養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計要點精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計要點主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計要點范文

朱婀丹

（武漢商貿(mào)職業(yè)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，湖北武漢430000）

【摘要】CCRC開發(fā)模式在國外經(jīng)過百年的發(fā)展，已經(jīng)非常成熟，具有自身的特點。國外成功的CCRC開發(fā)模式不但能滿足我國老人居家養(yǎng)老的需求、滿足老人不同生理年齡階段的養(yǎng)老需求、滿足中高端老齡人口的養(yǎng)老需求，而且還能滿足我國養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求。我國應(yīng)從特有的國情出發(fā)，提出中國養(yǎng)老地產(chǎn)的CCRC開發(fā)模式，以期在中國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)新的創(chuàng)新和突破。

關(guān)鍵詞 養(yǎng)老地產(chǎn)；CCRC模式；養(yǎng)老需求

CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）中文譯為“持續(xù)照料型退休社區(qū)”，源于美國，是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，通過為老年人提供生活自理、輔助照護(hù)、專業(yè)護(hù)理一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對應(yīng)的照料服務(wù)。

CCRC將老人按其健康活躍或需要照料的程度分為三類：自理型老人——居住者在社區(qū)中有獨立的住所并且生活能夠自理；介助型老人——當(dāng)居住者的日常生活需要他人幫助照料時，他們將從自理轉(zhuǎn)入介助型護(hù)理；介護(hù)型老人——當(dāng)居住者生活完全不能自理，需要他人的照料時，他們將轉(zhuǎn)入介護(hù)型護(hù)理，得到社區(qū)提供的24小時有專業(yè)護(hù)士照料的監(jiān)護(hù)服務(wù)。

1CCRC開發(fā)模式特點

在美國，CCRC模式已有100多年的歷史，經(jīng)過長期發(fā)展，逐步發(fā)展成為一種復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)，當(dāng)前運營商主導(dǎo)的CCRC模式82%為非盈利性組織所有。

1.1緊湊的規(guī)劃布局

CCRC通常選址在距離城市中心五十至一百公里的郊區(qū)或鄰近郊縣，擁有較好的生態(tài)環(huán)境、適宜的自然氣候、便利的交通條件。社區(qū)內(nèi)空氣清新，景色優(yōu)美，設(shè)施齊全，十分適合居住與養(yǎng)生。CCRC項目地價便宜，以多層為主，布局緊湊，密度相對也高。緊湊的規(guī)劃布局，能進(jìn)行集中護(hù)理服務(wù)，方便對老人展開及時的護(hù)理和照顧，減少管理成本。

1.2滿足多方位的居住需要

CCRC模式設(shè)施齊全，集居住、餐飲、娛樂為一體，提供各種生活配套設(shè)施，包括餐廳、超市、洗衣房、銀行、郵局、美容美發(fā)廳、游泳池、健身房、溫泉浴場、高爾夫球場、電影院及各種娛樂場所。CCRC模式不僅滿足老人在舒適生活、健康管理、護(hù)理醫(yī)療等多方面的養(yǎng)老需求，而且還滿足老人在不同年齡階段及身體機(jī)能狀態(tài)時的不同生活需要。不論是配備的服務(wù)設(shè)施，還是提供的產(chǎn)品類型，至少滿足了三類老人的居住需求，體現(xiàn)三類老人的基本特征。

1.3租賃為主的經(jīng)營模式

在經(jīng)營上CCRC模式以收取入門費和年費為主，提供地產(chǎn)租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)。通過收取房屋租賃費和服務(wù)費盈利，包括一次性入門費、年費和特殊服務(wù)費等。入門費按房間大小從20萬-100萬美元不等，年費或月費按護(hù)理程度而定，健康活躍老人3000美元/月，半護(hù)理老人4000美元/月，全護(hù)理老人5000-6000美元/月。特殊服務(wù)費取決于個體需要的額外護(hù)理服務(wù)。

1.4較高的管理和護(hù)理服務(wù)人員比例

CCRC項目的社區(qū)醫(yī)院擁有經(jīng)驗豐富的?？漆t(yī)生以及高科技的醫(yī)療設(shè)備，為入住老人提供預(yù)防、醫(yī)療、護(hù)理和康復(fù)等多種專業(yè)、快捷、親情的醫(yī)療服務(wù)。對管理和護(hù)理人員水平要求較高，員工人數(shù)也比較多，提供服務(wù)者和入住老人比例為1：1。社區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)療室，每層設(shè)置秘書站（護(hù)理站）附近緊鄰醫(yī)院資源，有老人專屬食堂，給老人提供營養(yǎng)配餐。

2CCRC開發(fā)模式對我國的啟示

2.1滿足我國老人居家養(yǎng)老的需求

CCRC模式的開發(fā)理念是，在復(fù)合式社區(qū)中滿足老人對舒適生活、健康管理、護(hù)理醫(yī)療等不同年齡階段的基本養(yǎng)老需求，在老人健康狀況和自理能力變化時，也不需要搬家，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況想對應(yīng)的醫(yī)療護(hù)理和照料服務(wù)。這種復(fù)合式養(yǎng)老社區(qū)采用居家式的自主養(yǎng)老方式，具備住宿、餐飲、娛樂活動等功能，提供的服務(wù)內(nèi)容涵蓋了老人生活的各個部分，除了衣食住行、醫(yī)療健康、心理關(guān)照，還包括了自我價值再實現(xiàn)，為老人退休后營造一種全新的生活方式。另外，根據(jù)大多數(shù)老人的居住習(xí)慣,仍希望與子女同住或就近居住,因此CCRC中的獨立住宅的居民包含長住老人和陪伴居住的年輕人?？偟膩碚f，CCRC模式能滿足我國老人對居家養(yǎng)老的需要，不離開熟悉的環(huán)境，還能享受到專業(yè)的多元化服務(wù)。

2.2滿足我國老人不同生理年齡階段的養(yǎng)老需求

入住CCRC的老人群體由自理型老人、介助型老人和介護(hù)型老人組成。CCRC提供的服務(wù)功能和產(chǎn)品形態(tài)都取決于不同類型的老人的需求，從建筑形態(tài)、內(nèi)外部設(shè)施、專業(yè)團(tuán)隊、服務(wù)內(nèi)容等方面都根據(jù)三類老人的需要進(jìn)行針對性的設(shè)計。入住的老人隨著年齡的增長與生理的需要，逐漸從獨立生活的自理型老人轉(zhuǎn)為需要輔助生活的介助型老人，最后轉(zhuǎn)入需要護(hù)理生活的介戶型老人，入住的老人可以根據(jù)自身條件對所有服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行自由選擇。

2.3滿足我國中高端老齡人口的養(yǎng)老需要

雖然CCRC模式能夠為老人提供一個幾乎完美的頤養(yǎng)身心的環(huán)境，但是模式卻來之不“宜”。CCRC通常會收取一筆入住費用，并且每月會收取相應(yīng)服務(wù)費，根據(jù)入住社區(qū)的奢侈程度、房子大小、入住人數(shù)以及將來包含的照護(hù)種類，CCRC的收費區(qū)別比較大。從國外CCRC模式的發(fā)展來看，良性運作的養(yǎng)老地產(chǎn)項目能有效地滿足一部分中高端老年人的養(yǎng)老需求，在一定程度上減輕社會整體養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。我國當(dāng)前60歲以上的老人超過2億，養(yǎng)老服務(wù)主體的基數(shù)是巨大的，同時消費水平也在不斷提高，對于養(yǎng)老地產(chǎn)CCRC模式下的中高端收費水平，我國的消費者不但有這種需要，而求承受得起。

2.4滿足我國養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求

養(yǎng)老地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)項目，盈利和可持續(xù)發(fā)展是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的核心。從當(dāng)前CCRC開發(fā)模式的物業(yè)形態(tài)來看，主要有銷售型獨立住宅、持有型輔助住宅、持有型護(hù)理中心、持有型商業(yè)配套、持有型醫(yī)療機(jī)構(gòu)。CCRC模式前期主要通過產(chǎn)權(quán)銷售和會員制的方式來盈利，尤其在CCRC項目初期，品牌影響力不夠、會員卡銷售不理想的情況下，必須銷售部分產(chǎn)權(quán)以支持現(xiàn)金流。CCRC模式后期主要是服務(wù)費、持有物業(yè)租金、年費、物業(yè)增值收益等，這些奠定了CCRC的可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營方式。這種開發(fā)模式能滿足我國養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求，能為我國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域帶來新的創(chuàng)新和突破。

目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)還處于起步階段，傳統(tǒng)觀念、市場環(huán)境和國家相關(guān)政策等因素也在制約著它的發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有形成有效的盈利模式。CCRC開發(fā)模式在國外經(jīng)過百年的發(fā)展，已經(jīng)非常成熟，我國應(yīng)從特有的國情出發(fā)，提出中國養(yǎng)老地產(chǎn)的CCRC開發(fā)模式，以期在中國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)新的創(chuàng)新和突破。

參考文獻(xiàn)

［1］李卿曦.從CCRC開發(fā)模式看中國未來養(yǎng)老地產(chǎn)的復(fù)合形態(tài)及其技術(shù)要求[J].工程建設(shè)與設(shè)計,2012(8):20-23.

［2］洲聯(lián)集團(tuán).五合智庫.養(yǎng)老地產(chǎn)的6大規(guī)劃要點[J].東南置業(yè),2013(1).

第2篇：養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計要點范文

【關(guān)鍵詞】京津冀一體化;養(yǎng)老功能;對接模式

京津冀協(xié)同發(fā)展，是一個重大國家戰(zhàn)略，本課題研究目的是建立京津冀一體化政策下新型異地養(yǎng)老模式，實現(xiàn)承德對接京津養(yǎng)老服務(wù)的規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、社會化、商品化。

1 承接京津養(yǎng)老需求――綜合養(yǎng)老基地建設(shè)的必要性

《北京市2011年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r報告》顯示，截至2011年底，全市戶籍總?cè)丝?277.9萬人，其中，60歲及以上老年人口247.9萬人，占總?cè)丝诘?9.4%。這意味著每5個北京人中就有1個老年人。截至2010年年底，天津市戶籍總?cè)丝跒?84.85萬人，其中60歲及以上老年人口176.40萬人，占總?cè)丝诒壤秊?7.91%。

北京城市發(fā)展畸形，功能覆蓋太寬，導(dǎo)致人口膨脹，交通擁擠，社會治安隱患增加。適度讓北京減肥，弱化其中一些功能，比如把集中養(yǎng)老選址放到周邊小城鎮(zhèn)，是解決北京養(yǎng)老問題的關(guān)鍵。這也意味著為老年人量身定做的異地老年基地市場前景看好。

2 落地政策、土地供應(yīng)、配套設(shè)施全部到位――綜合養(yǎng)老基地建設(shè)的可行性

首先在大城市內(nèi)部建立養(yǎng)老基地的案例并不成功，大城市的建設(shè)成本和人力資源使養(yǎng)老費用過高，大部分老人無力承擔(dān)，即使一部分富裕老人有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)能力，也因為養(yǎng)老社區(qū)過少、預(yù)定不上而放棄。其次，外部養(yǎng)老基地集中在國內(nèi)部分海濱和西南省份，以酒店、公寓出租為主，不能滿足老人建筑特殊構(gòu)造要求，除此之外還有一些其他弊端，比如海南養(yǎng)老基地由于位于中國最南部，探親距離較長，對于父母和子女親情聯(lián)系造成不便[1]。

河北省環(huán)京津城鎮(zhèn)土地資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，以承德和秦皇島為例，都是這幾年京津市民選擇度假產(chǎn)業(yè)的首選地，這些城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)急需發(fā)展，但缺少可行的戰(zhàn)略方案，這兩者互補性強。在京津冀區(qū)域范圍內(nèi)發(fā)展養(yǎng)老基地不僅解決了部分大城市老人的養(yǎng)老問題，同時也促進(jìn)了周邊城市的發(fā)展。使區(qū)域的城鎮(zhèn)化體系更加完善、合理，另外，還能在一定程度上抑制大城市房價的過快上漲。

在政策層面上，隨著京津冀一體化發(fā)展的步伐不斷邁進(jìn)，河北省各地市都做好了對接京津的準(zhǔn)備。承德高新區(qū)位于北京東北部，距離北京較近，有天然的對接優(yōu)勢。

在地域上承德具有明顯的生態(tài)優(yōu)勢，耕地廣闊、空氣清新、水源充沛，森林覆蓋率達(dá)55.8%，是建設(shè)規(guī)?；B(yǎng)老基地的最佳區(qū)域。承德市環(huán)抱京津、緊鄰三港，是連接京津冀遼蒙的區(qū)域通樞紐，隨著京承、承唐、承朝、承赤高速公路的全線貫通，京沈高鐵、承德機(jī)場的加快推進(jìn)，即將進(jìn)入首都1小時交通圈。特別是市域面積達(dá)到3.95萬平方公里，是北京的兩倍多、天津的三倍多，承載力和開發(fā)空間非常廣闊，是首都進(jìn)行功能疏解的最佳對象。

在公共服務(wù)方面，承德具備城市基本生活設(shè)施，文化、餐飲、娛樂、購物、醫(yī)療等方面能夠滿足老年人基本需要。

3 對接養(yǎng)老基地建設(shè)要點

3.1 養(yǎng)老基地規(guī)模和功能設(shè)計

在規(guī)模和功能上突破傳統(tǒng)養(yǎng)老院規(guī)模小、功能單一，只解決生理護(hù)理，養(yǎng)老基地將與金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游休閑度假等相關(guān)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，構(gòu)建廣義養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)群，形成以城鎮(zhèn)化發(fā)展為整體框架的區(qū)域綜合開發(fā)新模式。包括健康養(yǎng)老模式、康復(fù)養(yǎng)老模式、農(nóng)村養(yǎng)老社區(qū)模式。積極推進(jìn)集保健、康復(fù)、鍛煉于一體的綜合體系[2]。

3.2 要有配套醫(yī)療機(jī)構(gòu)作為保障

政府在老年人醫(yī)療、社保等養(yǎng)老保障問題上，對異地養(yǎng)老人員應(yīng)給予一定的優(yōu)惠、補償，鼓勵老年人異地養(yǎng)老。一方面需要把北京較好醫(yī)院資源部分轉(zhuǎn)移到周邊城市，和當(dāng)?shù)蒯t(yī)療資源相結(jié)合;另一方面實現(xiàn)京津冀三地醫(yī)保聯(lián)網(wǎng)，老人可以在養(yǎng)老地使用醫(yī)?？床『唾I藥。

3.3 引入“以房養(yǎng)老”概念，解決入住資金問題

為“以房養(yǎng)老”的理念實施率先建立實驗區(qū)。運用以房養(yǎng)老等融資手段，將老年人手中擁有的房產(chǎn)財富得以有效釋放，基地養(yǎng)老和以房養(yǎng)老可有機(jī)融會一起，在針對不同經(jīng)濟(jì)狀況的老人提出有針對性養(yǎng)老費用籌集方案。對于有自有房產(chǎn)但養(yǎng)老貨幣資金不足的老人量身定做住房逆抵押貸款方案[3]。

4 結(jié)語

本文提出的模式在理論層面上突破以往承接京津功能范圍，以銀色產(chǎn)業(yè)代替原來的低端產(chǎn)業(yè)。最終形成與大城市經(jīng)濟(jì)社會快速鏈接的通道，在未來的“京津冀一體化”中，發(fā)揮特色資源優(yōu)勢，準(zhǔn)確界定城市定位與職責(zé)分工，為城市發(fā)展提速提供動力。

【參考文獻(xiàn)】

[1]張晶華，我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀分析[J].經(jīng)營管理者，2010（4）：71.

第3篇：養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計要點范文

為何選擇在海外置業(yè)？

如果你有移民傾向

移民的增加帶來海外置業(yè)的興起，這一趨勢在今天變得越來越明顯。隨著富裕階層的增加，中產(chǎn)階級為了尋覓更多的發(fā)展機(jī)會、追求更優(yōu)質(zhì)的生活質(zhì)量，以為子女提供更好的教育環(huán)境，紛紛將目光盯在了海外，由此帶來了新一波的移民潮。

據(jù)SOHI了解，早前中國內(nèi)地富豪移民多選擇香港、澳門等臨近地方，而近年來逐步向外擴(kuò)展，新加坡、澳大利亞、美國、加拿大等國成為中國移民選擇的主要目的地。有調(diào)查顯示，我國可投資資產(chǎn)規(guī)模在1億元以上的高凈值人群中，約27%的人已經(jīng)完成投資移民，而正在考慮投資移民的比例高達(dá)47%。如果你有移民傾向，就可以開始考慮購置海外房產(chǎn)。

如果你的兒女在國外讀書

在國內(nèi)，好學(xué)校附近的學(xué)位房總是被炒出天價。這種現(xiàn)象在國外也毫不例外，擁有好學(xué)校的居住片區(qū)往往也會有很好的環(huán)境和交通，因此很多人極力尋找學(xué)校區(qū)周邊的房屋，好學(xué)區(qū)的住房除了方便以外，也非常保值。

所謂學(xué)區(qū)房，主要是指區(qū)域內(nèi)有好的公立高中，另外還包括擁有好的公立或者私立大學(xué)。以美國為例，所有居住區(qū)都有相應(yīng)的學(xué)區(qū)劃分，學(xué)校的名聲不僅決定學(xué)區(qū)的好快，也決定了學(xué)區(qū)所在地房價的高低。同樣的房子，如果屬于好與差的兩個學(xué)區(qū)，價格甚至可能差一倍。這一點和國內(nèi)的學(xué)位房的狀況也十分相似。

據(jù)了解，在美國18歲以下獲得綠卡的孩子，就能免費就讀美國任何一所公立中小學(xué)校，每年只需交納很少的書本費：上大學(xué)則可申請到各種類型的學(xué)生貸款以及獎學(xué)金：甚至在畢業(yè)后也可獲得相關(guān)部門免費幫忙找工作或者免費進(jìn)行技能培訓(xùn)，這些誘人條件也是很多人為將來兒女的前途而選擇在海外置業(yè)的原因之一。

如果你想投資國外房產(chǎn)

國內(nèi)的通脹導(dǎo)致資金流向海外避險，另一方面，也是為了今后的海外養(yǎng)老準(zhǔn)備，特別是自去年以來，限購政策的不斷出臺，迫使海外置業(yè)風(fēng)潮尤盛。在投資回報方面，海外置業(yè)的投資回報率絲毫不遜于國內(nèi)樓市，而土地使用權(quán)在不同國家是不一樣的。澳大利亞、阿聯(lián)酋都是土地私有化的國家，在此類國家投資可以取得永久的土地和房屋的所有權(quán)，這與中國內(nèi)地70年的土地使用權(quán)有著很大的差異。去海外買房，正在成為一種新興的投資趨勢。

現(xiàn)在，很多海外資產(chǎn)的價格都出現(xiàn)了明顯的回落，而且未來房價還有可能進(jìn)一步下降的趨勢，有投資傾向的讀者可以先做好準(zhǔn)備，等時機(jī)成熟時去海外購房。許多成功案例已經(jīng)表明，在危機(jī)發(fā)生過后購入那些有潛力的不動產(chǎn)，往往會在日后產(chǎn)生豐厚的回報。

TIPS：

海外的房地產(chǎn)項目都非常復(fù)雜，許多不同領(lǐng)域的問題都需要注意，包括購買房地產(chǎn)、投資、海外學(xué)習(xí)以及移民程序等。

很多熱門的海外置業(yè)地周邊都是市內(nèi)最熱鬧繁華的地區(qū)，如果有充足時間，最好多去周邊逛下，了解周圍的大環(huán)境。對于日后房產(chǎn)是否能升值，這一點需要特別注意。

如果你是現(xiàn)金一次行付全款就可以省卻許多麻煩，如果需要貸款，可能要花費大量時間和耐心。

SOHI建議，對于外行買家來說，由于語言和文化背景差異，了解海外房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽并不容易。買家還必須承擔(dān)移民政策與房地產(chǎn)購買程序存在沖突的風(fēng)險，例如在某些情況下，即使你在海外擁有房產(chǎn)，你也無權(quán)管理你的投資。最好提前了解形勢，或者從業(yè)內(nèi)人士和專家那里咨詢意見，而不要自己盲目置業(yè)

海外置業(yè)6要點

SOHI特別提醒：海外有一部分物業(yè)都是先買地，后建房，因此整個置業(yè)過程非常繁瑣，選擇值得信賴的中介或?qū)＜夷軌蜃屇愀⌒?，不過基本的購房要點還是應(yīng)該做到心中有數(shù)。

（加點小元素，比如什么指南針啊之類的）

地點選擇

即選擇在海外的什么國家、城市、區(qū)位買房，這需要投資者對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣有所了解，最終選擇適合自身或家庭情況的地點。美國對非本國公民的購房條件設(shè)有相應(yīng)的門檻，如要么取得美國綠卡，要么具有時間期限超過3個月的簽證，如工作簽證、學(xué)習(xí)簽證均可。在馬來西亞購房，必須在當(dāng)?shù)劂y行開戶，并存入一定數(shù)額的資金，同時非本國公民（包括永久居民）投資房地產(chǎn)需要得到當(dāng)?shù)赝鈦硗顿Y委員會的批準(zhǔn)，而且當(dāng)局也不允許非公民購買當(dāng)?shù)氐牡统杀痉课?。新加坡不允許境外投資者購買當(dāng)?shù)氐淖馕莺蛣e墅。當(dāng)然，還有更為嚴(yán)厲的國家，如越南根本就不允許非本國公民買賣房產(chǎn)。

貸款方式

不同地區(qū)的貸款政策大不相同，首付比例也不盡相同，這顯然會對投資者的資金運用帶來影響。例如，阿拉伯的迪拜，目前當(dāng)?shù)劂y行依然提供高達(dá)9成的按揭貸款。

匯率變動

置業(yè)海外，除了提防樓價下跌，還需留意匯率浮動的可能性。成熟的投資者應(yīng)當(dāng)隨時留意匯率市場的變動，適當(dāng)?shù)臅r候買入或賣出海外物業(yè)所在國的貨幣，以抵消匯率升跌帶來的影響。

購房流程

不同地區(qū)的購房流程也是千差萬別，對于購房者來說，必要時可聘請當(dāng)?shù)氐穆蓭焷硖峁椭@樣也可以少走許多彎路。

稅收

不少海外地區(qū)的稅收體系相當(dāng)復(fù)雜，與房產(chǎn)有關(guān)的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅(印花稅吧)以及增值稅等。如美國的物業(yè)稅根據(jù)市場房價征收，所以房價漲稅亦漲，且據(jù)不同地域、不同用途而有很大差異，自用住宅和非自用住宅也有差別，這對于投資者收益影響還是很大的，購買前最好咨詢專業(yè)人士。

海外部分城市購房稅費表

物業(yè)管理

政府向購房者賣出土地之后，會每年征收土地稅費以及服務(wù)費，用于社區(qū)的清潔衛(wèi)生、垃圾處理及上下水道的維修，這是一項必須長期支付的稅費，并隨著土地價值的變化而變化。

收房之后，你可以選擇有信譽的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)幫助自己管理房產(chǎn)，否則如果你的房屋疏于打理，很有可能觸犯當(dāng)?shù)氐墓芾項l例和規(guī)定，面臨罰款的風(fēng)險。對于那些不能時時去打理海外物業(yè)的投資者來說，找到一家合適的服務(wù)機(jī)構(gòu)替自己管理房產(chǎn)，顯得尤為重要。

熱門置業(yè)城市推薦：

澳大利亞

深受中國房地產(chǎn)買家青睞的澳大利亞，那里大多數(shù)地區(qū)的房價約為每平方米2萬元人民幣，這與中國一線城市的平均房價基本相近，澳洲豐沛的陽光和宜人的風(fēng)景更是讓很多人流連忘返。

新加坡

在新加坡最繁華也是亞洲最繁華的商業(yè)中心烏節(jié)路、環(huán)境最為優(yōu)美的新加坡東海岸等地，樓盤均價雖達(dá)10萬元/平方米左右，但是由于新加坡房產(chǎn)100%實用面積而且還帶有車位等，折算成中國面積計算方式約在7～8萬元/平方米左右。這一價格水平與國內(nèi)一線城市中心區(qū)豪宅價格相當(dāng)，但是在環(huán)境、資源的方面的差距卻是相當(dāng)大的。

加拿大

加拿大的優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境是吸引買家在此置業(yè)的主要原因，以悉尼市中心一個50平方米的公寓房屋來說，折合人民幣均價在6萬元/平方米左右，出租收益為4.8%；來自加拿大溫哥華的豪宅，售價約12萬人民幣/平方米（使用面積）。

美國

美國的房子一般包含土地價格，地段較好的房產(chǎn)投資回報率也相當(dāng)高，以洛杉磯的圣馬力諾學(xué)區(qū)為例，該學(xué)區(qū)洛杉磯地區(qū)排名第一，加州排名第三，在洛杉磯整體房價跌幅達(dá)40%之時，該學(xué)區(qū)的房價跌幅僅為16.7%。從長期來看，美國房地產(chǎn)是低風(fēng)險、高回報的投資品種。

泰國

非泰國人一般情況下無法購買別墅，但可以購買公寓套房，泰國風(fēng)景優(yōu)美，物價水平不高，房價低廉且沒有房產(chǎn)稅，很適合養(yǎng)老居住。泰國的養(yǎng)老政策十分寬松，50歲以后你就可以和泰國政府申請養(yǎng)老簽證了，只要你自己在銀行里有抵押，你可以得到一年多次的養(yǎng)老簽證，養(yǎng)老就不受限制了。

海外置業(yè)參考方案（1p）

（達(dá)人裝飾）

選擇物業(yè)之前，明確自己的需求，你想要公寓還是別墅，是用作住宅還是打算租出去。另外，最最重要的當(dāng)然是數(shù)數(shù)自己口袋里的錢，定好預(yù)算才方便你確定大概在什么地區(qū)選擇何種房子，SOHI特別為你甄選出幾個熱門城市的在售房屋，你可以參考地區(qū)位置和價位考慮自己所能接受的范圍。

如果你的預(yù)算100萬以上

泰國

Rythm Ratchada Huaikwang

價格：465 萬泰銖\約95萬人民幣

面積：45平方米

該公寓位于Huaikwang天鐵站2號出口附近，靠近Rama9路高架橋，交通方便，靠近Cyber World,Robinson,Central Plaza,Carefore等大型購物商場超市，同時附近圍繞著多家醫(yī)院，中、小學(xué)學(xué)校，居家生活十分方便。公寓內(nèi)部全精致格局，現(xiàn)代化精裝修，配備齊全高檔家具，居住使用方便舒適。公寓樓配套設(shè)施齊全，是居家生活的好選擇。

泰國

SV CITY CONDO

價格：410 萬泰銖\約90萬人民幣

面積：112平方米

SV CITY CONDO 位于市中心Sathorn附近Rama3路上，公寓大樓門口緊接BRT車站（WAT DAN），且靠近SaphanTaksin天鐵站，交通十分便捷。公寓內(nèi)部全裝修，配備全套家具，且位于室內(nèi)可看到CHAOPRAYA江美麗自然的風(fēng)景，生活十分舒適。公寓樓內(nèi)部公共設(shè)施齊全，配備游泳池，健身房，飲食中心，兒童游樂場等等，居家休閑一體化。該地段靠近CENTRAL PLAZA RAMA 3 商場和 LOTUS超市，生活交通十分舒適便捷。

多倫多

國王大街單身公寓

價格：約135 萬人民幣

面積：40平方米

該物業(yè)位于多倫多市CBD核心，公寓配備健身房，游泳池，臺球室等娛樂設(shè)施，并從樓下直通地鐵。物業(yè)管理費包括24小時冷熱水供應(yīng)，電和冷暖空調(diào)，無限制使用。若投資，每月月租金收入為1440加元，約為人民幣9650元，若自住，便利的生活和交通能滿足日常生活的所有需求。

新西蘭

Proximity公寓：12 Osterley Way, Manukau City, Auckland

價格： 193,000新幣起/ 約100萬人民幣

面積：42.5平方米

整棟公寓大樓彰顯剛毅不凡的大都會流麗設(shè)計，建材和顏色的選擇都非常精細(xì),使即將入住的業(yè)主感到優(yōu)越自豪。所有公寓單位都有1個亮麗透明的玻璃窗封閉式觀景陽臺。除此之外，1房和2房公寓還有1個開放式露臺，而單位隔音設(shè)計更符合Manukau市政廳的嚴(yán)格規(guī)定。所有公寓單位都配有空調(diào)，設(shè)計講求充足的光線、清新空氣滿溢及開揚的景致。

如果你的預(yù)算500萬以上

澳大利亞

悉尼 星堤海岸（期房，2012年初交房）

價格：645000澳元/約421萬人民幣

面積：約70-80平方左右

星堤海岸有通往悉尼的便捷交通通路包括公路，鐵路和水路，門口就是60公頃的比森第內(nèi)公園，奧林匹克公園和水上中心。附近有高爾夫球場，新建的水上公園和已經(jīng)提議的藝術(shù)中心。附近的羅茲購物中心包括科爾斯超市，宜家家居商場，電影院以及零售商店，咖啡店，餐廳等。

加拿大

多倫多 斯巴蒂娜\都彭大道聯(lián)排別墅

價格：643萬人民幣

面積：101 平方米

該聯(lián)排別墅位于多倫多市區(qū)，難得的城市中心位置，購物極為方便，離餐館、超市、購物中心都是步行即到，社區(qū)居民多為都市大亨，公司老板和高收入白領(lǐng)，教育程度高。

紐約

曼哈頓845 2nd Avenue

價格：639,000美元/4,153,500人民幣

面積 61.10平方米/657.68平方英尺

臥室和客廳的落地窗使屋內(nèi)陽光充足，并且可以觀賞到美麗的城市景色。該建筑內(nèi)每層僅有兩家，有很好的私密性。樓頂還有個非常棒的全景樓臺。無論是投資還是自住，此處房產(chǎn)都是不二之選。因為它每月的維持費用和大樓的共同費用還有稅費都很有競爭力。

紐約

曼哈頓248 East 31st Street #3B

價格：987,000美元/6,415,500人民幣

面積 117.00平方米/1259.39平方英尺

這間建于于1902年的公寓提供24小時安保巡邏及私人貨倉，附近有便利商店及餐館，幾個街區(qū)之外就是紐約大學(xué)中心醫(yī)院。雖然房子不是全新，但在紐約曼哈頓區(qū)位置顯然占盡了優(yōu)勢。

倫敦

倫敦中心區(qū)河岸公寓

價格：60萬英鎊/約600萬人民幣

面積：50平方

這里是倫敦最古老、最核心的地區(qū)，恐怕也是地價最貴的地區(qū)，臨近地區(qū)非常繁華，海德公園附近都是皇親國戚貴族們和中東石油國的公子哥才有錢住的。這間公寓配有托兒所、汽車俱樂部、餐館、咖啡廳及健身房，戶型以一房和二房公寓為主。

泰國

Patana Garden

價格：1998 萬泰銖/420萬人民幣

面積：350平方米

該別墅位于素坤威63/6巷的商業(yè)鬧市繁華區(qū)內(nèi)，為高級商住兩用公寓，面積約350平米。17層，一層一戶，豪華裝修。帶四室兩廳五衛(wèi)，傭人房。寬大花園涼臺，風(fēng)景宜人。安保泳池健身房一應(yīng)俱全。樓下國際幼兒園和國際學(xué)校。巷口超市中西泰餐館俱全，居家辦公首選。

泰國

The Emporio Place

價格：2064 萬泰銖/433萬人民幣

面積：160平方米

該間復(fù)式3個臥室公寓。該間公寓面向sukhumvit24巷，可步行到Phronpom捷運站及Emporium商場。有6米高的屋頂。整套公寓若簡單裝修費用僅僅是1.5萬每平米，不含電器費。

新加坡

史蒂文：6B Stevens Close（期房，2014年交房）

價格：150萬新幣起/約750萬人民幣

面積：76平方米

此項目位于新加坡最受歡迎的富人住宅區(qū)第10區(qū)，是出名的學(xué)園區(qū)，區(qū)內(nèi)名校林立，特別是新加坡國立大學(xué)和新加坡義安理工學(xué)院。 也被稱為新加坡的綠色之地，武吉知馬自然保護(hù)區(qū)和新加坡植物園位于區(qū)內(nèi)。

香港

新時代廣場：香港新界元朗街

價格：600萬港元起/約490萬人民幣

面積：約80平方

第4篇：養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計要點范文

一、旅游地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險

任何投資行為都存在一定風(fēng)險，旅游地產(chǎn)投資不僅具備一般投資風(fēng)險，還需要面臨更多其他形式的風(fēng)險，具體來說：

（一）決策失誤

就本質(zhì)來說，旅游地產(chǎn)是戰(zhàn)略性投資，前期投入較大，回收期相對較長，因此風(fēng)險影響因素具有復(fù)雜性。一般來說，該行業(yè)對投資者要求較高，投資者必須要具備一定的經(jīng)濟(jì)實力，才能夠更好地參與運營，否則一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，將直接使企業(yè)陷入困境。決策失誤主要體現(xiàn)在市場預(yù)期、環(huán)境及方式三個方面，其中市場預(yù)期受目標(biāo)群體的接受度等影響，而投資環(huán)境則受政府政策等因素的影響。投資決策是一個綜合過程，企業(yè)管理者需要充分考慮多方面影響因素，進(jìn)行項目可行性分析，避免因考慮不周而引發(fā)的一系列風(fēng)險。

（二）選擇風(fēng)險

地理位置、交通條件不同，會給旅游地產(chǎn)投資帶來地段選擇風(fēng)險。如地產(chǎn)對自然環(huán)境要求較高，旅游地產(chǎn)除了要關(guān)注一般地產(chǎn)需要關(guān)注的要點，還需要選擇獨特的自然環(huán)境，吸引更多游客，要始終堅持保護(hù)生態(tài)環(huán)境第一，旅游開發(fā)第二的經(jīng)營理念，不能夠因為過度不當(dāng)開發(fā)而對周邊生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生破壞性的消極影響。同時旅游地產(chǎn)對環(huán)境變化較為敏感，環(huán)境是旅游地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展主要因素，只有實現(xiàn)對生態(tài)環(huán)境的合理保護(hù)，才能夠增強游客的第一印象，形成二次消費，并做好口碑宣傳。如果在經(jīng)營管理過程中，旅游地產(chǎn)依靠的景區(qū)長期超負(fù)荷承載了無法承載的客流，勢必會對環(huán)境造成生態(tài)環(huán)境的破壞，促使旅游地產(chǎn)投資面臨更大的風(fēng)險。

（三）經(jīng)營管理專門人才短缺或管理不善

不同于一般地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)特點具有其特殊性，如承載力不同，旅游地產(chǎn)在滿足基本居住需求的同時，還體現(xiàn)旅游觀光休閑度假的特點；另外，針對消費需求，旅游地產(chǎn)不但吸引養(yǎng)老、度假人群關(guān)注，還會吸引專業(yè)地產(chǎn)投資者，進(jìn)一步擴(kuò)大了目標(biāo)群體范圍。旅游地產(chǎn)自概念策劃、設(shè)計規(guī)劃等方面都會對投資者提出較高要求，其中最為關(guān)鍵的就是運營管理方面，需要既懂得旅游知識、地產(chǎn)知識又擅長經(jīng)營管理的復(fù)合型人才，才能夠為旅游地產(chǎn)持續(xù)健康運營奠定堅實的基礎(chǔ)，但是人才市場上，這種復(fù)合型人才少之又少，進(jìn)一步增加了旅游地產(chǎn)的經(jīng)營管理風(fēng)險。

二、規(guī)避風(fēng)險的有效措施

（一）重視可行性調(diào)查

市場調(diào)查作為旅游地產(chǎn)投資的首要環(huán)節(jié)，其落實效果好壞直接決定投資成功與否。為了能夠全面、系統(tǒng)預(yù)估風(fēng)險，在投資前應(yīng)積極開展可行性調(diào)查，減少不確定因素對投資產(chǎn)生的消極影響。具體來說，應(yīng)明確區(qū)域規(guī)劃及定位，并充分考察風(fēng)景區(qū)輻射區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。同時深入調(diào)查交通等相關(guān)配套設(shè)施完善程度，然后確定目標(biāo)市場[2]。在此過程中，只有選擇科學(xué)的項目區(qū)位、融資方式，才能夠為旅游地產(chǎn)項目運營奠定堅實的基礎(chǔ)，從根本上避免潛在風(fēng)險產(chǎn)生的損失。如我們可以充分利用總成本與銷售量、利潤三者之間的線性關(guān)系，運用本量利分析法對旅游地產(chǎn)項目進(jìn)行盈虧平衡分析，實現(xiàn)對項目方案的估算，重視對項目投資的可行性分析，不僅能夠幫助我們有效規(guī)避風(fēng)險，還能夠盡可能提高旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益。

（二）采取多元方法分散風(fēng)險

首先，規(guī)范和強化旅游地產(chǎn)投資項目管理。在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，投資者應(yīng)與較高資質(zhì)的建設(shè)單位建立合作關(guān)系，將建設(shè)工期、清單報價等標(biāo)準(zhǔn)制定出來，不僅能夠有效縮短工期，還能夠提高施工有效性，更好地控制好項目開發(fā)成本。另外，選擇優(yōu)質(zhì)的設(shè)計單位與施工單位，協(xié)調(diào)各項工作正常有序開展。在旅游地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，我們應(yīng)嚴(yán)格控制各個開發(fā)環(huán)節(jié)，落實好事前、事中及事后全過程管理，從多方面多角度實現(xiàn)對旅游地產(chǎn)建設(shè)項目的全面監(jiān)督和控制。

其次，為了能夠最大程度上降低旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險，可以同時對多個項目進(jìn)行投資，實現(xiàn)對風(fēng)險的分流處理，減少由于一個項目的失敗而使投資者承受整體更大的打擊。

最后，旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)綜合考慮各方面影響因素，構(gòu)建一個健全、完善的風(fēng)險管理控制機(jī)制，為開發(fā)項目持續(xù)健康運行提供強大支持。

（三）提高經(jīng)營管理水平

投資者應(yīng)積極咨詢專業(yè)酒店管理公司或管理咨詢公司，為日后旅游地產(chǎn)項目發(fā)展指明發(fā)展方向，同時借鑒和學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的經(jīng)營管理經(jīng)驗，兼顧對內(nèi)培養(yǎng)與對外招聘兩個方面，為企業(yè)輸入更多復(fù)合型經(jīng)營管理人才，提高經(jīng)營管理有效性。為了能夠提升經(jīng)營效果，還應(yīng)結(jié)合實際情況，針對主要目標(biāo)群體，采取多元化運作方式，或者通過聘請專業(yè)營銷公司營銷業(yè)務(wù)，擴(kuò)大自身影響力，樹立良好的品牌信譽，通過良好的口碑實現(xiàn)吸引更多的消費者。

單純依靠投資者自身力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還應(yīng)借助地方政府力量，充分挖掘項目提供的經(jīng)營資源，探索多元化多角度投資經(jīng)營管理模式為企業(yè)發(fā)展帶來更多更廣的新的經(jīng)濟(jì)增長點。

第5篇：養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計要點范文

（一）高凈值家庭人數(shù)激增

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2013年底，我國個人可投資資產(chǎn)總額達(dá)到73萬億元，與上年同比增長約19%。目前，我國高凈值家庭所擁有的可投資資產(chǎn)總額為33萬億元人民幣。從區(qū)域分布看，北上廣地區(qū)高凈值家庭戶數(shù)最多，遼、蘇、閩等東部沿海省份緊隨其后。

（二）家族企業(yè)進(jìn)入財富傳承期

改革開放、實行市場經(jīng)濟(jì)三十多年后，我國第一代創(chuàng)業(yè)者的發(fā)展周期已經(jīng)到了向第二代交班的時候。隨著高凈值人士年齡的逐漸增大，子女已具備了接班能力，對財富的傳承需求越來越多。同時，目前世界各國普遍征收遺產(chǎn)稅，我國征收的呼聲也越來越高，避稅籌劃等意識的提升也推動了對財產(chǎn)信托需求的提高。2013年《中國私人財富報告》顯示，在高凈值人士中，三分之一有財富傳承規(guī)劃的考慮，而超高凈值人群的這一比例更高，達(dá)到近半數(shù)。根據(jù)《中國家族企業(yè)發(fā)展報告》，我國的家族治理企業(yè)在未來五到十年內(nèi)，將迎來一輪大規(guī)模的家族傳承潮。隨著第一代創(chuàng)業(yè)者年齡的增長，逾300萬家家族企業(yè)面臨接班人的問題，預(yù)計傳承的財富值為4萬億元到7萬億元。如何平穩(wěn)順利地傳承財富，并且實現(xiàn)保值增值，是高凈值人士普遍面臨的問題。因此，如何順利傳承數(shù)額巨大的家族財富，不僅是亟待解決的社會難題，對于信托業(yè)也是一個巨大的商機(jī)。對財產(chǎn)傳承類信托產(chǎn)品來說，蘊含著一個非常廣闊的市場。

（三）遺產(chǎn)信托市場蘊含巨大潛力

除了高凈值人群傳承常規(guī)財產(chǎn)的需求，保險信托市場也蘊含巨大的潛力。根據(jù)過往責(zé)任事故的案例統(tǒng)計推斷，我國每年因被保險人去世而涉及的保險理賠金約兩萬億元，如果信托機(jī)構(gòu)能夠開發(fā)出保險類信托產(chǎn)品，那必然帶來巨大收益?？傊?，國外的家族財產(chǎn)傳承信托已經(jīng)有了成熟的發(fā)展，我們熟知的一些富豪，如洛克菲勒、希爾頓等都采用信托管理家族財富；我國雖然還處于起步階段，但隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，家族財產(chǎn)傳承信托必然會成為人們尤其是高凈值人士普遍使用的財富傳承手段。

二、財產(chǎn)傳承類家族信托的業(yè)務(wù)模式

根據(jù)財產(chǎn)傳承類家族信托的運作特點，可以將其劃分為四種典型的信托模式，即養(yǎng)老信托、子女保障信托、人壽保險型信托、遺囑信托。

（一）養(yǎng)老信托模式

從目前我國政府管理的養(yǎng)老基金的情況來看，政府作為養(yǎng)老基金的管理人是不太理想的。一是因為政府在資金管理上存在監(jiān)管不嚴(yán)、容易滋生腐敗的問題；二是政府在投資方面態(tài)度謹(jǐn)慎，不如金融機(jī)構(gòu)專業(yè)，財富增值能力低。因此筆者建議可以引入信托的模式來進(jìn)行養(yǎng)老基金的管理，這就克服了上述問題。信托公司一是作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以采用多種投資工具進(jìn)行廣泛投資實現(xiàn)財富的保值增值；二是信托公司與其他金融機(jī)構(gòu)相比，更適合做實業(yè)投資，這就更能保證資金的多元化投資，提高資金運用的安全性，從而保證個人賬戶基金在較為安全的投資環(huán)境中獲得相較于存款和購買國債更高的收益；三是采用這種方式在管理成本上相對較低，風(fēng)險適中，也能達(dá)到財富保值增值的效果。因此，我國個人養(yǎng)老基金應(yīng)該盡快實現(xiàn)信托化運作，通過建立個人賬戶信托平臺來保證運作效率。當(dāng)然，隨著我國老齡化問題的嚴(yán)重程度越來越大，政府也應(yīng)該積極支持養(yǎng)老基金信托的發(fā)展，建立養(yǎng)老基金運作和監(jiān)管體系，這是保證其順利發(fā)展的前提。養(yǎng)老信托模式的目標(biāo)客戶是有一定經(jīng)濟(jì)實力但又由于各種原因無法得到家庭有效照顧的高凈值中老年人。

（二）子女保障信托模式

信托可以分成增值管理型和非增值管理型兩類?，F(xiàn)在大眾普遍了解和關(guān)注的多為以賺錢為目的的增值管理型信托。但是，對于高凈值人士而言，他們本身可能就具備比信托機(jī)構(gòu)更強的賺錢能力，如何管理和運用錢是信托機(jī)構(gòu)更擅長，也是委托人更關(guān)心的。對于設(shè)立子女保障信托的高凈值人士來說，最主要的目的不是為了財產(chǎn)的增值，而是為子女的成長和發(fā)展做好安排。高凈值人士希望能有優(yōu)秀的繼承人，使得辛苦積累的財富能夠繼續(xù)傳承，但是對于繼承者來說，財富可能使他們的成長變得更為復(fù)雜。父母長輩通過為子女設(shè)立保障信托，將部分財產(chǎn)所有權(quán)交由受托人，由其按信托協(xié)議分期定額向子女支付生活、教育或其他費用。這樣不僅能保證子女不被巨額財富影響，有較為健康的成長環(huán)境，也能防止一旦出現(xiàn)離婚的狀況，由于向子女支付撫養(yǎng)費而遭到子女監(jiān)護(hù)方惡意侵吞的可能。

（三）遺囑信托模式

遺囑信托是一種財產(chǎn)管理制度，是指立遺囑人于遺囑中載明將其全部財產(chǎn)或一部分，在其死亡后信托于受托人，使受托人依信托本旨，為遺囑中所指定受益人分配財產(chǎn)。委托人設(shè)立遺囑信托的目的一般是希望在其死亡后，通過信托延續(xù)其個人意志，確保遺產(chǎn)可以依照其生前的規(guī)劃來運用，使受益人能夠享受到信托財產(chǎn)的利益。具體來說包括：第一，遺產(chǎn)按照其意愿分配給各繼承人，妥善照顧好存活人的生活，同時自己的財產(chǎn)在傳承過程中不會被稀釋；第二，在后代無意或無能力或暫時無法繼承自己的事業(yè)時自己的事業(yè)能得以延續(xù)；第三，實現(xiàn)遺產(chǎn)保值增值。遺囑信托模式的目標(biāo)客戶是擁有自己家族產(chǎn)業(yè)的高凈值人士，希望自己在去世后該產(chǎn)業(yè)仍能可持續(xù)發(fā)展，避免因繼承人之間的析產(chǎn)或者無法勝任而對家族產(chǎn)業(yè)造成不利影響。

（四）人壽保險信托模式

人壽保險信托是指將理賠金作為信托標(biāo)的物，被保險人通過與信托機(jī)構(gòu)簽訂信托協(xié)議，當(dāng)理賠發(fā)生時，保險公司將保險金直接交付予信托公司，由信托公司按照信托協(xié)議對該財產(chǎn)進(jìn)行管理運用，并按協(xié)議將財產(chǎn)分配給受益人。人壽保險信托的客戶是在保險公司投保死亡保險的客戶。具體來說，人壽保險信托的使用客戶包括：受益人是未成年人或身心不健全者、被保險人是家族企業(yè)經(jīng)營者、購買巨額人壽保險的投保人以及具有遺產(chǎn)規(guī)劃動機(jī)的群體。

三、財產(chǎn)傳承類家族信托產(chǎn)品設(shè)計要點

（一）養(yǎng)老信托產(chǎn)品的設(shè)計要素分析

1.業(yè)務(wù)流程設(shè)計

委托人通過和信托機(jī)構(gòu)簽訂信托協(xié)議，將財產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，受托人按照委托人需求，為其制訂養(yǎng)老計劃，計劃中包括養(yǎng)老機(jī)構(gòu)安排、醫(yī)療以及去世后的喪葬事宜等；同時運用信托財產(chǎn)進(jìn)行投資管理，實現(xiàn)財產(chǎn)保值增值，在委托人死亡后遵循遺愿對財富進(jìn)行分配處置。在財產(chǎn)管理的運營上，可以采取以下模式：委托人成立個人賬戶基金委員會，該委員會負(fù)責(zé)和信托公司簽訂協(xié)議，將個人賬戶資金信托給信托公司，由其管理運營。這樣可以大大保證委托人的權(quán)益。（1）委托人將信托資金繳付給個人賬戶基金管理委員會。（2）個人賬戶基金委員會將資金交由信托機(jī)構(gòu)運營，并負(fù)責(zé)支付信托費用。（3）信托公司通過投資運營，獲得收益，并通過信托合同中的費用協(xié)定，由受益人享受收益所得。（4）設(shè)置個人賬戶基金監(jiān)督委員會，監(jiān)督個人賬戶基金委員會的各項活動，同時監(jiān)督個人賬戶運行全過程。（5）銀監(jiān)會，負(fù)責(zé)對信托資金進(jìn)入資本市場、貨幣市場以及產(chǎn)品市場的監(jiān)督。

2.要素設(shè)計

（1）委托人和受益人。根據(jù)委托人和受益人是否相同，可以劃分為自益養(yǎng)老信托和他益養(yǎng)老信托。自益養(yǎng)老信托是指委托人和受益人為同一人，信托目的是為了保障自身的養(yǎng)老問題；他益養(yǎng)老信托是指信托的委托人和受益人不是同一人。委托人同時以自己和他人的利益設(shè)立的養(yǎng)老保障信托，一般認(rèn)為是他益養(yǎng)老保障信托。此種分類的意義在于，現(xiàn)實生活中設(shè)立養(yǎng)老保障信托，不僅本人可以作為委托人本人受益，自己為自己的養(yǎng)老做籌劃，同時其配偶、子女、親屬、朋友、所屬機(jī)構(gòu)等都可以作為委托人，有利于滿足老齡者及其相關(guān)義務(wù)人財產(chǎn)流動取向和應(yīng)用價值定位的意愿，為增進(jìn)老年人福祉提供信托渠道。（2）信托標(biāo)的物。目前大多數(shù)的資產(chǎn)都可以作為養(yǎng)老信托的標(biāo)的物進(jìn)行信托，現(xiàn)金、不動產(chǎn)、古董、知識產(chǎn)權(quán)等都屬于該范疇。（3）個人賬戶基金委員會。該組織由委托人設(shè)立，主要負(fù)責(zé)信托的各項具體事務(wù)，包括通過信托方式將資金交由信托公司投資運營，以及向信托公司支付費用等。（4）個人賬戶基金監(jiān)督委員會。指專門監(jiān)督個人賬戶運營管理的機(jī)構(gòu)，主要成員應(yīng)包括社會賢達(dá)人士和家族成員等，社會人士應(yīng)占較大比例。（5）信托期限?？捎晌腥伺c信托公司商議決定合同生效和失效日期。失效日期可規(guī)定為受益人去世后財產(chǎn)處理分配完畢的日期。（6）信托費用?？梢杂晌腥撕托磐泄旧套h決定費用支付形式。第一種是年費方式，一年一繳納，按信托資金數(shù)目抽取一定比例；第二種是按收益收費，可以按投資收益抽取一定比例信托費用。由于養(yǎng)老信托的特殊性，信托期限不定，不推薦一次性繳納費用的方式。

（二）子女保障信托產(chǎn)品的設(shè)計要素分析

按照客戶的目的不同，可以將子女保障信托分為不同的業(yè)務(wù)類型。

1.有多名子女的家族

高凈值人士家族往往子女?dāng)?shù)目較多，使用子女信托不僅能夠保證每個子女的教育、生活、醫(yī)療需求，更重要的是能夠避免子女因為財產(chǎn)繼承引發(fā)矛盾和糾紛。方式包括兩種：一種是為每一個子女建立單獨的信托計劃；第二種是在每一個信托計劃中規(guī)定每個孩子的具體受益分配。（1）信托期限：由委托人與受托人共同商議決定，規(guī)定子女受益的時間，比如：未成年的時候就開始還是成年后才可以。（2）信托費用：可以由委托人和信托公司商議決定費用支付形式。第一種是年費方式，一年一繳納，按信托資金數(shù)目抽取一定比例費用；第二種是按收益收費，可以按投資收益抽取一定比例信托費用；第三種是一次性繳納信托費用。（3）信托標(biāo)的物：可以使用資金、股權(quán)、債權(quán)、房地產(chǎn)等進(jìn)行信托；可以不進(jìn)行投資理財，信托公司只履行管理分配財產(chǎn)的職能；也可以委托受托人進(jìn)行穩(wěn)健性的投資理財實現(xiàn)財產(chǎn)保值增值。（4）受益人：受益人為委托人指定的子女，委托人可以規(guī)定受益人的分配比例和順序；受益人的權(quán)利在信托計劃中應(yīng)有規(guī)定，即其使用信托基金的支出范圍；受益人的獲益方式在計劃中也應(yīng)有所體現(xiàn)，如其從信托基金中獲取收益的頻次、數(shù)額等；信托計劃中可規(guī)定子女出現(xiàn)哪些行為后就不得獲得收益。（5）監(jiān)管：設(shè)立監(jiān)督委員會，由社會賢達(dá)人士和委托人共同擔(dān)任委員，監(jiān)督信托運作情況。

2.子女不具有理財能力

每個家族都不能保證有優(yōu)秀或者適合的子女作為下一代創(chuàng)業(yè)者管理好家族財富，因此，可以通過設(shè)立子女信托，將大筆資產(chǎn)信托給信托機(jī)構(gòu)，由受托人按照信托計劃向子女按時按額度支付生活費用。更有考慮長遠(yuǎn)者，還可以設(shè)立隔代子女信托保障孫子女輩的生活。要素設(shè)計等與上述信托較為相似，不再贅述。

3.留學(xué)子女保障信托

中國目前海外留學(xué)生人數(shù)逐年增多，是一個消費能力較高的龐大群體，對于年輕的子女而言，由于缺乏監(jiān)護(hù)和自律能力，非常容易出現(xiàn)高昂生活費管理不善的問題。因此，他們的父母可以通過設(shè)立信托幫助留學(xué)生管理財產(chǎn)，既保證了生活，又不會產(chǎn)生財富被揮霍一空的后果。目前國內(nèi)還沒有這種信托業(yè)務(wù)，有此類需求的父母會求助于境外的金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)會按照委托人的要求管理財產(chǎn)，給子女發(fā)放必要費用，同時進(jìn)行一些穩(wěn)健性的投資。因此，如果一旦國內(nèi)信托機(jī)構(gòu)把握好商機(jī)，推出此類產(chǎn)品，必然能填補空白，獲取巨大收益。該類信托產(chǎn)品的期限一般較短，受益人留學(xué)停止后就可以停止。該信托相對來說標(biāo)的物數(shù)額較小，可以設(shè)立一個集合信托計劃，以便集聚資金，進(jìn)行投資。

（三）遺囑信托產(chǎn)品的設(shè)計要素分析

1.委托人生前與信托公司簽訂信托協(xié)議或?qū)⑿磐袟l款落在遺囑中，提出自己的遺產(chǎn)繼承和財富管理需求，明確信托目的和信托期限。

遺囑信托生效時間通常與遺囑生效時間一致，即委托人死亡。伴隨遺囑信托的生效，信托財產(chǎn)從委托人處委托移交給信托公司，信托公司根據(jù)被繼承人提出的需求設(shè)計遺囑信托架構(gòu)，主要包括財產(chǎn)管理和運用方式及時間安排、受益人安排等，滿足委托人財富繼承和管理的需要，并忠于委托人的意圖，遵循受益人利益最大化原則，恪盡職守，延續(xù)委托人的規(guī)劃，實現(xiàn)信托目的。委托人死亡之時遺囑生效，不再享有包括信托財產(chǎn)所有權(quán)在內(nèi)的任何民事行為能力，因此相對于其他信托類型，委托人的權(quán)利是非常有限的。

2.信托公司根據(jù)信托協(xié)議管理、運用信托財產(chǎn)

并按約定定期向繼承人支付信托財產(chǎn)增值收益，信托結(jié)束時一次性返還信托財產(chǎn)本金或信托存續(xù)期間按約定分批返還信托財產(chǎn)本金給繼承人（無論屆時信托財產(chǎn)處于何種狀態(tài)），實現(xiàn)信托財產(chǎn)在受托人與繼承人之間的流轉(zhuǎn)；同時在信托存續(xù)期間定期或應(yīng)要求向繼承人提供信托財產(chǎn)管理、運用和收支情況報告，接受監(jiān)督，配合其監(jiān)督檢查。在受托人不盡職等情況下，繼承人可解除受托人。

3.委托人、受益人與信托監(jiān)察人的關(guān)系。

信托監(jiān)察人是為了維護(hù)受益人利益而設(shè)置的，信托監(jiān)察人與委托人及受益人的關(guān)系類似于監(jiān)事會與股東之間的關(guān)系，是委托履行監(jiān)督職能與被委托的關(guān)系。信托監(jiān)察人通常由財產(chǎn)被繼承人或者受益人指定，并接受其委托代為監(jiān)督信托公司執(zhí)行信托協(xié)議的行為和效果，以及行使某些權(quán)利，如受托人處置信托財產(chǎn)不當(dāng)出現(xiàn)糾紛時，代委托人或受益人提訟等。信托監(jiān)察人執(zhí)行監(jiān)督職能時遵循受益人利益最大化的原則，并就監(jiān)督情況向受益人或生前代遺囑信托的委托人匯報。

（四）人壽保險型信托產(chǎn)品的設(shè)計要素分析

保單被保險人可以通過與信托機(jī)構(gòu)簽訂信托協(xié)議，將保險賠償金作為標(biāo)的物進(jìn)行信托，在被保人去世后，由受托人出面負(fù)責(zé)和保險公司辦理賠償事宜，運用和管理獲得的理賠金，并按照信托協(xié)議向受益人支付收益。這種信托產(chǎn)品的優(yōu)點一是由信托公司出面和保險公司辦理賠償事宜，既省時省力，又能保障保險人的合理權(quán)益；二是將保險金進(jìn)行信托，既避免了受益人揮霍，也能夠?qū)崿F(xiàn)財產(chǎn)的保值增值。人壽保險信托已經(jīng)在國外開展多年，成為國外人們最常使用的遺產(chǎn)避稅方式，也是人們最常使用的遺產(chǎn)規(guī)劃工具。目前我國已經(jīng)有征收遺產(chǎn)稅的趨勢，2010年我國新修訂的《中華人民共和國遺產(chǎn)稅暫行條例（草案）》，在不遠(yuǎn)的將來勢必要將被繼承人去世后遺留的財產(chǎn)作為征稅對象，向遺產(chǎn)繼承人征稅，因此，此方法將大有市場。

四、結(jié)語

第6篇：養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計要點范文

根據(jù)我國的基本國情以及建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的總體要求，我國職工養(yǎng)老保障制度應(yīng)當(dāng)從傳統(tǒng)的以受益為基準(zhǔn)、養(yǎng)老金現(xiàn)收現(xiàn)付體制改革為基金預(yù)籌積累的個人帳戶制度，這已經(jīng)成為社會各界的普遍共識，并且在黨的十四屆三中全會《關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中也得到了比較明確的體現(xiàn)。《決定》明確指出，在職工養(yǎng)老保障問題上，要“實行社會統(tǒng)籌和個人帳戶相結(jié)合”。

對新參加工作的職工來講，通過個人帳戶進(jìn)行養(yǎng)老金預(yù)籌積累是沒有問題的。但無法回避的問題是，目前已經(jīng)離退休的職工沒有養(yǎng)老金積累，目前在職但在實施個人帳戶制度以前參加工作的老職工在過去的工作年限里也沒有養(yǎng)老金積累。而他們的養(yǎng)老問題又是必須予以保證的，因為按照舊體制下的低工資、高福利政策，他們的養(yǎng)老金已通過“預(yù)先扣除”轉(zhuǎn)化為過去的政府收入并凝固在國有資產(chǎn)當(dāng)中，政府則承擔(dān)對他們的養(yǎng)老保障義務(wù)。更進(jìn)一步講，舊體制形成了政府對老職工隱性養(yǎng)老金負(fù)債，這是必須償還的。

老職工養(yǎng)老金來源理論上可能的解決方式有二，一是實行“新人新辦法、老人老辦法”，即對新職工實施基金積累的個人帳戶制度，對老職工則繼續(xù)通過現(xiàn)收現(xiàn)付的辦法，讓目前的企業(yè)和年輕職工繳費解決；二是由政府統(tǒng)一對老職工的養(yǎng)老金來源作出專門處理。

實行“新人新辦法、老人老辦法”問題很大。第一，對老職工負(fù)有養(yǎng)老保障責(zé)任（事實上是負(fù)債）的是政府，因此，如果政府不承擔(dān)責(zé)任，轉(zhuǎn)而繼續(xù)讓年輕職工承擔(dān)義務(wù)是不合理的。第二，即使不考慮合理性問題，僅從財務(wù)上看，也行不通。目前在全國范圍內(nèi)，已退休職工的退休金大約占在職職工工資總額的16—18%，隨著今后更多老職工進(jìn)入退休年齡，這種負(fù)擔(dān)比例還會進(jìn)一步提高。如果通過企業(yè)繳費完成對“新人”進(jìn)行養(yǎng)老金積累和對“老人”養(yǎng)老的雙重任務(wù)。即使考慮新制度中的個人繳費因素，所需的企業(yè)繳費占職工工資總額的比重也要達(dá)30%左右。這是企業(yè)無法承受的。

因此，要想真正實現(xiàn)養(yǎng)老保障體制轉(zhuǎn)軌，必須對老職工的養(yǎng)老金來源作出專門處理，即由政府統(tǒng)一償還舊體制形成的對中老年職工的養(yǎng)老金負(fù)債。根據(jù)智利等國家的實踐經(jīng)驗，順利實現(xiàn)社會保障體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵就在于由政府妥善解決了舊體制遺留的中老年職工的養(yǎng)老金權(quán)益問題。否則，轉(zhuǎn)軌無法進(jìn)行。

二、1995年3月的改革方案無法實現(xiàn)《決定》提出的改革目標(biāo)

為落實《決定》提出的改革要求，1995年3月，國務(wù)院了《關(guān)于深化企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革的通知》，并同時出臺了兩個具體操作方案，即實施辦法之一和實施辦法之二。

方案一的特點是要為在職職工全面建立個人帳戶，職工退休后的養(yǎng)老金計發(fā)比較嚴(yán)格地與個人帳戶儲存額相對應(yīng)。對于實施個人帳戶制度以前參加工作的職工，該辦法實施前的工作年限視同繳費年限，至退休時，“以個人帳戶中的儲存額推算出全部工作年限的儲存額”。已退休職工的養(yǎng)老金通過企業(yè)另行繳納一定比例的費用形成統(tǒng)籌基金解決，給付標(biāo)準(zhǔn)按照改革前老辦法執(zhí)行。

方案二只設(shè)計了一個比例不大的個人帳戶。目前在職職工退休后的養(yǎng)老金計發(fā)分為三部分，一是社會性養(yǎng)老金，按照職工所在地職工平均工資的一定比例計發(fā)；二是繳費性養(yǎng)老金，個人和企業(yè)繳費每滿全年，按繳費工資基數(shù)的一定比例計發(fā)；三是個人帳戶養(yǎng)老金，對應(yīng)于個人帳戶儲存額。其中前兩項養(yǎng)老金來自于“統(tǒng)籌”。已退休職工的養(yǎng)老金則全部來自于“統(tǒng)籌”。與方案一類似，實施個人繳費制度前參加工作的職工，連續(xù)工齡視同繳費年限。

兩個操作方案的設(shè)計思想、內(nèi)容等是存在較大差異的，但有一個非常突出的共同點：老職工的養(yǎng)老金來源都是要通過當(dāng)期的企業(yè)“統(tǒng)籌繳費”解決。

根據(jù)前文分析，在老職工的養(yǎng)老金來源不進(jìn)行特殊處理的情況下，要想實現(xiàn)養(yǎng)老保障制度的轉(zhuǎn)軌是根本不可能的。從兩方案的實際運行結(jié)果看，與真正意義上的個人帳戶制度大相徑庭，個人帳戶普遍為空帳戶，基金積累也不可能形成。

由于目前離退休人員的養(yǎng)老金沒有來源，要通過企業(yè)“統(tǒng)籌繳費”解決，但在實際上，在企業(yè)開始為在職職工進(jìn)行個人帳戶積累的情況下，已不可能再承擔(dān)過高的“統(tǒng)籌繳費”以支付目前退休人員的實際養(yǎng)老金需要。而老職工的養(yǎng)老金又是必須支付的，所以，唯一的辦法只能是挪用目前已進(jìn)入在職職工個人帳戶的養(yǎng)老金。這在方案一中表現(xiàn)得最為突出。其更一步結(jié)果是，不僅實施個人帳戶制度以前參加工作的職工存在“空帳”問題，已經(jīng)按規(guī)定繳費的個人帳戶也因為資金被挪用而無法積累。盡管有關(guān)方面在無可奈何的情況下提出要進(jìn)行所謂“基金部分積累”。但由于支付已退休人員養(yǎng)老金的壓力巨大，又不可能無限制地提高企業(yè)繳費水平，因而在事實上基金積累的數(shù)量極為有限。至1996年底，全國養(yǎng)老金歷年滾存節(jié)余為580億元，尚不到1996年當(dāng)年養(yǎng)老金支付額的一半。而且，其中還有相當(dāng)大部分是1995年改革以前所剩余的。

由于個人帳戶中沒有資金，待目前在職職工退休時，他們的養(yǎng)老金來源就又成了問題，出路只能是繼續(xù)挪用下一代人的個人帳戶資金，拆東墻補西墻，使空帳戶一代一代往下轉(zhuǎn)。

三、“空帳”運行無法支撐下去 ，有關(guān)功能目標(biāo)也無法實現(xiàn)

1995年3月的改革方案不僅未能建立真正意義上的個人帳戶制度，從實際運行情況看，也是很難支撐下去的。

由于已退休職工的退休金支付壓力巨大，再加上因管理體制問題導(dǎo)致的高昂成本，養(yǎng)老金繳費率（企業(yè)繳納的養(yǎng)老金占企業(yè)職工工資總額的比重）普遍很高，絕大部分地區(qū)都在20%以上，個別地區(qū)則接近30%，許多企業(yè)無力繳納或以各種方式拒繳。綜合各種調(diào)查結(jié)果，近期各地養(yǎng)老金的收繳率（實際收繳額占應(yīng)收繳數(shù)額的比例）在1996年竟降至50—60%。為了維持統(tǒng)籌體系的運轉(zhuǎn)，一些地方不得不進(jìn)一步提高繳費率，進(jìn)而形成一種惡性循環(huán)。

需要指出的是，在以養(yǎng)老金現(xiàn)收現(xiàn)付為資金籌集模式的舊體制中，對職工的養(yǎng)老金負(fù)債是一種隱性負(fù)債，而空帳戶形成的則是政府對職工的明確負(fù)債，負(fù)債規(guī)模也更具有剛性。對這種負(fù)債也沒有任何對其他人的債權(quán)來保證，因此是非常危險的。

由于體制本身存在缺陷，很多預(yù)期的功能目標(biāo)也無法實現(xiàn)。首先，國有企業(yè)負(fù)擔(dān)問題得不到有效緩解。不僅那些老職工多、負(fù)擔(dān)重的困難企業(yè)未能走出困境，很多原本負(fù)擔(dān)較輕的企業(yè)也由于統(tǒng)籌壓力而不堪重負(fù)；此外，由于統(tǒng)籌層次低，不同地區(qū)之間企業(yè)負(fù)擔(dān)不均衡問題也很突出。其次，覆蓋全社會的統(tǒng)一的社會保障體系難以建立，無法為改革和發(fā)展提供保證。目前有關(guān)部門和各級地方政府都試圖將現(xiàn)行保障體系的覆蓋范圍擴(kuò)大至非公有制經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，但收效甚微，其根本的原因在于，在政府不能明確償還對老職工養(yǎng)老金負(fù)債的情況下，擴(kuò)大覆蓋范圍存在明顯的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁特征，以致于非公有制企業(yè)普遍難以接受，養(yǎng)老保障體系仍只能局限在公有制經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)。這不僅不利于各種經(jīng)濟(jì)成份的共同發(fā)展、平等競爭和統(tǒng)一勞動力市場的形成，也嚴(yán)重制約著當(dāng)前的國有企業(yè)改革和國有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，諸如破產(chǎn)兼并、富余人員分離等難以有效進(jìn)行，企業(yè)職能無法有效轉(zhuǎn)換。第三，由于

無法真正形成基金積累，難以為長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是資本市場發(fā)育作出貢獻(xiàn)；第四，無法有效解決老有所養(yǎng)，社會穩(wěn)定問題。僅從目前國有企業(yè)的現(xiàn)實看，因企業(yè)負(fù)擔(dān)過重，養(yǎng)老金收支困難，退休職工養(yǎng)老金拖欠問題已相當(dāng)普遍，在許多地方已成為嚴(yán)重的社會不穩(wěn)定因素。

回避償還對老職工的養(yǎng)老金負(fù)債的一個重要考慮因素是不想讓政府承擔(dān)過多的經(jīng)濟(jì)壓力。然而，當(dāng)現(xiàn)行體制無法正常發(fā)揮功能時，必須承擔(dān)風(fēng)險的只能是各級政府。事實上，目前在不少地區(qū)，地方政府已經(jīng)開始面對維持職工生活的巨大經(jīng)濟(jì)壓力和相關(guān)的政治與社會壓力。

四、1997年的改進(jìn)措施及其局限性

鑒于1995年改革以來面臨的問題，勞動部、國家體改委等政府職能部門經(jīng)過協(xié)商，于近期形成一個改進(jìn)方案，并報請國務(wù)院批準(zhǔn)于1997年8月公布。統(tǒng)一后方案的要點是：按職工工資的11%建立個人帳戶，其中個人繳費率1997年不得低于本人工資的4%，1998年起每兩年提高一個百分點，最終達(dá)到本人繳費工資的8%，個人帳戶的其余部分由企業(yè)繳費劃入。隨著個人繳費比例的提高，企業(yè)劃入的部分要逐步降至工資的3%；老職工的養(yǎng)老金由企業(yè)繳費形成的社會統(tǒng)籌基金解決。企業(yè)繳費率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，一般不得超過企業(yè)工資總額的20%（包括劃入個人帳戶的部分）。養(yǎng)老金支付分為兩部分，一是基礎(chǔ)養(yǎng)老金，標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)芈毠ど夏甓绕骄べY的20%；二是個人帳戶養(yǎng)老金，標(biāo)準(zhǔn)為個人帳戶累計儲存額除以120。個人繳費年限累計不滿15年的，退休后不享受基礎(chǔ)養(yǎng)老金待遇，其個人帳戶儲存額一次性支付給本人。

圍繞上述基本框架，該改革方案還提出了其它一些措施，主要包括逐步擴(kuò)大覆蓋范圍、提高統(tǒng)籌層次以及改善基金經(jīng)營、監(jiān)督和管理等。

從統(tǒng)一制度、改善管理的角度看，較之于當(dāng)前多種具體實施方案并存，該方案顯然有所進(jìn)步。然而，從基本的養(yǎng)老制度模式看，仍然不準(zhǔn)備補償國家對老職工的社會保障欠帳，而是試圖繼續(xù)用“社會統(tǒng)籌”來解決老職工的社會保障費用。因此，該“統(tǒng)一制度”方案僅僅是對當(dāng)前較為混亂的養(yǎng)老保障制度的一種修補方案。從其確定的“個人帳戶”比例和“社會統(tǒng)籌”比例看，則是前述方案一和方案二的折衷。

根據(jù)對1995年改革以來養(yǎng)老保障制度主要矛盾和問題的分析，不解決對老職工的養(yǎng)老金負(fù)債，真正意義上的個人帳戶制度是建立不起來的。

對于必然出現(xiàn)的空帳問題，有關(guān)方面的設(shè)想是通過提高個人和企業(yè)繳費逐步將“空帳”充實。很顯然，在目前企業(yè)已不堪重負(fù)并且退休人員比例迅速增加的情況下，這只能是一種不切實際的幻想。此外，還有不少人寄希望于擴(kuò)大統(tǒng)籌的覆蓋面，將實施范圍擴(kuò)大到目前職工年齡結(jié)構(gòu)相對年輕的非公有制領(lǐng)域。這一思路的最大問題表現(xiàn)在兩個方面：其一，如前所述，由于明顯存在負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁問題，這種努力很難實現(xiàn)；其二，即使使用強制手段使各種非公有制企業(yè)進(jìn)入統(tǒng)籌體系，也姑且不考慮這會對非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生何種影響，一個必然存在的問題是，在非公有制企業(yè)職工陸續(xù)進(jìn)入老年后，政府則必須兌對他們的養(yǎng)老金承諾，屆時亦不可避免會出現(xiàn)支付危機(jī)，而且是更大的危機(jī)，因為養(yǎng)老保障體系的負(fù)債數(shù)量較目前會大幅度增加。因此，這種思路的實質(zhì)只是將發(fā)生危機(jī)的時間推遲。

總之，1997年改進(jìn)方案仍然是一個存在缺陷的方案，仍然難以為當(dāng)前緊迫的國有企業(yè)改革和國有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性改組提供幫助，無法保證長期的養(yǎng)老安全，也難以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長以及為市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)提供支撐。在我們看來，唯一的出路應(yīng)當(dāng)是抓緊解決對老職工隱性負(fù)債的補償這個癥結(jié)問題，在完全積累的個人帳戶制的基礎(chǔ)上，才能使其他的問題迎刃而解。

五、解決問題的關(guān)鍵：補償對老職工的隱性負(fù)債

要順利實現(xiàn)養(yǎng)老保障制度從以受益為基準(zhǔn)，養(yǎng)老金現(xiàn)收現(xiàn)付的舊體制轉(zhuǎn)向養(yǎng)老金預(yù)籌積累的個人帳戶制度，最關(guān)鍵的問題是必須以有效方式解決對中老職工的隱性負(fù)債。由于隱性養(yǎng)老金負(fù)債是作為舊的體制結(jié)果出現(xiàn)的，是政府對職工的負(fù)債，只能通過政府統(tǒng)一承擔(dān)債務(wù)責(zé)任。

1、過渡費用應(yīng)主要來源于國有資產(chǎn)存量

既然國家應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)補償，過渡資金從理論上講只能有兩種基本來源：一是從現(xiàn)有的國有資產(chǎn)存量中“切一塊”注入老職工的個人帳戶；二是從政府目前和今后的財政收入中拿出一筆錢來對老職工過去的隱性供款進(jìn)行補償。

智利的作法是由政府向老職工發(fā)放認(rèn)可債券，并通過政府財政逐年償還。之所以如此，其中一個很重要的背景是，在進(jìn)行改革時，智利的財政是有盈余的。我國的情況下則不然，目前以至今后相當(dāng)長一個時期都將面臨財政緊張的局面。雖然每年用于償還隱性債務(wù)的流量不是很大，最高年份約為1200億元（1994年價格），但是否有足夠的能力仍值得懷疑。我國財政目前已經(jīng)有較高的赤字水平，如果再考慮以財政收入償還養(yǎng)老債務(wù)，財政赤字的規(guī)模無疑會更加龐大，其風(fēng)險是可想而知的。同時，這也必然有一個向全社會的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁問題（或直接增稅，或通過通貨膨脹方式變相征稅），引發(fā)各種矛盾的可能性也是存在的。當(dāng)然，運用財政收入解決問題是最大優(yōu)點是操作簡便。

通過現(xiàn)有的國有資產(chǎn)存量解決隱性債務(wù)問題可能更為有效。一方面，并不是象有些人理解的那樣，用國有資產(chǎn)存量償還養(yǎng)老金負(fù)債意味著國有資產(chǎn)流失，相反，目前國有資產(chǎn)中的很大一部分就是隱性債務(wù)形成的，以此償還隱性債務(wù)是完全合理的。另一方面，雖然用國有資產(chǎn)存量解決問題會遇到一些操作困難，但我國正在加緊對國有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整并對國有經(jīng)濟(jì)進(jìn)行戰(zhàn)略性改組，其間自然要對國有資產(chǎn)進(jìn)行重新配置，如與這一過程相結(jié)合，操作問題可能也不會成為太大的問題。至于是否象智利那樣向老職工發(fā)放認(rèn)可債券，則是具體的手段問題。

當(dāng)然，以國有資產(chǎn)存量為主，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展中形成的政府新增收入共同解決隱性養(yǎng)老金負(fù)債也是可以考慮的。但無論如何，基于我國目前的財政狀況以及有關(guān)改革的緊迫性，對隱性養(yǎng)老金負(fù)債的解決都只能更多地考慮運用存量。

與通過國有資產(chǎn)存量解決養(yǎng)老金負(fù)債密切相關(guān)的另一個問題是，如何對國有資產(chǎn)進(jìn)行分解。對此有幾種基本的傾向性意見：一是結(jié)合對國有企業(yè)的公司化和股份制改造，將國有企業(yè)的部分股權(quán)劃歸專門的社會保障機(jī)構(gòu)，用股權(quán)收益支付隱性負(fù)債：二是將部分國有企業(yè)劃歸社會保障機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營，以其經(jīng)營收入償債；三是將一部分國有資產(chǎn)（比如一些中小企業(yè)、部分國有房地產(chǎn)等）進(jìn)行出售、租賃，以銷售和租賃收入償債?？偟目磥?，最后一種辦法是最為可行。前兩種辦法的最大問題是，一方面操作難度較大，同時，企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險仍然是難以避免的，因而無法保證足夠的支付能力。最后一種辦法不僅較為簡便，支付能力也沒有問題。據(jù)世界銀行等測算，目前我國國有部門的房產(chǎn)（附帶土地使用權(quán)）的價值大致與年度gdp水平相當(dāng)，足以支付有關(guān)費用。

最佳的應(yīng)該還是混合方案，比如，以國有經(jīng)濟(jì)部門的房地產(chǎn)作為主要的和最后的擔(dān)保，配合國有企業(yè)股份制改造過程中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓售股套現(xiàn)所得以及對中小企業(yè)的拍賣、租賃所得等。需要注意的是，除國家必須承擔(dān)的養(yǎng)老金債務(wù)外，目前尚有安置企業(yè)富余（下崗）職工再就業(yè)等政府義務(wù)，完成這些任務(wù)所需的費用來源與籌集方式也應(yīng)通

盤考慮。

對職工養(yǎng)老金權(quán)益的具體支付方式也應(yīng)采取以某種形式為主的混合方式。比如，對大部分職工采取以貨幣支付養(yǎng)老金的形式，對某些正處于調(diào)整狀態(tài)的企業(yè)的職工，也可采取企業(yè)股權(quán)、債權(quán)讓渡以及工齡買斷等特定形式。有關(guān)的處理手段還應(yīng)盡可能與住房制度改革相結(jié)合。

考慮到與國有企業(yè)改革銜接和配套問題，還有一種可供考慮的思路是實施政府、企業(yè)、職工和銀行之間的債務(wù)轉(zhuǎn)換。目前絕大多數(shù)國有企業(yè)都有著相當(dāng)高的負(fù)債率，且絕大多數(shù)的負(fù)債都是對（國有）銀行發(fā)生的，因此，一個可以考慮的債務(wù)轉(zhuǎn)換思路是，將企業(yè)對銀行的相當(dāng)一部分負(fù)債轉(zhuǎn)化為企業(yè)對職工的負(fù)債，結(jié)合企業(yè)的股份制改造，進(jìn)一步將職工對企業(yè)的債權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)。與此同時，將政府對職工的（隱性）負(fù)債轉(zhuǎn)化為政府對銀行的負(fù)債。更為具體地說，政府對職工的養(yǎng)老金負(fù)債由企業(yè)償還，企業(yè)對銀行的等量負(fù)債則由政府償還。這樣一方面可以從很大程度上解決目前企業(yè)與銀行之間的關(guān)系矛盾問題，也可以通過職工對企業(yè)的持股解決有關(guān)產(chǎn)權(quán)不清和治理結(jié)構(gòu)無效等諸多問題；另一方面，對職工隱性債務(wù)的償還也有了更為現(xiàn)實的基礎(chǔ)?？紤]到不同企業(yè)的負(fù)債水平、經(jīng)營業(yè)績的不同，全面實施債務(wù)轉(zhuǎn)換可能會遇到困難，但實施部分債務(wù)轉(zhuǎn)換應(yīng)該是可行的。如，為保證老職工養(yǎng)老金的穩(wěn)定性，可大致確定一個基本部分，仍由政府按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)支付，其余部分則進(jìn)行債務(wù)轉(zhuǎn)換。對一些負(fù)債水平高，經(jīng)營業(yè)績又不太好的企業(yè)，有關(guān)的債務(wù)轉(zhuǎn)換可以折扣方式進(jìn)行。

2、我國的總體負(fù)債水平不高，實現(xiàn)過渡沒有問題

與其他大多數(shù)國家和地區(qū)相比，由于我國的工業(yè)化水平不高，尤其是獲得了政府養(yǎng)老承諾的公有制部門的職工人數(shù)占全社會勞動者的比重較低，目前也只有20%左右，因此，我國的養(yǎng)老金債務(wù)負(fù)擔(dān)占gdp的比重屬于非常低的。比如，由世界銀行組織有關(guān)中、外專家在1995年所進(jìn)行的詳細(xì)測算結(jié)果為：截至到1994年底，已退休職工的所需的養(yǎng)老金總量為6810億元，在職職工積累的養(yǎng)老金權(quán)益為12360億元（均為1994年價格）。兩項合計為19170億元。而且這一結(jié)果不僅包括企業(yè)職工積累的養(yǎng)老金權(quán)益，也包括機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工積累的養(yǎng)老金權(quán)益。而1994年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）為46622億元，養(yǎng)老金債務(wù)負(fù)擔(dān)占gdp的比重只有40%多一點。如工業(yè)化水平較高的歐美國家（包括東歐各國），隱性養(yǎng)老金負(fù)債占gdp的比重幾乎都超過100%，一些國家甚至超過200%。已經(jīng)成功實施了從現(xiàn)收現(xiàn)付制向基金積累制過渡的智利等國家的隱性養(yǎng)老金債務(wù)占gdp的比重也在80%以上?？紤]到我國較高的經(jīng)濟(jì)增長率，從一個動態(tài)的過程看，隱性養(yǎng)老金債務(wù)所占gdp的份額會更小，因為隱性養(yǎng)老金負(fù)債通常不需要一次性支付，而是在相當(dāng)長的年份內(nèi)逐年償還。總之，我國目前還是處于壓力比較小的時機(jī)和階段，只要措施得當(dāng)，順利實施過渡是沒有問題的。

通過資產(chǎn)存量解決對中老年職工的隱性負(fù)債不僅從理論上是可行的，近年來國內(nèi)不少地區(qū)也在有關(guān)問題上進(jìn)行了諸多探索和實踐。如近年來不少地方在對國有企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)制（放小）的過程中，都明確地將一部分存量資產(chǎn)劃撥出來，用作專門的社會保障費用，以償還舊體制形成的對老職工的社會保障債務(wù)。這些探索都是非常有益的。這說明社會各界都對“補償”的必要性有比較一致的共識，同時也為如何有效進(jìn)行“補償”提供了經(jīng)驗。

我國人口眾多，建立基金預(yù)籌積累的養(yǎng)老金保障個人帳戶制度可以積累相當(dāng)大的一筆資金，如果能夠合理、有效地利用，無論對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是對于進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是對進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)體制改革都有非常重大的意義。如在目前的國有企業(yè)改革和國有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性改組過程中，之所以改不動或者說障礙重重，不僅有人員負(fù)擔(dān)和各種社會負(fù)擔(dān)問題，資金投入不足以及不合理融資體制等也都是嚴(yán)重制約因素。通過有效的養(yǎng)老金積累并通過養(yǎng)老金基金管理機(jī)構(gòu)的投資利用，不僅可以擴(kuò)大全社會的投資能力，特別是長期投資主體的多元化，推進(jìn)資本市場的發(fā)育，彌補目前資本市場中機(jī)構(gòu)投資者缺乏等缺陷。

養(yǎng)老金基金作為一種主要形式的投資基金，還可以促進(jìn)發(fā)展新的公有制實現(xiàn)形式。養(yǎng)老金基金本身就是一種屬于所有投保人的公有制形式，通過基金投資，持有各種企業(yè)的股權(quán)，還能夠產(chǎn)生和發(fā)育更多的公有制經(jīng)濟(jì)組織。此外，通過基金組織持有企業(yè)股份，對于完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)也有非常積極的意義。

在有效解決舊體制遺留責(zé)任、基本的目標(biāo)模式等已經(jīng)確定的前提下，新的養(yǎng)老保障體制應(yīng)如何組織值得認(rèn)真思考和對待。主要問題涉及以下兩個方面：

一、是否設(shè)立固定津貼型的基本養(yǎng)老保險

新的保障模式實施養(yǎng)老金預(yù)籌積累的個人賬戶制是不應(yīng)有異議的。但選擇完全的個人賬戶制還是混合制則需要進(jìn)一步分析。

包括世界銀行專家在內(nèi)的許多學(xué)者建議，新的養(yǎng)老保障制度應(yīng)采取混合制，即，在實施個人賬戶制度的同時設(shè)立固定津貼型的基本養(yǎng)老保險。比如，世界銀行建議新制度下的養(yǎng)老金由三個支柱組成，支柱一為一個通過統(tǒng)籌（進(jìn)行轉(zhuǎn)移支付）旨在保證退休職工生活在貧困線以上的基本養(yǎng)老保險部分，平均的替代水平約為24%左右；支柱二為一個實施養(yǎng)老金預(yù)籌積累的個人賬戶，可使達(dá)到正常工作年份的職工獲得平均35%左右的替代水平；支柱一和支柱二是強制的，兩項合計可達(dá)到60%左右的替代水平。世行報告提供的測算結(jié)果表明，兩支柱所需的繳費率為平均工資的17%，其中企業(yè)約占13%（其中9%進(jìn)入統(tǒng)籌，4%進(jìn)入個人賬戶），職工占4%。支柱三為一個按需要補充的自愿賬戶（補充保險）。

我們的意見與此不同。新的養(yǎng)老保障制度可不設(shè)立固定津貼型的基本養(yǎng)老保險。除了非強制性的補充保險外，強制性養(yǎng)老保障全部通過個人賬戶實行，目標(biāo)也是讓達(dá)到正常工作年份的職工獲得平均60%左右的替代水平。在此目標(biāo)替代率水平下，企業(yè)與個人繳費水平比世行測算結(jié)果還可略低。所不同的是，企業(yè)繳費全部進(jìn)入個人賬戶。即，新的養(yǎng)老保障模式選擇完全的個人賬戶制。

設(shè)立固定津貼型的基本養(yǎng)老保險，其基本的出發(fā)點一是要保證退休者的收入，建立最低養(yǎng)老金保證；二是要通過統(tǒng)籌，即轉(zhuǎn)移支付實現(xiàn)社會保障的公平性原則。這兩個目標(biāo)追求本身是沒有任何問題的。但考慮到我國特定的國情，其在操作中可能遇到的問題值得分析。

其一，財務(wù)上的收支平衡未必能夠保證。設(shè)立固定津貼型的基本養(yǎng)老保險，保障水平顯然不能太低，至少要保證退休者的此項養(yǎng)老金收入要高于貧困線，否則沒有意義。顯然，對固定津貼部分的養(yǎng)老金收繳仍需要以支定收，現(xiàn)收現(xiàn)付。雖然較之于舊體制下養(yǎng)老金全部現(xiàn)收現(xiàn)付，企業(yè)在統(tǒng)籌項目上的繳費率會大幅度下降，但也不可能太低。同時，由于新的保障體制必須覆蓋各種所有制類型的企業(yè)，設(shè)立固定津貼型的基本養(yǎng)老保險要對所有企業(yè)都進(jìn)行統(tǒng)籌，考慮到今后相當(dāng)長時期內(nèi)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定、不平穩(wěn)問題、非正式部門和行業(yè)所占比重過大以及養(yǎng)老金現(xiàn)收現(xiàn)付難以避免的逃避繳費等問題，能否保證足夠的收繳率仍是未知數(shù)。所以，風(fēng)險仍是存在的。如果預(yù)期的企業(yè)繳費率因支出壓力增大或因收繳率降低等原因不能維持收支平穩(wěn)，要么需要財政進(jìn)行補貼，要么需要進(jìn)一步提高繳費率，進(jìn)而繼續(xù)在某種程度上陷入舊制度的誤區(qū)。

當(dāng)然，在通過其他籌資方式解決目前已退休職工和在職職工養(yǎng)老金權(quán)益的情況下，統(tǒng)籌部分在相當(dāng)長時間內(nèi)都將有節(jié)余，因為新職工中的大多數(shù)暫時到不了退休年齡。這種情況類似于國內(nèi)一些機(jī)構(gòu)推崇的“部分積累”。但根據(jù)世界銀行等機(jī)構(gòu)的測算，至2030年以后，這一統(tǒng)籌部分亦將會出現(xiàn)赤字。也許考慮許多年以后的風(fēng)險有些杞人憂天，但從一個國家和民族的長治久安考慮，選擇無風(fēng)險的制度總是更好。

其二，一些技術(shù)性問題難以有效解決，管理難度與成本也將大幅度提高。在今后相當(dāng)長時期內(nèi)，我國將面臨大的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程和迅速的城市化、工業(yè)化過程，尤其是大批處于各種年齡段的農(nóng)村勞動力向城鎮(zhèn)和二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移過程，同時，也會出現(xiàn)大量的階段性就業(yè)以及勞動力在正式部門和非正式部門之間的頻繁轉(zhuǎn)移等情況。設(shè)立固定津貼型的基本養(yǎng)老保險，如果考慮工齡（繳費年限）因素進(jìn)行領(lǐng)取資格限制，則體制缺乏開放性，在全面擴(kuò)大覆蓋范圍時必然也會遇到各種阻力甚至是抵制。如果不進(jìn)行資格限制或工齡要求很低。財務(wù)上的風(fēng)險勢必會大幅度增加。而且，對繳費情況的統(tǒng)計，受益人個人情況的認(rèn)定都將會非常復(fù)雜。

由于我國人口眾多，地區(qū)間不平衡問題突出，設(shè)立固定津貼型的基本養(yǎng)老保險如果統(tǒng)籌層次過低，地區(qū)間的差距等問題難以避免。如果統(tǒng)籌層次過高，則必然存在較高的管理難度（如地區(qū)間的差距問題等等），以及同時存在兩套管理體系時必然出現(xiàn)的高管理成本與操作成本。

此外，較之于完全的個人賬戶制，混合制度的資金積累率要低得多；對個人的激勵機(jī)制也會在某種程度上弱化。

采取完全的個人賬戶制更安全，也更適合我國國情。由于完全以收定支，其不僅可以避免統(tǒng)籌體系中幾乎肯定會出現(xiàn)的財務(wù)危機(jī)，還可以提高對個人的激勵、提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步階段的積累率。此外，考慮到新體制必須全面擴(kuò)大覆蓋范圍，而且在今后的城市化和工業(yè)化過程中必須不斷擴(kuò)大覆蓋范圍，必須在不同所有制之間以至城鄉(xiāng)之間形成平等的起點與條件，完全的個人賬戶制也具有明顯的優(yōu)點，具有更大的開放性和靈活性。此外，與混合制條件下雙重管理體系并存相比，只對個人賬戶進(jìn)行管理也會降低管理難度與管理成本。

當(dāng)然，完全的個人賬戶制的確存在難以體現(xiàn)公平性原則，尤其是少數(shù)退休人員的養(yǎng)老金可能不足以維持基本生活問題。對此問題，可通過強化社會救濟(jì)來解決。即，對所有收入水平達(dá)不到最低生活保障線的人，政府均通過制度化的社會救濟(jì)體系，保證其基本生活。實際上，即使通過設(shè)立固定津貼型的基本養(yǎng)老金或其他方式建立了最低養(yǎng)老制度，社會上仍不可避免有貧困者存在，政府仍然必須通過社會救濟(jì)制度對這些人提供幫助。因此，不實施最低養(yǎng)老金制度，代之以統(tǒng)一的社會救濟(jì)制度可能更加適宜。

總之，新的養(yǎng)老保障體制采取完全的個人賬戶制并結(jié)合強有力的社會救助體系，同時以發(fā)達(dá)的商業(yè)保險作補充，更適合于我國國情。個人賬戶制的優(yōu)點可以充分得以體現(xiàn)。對那些無力自保的社會弱者，政府的責(zé)任主要是提供一種制度化、社會化的救濟(jì)體系，維持其基本生活。在這里，社會保障的互濟(jì)特征及轉(zhuǎn)移支付特征也能夠得到體現(xiàn)。

二、如何更有效地保證養(yǎng)老金增值保值

在養(yǎng)老保障制度的改革目標(biāo)、模式甚至更為具體的政策組合都比較清晰后，改革能否成功的關(guān)鍵問題無疑取決于改革后的管理體制是否有效：尤其是能否確?；鸨挥行褂貌⒛茉鲋当Ｖ?。這一問題不僅直接涉及到投保人的切身利益、養(yǎng)老保障體系的安全，也直接關(guān)系到進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題。

從我國近些年對極為有限的養(yǎng)老金管理的實際情況看，一直存在嚴(yán)重問題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)養(yǎng)老保障制度改革的需要：養(yǎng)老保障（包括其他內(nèi)容的社會保障）行政管理與基金運營一直不分，不僅有限的基金積累無法獲得很好的投資效益和投資回報，由于缺乏制約和監(jiān)督，各種管理不善甚至腐敗問題都相當(dāng)突出。根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗、教訓(xùn)，要通過個人賬戶進(jìn)行養(yǎng)老金預(yù)籌積累，社會保障管理機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老金經(jīng)營機(jī)構(gòu)必須分開。在這一問題上，十四屆三中全會《關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》也提出了明確的原則。

當(dāng)然，僅僅將行政管理與基金經(jīng)營機(jī)構(gòu)分開是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。為了確保養(yǎng)老基金能夠被有效使用，必須發(fā)育更有效的基金運營和監(jiān)管制度。

其一，必須培植和發(fā)育高效率的基金經(jīng)營機(jī)構(gòu)。智利等國家所提供的兩條最重要的經(jīng)驗是：第一，基金交由民間機(jī)構(gòu)而非政認(rèn)府部門進(jìn)行經(jīng)營。第二，多家經(jīng)營而非獨家壟斷，全面引入市場競爭機(jī)制。由世界銀行完成的一份全面的研究結(jié)果顯示，在全世界范圍內(nèi)，由民營機(jī)構(gòu)經(jīng)營的養(yǎng)老金收益率普遍高于由政府部門經(jīng)營的養(yǎng)老金收益率。除美國、馬來西亞、新加坡等少數(shù)國家外，在大部分國家，由政府部門管理的養(yǎng)老金收益都是負(fù)值。之所以出現(xiàn)這種結(jié)果，一方面是政府部門自身的運行效率往往不高，甚至?xí)霈F(xiàn)腐敗問題。另一方面，政府部門管理的養(yǎng)老金通常不能投資于股權(quán)、不動產(chǎn)或國外資產(chǎn)。而是被迫購買政府債券，或以很低的名義利率向虧損的國有企業(yè)貸款，從而使風(fēng)險過分集中。此外，采用政府部門管理方式，基金還往往成為政府部門的專用資金來源，其運用通常服從于政治目標(biāo)而非追求經(jīng)濟(jì)效益，這不僅無助于增值保值，還有助長浪費和鼓勵赤字財政的危險。民營機(jī)構(gòu)的最大優(yōu)點是他們會盡可能追求效益最大化。

上述經(jīng)驗是值得充分研究和借鑒的。根據(jù)我國目前的實際情況，可考慮對大致具備經(jīng)營條件的一些金融、保險機(jī)構(gòu)（如人保集團(tuán)及各種業(yè)績較好并且在全國各地均有一定業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的信托投資機(jī)構(gòu)）進(jìn)行改造，以承擔(dān)基金經(jīng)營任務(wù)。但無論如何，一定要有競爭機(jī)制。

其二，必須健全行政和管理與監(jiān)管體系。首先必須有嚴(yán)格的法律體系。有關(guān)管理機(jī)構(gòu)不但要依法行政，其自身也要依法接受監(jiān)督，真正體現(xiàn)法制原則。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)建立統(tǒng)一、高效的管理機(jī)構(gòu)，將目前分散于勞動、人事、民政、衛(wèi)生等部門的管理職能統(tǒng)一到一個專門的機(jī)構(gòu)，比如成立社會保障部。該部門作為政府機(jī)構(gòu)依法行使各種管理、監(jiān)督及指導(dǎo)職能，并對不同形式和內(nèi)容的保障及保險進(jìn)行協(xié)調(diào)。作為管理者，該機(jī)構(gòu)不參與任何形式基金的經(jīng)營活動。當(dāng)然，中老年職工養(yǎng)老所需要的過渡資金的籌集與償還工作可在有效監(jiān)督的前提下交該機(jī)構(gòu)執(zhí)行。為了使監(jiān)督體系本身具有制衡機(jī)制，還應(yīng)考慮發(fā)展其他監(jiān)督機(jī)構(gòu)，如由繳費人、受益人及其他相關(guān)人士組成非官方的監(jiān)督機(jī)構(gòu)等。

對養(yǎng)老金基金經(jīng)營機(jī)構(gòu)的監(jiān)控重點應(yīng)當(dāng)集中于金融和財務(wù)監(jiān)控方面。為防止舞弊行為，要建立基金經(jīng)營機(jī)構(gòu)的法定資本金制度以及財務(wù)公開、績效評級和嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)處罰制度。為保證投保人利益，還必須有指數(shù)化的最低投資回報率制度。

第7篇：養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計要點范文

關(guān)鍵詞：城市化；留用地；入市流轉(zhuǎn)；權(quán)益保障

中圖分類號：F127文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、引言

我國實行土地國家所有和集體所有的土地管理制度，從名義上看兩種所有權(quán)相互對等，但實際上集體土地所有權(quán)其實是一種被虛置和弱化的土地所有權(quán)，國家通過征地制度和規(guī)劃調(diào)控公權(quán)力，將用途變更引致的土地增值收益牢牢把握在政府手中。但是，在征地制度框架下，國家允許返還被征地單位一定數(shù)量的土地作為征地返還地使用，其土地性質(zhì)為集體所有，用途為工商發(fā)展用地（基本為工業(yè)和商業(yè)辦公），年期為無限期，入市流轉(zhuǎn)無需繳納地價，集體擁有征地返還地的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、占有權(quán)和處分權(quán)。留用地的數(shù)量以及其產(chǎn)權(quán)權(quán)利內(nèi)涵直接決定了在高度城市化地區(qū)，快速城市化、工業(yè)化背景下，農(nóng)村集體可以獲得的權(quán)益以及權(quán)益相對應(yīng)實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)利益，是一項最基本的涉及集體土地的產(chǎn)權(quán)制度安排。

二、基本概念及內(nèi)涵擴(kuò)展

（一）基本概念。征地返還制度是國家早有政策要求、但基本上只在廣東省得到重視并普遍執(zhí)行的制度。早在1993年，在廣東省政府出臺的《廣東省征地管理規(guī)定》（粵府［1993］94號）文就明確規(guī)定，國土部門在實施征地時，應(yīng)對被征地單位發(fā)展經(jīng)濟(jì)和改善生活所需的用地作出統(tǒng)籌安排，一般可按不超過所征用土地面積的10%留出土地。之后，征地返還地的比例被逐步提高。2005年省國土資源廳出臺的《關(guān)于開展征地改革有關(guān)問題的通知》（粵國土資發(fā)［2005］51號）將征地返還用地的比例提高到10%～15%；2007年3月，省政府出臺的《轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于深化征地制度改革意見的通知》（粵府辦［2007］29號）再次強調(diào)，應(yīng)按不少于征地面積的10%的標(biāo)準(zhǔn)安排留用地?？梢?，留用地是指國家征收農(nóng)村集體土地后，按實際征收土地面積的一定比例，作為征地安置另行安排給被征地集體經(jīng)濟(jì)組織用于發(fā)展生產(chǎn)的建設(shè)用地；從廣東省的大范圍上來講留用地和征地返還地的內(nèi)涵是一致的。

（二）內(nèi)涵擴(kuò)展。在快速城市化過程中，深圳分別在1993年和2004年市政府通過特區(qū)內(nèi)統(tǒng)征和寶安龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)地工作，實現(xiàn)了全市域土地的全部國有，成為了全國第一個沒有農(nóng)村建制的城市，但農(nóng)村集體土地的利用現(xiàn)狀、方式和形態(tài)都將在很長一段時間內(nèi)存在，也就是說，土地的二元化特征并沒有根本消除，反而因為城市化的不徹底，遺留了大量的城市化征、轉(zhuǎn)地歷史遺留問題?；谏钲诟叨瘸鞘谢谋尘?，留用地的內(nèi)涵因部分土地管理政策設(shè)計而有所擴(kuò)展，但與廣東省所規(guī)定的留用地的政策初衷一致。首先，深圳市作為廣東省政府的管轄城市，執(zhí)行廣東省征地返還地制度，構(gòu)成留用地的來源之一，但由于受項目征地數(shù)量的多少以及土地安置和經(jīng)濟(jì)補償?shù)南嗷ヌ娲饔茫鞯胤颠€地的比例在深圳各社區(qū)的數(shù)量分布不均衡；其次，深圳在實現(xiàn)土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換的過程中，分別出臺了《深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法》（深府［1993］283號）和《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》（深府［2004］102號），規(guī)定按照一定標(biāo)準(zhǔn)劃定非農(nóng)建設(shè)用地給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位。具體標(biāo)準(zhǔn)為，截至城市化村建制轉(zhuǎn)變之日的戶籍?dāng)?shù)和人口數(shù)，按照100平方米/人劃定工商用地；戶均100平方米劃定居住用地，建筑面積不超過480平方米；戶均200平方米劃定道路、市政、綠地、文化、衛(wèi)生、體育活動場所等公共設(shè)施用地。居住用地、工商用地和公共設(shè)施用地的綜合構(gòu)成留用地的來源之二。但值得注意的是，由于國家對宅基地和農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施用地流轉(zhuǎn)的限制，對于原農(nóng)村集體土地權(quán)益的實現(xiàn)基本體現(xiàn)在征地返還地和非農(nóng)建設(shè)用地工商用地兩方面。此外，深圳市政府并沒有對留用地的土地用途做特殊限制，土地用途從工業(yè)和商業(yè)用地擴(kuò)展為工業(yè)、商業(yè)以及商品房開發(fā)?？梢?，基于深圳快速城市化和全市域土地國有化的背景，深圳的留用地概念內(nèi)涵被擴(kuò)展為征地返還用地和非農(nóng)建設(shè)用地，是特定使用權(quán)人使用的建設(shè)用地。

三、產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

（一）產(chǎn)權(quán)設(shè)定。產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為完整產(chǎn)權(quán)是指資產(chǎn)擁有者對其資產(chǎn)有排他的使用權(quán)、收益的獨享權(quán)以及自由的轉(zhuǎn)讓權(quán)，完整的產(chǎn)權(quán)有利于交易費用的降低以及交易的有效進(jìn)行。產(chǎn)權(quán)殘缺是指對一種物品、資產(chǎn)或資源的控制權(quán)與收益權(quán)相分離的現(xiàn)象。按照一般理解，產(chǎn)權(quán)包含所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等四個方面，其中所有權(quán)、使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)合稱為控制權(quán)。從經(jīng)濟(jì)功能的角度看，產(chǎn)權(quán)并不是一般的物質(zhì)實體，也不完全是法律意義上的權(quán)利界定，而是指人們對物的使用所引起的相互認(rèn)可的行為關(guān)系。它用來界定人民在經(jīng)濟(jì)活動中如何受益、如何受損，以及他們之間如何進(jìn)行補償?shù)囊?guī)則（科斯等，1994）。

《廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法（試行）的通知》（粵府辦［2009］41號）第二條規(guī)定：“留用地的使用權(quán)及其收益全部歸該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有”。根據(jù)產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理念以及留用地相關(guān)政策規(guī)定，留用地作為原農(nóng)村集體的安置用地，有排他的使用權(quán)和收益的獨享權(quán)，以及自由的轉(zhuǎn)讓權(quán)，并且隨著國家對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的日益松綁，實現(xiàn)集體土地與國有土地的“同地、同權(quán)和同價”，留用地產(chǎn)權(quán)的完整性更加得以穩(wěn)定。因此，對于原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織而言，留用地是一種完整的產(chǎn)權(quán)。

（二）產(chǎn)權(quán)保障。產(chǎn)權(quán)能否有效保障，主要在于產(chǎn)權(quán)對應(yīng)的收益是否歸產(chǎn)權(quán)主體所有，而權(quán)益包含現(xiàn)在的權(quán)益和未來的權(quán)益。在這里，我們不得不重點探討土地發(fā)展權(quán)這一概念。土地發(fā)展權(quán)是指改變土地現(xiàn)狀用途和強度等利用方式，進(jìn)行建設(shè)開發(fā)的權(quán)利，該權(quán)利直接關(guān)系到城市化土地開發(fā)過程中動態(tài)的權(quán)利歸屬和利益分配；發(fā)展權(quán)是一個定量可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)權(quán)，是一項目的性、功利性非常強的制度安排。物質(zhì)形態(tài)改變的同時是土地經(jīng)濟(jì)價值的變化（一般為增值），土地發(fā)展權(quán)既可以用土地利用物質(zhì)形態(tài)變化的具體內(nèi)容來表示，也可以用土地經(jīng)濟(jì)價值的變化量（增值量）來表示，這是土地發(fā)展權(quán)量的規(guī)定性。

留用地的制度安排充分體現(xiàn)了政府原農(nóng)村集體土地權(quán)益的保障。首先，在城市化過程中，政府通過留用地安置、貨幣補償以及將原村民納入城市社會保險范圍（包括醫(yī)療、養(yǎng)老保險等），全面解決原農(nóng)村集體接受單位及原村民的長遠(yuǎn)發(fā)展問題。其中，非農(nóng)建設(shè)用地的劃定保障了原集體和原村民的生產(chǎn)、生活及發(fā)展需求，原農(nóng)村集體獲得了非農(nóng)建設(shè)用地工商用地的使用權(quán)、收益權(quán)和開發(fā)權(quán)。由于非農(nóng)建設(shè)用地制度設(shè)計的合理性，各社區(qū)人均非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)分布較為平衡，是一項公平、公正的制度安排，切實保障原農(nóng)村集體的產(chǎn)權(quán)權(quán)益。其次，從法律意義上而言，政府完全可以通過經(jīng)濟(jì)補償?shù)姆绞?，依托于征地制度，由政府對一級市場壟斷，但政府通過留用地的方式讓集體合法合理參與土地一級市場的供給，獲得利益，這是對土地產(chǎn)權(quán)權(quán)益現(xiàn)狀的保障。再次，為了保證原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的長遠(yuǎn)發(fā)展，政府要求必須保留30%的留用地自用后，剩余70%的留用地方可進(jìn)入土地一級市場，并遵循政府的城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃（農(nóng)轉(zhuǎn)用實施計劃），在這個過程中，集體作為留用地的所有者，實際上和國家土地所有權(quán)處于同等地位。需要特別說明的是，30%的自用留用地使用年期為無限期，集體可以根據(jù)政府法定規(guī)劃編制和實施，改變土地用途、容積率和開發(fā)強度，收益歸集體所有，事實上，政府為有效保障原農(nóng)村產(chǎn)權(quán)權(quán)益，對其留用地的規(guī)劃也會充分照顧，可見，這種做法充分體現(xiàn)了政府對集體留用地未來權(quán)益的保障。

（三）產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)

1、制度構(gòu)想。產(chǎn)權(quán)權(quán)益的實現(xiàn)關(guān)鍵在于權(quán)益實現(xiàn)的途徑是否合法存在和暢通。近年來，加強農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)與國有土地的“同地、同權(quán)、同價”是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的主要方向。中央重要文件、重大戰(zhàn)略課題研究均提出，要加強農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理，規(guī)范集體建設(shè)用地入市行為，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。《中國土地市場研究報告》中也提到要盡快研究出臺《農(nóng)村集體建設(shè)用地管理條例》，進(jìn)一步將集體建設(shè)用地使用權(quán)細(xì)分為集體劃撥、出讓和出租使用權(quán)，構(gòu)建與國有土地產(chǎn)權(quán)外在形式相一致、內(nèi)在權(quán)益相同的、完整的土地產(chǎn)權(quán)制度，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場。雖然從法律層面，集體建設(shè)流轉(zhuǎn)并沒有被認(rèn)可，但實際上，中央不僅默認(rèn)了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的合理性，而且也在一些成熟的地區(qū)進(jìn)行了有益探索，從2002年開始，國土資源部先后在安徽、江蘇和廣東等地開展農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點，為制度的頂層設(shè)計打基礎(chǔ)。此外，重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌土地制度改革、海南土地制度改革以及深圳等重點城市的土地制度改革內(nèi)容均涉及到對農(nóng)村土地權(quán)利設(shè)置和產(chǎn)權(quán)權(quán)益內(nèi)涵的完善，以及集體可以通過招標(biāo)、拍賣、掛牌以及入股等公開合作的方式流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地。

2、地方探索。2005年6月，廣東省政府正式頒布《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，明確集體建設(shè)用地使用權(quán)作價入股（出資），以與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。這意味著，農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地將視同國有土地，可以合法入市流轉(zhuǎn)。這便打破了“非經(jīng)政府征地，任何農(nóng)地不得合法轉(zhuǎn)為非農(nóng)用途”的傳統(tǒng)，代之以一個征地制與農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地直接入市制并存的新時期，被專家學(xué)者們譽為“一項探索性立法，開創(chuàng)了全國的先河”。從廣東省出臺的關(guān)于集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的政策來看，實際都是肯定了集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的合法性，并鼓勵在符合條件的情況下予以流轉(zhuǎn)。

深圳所執(zhí)行的非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)劃定從數(shù)量和產(chǎn)權(quán)定性的角度進(jìn)一步規(guī)范了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，可以說是快速城市化或者全部國有化地區(qū)，對原農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度有益的積極探索。留用地土地利用規(guī)則是產(chǎn)權(quán)得以實現(xiàn)的主要途徑。早在2001年《深圳市土地交易市場管理規(guī)定》（100號令）就規(guī)定原農(nóng)村集體征地返還地可以采取協(xié)議方式出讓，為原集體留用地的合作開發(fā)和轉(zhuǎn)讓奠定了基礎(chǔ)；緊接著《關(guān)于加強土地市場化管理進(jìn)一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場的決定》（深府［2000］94號）第六條第四款規(guī)定：“原農(nóng)村征地時留用的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場的，按照建筑面積收取市場地價的10%”。值得注意的是，非農(nóng)建設(shè)用地工商發(fā)展用地進(jìn)入市場的地價標(biāo)準(zhǔn)并沒有明確規(guī)定，但實際征地返還地和非農(nóng)建設(shè)用地中的工商發(fā)展用地，同為原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的安置用地，其土地權(quán)屬性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)權(quán)益基本相同，在實際的執(zhí)行中，非農(nóng)工商發(fā)展用地合作建房地價收取標(biāo)準(zhǔn)參照征地返還地的地價返還標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2009年廣東省國土廳41號文第十條第二款規(guī)定：“留用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租或作價入股、出資與其他人合作、聯(lián)營等形式用于經(jīng)營型項目和工業(yè)用地的，應(yīng)當(dāng)參照國有土地使用權(quán)公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式進(jìn)行。”也就是說，留用地可以通過公開出讓的方式實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)權(quán)益。

值得說明的是，深圳在留用地入市流轉(zhuǎn)繳納10%的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)，主要是用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。此外，根據(jù)國家、省市關(guān)于建設(shè)用地使用的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)用地、未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)繳納新增建設(shè)用地有償使用費，占用耕地的，應(yīng)當(dāng)繳納耕地開墾費，即農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地需要支付一定的成本，而這部分成本在城市化的過程中均由市政府進(jìn)行了支付。同時，考慮到對城市化后土地增值收益的調(diào)節(jié)，對深圳所采取的留用地入市流轉(zhuǎn)時繳納10%的基準(zhǔn)地價，政府認(rèn)為是合理的。

四、存在的問題

（一）留用地與違法建筑相互交織。盡管政府要求在城市化的過程中，盡快落實非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)的劃定工作，但實際上，仍然存在政府應(yīng)予安排但尚未安排的留用地，也構(gòu)成了城市化歷史遺留的主要問題之一。究其原因，并非政府歷年不予落實，而是社區(qū)實際使用土地的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于政府合法安排的留用地數(shù)量，在土地用途、空間分布上，很難將合法與違法用地進(jìn)行區(qū)分，如何將政府尚未落實的留用地與社區(qū)的違法建筑的處理結(jié)合起來，是政府面臨的難題之一。

（二）留用地土地利用效益低下?！俺鲎饨?jīng)濟(jì)”是原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地利用地的主要方式，是社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原生狀態(tài)。由于缺乏政府的產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)和政策扶持，社區(qū)自建工業(yè)廠房的容積率普遍小于1，空置率在50%左右，受區(qū)位影響租金單價保持在6元～10元/平方米，長期處于政府產(chǎn)權(quán)和管理的真空狀態(tài)?！俺鲎饨?jīng)濟(jì)”的弊端決定了留用地的利用方式在空間上呈現(xiàn)出無序擴(kuò)張、低效開發(fā)等特征，收益空間極為有限，對原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織資本的原始積累極為不利，也不利于社區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（三）指標(biāo)分級分配導(dǎo)致收益的不完全獲取。根據(jù)留用地管理政策，非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)按照一定的比例在行政社區(qū)和自然村之間進(jìn)行分配，一般一個行政社區(qū)包括若干個自然村，行政村有自己的經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，自然村有自己的經(jīng)濟(jì)合作社，雖然有隸屬關(guān)系，但經(jīng)濟(jì)相對獨立。行政社區(qū)不擁有集體人口，非農(nóng)建設(shè)用地的收益也不作為股民的分紅基金，而是用于社區(qū)計劃生育、道路建設(shè)、綠化環(huán)衛(wèi)、社會治安、幼托養(yǎng)老等社會公益事務(wù)等在城市化過程中本該由政府支付的社會公共物品提供。自然村股份合作公司也規(guī)定留用地收益的70%用于集體成員的分紅。兩級利益格局的分化，使得股民（原村民）也沒有完全享受到本該完全享受的留用地收益。

（四）公開交易規(guī)則的不完善導(dǎo)致尋租空間的產(chǎn)生。留用地通過公開方式入市時，政府將開發(fā)商和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過捆綁受讓方實現(xiàn)土地的出讓，由于沒有將受讓方從程序上加以規(guī)范，因此，可能會隱含政府將土地協(xié)議出讓給開發(fā)商的風(fēng)險。根據(jù)土地市場動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2010年近1/3的居住用地為原農(nóng)村留用地合作建房入市流轉(zhuǎn)，10%的基準(zhǔn)地價的成本，與深圳日益高漲的居住用地樓面地價形成了較大的差異，為開發(fā)商營造了利益尋租空間。

五、規(guī)范化管理政策建議

（一）產(chǎn)權(quán)界定，明晰權(quán)益。對社區(qū)合法用地的產(chǎn)權(quán)權(quán)益進(jìn)行明細(xì)和細(xì)化是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度演進(jìn)的方向，產(chǎn)權(quán)明晰是利益得以實現(xiàn)的前提。必須對留用地的使用、收益、占有和處分的權(quán)益通過規(guī)范性文件予以明確，才能真正得以保障原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法產(chǎn)權(quán)權(quán)益。

（二）公開交易，規(guī)范市場。在公開的土地交易上進(jìn)行出讓，是廣東省對留用地使用的明確規(guī)定。在公開交易市場上的招拍掛，可以有效地避免在合作開發(fā)過程中因捆綁受讓方（集體和開發(fā)商）而導(dǎo)致對開發(fā)商產(chǎn)生的尋租空間。在公開交易前，要求原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就留用地必須進(jìn)行初始登記，將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為受讓方，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后再入市交易。

（三）明確地價，明晰收益。留用地的入市流轉(zhuǎn)過程涉及兩個受讓方和兩種地價。首先，政府和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂土地使用權(quán)出入合同后，要求原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繳納10%的基準(zhǔn)地價，即政府首先將留用地協(xié)議出讓給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織；其次，通過招拍掛選擇開發(fā)商后，招拍掛收益歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，通過分離受讓方，分別明晰政府、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和開發(fā)商的權(quán)益。

（四）規(guī)范管理，深化產(chǎn)權(quán)。簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，按照國有建設(shè)用地的管理對留用地進(jìn)行管理規(guī)范，包括合同監(jiān)管、閑置土地的查處、建筑設(shè)計要點以及土地的收回、收購等二級市場交易以及存量土地的二次開發(fā)等，嚴(yán)格遵守政府的其他規(guī)定，不再享有特殊權(quán)益。鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在政府的政策引導(dǎo)和扶持下，積極進(jìn)行實業(yè)公司投資，將現(xiàn)代企業(yè)管理制度運用到原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織股份合作公司的體制上，通過政策扶持，幫助社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型，從而真正實現(xiàn)與城市融為一體。

六、結(jié)論

深圳市執(zhí)行的原農(nóng)村集體留用地制度是一項體現(xiàn)了集體土地發(fā)展權(quán)權(quán)益的公平合理的制度安排，雖然在土地利用方式和管理上存在數(shù)量多少、空間分布不平衡、利用效益低下以及指標(biāo)分級分配不公平等問題，但并不影響原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原村民享有和發(fā)展留用地的權(quán)益。近年來，政府積極地對原農(nóng)村集體留用地的各項權(quán)益進(jìn)行明晰、規(guī)范市場建設(shè)和深化土地產(chǎn)權(quán)權(quán)益，更加保障了在城市化過程中原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的產(chǎn)權(quán)權(quán)益。

（作者單位：深圳市城市規(guī)劃發(fā)展研究中心）

主要參考文獻(xiàn)：

[1]萬舉.轉(zhuǎn)型中的土地產(chǎn)權(quán)沖突與融合.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2010.

第8篇：養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計要點范文

關(guān)鍵詞：審計質(zhì)量 公允價值計量 作用分析

我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高離不開審計工作，在新的審計準(zhǔn)則條例頒布后，我國開始廣泛應(yīng)用公允價值計量這一計量方式，這一做法使得我國的審計準(zhǔn)則與世界實現(xiàn)了接軌。公允價值這一定義的產(chǎn)生最早要追溯到十九世紀(jì)的美國，由美國會計原則委員會制定并修改，主要應(yīng)用于市場交易中。如今我國將這一計量方式引入并進(jìn)一步明確了其定義。即“熟悉情況的買賣雙方在公平交易的條件下一項資產(chǎn)可以被買賣或者一項負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r格?！蹦壳皝砜矗捎谖覈氖袌龇浅；钴S，所以要想廣泛良好的應(yīng)用公允價值計量難度系數(shù)很大，加之公允價值本身具有不明確性，導(dǎo)致在公允價值審計的過程中會出現(xiàn)一系列問題，我國在審計方面一直缺少經(jīng)驗豐富的審計人才，且經(jīng)濟(jì)一體化的到來使得我國的金融行業(yè)在面對機(jī)遇的同時要承受諸多壓力，這些都使得我國金融行業(yè)的審計工作一直處于低迷狀態(tài)，要想讓公允價值計量在應(yīng)用中取得成效，就必須“從審計質(zhì)量角度出發(fā)，對其審計質(zhì)量提高進(jìn)行研究，并對會計盈余信息在公允價值計量下的不對稱性的弱化可能性進(jìn)行探討?！毖芯繉徲嬞|(zhì)量在公允價值計量下的作用，是改善我國目前金融行業(yè)審計弊端的有效途徑。

一、審計質(zhì)量的作用研究概論

目前來看，公允價值計量在我國的金融行業(yè)能夠起到重要的作用，不僅能為相關(guān)工作提供負(fù)債信息和資產(chǎn)信息，更能對市場資源配置及資本定價進(jìn)行全面的合理的優(yōu)化。這在一定程度上有利于金融工作的展開。尤其是我國目前在金融領(lǐng)域出現(xiàn)了大量的投資理財產(chǎn)品，以及各種保險、貸款、養(yǎng)老金等金融資產(chǎn)，其信息的提供都需要以公允價值計量為基礎(chǔ)依據(jù)。在審計工作中，公允價值計量將影響著企業(yè)財務(wù)報表的準(zhǔn)確性、及時性、完整性。為此合理有效地利用公允價值計量，可以為投資者提供更多可靠的價值信息，使金融機(jī)構(gòu)更加透明公開。一旦金融機(jī)構(gòu)透明化，就可以提高其信用度，那么相應(yīng)的信用成本將會降低，這種良性刺激將有利于我國金融行業(yè)的發(fā)展。由于公允價值計量具有很強的主觀判斷性，所以很容易出現(xiàn)一些造假行為，成為一些金融機(jī)構(gòu)盈余管理的手段，所以需要充分發(fā)揮審計質(zhì)量的作用，對盈余管理進(jìn)行妥善制止，進(jìn)一步提升金融信息的透明度。

二、公允價值計量在我國準(zhǔn)則的應(yīng)用

公允價值計量自被引入我國金融領(lǐng)域后，得到了較為廣泛的應(yīng)用，其中主要涉及到了幾個方面。

（一）金融工具

我國準(zhǔn)則中明確闡述了金融工具與公允價值計量的關(guān)系，要求在一個會計周期內(nèi)，要依照公允價值對金融工具的全部環(huán)節(jié)進(jìn)行計量，以保障其能夠準(zhǔn)確地反映企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀以及財務(wù)信息。給予金融客戶一個公平的市場交易價格。除了為交易決策者提供準(zhǔn)確、有效的信息外，公允價值計量還將有效規(guī)定金融工具的操作，讓用戶得到企業(yè)真實的財務(wù)信息，以免企業(yè)對財務(wù)信息進(jìn)行粉飾或造假，令用戶上當(dāng)受騙，作出不符合理性的金融交易。

（二）房地產(chǎn)投資

如今，我國的房地產(chǎn)成為了最佳的投資項目，而在以往的房地產(chǎn)投資交易中，決策者很難得到可靠的市場價值信息，使得交易常常不具備公平性，房地產(chǎn)市場過于活躍，常常令投資者無所適從，在進(jìn)行投資時很容易出現(xiàn)價值偏差而增加了投資成本或者錯過了投資機(jī)遇。而公允價值計量被應(yīng)用后，通過每年對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行價值計量調(diào)整，使得房地產(chǎn)投資價格相對穩(wěn)定公平，而投資者可以掌握到合理可靠的投資價值，繼而可以有效在房地產(chǎn)交易中獲益。

（三）長期投資

投資者進(jìn)行長期投資的過程中，公允價值計量將會對其所取得的投資股權(quán)進(jìn)行初始計量與后續(xù)計量，以保障投資過程中的虧損或盈利都符合標(biāo)準(zhǔn)。

（四）企業(yè)合并

不屬于同一控制權(quán)益下的企業(yè)之間進(jìn)行合并時，其所擁有的資金成本以及合并所需的成本費用將設(shè)計公允價值計量，要依據(jù)公允價值計量對被收購的一方所擁有的可辨認(rèn)資產(chǎn)及負(fù)債差額進(jìn)行相關(guān)處理，只有這樣才能保障資產(chǎn)成本不會出現(xiàn)過高或過低的評估，既保障了被收購一方的權(quán)益，也保障了收購方的權(quán)益，做到了合理公平。

（五）債務(wù)重組

在處理債務(wù)工作時，由于會出現(xiàn)一些非現(xiàn)金類的資產(chǎn)，債務(wù)人需要利用這些資產(chǎn)對債權(quán)人進(jìn)行清償，而資產(chǎn)的價值不能由債權(quán)人和債務(wù)人中的任何一方?jīng)Q定，要保障雙方的權(quán)益不受損害，正確評估資產(chǎn)的價值時，必須采用公允價值計量作為標(biāo)準(zhǔn)。

除了這些金融行為需要應(yīng)用公允價值計量外，我國在很多其他金融領(lǐng)域都需要應(yīng)用這一計量方式，比如房屋租賃、政府補助、股份持有等，可以看出，公允價值計量之所以能夠在如此多的方面得到極為廣泛的應(yīng)用，得利于其所具有的價值標(biāo)準(zhǔn)性。然而公允價值計量的廣泛應(yīng)用并不能說明其在我國金融領(lǐng)域已經(jīng)得到了全面完善并趨近成熟，相反，公允價值計量在我國審計工作與金融領(lǐng)域的應(yīng)用過程中存在著很多問題與弊端，研究公允價值與審計質(zhì)量的相關(guān)性，能夠有助于我國審計工作的未來進(jìn)展。

三、公允價值計量對審計質(zhì)量的作用與影響

盡管我國在引入了公允價值計量后加以廣泛應(yīng)用，但是需要引起我們注意的是，公允價值計量在我國應(yīng)用的過程中“還缺乏完善的理論指導(dǎo)和操作指引，且公允價值計量的主觀性強、難度較大、成本較高，很難劃定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計量?！边@使得公允價值計量對審計質(zhì)量有降低作用，其影響主要圍繞了三個方面。

（一）企業(yè)內(nèi)部方面

從企業(yè)內(nèi)部來看，公允價值計量的引入改變了審計工作的傳統(tǒng)模式，無論是企業(yè)整體還是會計部門，都要經(jīng)過一番全新的調(diào)整，這給企業(yè)和會計人員帶來了諸多不便，首先體現(xiàn)出來的是公允價值計量對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層提出了更高的要求，需要管理層能夠準(zhǔn)確識別其對會計報表的影響，以能夠?qū)π碌膱蟊碜鞒稣_的決策，另一方面，會計人員必須對市場的價格信息做到及時、準(zhǔn)確、全面的掌握，以對市場操作得心應(yīng)手，可以說，公允價值計量對企業(yè)內(nèi)部的審計質(zhì)量帶來了巨大的調(diào)整，如果企業(yè)人員不能及時提高自身的專業(yè)能力，以積極的心態(tài)應(yīng)對，將難以對企業(yè)治理進(jìn)行完善優(yōu)化。

（二）政府監(jiān)管部門方面

每年我國政府都會有一筆巨大的財政收入和財政支出，這些費用關(guān)系到我國社會經(jīng)濟(jì)的建設(shè)與發(fā)展，關(guān)系到我國人民的生活環(huán)境與狀態(tài)，所以政府監(jiān)管部門勢必要做好財務(wù)審計工作，以確保財政收支合理有效。我國的政府監(jiān)管部門主要由證監(jiān)會、審計署、財政部門組成。每個監(jiān)管部門都有自身的工作職責(zé)范圍，證監(jiān)會主要針對上市公司及其所發(fā)行的股票進(jìn)行監(jiān)管，一旦上市公司出現(xiàn)了非標(biāo)準(zhǔn)審計工作就要進(jìn)行相應(yīng)的處理監(jiān)督，然而公允價值計量被引入后，使得我國監(jiān)管部門的監(jiān)管方式出現(xiàn)了巨大轉(zhuǎn)變，為了有效及時地對各企業(yè)進(jìn)行審查監(jiān)督，證監(jiān)會就必須擴(kuò)大檢查職能，除了對財務(wù)、證券進(jìn)行監(jiān)管外，還要對審計進(jìn)行監(jiān)管，只有這樣才能有效提高審計質(zhì)量，營造一個穩(wěn)定的財務(wù)環(huán)境。

（三）注冊會計師方面

1、提高了審計質(zhì)量準(zhǔn)確性的難度

公允價值計量令審計質(zhì)量的準(zhǔn)確性降低，這主要是因為公允價值計量缺少合理的標(biāo)準(zhǔn)與完善的理論體系，且公允價值計量過于主觀，在引入公允價值計量后，我國對其下了定義并明確了其所應(yīng)用的范圍，但是卻沒有對其作出統(tǒng)一合理的規(guī)范，也沒有對其所需要的評估技術(shù)作出要求。這就導(dǎo)致很多公允價值計量所依據(jù)的評估技術(shù)都并不符合審計質(zhì)量的需要，在這方面，就為注冊會計師的工作帶來了極大難度，對于注冊會計師的專業(yè)能力是一項嚴(yán)峻考驗，注冊會計師需要對管理層所做的決定，比如是否選取了合理恰當(dāng)?shù)臅嬚?，或者會計人員的工作是否科學(xué)規(guī)范等進(jìn)行有效評價，這樣一來就提高了審計工作的難度，不僅增加了審計工作的成本，更影響了審計工作的質(zhì)量，一旦注冊會計師的應(yīng)對狀態(tài)差或是專業(yè)能力、經(jīng)驗水平不足，都會導(dǎo)致審計工作出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問題。

2、增加了審計質(zhì)量的出錯率

公允價值計量存在一個不容忽視的問題即其本身具有不穩(wěn)定性和變動性，這為我國一些存在治理死角的企業(yè)提供了對財務(wù)修飾和造假的機(jī)會，在進(jìn)行會計工作時，有些企業(yè)的會計部門會對財務(wù)報表作出篡改和掩飾行為，這種行為看似牟利，實則卻對我國的金融經(jīng)濟(jì)造成了巨大損失，更加對企業(yè)未來的發(fā)展增加阻礙。而公允價值計量所具有的不穩(wěn)定性，正好可以成為企業(yè)財務(wù)報表造假的有利借口，另一方面，由于有的企業(yè)內(nèi)部存在一定程度的治理缺陷，導(dǎo)致會計人員在審計時無法準(zhǔn)確掌握財務(wù)信息，使得其出現(xiàn)了錯報、漏報問題，而這對于注冊會計師的工作無疑是巨大的阻礙，注冊會計師要對公允價值計量的價值水平作出合理有效的估計，才能追根溯源查找企業(yè)報表中的錯報信息或造假內(nèi)容，如果不能作出合理的估計，就會令審計報表存在質(zhì)量漏洞，影響進(jìn)一步的決策和規(guī)定。

四、公允價值計量模式下審計對策的完善

由于公允價值計量的應(yīng)用給我國的審計工作帶來了一定程度的影響，所以我國在今后的審計工作中，要想不斷應(yīng)對挑戰(zhàn)，加以完善，就必須加深對公允價值計量模式的理解程度，審計人員要對公允價值計量模式有一個清晰的認(rèn)識。公允價值并不是真正的交易價格，而是評估標(biāo)準(zhǔn)對于價格的一種估計，只有掌握了公允價值計量模式的注意要點，才能對于企業(yè)的資金狀況了如指掌。審計人員為了適應(yīng)公允價值計量的模式應(yīng)用，必須不斷提高自身的專業(yè)素質(zhì)能力，從更全面的角度對經(jīng)濟(jì)、金融、財務(wù)作出合理有效的分析。

在發(fā)展公允價值計量模式應(yīng)用下的審計工作時，要對客戶的經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行了解、關(guān)注，只有全面細(xì)微地掌握了企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營模式、性質(zhì)特點，才能在進(jìn)行審計工作的過程中合理應(yīng)用公允計量價值。我國的市場經(jīng)濟(jì)目前還處于一種尚未完善的階段，公允價值計量模式的應(yīng)用使得審計工作有了更大的難度，要想不斷完善審計工作，采取良好的審計對策，就要從市場著手，加緊改善市場環(huán)境，為審計工作作出保障，提高審計質(zhì)量。

五、結(jié)束語

“公允價值計量對審計質(zhì)量有著顯著影響，為了加強審計質(zhì)量，提高會計信息的有效性”，我國應(yīng)該對公允價值計量的各項問題給予高度重視，加緊對公允價值計量的研究工作，并制定出各項明確細(xì)則，對公允價值計量的評估技術(shù)、評估范圍、注意事項、參考標(biāo)準(zhǔn)都作出一一規(guī)定，確保有關(guān)單位和會計人員能夠有所依據(jù)、有所衡量。另一方面我國應(yīng)督促金融管理人員及評估人員提高自身的專業(yè)能力，以期在應(yīng)用新的會計準(zhǔn)則和審計準(zhǔn)則的情況下，其能夠迅速勝任職位工作，作出準(zhǔn)確的決策以保障審計工作的質(zhì)量。只有“加強公允價值計量下會計盈余信息的價值相關(guān)性，降低其不對稱程度，才能促使投資者認(rèn)識到審計質(zhì)量的重要性?！?/p>

參考文獻(xiàn)：

[1]王瑩.公允價值計量對審計質(zhì)量的影響研究[D].華僑大學(xué)，2014

[2]張妍.公允價值計量下審計質(zhì)量的作用研究[J].財經(jīng)學(xué)?學(xué)術(shù)版，2015（18）：314

[3]王靜.公允價值計量對審計質(zhì)量影響研究[J].商，2013（22）：111

第9篇：養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計要點范文

關(guān)鍵詞：中等職業(yè)學(xué)校；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；專業(yè)設(shè)置；學(xué)校布局

近年來，溫嶺市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，由“一、二、三”向“二、三、一”的產(chǎn)業(yè)升級，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了由農(nóng)業(yè)主導(dǎo)到工業(yè)主導(dǎo)逐漸向第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的發(fā)展變遷。就溫嶺市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)而言， 目前，溫嶺市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是泵與電機(jī)、汽摩配、鞋帽服裝、機(jī)床工具等。這四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)決定了溫嶺的區(qū)域經(jīng)濟(jì)走向，從發(fā)展趨勢來看，將支撐地區(qū)經(jīng)濟(jì)十年甚至幾十年。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展更替必然會影響就業(yè)結(jié)構(gòu)及人才規(guī)格，這就要求人才的供給結(jié)構(gòu)要做相應(yīng)的調(diào)整。同時，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也提升了體系人才規(guī)格的要求。以會計人才為例，以往溫嶺市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對會計人才素質(zhì)要求并不高，但當(dāng)前對會計財務(wù)人員的知識、能力、素質(zhì)都有了新的要求：

溫嶺市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對會計人才規(guī)格要求一覽表

■

一、存在問題

人才培養(yǎng)的一個直接渠道是職業(yè)學(xué)校，而目前溫嶺市中職學(xué)校專業(yè)設(shè)置和辦學(xué)模式已難以滿足溫嶺產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級對人才規(guī)格產(chǎn)生的變化的需要。具體表現(xiàn)在以下三個方面：

1.專業(yè)培養(yǎng)方向略顯陳舊

機(jī)械專業(yè)是溫嶺市各職業(yè)學(xué)校的老牌專業(yè)，可謂發(fā)展歷史悠久?？赡壳案鞔舐毿Ｒ廊话褭C(jī)械專業(yè)定位在培養(yǎng)普通數(shù)控加工、普車加工人才上。而實際上，隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，特別是計算機(jī)技術(shù)的進(jìn)一步發(fā)展，機(jī)械制造業(yè)已向柔性化、集成化、智能化、高精度方向發(fā)展。如果還是按照以往規(guī)格去培養(yǎng)，勢必南轅北轍。如去年溫嶺市某大型機(jī)械制造公司想在我校招收懂得用計算機(jī)技術(shù)設(shè)計和加工模具的員工，可是，招聘一圈下來，因為學(xué)生所學(xué)技術(shù)技能知識與該企業(yè)的需求不符，空手而歸。

2.專業(yè)教學(xué)內(nèi)容相對落后

職業(yè)教育教學(xué)內(nèi)容應(yīng)該具有鮮明的時代性、實踐性?？蓽貛X市大部分中職專業(yè)教學(xué)內(nèi)容幾十年沒有大的變化，直接帶來了人才培養(yǎng)的滯后性，很多企業(yè)不愿意招聘中職畢業(yè)生，而是自己主動出擊，與省外一些院校合作，培養(yǎng)緊缺專業(yè)人才。

3.專業(yè)設(shè)置重復(fù)，資源浪費巨大

溫嶺市大部分中職學(xué)校缺少行業(yè)和企業(yè)的背景，在設(shè)置新專業(yè)時不進(jìn)行系統(tǒng)的市場調(diào)研，僅僅根據(jù)自己現(xiàn)有的師資和設(shè)備調(diào)劑設(shè)置專業(yè)，或者僅憑主觀臆斷，對于那些便于招生、生源充足的專業(yè)則盲目上馬，突擊擴(kuò)招，造成專業(yè)設(shè)置重復(fù)。

二、解決策略

溫嶺市職業(yè)教育要真正實現(xiàn)為地方社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，就必須盡快調(diào)整學(xué)校布局，構(gòu)建起與溫嶺市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相吻合的現(xiàn)代職教體系。溫嶺市中等職校也要理清發(fā)展思路，轉(zhuǎn)變理念，要明確人才供給是專業(yè)結(jié)構(gòu)與培養(yǎng)層次、類型和規(guī)格的總體構(gòu)成，加強對區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對人才需求的變化的診斷，以滿足社會對人才的需求。在此，根據(jù)本人從事中職教學(xué)和管理的多年心得，溫嶺中職可以對現(xiàn)有的專業(yè)布局和建設(shè)進(jìn)行必要調(diào)整。構(gòu)想有三：

1.調(diào)整職業(yè)學(xué)校布局，整合專業(yè)組成，構(gòu)建現(xiàn)代職教體系

目前，溫嶺市共有6所全日制中等職業(yè)學(xué)校，5所位于城區(qū)市中心，98%以上的職業(yè)教育資源為城區(qū)職校所占據(jù)。其中規(guī)模較大的四所中職學(xué)校（溫嶺市職技校、溫嶺市太平高職、溫嶺市職業(yè)中專、溫嶺市技工學(xué)校）全部集中于職教園區(qū)，在城學(xué)生人數(shù)突破萬人大關(guān)。如此的職校布局，雖然能較好地實現(xiàn)資源共享，集約辦學(xué)，推動溫嶺市職業(yè)教育。但其不足也很明顯，不但增加了管理難度和成本，更重要的是與溫嶺市社會經(jīng)濟(jì)的區(qū)域布局相悖。因為較之其他地區(qū)，溫嶺市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有鮮明的塊狀特點，比如：西部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級區(qū)、東部產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)、西南部生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)、海洋保護(hù)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)等，它們的產(chǎn)業(yè)組成和發(fā)展方向存在很大的不同。鑒于目前溫嶺市所有職校集中于城區(qū)市中心的現(xiàn)狀，為了讓專業(yè)及專業(yè)人才培養(yǎng)規(guī)格更符合本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點，應(yīng)把溫嶺市現(xiàn)有的中職學(xué)校進(jìn)行布局調(diào)整和專業(yè)整合。從學(xué)校的布局方面，可以把學(xué)校調(diào)整為三所，建立職業(yè)辦學(xué)的三大園區(qū)，分別培養(yǎng)不同產(chǎn)業(yè)方面的專業(yè)人才。根據(jù)現(xiàn)在溫嶺市的現(xiàn)有專業(yè)開設(shè)情況，包括開設(shè)的規(guī)模、專業(yè)辦學(xué)實力、專業(yè)關(guān)聯(lián)緊密程度等因素，可以對溫嶺市的中職學(xué)校的專業(yè)布局作如下調(diào)整：

（1）以溫嶺市職業(yè)技術(shù)學(xué)校為基礎(chǔ)建立理工專業(yè)為主要培養(yǎng)方向的第一職教園區(qū)，園區(qū)地址為現(xiàn)在溫嶺市職教園區(qū)。溫嶺市職業(yè)技術(shù)學(xué)校現(xiàn)開設(shè)有會計、烹飪、計算機(jī)技術(shù)應(yīng)用、機(jī)械加工技術(shù)、電子商務(wù)、電子電工、泵制造與控制、制冷和空調(diào)設(shè)備運行和維修、機(jī)械技術(shù)應(yīng)用專業(yè)、工業(yè)設(shè)計與精密測量專業(yè)、動漫、幼師、旅游等近二十個專業(yè)。其中，會計、烹飪、計算機(jī)技術(shù)應(yīng)用、機(jī)械加工技術(shù)、電子商務(wù)、電子電工是臺州市骨干專業(yè)；烹飪、機(jī)械技術(shù)應(yīng)用專業(yè)、工業(yè)設(shè)計與精密測量專業(yè)是省級重點專業(yè)。結(jié)合職教園區(qū)內(nèi)現(xiàn)存的國家級實訓(xùn)基地鞋設(shè)計和制造專業(yè)實訓(xùn)基地（溫嶺市太平高級職業(yè)中學(xué)）和旅游專業(yè)實訓(xùn)中心（溫嶺市職業(yè)技術(shù)學(xué)校），可以調(diào)整開設(shè)專業(yè)為：機(jī)械、電子、鞋制造、烹飪和旅游，并以專業(yè)群的形式開展專業(yè)建設(shè)和教學(xué)工作。

（2）以溫嶺市太平高級職業(yè)中學(xué)為基礎(chǔ)建立經(jīng)貿(mào)、信息專業(yè)為主要培養(yǎng)方向的第二職教園區(qū)，園區(qū)地址為現(xiàn)在溫嶺市職技校北山校區(qū)。溫嶺市太平高級職業(yè)中學(xué)現(xiàn)開設(shè)國際貿(mào)易實務(wù)、會計電算化、財務(wù)管理、金融事務(wù)、國際商務(wù)、電子商務(wù)、鞋類設(shè)計與工藝、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、數(shù)字媒體應(yīng)用技術(shù)、數(shù)控技術(shù)、機(jī)械設(shè)計與制造、商務(wù)助理、美發(fā)與形象設(shè)計等十多個專業(yè)，其中計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)專業(yè)為浙江省示范專業(yè)、浙江省實訓(xùn)基地；鞋設(shè)計與制造專業(yè)為浙江省示范專業(yè)兼國家級實訓(xùn)基地、國際商務(wù)、金融事務(wù)、機(jī)工設(shè)計與制造專業(yè)為臺州市示范專業(yè)；該校的會計電算化專業(yè)近年來從生源人數(shù)、各級各類技能比賽、行業(yè)比賽成績、師資實力方面都在溫嶺市乃至臺州市處于領(lǐng)先位置。結(jié)合原溫嶺市職技校北山校區(qū)擁有實訓(xùn)中心的幼師專業(yè)，可以調(diào)整開設(shè)專業(yè)為：經(jīng)貿(mào)、信息、美發(fā)與形象設(shè)計、幼師等，并同樣以專業(yè)群的形式開展專業(yè)建設(shè)和教學(xué)工作。

（3）以溫嶺市職業(yè)中專和溫嶺技工學(xué)校為基礎(chǔ)建立汽修、工藝美術(shù)、藥劑、建筑專業(yè)為主要培養(yǎng)方向的第三職教園區(qū)，園區(qū)選址為溫嶺市政府正在規(guī)劃的臺州市第一技師學(xué)院新址。溫嶺市職業(yè)中?，F(xiàn)有汽車維修、汽車營銷、藥劑、工藝美術(shù)、建筑施工、平面設(shè)計、文秘共七個專業(yè)，其中汽車維修專業(yè)是浙江省示范專業(yè)、浙江省級實訓(xùn)基地；溫嶺市技工學(xué)校現(xiàn)有數(shù)控技術(shù)、機(jī)電一體化、電子商務(wù)、模具設(shè)計與制造、電氣自動化設(shè)備安裝與維修、會計、樓宇自動控制設(shè)備安裝與維護(hù)等專業(yè)。由于職業(yè)中專與第一、第二園區(qū)的專業(yè)重疊度不太高，在第一、第二園區(qū)的專業(yè)基本確定的情況下，結(jié)合溫嶺市職業(yè)技術(shù)學(xué)校的動漫、溫嶺太平高級職業(yè)中學(xué)的數(shù)字視頻應(yīng)用技術(shù)和商務(wù)助理等專業(yè)，可能調(diào)整開設(shè)專業(yè)為汽車維修、藥劑、工藝美術(shù)、建筑施工、文秘，等并同樣以專業(yè)群的形式開展專業(yè)建設(shè)和教學(xué)工作。至于溫嶺市技工學(xué)校的專業(yè)基本與第一、第二園區(qū)的專業(yè)重疊，現(xiàn)有的專業(yè)可以作為正在籌辦的第一技師學(xué)院的高級技能班的形式存在，而不再開設(shè)中職的相關(guān)專業(yè)。

（4）考慮到溫嶺市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈鮮明塊狀特征，溫嶺市教育行政部門可以將部分職校搬遷至相應(yīng)的區(qū)域中心鎮(zhèn)，對接周邊地區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。同時也可以在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)區(qū)域中心組建新的職校，開設(shè)新型專業(yè)，以便更好地為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)。如可以在溫嶺市海洋保護(hù)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)興建與海洋產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的職業(yè)學(xué)校，接軌東部產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)溫嶺市海洋經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這樣，就能更好地預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展對人才規(guī)格的需求，超前培養(yǎng)和儲備人才，使區(qū)域產(chǎn)業(yè)和職業(yè)教育人才培養(yǎng)保持同步。

2.裁撤部分與溫嶺社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)聯(lián)度低、就業(yè)率不好的邊緣專業(yè)

職業(yè)學(xué)校的活力是與其專業(yè)發(fā)展定位的靈活性分不開的，要根據(jù)行業(yè)企業(yè)需求的變化、教學(xué)整體質(zhì)量和效果、局域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型來不斷調(diào)整專業(yè)。職業(yè)學(xué)校的專業(yè)只有對變化著的勞動世界具有靈活的適應(yīng)性，才能緊跟技術(shù)發(fā)展的速度，增強學(xué)校就業(yè)競爭力。對于那些與溫嶺社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)聯(lián)度低、就業(yè)率不好的邊緣專業(yè)，可以在專業(yè)開設(shè)規(guī)模方面進(jìn)行壓縮，有必要的情況下直接撤銷。如原溫嶺市職業(yè)技術(shù)學(xué)校的計算機(jī)技術(shù)應(yīng)用專業(yè)，計算機(jī)技術(shù)已經(jīng)是一個通用技能，單獨開設(shè)專業(yè)，在對接崗位的時候具有很大的盲目性；溫嶺市技工學(xué)校的樓宇自動控制設(shè)備安裝與維護(hù)專業(yè)在目前沒有與相關(guān)設(shè)備企業(yè)雙元合作辦學(xué)的情況下，學(xué)生就業(yè)的崗位是非常狹窄的，類似這樣的專業(yè)完全可以撤銷。

3.適應(yīng)市場需求，開發(fā)新型專業(yè)

溫嶺現(xiàn)有部分產(chǎn)業(yè)崗位需求存在的專業(yè)，則可以嘗試性或直接開設(shè)。比如，2010年，針對溫嶺市美容美發(fā)人才需求量日益增大而相關(guān)培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)匱乏的市場實際，我校專業(yè)建設(shè)委員會開展了系統(tǒng)的市場調(diào)研，期間共發(fā)放問卷168份，回收147份，市場調(diào)查結(jié)果顯示，溫嶺市美容美發(fā)人才缺口奇大，目前從業(yè)人員普遍接受教育程度偏低，約58.6%的從業(yè)人員無技術(shù)職稱，已經(jīng)難以滿足日益富裕起來的溫嶺人民的需要。據(jù)此，我校于2010年新開設(shè)了形象設(shè)計專業(yè)。專業(yè)一推出，就受到了廣大考生的熱捧，成為溫嶺市最熱門的專業(yè)，招生人數(shù)屢創(chuàng)新高，取得了良好的社會和經(jīng)濟(jì)效益。再者，溫嶺是一個綜合性裝備制造業(yè)和海洋產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達(dá)的城市，就業(yè)人口和崗位都非常多，在這方面現(xiàn)在的中職學(xué)校卻沒有一個對接專業(yè)；隨著老齡化社會的到來，目前專業(yè)老年護(hù)理人員嚴(yán)重不足，很難滿足養(yǎng)老的服務(wù)需求。而溫嶺也沒有衛(wèi)生學(xué)校在開設(shè)相關(guān)專業(yè)，中職學(xué)校能否嘗試獲取相關(guān)資格或與溫嶺現(xiàn)有的衛(wèi)生學(xué)校合作開設(shè)老年護(hù)理專業(yè)等等。

4.規(guī)范專業(yè)與專業(yè)群建設(shè)，豐富專業(yè)內(nèi)涵

根據(jù)新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)背景，進(jìn)行系統(tǒng)的市場調(diào)研，科學(xué)建立新的專業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對學(xué)生的入學(xué)要求條件、學(xué)制、培養(yǎng)目標(biāo)與規(guī)格，主干課程基本要求及知識點、考核要點，職業(yè)面向及職業(yè)能力要求，典型工作任務(wù)、工作過程及師資基本要求、實訓(xùn)條件等方面提出明確的要求，并付諸實施。