物業(yè)公司合同精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)公司合同范文

地址：

法定代表人：

乙方：____（以下稱“乙方”）

身份證號碼：

家庭現(xiàn)住址：_______

戶籍地址：________

聯(lián)系方式：________（固定電話）_______（移動電話）

緊急聯(lián)系人：______聯(lián)系電話：_______

基于甲乙雙方現(xiàn)建立合法的勞動關(guān)系，根據(jù)《中華人民共和國勞動合同法》及有關(guān)的法律、法規(guī)和企業(yè)依法制定的規(guī)章制度，遵循自愿、平等、協(xié)商一致的原則，一致同意訂立本勞動合同（以下簡稱本合同），作為雙方履約依據(jù)，以資共同遵守。

第一章 合同的類型與期限

第一條 經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，本合同期限按照以下第 項執(zhí)行：

（1）固定期限勞動合同：即合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

（2）本合同為以完成一定工作任務(wù)為期限的勞動合同。本合同于 年 月 日生效，于_____工作完成時終止。

（3）無固定期限，自____年___月__日起至法律法規(guī)規(guī)定的終止情形出現(xiàn)時即行終止。

甲乙雙方同意試用期自____年___月__日起至____年___月__日止，共__個月，試用期工資為：___.

第二條 錄用條件為：

1.學(xué)歷文化：______.

2.身體狀況：______.

3.工作技能：______.

4.團(tuán)隊精神：______.

5.其他：______.

第二章 工作內(nèi)容與工作地點

第三條 乙方同意并服從甲方的工作安排 ，從事___工作，該崗位工作任務(wù)與職責(zé)如下：

該崗位的績效考核辦法為：

第四條 甲方因工作需要，依據(jù)乙方的專業(yè)、特長、工作能力和表現(xiàn)，需調(diào)整乙方工作崗位及其工作報酬的，原則上應(yīng)協(xié)商一致，但以下情況除外：

a.甲方因生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)需要，產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整及組織機(jī)構(gòu)設(shè)置等情況發(fā)生變化需調(diào)動乙方工作崗位時，乙方應(yīng)予接受；

b.甲方確因生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)需要，可以臨時安排乙方從事其他崗位工作，工作期限由雙方協(xié)商確定；

c.乙方因技能、身體等因素達(dá)不到生產(chǎn)服務(wù)、工作質(zhì)量、產(chǎn)量等指標(biāo)，不能勝任工作的。

第五條 乙方應(yīng)認(rèn)真履行甲方制定的崗位職責(zé)，按時、按質(zhì)、按量完成其本職工作；未經(jīng)甲方允許，乙方不得在其他單位兼職。

第六條 乙方的工作地點為_____，甲方因工作需要，有權(quán)臨時調(diào)動乙方的工作崗位（3個月內(nèi)），乙方應(yīng)當(dāng)服從。如甲方需調(diào)整乙方的工作崗位或者派乙方到外單位工作（3個月以上），雙方應(yīng)協(xié)商一致簽訂補(bǔ)充協(xié)議書加以確認(rèn)，該協(xié)議書將作為本合同的附件。

第三章 工作時間與休息時間

第七條甲乙雙方同意乙方崗位按照下列方式確定乙方的工時制度：

第八條甲方延長乙方工作時間的，應(yīng)依法安排乙方同等時間補(bǔ)休或支付加班加點工資。甲方安排乙方延長工作時間不能安排補(bǔ)休的，按照國家的規(guī)定支付乙方工資報酬。

乙方加班須征得甲方確認(rèn)同意，否則不視為加班。

第四章 勞動報酬

第九條 乙方在正常出勤并付出正常勞動后，有權(quán)獲得相應(yīng)得勞動報酬。乙方崗位的薪酬制度雙方約定為：

第十條 雙方約定加班加點計發(fā)工資基數(shù)為___元/天，事假扣除標(biāo)準(zhǔn)為___元/天，病假扣除標(biāo)準(zhǔn)為___元/天，曠工扣除標(biāo)準(zhǔn)為 元/天。

第十一條 甲方以法定貨幣形式按月支付乙方工資，甲方每月 日支付乙方上月的工資。甲方按月將工資打到乙方帳戶上，乙方在指定銀行領(lǐng)取。第十二條 甲方不得隨意、無故克扣乙方工資；但有下列情況之一的，甲方可以代扣乙方工資：（1）甲方代扣代繳乙方的個人所得稅；（2）甲方代扣代繳的應(yīng)由乙方個人負(fù)擔(dān)的各項社會保險費用；（3）法院判決、裁定中要求代扣的撫養(yǎng)費、贍養(yǎng)費；（4）因乙方本人原因給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失需要賠償?shù)?，甲方可從乙方本人的工資中扣除；（5）法律、法規(guī)規(guī)定可以從乙方工資中扣除的其他費用。

第五章 社會保險和福利待遇

第十三條 甲方應(yīng)按規(guī)定及時為乙方辦理參加社會保險的相關(guān)手續(xù)，按時繳納社會保險費用。社會保險費個人繳納部分，甲方按規(guī)定從乙方工資中代扣代繳。

第十四條 乙方在孕期、產(chǎn)期、哺乳期應(yīng)享受的假期及相應(yīng)待遇，按生育保險、女職工勞動保護(hù)等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十五條 乙方患職業(yè)病或因工（公）負(fù)傷（死亡）的待遇、患病或非因工負(fù)傷（死亡）的待遇

及醫(yī)療補(bǔ)助費發(fā)放，均按工傷保險、醫(yī)療保險及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十六條 甲方為乙方另外提供以下福利待遇：

1、_______.

2、_______.

3、_______.

第六章 規(guī)章制度與勞動紀(jì)律

第十七條 甲方依法建立和完善各項規(guī)章制度，甲方應(yīng)將制定、變更的規(guī)章制度及時告知員工，乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守。

第十八條 乙方自覺遵守國家的法律、法規(guī)、規(guī)章和社會公德、職業(yè)道德，維護(hù)甲方的聲譽(yù)和利益。

乙方不得從事其他任何與甲方利益沖突的第二職業(yè)或活動，并保守甲方的商業(yè)秘密和知識產(chǎn)權(quán)。

第十九條 甲方有權(quán)對乙方履行制度的情況進(jìn)行檢查、督促、考核和獎懲。乙方違反勞動紀(jì)律和規(guī)章制度的，甲方有權(quán)按國家和本單位的規(guī)定對乙方給予紀(jì)律處分或經(jīng)濟(jì)處罰，直至通知解除本合同。

第七章 勞動保護(hù)、勞動條件和職業(yè)危害防護(hù)

第二十條 甲方建立健全操作規(guī)程、工作規(guī)范和勞動安全衛(wèi)生制度及其標(biāo)準(zhǔn)。乙方確認(rèn)，甲方對可能產(chǎn)生職業(yè)病危害的崗位，對乙方已經(jīng)履行了告知義務(wù)，并做好勞動過程中職業(yè)危害的預(yù)防工作，乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)操作流程與安全制度。

第二十一條 甲方為乙方提供符合國家規(guī)定的勞動條件及安全衛(wèi)生的工作環(huán)境，并依照企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特點及有關(guān)規(guī)定為乙方提供勞動防護(hù)用品，乙方應(yīng)嚴(yán)格按要求穿戴勞防用品。

第二十二條 甲方對乙方進(jìn)行職業(yè)技術(shù)、安全衛(wèi)生、規(guī)章制度等必要的教育與培訓(xùn)，乙方應(yīng)認(rèn)真參加甲方組織的各項必要的教育培訓(xùn)。

第八章 勞動合同的變更、解除和終止

第二十三條 本合同履行中，在不違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的前提下，根據(jù)平等自愿、協(xié)商一致的原則，甲、乙雙方可以就工資、崗位、工作內(nèi)容等事項對本合同進(jìn)行變更；未經(jīng)與對方協(xié)商一致，任何一方不得對本合同約定事項進(jìn)行單方變更。

第二十四條 乙方在試用期內(nèi)被證明不符合甲方用人標(biāo)準(zhǔn)或錄用條件的，甲方可即時通知乙方解除本合同。

第二十五條雙方約定，乙方有下列情形之一的，甲方可立即與乙方解除本合同：

1.因乙方未能在5天內(nèi)提供其被錄用的相關(guān)資料，至使甲方無法辦理錄用及其他相關(guān)手續(xù)的。

2. 乙方被查實在應(yīng)聘時向甲方提供的其個人資料是虛假的，包括但不限于：離職證明、身份證明、戶籍證明、學(xué)歷證明、體檢證明等是虛假或偽造的；應(yīng)聘前患有精神病、傳染性疾病及其它嚴(yán)重影響工作的疾病而在應(yīng)聘時未聲明的；應(yīng)聘前曾受到其它單位記過、留廠察看、開除或除名等嚴(yán)重處分、或者有吸毒等劣跡而在應(yīng)聘時未聲明的；應(yīng)聘前曾被勞動教養(yǎng)、拘役或者依法追究刑事責(zé)任而在應(yīng)聘時未聲明的等。 3.嚴(yán)重違反甲方的勞動紀(jì)律、員工手冊或規(guī)章制度。

4.嚴(yán)重失職、營私舞弊給甲方利益造成1000元（含）以上重大損害的。

5.乙方系特種作業(yè)人員的，因其自身原因違章作業(yè)或造成物損100

0元以上事故的，除給予經(jīng)濟(jì)處罰或處分外，甲方還可以隨時解除合同。

6.乙方同時與其他用人單位建立勞動關(guān)系的。

7.乙方被依法追究刑事責(zé)任、勞動教養(yǎng)、公安機(jī)關(guān)收容教育的。

8.乙方向甲方辭職或者經(jīng)協(xié)商被甲方解除聘用的。

9.乙方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使甲方在違背真實意思的情況下訂立或者變更合同的。

10.其他情形：

第二十六條 除甲方規(guī)章制度另有規(guī)定外，下列行為為嚴(yán)重違反甲方勞動紀(jì)律的行為，乙方具有下列行為的，甲方可不經(jīng)預(yù)告給予解除勞動合同并不給予補(bǔ)償：

1、連續(xù)曠工3日或一年累計曠工6日以上；

2、對別人惡語中傷、辱罵，造謠生事，詆毀公司或他人的名譽(yù)、信用的；

3、對主管和同事使用恐嚇、脅迫、暴行及其他不法行為，危害人身安全的；

4、挑撥是非，教唆、煽動他人怠工或者罷工，參與打架斗毆的；

5、私自接受業(yè)主和客戶饋贈的；

6、服務(wù)態(tài)度惡劣、損害客戶利益、影響公司聲譽(yù)的；

7、盜竊公私財物的；

8、連續(xù)兩次在群眾測評被排在后三位或被公司處理兩次以上仍不改正的；

9、利用社會不良力量解決公司內(nèi)部問題的；

10、蓄意違抗公司或主管領(lǐng)導(dǎo)的合理安排或調(diào)遣，拒不服從工作分配的；

11、其他：

第二十七條 乙方因工作失職造成他人或自身人身傷害和經(jīng)濟(jì)損失的，由乙方自行承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償。

第二十八條 乙方可以根據(jù)法律的規(guī)定解除勞動合同。

第二十九條 乙方在試用期內(nèi)解除勞動合同應(yīng)提前三日通知甲方，否則，甲方有權(quán)扣除乙方三天的工資作為補(bǔ)償。

試用期滿解一方提出解除合同時如未能提前30天書面通知對方的，應(yīng)當(dāng)按乙方當(dāng)年正常一個月工資的標(biāo)準(zhǔn)，支付給對方作為代通知金。

第三十條 具有《勞動合同法》第44條的情形的，合同終止。

第九章 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償與賠償

第三十一條 乙方在下列情形下給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：（1）乙方因自身主觀過錯，以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使甲方在違背真實意思的情況下訂立或者變更勞動合同，導(dǎo)致本合同被確認(rèn)為無效；（2）本合同訂立時，其尚未與其他用人單位解除或者終止勞動合同的事實，給其他用人單位造成損失使甲方承擔(dān)連帶責(zé)任的；（3）本合同履行中，因乙方主觀過錯或重大過失，給甲方造成損失；（4）乙方違反本合同約定主動提出與甲方解除本合同，給乙方造成損失；（5）乙方因違反本合同中約定的保密義務(wù)而造成違約，給甲方造成損失；（6）乙方因違反勞動合同中約定的競業(yè)限制義務(wù)規(guī)定而造成違約，給甲方造成損失。

第三十二條 除按本合同二十五條第二十六條規(guī)定解除合同之外的，凡屬勞動合同法規(guī)定應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的，甲方應(yīng)按法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金給乙方。

第2篇：物業(yè)公司合同范文

應(yīng)該到公安機(jī)關(guān)指定的刻字廠或刻字社刻制。

每個公司都有公安局指定的刻章社，現(xiàn)在章都是銅章帶芯片的，需要去工商局備案，所以一定要找正規(guī)的刻章社刻制?？讨茋?、集體企業(yè)單位的財務(wù)章、合同章、業(yè)務(wù)專用章及銀行的轉(zhuǎn)帳章、現(xiàn)金收訖章、現(xiàn)金付訖章，需憑本單位開具的介紹信和營業(yè)執(zhí)照，到本單位所在地縣級以上公安機(jī)關(guān)登記備案，經(jīng)公安機(jī)關(guān)審查后，簽發(fā)刻制印章通知單或介紹信，到公安機(jī)關(guān)指定的刻字廠或刻字社刻制。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

第3篇：物業(yè)公司合同范文

受商業(yè)利益的誘使，現(xiàn)在市場上提供網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)的公司可謂是眾目繁多，但專業(yè)方面實在不敢恭維，層次不齊。關(guān)于什么是網(wǎng)絡(luò)營銷，如何做好網(wǎng)絡(luò)營銷這樣的大問題在此，筆者就不做過多的談及。

同時，由于相當(dāng)一部分傳統(tǒng)企業(yè)自身對網(wǎng)絡(luò)營銷的認(rèn)識和理解還處于初級階段，因此對專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷公司把握不準(zhǔn)，更多的時候是任憑其胡吹亂談，在此，筆者給大家提供幾點個人建議，讓您能更清楚對方是不是就是你要找的人？

1、只要一聽說你想做網(wǎng)絡(luò)營銷，他不是先詳細(xì)去了解你的現(xiàn)狀、你的具體需求，而是馬上說他可以幫你搞定；

試想一下，都不知道你公司的現(xiàn)狀，不了解你的產(chǎn)品、人群，不了解你的實際需求，不了解你的投入力度，就夸下?？趲湍愀愣ǎ瑢嵲诓欢绾螏湍阒贫ê侠淼臓I銷方案？

2、看看他們給你的建議或服務(wù)方案內(nèi)容是營銷的層面居多，還是涉及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)方面的居多？

這一點很重要，網(wǎng)絡(luò)營銷顧名思義：網(wǎng)絡(luò)＋營銷，網(wǎng)絡(luò)只是一種手段，營銷才是最終結(jié)果。但很多網(wǎng)絡(luò)營銷公司在給客戶做服務(wù)的時候，往往卻沒有從營銷的角度出發(fā)，沒有對客戶的企業(yè)自身、產(chǎn)品、人群、市場等做詳細(xì)的營銷分析；而在網(wǎng)站推廣、網(wǎng)站開發(fā)建設(shè)方面整一堆東西出來，欲蓋彌彰。

3、是否有系統(tǒng)性、策略性、有針對性的？

網(wǎng)絡(luò)營銷是一項系統(tǒng)性的工作，從前期的項目戰(zhàn)略規(guī)劃、網(wǎng)站規(guī)劃到日常的網(wǎng)絡(luò)傳播推廣、數(shù)據(jù)分析、團(tuán)隊運(yùn)營管理等一系列都要有系統(tǒng)的規(guī)劃和執(zhí)行。

沒有從項目戰(zhàn)略規(guī)劃、策略規(guī)劃、傳播推廣、創(chuàng)意發(fā)散等方面全面權(quán)衡、綜合統(tǒng)籌，根本不清楚如何去構(gòu)建適合客戶的網(wǎng)絡(luò)營銷系統(tǒng)。相信作為企業(yè)主的你，在這一點上不會沒有這個高度，但請千萬不能忽視這一點！

針對性：這一點比較明顯的就是體現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)推廣傳播上面。網(wǎng)絡(luò)推廣方法有很多，但不是每種都適合你。往往很多網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)公司給你做的方案中會列舉出十幾乃至二三十種，而且每一種看上去貌似也行。殊不知，傳統(tǒng)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)推廣的核心競爭力是性價比，是轉(zhuǎn)化率，而不是像門戶網(wǎng)站那樣片面的追求瀏覽量。也只有是那些對你企業(yè)不太了解的人，才會做出這種廣撒網(wǎng)、無重點的推廣方案來！

4、100%的承諾效果

但凡100%承諾網(wǎng)絡(luò)營銷效果的公司，建議你還是三思而后行。

盡管網(wǎng)絡(luò)營銷確實有數(shù)據(jù)可以用來參考分析，就算前期規(guī)劃做得很完美，在沒有經(jīng)過一定時間的市場、營銷信息反饋、檢驗，誰都不可能準(zhǔn)確預(yù)測出你的網(wǎng)絡(luò)營銷項目最終結(jié)果。何況，網(wǎng)絡(luò)營銷項目最終的效果在另外一個層面上來講是需要企業(yè)方和網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)商一起共同努力才能實現(xiàn)！效果不好，他說了不算，也要看你的配合程度！

5、不要過于相信其成功案例

筆者曾遇到一個很有趣的現(xiàn)象，相同的一個所謂成功案例，暫且不說這個案例是否是真正的所謂成功，卻在不同網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)公司的官網(wǎng)上出現(xiàn)！

6、不要過于相信什么“國內(nèi)第一人、XX學(xué)院專家”等一些權(quán)威頭銜，殊不知，現(xiàn)在的大學(xué)等機(jī)構(gòu)的電子商務(wù)教材都是上一個世紀(jì)的，教出來的也都是理論專家，動手能力接近為零的學(xué)生，至于是否有開設(shè)網(wǎng)絡(luò)營銷這個專業(yè)，還不太了解！至少我是沒聽說過！

第4篇：物業(yè)公司合同范文

各證券監(jiān)管辦公室、辦事處、特派員辦事處：

我會已將《關(guān)于證券公司從事集合性受托投資管理業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》（證監(jiān)機(jī)構(gòu)字[2003]107號）通過交換方式抄送你辦。但是，目前大多數(shù)證券公司還未收到此通知。鑒于該通知事項的緊迫性，請你辦將該通知及時轉(zhuǎn)發(fā)轄區(qū)內(nèi)各證券公司，并督促其遵照執(zhí)行。

附件：《關(guān)于證券公司從事集合性受托投資管理業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》（證監(jiān)機(jī)構(gòu)字[2003]107號）

機(jī)構(gòu)監(jiān)管部

2003年5月15日

關(guān)于證券公司從事集合性受托投資管理業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知

證監(jiān)機(jī)構(gòu)字[2003]107號

各證券公司：

近一時期，部分證券公司開展了對業(yè)務(wù)創(chuàng)新特別是受托投資管理業(yè)務(wù)創(chuàng)新的研究，少數(shù)證券公司還與商業(yè)銀行合作，向特定或不特定的投資者募集資金，設(shè)立集合投資計劃，開展了集合性受托投資管理業(yè)務(wù)。為加強(qiáng)對證券公司從事的集合性受托投資管理業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理，維護(hù)證券市場的正常秩序，保護(hù)證券投資者的合法權(quán)益，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、集合性受托投資管理業(yè)務(wù)，是證券公司受托投資管理業(yè)務(wù)的一種新形式。與傳統(tǒng)的受托投資管理業(yè)務(wù)相比，這一形式涉及的當(dāng)事人較多，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜，管理要求較高、難度較大，如處理不當(dāng)，極易引發(fā)金融風(fēng)險和社會風(fēng)險。為此，中國證監(jiān)會正在加緊制定規(guī)范證券公司集合性受托投資管理業(yè)務(wù)的管理辦法。在新辦法實施前，證券公司不得向特定或不特定的多數(shù)投資者募集資金設(shè)立集合投資計劃，從事集合性受托投資管理業(yè)務(wù)；自本通知之日起，正在募集的集合投資計劃，必須立即停止募集。

二、本通知前已經(jīng)開展集合性受托投資管理業(yè)務(wù)的證券公司，應(yīng)當(dāng)自本通知之日起五日內(nèi)，將與集合投資計劃有關(guān)的合同、產(chǎn)品說明書、宣傳材料等報送中國證監(jiān)會審查（同時抄報注冊地中國證監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)），并立即按照以下規(guī)定，對已經(jīng)開展的集合性受托投資管理業(yè)務(wù)中的不規(guī)范做法進(jìn)行糾正：

（一）、證券公司不得以書面或者口頭、明示或者暗示的方式向委托人承諾承擔(dān)投資損失、保證投資收益；向委托人提供投資收益預(yù)測的，應(yīng)當(dāng)有充分的根據(jù)，并以書面方式明確說明所作預(yù)測僅供委托人參考，投資風(fēng)險由委托人自行承擔(dān)。

（二）、集合投資計劃使用的證券賬戶和資金賬戶，應(yīng)當(dāng)由具有證券投資基金托管人資格的商業(yè)銀行托管。

（三）、集合投資計劃的投資范圍、投資比例、關(guān)于委托人與受托人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的約定，應(yīng)當(dāng)符合中國證監(jiān)會《關(guān)于規(guī)范證券公司受托投資管理業(yè)務(wù)的通知》（證監(jiān)機(jī)構(gòu)字[2001]265號）的規(guī)定。

第5篇：物業(yè)公司合同范文

曹女士系Y市某小區(qū)A幢202室的業(yè)主，2011年11月30日，小區(qū)業(yè)主委員會與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》，約定了物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)，包括對設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)、對設(shè)施設(shè)備安全隱患的排查等。合同同時約定了物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、繳費時間等，合同有效期五年。曹女士按時交納了物業(yè)費，于2014年11月21日發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間墻壁縫有污水流出，室內(nèi)被污染，還生出蛆蟲。經(jīng)查，系排水管道漏水、防水層被破壞所致。

曹女士隨后要求物業(yè)公司進(jìn)行管道維修和防水整治，但物業(yè)公司以樓上住戶不予配合為由拒絕、拖延。曹女士自2014年12月起在外租房居住，并于2015年8月至人民法院提訟，要求物業(yè)公司賠償租金損失16000元、有線電視費用及寬帶費用1600元、返還2014年12月繳納的物業(yè)費用150元（物業(yè)管理費1800元/年，2014年度一次納完畢）。

法院審判

法院認(rèn)為，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》是雙方真實意思表示，合同有效。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行物業(yè)管理義務(wù)。曹女士作為業(yè)主，交納了物業(yè)管理費，享有業(yè)利。本案中，曹女士房屋衛(wèi)生間滲水系衛(wèi)生間排水管道漏水、防水層破壞造成，衛(wèi)生間管道系物業(yè)共用設(shè)施，其維修與檢查屬于物業(yè)共同設(shè)施管理服務(wù)的內(nèi)容，因物業(yè)公司未盡到管理維護(hù)義務(wù)而造成曹女士房屋污染、無法正常居住，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)履行物業(yè)管理服務(wù)的義務(wù)并賠償曹女士因此遭受的損失。曹女士因房屋無法居住而租住在外的損失應(yīng)當(dāng)為合理的可預(yù)見的損失，法院予以支持。但因此發(fā)生的有線電視費用及寬帶費用非必然損失，法院不予支持。因曹女士在外居住，物業(yè)公司收取物業(yè)管理費但沒有按約履行義務(wù)，故對曹女士主張退還物業(yè)管理費予以支持。

律師提醒

根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。衛(wèi)生間主管道屬于樓房共用部分，物業(yè)公司對主管道破裂造成的漏水應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修義務(wù)，業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)合同主張物業(yè)公司違約責(zé)任。

第6篇：物業(yè)公司合同范文

【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理 業(yè)主委員會 物業(yè)公司 關(guān)系

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，物業(yè)管理在我國得到了迅猛發(fā)展，但同時也暴露出許多問題。2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》澄清和解決了一些問題，但有的基本性問題即便在2007年10月1日《物權(quán)法》實施以來仍然存在。正是由于這些基礎(chǔ)性問題遲遲不能解決，因此，盡管《物權(quán)法》第84條、85條和第87條就物業(yè)管理進(jìn)行了專條規(guī)定，且《物業(yè)管理條例》已根據(jù)《物權(quán)法》進(jìn)行了相應(yīng)修訂，但物業(yè)管理方面的糾紛仍然不斷。所以，對物權(quán)法規(guī)范下物業(yè)管理主體及其關(guān)系做一剖析，對于我國目前的物業(yè)管理乃至整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展均具有重要意義。

一、物業(yè)管理涉及的相關(guān)主體

物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)管理關(guān)系是一種典型的民事法律關(guān)系，這可以從修改后的《物業(yè)管理條例》將物業(yè)管理企業(yè)更名為物業(yè)服務(wù)企業(yè)中體現(xiàn)出來。從最微觀的層面看，物業(yè)管理關(guān)系僅僅是業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系。然而，業(yè)主數(shù)量眾多以及建筑物區(qū)分所有權(quán)的存在，客觀上決定了業(yè)主只能通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會表達(dá)自己的意愿，故而又產(chǎn)生了業(yè)主與業(yè)主委員會、業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的關(guān)系。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)管理中發(fā)揮著重要作用，同時，房地產(chǎn)行政主管部門、居民委員會在物業(yè)管理中的作用也同樣不可小覷。此外，圍繞著物業(yè)管理活動，保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)公司等也與業(yè)主發(fā)生著或近或遠(yuǎn)的關(guān)系。然而，除業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)公司外，其他單位均不是物業(yè)管理所直接涉及的主體。

綜上，厘清物業(yè)管理主體關(guān)系，實質(zhì)上是要厘清業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司這四者之間的關(guān)系，其中又以業(yè)主與業(yè)主委員會、業(yè)主委員會與物業(yè)公司間的關(guān)系在整個物業(yè)管理中最為重大。

二、業(yè)主與業(yè)主委員會

業(yè)主即建筑物區(qū)分所有權(quán)人，是物業(yè)管理中最重要的主體。接受物業(yè)管理服務(wù)的是業(yè)主，交付物業(yè)管理費用的是業(yè)主。然而，由于建筑物區(qū)分所有權(quán)與一般意義上的所有權(quán)不同，既包含了對專有部分完整的所有權(quán)，又包含了對共有部分的共有權(quán)以及由此派生的社員權(quán)即對物業(yè)的共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。因此，眾多業(yè)主區(qū)分所有權(quán)相互搏弈的結(jié)果必然是業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的產(chǎn)生。

業(yè)主大會是一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的機(jī)構(gòu)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政部門的指導(dǎo)下成立物業(yè)大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過?？梢姡覈F(xiàn)行物業(yè)管理制度下的業(yè)主大會是同一個物業(yè)管理區(qū)域的最高權(quán)力機(jī)關(guān)。然而，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，少則幾十，多則成百上千，凡事均由業(yè)主大會決定并由其從事對外的各種活動顯然不具有可行性，因此業(yè)主委員會也就應(yīng)運(yùn)而生。

業(yè)主委員會是指由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主實行自治管理的組織，它行使著廣泛的職責(zé)。業(yè)主委員會作為全體業(yè)主的代表，其法律地位至關(guān)重要，因為只有明確業(yè)主委員會的法律地位，在對內(nèi)關(guān)系上才能確定業(yè)主委員會與業(yè)主、業(yè)主大會的關(guān)系，才能擺正業(yè)主委員會在執(zhí)行公共物業(yè)管理事務(wù)時的位置，以至當(dāng)業(yè)主委員會或其成員由于過錯或不作為給廣大業(yè)主造成損害時才能確定應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任類型。然而，如此重大的問題，《物業(yè)管理條例》并未對其加以明確。就實務(wù)中大量存在的業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與業(yè)主委員會的糾紛，學(xué)界的主張也各不相同。有的主張應(yīng)賦予業(yè)主委員會以物業(yè)管理合同主體的資格，有的主張取消業(yè)主委員會，改由業(yè)主大會內(nèi)設(shè)的管理處或事務(wù)處行使目前由業(yè)主委員會履行的職責(zé)，有的則主張業(yè)主委員會盡管不具有實體法上的主體資格，但應(yīng)作為“其他組織”享有訴訟主體資格。

要正確認(rèn)識業(yè)主委員會的法律地位，就必須從物業(yè)管理實務(wù)出發(fā)，看業(yè)主委員會在現(xiàn)實生活中是如何運(yùn)作，現(xiàn)行法律法規(guī)對業(yè)主委員會的活動又是如何規(guī)定的?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有選舉業(yè)主委員會委員的權(quán)利并享有被選舉權(quán)。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并負(fù)責(zé)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。由于業(yè)主委員會是從業(yè)主中選舉產(chǎn)生的一個機(jī)構(gòu)，它代表全體業(yè)主同物業(yè)公司進(jìn)行一系列的活動。因此，凡不具有業(yè)主資格和身份的人，都不能成為業(yè)主委員會的委員。從目前來看，絕大部分委員都有自己的本職工作，并不是專業(yè)的“委員”，一般說來，業(yè)主委員會委員的工作是無償?shù)?，并沒有相應(yīng)的報酬。同時，業(yè)主委員會的活動費用從業(yè)主交納的物業(yè)管理費中提取并由物業(yè)公司單列開支，其辦公用房也為全體業(yè)主共有，其掌握的公共設(shè)施專用基金（由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納）和物業(yè)維修基金（由業(yè)主繳納）等也屬于全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會只有在取得業(yè)主大會授權(quán)后才能代表全體業(yè)主的利益從事物業(yè)管理范圍內(nèi)的活動，而業(yè)主大會授權(quán)的基礎(chǔ)又來源于業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)。業(yè)主委員會所從事的活動包括代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同，了解和反映業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)公司履行物業(yè)管理合同等。業(yè)主委員會的上述行為，其收益并不屬于業(yè)主委員會，而是屬于全體業(yè)主，當(dāng)然責(zé)任也歸于全體業(yè)主。

由以上分析可以看出，盡管從名義上看，業(yè)主委員會具有自己單獨的名稱，但是其完全不具有獨立性，它只是全體業(yè)主的授權(quán)人而非獨立的法律主體。從訴訟的角度看，將業(yè)主委員會理解為業(yè)主的訴訟代表人似乎更為恰當(dāng)。業(yè)主委員會作為訴訟代表人有先天的優(yōu)勢：首先，業(yè)主通過參與業(yè)主大會來選舉的業(yè)主委員會成員的訴訟權(quán)利是有限的，必須經(jīng)得全體業(yè)主的授權(quán)。其次，一般說來，管理規(guī)約可以明確約定業(yè)主委員會在一定范圍內(nèi)行使某一方面的物業(yè)管理訴訟或仲裁活動，那么只要業(yè)主委員會的活動未超越該范圍，均可以不再重復(fù)授權(quán)，保證了訴訟或仲裁活動的效率。

綜上，業(yè)主與業(yè)主委員會的關(guān)系其實是以委托授權(quán)為基礎(chǔ)的被人與人的關(guān)系。業(yè)主委員會基于業(yè)主授權(quán)所為的行為視為業(yè)主所為，由業(yè)主承擔(dān)法律責(zé)任。當(dāng)然，當(dāng)業(yè)主委員會超越授權(quán)故意或過失給業(yè)主造成損害時，業(yè)主委員會應(yīng)就此承擔(dān)責(zé)任。

三、業(yè)主與物業(yè)公司

如前文所述，物業(yè)管理關(guān)系最終體現(xiàn)為業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，二者以物業(yè)管理合同為紐帶。對于物業(yè)管理合同歸類于哪種民事合同，目前學(xué)術(shù)界還存在著不同的觀點。第一種觀點認(rèn)為，物業(yè)管理合同是一種新型的合同類型，表現(xiàn)在合同一方的物業(yè)公司屬于新興的第三產(chǎn)業(yè)，而合同另一方的業(yè)主又是通過業(yè)主委員會這個特殊的代表機(jī)關(guān)來從事簽訂合同的行為，因此，它不歸屬于目前《合同法》所規(guī)定的任何一種合同類型。第二種觀點認(rèn)為，物業(yè)管理合同應(yīng)歸屬于承攬合同，它是物業(yè)公司按照業(yè)主一方的具體要求完成特定管理工作的合同。第三種觀點認(rèn)為，物業(yè)管理合同是一種委托合同，委托人是業(yè)主，受托人是物業(yè)公司，物業(yè)公司基于委托合同即其受業(yè)主之托處理相應(yīng)的事務(wù)就是物業(yè)管理。就這三種觀點而言，第一種顯然并不可取，點出物業(yè)管理合同是一種非典型合同，并無益于點明業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系。第二和第三種觀點說出了物業(yè)管理合同的一些特點，但似乎都不能涵蓋物業(yè)管理合同的所有特性。而要真正把握物業(yè)管理合同的類型，必須先弄清楚該合同的特征，然后根據(jù)該特征與《合同法》規(guī)定的有名合同進(jìn)行一一比對，才能得出最終的結(jié)論。

所謂物業(yè)管理合同，其實是業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司簽訂的，有關(guān)物業(yè)管理和提供勞務(wù)事項的協(xié)議。在物業(yè)管理合同中，業(yè)主大會選聘的某物業(yè)公司是基于對該公司的資信、管理能力、服務(wù)質(zhì)量的信任，并且只有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過才能最終選定。因此，物業(yè)管理合同是一種典型的信賴合同。其次，物業(yè)管理合同是一種提供服務(wù)的合同。物業(yè)公司要為業(yè)主提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，所有這些，均體現(xiàn)為物業(yè)公司為業(yè)主提供的服務(wù)。最后，物業(yè)管理合同是有償、雙務(wù)合同。物業(yè)管理是物業(yè)公司在收取物業(yè)管理費的前提下向全體業(yè)主提供的一系列服務(wù)，且合同雙方均負(fù)有一定的義務(wù)。根據(jù)以上對物業(yè)管理合同的分析，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理合同應(yīng)該不是承攬合同，因為承攬合同的承攬人在依照合同完成特定工作后還須交付工作成果，其工作成果在交付前后還有著意外毀損滅失的風(fēng)險，而物業(yè)管理合同全然不具有這樣的性質(zhì)。

我國《合同法》規(guī)定的提供服務(wù)的合同包括了運(yùn)輸合同、保管合同、倉儲合同、委托合同、行紀(jì)合同、居間合同等合同類型。兩相比對，物業(yè)管理合同與委托合同最具有相似性。所謂委托合同，是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托事務(wù)的合同。當(dāng)然，二者只是根本上的相似，在許多地方仍然存在差異。如委托合同既可以是有償合同，也可以是無償合同，而物業(yè)管理合同一定是有償合同。此外，對于物業(yè)管理合同來說，無論什么時候物業(yè)公司與第三人從事行為的后果均由物業(yè)公司承擔(dān)，對于業(yè)主并不直接發(fā)生效力。

所以，業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系是一種特殊的委托關(guān)系，二者由這一特殊的委托關(guān)系相聯(lián)系，共同構(gòu)成了物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的兩個主體。

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第7篇：物業(yè)公司合同范文

·國外關(guān)于安全保障義務(wù)的理論

1、大陸法系國家。德國法上稱之為一般安全注意義務(wù)，是法官依據(jù)誠實信用原則所推導(dǎo)出來的符合社會道德的法律觀念。其將一般安全注意義務(wù)分為三種：一是危險防免義務(wù)，即制造危險或者控制危險的人應(yīng)該采取安全措施防止危險的發(fā)生。二是義務(wù)承擔(dān)。如建筑工地的施工人員不僅對于他的委托人負(fù)有契約上的義務(wù)，原則上還負(fù)有保護(hù)第三人生命、身體及財產(chǎn)不受侵害的一般安全義務(wù)。三是先危險行為，即行為人的前一個行為具有危險性，則應(yīng)保證其前一個行為所作用的對象不會出現(xiàn)因行為人的危險行為而產(chǎn)生損害。法國稱為安全義務(wù)產(chǎn)生之初僅限于為工傷事故的受害人提供救濟(jì)。日本稱為安全關(guān)照義務(wù)。安全關(guān)照義務(wù)存在于特殊的法律關(guān)系當(dāng)事人之間，是法律關(guān)系之間的一種附隨義務(wù)。

2、英美法系。英美法系中，安全保障義務(wù)被稱之為注意義務(wù)。在判斷某人是否存在注意義務(wù)時，歸結(jié)為兩個問題：一是當(dāng)事人之間是否存在近鄰性。如果存在近鄰性則義務(wù)人應(yīng)當(dāng)預(yù)見，其行為可能會導(dǎo)致?lián)p害的發(fā)生。如果存在近鄰性則說明注意義務(wù)初步存在。二是是否存在有關(guān)的法規(guī)可排除、限制義務(wù)人的義務(wù)和責(zé)任。

·我國關(guān)于安全保障義務(wù)的理論

安全保障義務(wù)是指行為人如果能夠合理預(yù)見他人的人身或者財產(chǎn)正在或者將要遭受自己或者與自己有特殊關(guān)系的他人實施的侵權(quán)行為或者犯罪行為的侵害，則要承擔(dān)合理的注意義務(wù)和采取合理的措施，預(yù)防此種侵權(quán)行為或者犯罪行為的發(fā)生，避免他人遭受人身或者財產(chǎn)損害。這是學(xué)理上對安全保障義務(wù)的定義。我國用法律的形式對安全保障義務(wù)進(jìn)行了規(guī)定?！蛾P(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第一款將承擔(dān)安全保障義務(wù)的主體局限于從事經(jīng)營、社會活動的主體；法院只支持人身損害，而不支持財產(chǎn)損害?！吨腥A人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第三十七條規(guī)定：賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。根據(jù)該規(guī)定安全保障義務(wù)的主體包括公共場所的管理人和群眾性活動的組織者。物業(yè)公司是否屬于公共產(chǎn)所的管理者呢？

公共場所是指提供公眾進(jìn)行工作、學(xué)習(xí)、經(jīng)濟(jì)、文化、社交、娛樂、體育、參觀、醫(yī)療、衛(wèi)生、休息、旅游和滿足部分生活需求所使用的一切公用建筑物、場所及其設(shè)施的總稱。住宅區(qū)就業(yè)主所擁有的空間而言是私人場所，但是物業(yè)公司所服務(wù)的住宅區(qū)內(nèi)的除私人空間以外的場所，如：小區(qū)內(nèi)的花園等是由所有的業(yè)主共有的場所。居民可在小區(qū)內(nèi)自由行走、出入，此時小區(qū)是個公共場所。物業(yè)公司與業(yè)主簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司對小區(qū)的特定事務(wù)進(jìn)行管理。《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)公司有做好安全防范工作的義務(wù)，這就是對物業(yè)公司成為安全保障義務(wù)主體的肯定。

法律為何要賦予物業(yè)公司安全保障義務(wù)的主體資格？一般而言，業(yè)主與物業(yè)公司有物業(yè)合同，物業(yè)公司必須采取措施保障業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。就業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系而言，假設(shè)存在某種安全隱患，要求每一個業(yè)主都采取復(fù)雜的安全保護(hù)措施是不現(xiàn)實的，因為成本很高。由物業(yè)公司來采取此種保護(hù)措施則可以大大地降低成本，防止損害的發(fā)生。如果一個損害可能發(fā)生，那么誰能夠以最低的成本來避免該損害的發(fā)生，就應(yīng)當(dāng)由其來承擔(dān)這項責(zé)任。因此這項責(zé)任落到了物業(yè)公司的身上。

物業(yè)公司承擔(dān)安全保障義務(wù)的對象范圍

物業(yè)合同的主體是業(yè)主與物業(yè)公司。那其承擔(dān)安全保障義務(wù)的對象是否僅限于業(yè)主呢？答案是否定的。因為即使物業(yè)服務(wù)合同的沒有明確約定，物業(yè)公司安全保障服務(wù)的對象也應(yīng)是所有實際合法居住在小區(qū)內(nèi)的人。如：與業(yè)主同住的人、從業(yè)主手里合法取得物業(yè)使用權(quán)的物業(yè)使用人等。這里主要是分析一下第二種。

物業(yè)使用權(quán)人可否成為安全保障義務(wù)的權(quán)利人？常見于房屋的承租人。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十八條：“物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！睆倪@條規(guī)定可推出，只要不違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定，業(yè)主享有的服務(wù)都可通過約定的方式，由承租人享有。因此，承租人自然可以成為安全保障義務(wù)的權(quán)利人。理由如下：第一、房子由承租人承租之后，承租人是房子的使用人，物業(yè)公司提供的服務(wù)也由其享受，物業(yè)費自然由承租人支付。第二、物業(yè)公司的安保服務(wù)不會因為實際享受人的變更而變化。小區(qū)的整體環(huán)境確定之后，物業(yè)公司的安保服務(wù)成本以及工作量并不會隨小區(qū)內(nèi)實際居住人員的變化而變化。業(yè)主房子的出租并不會影響小區(qū)的整體環(huán)境。

來訪客人及未經(jīng)允許進(jìn)入住宅區(qū)的人員物業(yè)公司是否負(fù)有安保義務(wù)？來訪客人一般都是經(jīng)過門衛(wèi)登記的，物業(yè)公司有義務(wù)保障其人身和財產(chǎn)安全。因此，可成為安全保障的權(quán)利人。對于那些未經(jīng)允許的人員，物業(yè)公司沒有保障其人身和財產(chǎn)安全的義務(wù)。

物業(yè)公司安全保障義務(wù)的內(nèi)容與責(zé)任承擔(dān)物業(yè)公司承擔(dān)安全保障義務(wù)的內(nèi)容

物業(yè)公司安全保障義務(wù)的內(nèi)容，在物業(yè)服務(wù)合同中一般有明確的約定。有人將內(nèi)容分為三種：一是最低限度的，即規(guī)定于《物業(yè)管理條例》第四十六條、四十七條的。二是合同約定的安全保障義務(wù)。三是根據(jù)實際情況確定的安全保障義務(wù)。法律規(guī)定的最低限度的安全保障義務(wù)，我國法律沒有明確的規(guī)定，但一般認(rèn)為應(yīng)該要做到以下幾點：小區(qū)入口處需要有人值班，并不定時地進(jìn)行巡邏；物業(yè)工作人員發(fā)現(xiàn)形跡可疑之人應(yīng)及時采取合理的預(yù)防措施，對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告。

第8篇：物業(yè)公司合同范文

摘 要 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，住宅小區(qū)隨之發(fā)展壯大，從而帶動了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展，但與此同時業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛和爭端日益增多，其中業(yè)主人身、財產(chǎn)遭受損害的問題最為突出，主要是由于物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)造成的。對此，本文從物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù)出發(fā)，就其現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并提出了完善措施，以此為解決業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛提供幫助。

 

關(guān)鍵詞 物業(yè)公司 業(yè)主 安全保障義務(wù)

作者簡介：張玲，新疆維吾爾自治區(qū)喀什市人民法院。

中圖分類號：d920.4文獻(xiàn)標(biāo)識碼：a文章編號：1009-0592（2013）08-076-02

物業(yè)管理起源于英國，因其行之有效的物業(yè)管理措施發(fā)展至全球。近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，物業(yè)公司憑借其周到、高效的服務(wù)成為業(yè)主管理住宅的首選對象，但是隨之產(chǎn)生的糾紛也層出不窮，特別是安全保障問題，為社會穩(wěn)定埋下了隱患，因此妥善、有效的解決業(yè)主和物業(yè)公司間的糾紛亟不可待。

 

一、物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù)闡述

（一）含義

所謂物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是指物業(yè)公司應(yīng)履行合同所列條款的義務(wù)，在合理限度內(nèi)切實保障業(yè)主的人身財產(chǎn)安全，并根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對規(guī)定區(qū)域進(jìn)行消防管理以及小區(qū)治安的維護(hù)。

 

（二）性質(zhì)

目前對于物業(yè)公司安全保障義務(wù)的性質(zhì)尚無定論，主要存在約定義務(wù)、合同附隨義務(wù)、法定義務(wù)、注意義務(wù)等幾種觀點，筆者認(rèn)為將安全保障義務(wù)歸為法定義務(wù)較為妥當(dāng)，依據(jù)是《消費者權(quán)益保護(hù)法》等諸多法律中直接或間接的規(guī)定了安全保障義務(wù)的部分內(nèi)容，如果違反其中的義務(wù)規(guī)定，就意味著要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所以它符合我國的法律模式，更利于保障業(yè)主的合法權(quán)益。

 

（三）內(nèi)容

1.保障設(shè)施設(shè)備安全的義務(wù)，是指物業(yè)公司要負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)一切設(shè)施設(shè)備的安全性，若因管理工作不當(dāng)損害了業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對設(shè)備設(shè)施的具體管理包括檢查、維修、撤換，并及時向業(yè)主反映電梯等危險性設(shè)施的真實情況，制定科學(xué)、合理的解決措施，避免問題的發(fā)生。

 

2.對侵權(quán)行為的防范與制止義務(wù)，這項義務(wù)是針對管理區(qū)域的安全性而言的，督促物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)防范，及時制止犯罪分子實施的有損業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的不法行為，否則應(yīng)按規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。該項義務(wù)要求物業(yè)公司設(shè)置和維護(hù)安全防范措施正常運(yùn)作，如門禁、監(jiān)控、報警系統(tǒng)等，同時強(qiáng)化執(zhí)勤、巡邏力度，以維護(hù)小區(qū)秩序和安全。

摘 要 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，住宅小區(qū)隨之發(fā)展壯大，從而帶動了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展，但與此同時業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛和爭端日益增多，其中業(yè)主人身、財產(chǎn)遭受損害的問題最為突出，主要是由于物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)造成的。對此，本文從物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù)出發(fā)，就其現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并提出了完善措施，以此為解決業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛提供幫助。

 

關(guān)鍵詞 物業(yè)公司 業(yè)主 安全保障義務(wù)

作者簡介：張玲，新疆維吾爾自治區(qū)喀什市人民法院。

中圖分類號：d920.4文獻(xiàn)標(biāo)識碼：a文章編號：1009-0592（2013）08-076-02

物業(yè)管理起源于英國，因其行之有效的物業(yè)管理措施發(fā)展至全球。近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，物業(yè)公司憑借其周到、高效的服務(wù)成為業(yè)主管理住宅的首選對象，但是隨之產(chǎn)生的糾紛也層出不窮，特別是安全保障問題，為社會穩(wěn)定埋下了隱患，因此妥善、有效的解決業(yè)主和物業(yè)公司間的糾紛亟不可待。

 

一、物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù)闡述

（一）含義

所謂物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是指物業(yè)公司應(yīng)履行合同所列條款的義務(wù)，在合理限度內(nèi)切實保障業(yè)主的人身財產(chǎn)安全，并根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對規(guī)定區(qū)域進(jìn)行消防管理以及小區(qū)治安的維護(hù)。

 

（二）性質(zhì)

目前對于物業(yè)公司安全保障義務(wù)的性質(zhì)尚無定論，主要存在約定義務(wù)、合同附隨義務(wù)、法定義務(wù)、注意義務(wù)等幾種觀點，筆者認(rèn)為將安全保障義務(wù)歸為法定義務(wù)較為妥當(dāng)，依據(jù)是《消費者權(quán)益保護(hù)法》等諸多法律中直接或間接的規(guī)定了安全保障義務(wù)的部分內(nèi)容，如果違反其中的義務(wù)規(guī)定，就意味著要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所以它符合我國的法律模式，更利于保障業(yè)主的合法權(quán)益。

 

（三）內(nèi)容

1.保障設(shè)施設(shè)備安全的義務(wù)，是指物業(yè)公司要負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)一切設(shè)施設(shè)備的安全性，若因管理工作不當(dāng)損害了業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對設(shè)備設(shè)施的具體管理包括檢查、維修、撤換，并及時向業(yè)主反映電梯等危險性設(shè)施的真實情況，制定科學(xué)、合理的解決措施，避免問題的發(fā)生。

 

2.對侵權(quán)行為的防范與制止義務(wù)，這項義務(wù)是針對管理區(qū)域的安全性而言的，督促物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)防范，及時制止犯罪分子實施的有損業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的不法行為，否則應(yīng)按規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。該項義務(wù)要求物業(yè)公司設(shè)置和維護(hù)安全防范措施正常運(yùn)作，如門禁、監(jiān)控、報警系統(tǒng)等，同時強(qiáng)化執(zhí)勤、巡邏力度，以維護(hù)小區(qū)秩序和安全。

 

二、物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為分析

（一）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為認(rèn)定

1.存在違反安全保障義務(wù)的行為具體包括兩種表現(xiàn)形式，一是在特定情況下，物業(yè)公司應(yīng)遵循法律或合同要求實施相應(yīng)的行為，但是并未實施；二是實施了法律禁止的違法行為。

 

2.存在損害事實，業(yè)主人身或財產(chǎn)遭受損害的事實也是物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提，也就是說沒有損害就沒有賠償，如房屋、動產(chǎn)等財產(chǎn)的損害，以及聲譽(yù)、健康、生命等人身的損害，都屬于損害事實。

 

3.存在因果關(guān)系，是指物業(yè)公司的違反安全保障義務(wù)的行為與損害事實之間存在因果關(guān)系，其中因果關(guān)系又被分為直接和間接原因，前者是物業(yè)公司因自身的作為和不作為直接導(dǎo)致?lián)p害事實的發(fā)生，后者是因義務(wù)落實不到位導(dǎo)致第三人侵犯了業(yè)主的合法權(quán)利，產(chǎn)生了損害事實。

 

4.存在過錯，筆者認(rèn)為錯誤的認(rèn)定包括下述幾點，首先是是否采取了有效的防范措施，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)相關(guān)要求和需要，科學(xué)、合理的設(shè)計和布置防范措施，并保證其處于良好的運(yùn)行狀態(tài)；然后是管理工作是否到位，特別是對可疑人員的關(guān)注，必要的情況下可以對其進(jìn)行身份認(rèn)定和盤查；最后是針對侵害行為是否采取了果斷、勇敢的制止措施，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)巡邏力度，提高敏感度與警惕性，能夠及時發(fā)現(xiàn)可疑跡象并予以勸阻，果敢、有效的制止侵權(quán)行為，避免危險事件的發(fā)生或?qū)⑽ｋU程度降到最低。如果物業(yè)公司未做到上述要求造成業(yè)主權(quán)益受損的，就應(yīng)被列為過錯。

 

如2007年發(fā)生在北京市方莊小區(qū)的案例，該小區(qū)的物業(yè)公司為防止居民踐踏綠地，設(shè)置了鋼筋護(hù)欄，但是由于欄桿頂部的尖頭長達(dá)十幾公分，導(dǎo)致11歲女孩在攀爬時被尖端刺傷，被確診為“有胸銳器貫通傷”，最終法院認(rèn)定：該物業(yè)公司在設(shè)置護(hù)欄時忽視了兒童的安全，欄桿尖端存在安全隱患，應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。在這個案例中，物業(yè)公司設(shè)置的護(hù)欄存在

安全隱患，既違反了安全保障義務(wù)中的相關(guān)規(guī)定，存在過錯，也是損害事實的原因，造成女孩受傷則是損害事實的體現(xiàn)。

 

（二）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的常見類型分析

1.因物業(yè)公司自身原因直接導(dǎo)致的損害事實。這種情況是指物業(yè)公司因不能按規(guī)定履行安全保障義務(wù)直接導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到損害理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如2011年深圳市鹿鳴小區(qū)的李女士在使用小區(qū)內(nèi)的公共健身器材時，因部件活動器材上部的橫桿下落擊傷頭部，這屬于物業(yè)公司安全防范措施不到位引發(fā)的事故，因此法院判決其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

 

2.由業(yè)主和物業(yè)公司共同導(dǎo)致的損害事實。如果損害事實是由業(yè)主和物業(yè)公司雙方過錯共同造成的，此時單純的追究物業(yè)公司的責(zé)任就有失公平了，應(yīng)該由雙方承擔(dān)相應(yīng)范圍內(nèi)的責(zé)任。如上述女孩攀爬欄桿受傷的案例，一方面是物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)，另一方面則是家長未盡到監(jiān)護(hù)義務(wù)，因此法院判決物業(yè)公司承擔(dān)部分責(zé)任。

 

3.由第三者侵權(quán)導(dǎo)致的損害事實。因物業(yè)公司工作疏漏使犯罪分子有機(jī)可乘，增加了損害事實的發(fā)生幾率，或者擴(kuò)大了損害程度和范圍，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損，應(yīng)該追究侵害者的法律責(zé)任，同時物業(yè)公司也要承擔(dān)合理的補(bǔ)充責(zé)任，以此維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。如上海海濱花園的物業(yè)人員因管理疏忽致使犯罪分子持作廢的出入證進(jìn)入小區(qū)，并對某業(yè)主行兇，但是物業(yè)人員在接到業(yè)主的報警后，既未及時派出安保人員，也未向公安機(jī)關(guān)報案，致使業(yè)主被殺，法院最終判決物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

 

二、物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為分析

（一）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為認(rèn)定

1.存在違反安全保障義務(wù)的行為具體包括兩種表現(xiàn)形式，一是在特定情況下，物業(yè)公司應(yīng)遵循法律或合同要求實施相應(yīng)的行為，但是并未實施；二是實施了法律禁止的違法行為。

 

2.存在損害事實，業(yè)主人身或財產(chǎn)遭受損害的事實也是物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提，也就是說沒有損害就沒有賠償，如房屋、動產(chǎn)等財產(chǎn)的損害，以及聲譽(yù)、健康、生命等人身的損害，都屬于損害事實。

 

3.存在因果關(guān)系，是指物業(yè)公司的違反安全保障義務(wù)的行為與損害事實之間存在因果關(guān)系，其中因果關(guān)系又被分為直接和間接原因，前者是物業(yè)公司因自身的作為和不作為直接導(dǎo)致?lián)p害事實的發(fā)生，后者是因義務(wù)落實不到位導(dǎo)致第三人侵犯了業(yè)主的合法權(quán)利，產(chǎn)生了損害事實。

 

4.存在過錯，筆者認(rèn)為錯誤的認(rèn)定包括下述幾點，首先是是否采取了有效的防范措施，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)相關(guān)要求和需要，科學(xué)、合理的設(shè)計和布置防范措施，并保證其處于良好的運(yùn)行狀態(tài)；然后是管理工作是否到位，特別是對可疑人員的關(guān)注，必要的情況下可以對其進(jìn)行身份認(rèn)定和盤查；最后是針對侵害行為是否采取了果斷、勇敢的制止措施，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)巡邏力度，提高敏感度與警惕性，能夠及時發(fā)現(xiàn)可疑跡象并予以勸阻，果敢、有效的制止侵權(quán)行為，避免危險事件的發(fā)生或?qū)⑽ｋU程度降到最低。如果物業(yè)公司未做到上述要求造成業(yè)主權(quán)益受損的，就應(yīng)被列為過錯。

 

如2007年發(fā)生在北京市方莊小區(qū)的案例，該小區(qū)的物業(yè)公司為防止居民踐踏綠地，設(shè)置了鋼筋護(hù)欄，但是由于欄桿頂部的尖頭長達(dá)十幾公分，導(dǎo)致11歲女孩在攀爬時被尖端刺傷，被確診為“有胸銳器貫通傷”，最終法院認(rèn)定：該物業(yè)公司在設(shè)置護(hù)欄時忽視了兒童的安全，欄桿尖端存在安全隱患，應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。在這個案例中，物業(yè)公司設(shè)置的護(hù)欄存在安全隱患，既違反了安全保障義務(wù)中的相關(guān)規(guī)定，存在過錯，也是損害事實的原因，造成女孩受傷則是損害事實的體現(xiàn)。

 

（二）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的常見類型分析

1.因物業(yè)公司自身原因直接導(dǎo)致的損害事實。這種情況是指物業(yè)公司因不能按規(guī)定履行安全保障義務(wù)直接導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到損害理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如2011年深圳市鹿鳴小區(qū)的李女士在使用小區(qū)內(nèi)的公共健身器材時，因部件活動器材上部的橫桿下落擊傷頭部，這屬于物業(yè)公司安全防范措施不到位引發(fā)的事故，因此法院判決其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

 

2.由業(yè)主和物業(yè)公司共同導(dǎo)致的損害事實。如果損害事實是由業(yè)主和物業(yè)公司雙方過錯共同造成的，此時單純的追究物業(yè)公司的責(zé)任就有失公平了，應(yīng)該由雙方承擔(dān)相應(yīng)范圍內(nèi)的責(zé)任。如上述女孩攀爬欄桿受傷的案例，一方面是物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)，另一方面則是家長未盡到監(jiān)護(hù)義務(wù)，因此法院判決物業(yè)公司承擔(dān)部分責(zé)任。

 

3.由第三者侵權(quán)導(dǎo)致的損害事實。因物業(yè)公司工作疏漏使犯罪分子有機(jī)可乘，增加了損害事實的發(fā)生幾率，或者擴(kuò)大了損害程度和范圍，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損，應(yīng)該追究侵害者的法律責(zé)任，同時物業(yè)公司也要承擔(dān)合理的補(bǔ)充責(zé)任，以此維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。如上海海濱花園的物業(yè)人員因管理疏忽致使犯罪分子持作廢的出入證進(jìn)入小區(qū)，并對某業(yè)主行兇，但是物業(yè)人員在接到業(yè)主的報警后，既未及時派出安保人員，也未向公安機(jī)關(guān)報案，致使業(yè)主被殺，法院最終判決物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

其實上述分類中還涉及了物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任形式，即直接賠償責(zé)任和補(bǔ)充賠償責(zé)任。

（三）業(yè)主范圍的界定

業(yè)主是物業(yè)公司的安保服務(wù)主體，當(dāng)物業(yè)公司未能履行安全保障義務(wù)造成業(yè)主人身、財產(chǎn)遭受損害時，業(yè)主依法享有向其提出賠償?shù)臋?quán)利，但是我國對業(yè)主的范圍界定還存在不合理之處，《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定，“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”，顯然這具有一定的局限性，因為當(dāng)前社會的房屋所有權(quán)人往往將房屋委托給他人，從中收取相應(yīng)的對價，同時目前我國的大部分住房是由公房改制而來的，住戶是以承租人的身份居住的。因此我國應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，如借鑒我國臺灣地區(qū)以“住戶”界定業(yè)主的范圍。

 

三、近年來業(yè)主與物業(yè)公司糾紛不斷的原因分析

（一）相關(guān)法律法規(guī)尚不完善

我國針對物業(yè)行業(yè)的法律條例明顯缺失，而且相關(guān)規(guī)定較為籠統(tǒng)，缺乏行之有效的具體規(guī)定，致使物業(yè)公司在實際管理中往往憑主觀意識和自身經(jīng)驗行事，摸石頭過河的情況較為普遍。如某小區(qū)四樓的王小姐因家中漏水反映到物業(yè)，然后發(fā)現(xiàn)三樓業(yè)主張先生不在家，為盡快解決漏水問題，物業(yè)強(qiáng)行進(jìn)入張先生家，致使張先生與物業(yè)發(fā)生糾紛，那么在緊急情況下，物業(yè)私闖民宅是否屬于侵權(quán)行為，以及其判斷標(biāo)準(zhǔn)等法律并未作明確規(guī)定。

 

（二）安全保障義務(wù)解釋與歸責(zé)不明

雖然我國法律規(guī)定了物業(yè)公司應(yīng)該履行安全保障義務(wù)，與業(yè)主簽訂的合同中也對這項義務(wù)作了注解，但是從實施效果來看，這兩者約束機(jī)制對義務(wù)的闡述比較表面化，對其規(guī)定和歸責(zé)也不明確，如某小區(qū)徐先生遵循了物業(yè)規(guī)定沒有安裝防盜窗，在沒有關(guān)窗的情況下家中財物被盜，此時的責(zé)任到底應(yīng)由誰承擔(dān)，讓人模棱兩可，最終導(dǎo)致糾紛不斷發(fā)生。

 

（三）物業(yè)公司的實權(quán)有待增強(qiáng)

雖然《物業(yè)管理條例》中規(guī)定了在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生安全事故的情況下，物業(yè)公司具有及時采取有效措施的權(quán)利，但是這項規(guī)定過于寬泛和形式化，導(dǎo)致其在緊急事件面前，往往不能也不敢積極采取處理問題的應(yīng)對措施，如某小區(qū)的業(yè)主被三

名犯罪分子捅傷，但安保人員只是給予了言語上的警告，但因缺乏實際權(quán)利不敢采取制止行為，發(fā)現(xiàn)業(yè)主危在旦夕時才不得已出手，最終業(yè)主因失血過多死亡。

 

（四）物業(yè)人員素質(zhì)較低

從我們生活中就可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)人員的素質(zhì)亟待加強(qiáng)，如59歲的王女士途徑小區(qū)內(nèi)的一條道路時，由于路面較滑導(dǎo)致摔傷骨折，其家屬要求物業(yè)公司賠償，物業(yè)人員卻出言不遜，說老人走路不長眼睛與物管無關(guān)，導(dǎo)致矛盾升級。這是因為大部分物業(yè)人員并未接受過專業(yè)培訓(xùn)，缺乏服務(wù)意識和責(zé)任感，服務(wù)技能和服務(wù)質(zhì)量更是不容樂觀，在爭端和糾紛面前，他們不但不能妥善的予以化解，反而常常激化雙方的矛盾，甚至有的保安人員監(jiān)守自盜。

 

四、完善物業(yè)公司安全保障義務(wù)的控制對策

（一）明確物業(yè)公司的性質(zhì)

優(yōu)化、深化，并明確其性質(zhì)、內(nèi)容，規(guī)定業(yè)主的范圍，以及物業(yè)公司的服務(wù)范圍、承擔(dān)責(zé)任的方式和范圍，并制定切實有效的具體措施，如推行過錯推定的規(guī)則原則，制定收費標(biāo)準(zhǔn)、解決糾紛的手段和途徑等，使真正適用于現(xiàn)實中的物業(yè)管理工作。

 

（二）提高合同的可行性和操作性

物業(yè)管理合同是業(yè)主切實享受安全保障服務(wù)的另一重要保障，因此應(yīng)遵循《合同法》，參考《物業(yè)管理條例》，明確不同階段物業(yè)公司和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，量化和細(xì)化合同條款，特別是對實施難度較大的條款一定要慎重考慮，以免日后因履行義務(wù)不當(dāng)引發(fā)矛盾。

 

（三）完善管理制度，加強(qiáng)日常管理

物業(yè)管理者應(yīng)借鑒先進(jìn)的管理理念和經(jīng)驗，完善管理制度，并在實踐中給予不斷的調(diào)整和優(yōu)化，尤其是要強(qiáng)化日常管理，定期對區(qū)域內(nèi)的設(shè)施進(jìn)行檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，做到防微杜漸，同時加強(qiáng)巡邏力度，將安全隱患扼殺在搖籃中。

 

（四）賦予物業(yè)公司適當(dāng)?shù)臋?quán)利

權(quán)利是落實自身義務(wù)與責(zé)任的前提，因此國家應(yīng)賦予物業(yè)公司適當(dāng)?shù)姆蓹?quán)利，并將規(guī)定細(xì)化和深化，使物業(yè)人員有法可依，保證其在危急時刻能及時有效的控制事態(tài)發(fā)展，最大限度的降低危險度。同時國家還應(yīng)督促公安等部門加強(qiáng)與物業(yè)公司的合作，要求物業(yè)公司設(shè)置便捷的報警系統(tǒng)，便于其及時得到相關(guān)部門的援助，確保小區(qū)安全。

 

（五）提高物業(yè)人員綜合素質(zhì)

物業(yè)人員自身素質(zhì)與物業(yè)管理的質(zhì)量和水平有著直接聯(lián)系，因此從物業(yè)人員自身素質(zhì)抓起十分必要?？梢詫嵭懈偲干蠉徶?，杜絕使用不合格員工，并通過法律、道德教育和專業(yè)培訓(xùn)，促使物業(yè)人員樹立正確的法律意識、服務(wù)意識，提高職業(yè)素養(yǎng)與專業(yè)水準(zhǔn)，妥善處理業(yè)主與物業(yè)的矛盾，在一定范圍內(nèi)為業(yè)主提供全面、人性化的安全保障服務(wù)。

 

總而言之，物業(yè)公司為保障業(yè)主安全做出的重大貢獻(xiàn)不容忽視，為了妥善解決業(yè)主與物業(yè)糾紛這一現(xiàn)實難題，必須完善相關(guān)法律法規(guī)，對安全保障義務(wù)的服務(wù)對象、范圍、責(zé)任等做出明確、具體的規(guī)定，同時賦予物業(yè)公司恰當(dāng)?shù)臋?quán)利，提高物業(yè)人員的整體素質(zhì)，促使安全保障義務(wù)能夠有效落實，以此提高物業(yè)管理水平，構(gòu)建和諧小區(qū)。

 

參考文獻(xiàn)：

[1]洪偉，胡哲鋒.論物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù).浙江師范大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）.2011（2）.

[2]劉鴻.如何在物業(yè)管理中保護(hù)業(yè)主權(quán)利淺談.資治文摘（管理版）.2011（1）.

[3]隋炘原，劉貴香.淺析物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù).法制與社會，2010（17）.

第9篇：物業(yè)公司合同范文

目前，我國大多數(shù)物業(yè)公司對外提高的服務(wù)費用看成是無形的，將物業(yè)公司提供的合同服務(wù)作為成本進(jìn)行核算指標(biāo)，將物業(yè)公司成本分為營業(yè)性成本和非營業(yè)性成本。營業(yè)成本主要是根據(jù)物業(yè)企業(yè)分?jǐn)偟馁M用，將服務(wù)合同的費用歸為該服務(wù)合同的成本項目中。比如服務(wù)部門和管理部門共同使用一個不能計入服務(wù)合同成本，先把該成本歸結(jié)到間接費用，然后運(yùn)用成本分?jǐn)偡?，將其計入服?wù)合同的成本中。

間接費用主要指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，由若干服務(wù)客戶與相關(guān)管理部門之間的一起承擔(dān)的費用。主要包括勞動保護(hù)費、動力費、水電取暖費、維修費等共同費用的匯集。目前，物業(yè)公司成本核算知識沒有將非營業(yè)費用計入成本中。大多數(shù)物業(yè)企業(yè)是根據(jù)成本核算管理制度，實行定額管理方式控制成本，但是根據(jù)物業(yè)公司服務(wù)產(chǎn)品的無形性，運(yùn)用定額方式核算成本較為困難。所以物業(yè)公司成本核算需要按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理”原則，將物業(yè)公司收支費用作為核算成本的指標(biāo)，分配任務(wù)、加強(qiáng)管理，最終實現(xiàn)控制成本費用的目的。

二、我國物業(yè)企業(yè)成本核算存在的問題

（一）組織成本過高

在物業(yè)企業(yè)核算成本中，組織成本占據(jù)很大的份額，物業(yè)管理成本主要包括動態(tài)成本和靜態(tài)成本，動態(tài)成本主要指的是公司或企業(yè)在運(yùn)行過程中消耗的費用；靜態(tài)的組織成本指的是公司或企業(yè)自身的組織結(jié)構(gòu)。由于物業(yè)企業(yè)或公司組織結(jié)構(gòu)不合理、管理者權(quán)利較為分散、管理層次復(fù)雜等方面造成企業(yè)靜態(tài)成本較高。同時由于物業(yè)企業(yè)組織者自身之間的素質(zhì)差距較大，具體的組織決策不能得到及時的落實。在物業(yè)企業(yè)不斷的發(fā)展，組織成本的居高不下，成本企業(yè)發(fā)展的負(fù)擔(dān)，影響了物業(yè)企業(yè)的快速發(fā)展。

（二）社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不健全，管理成本加大

物業(yè)管理企業(yè)伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展而加快了步伐，過快的發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施的配備不能同步，導(dǎo)致了物業(yè)后續(xù)配備基礎(chǔ)設(shè)施的費用加大，即物業(yè)公司成本加大。并且有的物業(yè)公司對社區(qū)進(jìn)行規(guī)劃時，考慮物業(yè)管理費用較少，造成社區(qū)配套設(shè)施不完備，不能滿足業(yè)主的需求，例如綠化不足、停車位不足。這就加大了物業(yè)管理難度，并且提高了物業(yè)管理成本，使得物業(yè)公司很難有效地控制管理成本。

（三）物業(yè)企業(yè)經(jīng)營方式單一

物業(yè)企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中取得了很大的進(jìn)步，但是在其發(fā)展過程中缺乏創(chuàng)新、自身完善度不夠，主要表現(xiàn)為經(jīng)營方式落后、單一，不能與現(xiàn)代企業(yè)管理制度同步。目前物業(yè)公司經(jīng)營范圍主要表現(xiàn)為社區(qū)的保安、清潔、小區(qū)設(shè)備等，不能滿足社區(qū)業(yè)主多樣化的需求，物業(yè)企業(yè)單一的經(jīng)營方式制約其自身的發(fā)展，造成的物業(yè)企業(yè)管理費用的加大，降低公司的市場競爭力。

（四）物業(yè)管理方式簡單

目前，我國物業(yè)管理隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，正處于從簡單經(jīng)營方式向集約完善的經(jīng)營方式過度階段，并且物業(yè)企業(yè)管理水平仍然處于簡單粗放的經(jīng)營方式時期。由于簡單粗放經(jīng)營的管理手段較為落后、運(yùn)用科技含量程度低等問題，這就必然消耗了大量勞動力、財力等，不利于物業(yè)公司管理成本的控制。在勞動力市場上，勞動成本的不斷上升，同時業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)的要求也在不斷提高，物業(yè)公司滿足業(yè)主服務(wù)較難，這就使得物業(yè)企業(yè)勞動成本提高，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。

三、解決上述問題的對策

（一）加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)組織化程度

控制物業(yè)公司組織成本主要從兩方面的入手，首先是控制靜態(tài)組織成本，完善企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，確保公司職權(quán)集中，保障企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策的準(zhǔn)確性、可靠性、科學(xué)性及合理性，通過組織決策的有效性，同時企業(yè)管理階層應(yīng)該向橫向化組織形式發(fā)展，減少管理垂直層次，加快了信息的快速傳播，發(fā)揮了物業(yè)企業(yè)員工的主觀能動性，進(jìn)而促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。其次從動態(tài)組織成本出發(fā)，物業(yè)公司要對員工進(jìn)行定期培訓(xùn)，提高員工的素質(zhì)，并且鞏固了員工遵守企業(yè)提出的要求，加強(qiáng)對公司的決策貫徹執(zhí)行。從降低組織成本的角度，完善和改進(jìn)了管理水平，有效的控制了物業(yè)企業(yè)的成本。

（二）完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施

物業(yè)企業(yè)應(yīng)該及時落實社區(qū)建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施，并且根據(jù)業(yè)主對物業(yè)企業(yè)要求的給予最好的答復(fù)，盡量滿足大多數(shù)業(yè)主對社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的要求。完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施能夠提高物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)了社區(qū)的發(fā)展，降低了不必要的費用成本，增加物業(yè)公司的知名度，為物業(yè)企業(yè)控制管理成本提高了方便。

（三）轉(zhuǎn)變物業(yè)公司的經(jīng)營方式

物業(yè)公司經(jīng)營方式的改變，適應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，降低了物業(yè)公司的管理成本。在物業(yè)公司發(fā)展過程中，完善其服務(wù)項目內(nèi)容，以滿足業(yè)主需求為目的，提高多樣化服務(wù)，并且根據(jù)對物業(yè)經(jīng)營進(jìn)行創(chuàng)新，推銷其特色服務(wù)，充分利用社區(qū)資源，豐富其內(nèi)容，通過提高滿意服務(wù)水平，進(jìn)而降低了自身的成本，提高了市場競爭力。

（四）加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)代化管理