房產(chǎn)法律知識精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)法律知識范文

各地方的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成群聚和集群化

在知識經(jīng)濟時代粗放的工業(yè)生產(chǎn)只能淪落為代工廠，賺取微薄的加工費；零亂的產(chǎn)業(yè)布局將沒有任何競爭優(yōu)勢，將使地域內(nèi)整體經(jīng)濟限于困頓?，F(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展打破了“同行是冤家”是傳統(tǒng)定勢，相同的行業(yè)在一個地域范圍內(nèi)進行扎堆，由此形成一個地方的經(jīng)濟特色產(chǎn)業(yè)，比如牙刷生產(chǎn)廠家扎堆在江蘇的一個小鎮(zhèn)——杭集鎮(zhèn)，這個小鎮(zhèn)生產(chǎn)了全世界百分之八十的牙刷；打火機生產(chǎn)企業(yè)集中在浙江的溫州，這里生產(chǎn)了世界百分之八十的打火機。這種同行業(yè)企業(yè)扎堆的現(xiàn)象稱為產(chǎn)業(yè)群聚。同行業(yè)的群聚大大降低了生產(chǎn)、經(jīng)營成本，形成規(guī)模優(yōu)勢，構(gòu)成當(dāng)?shù)亟?jīng)濟支柱，解決了當(dāng)?shù)卮蟛糠秩丝诘木蜆I(yè)，是主要的稅收來源。一家大型企業(yè)的入住會帶動許多該產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)圍繞該龍頭企業(yè)進行配套，形成以一家大型龍頭企業(yè)為依托，連接上下游企業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群，比如現(xiàn)代汽車入住北京的順義區(qū)，帶動了當(dāng)?shù)仄囅嚓P(guān)配件的生產(chǎn)。無論是產(chǎn)業(yè)群聚還是產(chǎn)業(yè)集群都構(gòu)成地方經(jīng)濟的支柱，為各地政府所推崇，各地政府紛紛調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，規(guī)劃自己地區(qū)的產(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群。北京市各區(qū)縣的經(jīng)濟規(guī)劃中也逐步形成了各自產(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群。

但是產(chǎn)業(yè)群聚或是產(chǎn)業(yè)集群存在另一個風(fēng)險，就是把雞蛋都裝進了一個籃子，這就要求地方必須高度重視，科學(xué)規(guī)劃當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)群聚或產(chǎn)業(yè)集群，并使之進入良性的和可持續(xù)性的發(fā)展，良性和可持續(xù)性產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要一個完善的運營管理模式，這個管理模式非知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃莫屬，因此我國2008年推出了《國家知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略綱要》，2009年又要地方推行知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃。

地方產(chǎn)業(yè)群聚或產(chǎn)業(yè)集群分布圖（舉例）

如何制定地域性產(chǎn)業(yè)群聚/集群的知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃

規(guī)劃的重點

地方知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群整體發(fā)展規(guī)劃進行重點設(shè)計。

當(dāng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在各地方形成了群聚和集群，當(dāng)知識產(chǎn)權(quán)已經(jīng)成為企業(yè)間的競爭工具，已經(jīng)成為各地方的核心競爭力的表現(xiàn)，在知識產(chǎn)權(quán)高度受重視的今天，政府考慮的不應(yīng)再是對知識產(chǎn)權(quán)單純地進行法律保護，不再是簡單地用金錢獎勵的形式刺激企業(yè)粗放、零散地進行創(chuàng)新，對知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略必須要有全新的思維。我國《國家知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略綱要》在2008年頒布，2009年將著重推行地方知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃，而地方知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃的重點將是對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群的知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃。

規(guī)劃的要點

產(chǎn)業(yè)群聚和集群在知識產(chǎn)權(quán)方面都有非常典型的特征，對其知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃必須以該特征為要點進行。

產(chǎn)業(yè)群聚基本由相同產(chǎn)業(yè)的企業(yè)構(gòu)成，那么其在創(chuàng)新方面就有很多共性的東西，創(chuàng)新的技術(shù)很容易成為共性技術(shù)，意味著一個創(chuàng)新可以使用于產(chǎn)業(yè)群聚的所有企業(yè)，這將大大降低整體創(chuàng)新的成本；意味著由政府出面整合單個企業(yè)零散的創(chuàng)新行為，將產(chǎn)業(yè)群聚中的企業(yè)聯(lián)合起來共同完成單個企業(yè)無法完成的產(chǎn)業(yè)技術(shù)發(fā)展規(guī)劃成為可能。產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)群聚有些不同，集群主要由龍頭企業(yè)帶動產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)，政府的知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃可以從龍頭企業(yè)入手，工作相當(dāng)群聚要容易開展一些。無論是產(chǎn)業(yè)群聚還是產(chǎn)業(yè)集群，其知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃一般都由以下幾大要點構(gòu)成（本規(guī)劃未涉及商標(biāo)/品牌）：

1、建立當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)群聚的專利信息數(shù)據(jù)庫；

2、利用龐大的專利數(shù)據(jù)庫進行定向檢索，再進行專利分析；

3、制作專利地圖，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)群聚的技術(shù)開發(fā)方向，指導(dǎo)群聚企業(yè)進行創(chuàng)新，共同研發(fā)新技術(shù)，開發(fā)出有價值的前沿而且適用群聚產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)；

4、規(guī)劃最優(yōu)的開發(fā)模式。

利用群聚中各企業(yè)的比較優(yōu)勢，對群聚企業(yè)內(nèi)部進行合理分工，使得各企業(yè)充分發(fā)揮自己的長項在各自優(yōu)勢領(lǐng)域進行創(chuàng)新，再將技術(shù)進行優(yōu)化組合，集成為專利池或上升為產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

5、設(shè)計最大效益的使用規(guī)則。

充分發(fā)揮創(chuàng)新技術(shù)的邊際效益，制定群聚中企業(yè)共性技術(shù)和其他技術(shù)的許可使用規(guī)則，使得單個企業(yè)單個創(chuàng)新在群聚中得到廣泛的運用，將單個創(chuàng)新技術(shù)放到整個產(chǎn)業(yè)群聚中，使效益最大化；

第2篇：房產(chǎn)法律知識范文

Abstract：The problem of current intellectual property law`s teaching is that teaching of classroom lacks practicality and interactivity. Classroom education means cannot meet the students' practical requirements and intellectual property education position is vague; applying clinical legal education mode in the intellectual property law teaching can solve the above problem, and at the same time the teaching quality of intellectual property law teaching can be effectively improved.

關(guān)鍵詞：診所法律教育 知識產(chǎn)權(quán) 教學(xué)

Keywords: Clinical legal education Intellectual property rights Teaching

作者簡介：周樹娟 （1979―）女，江西浮梁人，講師，從事法學(xué)教學(xué)。

本論文是其主持的江西省教育科學(xué)“十一五”規(guī)劃《高職高專實用創(chuàng)新型法律人才的培養(yǎng)研究――以陶瓷知識產(chǎn)權(quán)法律人才為例》（09YB060）研究成果之一

一、診所法律教育簡析

診所法律教育（Clinical Legal Education），又稱診所式法律教育或法律診所教育，是指學(xué)生在律師或法學(xué)教師的指導(dǎo)下，在實際辦案過程中，培訓(xùn)學(xué)生基本的法律職業(yè)技能（即會晤、辯論、談判等）及職業(yè)倫理觀念（規(guī)范律師角色行為的道德準(zhǔn)則）。是創(chuàng)始于美國的一種以實踐性為特色的新型法律教育模式，因為吸取了醫(yī)學(xué)教育模式中的有益經(jīng)驗而命名。從20世紀(jì)60、70年代開始，美國杜克大學(xué)和南卡羅萊那大學(xué)率先創(chuàng)設(shè)“法律援助診所”，到1990年止，超過80%的全美律師協(xié)會所認(rèn)可的法學(xué)院設(shè)立了以真實的當(dāng)事人為對象，由老師指導(dǎo)和法學(xué)專業(yè)學(xué)生參加的診所式法學(xué)教育課程。這種課程就是學(xué)生在老師的指導(dǎo)下，通過參與和處理真實的案件，從中學(xué)到大量的法律知識和訴訟技巧。診所教育更強調(diào)培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)道德及通過學(xué)生參與實踐來促進其對法律制度的綜合理解。

二、知識產(chǎn)權(quán)法教有機結(jié)合的策略探討

將診所法律教育與知識產(chǎn)權(quán)法進行有機結(jié)合，可以使學(xué)生在理論學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上加強相關(guān)法律實踐從而有利于職業(yè)道德的培養(yǎng)，使學(xué)生能夠在知識產(chǎn)權(quán)的學(xué)習(xí)中做到理論與實踐的結(jié)合為學(xué)生的全面發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

（一）轉(zhuǎn)變法學(xué)教育理念

法學(xué)教育理念的轉(zhuǎn)變是將診所教育模式運用到知識產(chǎn)權(quán)教學(xué)中來的前提。診所教育模式引入我國，不僅是教學(xué)方法上的一次革新，同時也是一種教育理念的革命。運用診所教育模式使廣大法學(xué)教師認(rèn)識到課堂不止是教師的課堂同時也是學(xué)生的課堂，學(xué)生在課堂上的主體地位必須得到體現(xiàn)才能更好的開展教育活動。診所法律教育以培養(yǎng)學(xué)生的法律實踐能力為核心，因此在教學(xué)中必須學(xué)生為中心，充分發(fā)揮學(xué)生的主觀能動性，讓學(xué)生學(xué)會運用理論獨立的分析和思考問題，大膽提出自己的見解和處理問題的方案，并付之于實踐才是教學(xué)的根本目的所在。通過對傳統(tǒng)法學(xué)教育與診所法律教育的優(yōu)勢和劣勢進行分析，可以發(fā)現(xiàn)診所法律教育是傳統(tǒng)法學(xué)教育的有益補充。診所法律教育作為一種讓學(xué)生親自參與案件，注重學(xué)生實踐能力、職業(yè)技術(shù)和職業(yè)道德等綜合能力的培養(yǎng)的一種行之有效的方法，也不是在脫離原有教育模式的基礎(chǔ)上進行的，需要教師在發(fā)揮師生能動性的同時將原有教育模式與診所教育模式有機結(jié)合。

（二）教師注重自身素質(zhì)能力的提高

診所教育模式運用到知識產(chǎn)權(quán)法教學(xué)中來對教師的素質(zhì)提出了更高的要求，要求教師不但具有豐富的知識產(chǎn)權(quán)法法學(xué)理論知識同時對教師的綜合素質(zhì)也提出了很高的要求。作為法學(xué)教師雖然在診所法律教育中的引導(dǎo)作用沒有傳統(tǒng)教育模式那樣突出，但法學(xué)教師應(yīng)該在注重自己理論專業(yè)知識豐富的同還應(yīng)該具備豐富的法律實務(wù)知識，這樣才便于對學(xué)生開展法律技巧性發(fā)面的引導(dǎo)。因此教師在日常生活中應(yīng)該注意知識產(chǎn)權(quán)法專業(yè)知識、法律實務(wù)知識以及人文知識的積累從而有利于更好的運用診所教育模式進行教學(xué)。

（三）加強法律診所課程體系的設(shè)置

各個法律院校應(yīng)該結(jié)合本校具體情況加強法律診所課程體系的設(shè)置。符合學(xué)生實際需要和學(xué)校實際情況的法律診所課程體系是學(xué)校開展法律診所教學(xué)的有機組成部分。目前很多法律院校的人才培養(yǎng)模式還是單純的理論講解為主，學(xué)生的實際能力的鍛煉主要局限在本科四年級，因此學(xué)生所學(xué)并沒有得到及時的所用。診所法律教育要真正在知識產(chǎn)權(quán)教學(xué)中得到運用就必須改變現(xiàn)有的本科前三年很少的實踐課程現(xiàn)狀，必須綜合學(xué)生的知識需求情況形成一門符合校情的特色課程。各個學(xué)校應(yīng)該改變對學(xué)生培養(yǎng)過程中的重理論輕實際能力的現(xiàn)狀，在課程目標(biāo)方面應(yīng)該注意到法律課程應(yīng)該以培養(yǎng)學(xué)生的實踐能力為主，同時兼顧學(xué)生職業(yè)道德的修養(yǎng)，以使學(xué)生能盡早的進入角色。從而更好的發(fā)揮診所教育方式在人才培養(yǎng)中的作用。

參考文獻：

第3篇：房產(chǎn)法律知識范文

一、平行破產(chǎn)程序之一般概述

（一）平行破產(chǎn)程序之概念闡釋

在跨界破產(chǎn)案件中，作為跨界破產(chǎn)的一個重要組成部分，平行破產(chǎn)程序已經(jīng)成為一種常見的社會事實，而且不可避免。平行破產(chǎn)程序是指因同一破產(chǎn)債務(wù)人的住所、營業(yè)場所、財產(chǎn)分布等連接點跨越了不同國家或地區(qū)導(dǎo)致了上述國家或地區(qū)的法院均有權(quán)對該債務(wù)人破產(chǎn)行為行使司法管轄權(quán)而形成的多個破產(chǎn)程序并行的一種法律事實。

據(jù)此，平行破產(chǎn)程序具有兩個顯著的特性：其一，它是跨界破產(chǎn)案件司法管轄權(quán)沖突的結(jié)果，也即跨界破產(chǎn)案件的連接點涉及到了不同的國家或地區(qū)，而不同的國家或地區(qū)有著獨立的司法管轄權(quán)，基于主權(quán)獨立、司法自治以及本國債權(quán)人利益保護等原則，上述國家或地區(qū)的法院均主張對跨界破產(chǎn)案件的司法管轄權(quán)。可見，不同國家或地區(qū)司法管轄權(quán)之間的沖突是平行破產(chǎn)程序產(chǎn)生的前提和基礎(chǔ)。其二，它是多個破產(chǎn)程序并存，也即多個并存的破產(chǎn)程序都是根據(jù)國際私法沖突規(guī)范的指引基于不同連接點而享有的司法管轄權(quán)，且各個司法管轄權(quán)之間都相互獨立，從而體現(xiàn)為要么是本國破產(chǎn)程序與外國破產(chǎn)程序并存，要么是外國多個破產(chǎn)程序并存。

（二）平行破產(chǎn)程序之沖突探微

一般說來，根據(jù)不同程序間的關(guān)系或地位進行劃分，可以把平行破產(chǎn)程序劃分為主輔型的平行破產(chǎn)程序和完全型的平行破產(chǎn)程序。在前者中，主要破產(chǎn)程序是指外國法院根據(jù)債務(wù)人主要利益中心的標(biāo)準(zhǔn)依法啟動一個獨立破產(chǎn)程序，并選舉出合適的破產(chǎn)管理人來處理有關(guān)債務(wù)人破產(chǎn)的全部事務(wù)。而輔助破產(chǎn)程序是指本國允許外國的主要破產(chǎn)程序中的破產(chǎn)管理人在本國啟動一個輔助程序，并且指定本國清算人有序管理債務(wù)人位于本國的財產(chǎn)，在實現(xiàn)本國優(yōu)先權(quán)后，將剩余財產(chǎn)移交外國破產(chǎn)管理人納入到外國的主要破產(chǎn)程序中進行統(tǒng)一分配。基于此，在主輔型的平行破產(chǎn)程序中，雖然主、輔破產(chǎn)程序并存，但是本國的輔助型破產(chǎn)程序并非是獨立程序，其成立和運行僅僅在于協(xié)助外國的主要破產(chǎn)程序。由此看來，在主輔型破產(chǎn)程序中，主要破產(chǎn)程序和輔助破產(chǎn)程序二者之間主次分明且地位懸殊，并不構(gòu)成嚴(yán)格意義上的平行破產(chǎn)程序。而在后者中，對于多個并存的破產(chǎn)程序，則是由各個國家或地區(qū)的法院依據(jù)本國家或本地區(qū)的法律獨立行使司法管轄權(quán)而形成的，屬于司法管轄權(quán)之間的積極沖突。有鑒于此，在平行破產(chǎn)程序關(guān)系結(jié)構(gòu)中，除了體現(xiàn)為內(nèi)外之別之外，還體現(xiàn)為主輔之分。筆者認(rèn)為，內(nèi)外沖突是緣于管轄權(quán)產(chǎn)生的依據(jù)不同——連接點的不同，而主輔沖突是緣于管轄權(quán)產(chǎn)生依據(jù)的重要性不同——連接點的重要性不同，內(nèi)外之別為先，而主輔之分為后。依此，平行破產(chǎn)程序的沖突若以問題形式體現(xiàn)，將呈現(xiàn)為下述一個結(jié)構(gòu)體系，即：⑴基礎(chǔ)性問題。它可以進一步分解或細(xì)化為下述兩個更為微觀的子問題：①本國破產(chǎn)程序與外國破產(chǎn)程序之間的沖突。一是先有外國破產(chǎn)程序，后有本國破產(chǎn)程序，二者之間的沖突該如何協(xié)調(diào)？二是先有本國破產(chǎn)程序，后有外國破產(chǎn)程序，二者之間的沖突該如何協(xié)調(diào)？②外國破產(chǎn)程序之間的沖突。多個外國破產(chǎn)程序并存，并請求本國法院予以承認(rèn)和協(xié)助時，本國法院對此該如何進行協(xié)調(diào)？⑵衍生性問題。即在基礎(chǔ)性問題中逐漸疊加主輔破產(chǎn)程序變量，從而推動平行破產(chǎn)程序問題分析的深化：①在本國破產(chǎn)程序與外國破產(chǎn)程序之間，何為主要破產(chǎn)程序，何為輔助破產(chǎn)程序，在本國破產(chǎn)程序與外國破產(chǎn)程序以及主要破產(chǎn)程序與輔助破產(chǎn)程序之間形成一個經(jīng)濟學(xué)上的沖突博弈矩陣后，該如何對該沖突博弈矩陣進行求解？②在多個外國破產(chǎn)程序之間，一主一輔之間沖突乃至一主多輔之間沖突，該如何協(xié)調(diào)？

二、平行破產(chǎn)程序法律協(xié)調(diào)之比較研究

基于上述一系列平行破產(chǎn)程序沖突的問題，國際性組織、區(qū)域性組織乃至國家在立法上進行了長期而不懈的努力與嘗試。總體來說，上述努力與嘗試主要從兩個層面進行，即國際性及區(qū)域性平行破產(chǎn)程序法律協(xié)調(diào)與域外主要國家平行破產(chǎn)程序法律協(xié)調(diào)。

（一）國際性及區(qū)域性平行破產(chǎn)程序法律協(xié)調(diào)之考察

目前，關(guān)于平行破產(chǎn)程序的法律協(xié)調(diào)，聯(lián)合國國際貿(mào)易法委員會1997年通過的《跨界破產(chǎn)示范法》（以下簡稱《示范法》）、歐盟2002年通過的《歐盟破產(chǎn)程序規(guī)則》（以下簡稱《程序規(guī)則》）以及北美自由貿(mào)易區(qū)2001年通過的《北美自由貿(mào)易協(xié)議》（以下簡稱《貿(mào)易協(xié)議》）在國際性或區(qū)域性層面法律協(xié)調(diào)領(lǐng)域最具有建設(shè)性和代表性，且在實踐中運作已經(jīng)基本成型并取得了較好的操作效果。

⒈本國破產(chǎn)程序與外國破產(chǎn)程序沖突的法律協(xié)調(diào)。關(guān)于法律協(xié)調(diào)的效力，集中體現(xiàn)在主要破產(chǎn)程序與輔助破產(chǎn)程序的關(guān)系上。對此，《示范法》在第28條和第29條做了相應(yīng)的規(guī)定，即在先有外國主要破產(chǎn)程序的情形下，本國法院依然可以據(jù)此啟動一項本國的破產(chǎn)程序，但是本國的破產(chǎn)程序的效力僅限于依據(jù)本國法對債務(wù)人位于本國的財產(chǎn)進行處理；在先有本國破產(chǎn)程序的情形下，對于外國法院啟動的破產(chǎn)程序，本國法院不得拒絕或終止承認(rèn)，但是外國破產(chǎn)程序與本國程序發(fā)生沖突時，則本國程序優(yōu)先?！冻绦蛞?guī)則》大致類似，即規(guī)定一國主要破產(chǎn)程序的存在不能成為妨礙另一國啟動附屬的屬地破產(chǎn)程序。但在具體規(guī)定的內(nèi)容上卻有所不同：一是嚴(yán)格限定附屬的屬地破產(chǎn)程序啟動地點，僅限于債務(wù)人營業(yè)所所在地法院享有；[1]二是在主破產(chǎn)程序沒有啟動時，債權(quán)人依法啟動一個獨立的屬地破產(chǎn)程序，需要具備一定的條件，即債務(wù)人在 該債權(quán)人所在國擁有營業(yè)所或債務(wù)人“主要利益中心”所在國因法律限制無法啟動主破產(chǎn)程序時。當(dāng)然，在主破產(chǎn)程序啟動后，前述的獨立的屬地破產(chǎn)程序自動成為附屬程序。此外，無論《示范法》中的“輔助破產(chǎn)程序”抑或《程序規(guī)則》中的“附屬的屬地破產(chǎn)程序”，其效力僅及于該債權(quán)人所在國的債務(wù)人財產(chǎn)范圍之內(nèi)，但是在《示范法》項下，輔助破產(chǎn)程序具有域外效力，而在《程序規(guī)則》項下，附屬的屬地破產(chǎn)程序僅具有域內(nèi)效力。需要注意的是，與《示范法》通過國際性立法的方式以及《程序規(guī)則》通過區(qū)域性立法的方式來對主要破產(chǎn)程序與輔助破產(chǎn)程序之間的關(guān)系進行規(guī)定進而對平行破產(chǎn)程序進行法律協(xié)調(diào)的做法不同，《貿(mào)易協(xié)議》則另辟蹊徑。《貿(mào)易協(xié)議》主張，貿(mào)易協(xié)定中的成員國之間出現(xiàn)平行破產(chǎn)案件時，“通常應(yīng)用合作議定書作為基本規(guī)則，使平行破產(chǎn)程序中的管理者得以在案件的各個方面進行合作”。[2]關(guān)于法律協(xié)調(diào)的方式，集中體現(xiàn)在不同破產(chǎn)程序的合作上。對此，《示范法》側(cè)重于強調(diào)法院之間在信息交流與共享、破產(chǎn)財產(chǎn)管理與分配等方面進行最大限度的合作，正如有學(xué)者所言：“《示范法》實際上是在強制進行程序間的司法合作而非僅僅鼓勵這種合作。”[3]而且在其第27條中，還具體規(guī)定了合作的形式，如制定一人或機構(gòu)按照法院的指示處理上述相關(guān)事宜，以及法院認(rèn)為合適的方式進行信息傳遞，等等。對此，與《示范法》規(guī)定的合作主體側(cè)重于法院不同，《程序規(guī)則》規(guī)定的主體則是清算人，并且在合作的程度上要求更為嚴(yán)格，主要體現(xiàn)在：一是《程序規(guī)則》明確指出主破產(chǎn)程序與附屬破產(chǎn)程序中的清算人“有義務(wù)進行合作與信息交流”；二是《程序規(guī)則》要求附屬破產(chǎn)程序中的清算人應(yīng)當(dāng)給予主破產(chǎn)程序清算人對附屬破產(chǎn)程序中的債務(wù)人財產(chǎn)的清算及使用提供建議的機會；三是《程序規(guī)則》賦予主破產(chǎn)程序清算人對附屬破產(chǎn)程序的介入權(quán)，包括提出挽救計劃、和解方案以及債務(wù)人財產(chǎn)的變現(xiàn)及處理等；四是《程序規(guī)則》規(guī)定附屬破產(chǎn)程序中的債務(wù)人財產(chǎn)在清償該國債權(quán)人后尚有剩余的，附屬破產(chǎn)程序中的清算人有義務(wù)將上述剩余財產(chǎn)移交給主破產(chǎn)程序中的清算人。與《示范法》和《程序規(guī)則》通過立法方式規(guī)定合作的范圍與方式不同，《貿(mào)易協(xié)議》則提倡貿(mào)易協(xié)定中的成員國通過合作議定書來約束平行破產(chǎn)程序的相關(guān)主體方，并要求合作議定書的內(nèi)容至少包括法院之間合作的決定以及債權(quán)人之間信息交流應(yīng)當(dāng)采取的措施等。除此之外，在北美自由貿(mào)易區(qū)的跨界破產(chǎn)案件司法實踐中，不少平行破產(chǎn)案件的協(xié)調(diào)是采用法院間的聯(lián)合聽審的方式進行的。如在Livent公司破產(chǎn)案件中，雖然美國和加拿大法院對同一債務(wù)人分別啟動獨立的重整程序，但是兩國法院卻通過閉路衛(wèi)星電視等視頻設(shè)施進行了兩次聯(lián)合聽審，最終成功地處理了該債務(wù)人分處兩國的財產(chǎn)。[4]顯然，上述方式是《貿(mào)易協(xié)議》鼓勵通過跨界破產(chǎn)協(xié)議促使平行破產(chǎn)程序間的合作在司法實踐中的一次創(chuàng)造性的成功嘗試。

2.外國破產(chǎn)程序之間沖突的法律協(xié)調(diào)。相較于本國破產(chǎn)程序與外國破產(chǎn)程序之間的沖突，外國破產(chǎn)程序之間的沖突則相對較為簡單，它主要指當(dāng)多個并存的外國破產(chǎn)程序（無論是外國主要破產(chǎn)程序與外國非主要破產(chǎn)程序并存抑或多個外國非主要破產(chǎn)程序之間并存）同時請求本國法院的承認(rèn)與執(zhí)行時，本國法院如何進行法律協(xié)調(diào)？對此，《示范法》第30條規(guī)定當(dāng)請求本國法院予以承認(rèn)或執(zhí)行的外國破產(chǎn)程序存在著主輔之分時，則本國法院應(yīng)當(dāng)給予外國主要破產(chǎn)程序以優(yōu)先的地位，在此情況下，給予非主要破產(chǎn)程序的救濟措施必須與主要破產(chǎn)程序的救濟措施相協(xié)調(diào)。當(dāng)請求本國法院予以承認(rèn)或執(zhí)行的外國破產(chǎn)程序均為非主要破產(chǎn)程序時，則本國法院“應(yīng)以促進這些程序間的協(xié)調(diào)為目的，作出給予、修改或終止救濟的決定”。[5]而基于《程序規(guī)則》的規(guī)定，只有債務(wù)人主要利益中心所在地法院啟動的破產(chǎn)程序即主要破產(chǎn)程序才具有域外效力，而基于債務(wù)人營業(yè)所所在地法院啟動的破產(chǎn)程序僅具有域內(nèi)效力。因此，在《程序規(guī)則》項下，多個外國破產(chǎn)程序并存并同時請求本國法院予以承認(rèn)或執(zhí)行的情形不會出現(xiàn)。

綜上，無論《示范法》抑或《程序規(guī)則》還是《貿(mào)易協(xié)議》都是對跨界破產(chǎn)案件普及主義理想的一種現(xiàn)實修正或變通，都是對平行破產(chǎn)程序負(fù)面影響的一種法律協(xié)調(diào)或合作，都對國際層面或區(qū)域性層面平行破產(chǎn)程序立法產(chǎn)生了重大影響并起到極大的示范效應(yīng)和指導(dǎo)作用。但是，它們既非法律，亦非條約或公約，不具有普遍性的拘束力，無非只是協(xié)調(diào)成員國的跨界破產(chǎn)沖突，而非直接提供一套供成員國直接適用的成熟的實體性破產(chǎn)規(guī)則，更非要取代成員國國內(nèi)的破產(chǎn)法，亦非要求成員國國內(nèi)破產(chǎn)法平行破產(chǎn)程序規(guī)則一體化。同時，它們對平行破產(chǎn)程序的法律協(xié)調(diào)有共識但也有分歧，如在司法管轄權(quán)方面，《示范法》與《程序規(guī)則》均以主要利益中心為根據(jù)對破產(chǎn)管轄權(quán)進行分配，并且規(guī)定主要利益中心所在地法院啟動的破產(chǎn)程序具有普遍性效力或域外效力，在平行破產(chǎn)程序的法律協(xié)調(diào)上具有較高的契合度；在合作的方式上，《示范法》強調(diào)法院之間的合作，但是也規(guī)定其他機構(gòu)如管理人、清算人之間的信息交流與合作?！冻绦蛞?guī)則》側(cè)重于管理人之間的合作，忽略了清算人之間的合作，對法院之間的合作也沒有清晰的規(guī)定。而《貿(mào)易協(xié)議》則注重跨界破產(chǎn)協(xié)議的推行以及法院之間合作方式的創(chuàng)新。

（二）域外主要國家平行程序破產(chǎn)法律協(xié)調(diào)之考察

關(guān)于平行破產(chǎn)程序的法律協(xié)調(diào)，雖然國際性和區(qū)域性的立法起到了極大的示范效應(yīng)，并且收到了很好的實際效果，①但是，平行破產(chǎn)程序涉及到國與國之間的法律沖突，國際性和區(qū)域性立法畢竟只是立法性指導(dǎo)和示范，不具有在各成員國內(nèi)直接適用的法律效力，尚需參加國的國內(nèi)立法進行配套。因此，國內(nèi)相關(guān)立法對平行破產(chǎn)程序的解決也具有十分重要的研究價值。同時，國內(nèi)立法對區(qū)域性和國際性立法的接受程度、保留空間以及創(chuàng)新發(fā)展，反過來對國際性和區(qū)域性立法的發(fā)展和完善也是一種推動和促進。

至于外國破產(chǎn)程序與本國破產(chǎn)程序的法律協(xié)調(diào)，無論在法律協(xié)調(diào)的效力及法律協(xié)調(diào)的方式上，《美國破產(chǎn)法》都是全盤移植了《示范法》的規(guī)定，如第1529條規(guī)定應(yīng)當(dāng)確保給予外國破產(chǎn)程序的任何救濟必須與 本國破產(chǎn)程序相一致，實行本國破產(chǎn)程序優(yōu)先保護。再如第305條明確要求美國法院或托管人加強與外國法院或外國代表之間的聯(lián)系與合作。日本也是移植《示范法》規(guī)定的國家，其《對外國破產(chǎn)程序的承認(rèn)和協(xié)助法》對平行破產(chǎn)程序所做的規(guī)定相比較而言與《示范法》無甚差異，但是也有一些變通性的或具有本國特色的規(guī)定，如當(dāng)國內(nèi)破產(chǎn)程序與外國破產(chǎn)程序并存時，國內(nèi)破產(chǎn)程序優(yōu)先；如果外國程序為主要程序，在采取協(xié)助措施符合債權(quán)人的利益且沒有損害日本債權(quán)人利益的情形下，日本法院將承認(rèn)外國主要破產(chǎn)程序。與美、日兩國移植《示范法》的規(guī)定態(tài)度不同，《德國破產(chǎn)法》卻未完全照搬《程序規(guī)則》，在法律協(xié)調(diào)的效力方面，其第354條規(guī)定當(dāng)?shù)聡ㄔ簩χ饕飘a(chǎn)程序不享有管轄權(quán)時，只要該債務(wù)人在德國有財產(chǎn)（而不是《程序規(guī)則》限定的營業(yè)所），德國法院就可以啟動一項附屬的屬地破產(chǎn)程序，且在此情況下啟動的屬地破產(chǎn)程序要優(yōu)先于在德國被承認(rèn)的外國破產(chǎn)程序。對此，顯然《德國破產(chǎn)法》的規(guī)定與歐盟《程序規(guī)則》的規(guī)定不一致。但是，《德國破產(chǎn)法》對上述屬地破產(chǎn)程序的提起也進行了嚴(yán)格限定：須債權(quán)人表明啟動該項破產(chǎn)程序?qū)ζ溆兄貏e利益（如該債權(quán)人在外國破產(chǎn)程序中的地位明顯劣于德國破產(chǎn)程序）。[6]而在法律協(xié)調(diào)方式方面，該法第357條的規(guī)定與《程序規(guī)則》的要求一致，即要求德國破產(chǎn)管理管理人與外國主要破產(chǎn)程序管理人進行信息交流以及協(xié)調(diào)合作。

至于多個外國破產(chǎn)程序之間的法律協(xié)調(diào)，美、日、德國的態(tài)度基本上保持一致。《美國破產(chǎn)法》要求在救濟措施上體現(xiàn)外國主要程序的優(yōu)先性，對于外國非主要破產(chǎn)程序的救濟措施須與外國主要破產(chǎn)程序保持一致，否則需要進行修正。日本《對外國破產(chǎn)程序的承認(rèn)和協(xié)助法》規(guī)定，當(dāng)外國破產(chǎn)程序并存時，外國主要破產(chǎn)程序優(yōu)于外國非主要破產(chǎn)程序，同時特別規(guī)定，符合債權(quán)人一般利益的程序優(yōu)于非主要破產(chǎn)程序。而《德國破產(chǎn)法》則吸收了《程序規(guī)則》的規(guī)定，確認(rèn)外國主要破產(chǎn)程序優(yōu)于非主要破產(chǎn)程序。

三、平行破產(chǎn)程序法律協(xié)調(diào)對中國的啟示

目前，我國對平行破產(chǎn)程序法律協(xié)調(diào)的相關(guān)規(guī)定見諸于《企業(yè)破產(chǎn)法》第5條：“依照本法開始的破產(chǎn)程序，對債務(wù)人在中華人民共和國領(lǐng)域外的財產(chǎn)發(fā)生效力。對外國法院作出的發(fā)生法律效力的破產(chǎn)案件的判決、裁定，涉及債務(wù)人在中華人民共和國領(lǐng)域內(nèi)的財產(chǎn)，申請或者請求人民法院承認(rèn)和執(zhí)行的，人民法院依照中華人民共和國締結(jié)或者參加的國際條約，或者按照互惠原則進行審查，認(rèn)為不違反中華人民共和國法律的基本原則，不損害國家主權(quán)、安全和社會公共利益，不損害中華人民共和國領(lǐng)域內(nèi)債權(quán)人的合法權(quán)益的，裁定承認(rèn)和執(zhí)行。”據(jù)此，該條涉及的主要內(nèi)容有兩點：一是關(guān)于本國啟動的破產(chǎn)案件的域外效力問題，即對債務(wù)人域外的財產(chǎn)具有法律效力；二是關(guān)于外國啟動的破產(chǎn)案件的判決、裁定的承認(rèn)與執(zhí)行問題，即在債務(wù)人在本國存有財產(chǎn)的情況下，對其請求予以承認(rèn)或執(zhí)行的，按照國際條約或互惠原則酌情承認(rèn)和執(zhí)行。由此可見，現(xiàn)行《企業(yè)破產(chǎn)法》第5條根本沒有觸及平行破產(chǎn)程序問題，充其量而言，其規(guī)定也就對跨界破產(chǎn)案件的處理提供了一個大略的制度框架，其內(nèi)容僅限于跨界破產(chǎn)案件的域外效力、承認(rèn)與執(zhí)行等，且仍然停留在原則性層面，其操作性層面目前處于一個真空階段，故而平行破產(chǎn)程序的法律協(xié)調(diào)更是無從談起。

隨著我國成為世界第二大經(jīng)濟體以及由資本輸入國向資本輸出國的身份轉(zhuǎn)變，中國企業(yè)海外投資的規(guī)模越來越大，投資的程度越來越深，在世界各個角落里隨處可見中國企業(yè)的身影。同時，因后金融危機持續(xù)而深入的影響，世界經(jīng)濟不確定性、不穩(wěn)定性因素依舊存在，故而跨界破產(chǎn)案件層出不窮、平行破產(chǎn)程序也在所難免。在此情形下，中國僅憑一個單薄的《企業(yè)破產(chǎn)法》第5條，顯然難以保護中國企業(yè)在全球潛在破產(chǎn)威脅中的合法權(quán)益。有鑒于此，在跨國破產(chǎn)立法“全球一體化仍只是一個遙遠(yuǎn)的夢想”的情況下，[7]中國在平行破產(chǎn)程序法律協(xié)調(diào)的國內(nèi)立法上亟待加強。

通過對上述國際性、區(qū)域性以及域外主要國家平行破產(chǎn)法律協(xié)調(diào)兩個層面的考察以及相互之間的比較可以得到一些有益的借鑒，主要體現(xiàn)在兩個方面：

其一，本國破產(chǎn)程序與外國破產(chǎn)程序之間的法律協(xié)調(diào)。首先，重構(gòu)平行破產(chǎn)程序的司法管轄權(quán)。現(xiàn)行《企業(yè)破產(chǎn)法》第3條規(guī)定，破產(chǎn)案件由債務(wù)人住所地人民法院管轄。據(jù)此，破產(chǎn)案件的管轄權(quán)限定為債務(wù)人住所地法院。而《示范法》和《程序規(guī)則》的規(guī)定則大為不同，即前者以主要利益中心和財產(chǎn)所在地為根據(jù)對破產(chǎn)管轄權(quán)進行分配，而后者以主要利益中心和營業(yè)所為根據(jù)對破產(chǎn)管轄權(quán)進行分配。相比較而言，中國《企業(yè)破產(chǎn)法》對破產(chǎn)管轄權(quán)分配的依據(jù)顯然過于單一而且僵硬，沒有考慮到跨界破產(chǎn)案件的復(fù)雜性、多樣性?？紤]到《程序規(guī)則》項下歐盟成員的同質(zhì)化程度以及德國對平行破產(chǎn)程序司法管轄權(quán)的突破，其營業(yè)所作為司法管轄權(quán)分配的依據(jù)的覆蓋面不足已經(jīng)顯露無疑。有鑒于此，建議《企業(yè)破產(chǎn)法》在平行破產(chǎn)程序管轄權(quán)的構(gòu)建上，借鑒《示范法》的規(guī)定，采用主要利益中心和財產(chǎn)所在地作為主要破產(chǎn)程序和輔助破產(chǎn)程序的管轄權(quán)依據(jù)。其次，明確平行破產(chǎn)程序間法律協(xié)調(diào)的效力?，F(xiàn)行《企業(yè)破產(chǎn)法》第5條對于跨界破產(chǎn)規(guī)定的過于原則、粗糙，而平行破產(chǎn)程序更是無章可循。對此，建議修改現(xiàn)行《企業(yè)破產(chǎn)法》第5條規(guī)定，采用《示范法》第28條、第29條的規(guī)定，當(dāng)本國破產(chǎn)程序與外國破產(chǎn)程序并行時，給予主要破產(chǎn)程序以普及效力，輔助破產(chǎn)程序以域外效力。對于債務(wù)人位于本國的財產(chǎn)，給予本國破產(chǎn)程序以優(yōu)先權(quán)。最后，優(yōu)化平行破產(chǎn)程序法律協(xié)調(diào)的方式。建議在修改《企業(yè)破產(chǎn)法》時，吸收《示范法》、《程序規(guī)則》和《貿(mào)易協(xié)議》中不同方式的優(yōu)點，以平等合作理念深化本外國破產(chǎn)程序之間的法律協(xié)調(diào)，在合作主體、內(nèi)容、方法等方面提出具體明確的要求。

其二，外國破產(chǎn)程序之間的法律協(xié)調(diào)?；谕鈬飘a(chǎn)程序之間的沖突情形較為簡單，在《示范法》項下僅存在著主輔、輔輔之分兩種情形，而在《程序規(guī)則》項下則不會存在著外國多個破產(chǎn)程序并存并同時請求本國法院予以承認(rèn)或執(zhí)行的情形，因此，建議采用《示范法》第30條的規(guī)定，即：當(dāng)多個外國破產(chǎn)程序并行時，其中有主輔之分時， 給予外國主要破產(chǎn)程序以優(yōu)先效力，在此情況下，給予輔助破產(chǎn)程序的救濟措施須與主要破產(chǎn)程序的救濟措施相一致。反之，沒有主輔之分時，基于促進外國破產(chǎn)程序間的協(xié)調(diào)為目的，根據(jù)實際情形酌情進行協(xié)調(diào)。

【參考文獻】

[1]張玲.歐盟跨界破產(chǎn)管轄權(quán)制度的創(chuàng)新與發(fā)展——“主要利益中心”標(biāo)準(zhǔn)在歐盟適用的判例研究[J].政法論壇，2009，（02）.

[2]Evan D.Flaschen&Ronald J.Silverman，Cross-Border Insolvency Cooperation Protocols，in 33 TEX.INTL.L.J.Vol.33，1998，p.587.

第4篇：房產(chǎn)法律知識范文

一、乳制品行業(yè)之奶粉

翻開中國的乳制品的發(fā)展史，第一頁應(yīng)當(dāng)是從最原始的現(xiàn)榨豆?jié){掀起的，然后是豆奶粉、奶粉，最后進入液態(tài)奶時代才真正開始了中國乳制品繁榮期。

在初識牛奶的中國，在“一杯牛奶強壯一個民族”的口號下，奶粉曾經(jīng)承擔(dān)著開拓中國牛奶產(chǎn)業(yè)的重任。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，至今奶粉仍然沒有脫離當(dāng)初的目標(biāo)消費者模式：兒童和老年人，而且還有專一化的趨勢，即更加專注于嬰兒分段和中老年人。竟其原因，除了液態(tài)奶極其容易大眾化而奶粉存在著嚴(yán)重方便性障礙之外，更深層的原因是消費者對嬰兒飲用液態(tài)奶的不信任心理，在消費者心目中，奶粉畢竟在安全、營養(yǎng)價值和功能上比大眾化的液態(tài)奶要強得多，而且以我個人的理解，其實其中還暗含著一種母親在“燙奶”、“喂奶”的過程中一種情感的傳遞。

奶粉不會因液態(tài)奶的擠壓而退出市場，甚至可能由于消費者對液態(tài)奶的深度麻木而反過來選擇奶粉，所以反而因其已經(jīng)形成的高檔、安全、營養(yǎng)更豐富、功能更可信形象而與液態(tài)奶過于大眾化的區(qū)隔而有擴大化的趨勢。特別是嬰兒奶粉的規(guī)模更會擴大，甚至還會向兩個方向延伸：一是向孕婦方向，二是向中青年方向。向孕婦方向的延伸是將對嬰兒的關(guān)懷提前，而向中青年方向延伸則是將奶粉走向“白領(lǐng)大眾時尚化”。同時，奶粉在以消費者為方向延伸的同時，其功能也會進一步細(xì)化與提高，而這些功能肯定會超越以前的常規(guī)功能而與現(xiàn)實相結(jié)合，如強調(diào)瘦身、美容，賦予其以時尚化特性，將其飲用環(huán)境從家庭引申到辦公室、旅行、休閑活動中等。

隨著進口奶粉的價格降低，奶粉的整體價格會降低，即所謂高檔和中檔產(chǎn)品的價格普遍下降，而且由于價格空間小而配送成本高，液態(tài)奶走向農(nóng)村會遇到瓶頸，相對具有較大價格空間的奶粉則具有向農(nóng)村配送的空間，所以從價格上、配送可能性上、農(nóng)村生活水平的提高幾個方向來看，奶粉會由于逐步走向農(nóng)村而進一步擴大規(guī)模。

二、乳制品行業(yè)之液態(tài)奶

盡管很多人仍然沉浸在前幾年液態(tài)奶的高速與超高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，盡管很多人對2004年以后液態(tài)奶趨緩整體發(fā)展速度和較低的整體利潤率感到心理難以接受，但只有現(xiàn)在的發(fā)展速度和利潤率才是一個行業(yè)最為正常的水平，因為沒有永遠(yuǎn)的高速度和永遠(yuǎn)的高利潤率的市場，那種不平衡心理只能表明某些人思維的幼稚，或是對不勞而獲的期盼，相信真正成熟的企業(yè)如那些正春風(fēng)得意的超級大企業(yè)，如伊利、蒙牛、三鹿等的心態(tài)會十分平和。

液態(tài)奶現(xiàn)在的狀況向所有相關(guān)企業(yè)宣告如下事實：

第一，在液態(tài)奶上，任何人任何企業(yè)趁著市場自然高速增長而不費氣力、不費腦子即可獲得成功的情況已經(jīng)一去不復(fù)返了；

第二，如果哪個新企業(yè)還向白奶方向投入，等待他的肯定是失敗，因為行業(yè)壟斷已經(jīng)形成；

第三，現(xiàn)在需要尋找其它較高增長速度、較高利潤產(chǎn)品，而這需要企業(yè)有極強的市場敏感度和策劃、決策水平，才能實現(xiàn)企業(yè)的跨越式發(fā)展；

第四，如果企業(yè)不能尋找到新的產(chǎn)品，那么現(xiàn)在已經(jīng)進入了考驗企業(yè)資本實力與資本使用效率、人才與人才管理等整體經(jīng)營水平的時代。

液態(tài)奶會向什么方向發(fā)展？

蒙牛酸酸乳的成功已經(jīng)暗含了液態(tài)奶向乎所有的發(fā)展方向：

第一，酸奶將是液態(tài)奶的發(fā)展方向，如乳酸飲料、非活性乳酸菌飲料、活性乳酸菌飲料，特別是發(fā)酵型真正的酸奶，這一點已經(jīng)得到了市場的印證；

第二，以功能化為基礎(chǔ)的市場細(xì)分將是液態(tài)奶的下一個發(fā)展方向，如針對白領(lǐng)階層的功能化產(chǎn)品、針對少年兒童的功能化產(chǎn)品、針對中老年人的功能化產(chǎn)品，針對女性的功能化產(chǎn)品，這一點已經(jīng)是“暗流涌動”“山雨欲來風(fēng)滿樓”，并即將得到市場的印證；

第三，以年輕人為市場啟動點的大眾化、時尚化，如產(chǎn)品飲料化、包裝大眾化、價格大眾化、情感時尚化等，這一點已經(jīng)在酸酸乳上得到了印證，并將成為今后各企業(yè)以后市場運作的主要手段；

第四，將牛奶與其它類型產(chǎn)品進行混合，如果汁奶、茶奶、醋奶、咖啡奶等，這一點已經(jīng)在同類型產(chǎn)品出現(xiàn)，有的還形成了一定的市場規(guī)模，今后將出現(xiàn)更多混合型乳品。

第五，市場基礎(chǔ)的優(yōu)劣程度成為液態(tài)奶企業(yè)成敗的關(guān)鍵條件之一，如鋪市率、服務(wù)水平、穩(wěn)固度等，蒙牛奇跡就印證了這一點，許多人只看到了蒙牛瘋狂的廣告轟炸和不間斷的促銷及成功的結(jié)果，事實上，蒙牛同時在市場網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)與管理上也做得異常出色。

三、乳制品行業(yè)之奶酪

如果說液態(tài)奶是天生的大眾型產(chǎn)品、奶粉是天生的特殊人群型產(chǎn)品的話，那么奶酪則是典型的白領(lǐng)大眾型產(chǎn)品，它相當(dāng)于葡萄酒。因為它的消費附上了某種特殊的文化、特殊的氣氛、特殊的氣質(zhì)，即使到了推廣的成熟期，奶酪頂多會處于象奶粉一樣的市場地位，但決不會象液態(tài)奶那樣成就一個時代。

從乳制品進口總值來看，增長率最快的是干酪，近3 年的平均增長率達(dá)到了75.91%，超過了乳品總量增長速度的3 倍，干酪、奶油目前盡管市場每年銷量均已有2000噸左右的規(guī)模增長，且90％均來自進口，意味著中國的干酪市場已經(jīng)開始啟動，例如光明就預(yù)計2005 年干酪銷售增長100%，達(dá)到1.2 億元。但是，奶奶酪僅限于一線城市的中高消費人群，而且規(guī)模極小。而影響奶酪規(guī)模的最基本因素是消費習(xí)慣和價格問題導(dǎo)致的銷售范圍較窄。而且，對中國絕大部分老百姓來說，奶酪至今還不知道是什么東西，所以目前市場總量不過1萬多噸的奶酪要形成氣候，尚需8－10年的消費意識培養(yǎng)。

但是，奶酪在相當(dāng)長一段時間內(nèi)肯定會是一種銷售不大利潤率很高的產(chǎn)品，對許多有較高經(jīng)營水平的企業(yè)來說，將是投資的一種不錯選擇。

第5篇：房產(chǎn)法律知識范文

證券化(Securitization)是國外十分重要的金融業(yè)務(wù)，涉及住房貸款、企業(yè)應(yīng)受賬款　、汽車貸款、信用卡貸款和不良資產(chǎn)處置等許多方面。其中，住房抵押貸款證券化是最　早發(fā)展也是最為發(fā)達(dá)的一種。隨著住房體制改革的深入和金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，在我國開展　住房信貸資產(chǎn)證券化的呼聲也日益高漲，有關(guān)金融機構(gòu)更是躍躍欲試。據(jù)報道，建設(shè)銀　行已經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)，準(zhǔn)備開始試點工作。但資產(chǎn)證券化畢竟是金融創(chuàng)新的結(jié)果，　在我國并無此傳統(tǒng)，借鑒和移植國外的做法并加以本土化或許是一條捷徑，然前提是我　們必須了解借鑒移植對象的實質(zhì)和其存在的環(huán)境。否則，極有可能導(dǎo)致“南橘北枳”的　結(jié)果。就目前國際金融界而言，有兩種住房信貸資產(chǎn)證券化流派：一是美國為代表的資　產(chǎn)出售模式；一是德國為代表的資產(chǎn)抵押模式。美國是資產(chǎn)證券化最為發(fā)達(dá)國家，許多　國家和地區(qū)的證券化模式都以美國為樣板。本文擬對美國住房信貸資產(chǎn)證券化法律規(guī)制　予以考察，以期對我國未來的證券化制度有所裨益。

一、美國住房信貸資產(chǎn)證券化的運作機制和主要形式

在美國人看來，當(dāng)貸款人已經(jīng)“創(chuàng)制”了一筆貸款，也就是說，將貸款金額交付給借　款人并進行了抵押登記后，這筆貸款對貸款人來講是一筆財產(chǎn)，是一種要求將來給付的　權(quán)利[1]。自然它也可以像其它財產(chǎn)一樣轉(zhuǎn)讓給投資人。這樣的交易可以使資金流向那　些需要貸款的人和地區(qū)。這是美國資產(chǎn)證券化的動因。美國住房資產(chǎn)證券化的基本運作　思路是：(1)銀行和其他金融機構(gòu)向希望買房的借款人發(fā)放貸款，同時借款人須以其所　購房產(chǎn)為抵押物抵押給貸款人。(2)貸款人根據(jù)其融資需要，對信貸資產(chǎn)清理估算，將　擬證券化資產(chǎn)與其它信貸資產(chǎn)分離，形式資產(chǎn)組合(asset  pool)經(jīng)評估后“真實出售”　(True  sale)給特設(shè)機構(gòu)(Special  Purpose  Vehicle,SPV)，該資產(chǎn)組合與原所有人“破　產(chǎn)隔離”(Bankruptcy  Remoteness)，成為發(fā)行證券的基礎(chǔ)。貸款人成為發(fā)起人。(3)特　設(shè)機構(gòu)將所購得的若干資產(chǎn)組合分門別類整合成證券化資產(chǎn)，再行評估和信用增級(Credit  Enhancement)。(4)特設(shè)機構(gòu)與投資銀行簽定證券承銷合同，公開發(fā)行證券。　所募資金扣除各項服務(wù)費后作為對價支付給原貸款人，原貸款人也成為服務(wù)商，負(fù)責(zé)收　取到期貸款本金和利息交付給受托人。(5)特設(shè)機構(gòu)與信托機構(gòu)簽訂委托合同，由信托　機構(gòu)作為受托人管理證券化資產(chǎn)，監(jiān)督服務(wù)商，并向投資人定期支付收益。(6)所發(fā)證　券在市場公開交易。隨著金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新特別是衍生工具的使用，產(chǎn)生了許多資產(chǎn)證券　化形式，但基本上分為兩大類：一是傳遞證券(Pass—Through  Securities)。即特設(shè)機　構(gòu)發(fā)行的證券，每份按比例代表整個證券化資產(chǎn)不可分割的權(quán)益，投資者擁有證券化資　產(chǎn)直接的所有權(quán)，原貸款人的財產(chǎn)所有權(quán)經(jīng)特設(shè)機構(gòu)“傳遞”給投資者。美國資產(chǎn)證券　化早期發(fā)行的“抵押貸款傳遞證券”(Mortgage  Pass—Through  Securities,MPT)即是　典型。另一類是抵押債券。與前者相比，特設(shè)機構(gòu)以債券形式發(fā)行證券，發(fā)行人是債務(wù)　人，投資者是債權(quán)人，證券化資產(chǎn)作為擔(dān)保交由受托人保管。在美國很有市場的抵押貸　款支持債券(Mortgage—Backed  Bonds,MBB)、抵押貸款轉(zhuǎn)付證券(Mortgage  Pay—Through  Bonds,MPTB)和抵押擔(dān)保證券(Collateralized  Mortgage  Obligate,CMO)即屬　之?？傊绹馁Y產(chǎn)證券化是個相當(dāng)復(fù)雜和系統(tǒng)化的制度機制，涉及借款人、貸款人　、特設(shè)機構(gòu)、信托機構(gòu)、信用增級機構(gòu)、評估機構(gòu)、投資者等眾多主體，而如此復(fù)雜的　系統(tǒng)化機制制度目的只有一個：保護投資者利益。

二、以投資者保護為核心的法律規(guī)制

如上所述，資產(chǎn)證券化核心是投資者的保護，因為證券化過程中的收益和風(fēng)險最終由　投資者承擔(dān)，所以，證券化涉及的一系列法律規(guī)制均圍繞保護投資收益和降低投資風(fēng)險　而展開。對投資者而言，投資風(fēng)險主要來自以下幾個方面：一是利率的變化。當(dāng)市場利　率高于息票利率(注：息票利率是受托人按期支付給投資者的票面利率，一般由貸款組　合中最低的貸款利率減去服務(wù)費、保險費后得出。息票利率可以是固定的，如MBB，可　以是按期限不同分為多級別的，如CMO。)時，證券價格下跌，投資者勢必拋售證券，拋　售的結(jié)果又使價格進一步下跌。二是借款人的違約風(fēng)險。借款人可能因失業(yè)、離婚等情　況不履行或遲延履行付款義務(wù)，即使存在違約保險，仍會影響投資者的預(yù)期收益。三是　提前還款風(fēng)險。住房抵押貸款期限較長，隨著時間推移，借款人可能隨經(jīng)濟條件改變或　遷移到其他地區(qū)就業(yè)而賣掉住房，另外借款人也可能因利率變動采取再融資手段，這些　情況均會導(dǎo)致借款人將未償貸款余額提前償還，從而影響證券現(xiàn)金流。四是服務(wù)商支付　遲延。支付遲延指借款人支付抵押貸款款項時起至服務(wù)商將該款項轉(zhuǎn)給投資者時止在時　間上的滯后期，因為現(xiàn)金流即時實現(xiàn)是很重要問題，支付遲延顯然減少了投資者收益?！∥迨瞧渌C券化過程的參與者——信用增級機構(gòu)、評估機構(gòu)、信托機構(gòu)、律師事務(wù)所—　—不履行或不適當(dāng)履行的風(fēng)險。針對上述可能出現(xiàn)的投資風(fēng)險，美國資產(chǎn)證券化在物權(quán)　、合同、破產(chǎn)、證券、信托諸方面進行了有效的法律規(guī)制。

(一)物權(quán)法上的規(guī)制。

1.抵押貸款的設(shè)立及轉(zhuǎn)讓。

受英國票據(jù)概念的影響，美國傳統(tǒng)上在一筆抵押貸款中存在兩各法律文件——期票和　抵押單據(jù)[2]，或相當(dāng)于抵押單據(jù)的文件，分別代表債務(wù)求償權(quán)和不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)。期　票表明借貸關(guān)系存在并保證到期還款，類似于借貸合同。抵押單據(jù)是借款人和貸款人簽　訂的以所購住房為抵押物的擔(dān)保合同，類似于抵押擔(dān)保合同。期票一般應(yīng)明確以下事項　的條款：利息率、償還期限、到期日、違約通知、違約發(fā)生時借貸雙方享有的權(quán)利、延　期還款的費用、提前還款的費用等。如果是分期償還貸款，還應(yīng)當(dāng)加上“加速還款條款　”和“立即還款條款”。所謂“加速還款條款”是指在分期付款過程中，如有一期不能　按期償付，則全部債務(wù)視為到期，貸款人有權(quán)要求借款人償還全部貸款?！傲⒓催€款條　款”則賦予貸款人在抵押物被出售時要求獲得全部清償?shù)臋?quán)利。期票是每一筆貸款都必　須具備的，是一方當(dāng)事人違約時，另一方當(dāng)事人向法院起訴時的依據(jù)。相對而言，抵押　單據(jù)并非必需，性質(zhì)上屬于期票的附屬，如果貸款人認(rèn)為借款人現(xiàn)在及貸款期間都有足　夠財力償還貸款，則不必簽訂抵押單據(jù)。但在實踐中，由于貸款人對借款人在還款期間　因個體特征變化帶來的還款不確定很難把握，一般都有抵押擔(dān)保。

抵押單據(jù)是英美法中傳統(tǒng)的不動產(chǎn)擔(dān)保形式，因其“抵押”與我國傳統(tǒng)法意義上的“　抵押”含義不盡相同，今多直譯為“按揭”(Mortgage)。按揭起源于英國古老的土地制　度，由于歷史原因，英美法上的按揭又有普通法上的按揭和衡平法上的按揭之分。但一　般而言，按揭都要求債務(wù)人(借貸關(guān)系中借款人)轉(zhuǎn)移抵押物的所有權(quán)，可轉(zhuǎn)移也可不轉(zhuǎn)　移抵押物的占有，同時，賦予債務(wù)人的贖回權(quán)，一旦債務(wù)人違約則取消贖回權(quán)，債權(quán)人　收回抵押物或?qū)⒌盅何锱馁u償債[3]?？偟膩碚f，按揭制度的核心是通過強調(diào)特定財產(chǎn)(　抵押物)權(quán)利轉(zhuǎn)移來保障債權(quán)實現(xiàn)，同時賦予債務(wù)人以贖回權(quán)，以兼顧債權(quán)人和債務(wù)人　雙方權(quán)利平衡。在美國大多數(shù)州規(guī)定，作為不動產(chǎn)擔(dān)保的抵押單據(jù)必須具備以下條款：　(1)有明確的抵押貸款當(dāng)事人；(2)對抵押物作恰當(dāng)描述；(3)抵押人(借款人)轉(zhuǎn)移抵押　物所有權(quán)和占有抵押物；(4)抵押人的贖回權(quán)及其取消；(5)配偶繼承另一方財產(chǎn)權(quán)利的　規(guī)定；(6)其他需要明確的條款。當(dāng)然，期票中約定的條款也可在抵押票據(jù)中重述或使　之具體化。除了上述必備條款之外，借貸雙方往往要就以下問題進行約定：一是抵押時　稅款、評估費及雜費等較抵押有優(yōu)先權(quán)的款項支付問題；二是每月繳納的不動產(chǎn)稅、火　災(zāi)險費、意外險費和抵押貸款保險費的支付問題；三是要求抵押人在使用已抵押房產(chǎn)時　不得損害和濫用[4]。這些約定目的在于防范因抵押人不交納上述稅費而使抵押物被拍　賣，從而影響貸款人利益。再者，法律規(guī)定抵押單據(jù)必須采用書面形式，因為抵押單據(jù)　含有權(quán)益轉(zhuǎn)讓內(nèi)容，需要進行登記。此外，法律還明確了抵押物的范圍，住房及土地、　地役權(quán)和依附于房地產(chǎn)上的固定裝置，以及合同生效后獲得的成為房地產(chǎn)一部分的財產(chǎn)　，均屬于抵押物的范疇[4]。

按揭生效后，常會出現(xiàn)抵押物被轉(zhuǎn)賣的情況，如何在抵押物被轉(zhuǎn)售時保護貸款人利益　是物權(quán)法的另一個重點。實踐中抵押物被轉(zhuǎn)售或以其他形式轉(zhuǎn)讓時有三種作法：一是借　款人用售房所得提前還清貸款；二是受讓人和出賣人(原借款人)簽訂合同，受讓人支付　房價后出賣人未償付貸款，則出賣人繼續(xù)承擔(dān)還款義務(wù)。一旦出賣人違約，貸款人將行　使按揭權(quán)拍賣或收回房產(chǎn)。這種作法對受讓人極為不利，有經(jīng)驗的買家均不會接受；三　是在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，買賣雙方約定貸款仍依附于該房產(chǎn)上，由買方繼續(xù)承擔(dān)還款義務(wù)[2]　。雖然這一約定是針對買賣雙方的，但涉及貸款人的重大利益，貸款人對交易成就與否　往往產(chǎn)生極大作用。如果貸款人認(rèn)為受讓人資信較差，則常起用“立即還款條款”阻止　交易。反之，貸款人同意受讓人支付剩余款項時，也會與受讓人簽訂還款合同，由受讓　人承擔(dān)還款的個人責(zé)任。

2.不動產(chǎn)登記與登記缺陷的補救。

眾所周知，不動產(chǎn)登記是確定不動產(chǎn)權(quán)屬和不動產(chǎn)交易安全的基礎(chǔ)。在美國，不動產(chǎn)　登記被作為檔案記錄下來，登記范圍幾乎涵蓋了一切與房地產(chǎn)權(quán)益有關(guān)的文件，包括期　票、抵押單據(jù)、抵押轉(zhuǎn)讓協(xié)議、房地產(chǎn)留置證明、長期租賃合同、地役權(quán)證明、限制性　契約及買賣特權(quán)證明等[7]。該登記記錄向公眾開放，任何人均可方便地查閱。登記本　身屬于檔案記錄，“記錄本身不會創(chuàng)造并不存在的權(quán)利，它只是提醒人們某抵押貸款關(guān)　系的存在及其影響”[4]。然登記記錄為評價和確定房地產(chǎn)權(quán)益各方所要求的權(quán)益提供　了一個公開的評價體制，是解決各方爭議優(yōu)先權(quán)的權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)。因而，記錄本身實際上具　有表面的證據(jù)力和公信力，未查看記錄或未及時登記都可能給權(quán)利人造成損害。可以說　，登記目的在于建立房地產(chǎn)確權(quán)體系，沒有對房地產(chǎn)現(xiàn)狀確定登記記錄，任何人對房地　產(chǎn)的法定權(quán)利都不能被創(chuàng)制和轉(zhuǎn)移。為保障登記的證據(jù)力和公信力，登記記錄應(yīng)當(dāng)是完　整無缺的，且必須公開透明，特別要方便經(jīng)濟，這樣才能被廣泛接受和很好利用。本著　這一宗旨，美國通常在縣一級設(shè)立檔案局(少數(shù)州設(shè)在鎮(zhèn)里)，負(fù)責(zé)本地區(qū)的房地產(chǎn)登記　工作。但隨著二級抵押市場的發(fā)展，市場參與主體需要了解資產(chǎn)組合中每一筆貸款相對　應(yīng)房地產(chǎn)的真實現(xiàn)狀，這種分而治之的登記體制顯然不能滿足需要。1997年，抵押貸款　二級市場參與者創(chuàng)建了抵押電子記錄系統(tǒng)(MERS)，作為“賬簿記錄”清潔中心，每筆錄　入其中的貸款和附隨權(quán)利的轉(zhuǎn)讓都被記錄下來，從而有力地保證了權(quán)利人的權(quán)利[2]。

3.關(guān)于法定優(yōu)先權(quán)問題。

在美國涉及不動產(chǎn)法定優(yōu)先權(quán)的問題有兩個：稅款優(yōu)先權(quán)和建筑工程優(yōu)先權(quán)。其一，　繳納財產(chǎn)稅是抵押人(借款人)義務(wù)，應(yīng)繳稅款對抵押物享有征稅留置權(quán)，該權(quán)利為最高　優(yōu)先權(quán)。納稅人拖欠稅款，征稅機關(guān)往往將該房地產(chǎn)拍賣或出賣征稅留置權(quán)，如此勢必　影響貸款人利益。為避免這種情況發(fā)生，抵押單據(jù)中一般要附設(shè)如下約定：一旦出現(xiàn)抵　押人拖欠稅款情況，則由貸款人繳納未及時繳付的稅款，同時將這些稅款計入貸款總額　，由抵押人將來償付。當(dāng)借款人不能履行債務(wù)時，貸款人將稅款計入未償債務(wù)，由拍賣　該房地產(chǎn)的中標(biāo)者一并償付。其二，建筑工程優(yōu)先權(quán)也是法定優(yōu)先權(quán)，指承包商、工人　、材料供應(yīng)商在未收到應(yīng)得款項時，有權(quán)留置其為之投入勞力或材料的房地產(chǎn)。為收回　欠款，他們可以取消房地產(chǎn)贖回權(quán)，通過法律程序?qū)⑵渑馁u，以拍賣所得抵償欠款。建　筑工程優(yōu)先權(quán)也屬于應(yīng)登記范疇，但這種登記往往是“事后”記錄，因為材料供應(yīng)時間　和完工時間帶有一定不確定性，不能立即在記錄中顯示出來，各州法律通常給予承包商　、工人、供應(yīng)商一段申請期(一般為60天)，使他們在完工或材料運到后能夠申請登記，　登記后其權(quán)利才能在記錄上顯現(xiàn)出來[4]。因而，對于新建或改建房地產(chǎn)來說，買主(借　款人)和貸款人無法在申請期內(nèi)確定該房地產(chǎn)是否負(fù)載建筑工程優(yōu)先權(quán)。為防萬一，這　類房地產(chǎn)的買主和貸款人應(yīng)要求賣主出具保證書，確保工程完工時對承包商、工人、材　料供應(yīng)商應(yīng)付款項全部付清。這樣，即使出現(xiàn)建筑工程優(yōu)先權(quán)，也由賣主承擔(dān)責(zé)任，不　涉及已抵押的房地產(chǎn)。

(二)合同法和破產(chǎn)法上的規(guī)制。

資產(chǎn)證券化是通過一系列合同來安排和建構(gòu)其法律體系的，涉及借款合同、抵押擔(dān)?！『贤⒆C券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、服務(wù)合同、信托合同、信用增級合同、證券發(fā)行合同、證　券交易合同等。由于借款合同、抵押擔(dān)保合同主要涉及物權(quán)法問題(前已分析)，服務(wù)合　同和信托合同主要涉及信托法問題，信用增級、證券發(fā)行及交易主要由證券法進行規(guī)制　，故在此不作詳解，本處所謂之合同法的規(guī)制僅指證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定及作法。

證券化資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，銀行信貸資產(chǎn)只有通過轉(zhuǎn)讓才能將該資　產(chǎn)獨立出來成為證券化資產(chǎn)。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須是“真實出售”。“真實出售”是英美法特　有概念，核心意思是指已出售的資產(chǎn)在出賣人破產(chǎn)時，債權(quán)人不能對該財產(chǎn)進行追索，　以達(dá)“破產(chǎn)隔離”目的。在美國破產(chǎn)制度對擔(dān)保債權(quán)人的保護并不完善，擔(dān)保財產(chǎn)仍屬　于債務(wù)人的總資產(chǎn)，在債務(wù)人破產(chǎn)時，該財產(chǎn)作為破產(chǎn)財產(chǎn)的一部分，受到自動凍結(jié)等　因素的影響。而證券化的基礎(chǔ)是獨立的證券化資產(chǎn)，證券的發(fā)行、信用增級、投資者的　收益均建立在此基礎(chǔ)之上，因而，如何隔離出賣人的破產(chǎn)風(fēng)險，設(shè)立一套風(fēng)險隔離機制　是資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵。而風(fēng)險隔離機制的兩項基本制度就是“破產(chǎn)隔離”和建立特設(shè)機　構(gòu)SPV。“破產(chǎn)隔離”是證券化交易的特征之一，也是交易是否成功的主要因素之一?！∷蟪鲑u人破產(chǎn)清算時，證券化資產(chǎn)不能作為清算財產(chǎn)，其產(chǎn)生的收入現(xiàn)金仍按證券　化流程支付給投資者，達(dá)到保護投資者利益之目的。這一點類似于大陸法系的“別除權(quán)　”。通過“真實出售”和“破產(chǎn)隔離”使證券化資產(chǎn)與原所有人及其信用分離，構(gòu)成發(fā)　行證券之基礎(chǔ)財產(chǎn)，成為投資者收益的源泉和信用增級的基礎(chǔ)，因而，在證券化流程中　，真實出售極為重要。根據(jù)美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會(FASB)1983年制定的會計標(biāo)準(zhǔn)，真　實出售須滿足三個條件：(1)轉(zhuǎn)讓人必須放棄對未來經(jīng)濟利益的控制；(2)轉(zhuǎn)讓人因轉(zhuǎn)讓　資產(chǎn)協(xié)議中有追索權(quán)條款而可能承擔(dān)的負(fù)債是能夠合理估計的；(3)除非通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)　協(xié)議中的追索權(quán)條款，受讓人不能將已售資產(chǎn)退還給轉(zhuǎn)讓人，否則，轉(zhuǎn)讓人只能將其視　為貸款[5]。由于此規(guī)定比較模糊，在資產(chǎn)證券化交易中經(jīng)常引起爭議，1997年，該委　員會了新的資產(chǎn)出售標(biāo)準(zhǔn)，即《FAS125》。依新規(guī)定，如果出售方通過轉(zhuǎn)讓獲得了　收益權(quán)益之外的對價，就意味著出售方將資產(chǎn)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給了受讓方，這項交易將作　為“真實出售”處理。依據(jù)新的會計準(zhǔn)則，轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)移資產(chǎn)控制權(quán)必須同時滿足以下3　個條件：(1)將被轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)與被轉(zhuǎn)讓方隔離——推定即使在轉(zhuǎn)讓方破產(chǎn)或清算時，轉(zhuǎn)　讓方和其債權(quán)人也不能追及已出讓的資產(chǎn)；(2)資產(chǎn)受讓方享有將該資產(chǎn)出質(zhì)或再轉(zhuǎn)讓　的權(quán)利，并不受任何限制；或者資產(chǎn)受讓方是合格的特設(shè)機構(gòu)SPV的時候，其收益權(quán)益　的持有者享有將該資產(chǎn)出質(zhì)或再轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，并不受限制條件的約束；(3)資產(chǎn)出售方　沒有通過以下方式保留對轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的有效控制：第一，簽訂回購協(xié)議，約定資產(chǎn)出售方　有權(quán)或有義務(wù)在到期之前回購該資產(chǎn)；第二，簽訂回購協(xié)議，約定資產(chǎn)出售方在尚未取　得轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)情況下將未來轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)收回購[6]。新規(guī)定著眼于資產(chǎn)控制權(quán)，而不是象　以前那樣強調(diào)資產(chǎn)所有權(quán)和風(fēng)險?？傊痪湓?，轉(zhuǎn)讓人真正轉(zhuǎn)讓了該資產(chǎn)的所有者權(quán)益　和相關(guān)控制權(quán)才能被認(rèn)定為“真實出售”。

“真實出售”還必須具備法定的對抗要件。如果不具備對抗要件，在轉(zhuǎn)讓人破產(chǎn)場合　，破產(chǎn)清算人可以否認(rèn)該項財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律效力(聯(lián)邦破產(chǎn)法544)。關(guān)于財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法　定要件，依美國統(tǒng)一商法典(UCC)和各州關(guān)于抵押設(shè)定的規(guī)定，以契據(jù)的占有和相關(guān)合　同及轉(zhuǎn)讓人通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)以獲取融資的融資報告的登記為對抗要件。

證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓勢必涉及原借款人(債務(wù)人)的通知和抗辯問題。依UCC規(guī)定，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓　合同若具備對抗債務(wù)人效力，必須通知債務(wù)人。一般而言，債務(wù)人受領(lǐng)通知后，其向原　債權(quán)人(貸款人)的履行義務(wù)轉(zhuǎn)由受讓人接受，同樣，向原債權(quán)人主張的抗辯事由，如抵　銷，也可向受讓人主張。否則，不能對抗債務(wù)人的抗辯事由。對于前者，因債權(quán)人在證　券化過程中往往兼任服務(wù)商，因而，即使不進行通知，亦不產(chǎn)生問題。而于后者而言，　不通知則不能對抗債務(wù)人的抗辯事由。但在證券化實務(wù)上向多數(shù)債務(wù)人個別送達(dá)通知是　非常困難的，實踐中一般不通知債務(wù)人。為解決這一問題，轉(zhuǎn)讓雙方多在合同中約定債　務(wù)人的抗辯事由不得向受讓人主張。另外，在確定資產(chǎn)讓與價格時，充分考慮履約不能　風(fēng)險的程度，通過信用補充措施，減少風(fēng)險。

(三)關(guān)于特設(shè)機構(gòu)SPV的法律規(guī)制。

設(shè)立特設(shè)機構(gòu)的目的只有一個，那就是金融資產(chǎn)證券化。從這點來說，特設(shè)機構(gòu)實為　特殊法律實體。在美國，特設(shè)機構(gòu)的主要表現(xiàn)形式為信托、公司、合伙三類。它們既有　由民間設(shè)立的，也有由政府設(shè)立的。其中，三大政府機構(gòu)——GNMA(GovernmentNational  Mortgage  Association)、FNMA(Federal  National  Mortgage  Association)　、FHLMC(Federal  Home  Loan  Mortgage  Corporation)參與的金融資產(chǎn)證券化對抵押流　通市場的形成和發(fā)展起到舉足輕重的作用。特設(shè)機構(gòu)的職能有兩個：一是“破產(chǎn)隔離”　，使證券化資產(chǎn)與原所有人信用分離，獨立成為發(fā)行證券的基礎(chǔ)。二是稅法上考慮，避　免雙重征稅，降低證券化的籌資成本[7]。因為美國聯(lián)邦稅制上有所謂的“名義所得人　原則”，資產(chǎn)和事業(yè)發(fā)生的收益的歸屬主體，不過為單純的名義主體，并不享受該收益　，名義主體以外的人作為實質(zhì)的所有者享受該收益，則實質(zhì)所有者作為納稅主體，而名　義主體免于征稅。要真正實現(xiàn)特設(shè)機構(gòu)的職能，昭示其獨立性，特別是昭示其不為融資　者(證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人)所控制，特設(shè)機構(gòu)的設(shè)立應(yīng)注意以下幾個方面：

第一，特設(shè)機構(gòu)無論采何種形式，其實體必須與證券化發(fā)起人分離，其股份或控制權(quán)　最好由發(fā)起人之外的第三方持有。SPV應(yīng)作為獨立的法律主體，設(shè)立自己的董事會和訂　立章程。SPV以自己的名稱從事業(yè)務(wù)，有自己的辦公場所，有自己的獨立的管理人員，　保有自己獨立的賬冊、銀行賬戶、和財務(wù)報表。且董事會應(yīng)設(shè)有一定比例的獨立董事(　至少四分之一)，董事會須定期舉行會議，有完整的會議記錄等。

第二，通過訂立章程、契約等，明確特設(shè)機構(gòu)的經(jīng)營范圍，規(guī)范其業(yè)務(wù)活動。其主要　表現(xiàn)為：(1)業(yè)務(wù)范圍限定于證券化資產(chǎn)的購入和以購入的資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行證券；(2)不　負(fù)擔(dān)證券發(fā)行之外的其他債務(wù)；(3)禁止與其他實體合并或兼并，除非合并后同樣可以　破產(chǎn)隔離；(4)不能用其財產(chǎn)為沒有參加結(jié)構(gòu)性融資的其他人提供擔(dān)保。

第三，在SPV的結(jié)構(gòu)設(shè)計中采取一定措施，防止其自愿申請破產(chǎn)(注：自愿申請破產(chǎn)指　破產(chǎn)申請是由債務(wù)人主動提出的。美國破產(chǎn)法的宗旨之一是保護債務(wù)人，在美國有95%　以上破產(chǎn)申請由債務(wù)人提出。參見彭冰《資產(chǎn)證券化的法律解釋》，北京大學(xué)出版社出　版，第102頁。)。自愿破產(chǎn)或同意破產(chǎn)申請，必須獲得董事會和全體股東的一致同意?！]有獨立董事的同意，不能提出破產(chǎn)清算申請或其他引起破產(chǎn)程序的申請。

(四)證券發(fā)行中的額度規(guī)制。

在傳遞證券中，投資者購買的標(biāo)的是證券化資產(chǎn)的所有權(quán)，收益和風(fēng)險均來自于所購　標(biāo)的，實為借款人支付的本金和利息。因為借款人支付的本金和利息在證券有效期內(nèi)是　不可能固定的，則投資者的收益也難以固定。為了減輕投資者的顧慮，這類證券化資產(chǎn)　由經(jīng)過保險的抵押貸款組成，發(fā)行人也往往提供及時還款保證。正因為如此，該類證券　發(fā)行不進行超額擔(dān)保。然對于抵押貸款支持證券而言，類似于公司債券，以固定利率發(fā)　行，且有明顯期限，其信用與發(fā)行人有直接關(guān)系，故與傳遞證券不同，抵押貸款支持證　券常采用“超額擔(dān)保”方式發(fā)行。所謂“超額擔(dān)?！笔侵缸C券化資產(chǎn)的應(yīng)受賬款的價值　高于擬發(fā)行債券的價值。這種“超額擔(dān)?！睙o比例限制，從歷史記錄來看，證券票面價　值與擔(dān)保價值比例約為125%—240%[4]。但有政府債券和其他機構(gòu)債券作擔(dān)保的話，如　轉(zhuǎn)付證券，超額擔(dān)保比例不必像抵押貸款支持債券那樣高。此外，為保證投資者的利益　，一旦證券化資產(chǎn)的市值因市場環(huán)境變化降低到超額擔(dān)保水平之下，發(fā)行人還必須補充　等量的資產(chǎn)給證券化資產(chǎn)。否則，受托人有權(quán)出售受托的抵押品(原借款人抵押的房屋)　，以保全投資人利益。

(五)信托法上的規(guī)制。

信托是英美法體系中古老的制度。資產(chǎn)證券化流程設(shè)計中的信托制度是資產(chǎn)證券化重　要法律依據(jù)之一。所謂信托是指基于信托關(guān)系，由委托人將財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移于受托人，受托　人依信托目的，為受益人的利益管理或處分信托財產(chǎn)的制度。信托關(guān)系有三方當(dāng)事人：　將財產(chǎn)委托他人管理者，為委托人；接受委托并對財產(chǎn)進行管理和處分者，為受托人；　享受信托財產(chǎn)利益者為收益人。在信托關(guān)系中，信托財產(chǎn)的占有、使用、處分權(quán)與收益　權(quán)相分離，信托是委托人基于受托人的信任，將自己的財產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)于受托人，受托　人因此而享有信托財產(chǎn)名義或法律上的所有權(quán)，可以對信托財產(chǎn)占有、使用和處分。美　國的資產(chǎn)證券化很好地運用了這一古老的制度。特設(shè)機構(gòu)與信托機構(gòu)簽訂以投資者為受　益人的信托契約，作為委托人將證券化資產(chǎn)交由信托機構(gòu)管理，信托機構(gòu)成為受托人，　依照契約接受服務(wù)商傳遞的收益，對證券化資產(chǎn)進行經(jīng)營管理，監(jiān)督服務(wù)商并按期將收　益分派給投資者。美國的資產(chǎn)證券化雖有不同的形式，但都離不開信托。這是因為：

第6篇：房產(chǎn)法律知識范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)法；課程建設(shè)；措施

中圖分類號：G4

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-3198（2014）09-0136-02

1房地產(chǎn)法課程教學(xué)目標(biāo)

“房地產(chǎn)法”是我校房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課，也是本專業(yè)的核心課程之一。本課程的教學(xué)目的在于培養(yǎng)學(xué)生在房地產(chǎn)方面的相關(guān)知識，了解房地產(chǎn)法的體系；熟悉房地產(chǎn)法的基本知識，基本理論和基本方法；掌握房地產(chǎn)法的調(diào)整范圍和特征，房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定，房產(chǎn)交易的主要法律制度制度。從而培養(yǎng)學(xué)生運用所學(xué)房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策來分析和解決現(xiàn)實生活及工作中的實際問題的能力。

房地產(chǎn)法是國家制定和認(rèn)可的，用以調(diào)整房地產(chǎn)社會經(jīng)濟關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法課程的教學(xué)內(nèi)容主要包括以下幾方面：房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度、建設(shè)用地制度、國有土地上房屋征收與補償法律制度、城市規(guī)劃管理法律制度、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度、房地產(chǎn)稅費法律制度、物業(yè)管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產(chǎn)法教學(xué)不僅涉及民法基礎(chǔ)知識，還廣泛涉及經(jīng)濟法、稅法等法律知識。因此，提高房地產(chǎn)法課程的教學(xué)效果不僅要求教師具有淵博的法學(xué)知識，還應(yīng)加強課程資源建設(shè)，改進教學(xué)方法。

2房地產(chǎn)法課程建設(shè)的必要性

2.1房地產(chǎn)行業(yè)的人才需要

過去十幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前我國城市化水平約為50%，而發(fā)達(dá)國家普遍超過70%，如果在21世紀(jì)中葉可以達(dá)到這種水平，則每年需要有1600萬人口轉(zhuǎn)入城市，這需要相應(yīng)規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施，特別是住宅建筑，形成了對房地產(chǎn)開發(fā)管理人才的大量需求。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)對人才的需求迅猛增長。從近幾年對各行業(yè)職位需求的分析來看，房地產(chǎn)行業(yè)的職位需求數(shù)量居前列。作為當(dāng)今的房地產(chǎn)專業(yè)人才，不僅僅需要具備相關(guān)的專業(yè)知識與技能，還需要掌握一定的相關(guān)法律知識，這樣才能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)策劃及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作。在以往的教學(xué)中，通過對一些畢業(yè)生的跟蹤調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在從事諸如房地產(chǎn)銷售等中介行業(yè)工作時，經(jīng)常會涉及到相關(guān)法律知識。可見物業(yè)管理法規(guī)課程教學(xué)的實用性，因此在物業(yè)管理教學(xué)的過程中加強行物業(yè)管理法規(guī)課程的建設(shè)革，幫助學(xué)生更好的學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識有很大的必要性。

2.2從房地產(chǎn)法課程的教學(xué)內(nèi)容分析

我國當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)正在飛速發(fā)展，在它走向成熟和完善的過程中，房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)也在不斷地進行著更新與完善，而我們的教材總是存在滯后性，造成教學(xué)內(nèi)容難以適應(yīng)現(xiàn)實需要。我國的房地產(chǎn)專業(yè)起步相對較晚，相關(guān)的專業(yè)教學(xué)設(shè)備及教學(xué)資源也不完善。在實際教學(xué)工作中，相應(yīng)的教學(xué)教材和案例都比較少，這就給房地產(chǎn)法教學(xué)帶來了很大的困難。

2.3從房地產(chǎn)法課程的教學(xué)方法上分析

我國目前的房地產(chǎn)法課程主要是通過課堂講授的方式進行教學(xué)，這種傳統(tǒng)的教學(xué)模式忽視了房地產(chǎn)法學(xué)習(xí)中的實踐的重要性。同時單一的教學(xué)形式造成學(xué)生處理、解決問題的能力受到了限制，使得學(xué)生走向社會實踐后會感覺手足無措。在學(xué)校的考核教學(xué)工作中，只重視理論知識的閉卷考試并不能對學(xué)生的實際應(yīng)用能力進行考核，這就不利于學(xué)生實踐技能的提高。

3房地產(chǎn)法課程建設(shè)措施

3.1建設(shè)教學(xué)團隊

專業(yè)是興校之基石，而師資是強專業(yè)的根本保障，優(yōu)秀的師資團隊?wèi)?yīng)該由具有較強的學(xué)習(xí)能力、良好的科研素養(yǎng)和先進的專業(yè)教學(xué)水平的成員組成。而建設(shè)這樣一支專業(yè)教師隊伍，可以采用“走出去，請進來”的辦法。走出去”是指學(xué)?，F(xiàn)有專業(yè)教師到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)估價事務(wù)所、房地產(chǎn)中介機構(gòu)掛職，深人企業(yè)一線?！罢堖M來”是指從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)估價事務(wù)所引進熱衷于教育事業(yè)的行業(yè)專才或與企業(yè)合作共同開展專業(yè)建設(shè)研究和實施工作。同時制定相應(yīng)的鼓勵政策，支持資源專業(yè)教師參加房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格考試。

3.2拓展教學(xué)內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)濟活動涉及的社會關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)法課程框架體系應(yīng)該是一個以調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律法規(guī)為主，其他法律法規(guī)中的相關(guān)條款內(nèi)容也要參與適用。因此，我們在教學(xué)中拓展教學(xué)內(nèi)容，以房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價相關(guān)工作所需的法律知識為主線，重點簡述房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定和房產(chǎn)交易的主要法律制度來安排教學(xué)，建構(gòu)了“以法理為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)法律為核心，以房地產(chǎn)部門規(guī)章為主干，以其他有關(guān)法律規(guī)范為補充，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容為主線”的框架體系。在教學(xué)中，既講法律對房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系的規(guī)范，又把法律、法規(guī)與現(xiàn)實政策結(jié)合起來針對現(xiàn)實生活中的具體應(yīng)用具體剖析、講解。進而調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，培養(yǎng)學(xué)生解決實際問題的能力。

3.3改革教學(xué)方法

房地產(chǎn)法不是一門很強理論的學(xué)科，更重要的是實踐，與人們的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)法的教學(xué)按照一般的法律法規(guī)的傳授方法，很難讓學(xué)生真正理解掌握，必須使用案例教學(xué)法將干澀的房地產(chǎn)法律知識和理論與生活中發(fā)生的事情相結(jié)合，是學(xué)生能夠?qū)⒃境橄蠓蛇\用變成形象具體的運用，從而更好理解掌握所學(xué)到的法律知識，更主要的是在今后的生活之中學(xué)生能夠用這樣的法律知識解決生活之中的問題。一般現(xiàn)在的教學(xué)主要是以教為中心，整個課堂教學(xué)都是以教師為中心，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變過去的教學(xué)模式，變成學(xué)為中心，將學(xué)生變成課堂的主體，增加教師與學(xué)生的互動頻率，從而能激發(fā)學(xué)生對知識學(xué)習(xí)的熱情和興趣，最終使學(xué)習(xí)變成輕松的事情。

3.4建設(shè)教學(xué)資源

房地產(chǎn)法規(guī)課程教學(xué)內(nèi)容不斷拓寬，而課時數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學(xué)中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學(xué)的狀態(tài)，充分運用現(xiàn)代教學(xué)手段。運用多媒體課件組織教學(xué)，運用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡(luò)視頻等現(xiàn)代教學(xué)手段。同時在教學(xué)過程中還應(yīng)加強案例庫、試題庫等教學(xué)資料的建設(shè)。

3.5完善考核評價

由于房地產(chǎn)法課程實踐性較強，同時綜合運用能力要求較高，尤其在現(xiàn)實案例方面。以往在筆試測試中很難全面的測試學(xué)生對于法律法規(guī)的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規(guī)的現(xiàn)實運用情況；同時由于考試時間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數(shù)法規(guī)的一部分內(nèi)容進行測試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學(xué)生對生活中的現(xiàn)實案例的綜合分析和解決能力。因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結(jié)合的方式進行。對于理論性較強的法律制度知識采用筆試測試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識掌握情況的考查；對于應(yīng)用性較強的現(xiàn)實案例采用實訓(xùn)的方式，即讓學(xué)生結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運用所學(xué)房地產(chǎn)法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告?？荚嚦煽兊臉?gòu)成包括以下三方面：（1）平時成績占總成績的20%，由作業(yè)、出勤和課堂表現(xiàn)等綜合評定。（2）案例分析成績占總成績的30%，結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運用所學(xué)房地產(chǎn)法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告，根據(jù)報告質(zhì)量和課堂參與情況給予案例分析成績。（3）期末筆試成績占總成績的50%，采取閉卷考試的方式進行。

參考文獻 

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第7篇：房產(chǎn)法律知識范文

公證機構(gòu)是依法獨立行使公證職能的國家證明機關(guān)，而公證員是直接與公證當(dāng)事人接觸的具體實施公證行為的國家工作人員。公證員的精神面貌、工作作風(fēng)、辦事效率、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量，無不影響著公證處在社會上的形象。作為一名公證員，本人結(jié)合平時工作經(jīng)歷，就如何接待公證當(dāng)事人談幾點體會：

一、接待要熱情。面對前來咨詢或者辦理公證事項的當(dāng)事人，我們公證員首先要做到笑臉相迎，熱情接待，做好四個"一"：一張笑臉、一句問候、一把椅子、一杯熱水，讓人感覺賓至如歸、受人尊重，從心理上當(dāng)事人就會覺得溫暖，這就為后面的交談溝通打下了很好的基礎(chǔ)。如果公證員接待時，板著面孔簡單地問"你要辦什么公證"，就會給人一種高高在上、拒人于千里之外的感覺，就會在當(dāng)事人的心理上豎起一堵墻，阻礙溝通，產(chǎn)生距離感，給后面的交流埋下隱患。如果當(dāng)事人一時理會不了我們的解答或是不能理解公證事項就容易產(chǎn)生抵觸情緒，甚至爭吵。所以，熱情接待，是我們公證員辦證第一步要做好的，也是保證與當(dāng)事人和諧相處的第一步。

二、交談要共情。所謂"共情"是心理學(xué)的一個術(shù)語，指的是一種能深入他人主觀世界，了解其感受的能力，即指在人與人交流中表現(xiàn)出的對他人設(shè)身處地理解的能力。在公證接待工作中，我們應(yīng)該與當(dāng)事人"共情"，用心傾聽他們的公證請求。由于公證當(dāng)事人來自社會的不同階層，知識層次、行為習(xí)慣、文化素養(yǎng)各不相同，還有很大一部分的是年紀(jì)大、對法律知識知之甚少的人群，所以，不管他們有時的請求看起來多么的幼稚和可笑，我們公證員一定要做到不鄙視、不嘲諷，要寬容諒解、耐心傾聽，給予理解支持。比如，在接待中經(jīng)常碰到一些需要對家庭財產(chǎn)進行公證的，部分家庭關(guān)系不是很和諧，在咨詢過程中有時會大吐苦水，發(fā)泄一下苦惱和怨氣，絮絮叨叨的說不到重點，此時后面還等著一些當(dāng)事人，這時候其實我們心里很著急，但是我們不能簡單粗暴的打斷他們，我們要迅速理清頭緒，概括出當(dāng)事人想表達(dá)的意思，同時溫和地提醒他們要簡明扼要，節(jié)省時間，為后面當(dāng)事人留下時間，一般來說當(dāng)事人是可以理解的，也會給予支持和配合的。

三、解答要耐心。公證員在接待當(dāng)事人時，解答咨詢應(yīng)熱情、耐心、詳盡，用語文明、規(guī)范、簡潔，問清公證事項，認(rèn)真審核申請人提交的證明材料，對舉證要求應(yīng)做到一次講清、寫清，盡量不讓當(dāng)事人跑第二趟。對不清楚如何辦證的群眾能做到耐心、和藹、反復(fù)解釋，不簡單拒絕或指責(zé)；對證件材料基本齊全的，先受理，再具體列清需補足的證件，不讓當(dāng)事人多跑一趟；快證快辦，急證急辦。前面也說了公證當(dāng)事人是來自不同的層次的人群，文化基礎(chǔ)、法律知識各不相同，有的當(dāng)事人不是公證員解答一遍就能明白的，有時需要我們再三的解釋才聽得明白，這就是考驗公證員的耐心程度，我們要把他們當(dāng)做是我們的家人和朋友一樣耐心解答，一遍不行再來一遍，法律專業(yè)詞語不懂就來通俗的比方，直到當(dāng)事人聽明白為止，例如在辦理繼承權(quán)公證時，對于需要當(dāng)事人提供被繼承人的父母、配偶、子女的相關(guān)證明材料的要求時，一些當(dāng)事人就是不理解，認(rèn)為"死的是我父母，干嘛要我爺爺奶奶、外婆外公的死亡材料，應(yīng)該只要我們的東西就行了"，這個時候我們就要講清《繼承法》中規(guī)定，父母配偶子女都是第一順序的法定繼承人，繼承地位都是一樣的，如果當(dāng)事人還是不能理解的話，我們可以打個比方，"比如一個二十多歲的年輕人死亡了，那你覺得其父母能否繼承他的遺產(chǎn)？"這時當(dāng)事人毫不猶豫地說"那他父母肯定應(yīng)該繼承"，是啊，一樣的法律關(guān)系，只不過有的被繼承人年歲大一些、父母死亡時間早些，這樣就好理解了，當(dāng)事人也明白了，也能按要求辦事了。

第8篇：房產(chǎn)法律知識范文

一、“法律進社區(qū)”工作概況。

隨著當(dāng)今形勢的發(fā)展，“單位人”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧鐣恕?，大量的糾紛矛盾都集中到了社區(qū)。如何化解社區(qū)矛盾糾紛，維護社區(qū)穩(wěn)定，自然離不開對法律的需求，離不開依法管理。我局由此認(rèn)識到，法律服務(wù)進社區(qū)是社區(qū)建設(shè)的內(nèi)在需要，是提高居民法律素質(zhì)的需要，是提升社區(qū)依法管理水平的需要，是滿足社區(qū)居民日益增長的法律服務(wù)需求。如何積極利用社區(qū)資源，將法律服務(wù)送進社區(qū)，是新形勢下深化和發(fā)揮司法行政工作職能作用的關(guān)鍵所在。2000年初，提出了“法律服務(wù)進社區(qū)”的工作思

路，以維護社區(qū)穩(wěn)定作為司法行政工作的著眼點，以滿足社區(qū)居民對法律服務(wù)的需求為切入點，借助社區(qū)工作為平臺，積極在社區(qū)開展法制宣傳，人民調(diào)解，法律服務(wù)，安置幫教等工作，將司法行政工作真正扎根到社區(qū)。2000年，通過制定下發(fā)《xx區(qū)依法治理實施方案》，明確“法律服務(wù)進社區(qū)”工作的指導(dǎo)思想、主要內(nèi)容、實施步驟和運行機制，確保了“法律服務(wù)進社區(qū)”活動的順利開展。2002年8月再次結(jié)合市司法局“法律進社區(qū)”工作部署，為深入開展“法律進社區(qū)”活動，我局又制定下發(fā)了《xx區(qū)關(guān)于法律進社區(qū)工作實施方案》，對法律進社區(qū)工作進行統(tǒng)籌規(guī)劃，突出重點，分類指導(dǎo)，真正將法律進社區(qū)工作落到實處。

二、法律進社區(qū)工作具體做法。

1、圍繞“四個主題”普法，做“細(xì)”法律進社區(qū)工作。

社區(qū)是由千家萬戶組成的“大家庭”，各成員之間由于性別、年齡、文化、職業(yè)等不同，個人的興趣愛好也有所不同，因此社區(qū)普法存在較大的難度，為了使社區(qū)內(nèi)的所有居民都能接受普法，提高法律素質(zhì)。針對社區(qū)不同的普法對象，我局因人施教，積極圍繞“四個主題”普法。即：針對社區(qū)群眾，開展“法進萬家”主題普法。設(shè)立社區(qū)法制宣傳欄，每月滾動刊登一期“法律知識趣談”、“依法辦事你問我答”等法律知識；在社區(qū)舉辦假日學(xué)校，講授與家庭生活密切相關(guān)的《民法通則》、《婚姻法》等法律法規(guī)；在社區(qū)舉辦以憲法、民法通則、婚姻法等群眾關(guān)心的法律知識為內(nèi)容的“社區(qū)家庭學(xué)法競賽”活動；積極利用社區(qū)資源組建“法律服務(wù)志愿者”隊伍，積極參與社區(qū)法制宣傳普法教育活動，通過舉辦“18”法律服務(wù)廣場法律咨詢活動，認(rèn)真解答群眾關(guān)注的“如何打官司”、“勞動仲裁維權(quán)”、“辦理公證須知”等熱點問題；通過制作有關(guān)“拆遷、房產(chǎn)、稅收、環(huán)境衛(wèi)生”等內(nèi)容法律問題解答卡，發(fā)放到社區(qū)居民手中，讓社區(qū)群眾不出社區(qū)就能了解法律、法規(guī)和相關(guān)政策。在近兩年的時間里，全區(qū)共設(shè)置社區(qū)普法板報櫥窗300余塊，舉辦各類法律知識講座70余，舉辦社區(qū)法律咨詢80多場次，解答群眾法律咨詢近萬人次。針對社區(qū)青少年，開展“法伴成長”主題普法。社區(qū)內(nèi)中小學(xué)生年幼、思想不成熟的特點，舉辦社區(qū)小學(xué)生法制夏令營；開設(shè)“學(xué)生法律常識講座”、和“法制故事會”；邀請法官、檢察官走進社區(qū)，以青少年身邊發(fā)生的案例和他們經(jīng)常會遇到的問題為主要內(nèi)容，為他們講授相關(guān)法律知識，教會他們?nèi)绾螌W(xué)法、守法、用法；組織社區(qū)青少年走進監(jiān)獄，聽失足青少年現(xiàn)身說法，提高青少年的法律素質(zhì)。針對社區(qū)特困家庭，開展“法與維權(quán)”主題普法。通過社區(qū)設(shè)立的法律援助工作站，隨時隨地為社區(qū)弱勢家庭提供義務(wù)法律咨詢，對一些身體殘疾和年老提弱的人員，將他們關(guān)心的下崗再就業(yè)、最低生活保障費的發(fā)放、垃圾費的收繳、房屋拆遷、禁毒禁賭等熱點、難點問題相關(guān)法律法規(guī)，制作成法律知識問題卡，發(fā)放到他們手中，使他們不出家門，就能學(xué)習(xí)掌握有關(guān)法律法規(guī)，提高他們法律維權(quán)意識，積極運用法律武器維護自身權(quán)益。針對社區(qū)流動人口，開展“法伴我行”主題普法。通過深入社區(qū)舉辦外來流動人員法制夜校，對外來人員開展通俗易懂的系列普法教育。邀請公安、檢察院、法院、勞動、計生等部門人員為社區(qū)外來人口講授如何依法解決勞動仲裁、工資拖欠、人身傷害等方面的突出問題；圍繞懲治打架斗毆、、無照經(jīng)營、偷稅漏稅、制作販賣假冒偽劣產(chǎn)品、私搭濫建違章等法律條款內(nèi)容制作法律圖片展板，在外來人員聚居地巡回展出；針對“黃、賭、毒”等丑惡現(xiàn)象的存在，在社區(qū)內(nèi)積極開展“警鐘長鳴”系列法制宣傳展板在流動人口巡回展出；邀請外來打工人員以親身經(jīng)歷談學(xué)法、用法體會，引導(dǎo)外來人員正確運用法律手段維護自身的合法權(quán)益。

2、采取“四種形式”送法，做“活”法律進社區(qū)工作。

設(shè)立“一月一法”宣傳欄。利用宣傳板報和櫥窗開辟普法專欄，每月滾動刊登居民們關(guān)心的下崗再就業(yè)、最低生活保障費的發(fā)放、垃圾費的收繳、房屋拆遷、禁毒禁賭等熱點、難點問題的相關(guān)法律法規(guī)，開設(shè)"法律知識趣談"、"依法辦事你問我答"等專欄，使大家在日常生活中接受普法教育；發(fā)放“一事一法”法律知識解答卡。著重就拆遷、土地承包、農(nóng)轉(zhuǎn)非、稅費改革、土地證領(lǐng)發(fā)等行政管理活動過程中涉及的法律問題，制作法律問題解答卡，隨機向當(dāng)事人發(fā)放，使當(dāng)事人及時了解掌握新的法律、法規(guī)和政策，提高依法辦事能力；舉辦“一法一講”專題法律知識講座。針對居民喜群聚、愛熱鬧的特點，組織法制宣講團和社區(qū)法律志愿者定期深入到各社區(qū)開展巡回法律宣講和專題法律知識講座，用居民熟悉的語言、形象生動的故事情節(jié)，說身邊事，講身邊人，使居民在潛移默化中接受法制熏陶；組織“一季一法”大型法律服務(wù)活動。每季度組織律師、公證、法律服務(wù)工作者和法律服務(wù)志愿者在各社區(qū)開展大型法律服務(wù)，解答群眾法律咨詢，指導(dǎo)群眾依法維權(quán)，發(fā)放“法律服務(wù)聯(lián)系卡”，使法律真正深入社區(qū)居民家中、深入到群眾的心里。

3、發(fā)揮社區(qū)司法行政“四員作用”，做“實”法律服務(wù)進社區(qū)工作。

當(dāng)好社區(qū)“普法宣傳員”。在每個社區(qū)辟一個法制宣傳專欄、配一套法律書籍、建一支法制宣傳教育志愿者隊伍、每季度舉辦一堂法律知識講座。做好社區(qū)普法的宣傳員，把法律送進居民家庭，送到居民手中，使社區(qū)群眾實實在在感受到法在身邊，逐步形成“有了問題找法，解決問題靠法”的法律意識。

當(dāng)好社區(qū)“群眾維權(quán)服務(wù)員”。為了使法律進社區(qū)工作更加扎實有效地開展下去，司法局積極發(fā)揮職能作用，利用社區(qū)資源，組建由律師、公證、基層法律服務(wù)工作者參加的社區(qū)法律服務(wù)隊伍和法律援助志愿者隊伍，通過社區(qū)便民窗口、使他們定期深入社區(qū)開展法律義務(wù)服務(wù)，解答群眾各種法律咨詢，法律文書，各類法律事務(wù)，現(xiàn)場辦理公證業(yè)務(wù)，切實滿足社區(qū)群眾的法律需求，當(dāng)好他們的“法律服務(wù)員”，使他們實現(xiàn)“不出社區(qū)解決法律問題”的愿望。同時為了減少社區(qū)弱勢群體“請不起律師，打不起官司”的現(xiàn)象發(fā)生，社區(qū)法律服務(wù)與下崗職工、特困家庭等弱勢家庭建立法律幫扶對子，幫助他們解決涉法問題，對符合援助條件的個人和家庭，提供無償?shù)姆稍?，使他們擺脫“請不起律師，打不起官司”的困境。

當(dāng)好社區(qū)“糾紛調(diào)解員”。兩年前，我局結(jié)合社區(qū)換屆，建立健全了社區(qū)調(diào)委會的組織網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，在換屆中與相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，做到了原有的民調(diào)組織“人員不少，組織不散，臺帳不丟”，在建社委會的同時，健全基層民調(diào)組織，選配了一批年富力強的主任分管66個社區(qū)的民調(diào)工作，使社區(qū)的民調(diào)組織得到了加強。為提高社區(qū)民調(diào)人員的業(yè)務(wù)水平，每年舉辦2期社區(qū)民調(diào)主任培訓(xùn)班，指導(dǎo)民調(diào)主任系統(tǒng)學(xué)習(xí)民調(diào)制度、安置幫教以及相關(guān)法律知識。近年來，社區(qū)的民調(diào)組織在處理“城東干道景觀路折遷、平江府路加油站建設(shè)、節(jié)制閘垃圾站遷址、三小車整治”等一系列可能激化的矛盾中，做到積極深入重點人戶家中，耐心細(xì)致的做說服教育工作，有效地化解了各類矛盾，真正實現(xiàn)了大量的社區(qū)矛盾糾紛“化解在基層、解決在院戶、調(diào)和到實處”，有效地維護了社區(qū)穩(wěn)定。

當(dāng)好社區(qū)“兩勞人員回歸社會指導(dǎo)員”。積極引導(dǎo)廣大人民群眾和社會各界正確對待刑釋解教人員，消除偏見和歧視，共同參與幫教工作，走社會化幫教道路。為充實社區(qū)幫教力量，我局通過自愿報名、社區(qū)推薦等方式，先后在工、青、婦和其它社會團體中組成了社會幫教志愿者團和由社區(qū)老黨員、離退休老干部和老教師組成的“三老”幫教志愿者隊伍，與回歸人員結(jié)成幫教對子，在生活上、學(xué)習(xí)上和工作上給予他們關(guān)心與愛護，開展回歸人員“擇業(yè)指導(dǎo)”，“推薦崗位”，“爭取就業(yè)機會”等活動，積極引導(dǎo)教育他們早日擺脫昨日陰影，迎接明日太陽，重新回歸社會，做社會有用之人。

三、法律進社區(qū)工作取得成效。

1、社區(qū)普法教育有了新突破。圍繞“提高居民素質(zhì)，推進社區(qū)依法治理”的工作重心，把“法律進社區(qū)”作為社區(qū)普法的切入點，通過用越來越貼近居民生活的普法教育內(nèi)容、靈活多變的普法形式，方便快捷的法律咨詢電話，使社區(qū)居民不出社區(qū)就能學(xué)習(xí)掌握生活所需的法律知識，極大地調(diào)動了居民學(xué)法的熱情。居民學(xué)法從過去被動學(xué)法逐漸演變?yōu)橹鲃訉W(xué)法；從盲目學(xué)法轉(zhuǎn)變?yōu)橛嗅槍π缘膶W(xué)法；社區(qū)模擬法庭，“148”法律咨詢熱線，普法講師團的演講，以及各種法律咨詢、法律知識講座越來越受到社區(qū)群眾歡迎，逐漸成為居民生活不可缺少的部分。版權(quán)所有

2、法律服務(wù)領(lǐng)域得到新拓展。法律服務(wù)面向社區(qū)、服務(wù)群眾是法律進社區(qū)的主要內(nèi)容，堅持法律服務(wù)的公益性和便民性是法律進社區(qū)的根本宗旨。我們的律師、公證、法律服務(wù)工作者們作為法律進社區(qū)的主力軍，定期在社區(qū)開展與居民面對面的法律咨詢，法律講座、開設(shè)社區(qū)便民法律服務(wù)窗口，發(fā)放法律咨詢聯(lián)系卡片，從不同層面滿足著社區(qū)居民對法律服務(wù)的需求，同時也拓展了法律服務(wù)在社區(qū)的新領(lǐng)域。

第9篇：房產(chǎn)法律知識范文

每年的元旦春節(jié)前后，拿到年終獎后便又是一個跳槽高峰期。對于打算跳槽的職場人士來說，無論是主動尋找更廣闊發(fā)展空間的，還是因為是是非非被迫離開原來崗位的，當(dāng)然不希望自己制作幾十份簡歷四處投送，他們最渴望的就是一份獵頭的邀請“從天而降”。

那么，如何才能被獵頭鉚上，成為獵頭的“獵物”呢?職場專家表示，要讓獵頭主動發(fā)現(xiàn)你，不妨先了解一下獵頭的工作方式，同時主動與獵頭取得聯(lián)系。當(dāng)然，首先還是要自己做專業(yè)方面做得足夠出色。

增長才干提高業(yè)內(nèi)知名度

不管從事哪種工作，在自己的專業(yè)方面一定要做出成績，得到別人的認(rèn)可，并享有一定的業(yè)內(nèi)知名度，這樣才有可能引起獵頭的注意。

典型案例　陳銘是江蘇人，大學(xué)畢業(yè)之后留在上海發(fā)展。他在大學(xué)里學(xué)的專業(yè)為金融專業(yè)，畢業(yè)之后進入上海一家大型房產(chǎn)中介公司從事簽約管理方面的工作。由于工作方面的原因，他經(jīng)常處理一些糾紛，為了能夠更好地處理這些糾紛，他開始有意識地學(xué)習(xí)與房產(chǎn)有關(guān)的法律知識。

此后三年時間內(nèi)，他的法律知識儲備不斷增多，而在此期間，他參加了全國律考，并通過了考試。于是他順理成章地跳槽進入一家律師事務(wù)所做起專職律師。而他平時也經(jīng)常寫一些案例分析并在專業(yè)房產(chǎn)雜志上發(fā)表，同時還有不少采訪機會，這都讓他的知名度不斷提高。

終于有一天，一家獵頭公司的人找到他，因為有家律師事務(wù)所委托這家獵頭公司尋找一個精通房地產(chǎn)法律的律師，待遇很優(yōu)厚，可稱為這家律師事務(wù)所的合伙人。陳銘最終抓住了這個機會，當(dāng)然薪資也有了一次爆發(fā)性的增長。

專家點評　某外資企業(yè)高級獵頭、CCDM中國職業(yè)規(guī)劃師施禮康

我平時也會幫一些公司尋找一些高端人才，在我選擇人才時，最為注重的是這個人的積累。自身職業(yè)積累需要腳踏實地地進行，無法投機取巧。不管職場人士在大學(xué)里學(xué)習(xí)的是什么專業(yè)，他(她)參加工作之后一定要堅持在同一個專業(yè)領(lǐng)域里從事較長時間的工作，唯有如此，才能對這個領(lǐng)域有比較深刻的理解，并積累豐富的工作經(jīng)驗?，F(xiàn)在有不少初入職場的大學(xué)生，輕率地從一個行業(yè)跨入另外一個行業(yè)，而且連所從事的專業(yè)也隨便更換，這對自身職業(yè)積累是很不利的。

小貼士

要提高自己在行業(yè)內(nèi)的知名度，自身的專業(yè)能力是基礎(chǔ)，但爭取一些大膽表現(xiàn)的機會也能讓自己快速“加分”。比如，爭取參加一些高級的論壇或研討會，做一些精心的準(zhǔn)備，并爭取發(fā)言或發(fā)稿，讓業(yè)內(nèi)的人士對你留下深刻的印象。

積累人脈拓寬推薦渠道

有獵頭表示，非洲的羚羊如果自己送人獵豹口中必定是死路一條，但是職場人士把自己作為“獵物”主動送到獵頭手上，情形則可能又是另外一回事。

典型案例　在一家國內(nèi)外貿(mào)公司做銷售的李蠱基近日就接到了一個獵頭的電話，對方表示另外一家外貿(mào)公司想要找一個市場總監(jiān)，問他有沒有興趣。

李盛基感到有些奇怪，自己近期并沒有在招聘類網(wǎng)站上發(fā)過簡歷，也沒有向別的公司投遞過簡歷，為什么會有獵頭找上來呢?后來在跟獵頭的接觸中他才知道原因，是他的朋友“出賣”了他。接觸之后，獵頭認(rèn)為李盛基能夠勝任這份工作，于是推薦給了另外一家公司，而公司對他也非常滿意。

專家點評　北京宏威職業(yè)顧問首席咨詢師獻策

一般情況下是獵頭主動尋找合適的人才，但是我們也經(jīng)常會碰到有些人才無法找到的尷尬局面，因此獵頭很歡迎有職場人士主動與他們?nèi)〉寐?lián)系。

怎樣才能讓獵頭知道呢?我認(rèn)為可以擴大交際圈，加強與社交圈中業(yè)內(nèi)人士的交流。獵頭在挑選候選人時，會四處打聽，他們會問其他招聘者、問行業(yè)里面的活躍人士、問所有可能了解相關(guān)主題的人，這時個人的人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)開始發(fā)揮作用。當(dāng)然，如果有朋友認(rèn)識獵頭，也不妨把他們的電話要過來，主動跟獵頭取得聯(lián)系，并經(jīng)常與他們交流，讓獵頭把自己放入他們的人才庫。此外，還可以把自己的簡歷放在網(wǎng)上，現(xiàn)在有很多網(wǎng)站都設(shè)有獵頭專區(qū)，獵頭在尋找人才時，一般會登錄這些網(wǎng)站尋找合適的人才。

珍惜機會善待獵頭“繡球”

當(dāng)獵頭向你拋來第一個“繡球”的時候，其實很有可能同時向其他人也拋去了“繡球”。但對你而言，只有以積極的態(tài)度認(rèn)真地對待，才能最后真正地抓住“繡球”，否則，也很有可能會喪失本可以得到的機會。

典型案例　王敏是滬上一家房產(chǎn)公司的銷售經(jīng)理，有一天接到一家獵頭公司的電話，稱一家大型房產(chǎn)公司有一個銷售總監(jiān)的職位出現(xiàn)空缺，問他有沒有興趣。

王敏自然想珍惜這個機會，因為他在這家房產(chǎn)公司目前是沒有機會升到這個職位的，因此決定試一試。但王敏在那段時間忙于自己手頭的工作，因此他簡單準(zhǔn)備了一個簡歷。兩個月后，他的一個朋友被這家公司錄用，薪水比他現(xiàn)有的薪水增長50％，獵頭告訴他，他們兩人的條件相當(dāng)，但是他朋友要積極一些，所以獵頭優(yōu)先推薦了他的朋友，這讓他感到很后悔。

專家點評　中華英才網(wǎng)人力資源專家鄒羽

顯而易見，王先生的失敗并非他的實力不濟，而是他的態(tài)度問題。因此想要被獵頭鉚上，態(tài)度還是一個不可忽視的因素。說實話，獵頭在向公司推薦人才時他們也是非常謹(jǐn)慎的，因為推薦過去的人才如果不合適，獵頭可能就永遠(yuǎn)失去了這家公司的信任，因而以后也就無法繼續(xù)合作了。

因此建議職場人士認(rèn)真對待獵頭的信任，讓他們細(xì)致了解自己。雖然這樣有時會因為人崗不匹配而中斷了進一步接觸，但是獵頭會把這些人都放入自己的人才庫。獵頭最害怕“面霸”，這些人口才很好，而且很會應(yīng)付面試，這會讓獵頭要花費很長時間去剔除面試中的水分，有些獵頭碰到這樣的人往往就直接將其淘汰掉。