新修正土地管理法精選(九篇)
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第1篇：新修正土地管理法范文
第一條 為了妥善處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（簡(jiǎn)稱《土地管理法》，下同）和有關(guān)法律、法規(guī)、政策，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱土地權(quán)屬爭(zhēng)議，是指公民之間、法人之間、 其他組織之間及其相互之間，對(duì)土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬的爭(zhēng)議。
第三條 本辦法適用于我省行政區(qū)域內(nèi)土地權(quán)屬的確定和爭(zhēng)議的處理。但法律、 法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第四條 土地權(quán)屬爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由鄉(xiāng)（含鎮(zhèn)，下同） 以上人民政府處理。
縣（含縣級(jí)市、區(qū)，下同）以上人民政府處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議，由土地管理部門具體負(fù)責(zé)。
第五條 鄉(xiāng)以上人民政府應(yīng)當(dāng)按照下列管轄范圍處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議：
（一）農(nóng)民（含在農(nóng)村的非農(nóng)業(yè)戶口居民，下同）之間、農(nóng)民與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（或者村民委員會(huì)、村民組，下同）之間的土地使用權(quán)爭(zhēng)議，由爭(zhēng)議土地所在地的鄉(xiāng)人民政府處理；
（二）除前項(xiàng)規(guī)定以外的土地權(quán)屬爭(zhēng)議，由爭(zhēng)議土地所在地的縣或者市人民政府處理；
（三）爭(zhēng)議土地涉及兩個(gè)以上行政區(qū)域的，由有關(guān)人民政府共同的上一級(jí)人民政府處理。
第六條 處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議，必須遵循下列原則：
（一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；
（二）尊重合法契約；
（三）兼顧歷史與現(xiàn)實(shí)；
（四）公平和公正。
第七條 在土地權(quán)屬爭(zhēng)議解決前，任何一方不得擅自改變土地現(xiàn)狀，不得破壞地上建筑物、附著物。
第二章 土地權(quán)屬確定的依據(jù)
第八條 下列文件或者證明應(yīng)當(dāng)作為確定土地權(quán)屬的依據(jù)：
（一）《土地管理法》施行前，人民公社或者鄉(xiāng)人民政府對(duì)農(nóng)民新建、翻建房屋用地的批準(zhǔn)文件；
（二）《土地管理法》施行前，經(jīng)鄉(xiāng)以上人民政府或者其授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)征用、劃撥、占用土地的文件；
（三）《土地管理法》施行后，鄉(xiāng)以上人民政府依法批準(zhǔn)征用、劃撥、占用土地的文件以及縣以上人民政府頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》；
（四） 依法簽訂且已經(jīng)生效的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；
（五） 已經(jīng)生效的人民法院關(guān)于土地權(quán)屬的判決書、裁定書、調(diào)解書。
第九條 下列證明、協(xié)議文件，經(jīng)鄉(xiāng)人民政府或者縣以上土地管理部門認(rèn)定其合法、真實(shí)后，可以作為確定土地權(quán)屬的依據(jù)：
（一）《土地管理法》施行前的農(nóng)村宅基地證；
（二）土地權(quán)屬界線協(xié)議書或者土地調(diào)查的有關(guān)資料；
（三）租用、抵押等用地契約；
（四）私有房屋所有權(quán)證；
（五）房產(chǎn)登記證；
（六）房屋買賣契約；
（七）解放后沒收敵偽房產(chǎn)以及與土地有關(guān)的資料。
除前款規(guī)定外，經(jīng)縣以上人民政府確認(rèn)的證明、協(xié)議等有關(guān)資料，也可以作為確定土地權(quán)屬的依據(jù) .第三章 集體土地權(quán)屬的確定
第十條 農(nóng)民集體土地所有權(quán)按照《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》（簡(jiǎn)稱《六十條》，下同）的規(guī)定確定。自《六十條》施行之日（1962年9月27日）起，至《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》施行之日（1982年2月13日）止，根據(jù)《六十條》確定的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，由于下列原因發(fā)生變動(dòng)的，按照變動(dòng)后的狀況確定土地所有權(quán)：
（一）行政區(qū)劃調(diào)整時(shí)調(diào)整了土地權(quán)屬；
（二）村、隊(duì)、社、場(chǎng)合并或者分立；
（三）國(guó)家建設(shè)征用土地；
（四）因非農(nóng)業(yè)建設(shè)、農(nóng)田基本建設(shè)、自然災(zāi)害等原因進(jìn)行過土地調(diào)整。
行政區(qū)劃調(diào)整時(shí)，土地權(quán)屬未調(diào)整，一方農(nóng)民集體土地在另一方行政區(qū)域內(nèi)的，土地所有權(quán)不變。但經(jīng)雙方同意調(diào)整土地或者一方對(duì)另一方給予補(bǔ)償?shù)?，可以按照調(diào)整后的狀況確定土地所有權(quán)。
第十一條 《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》施行前，農(nóng)民建房占用的宅基地（含院落占地，下同），自其施行之日起至《土地管理法》施行之日（1987年1月1日）止，未經(jīng)拆遷、改造翻建的，按照現(xiàn)有實(shí)際使用面積確定土地使用權(quán)。
《土地管理法》施行后，農(nóng)民新建房屋占用的宅基地沒有超過當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的，按照現(xiàn)有宅基地面積確定土地使用權(quán)。
第十二條 農(nóng)村實(shí)行后，村農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以確定給各該集體經(jīng)濟(jì)組織所有。
第十三條 鄉(xiāng)、村興辦企業(yè)、事業(yè)和農(nóng)民個(gè)人建房占用集體土地的，土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，土地使用權(quán)屬于使用者。
第十四條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部發(fā)生房屋買賣的，土地所有權(quán)不變，土地使用權(quán)屬于房屋所有者。
第十五條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，連續(xù)使用已滿20年，并且在此期間一方未要求返還的，土地所有權(quán)屬于使用者。但雙方另有協(xié)議的除外。
第十六條 經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，將集體土地作為投資與法人、 其他經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)營(yíng)的，土地所有權(quán)不變，土地使用權(quán)屬于聯(lián)營(yíng)單位。
第十七條 城市市區(qū)內(nèi)原屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，現(xiàn)仍為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者農(nóng)民個(gè)人使用的，土地所有權(quán)不變，土地使用權(quán)屬于使用者。
第四章 國(guó)有土地權(quán)屬的確定
第十八條 《六十條》施行前，全民所有制、 城鎮(zhèn)集體所有制單位使用的農(nóng)民集體土地（含農(nóng)村實(shí)行合作化前屬于個(gè)人所有的土地），《六十條》施行后未確定給農(nóng)民集體使用的，其土地所有權(quán)屬于國(guó)家。
第十九條 自《六十條》施行之日起，至《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》施行之日（1982年5月14日）止，全民所有制、城鎮(zhèn)集體所有制單位使用農(nóng)民集體土地，符合下列條件之一的，其土地所有權(quán)屬于國(guó)家，土地使用權(quán)屬于使用單位：
（一）簽訂過土地權(quán)屬轉(zhuǎn)讓等有關(guān)協(xié)議的；
（二）接受農(nóng)民集體饋贈(zèng)的；
（三）經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)使用的；
（四）安置了該農(nóng)民集體勞動(dòng)力或者給予一定補(bǔ)償?shù)模?/p>
（五）用地單位原為農(nóng)村集體所有制單位，以后轉(zhuǎn)為全民所有制的。
第二十條 農(nóng)村集體土地在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口后，其土地所有權(quán)屬于國(guó)家。
第二十一條 城市市區(qū)內(nèi)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在屬于其所有的土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)，將建成的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人的，該房屋使用范圍內(nèi)的土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，土地使用權(quán)屬于房屋所有者。
第二十二條 通過解放初期接收或者《六十條》施行前以買賣、贈(zèng)與、繼承等方式獲得地上建筑物、附著物而使用國(guó)有土地的，土地使用權(quán)屬于建筑物產(chǎn)權(quán)所有者或者附著物管理者。
第二十三條 單位或者個(gè)人使用的國(guó)有土地，無償轉(zhuǎn)讓給其他單位或者個(gè)人使用已滿20年，并且在此期間未要求返還的，其土地使用權(quán)屬于現(xiàn)使用者。但雙方另有協(xié)議的除外。
第二十四條 依法開發(fā)利用國(guó)有土地（含征用后未進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)并暫由農(nóng)民耕種的土地），其土地所有權(quán)不變，土地使用權(quán)屬于開發(fā)利用者。
第二十五條 單位或者個(gè)人依法在國(guó)有土地上建造房屋的，土地使用權(quán)屬于房屋所有者。
第二十六條 兩個(gè)以上單位聯(lián)合開發(fā)國(guó)有土地，能夠劃清界線的，分別確定土地使用權(quán)；無法劃清界線的，土地使用權(quán)共有，按照各自的建筑面積所占有的比例確定土地使用權(quán)。
第二十七條 國(guó)有土地上的建筑物出租、出借給任何單位或者個(gè)人，土地使用權(quán)仍屬于建筑物產(chǎn)權(quán)所有者。
第二十八條 依法抵押國(guó)有土地使用權(quán)，抵押人未能履行到期債務(wù)或者在抵押合同有效期間宣告解散、破產(chǎn)的，土地使用權(quán)屬于抵押權(quán)人。
第二十九條 城市市區(qū)的土地，包括耕地、林地、水面、荒山、荒地、灘涂等，其土地所有權(quán)屬于國(guó)家。但法律另有規(guī)定和本辦法第十七條規(guī)定情形的除外。
第五章 土地權(quán)屬爭(zhēng)議的處理
第三十條 當(dāng)事人向有管轄權(quán)的人民政府（簡(jiǎn)稱政府，下同）申請(qǐng)?zhí)幚硗恋貦?quán)屬爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)以書面形式提出。
第三十一條 土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：
（一）申請(qǐng)人的名稱、地址、法定代表人或者負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)，或者申請(qǐng)人的姓名、性別、年齡、工作單位、住址；
（二）被申請(qǐng)人的名稱（姓名）、地址（工作單位）；
（三）爭(zhēng)議土地的地址；
（四）土地權(quán)屬爭(zhēng)議的具體事實(shí)和請(qǐng)求；
（五）有關(guān)證據(jù)材料及其來源。
第三十二條 政府收到申請(qǐng)書后，對(duì)符合本辦法第二條、第三條、第三十條、第三十一條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)予以受理。自決定受理之日起5日內(nèi)，將申請(qǐng)書副本發(fā)送被申請(qǐng)人。
第三十三條 被申請(qǐng)人自收到申請(qǐng)書副本之日起15日內(nèi)提交答辯書（附證據(jù)材料）。
第三十四條 對(duì)申請(qǐng)人持有合法的土地權(quán)屬證明，而被申請(qǐng)人確屬侵權(quán)的，按照《土地管理法》第五十三條規(guī)定處理。
第三十五條 政府處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)先予調(diào)解。經(jīng)調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，制作調(diào)解書。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在調(diào)解書上簽字或者蓋章，并加蓋政府處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議專用章。
調(diào)解書自簽字、蓋章之日起生效。
第三十六條 政府對(duì)土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)作出決定，并制作決定書。
第三十七條 土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理決定書應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：
（一）申請(qǐng)人的名稱、地址、法定代表人或者負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)，或者申請(qǐng)人的姓名、性別、年齡、工作單位、住址；
（二）被申請(qǐng)人的名稱、地址、法定代表人或者負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)，或者被申請(qǐng)人的姓名、性別、年齡、工作單位、住址；
（三）申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人陳述的土地權(quán)屬爭(zhēng)議的事實(shí)、證據(jù)；
（四）作出決定的依據(jù)和決定內(nèi)容；
（五）不服決定的復(fù)議、起訴期限。
決定書應(yīng)當(dāng)加蓋政府處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議專用章。
決定書自送達(dá)之日起生效。
第六章 附則
第三十八條 在各個(gè)歷史時(shí)期違反當(dāng)時(shí)法律、法規(guī)、政策規(guī)定使用土地的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時(shí)有關(guān)規(guī)定處理后，再依照本辦法確定土地權(quán)屬。
第2篇：新修正土地管理法范文
對(duì)集體土地實(shí)施征收的法律依據(jù)主要是《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《征收土地公告辦法》。對(duì)國(guó)有土地上的房屋實(shí)施征收的法律依據(jù)主要是《物權(quán)法》、《房地產(chǎn)管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地房屋征收評(píng)估辦法》。
訴訟程序適用《行政訴訟法》、最高人民法院關(guān)于執(zhí)行《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》若干問題的解釋、最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定等等。
二、征收、拆遷的法定程序
（一）集體土地征收的程序
①征地公告。②征詢村民意見。③實(shí)地調(diào)查與登記。
④一書四方案。⑤張?zhí)鞯毓?。⑥張貼征地補(bǔ)償安置方案公告。⑦報(bào)批征地補(bǔ)償安置方案。⑧批準(zhǔn)征地補(bǔ)償安置方案。⑨土地補(bǔ)償?shù)怯?。⑩?shí)施征地補(bǔ)償與土地交付。
根據(jù)《征收土地公告辦法（2010修正）》第二條“征收土地公告和征地補(bǔ)償、安置方案公告，適用本辦法?！?nbsp;
第三條“征收農(nóng)民集體所有土地的，征收土地方案和征地補(bǔ)償、安置方案應(yīng)當(dāng)在被征收土地所在地的村、組內(nèi)以書面形式公告。其中，征收鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進(jìn)行公告?！?nbsp;
第七條“有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)批準(zhǔn)的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并予以公告?！?nbsp;
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十六條“國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施?！薄氨徽魇胀恋氐乃袡?quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。?nbsp;
第四十八條“征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見?！?nbsp;
根據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好市縣征地信息公開工作有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定：市、縣政府用地報(bào)批時(shí)擬定的“一書四方案”（建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案、供地方案；城市建設(shè)用地為“一書三方案”，即建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案）。
（二）房屋訴遷的程序
①確定房屋征收范圍。②擬定征收補(bǔ)償方案。③征收補(bǔ)償方案與聽證。④征收補(bǔ)償方案征求公眾意見。⑤修改征收補(bǔ)償方案。⑥社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。⑦落實(shí)征收補(bǔ)償費(fèi)用。⑧公告。
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條“市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作?！薄笆?、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作?！?nbsp;
第十條“房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府?！?nbsp;
“市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。”
第十二條“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定?！?nbsp;
三、土地征收、房屋拆遷的行政救濟(jì)
（一）政府信息公開制度在拆遷中的作用
《政府信息公開條例》的實(shí)施是為了保障公民的知情權(quán)，在征地、拆遷行政案件中政府信息公開是非常重要的程序。如果行政機(jī)關(guān)不愿意公開手中的信息，或者是不履行《政府信息公開條例》中的規(guī)定的義務(wù)，沒有對(duì)申請(qǐng)做出回復(fù)是違法的。申請(qǐng)人可以通過在國(guó)土資源局、規(guī)劃局、環(huán)保局等相關(guān)部門依法申請(qǐng)相關(guān)信息，可見《政府信息公開條例》給當(dāng)事人提供了依法調(diào)取對(duì)自己有利證據(jù)的法律依據(jù)。
（二）行政復(fù)議制度
根據(jù)《行政復(fù)議法》“第二條公民、法人或者其他組織認(rèn)為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，向行政機(jī)關(guān)提出行政復(fù)議申請(qǐng)，行政機(jī)關(guān)受理行政復(fù)議申請(qǐng)、作出行政復(fù)議決定，適用本法。”
“第五條公民、法人或者其他組織對(duì)行政復(fù)議決定不服的，可以依照行政訴訟法的規(guī)定向人民法院提起行政訴訟，但是法律規(guī)定行政復(fù)議決定為最終裁決的除外?！?nbsp;
“第七條公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為所依據(jù)的下列規(guī)定不合法，在對(duì)具體行政行為申請(qǐng)行政復(fù)議時(shí)，可以一并向行政復(fù)議機(jī)關(guān)提出對(duì)該規(guī)定的審查申請(qǐng)：①國(guó)務(wù)院部門的規(guī)定；②縣級(jí)以上地方各級(jí)人民政府及其工作部門的規(guī)定；③鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府的規(guī)定。前款所列規(guī)定不含國(guó)務(wù)院部、委員會(huì)規(guī)章和地方人民政府規(guī)章。規(guī)章的審查依照法律、行政法規(guī)辦理?！?nbsp;
（三）土地監(jiān)察制度
土地監(jiān)察法律制度，是隨著我國(guó)加強(qiáng)土地管理工作、特別是土地管理立法工作而建立和完善起來的。根據(jù)“《土地管理法》第六十六條縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門對(duì)違反土地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。土地管理監(jiān)督檢查人員應(yīng)當(dāng)熟悉土地管理法律、法規(guī)，忠于職守、秉公執(zhí)法。”
“第六十九條有關(guān)單位和個(gè)人對(duì)縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門就土地違法行為進(jìn)行的監(jiān)督檢查應(yīng)當(dāng)支持與配合，并提供工作方便，不得拒絕與阻礙土地管理監(jiān)督檢查人員依法執(zhí)行職務(wù)?！?/p>
四、被拆遷人的訴訟救濟(jì)
（一）征收與拆遷案件的受案范圍
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十四條和第二十六條第三款分別規(guī)定：“被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府做出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟，被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟”。
《行政訴訟法》第十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定“對(duì)征收、征用決定及其補(bǔ)償決定不服的”。第十二條第（十一）項(xiàng)規(guī)定“認(rèn)為行政機(jī)關(guān)不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議、土地房屋征收補(bǔ)償協(xié)議等協(xié)議的”提起訴訟的屬人民法院行政訴訟的受案范圍。
（二）征收與拆遷案件地域和級(jí)別管轄
根據(jù)《行政訴訟法》第二十條的規(guī)定，應(yīng)“由不動(dòng)產(chǎn)所在地的人民法院管轄”。
根據(jù)《行政訴訟法》第十五條的規(guī)定可知，房屋征收決定和房屋補(bǔ)償決定案件都應(yīng)由中級(jí)人民法院作為一審管轄法院。
（三）征收與拆遷案件的起訴與受理
被征收人不服房屋征收決定和房屋補(bǔ)償決定提起行政訴訟的起訴狀內(nèi)容：
（1）征收人和被征收人的基本情況。
（2）寫明因不服某市、縣級(jí)人民政府所作出的房屋征收決定或房屋補(bǔ)償決定的名稱、編號(hào)。
（3）寫明訴訟請(qǐng)求，包括請(qǐng)求撤銷、變更或確認(rèn)違法等具體訴訟請(qǐng)求，如同時(shí)要求政府賠償?shù)倪€要寫明具體賠償請(qǐng)求的數(shù)額。如果請(qǐng)求對(duì)規(guī)范性文件進(jìn)行合法性審查的應(yīng)單獨(dú)列出一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。
（四）征收與拆遷案件原告、被告主體資格的認(rèn)定
房屋征收決定和房屋補(bǔ)償決定中的相對(duì)人都是房屋被征收人，被征收人包括：①公民個(gè)人。當(dāng)公民個(gè)人的房屋被政府征收時(shí)，其就會(huì)成為房屋征收決定或房屋征收補(bǔ)償決定的行政相對(duì)人。②法人。具備法人資格的單位成為房屋征收相對(duì)人時(shí)，如果對(duì)房屋征收決定或房屋征收補(bǔ)償決定不服均可以自己的名義提起行政訴訟。③其他組織。被告包括：a.市、縣級(jí)人民政府擔(dān)當(dāng)被告。b.房屋征收部門。
五、結(jié)語
土地房屋征收與補(bǔ)償事關(guān)人民群眾切身利益和社會(huì)穩(wěn)定大局，是社會(huì)高度關(guān)注的焦點(diǎn)和問題，也是矛盾多發(fā)的領(lǐng)域。因此，近年來，房屋征收行政訴訟已上升趨勢(shì)的增加，隨著2015年行政訴訟的新修改明確有關(guān)房屋征收的法律內(nèi)容，更是與當(dāng)今中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與時(shí)俱進(jìn)，依法慎重處理好每一起行政征收、拆遷案件，可以減輕矛盾激化，減少惡性事件，為推進(jìn)社會(huì)和諧有著不可替代的作用，因時(shí)間緊湊，相關(guān)法律知識(shí)研究并不全面，今后希望與大家一起探討，共同進(jìn)步。
參考文獻(xiàn)：
[1]中國(guó)法制出版社編，《中華人民共和國(guó)土地管理法》案例注釋版（第二版），2013年5月.
[2]中國(guó)法制出版社編，《中華人民共和國(guó)拆遷補(bǔ)償法典》，2014年5月.
第3篇：新修正土地管理法范文
掛鉤）城鎮(zhèn)建設(shè)用地征地補(bǔ)償安置方案
（征求意見稿）
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《安徽省自然資源廳關(guān)于按照新修正〈土地管理法〉實(shí)施建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知》（皖自然資﹝2020﹞70號(hào)）等規(guī)定，五河縣人民政府組織縣自然資源、人力資源和社會(huì)保障、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、民政、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、維穩(wěn)辦等部門，結(jié)合縣域發(fā)展實(shí)際,根據(jù)調(diào)查結(jié)果擬定本方案。
一、征收目的、范圍、土地現(xiàn)狀
（一）征收目的
五河縣2021年第8批次（工礦廢棄地復(fù)墾掛鉤）城鎮(zhèn)建設(shè)用地符合《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十五條第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)規(guī)定，屬于五河縣人民政府組織實(shí)施的能源基礎(chǔ)設(shè)施、科技公共事業(yè)類建設(shè)活動(dòng)，因公共利益的需要，確需征收農(nóng)民集體所有的土地。
該批次用地符合《五河縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，符合經(jīng)批準(zhǔn)的《頭鋪鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）(調(diào)整完善)》《朱頂鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）(調(diào)整完善)》。
（二）征收范圍、土地現(xiàn)狀調(diào)查
擬征收土地涉及我縣頭鋪鎮(zhèn)柿馬村、朱頂鎮(zhèn)朱頂村部分農(nóng)民集體所有的土地，土地產(chǎn)權(quán)明晰，界址清楚，沒有爭(zhēng)議。征收范圍詳見勘測(cè)定界簡(jiǎn)圖。
擬征收土地1.4811公頃，其中農(nóng)用地1.4801公頃（含耕地1.4801公頃），建設(shè)用地0.0010公頃，共二個(gè)地塊，涉及被征地農(nóng)民35戶，農(nóng)業(yè)人口172人，分別是：
（一）地塊一：柿馬村1.4227公頃，其中農(nóng)用地1.4227公頃（含耕地1.4227公頃），涉及被征地農(nóng)民31戶，農(nóng)業(yè)人口148人；
（二）地塊二：朱頂村0.0584公頃，其中農(nóng)用地0.0574公頃（含耕地0.0574公頃），建設(shè)用地0.0010公頃，涉及被征地農(nóng)民4戶，農(nóng)業(yè)人口24人。
土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果在征地所在地村務(wù)公開欄公示，公示期5天，有異議復(fù)核后重新公示。
二、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照《安徽省人民政府關(guān)于公布全省征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（皖政〔2020〕32號(hào)）規(guī)定的征地區(qū)片綜合地價(jià)執(zhí)行。
集體土地上青苗房屋及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照《蚌埠市人民政府關(guān)于調(diào)整蚌埠市集體土地上青苗房屋及地上附著物征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（蚌政〔2020〕42號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。
三、安置方式和社會(huì)保障
(一) 安置方式
安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)全額補(bǔ)償給被征地農(nóng)民，集體土地征收土地補(bǔ)償費(fèi)的70%部分直接補(bǔ)償給被征地農(nóng)民。
（二）社會(huì)保障
按照《五河縣人民政府關(guān)于印發(fā)五河縣被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)暫行辦法的通知》（五政〔2007〕40號(hào)）、《五河縣人民政府辦公室關(guān)于調(diào)整五河縣被征地農(nóng)民基本生活保障金標(biāo)準(zhǔn)的通知》（五政辦〔2012〕95號(hào)）和《五河縣人民政府關(guān)于調(diào)整五河縣被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)暫行辦法部分條款的通知》（五政〔2018〕7號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。
四、補(bǔ)償安置公告
公告期自本方案公告之日起30日。
擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在本公告之日起，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料到所在地村委會(huì)辦理補(bǔ)償?shù)怯?。未如期辦理補(bǔ)償?shù)怯浀?，其補(bǔ)償內(nèi)容以擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)。
根據(jù)法律規(guī)定，多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣人民政府將組織召開聽證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會(huì)情況修改方案。
五、征地補(bǔ)償安置協(xié)議和決定
征收部門為五河縣自然資源和規(guī)劃局，征收實(shí)施單位為五河縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備交易中心。
縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備交易中心與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議。對(duì)個(gè)別未簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議的，縣人民政府可以依據(jù)征地補(bǔ)償安置方案和補(bǔ)償?shù)怯浗Y(jié)果作出征地補(bǔ)償安置決定。
六、簽約期限自本方案公告之日起90日內(nèi)
七、本方案由縣自然資源和規(guī)劃局、人力資源和社會(huì)保障局負(fù)責(zé)解釋
縣自然資源和規(guī)劃局、人力資源和社會(huì)保障局負(fù)責(zé)受理對(duì)本公告內(nèi)容的查詢、異議等以及實(shí)施中存在問題的舉報(bào)?？h自然資源和規(guī)劃局、人力資源和社會(huì)保障局查詢、異議等以及實(shí)施中存在問題的舉報(bào)電話為: 0552—5815626、0552—5051416，0552—2325983。
八、本方案實(shí)施后，國(guó)家、省和市另有規(guī)定的從其規(guī)定
第4篇：新修正土地管理法范文
關(guān)鍵詞：土地管理法；修訂草案；土地立法
一、修訂草案可采納之處
1.土地權(quán)利的細(xì)化
修訂草案第二章關(guān)于土地權(quán)利的有關(guān)內(nèi)容，與《物權(quán)法》緊密聯(lián)系。其中，第十條明確了土地的相關(guān)權(quán)利種類，尤其對(duì)于地役權(quán)、土地抵押權(quán)等有了明確的闡釋，使得相關(guān)土地權(quán)利有法可依，在法律層面上加強(qiáng)了對(duì)土地相關(guān)權(quán)利人的保護(hù)，防止了土地權(quán)利的濫用。第十九條建設(shè)用地使用權(quán)的劃分，加入了地上權(quán)和地下權(quán)，與城市建設(shè)緊密相關(guān)，為建設(shè)工程的施工運(yùn)行提供了法律的基礎(chǔ)。
修訂草案強(qiáng)調(diào)推行土地登記制度，使土地權(quán)利物權(quán)化，有利于保護(hù)土地所有權(quán)人和使用權(quán)人的合法利益。在第二十六條到第三十一條對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，明確了土地登記的強(qiáng)制性、必要性、效力、登記方法和發(fā)證機(jī)關(guān)等，對(duì)于土地登記的廣泛實(shí)施做出了必要的鋪墊和保障。此外，第二十三條創(chuàng)造性提出了異議登記的措施，在土地登記實(shí)施之后有充分的可借鑒性，對(duì)于爭(zhēng)議土地的處理提供了一個(gè)新的思路。
2.耕地保護(hù)力度的加大
在我國(guó)人多地少的現(xiàn)實(shí)條件下，耕地問題成為一個(gè)制約發(fā)展的突出問題，耕地的保護(hù)涉及到社會(huì)的廣泛利益。在修訂草案中，對(duì)于耕地采取了相當(dāng)嚴(yán)格的控制機(jī)制。第一條就指出：“實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度”，奠定了耕地保護(hù)的中心思想。第五十一條至第五十五條，先后對(duì)基本農(nóng)田的保護(hù)、劃分、占用、用途、數(shù)量、轉(zhuǎn)用等進(jìn)行了嚴(yán)格限制，保護(hù)力度尤為突出。第五十五條到第五十七條提及相關(guān)政策，增加了先補(bǔ)后占制度，結(jié)合耕地占補(bǔ)平衡、總量平衡的政策，以及第一百二十一條破壞耕地的法律責(zé)任，有助于一般耕地的保護(hù)。再者，修訂草案中明確了耕地保護(hù)的資金保障。第四十七條指出，國(guó)家將設(shè)立啟用耕地保護(hù)基金，對(duì)耕地保護(hù)予以補(bǔ)貼。第八十四條規(guī)定，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府，專項(xiàng)用于土地整治和耕地保護(hù)。資金的支持，對(duì)于耕地的維護(hù)有著重要的意義。
不僅如此，修訂草案強(qiáng)化了對(duì)建設(shè)用地的控制，能夠間接達(dá)到耕地保護(hù)的目的。第七十七條提出土地用途轉(zhuǎn)用許可制度，未經(jīng)許可，不得立項(xiàng)，嚴(yán)格了耕地向建設(shè)用地轉(zhuǎn)化的監(jiān)管。第七十八條將土地用途轉(zhuǎn)用許可的審批權(quán)收歸省級(jí)以上人民政府，一并提出建設(shè)項(xiàng)目核查制度，有利于控制地方違法違規(guī)審批的現(xiàn)象。第九十二條大幅度縮小了劃撥用地的取得范圍，減少建設(shè)用地的調(diào)配。
此外，對(duì)于行政部門也加強(qiáng)了保護(hù)耕地的要求。第四十五條將耕地保護(hù)列為各級(jí)人民政府的基本責(zé)任，第四十六條還將耕地保護(hù)作為地方政府的考核指標(biāo)，第一百二十九條進(jìn)一步規(guī)定對(duì)于大量耕地或者基本農(nóng)田被違法占用的地方人民政府給予問責(zé)制。這些要求為地方政府保質(zhì)保量地落實(shí)國(guó)家的耕地保護(hù)政策提供了強(qiáng)大的法律約束。
3.權(quán)利人利益的維護(hù)
修訂草案中多處體現(xiàn)了對(duì)土地權(quán)利人利益的保護(hù)，符合法律以人為本的宗旨。開篇第五條明確指出：“土地權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。”進(jìn)而，第十六條、第六十二條、第六十七條、第一百二十條、第一百二十一條中，明確了土地權(quán)利人的權(quán)益范疇，對(duì)于破壞土地權(quán)利人利益的行為在法律上予以追究，使得土地權(quán)利人的維權(quán)行為有法可依。第七十二條、第一百條提出土地收益的公開制度，結(jié)合第一百二十四條在法律上的警示，可以加強(qiáng)對(duì)土地權(quán)利人直接利益的保護(hù)，制約集體經(jīng)濟(jì)組織非法占有土地收益的違法行為。對(duì)于土地權(quán)利爭(zhēng)議，第二十三條中去除了“三十日內(nèi)”的規(guī)定，有利于土地權(quán)利人充分準(zhǔn)備、及時(shí)反應(yīng)，維護(hù)自己的合法權(quán)利。關(guān)于土地閑置，第九十二條中去除了“無償”二字，有利于建設(shè)用地單位損失的減小。
對(duì)于土地使用期限，修訂草案中也有了一定的表示。第十四條將土地承包經(jīng)營(yíng)期限由三十年修改為“土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變?！?；第一百零三條：“建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該宗土地的以外，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂出讓、租賃土地有償使用合同，支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等相關(guān)費(fèi)用”?！白≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期。”這些措施綜合考慮了社會(huì)群體的可接受性，對(duì)于承包地和住宅用地的使用人――農(nóng)民和居民――進(jìn)行了合理的保護(hù)，對(duì)于建設(shè)用地的繼續(xù)利用提供了可能，有利于消除社會(huì)上的不確定心理。
4.土地監(jiān)督監(jiān)察的強(qiáng)化
修訂草案第六條指出：“國(guó)家實(shí)行土地督察制度?！边@一制度在第十章有著詳細(xì)而具體的說明。引進(jìn)國(guó)家對(duì)地方的督察機(jī)制，對(duì)于地方人民政府在土地方面的行政予以監(jiān)督，能夠在一定程度上緩解地方政府土地違規(guī)行為的發(fā)生，防止權(quán)力的濫用。同時(shí)，加強(qiáng)了地方政府的土地監(jiān)察職能，賦予人民政府依法制止和查處土地違法行為的權(quán)力，允許調(diào)動(dòng)公安部門進(jìn)行配合，使得地方政府能夠?qū)ν恋剡`法行為進(jìn)行及時(shí)的控制，予以合適的處理。此外，第一百二十九條、第一百三十條的問責(zé)制，第一百一十九條行政不作為和錯(cuò)誤作為的責(zé)任、第一百二十八條阻礙執(zhí)法的責(zé)任等等規(guī)定，對(duì)于土地監(jiān)督和土地監(jiān)察的順利進(jìn)行給予了保障。
二、修訂草案值得探討之處
在整個(gè)土地管理法修訂草案中，也體現(xiàn)出了諸多的不合理因素，應(yīng)評(píng)估和討論其可行性，進(jìn)行慎重選擇。
1.土地交易的風(fēng)險(xiǎn)
修訂草案第二十六條指出：“依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浂吹怯浀耐恋兀坏棉D(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股或者抵押?！边@就意味著，依法登記的土地即可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股或者抵押等活動(dòng)。這一推論在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等相關(guān)內(nèi)容中得到了很好的印證，第十六條、第十七條對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行描述；第二十條、第八十八條、第九十三條、第九十六條對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行描述；第二十一條、第九十條對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行描述。無論何種土地，均允許正常的轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股或者抵押等活動(dòng)。而土地市場(chǎng)作為土地交易的媒介，修訂草案中也予以了承認(rèn)。第九十四條：“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓和租賃，必須通過統(tǒng)一的土地市場(chǎng)以公開的方式進(jìn)行”“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)”。將土地市場(chǎng)正式引入，同時(shí)也間接承認(rèn)了土地交易的合理性。
以上種種，對(duì)于土地交易進(jìn)行了相當(dāng)程度的放開，轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、入股、抵押等土地交易活動(dòng)均被認(rèn)可。名為轉(zhuǎn)讓，實(shí)則與買賣并無異處，這無疑會(huì)對(duì)中國(guó)現(xiàn)行的土地公有制制度予以強(qiáng)烈的沖擊。修訂草案第二條明確指出：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。”但是，在土地交易制度下，公有制的生命是否會(huì)被嚴(yán)重縮短？這一點(diǎn)不可不慎重考慮。
2.征地政策的模糊
修訂草案中，第六十九條出現(xiàn)這樣表述：將量化的征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)完全廢止；無獨(dú)有偶，第七十六條，關(guān)于房屋拆遷補(bǔ)償，同樣沒有一個(gè)量化的指標(biāo)。量化指標(biāo)的缺失，勢(shì)必造成土地征收中補(bǔ)償方式的混亂，雙方將難以達(dá)成一致。作為弱者，農(nóng)民的利益將更加難以得到保障。第七十一條，對(duì)于補(bǔ)償爭(zhēng)議，“省、自治區(qū)、直轄市人民政府的裁決即為最終裁決”，這顯然屬于一言堂現(xiàn)象的重新演繹。在其中，官官相護(hù)的因素不可以不被考慮，一旦裁決顯失公平，農(nóng)民的利益將化為泡影。而且，“對(duì)裁決程序有異議的，可以自接到裁決決定之日起十五日內(nèi)，向人民法院”。這里的“十五日”，對(duì)于農(nóng)民來講，顯然太少，自己的意愿難以進(jìn)行有效的表達(dá)，甚至還來不及做出應(yīng)有的反應(yīng)。更為離譜的是，“征收土地補(bǔ)償爭(zhēng)議不影響征收土地的實(shí)施”。土地的補(bǔ)償爭(zhēng)議無法起到應(yīng)有的干涉作用，隨著土地被征收，農(nóng)民將失去最原始的談判資本，其利益將完全喪失。
3.村集體權(quán)力的擴(kuò)張
修訂草案第十四條：“在土地承包經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，對(duì)個(gè)別承包經(jīng)營(yíng)者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)?！?；第十五條：“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)?！彪p雙被廢止。這無疑給了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織賦予了擴(kuò)大化的權(quán)力，給了他們跳過農(nóng)民利益，為所欲為地承包土地的職能。這類爭(zhēng)執(zhí)在調(diào)整之前發(fā)生率明顯不低，如此調(diào)整，想必將使農(nóng)民無處申訴，對(duì)于村集體的穩(wěn)定相當(dāng)不利。
4.建設(shè)用地的潛在問題
第八十條：“國(guó)務(wù)院以及國(guó)務(wù)院投資主管部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，占用基本農(nóng)田的建設(shè)項(xiàng)目，需要征收農(nóng)民集體所有土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。征收前款規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案?！苯Y(jié)合第七十八條，這一規(guī)定放大了省級(jí)政府對(duì)于土地用途轉(zhuǎn)用許可和土地征收的權(quán)力，給建設(shè)項(xiàng)目的擴(kuò)大化進(jìn)行留下了缺口，與耕地保護(hù)的思想格格不入。
第一百二十八條：“建設(shè)單位或者個(gè)人對(duì)責(zé)令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責(zé)令限期拆除決定之日起十五日內(nèi)，向人民法院。”這一準(zhǔn)則被刪減，似乎意味著縣級(jí)以上主管部門對(duì)于建設(shè)單位或個(gè)人的施工可以任意干涉，建設(shè)單位或個(gè)人將無權(quán)進(jìn)行申辯，這無疑會(huì)給有關(guān)部門的職權(quán)濫用留下隱患。
第5篇：新修正土地管理法范文
鄉(xiāng)村地區(qū)距離城市較遠(yuǎn)，保持了其自然的生態(tài)環(huán)境，具有較高的社會(huì)和生態(tài)效益，具備了發(fā)展旅游業(yè)的條件，能夠?yàn)槟康牡貛斫?jīng)濟(jì)利益。近年來，城市居民對(duì)近郊旅游市場(chǎng)的需求日益增多，鄉(xiāng)村旅游也就在這一基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來。與非農(nóng)建設(shè)用地相比，農(nóng)業(yè)用地由于受到自然因素的影響，往往具有較低的經(jīng)濟(jì)效益，人們僅通過從事簡(jiǎn)單的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)，難以實(shí)現(xiàn)收入的較高增長(zhǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，正是由于受到這種經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，農(nóng)業(yè)用地有轉(zhuǎn)化為非農(nóng)建設(shè)用地的沖動(dòng)[1]。當(dāng)?shù)卣庾R(shí)到這一市場(chǎng)機(jī)會(huì)時(shí)，就會(huì)采取行動(dòng)將本地的農(nóng)業(yè)用地集中進(jìn)行規(guī)劃，轉(zhuǎn)化為旅游用地。目前，很多鄉(xiāng)村地區(qū)，將發(fā)展旅游業(yè)作為本地?cái)[脫貧困狀態(tài)、改善農(nóng)民生活水平的一種有效手段，作為新農(nóng)村建設(shè)的有效途徑。郭清霞舉了六個(gè)例子說明湖北省幾個(gè)較貧困的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過發(fā)展旅游業(yè)，使本地農(nóng)民的收入得以增加[2]。冉斌也指出吉林省安圖縣紅旗村通過朝鮮族民俗村的建立，使本地走出了一條脫貧致富的新路[3]。正是基于這種發(fā)展鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的考慮，具有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)的鄉(xiāng)村地區(qū)，正不斷地將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化成旅游用地。發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，從農(nóng)民本身來講，他們還是比較歡迎的。由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受到耕種土地質(zhì)量、氣候、作物品種、市場(chǎng)等不確定的自然和社會(huì)因素的影響很大，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)政府承諾補(bǔ)償給農(nóng)民一定的收益時(shí)，大部分農(nóng)民都會(huì)將自己的土地交給政府進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃與建設(shè)。同時(shí)，由于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)，獲得的收入相對(duì)較少，因此，本地很多年輕人到外地打工，自己的土地則留給老人或租給別人耕種，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的壓力加大。將有條件的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地也會(huì)緩解本地人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的壓力，吸引年輕人回流農(nóng)村就業(yè)。再則，農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)化也是農(nóng)地發(fā)展權(quán)的一個(gè)體現(xiàn)。農(nóng)地發(fā)展權(quán)包括的三個(gè)層次中，其中一個(gè)就是變更為集體建設(shè)用地的權(quán)利，在集體所有權(quán)不變的條件下，其用途可作為農(nóng)村宅基地、農(nóng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地以及企業(yè)建設(shè)用地[4]。轉(zhuǎn)化為旅游用地，正是農(nóng)地發(fā)展權(quán)的一個(gè)體現(xiàn)。因此，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，將近郊農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地是農(nóng)地發(fā)展權(quán)的一個(gè)體現(xiàn)，也是新農(nóng)村建設(shè)的有效途徑之一，將近郊農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)用為旅游用地成為可能。然而，目前鄉(xiāng)村旅游走出了一家一戶自發(fā)經(jīng)營(yíng)的時(shí)期，通常由地方政府主導(dǎo)，將農(nóng)民的土地集中起來統(tǒng)一規(guī)劃，吸引外來資金進(jìn)行規(guī)模化開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，提高了土地整體的增值效益。隨之而來的問題是，農(nóng)民參與旅游活動(dòng)的機(jī)會(huì)受到限制，外來企業(yè)可以不雇傭或低價(jià)雇傭當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，當(dāng)然，強(qiáng)行要求企業(yè)雇傭當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，也與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求相背。因此，農(nóng)民的收益主要來源于土地補(bǔ)償，農(nóng)民的收入如何隨著鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展而增加，這就涉及到投資者與農(nóng)民怎樣分享鄉(xiāng)村旅游帶來的土地增值收益。
二、旅游用地的估價(jià)方法及其補(bǔ)償內(nèi)容
將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地的關(guān)鍵問題是對(duì)農(nóng)用地價(jià)值的評(píng)估。土地既是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活來源，因此，在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用過程中，必須是有償?shù)?，需要以土地價(jià)格為基礎(chǔ)，支付給農(nóng)民一定的土地征用費(fèi)用。這一征用費(fèi)用也正是農(nóng)用地價(jià)值的綜合體現(xiàn)，它包含農(nóng)用地的價(jià)格，也體現(xiàn)了對(duì)農(nóng)民失地后損失的補(bǔ)償。目前沒有專門的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用為旅游用地的評(píng)估方法，現(xiàn)行的對(duì)土地的估價(jià)有多種方法，主要的評(píng)估方法有：根據(jù)《土地管理法》執(zhí)行的補(bǔ)償辦法；通過收益還原法對(duì)農(nóng)地進(jìn)行的估價(jià)；影子地價(jià)法[5]；實(shí)物期權(quán)法[6-7]；基于產(chǎn)出模型的耕地價(jià)格評(píng)估方法[8]；以及其他一些經(jīng)過改進(jìn)的方法。其中除按《土地管理法》執(zhí)行的辦法，其他一些方法都在一定程度上不斷加以完善，進(jìn)而彌補(bǔ)《土地管理法》在執(zhí)行時(shí)出現(xiàn)的問題。盡管出現(xiàn)了多種評(píng)估方法，但是目前按《土地管理法》執(zhí)行的補(bǔ)償辦法仍是采用較多的補(bǔ)償方式，另外一種采用較多的方法是收益還原法。
（一）《土地管理法》的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)及缺陷
1998年修訂的《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償”，“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍?！?004年又對(duì)征地補(bǔ)償辦法做了修訂[6]：“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按年產(chǎn)值30倍計(jì)算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國(guó)有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼”?！锻恋毓芾矸ā吩谘a(bǔ)償內(nèi)容上肯定了土地本身的價(jià)值要補(bǔ)償，失去土地后的農(nóng)民應(yīng)得到安置補(bǔ)償。按《土地管理法》執(zhí)行的征用價(jià)格有一個(gè)明顯的特點(diǎn)，就是它是由政府制定的，具有行政剛性，易于執(zhí)行，因此，很多地方愿意采用這種方法。然而隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和農(nóng)民生活水平的不斷提高，這種補(bǔ)償已不能從根本上保障農(nóng)民的利益，并且逐漸表現(xiàn)出其存在的不合理性。
1．對(duì)于土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低
征地具有強(qiáng)制性，但其實(shí)質(zhì)是一種權(quán)益交易。耕地或農(nóng)用地在我國(guó)的權(quán)屬性質(zhì)上屬于農(nóng)民集體所有，征地的結(jié)果往往是農(nóng)民永久性地失去了被征地的所有權(quán)[9]。而這種方法只規(guī)定補(bǔ)償前3年平均產(chǎn)值的6至10倍（2004年修正后改為30倍），相當(dāng)于補(bǔ)償給農(nóng)民6年至15年，最多是30年的使用費(fèi)用。但是土地作為農(nóng)民基本的生產(chǎn)生活資料，如果不被征用，30年后仍享用著土地為他們帶來的生存與發(fā)展的權(quán)利。這種補(bǔ)償辦法明顯是沒有考慮到農(nóng)民今后發(fā)展的需要。另外，簡(jiǎn)單的采取前3年平均產(chǎn)值的標(biāo)準(zhǔn)，則忽略了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的波動(dòng)性和不確定性，難以反映被征用土地的本質(zhì)特性。如果受氣候影響，前3年正好處于荒年，那么對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償，則會(huì)低于正常水平，低估對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償。如果前3年社會(huì)上出現(xiàn)了賣糧難的現(xiàn)象，也會(huì)降低平均年產(chǎn)值。因此，采用這種估計(jì)方法極易造成政府在征地過程中侵占農(nóng)民利益的問題。另外，按傳統(tǒng)的糧經(jīng)作物比測(cè)定前3年的農(nóng)業(yè)產(chǎn)值，沒有或極少顧及到現(xiàn)在的城郊農(nóng)村，農(nóng)業(yè)已不是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)業(yè)，而是集生態(tài)農(nóng)業(yè)、精品農(nóng)業(yè)和休閑觀光農(nóng)業(yè)等為一體的現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)。土地產(chǎn)出已不是普通的糧食或蔬菜價(jià)值可比的[10]。因此，按這一標(biāo)準(zhǔn)形成的土地征用價(jià)格不能真正反映被占耕地本身的產(chǎn)出價(jià)值，是偏低的價(jià)格。
2．沒有全面考慮土地對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障價(jià)值
現(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定只提出了一個(gè)安置補(bǔ)助費(fèi)。但是缺乏對(duì)失地農(nóng)民的擇業(yè)成本、從事新職業(yè)的就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等間接損失的考慮。由于農(nóng)民本身就是一個(gè)文化水平較低的群體，失去土地后，只能從事一些簡(jiǎn)單的體力勞動(dòng)，而通過這種方式取得的收入或許遠(yuǎn)低于他們憑借土地生產(chǎn)獲得的收入。土地作為農(nóng)民賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，在人均耕地面積一定的前提下，耕地的生產(chǎn)力水平越高，農(nóng)民的收入水平和生活水平越高，單位面積耕地對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障作用也就越大[11]。因此，出于對(duì)農(nóng)民社會(huì)保障權(quán)利的考慮，應(yīng)該在《土地管理法》中對(duì)農(nóng)地的社會(huì)保障作用給出明確的規(guī)定。
（二）收益還原法的優(yōu)劣
收益還原法又稱收益資本化法或地租資本化法，它是將土地的純收益按一定的還原利率資本化，即在一定貼現(xiàn)利率下土地未來純收益的總和[12]。這種方法是以生產(chǎn)要素分配理論為基礎(chǔ)的，土地作為最基本的要素，其貢獻(xiàn)就是總收益扣除勞動(dòng)工資、資本利息及管理報(bào)酬之后的收益剩余，也就是利用土地的純收益。將這部分純收益折算成現(xiàn)值，就成了土地的價(jià)值，并且作為對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的補(bǔ)償。收益還原法的優(yōu)勢(shì)在于，其以純收益和還原利率為基礎(chǔ)確定土地價(jià)格。采用這種方法，正常情況下，農(nóng)民的純收益較易估計(jì)出來，還原利率給定后，便能夠比較方便地計(jì)算出應(yīng)給予當(dāng)?shù)剞r(nóng)民補(bǔ)償?shù)木唧w額度，并且易于操作。傅青山等[13]指出在現(xiàn)階段，收益還原法比較適宜目前我國(guó)的農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估。并且指出以地租理論與土地收益理論為依據(jù)的收益還原法的應(yīng)用條件：待估地產(chǎn)未來年收益可以用貨幣計(jì)量；土地收益的產(chǎn)生是連續(xù)的；純收益在數(shù)量上必須穩(wěn)定；還原利率可以確定；土地收益過程中的風(fēng)險(xiǎn)可以估量。收益還原法雖然是目前對(duì)于土地價(jià)格評(píng)估采用較多的方法之一，但是由于其本身應(yīng)用條件的限制，也使其在應(yīng)用方面出現(xiàn)了一些問題。郭愛請(qǐng)等[14]指出我國(guó)一般采用總收入減去總成本的差額來測(cè)算農(nóng)地純收益，這就會(huì)出現(xiàn)用實(shí)際純收益代替預(yù)期純收益的問題。
同時(shí)，在生產(chǎn)費(fèi)用的測(cè)算方面也存在不合理之處。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用將帶來更多的預(yù)期收益（如果不是這樣，那么就沒有必要將農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為其他非農(nóng)建設(shè)用地），這一預(yù)期收益并非來自農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途，而來自于其他非農(nóng)用途，因此，用實(shí)際純收益代替預(yù)期純收益往往會(huì)產(chǎn)生對(duì)農(nóng)用地價(jià)格低估的問題。同時(shí)，采用收益還原法時(shí)，還要對(duì)還原利率加以確定，還原利率的取值是否科學(xué)關(guān)系到土地收益價(jià)格是否客觀、合理。目前我國(guó)城市地產(chǎn)估價(jià)工作中所采用的還原利率至少有8種，但現(xiàn)存著作及文獻(xiàn)中，有關(guān)農(nóng)業(yè)用地宗地價(jià)格評(píng)估的資料還不多見，涉及農(nóng)業(yè)用地還原利率選擇的論述就更少，有的農(nóng)地價(jià)格評(píng)估時(shí)直接借用城鎮(zhèn)地產(chǎn)評(píng)估中所用的還原利率進(jìn)行計(jì)算[15]。因而，對(duì)收益還原利率的確定仍存在一定的爭(zhēng)議。雖然收益還原法存在著上述一些問題，但由于農(nóng)用地的用途管制，使其長(zhǎng)期限于農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，并不斷產(chǎn)生收益。因此，現(xiàn)階段，比較適宜采用收益還原法對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行估價(jià)。影子地價(jià)法是從土地資源有限性出發(fā)，認(rèn)為土地資源總是有限的，需要合理分配使用，這樣在一定配置資源約束條件下，以使每增加一個(gè)單位土地資源，得到最大經(jīng)濟(jì)利益[5]。其考慮的是土地資源得到最優(yōu)利用的價(jià)格，即以農(nóng)用地最佳替代用途的貢獻(xiàn)來估價(jià)。而實(shí)物期權(quán)法是從實(shí)物期權(quán)角度，將農(nóng)戶承包土地看作是農(nóng)民投資并收益的一個(gè)項(xiàng)目，農(nóng)戶以一定的代價(jià)取得經(jīng)營(yíng)所分得土地的承包權(quán)，付出勞動(dòng)力和農(nóng)用物資投入進(jìn)行務(wù)農(nóng)，賣出農(nóng)作物后獲得回報(bào)[6]。這種方法反應(yīng)了在不確定的市場(chǎng)條件下，進(jìn)行土地開發(fā)的決策分析，并且考慮了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的波動(dòng)性，認(rèn)為農(nóng)民未來有權(quán)自由決定農(nóng)地使用情況的當(dāng)前價(jià)格?；诋a(chǎn)出模型的耕地價(jià)格評(píng)估方法，則強(qiáng)化了因耕地資源質(zhì)量的差別而導(dǎo)致的資源增值現(xiàn)象，并且采用維持耕地資源總產(chǎn)出所需追加的投入替代了耕地資源本身產(chǎn)出的凈效益。這幾種方法對(duì)于純收益的獲取有了進(jìn)一步的思考，但其仍多是基于土地本身的質(zhì)量?jī)r(jià)格而加以考慮，對(duì)農(nóng)用地的社會(huì)保障價(jià)值則沒有給予較多的論述。另外，對(duì)于土地價(jià)值的測(cè)算多是根據(jù)土地原有用途加以分析，給予農(nóng)民一定的補(bǔ)償，而農(nóng)民則沒有參與分享當(dāng)?shù)赜捎谕恋赜猛靖淖兌鴰淼脑鲋凳找?，也就是說，農(nóng)用土地的市場(chǎng)價(jià)值沒有得到體現(xiàn)。因此，對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地的非農(nóng)用途的補(bǔ)償還需要考慮農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后帶來的收益增加值。
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后的價(jià)格評(píng)估幾乎沒有具體涉及到對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地3的價(jià)格評(píng)估問題。據(jù)筆者對(duì)成都市農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地情況的了解，其補(bǔ)償辦法大部分是依據(jù)《土地管理法》執(zhí)行，只對(duì)土地作為農(nóng)用時(shí)的價(jià)值進(jìn)行了補(bǔ)償，而且多半采取的是一次性買斷土地使用權(quán)的方式。在農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地的實(shí)例中，成都市三圣鄉(xiāng)紅砂村采取的租金加紅利的方式，在某種程度上保障了農(nóng)民的利益。紅砂村的土地由村政府統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，采取集體入股的方式入股花卉公司發(fā)展旅游業(yè)。每畝土地為1股，年底按股分紅。土地租金的收益每年每畝大約1000-1200元，加上年底分紅100-300元，農(nóng)民每年出租土地的收益為1500元左右[16]。這種補(bǔ)償方式保障了農(nóng)民的長(zhǎng)期利益，使其能夠長(zhǎng)期地獲得較為穩(wěn)定的收益。但是這種穩(wěn)定的收益仍存在一些問題?；ɑ芄镜慕?jīng)營(yíng)是不斷發(fā)展的，而農(nóng)民獲得的利益保持不變，當(dāng)花卉公司發(fā)展到一定階段時(shí)，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和花卉公司經(jīng)營(yíng)者之間，就會(huì)產(chǎn)生利益分配上的矛盾，激發(fā)農(nóng)民的不滿情緒，因此不利于當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展。另外，每年出租土地獲得1500元左右的收益也明顯偏低。據(jù)朱華[16]的分析，紅砂村的土地按最長(zhǎng)的土地承包期30年計(jì)算，每畝土地的總租金共計(jì)4.5萬元。即使租金每年以10%的比例增長(zhǎng)，每畝土地30年的租金總額也不到15萬元。目前成都市三圣鄉(xiāng)的土地使用權(quán)拍賣價(jià)每畝已超過100萬元，據(jù)此計(jì)算，農(nóng)民的土地出租金最多僅是目前土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值的1/22。由此可以看出，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民并沒有真正享受到農(nóng)用地轉(zhuǎn)為旅游用地后為他們帶來的增值收益。作為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民唯一投資工具的土地，為他們帶來的收益明顯偏低。通過上述分析可以看出，各估價(jià)方法對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償都或多或少存在一些問題，主要集中在三個(gè)方面：一是用農(nóng)用土地的原用途價(jià)值作為測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，低估了農(nóng)用土地價(jià)值的評(píng)估；二是很少考慮土地對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障價(jià)值；三是沒有考慮土地利用方式轉(zhuǎn)變后為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民帶來的增值收益，即農(nóng)民缺乏土地增值價(jià)值的分享。也就是說，依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，給予農(nóng)民一定的土地價(jià)值和社會(huì)保障補(bǔ)償后，還要使其能夠參與到土地轉(zhuǎn)用后增值收益的分享，才能使農(nóng)民的利益得到有效保障。因?yàn)檗r(nóng)用地轉(zhuǎn)為旅游用地后，土地經(jīng)營(yíng)的收益是按市場(chǎng)價(jià)格獲取，而《土地管理法》的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有包含土地用途轉(zhuǎn)變后的增值價(jià)值。如果沒有對(duì)土地價(jià)值增值的預(yù)期，農(nóng)用土地就沒有轉(zhuǎn)變用途的必要，土地增值收益的分享是農(nóng)民改變土地使用方式的動(dòng)力，也是發(fā)展鄉(xiāng)村旅游實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變的途徑。
三、旅游用地價(jià)值增值補(bǔ)償途徑
（一）農(nóng)用地增值補(bǔ)償?shù)暮侠硇?/p>
農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地，對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償除了土地價(jià)值和社會(huì)保障外，關(guān)鍵是隨著鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，農(nóng)民如何合理分享土地增值收益的問題。傅青山等[13]指出土地用途改變，增值收益評(píng)估既不能在農(nóng)用地地價(jià)體系中評(píng)估，也不能在建設(shè)用地地價(jià)體系中評(píng)估，需要另行建立有效的評(píng)估技術(shù)路線。并且提出了以征地區(qū)片價(jià)為指導(dǎo)，根據(jù)被征用宗地本身實(shí)際情況評(píng)估宗地土地用途改變的增值收益。鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展帶來鄉(xiāng)村旅游住宿、娛樂設(shè)施租賃價(jià)格的不斷提高和設(shè)施使用率的增長(zhǎng)，后者帶來的收益增加是投資者經(jīng)營(yíng)管理能力強(qiáng)弱的直接結(jié)果，而前者增長(zhǎng)的收益，一方面與投資者的經(jīng)營(yíng)策略有關(guān)，另一方面來源于農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地的市場(chǎng)升值收益。投資者以非市場(chǎng)價(jià)格取得農(nóng)用土地使用權(quán)，土地升值收益幾乎全部為其所有，這部分收益分配存在不合理現(xiàn)象，即投資者不僅獲得了投資資金帶來的效益，而且還侵占了農(nóng)民的土地升值收益。將土地的升值收益補(bǔ)償給農(nóng)民，是提供土地要素的農(nóng)民，與提供資金要素的投資者平等享有鄉(xiāng)村旅游發(fā)展利益的權(quán)利。目前，在鄉(xiāng)村旅游發(fā)展中，失去了土地未獲得土地增值補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)民，他們有兩種選擇。由于缺乏必要的知識(shí)與技術(shù)，旅游投資者只能為一部分農(nóng)民提供一份簡(jiǎn)單的工作，使其參與到當(dāng)?shù)氐穆糜伟l(fā)展之中，并獲得數(shù)量不多的穩(wěn)定收入；而另一部分不愿意參與或者投資者不希望其參與旅游企業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民，則是自己想辦法，利用當(dāng)?shù)匕l(fā)展旅游這一條件參與旅游經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，實(shí)質(zhì)屬于一種搭便車的行為。這兩種行為，在某種程度上說，解決了農(nóng)民依賴土地獲得發(fā)展的問題，并且在付出了勞動(dòng)后，獲得的收入也會(huì)有所增加。然而，前一種可能拉大農(nóng)民與投資經(jīng)營(yíng)者的收入差距，帶來新的矛盾沖突；后一種，其最終結(jié)果是擾亂鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的秩序。所以，鄉(xiāng)村旅游要獲得健康的發(fā)展必須考慮農(nóng)民對(duì)土地增值價(jià)值的分享，在市場(chǎng)機(jī)制的框架下建立農(nóng)民對(duì)土地增值收益的分享制度。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為鄉(xiāng)村旅游用地之初，由于不能進(jìn)入土地市場(chǎng)交易，土地的市場(chǎng)價(jià)值無法衡量，加之，緊鄰?fù)恋鼐鶠檗r(nóng)業(yè)用地，農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地的市場(chǎng)增值價(jià)值在開發(fā)之初的確無法估計(jì)。但隨著鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，游客人數(shù)不斷增加，愿意經(jīng)營(yíng)鄉(xiāng)村酒店、餐館的人增多。因此，鄉(xiāng)村酒店、餐館、旅游紀(jì)念品門市等旅游設(shè)施的租售價(jià)格不斷上升，土地的增值價(jià)值才逐漸表現(xiàn)出來。在農(nóng)用土地不能進(jìn)入市場(chǎng)交易，在發(fā)展之初不能給予農(nóng)民合理的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償?shù)那闆r下，根據(jù)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展進(jìn)程讓農(nóng)民分階段地分享土地獲得的增值收益是符合鄉(xiāng)村旅游發(fā)展實(shí)際的，也是可行的。
（二）農(nóng)用土地增值補(bǔ)償?shù)拇胧?/p>
鄉(xiāng)村旅游是一個(gè)市場(chǎng)化的過程，也有市場(chǎng)艱難的開拓期，快速發(fā)展期，在發(fā)展過程中還存在因種種原因不成功而失敗。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地的增值效益也有一個(gè)從無到有的過程，也還存在不確定性。借用企業(yè)生命周期理論，讓農(nóng)民充分了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不同階段，在獲得了《土地管理法》規(guī)定的一些基本補(bǔ)償后，在政府主導(dǎo)下，參與分配土地不同階段產(chǎn)生的增值收益，既保證了農(nóng)民土地轉(zhuǎn)化后的增值收益，又考慮了投資者市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)因素，有利于農(nóng)民收入的增加和投資企業(yè)的健康發(fā)展。企業(yè)的生命周期大致可以分為四個(gè)階段：創(chuàng)業(yè)階段、成長(zhǎng)階段、成熟階段和衰退/再生階段，不同階段企業(yè)的獲利狀況是不同的。根據(jù)旅游企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不同階段，將農(nóng)民土地增值價(jià)值的補(bǔ)償也分為幾個(gè)相應(yīng)的階段，如初創(chuàng)階段由于農(nóng)業(yè)用地剛剛轉(zhuǎn)化為旅游用地，鄉(xiāng)村旅游處于嘗試階段，游客不多，愿意租買投資者旅游設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的企業(yè)也不多，投資者的租售價(jià)格便宜，收益低。因此，補(bǔ)償給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的土地增值收益應(yīng)少。隨著鄉(xiāng)村旅游業(yè)的不斷發(fā)展，游客人數(shù)增加，投資者的收益快速增長(zhǎng)，旅游業(yè)進(jìn)入成長(zhǎng)與成熟期，這就吸引了許多經(jīng)營(yíng)者參加到鄉(xiāng)村旅游中來，各種旅游設(shè)施的租售價(jià)格上升，土地增值明顯。這時(shí)，應(yīng)提高農(nóng)民的土地增值收益，使之隨著旅游的發(fā)展而增加。因此，將農(nóng)民土地的增值收益與投資者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)合起來，根據(jù)鄉(xiāng)村旅游設(shè)施租售價(jià)格的變化，來分階段地給予農(nóng)民土地增值補(bǔ)償，是農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地后增值價(jià)值補(bǔ)償?shù)挠行Т胧?。然而，進(jìn)行土地增值補(bǔ)償?shù)碾y度在于，旅游設(shè)施租售價(jià)格的增長(zhǎng)與投資者經(jīng)營(yíng)策略相關(guān)。投資者品牌打造得好，該地鄉(xiāng)村旅游發(fā)展快，飯店、餐館等設(shè)施租售價(jià)格就高。如何從旅游設(shè)施的價(jià)格中來區(qū)分哪是旅游經(jīng)濟(jì)自然增長(zhǎng)帶來的土地價(jià)值增值，哪是投資者的經(jīng)營(yíng)策略創(chuàng)造的價(jià)值，也就是說，用什么標(biāo)準(zhǔn)來分割旅游設(shè)施租售價(jià)格中投資者與農(nóng)民的利益。由于鄉(xiāng)村旅游的區(qū)位條件和面臨的市場(chǎng)環(huán)境差異，以及投資者投入的不同，統(tǒng)一的分割標(biāo)準(zhǔn)難以形成。因此，需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)和監(jiān)督作用，依靠政府的行政權(quán)利來協(xié)調(diào)農(nóng)民與投資者對(duì)土地增值收益的分享。政府應(yīng)根據(jù)鄉(xiāng)村旅游設(shè)施租售價(jià)格的變化來確定投資企業(yè)所處的生命周期，并按照一定的比例及時(shí)調(diào)整農(nóng)民土地增值收益的大小，確保農(nóng)民土地增值收益的實(shí)現(xiàn)。“一定的比例”就是合理地分割旅游設(shè)施租售價(jià)格增長(zhǎng)幅度與補(bǔ)償給農(nóng)民的土地增值額的比例。目前，一些地區(qū)將土地的增值收益分為固定收益和風(fēng)險(xiǎn)收益，如成都三圣鄉(xiāng)村民土地集中經(jīng)營(yíng)后獲得的租金加紅利的補(bǔ)償方式。租金就是農(nóng)民土地增值的固定收益，紅利即投資者經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)收益，這是一種將農(nóng)民的土地折為一定的股份參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)分配的補(bǔ)償方式，它較好地體現(xiàn)了農(nóng)民土地要素在鄉(xiāng)村旅游中產(chǎn)生的價(jià)值。由于農(nóng)民風(fēng)險(xiǎn)承受力弱，因此，投資者將紅利分為兩部分，一是固定紅利，以租金表現(xiàn)；另一部分為風(fēng)險(xiǎn)紅利，與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益相聯(lián)系。低風(fēng)險(xiǎn)獲得低報(bào)酬，所以，投資者承諾的固定收益部分往往比較低。風(fēng)險(xiǎn)紅利與企業(yè)的盈虧相聯(lián)，由于不能像上市公司那樣財(cái)務(wù)公開，鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營(yíng)的增值價(jià)值的實(shí)際情況，作為“股東”的農(nóng)民難以知曉，事實(shí)上風(fēng)險(xiǎn)紅利部分的增長(zhǎng)幅度也很小。農(nóng)民土地以股份形式分享增值收益，在實(shí)際操作中獲取的利益還是不夠的。政府作為第三方，根據(jù)市場(chǎng)租售信號(hào)來提高農(nóng)民土地的增值收益，對(duì)確保農(nóng)民增收和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展是十分必要的。
第6篇：新修正土地管理法范文
市人常委會(huì)：
受市政府委托，向本次會(huì)議匯報(bào)我市貫徹實(shí)施《土地管理法》的情況，請(qǐng)予審議。版權(quán)所有
我國(guó)第一部《土地管理法》是1986年頒布的，今年是20周年。期間經(jīng)過了2次修正、1次修訂。我今天匯報(bào)的，是1998年修訂、2004年修正的新《土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱新法）的貫徹實(shí)施情況。
一、貫徹實(shí)施《土地管理法》基本情況
新法實(shí)施以來，我市出臺(tái)了《關(guān)于對(duì)市區(qū)土地實(shí)行五統(tǒng)一管理的通知》、《××市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣辦法》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)土地市場(chǎng)管理促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的通知》等20多個(gè)規(guī)范性文件，建立健全了一系列制度，土地管理工作逐漸步入了法制化、制度化的軌道。
（一）宣傳力度不斷加，社會(huì)各界的依法用地意識(shí)逐步增強(qiáng)。新法出臺(tái)以后，我市把對(duì)新法的宣傳作為“三五”普法、“四五”普法的重要內(nèi)容，堅(jiān)持“6.25”全國(guó)土地日集中宣傳與日常宣傳相結(jié)合，采取舉辦培訓(xùn)班、召開座談會(huì)、發(fā)放宣傳材料、舉辦國(guó)土資源杯“歌唱××”歌曲創(chuàng)作賽和土地管理電視知識(shí)競(jìng)賽等形式，對(duì)新法進(jìn)行廣泛深入宣傳。1999年以來，全市舉辦培訓(xùn)班100多期，培訓(xùn)1.5萬人次，召開座談會(huì)70多次，發(fā)放宣傳材料70多萬份。通過宣傳，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、用地單位和廣群眾對(duì)新法的認(rèn)識(shí)不斷提高，資源憂患意識(shí)、依法用地意識(shí)明顯增強(qiáng)，有力地促進(jìn)了新法的順利實(shí)施。
（二）耕地保護(hù)機(jī)制不斷健全，耕地保護(hù)力度不斷加。一是建立耕地保護(hù)責(zé)任制和目標(biāo)考核辦法，明確各級(jí)耕地保護(hù)的目標(biāo)和責(zé)任。特別是在基本農(nóng)田保護(hù)方面，市、縣、鎮(zhèn)、村、農(nóng)戶逐級(jí)簽訂了基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任，全市共簽訂55萬份，確保責(zé)任落實(shí)到人，措施落實(shí)到位。二是建立健全了耕地占補(bǔ)平衡制度、繳納耕地開墾費(fèi)和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)制度、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)管理制度、監(jiān)督檢查制度等制度，并嚴(yán)格執(zhí)行基本農(nóng)田“五不準(zhǔn)”等上級(jí)關(guān)于耕地保護(hù)的各項(xiàng)政策，實(shí)現(xiàn)了耕地保護(hù)工作的制度化、規(guī)范化。三是力實(shí)施土地開發(fā)整理復(fù)墾工作，增加有效耕地面積?！笆濉逼陂g，我市爭(zhēng)取國(guó)家級(jí)、省級(jí)土地開發(fā)整理項(xiàng)目26個(gè)，爭(zhēng)取資金2.2億元，全市通過開發(fā)整理復(fù)墾增加耕地3000多公頃。1997年土地利用總體規(guī)劃修編時(shí)，確定我市耕地保有量為192969.12公頃，基本農(nóng)田面積為169943.86公頃，基本農(nóng)田保護(hù)率為88.1%。到2005年，我市經(jīng)審批的建設(shè)用地，連續(xù)7年實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡，基本農(nóng)田保護(hù)率始終保持在88.1%以上。
（三）土地市場(chǎng)不斷規(guī)范，土地資源的市場(chǎng)化配置程度不斷提高。一是建立土地儲(chǔ)備制度。市及各市國(guó)土資源部門都成立了土地儲(chǔ)備中心，通過收回、收購(gòu)等方式儲(chǔ)備土地，并制定土地供應(yīng)計(jì)劃，根據(jù)市場(chǎng)情況，適時(shí)推向市場(chǎng)，起到宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的作用。二是建立國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。2000年，市政府出臺(tái)了《××市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣辦法》；2001年，又出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)土地市場(chǎng)管理促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的通知》。兩個(gè)文件都明確規(guī)定，對(duì)商業(yè)、旅游、娛樂、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用地，必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。2002年，各市區(qū)都建立了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，率先在全省全面實(shí)行。2002年以來，國(guó)土資源部門建立健全了局長(zhǎng)辦公會(huì)集體會(huì)審出讓底價(jià)制度、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督公證制度、監(jiān)督管理方案審批備案制度、公告和信息披露制度、拍賣底價(jià)和競(jìng)買人報(bào)名保密制度等制度，不斷完善工作程序，使“招拍掛”工作規(guī)范運(yùn)行，國(guó)有土地的資產(chǎn)價(jià)值得到充分顯現(xiàn)。2005年，我市又進(jìn)行了工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓試點(diǎn)。2005年，全市“招拍掛”出讓經(jīng)營(yíng)性土地129宗，實(shí)現(xiàn)政府純收益9.5億元，占土地總收益的比例由2000年的6%提高到59%。三是建立地價(jià)管理制度。2000年，我市將市區(qū)土地劃為7個(gè)級(jí)別，制定了相應(yīng)級(jí)別不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況的改善，2001年和2004年，又對(duì)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了兩次調(diào)整，使地價(jià)水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，保證了國(guó)有土地資產(chǎn)的保值和增值。對(duì)采取協(xié)議方式供地的，供地價(jià)格均以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)依法進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)國(guó)土資源部門集體會(huì)審確認(rèn)，保證了土地出讓的公平、公正、公開，確保國(guó)有土地資產(chǎn)不流失。四是建立國(guó)有土地使用權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓交易制度。市及各市都建立了土地交易市場(chǎng)。除城鎮(zhèn)居民住房、法院判決等國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓外，對(duì)其他國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)行在交易中心掛牌交易，對(duì)申報(bào)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于實(shí)際評(píng)估價(jià)格20%的，政府行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。該制度的建立，培育和規(guī)范了土地二級(jí)市場(chǎng)。土地市場(chǎng)建設(shè)的不斷深化，使土地資產(chǎn)收益逐年幅度增加。2005年，全市實(shí)現(xiàn)政府土地純收益16.3億元，是2000年的10倍。
（四）征地管理不斷加強(qiáng)，被征地農(nóng)民的合法權(quán)益得到有效保障。重點(diǎn)強(qiáng)化了四項(xiàng)措施：一是規(guī)范征地程序。凡是征地前沒對(duì)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行聽證或測(cè)算征地標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到我市最低標(biāo)準(zhǔn)的，國(guó)土資源部門一律不受理征地審批報(bào)件。二是依法適當(dāng)提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。新法出臺(tái)后，我市對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了3次調(diào)整。2000年，市政府辦公室下發(fā)17號(hào)文件，將市區(qū)征用土地年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和地上附著物標(biāo)準(zhǔn)提高了20%左右。2005年，市政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)《省政府辦公廳關(guān)于調(diào)整征地年產(chǎn)值和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》，規(guī)定城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)耕地年產(chǎn)值最低標(biāo)準(zhǔn)環(huán)翠區(qū)為每畝1800元，榮成市、文登市為每畝1600元，乳山市為每畝1400元；城市規(guī)劃區(qū)外耕地最低年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為每畝1000元。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，兩項(xiàng)合計(jì)不得低于畝產(chǎn)值的16倍。為有效解決征地中同地不同價(jià)的問題，使征地工作更加公平合理，并進(jìn)一步提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)土資源部和省國(guó)土資源廳的統(tǒng)一部署，從2005年下半年開始，國(guó)土資源部門在全市組織開展了征地區(qū)片綜合地價(jià)和征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)制訂工作。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)征地的，適用區(qū)片地價(jià)；在城市規(guī)劃區(qū)外征地的，適用統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。市區(qū)區(qū)片地價(jià)分了10個(gè)區(qū)片、5個(gè)級(jí)別：分別是每畝8萬元、7萬元、5萬元、4萬元和3萬元；統(tǒng)一年產(chǎn)值分了5個(gè)區(qū)域，標(biāo)準(zhǔn)都是每畝1300元，補(bǔ)償倍數(shù)分別是23倍、22倍和20倍。目前各市區(qū)全面完成了制訂工作，待省上批準(zhǔn)后公布實(shí)施。三是嚴(yán)把征地補(bǔ)償關(guān)。從2004年開始，對(duì)新增建設(shè)用地，供地報(bào)件中必須附被征地村出具的土地補(bǔ)償費(fèi)到位證明和被征地農(nóng)民領(lǐng)取補(bǔ)償費(fèi)的證明，否則國(guó)土資源部門不予受理和批準(zhǔn)供地。四是做好失地農(nóng)民的安置工作。我市先后采取了貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、留地安置、轉(zhuǎn)權(quán)讓利、土地入股等安置方式。為從根本上解決失地農(nóng)民的生活問題，2004年，市政府下發(fā)《關(guān)于建立失地農(nóng)民基本生活保障制度的實(shí)施意見》，通過“政府出一塊、村集體補(bǔ)一塊、農(nóng)民個(gè)人繳一塊”的方式，把失地農(nóng)民的基本生活納入社會(huì)保障體系，實(shí)現(xiàn)保障的社會(huì)化。目前各市區(qū)都根據(jù)實(shí)際情況出臺(tái)了相關(guān)政策。
（五）執(zhí)法監(jiān)察機(jī)制不斷健全，土地執(zhí)法力度不斷加。市縣兩級(jí)國(guó)土資源部門都成立了執(zhí)法監(jiān)察科，組建了執(zhí)法監(jiān)察支隊(duì)和隊(duì)，建立了市、縣、鎮(zhèn)、村四級(jí)土地動(dòng)態(tài)巡查網(wǎng)絡(luò)，制定了《××市土地動(dòng)態(tài)巡查辦法》，與公安部門建立了聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，對(duì)土地違法案件做到早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理。2001年以來，扎實(shí)開展了城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地清理整頓、土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查、土地市場(chǎng)秩序治理整頓、開發(fā)區(qū)清理整頓等集中治理整頓工作，全市共制止土地違法行為500多起，立案查處土地違法案件930余件，拆除違法占地建筑面積11萬平方米，有力地規(guī)范了土地市場(chǎng)秩序。截至2005年，市國(guó)土資源局連續(xù)3年被市整規(guī)辦評(píng)為整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序先進(jìn)單位；2004年，被山東省整規(guī)辦評(píng)為土地市場(chǎng)秩序治理整頓先進(jìn)集體。
（六）土地調(diào)控力度不斷加，促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。2003年，國(guó)務(wù)院把國(guó)土資源部門定位為宏觀調(diào)控部門，把土地作為宏觀調(diào)控國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要手段，下發(fā)了國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)和〔2006〕31號(hào)文件，制定了一系列土地調(diào)控的措施。對(duì)此，我市態(tài)度鮮明，行動(dòng)積極，措施果斷，一是嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家產(chǎn)業(yè)和用地政策，從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地。做到“三禁止、一嚴(yán)格”，即禁止向違背國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、高耗能高污染、違反土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的項(xiàng)目供地，嚴(yán)格控制列入國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策限制類的項(xiàng)目用地。二是嚴(yán)格按照上級(jí)要求，認(rèn)真開展2006年新開工項(xiàng)目用地清理工作。今年國(guó)慶節(jié)期間，市國(guó)土資源局組成7個(gè)督導(dǎo)檢查組，進(jìn)駐各市區(qū)，對(duì)新開工項(xiàng)目逐個(gè)進(jìn)行土地報(bào)件檔案和實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)落實(shí)。對(duì)10個(gè)違法占地項(xiàng)目全部依法進(jìn)行了查處，其中依法拆除的4個(gè)，沒收的3個(gè)，移送公安機(jī)關(guān)立案處理的3個(gè)，恢復(fù)土地原狀的1個(gè)；對(duì)8個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了罰款；給予黨紀(jì)、政紀(jì)處分的責(zé)任人10人，追究刑事責(zé)任的2人，做到了既處理事，又處理人。10月16日，我市新開工項(xiàng)目清理工作順利通過國(guó)務(wù)院督查組的檢查驗(yàn)收。
（七）服務(wù)功能不斷增強(qiáng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的保障能力不斷提高。一是強(qiáng)化窗口辦文工作，提高服務(wù)效率。各級(jí)國(guó)土資源部門都建立了窗口辦文制度，把土地審批事項(xiàng)納入窗口管理，實(shí)行“受理”與“辦理”分開。依托城鎮(zhèn)地籍信息系統(tǒng)，把城鎮(zhèn)居民土地登記發(fā)證時(shí)限由法定的2個(gè)月縮短到15分鐘以內(nèi)，極地方便了市民。2003年，市國(guó)土資源局辦文窗口被省國(guó)土資源廳和市直機(jī)關(guān)工委分別評(píng)為“優(yōu)秀辦文窗口”和“文明窗口”；2002年—2005年，連續(xù)4年被市行政審批中心授予“群眾最滿意窗口”稱號(hào)。二是堅(jiān)持開源節(jié)流，力推進(jìn)土地節(jié)約集約利用。在節(jié)約用地方面，全市通過舊城改造、治理“城中村”和“空心村”、處置閑置土地等措施，盤活土地1.6萬多畝，節(jié)約土地7000多畝。在集約用地方面，2005年，市政府下發(fā)31號(hào)和38號(hào)文件，對(duì)30個(gè)類別工業(yè)項(xiàng)目用地的投資強(qiáng)度、建筑密度、容積率、綠化率做了詳細(xì)的規(guī)定。依據(jù)這兩個(gè)文件，國(guó)土資源部門在用地審批中嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)達(dá)不到我市土地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)的，堅(jiān)決不予批地或核減用地面積。我市土地節(jié)約集約利用工作得到省政府的充分肯定，2006年，全省土地利用管理工作暨節(jié)約集約用地先進(jìn)企業(yè)表彰會(huì)議在我市召開，我市金猴集團(tuán)、萬得集團(tuán)、三角華盛輪胎、華力電機(jī)等8家企業(yè)受到表彰。三是千方百計(jì)保證項(xiàng)目落地。2003年以來，我市共爭(zhēng)取審批建設(shè)用地8.3萬畝，綜合全省各市城市面積和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政收入等因素（這些因素是省上分配用地指標(biāo)時(shí)的參考依據(jù)），批地總量排在全省15個(gè)市（除濟(jì)南、青島外）前列。堅(jiān)持有保有壓、區(qū)別對(duì)待的供地政策，實(shí)行“五個(gè)優(yōu)先”，即優(yōu)先保證國(guó)家、省、市重點(diǎn)工程，教育、衛(wèi)生等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展薄弱環(huán)節(jié)，高科技項(xiàng)目，重點(diǎn)利用外資項(xiàng)目以及資金到位的項(xiàng)目用地。
2003年，市政府被省政府評(píng)為全省實(shí)施2001-2002年度國(guó)土資源管理目標(biāo)責(zé)任制先進(jìn)單位。2002-2005年，市國(guó)土資源局連續(xù)4年被××市委市政府評(píng)為先進(jìn)單位；2003年，被省國(guó)土資源廳評(píng)為全省國(guó)土資源管理工作先進(jìn)單位；2004年，被人事部、國(guó)土資源部授予“全國(guó)國(guó)土資源系統(tǒng)先進(jìn)集體”稱號(hào)；2005年，榮成市國(guó)土資源局、文登市國(guó)土資源局被省人事廳、國(guó)土資源廳授予“全省國(guó)土資源系統(tǒng)先進(jìn)集體”稱號(hào)。
二、土地管理中存在的困難和問題
（一）社會(huì)各界特別是個(gè)別地方領(lǐng)導(dǎo)依法用地意識(shí)有待進(jìn)一步增強(qiáng)。個(gè)別地方把發(fā)展同多占地劃等號(hào)，認(rèn)為發(fā)展就要多占地，多占地就是發(fā)展。有的地方用地根本不把土地利用總體規(guī)劃放在眼里，想開發(fā)哪塊就開發(fā)哪塊，投資商看中哪塊就給哪塊，不管符不符合規(guī)劃，不管有沒有用地指標(biāo)，也不管是不是基本農(nóng)田，對(duì)國(guó)土資源部門的依法制止和規(guī)范，他們認(rèn)為是阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。有的地方甚至搞“毀地招商”，什么項(xiàng)目也沒有，把地推平了再說。有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)以租代征違法用地現(xiàn)象比較突出。
（二）土地節(jié)約集約利用水平有待進(jìn)一步提高。近年來，我市在優(yōu)化土地資源配置、推進(jìn)土地節(jié)約集約利用上進(jìn)行了不懈地探索，積累了一些成功的經(jīng)驗(yàn)。但從總體上看，社會(huì)各界節(jié)約集約用地的意識(shí)還不強(qiáng)，土地節(jié)約集約利用還停留在較低水平。開發(fā)區(qū)中工廠建一層廠房的較多，有的還講排場(chǎng)，建花園式工廠，搞面積綠地，土地利用效率較低。土地閑置浪費(fèi)的現(xiàn)象比較突出，不是有項(xiàng)目沒地，而是有地沒項(xiàng)目，不是土地制約了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而是有些地方土地的閑置荒蕪引起了群眾的不滿。土地集約利用的審批考核機(jī)制有待于進(jìn)一步健全，有的企業(yè)不是根據(jù)投資強(qiáng)度確定用地面積，而是虛報(bào)投資強(qiáng)度到國(guó)土資源部門騙取多批地；批地后，一些用地單位沒有按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行投資、建設(shè)。
（三）征地中損害農(nóng)民利益的現(xiàn)象仍然存在。發(fā)展經(jīng)濟(jì)、推進(jìn)工業(yè)化必須要占用農(nóng)民集體土地，但是農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的過程，應(yīng)當(dāng)是農(nóng)民分享工業(yè)化、城鎮(zhèn)化成果的過程，應(yīng)當(dāng)有利于增加而不是損害農(nóng)民的利益，應(yīng)當(dāng)有利于縮小而不是擴(kuò)城鄉(xiāng)的差距。但有的地方領(lǐng)導(dǎo)干部腦子里缺乏這種觀念，截留、挪用征地補(bǔ)償費(fèi)的現(xiàn)象依然存在，甚至違背農(nóng)民意愿強(qiáng)行征地。造成征地糾紛不斷發(fā)生，農(nóng)民上訪不斷出現(xiàn)，影響社會(huì)穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，因?yàn)檎鞯貑栴}引起農(nóng)民上訪占土地量的40%。從反映的情況看，有的地方的征地行為作風(fēng)粗暴、性質(zhì)惡劣，莊稼眼看就要收了，一夜之間強(qiáng)行把地推平，這種做法必須糾正。
（四）土地歷史遺留問題較難處理，亟待妥善解決。近年來土地方面暴露出來的歷史遺留問題較多，其中最突出的有三個(gè)方面：一是原來出讓的土地，后來由于《森林法》的有關(guān)規(guī)定或者規(guī)劃調(diào)整為綠地等原因，使土地使用者不能按原用途使用，形成遺留問題，比如初村北海、張村沿海等1.3萬畝土地。土地使用者紛紛要求解決，處理難度很。二是乳山銀灘開發(fā)區(qū)于1992-1993年越權(quán)批準(zhǔn)出讓的一些土地，現(xiàn)在還有1萬畝左右由于當(dāng)時(shí)沒有確定具置而空掛，用地單位都來找，難以解決。三是以前有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)搞以地生財(cái)，把地擅自賣給開發(fā)商，由于沒經(jīng)過轉(zhuǎn)用征收，不能辦理正常的用地手續(xù)，前任領(lǐng)導(dǎo)把收開發(fā)商的錢挪作他用，換屆后下一任領(lǐng)導(dǎo)不承認(rèn)，現(xiàn)在開發(fā)商想辦理用地手續(xù)，符合規(guī)劃的沒有資金，不符合規(guī)劃的辦不了手續(xù)。
三、今后我市土地管理的思路和措施
今后我市的土地管理工作，將以這次市人常委會(huì)審議《土地管理法》貫徹情況為契機(jī)和動(dòng)力，緊緊圍繞市委“1161”工作思路和目標(biāo)，認(rèn)真貫徹崔曰臣記、宋遠(yuǎn)方市長(zhǎng)、劉命信副市長(zhǎng)今年10月9日到市國(guó)土資源局調(diào)研時(shí)的重要指示精神，規(guī)范管理，高效服務(wù)，開拓進(jìn)取，扎實(shí)工作，為全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又快又好發(fā)展提供可持續(xù)的土地保障和優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)，重點(diǎn)做好五個(gè)方面。
（一）嚴(yán)格保護(hù)耕地，保障糧食安全。一是按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，認(rèn)真開展土地利用總體規(guī)劃修編工作，使修編后的規(guī)劃既有利于保護(hù)耕地，又為經(jīng)濟(jì)發(fā)展留出合理的用地空間。二是嚴(yán)格落實(shí)耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制。定期對(duì)耕地和基本農(nóng)田的保護(hù)情況進(jìn)行檢查考核，進(jìn)一步強(qiáng)化各級(jí)人民政府主要領(lǐng)導(dǎo)對(duì)土地管理和耕地保護(hù)的責(zé)任。按照“基本農(nóng)田標(biāo)準(zhǔn)化、基礎(chǔ)工作規(guī)范化、保護(hù)責(zé)任社會(huì)化、監(jiān)督管理信息化”的總體要求，嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，堅(jiān)決制止通過修改土地利用總體規(guī)劃等方式規(guī)避占用基本農(nóng)田報(bào)批的違法行為，確?；巨r(nóng)田總量不減少、用途不改變、質(zhì)量不降低。三是力實(shí)施土地開發(fā)整理復(fù)墾。積極申報(bào)部級(jí)、省級(jí)土地開發(fā)整理復(fù)墾項(xiàng)目，爭(zhēng)取專項(xiàng)資金。認(rèn)真落實(shí)《××市土地開發(fā)整理復(fù)墾專項(xiàng)資金管理暫行辦法》，加強(qiáng)對(duì)專項(xiàng)資金使用情況和項(xiàng)目實(shí)施情況的監(jiān)督檢查，并全面推行項(xiàng)目招投標(biāo)管理，實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)整理復(fù)墾的規(guī)范化運(yùn)作。
（二）節(jié)約集約用地，提高土地綜合利用率。加宣傳力度，徹底轉(zhuǎn)變粗放的用地觀念和習(xí)慣，提高社會(huì)各界的節(jié)約集約用地意識(shí)。加強(qiáng)建設(shè)用地審批管理，建立健全土地集約利用考核評(píng)價(jià)辦法和體系，遏制圈占土地和粗放用地。一是批前嚴(yán)格審查。建設(shè)項(xiàng)目辦理立項(xiàng)手續(xù)前，由項(xiàng)目所在地的國(guó)土資源部門進(jìn)行用地預(yù)審，未經(jīng)用地預(yù)審的，一律不予轉(zhuǎn)報(bào)批次用地和批準(zhǔn)供地。二是批中嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)超過規(guī)定用地定額標(biāo)準(zhǔn)或達(dá)不到我市集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)的，壓縮用地面積或不予批準(zhǔn)用地。三是批后嚴(yán)格監(jiān)管。建立新批土地信息庫和跟蹤檢查臺(tái)帳，建立新批用地項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)公示制度，及時(shí)向建設(shè)單位下發(fā)提示和督促建設(shè)通知，定期跟蹤檢查，防止土地閑置。把企業(yè)現(xiàn)有土地利用情況作為新增供地的重要依據(jù)，對(duì)土地利用率高的企業(yè)，在新申請(qǐng)用地時(shí)優(yōu)先安排；對(duì)達(dá)不到節(jié)約集約用地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，暫緩新的用地審批，待其將原有土地達(dá)到節(jié)約集約利用標(biāo)準(zhǔn)后，再考慮新的用地審批，促進(jìn)企業(yè)節(jié)約集約用地。版權(quán)所有
(三)拓寬用地空間,保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一是立足內(nèi)涵挖潛，徹底清查、充分利用批而未供的土地、閑置土地、空閑土地等存量土地，提高土地利用率。二是繼續(xù)爭(zhēng)取農(nóng)村建設(shè)用地整理與城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地掛鉤試點(diǎn)工作，通過農(nóng)村建設(shè)用地減少和城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加，優(yōu)化城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)，拓寬城市用地空間。三是全面摸清全市范圍內(nèi)可利用的鹽田、廢棄蝦池和沿海灘涂，在充分做好環(huán)境影響論證和符合規(guī)劃的前提下，區(qū)別不同情況，采取靈活有效的方式加以利用。四是加向上溝通協(xié)調(diào)力度，積極爭(zhēng)取國(guó)家、省上預(yù)留的建設(shè)用地指標(biāo)，緩解土地供需矛盾。
（四）加強(qiáng)和改進(jìn)征地管理，維護(hù)農(nóng)民利益。一是把提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)落到實(shí)處。征地統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片地價(jià)批準(zhǔn)公布前，嚴(yán)格執(zhí)行威政辦發(fā)〔2005〕69號(hào)文件規(guī)定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，確保被征地農(nóng)民的生活水平不因失地而下降。征地統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片地價(jià)出臺(tái)后，嚴(yán)格按照新的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，切實(shí)解決征地標(biāo)準(zhǔn)偏低和同地不同價(jià)的問題。二是嚴(yán)把征地補(bǔ)償關(guān)，確保征地補(bǔ)償費(fèi)及時(shí)足額到位。征地補(bǔ)償安置費(fèi)用不落實(shí)的，一律不予受理上報(bào)省政府批次征地報(bào)件；征地補(bǔ)償安置費(fèi)用不到位的，一律不批準(zhǔn)供地。探索建立征地補(bǔ)償款預(yù)存制度和統(tǒng)一收繳、發(fā)放機(jī)制，減少發(fā)放環(huán)節(jié)，防止截留、挪用。
第7篇：新修正土地管理法范文
關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地 征收 補(bǔ)償 制度完善
DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.068
一.土地征收補(bǔ)償?shù)幕靖艣r
土地,是人類賴以生存和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)極其重要的自然資源,具有稀缺性、不可再生性和不可移動(dòng)性。我國(guó)有近8 億農(nóng)民在土地上生息、勞作,土地是他們的 “命根子”。由于城市化進(jìn)程的加快和社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的需要,土地征收的范圍逐漸擴(kuò)大到農(nóng)村,為了保障被征地農(nóng)民在征地過程中的合法權(quán)益和解決農(nóng)民失地后的長(zhǎng)期生存問題,國(guó)家建立了農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度。但《土地管理法》、《土地管理實(shí)施條例》及相關(guān)法律法規(guī)對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償救濟(jì)程序的規(guī)定存在諸多不足,導(dǎo)致實(shí)踐中引發(fā)大量土地征收補(bǔ)償爭(zhēng)議,影響社會(huì)穩(wěn)定。從農(nóng)民自身來講,并不希望把土地拿出去,但從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來講,又需要征地,征地本身又是一個(gè)強(qiáng)制行為,農(nóng)民不得不服從,這是一對(duì)矛盾。因此,解決好我國(guó)農(nóng)村土地的征收補(bǔ)償問題顯得非常重要和迫切。
我國(guó)土地征收補(bǔ)償制度總體來說是不斷地進(jìn)步和合理,比如補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)逐提高;審批權(quán)力不斷上收,基層政府的審批權(quán)限越來越小;土地征收補(bǔ)償程序趨于規(guī)范和細(xì)化;被征地農(nóng)民的安置辦法也越來越靈活多樣;土地征收補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)也不斷得到修改,以適應(yīng)新的時(shí)代背景和經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)。特別是在04年的憲法修正案中明確了土地征收和征用的補(bǔ)償條款,為土地征收補(bǔ)制度提供了堅(jiān)實(shí)的憲法依據(jù)。
土地問題不僅僅是農(nóng)民的命脈,也是整個(gè)國(guó)家的命脈,解決好土地問題,不僅能確保農(nóng)民合法權(quán)益,保持農(nóng)村和社會(huì)穩(wěn)定,而且使國(guó)家征地工作走向市場(chǎng)化、法制化的軌道。有利于社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)。
(一)土地征收與征用
1.土地征收的含義及特征
土地征收是指國(guó)家為了公共利益的需要,以補(bǔ)償為前提,強(qiáng)制取得其他民事主體土地所有權(quán)的行為。其法律后果是土地所有權(quán)在國(guó)家和集體之間發(fā)生變動(dòng)。從來沒有哪個(gè)制度否認(rèn)過憲法的征收權(quán),重要的是對(duì)征收的法律限制。其法律特征在于:(1)土地征收是強(qiáng)制剝奪集體土地所有權(quán)的行為,是物權(quán)變動(dòng)的一種極為特殊的情形。(2)征收主體一方是政府,且政府以行政命令方式從農(nóng)民集體手中取得土地所有權(quán),集體必須服從,沒有任何選擇的余地。(3)土地征收的目的只能是為了發(fā)展公共利益,絕對(duì)禁止任何商業(yè)目的的征收,且必須對(duì)被征收人以公平合理的補(bǔ)償。
2.土地征收與征用的區(qū)別
《物權(quán)法》第44條中規(guī)定了有關(guān)征用的概念,即:“因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后,應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償?！庇纱丝梢钥闯鐾恋卣魇张c土地征用既有共同之處,又有不同之處。二者的共同之處在于都是以共利益為目的,運(yùn)用國(guó)家強(qiáng)制力,經(jīng)過法定的程序,并依法給予補(bǔ)償。土地征收、土地征用雖然都是國(guó)家為建設(shè)需要征用土地的方法,但它們是有區(qū)別的,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
第一,二者的行為效果不同。土地征收是土地所有權(quán)的改變,土地所有權(quán)由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有。土地征用由于使用后應(yīng)當(dāng)返還給被征用人,因此是土地使用權(quán)的改變,而土地的所有權(quán)性質(zhì)不發(fā)生改變。這是兩者最主要的區(qū)別。
第二,二者所征收的對(duì)象也有所差別。我國(guó)土地的所有制形式只有國(guó)家所有和集體所有兩種形式,土地征收的對(duì)象為農(nóng)村集體土地。土地征用的對(duì)象既可以是農(nóng)村集體土地也可以是城市國(guó)有土地。
第三,二者行為的依據(jù)不同。土地征收的依據(jù)和程序必須由法律規(guī)定,這是我國(guó)《立法法》第八條第六項(xiàng)所要求的,即“下列事項(xiàng)只能制定法律:……(六)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)的征收。”土地征用的依據(jù)除了法律之外,還可以是法規(guī)。這是因土地征用一般具有暫時(shí)性、緊急性,而且強(qiáng)制取得的只是使用權(quán),所以其嚴(yán)格度要低于土地征收。
第四,從二者的適用條件看,土地征用一般適用于緊急狀態(tài)下對(duì)土地的臨時(shí)征用。而土地征收則不同,為了公共利益的需要,即使不存在緊急狀態(tài),也可實(shí)施土地征收。
二.農(nóng)村土地征收補(bǔ)償現(xiàn)狀及問題
(一)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶按嬖诘膯栴}
我國(guó)以法律的形式確定了農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度,在一定程度上保護(hù)了農(nóng)民的合法權(quán)益,然而,征收補(bǔ)償制度也存在諸多問題和缺陷。
1.農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償范圍
《土地管理法》第47條規(guī)定的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)是:“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi),安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！?/p>
2.農(nóng)村土地征收補(bǔ)償范圍存在的問題
根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定可以看出,現(xiàn)行的征地補(bǔ)償范圍只是對(duì)征地造成的直接損失進(jìn)行補(bǔ)償,而對(duì)因征地形成的殘地?fù)p失及土地使用價(jià)值的下降等間接損失并未提及,事實(shí)上,這些損失是必然會(huì)發(fā)生的,如果不在補(bǔ)償范圍之內(nèi)必將損害農(nóng)民的合法權(quán)益。
(二)農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償方式及問題
1.農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償方式
早期征收土地補(bǔ)償機(jī)制主要采取的是“貨幣補(bǔ)償加安置”的補(bǔ)償形式,即以土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償部分,在一定程度上彌補(bǔ)了農(nóng)民經(jīng)濟(jì)損失后,由征收土地使用者根據(jù)征地項(xiàng)目的需要為失地農(nóng)民進(jìn)行就業(yè)安置。但是,隨著城市建設(shè)速度加快、征地?cái)?shù)量增加以及征地用途和就業(yè)市場(chǎng)的變化,“誰征地、誰安置”的原則已經(jīng)難以執(zhí)行,各地開始探索新的安置模式。20世紀(jì)90年代以后,各地普遍采取征地時(shí)一次性地支付補(bǔ)償金,讓被征地農(nóng)民自謀職業(yè)的安置模式。從此以后,征收土地補(bǔ)償機(jī)制就演化為“一次性給付貨幣補(bǔ)償”的單純經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償形式。
2.農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償方式存在的問題
補(bǔ)償方式單一。目前的補(bǔ)償以一次性貨幣補(bǔ)償為主,一次性補(bǔ)償只能解決農(nóng)民暫時(shí)的生存問題,而農(nóng)民失去了土地,就失去了長(zhǎng)期生活的保障,生存將會(huì)受到極大的威脅。采取此種簡(jiǎn)單的補(bǔ)償方式只能暫時(shí)解決農(nóng)民生活上的問題,由于缺乏就業(yè)安置引導(dǎo),無法為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下失地失業(yè)的農(nóng)民提供長(zhǎng)久的保障。
(三)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償程序及問題
1。農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償程序
《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定:“征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的,由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的,由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施?！?/p>
2.農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償程序中存在的問題
從現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償程序來看,有些程序制度仍存在缺陷,影響了土地征收的順利實(shí)施。(1)征收補(bǔ)償程序可操作性不強(qiáng)。我國(guó)有關(guān)土地征收程序的規(guī)定對(duì)于一些重要事項(xiàng)未予以明確。例如,征收行為何時(shí)發(fā)生效力,是批準(zhǔn)征收決定作出后、還是支付補(bǔ)償安置費(fèi)用后;被征收的土地所有權(quán)何時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移;《土地管理法實(shí)施條例》第 25條規(guī)定:“征地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起 3個(gè)月內(nèi)全部支付,”但在實(shí)踐中,征地補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)放顯得很隨意,基本都是滯后,對(duì)于未按期支付補(bǔ)償安置費(fèi)用的,征收決定是否依然有效等。(2)補(bǔ)償程序不公正,缺乏聽證。法律規(guī)定征地補(bǔ)償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定,補(bǔ)償方案制定后才公告告知農(nóng)民。而由于補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)早在批準(zhǔn)征收補(bǔ)償方案時(shí)已確定,雖然規(guī)定要聽取意見,但被征地人只能就獲得補(bǔ)償?shù)拿娣e等提出異議,對(duì)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)無權(quán)提出任何意見,補(bǔ)償過程缺乏農(nóng)民實(shí)際參與聽證的程序保障。(3)補(bǔ)償糾紛發(fā)生后,救濟(jì)程序缺失。對(duì)于補(bǔ)償決定,《土地管理法實(shí)施條例》中規(guī)定將裁決權(quán)交由政府行使,缺乏中立性,更重要的是對(duì)補(bǔ)償決定或者補(bǔ)償裁決決定不服能否申請(qǐng)復(fù)議或提訟等問題也未作規(guī)定。
三.完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的對(duì)策
(一)完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的可行性與必要性
1 完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的可行性
我國(guó)的土地征收補(bǔ)償制度形成以來已有幾十年的發(fā)展歷程了,尤其是現(xiàn)行的補(bǔ)償制度是形成于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)行的補(bǔ)償制度越來越不適應(yīng)時(shí)展的要求,對(duì)此制度進(jìn)行修改和完善已經(jīng)到了非常迫切的時(shí)期,現(xiàn)在從制度方面、思想觀念和執(zhí)法環(huán)境等各個(gè)方面來看都是完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的時(shí)候了。
2 完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的必要性
土地征收中存在的種種問題,不僅犧牲了農(nóng)民的當(dāng)前利益,而且還損害著農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。大多農(nóng)民文化程度不高、缺乏勞動(dòng)技能,打工沒人要,創(chuàng)業(yè)沒本錢,最后導(dǎo)致生活無保障。而農(nóng)業(yè)的發(fā)展會(huì)影響到工業(yè)的發(fā)展,農(nóng)村的現(xiàn)代化又會(huì)影響到城市的現(xiàn)代化。故此,完善土地征收補(bǔ)償制度對(duì)于整個(gè)社會(huì)的發(fā)展是非常有必要的
(二)如何完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度
1.豐富補(bǔ)償制度補(bǔ)償方式
關(guān)于補(bǔ)償方式,我國(guó)社會(huì)各界要求改革的呼聲很高。有學(xué)者針對(duì)我國(guó)一次性貨幣補(bǔ)償?shù)娜秉c(diǎn),提出留地安置、工作安置等多種形式的復(fù)合安置。也有學(xué)者借鑒東南沿海征地補(bǔ)償中采用政府、集體與個(gè)人共同繳納保險(xiǎn)費(fèi)的辦法,將失地農(nóng)民納入社會(huì)保障體系中的成功經(jīng)驗(yàn),提出我國(guó)應(yīng)當(dāng)重視社會(huì)保障的安置方式。
(1)采取留地安置方式。即征地過程中,在規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)安排一定面積的建設(shè)用地給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民興辦企業(yè)、從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。農(nóng)民可以通過在此土地上發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)來壯大集體經(jīng)濟(jì),解決部分農(nóng)民的就業(yè)問題。同時(shí)政府應(yīng)在在政策、資金、工商、稅務(wù)等方面提供必要的優(yōu)惠和支持。
(2)采用工作安置方式。即由政府或用地單位對(duì)于被征地農(nóng)民有計(jì)劃地安排其就業(yè)。這種主要適用于企業(yè)因生產(chǎn)需要建設(shè)用地的情況,如建設(shè)大型工業(yè)項(xiàng)目需要征收農(nóng)地,而項(xiàng)目建設(shè)過程和建成后會(huì)需要大量工人,這種情況下,可以在對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行必要培訓(xùn)和考核,錄用其為企業(yè)的員工,享受與正式員工同等的待遇。
(3)采用社會(huì)保障安置方式。即在農(nóng)地被征收后,政府不再向農(nóng)民支付全額補(bǔ)償費(fèi)用,而是將部分補(bǔ)償費(fèi)用用來為農(nóng)民繳納一定年限的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。由勞動(dòng)保障部門與農(nóng)民簽訂合同,對(duì)符合條件的人員建立社會(huì)保險(xiǎn)個(gè)人賬戶,到一定的年齡后,定月發(fā)放養(yǎng)老金。目前,社會(huì)保障安置日漸受到重視。2007年10月1日開始實(shí)施的《物權(quán)法》第42條明確規(guī)定,征收集體所有的土地,要安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用,相比《土地管理法》來說,是一個(gè)可喜的進(jìn)步。今后應(yīng)將確保社保資金足額到位和規(guī)范社保資金的管理作為社會(huì)保障安置方式工作的重中之重。
2.在政府部門建立專門的土地補(bǔ)償裁決機(jī)構(gòu)
征地補(bǔ)償爭(zhēng)議裁決案件的專業(yè)性極強(qiáng),需要由土地法律方面的專家來做這項(xiàng)工作,然而由于土地行政主管部門各處室業(yè)務(wù)工作的龐雜性和專業(yè)人員的缺乏,再加上隨著征地爭(zhēng)議裁決制度的不斷完善,各類裁決事件件將逐漸增加,原有的各部門無法完成日益增加的裁決任務(wù)。因此,必須設(shè)立專門的征地爭(zhēng)議裁決部門,配備充足的高素質(zhì)專業(yè)人員,才能與目前征地爭(zhēng)議裁決制度的不斷完善相適應(yīng)。
3.建立完整的補(bǔ)償程序及司法救濟(jì)程序
“程序是法律的心臟”,無程序即無法治。在一國(guó)法律體系內(nèi),程序法的滯后將直接導(dǎo)致有關(guān)的實(shí)體法形同虛設(shè)。補(bǔ)償程序的公正是補(bǔ)償合理的重要保證,因此完善我國(guó)土地征收補(bǔ)償程序,才能切實(shí)保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。(1)完善土地征收法律法規(guī),使土地征收程序明晰化。如在解決征地補(bǔ)償爭(zhēng)議問題上變?yōu)橛膳鷾?zhǔn)征收土地的人民政府裁決為由批準(zhǔn)征收土地的上一級(jí)政府裁決。這樣征收土地的批準(zhǔn)方和裁決方分離,可以保證爭(zhēng)議得到公正的裁決。(2)建立批前協(xié)商、聽證制度。土地征收過程中應(yīng)充分聽取被征收人和利害關(guān)系人的意見,使其獲得表達(dá)意見的機(jī)會(huì)增強(qiáng)征收程序的民主性公開性。例如:集體農(nóng)民對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案有不同意見,政府部門應(yīng)告知其有要求舉行聽證的權(quán)利。(3)完善復(fù)議和訴訟制度。農(nóng)民如果對(duì)征收補(bǔ)償和安置方案不服,可以向土地行政主管部門提起復(fù)議或向法院提訟。(4)改革補(bǔ)償金發(fā)放程序。建議在征地過程中將土地補(bǔ)償費(fèi)設(shè)立專戶,存入銀行,做到?？顚Ｓ?補(bǔ)償金應(yīng)在法定期限內(nèi)直接發(fā)給被征用土地的農(nóng)民,任何組織與個(gè)人不得截留、克扣。同時(shí),法院應(yīng)將司法程序引入土地征收補(bǔ)償爭(zhēng)端解決機(jī)制中,逐步擴(kuò)大對(duì)征地農(nóng)民的司法救濟(jì),減少政府對(duì)征地糾紛裁決的參與,這樣既有利于保護(hù)被征收人的合法權(quán)利,也有利于監(jiān)督行政主體征收權(quán)力的行使。
結(jié)論
土地是農(nóng)民生存的前提和保障,征收農(nóng)村土地對(duì)農(nóng)民而言無疑是影響巨大的。承認(rèn)農(nóng)民的土地發(fā)展權(quán)并建立土地發(fā)展權(quán)制度、建立征地補(bǔ)償款分配監(jiān)督體系等也是解決問題比較有效的途徑?？傊?必須善現(xiàn)在的農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度,使補(bǔ)償合理、公平、有效,讓農(nóng)民不因被征地而貧困,讓農(nóng)村不因被征地而放緩發(fā)展的速度,最大限度揮有限土地資源的效用。農(nóng)民是“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵,農(nóng)民的合法權(quán)益受到侵害,“三農(nóng)”問題就解決不好,而“三農(nóng)”問題又關(guān)系著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。因此,如何完善、健全農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度意義重大,我們希望通過不懈的努力,讓失地農(nóng)民生活有保障,能夠充分享受到社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。
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第8篇：新修正土地管理法范文
關(guān)鍵詞：耕地保護(hù)；政策；完善
一、問題提出――現(xiàn)行耕地保護(hù)政策及其效果
1986年，《土地管理法》的頒布實(shí)施與國(guó)家土地管理局的成立標(biāo)志著我國(guó)耕地保護(hù)正式制度的初步建立。隨后耕地保護(hù)制度又經(jīng)過了《基本農(nóng)田保護(hù)條例》（1994）、土地用途管制（1997）、《土地管理法》的修訂（1998）以及國(guó)家土地督察局的成立（2006）等幾次重大的改革和完善。
當(dāng)前我國(guó)耕地保護(hù)制度框架以1998年《土地管理法》為核心，主要包括土地用途管制、耕地總量動(dòng)態(tài)平衡、基本農(nóng)田保護(hù)、土地稅費(fèi)等制度安排。在具體執(zhí)行這些制度的時(shí)候，各行政主管部門又陸續(xù)出臺(tái)了農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批（上收農(nóng)地轉(zhuǎn)用以及征用權(quán)和審批權(quán)）、土地利用規(guī)劃管制、耕地占補(bǔ)平衡（將耕地保護(hù)的責(zé)任落實(shí)到省一級(jí)人民政府，規(guī)定“省、自治區(qū)、直轄市人民政府，確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少”）、開發(fā)復(fù)墾整理、基本農(nóng)田保護(hù)、耕地占用稅條例等一系列具體措施。這些制度對(duì)耕地保護(hù)的行為主體及其責(zé)任進(jìn)行了較為明確的界定，使其成為世界上現(xiàn)行的最為嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度之一。
雖然嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度在一定程度上起到抑制耕地減少的作用，但是耕地總量持續(xù)快速減少的趨勢(shì)并未能得到有效控制。根據(jù)國(guó)土資源公報(bào)數(shù)據(jù)，1999-2007年間我國(guó)耕地總量減少1億畝以上，年均減少1400多萬畝，國(guó)土資源部公布的《2008年國(guó)土資源公報(bào)》表明，到2008年底中國(guó)耕地資源僅剩18.2547億畝，日益逼近18億畝耕地紅線?，F(xiàn)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度并沒有取得預(yù)期的管理效果，耕地?cái)?shù)量依然在快速減少，“圈地運(yùn)動(dòng)”屢禁不止，耕地保護(hù)形勢(shì)仍然非常嚴(yán)峻。
二、問題原因分析――耕地保護(hù)中的行為博弈分析及外部性
（一）耕地保護(hù)的行為博弈分析
中央政府、地方政府、土地使用者――農(nóng)戶三者作為耕地保護(hù)行為的現(xiàn)實(shí)參與主體，在現(xiàn)行的耕地保護(hù)政策及執(zhí)行環(huán)境中進(jìn)行各自利益最大化的行動(dòng)博弈。但在現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)制度安排下，農(nóng)民對(duì)耕地保護(hù)的實(shí)際參與非常有限，因此可以將監(jiān)督行為與執(zhí)行行為的互動(dòng)分析簡(jiǎn)化為中央政府和地方政府間耕地保護(hù)行動(dòng)博弈。
假定土地產(chǎn)權(quán)制度、耕地保護(hù)制度（政策）是外生的，耕地保護(hù)效果是不同主體在制度約束下追求自身利益最大化的結(jié)果。中央政府基于保障糧食安全及維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要力圖實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，同時(shí)為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)對(duì)地方政府的違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督查處；而地方政府則基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政績(jī)的需要在保護(hù)耕地和發(fā)展經(jīng)濟(jì)中權(quán)衡取舍，則中央政府與地方政府形成以下博弈模型（見圖1）。
假設(shè)在中央政府不予以查處的情況下，地方政府獲得收益R1；如果地方政府的欺騙行為被查處，那么地方政府將會(huì)有一個(gè)被處罰的損失成本G*P（G表示處罰標(biāo)準(zhǔn)，P代表查處發(fā)生的概率）；地方政府選擇“執(zhí)行”，則獲得的收益為R0（R0小于R1）。對(duì)中央政府而言，如果地方政府實(shí)施欺騙行為，而中央政府又沒有查處，則中央政府的收益為0；如果地方政府在沒有中央政府監(jiān)督的情況下執(zhí)行政策，則中央政府的收益為V，在監(jiān)督查處的情況下執(zhí)行，則中央政府的收益為V-C，假定查處成本為C。
通過以上博弈模型，不難看出，地方政府對(duì)中央政府有關(guān)耕地保護(hù)政策的貫徹執(zhí)行力度受到中央政府的查處力度（查處概率P）以及懲處力度的直接影響。
（二）耕地保護(hù)效益的外部性分析
庇古認(rèn)為，外部性就是“由于存在著未獲補(bǔ)償?shù)姆?wù)或未予賠償?shù)膿p失所造成的私人與社會(huì)凈產(chǎn)量之間的偏差”。
耕地作為一種重要的不可再生性資源（土地非農(nóng)化后，利用方式的不可逆轉(zhuǎn)性），一方面能夠?yàn)槿祟愄峁┥a(chǎn)和生活資料，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益；另一方面還具有調(diào)節(jié)氣候和保護(hù)環(huán)境的生態(tài)效益以及保障糧食安全和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面的社會(huì)效益。而從整個(gè)社會(huì)福利的角度來看，其帶來的社會(huì)、生態(tài)效益為整個(gè)社會(huì)所享用，但體現(xiàn)不到耕地保護(hù)者身上，保護(hù)者難以在經(jīng)濟(jì)上享受到耕地保護(hù)所帶來的效益，因?yàn)楦嘏c非農(nóng)用地的收益相差很大，耕地相對(duì)于其他各種土地利用方式的比較經(jīng)濟(jì)利益是最低的。
從區(qū)域之間來看，在過去的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的梯度發(fā)展戰(zhàn)略制度安排下，東部沿海地區(qū)在獲得了較多耕地非農(nóng)化指標(biāo)的前提下，率先完成了資本的原始積累。但是隨著東西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距的越來越大，國(guó)家相繼出臺(tái)了西部大開發(fā)和中部崛起戰(zhàn)略，中西部地區(qū)政府出于迅速發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需要，也盡可能多的索取耕地非農(nóng)化的指標(biāo)以完成自己的原始資本積累。東部發(fā)達(dá)地區(qū)按照土地利用比較優(yōu)勢(shì)理論，把耕地保護(hù)的責(zé)任和義務(wù)推給中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)。而在當(dāng)前以GDP為核心的地區(qū)發(fā)展與領(lǐng)導(dǎo)者能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系下，中西部地區(qū)又以發(fā)展經(jīng)濟(jì)為由不愿承擔(dān)過多的耕地保護(hù)任務(wù)。因此，各區(qū)域都傾向于享受耕地保護(hù)所產(chǎn)生的正的外部性（糧食安全和環(huán)境保護(hù)），耕地成為一塊“公地”。同時(shí)，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)出于迅速發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需要，以地方政府主導(dǎo)的耕地占用現(xiàn)象也是頻頻發(fā)生。
從區(qū)域內(nèi)部來看，根據(jù)現(xiàn)行的土地管理法，一旦被劃定耕地保護(hù)區(qū)后，土地利用總體規(guī)劃劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)后永久不得占用。由此，耕地所有者、承包農(nóng)戶和地方政府能享有耕地農(nóng)用的經(jīng)濟(jì)效益，而不能享有耕地非農(nóng)轉(zhuǎn)用的經(jīng)濟(jì)效益，并且承擔(dān)了全部的耕地保護(hù)成本。在我國(guó)目前的農(nóng)產(chǎn)品定價(jià)體系以及農(nóng)業(yè)支持體系下，土地的利用方式直接決定了土地使用者及地方政府的收益的高低，這直接導(dǎo)致了以行政命令下達(dá)的耕地保護(hù)指標(biāo)被落實(shí)在質(zhì)量低下的偏遠(yuǎn)地區(qū)，甚至是山區(qū)，而把平原、城市近郊的優(yōu)質(zhì)農(nóng)田迅速非農(nóng)化現(xiàn)象的出現(xiàn)。
三、問題對(duì)策――完善當(dāng)前耕地保護(hù)制度的建議
（一）建立耕地保護(hù)補(bǔ)償運(yùn)行機(jī)制
政府作為一種實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)資源配置的機(jī)構(gòu)，其存在會(huì)減少人數(shù)眾多時(shí)獲取個(gè)人關(guān)于公共物品和外部性的偏好的信息所需的交易成本和談判成本。建立耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制，對(duì)耕地保護(hù)的承擔(dān)者進(jìn)行必要的補(bǔ)償，通過財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠或減免等措施修正耕地保護(hù)成本與收益之間的分配扭曲，完善當(dāng)前單純以行政手段維持的耕地保護(hù)制度，促進(jìn)我國(guó)耕地保護(hù)制度的進(jìn)一步完善，激勵(lì)耕地保護(hù)區(qū)的積極性具有重要意義。
1、耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制的運(yùn)行框架。在目前以省級(jí)行政區(qū)為耕地保護(hù)責(zé)任單位的運(yùn)行機(jī)制下，以省級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝粚?shí)行耕地保護(hù)區(qū)域補(bǔ)償，并最終落實(shí)到耕地保護(hù)地區(qū)；根據(jù)全國(guó)耕地資源需求量及各省區(qū)氣候條件、耕地質(zhì)量以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等確定各省區(qū)耕地資源最低保護(hù)數(shù)量，以該數(shù)量為基數(shù)對(duì)各省區(qū)進(jìn)行耕地保護(hù)的補(bǔ)償。在各省區(qū)內(nèi)部，各地市縣之間實(shí)行有償代保、土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，建立土地開發(fā)的利益調(diào)整機(jī)制，盤活耕地保護(hù)指標(biāo)。
2、耕地保護(hù)補(bǔ)償資金的標(biāo)準(zhǔn)。從耕地的作用來分析，我們可以把耕地的價(jià)值分為三大部分：即商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和生態(tài)環(huán)境價(jià)值。其中社會(huì)價(jià)值又可以進(jìn)一步細(xì)分為耕地糧食戰(zhàn)略安全價(jià)值、耕地社會(huì)保障價(jià)值和耕地的發(fā)展權(quán)價(jià)值。耕地的價(jià)值用公式可以表示為：V=VC+VE+（VSB+VSF+VSS）
式中：V――耕地價(jià)值；VC――耕地商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值；VE――耕地生態(tài)環(huán)境價(jià)值；VSB――耕地社會(huì)就業(yè)保障價(jià)值；VSF――耕地發(fā)展權(quán)價(jià)值；VSS――耕地的國(guó)家糧食戰(zhàn)略安全價(jià)值。
以上各項(xiàng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平確定，同時(shí)對(duì)V的取值應(yīng)定期進(jìn)行調(diào)整，具體調(diào)整頻率可參照我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行。
3、耕地保護(hù)補(bǔ)償資金的來源。耕地保護(hù)補(bǔ)償資金的來源可以通過建立耕地保護(hù)補(bǔ)償基金的形式從耕地占用稅、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)及國(guó)有土地收益金中歸集。
4、耕地?cái)?shù)量的核定。為平衡各區(qū)域之間的耕地質(zhì)量之間的差異，避免地方政府“占優(yōu)補(bǔ)劣”現(xiàn)象的發(fā)生，引入耕地產(chǎn)能核算機(jī)制，保證所保耕地的生產(chǎn)力。產(chǎn)能核算是實(shí)現(xiàn)補(bǔ)充耕地?cái)?shù)量質(zhì)量實(shí)行按等繳折算的有效方法和手段。開展補(bǔ)充耕地?cái)?shù)量質(zhì)量實(shí)行按等級(jí)折算應(yīng)立足于“占一補(bǔ)一”，提高補(bǔ)充耕地等級(jí)，克服在實(shí)踐中補(bǔ)償?shù)母財(cái)?shù)量容易判定，而質(zhì)量的測(cè)算比較繁瑣的困境。
（二）構(gòu)建區(qū)域耕地保護(hù)補(bǔ)償體系
建立耕地保護(hù)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償機(jī)制。推動(dòng)建立中央、省、地市三級(jí)耕地保護(hù)補(bǔ)償基金，“補(bǔ)償?shù)慕邮苤黧w”主要是農(nóng)民，即對(duì)承擔(dān)耕地保護(hù)責(zé)任的農(nóng)民進(jìn)行直接補(bǔ)貼。還應(yīng)對(duì)農(nóng)村基層組織進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還要考慮耕地資源的生態(tài)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。同時(shí)，還應(yīng)重視對(duì)延長(zhǎng)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈的研究，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策。
建立耕地保護(hù)的工程補(bǔ)償機(jī)制。加大公共財(cái)政支農(nóng)力度，讓公共服務(wù)更多地深入農(nóng)村、惠及農(nóng)民的同時(shí)，加大對(duì)耕地資源養(yǎng)護(hù)的投入，大力推進(jìn)農(nóng)村土地綜合整治工程，推進(jìn)基本農(nóng)田保護(hù)示范區(qū)建設(shè)，建設(shè)好永久性基本農(nóng)田，強(qiáng)化耕地后備資源開發(fā)利用。
建立耕地保護(hù)的區(qū)域補(bǔ)償機(jī)制。按照區(qū)域間耕地保護(hù)責(zé)任和義務(wù)對(duì)等原則，由部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人多地少地區(qū)通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付等方式，對(duì)承擔(dān)了較多耕地保護(hù)任務(wù)的地區(qū)，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，以協(xié)調(diào)不同區(qū)域在耕地保護(hù)上的利益關(guān)系。對(duì)基本農(nóng)田和耕地保護(hù)任務(wù)重的地區(qū)實(shí)施保護(hù)和獎(jiǎng)勵(lì)制度。
（三）加大政府耕地保護(hù)執(zhí)行監(jiān)督與處罰力度
上述耕地保護(hù)的行為博弈分析顯示，中央政府查處會(huì)使地方政府的收益受到影響，決定著地方政府對(duì)中央政府政策決策的執(zhí)行效果。因此，從懲罰力度與懲處發(fā)生的概率方面著手依法對(duì)違法用地嚴(yán)懲，在一定程度上可以促進(jìn)耕地保護(hù)的實(shí)施。在當(dāng)前耕地保護(hù)目標(biāo)行政首長(zhǎng)負(fù)責(zé)制的前提下，影響地方政府行為的核心在于對(duì)違法用地行為的監(jiān)管，即對(duì)違法行為的懲處概率。因此，加強(qiáng)土地利用行為的監(jiān)督檢查，可以促進(jìn)耕地保護(hù)效果的改善。
此外，在現(xiàn)行分稅體制和政績(jī)考核指標(biāo)約束下，地方政府的保護(hù)耕地任務(wù)與發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)存在沖突。面對(duì)政績(jī)考核硬指標(biāo)和耕地保護(hù)軟指標(biāo)，地方政府規(guī)避耕地保護(hù)政策便成為“兩利相權(quán)取其重”的“明智之舉”。因此，應(yīng)改變單一的以GDP為中心的政績(jī)考核體系，提高耕地保護(hù)在政績(jī)考核中的地位，調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。
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第9篇：新修正土地管理法范文
首先，應(yīng)抓好土地出讓價(jià)格的管理。按照國(guó)家規(guī)程還應(yīng)根據(jù)土地的具置、形狀、容積率、用途、環(huán)境和土地供應(yīng)等因素對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，由中介機(jī)構(gòu)評(píng)估該宗土地的出讓底價(jià)，通過掛牌方式招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓。這是國(guó)有土地出讓的前提條件和基礎(chǔ)。
其次，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地行政劃撥的管理，由于各種原因，土地使用的“雙軌制”將在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)存在。為了減少行政劃撥中的土地收益流失，一方面要按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于劃撥用地范圍的規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)行政劃撥土地的對(duì)象和面積、地段、用途嚴(yán)加控制，防止土地資源的浪費(fèi)和不合理的配置；另一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)行政劃撥土地的土地使用稅的征收。通過提高土地使用稅，適當(dāng)縮小土地批租和土地行政劃撥之間的使用價(jià)格差距，尤其對(duì)非經(jīng)營(yíng)性用地中的有相對(duì)收入的單位，應(yīng)提高土地使用稅。通過一段時(shí)間的過度，逐步拉平土地批租和行政劃撥間的價(jià)格差距，逐步取消土地使用的“雙軌制”。
再者，要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)使用住房建設(shè)用地的管理，經(jīng)濟(jì)使用住房建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，嚴(yán)禁開發(fā)商以開發(fā)經(jīng)濟(jì)使用住房名義牟取暴力。對(duì)經(jīng)濟(jì)使用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對(duì)象要做出嚴(yán)格規(guī)定。對(duì)開發(fā)商以開發(fā)經(jīng)濟(jì)使用住房名義，改變用途性質(zhì)牟取暴力的，應(yīng)沒收非法所得，補(bǔ)交土地出讓金。
第四，土地用途改變，必須征得規(guī)劃和土地部門的同意，并與政府重新簽定土地出讓合同，補(bǔ)交土地出讓金，避免行政劃撥土地轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用地所產(chǎn)生的土地收益流失。
二、在土地轉(zhuǎn)讓中征收土地增值調(diào)節(jié)稅
土地使用權(quán)要依法公開交易，不得搞隱形交易。凡通過無償方式取得的土地使用權(quán)的，必須補(bǔ)交土地出讓金后方可轉(zhuǎn)讓，同時(shí)對(duì)轉(zhuǎn)讓中的土地增值征收土地調(diào)節(jié)稅。這里所指的增值部分是指政府對(duì)土地進(jìn)行了投資并非轉(zhuǎn)讓投資改良所致。為了促使土地的合理利用和流動(dòng)，可將部分增值留給土地使用者。為防止土地轉(zhuǎn)讓中的瞞價(jià)行為，若土地轉(zhuǎn)讓者申請(qǐng)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，明顯低于市場(chǎng)價(jià)，顯失公正時(shí)，政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
三、土地出租中的土地收益流失，應(yīng)通過收取租賃超標(biāo)費(fèi)辦法解決
基于和收取土地轉(zhuǎn)讓調(diào)節(jié)稅相同的原因，土地使用權(quán)租賃價(jià)格超過政府公布的指導(dǎo)性租賃價(jià)格時(shí)，出租人應(yīng)按超額累進(jìn)的方法，按一定比例向政府交納超標(biāo)費(fèi)。通過行政無償劃拔收取的土地使用權(quán)出租而又未補(bǔ)交土地出讓金的，應(yīng)適當(dāng)提高超標(biāo)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)土地出租者申報(bào)的土地租金明顯低于指導(dǎo)性租賃價(jià)格，政府有優(yōu)先租賃權(quán)。
四、嚴(yán)禁空地買賣或變相土地使用權(quán)買賣等非法行為
應(yīng)采取法律、行政、經(jīng)濟(jì)手段嚴(yán)禁炒賣地皮和以地易房，以地分成等土地使用權(quán)變相買賣行為的發(fā)生。通過批租的土地，地上建筑物完成工作量達(dá)到到規(guī)定的比例之前，不得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；資金欠拖不決，超過規(guī)定開發(fā)期限而未動(dòng)工者，可以收取“空地稅”或收回土地使用權(quán)；已發(fā)生的空地買賣或變相土地買賣，應(yīng)采取沒收非法所得，罰款和收回土地使用權(quán)等措施，加強(qiáng)對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的管理，防止土地收益流失。
五、收支方面要制定和完善各項(xiàng)土地資產(chǎn)管理制度，加強(qiáng)上級(jí)政府對(duì)下級(jí)政府及土地行政主管部門土地使用資產(chǎn)管理的監(jiān)督
理好財(cái)?shù)淖谥际菫橥恋毓芾砀黜?xiàng)工作服好務(wù)，把有限的資金用到最需要的地方這是資金管理工作的重要任務(wù)，一是做好兵團(tuán)土地管理干部的生活保障；二是為事業(yè)的發(fā)展做好保障。對(duì)開展地籍、建設(shè)用地、執(zhí)法監(jiān)察、宣傳教育等工作做好保障。在開展農(nóng)懇城鎮(zhèn)地籍專項(xiàng)調(diào)查、編制土地利用總體規(guī)劃、土地確權(quán)勘界做好資金的保證作用。土地審批和資產(chǎn)處置權(quán)力，責(zé)任重大，必須切實(shí)加強(qiáng)制度建設(shè)，規(guī)范行政行為，從制度上杜絕土地資產(chǎn)流失和腐敗行為的發(fā)生。各級(jí)上級(jí)政府要組織力量，對(duì)行政區(qū)域內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)和土地資產(chǎn)管理規(guī)定執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，重點(diǎn)檢查集體決策和結(jié)果公開的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題，要依法及時(shí)處理。
要徹底杜絕兵團(tuán)國(guó)有土地收益流失絕非輕而易舉之事。因此，我們要認(rèn)真貫徹執(zhí)行好國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和一系列政策，認(rèn)真學(xué)習(xí)好國(guó)發(fā)[2001]15號(hào)文件，這樣才能保證兵團(tuán)城鎮(zhèn)國(guó)有土地收益流失降低到最低限度管理。
