng)相發(fā)展的戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。當(dāng)前，國(guó)際私人銀行業(yè)的主要挑戰(zhàn)是支持業(yè)務(wù)增長(zhǎng)及解決增長(zhǎng)過(guò)程中的問(wèn)題，許多大銀行正通過(guò)跨事業(yè)單位之間的技能轉(zhuǎn)移和共享活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)，構(gòu)造融入投資銀行創(chuàng)新文化和產(chǎn)品廣泛特征的財(cái)富管理商業(yè)模式，努力以投行拉動(dòng)私人銀行業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。大力發(fā)展財(cái)富管理業(yè)務(wù)，優(yōu)先發(fā)展私人銀行業(yè)務(wù)，正成為我國(guó)商業(yè)銀行零售銀行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重頭戲，隨著綜合經(jīng)營(yíng)試點(diǎn)工作的推進(jìn)，銀行將逐漸允許參與證券承銷和交易等持牌業(yè)務(wù)，如何借鑒同一組織中私人銀行與投行協(xié)同發(fā)展的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和做法，也是我國(guó)銀行業(yè)面臨的前瞻性課題。

一、私人銀行與投資銀行相結(jié)合的融合模式

理論上，金融服務(wù)業(yè)價(jià)值鏈在縱向上大致分為產(chǎn)品生產(chǎn)、分銷與咨詢?nèi)蠊δ?，隨著金融資產(chǎn)和投資需求的多樣化、復(fù)雜化，咨詢的重要性不斷提升，并上升到與生產(chǎn)和分銷具有同等重要性甚至超過(guò)的地位。一般而言，私人銀行咨詢深度非常高，其商業(yè)模式屬于咨詢驅(qū)動(dòng)模式。投資銀行和證券經(jīng)紀(jì)商產(chǎn)品相當(dāng)寬泛，屬于產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)模式。在過(guò)去幾年中，私人銀行業(yè)呈現(xiàn)一種明顯的變化趨勢(shì)：產(chǎn)品提供從純粹私人銀行產(chǎn)品轉(zhuǎn)為提供結(jié)合私人銀行、投資銀行技能的綜合性解決方案。幾乎所有私人銀行都努力增加獲得資本市場(chǎng)產(chǎn)品的通道，增強(qiáng)合適的產(chǎn)品供給能力，花旗、瑞銀、瑞士信貸、德意志銀行等①先進(jìn)組織將其私人銀行與投行部門緊密地結(jié)合在一起，借助自身的大投行優(yōu)勢(shì)加快私人銀行業(yè)務(wù)發(fā)展，從而形成了一種集私人銀行咨詢精深和投資銀行產(chǎn)品技能于一體的財(cái)富管理融合模式（圖1）。一些機(jī)構(gòu)甚至將私人銀行與投資銀行合為一個(gè)事業(yè)部，實(shí)行統(tǒng)一管理。例如，2006年巴克萊銀行將內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)重組為兩大事業(yè)部：全球零售和商業(yè)銀行；投資銀行和投資管理②。后者由巴克萊財(cái)富、巴克萊資本和巴克萊全球投資者組成，巴克萊財(cái)富下屬私人銀行、資產(chǎn)管理、離岸銀行、證券經(jīng)紀(jì)、財(cái)富結(jié)構(gòu)化和財(cái)務(wù)規(guī)劃五個(gè)業(yè)務(wù)單元。

由于美國(guó)具有發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)，1999年《金融服務(wù)現(xiàn)代化法案》實(shí)施后，美資私人銀行越來(lái)越多地結(jié)合了投資銀行產(chǎn)品和技術(shù)③，拓展復(fù)雜和高價(jià)值資產(chǎn)類別產(chǎn)品供給，為私人銀行客戶提供全方位的資本市場(chǎng)和資產(chǎn)管理技能，融合模式在美國(guó)特別普遍。我們可以將這種商業(yè)模式視為，美國(guó)銀行業(yè)的創(chuàng)新、進(jìn)取精神對(duì)以瑞士私人銀行業(yè)為代表的傳統(tǒng)行業(yè)規(guī)范的重塑。早在20世紀(jì)60、70年代，一些美國(guó)商業(yè)銀行利用海外經(jīng)營(yíng)不受國(guó)內(nèi)綜合經(jīng)營(yíng)限制的條件，在歐洲市場(chǎng)整合華爾街的專業(yè)知識(shí)與瑞士銀行業(yè)的保密性等特點(diǎn)，替?zhèn)€人和家庭管理財(cái)富而廣受歡迎。當(dāng)然，投行和證券經(jīng)紀(jì)商也在增加咨詢和私人銀行業(yè)務(wù)，如高盛、美林和摩根斯坦利等投行，非常重視利用投行業(yè)務(wù)、投管能力增強(qiáng)私人銀行業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力。

二、融合模式的基本經(jīng)濟(jì)原理

1. 客戶需求多樣化和高級(jí)化

私人銀行結(jié)合投行的融合模式首先歸因于客戶需求推動(dòng)。早期的私人銀行規(guī)模小，極度依賴于關(guān)系，財(cái)富主要來(lái)自遺產(chǎn)贈(zèng)與，產(chǎn)品多是遺產(chǎn)或財(cái)富轉(zhuǎn)移計(jì)劃，資產(chǎn)配置多以股權(quán)和債券投資為主。20世紀(jì)90年代以來(lái)，全球范圍內(nèi)財(cái)富創(chuàng)造和轉(zhuǎn)移活動(dòng)蓬勃發(fā)展，客戶對(duì)價(jià)格要求更靈活，對(duì)傳統(tǒng)私人銀行關(guān)系依賴和保密性要求降低，變得成熟、老練，對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)具有全球性的需求并注重銀行的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，且尋求有影響力的平臺(tái)和定制化方案的結(jié)合④。這在根本上顛覆了傳統(tǒng)財(cái)富管理業(yè)，表1列出了客戶對(duì)財(cái)富管理需求的變化：配置于非傳統(tǒng)投資和缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)增加⑤，財(cái)富管理由圍繞可投資資產(chǎn)的服務(wù)轉(zhuǎn)向集中于客戶總財(cái)富（包括全部資產(chǎn)和負(fù)債類別），由主要提供財(cái)富“看門人”服務(wù)轉(zhuǎn)型為以提供解決方案和為客戶創(chuàng)值為目標(biāo)，由提供地方市場(chǎng)知識(shí)和技能升級(jí)為提供全方位的國(guó)際私人銀行服務(wù)。

2. 增加客戶錢包份額

私人銀行借助投行業(yè)務(wù)，能夠開(kāi)展基于客戶關(guān)系管理分析的交叉銷售活動(dòng)，拓寬和深化與現(xiàn)有客戶的關(guān)系，增加客戶錢包份額⑥，從而增加營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)。例如，加拿大皇家銀行測(cè)算，不增加新客戶，僅提升現(xiàn)有客戶關(guān)系，其全球私人銀行部門利潤(rùn)可增加一倍。私人銀行增加錢包份額動(dòng)因有：一是由于并購(gòu)成本所帶來(lái)的收益增長(zhǎng)較少，增加錢包份額成為新資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)增加的極好來(lái)源；二是較高的錢包份額能使客戶變得更加制度化，導(dǎo)致高客戶忠誠(chéng)度，或者至少加大了客戶轉(zhuǎn)換成本，其他新進(jìn)入者難以滲透介入。私人銀行業(yè)務(wù)關(guān)系具有強(qiáng)烈的信托特點(diǎn)，銀行能夠獲得詳盡的客戶信息，輔以先進(jìn)的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)，交叉銷售各種投行、資本市場(chǎng)產(chǎn)品和服務(wù)，增加現(xiàn)有客戶的錢包份額。比如，花旗集團(tuán)將其私人銀行看成是高凈值客戶獲取花旗集團(tuán)全部資源的一個(gè)通道或門戶，選購(gòu)包括私人銀行業(yè)務(wù)在內(nèi)的綜合性投資和銀行服務(wù)。再如，歐洲富通集團(tuán)（是著名的銀行保險(xiǎn)集團(tuán)）的私人銀行客戶可以獲得投行部門的私人股權(quán)投資產(chǎn)品和技能，以及資本市場(chǎng)部門的外匯交易和匯率、結(jié)構(gòu)化信貸、權(quán)益、能源和大宗商品等產(chǎn)品與技能。

當(dāng)然，互補(bǔ)的產(chǎn)品和服務(wù)有助于增加客戶滿意度，減少客戶流失。大銀行擁有最佳投資管理技能，可以為客戶提供特殊產(chǎn)品，客戶可以利用其關(guān)系和規(guī)模獲得普通投資者難以獲得的資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。

3. 交叉引薦獲取新客戶

獲取新客戶對(duì)私人銀行增長(zhǎng)管理也非常重要。私人銀行的傳統(tǒng)服務(wù)對(duì)象主要是繼承了豐厚遺產(chǎn)的高凈值個(gè)人和家庭，近二十年來(lái)，客戶類型發(fā)生了重大變化。新型客戶包括企業(yè)主/中產(chǎn)階級(jí)、專業(yè)技術(shù)人員和管理人員、文藝界人士、專業(yè)運(yùn)動(dòng)員、中介機(jī)構(gòu)和外部資產(chǎn)管理公司。特別是企業(yè)主或企業(yè)家成為新財(cái)富的創(chuàng)造者，他們?cè)谌騽?chuàng)業(yè)活動(dòng)中通過(guò)出售事業(yè)或上市套現(xiàn)，獲得了高回報(bào)，積累了大量個(gè)人財(cái)富，往往將財(cái)富交由與投行關(guān)系密切的私人銀行管理，也愿意投資于非傳統(tǒng)投資產(chǎn)品。對(duì)大型組織而言，通過(guò)投行與那些正在出售其企業(yè)或上市退出的企業(yè)主或企業(yè)家建立關(guān)系，在投行承銷了股票后，同組織中的私人銀行部門也因此接觸到大量富有新客戶。這意味著，在投行方面具有專長(zhǎng)的全球性銀行可以超越基于介紹的傳統(tǒng)私人銀行業(yè)務(wù)增長(zhǎng)模式，更緊密地聯(lián)系私人銀行與投行，為上述財(cái)富新貴提供服務(wù)，創(chuàng)造更多的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

三、支持融合模式的內(nèi)部基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)

1. 強(qiáng)調(diào)事業(yè)組合匹配的組織結(jié)構(gòu)

為了在制度上保證私人銀行與投行的協(xié)同，必須構(gòu)建事業(yè)組合匹配的組織結(jié)構(gòu)。大銀行和集團(tuán)普遍建立了基于業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的事業(yè)部管理體制，例如，瑞士信貸的戰(zhàn)略目標(biāo)是成為全球和瑞士一流的私人銀行，它分為三個(gè)事業(yè)部：投資銀行、私人銀行和資產(chǎn)管理。圖2列出了瑞士信貸的組織結(jié)構(gòu)，這種組織結(jié)構(gòu)以業(yè)務(wù)為主、區(qū)域?yàn)檩o，明顯有助于實(shí)現(xiàn)跨事業(yè)協(xié)同，亦即私人銀行客戶投資到投行部門所提供的產(chǎn)品，這些資產(chǎn)由資產(chǎn)管理部門具體運(yùn)作，私人銀行部門負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行和績(jī)效情況，從而獲得更大的增長(zhǎng)潛力。在2006年，瑞士信貸實(shí)施了“一個(gè)銀行”的一體化戰(zhàn)略，提出收入?yún)f(xié)同的五個(gè)領(lǐng)域，其中三項(xiàng)與私人銀行和投行之間的交叉銷售有關(guān)：提升隸屬于私人銀行和資產(chǎn)管理的客戶的投資銀行關(guān)系；向超高凈值客戶提供定制化解決方案，與獲得投行和資產(chǎn)管理服務(wù)的通路；向?qū)_基金和共同基金管理人提供一流服務(wù)/執(zhí)行，提升私人銀行關(guān)系。

法國(guó)巴黎銀行分為零售銀行、公司和投資銀行（CIB）、資產(chǎn)管理和服務(wù)（AMS）三大事業(yè)部。AMS又分財(cái)富和資產(chǎn)管理、保險(xiǎn)與證券服務(wù)三個(gè)子部門。其中，財(cái)富和資產(chǎn)管理又由私人銀行（是法國(guó)排名第一的私人銀行）、資產(chǎn)管理、不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)、Cortal Consors組成。首先，各事業(yè)部門具有強(qiáng)烈的互補(bǔ)性，便于開(kāi)展協(xié)作。例如，AMS的私人銀行與CIM的協(xié)同有：CIB提供新私人銀行和公司客戶；CIB為私人銀行與機(jī)構(gòu)客戶設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品；CIB為不動(dòng)產(chǎn)基金提供融資服務(wù)。其次，AMS內(nèi)部也提供了交叉銷售的機(jī)會(huì)：私人銀行從保險(xiǎn)部門獲得儲(chǔ)蓄和保障產(chǎn)品計(jì)劃；資產(chǎn)管理部門為私人客戶提供集中化的專門組合管理，以及提供范圍從最普通產(chǎn)品到非傳統(tǒng)投資的廣泛產(chǎn)品；私人銀行分銷不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)部門的不動(dòng)產(chǎn)投資基金，在與居住有關(guān)的財(cái)產(chǎn)和打包產(chǎn)品中投資；Cortal Consors為私人銀行客戶提供有關(guān)股票的日常指令和咨詢建議。

2. 基于矩陣組織的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)

私人銀行會(huì)為客戶安排專門負(fù)責(zé)營(yíng)銷工作的客戶關(guān)系經(jīng)理⑦，他們是聯(lián)系銀行服務(wù)與客戶的重要紐帶，主要職責(zé)為：客戶發(fā)現(xiàn)、診斷和策略制定；改善客戶服務(wù)和提升滿意度；保留客戶；依靠客戶提高組織績(jī)效；交叉銷售和向上銷售（up-selling），為客戶辦理各種業(yè)務(wù)⑧。同時(shí)，配置由各個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的產(chǎn)品專家組成的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，以及網(wǎng)絡(luò)銀行、交易前臺(tái)等軟件服務(wù)平臺(tái)，為客戶關(guān)系經(jīng)理提供營(yíng)銷支持。高度專業(yè)化的服務(wù)團(tuán)隊(duì)將與客戶共同制定個(gè)性化財(cái)富管理計(jì)劃，以構(gòu)建、管理、保存和轉(zhuǎn)移財(cái)富，還與客戶聘請(qǐng)的其他專業(yè)人士共同緊密工作，如注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)專家或律師。

整體看，客戶關(guān)系經(jīng)理和產(chǎn)品專家組成了營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，前者負(fù)責(zé)市場(chǎng)營(yíng)銷，后者負(fù)責(zé)向前者提供支持服務(wù)。需要指出的是，這些市場(chǎng)營(yíng)銷人員和負(fù)責(zé)營(yíng)銷支持的產(chǎn)品專家并不要求在同一個(gè)地方工作，實(shí)際上這種營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)帶有臨時(shí)性和虛擬化的特征。這是因?yàn)?，?dāng)?shù)氐姆咒N渠道很重要，但是全球范圍內(nèi)客戶對(duì)資本市場(chǎng)專業(yè)知識(shí)的要求少有差別，可能只需一個(gè)全球性產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)位于何地?zé)o關(guān)緊要。如果從產(chǎn)品管理和市場(chǎng)管理兩個(gè)維度來(lái)看，這種營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)是一種基于扁平化管理的矩陣組織。這種結(jié)構(gòu)顯然利于突出銀行的營(yíng)銷功能，便于為客戶提供個(gè)性化、專業(yè)化的服務(wù)，最大程度地滿足客戶的需求。另外，為保證這種矩陣組織中各業(yè)務(wù)線和相關(guān)人員的服務(wù)質(zhì)量、效益，組織通過(guò)內(nèi)部定價(jià)機(jī)制，在部門之間實(shí)行有償服務(wù)，即對(duì)每筆業(yè)務(wù)收入，按照公平合理的內(nèi)部轉(zhuǎn)移價(jià)格，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷人員、產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)和相關(guān)部門之間的利益分享。

瑞士信貸以私人銀行服務(wù)為切入點(diǎn)，構(gòu)造一種三層次的一體化財(cái)富管理產(chǎn)品供給模型：最接近客戶層次是私人銀行的關(guān)系經(jīng)理；其次是私人銀行的解決方案專家；最外層是來(lái)自私人銀行、投行和資產(chǎn)管理部門的當(dāng)?shù)睾腿驅(qū)＜遥峁└鞑块T的多樣化產(chǎn)品組合。三層次員工針對(duì)客戶需求，共同為客戶設(shè)計(jì)綜合性解決方案。而富國(guó)銀行營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的角色包括：（1）關(guān)系經(jīng)理。關(guān)系經(jīng)理致力于保證銀行了解客戶的現(xiàn)狀和長(zhǎng)期目標(biāo)；通過(guò)提供一種單點(diǎn)接觸，關(guān)系經(jīng)理提升私人銀行團(tuán)隊(duì)向客戶提供有價(jià)值建議和個(gè)性化服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)。（2）財(cái)富管理專家。專業(yè)團(tuán)隊(duì)包括以下財(cái)富管理專家：①私人銀行家，私人銀行家集中于滿足個(gè)人銀行、信貸和存款需求，建議解決方案（包括定制化信貸和融資方案、現(xiàn)金管理和存款、外匯交易服務(wù)）。②投資經(jīng)理，投資經(jīng)理構(gòu)建幫助建立和管理財(cái)富的綜合投資計(jì)劃。③信托官員，信托官員幫助保存和轉(zhuǎn)移財(cái)富，提供有關(guān)稅收服務(wù)，包括不動(dòng)產(chǎn)規(guī)劃、信托設(shè)立和行政管理、慈善贈(zèng)與、計(jì)劃或多代贈(zèng)與。④財(cái)富規(guī)劃專家，財(cái)富規(guī)劃專家開(kāi)發(fā)基于家庭財(cái)務(wù)需求和目標(biāo)的綜合財(cái)富計(jì)劃。⑤風(fēng)險(xiǎn)管理專家，風(fēng)險(xiǎn)管理專家?guī)椭蛻簦徑鈱?duì)利率和外匯交易不確定性的風(fēng)險(xiǎn)暴露。（3）投資專家。如果客戶具有經(jīng)紀(jì)或保險(xiǎn)需求，專業(yè)團(tuán)隊(duì)有以下投資專家：①財(cái)務(wù)顧問(wèn)，負(fù)責(zé)提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)、個(gè)人退休計(jì)劃、有管理的權(quán)益和固定收益證券交易、單獨(dú)管理賬戶和共同基金、年金。②保險(xiǎn)專家，負(fù)責(zé)向客戶及其家庭提供避稅方案（其中包括人壽保險(xiǎn)、長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)、失能保險(xiǎn)）。

3. 功能分離型的開(kāi)放式體系

隨著經(jīng)營(yíng)理念由“以產(chǎn)品為中心”轉(zhuǎn)為“以客戶為中心”，客戶利益最大化要求生產(chǎn)、分銷和咨詢?nèi)蠊δ軕?yīng)該分離。與一般零售客戶不同，私人銀行客戶出于自身金融利益考慮，要求服務(wù)盡可能是純功能分離式的，也愿意為此支付高昂的費(fèi)用。特別是對(duì)生產(chǎn)和分銷的分離要求強(qiáng)烈，而對(duì)咨詢與分銷的分離要求不是很高（實(shí)踐中咨詢和分銷的邊界還是比較模糊的）。當(dāng)前，大型私人銀行經(jīng)營(yíng)模式由三大功能在內(nèi)部執(zhí)行的封閉式結(jié)構(gòu)演進(jìn)為，一種生產(chǎn)專業(yè)化、生產(chǎn)與分銷分離的開(kāi)放式體系。前者的典型特征為：組織根據(jù)自身情況結(jié)合客戶需求分析，內(nèi)部開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，再將產(chǎn)品銷售給客戶；后者則要求重視客戶關(guān)系管理，產(chǎn)品按需定制且追求最佳（不分自有或者同組織其他機(jī)構(gòu)，還是外購(gòu)）。

當(dāng)前，多數(shù)私人銀行既不是專業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)者，也不是純粹的產(chǎn)品分銷者，而是混合的分銷者/生產(chǎn)者模式。開(kāi)放式體系有助于解決創(chuàng)新型產(chǎn)品短缺問(wèn)題，改變產(chǎn)品為主的經(jīng)營(yíng)方式，且充分利用渠道資源，其實(shí)質(zhì)就是一種生產(chǎn)與分銷的混合體。大型組織普遍構(gòu)建了開(kāi)放式體系。在圖3中，瑞士信貸的開(kāi)放式體系提供機(jī)構(gòu)內(nèi)部和外部的全方位產(chǎn)品和服務(wù)，主要包括：流動(dòng)性產(chǎn)品、結(jié)構(gòu)化投資產(chǎn)品、非傳統(tǒng)投資產(chǎn)品、權(quán)益連結(jié)產(chǎn)品、不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)、稅收咨詢、遺產(chǎn)咨詢、法律咨詢、并購(gòu)服務(wù)、權(quán)益/類權(quán)益募資、證券化、信貸管理，等等；關(guān)系經(jīng)理針對(duì)客戶需求提供咨詢/銷售服務(wù)，為不同的細(xì)分客戶群精心選擇產(chǎn)品和服務(wù)。隨著私人銀行內(nèi)部生產(chǎn)能力建設(shè)的加強(qiáng)，新興市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者，特別是亞太地區(qū)，也普遍采用這種生產(chǎn)與分銷的混合體模式。

私人銀行結(jié)合投行的融合模式實(shí)質(zhì)是咨詢加產(chǎn)品技能，私人銀行一直致力于成為咨詢驅(qū)動(dòng)的財(cái)富管理人，改善產(chǎn)品供給能力是私人銀行增長(zhǎng)管理與差異化策略的一個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域。構(gòu)建綜合系統(tǒng)內(nèi)外產(chǎn)品且實(shí)現(xiàn)兩者有效競(jìng)合的開(kāi)放式體系，能夠顯著增加產(chǎn)品供給，也有助于私人銀行與投行的協(xié)同。

四、對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)展私人銀行業(yè)務(wù)的啟示

1. 建立和完善商業(yè)銀行財(cái)富管理事業(yè)的組織結(jié)構(gòu)

發(fā)展私人銀行業(yè)務(wù)以及塑造協(xié)同發(fā)展的融合模式，非常需要高效的資源配置行動(dòng)、強(qiáng)大的市場(chǎng)開(kāi)拓能力和集約化的控制職能管理。為此，我國(guó)商業(yè)銀行需要改革組織結(jié)構(gòu)，構(gòu)建以業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)為主導(dǎo)的事業(yè)部制管理體系。短期內(nèi)，應(yīng)該在零售銀行部門內(nèi)設(shè)立私人銀行二級(jí)部，負(fù)責(zé)管理和推動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展，并指導(dǎo)下屬服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)展私人銀行業(yè)務(wù)的營(yíng)銷和客戶服務(wù)。隨著我國(guó)商業(yè)銀行綜合經(jīng)營(yíng)和國(guó)際化發(fā)展、建立真正的事業(yè)部制管理體制，出于中長(zhǎng)期戰(zhàn)略安排和國(guó)際接軌考慮，應(yīng)該參照國(guó)際最佳實(shí)踐范式，在二級(jí)部基礎(chǔ)上建立財(cái)富管理事業(yè)部。其中，具有定位于高端財(cái)富管理的私人銀行，該單元在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)可以是二級(jí)部門安排，在國(guó)際擴(kuò)張時(shí)針對(duì)不同的監(jiān)管法律要求而設(shè)立附屬子公司，應(yīng)按照一級(jí)法人治理結(jié)構(gòu)組織經(jīng)營(yíng)管理。

2. 打造綜合經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)私人銀行與投資銀行的協(xié)同

財(cái)富管理融合模式強(qiáng)調(diào)通過(guò)整合私人銀行、資產(chǎn)管理和投行技能，向高凈值客戶提供綜合性解決方案，這意味著該模式離不開(kāi)綜合經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的支持。受法規(guī)限制，我國(guó)商業(yè)銀行不能從事證券承銷和交易等持牌的投行業(yè)務(wù)。國(guó)際一流私人銀行都有實(shí)力強(qiáng)大的投行業(yè)務(wù)，而且在美國(guó)等發(fā)達(dá)資本市場(chǎng)都具有重要的市場(chǎng)存在，資本市場(chǎng)技能對(duì)財(cái)富管理事業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)該根據(jù)證券市場(chǎng)環(huán)境、監(jiān)管政策以及自身需要，并購(gòu)或新組建證券公司，獲取直接投資、證券承銷、交易和經(jīng)紀(jì)、受托資產(chǎn)管理等全面境內(nèi)投行業(yè)務(wù)牌照，完善投行業(yè)務(wù)功能。同時(shí)，在機(jī)構(gòu)部門設(shè)置、海內(nèi)外平臺(tái)整合、績(jī)效考核、費(fèi)用和人力資源配置等方面進(jìn)行配套支持，依托證券市場(chǎng)開(kāi)展原始創(chuàng)新、集成創(chuàng)新與引進(jìn)消化吸收再創(chuàng)新，著力提高產(chǎn)品技能，做大做強(qiáng)投行業(yè)務(wù)，在此基礎(chǔ)上積極構(gòu)建私人銀行和投行部門的協(xié)作機(jī)制，打造咨詢和產(chǎn)品技能雙輪驅(qū)動(dòng)模式，推動(dòng)私人銀行業(yè)務(wù)發(fā)展。另外，還要以銀行系基金管理公司為重點(diǎn)，跨越式發(fā)展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，提高投管能力。

3. 構(gòu)建矩陣式的營(yíng)銷組織體系

按照市場(chǎng)、產(chǎn)品管理兩條主線，在私人銀行業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)構(gòu)建業(yè)務(wù)前臺(tái)和后臺(tái)部門之間相互配合的營(yíng)銷組織體系。首先，支行是整個(gè)銀行的業(yè)務(wù)前臺(tái)，支行主要向客戶提供營(yíng)銷和服務(wù)，強(qiáng)化支行對(duì)私人銀行業(yè)務(wù)的市場(chǎng)營(yíng)銷功能。按照私人銀行客戶群設(shè)置業(yè)務(wù)部門，加強(qiáng)客戶關(guān)系經(jīng)理專職營(yíng)銷人員的隊(duì)伍建設(shè)，由支行的客戶關(guān)系經(jīng)理和分行、總行的產(chǎn)品經(jīng)理等組成矩陣式的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。還要增強(qiáng)客服人員的營(yíng)銷意識(shí)，充分發(fā)揮其主觀能動(dòng)性。其次，總行、分行是向各支行提供支持的中后臺(tái)。分行在各業(yè)務(wù)線下設(shè)置由專職產(chǎn)品經(jīng)理組成的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，支持各支行營(yíng)銷工作，負(fù)責(zé)按客戶需求開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，或?qū)ΜF(xiàn)有產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)和組合；負(fù)責(zé)推廣總行統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品。另外，分行的產(chǎn)品經(jīng)理應(yīng)被賦予一定的營(yíng)銷職能，負(fù)責(zé)與支行客戶關(guān)系經(jīng)理組成團(tuán)隊(duì)，共同營(yíng)銷客戶或直接營(yíng)銷目標(biāo)客戶。最后，總行按業(yè)務(wù)線設(shè)置產(chǎn)品經(jīng)理，負(fù)責(zé)全行的產(chǎn)品研發(fā)，支持分行產(chǎn)品經(jīng)理開(kāi)展客戶服務(wù)工作；成立產(chǎn)品委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各部門在產(chǎn)品研發(fā)和推廣方面的工作。

4. 采取生產(chǎn)與分銷混合模型，建立和完善開(kāi)放式體系

私人銀行和投行業(yè)務(wù)協(xié)同需要功能分離型的開(kāi)放式體系。我國(guó)商業(yè)銀行私人銀行業(yè)務(wù)的產(chǎn)品生產(chǎn)、咨詢和分銷三方面的能力普遍較缺乏，這決定了在注重客戶關(guān)系經(jīng)理隊(duì)伍建設(shè)、增強(qiáng)咨詢能力的同時(shí)，還要建立和完善開(kāi)放式體系：以客戶價(jià)值最大化為目標(biāo)，加強(qiáng)內(nèi)部生產(chǎn)能力建設(shè)以及外部產(chǎn)品采購(gòu)，為客戶提供全方位、最佳的產(chǎn)品和服務(wù)，同時(shí)切實(shí)提升分銷渠道的價(jià)值。

注：

① 與純粹私人銀行不同，在這些大銀行和集團(tuán)中，私人銀行是其中的一個(gè)事業(yè)部或者獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)。

② 原來(lái)的事業(yè)部門為：英國(guó)銀行、國(guó)際零售和商業(yè)銀行、巴克萊卡、巴克萊資本、巴克萊全球投資者、財(cái)富管理。

③ 也包括了資產(chǎn)管理部門提供的產(chǎn)品/服務(wù)，在一些機(jī)構(gòu)中資產(chǎn)管理包括在投行或證券部門中，可視為廣義投行業(yè)務(wù)的一部分。

④ 2006年《亞洲貨幣》第二屆年度私人銀行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，關(guān)于私人銀行業(yè)務(wù)最重要的方面，51.0%的受訪者選擇“產(chǎn)品/投資的績(jī)效”，20.7%選擇“產(chǎn)品/投資的定制化”，兩者分列第一、第二位。

⑤ 根據(jù)Capgemini/Merrill Lynch對(duì)高凈值客戶投資資產(chǎn)的調(diào)查，股權(quán)和非傳統(tǒng)投資（包括結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品、對(duì)沖基金、管理的基金、外匯、大宗商品、私人股權(quán)和投資）的比重由2002年的20%和10%，分別上升到2007年2月的31%和22%。

⑥ 高凈值客戶一般僅將70%-80%的可投資資產(chǎn)交由私人銀行管理，而且分為2-3個(gè)私人銀行賬戶，所以客戶錢包份額水平不是很高。根據(jù)2007年普華永道全球私人銀行/財(cái)富管理調(diào)查報(bào)告，當(dāng)前不足半數(shù)的財(cái)富管理人擁有其客戶40%以上的可投資財(cái)富，未來(lái)3年中，錢包份額有快速增加的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)大約80%的財(cái)富管理人擁有超過(guò)40%以上的客戶財(cái)富。

⑦ 其他稱謂有財(cái)務(wù)顧問(wèn)、客戶顧問(wèn)、客戶經(jīng)理、關(guān)系經(jīng)理，在私人銀行業(yè)務(wù)領(lǐng)域常稱為私人銀行家。

⑧ 當(dāng)然，一些客戶關(guān)系經(jīng)理要求擁有從業(yè)資格證書(shū)，在發(fā)展客戶關(guān)系同時(shí)為客戶購(gòu)買特定產(chǎn)品。

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5. Capgemini/Merrill Lynch. 2006 Capgemini/Merrill Lynch Annual World Wealth Report[R]. 省略/media/67216.pdf.

作者簡(jiǎn)介：

第4篇：不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理方案范文

記者從1月19日召開(kāi)的光大集團(tuán)2016年工作會(huì)議上獲悉，截至2015年末，光大集團(tuán)資產(chǎn)總額達(dá)到3.5萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)18‰股東權(quán)益達(dá)到3177億元，較年初增長(zhǎng)28%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額530億元，同比增長(zhǎng)21%；凈利潤(rùn)400億元，同比增長(zhǎng)22%。光大集團(tuán)整體規(guī)模上了一個(gè)大臺(tái)階，成為擁有一批龍頭企業(yè)、亮點(diǎn)品牌的全牌照大型金融控股集團(tuán)。

光大集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)唐雙寧用“四件大事”回顧了2015年的工作，一是進(jìn)入世界500強(qiáng)，得到了國(guó)際社會(huì)認(rèn)可，大大改變了自身形象，規(guī)模上了一個(gè)大臺(tái)階。二是開(kāi)展了“三嚴(yán)三實(shí)”專題教育，黨建工作上了一個(gè)大臺(tái)階。三是國(guó)家審計(jì)署進(jìn)行了8個(gè)月的全面審計(jì)，從業(yè)務(wù)角度為光大進(jìn)行了一次大體檢。四是按中央統(tǒng)一安排，中央巡視組對(duì)光大進(jìn)行了全面巡視，從政治角度、黨建和黨風(fēng)廉政建設(shè)角度進(jìn)行了一次大體檢。

會(huì)議貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，研究部署了2016年工作。唐雙寧強(qiáng)調(diào)，做好今年的工作，需要從國(guó)家宏觀層面和光大微觀層面分別認(rèn)識(shí)“十個(gè)關(guān)系”，抓住機(jī)遇，鞏固成果；遠(yuǎn)近兼顧，穩(wěn)中求進(jìn)；防范風(fēng)險(xiǎn)，再上臺(tái)階。

會(huì)議指出，2016年，光大集團(tuán)要進(jìn)一步鞏固改革重組成果，健全集團(tuán)公司治理體系，探索建立黨委會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、股東大會(huì)、職代會(huì)、經(jīng)營(yíng)管理層等的協(xié)同高效運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制；積極跟進(jìn)改革重組相關(guān)優(yōu)惠政策的落實(shí)，推動(dòng)光大香港與光大實(shí)業(yè)財(cái)務(wù)重組，做好集團(tuán)改革重組的其它后續(xù)工作；加快推動(dòng)總部機(jī)關(guān)“三定方案”的落實(shí)，發(fā)揮好總部機(jī)關(guān)引領(lǐng)作用。要抓好戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施，推動(dòng)集團(tuán)改制后新制定的發(fā)展戰(zhàn)略和5年規(guī)劃的貫徹落實(shí)；提升聯(lián)動(dòng)工作層次，構(gòu)建和完善綜合金融服務(wù)模式，力促聯(lián)動(dòng)向內(nèi)生機(jī)制轉(zhuǎn)型；加強(qiáng)股權(quán)管理，逐步建立科學(xué)規(guī)范的股權(quán)管理和運(yùn)營(yíng)體系，按照現(xiàn)代控股公司運(yùn)營(yíng)模式，積極推動(dòng)集團(tuán)市場(chǎng)化投融資體系的建設(shè)；發(fā)揮財(cái)務(wù)支持作用，做好引進(jìn)戰(zhàn)投工作；推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理體系建設(shè)，堅(jiān)決守住底線，確保不發(fā)生大規(guī)模、傳染性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；做好審計(jì)整改工作，確保問(wèn)題原因分析準(zhǔn)、漏洞堵塞準(zhǔn)、問(wèn)題整改準(zhǔn)。要深入推進(jìn)黨建及黨風(fēng)廉政建設(shè)工作，堅(jiān)持不懈抓好紀(jì)檢監(jiān)察工作，加強(qiáng)干部隊(duì)伍建設(shè)，繼續(xù)開(kāi)創(chuàng)光大集團(tuán)各項(xiàng)事業(yè)新的局面。

2015年，光大各企業(yè)繼續(xù)保持較好發(fā)展勢(shì)頭。光大銀行積極推動(dòng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，全年業(yè)務(wù)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，盈利增長(zhǎng)達(dá)到預(yù)期，信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可控，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)步發(fā)展。光大證券營(yíng)業(yè)收入增幅、凈利潤(rùn)增幅、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率分別位居大中型證券公司首位。光大永明保險(xiǎn)公司積極發(fā)展保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司，取得了良好業(yè)績(jī)和市場(chǎng)地位。光大金控資產(chǎn)管理公司股權(quán)投資基金聚焦新能源、新消費(fèi)、新科技和大健康領(lǐng)域，市場(chǎng)形象逐步確立。光大興隴信托公司積極轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，努力增強(qiáng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新能力。光大香港及所屬企業(yè)繼續(xù)保持良好發(fā)展勢(shì)頭。光大控股跨境資產(chǎn)管理和投資平臺(tái)不斷獲得鞏固和提升。光大國(guó)際綠色環(huán)保和新能源板塊繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先，綠色環(huán)保業(yè)務(wù)在投資規(guī)模、投資質(zhì)量、效益回報(bào)等方面均處于全國(guó)同行業(yè)領(lǐng)先地位。光大實(shí)業(yè)主動(dòng)探索融資模式，積極謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展，在資產(chǎn)管理、不動(dòng)產(chǎn)投資管理、不良資產(chǎn)處置合作業(yè)務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局。

第5篇：不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理方案范文

全球機(jī)構(gòu)投資人的資產(chǎn)配置特點(diǎn)

國(guó)際貨幣基金組織對(duì)全球范圍內(nèi)長(zhǎng)期投資人的資產(chǎn)配置進(jìn)行分析后，總結(jié)了三個(gè)主要趨勢(shì)：1、資產(chǎn)配置全球化特征增強(qiáng)，同時(shí)亦代表著所在國(guó)資產(chǎn)配置比例降低；2、保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金的管理資產(chǎn)比例相對(duì)下降，而主動(dòng)型投資基金的管理資產(chǎn)比例相對(duì)上升；3、經(jīng)歷過(guò)全球金融危機(jī)后，公共部門（如基金和外匯儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)）的資產(chǎn)配置比重和重要性上升，私人部門（如保險(xiǎn)公司和投資基金等）則相對(duì)下降，公共部門更偏向于長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的持有，而私人部門則更傾向于持有避險(xiǎn)資產(chǎn)。

根據(jù)諾承投資的觀察，全球范圍內(nèi)的資產(chǎn)配置有著以下一些新的發(fā)展：1、全球金融危機(jī)使機(jī)構(gòu)投資人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素有更為深刻的認(rèn)識(shí)，特別是對(duì)流動(dòng)性和信用評(píng)級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)敏感程度提高；2、主要機(jī)構(gòu)投資人在美國(guó)和歐洲等發(fā)達(dá)市場(chǎng)遭受嚴(yán)重挫折后痛定思痛，新興市場(chǎng)因其高增長(zhǎng)性和與發(fā)達(dá)金融市場(chǎng)之間的低風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)性而在全球資產(chǎn)配置的重要性上升，但在單一市場(chǎng)內(nèi)部還存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)因素。3、被動(dòng)型投資人在孜孜不倦地追求資產(chǎn)配置理論和模型最優(yōu)化的道路上越走越遠(yuǎn)，輕視了資產(chǎn)配置優(yōu)化調(diào)整的靈活性。而主動(dòng)型投資人對(duì)于全球機(jī)會(huì)的積極探索、識(shí)別和捕捉在逐漸碎片化的全球金融市場(chǎng)中獲得了更好的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。

中國(guó)機(jī)構(gòu)投資人的資產(chǎn)配置情況

保險(xiǎn)公司和社?；鹱鳛橹袊?guó)最典型和可配置資產(chǎn)量最大的機(jī)構(gòu)投資人，足以左右另類投資市場(chǎng)的整體趨勢(shì)。隨著機(jī)構(gòu)投資人擴(kuò)大另類投資的信號(hào)日益增強(qiáng)，從資產(chǎn)配置角度研究和分析機(jī)構(gòu)投資人的資產(chǎn)配置要素將為市場(chǎng)提供一個(gè)新的視角和高度。另一方面，符合機(jī)構(gòu)投資人法規(guī)要求與市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的投資管理機(jī)構(gòu)在某些維度上呈現(xiàn)出較為穩(wěn)定的市場(chǎng)格局，對(duì)于機(jī)構(gòu)投資人的另類投資資產(chǎn)配置產(chǎn)生了反向的影響。

影響機(jī)構(gòu)投資人資產(chǎn)配置的要素很多，除了簡(jiǎn)單的資金量方面的因素外，收益目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)偏好，法規(guī)政策與投資限制，投資經(jīng)驗(yàn)與投資能力等因素都制約了機(jī)構(gòu)投資人的資產(chǎn)配置策略。

社保基金與保險(xiǎn)公司在投資類別和法規(guī)政策方面是兩類風(fēng)格迥異的機(jī)構(gòu)投資人，而大型保險(xiǎn)公司和中小型保險(xiǎn)公司的投資能力和風(fēng)險(xiǎn)偏好也存在著較大的差異。

另類投資市場(chǎng)格局

在中國(guó)的另類投資生態(tài)鏈條之中，下一級(jí)的生態(tài)環(huán)境決定了上一級(jí)的成熟度和市場(chǎng)化程度。龐大的國(guó)土面積和國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系提供了豐富的投資組合想象空間。借助由非市場(chǎng)化向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變的歷史機(jī)遇，把握住中國(guó)另類投資機(jī)會(huì)的投資機(jī)構(gòu)在過(guò)去十年中發(fā)展壯大。諾承投資對(duì)于中國(guó)另類投資市場(chǎng)的歷史周期和行業(yè)格局進(jìn)行了深入的分析 ，我們認(rèn)為：

中國(guó)PE行業(yè)經(jīng)過(guò)了一個(gè)從興起，到頂峰再到谷底的約十年的完整周期。這一周期與中國(guó)的政治周期，資本市場(chǎng)情況（主要是IPO市場(chǎng)），國(guó)際金融市場(chǎng)環(huán)境息息相關(guān)；2013年中國(guó)的PE行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)新的行業(yè)邏輯，開(kāi)啟一個(gè)新的行業(yè)周期。

中國(guó)PE行業(yè)的格局略有成型。PE基金行業(yè)已經(jīng)形成了一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)規(guī)模，成為在銀行、保險(xiǎn)、證券、信托等金融手段之外的獨(dú)立金融子行業(yè)；具備行業(yè)歷史經(jīng)驗(yàn)，穩(wěn)定退出業(yè)績(jī)，既定投資策略和優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)的品牌機(jī)構(gòu)形成；行業(yè)逐漸分化呈現(xiàn)多元化態(tài)勢(shì)，品牌機(jī)構(gòu)之間形成競(jìng)爭(zhēng)和互補(bǔ)。

構(gòu)建另類資產(chǎn)投資組合的可能性形成。行業(yè)的成熟性、多元化分布、業(yè)績(jī)分布已經(jīng)具備了構(gòu)建和優(yōu)化另類投資組合的前提；同時(shí)另類投資行業(yè)的流動(dòng)性方案也在形成之中，另類投資資產(chǎn)的投資和退出渠道將具備更多可操作性。

中國(guó)機(jī)構(gòu)投資人的另類資產(chǎn)配置能力

以社?；鸷捅ｋU(xiǎn)公司為代表的中國(guó)機(jī)構(gòu)投資人，在股權(quán)投資基金和不動(dòng)產(chǎn)投資兩個(gè)主要另類投資領(lǐng)域內(nèi)，有三個(gè)顯著特征：

一是主要機(jī)構(gòu)投資人的資產(chǎn)總量巨大。根據(jù)諾承投資的統(tǒng)計(jì)，包括具備PE投資牌照及正在申請(qǐng)PE投資牌照的保險(xiǎn)公司和社?；饟碛谐^(guò)八萬(wàn)億人民幣的資產(chǎn)總量。

二是可配置資金總量空前巨大。在股權(quán)投資基金類別社?；鸷捅ｋU(xiǎn)公司合計(jì)可投資資金量超過(guò)8000億元，與中國(guó)PE行業(yè)當(dāng)前整體存量資金規(guī)模（約為9000億元）相當(dāng)。此外保險(xiǎn)公司在不動(dòng)產(chǎn)類別的可投資資金量超過(guò)一萬(wàn)億元。

三是當(dāng)前已配置另類投資比例偏低。社?；鹨呀?jīng)向16支PE基金配置資產(chǎn)，總承諾金額226.55億元，約可配置資金總額的1/4。當(dāng)前，經(jīng)過(guò)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)獲保險(xiǎn)公司承諾出資的PE基金一共六家，總金額約為57.9億元人民幣，不到可配置資金總額的1%。不動(dòng)產(chǎn)投資方面，目前保險(xiǎn)公司僅以直接投資出現(xiàn)，尚未配置不動(dòng)產(chǎn)基金。

中國(guó)機(jī)構(gòu)投資人的法規(guī)硬約束

法規(guī)政策是當(dāng)前影響中國(guó)機(jī)構(gòu)投資人的硬性約束條件，而社保基金和保險(xiǎn)公司的法規(guī)約束各不相同。

社?；鸱ㄒ?guī)約束

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，2008年4月，財(cái)政部、人力資源和社會(huì)保障部同意全國(guó)社?；鹜顿Y經(jīng)發(fā)展改革委批準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)基金和在發(fā)展改革委備案的市場(chǎng)化股權(quán)投資基金，總體投資比例不超過(guò)全國(guó)社?；鹂傎Y產(chǎn)（按成本計(jì)）的10%。

社?；鸬姆ㄒ?guī)約束較少，一方面需要備選基金在國(guó)家發(fā)改委進(jìn)行備案；另一方面，社?；鸬腜E基金投資上限為總資產(chǎn)的10%。

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)規(guī)范發(fā)展的通知》（發(fā)改辦財(cái)金[2011]2864號(hào)）的要求，資本規(guī)模（含投資者已實(shí)際出資及雖未實(shí)際出資但已承諾出資的資本規(guī)模）達(dá)到5億元人民幣或者等值外幣的股權(quán)投資企業(yè)，需在國(guó)家發(fā)改委進(jìn)行備案。備案基金需滿足該規(guī)定及國(guó)家發(fā)改委的其他要求。

截至2013年3月17日，在國(guó)家發(fā)改委進(jìn)行備案的股權(quán)投資基金已經(jīng)達(dá)到72支。同時(shí)在2011年之前，還有22家股權(quán)投資基金管理公司（GP）按照當(dāng)時(shí)的法規(guī)要求在國(guó)家發(fā)改委進(jìn)行了備案（彼時(shí)的備案對(duì)象僅為基金管理公司而非基金）。

保險(xiǎn)公司法規(guī)約束

保險(xiǎn)公司方面，2010年9月5日，保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》，明確了保險(xiǎn)資金在股權(quán)投資和不動(dòng)產(chǎn)投資方面的資金運(yùn)用具體規(guī)定，被認(rèn)為是實(shí)質(zhì)性允許保險(xiǎn)資金參與另類投資的開(kāi)端。根據(jù)兩個(gè)辦法規(guī)定，保險(xiǎn)資金可分別以5%和10%的比例投資于股權(quán)投資（含直接和間接投資）及不動(dòng)產(chǎn)投資（含直接和間接投資）。

保監(jiān)會(huì)2010年的兩個(gè)暫行辦法頒布后，保險(xiǎn)資金并未實(shí)際上開(kāi)始大規(guī)模配置另類投資產(chǎn)品。由于保監(jiān)會(huì)對(duì)于進(jìn)行另類投資的保險(xiǎn)公司實(shí)施股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資能力駐場(chǎng)檢查管理（被外界理解為PE投資牌照和不動(dòng)產(chǎn)投資牌照），而保監(jiān)會(huì)駐場(chǎng)檢查的進(jìn)展并未如外界所期待那樣迅速。直至2012年底，僅有數(shù)家保險(xiǎn)公司通過(guò)了保監(jiān)會(huì)駐場(chǎng)檢查獲得投資許可，而實(shí)際配置的PE基金數(shù)量寥寥，不動(dòng)產(chǎn)基金方面則未獲突破。

2012年中，保監(jiān)會(huì)連續(xù)多個(gè)資金運(yùn)用管理辦法，對(duì)之前的資金運(yùn)用體系進(jìn)行了大幅度補(bǔ)充和修改。經(jīng)過(guò)調(diào)整后之后的資金運(yùn)用范圍得到了極大的擴(kuò)充，且相應(yīng)比例也有了大幅上調(diào)。在另類投資方面，股權(quán)及股權(quán)投資基金的比例上調(diào)為10%（之前為5%），不動(dòng)產(chǎn)類投資比例上調(diào)為20%（之前為10%），新增了金融衍生品、境外投資等新的投資類別。此外，還對(duì)股權(quán)投資基金和房地產(chǎn)基金的投資事項(xiàng)進(jìn)行了進(jìn)一步闡釋和明確。

其中，在另類投資領(lǐng)域（PE基金和房地產(chǎn)基金），當(dāng)前保險(xiǎn)資金運(yùn)用范圍的具體法規(guī)約束如下：

在PE基金方面，保險(xiǎn)公司的可投資范圍遠(yuǎn)小于社保基金，這包括：1、保險(xiǎn)公司不能投資VC基金；2、保險(xiǎn)公司必須投資已有業(yè)績(jī)的基金（3個(gè)退出案例），而不能投資新設(shè)基金；3、保險(xiǎn)公司可投資的基金管理機(jī)構(gòu)有30億管理資產(chǎn)余額，和1億注冊(cè)資金的門檻限制；4、保險(xiǎn)公司不能投資金融機(jī)構(gòu)參股基金（主要包括券商直投基金、銀行系基金）；5、保險(xiǎn)公司在單一基金的投資份額不能超過(guò)20%。而社保基金則不存在以上限制。

而在其他另類投資領(lǐng)域，社?；甬?dāng)前僅獲得了境外投資的法規(guī)許可。而保險(xiǎn)公司則可以全面進(jìn)行金融衍生品、不動(dòng)產(chǎn)類投資和境外投資，資產(chǎn)類別領(lǐng)域和比例都超過(guò)了社?；?。

中國(guó)機(jī)構(gòu)投資人的市場(chǎng)軟約束

根據(jù)相應(yīng)的法規(guī)限制條件，當(dāng)前符合保險(xiǎn)公司投資標(biāo)準(zhǔn)的人民幣PE基金數(shù)量在30家左右。（外幣基金適用保險(xiǎn)資金的境外投資辦法）當(dāng)前在國(guó)家發(fā)改委備案，進(jìn)入社?；鹜顿Y范圍的基金數(shù)量為72家。但由于受發(fā)改委強(qiáng)制備案的影響，在國(guó)家發(fā)改委備案僅僅是社?；鹜顿Y的必要而非充分條件，實(shí)際進(jìn)入社保觀測(cè)范圍的基金數(shù)量要少于備案數(shù)。

很顯然，在經(jīng)過(guò)了相應(yīng)法規(guī)約束之后，市場(chǎng)上近萬(wàn)家所謂“PE基金”管理機(jī)構(gòu)中，僅有少數(shù)能夠進(jìn)入中國(guó)機(jī)構(gòu)投資人的觀測(cè)視野。但是，滿足法規(guī)硬性需求僅僅是符合機(jī)構(gòu)投資人投資標(biāo)準(zhǔn)的基本要求，機(jī)構(gòu)投資人還有相應(yīng)的市場(chǎng)軟性約束。一般來(lái)說(shuō)，PE基金的評(píng)價(jià)維度包括：基金策略、管理團(tuán)隊(duì)、過(guò)往業(yè)績(jī)、投資項(xiàng)目以及法律條款等要求。

策略

符合投資人的投資組合要求或偏好，或者在同等策略組對(duì)比中具有比較優(yōu)勢(shì)。

投資人往往要求基金有明確的策略定位和策略描述，如行業(yè)策略（制造業(yè)、消費(fèi)升級(jí)等）、投資階段（早期、成長(zhǎng)期、上市并購(gòu)等）、特殊策略（國(guó)企改制、私有化等）等。

投資人的策略要求是與多元化的基金投資組合相關(guān)的，其目標(biāo)是構(gòu)建一個(gè)多元化、風(fēng)險(xiǎn)分散且效率最優(yōu)的基金投資組合。中國(guó)機(jī)構(gòu)投資人絕大多數(shù)都未建立起完整的PE基金投資組合，在構(gòu)建投資組合的過(guò)程當(dāng)中填補(bǔ)空白的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于優(yōu)化投資組合的需求。而現(xiàn)在市場(chǎng)上現(xiàn)存的備選PE基金池中又存在著較大的同質(zhì)性問(wèn)題，如絕大多數(shù)符合標(biāo)準(zhǔn)的PE基金都集中于傳統(tǒng)行業(yè)的成長(zhǎng)期投資。而在新興產(chǎn)業(yè)，及早期或者晚期投資方面則缺乏具有實(shí)力的備選機(jī)構(gòu)。機(jī)構(gòu)投資人在選擇PE基金時(shí)主要將考慮基金策略是否能夠填補(bǔ)投資組合構(gòu)建的空白或者優(yōu)化現(xiàn)有投資組 合，以及在相同策略組當(dāng)中，備選PE基金是否具有比較優(yōu)勢(shì)。

團(tuán)隊(duì)

具有共事經(jīng)驗(yàn)和典型投資案例的精英團(tuán)隊(duì)，或者具有特殊能力、資源和經(jīng)驗(yàn)的新團(tuán)隊(duì)。

PE基金最為重要的價(jià)值動(dòng)力在于其精英團(tuán)隊(duì)借助資金基礎(chǔ)的內(nèi)在價(jià)值創(chuàng)造能力。團(tuán)隊(duì)是PE基金最為核心且物化的外在表現(xiàn)。由于PE基金是長(zhǎng)周期價(jià)值投資，團(tuán)隊(duì)成員需要具備優(yōu)異的個(gè)人能力和豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還需要團(tuán)隊(duì)內(nèi)部具有良好的分工合作與長(zhǎng)時(shí)間的默契配合。通過(guò)過(guò)往案例和成功經(jīng)驗(yàn)證明團(tuán)隊(duì)能力是必不可少的，同時(shí)還要廣泛征詢行業(yè)及合作伙伴的意見(jiàn)與評(píng)價(jià)。而對(duì)于新組建的團(tuán)隊(duì)，或者老團(tuán)隊(duì)組建的新基金而言，投資人將更為慎重地全面審查其內(nèi)在價(jià)值創(chuàng)造能力。除此之外，團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性也是非常重要的因素，機(jī)構(gòu)投資人往往需要在法律條款中鎖定基金的核心成員以防止出現(xiàn)因團(tuán)隊(duì)變動(dòng)所帶來(lái)的基金業(yè)績(jī)風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)績(jī)

基金業(yè)績(jī)處于行業(yè)前列，且風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較低。簡(jiǎn)而言之，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的業(yè)績(jī)優(yōu)勢(shì)。

機(jī)構(gòu)投資人對(duì)于基金過(guò)往業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)是從回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面進(jìn)行綜合考慮的。一方面，PE基金行業(yè)存在著以開(kāi)始投資年份（Vintage Year）為基本尺度的投資業(yè)績(jī)標(biāo)桿體系（Benchmark）。國(guó)際PE基金行業(yè)普遍以基金業(yè)績(jī)處于前25%作為優(yōu)秀基金的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，基金的業(yè)績(jī)穩(wěn)定程度反映了基金的風(fēng)險(xiǎn)水平。中國(guó)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)在全球范圍內(nèi)被定義為高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，而在中國(guó)投資市場(chǎng)內(nèi)部，也存在著較高的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)。根據(jù)諾承投資對(duì)于中國(guó)PE基金業(yè)績(jī)體系的數(shù)據(jù)研究表明，近十年來(lái)PE投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)因素在持續(xù)上升。中國(guó)市場(chǎng)的回報(bào)―風(fēng)險(xiǎn)特征集中體現(xiàn)在投資價(jià)值逐漸降低，而短期投機(jī)行為日益高漲。中國(guó)本土PE基金的Benchmark體系為PE基金業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)提供了良好的工具。但是，中國(guó)市場(chǎng)各種難以預(yù)測(cè)的不確定性因素也造成了對(duì)于未來(lái)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)的障礙。

項(xiàng)目

穩(wěn)定的項(xiàng)目池，具有比較優(yōu)勢(shì)、行業(yè)領(lǐng)先地位或者具有創(chuàng)新性的投資項(xiàng)目。

機(jī)構(gòu)投資人一般傾向于向具有一定投資組合的項(xiàng)目池基金進(jìn)行投資，但實(shí)踐中也存在著單項(xiàng)目基金的案例。項(xiàng)目池的項(xiàng)目獲得和維護(hù)機(jī)制、擬投項(xiàng)目的行業(yè)比較優(yōu)勢(shì)和創(chuàng)新性、以及基金與項(xiàng)目之間的合作關(guān)系是評(píng)價(jià)基金項(xiàng)目?jī)?yōu)越性的基本維度。同時(shí)，對(duì)于項(xiàng)目的評(píng)價(jià)也是對(duì)于基金未來(lái)業(yè)績(jī)表現(xiàn)的最直接依據(jù)。

法律

不存在相應(yīng)的法律漏洞，滿足各種監(jiān)管需求，能充分保障投資人的權(quán)利。

無(wú)論是社保基金還是保險(xiǎn)公司都有一系列的法規(guī)性監(jiān)管要求。國(guó)家發(fā)改委近期在進(jìn)行PE基金備案時(shí)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)質(zhì)性審查相關(guān)的法規(guī)要點(diǎn)，如打通計(jì)算合格投資者，最低出資門檻，LP不得干涉GP決策等。而保監(jiān)會(huì)對(duì)于保險(xiǎn)公司的PE投資牌照發(fā)放，和保險(xiǎn)資金投資的PE基金的合規(guī)性要求提出了更為嚴(yán)格的條件。為了爭(zhēng)取國(guó)內(nèi)稀缺的機(jī)構(gòu)投資人資源，PE基金管理人在法律條款談判過(guò)程中，如投資人權(quán)利保障、利益一致、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性等方面也做出了各種有利于機(jī)構(gòu)投資人的設(shè)計(jì)。

中國(guó)機(jī)構(gòu)投資人的資產(chǎn)配置案例

社?；鸬牧眍愅顿Y案例

社?；鹪诹眍愘Y產(chǎn)配置方面是當(dāng)前中國(guó)最為成熟的機(jī)構(gòu)投資人。不但最早進(jìn)入另類投資領(lǐng)域，對(duì)于資產(chǎn)配置領(lǐng)域具有最深入的研究，具有最為完整的人民幣PE基金投資組合，并且已經(jīng)獲得了PE基金領(lǐng)域的實(shí)際投資回報(bào)，開(kāi)始形成穩(wěn)定的PE基金配置策略。

截止到2011年底，社保基金管理的基金資產(chǎn)總額8688.20億元。其中：社保基金直接投資資產(chǎn)5041.12億元，占比58.02%；委托投資資產(chǎn)3647.08億元，占比41.98%。社?；鸬馁Y產(chǎn)配置類別包括：現(xiàn)金及等價(jià)物，約占1%；固定收益，約占51%；股票類，約占32%，實(shí)業(yè)投資，約占16%。

社保基金的股權(quán)投資基金屬于實(shí)業(yè)投資之下的資產(chǎn)類別。截止2012年9月底，社?；鹨呀?jīng)向16支PE基金配置資產(chǎn)，總承諾金額226.55億元，間接投資組合公司210家。社?；鸬腜E基金投資約占總資產(chǎn)配置的2.6%，約占實(shí)業(yè)投資的15%，當(dāng)前已配置資金占可配置金額的26.08%。

社?；鹗钱?dāng)前中國(guó)投資時(shí)間最早，投資金額最大，投資組合最全面的PE基金機(jī)構(gòu)投資人。社?；鹪赑E基金投資方面的經(jīng)驗(yàn)包括：

社保基金在早期選擇PE基金具有強(qiáng)烈的政府行政色彩，投資了數(shù)支早期的國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)投資基金，如渤海產(chǎn)業(yè)基金、中比基金、中信一期（綿陽(yáng)城基金）、金浦基金（上海金融發(fā)展投資基金）。早期的國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)基金是中國(guó)PE基金的雛形，由于行政干預(yù)、法律缺陷、市場(chǎng)機(jī)制等多重原因，發(fā)展程度各不相同。其中如山西能源、廣東核電等基金后來(lái)逐漸退出了市場(chǎng)視角；渤海產(chǎn)業(yè)基金、上海金融發(fā)展投資基金經(jīng)過(guò)了劇烈的內(nèi)部動(dòng)蕩，以至于后來(lái)進(jìn)入運(yùn)作階段的基金在投資策略、基金團(tuán)隊(duì)等方面與基金初設(shè)時(shí)的預(yù)期完全不一樣；中比基金、綿陽(yáng)城基金等市場(chǎng)機(jī)制較為良好的基金則獲得了良好的回報(bào)。

自弘毅一期和鼎暉一期以來(lái)，社?；鸬氖袌?chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始建立，以投資業(yè)績(jī)、團(tuán)隊(duì)能力、項(xiàng)目?jī)?yōu)越性、投資策略作為基本評(píng)價(jià)指標(biāo)。市場(chǎng)化評(píng)價(jià)機(jī)制的確立，既為社保基金建立了專業(yè)化的PE基金遴選機(jī)制和專業(yè)能力，也有助于選擇最優(yōu)秀的PE基金提高投資收益率。目前，社?；鹪赑E基金選擇方面具有了豐厚的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也奠定了行業(yè)內(nèi)成熟機(jī)構(gòu)投資人的地位。

近期，社?；痖_(kāi)始大規(guī)模參與外資管理團(tuán)隊(duì)設(shè)立的人民幣基金，如IDG、寬帶資本、中信資本、賽富基金、新天域等。中國(guó)PE市場(chǎng)的興盛是由外幣PE基金所引領(lǐng)的，成熟的外幣基金管理人擁有更豐富的投資經(jīng)驗(yàn)、更卓越的投資能力、更專業(yè)的基金管理水平。但是，外幣基金在人民幣基金管理經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)上往往有所欠缺而不能完全符合保險(xiǎn)公司當(dāng)前的投資標(biāo)準(zhǔn)。因此，社保基金成為這些具有成熟經(jīng)驗(yàn)“初創(chuàng)基金”的最佳有限合伙人。

近期，社保基金向其成功投資的基金進(jìn)行重復(fù)出資。當(dāng)前，社?；鹨呀?jīng)投資過(guò)的弘毅、鼎暉、君聯(lián)和中信產(chǎn)業(yè)基金都已經(jīng)獲得了社保兩次的承諾出資，在16支基金配置中占據(jù)了一半數(shù)量。顯示了社?；饘?duì)于經(jīng)過(guò)業(yè)績(jī)檢驗(yàn)的基金管理人具有更強(qiáng)的信心和認(rèn)可程度。同時(shí)也表明社?；鹫谙虺墒斓臋C(jī)構(gòu)投資人發(fā)展，在資產(chǎn)配置的策略制定，投資組合的動(dòng)態(tài)管理和市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)機(jī)制等方面正在逐漸成型和完善。

保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)配置案例

在整體資產(chǎn)配置層面，各保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)配置策略風(fēng)格趨同。各保險(xiǎn)公司在維持一定貨幣現(xiàn)金保證流動(dòng)性和償付能力的基礎(chǔ)上，基本以低風(fēng)險(xiǎn)的銀行存款和債券作為主要資產(chǎn)配置類別。股票和基金配置比例在整體資產(chǎn)中所占較少。

保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)配置風(fēng)格決定了整體投資收益。保險(xiǎn)公司歷史上的可投資范圍狹小，且系統(tǒng)關(guān)聯(lián)性極高。2007年在中國(guó)股市大牛市的背景下，幾大保險(xiǎn)公司的投資收益率都超過(guò)了10%，但緊隨著2008年的全球金融危機(jī)和中國(guó)股市的下跌，總投資收益劇降。從歷史情況來(lái)看，保險(xiǎn)公司的投資受到資產(chǎn)配置兩方面的影響：一是投資范圍狹窄，資產(chǎn)配置類別難以展開(kāi)，多元化分散投資策略難以執(zhí)行，投資收益波動(dòng)明顯。二是風(fēng)險(xiǎn)偏好保守，投資收益長(zhǎng)期處于低收益區(qū)間，在既有投資限制之下難以有效提高投資收益率。

在另類投資方面，目前保險(xiǎn)公司的投資范圍包括對(duì)股權(quán)（不包括已上市公司股票和股票基金）的直接和間接投資，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的直接和間接投資，以及境外投資等主要類別。在PE基金方面，保監(jiān)會(huì)已經(jīng)批準(zhǔn)了六支PE基金的保險(xiǎn)資金投資，同時(shí)還有多支PE基金在等待保監(jiān)會(huì)的批復(fù)，或者在與保險(xiǎn)公司進(jìn)行緊密接觸過(guò)程當(dāng)中。但現(xiàn)在，無(wú)論是對(duì)于整個(gè)保險(xiǎn)業(yè)，還是任何一支保險(xiǎn)公司而言，尚未構(gòu)建完成成形的另類投資資產(chǎn)配置和投資組合。

在另類投資方面，不可忽視保險(xiǎn)公司具有自主性的保險(xiǎn)資管平臺(tái)。在近期保險(xiǎn)資管領(lǐng)域已經(jīng)全面放開(kāi)的局面下，保險(xiǎn)資管平臺(tái)將全面行使保險(xiǎn)資金的另類投資職能，包括股權(quán)直接投資、房地產(chǎn)直接投資、泛資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。由于保險(xiǎn)資管平臺(tái)往往獨(dú)立于上市保險(xiǎn)公司，因此其資金運(yùn)用和項(xiàng)目投資并不在上市保險(xiǎn)公司報(bào)告中披露，具有私密性質(zhì)。同時(shí)，保監(jiān)會(huì)已經(jīng)允許獲得牌照許可的保險(xiǎn)公司將相關(guān)投資業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移給資產(chǎn)管理公司或?qū)I(yè)平臺(tái)機(jī)構(gòu)，即保險(xiǎn)資管平臺(tái)可以全面代替保險(xiǎn)公司開(kāi)展另類投資業(yè)務(wù)。以中國(guó)人壽為例，與人壽股份公司平級(jí)的國(guó)壽投資控股有限公司成立于2007年初，總部設(shè)在北京，是中國(guó)人壽集團(tuán)旗下的專業(yè)另類投資管理公司。公司資產(chǎn)近百億元人民幣，目前擁有控股企業(yè)十余家，投資范圍涵蓋不動(dòng)產(chǎn)投資、股權(quán)投資、養(yǎng)老養(yǎng)生投資及資產(chǎn)管理等領(lǐng)域。

中國(guó)基金的資產(chǎn)配置案例

除了社?；鸷捅ｋU(xiǎn)公司之外，中國(guó)的財(cái)富管理機(jī)構(gòu)也是重要的機(jī)構(gòu)投資人，但其覆蓋范圍主要面向海外配置，中投和外管局是最活躍的機(jī)構(gòu)投資人。

中司的戰(zhàn)略資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)包含五個(gè)類別，分別是：現(xiàn)金、股票、固定收益、絕對(duì)收益和長(zhǎng)期投資。其中，絕對(duì)收益投資包括對(duì)沖基金等；長(zhǎng)期投資包括泛行業(yè)直投、泛行業(yè)私募股權(quán)、資源能源、房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施等。根據(jù)戰(zhàn)略資產(chǎn)配置和審慎風(fēng)險(xiǎn)管理原則，中司的投資范圍涵蓋了多個(gè)行業(yè)、地域和資產(chǎn)類別。

在另類投資方面，中投的PE基金投資主要與相關(guān)的境外投資管理機(jī)構(gòu)合作，開(kāi)展主動(dòng)的而非被動(dòng)的跨境直接投資。其典型例子如與俄羅斯直接投資基金共同組建的中俄投資基金，與比利時(shí)國(guó)家投資公司共同組建的中國(guó)-比利時(shí)歐洲投資基金。除此之外，中投在PE領(lǐng)域最受爭(zhēng)議的一筆投資即是2007年，尚在組建階段即以30億美元入股黑石基金管理公司。直至今日，這筆投資還存在巨大的賬面投資浮虧。

由于中司私募股權(quán)投資基金和投資項(xiàng)目大多尚處于投資期，加上受整體市場(chǎng)下跌影響，一些對(duì)能源資源等領(lǐng)域上市公司的直投項(xiàng)目市值出現(xiàn)波動(dòng)，公司投資組合業(yè)績(jī)受到一定拖累。2011年，中司境外投資組合收益率為-4.3%，自公司成立以來(lái)累計(jì)年化收益率為3.8%。

外管局也是極為重要的機(jī)構(gòu)投資人。在中司成立之前，外管局一直承擔(dān)著中國(guó)對(duì)外投資的任務(wù)，而2007年9月組建中投的2000億美元注冊(cè)資本金全部來(lái)自于外管局，2011年外管局又再次向中投直接注資300億美元。

外管局管理著中國(guó)3.2萬(wàn)億美元外匯儲(chǔ)備，其正在努力尋求私募股權(quán)領(lǐng)域的投資，以增加投資回報(bào)。中國(guó)現(xiàn)時(shí)擁有世界最大的外匯儲(chǔ)備，但外管局投資風(fēng)格歷來(lái)謹(jǐn)慎，外匯儲(chǔ)備中的很大部分投資于回報(bào)率較低的資產(chǎn)，如美國(guó)國(guó)債。外管局計(jì)劃將外匯中約5%的儲(chǔ)備投資于另類資產(chǎn)類別，這其中即包括了私募股權(quán)基金。

外管局最初在私募股權(quán)投資領(lǐng)域的投資并不成功。2008年，外管局向美國(guó)私募股權(quán)機(jī)構(gòu)德州太平洋集團(tuán)（TPG）運(yùn)營(yíng)的一個(gè)基金投資25億美元，該基金隨后向當(dāng)時(shí)全美最大的存款與貸款機(jī)構(gòu)華盛頓互惠銀行進(jìn)行投資，不久后隨著華盛頓互惠銀行因破產(chǎn)被美國(guó)政府關(guān)閉，外管局也因此蒙受了損失。

當(dāng)前，外管局以全球配置的視野布局了一系列外幣PE基金，這其中既包括了國(guó)際頂級(jí)PE基金，如黑石等。也包括了植根于本土的PE管理機(jī)構(gòu)，如鼎暉。

挑戰(zhàn)與展望

當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，在中國(guó)市場(chǎng)開(kāi)展資產(chǎn)配置活動(dòng)還面臨著重重挑戰(zhàn)：

對(duì)于投資人而言：1、在市場(chǎng)初級(jí)階段，缺乏成熟、可靠、合格的配置對(duì)象；2、各類資產(chǎn)類別之間的相關(guān)性較高，不能有效地分散風(fēng)險(xiǎn)；3、投資人還面臨著較為沉重的投資回報(bào)壓力以及現(xiàn)金流償付壓力。

對(duì)于市場(chǎng)而言：1、中國(guó)PE行業(yè)周期與政治、經(jīng)濟(jì)周期緊密相連，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)程度因未來(lái)的不可預(yù)見(jiàn)性因素而存在諸多變數(shù)；2、雖然已經(jīng)形成了一定的行業(yè)格局，但是當(dāng)前的行業(yè)同質(zhì)性較明顯，PE機(jī)構(gòu)的策略轉(zhuǎn)移頻繁，投資人的資產(chǎn)配置范圍狹窄，不可控因素較多；3、市場(chǎng)過(guò)分關(guān)注收益端，而忽視風(fēng)險(xiǎn)因素的存在，為了追求高收益越來(lái)越偏向短期投機(jī)行為，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度越來(lái)越高。

但同時(shí)，我們也看到，中國(guó)PE行業(yè)在經(jīng)歷了一個(gè)從繁榮到低潮的完整行業(yè)周期后，行業(yè)價(jià)值鏈條開(kāi)始發(fā)生巨大的變化，有望開(kāi)啟一個(gè)全新的行業(yè)周期。

新一輪政治周期將開(kāi)啟新的改革紅利，政府進(jìn)一步放開(kāi)行政控制和讓出既得利益，過(guò)去十年P(guān)E投資內(nèi)在邏輯將被改寫，絕對(duì)套利和權(quán)力尋租空間減少，市場(chǎng)化過(guò)程當(dāng)中將釋放出潛伏已久的價(jià)值。

隨著專業(yè)化的機(jī)構(gòu)投資人入場(chǎng)，有望為PE行業(yè)輸入全新的血液，從根本上改變行業(yè)的格局。機(jī)構(gòu)投資人的總體投資能力完全可以替代之前的各類投資人，且在風(fēng)險(xiǎn)偏好，流動(dòng)性需求和專業(yè)能力方面更為優(yōu)越，因此將更好地優(yōu)化品牌管理機(jī)構(gòu)的資本來(lái)源，從而釋放其長(zhǎng)期價(jià)值投資能力。

第6篇：不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理方案范文

[關(guān)鍵詞]保險(xiǎn)投資　資產(chǎn)負(fù)債管理　風(fēng)險(xiǎn)控制

一　保險(xiǎn)投資概述

保險(xiǎn)投資是保險(xiǎn)公司為了保持自身的償付能力，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，按照相關(guān)法律法規(guī)的要求運(yùn)用積累的保險(xiǎn)資金，使其保值增值的活動(dòng)。從定義可以看出，保險(xiǎn)投資的主要目的是維系良好的償付能力，這與保險(xiǎn)公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)有關(guān)，即保險(xiǎn)公司主要資金來(lái)源于投保方，公司按其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任積累相一致的資金，所以必須維護(hù)投保方利益。這種利益的維護(hù)主要包括兩個(gè)方面：使保險(xiǎn)資金保值；促使保險(xiǎn)資金增值。保值是為滿足基本償付需要，這是任何一個(gè)險(xiǎn)種都必須具備的基本條件；增值是為了增強(qiáng)公司自身發(fā)展的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高償付能力，從而進(jìn)一步保護(hù)被保險(xiǎn)人的合法權(quán)益。此外，保險(xiǎn)投資可以獲得投資收益，從而可以降低保險(xiǎn)費(fèi)率，有利于保險(xiǎn)公司擴(kuò)大保險(xiǎn)業(yè)務(wù)量。

二　保險(xiǎn)投資的必要性分析

1　保險(xiǎn)公司金融機(jī)構(gòu)屬性

一個(gè)運(yùn)行良好的資本市場(chǎng)離不開(kāi)一定數(shù)量的機(jī)構(gòu)投資者。(鄭偉，孫祁祥，2001)保險(xiǎn)公司作為主要金融機(jī)構(gòu)，是資本市場(chǎng)發(fā)展的主要推動(dòng)者之一；近年來(lái)，隨著我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，保險(xiǎn)公司在成長(zhǎng)壯大中積累的巨額的保險(xiǎn)資金，從而成為市場(chǎng)上重要的機(jī)構(gòu)投資者。作為機(jī)構(gòu)投資者，保險(xiǎn)公司在一級(jí)市場(chǎng)成為主要詢價(jià)對(duì)象之一，參與確定上市公司合理的股票發(fā)行價(jià)格以及成為上市公司戰(zhàn)略投資者，從而幫助公司成功上市融孫在二級(jí)市場(chǎng)，包括債券、股票市場(chǎng)，保險(xiǎn)公司起到了活躍市場(chǎng)、促使市場(chǎng)健康發(fā)展的作用。另一方面，保險(xiǎn)公司也是離不開(kāi)資本市場(chǎng)的，保險(xiǎn)資金的保值增值主要在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。

2　保險(xiǎn)產(chǎn)品屬性

保險(xiǎn)產(chǎn)品分為傳統(tǒng)型和新型兩類，以壽險(xiǎn)產(chǎn)品為典型，主要包括普通型壽險(xiǎn)、分紅保險(xiǎn)、投資連結(jié)保險(xiǎn)和萬(wàn)能保險(xiǎn)。普通型壽險(xiǎn)、分紅保險(xiǎn)和萬(wàn)能保險(xiǎn)產(chǎn)品產(chǎn)生的保險(xiǎn)資金投資形成的資產(chǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)和收益由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，而這部分產(chǎn)品都是利率敏感型產(chǎn)品，所以要保證保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性，就必須通過(guò)保險(xiǎn)投資確保相應(yīng)收益率。投資連結(jié)保險(xiǎn)和變額萬(wàn)能壽險(xiǎn)等產(chǎn)品由保單持有人承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)和收益，保險(xiǎn)公司主要獲取管理費(fèi)收入；但是，投資收益是判斷產(chǎn)品質(zhì)量的主要標(biāo)準(zhǔn)，因而，保險(xiǎn)公司只有靠保險(xiǎn)投資獲取較高投資收益，才能吸引投保，擴(kuò)大保險(xiǎn)業(yè)務(wù)量。此外，為了滿足一些私人和機(jī)構(gòu)投資者的資產(chǎn)管理需要，保險(xiǎn)公司還提供資產(chǎn)管理服務(wù)，推動(dòng)了保險(xiǎn)投資的發(fā)展。

三　保險(xiǎn)投資管理

1　保險(xiǎn)投資渠道分析

我國(guó)《保險(xiǎn)法》規(guī)定保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用限于銀行存款；買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券；投資不動(dòng)產(chǎn)等形式。總體而言，對(duì)保險(xiǎn)投資的限制主要基于安全性和流動(dòng)性考慮，因而銀行存款和債券在保險(xiǎn)投資中處于主導(dǎo)地位；而對(duì)于股票、證券投資基金和不動(dòng)產(chǎn)等收益高風(fēng)險(xiǎn)大的資產(chǎn)投資，都有嚴(yán)格的比例限制，從而收益性問(wèn)題愈發(fā)成為保險(xiǎn)投資面臨的難題。值得指出的是，證券投資基金(以下簡(jiǎn)稱“基金”)作為一種利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資方式，其主要原理是基金管理人管理和運(yùn)用基金，間接投資證券市場(chǎng)，包括股票和債券市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)提高收益和分散風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)《投資基金管理辦法》嚴(yán)格限定了基金的投資方向、比例，在滿足一定收益的前提下降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，這與我國(guó)保險(xiǎn)投資的要求吻合(鄧華明，費(fèi)喬，1999)，從而成為解決保險(xiǎn)投資兩難問(wèn)題的主要途徑之一。

2　保險(xiǎn)投資的資產(chǎn)負(fù)債管理

保險(xiǎn)投資的資產(chǎn)負(fù)債管理主要是指解決資產(chǎn)負(fù)債匹配問(wèn)題，主要遵循“對(duì)稱原則”，要求資產(chǎn)和負(fù)債不僅在數(shù)量上，而且在期限、性質(zhì)和成本收益等方面形成對(duì)稱和匹配，以此實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)、負(fù)債結(jié)構(gòu)最優(yōu)化。

保險(xiǎn)投資資產(chǎn)負(fù)債管理首先要將利率帶來(lái)的負(fù)面影響控制在一定范圍內(nèi)。其途徑主要是通過(guò)對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債的期限、品種進(jìn)行合理搭配，短期資產(chǎn)匹配短期負(fù)債，長(zhǎng)期資產(chǎn)匹配長(zhǎng)期負(fù)債。當(dāng)然，不是一開(kāi)始就能夠?qū)崿F(xiàn)這種匹配，要實(shí)現(xiàn)最終平衡還得在保險(xiǎn)投資過(guò)程中進(jìn)行調(diào)整，主要包括提前變現(xiàn)和再投資。資產(chǎn)負(fù)債匹配管理的核心就在于如何減小和化解這種未來(lái)調(diào)整所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

3　保險(xiǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)控制

第7篇：不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理方案范文

一、國(guó)際比較

（一） 荷蘭國(guó)際集團(tuán)

荷蘭國(guó)際集團(tuán)（ING）是在1991年由荷蘭國(guó)民人壽保險(xiǎn)公司和荷蘭郵政銀行集團(tuán)合并組成的綜合性財(cái)政金融集團(tuán)。荷蘭國(guó)民人壽保險(xiǎn)公司是荷蘭最大的保險(xiǎn)公司。旗下的保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)范圍涵蓋產(chǎn)險(xiǎn)、壽險(xiǎn)以及再保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)以及部分抵押貸款業(yè)務(wù)。而郵政銀行則是在多家銀行合并的基礎(chǔ)上組建的荷蘭第三大銀行。1991年3月4日，由于銀行和保險(xiǎn)法規(guī)制度的放松，以及歐洲統(tǒng)一等因素的影響，兩家企業(yè)合并成荷蘭國(guó)際集團(tuán)。這次合并成為全球第一次大銀行與大保險(xiǎn)公司之間的全面合并，不僅對(duì)企業(yè)本身發(fā)展具有深遠(yuǎn)作用，還對(duì)金融界、全球經(jīng)濟(jì)影響巨大。

荷蘭國(guó)際集團(tuán)成立后，積極展開(kāi)國(guó)內(nèi)外的多元化擴(kuò)張之路。通過(guò)各種并購(gòu)交易，荷蘭國(guó)際集團(tuán)發(fā)展為業(yè)務(wù)涵蓋壽險(xiǎn)、產(chǎn)險(xiǎn)、再保險(xiǎn)以及銀行、投資銀行、資產(chǎn)管理、私人股權(quán)投資等多項(xiàng)金融業(yè)務(wù)的大型金融保險(xiǎn)集團(tuán)。其實(shí)現(xiàn)路徑為：首先在國(guó)內(nèi)由多家不同類型的保險(xiǎn)公司組建合并為全國(guó)最大的保險(xiǎn)公司，業(yè)務(wù)包括產(chǎn)險(xiǎn)、壽險(xiǎn)和再保險(xiǎn)。然后與國(guó)內(nèi)排名第三的銀行合并，實(shí)現(xiàn)金融業(yè)內(nèi)的多元化經(jīng)營(yíng)。隨后繼續(xù)收購(gòu)中小保險(xiǎn)公司、銀行、資產(chǎn)管理公司，從而壯大集團(tuán)實(shí)力。實(shí)現(xiàn)國(guó)際化經(jīng)營(yíng)，業(yè)務(wù)種類進(jìn)一步增多，構(gòu)建了全面的金融集團(tuán)。最后再涉足房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

（二）法國(guó)安盛集團(tuán)

法國(guó)安盛集團(tuán)（AXA）的前身為Ancienne Mutuelle公司，創(chuàng)始于1816年，后更名Mutuelle Parisienne de Garantie，1982年，Mutuelle Parisienne de Garantie兼并了規(guī)模大于自己的法國(guó)Drouot財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)公司，一舉成為全國(guó)性的保險(xiǎn)公司。1985年，正式更名為AXA，并將下屬的各成員企業(yè)都冠以AXA的名號(hào)，AXA保險(xiǎn)集團(tuán)正式成立。AXA依托資本平臺(tái)展開(kāi)了一系列的資本運(yùn)作，和荷蘭國(guó)際一樣，公司已經(jīng)成為以壽險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)意外險(xiǎn)、資產(chǎn)管理為三大支柱業(yè)務(wù)，為全球5000萬(wàn)客戶提供全面的財(cái)務(wù)保障和資產(chǎn)管理解決方案的國(guó)際保險(xiǎn)公司。安盛保險(xiǎn)集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)路徑為：在20世紀(jì)90年代前主要通過(guò)業(yè)內(nèi)的并購(gòu)迅速擴(kuò)大規(guī)模，處于行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位，經(jīng)過(guò)多次國(guó)內(nèi)并購(gòu)后，成為法國(guó)最大的保險(xiǎn)集團(tuán)。隨后收購(gòu)國(guó)外的大型保險(xiǎn)公司，開(kāi)始國(guó)際化運(yùn)營(yíng)。最后通過(guò)成功上市收購(gòu)資產(chǎn)管理公司和銀行，實(shí)現(xiàn)金融業(yè)內(nèi)的多元化經(jīng)營(yíng)。

（三）德國(guó)安聯(lián)集團(tuán)

安聯(lián)保險(xiǎn)集團(tuán)（Allianz）是歐洲最大的保險(xiǎn)集團(tuán)，同時(shí)也是世界領(lǐng)先的綜合性保險(xiǎn)集團(tuán)和資產(chǎn)管理集團(tuán)之一，于1890年始創(chuàng)于德國(guó)柏林。1954年，安聯(lián)總部遷至慕尼黑，二戰(zhàn)期間停滯的業(yè)務(wù)迅速恢復(fù)。從50年代起，安聯(lián)先后在法、意等國(guó)開(kāi)設(shè)分公司，在德國(guó)境外拓展集團(tuán)規(guī)模。20 世紀(jì) 80 年代末期，德國(guó)人壽保險(xiǎn)業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)銀行業(yè)務(wù)的結(jié)合，創(chuàng)造了“全能金融服務(wù)”的概念。在80和90年代，許多德國(guó)以外的著名保險(xiǎn)公司紛紛加盟安聯(lián)集團(tuán)。2000年后，安聯(lián)開(kāi)始了收購(gòu)銀行、資產(chǎn)管理公司等金融服務(wù)性公司的行動(dòng)。今日的安聯(lián)業(yè)務(wù)范圍覆蓋了壽險(xiǎn)，非壽險(xiǎn)和再保險(xiǎn)領(lǐng)域的所有險(xiǎn)種，以及資產(chǎn)管理、建房?jī)?chǔ)蓄、消費(fèi)信貸、銀行賬目管理以及“養(yǎng)老”投資等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。同時(shí)作為世界上最大的投資者之一，擁有西門子，大眾汽車、貝爾和德意志銀行等世界著名公司及游戲機(jī)、紅酒等優(yōu)秀生產(chǎn)企業(yè)的股份。而由安聯(lián)公司出資建造的安聯(lián)體育場(chǎng)（Allianz Arena）見(jiàn)證了2006年德國(guó)世界杯的盛況。安聯(lián)集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)路徑為：以收購(gòu)和加強(qiáng)研發(fā)、銷售網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)以及上市來(lái)做強(qiáng)產(chǎn)險(xiǎn)，成為業(yè)界的領(lǐng)頭羊，而后通過(guò)設(shè)立壽險(xiǎn)公司謀求實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)行業(yè)內(nèi)的多元化經(jīng)營(yíng)。拓展國(guó)際市場(chǎng)，在各國(guó)開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)和收購(gòu)保險(xiǎn)公司，擴(kuò)大集團(tuán)公司規(guī)模，進(jìn)一步增強(qiáng)自身的實(shí)力。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外大型資產(chǎn)管理公司的并購(gòu)，拓展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。通過(guò)收購(gòu)德國(guó)第三大銀行德累斯頓等銀行，全面介入銀行和養(yǎng)老投資等金融業(yè)務(wù)，成為全能型金融保險(xiǎn)集團(tuán)。進(jìn)行股權(quán)投資，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

（四）美國(guó)國(guó)際集團(tuán)

美國(guó)國(guó)際集團(tuán)（AIG）是世界保險(xiǎn)和金融服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)者，在全球各地的退休金管理服務(wù)、金融服務(wù)及資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)位居世界前列。其金融服務(wù)業(yè)務(wù)包括飛機(jī)租賃、金融產(chǎn)品及促進(jìn)其市場(chǎng)交易，為客戶提供專業(yè)的股票、定息證券、地產(chǎn)及其他投資管理服務(wù)。

集團(tuán)的前身公司美亞保險(xiǎn)公司 ，由康那利斯?斯達(dá)于1919年在上海創(chuàng)立，是一家起源于中國(guó)的美國(guó)公司。1921年斯達(dá)又創(chuàng)立了友邦人壽保險(xiǎn)公司，1926年在美國(guó)設(shè)立了一家辦事處，1931年在上海又創(chuàng)立了四海保險(xiǎn)公司，并于1948年更名為美國(guó)友邦保險(xiǎn)有限公司。1939年，AIG總部遷至紐約市。50年代至90年代初，集團(tuán)為適應(yīng)美國(guó)企業(yè)不斷轉(zhuǎn)變的需要提供各種服務(wù)，包括航天保險(xiǎn)、抵押保險(xiǎn)、理賠管理、職業(yè)及康復(fù)服務(wù)和醫(yī)療管理等。美國(guó)國(guó)際集團(tuán)的主要并購(gòu)多發(fā)生在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。除并購(gòu)?fù)?，集團(tuán)在1987 年設(shè)立了自己的金融產(chǎn)品公司及貿(mào)易公司，還設(shè)立了專門負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)投資的子公司――全球不動(dòng)產(chǎn)投資公司，主要投資辦公、工業(yè)、住房、零售和醫(yī)院等。1991年，又在國(guó)內(nèi)設(shè)立了資產(chǎn)管理公司。在國(guó)際市場(chǎng)，美國(guó)國(guó)際集團(tuán)主要以合資方式展開(kāi)多元化經(jīng)營(yíng)，1979年，集團(tuán)成為首家在匈牙利、波蘭及羅馬尼亞成立合資公司的西方保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。美國(guó)國(guó)際集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)路徑為：以壽險(xiǎn)起家，開(kāi)展國(guó)際化經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。涉足財(cái)險(xiǎn)公司，實(shí)現(xiàn)業(yè)內(nèi)的兼業(yè)經(jīng)營(yíng)。主要在國(guó)內(nèi)并購(gòu)，以保險(xiǎn)行業(yè)內(nèi)并購(gòu)居多。充實(shí)實(shí)力，擴(kuò)大規(guī)模和業(yè)務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)金融業(yè)內(nèi)的多元化經(jīng)營(yíng)。投資房地產(chǎn)等領(lǐng)域，構(gòu)建涵蓋保險(xiǎn)、年金、資產(chǎn)管理、銀行、證券、信托、租賃、基金、房地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域的大型金融保險(xiǎn)集團(tuán)。

三、經(jīng)驗(yàn)借鑒

從各國(guó)保險(xiǎn)公司多元化經(jīng)營(yíng)的實(shí)踐來(lái)看，他們具有如下一些經(jīng)驗(yàn)可為我國(guó)保險(xiǎn)公司多元化戰(zhàn)略的選擇與制定提供參考和借鑒：

（一）保險(xiǎn)公司多元化經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)途徑主要是并購(gòu)、合資、內(nèi)設(shè)、聯(lián)盟，而并購(gòu)是最常用的方式。正如荷蘭國(guó)際集團(tuán)的高層賀伯樂(lè)所指出的：“雖然自身發(fā)展是最安全、最可靠的增長(zhǎng)形式，但卻需要花費(fèi)相當(dāng)多的時(shí)間，步伐不會(huì)太快；合資公司的模式雖可借用對(duì)方的渠道或產(chǎn)品而令成本降低，卻成熟較慢。只有大的成功并購(gòu)才可令企業(yè)迅速成長(zhǎng)，并足以改變市場(chǎng)格局?！?/p>

（二）保險(xiǎn)公司開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)時(shí)，首要任務(wù)是對(duì)公司自身能力優(yōu)勢(shì)的識(shí)別，明確戰(zhàn)略建設(shè)重點(diǎn)。以上各公司都培育了自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)展主導(dǎo)產(chǎn)品型的多元化經(jīng)營(yíng)。多元化經(jīng)營(yíng)的初期通過(guò)核心業(yè)務(wù)的盈利來(lái)彌補(bǔ)新發(fā)展業(yè)務(wù)的前期虧損是非常重要的。因此，上述公司的并購(gòu)都是先在保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)壽險(xiǎn)業(yè)的交叉經(jīng)營(yíng)；再進(jìn)行保險(xiǎn)業(yè)外的并購(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)金融保險(xiǎn)業(yè)間的多元化經(jīng)營(yíng)，以及與實(shí)業(yè)的融合。

（三）行業(yè)的選擇上要甄別對(duì)待。首先要權(quán)衡成本與收益，以上各公司的并購(gòu)都追求被并購(gòu)者龐大的分銷渠道，希望并購(gòu)能增加集團(tuán)規(guī)模并產(chǎn)生較低的并購(gòu)成本。除此外，選擇行業(yè)時(shí)，要綜合考慮行業(yè)的市場(chǎng)容量、發(fā)展前景、競(jìng)爭(zhēng)狀況、進(jìn)入壁壘等因素，與自身能力匹配。

（四）立足國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，拓展國(guó)際業(yè)務(wù)。一個(gè)企業(yè)僅立足國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展，是要受限制的，成功的多元化經(jīng)營(yíng)需要國(guó)際業(yè)務(wù)的配合。而要成功地實(shí)現(xiàn)國(guó)際化，就需要在本土市場(chǎng)上取得優(yōu)勢(shì)地位，積累充分的業(yè)務(wù)發(fā)展和管理經(jīng)驗(yàn)。

（五）處理好品牌的整合。對(duì)于品牌的整合，四家公司采取了兩種策略：對(duì)于并入集團(tuán)之前就已經(jīng)有知名度的子公司的品牌，集團(tuán)只是在原有名稱前加上集團(tuán)名號(hào)，充分發(fā)揮原有企業(yè)的品牌效應(yīng)；對(duì)于那些沒(méi)有建立起自身知名度的子公司，集團(tuán)則統(tǒng)一進(jìn)行整合。例如，澳大利亞原來(lái)的Mercantile Mutual公司現(xiàn)在就已經(jīng)更名為荷蘭國(guó)際集團(tuán)澳大利亞公司。

（六）對(duì)人員的整合與管理。這些企業(yè)非常注重從上至下的溝通，強(qiáng)調(diào)給員工提供很好的職業(yè)成長(zhǎng)生涯。他們成立了自己的學(xué)院對(duì)人才進(jìn)行培訓(xùn)。作為激勵(lì)管理人員的一項(xiàng)措施，荷蘭國(guó)際集團(tuán)幾乎所有的高層管理人員都來(lái)自集團(tuán)內(nèi)部，而不是從外面招聘。被收購(gòu)企業(yè)的員工具有相同的機(jī)會(huì)，這一切充分調(diào)動(dòng)了員工的工作熱情和積極性，有利于多元化經(jīng)營(yíng)的開(kāi)展。

第8篇：不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理方案范文

同志們：

今天會(huì)議，是深入貫徹落實(shí)上級(jí)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革工作會(huì)議精神，動(dòng)員全鎮(zhèn)上下統(tǒng)一思想、明確目標(biāo)，凝心聚力，全面推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革和農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資工作。對(duì)于這項(xiàng)改革，各級(jí)高度重視，從2016年開(kāi)始，上級(jí)全部進(jìn)行了部署，出臺(tái)并發(fā)下了很多文件，召開(kāi)了多次會(huì)議，我旗于今年全面啟動(dòng)農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資，上個(gè)月召開(kāi)了培訓(xùn)會(huì)，一會(huì)兒還要專門給大家培訓(xùn)，請(qǐng)大家認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)，運(yùn)用到工作中。

開(kāi)展農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資工作，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)制度改革和壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)和前提。上級(jí)文件要求，從2018年起，用1年左右的時(shí)間基本完成農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資，用3年左右的時(shí)間基本完成產(chǎn)權(quán)改革，到2020年底，村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)年收入超過(guò)5萬(wàn)元的村達(dá)到80%以上，基本消除“空殼村”，培育一批20萬(wàn)元以上的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)村。所以我們把農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資作為今年農(nóng)村改革的重要任務(wù)，切實(shí)采取有效措施，全力推進(jìn)，確保如期完成各項(xiàng)工作任務(wù)。下面，根據(jù)鎮(zhèn)黨委、政府主要領(lǐng)導(dǎo)的意見(jiàn)，我講幾點(diǎn)：

一、把握基本原則，做到“四個(gè)堅(jiān)持”。一要堅(jiān)持集體所有不動(dòng)搖。無(wú)論怎么清，都不能把集體資產(chǎn)清少了、清沒(méi)了、清垮了，不能讓集體資產(chǎn)流失。二要堅(jiān)持群眾參與。充分尊重農(nóng)民意愿，發(fā)揮農(nóng)民主體作用，不搞“一刀切、齊步走”，要切實(shí)保障農(nóng)民知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)和監(jiān)督權(quán)，真正讓農(nóng)民成為改革的參與者和受益者。三要堅(jiān)持實(shí)事求是。統(tǒng)籌考慮歷史原因和現(xiàn)實(shí)情況，明確集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬，保持集體資產(chǎn)的完整性，做到客觀公正，有力維護(hù)集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

二、找準(zhǔn)方式方法，抓住“四個(gè)關(guān)鍵”環(huán)節(jié)。一是定范圍。重點(diǎn)清查未承包到戶的資源性資產(chǎn)、集體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)以及資金、債權(quán)債務(wù)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)等，做到賬證相符和賬實(shí)相符。資源性資產(chǎn)清查要與土地、林地、草原等不動(dòng)產(chǎn)登記、自然資源確權(quán)登記工作相銜接，充分利用已有登記成果、森林資源檔案等，減少和避免重復(fù)勞動(dòng)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所屬企業(yè)，包括全資所有、直接或間接擁有半數(shù)以上表決權(quán)等能夠控制的被投資企業(yè)，其資產(chǎn)也要納入農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資范圍。二是明方式。要采取先資金后資產(chǎn)、先賬內(nèi)后賬外、先資產(chǎn)后資源、先合同內(nèi)后合同外的清查方式；堅(jiān)持賬內(nèi)賬外相結(jié)合、實(shí)物盤點(diǎn)同核實(shí)賬務(wù)相結(jié)合，以物對(duì)賬，以賬查物，全面清點(diǎn)品種、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量，查明實(shí)際數(shù)量和管理情況，建立資產(chǎn)管理臺(tái)賬。三是定歸屬。村級(jí)和組級(jí)集體的資產(chǎn)要分別確權(quán)到村級(jí)集體、組級(jí)集體，不能打亂歸屬。對(duì)資產(chǎn)歸屬有爭(zhēng)議的，要及時(shí)協(xié)調(diào)解決爭(zhēng)議，確實(shí)一時(shí)難以確定歸屬的，暫時(shí)記入待界定資產(chǎn)。四是強(qiáng)管理。清查核實(shí)并確定歸屬后，要及時(shí)完善集體資產(chǎn)管理監(jiān)督機(jī)制，嚴(yán)格按照《內(nèi)蒙古農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資辦法》《將軍堯鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資工作方案》來(lái)處理清產(chǎn)核資過(guò)程中遇到的問(wèn)題，建立健全年度資產(chǎn)清查制度和定期報(bào)告制度，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理。同時(shí)各村要配合經(jīng)管站積極推進(jìn)農(nóng)村集體“三資”網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)，從而推動(dòng)農(nóng)村集體資產(chǎn)財(cái)務(wù)管理制度化、規(guī)范化、信息化。

三、卡住時(shí)間接點(diǎn)，明確三個(gè)工作階段。一是準(zhǔn)備階段(10月底前完成)。這個(gè)階段重點(diǎn)是：召開(kāi)會(huì)議，制定《分開(kāi)實(shí)施方案》、印好摸底表格、收集和整理好各類原始資料、開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)、加大宣傳等。同時(shí)，各站辦所要根據(jù)工作職責(zé)及時(shí)提供土地、草地、林地、宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地、文化教育體育設(shè)施投資情況等數(shù)據(jù)資料，為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織清產(chǎn)核資提供處理依據(jù)。二是實(shí)施階段（11月20日底前完成）。這是最關(guān)鍵的階段，所有工作要基本完成，所有數(shù)據(jù)要匯總上報(bào)。這個(gè)階段重點(diǎn)是：嚴(yán)格按照《工作方案》所規(guī)定的“組建機(jī)構(gòu)、公告啟動(dòng)、全面清查、審核處置、表決公示、賬目調(diào)整、填寫報(bào)表、逐級(jí)審核、歸檔管理”九步流程操作，做到精心組織、科學(xué)安排、環(huán)環(huán)相扣，確保清查數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠。三是總結(jié)驗(yàn)收階段（12月底前完成）。這個(gè)階段重點(diǎn)是：開(kāi)展查漏補(bǔ)缺、審核校驗(yàn)、完善制度、總結(jié)提高，完成檢查驗(yàn)收，并以鄉(xiāng)政府名義，向上一級(jí)提交清產(chǎn)核資結(jié)果。

四、明確工作重點(diǎn)，統(tǒng)籌推進(jìn)“三項(xiàng)改革”。一是推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)股份制改革。鎮(zhèn)里要選擇1-2個(gè)有凈資產(chǎn)且經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)較大的村，特別是、沿主要交通干線村、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)村，確定為試點(diǎn)，率先開(kāi)展改革工作，由點(diǎn)到面，逐步擴(kuò)大范圍。二是推進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份確認(rèn)。集體成員身份確認(rèn)與清產(chǎn)核資工作一樣，都是農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的基礎(chǔ)性工作，這項(xiàng)工作宜早不宜晚，晚做不如早做，做的早可以避免許多矛盾，往往會(huì)起到事半功倍的效果。成員身份確認(rèn)涉及農(nóng)民的切身利益，既要堅(jiān)持民主協(xié)商，讓多數(shù)人認(rèn)可，又要防止多數(shù)人侵犯少數(shù)人權(quán)利，特別要注意保護(hù)好婦女和兒童。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要出臺(tái)指導(dǎo)性意見(jiàn)，村、組要根據(jù)各自實(shí)際，制定具體成員界定辦法，并建立健全集體成員登記備案機(jī)制。三是推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。要充分利用當(dāng)?shù)氐馁Y產(chǎn)、資源，走“黨建促發(fā)展、資源變資產(chǎn)、存量擴(kuò)增量、服務(wù)爭(zhēng)創(chuàng)收、合作創(chuàng)共贏”多元化發(fā)展路子，引鳳還巢，引入工商資本，引導(dǎo)農(nóng)民土地入股，選擇能夠發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目作為起點(diǎn)，發(fā)展符合當(dāng)?shù)靥厣募w經(jīng)濟(jì)。城中村、城郊村、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)村、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)、國(guó)省道沿線等要率先探索全市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展新路徑、新模式。

五、壓緊壓實(shí)責(zé)任，確保工作穩(wěn)步推進(jìn)。開(kāi)展農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資，是當(dāng)前農(nóng)業(yè)農(nóng)村非常重要，亟待推進(jìn)的工作，各村、各站辦所務(wù)必要切實(shí)履行職責(zé)，狠抓措施落地，確保工作取得成效。

一要強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。鎮(zhèn)里成立了工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督查，村級(jí)也要成立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，支部書(shū)記要親自掛帥，明確分工，并結(jié)合各自實(shí)際，制定切實(shí)可行的實(shí)施方案。

二要強(qiáng)化部門配合。清產(chǎn)核資不僅是鄉(xiāng)、村兩級(jí)的事情，農(nóng)業(yè)辦、財(cái)政所、林工站、國(guó)土所、文化站、計(jì)生辦等站辦所也要根據(jù)工作職責(zé)及時(shí)提供土地、草地、林地、宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地、文化教育體育設(shè)施投資情況等數(shù)據(jù)資料，為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織清產(chǎn)核資提供依據(jù)。各司其職、各負(fù)其責(zé)、統(tǒng)籌推進(jìn)。

三要加快工作進(jìn)度。農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資必須用今年年底基本完成，時(shí)間非常緊迫，大家務(wù)必嚴(yán)格按照《實(shí)施意見(jiàn)》中所規(guī)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，加快節(jié)奏、有序推動(dòng)各項(xiàng)工作的開(kāi)展，確保按期高質(zhì)量完成任務(wù)。

第9篇：不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理方案范文

〔關(guān)鍵詞〕REITs；房地產(chǎn)行業(yè)；融資渠道

中圖分類號(hào)：F83091文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文

章編號(hào)：10084096（2015）05003206

一、引言

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)一直是世界上絕大多數(shù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，因?yàn)樵撔袠I(yè)不僅對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的其他行業(yè)（如鋼鐵和水泥等原材料）具有較強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)，而且還具有消費(fèi)和投資雙重功能，所以各國(guó)政府都非常重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。然而，由于房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模往往較大且通常具有不菲的價(jià)格，使得絕大多數(shù)中小投資者對(duì)該行業(yè)雖表現(xiàn)出極大的投資熱情卻止步于較高的投資額度。為解決這一矛盾，美國(guó)國(guó)會(huì)于1960年立法通過(guò)的《不動(dòng)產(chǎn)投資信托法案》正式推出了房地產(chǎn)投資信托資金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)記為REITs）。具體而言，REITs是以信托方式集中投資者的資金，進(jìn)行公寓、購(gòu)物中心和辦公大樓等各種類型房地產(chǎn)的投資，信托后的REITs可在證券市場(chǎng)掛牌交易，買賣方式和股票相同，于是投資者所獲得的收益既包括投資房地產(chǎn)所獲得的分紅收入，又包括買賣REITs份額所獲得的溢價(jià)收入。由此可見(jiàn)，REITs通過(guò)在證券市場(chǎng)交易，完全打破了房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的思維，使房地產(chǎn)交易變得更加具有流動(dòng)性，同時(shí)又將大額房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資通過(guò)信托基金方式劃分成小額投資單位，從而讓眾多以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的中小投資者通過(guò)較小的投資額便可獲得投資大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，使房地產(chǎn)不再只是大型投資機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)雄厚的投資者才能參與投資的行業(yè)。

REITs一經(jīng)推出便受到廣泛關(guān)注，在世界范圍內(nèi)快速蔓延。特別是在亞洲地區(qū)，近些年來(lái)REITs市場(chǎng)的發(fā)展速度較為迅猛，澳大利亞、日本、新加坡和中國(guó)香港等國(guó)家或地區(qū)紛紛推出自己的REITs產(chǎn)品或類REITs產(chǎn)品，并在全球REITs市場(chǎng)中占據(jù)了相當(dāng)大的份額。如澳大利亞推出的LPTs（Listed Property Trusts）是最類似于REITs的不動(dòng)產(chǎn)投資信托產(chǎn)物之一，目前，澳大利亞的LPTs市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展成為全球市值第二大房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)；日本、新加坡和中國(guó)香港的REITs數(shù)量和資產(chǎn)規(guī)模也均排在世界前列?？傊琑EITs已被大多數(shù)投資者視為除股票、債券和現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)。中國(guó)之前曾經(jīng)多次嘗試推出REITs產(chǎn)品，但鑒于證券市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制尚未健全，《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國(guó)信托法》等相關(guān)法律制度仍需進(jìn)一步完善，中國(guó)的REITs產(chǎn)品一直未曾真正意義上推出，部分成立的不動(dòng)產(chǎn)信托基金只能投資國(guó)外的REITs市場(chǎng)，如諾安全球不動(dòng)產(chǎn)、鵬華美國(guó)房地產(chǎn)、嘉實(shí)全球房地產(chǎn)和廣發(fā)美國(guó)地產(chǎn)指數(shù)基金是目前國(guó)內(nèi)投資海外REITs市場(chǎng)的四只專業(yè)基金。此外，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的最大難題便是籌資渠道較為單一，基本上依賴于商業(yè)銀行的貸款，一旦國(guó)家實(shí)行緊縮性的貨幣政策，房地產(chǎn)行業(yè)便首當(dāng)其沖，最早進(jìn)入“寒冬”期，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，而REITs通過(guò)在證券市場(chǎng)進(jìn)行交易可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道，因而國(guó)內(nèi)呼吁推出REITs產(chǎn)品的聲音越來(lái)越高。2015年4月29日中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)網(wǎng)站披露，萬(wàn)科與鵬華基金合作的“鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合基金”已于4月22日被中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)受理[1]，并于6月26日發(fā)行，7月6日在深圳證券交易所掛牌交易，從而開(kāi)啟了中國(guó)公募REITs的破冰之旅。

考慮到美國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展歷史較為久遠(yuǎn)，其發(fā)行的REITs產(chǎn)品種類、數(shù)量和資產(chǎn)規(guī)模在全球市場(chǎng)中居于主導(dǎo)地位，可以說(shuō)，美國(guó)REITs市場(chǎng)是全球REITs市場(chǎng)的縮影，并且美國(guó)REITs市場(chǎng)的運(yùn)作模式和制度設(shè)計(jì)也相對(duì)較為成熟，因而能夠?qū)χ袊?guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展提供很多借鑒之處。基于此，本文首先對(duì)美國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)行方式、運(yùn)作模式和盈利模式進(jìn)行梳理和總結(jié)，并在此基礎(chǔ)上提出中國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展路徑。

二、美國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r

若想了解美國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，必須熟悉美國(guó)REITs市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中所涉及的相關(guān)法案及內(nèi)容。美國(guó)國(guó)會(huì)1960年通過(guò)的《不動(dòng)產(chǎn)投資信托法案》確定推出REITs后，又陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)法案來(lái)支持REITs市場(chǎng)的發(fā)展，這些法案及內(nèi)容主要包括：1976年出臺(tái)的《稅收改革法案》允許REITs在原有信托模式的基礎(chǔ)上以公司的形式成立；1986年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)的《稅收改革法》不僅給予REITs以稅收優(yōu)惠，而且擴(kuò)大了其經(jīng)營(yíng)范圍；1997年制定的《美國(guó)1997年納稅者減免法》取消了股東資本所得的應(yīng)納稅義務(wù)，廢除了REITs的非長(zhǎng)期持有資產(chǎn)的銷售收入不得高于總收入30%的規(guī)定，這樣便確定了REITs的避稅功能，即REITs在企業(yè)層面不需交稅或少交稅，同時(shí)也對(duì)REITs的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)給予稅收優(yōu)惠，投資者僅需在個(gè)人收益層面繳納個(gè)人所得稅，這樣便避免了重復(fù)征稅[2]；2005年美國(guó)國(guó)會(huì)又通過(guò)法案將REITs產(chǎn)品推薦為企業(yè)年金、社會(huì)保障資金、退休基金和保險(xiǎn)基金的投資產(chǎn)品，進(jìn)一步加快了REITs市場(chǎng)的發(fā)展速度。本文從美國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)行方式、運(yùn)作模式和盈利模式四個(gè)角度出發(fā)，對(duì)美國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行梳理和總結(jié)。

1美國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

首先，從REITs市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，以美國(guó)公募REITs為例，截止到2013年底，美國(guó)共有202只REITs公募基金，資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)6 70334億美元，約占全球市值的3/4。1971―2013年美國(guó)公募REITs數(shù)量和資產(chǎn)規(guī)模的變動(dòng)趨勢(shì)顯示，20世紀(jì)90年代之后，美國(guó)REITs市場(chǎng)的資產(chǎn)規(guī)模開(kāi)始呈現(xiàn)出指數(shù)式的增長(zhǎng)趨勢(shì)，而在此之前的資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)較為緩慢，《美國(guó)1997年納稅者減免法》所確定的REITs的避稅功能是日后REITs市場(chǎng)快速發(fā)展的重要推動(dòng)力。而2006―2008年REITs的資產(chǎn)規(guī)模有所下降，主要是受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，當(dāng)時(shí)美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是遭受沖擊最大的行業(yè)之一。2009年之后，美國(guó)逐步擺脫次貸危機(jī)帶來(lái)的陰霾，REITs市場(chǎng)的資產(chǎn)規(guī)模又開(kāi)始呈現(xiàn)出指數(shù)式的增長(zhǎng)趨勢(shì)，并且增長(zhǎng)速度要高于次貸危機(jī)發(fā)生前的水平。1995―2008年公募REITs數(shù)量總體呈現(xiàn)出減少的趨勢(shì)，之所以出現(xiàn)這種局面是主要是因?yàn)樵摱螘r(shí)間內(nèi)美國(guó)REITs市場(chǎng)大量出現(xiàn)并購(gòu)案件，許多規(guī)模較小的REITs被兼并或在次貸危機(jī)中破產(chǎn)，2009年之后，公募REITs數(shù)量又呈現(xiàn)出增加的趨勢(shì)。總之，美國(guó)REITs市場(chǎng)近幾年的發(fā)行規(guī)模不斷擴(kuò)大，而隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，這一增長(zhǎng)趨勢(shì)在未來(lái)仍將持續(xù)下去。

其次，從美國(guó)REITs市場(chǎng)的主要投資物業(yè)類型來(lái)看，幾乎涵蓋了房地產(chǎn)領(lǐng)域中從大型購(gòu)物廣場(chǎng)到小型單身公寓等各種物業(yè)類型，REITs產(chǎn)品也相應(yīng)地分為購(gòu)物中心REITs、寫字樓REITs和公寓REITs等。美國(guó)REITs所投資的物業(yè)類型多種多樣，但主要集中在公寓、區(qū)域商場(chǎng)和醫(yī)療健康物業(yè)三種類型，其市場(chǎng)份額分別為13%、13%和12%，這三種物業(yè)類型的特點(diǎn)是具有穩(wěn)定的收入來(lái)源，如公寓、區(qū)域商場(chǎng)的租金收入和醫(yī)療健康物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入等，從而能夠保證REITs產(chǎn)品獲得穩(wěn)定的收益率。而美國(guó)REITs所投資較為冷門的物業(yè)類型主要是獨(dú)棟出租別墅和建筑屋等，這些物業(yè)類型的REITs市場(chǎng)份額不到1%，所具備的典型特征是收入來(lái)源不穩(wěn)定，因而無(wú)法保證REITs產(chǎn)品收益率的穩(wěn)定?？傊?，美國(guó)REITs所投資的物業(yè)類型基本能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的收入來(lái)源。

最后，從美國(guó)REITs市場(chǎng)的收益率表現(xiàn)來(lái)看，長(zhǎng)期而言，REITs具有較高的收益率，表現(xiàn)要好于其他投資品種。1989年至2013年11月權(quán)益型REITs市場(chǎng)的收益率、標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)的收益率和羅素2000指數(shù)的收益率顯示，權(quán)益型REITs的期間累計(jì)回報(bào)率高達(dá)1 01624%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)的累積超額收益率75230%和羅素2000指數(shù)的累積超額收益率85643%，雖然1995―2002年權(quán)益型REITs的收益率略低于標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)和羅素2000指數(shù)，其余時(shí)間均顯著高于這兩類指數(shù)，尤其是在2009年之后，權(quán)益型REITs的收益率的增長(zhǎng)速度要高于標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)和羅素2000指數(shù)的收益率的增長(zhǎng)速度，由此可以斷定投資REITs市場(chǎng)會(huì)獲得較股票市場(chǎng)更令人滿意的投資回報(bào)，正是在這樣的回報(bào)刺激下，未來(lái)REITs市場(chǎng)必定會(huì)繼續(xù)蓬勃發(fā)展。

2美國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)行方式

與股票等金融產(chǎn)品類似，美國(guó)REITs在募集資金時(shí)，可以選用的發(fā)行方式主要分為公募上市型（Public Listed）、公募非上市型（Public Nonlisted）和私募型（Private）三種類型，目前通過(guò)這三種方式所募集的資金份額在資金總額中所占的比重分別為5926%、2963%和1111%，即公募型REITs的發(fā)行方式在美國(guó)REITs市場(chǎng)中居于絕對(duì)的統(tǒng)治地位，約占美國(guó)整個(gè)REITs市場(chǎng)份額的90%，當(dāng)然這主要也是由公募型REITs的特點(diǎn)所決定的。因此，為明確公募型REITs緣何如此流行，需對(duì)REITs的這三種發(fā)行方式進(jìn)行比較，結(jié)果如表1所示。

由表1所示的三種發(fā)行方式的比較結(jié)果可知，公募型REITs在以下方面都有極大的優(yōu)勢(shì)：第一，從總體特征來(lái)看，公募型REITs需在美國(guó)證券交易委員會(huì)（SEC）進(jìn)行注冊(cè)；而私募型REITs并未注冊(cè)，與私募型REITs相比，公募型REITs更能保護(hù)投資者的相關(guān)權(quán)益。第二，從流動(dòng)性來(lái)看，公募上市型REITs有最低的流動(dòng)性標(biāo)準(zhǔn)，可以保證REITs產(chǎn)品交易的流暢性；而私募型REITs的股票贖回程序通常具有一定的限制，不利于交易的順利完成。第三，從交易成本來(lái)看，公募型REITs具有明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以讓投資者事先明確交易成本，方便投資者進(jìn)行投資決策；而私募型REITs的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不明確，多視公司情況而定，給投資者進(jìn)行決策時(shí)帶來(lái)諸多不便。第四，從最低投資額來(lái)看，公募上市型REITs的入門門檻較低，僅需1股便可參與到REITs產(chǎn)品的投資之中；而私募型REITs的入門門檻相對(duì)較高，會(huì)將部分小額投資者拒之門外。第五，從董事獨(dú)立性來(lái)看，公募型REITs要求設(shè)立獨(dú)立董事，便于對(duì)所籌集資金的運(yùn)作加強(qiáng)監(jiān)督管理；而私募型REITs則沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，因而所籌集資金的穩(wěn)定性相對(duì)較差。第六，從公司管制來(lái)看，公募型REITs有相關(guān)的法律和規(guī)章制度進(jìn)行約束，從而避免了基金公司利用所籌集資金從事非法交易，影響產(chǎn)品收益的安全性；而私募型REITs沒(méi)有相關(guān)的法律規(guī)定和約束，基金公司為追求高額收益率可能利用所籌集資金進(jìn)行非法交易，使得投資具有較高風(fēng)險(xiǎn)。第七，從信息披露要求來(lái)看，公募型REITs要求向公眾披露年報(bào)和季報(bào)等相關(guān)信息并報(bào)送證監(jiān)會(huì)，這樣便有助于投資者及時(shí)了解REITs的經(jīng)營(yíng)狀況，方便投資者進(jìn)行投資決策；而私募型REITs對(duì)于信息披露則沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，從而無(wú)法指導(dǎo)投資者進(jìn)行投資決策。第八，從表現(xiàn)評(píng)價(jià)來(lái)看，公募上市型REITs有獨(dú)立的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，可以讓投資者對(duì)REITs的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一目了然；而私募型REITs卻沒(méi)有獨(dú)立的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，因而投資者將很難確切了解REITs的經(jīng)營(yíng)狀況。

綜上所述，公募型REITs在諸多方面均要優(yōu)于私募型REITs，因而市場(chǎng)中公募型REITs占據(jù)極大的市場(chǎng)份額。當(dāng)然，私募型REITs仍然占據(jù)一定的市場(chǎng)份額是因?yàn)樵摲N類型下的REITs雖具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但收益率要高于公募型REITs。

3美國(guó)REITs市場(chǎng)的運(yùn)作模式

美國(guó)REITs市場(chǎng)的運(yùn)作模式主要體現(xiàn)在REITs的組織結(jié)構(gòu)方面，目前，REITs的組織結(jié)構(gòu)主要有公司型、契約型和有限合伙型三種。其中公司型REITs是以《公司法》為基礎(chǔ)設(shè)立，通過(guò)發(fā)行股份籌集資金并投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，本身具有獨(dú)立的法人資格[2]。美國(guó)REITs市場(chǎng)基本以公司型組織結(jié)構(gòu)為主，其組織結(jié)構(gòu)如圖1所示。

由圖1可知，公司型REITs的投資者既是基金份額的持有人，可以獲得一定的投資收益，又持有公司的股份，因而是公司的股東，享有股東所享有的一切權(quán)益，即通過(guò)出席股東大會(huì)和選舉董事會(huì)成員等方式參與公司的重大經(jīng)營(yíng)決策，而且發(fā)起人既可以自己管理基金，也可以從外部聘請(qǐng)投資管理公司進(jìn)行基金的投資管理，通過(guò)所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以獲得穩(wěn)定的租金收入和利息收入。

除公司型的組織結(jié)構(gòu)外，世界上絕大多數(shù)國(guó)家的REITs以契約型的組織結(jié)構(gòu)為主。契約型REITs是以《信托法》為基礎(chǔ)，根據(jù)當(dāng)事人各方訂立的信托契約，由基金發(fā)起人發(fā)起，公開(kāi)發(fā)行基金憑證募集投資者的資金而設(shè)立的房地產(chǎn)投資基金，其組織結(jié)構(gòu)如圖2所示。

由圖2可知，契約型REITs的最大特點(diǎn)是基金本身不是一個(gè)有法人地位的公司，僅僅屬于一種金融產(chǎn)品，由投資者（委托人）委托信托公司（受托人）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資。

REITs的第三種組織結(jié)構(gòu)是有限合伙型，該類型主要依據(jù)《合伙企業(yè)法》成立，由有限合伙人和普通合伙人構(gòu)成。普通合伙人對(duì)合伙企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，且負(fù)責(zé)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)管理，有限合伙人以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)合伙企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，且不參與企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)管理。目前，市場(chǎng)中有限合伙型REITs的數(shù)量較少，而且主要基于《合伙企業(yè)法》成立，并未形成市場(chǎng)主流。

4美國(guó)REITs市場(chǎng)的盈利模式

美國(guó)REITs市場(chǎng)的盈利模式主要表現(xiàn)在REITs獲得收益的方式和途徑上，通常情況下，REITs市場(chǎng)的盈利模式可以分為權(quán)益型（Equity）、抵押型（Mortgage）和混合型（Hybrid）。其中權(quán)益型REITs是指直接擁有并日常運(yùn)營(yíng)管理房地產(chǎn)物業(yè)，收入主要來(lái)自于將這些物業(yè)出租獲得租金以及資產(chǎn)增值帶來(lái)的收益，是REITs中最主要的投資類型。美國(guó)《房地產(chǎn)投資信托基金方案》規(guī)定，只有當(dāng)總利潤(rùn)的75%以上來(lái)自被動(dòng)性且與房地產(chǎn)有密切關(guān)系的租金、房地產(chǎn)抵押投資的利息或投資其他REITs所獲得的分配收益時(shí)，才稱之為權(quán)益型REITs。由于權(quán)益型REITs利潤(rùn)來(lái)源于租金收入，能夠提供更穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資回報(bào)，因而權(quán)益型REITs所占比重最高，美國(guó)超過(guò)90%都屬于權(quán)益型REITs。抵押型REITs是以募集資金向銀行購(gòu)買房地產(chǎn)抵押支持證券（MBS）或直接將募集資金貸款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其收益主要來(lái)源于貸款利息，由于其類似債券等固定收益產(chǎn)品，因而受市場(chǎng)利率影響比較大，目前，美國(guó)抵押型REITs的市場(chǎng)份額不到10%。混合型REITs是權(quán)益型和抵押型的結(jié)合體，既投資于一系列物業(yè)資產(chǎn)并運(yùn)營(yíng)管理收取租金，又從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，混合型REITs已于2010年12月從市場(chǎng)上消失。1991―2013年美國(guó)REITs中三種盈利模式的規(guī)模變動(dòng)情況顯示，權(quán)益型REITs的受歡迎程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于另外兩種類型，尤其是2009年之后，已基本尋覓不到混合型REITs的市場(chǎng)份額，且權(quán)益型REITs的增長(zhǎng)幅度要大于抵押型REITs，充分說(shuō)明權(quán)益型REITs的盈利模式是REITs市場(chǎng)中所采取的主要盈利模式。

三、中國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展路徑

前文概括了美國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)行方式、運(yùn)作模式和盈利模式，目前，美國(guó)REITs市場(chǎng)主要通過(guò)公募方式進(jìn)行資金募集，且REITs的運(yùn)行方式主要采取公司型的組織結(jié)構(gòu)，而盈利模式主要表現(xiàn)為權(quán)益型REITs。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，美國(guó)REITs市場(chǎng)的制度及運(yùn)行機(jī)制已較為成熟，應(yīng)用這些發(fā)行方式、運(yùn)作模式和盈利模式較為游刃有余，中國(guó)作為新興國(guó)家，資本市場(chǎng)遠(yuǎn)落后于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，可以借鑒美國(guó)REITs市場(chǎng)的一些運(yùn)行機(jī)制，但不能完全照搬，必須結(jié)合中國(guó)國(guó)情來(lái)推動(dòng)REITs市場(chǎng)的發(fā)展。本文結(jié)合中國(guó)資本市場(chǎng)的特點(diǎn)及相關(guān)的法律制度，對(duì)照美國(guó)REITs市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制，提出中國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展路徑。

1發(fā)行方式的選擇

美國(guó)發(fā)行REITs的方式以公募型REITs為主，考慮到中國(guó)證券市場(chǎng)落后于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，市場(chǎng)中的投資避險(xiǎn)工具比較匱乏，因而任何一種新型金融產(chǎn)品的推出，其首要任務(wù)是保護(hù)廣大中小投資者的利益，而通過(guò)之前的比較可知，公募型REITs在受規(guī)章制度的約束方面優(yōu)于私募型REITs，也就是說(shuō)，公募型REITs較私募型REITs更能保護(hù)投資者的利益，因而在選擇發(fā)行方式時(shí)，中國(guó)REITs應(yīng)以公募型籌集資金。

2運(yùn)作模式的選擇

美國(guó)REITs市場(chǎng)的運(yùn)作模式主要以公司型為主，而公司型REITs通常是先成立房地產(chǎn)企業(yè)，再通過(guò)上市實(shí)現(xiàn)退出。其他國(guó)家和地區(qū)多采用信托型REITs，這類REITs是先設(shè)立資金計(jì)劃，再募集資金投資具體項(xiàng)目?？梢?jiàn)，公司型REITs和信托型REITs在法律依據(jù)、主體資格、融資渠道、投資者地位和權(quán)利追索等方面存在較大差別。目前，《中華人民共和國(guó)公司法》仍不適合構(gòu)建公司型基金，若采用公司型REITs的組織結(jié)構(gòu)將沒(méi)有明確的法律依據(jù)，而《中華人民共和國(guó)信托法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》則明確賦予了信托型REITs的法律地位[3]。由于政策法規(guī)等方面的約束，中國(guó)若發(fā)展REITs市場(chǎng)，則應(yīng)當(dāng)以信托型REITs的運(yùn)作模式為主。

3盈利模式的選擇

美國(guó)REITs市場(chǎng)的盈利模式主要以權(quán)益型REITs為主，由于采用權(quán)益型REITs可以直接對(duì)物業(yè)進(jìn)行收購(gòu)，操作手續(xù)比較便捷，同時(shí)還能得到穩(wěn)定的租金收入，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。而且通過(guò)收購(gòu)持有物業(yè)的股權(quán)可以避免房地產(chǎn)的過(guò)戶問(wèn)題，降低稅費(fèi)成本，防止重復(fù)征稅。美國(guó)REITs在1997年后取得突飛猛進(jìn)的發(fā)展與它的避稅功能密切相關(guān)，因而中國(guó)在發(fā)展REITs的盈利模式時(shí)，可以主要采用權(quán)益型REITs。

綜上所述，“公募型+信托型+權(quán)益型”REITs是中國(guó)發(fā)展REITs市場(chǎng)的最佳路徑。需要注意的是，為保證中國(guó)REITs市場(chǎng)未來(lái)能夠健康平穩(wěn)發(fā)展，還需要一些配套的制度建設(shè)：不斷發(fā)展和完善相關(guān)的法律架構(gòu)；發(fā)展信托登記制度和稅收制度，對(duì)于通過(guò)信托登記的REITs要避免雙重征稅；做好房地產(chǎn)評(píng)估和基金定價(jià)工作；發(fā)展有能力的資產(chǎn)管理公司管理好信托資產(chǎn)；解決REITs的上市流通途徑問(wèn)題；建立嚴(yán)格的信息披露制度保護(hù)投資者的權(quán)益；培養(yǎng)專業(yè)化的REITs投資機(jī)構(gòu)和人才，為中國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展注入活力。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)是絕大多數(shù)國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，但以往對(duì)房地產(chǎn)的投資僅限于部分大型投資機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)雄厚的投資者，絕大多數(shù)中小投資者雖表現(xiàn)出極大的投資熱情卻止步于較高的投資額度。REITs的推出則有效地解決了這一難題，使得廣大中小投資者即便資金有限也能夠投資房地產(chǎn)行業(yè)。中國(guó)之前曾經(jīng)多次嘗試推出REITs產(chǎn)品，但鑒于證券市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制尚未健全，《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國(guó)信托法》等相關(guān)法律制度仍需進(jìn)一步完善，中國(guó)的REITs產(chǎn)品一直未曾真正意義上推出。此外，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)如今面臨的最大難題便是籌資渠道較為單一，基本上依賴于商業(yè)銀行的貸款，而REITs的推出不僅可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道，更能豐富金融市場(chǎng)中的投資產(chǎn)品，在國(guó)外REITs已成為除股票、債券和現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)。目前，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)所受理的“鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合基金”已于2015年7月6日在深圳證券交易所掛牌交易，從而使得REITs再一次受到廣泛關(guān)注。在這樣的背景下，本文以發(fā)展相對(duì)較為成熟的美國(guó)REITs市場(chǎng)為例，對(duì)其發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)行方式、運(yùn)作模式和盈利模式進(jìn)行梳理和總結(jié)，并在此基礎(chǔ)上提出了中國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展路徑，即“公募型+信托型+權(quán)益型”REITs。

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