不動產(chǎn)登記中心職能精選(九篇)

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第1篇：不動產(chǎn)登記中心職能范文

【關鍵詞】廣西 不動產(chǎn)登記信息化 總體框架 平臺

在國務院要求不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記情況下，建立統(tǒng)一的信息化登記系統(tǒng)已是大勢所趨。但目前廣西的不動產(chǎn)信息化建設還沒有形成科學的系統(tǒng)和體系，相關的技術(shù)及框架問題還有待解決。

1 不動產(chǎn)信息化建設的必要性

不動產(chǎn)登記風險日顯。因為在屬地管理中存在各種各樣的問題，再由于土地、房產(chǎn)融資的影響，全國各地經(jīng)常出現(xiàn)違規(guī)辦理土地、房產(chǎn)登記的現(xiàn)象，不動產(chǎn)登記呈現(xiàn)出一定的風險。迫切要求建設不動產(chǎn)登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)，不動產(chǎn)登記實行“主要依靠屬地管理，間接實行垂直監(jiān)管”，認真做好監(jiān)督不動產(chǎn)登記工作。

不動產(chǎn)登記信息割據(jù)。廣西開展土地登記和房產(chǎn)登記時主要以部門為單位進行，出現(xiàn)了信息不對稱現(xiàn)象，不利于信息共享（分析土地、房產(chǎn)管理的整個周期可以發(fā)現(xiàn)，當前土地管理存在較大難度的是供地以后如果應用土地，房產(chǎn)管理存在的難度是管理不夠規(guī)范，而做好不動產(chǎn)登記工作有利于掌握土地供地，房產(chǎn)銷售以后的使用情況，再有，也有利于其他經(jīng)濟社會管理）。迫切需要建設不動產(chǎn)登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)，保證不動產(chǎn)登記信息實現(xiàn)共享，使不動產(chǎn)登記信息發(fā)揮更大的作用。

2 不動產(chǎn)登記平臺的總體框架

根據(jù)《國土資源部關于進一步加強信息化工作統(tǒng)籌的若干意見》（國土資發(fā)〔2015〕16號）和《國土資源部信息化工作辦公室關于印發(fā)的通知》（國土資信辦發(fā)〔2015〕3號），2015年廣西將以“國土資源云”建設為主，全面帶動信息化建設，在實現(xiàn)不動產(chǎn)登記試點任務后，不斷深化“一張圖”建設和應用，構(gòu)建完善的不動產(chǎn)登記平臺的總體框架建設，具體如下：

2.1 基礎設施層方面

基礎設施服務層的構(gòu)成：計算資源、存儲資源、網(wǎng)絡資源共同組成數(shù)據(jù)存儲服務與程序運行服務、網(wǎng)絡安全傳輸服務，以上資源全部利用“云”管理平臺集中在一起，實行動態(tài)管理。

在創(chuàng)建基礎設施服務過程中，要充分發(fā)揮當前軟硬件資源的作用，利用“池”化應用各種資源，同時結(jié)合“云”管理平臺的應用將虛擬化資源展現(xiàn)在各級部門面前，主要資源類型有虛擬機、存儲、負載均衡、虛擬網(wǎng)絡等。

2.2 數(shù)據(jù)資源服務層方面

利用數(shù)據(jù)資源服務層可以實現(xiàn)各類不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)化管理，由此產(chǎn)生信息資源目錄檢索工具，實現(xiàn)信息共享、查詢、交換等各種功能，在數(shù)據(jù)資源方面有力支持各種不動產(chǎn)登記業(yè)務的順利開展。

2.3 支撐平臺服務層方面

支撐平臺服務層主要是發(fā)揮中間件、基礎構(gòu)件、GIS平臺、開發(fā)工具等的作用，結(jié)合數(shù)據(jù)資源服務層的應用，有力支持業(yè)務應用服務層的正常運行。主要內(nèi)容涉及登記支撐服務、大數(shù)據(jù)挖據(jù)與分析服務、云GIS支撐服務。

2.4 業(yè)務應用服務層方面

業(yè)務應用服務層就是利用支撐平臺服務層中的各種服務，達到業(yè)務應用服務的目的，發(fā)揮各級門戶網(wǎng)站的作用，統(tǒng)一登記不動產(chǎn)信息，也可以實現(xiàn)查詢各類不動產(chǎn)登記信息的目的，登記信息可以在此實現(xiàn)共享。

3 不動產(chǎn)登記平臺系統(tǒng)構(gòu)成

3.1 “云”資源及安全管理平臺及登記數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)

在整個基礎平臺中處于管理地位的“云”管理平臺，主要職能就是合理配置、協(xié)調(diào)、管理、控制各種資源。主要內(nèi)容有負責管理不同硬件的基礎資源管理中心、負責協(xié)調(diào)各種業(yè)務應用服務的監(jiān)控管理中心、對平臺數(shù)據(jù)資源負責組織、分布、存儲、備份的管理監(jiān)控中心、權(quán)限一致的安全管理中心。

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，負責不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)庫，以《不動產(chǎn)登記暫行條例》、不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫標準、數(shù)據(jù)庫整合規(guī)范等文件作為統(tǒng)一依據(jù)，在數(shù)據(jù)方面實現(xiàn)收集、錄入、轉(zhuǎn)換、編制代碼、編輯數(shù)據(jù)、處理數(shù)據(jù)、檢查數(shù)據(jù)等各種職能，保證不動產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)實現(xiàn)一致性，統(tǒng)一建立數(shù)據(jù)庫，統(tǒng)一對數(shù)據(jù)進行管理與維護等，在數(shù)據(jù)方面有力支持不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利進行。為此，廣西不斷號召各市縣積極推動市縣鄉(xiāng)“一張圖”綜合監(jiān)管平臺建設，健全數(shù)據(jù)整合，完善數(shù)據(jù)庫，創(chuàng)新工作機制，重點做好土地變更調(diào)查工作，及時更新建設用地審批數(shù)據(jù)、供地數(shù)據(jù)、地籍數(shù)據(jù)、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)（土地、房屋數(shù)據(jù)）等。

3.2 不動產(chǎn)權(quán)籍管理系統(tǒng)及登記信息管理系統(tǒng)

不動產(chǎn)權(quán)籍管理系統(tǒng)主要負責平時測量與繪制不動產(chǎn)登記單元、收集各種不動產(chǎn)登記單元調(diào)查成果，處理業(yè)務不動產(chǎn)單元調(diào)查圖形，處理不動產(chǎn)單元屬性，制訂不動產(chǎn)單元代碼，制訂住戶分布表與樓盤信息表，同時檢查完成轉(zhuǎn)換后的不動產(chǎn)登記單元調(diào)查數(shù)據(jù)，制作各種統(tǒng)計報表，制作各種成果圖件，在數(shù)據(jù)方面有力支持不動產(chǎn)登記的開展，同時與不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)和查詢統(tǒng)計系統(tǒng)共同組合在一起。

不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)，不動產(chǎn)登記信息業(yè)務系統(tǒng)是應用統(tǒng)一的標準登記土地、房屋、林地、草原等內(nèi)容，有利于國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等都能利用相同的登記業(yè)務平臺及時掌握不動產(chǎn)登記信息資源，有利于做好行政管理工作與做出正確決策。

在廣西不動產(chǎn)登記信息業(yè)務系統(tǒng)建設中，主要內(nèi)容有GIS業(yè)務和檔案管理業(yè)務。系統(tǒng)主要負責管理不動產(chǎn)單元，共同管理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、權(quán)利人、不動產(chǎn)單元，依據(jù)空間地理位置實現(xiàn)統(tǒng)一管理不動產(chǎn)單元的目標，應用相同的工作流程和WEBGIS技術(shù)，分別管理工作庫、歷史庫與現(xiàn)狀庫，由此完成了全面管理不動產(chǎn)登記流程業(yè)務。

3.3 不動產(chǎn)數(shù)據(jù)接入與上報系統(tǒng)

在廣西不動產(chǎn)登記信息業(yè)務系統(tǒng)建設中，隨時提供不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，在平臺中隨時引入不動產(chǎn)登記部門的本地登記信息。在開展數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查、數(shù)據(jù)加密、數(shù)據(jù)壓縮、數(shù)據(jù)傳輸、日志記錄等工作的順利開展下，才能使進入不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺的登記信息與不動產(chǎn)登記部門的登記信息相同。

3.4 不動產(chǎn)登記監(jiān)管及分析系統(tǒng)和信息查詢共享系統(tǒng)

在廣西不動產(chǎn)登記信息業(yè)務系統(tǒng)建設中，要保證登記部門依據(jù)一定的規(guī)則開展業(yè)務辦理工作，依據(jù)種類的不同設置不同的業(yè)務檢查標準，全面研究不同部門上交的登記申請、審核、登記、頒證等各種數(shù)據(jù)，進一步完善事后管理、改正錯誤等工作，節(jié)約行政糾正資金，做到安全交易，保證權(quán)利人的合法權(quán)益不受損失。

不動產(chǎn)登記信息查詢共享系統(tǒng)，為有利于不動產(chǎn)管理部門與權(quán)利人隨時查詢各種不動產(chǎn)信息，要創(chuàng)建查詢速度快、安全程度高、擴展性強的查詢平臺，提供各種各樣的、24小時的、全面的、多層次的業(yè)務信息查詢服務，為內(nèi)部門戶查詢與統(tǒng)計打好基礎。

3.5 制定不動產(chǎn)登記標準及規(guī)范

在廣西不動產(chǎn)登記信息業(yè)務系統(tǒng)建設中，在制訂標準規(guī)范方面主要內(nèi)容有關于不動產(chǎn)登記信息匯交方面的、涉及不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)互聯(lián)技術(shù)方面的、制訂不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理制度、制訂平臺安全運維管理制度等。

總之，在全國范圍內(nèi)實行一致的不動產(chǎn)登記信息管理平臺的做法是符合人們需求的，在技術(shù)層面有利于據(jù)此實現(xiàn)不動產(chǎn)登記制度，有利于實現(xiàn)交易安全與信息共享，有利于進一步規(guī)范不動產(chǎn)登記業(yè)務，有利于實現(xiàn)職責部門的合理整合，有利于提高管理能力與治理標準，有利于保護人們的合法產(chǎn)權(quán)達到惠民的目標。

參考文獻

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作者單位

1.百色市國土資源信息測繪中心 廣西壯族自治區(qū)百色市 533000

第2篇：不動產(chǎn)登記中心職能范文

配偶死亡后共有房產(chǎn)如何辦理轉(zhuǎn)移登記，是一個特殊而又普遍的問題。夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的房產(chǎn)，通常會設定成共同所有，但當配偶死亡后，這一共同財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記卻變得十分復雜。本文梳理了此類登記辦理的法規(guī)依據(jù)和常規(guī)流程，試圖為辦理配偶遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的當事人提供借鑒，同時為政府優(yōu)化辦理流程提供參考。

一、典型案例

實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，D市的房產(chǎn)交易與不動產(chǎn)登記分別在房管局和國土局辦理。李某62歲，其妻子于兩年前因病去世，名下有一套共同共有的學區(qū)房。李某岳父為植物人，岳母健康，妻子生有一兒一女，子女均已成家。劉某，外地人，欲落戶D市，看中了李某該套住房，經(jīng)協(xié)商雙方達成買賣事項。數(shù)天后，劉某夫婦與李某攜帶相關證件一同前往房管局，打算簽訂存量房買賣契約。但被告知，暫不允許買賣交易，李某需先換不動產(chǎn)證，由共同共有改為李某單獨所有。李某不解，明明是自己的房子，妻子過世了就不能賣了？隨后，李某獨自前往國土局要求換證，并提供了妻子的死亡證明。國土局了解情況后告知李某，換證沒這么簡單，需要出具公證書或法院裁定書等有效文件證明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，或是亡妻的所有法定繼承人同時到場申請，但后者需要就繼承事宜在網(wǎng)上公示3個月。李某又不解，明明是自己的房子，妻子過世了還要征得子女和岳父母的同意？

考慮到孩子即將入學，劉某夫婦頻催李某辦理過戶。無奈之下李某聯(lián)系了子女和岳父母，四人均同意將該套住房歸李某單獨所有，并允許李某處置。麻煩的是，岳父已臥床不起，經(jīng)咨詢李某決定讓其岳母擔任岳父的監(jiān)護人，行使岳父的權(quán)利。到公證處出公證書，可立即生效，但需繳納幾千元公證費；到國土局直接申請，可省下公證費，但需要公示3個月。為省下公證費，李某攜80多歲的岳母和兩子女到國土局登記窗口簽署了房屋產(chǎn)權(quán)歸其單獨所有的繼承協(xié)議書、具結(jié)書、承諾書、聲明書、詢問筆錄等，并提供了所需的相關證明材料。兩名登記人員就繼承的合法性進行了嚴格審查，就產(chǎn)權(quán)歸屬在政府網(wǎng)站進行了公示，3個月后認定申請有效后辦理了轉(zhuǎn)移登記，為李某頒發(fā)了其單獨所有的不動產(chǎn)權(quán)證書。李某憑著新證與劉某在房管局順利簽下買賣契約，在地稅局繳納相關稅費，國土局再次受理轉(zhuǎn)移登記，注銷李某新證，給劉某夫妻頒發(fā)共同共有的產(chǎn)證。

老李賣房一波三折，勞師動眾，房管局、國土局、地稅局、派出所、居委會、公證處等部門間跑了20多次，光辦理繼承轉(zhuǎn)移登記就制作材料超50頁，賣個房手續(xù)辦理耗時4個多月，就因妻子先過世。

二、相關法規(guī)

1.房屋所有權(quán)形式分三類?！段飮卡》嫡a攀三條、九十四條、九十五條規(guī)定：私人房屋的所有權(quán)形式可分為單獨所有、按份共有和共同共有，單獨所有即一個人單獨享有所有權(quán)，按份共有即兩個或兩個以上個人按照其份額享有所有權(quán)，共同共有即兩個或兩個以上個人共同享有所有權(quán)。

2.夫妻房產(chǎn)的所有權(quán)形式?！痘橐龇ā返谑邨l、第十九條規(guī)定：沒有約定或約定不明確的，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的房產(chǎn)，歸夫妻共同所有。夫妻對共同所有的房產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。

3.房產(chǎn)繼承的開始時間。《繼承法》第二條、第三條規(guī)定：繼承從被繼承人死亡時開始。遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，其中包括公民的房屋。

4.享有繼承權(quán)的對象。《繼承法》第九條、第十條、第十一條規(guī)定：繼承權(quán)男女平等。繼承開始后，由第一順序繼承人（配偶、子女、父母）繼承，第二順序繼承人（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的晚輩直系血親代位繼承。

5.繼承份額的確定?！独^承法》第十三條規(guī)定：同一順序繼承人繼承遺產(chǎn)的份額，一般應當均等。繼承人協(xié)商同意的，也可以不均等。

6.配偶死亡后夫妻共有財產(chǎn)的分割?！独^承法》第二十六條規(guī)定：夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的共同所有的財產(chǎn)，除有約定的以外，如果分割遺產(chǎn)，應當先將共同所有的財產(chǎn)的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產(chǎn)。

7.繼承的執(zhí)行依據(jù)?！独^承法》第五條、第二十五條規(guī)定：繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應當在遺產(chǎn)處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。

8.植物人行使繼承權(quán)?！睹穹ㄍ▌t》第十七條規(guī)定：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由下列人員擔任監(jiān)護人：配偶；父母；成年子女；其他近親屬；關系密切的其他親屬、朋友愿意承擔監(jiān)護責任，經(jīng)精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意的?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定：無民事行為能力人申請不動產(chǎn)登記的，應當由其監(jiān)護人代為申請；因處分不動產(chǎn)而申請登記的，還應當提供為被監(jiān)護人利益的書面保證。

9.公證收費的依據(jù)?！豆C法》第三十一條、第三十四條規(guī)定：當事人拒絕按照規(guī)定支付公證費的，公證機構(gòu)不予辦理公證。當事人應當按照規(guī)定支付公證費。

10.繼承不征契稅的依據(jù)。國家稅務總局《關于繼承土地、房屋權(quán)屬有關契稅問題的批復》（國稅函〔2004〕1036號）明確：對于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

11.繼承轉(zhuǎn)移登記的規(guī)定?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十四條規(guī)定：因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。

12.無公證直接受理繼承的需公示?！恫粍赢a(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.8.6繼承、受遺贈的不動產(chǎn)登記規(guī)定：對擬登記的不動產(chǎn)登記事項在不動產(chǎn)登記機構(gòu)門戶網(wǎng)站進行公示，公示期不少于15個工作日。公示期滿無異議的，將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿。蘇州市國土局通知（蘇國土〔2017〕42號）規(guī)定：公示3個月后無異議的，予以登簿發(fā)證。

三、法條推論

依據(jù)上述關于房產(chǎn)繼承的法律規(guī)章，結(jié)合李某的典型案例，假定妻子先過世，可得出以下結(jié)論：

1.夫妻共同共有的房產(chǎn)，在妻子死亡后，丈夫可先分得房產(chǎn)的50%所有權(quán)，剩下的50%所有權(quán)屬于妻子遺產(chǎn)。

2.妻子單獨所有的房產(chǎn)，在妻子死亡后，全部所有權(quán)屬于妻子遺產(chǎn)。

3.丈夫作為妻子的第一順序繼承人，有權(quán)繼承妻子遺產(chǎn)。

4.妻子遺產(chǎn)的份額分配，由繼承人協(xié)商解決或法院依法裁決，可歸丈夫所有，可歸子女所有，可歸父母所有，可歸孫子孫女所有（子女先于妻子過世），可其他法定繼承人所有，或多人按份共有、共同共有。

5.繼承人中有無民事行為能力人的，需要指定監(jiān)護人，由監(jiān)護人代為行使權(quán)利，但處分被繼承人遺產(chǎn)時不得損害被監(jiān)護人利益。

6.待房產(chǎn)所有權(quán)人之間的份額確定后，需至不動產(chǎn)登記部門辦理轉(zhuǎn)移登記。

7.繼承遺產(chǎn)無需繳納契稅。

8.辦理繼承轉(zhuǎn)移登記時，公證為非前置且非強制。

四、辦理流程

配偶死亡后，若出售原夫妻共有房產(chǎn)的，通常需要辦理兩次轉(zhuǎn)移登記，首次轉(zhuǎn)移登記分兩種類型，即公證后登記和公示后登記，前者先去公證處，后者直接至登記部門。兩次轉(zhuǎn)移登記大體分為12個辦理環(huán)節(jié)，具體辦理流程如圖1所示，環(huán)節(jié)分別為：

1.至派出所開具死亡證明和法定繼承人關系證明等。

2.至戶籍地居委會或村委會或工作單位開具家庭成員關系證明和監(jiān)護人證明等。

3.所有法定繼承人至公證處或法院辦理遺產(chǎn)歸屬的公證書或裁定書。

4.憑著公證書或裁定書至不動產(chǎn)登記中心申轉(zhuǎn)移登記。

5.若3不辦，所有法定繼承人至不動產(chǎn)登記中心當面簽署遺產(chǎn)歸屬的繼承協(xié)議書、具結(jié)書、承諾書、聲明書、詢問筆錄等，就遺產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬結(jié)果，登記部門需在政府網(wǎng)站公示（蘇州為3個月），公示結(jié)束無異議的產(chǎn)權(quán)歸屬才生效。

6.不動產(chǎn)登記中心審核后，根據(jù)3或5由共同共有轉(zhuǎn)單獨所有或按份共有，注銷老證，頒發(fā)新的不動產(chǎn)權(quán)證書（通常10個工作日后）。

7.簽約當天權(quán)利人至不動產(chǎn)登記中心查詢登記信息，出具不動產(chǎn)登記信息表，證明無抵押、無查封。

8.買賣雙方至房管局簽訂存量房買賣契約。

9.至房管局領取交易告知書及房產(chǎn)平面圖（通常3個工作日后）。

10.買賣雙方憑存量房買賣契約至地稅局繳納契稅、個人所得稅、增值稅、印花稅等。

11.買賣雙方至不動產(chǎn)登記中心申請轉(zhuǎn)移登記。

12.注銷賣方不動產(chǎn)證，辦理買方新證，由買方至不動產(chǎn)登記中心領取證書（通常10個工作日后）。

五、結(jié)論與建議

第3篇：不動產(chǎn)登記中心職能范文

關鍵詞：林權(quán)類；不動產(chǎn)登記；林改問題；對策

中圖分類號 F326.2 文獻標識碼 A 文章編號 1007-7731（2016）22-0087-03

Abstract：With the gradual implementation of real estate registration of the forest right，to ensure the smooth progress of the deep reform of collective forest right system and promote the coordinated development of real estate registration and deep forest reform，problems and countermeasures of real estate registration and deep forest reform were studied by current status of forest property registration in Fujian Province，the specific data in Taining County and the urgent needs of many farmers and forest enterprises，providing theoretical reference for the smooth reform and innovation.

Key words：The forest right；Real estate registration；Forest reform；problems；Countermeasures

福建省在深化林改方面一直走在全國的前列，為全國全面推進深化林改摸索總結(jié)經(jīng)驗，積極探索林地家庭承包經(jīng)營的有效實現(xiàn)形式，最大限度地增強林業(yè)發(fā)展的活力和動力，為增加農(nóng)民收入、推進生態(tài)文明建設做出貢獻。不動產(chǎn)登記職能整合、制度改革已進入了攻堅階段。福建省從2016年4月1日起林權(quán)登記發(fā)證進入了改革過渡期，采用“舊證新章”模式，由林業(yè)與國土部門共同承擔著林權(quán)各項任務，林權(quán)類不動產(chǎn)登記與原林權(quán)登記、與深化林改之間存在著許多亟需解決的問題。林權(quán)登記發(fā)證是深化林改的基礎工作，本文以泰寧縣為例，闡述了林權(quán)類不動登記與深化林改之間的問題，并探討解決問題的對策，為順利推進不動產(chǎn)登記改革與深化林改的協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論參考。

1 泰寧縣深化林改的現(xiàn)狀

1.1 林權(quán)登記發(fā)證現(xiàn)狀 泰寧縣位于福建省西北部，是南方重點林區(qū)縣之一，全縣國土總面積15.28萬hm2，林業(yè)用地面積12.36萬hm2，有林地面積11.33萬hm2。2003年林改發(fā)證以來，泰寧縣已發(fā)證面積12.08萬hm2，林權(quán)發(fā)證率為98.42%；集體林地確權(quán)面積為11.40萬hm2，其中確權(quán)到戶面積5.02萬hm2、集體統(tǒng)一經(jīng)營面積4.93萬hm2、其他經(jīng)營面積1.39萬hm2。自2016年4月1日至10月底過渡期內(nèi)各類林權(quán)登記發(fā)證210宗地0.17萬hm2。

1.2 林權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀 泰寧縣林權(quán)流轉(zhuǎn)交易活躍，2014年林木所有權(quán)轉(zhuǎn)讓115起，面積0.09萬hm2，金額1 643.96萬元；2015年林木所有權(quán)轉(zhuǎn)讓95起，面積0.10萬hm2，金額

1 780.85萬元；2016年1月1日至10月底，林木所有權(quán)轉(zhuǎn)讓68起，面積1.39萬hm2，金額1 073.21萬元。

1.3 林權(quán)抵押現(xiàn)狀 為了解決好森林資源培育周期長、經(jīng)營獲利兌現(xiàn)慢、農(nóng)村融資難的問題，讓廣大林企林農(nóng)真正享受到林改的成果，泰寧縣從2003年起就開始探索用林權(quán)證直接抵押貸款工作，2005年林權(quán)證抵押貸款業(yè)務在全縣推開，截至目前已辦理了抵押面積累積6.26萬hm2、貸款金額累積11.44億元；目前仍在押面積1.77萬hm2、金額3.58億元；其中2016年4月1日至10月底辦理林權(quán)抵押登記4筆、面積0.12萬hm2、金額2 646萬元。

1.4 林權(quán)糾紛現(xiàn)狀 林改后，林權(quán)糾紛呈上升趨勢，經(jīng)林業(yè)部門及相關部門大力調(diào)解調(diào)處后，泰寧縣現(xiàn)存各類涉林爭議的案件36宗，面積377hm2，其中山林權(quán)屬爭議案件20宗，面積242.73hm2；經(jīng)營權(quán)糾紛爭議案件16宗，面積143.27hm2。

1.5 林I經(jīng)營體系現(xiàn)狀 大力發(fā)展家庭林場和林業(yè)專業(yè)合作社等經(jīng)營組織，積極構(gòu)建新型林業(yè)經(jīng)營體系，截至2016年10月底，全縣有各類新型林業(yè)經(jīng)營組織81家，經(jīng)營面積共4.32萬hm2。積極落實商品林保險，近幾年全縣商品林保險面積每年完成7.67萬hm2以上，超過上級下達的7.4萬hm2指標。大力發(fā)展林下經(jīng)濟，為林農(nóng)增收創(chuàng)收，近幾年林下經(jīng)濟產(chǎn)值每年都在12億元以上，超過上級下達的11億元任務。

2 問題分析

2.1 林權(quán)類不動產(chǎn)登記類型不足 目前暫時以物權(quán)法為依據(jù)規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)，待改革探索成熟，相關法律修改后，權(quán)利類型和名稱可以再作相應修改。《不動產(chǎn)登記暫行條例》中林權(quán)是土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、森林林木所有權(quán)，林地所有權(quán)與土地所有權(quán)是一致的。從登記類型上看，少了原來的森林或林木使用權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)與原來的林地使用權(quán)是否一致有待探討。隨著要不斷深化農(nóng)村土地制度改革，實行所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”，不動產(chǎn)登記制度是改革的產(chǎn)物，林權(quán)類不動產(chǎn)登記類型的增加也有待商榷。

2.2 林權(quán)流轉(zhuǎn)與抵押不易 自林權(quán)登記發(fā)證進入過渡期，因過渡期短、責任分工無法落實等原因，原由林業(yè)站完成的林權(quán)外業(yè)勘驗及申請表制作等業(yè)務，已無人愿做。特別是林權(quán)流轉(zhuǎn)業(yè)務嚴重受阻，林業(yè)服務中心沒有受理林權(quán)流轉(zhuǎn)的業(yè)務員，沒有合理的辦事制度，沒有為林權(quán)流轉(zhuǎn)搭建互動平臺。辦理林權(quán)流轉(zhuǎn)變更業(yè)務的相關人員，必須向不動產(chǎn)登記中心詢問有關事項，增加了登記中心人員的工作量。此外，泰寧縣林權(quán)類不動產(chǎn)登記人員僅有2人，需要辦理所有的林權(quán)相關業(yè)務，工作量大，認真審核流轉(zhuǎn)材料的時間不夠充分，造成林權(quán)流轉(zhuǎn)材料積壓，林權(quán)類不動登記的過渡期間辦理林權(quán)流轉(zhuǎn)業(yè)務艱難。

由于林權(quán)抵押出險的情況越來越多，多家銀行不愿辦理林權(quán)抵押貸款業(yè)務，而林農(nóng)林企對資金的需求有增無減，這就要求有一個專門的機構(gòu)做中介。林權(quán)業(yè)務由國土部門辦理，林業(yè)部門則需要扶持服務林農(nóng)林企，國土部門、 林業(yè)部門與銀行協(xié)調(diào)溝通的方式有待確定。

2.3 林權(quán)糾紛相互推諉 多地雖有林權(quán)糾紛處理的機構(gòu)，但無相應機構(gòu)編制。人員由林權(quán)辦兼職，林權(quán)辦既發(fā)林權(quán)證又處理林權(quán)糾紛。過渡期內(nèi)，林業(yè)部門、國土部門均涉及林權(quán)問題，但無明確林權(quán)糾紛的具體處理部門。

2.4 信息無法共享，操作系統(tǒng)較為復雜 林權(quán)信息是深化林改的基礎資料，是林政、資源、規(guī)劃等部門的必要資料，過渡期后，應明確林權(quán)發(fā)證的相關資料檔案管理部門，確保林業(yè)部門通過合理方式可共享林權(quán)發(fā)證的登記薄信息，同時保證信息的安全。《福建省林權(quán)管理業(yè)務應用系統(tǒng)》為第二套林權(quán)系統(tǒng)，與《福建省不動產(chǎn)信息登記系統(tǒng)》還不能完整對接，仍存在一些問題。

2.5 深化林改的多種新型林業(yè)經(jīng)營模式受影響 目前全省正積極推進深化林改，家庭林場、股份林場、公司+基地+農(nóng)戶、林業(yè)專業(yè)合作社等新型林業(yè)經(jīng)營組織應運而生，而擴大規(guī)模、辦理林權(quán)變更或轉(zhuǎn)移、辦理林權(quán)抵押貸款等業(yè)務顯得異常艱難。

3 對策建議

3.1 增加林權(quán)類不動產(chǎn)登記類型 在堅持家庭承包經(jīng)營長期不變的基礎上，開展集體林地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分離”試點，在不改變林地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，堅持穩(wěn)定家庭承包制度，制定林地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)登記管理辦法，探索家庭經(jīng)營、股份合作經(jīng)營、委托經(jīng)營、企業(yè)經(jīng)營等多種流轉(zhuǎn)方式。同時，開展林地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)登記，賦予林地實際經(jīng)營人在權(quán)屬證明、林權(quán)抵押、采伐審批等法律方面權(quán)益，切實維護林地流轉(zhuǎn)各方當事人的合法權(quán)益，促進林業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化經(jīng)營，推進森林資源資本化運作。此外，不動產(chǎn)登記部門應積極搞好頂層設計，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。森林、林木使用權(quán)是一種物權(quán)，且政策應該有穩(wěn)定性和連續(xù)性，林權(quán)類不動產(chǎn)登記應該與原林權(quán)登記無縫銜接，應恢復森林、林木使用權(quán)的登記類型。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記始終貫徹便民利民的要求，不應把林地經(jīng)營權(quán)及森林、林木使用權(quán)推給林業(yè)部門登記發(fā)證，如果由兩個部門各自發(fā)證，違背了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷，浪費了社會公共資源和大量的人力物力。

3.2 成立林權(quán)流轉(zhuǎn)服務機構(gòu) 成立縣級林權(quán)管理服務中心，加強管理體系建設，發(fā)揮其在深化集體林權(quán)制度改革中的作用，更好地服務林業(yè)改革發(fā)展。林業(yè)與國土部門應積極鼓勵、引導林權(quán)流轉(zhuǎn)當事人通過林權(quán)管理服務機構(gòu)等公開平臺進行流轉(zhuǎn)交易，提交經(jīng)林權(quán)管理服務機構(gòu)鑒證、備案的合同及確認證明辦理林權(quán)類不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)登記機構(gòu)和林權(quán)管理服務機構(gòu)要及時將登記辦理信息和流轉(zhuǎn)交易信息告知對方，共同有效防范一林多賣、已抵押林地林木違規(guī)流轉(zhuǎn)交易等行為的發(fā)生，確保流轉(zhuǎn)交易安全。

3.3 明確林權(quán)糾紛處理辦法 妥善、有效地排查化解涉林糾紛，維護林區(qū)社會安定的穩(wěn)定大局，是直接關系著深化林改能否成功的關鍵。目前對于如何處理林權(quán)糾紛，還未明確，應及早確定如何處理，以免相互推諉。

3.4 實現(xiàn)信息共享，加強部門之間協(xié)作 不動產(chǎn)登記機構(gòu)需要建立快速、便捷的林權(quán)類不動產(chǎn)登記檔案查詢通道，并盡快實現(xiàn)數(shù)字化、信息化，提供更優(yōu)質(zhì)、高效的林權(quán)類不動產(chǎn)登記信息服務；同時林業(yè)部門也必須提供即時的林權(quán)流轉(zhuǎn)交易信息，建立雙方檔案查詢互用制度，建立雙方聯(lián)系機制，暢通信息渠道，加強協(xié)作，保證林權(quán)類不動產(chǎn)登記和林權(quán)流轉(zhuǎn)管理的正常進行，確保相關業(yè)務辦理的連續(xù)、安全、便捷。

3.5 完善機構(gòu)建設 切實加強不動產(chǎn)登記機構(gòu)建設，確保原來從事林權(quán)登記的業(yè)務骨干劃轉(zhuǎn)到位、落實到崗。不動產(chǎn)登記的申請、受理、審核、登簿、發(fā)證等是不動產(chǎn)登記機構(gòu)的法定職責，要確保不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記職責的完整性。加強I務人員學習培訓，通過專題學習、輔導培訓、專家解讀、業(yè)務研討等方式，確保學習培訓的時間有保障、人員全覆蓋、效果最大化，以達到不動產(chǎn)登記業(yè)務規(guī)范化、標準化，有利于便民利民優(yōu)質(zhì)服務，有利于登記工作人員熟練掌握業(yè)務，減少林權(quán)類不動產(chǎn)登記審核、發(fā)證等過程的錯誤。不同地區(qū)對于林權(quán)登記改革存在的問題不盡相同，應根據(jù)實際情況制定合理的改革方案，采取科學有效的方法解決[1]，針對問題，科學施策。在今后的機制創(chuàng)新中，要融入碳匯交易系統(tǒng)，充分發(fā)揮森林生態(tài)效益，同時加強政府引導、政策推動，鼓勵企業(yè)投資森林資源開發(fā)[2]，促進森林資源整合，集約化開展森林經(jīng)營，提高林業(yè)經(jīng)濟效益。

參考文獻

[1]顧海霞.集體林權(quán)制度改革存在的問題及對策探微[J].中國林業(yè)產(chǎn)業(yè)，2016（8）：115.

第4篇：不動產(chǎn)登記中心職能范文

關鍵詞：不動產(chǎn)管理 課程內(nèi)容 教學方法與手段 創(chuàng)新培養(yǎng)模式

中圖分類號：G642 文獻標識碼：A 文章編號：1673-9795（2014）04（b）-0023-03

不動產(chǎn)管理是一門新興的、應用性較強的專業(yè)課程，它堅持理論聯(lián)系實際，把不動產(chǎn)管理的基本原理與我國不動產(chǎn)管理領域改革發(fā)展的實踐密切結(jié)合起來，為學生分析不動產(chǎn)問題提供系統(tǒng)的理論知識和科學方法，提高學生在正確理論指導下研究解決實際問題的能力和方法，是自然地理與資源環(huán)境、人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃（不動產(chǎn)管理）、土地資源管理、不動產(chǎn)經(jīng)營等專業(yè)的專業(yè)基礎課和主要特色課程。

近年來，隨著經(jīng)濟社會的迅速發(fā)展，特別是市場經(jīng)濟對權(quán)屬清晰、權(quán)責明確的產(chǎn)權(quán)制度要求越來越高，我國現(xiàn)行不動產(chǎn)管理制度產(chǎn)生了越來越多的弊端，難以適應經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，引起了相關部門的高度重視。十八屆三中全會提出轉(zhuǎn)變政府職能必須深化機構(gòu)改革，這在一定程度上也推動了國家層面建立不動產(chǎn)登記局的進程。2013年11月20日總理主持召開國務院常務會議，要求將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環(huán)節(jié)。會議明確一是由國土資源部負責指導監(jiān)督全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。二是建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息依法依規(guī)互通共享。三是推動建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，保證不動產(chǎn)交易安全，保護群眾合法權(quán)益[1]。

我國不動產(chǎn)管理出現(xiàn)目前這種局面，也與現(xiàn)行專業(yè)設置有一定的關系，長期以來，忽視不動產(chǎn)管理方面的教學和研究，專業(yè)設置中沒有不動產(chǎn)管理專業(yè)。根據(jù)調(diào)查了解，華南地區(qū)只有廣州大學地理科學學院“資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理”專業(yè)設置了不動產(chǎn)管理方向，開設了不動產(chǎn)管理及相關課程培養(yǎng)不動產(chǎn)管理專業(yè)型人才，目前已經(jīng)培養(yǎng)六屆畢業(yè)生畢業(yè)。社會對掌握不動產(chǎn)管理學基礎知識和能力的復合型人才越來越緊俏，迫切需要能夠靈活運用所學不動產(chǎn)管理理論和相關法律法規(guī)解決實踐中出現(xiàn)的不動產(chǎn)市場、不動產(chǎn)經(jīng)營和不動產(chǎn)管理等問題。要求不動產(chǎn)管理教學承擔增強學生的理論知識水平，鍛煉學生分析和解決問題的技能，樹立可持續(xù)發(fā)展理念的教學任務，達到為社會長期輸送不動產(chǎn)管理高級復合人才的教學目標。目前全國尚未編寫統(tǒng)一的不動產(chǎn)管理教材，各高校往往結(jié)合自己的區(qū)位優(yōu)勢編寫部分講義或者專題材料。因此，嘗試對不動產(chǎn)管理課程內(nèi)容、教學方法與手段、教學實踐、考核方式等方面進行改革與探索就非常重要。

1 不動產(chǎn)管理課程設置基本情況

1.1 課程的性質(zhì)、地位、作用和任務

不動產(chǎn)管理是人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃（不動產(chǎn)管理）、土地資源管理等專業(yè)基礎課程。該課程是一門應用性課程，是在本專業(yè)理論和相關課程學習以后，以各種類型的不動產(chǎn)的經(jīng)營服務管理為核心，研究不動產(chǎn)市場的特點、市場研究方法、不動產(chǎn)管理的內(nèi)容、方法與技能。通過學習使學生了解不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論、不動產(chǎn)管理制度，不動產(chǎn)金融等基礎理論；掌握不動產(chǎn)市場分析、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、不動產(chǎn)稅收與評估、不動產(chǎn)規(guī)劃管理、不動產(chǎn)交易市場管理、不動產(chǎn)經(jīng)營管理、不動產(chǎn)服務管理、不動產(chǎn)資產(chǎn)管理、不動產(chǎn)信息化管理等[2]。使學生對不動產(chǎn)管理有一個全面的了解，能勝任國土資源管理、規(guī)劃、調(diào)查，房地產(chǎn)管理中資產(chǎn)經(jīng)營管理、中介服務、物業(yè)咨詢服務及不動產(chǎn)管理服務企事業(yè)的工作。

1.2 課程教學的目的和要求

（1）通過本課程的學習，使學生了解不動產(chǎn)的概念、類型、開發(fā)建設、區(qū)域分布特征，不動產(chǎn)管理的基本理論與研究方法，了解國內(nèi)外不動產(chǎn)管理研究的前沿與發(fā)展趨勢。

（2）通過本課程的學習，使學生認識不動產(chǎn)管理市場的特點與類型，掌握基本的市場研究內(nèi)容與方法。

（3）通過本課程的學習，使學生掌握不動產(chǎn)管理的目的、基本內(nèi)容、方法和要求。

（4）通過本課程的學習，使學生掌握不動產(chǎn)管理的技能技巧。

1.3 課時要求與安排

本課程需要安排56學時，其中32學時理論教學課時，24學時實踐教學課時，最好同一學期進行，需要學生使用電腦上機練習不動產(chǎn)管理相關技術(shù)軟件，要求配實驗員一名。

1.4 課程與其它課程的聯(lián)系

本課程的先修課程主要有：管理學原理、土地經(jīng)濟學、市場營銷學、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理概論、土地資源管理等。

2 課程內(nèi)容的改革與創(chuàng)新

為打破不動產(chǎn)管理課程沒有現(xiàn)成教材的局面，筆者聯(lián)合華南地區(qū)多所高校教師初步完成《不動產(chǎn)管理》一書的編寫，該書內(nèi)容大致可以分為以下三個部分。

第一部分為不動產(chǎn)管理概述和理論基礎。不動產(chǎn)管理概述的內(nèi)容包括不動產(chǎn)的含義、分類和特點；不動產(chǎn)管理的含義、職能、特征及其發(fā)展；還具體介紹了土地管理，房產(chǎn)管理和其他不動產(chǎn)資源管理。不動產(chǎn)管理的理論基礎包括區(qū)位理論、城市地租理論、資源配置理論、服務理論等，此外還包括不動產(chǎn)管理制度分析。

第二部分為不動產(chǎn)服務管理。內(nèi)容包括不動產(chǎn)服務管理概述；房地產(chǎn)經(jīng)紀與管理、物業(yè)設施管理與物業(yè)管理；不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理；不動產(chǎn)資源信息化管理，信息系統(tǒng)的建設、管理及開發(fā)。

第三部分為不動產(chǎn)經(jīng)營管理。不動產(chǎn)經(jīng)營管理概述，包括不動產(chǎn)租賃管理、投資管理和融資管理，還有不動產(chǎn)資本經(jīng)營和不動產(chǎn)證券化；不動產(chǎn)資產(chǎn)管理，包括國有資產(chǎn)管理、組織資產(chǎn)管理（企業(yè)）、商業(yè)資產(chǎn)管理、個人資產(chǎn)管理和跨國公司的不動產(chǎn)管理；不動產(chǎn)資源的規(guī)劃管理，內(nèi)容包括不動產(chǎn)資源分析，評估與規(guī)劃修編，目前主要涉及多規(guī)融合、規(guī)劃實施評估與修改、房屋資源規(guī)劃及其影響因素等；不動產(chǎn)交易市場管理[3]，內(nèi)容包括不動產(chǎn)交易與不動產(chǎn)交易市場、不動產(chǎn)交易市場的分類與特點，土地市場交易管理時機的選擇、持有的土地和市場的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)市場、銷售市場和二、三級市場管理，資本交易市場管理；不動產(chǎn)市場分析，內(nèi)容包括不動產(chǎn)市場概述、不動產(chǎn)市場調(diào)查、不動產(chǎn)市場需求與供給分析、不動產(chǎn)市場區(qū)位分析和不同類型不動產(chǎn)市場分析；不動產(chǎn)稅費（收）與評估，內(nèi)容包括我國稅收制度的建立與發(fā)展與不動產(chǎn)稅收對區(qū)域經(jīng)濟的影響，不動產(chǎn)稅收的屬性、功能，不動產(chǎn)投資環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、占有環(huán)節(jié)、所得環(huán)節(jié)的課稅[4]，介紹美國、法國、臺灣及香港的不動產(chǎn)稅收，不動產(chǎn)評估與方法。

教學內(nèi)容的設置希望通過對不動產(chǎn)進行概述，同時介紹其管理理論，使學生能在學習之初對相關概念及其原理有較全面的認識，為不動產(chǎn)的學習奠定堅實的理論基礎；然后闡述不動產(chǎn)服務的相關管理，在原有的理論基礎上進一步深入學習，通過理論聯(lián)系實際的學習，目的是為了培養(yǎng)和提高學生從基本的不動產(chǎn)知識上升到能夠擁有較高層次服務管理能力的跳躍；最后講述了不動產(chǎn)的經(jīng)營管理，內(nèi)容主要包括資產(chǎn)、市場、稅收等，使學生了解不動產(chǎn)經(jīng)營方面的相應知識。教學內(nèi)容從概念入手，由表及里的闡述不動產(chǎn)的邊緣知識，具有較強的實用性和可操作性，結(jié)構(gòu)緊湊、層層推進，內(nèi)容全面、到位，對于有意愿鍛煉從事不動產(chǎn)管理方面能力的學生而言，具有很好的指導作用；對于非本專業(yè)的學生來講，本書也可以起到提綱挈領的點睛之效。

3 課程教學方法與手段的改革與創(chuàng)新

3.1 傳統(tǒng)教學與現(xiàn)代多媒體相結(jié)合

不動產(chǎn)管理課程采用傳統(tǒng)教學與多媒體技術(shù)相結(jié)合的教學手段。對課程重點難點知識采用傳統(tǒng)教學方法講解，實行傳統(tǒng)“黑板+粉筆”式教學[5]，增強學生對重點難點知識的理解與記憶；以多媒體教學方式豐富課堂內(nèi)容，實行“多媒體課件演示+網(wǎng)絡課堂互動”，拓寬學生知識面。根據(jù)不動產(chǎn)管理課程具體篇、章、節(jié)教學內(nèi)容、特點和教學目標的設置，將兩種教學手段有機結(jié)合起來，實現(xiàn)傳統(tǒng)教學方法與多媒體技術(shù)的靈活轉(zhuǎn)換使用，以多媒體教學促進傳統(tǒng)教學的改革創(chuàng)新，全面優(yōu)化課堂教學，充分帶動學生的學習積極性，極大提高課堂教學的效率。具體實施環(huán)節(jié)，采用創(chuàng)新式的教學模式，即將傳授式教學、互動式教學與研討式教學相結(jié)合[6]。對于不動產(chǎn)管理相關概念知識與理論基礎，主要采用傳授式的教學；對于不動產(chǎn)經(jīng)營管理、不動產(chǎn)交易市場管理、不動產(chǎn)市場分析等學生有較大的發(fā)揮空間的，可以采用互動式教學；對于不動產(chǎn)資源信息化管理，可以采用研討式教學方式，教師課前布置任務，把學生分成若干小組，每個小組扮演不同角色，到課上從所扮演角色的利益出發(fā)闡述自己的觀點，這樣既可以使大家通入課堂，也可以讓大家今后參與工作可以從多角度進行思考問題。此外，也可以用展示法就某個內(nèi)容讓學生用PPT進行講解。

3.2 理論結(jié)合典型案例分析法

在不動產(chǎn)管理課程教學過程中，在原有傳統(tǒng)教學的基礎上，采用理論與案例相結(jié)合的方式[7]。這種方式不僅可以活躍課堂氣氛，調(diào)動學生學習的積極性，而且促進學生積極思考，增強了老師與學生之間的互動性，使課堂教學不只是老師單方面的授課形式，而是一個充滿學習樂趣的探討過程。案例導入的使用可以充分吸引學生的好奇點，讓學生帶著疑問、目的去聽課，既提高課堂效率也讓學生記憶猶新；通過具體某一部分內(nèi)容的案例分析，既可以考察學生對特定內(nèi)容的掌握情況以及運用水平，又豐富了教學內(nèi)容；綜合內(nèi)容的案例分析讓學生把不動產(chǎn)管理課程中所學到知識點進行全面、靈活地運用于現(xiàn)實的生活中，提高綜合分析、解決問題的能力，把學以致用真正做到實處，為學生畢業(yè)后在工作崗位中創(chuàng)造良好業(yè)績奠定堅實的基礎。

教師在備課過程中選取的案例緊跟時代的腳步，具有突出的代表性，對時事熱點及時反饋到教學當中。如不動產(chǎn)資源的規(guī)劃管理，以市級土地利用規(guī)劃為例子，需要對土地利用的現(xiàn)狀以及存在的問題進行分析，針對不同的問題進行規(guī)劃規(guī)劃設計；不動產(chǎn)稅費（收）與評估，以世界各國的不動產(chǎn)稅為案例；不動產(chǎn)服務管理，以房地產(chǎn)企業(yè)的客戶服務中心為案例；不動產(chǎn)資源的信息化管理，以市級國土資源和房屋管理局的系統(tǒng)為例開展典型案例的教學分析。目前我國不動產(chǎn)的統(tǒng)一管理還處于不斷完善階段，相關部門或者負責人會經(jīng)常一些新消息，教師在教學過程中就會把相關的資料或者視頻運用到課堂上，讓學生了解最近的進展。

4 課程教學實踐的改革與創(chuàng)新

第5篇：不動產(chǎn)登記中心職能范文

【關鍵詞】物權(quán)變動 更正登記制度 構(gòu)架

物權(quán)變動是物權(quán)法的核心內(nèi)容。物權(quán)變動必須以一定的公示方法表現(xiàn)其變動,由國家專職部門將不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿,才能發(fā)生一定的法律效果。作為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法,登記制度的最主要功能是促進交易,保障交易安全。但人為的登記記載工作,總會受到各種客觀和主觀因素的影響,錯誤的記載不可避免,因此,更正登記制度作為保障不動產(chǎn)物權(quán)正確界定的制度,必不可少。

更正登記的內(nèi)涵

更正登記是對不正確的不動產(chǎn)登記進行更正的登記程序。更正登記屬于登記制度的一種類型,我國物權(quán)法稱之為錯誤登記。當?shù)怯洸旧嫌涊d的權(quán)利狀態(tài)與實際的權(quán)利狀態(tài)不相符合時,登記簿上的登記即為不正確登記。目前學界把由法定公示方式表征的物權(quán)稱為法律物權(quán),把真正權(quán)利人實際享有的物權(quán)稱為事實物權(quán)。我們可以將法律物權(quán)的享有者稱為登記權(quán)利人,將事實物權(quán)的享有者稱為真正權(quán)利人。發(fā)生不正確登記時,是指法律物權(quán)與事實物權(quán)不一致,也即登記權(quán)利人與真正權(quán)利人不一致。更正登記就是針對不正確登記所設置的。

從更正登記的程序角度著眼,可以將更正登記分為兩大類,一類是由民事主體引發(fā)的更正登記,可稱為依申請的更正登記;另一類則不以民事主體的申請為條件,登記機關可以主動地依職權(quán)引發(fā)更正登記,可稱之為依職權(quán)的更正登記。前者更多地重視民事主體的權(quán)益,帶有更多私的色彩,后者則更多地注重社會利益的保護,帶有更多公的色彩。

我國更正登記制度現(xiàn)狀及問題存在

我國現(xiàn)行法律法規(guī)中規(guī)定的更正登記制度無論在體系上,還是在內(nèi)容上都有進一步完善的必要。

現(xiàn)行法律法規(guī)中關于更正登記的規(guī)定。我國不動產(chǎn)登記制度包括土地登記和房地產(chǎn)登記,均為依法進行。我國土地和房地產(chǎn)登記中有關更正登記的規(guī)定最早體現(xiàn)在國家土地管理局于1995年12月8日的《土地登記規(guī)則》,該規(guī)則的第七十一條規(guī)定:“土地登記后,發(fā)現(xiàn)錯登或者漏登的,土地管理部門應當辦理更正登記;利害關系人也可以申請更正登記?！苯ㄔO部于1997年10月27日頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中也有對不正確登記的處理辦法。該辦法所針對的對象并不是登記簿上的記載,而是房屋權(quán)屬證書。在注銷房屋權(quán)屬證書后,對于登記簿上的不正確登記如何處理,該辦法并沒有作出規(guī)定。2007年通過的《物權(quán)法》在第十九條規(guī)定了更正登記制度,共分兩款:“權(quán)利人、利害關系人認為不動產(chǎn)簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的,登記機構(gòu)應當予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,利害關系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不,異議登記失效。異議登記不當,造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。”該規(guī)定內(nèi)容比較簡略,不夠細致,操作性不強。

我國更正登記制度存在的問題。從我國現(xiàn)行的法規(guī)規(guī)定可以得出以下結(jié)論:更正登記制度在我國登記制度中地位不高,不受重視。我國更正登記制度的現(xiàn)狀帶來了極大的消極后果。其一,更正登記制度是登記制度的一個重要組成部分,我國現(xiàn)行法將更正登記排除在登記制度之外,使登記制度缺乏體系性,立法顯得比較凌亂。而且作為登記制度的一部分,更正登記制度擔負著登記制度的部分功能,即對不正確登記進行改正。一旦將更正登記制度排除在登記制度之外,登記制度的功能便會出現(xiàn)缺失,從而影響到整個登記制度的運作。其二,更正登記制度的主要目的是保護真正權(quán)利人利益,保護財產(chǎn)靜的安全。將更正登記制度排除在登記制度之外,會削弱登記制度對真正權(quán)利人和財產(chǎn)靜的安全的保護,從而影響登記制度價值追求的均衡。其三,我國的登記制度并不十分發(fā)達,存在著諸多的“不統(tǒng)一”,有些規(guī)定還相互沖突。在這種背景下進行的登記,在登記過程中發(fā)生不正確登記的可能性是很大的,因而也就更需要有更正登記制度來進行調(diào)整。另外,對于不正確登記致使他人損失的,我國沒有建立登記機關的賠償制度以資補救。因此,更正登記制度在我國更有必要加以詳細規(guī)定,在發(fā)生損失之前改正不正確登記,避免損失發(fā)生。

我國更正登記制度的應然構(gòu)架

依申請更正登記的設計。更正登記主要目的是保護真正權(quán)利人的利益,是對私權(quán)的保護,因此在程序設計上要以依申請的更正登記為原則,以依職權(quán)的更正登記為例外。依申請更正登記雖然在我國現(xiàn)行法中也有規(guī)定,但非常不完善。一方面是缺乏可操作性,另一方面是附屬于依職權(quán)更正登記。

筆者認為,在設計依申請的更正登記時,應該以當事人的兩個主要權(quán)利為中心,即以更正登記請求權(quán)和更正登記申請權(quán)為中心。要保護真正權(quán)利人的利益,就必須賦予其保護自己利益的權(quán)利。更正登記請求權(quán)和更正登記申請權(quán)就是這樣的兩種權(quán)利:一種是私法上的實體權(quán)利,一種是公法上的權(quán)利,兩者結(jié)合,能給權(quán)利人以必要的保護。建議對依申請的更正登記作以下規(guī)定:“登記簿上登記的權(quán)利與真實的權(quán)利不一致時,因該不正確登記而受損害的人可以請求因更正而涉及其權(quán)利的人同意對登記簿加以更正,并基于該同意向登記機關提出更正申請。因更正而涉及其權(quán)利的人也可以向登記機關單獨申請更正登記?！睂Ω怯浾埱髾?quán)來說,核心問題是它是否罹于消滅時效,建議在我國更正登記制度中規(guī)定:“前條所規(guī)定的請求權(quán),不因超過時效而消滅?！敝劣趯Ω怯浾埱髾?quán)和更正登記申請權(quán)的救濟,可以適用權(quán)利救濟的一般規(guī)定,不必在更正登記制度中另作規(guī)定。

依職權(quán)更正登記的設計。登記制度的主要目標是維護私人的利益,但基于登記機關所擔負的一定的國家職能,完全取消依職權(quán)的更正登記是不可行的。在我國進行依職權(quán)更正登記的設計時,有兩點需要注意:一是我國現(xiàn)存的登記制度行政色彩過強,更正登記受到強行政性的影響,《土地登記規(guī)則》所規(guī)定的更正登記就是以土地管理部門主動辦理更正登記為主的。要改變這種情況,就必須利用制度設計對依職權(quán)的更正登記進行嚴格的控制。二是依職權(quán)的更正登記具有快速、簡便的特點,更有利于對各方面利益的保護,從這一點上其具有依申請更正登記所不可比的優(yōu)點。因此依職權(quán)更正登記不能被徹底拋棄。同時在筆者看來,為了最大限度地發(fā)揮依職權(quán)更正登記的優(yōu)點,不僅不能徹底拋棄依職權(quán)的更正登記,而且應當在有嚴格的程序控制下適當?shù)財U大依職權(quán)更正登記的范圍。

第6篇：不動產(chǎn)登記中心職能范文

[要害詞]他物權(quán)，公示方法，登記要件主義，登記對抗主義

物權(quán)的設定是交易的基礎，物權(quán)的變動則是交易的表現(xiàn)形態(tài)，兩者都是交易不可或缺的環(huán)節(jié)，因而正確選擇物權(quán)變動模式直接關系到交易秩序的建構(gòu)以及交易安全的保護問題。然而長期以來，我國物權(quán)法理論主要是以所有權(quán)為中心而展開對物權(quán)變動的討論，而忽視了他物權(quán)設定的非凡性。在我國物權(quán)立法中，明確他物權(quán)設定的原則對于確定他物權(quán)設定的規(guī)則與效力都是非常有意義的。

一、他物權(quán)設定模式的非凡性

傳統(tǒng)物權(quán)變動理論都是以所有權(quán)變動作為研究的重心，沒有充分考慮到他物權(quán)設定中的一些非凡性。從比較法上看，基于法律行為的物權(quán)變動立法模式主要有三種，即意思主義、形式主義和折中主義。一般認為，這三種模式性質(zhì)上屬于物權(quán)變動模式。由于他物權(quán)的設定也屬于物權(quán)變動的一種類型，所以它既適用于所有權(quán)變動，也適用于他物權(quán)的變動。1以所有權(quán)為中心構(gòu)建物權(quán)變動模式，其原因在于一方面所有權(quán)是所有物權(quán)變動的基礎與核心，一切交易都是以所有權(quán)的界定為前提，交易的最終實現(xiàn)可能導致所有權(quán)的變動或者權(quán)能分離，所以所有權(quán)的變動基本概括了物權(quán)變動的目的。另一方面他物權(quán)變動有可能會導致所有權(quán)內(nèi)容與效力的變動，他物權(quán)的設定是在所有權(quán)之上設定了負擔，并使所有權(quán)的權(quán)能發(fā)生分離。

他物權(quán)的設定是指基于法律行為而在他人之物上設定限制物權(quán)。其特點在于：首先，他物權(quán)的設定原則上以他人之物為客體。由于所有權(quán)是所有人一般地、全面地支配其客體的物權(quán)，而他物權(quán)是所有權(quán)權(quán)能與所有權(quán)相分離的產(chǎn)物，因此他物權(quán)的客體是他人之物。2原則上，所有人無需在自己的物上為自己設定他物權(quán)，除非發(fā)生了他物權(quán)與所有權(quán)的混同而消滅他物權(quán)將不利于所有人，此時所有人才對自己的物享有他物權(quán)。3當然，有些國家（如德國）物權(quán)法，答應所有人在自己的物上設定抵押權(quán)即所有人抵押制度，但這終究是一種例外情形。4其次，他物權(quán)的設定必須原則上要有設定行為，并且需要完成一定的公示程序。在絕大多數(shù)情況下，他物權(quán)的設定必須基于當事人的合意即雙方法律行為，例如抵押合同、質(zhì)押合同、國有土地使用權(quán)出讓合同等。只是在極少數(shù)情況下，存在通過單方法律行為設定他物權(quán)的情形，如以遺囑設立居住權(quán)。另外，在實施一定的法律行為之后必須完成一定的公示方法才能最終完成物權(quán)的設定。上述他物權(quán)設定制度的非凡性，與所有權(quán)變動制度之間存在較大的差別。而這些差異使得他物權(quán)的設定在立法模式上與所有權(quán)變動有所不同：

1關于是否存在設定的問題。他物權(quán)的設定是他物權(quán)產(chǎn)生過程中的一個獨有概念。在物權(quán)法中，只有他物權(quán)才存在設定問題。因為他物權(quán)的產(chǎn)生是一個權(quán)利從無到有的過程。雖然他物權(quán)的設定基于雙方當事人的合意而在他人所有權(quán)的基礎上產(chǎn)生，但是他物權(quán)不是一種繼受取得，而是原始取得。而所有權(quán)的取得并不是一種設定行為，通常都是通過轉(zhuǎn)讓、繼續(xù)等方式繼受取得，或者通過生產(chǎn)、添附等方式原始取得。一般來說，所有權(quán)并不必然依靠于他人的物權(quán)而產(chǎn)生，換句話說，并不是在他人所有權(quán)基礎上再另外設定一個所有權(quán)，因為根據(jù)所有權(quán)絕對的排他性原則，不可能在同一個物上出現(xiàn)兩個所有權(quán)，所以也就不存在所有權(quán)設定問題。而他物權(quán)恰恰是建立在他人所有權(quán)之上的，必然存在設定問題。

2關于所有人意志的體現(xiàn)。他物權(quán)的設定是所有權(quán)權(quán)能分離的結(jié)果，所有權(quán)的存在是他物權(quán)設定的前提，這就決定了他物權(quán)在設定過程中應當最大限度地尊重所有權(quán)人的意志和利益，不經(jīng)過所有人同意而直接依法產(chǎn)生他物權(quán)是極為例外的情形，必須有足夠充分的理由。易言之，在物權(quán)法定原則的范圍內(nèi)，所有權(quán)人的意志對設定他物權(quán)的類型和內(nèi)容具有至關重要的作用。明確這一點對于理解我國許多他物權(quán)具有重要意義，例如土地使用權(quán)內(nèi)容包含了國家禁止土地閑置以及在閑置情況下非法改變土地用途，不少人認為這種改變屬于國家行政權(quán)的行使，實際上這些條款表明的是國家作為所有人設定他物權(quán)時要體現(xiàn)其意志。而所有權(quán)的類型和內(nèi)容都是相對單一固定的，因此所有人的意志在所有權(quán)的內(nèi)容和類型中并無決定作用，而直接受制于法律規(guī)定。這種法律規(guī)定在各國的立法中也并無太大差異。

3關于依法律行為而產(chǎn)生物權(quán)的問題。他物權(quán)設定是產(chǎn)生他物權(quán)的重要方法，他物權(quán)的產(chǎn)生既可以基于法律行為也可以基于法律的直接規(guī)定，如法定抵押權(quán)、留置權(quán)等他物權(quán)均基于法律的規(guī)定直接產(chǎn)生，無需當事人的意思表示或合意。但總的來說，基于法律行為而設定他物權(quán)是他物權(quán)產(chǎn)生的常態(tài)，而依法律規(guī)定產(chǎn)生他物權(quán)則屬于例外情形。就前者而言，因為他物權(quán)是在所有權(quán)的基礎上產(chǎn)生的，沒有所有人的意思表示原則上就不能產(chǎn)生他物權(quán)，所以他物權(quán)的設定應當采取“合意（或意思表示）加公示”的方式完成。假如他物權(quán)的設定完全依法律規(guī)定，不僅漠視所有人的意志，而且會損害所有人的利益，導致財產(chǎn)秩序的混亂，也不能發(fā)揮物盡其用的效果。正是因為此種原因，所以法律行為在他物權(quán)設定中具有極為廣泛的適用范圍。

在所有權(quán)的取得中，不存在依法律行為設定所有權(quán)的情況。依據(jù)法律行為發(fā)生所有權(quán)變動，實際上只是所有權(quán)的移轉(zhuǎn)問題，此乃所有權(quán)繼受取得的一般原因。所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律行為與設定他物權(quán)的法律行為在性質(zhì)上是有區(qū)別的。一般而言，所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律行為大多是買賣等典型的交易行為，主要受合同法調(diào)整；而設定他物權(quán)的法律行為，盡管也要適用合同法的一般原則，但設定行為是與物權(quán)的產(chǎn)生直接聯(lián)系起來的，所以它不僅是一個單純的合同問題，還應該受到物權(quán)法的規(guī)范。例如，就抵押合同而言，它既是設立抵押權(quán)的前提條件，抵押合同又經(jīng)常確定了抵押權(quán)的內(nèi)容，這就不是一個單純的合同，所以在擔保法中也規(guī)定了抵押合同，即歸屬于物權(quán)法內(nèi)容。雖然我國物權(quán)立法和實務尚不承認物權(quán)行為理論，但設定他物權(quán)的合同具有導致他物權(quán)產(chǎn)生的直接法律后果，與一般的債權(quán)合同應該是有所區(qū)別的。因此物權(quán)法應當就農(nóng)村承包經(jīng)營合同、地役權(quán)的設定合同、抵押合同、質(zhì)押合同等作出非凡規(guī)定。

4.關于意思自治原則的適用。雖然我國實行物權(quán)法定原則，對于他物權(quán)的類型和內(nèi)容予以固定，但是當事人就他物權(quán)的具體內(nèi)容仍然享有很大的協(xié)商空間。只要他物權(quán)的設定主要涉及當事人雙方的私人利益，而不過多地關涉國家利益和公共利益，法律沒有必要對當事人的決策作出過多的干預。這是因為，一方面，他物權(quán)的變動原則上是意思自治的產(chǎn)物，只要不損害第三人利益與社會公共利益，當事人完全可以憑借自己的意思于法律規(guī)定的范圍內(nèi)決定是否設定某種他物權(quán)。另一方面，只有通過所有權(quán)人和他物權(quán)人的具體約定，才能明確他物權(quán)的具體內(nèi)容。他物權(quán)是在所有權(quán)基礎之上產(chǎn)生的，它既是所有權(quán)權(quán)能分離的結(jié)果，也是對所有權(quán)的限制，因此在法律沒有非凡規(guī)定時，只有當他物權(quán)人與所有權(quán)人達成合意時才能導致所有權(quán)的權(quán)能與原所有權(quán)人發(fā)生分離，也才能形成對所有權(quán)的限制。所有權(quán)人基于自己的意愿而對所有權(quán)作出限制，他物權(quán)的設定符合其意思，因此要求他物權(quán)設定存在合意能夠最大限度地保護所有權(quán)人的利益。此外，尊重當事人的意思自治，也可以使他物權(quán)人借助于物權(quán)設定合同有效地制約所有權(quán)人，如通過約定他物權(quán)的期限可以防止所有權(quán)人提前撤銷他物權(quán)。所以，存在他物權(quán)設定的合意，能夠既尊重所有人的利益，又維護他物權(quán)人的利益，并最為充分地提高對物的利用效率、物盡其用，實現(xiàn)當事人利益的最大化。

5.關于對公示方法的要求。所有權(quán)的取得包括原始取得和傳來取得。原始取得通常是指不以他人既存的權(quán)利為依據(jù)而取得物權(quán)，例如物還沒被任何人取得，而直接由所有人基于生產(chǎn)等方式而取得。5這就決定了所有權(quán)的取得并不要求采取某種公示方法。而他物權(quán)的設定除了法律有非凡規(guī)定之外，6通常要求應當完成特定的公示方法。就動產(chǎn)物權(quán)的變動而言，動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)和動產(chǎn)他物權(quán)的設立都要采取交付的方式，但對于交付的內(nèi)容要求并不完全一樣。動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)可以采取現(xiàn)實交付、簡易交付、占有改定和指示交付等觀念交付方式。而動產(chǎn)他物權(quán)的設定原則上只能采取現(xiàn)實交付方式，即只有在完成了占有移轉(zhuǎn)之后才能設定動產(chǎn)他物權(quán)。

熟悉他物權(quán)設定的非凡性，無論對于完善我國物權(quán)變動的立法模式，還是對促進物權(quán)理論的發(fā)展都不無意義。一方面，目前學界對于物權(quán)變動的討論大都以所有權(quán)為中心而展開，集中于以所有權(quán)的變動為原型進行討論，從而忽視了他物權(quán)設定的非凡性，這就導致理論上過度強調(diào)物權(quán)法定原則，忽略了在他物權(quán)設定中意思自治的作用，尤其是沒有充分地強調(diào)所有權(quán)人的意志在他物權(quán)設定過程中如何得到具體體現(xiàn)，不利于充分保障所有人的意志和利益。另一方面，在物權(quán)變動的模式選擇上，我們只是考慮到了物權(quán)變動的一般模式，而這種模式主要是以所有權(quán)為參照系設定的，這就難以顧及他物權(quán)的非凡性。例如，物權(quán)的變動模式應當法定化，從所有權(quán)的取得方式應當法定化來說這一點毫無疑問是正確的，但是在他物權(quán)的設定當中，因為通常要通過法律行為來實現(xiàn)，要注重他物權(quán)設定合同對物權(quán)法定的補充，假如一概強調(diào)物權(quán)變動的法定化，非凡是內(nèi)容的法定，就有可能在他物權(quán)的制度設計方面不能充分考慮到他物權(quán)設定合同中所應當具有的意思自治空間，將物權(quán)的變動完全變成了法律干預的領域，極大地損害財富的創(chuàng)造功能。第三，他物權(quán)設定合同與所有權(quán)移轉(zhuǎn)合同具有較大的區(qū)別，二者作為物權(quán)變動構(gòu)成要件的重要性是不同的，且要分別適用不同的法律規(guī)則，明確這一點對于完善物權(quán)立法不無意義。例如，我國物權(quán)法草案中規(guī)定動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設立都要采取交付的方式，交付可以采取現(xiàn)實交付和簡易交付、占有改定和指示交付方式。7此種規(guī)定有欠妥當，因為觀念交付的方式可以適用于動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但不應當適用于動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設立。因而對動產(chǎn)所有權(quán)的取得和動產(chǎn)他物權(quán)的設定不作區(qū)分，不利于我國物權(quán)立法的完善。

二、他物權(quán)設定要件之一：合意

他物權(quán)設定原則上要有設定他物權(quán)的合意。8所謂合意是指當事人就是否設定他物權(quán)以及他物權(quán)的內(nèi)容等方面達成一致的意思表示。法律在他物權(quán)的設定方面給予了當事人較為廣泛的意思自治和行為自由，主要表現(xiàn)在如下方面：第一，對于是否設定他物權(quán)和設定何種他物權(quán)，當事人具有廣泛的選擇余地。各國物權(quán)法上都承認了相當數(shù)量的他物權(quán)，答應當事人自由選擇加以設立。他物權(quán)的類型越多，當事人發(fā)揮特定物的使用價值和交換價值的方式也就越多。第二，他物權(quán)的內(nèi)容在一定程度上也應由當事人決定。在現(xiàn)代物權(quán)法中出現(xiàn)了物權(quán)法定的緩和趨勢，主要體現(xiàn)在法律答應當事人通過其合意確定物權(quán)的具體內(nèi)容，例如我國擔保法就答應當事人就抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、抵押擔保的范圍等內(nèi)容進行約定。9盡管物權(quán)立法中有關某些物權(quán)內(nèi)容的規(guī)定絕大多數(shù)是強制性的，不答應當事人通過協(xié)議加以改變，但是物權(quán)法定并不絕對排除當事人的約定，相反，當事人對于物權(quán)內(nèi)容的約定，可以彌補法律規(guī)定的不足。第三，就公示方法的選擇，原則上當事人設定他物權(quán)時不得選擇公示方法，例如設定抵押必須采取登記的方式，質(zhì)押必須采取交付和移轉(zhuǎn)占有的方式，然而由于動產(chǎn)擔保的發(fā)展，當事人在動產(chǎn)擔保的公示方法上已經(jīng)享有廣泛的選擇自由。第四，在他物權(quán)的實現(xiàn)方式上當事人也享有越來越多的自由。例如，抵押權(quán)的實現(xiàn)是否可以直接通過執(zhí)行程序拍賣變賣，而不通過復雜的審理程序，應當答應當事人通過合同約定。再如關于抵押權(quán)的實現(xiàn)是采取變賣還是拍賣的方式也可以由當事人在抵押合同中約定。當然，強調(diào)他物權(quán)設定的合意并非要否定物權(quán)法定原則，也不是說他物權(quán)完全應由當事人意思自治決定，而只是意味著當事人有權(quán)在物權(quán)法定原則的框架內(nèi)實現(xiàn)意思自治。物權(quán)法定主義本身并不排斥當事人在物權(quán)設定和變動方面的意思自治，此種意思自治的存在也不構(gòu)成對交易安全的妨害。因為，當事人的約定不能排除法律關于物權(quán)的種類以及基本內(nèi)容確定方面的強行性規(guī)則，當事人也不能自由地創(chuàng)設與物權(quán)法規(guī)定的不同基本類型，且物權(quán)法定主義中還包含了對公示要件的要求，通過與公示要件的結(jié)合，他物權(quán)設定的合意并不會損害交易秩序的安全。

承認他物權(quán)設定的合意并不是說此種合意就是物權(quán)行為或者物權(quán)行為的組成部分。設定他物權(quán)的合意與物權(quán)行為的不同之處表現(xiàn)在：設定他物權(quán)的合同屬于債權(quán)合同的一種具體類型，它仍然包含在債權(quán)合同之中，應當適用合同法的一般規(guī)則。就這一點來看，它與物權(quán)行為是不同的。所謂獨立于設定他物權(quán)合同的物權(quán)行為，其實不過是設定他物權(quán)合同的履行行為而已。我國物權(quán)立法從未承認在債權(quán)合同之外存在著所謂物權(quán)合同，無論是物權(quán)行為和債權(quán)行為還是負擔行為和處分行為，它們都集中在一個合同當中，物權(quán)變動只是債權(quán)合意得到實現(xiàn)的結(jié)果而已。在債權(quán)合同訂立的同時并不單獨存在一個所謂的物權(quán)合意，更不發(fā)生物權(quán)行為的無因性問題。不過，強調(diào)設定他物權(quán)合同與物權(quán)行為的區(qū)別，并不意味著否認二者法律效果之間的區(qū)別。如前所述，設定他物權(quán)合同應當適用合同法的一般規(guī)則，但是否發(fā)生他物權(quán)設定的物權(quán)變動效果，則需要根據(jù)物權(quán)法的規(guī)則做出判定。還需強調(diào)，由于設立他物權(quán)的合同具體體現(xiàn)為一方處分財產(chǎn)、另一方享受利益的法律效果，它將導致所有權(quán)的某些權(quán)能的讓渡，因此設定他物權(quán)的合同也不同于普通的債權(quán)合同。

從現(xiàn)實意義上來說，強調(diào)他物權(quán)設定需要當事人的合意，意味著他物權(quán)的設立不應采取由行政機關單方審批的形式來完成，即僅通過審批是不能設立他物權(quán)的，這對于完善他物權(quán)設定的立法具有重要意義。長期以來，存在著一種流行的觀點，認為他物權(quán)的設定不一定要強調(diào)設定他物權(quán)的合意，只要完成了一定的公示方法仍然可以產(chǎn)生他物權(quán)。這種觀點對我國物權(quán)立法產(chǎn)生了影響。以海域使用權(quán)的設定為例，海域使用治理法第19條規(guī)定：“海域使用申請經(jīng)依法批準后，國務院批準用海的，由國務院海洋行政主管部門登記造冊，向海域使用申請人頒發(fā)海域使用權(quán)證書；地方人民政府批準用海的，由地方人民政府登記造冊，向海域使用申請人頒發(fā)海域使用權(quán)證書。海域使用申請人自領取海域使用權(quán)證書之日起，取得海域使用權(quán)?！庇纱藢е铝藢嵺`中海域使用權(quán)的設定大都采取審批加登記的方式，只要申請人向有關部門提交申請書，獲得批準并辦理了登記手續(xù)，就可以獲得準物權(quán)。實際上，假如承認海域使用權(quán)是一種類似于土地使用權(quán)的他物權(quán)，那么僅僅有政府審批而沒有合同是不能導致他物權(quán)的設定的。雖然自然資源的使用應當受到政府的監(jiān)管與控制，這一點與普通的他物權(quán)確有不同，但是，以審批取代他物權(quán)設定的合意并不是科學合理的，在審批之外還應當要求政府作為民事主體，與海域使用權(quán)申請人訂立海域使用合同，其主要理由在于：

1審批代替合意將使得由此設立的權(quán)利不再是民事權(quán)利，而轉(zhuǎn)為行政權(quán)利性質(zhì)。審批本身不能形成合同，其本質(zhì)上是一種行政行為。審批機關的批準不是完全建立在與他人協(xié)商的基礎之上的。假如以審批代替合同，那么由此設立的權(quán)利內(nèi)容將完全由行政機關決定，行政機關可以隨意撤銷權(quán)利或變更權(quán)利人，此種權(quán)利會變得很不穩(wěn)定。而且由于登記機關與審批機關經(jīng)常是同一的，當事人與批準機關之間沒有合意，權(quán)利人就根本沒有辦法控制登記的變更，更無從保護自己的他物權(quán)。

2有了設立物權(quán)的合意可以為當事人的意思自治留下空間。這樣，一方面可以強化當事人之間的平等協(xié)商地位，反映他物權(quán)設定的民事性質(zhì)，即使是政府作為設定人一方，也應該與另外一方處于平等的法律地位，不能夠凌駕于另外一方之上。要嚴格區(qū)分政府對他物權(quán)行使的監(jiān)督職能和在他物權(quán)設定中的合同當事人地位。另一方面，要求設定他物權(quán)必須具有雙方當事人的合意，有利于政府最大限度地通過合同實現(xiàn)其監(jiān)管職能，充分發(fā)揮國有資產(chǎn)的效用。反之，假如完全以審批取代合意，單憑政府部門一方的批準行為即可設立他物權(quán)，將無法最大限度發(fā)揮他物權(quán)的效用。

3欠缺他物權(quán)設定的合意既無法確定他物權(quán)使用的方式、范圍，也無法對權(quán)利進行界定。作為一種物權(quán)類型，他物權(quán)的內(nèi)容及其期限等必須有所明確，假如沒有合同具體明確雙方的權(quán)利義務關系，極輕易發(fā)生各種不必要的糾紛。例如就海域使用權(quán)而言，其用途各不相同，方式也不盡一致，這些用途、方式又很難在證書上有所體現(xiàn)，因此必須通過合同來具體界定。還有一些權(quán)利按其性質(zhì)對轉(zhuǎn)讓的條件有所限制，而沒有合同就無法嚴格限制這些轉(zhuǎn)讓條件。

4沒有合同就無法確定違約責任。審批機關取消或更改權(quán)利人的他物權(quán)之后，他物權(quán)人無法追究該機關的違約責任；反之，一旦權(quán)利人不使用或者不合理地使用自然資源，則審批機關也只能采取行政處罰，而不能追究其違約責任，由此將在物權(quán)法體系中混淆違約責任與行政處罰的關系，對第三人的利益造成不測損害。例如，依據(jù)我國現(xiàn)行法，假如土地使用權(quán)人不按照出讓合同的約定對土地進行開發(fā)利用，有關主管機關可以收回該土地使用權(quán)。當土地使用權(quán)人已經(jīng)將土地使用權(quán)抵押給第三人時，假如將該收回行為的性質(zhì)認定為違約責任，那么第三人的抵押權(quán)不受影響；反之，假如將其理解為行政處罰，則第三人的抵押權(quán)也將一并歸于消滅，這顯然不利于維護第三人的合法權(quán)益。

5沒有當事人的物權(quán)合意而經(jīng)行政機關的審批行為直接發(fā)生物權(quán)變動的方式將不可避免地損害權(quán)利人的利益，可能會導致公權(quán)力任意侵害私權(quán)的現(xiàn)象。例如，根據(jù)我國漁業(yè)法，漁業(yè)權(quán)的設定與轉(zhuǎn)讓不需要當事人的合意而只能通過行政機構(gòu)的審批，漁業(yè)權(quán)人與漁業(yè)治理部門發(fā)生糾紛時只能通過行政訴訟的途徑才能得到救濟。10當行政人員造成漁業(yè)權(quán)人損害時，受害人就很難通過民事訴訟得到救濟。

6以審批代替物權(quán)的合意既不利于他物權(quán)有效進入市場，發(fā)揮物的最大效用，也輕易產(chǎn)生各種腐敗行為。他物權(quán)本質(zhì)上是一種財產(chǎn)權(quán)，只有在交易中才能實現(xiàn)其價值的最大增值。他物權(quán)設定的合意可以最好地體現(xiàn)他物權(quán)的市場價格，形成資源的最優(yōu)化配置。而采取審批的方式，完全由行政機關自行決定何人取得他物權(quán)，既無法使這些他物權(quán)的價值得到充分體現(xiàn)，導致國有資產(chǎn)實質(zhì)上的流失，也會引發(fā)各種腐敗現(xiàn)象。

三、他物權(quán)設定要件之二：公示

“在物權(quán)法中，物權(quán)變動效力之產(chǎn)生具有雙重構(gòu)成要件：一個法律行為之要素與一個事實的且能為外部所熟悉的程序?！?1所以強調(diào)他物權(quán)設定的非凡性，除了需要明確合意的重要性外，還要看到公示在設定他物權(quán)中的重要地位。與所有權(quán)的變動相比較，他物權(quán)的設立過程更注重公示要件，理由在于：一方面，他物權(quán)是在他人之物上設定的權(quán)利，不像所有權(quán)一樣屬于一種完全的物權(quán)，他物權(quán)設定本身便構(gòu)成了對所有權(quán)的限制，此種限制的范圍和內(nèi)容都應當公示，以便使第三人知悉，否則將危害交易安全。例如抵押權(quán)的產(chǎn)生將導致抵押物所有權(quán)之上形成一種負擔，任何人購買此財產(chǎn)時，就必須了解其上之負擔，否則很可能會遭受欺詐；另一方面，他物權(quán)類型眾多，在決定其權(quán)利的內(nèi)容上當事人的意思自治空間也較大，因此只有通過適當?shù)墓痉椒ú拍茏尩谌酥獣蕴囟ㄘ敭a(chǎn)上存在的他物權(quán)類型以及該類型的他物權(quán)所對應的當事人利益關系，如此方能使他物權(quán)人享有對抗第三人的效力。還要看到，既然他物權(quán)是絕對權(quán)，權(quán)利人得向任意第三人主張權(quán)利，則該權(quán)利必須具有適當?shù)男畔⑻峁C制，這就是公示制度。“物權(quán)的絕對性與物權(quán)之目的相適應，物權(quán)的權(quán)利狀態(tài)及其變動，對任何人而言均應清楚可見。非常明顯，債的關系僅涉及當事人雙方，產(chǎn)生基于知情的請求權(quán)，因為它不對當事人發(fā)生效力，本質(zhì)上也不涉及當事人利益，故而不需要對外表現(xiàn)。與此相反，物權(quán)應受任何人尊重，須能為第三人所知悉。故而，物權(quán)法中有公示原則或者得知悉原則。故此，動產(chǎn)的占有，土地及土地上權(quán)利的公開登記，即土地登記，使得物權(quán)輕易為人所知悉。”12

法律對物權(quán)變動的效果的產(chǎn)生，并不僅僅滿足于當事人單純的法律行為上的意思表示，而必須要滿足一定的公示要件，假如比較他物權(quán)的設定與所有權(quán)的取得，可以看出他物權(quán)設定在公示方法上更為嚴格。盡管在法律上，所有權(quán)的取得方法原則上應當法定，任何所有權(quán)的取得必須要符合法律的方式，但這并不意味著任何所有權(quán)的取得都必須完成一定的公示方法。有人認為物權(quán)應當公示就意味著對于自己打造的家具、制造的陶器都必須公開讓別人知道，這事實上是毫無必要的，因為所有權(quán)完全可以通過各種事實行為取得，而不需要公示。所謂物權(quán)應當公示，主要是指所有權(quán)的變動以及他物權(quán)的設定等事實應向社會公開，使第三人知道，而并不要求所有權(quán)的取得都要公示。即使就不動產(chǎn)所有權(quán)變動而言，由于目前我國仍強調(diào)對權(quán)利人的保護，因此在一些不動產(chǎn)所有權(quán)變動雖未登記的情況下，法律也給予受讓人以保護。例如，在商品房買賣合同已經(jīng)履行完畢且買受人實際占有了該商品房時，即便未及時辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，買受人依然對該商品房享有具有物權(quán)效力的權(quán)利。13有些學者將此種權(quán)利稱為事實物權(quán)。14

在采取公示要件主義的情況下，假如當事人之間僅就物權(quán)的變動達成合意，而沒有完成公示要件，當事人之間在性質(zhì)上仍然只是一種債的關系，并沒有形成物權(quán)關系，不能產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。

在他物權(quán)設定過程中，公示方法的選擇取決于權(quán)利的客體，在他物權(quán)設定中應當針對不同的客體選擇不同的公示方法。下面討論三種不同的情況：

1動產(chǎn)他物權(quán)設定的公示方法

假如他物權(quán)的客體為動產(chǎn)，那么原則上應當采取交付的方式，但對于某些非凡的動產(chǎn)物權(quán)也可以采取登記的方式，如民用航空器抵押權(quán)、船舶抵押權(quán)等。15就動產(chǎn)的公示而言，之所以公示的方法原則上采用交付的方式，理由在于：在大工業(yè)生產(chǎn)的背景下，動產(chǎn)均為批量生產(chǎn)的產(chǎn)品，因而不具有典型的或者獨一無二的特征，此動產(chǎn)與彼動產(chǎn)很難區(qū)分，在交易中也可以相互替代，這就決定了以登記作為動產(chǎn)物權(quán)的公示方法在實踐中存在較大的困難。不過需要注重的是，隨著間接占有等觀念交付方式的出現(xiàn)，占有的公示作用也在一定程度上被降低，考慮到他物權(quán)設定對公示的強烈要求，因此以交付作為公示只能以實際占有的移轉(zhuǎn)作為公示的要件，而不能將占有改定等非直接占有移轉(zhuǎn)的交付方式運用于他物權(quán)的設定當中。例如，在動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設定中不能采取占有改定的方式，因為此種方式一則導致質(zhì)權(quán)人喪失了實際占有的權(quán)能，二則將對交易安全構(gòu)成威脅。16所以最高人民法院的《擔保法解釋》第88條規(guī)定：“出質(zhì)人以間接占有的財產(chǎn)出質(zhì)的，質(zhì)押合同自書面通知送達占有人時視為移交。占有人收到出質(zhì)通知后，仍接受出質(zhì)人的指示處分出質(zhì)財產(chǎn)的，該行為無效?！痹偃?，雖然理論上動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設定也可以采取指示交付的方式，但由于這樣可能會出現(xiàn)將來質(zhì)權(quán)人無法請求返還該質(zhì)物的情形，因此實踐中以這種方式設定動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的情形極為少見。17這就是說，在他物權(quán)的設定中經(jīng)常需要的是現(xiàn)實交付，因為只有在現(xiàn)實交付之后才能形成權(quán)利繼受人的實際占有，并形成一種新的權(quán)利外觀。18所以，假如沒有實際占有，也就沒有完成權(quán)利的全部公示。

2不動產(chǎn)他物權(quán)設定的公示方法

不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法原則上采取登記方式。如前所述，就所有權(quán)的取得而言，未必都要采取登記的方式，而就不動產(chǎn)他物權(quán)設定而言，一般應當采用登記方式，例如土地使用權(quán)設定應當采取登記的方法。假如沒有登記，當事人之間只能夠產(chǎn)生債權(quán)的效力。

需要指出的是，在確定我國物權(quán)法上不動產(chǎn)他物權(quán)設立的公示方法時，應當考慮我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的背景。由于中國農(nóng)村仍然是一種社會學意義上的熟人社會，彼此對對方的不動產(chǎn)狀況較為了解，采用登記作為公示方法的必要性相對較低，尤其是登記的成本過高，對于農(nóng)民而言仍然是一種不小的負擔，所以在相當長的時間內(nèi)，對于農(nóng)村土地以及土地之上的一些物權(quán)（如土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)）的設定和移轉(zhuǎn)，不需強制性要求必須采用登記的方法。當然從長遠來看，隨著農(nóng)村市場化程度的提高，承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)也會進入市場流通，此時物權(quán)將會發(fā)生變動，就有必要規(guī)定登記作為公示方法，以加強對交易安全的保護。這就形成一個兩難的狀況，一方面城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的背景決定了我們難以對土地承包經(jīng)營權(quán)等他物權(quán)的設定進行登記，另一方面又要答應和放松對這些權(quán)利進入市場的限制，如何協(xié)調(diào)這二者之間的關系，是我國物權(quán)立法必須要解決的一個難題。我認為，物權(quán)法可以不必強行要求當事人設定承包經(jīng)營權(quán)等他物權(quán)必須采取登記的方式，但應當鼓勵當事人在交易承包經(jīng)營權(quán)時，自愿采取登記等公示方法，尤其是可以考慮登記對抗說，賦予受讓人一種對抗轉(zhuǎn)讓人的物權(quán)，從而保持財產(chǎn)關系的穩(wěn)定性。在今后條件成熟的情況下，可以逐步從登記對抗主義過渡到登記要件主義，使我國不動產(chǎn)物權(quán)變動模式在登記要件主義的原則下達成統(tǒng)一。19

除我國農(nóng)村現(xiàn)實生活的非凡性以外，應當在不動產(chǎn)他物權(quán)設定中采取嚴格的登記方式。這就是說，不動產(chǎn)他物權(quán)的設定原則上都應當采取登記的公示方法，否則不能夠取得物權(quán)的效力。例如，關于地役權(quán)是否需要登記以及登記的效力問題，學者之間存在不同的看法，物權(quán)法草案則規(guī)定采取登記對抗主義。20我認為，地役權(quán)的設定與農(nóng)村不動產(chǎn)的市場化以及城鄉(xiāng)差別等問題不存在本質(zhì)的聯(lián)系，且城市和農(nóng)村都有設定地役權(quán)的需要，因此，不能簡單地以在農(nóng)村設定他物權(quán)具有非凡性而否定登記的必要性。地役權(quán)作為一種典型的他物權(quán)，只能在不動產(chǎn)上發(fā)生，假如不采取登記的方法，不能使第三人知悉土地上的負擔，將導致交易秩序的混亂。雖然地役權(quán)大多在農(nóng)村發(fā)生，且主要在供役地和需役地之間，許多情況下不涉及第三人，但是，考慮到在城市由于不動產(chǎn)利用效率的提高以及對不動產(chǎn)權(quán)利行使的限制，也有設定地役權(quán)的必要，尤其是城市中的地役權(quán)跨越地域廣大，如鋪設管線等，突破了不動產(chǎn)“相鄰”的條件限制，假如采取登記對抗主義，當事人就不會積極辦理登記，從而使得地役權(quán)的效力弱化。因此，地役權(quán)的設定采取登記要件主義，21有利于區(qū)分地役權(quán)和一般的債權(quán)并能夠真正產(chǎn)生對抗第三人的效力。至于登記要件主義是否導致對權(quán)利人的保護不足，我認為，即使合同雙方?jīng)]有辦理登記，也不妨害在當事人之間發(fā)生債權(quán)的效力，而依照登記對抗主義給予當事人一個不能對抗第三人的地役權(quán)是沒有必要的。

3權(quán)利他物權(quán)設定的公示方法

以權(quán)利為客體而設定他物權(quán)，比較非凡。對于權(quán)利質(zhì)權(quán)的設定，大多數(shù)國家均要求除了設定合意之外，還需履行對債務人的通知義務。德國法上是通過將權(quán)利設立合意和登記相結(jié)合的方法來設立，如在債權(quán)上設定權(quán)利質(zhì)權(quán)，22從而一方面明確設定權(quán)利他物權(quán)的原因關系，另一方面保護交易安全。根據(jù)我國擔保法的規(guī)定，權(quán)利物權(quán)的公示方法是多樣的，有交付權(quán)利憑證、登記、背書等多種方式。我們認為，考慮到權(quán)利作為客體的非凡性，只有采取類型化的方法，根據(jù)不同權(quán)利的特點來確定公示的方法。

公示方法是他物權(quán)設定的要件之一。按照物權(quán)法定和物權(quán)公示原則，公示方法屬于物權(quán)法的范疇，是否完成公示，原則上不應當影響到交易本身，而只是影響到物權(quán)的設立和移轉(zhuǎn)。就大陸法系關于公示效力的規(guī)定而言，無論是采取意思主義還是形式主義，無論是采用登記要件說還是登記對抗說，都要求將公示本身與合同的效力區(qū)分開。易言之，無論是否辦理登記，都不應當影響合同本身的效力，只不過影響到物權(quán)變動的效力而已。長期以來，我國立法和司法部門對物權(quán)變動產(chǎn)生了一種錯誤的觀念與做法，即為了強調(diào)登記的效力，而將登記與設定和移轉(zhuǎn)物權(quán)的合同本身的效力聯(lián)系在一起，未經(jīng)登記不僅導致物權(quán)不能發(fā)生變動，而且將導致合同本身不能生效。23例如，擔保法第41條規(guī)定，當事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。據(jù)此，未辦理登記手續(xù)將導致抵押合同無效。此種做法明顯混淆了合同的效力與物權(quán)變動的效力。事實上，公示本身是以合意的有效存在為出發(fā)點的，其指向的目標是物權(quán)變動，但其本身不能決定合同的效力，在我國物權(quán)立法中應當嚴格區(qū)分公示的效力與合同的效力。二者的相互關系如下：首先，公示是以合意為前提的，合同規(guī)定了物權(quán)變動的意思，但這種意思必須通過公示的方法對外披露出來，才能最終完成物權(quán)變動的后果。而物權(quán)變動的公示又必須以合同所規(guī)定的物權(quán)變動的內(nèi)容為依據(jù)。一方面，在基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動的公示中，沒有合意的公示是不能發(fā)生物權(quán)移轉(zhuǎn)的效果的。例如，當事人一方向另一方交付某種財產(chǎn)，假如雙方之間并不存在著合同關系，債務本身并不存在，則此種交付不過是一種錯誤的交付，不能形成物權(quán)移轉(zhuǎn)的效果。另一方面，從原則上說，當事人的合意也不能直接產(chǎn)生物權(quán)變動的后果，即使物權(quán)變動只是在當事人之間發(fā)生的，不涉及到第三人，不能認為單純的當事人意思可以直接產(chǎn)生物權(quán)移轉(zhuǎn)的效果。24其次，公示方法的采用也可以體現(xiàn)他物權(quán)設定合同的內(nèi)容。例如，抵押登記的內(nèi)容與抵押合同關于抵押期限、被擔保的債權(quán)數(shù)額、抵押物的范圍應當是大體一致的。因此公示的內(nèi)容在大多數(shù)情況下是與合同對于物權(quán)內(nèi)容、類型的約定相一致的，合同約定的內(nèi)容乃是公示的基礎。第三，合同的約定內(nèi)容通過公示的形式獲得了物權(quán)效力，從而

具有對抗不特定第三人的對世性。

當然，在實踐中有可能出現(xiàn)合同約定和公示內(nèi)容相背離的情況，例如，抵押登記的期限與抵押合同約定的期限不一致，或者登記的擔保的債權(quán)范圍與抵押合同約定的債權(quán)擔保范圍不一致，此時，公示的公信力就有可能發(fā)生作用。這就是說，假如公示的內(nèi)容與合同的約定不一致，那么，第三人只能信賴公示的內(nèi)容，而不能信賴合同的內(nèi)容。因為只有公示的內(nèi)容才是公開的信息，第三人可以查閱，而合同本身不具有公開性，第三人不可能知道合同的內(nèi)容。因而，對于第三人對公示的信賴、基于因公示而產(chǎn)生的公信力應當予以保護。不過，在確認其公信力的前提下，假如不影響第三人的利益，也可以答應當事人基于合同的約定而要求重新辦理變更登記。

四、設立他物權(quán)應采的模式：登記要件主義

關于物權(quán)變動模式，在大陸法系國家歷來存在著意思主義和形式主義之分。意思主義的物權(quán)變動模式僅憑當事人的債權(quán)意思即可產(chǎn)生物權(quán)變動的法律后果，在此之外無需其他任何要件。25在意思主義物權(quán)變動模式的基礎上，產(chǎn)生了登記對抗主義，認為物權(quán)變動僅以當事人的意思表示一致而發(fā)生，登記僅為對抗要件，換言之，假如不進行登記，已經(jīng)變動的物權(quán)不具備完全的對世效力，只能夠在當事人之間產(chǎn)生物權(quán)變動的后果，但無法對抗第三人。26形式主義的物權(quán)變動模式是指，物權(quán)變動除了當事人的意思表示之外，還需要一定的形式。也就是說，要發(fā)生物權(quán)變動，除了要求當事人之間應當具有債權(quán)合意之外，還需要履行登記或交付的法定形式。27就不動產(chǎn)物權(quán)變動來說，必須要采取登記作為物權(quán)變動的公示方法。假如未履行法定的物權(quán)變動要件，只能夠在當事人之間產(chǎn)生債權(quán)效果，而無法產(chǎn)生物權(quán)變動效果。這兩種模式可以說各有利弊。

我國立法和司法實踐究竟采取了何種立法體例，對此學理不無爭議。從現(xiàn)行立法來看，主要采取要件主義作為一般原則，例如土地治理法第12條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)。28在我國物權(quán)法制訂過程中，對于物權(quán)法究竟應采納何種物權(quán)變動模式，學者間發(fā)生了激烈的爭論。有學者認為，我國實際采取了登記要件主義，即債權(quán)形式主義；29也有學者認為我國實際上采取的是登記對抗主義，即意思主義。30從物權(quán)法草案的規(guī)定來看，根據(jù)草案第9條的規(guī)定，在不動產(chǎn)物權(quán)的變動模式上原則上采取登記要件主義，但針對土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)等規(guī)定了登記對抗主義。這種模式是考慮到我國的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)社會背景而做出的選擇。然而，我認為，就不動產(chǎn)物權(quán)的變動模式而言，對于所有權(quán)的變動模式與他物權(quán)的設定模式不加區(qū)別，也并不完全妥當。這并不是說要就所有權(quán)的變動與他物權(quán)的設定設計兩套完全不同的模式，但是一定要考慮到其間的不同之處，并根據(jù)其不同的特點選擇科學的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式。

就不動產(chǎn)所有權(quán)的變動而言，不必要采取完全的登記要件主義?？紤]到實踐中大量的房屋都沒有辦理房屋登記手續(xù)而辦理了轉(zhuǎn)讓，假如固守登記要件主義，完全否認轉(zhuǎn)讓的效力，很可能出現(xiàn)在買受人受讓房屋很長一段時間以后，出讓人因房屋價格變動而惡意違約，要求收回房屋的情形，這就會使得長期形成的財產(chǎn)秩序受到?jīng)_擊。所以，有必要在法律上對此種轉(zhuǎn)讓的效力也予以承認，即使沒有辦理登記，這種轉(zhuǎn)讓也應當認為是合法的。對于是否發(fā)生物權(quán)變動的問題，可以根據(jù)城鄉(xiāng)的差異而分別考慮。一方面，對于城市的房屋而言，原則上未登記不發(fā)生物權(quán)變動的效果，但受讓人因交付而取得的占有權(quán)仍然應當受到保護。此種占有權(quán)雖然不是物權(quán)，但仍然應當具有對抗轉(zhuǎn)讓人和第三人的效力。此種效力并非完全來源于債權(quán)，也來源于合法占有權(quán)。另一方面，農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓則可以考慮適用登記對抗主義。只要在房屋買賣合同成立之后，出賣人向買受人交付了房屋，就應當答應買受人享有一種對抗第三人的權(quán)利。

就不動產(chǎn)他物權(quán)的設定而言，則應當原則上采取登記要件主義，只是在例外情況下采取登記對抗主義。法律為了強制當事人辦理登記，將登記作為一種強行性的規(guī)范確立下來，假如當事人之間就他物權(quán)的設定只是達成了合意，而并沒有完成一定的公示要件，當事人只是設定了債權(quán)，而并沒有設定他物權(quán)，也就不能產(chǎn)生他物權(quán)設定的效力。所以，在我國當前的物權(quán)立法中，就他物權(quán)的設定原則上采取登記要件主義，但考慮農(nóng)村的非凡情況，可以作出適當?shù)睦庖?guī)定。對不動產(chǎn)他物權(quán)的設定原則上采用登記要件主義，這主要是基于以下考慮：

1有助于維護交易安全和信用?！靶问街髁x立法例，以登記交付為物權(quán)變動之生效要件，不僅有保障交易安全之優(yōu)點，且使當事人間就物權(quán)關系之存在與否以及變動之時期明確化，此項當事人間之內(nèi)部關系與對第三人之外部關系亦完全一致?！?1就他物權(quán)的設定而言，因為他物權(quán)是在他人的物上設立的權(quán)利，而不是在自己的物上設定的權(quán)利，其設定直接關系到第三人的利益以及經(jīng)濟秩序，正是從這個意義上說，強化登記在他物權(quán)設立中的重要地位，顯得尤其必要。假如沒有登記，就很輕易產(chǎn)生占有人就是權(quán)利人的外觀，無法向第三人展示權(quán)利上的負擔以及權(quán)利的實際狀況。只有通過登記才能知曉其享有何種權(quán)利，才能對交易安全進行周密的保護。而他物權(quán)的設定直接關系到第三人的利益以及經(jīng)濟秩序，正是從這個意義上說，強化登記在他物權(quán)設立中的重要地位，顯得尤其必要。假如采取登記對抗說，登記成為一種任意性的規(guī)范，則當事人就有可能因為不愿意承擔登記的成本而不辦理登記，這就使得他物權(quán)的設定不能公開透明，物權(quán)的財產(chǎn)關系因而處于紊亂的狀況。

2有利于明晰產(chǎn)權(quán)，提高對不動產(chǎn)的利用效率。登記要件主義最大的優(yōu)點就在于使物權(quán)關系變得明晰、透明、公開，防止出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬爭議。而登記對抗主義正如有學者所指出的，一方面認可不通過公示方法的采用就可以發(fā)生法律變動的效果，另一方面，交易關系的第三人又可以在采用登記方法以后，以前手未經(jīng)登記為由主張物權(quán)變動無效，就會導致產(chǎn)權(quán)關系不明確。32此外，由于我國物權(quán)法將規(guī)定一些新型的他物權(quán)，如地役權(quán)、居住權(quán)等，這些權(quán)利類型在現(xiàn)在的實踐中還極少發(fā)生，隨著物權(quán)法的頒布，它們將逐步增多，因此有必要在其涌現(xiàn)之前就明確此種權(quán)利的狀態(tài)，以此保證他物權(quán)的設定和流轉(zhuǎn)。所以，從制度設定一開始起，就應當規(guī)定登記要件主義與之配套，否則無助于產(chǎn)權(quán)的明晰和交易安全。還要看到，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，對不動產(chǎn)的利用效率提高，在同一不動產(chǎn)上設定的他物權(quán)出現(xiàn)多樣化的趨勢，例如一塊土地，可以在其上設定地上權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)、礦藏資源開發(fā)權(quán)、地下空間使用權(quán)，并且土地使用權(quán)也可以按期限分割，分別設定十年和十年之后的土地使用權(quán)等。他物權(quán)形態(tài)復雜性是物權(quán)法發(fā)展的必然趨勢，這同樣對明晰產(chǎn)權(quán)提出了更高的要求，以減少因他物權(quán)復雜性和多樣性所產(chǎn)生的糾紛。這些都要求采納登記要件主義，向人們提供一種登記的激勵機制。33

3有利于保護所有人的利益。強化登記在他物權(quán)設立中的地位，也是界分他物權(quán)和自物權(quán)的一種重要方式。只有通過對權(quán)利內(nèi)容的登記，才可以使第三人知悉權(quán)利的實際內(nèi)容是對他人之物享有的權(quán)利，還是對自己所有之物實際享有的權(quán)利。這樣，不僅僅宣示出他物權(quán)人，同時也宣示出不動產(chǎn)所有人，從而防止他物權(quán)人惡意處分所有人的財產(chǎn)。目前，就我國實踐而言，只對極少數(shù)不動產(chǎn)他物權(quán)，如有關土地使用權(quán)的設定采取了登記要件主義，而對于其他他物權(quán)的設定并沒有嚴格地規(guī)定公示的方法，這與我國物權(quán)法不完善、登記制度不健全有很大的關系。在物權(quán)法確認了完整的他物權(quán)體系之后，應當相應地規(guī)定登記要件主義，要求他物權(quán)的設定必須采取登記方法。34當然，對他物權(quán)的設定采取登記要件主義只是一般原則，并不妨礙法律對現(xiàn)實中的一些非凡情況做出例外規(guī)定，例如根據(jù)現(xiàn)行的立法和實踐做法，對于土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)并不嚴格要求辦理登記，在此情況下也可以成立他物權(quán)。35我認為，這在很大程度上是農(nóng)村不動產(chǎn)市場商品化程度較低、流轉(zhuǎn)性不強造成的。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，法律會不斷承認土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)的可流通性，以后在條件成熟時，不妨逐步推行登記要件主義。

注釋：

[1]參見王軼：《物權(quán)變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第2頁；溫世揚等：《物權(quán)法通論》，人民法院出版社2005年版，第95頁。

[2]參見劉保玉：《物權(quán)體系論》，人民法院出版社2004年版，第82頁。

[3]參見《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第77條。我國物權(quán)法理論界認為，在所有權(quán)與其他物權(quán)混同而其他物權(quán)的存續(xù)與所有權(quán)人或第三人有法律上的利益時，其他物權(quán)可以例外地不因混同而消滅，從而發(fā)生所有權(quán)人在自己的物上享有他物權(quán)的情況。參見梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第99頁。

[4]依德國民法之規(guī)定，所有人抵押權(quán)可區(qū)分為原始（原有）所有人抵押權(quán)與后發(fā)（后有）所有人抵押權(quán)。原始所有人抵押權(quán)是指抵押物的所有人為自己設定抵押權(quán)，或者為并不成立的債權(quán)設定抵押權(quán)。后發(fā)所有人抵押權(quán)是指抵押權(quán)有效成立之后，因抵押權(quán)與所有權(quán)發(fā)生混同或者因抵押權(quán)實現(xiàn)之外的事由使得抵押權(quán)擔保的債權(quán)消滅后，抵押權(quán)并不消滅而歸屬于所有人的情形。參見前引2，劉保玉書，第82頁。此外，德國法中也承認需役地與供役地同屬于一人時，亦可設定地役權(quán)。參見[德]鮑爾·施蒂爾納：《德國物權(quán)法》，張雙根譯，法律出版社2004年版，第723頁。

[5]參見前引1，王軼書，第2頁。

[6]例如，根據(jù)我國物權(quán)法草案，土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)并不要求必須采取登記的方式。

[7]參見物權(quán)法草案第27、29、30、31條。

[8]除非法律有非凡規(guī)定（如取得時效、善意取得、法定他物權(quán)等），否則他物權(quán)在設定和變動時都必須依靠于當事人的合意確定他物權(quán)的范圍和內(nèi)容，采取合意加登記的模式。

[9]參見擔保法第39、46條。

[10]參見漁業(yè)法（2004年修訂）第6、7、11、13、43條。

[11]前引4，鮑爾·施蒂爾納書，第62頁。

[12]SchwabPrutting，Sachenrecht，28.Aufl，Muenchen，1999，S.15—16.

[13]參見《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》（2002年6月11日由最高人民法院審判委員會第1225次會議通過：法釋〔2002〕16號）。

[14]孫憲忠：《論物權(quán)法》，法律出版社2001年版，第57頁以下。

[15]參見前引1，溫世揚等書，第153頁。

[16]參見郭明瑞：《擔保法原理與實務》，中國方正出版社1995年版，第247頁。

[17]姚瑞光：《民法物權(quán)論》，第284頁。

[18]參見陳華彬：《物權(quán)法研究》，金橋文化出版（香港）有限公司2001年版，第86頁。

[19]我國物權(quán)法草案第9條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)原則上采取登記要件主義，但同時規(guī)定了幾種例外。

[20]參見物權(quán)法草案第168條。

[21]但在德國區(qū)分供役地和需役地的登記，對于需役地的登記要求并不嚴格，因為需役地使用人或者所有權(quán)人僅僅享有權(quán)利而無負擔。參見前引4，鮑爾·施蒂爾納書，第722頁。

[22]參見德國民法典第1154條第3項，第873條。

[23]參見前引1，溫世揚等書，第152頁。

[24]例如，我國物權(quán)法草案規(guī)定動產(chǎn)抵押采取登記對抗主義，是否辦理登記由當事人自由選擇。

[25]參見前引1，王軼書，第18頁。

[26]肖厚國：《物權(quán)變動研究》，中國社會科學院研究生院2000屆博士論文，第125頁。

[27]參見前引1，王軼書，第31頁。

[28]司法實踐的傾向是采取登記對抗主義，如《最高人民法院關于擔保法的司法解釋》第49、59條明確規(guī)定了登記對抗主義。

[29]參見前引1，王軼書，第18頁。

[30]參見武欽殿：《論交付和登記在我國房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)中的地位》，《法律適用》2004年第2期。

[31]謝在全：《民法物權(quán)論》上冊，臺灣三民書局2003年版，第94頁。

[32]參見前引1，王軼書，第45頁。

[33]參見前引26，肖厚國文，第9頁。

第7篇：不動產(chǎn)登記中心職能范文

關鍵詞： 地役權(quán)；公共地役權(quán)；土地管理運用；轉(zhuǎn)型和發(fā)展

《物權(quán)法》推出之前，我國許多法學學者都對地役權(quán)寄予了厚望，該法中十四條對地役權(quán)進行了描述和規(guī)定。頒布后學者們進行了詳盡的條款解釋。結(jié)果是，地役權(quán)制度卻面臨尷尬：一方面與之相關的適用件數(shù)少，另一方面與之有關的糾紛案例也很少。到底是什么影響著地役權(quán)從單一的“規(guī)范權(quán)利”發(fā)展成真正的“實踐權(quán)利”，為社會進步服務？

一、地役權(quán)

地役權(quán)就是使用自己不動產(chǎn)便利或者提升其效益根據(jù)合同約定利用其他人不動產(chǎn)的一種權(quán)利，從本質(zhì)上而言，地役權(quán)是一種為滿足需役地便利設置的用益物權(quán)。地役權(quán)的法律特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，地役權(quán)的存在前提是兩項不動產(chǎn)；

第二，地役權(quán)有著極強的意定性；

第三，地役權(quán)有著從屬性的特征；

第四，地役權(quán)是不可分的。

二、地役權(quán)在我國土地管理中的運用

從國土資源部《關于規(guī)范城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》的解釋：“城鎮(zhèn)建設用地增加和農(nóng)村建設用地減少相掛鉤（簡稱掛鉤）是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復墾為耕地的農(nóng)村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區(qū)（簡稱項目區(qū)），通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎上，最終實現(xiàn)建設用地總量不增加，耕地面積不減少、質(zhì)量不降低，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標”。其實質(zhì)，是在建設用地總量和耕地保有量不變基礎上，由復墾地實現(xiàn)糧食的生產(chǎn)和增長，建設用地則實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設和開發(fā)。這是典型的需役供役關系，建新地塊為需役地，拆舊地塊為供役地。

三、地役權(quán)的現(xiàn)在

（一）私人地役權(quán)被高速發(fā)展的社會進程逐漸拋棄

1、農(nóng)村的衰退與新型農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營

農(nóng)村人口中很多人外出務工經(jīng)商、子女到城鎮(zhèn)就讀、甚至直接在城市買房居住和工作，造成棄地、轉(zhuǎn)租，有的征收重新規(guī)劃占用，有的流轉(zhuǎn)，加上集約化生產(chǎn)漸漸成為新農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的基本方向，都造成農(nóng)村消退。大大減少了耕作、鄉(xiāng)村建筑地役權(quán)的適用。

2、日趨完善的城鄉(xiāng)基礎設施建設

隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的高速發(fā)展以及政府不斷強化的社會職能，許多國家、地區(qū)的城鄉(xiāng)建設和基礎設施正在日漸完善，與人民生活息息相關的交通設施、通訊設施、水利工程、提供排水、燃氣及供電設備等完善，加上配套的金融機構(gòu)、教育及娛樂設施滿足人們的生活需要。社會的發(fā)展、城市化進程擠壓傳統(tǒng)私人地役權(quán)。地下設施借用他人地下空間所產(chǎn)生的問題也受到了社會各界的廣泛關注，由此也引發(fā)了一系列的問題，社會的改革呼喚著地役權(quán)的變革。

（二）私人地役權(quán)需進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，并轉(zhuǎn)向公共地役權(quán)

社會變遷中，一方面是農(nóng)業(yè)化向工業(yè)化的轉(zhuǎn)變， 一方面是農(nóng)村向城市化邁進；另一方面是地上向地下空間的發(fā)展，加上我們對私人地役權(quán)認識理解局限、延伸應用不足，使其臨近日暮。但經(jīng)過深入研究和管理實踐后人們意識到，原來狹隘認識的地役權(quán)主體、客體以及內(nèi)容等方面有著結(jié)構(gòu)性缺失，因為地役權(quán)也需要“變”、也需要緊跟時展。

1、調(diào)整地役權(quán)的結(jié)構(gòu)。第――以前將地役權(quán)的客體局限于土地役權(quán)，而《物權(quán)法》中將地役權(quán)的客體規(guī)范成不動產(chǎn)役權(quán)。第二地役權(quán)的主體拓寬，近代立法中一般將地役權(quán)人限定為需役不動產(chǎn)的所有權(quán)人。近年來，許多國家和地區(qū)將其擴展至用益物權(quán)人、承租人。從我國《物權(quán)法》中相關規(guī)定可以看出，允許承包者、經(jīng)營者、建設用地使用者設立地役權(quán)。第三從地役權(quán)的內(nèi)容上講： “役”是地役權(quán)的主要內(nèi)容，更是地役權(quán)核心。我們要將“役”的內(nèi)涵由從不動產(chǎn)之客觀效用轉(zhuǎn)變成為對權(quán)利人追求的主觀利益。這一認識觀念的轉(zhuǎn)換符合當代重視“人”的理念。我國《物權(quán)法》將地役權(quán)定義為“利用他人不動產(chǎn)，以提高自己不動產(chǎn)的效益”的權(quán)利。我們在進行國家和社會的建設過程中，應該運用地役權(quán)來解決公共用地、企業(yè)商業(yè)用地、生產(chǎn)用地中的集體土地、國有土地之間相互轉(zhuǎn)換所面臨的操作困難、成本高、利益沖突及賠償、鄰里協(xié)調(diào)等現(xiàn)實問題。

2、私人地役權(quán)走向公共地役權(quán)

當前我國立法并沒有真正而完整的對公共地役權(quán)進行確立和規(guī)定。但許多國家和地區(qū)積極對公共地役權(quán)的通過立法確立和完善、加以運用并解決實際工作中的問題，效果良好。比如城市化中城鄉(xiāng)基本設施建設不斷完善后，與私人間進行不動產(chǎn)協(xié)調(diào)的事宜減少?？墒怯烧⒐闷髽I(yè)完成的這些基礎設施本身的不動產(chǎn)卻會產(chǎn)生協(xié)調(diào)和利用的問題。例如水電氣暖等供應部門的管理人士和相關學者呼吁設立公共地役權(quán)。因為這些與居民日常生活相關的資源其在輸送、使用過程中具有特殊性、持續(xù)性，經(jīng)常需要維護、安全，要求強、公益性強、跨區(qū)域、相鄰關系復雜。為明確多方權(quán)利和義務關系，就渴望通過地役權(quán)立法規(guī)范、來協(xié)調(diào)使用及維護過程中的各方關系，實現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營活動的正常進行。公共基礎設施為公共生存環(huán)境提供保障，公益性強，解決的問題超越個別相鄰關系協(xié)調(diào)范圍，需要超越私人地役權(quán)的公共地役權(quán)進行協(xié)調(diào)。目前，公共地役權(quán)在我國還只是一個提案，而發(fā)達國家卻公共利益經(jīng)常采用公共地役權(quán)。公共地役權(quán)就是行政參與而不完全強制的一種新公益用地形式，與直接征地構(gòu)成二元化的公益用地方式。希望設立公共地役權(quán)提案早日成為現(xiàn)實，使其為公眾生活服務產(chǎn)生作用。

四、結(jié)語

我國有著人均占地面積小、東西部差別大、城鄉(xiāng)差別大、城市化進程快等方方面面的不足，傳統(tǒng)的地役權(quán)已經(jīng)難以適應社會的發(fā)展了，地役權(quán)必須通過改良、優(yōu)化完善取得進一步的發(fā)展，這樣才能夠在社會進步的大潮中肩負重任，發(fā)揮著巨大的作用！■

參考文獻

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第8篇：不動產(chǎn)登記中心職能范文

當土地遇到資金，無數(shù)城市舊貌換新顏，高樓拔地而起，交通四通八達。

當然，也有另外一個后果，那就是“騙貸”。近些年來，利用虛假的土地使用權(quán)到銀行騙貸或是重復抵押騙貸的案例時有發(fā)生，一方面騙貸者空手套白狼，盆滿缽滿，一方面，金融機構(gòu)和老百姓遭受巨額損失。

土地騙貸，盡管尚不能攪得土地市場混亂一片，但_是絕不可掉以輕心。

典型案例：土地騙貸路線圖

隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，土地與金融的關系日益密切，并且成為國家宏觀調(diào)控的兩個閘門。作為國際通行的融資方式，不動產(chǎn)抵押近年來在我國發(fā)展態(tài)勢迅猛，已經(jīng)成為融資的主要手段之一。數(shù)據(jù)顯示，2000年以來，我國土地抵押貸款每年以40％左右速度遞增，占銀行放貸的比重不斷加大。而與此同時，商業(yè)銀行沉淀的不良貸款很多是以土地使用權(quán)作為抵押物，面臨很大的風險。涉及虛假土地抵押騙貸的案件時有發(fā)生，給銀行造成很大的損失。這些案件主要的表現(xiàn)形式是使用虛假的土地使用權(quán)證進行抵押、多重抵押、多重擔保騙取貸款。

近年來，利用土地使用權(quán)進行抵押貸款詐騙的案例層出不窮。

據(jù)新華網(wǎng)報道，名噪一時的原河南華林集團董事長孫樹華發(fā)跡的路線，便是以土地貸款促企業(yè)發(fā)展。孫樹華從一名破爛王成長為農(nóng)民企業(yè)家，并曾經(jīng)登上“福布斯百富榜”。在2000年4月，華林集團申報注冊資金1億元中，便有9800萬元由土地廠房折算而來。只有200萬元存款。銀行信貸資料顯示，華林集團曾擁有使用權(quán)的土地面積達到了9400余畝。從2000年到2005年，孫樹華利用20宗土地使用權(quán)進行抵押貸款，實際上其中7宗共計4207畝的土地使用權(quán)已被政府收回，但孫樹華通過偽造土地使用證成功騙貸。此外，他還違規(guī)辦理、重復使用土地使用證進行貸款，騙貸金額共達13.6億元。

據(jù)龍虎網(wǎng)報道，江蘇省周某1996年9月買下了南京市江寧區(qū)董村路17號7萬平方米的土地。按照法律規(guī)定，必須先交納1050萬元的土地出讓金，才能領取土地使用權(quán)證。但周某通過關系，在沒有交錢的情況下就領取了這塊土地的使用權(quán)證。從1998年4月至2001年3月間，周某先后16次拆分該土地使用權(quán)，再以這16份土地他項權(quán)證重復抵押給多家銀行，共取得8000多萬元貸款。經(jīng)過警方核對，周某拒不歸還到期的貸款本金利息達934萬元。

據(jù)新華社報道，廣東省佛山市南海區(qū)私營企業(yè)主馮明昌通過偽造房地產(chǎn)證明文件等手段，向銀行騙取貸款，造成銀行和財政資金損失20多億元。南海區(qū)沙頭鎮(zhèn)國土所原所長李權(quán)永，違規(guī)為馮明昌不具備辦證條件的土地出具“該地塊的土地使用權(quán)證正在辦理之中”的《土地證明》18份，合計面積2163畝。沙頭鎮(zhèn)房管所原所長姚麗云，以這些毫無法律效力的《土地證明》為依據(jù)，并編造、夸大房產(chǎn)實際建筑面積，為馮明昌發(fā)放402個不具合法性的房產(chǎn)證，總建筑面積達138.7萬平方米。

騙貸成因：多種因素綜合作用的結(jié)果

在法律專家看來，虛假土地使用權(quán)抵押騙貸案件的發(fā)生，是多種因素綜合作用的結(jié)果。

現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度本身存在的缺陷，是一個重要原因。首先，按照《物權(quán)法》、《土地登記辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，我國土地登記采用的是形式審查。這種形式審查制度本身，就隱含著土地使用權(quán)虛假的可能性。作為土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容根據(jù)的土地登記簿，其內(nèi)容是按照申請人提供的材料進行記載的。

“一旦申請人提供了虛假的材料，該項土地使用權(quán)從法律上看，實質(zhì)上就是虛假的使用權(quán)?！敝袊ù髮W國土資源法律研究中心主任，民商經(jīng)濟法教授李顯東認為。

其次，不動產(chǎn)登記的法律主體和登記的法律效力混亂。盡管《物權(quán)法》規(guī)定了國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機關和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。但令人遺憾的是，至今這還是一項原則性的規(guī)定，并未成為現(xiàn)實。

“迄今為止，我國尚未就統(tǒng)一登記制定專門的法律，國務院也未制定統(tǒng)一的行政法規(guī)。這就使得土地登記制度表面上看有法可依，但在操作的過程中卻存在明顯的漏洞”，中南財經(jīng)政法大學喬新生教授認為，土地登記和房產(chǎn)登記相互脫節(jié)，監(jiān)管真空的出現(xiàn)，給偽造土地證等騙取貸款提供了可乘之機。

喬新生還認為：“土地管理領域中存在的問題，從表面上看來是法律問題，但從深層次來分析，仍然是行政體制改革不到位的問題。在大部制改革沒有實質(zhì)性進展的大背景下，單純依靠法律制度解決土地騙貸問題，是行不通的?！?/p>

土地登記部門未依法登記、未依法提供查詢服務也可能促成土地使用權(quán)騙貸的發(fā)生。前文提到的周某騙貸案就屬于這種情況。周某在沒有交納土地出讓金的情況下，就取得7萬平方米土地的土地證。進而騙取銀行9000多萬的貸款，土地登記機構(gòu)難辭其咎。

銀行審查不嚴格、程序不規(guī)范，是土地騙貸案件發(fā)生的另一個重要原因。一位長期從事地籍工作的專家告訴記者，事實上，很多銀行對土地使用權(quán)抵押貸款的操作程序很不規(guī)范。一些銀行僅把貸款人的《土地使用證》扣押在銀行。而按照法律規(guī)定，土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法權(quán)利憑證是《土地他項權(quán)利證明書》，各種土地使用證并不能成為抵押權(quán)的法律憑證。如此一來，貸款人可以冒稱原土地證書丟失，在土地部門補發(fā)新證，從而造成無地騙貸、一地數(shù)貸等現(xiàn)象。

而銀行內(nèi)審制度缺失、“內(nèi)外勾結(jié)”更是為土地騙貸成功提供了一條捷徑。以廣東南海馮明昌案為例，為了騙取銀行貸款，他不惜用重金鋪路，拉攏收買有關銀行、政府部門及其工作人員，為其違法犯罪活動打開方便之門。僅工商銀行南海支行原行長林裕行，就為馮明昌違規(guī)違法放貸62筆，共計15.44億元。在這起詐騙銀行貸款案中，工商銀行廣東省分行原副行長葉家聲、工商銀行佛山市分行原行長林俊江、工商銀行南海支行原行長林裕行等29名國家公職人員因收受馮明昌等人賄賂、違法放貸、，被依法追究刑事責任。

騙貸背后：銀行、企業(yè)、政府之間的“曖昧”

正如法律專家所分析，因為各種各樣的原因，造成了形色各異的土地騙貸案件的發(fā)生。但事實上，如果銀行嚴格按照程序?qū)彶?，無論是土地使用權(quán)重復抵押、重復擔保，還是偽造土地證抵押貸款，各種騙貸案件根本不可能出現(xiàn)。

大量土地騙貸案件背后隱藏的更深層次的問題，我們必須正視。

銀行等金融機構(gòu)對以土地使用權(quán)作為抵押進行貸款有嚴格的審查制度規(guī)定。據(jù)記者向國內(nèi)一家商業(yè)銀行信貸管理部門咨詢，辦理土地抵押貸款的程序一般有以下幾個步驟：首先，企業(yè)持有土地使用權(quán)的法律憑證，向銀行提出抵押貸款的申請。銀行委托具有從事土地評估資質(zhì)的機構(gòu)進行地價評估，評估機構(gòu)的估價結(jié)果報國土資源局備案，并按評估額的一定比例確定貸款數(shù)額。然后，企業(yè)和銀行簽訂土地使用權(quán)抵押合同。最后，到國土資源部門辦

理土地使用權(quán)抵押登記。土地使用權(quán)抵押合同經(jīng)登記后生效，未經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)不受法律的保護。

簡而言之，企業(yè)以土地使用權(quán)抵押貸款，必須擁有合法的土地使用證，上面標明位置、大小、用途、獲得土地的方式等。這些資料可到土地管理部門查詢，如核實無誤，土地管理部門為銀行開具他項權(quán)利證書，并做已抵押的標注。這些手續(xù)無誤，銀行才可以放貸。

以河南孫樹華案為例。案發(fā)后，銀行業(yè)人士曾發(fā)出這樣的質(zhì)疑：“銀行嚴格按程序走的話，孫樹華根本不。可能利用土地重復抵押，虛假抵押”，“靠土地抵押騙貸非常好查，只要帶上抵押文書到土地管理部門的電腦上一搜索，騙貸就立即露餡”。

是什么導致銀行不愿意甚至不能嚴格按照程序?qū)彶槟?在業(yè)內(nèi)人士看來，土地騙貸手法簡單，“技術(shù)含量”很低，如果沒有當?shù)卣深A和默許，這樣輕松騙貸不會成功。正因為如此，銀行也是有苦說不出： “華林集團是河南省重點扶持的企業(yè)，在政府某些領導的牽頭和指示下，銀行沒有辦法拒絕貸款申請?！?/p>

從警方披露的材料看，華林集團的模式是“爭項目――征地――高估地價――貸款――爭項目”。相應地，地方政府利用“推薦項目――低價征地一高價賣地”也有斬獲。2003年，華林集團征地3000多畝，政府給農(nóng)民的補償價格是每畝22500元，而華林的購地價則為每畝75000元。這些土地在銀行抵押時，價格又漲到了每畝20萬元。

孫樹華案并非個案。在諸多土地騙貸大戲中，一些政府扮演了不光彩的角色。而這正是近年來政府過度依靠“土地財政”所產(chǎn)生的一個怪胎?！吧鲜兰o90年代以來的城市化主要表現(xiàn)為政府主導和城市外延擴張。地方政府財政預算內(nèi)靠城市擴張帶來的產(chǎn)業(yè)稅收效應，預算外靠土地出讓收入，成為名副其實的‘土地財政’。新一輪的城市擴張主要由銀行資金投放支撐，而銀行貸款又是通過土地撬動”。國務院發(fā)展研究中心研究員蔣省三認為。

“土地和銀行資金，是近年來我國大規(guī)模開發(fā)建設的基礎資源，而對這兩種資源的過度使用，正是投資過熱的風險所在?！便y監(jiān)會副主席王兆星認為。

正因如此，土地儲備貸款風險近年來也引起了銀行業(yè)的警惕。據(jù)銀監(jiān)會的調(diào)查，近年來，有些地方發(fā)生惡意、違規(guī)動用儲備土地和騙取儲備土地的相關證明，或者是提供虛假執(zhí)照等相關的批準文件，以此在土地開發(fā)和儲備土地的建設過程中進行騙貸。

2008年審計署的一項調(diào)查也顯示，土地儲備貸款發(fā)放和使用申存在很多問題。有的土地儲備貸款抵押物不實，有的土地儲備機構(gòu)貸款金額過大而還貸能力不足；土地儲備貸款被挪作他用，如一些城市的土地儲備機構(gòu)將主要以貸款方式取得的土地儲備資金用于股權(quán)投資、出借和市政設施建設等。這些突出問題，給土地儲備貸款帶來較大風險。

審計署有關負責人認為，產(chǎn)生這些問題的根本原因是一些地方政府將土地儲備貸款作為重要的融資渠道，為獲取城市發(fā)展所需的巨額資金，以儲備土地的名義大量貸款用于城市建設。除了貸款風險外，土地儲備貸款規(guī)模過大，會大量透支地方政府未來的土地收益，增加未來的還款壓力和風險，還會造成盲目超量儲備土地和建設規(guī)模的過度擴張。

可以預見，要從根源上遏制土地騙貸現(xiàn)象，除了完善法律制度、加強信息科學技術(shù)的應用。還必須阻斷政府賣地機制，改變對“土地財政”的過度依賴。

國土、銀行“聯(lián)姻”：風險防范關口前移

不得不承認，一些土地詐騙案件背后，往往有這樣一個共同的原因。由于相關技術(shù)手段的落后，貸款銀行無法對企業(yè)提供的信息進行充分的調(diào)查核實，對個別企業(yè)的弄虛作假行為無法有效地甄別，致使個別企業(yè)提供虛假土地權(quán)證、多重抵押、多重擔保等行徑囂張。

土地登記信息作為國土資源信息的重要組成部分，是具有法律效力的土地產(chǎn)權(quán)信息。不僅在整個國土資源管理中發(fā)揮著不可替代的基礎作用，而且在明細土地產(chǎn)權(quán)、維護交易安全、促進社會和諧穩(wěn)定等方面發(fā)揮著重要的作用。但是，大量利用虛假土地使用權(quán)進行抵押騙貸案件的發(fā)生，在一定程度上說明目前我國土地產(chǎn)權(quán)保障服務的滯后。土地登記信息的社會化服務手段和水平還遠不能滿足社會的需要。

尤其是2008年以來，全球性金融危機愈演愈烈，對我國經(jīng)濟影響日漸加大，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。房地產(chǎn)行業(yè)和上下游相關行業(yè)貸款風險高企，潛在的信用風險進一步放大。中國政府拉動內(nèi)需，保增長、促穩(wěn)定政策頻頻出手?！暗馗?、“銀根”兩個閘門如何緊密配合、確保國家宏觀經(jīng)濟政策，為實現(xiàn)“保增長”和“防風險”的目標提供信息支持和決策依據(jù)?在這個大背景下，加強部委聯(lián)合，共同防范商業(yè)銀行土地抵押貸款風險，將風險防范關口前移，已成為銀監(jiān)會、國土資源部兩部委的共識。

近日啟動的銀行國土信息查詢系統(tǒng)試點工作就是一種嘗試。兩部門聯(lián)手共建的這個信息交流平臺，可以通過電子網(wǎng)絡信息查詢每一塊土地。業(yè)界期待，這將有助于打擊利用虛假土地證等進行土地使用權(quán)抵押騙貸案件，防范金融風險。

事實上，早在2000年，國土資源部就開展了土地登記資料公開查詢試點工作。為了維護土地權(quán)利人合法權(quán)益，保證土地交易安全，規(guī)范土地市場秩序，國土資源部《土地登記資料公開查詢辦法》(即國土資源部令第14號)2003年3月1。日起實施。作為政務信息公開的重要內(nèi)容，《土地登記資料公開查詢辦法》規(guī)定，對于土地登記結(jié)果，包括土地登記卡和宗地圖，任何單位和個人都可以依照本辦法的規(guī)定查詢。這項工作的開展，為社會提供準確、權(quán)威的土地產(chǎn)權(quán)信息，對規(guī)范土地市場秩序、防范金融風險，建立公開、公平、公正的土地市場發(fā)揮了重要作用。各商業(yè)銀行通過土地登記資料查詢，在一定程度上防范了虛假土地抵押貸款的發(fā)生，對保證土地抵押貸款的安全起到了積極的作用。

由于當時技術(shù)的落后，14號令規(guī)定，查詢?nèi)瞬樵兺恋氐怯涃Y料，應當在查詢機關設定的場所進行；對于申請查詢的土地不在登記區(qū)內(nèi)的，查詢機關可以不提供查詢。

這種查詢的特點就是，以土地登記機關現(xiàn)場查詢?yōu)橹鳎绞絾我?，不能實現(xiàn)網(wǎng)上查詢和異地查詢，制約了土地登記資料的查詢效率，也在一定程度上造成了銀行信貸調(diào)查過程中土地信息的不對稱。如何對土地登記查詢進行改善和改進，適應社會各領域?qū)ν恋氐怯浶畔⒌膹娏倚枨?，探索利用高科技手段?chuàng)新服務模式，擴展服務范疇，更好地防范金融風險，落實好國家宏觀調(diào)控政策，成為銀監(jiān)會和國土部門共同思考的課題。

2008年2月，銀監(jiān)會主席劉明康與國土資源部部長徐紹史舉行會談，就建立銀行與國土資源部門信息查詢機制確定了框架性的合作意見。經(jīng)過幾個月的緊張準備，2008年11月，銀行國土信息查詢系統(tǒng)基本開發(fā)完成。2009年2月23日，銀行國土信息查詢系統(tǒng)試點工作正式啟動。齊齊哈爾、長春、鞍山、寧波、廣州等城市成為首批試點。

推進土地登記結(jié)果匯交：為以土地登記為基礎的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定基礎

銀行國土信息查詢系統(tǒng)試點的啟動，是近年來國土資源部在完善土地登記制度，擴大登記覆蓋面的同時，不斷加強土地登記成果應用的一個實例。

2008年2月1日，《土地登記辦法》開始施行。該辦法規(guī)定，國家實行土地登記資料公開查詢制度。土地權(quán)利人、利害關系人可以申請查詢土地登記資料，國土資源行政主管部門應當提供。土地登記資料的公開查詢，依照《土地登記資料公開查詢辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

2008年4月8日，國土資源部發(fā)出《關于貫徹實施(土地登記辦法)進一步加強土地登記工作的通知》。通知要求：加強土地登記資料公開查詢工作。要擴大土地登記資料公開查詢范圍，規(guī)范查詢程序，制定查詢收費標準，豐富查詢方式，提高查詢效率。除提供紙質(zhì)查詢外，有條件的地區(qū)應盡快實現(xiàn)信息化查詢，并通過網(wǎng)絡逐步實現(xiàn)土地登記資料的異地查詢，為當事人查詢提供便利。

《通知》還要求，加強與其他專業(yè)主管部門的合作，實現(xiàn)信息互通，資料共享，充分發(fā)揮土地登記成果的作用。可以說，開展銀行國土信息查詢系統(tǒng)試點，正是一個寶貴的開端。這對于完善土地登記資料公開查詢制度，實現(xiàn)全國土地登記信息的網(wǎng)絡化一站式服務具有直接推動意義。

據(jù)國土資源部地籍司一位負責人介紹，國土資源部將以此為抓手，進一步完善土地登記制度、加強土地登記資料規(guī)范化建設、實現(xiàn)土登記全覆蓋，并探索建立土地登記信息服務的長效保障機制，不斷創(chuàng)新和提高國土資源政務信息服務社會的模式和水平，不斷提高國土資源部門參與宏觀調(diào)控的能力。

這位負責人還介紹，作為進一步完善土地登記制度，加強土地登記成果應用的一項重要措施，土地登記結(jié)果匯交工作將逐步推進，目標是要建立國家、省(區(qū)、市)、地(市)、縣(市)土地登記結(jié)果匯交制度。目前國土資源部正在開展土地登記結(jié)果匯交工作試點，各地正在集中力量對現(xiàn)有土地登記成果資料進行規(guī)范化整理，為建立全國土地登記結(jié)果匯交制度奠定基礎。

對于社會各界關注的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，雖然目前還沒有按照《物權(quán)法》的有關要求建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，但是，2008年7月獲得批準的國土資源部新三定方案，強化了國土資源部社會管理和公共服務職能。方案賦予國土資源部“承擔各類土地登記資料的收集、整理、共享和匯交管理，提供社會查詢服務”及“推進國土資源信息化和信息資料的公共服務”職責。這為下一步建立以土地登記為基礎的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定了良好基礎。

第9篇：不動產(chǎn)登記中心職能范文

二、進一步強化部門協(xié)調(diào)配合。定期召開部門聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)研究解決有關問題。相關部門應明確各自具體分管領導和信息聯(lián)絡員，密切協(xié)調(diào)配合，建立完善有效的土地、房地產(chǎn)開發(fā)信息傳遞和利用機制，健全房地產(chǎn)稅收協(xié)稅護稅網(wǎng)絡，實行社會綜合治稅，達到一體化聯(lián)合控管稅源的最大效果。

（一）發(fā)改部門應將核準后的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

（二）國土部門應在每季度終了后10日內(nèi)向國稅、地稅部門傳遞包括承受土地使用權(quán)的單位或個人名稱、土地位置、價格、用途、面積。憑土地使用權(quán)人提供的房產(chǎn)、土地權(quán)屬（變更）登記征（免）稅證明單》附件2辦理土地權(quán)屬登記或變更登記，凡未提供的國土部門不得辦理土地權(quán)屬登記、變更登記手續(xù)或發(fā)放建設用地批準書。

（三）規(guī)劃部門應在每季度終了后10日內(nèi)向國稅、地稅部門傳遞房地產(chǎn)開發(fā)及建筑工程項目審批信息。

（四）房產(chǎn)管理部門應嚴格按照“先稅后證”規(guī)定。不得辦理房屋權(quán)屬交易登記。房產(chǎn)管理部門應將購房人契稅完稅（減免）憑證復印件作為產(chǎn)權(quán)交易中權(quán)屬登記必要資料一并存檔備查。房產(chǎn)管理部門應在每季度終了后10日內(nèi)向國稅、地稅部門傳遞房屋權(quán)屬交易登記信息。

（五）國稅、地稅部門應按有關部門需要。發(fā)現(xiàn)納稅人未辦理用地手續(xù)或未進行土地、房產(chǎn)權(quán)屬登記的應及時告知各有關職能部門，以便加強管理。國稅、地稅部門從國土資源、房地產(chǎn)管理部門獲得的房地產(chǎn)交易、登記資料，只用于征稅并嚴格保密。