土地管理制度論文精選(九篇)
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第1篇：土地管理制度論文范文
中圖分類號：C93文獻標識碼： A
前言
隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，我國土地制度在國家經(jīng)濟發(fā)展中逐漸得到建立以及完善。它不僅在一定程度上對耕地進行了保護，促進用地的節(jié)約性，保障了社會注意經(jīng)濟的發(fā)展，還對社會公平正義進行了維護，在國家宏觀調(diào)控等方面有著重要意義。但是，隨著時代的發(fā)展，我國土地管理制度的局限性也逐漸顯現(xiàn)出來。
一、我國土地管理制度主要問題分析
1、土地價格機制還不夠完善
在我國的各個省份和各個城市中都存在土地的價格問題，在土地的使用上，商業(yè)用地、工業(yè)用地和房地產(chǎn)開發(fā)用地都存在著不同的差價，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，土地的使用價格也隨行就市上漲，快慢不一，在管理起來就增加了監(jiān)管的困難。土地的價格沒有一個統(tǒng)一的標準，由于土地是國家所有，屬于一種壟斷性資源，在土地的使用價格上沒能和經(jīng)濟的發(fā)展有機結(jié)合，造成實際地價低于市場價格。土地的丈量存在死角，造成不少的隱形土地，這些土地也在干擾正常的土地使用價格。
2、土地產(chǎn)權(quán)制度不健全
首先，我國城市土地管理的管理主體模糊，在《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)條例中明文規(guī)定，土地資源歸全民所有，其所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，但實際調(diào)查表明，我國土地管理工作是由中央政府國土資源部門和地方政府土地管理部門共同承擔，中央政府有關(guān)職能部門對土地的管理只停留在行政與技術(shù)上的垂直管理，而實際上，土地的各項權(quán)利幾乎都掌握在地方政府的有關(guān)職能部門手中，國務(wù)院和中央政府部門所掌握的土地權(quán)利被虛化，使得土地主體產(chǎn)權(quán)被混淆，導(dǎo)致了中央政府和地方政府在土地管理上的沖突，這也是造成中央職能部門的土地宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行不力的重要原因。再有，我國土地登記管理制度不完善，在權(quán)屬登記過程中，對權(quán)屬變更信息的過分依賴，由于權(quán)屬變更信息的無法及時獲得而導(dǎo)致易產(chǎn)生紕漏。另外，許多土地使用者對土地資源的歸屬和主要用途缺乏高度重視，而只注重房地產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致了有關(guān)土地資源管理機構(gòu)對土地實際情況無法實施有效控制與管理。還有，我國土地資源的權(quán)利結(jié)構(gòu)不完善，缺少相關(guān)的土地界定權(quán)利的制度和精細的土地劃分制度，由于對土地所有權(quán)和使用權(quán)沒有進行明確規(guī)定的法律，使得土地使用者占有了土地的大部分控制權(quán)，而土地所有權(quán)執(zhí)行者的權(quán)利無法得到執(zhí)行與保障。
3、土地征用管理不規(guī)范的原因
在我國存在著很多土地征用管理不規(guī)范的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象的存在給我國土地管理帶來了很大的麻煩，因此，為了規(guī)范我國土地征用行為，我們要尋找土地征用管理不規(guī)范的深入原因。
一是我國《土地管理法》中明確規(guī)定了土地征用的補償標準，這種補償標準雖在原來的基礎(chǔ)上有所提高，但存在一定的不足，它難以體現(xiàn)土地的區(qū)位差異及各地不同的經(jīng)濟發(fā)展水平，進而難以維持農(nóng)民現(xiàn)有的生活水平，導(dǎo)致農(nóng)民對征地的不滿。二是在征地程序上，從土地征用的認定到補償費的確定和勞動力的安置等，都是政府和用地單位說了算，農(nóng)民處于被動地位。三是在土地有償出讓中，土地價格較高，而征地補償費用較低，為地方政府“以地生財”創(chuàng)造了條件。四是農(nóng)民集體土地產(chǎn)權(quán)制度不健全，產(chǎn)權(quán)主體的權(quán)責(zé)不明確，導(dǎo)致農(nóng)村集體和農(nóng)民個人的應(yīng)有合法權(quán)益沒有得到有效的保障，在土地收益分配上也是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村委會控制，往往是農(nóng)民的利益受到損害。五是招商引資制度、干部考核制度、土地管理制度的不健全，也影響到土地征用的順利實施和社會利益的均等化。以經(jīng)濟指標為主的干部政績考核辦法不利于調(diào)動各級干部保護農(nóng)民權(quán)益和耕地的積極性，政府既是土地管理者又是用地者的狀況也不利于國土資源管理部門有效發(fā)揮監(jiān)督和執(zhí)法的職能等。
二、我國土地管理制度改革策略
1、不斷對現(xiàn)行征地制度進行完善
基礎(chǔ)性、公益性項目用地涉及農(nóng)村土地的，可以繼續(xù)由國家征收。政府有責(zé)任編制基礎(chǔ)性、公益性項目目錄，但具體確定某一項目的性質(zhì)，必須有集體組織和農(nóng)民的參與，并取得他們同意。征地補償標準，應(yīng)按改變用途后的市場價格，與農(nóng)民協(xié)商確定。在征地實施之前，必須解決好被征地農(nóng)民的住房、就業(yè)、社保等長遠生計問題?？梢蕴岢龆喾N解決方案，但要由農(nóng)民自主選擇。從各地實踐看，征地后返還一塊國有土地使用權(quán)或留一塊集體建設(shè)用地，給農(nóng)民按規(guī)劃用途發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，對于保障被征地農(nóng)民的長遠生計發(fā)揮了重要作用。對此，法律應(yīng)該予以認可。至于農(nóng)民在返還或留用的土地上，是自主經(jīng)營還是委托經(jīng)營、聯(lián)合經(jīng)營、入股經(jīng)營，可從實際出發(fā)自主確定。
2、進行土地財稅制度改革
在對土地的財稅制度上進行改革，以保證開發(fā)商、農(nóng)民的利益為基礎(chǔ)，政府要處理好和土地相關(guān)的各項事宜，保證土地財政的可持續(xù)性發(fā)展，發(fā)揮對閑置土地、隱性土地的管理上的督導(dǎo)作用，通過檢查對土地的管理實行定向考核，避免土地的浪費。
3、明確土地產(chǎn)權(quán)管理
法律對土地產(chǎn)權(quán)的模糊界定，導(dǎo)致了國家對土地的所有權(quán)空置，而地方政府具有中央政府的委托權(quán)，由地方政府實際掌控土地控制權(quán)，形成了中央政府與地方政府利益相爭的尷尬局面，也使得地方政府屢屢濫用土地。所以，必須要在立法層面對土地所有權(quán)進行明確規(guī)定，分清中央政府和地方政府在土地所有權(quán)中的地位，確定中央政府對土地的管理方式以及地方政府的管理權(quán)限，劃清中央與地方在利益分配中的關(guān)系。而且，有必要通過公眾監(jiān)督的方式對地方政府進行約束。并且，要建立完整切實的土地資源信息數(shù)據(jù)庫，采用先進技術(shù)構(gòu)建功能強大的土地管理系統(tǒng)，隨時監(jiān)督檢測土地資源的動態(tài)變化，及時反映土地變更信息，并準確進行統(tǒng)計與分析，以為土地政策的制定提供第一手材料，進而促進我國土地配置的健康發(fā)展。
4、完善土地價格機制
我國現(xiàn)有土地價格進行需要逐步完善，從而規(guī)范土地市場操作行為，穩(wěn)定土地市場，以防地方政府對土地市場的壟斷。第一、要以嚴格的法律監(jiān)管手段審查土地拍賣及招標等過程的手續(xù)，使土地價格維穩(wěn)；第二，要加強公眾的監(jiān)督力度，及時公布土地市場信息；第三、為避免因土地利益而進行土地轉(zhuǎn)讓，要對工業(yè)用地的最低標準進行嚴格執(zhí)行，以防止損害國家利益、擾亂市場價格的現(xiàn)象出現(xiàn)。第四、將土地出讓與征收和地方政府的自身利益隔離開，嚴格貫徹垂直管理和土地出讓金收支分離的土地管理制度，將土地收益歸由國家分配，以防止地方政府。
5、建立維權(quán)組織
建立起代表農(nóng)民權(quán)益的維權(quán)組織“農(nóng)民協(xié)會”，并賦予其相應(yīng)的法律地位，農(nóng)民協(xié)會代表農(nóng)民可直接與村組織、省市級政府乃至中央政府對話。農(nóng)民維權(quán)組織的建立，不僅可以保障農(nóng)民權(quán)益，更能整合、統(tǒng)領(lǐng)各類經(jīng)濟合作組織，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。農(nóng)民協(xié)會作為非政府組織，它與農(nóng)村合作經(jīng)濟組織、政府組織一起構(gòu)成了相對完整的農(nóng)村社會體系。
結(jié)束語
土地資源是有限的，只有合理開發(fā)利用，才能創(chuàng)造出更多的社會價值，作為土地的管理部門，必須要緊密結(jié)合市場，積極探索土地的使用和征收管理辦法，才能有效的保證土地使用者的合法權(quán)益，為我國的經(jīng)濟建設(shè)和社會進步提供將有力的支撐。
參考文獻
[1]韓文麗，馬位正.現(xiàn)行土地制度與農(nóng)民權(quán)益保障問題研究[J].生產(chǎn)力研究，2010，（4）：62-64
第2篇：土地管理制度論文范文
論文摘要:土地流轉(zhuǎn)與征用仍然是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的焦點問題和主要矛盾，然而，土地流轉(zhuǎn)與征用是經(jīng)濟社會發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。解決問題主要是土地轉(zhuǎn)移制度的改革，建立統(tǒng)一的土地所有制形態(tài)，逐步改變生產(chǎn)關(guān)系和土地所有關(guān)系，創(chuàng)新土地制度，建立與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)與征用制度。
隨著家庭承包責(zé)任制在全國范圍內(nèi)的全面推行，農(nóng)村生產(chǎn)力迅速恢復(fù)，土地征用的需求隨之增加。同時，農(nóng)用地轉(zhuǎn)化、互換、租賃、股份合作制等多種流轉(zhuǎn)形式也隨之產(chǎn)生。目前，土地的征用雖然國家采取了一系列的措施，但是實施過程中仍沿襲了許多計劃經(jīng)濟時期的做法，遠遠不能適應(yīng)形勢的發(fā)展要求。因此，通過探索市場經(jīng)濟條件下的土地轉(zhuǎn)移與征用的適應(yīng)性、保障機制，推進農(nóng)用土地合理使用，實現(xiàn)土地資源的高效利用是現(xiàn)實國情的必然選擇。
一、建立土地流轉(zhuǎn)新機制
雖然近十年中，農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)也取得了一定成效和經(jīng)驗，各地區(qū)根據(jù)自身的特點摸索出一些經(jīng)驗，如轉(zhuǎn)讓、互換、租賃、反租倒包以及用土地入股合作等多種流轉(zhuǎn)形式。但從整體而言，各地方受經(jīng)濟發(fā)展緩慢情況的不同而不同。黑龍江省大多數(shù)地區(qū)土地合理流轉(zhuǎn)情況差異較大，流轉(zhuǎn)交易面小、范圍窄、問題較多。目前，國家還沒有形成可操作性的土地流轉(zhuǎn)長效機制。因此，建立農(nóng)用土地合理流轉(zhuǎn)規(guī)范管理機制，有利于農(nóng)村經(jīng)濟客觀發(fā)展的需求。是對我國農(nóng)村土地制度的必要補充和完善。對待農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題，因循守舊只會錯失發(fā)展的良機。應(yīng)該是一切從實際出發(fā)，根除固有的與實際不相符的思想意識，與時俱進，轉(zhuǎn)變觀念，大膽探索，創(chuàng)造條件，在時機適宜的情況下積極推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)健康發(fā)展。
探索建立通過市場調(diào)節(jié)土地流轉(zhuǎn)的長效機制。針對目前黑龍江省土地流轉(zhuǎn)的實際情況，迫切需要建立土地流轉(zhuǎn)機制和市場中介組織，使土地資源按照規(guī)范程序合理流動。這樣既有利于土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定，要有利于推動土地流轉(zhuǎn)進入市場。一是建立開放的按照市場經(jīng)濟規(guī)律運作的土流轉(zhuǎn)機制，鼓勵土地進入市場，通過市場機制形成合理的土地轉(zhuǎn)讓價格。同時引入競爭機制鼓勵土地向生產(chǎn)能手集中，促進規(guī)模經(jīng)營。二是培育和發(fā)展各種類型的為土地流轉(zhuǎn)提供服務(wù)的中介組織，穩(wěn)步發(fā)展民間中介組織。三是借鑒先進地區(qū)的經(jīng)驗，允許有條件的地方開展農(nóng)村土地入股試點工作，及時總結(jié)經(jīng)驗，相關(guān)部門適時出臺有關(guān)農(nóng)地入股的文件，規(guī)范農(nóng)地入股行為，保障農(nóng)戶的合法權(quán)益。
二、建立市場經(jīng)濟相適應(yīng)的農(nóng)地征用制度
目前，我國對農(nóng)用土地的征用從法律上還不完善，而且在社會主義市場經(jīng)濟條件下的土地使用原則、補償安置等也存在著一定的缺陷。因此，建立完善的市場經(jīng)濟適應(yīng)的土地征用制度，既能滿足農(nóng)村土地進入市場的內(nèi)在需求，還能適應(yīng)我國保護農(nóng)業(yè)用地的需要。
（一）以市場經(jīng)濟原則建立征地補償機制，征地補償應(yīng)遵循市場原則，土地是重要的生產(chǎn)要素和稀缺的資源，市場機制是實現(xiàn)其有效配置的基本途徑
只有按照市場價格進行征地補償，才能有效保障農(nóng)村集體和農(nóng)民的合法權(quán)益。對于被征收的土地，以土地的市場價格對其進行補償，保障原土地所有人與土地使用人的利益。征地補償費的計算應(yīng)體現(xiàn)市場經(jīng)濟規(guī)律，應(yīng)對農(nóng)地先行評估，以評估的農(nóng)地所有權(quán)、使用權(quán)價格為依據(jù)進行補償。農(nóng)地所有權(quán)、使用權(quán)價格評估，主要根據(jù)我省農(nóng)地的生產(chǎn)力、農(nóng)業(yè)用途的未來純收益及農(nóng)地對農(nóng)民的保障作用來確定。
（二）為失地農(nóng)民創(chuàng)造良好的社會環(huán)境
建立適應(yīng)市場經(jīng)濟體制要求的新的失地農(nóng)民安置機制，做好失地農(nóng)民的就業(yè)安置工作，確實保障失地農(nóng)民的切身利益。一是做好農(nóng)民的繼續(xù)教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，增強其勞動技能，提高就業(yè)能力。二是搭建就業(yè)平臺，安置當?shù)厥У剞r(nóng)村勞動力。三是鼓勵失地農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)，為失地農(nóng)民提供減免稅收等優(yōu)惠政策。
（三）完善征地工作機制，改進征地工作方法
建立與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的征地工作機制，是征地工作的基礎(chǔ)，嚴格土地征用管理制度和征地審批程序，增加征地透明度，是征地工作的重要保證。同時，建立合理的征地糾紛調(diào)解機制，保護失地農(nóng)民的合法權(quán)益。
（四）建立農(nóng)村失地農(nóng)民的社會保障制度
盡快建立有效的農(nóng)村社會保障制度，做好失地農(nóng)民的就業(yè)安置工作的同時要改善農(nóng)民的生活環(huán)境和醫(yī)療條件。重要的是建立被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險制度，從根本上解決失地農(nóng)民的生活問題。
三、土地制度改革的思考
土地問題的關(guān)鍵在于我國的土地使用制度不合理，而土地使用制度的不合理又源于我國土地所有制結(jié)構(gòu)不合理。在土地所有制結(jié)構(gòu)改革方面，我們面臨的最大問題是，土地資源的稀缺性和農(nóng)村人口的不斷增加之間存在著深刻的矛盾。雖然土地承包制最大限度地滿足農(nóng)民對土地所有權(quán)的需求，但是，由于土地征用制度的存在，使得土地集體所有制處在一個極不穩(wěn)定的狀態(tài)。改變這種現(xiàn)狀，可行的辦法就是打破土地的二元所有制結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一實行土地的國家所有，然后再由國家根據(jù)社會收入分配，以轉(zhuǎn)移支付的方式給農(nóng)民以必要的補助。
在生產(chǎn)關(guān)系方面，建立統(tǒng)一的土地所有制形態(tài)，改變基于不同土地所有制關(guān)系而產(chǎn)生的不合理分配關(guān)系。在戶籍管理制度不斷改革，勞動人口頻繁流動的今天，這樣的改革更有現(xiàn)實意義。因為，在農(nóng)村的勞動人口不斷增加，而土資源十分有限的情況下，按照既有的土地承包制度設(shè)計，總有一天會出現(xiàn)人口的增加導(dǎo)致農(nóng)村土地?zé)o法承載的情況。
土地的所有關(guān)系，確實是我國目前農(nóng)村改革無辦法的辦法問題。但是，解決這個問題，農(nóng)村土地的國有化應(yīng)當是我們未來改革的方向。其實，在現(xiàn)代社會，“民享”比“民有”更加重要，在土地國有化之后，只要建立完善的土地基金，并且用土地基金解決農(nóng)民的社會保障問題，農(nóng)村的貧困問題可能也就迎刃而解了。
還有，在未來解決農(nóng)村土地問題，要改變以下觀念：
第一，要改變農(nóng)村土地集體所有有利于保護農(nóng)民利益的觀念，將虛擬的農(nóng)村集體土地所有制改為國家所有制，建立統(tǒng)一的土地所有和土地管理制度。第二，要正視人口不斷增加與土地資源稀缺之間的緊張關(guān)系，從動態(tài)的角度進行土地制度的科學(xué)設(shè)計。第三，在改變二元戶籍制度之后，允許現(xiàn)在的農(nóng)民自愿選擇與國家建立新型的土地使用關(guān)系，打破許多地區(qū)單一的土地承包法律關(guān)系。第四，在土地的流轉(zhuǎn)過程中，國家應(yīng)當考慮征收土地稅或者設(shè)立土地基金，服務(wù)于建立社會保障制度。第五，在改變土地所有制關(guān)系之后，國家應(yīng)當根據(jù)不同地區(qū)生產(chǎn)力發(fā)展情況加大政府的財政轉(zhuǎn)移支付力度。
在過去的20多年里，農(nóng)村改革已經(jīng)取得了很大的成效。但是，現(xiàn)在看來，從上個世紀的90年代到現(xiàn)在，農(nóng)村改革缺乏制度創(chuàng)新，土地承包制度30年不變，固然為穩(wěn)定農(nóng)村的土地生產(chǎn)關(guān)系創(chuàng)造了條件，但由于土地承包制度無法應(yīng)對農(nóng)村經(jīng)濟不斷變化的情況，因而在一些地區(qū)已嚴重變形，導(dǎo)致農(nóng)民僅依靠土地生活普遍相對貧困的境地。
第3篇：土地管理制度論文范文
摘要：半城市化是一種介于完全城市化和農(nóng)村之間的過渡發(fā)展形式。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，作為農(nóng)村城市化的過渡階段，半城市化的經(jīng)湃、社會、人口、土地管理等問題逐漸成為學(xué)者關(guān)注的熱點。以深圳市寶安區(qū)半城市化區(qū)域的房地產(chǎn)確權(quán)問題為研究對象，通過對其現(xiàn)狀的簡要闡述。剖析確權(quán)難點，并提出解決對策。
關(guān)鍵詞：半城市化；房地產(chǎn)確權(quán)；難點；對策
1半城市化區(qū)域房地產(chǎn)確權(quán)難點分析
目前半城市化區(qū)域房地產(chǎn)確權(quán)的難點主要表現(xiàn)在以下方面：
1.1遺留問題多，缺乏證據(jù)，處理難度大
農(nóng)村在向城市發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)管理制度必將發(fā)生變革。這就難免在半城市化區(qū)域存在政策斷層的現(xiàn)象，導(dǎo)致對房地產(chǎn)的管理基本上依靠政府政策調(diào)整，缺乏法律依據(jù)。然而政策在不同時期變化很大，在此背景下，遺留了很多問題，譬如：(1)用地手續(xù)問題。如寶安區(qū)歷史上的土地權(quán)屬證明文件種類繁多，部分時期更以會議紀要形式或統(tǒng)建代建形式取代用地合同，當事人均無法提供土地使用權(quán)證明。(2)報建手續(xù)問題。半城市化區(qū)域大部分建筑物報建手續(xù)不全，這可能是由于用地手續(xù)本身有問題，不具備辦理報建手續(xù)的條件，還可能是由于當時用地者無法報建，即沒有報建的渠道。(3)房地產(chǎn)不符合現(xiàn)行規(guī)劃。由于在城鄉(xiāng)規(guī)劃法出臺前，我國在建設(shè)工程規(guī)劃管理上，存在“雙軌制”。(4)經(jīng)濟糾紛多，用地關(guān)系復(fù)雜。半城市化區(qū)域土地存在大量與原集體經(jīng)濟組織簽訂轉(zhuǎn)讓、長期租用以及合作開發(fā)等情形，加之時間較長，導(dǎo)致用地關(guān)系較復(fù)雜，經(jīng)濟利益糾紛較多等。
1.2房地產(chǎn)違法建設(shè)。不符合現(xiàn)行確權(quán)政策。無法給予確權(quán)
在半城市化區(qū)域，由于房地產(chǎn)管理制度的不完善、房地產(chǎn)市場的不成熟及執(zhí)法監(jiān)察力度的不足，使得大量集體所有的土地隱性流轉(zhuǎn)了；大量違法建筑物產(chǎn)生了，可這些房地產(chǎn)根據(jù)現(xiàn)行政策是無法確權(quán)的。
1.3政府部門重視不夠，有效疏導(dǎo)政策少，缺乏政策支持
半城市化區(qū)域房地產(chǎn)管理制度不完善，有關(guān)房地產(chǎn)確權(quán)的政策滯后，使得政府在處理房地產(chǎn)確權(quán)時處于“無法可依”、確權(quán)標準不統(tǒng)一的尷尬局面。表現(xiàn)在：(1)政策對房地產(chǎn)確權(quán)的規(guī)定缺漏較多。(2)有關(guān)房地產(chǎn)確權(quán)的規(guī)定尚顯簡單化，許多規(guī)定的現(xiàn)實針對性及可操作性不強，在處理房地產(chǎn)確權(quán)糾紛時，那些相對原則性的規(guī)定就與各個特殊糾紛產(chǎn)生了難于克服的抽象與具體的矛盾。
1.4利益驅(qū)動不夠且處置成本高。動力缺乏。積極性低
一方面，由于政策不完善，監(jiān)管不力，房地產(chǎn)確權(quán)與否。對半城市化區(qū)域的部分房地產(chǎn)擁有者來說意義不大。因為雖然房地產(chǎn)未確權(quán)，他們?nèi)阅軌驈氖伦赓U等活動以獲得可觀的收益；或者雖然確權(quán)了，但也同時限制了房地產(chǎn)的流通。比如深圳市“兩規(guī)”在處理違法房地產(chǎn)過程中對于部分房地產(chǎn)核發(fā)的綠本房地產(chǎn)證書。限制了房地產(chǎn)的流通，雖然確權(quán)了，但是收益并未增加多少，因此也影響了此政策的實施效果。另一方面，高昂的處置成本也使得政府部門對房地產(chǎn)確權(quán)的積極性降低。通常情況下，半城市化區(qū)域房地產(chǎn)的處置需要大量的人力、物力支出。同時，處理過程中還可能發(fā)生影響社會穩(wěn)定、削弱政府公信力的社會成本等。這些構(gòu)成了高昂的處置成本，為此也動搖了政府處置的決心。
1.5確權(quán)程序繁瑣，涉及部門多，時間長且費用高
半城市化區(qū)域房地產(chǎn)確權(quán)程序復(fù)雜，涉及國土、規(guī)劃、公安消防、建設(shè)、環(huán)保、工商、監(jiān)察、城管等多個部門，同時每個部門又都有自己的辦文期限，時間長。而且。在補全手續(xù)、確認產(chǎn)權(quán)的過程中業(yè)主需要支付的費用較高。譬如，補辦土地使用權(quán)證明文件時，涉及到補繳土地出讓金等費用，而土地出讓金是按照現(xiàn)行地價補繳的，費用之大是一般土地使用者難以承受的，或者說補繳了高額的土地出讓金后，企業(yè)經(jīng)營或土地使用者生活受到很大限制。
2半城市化區(qū)域房地產(chǎn)確權(quán)對策建議
解決半城市化區(qū)域房地產(chǎn)確權(quán)問題的最好途徑在于承認集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，賦予集體土地與國有土地一樣的權(quán)利，使集體建設(shè)用地使用權(quán)也可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租，這樣半城市化區(qū)域房地產(chǎn)確權(quán)的主要障礙也就迎刃而解了。但這觸及到我國的土地管理制度問題，要全部實現(xiàn)是一個漫長的過程，只能在大方向確定的情況下，通過逐步的變革加以完善。為此，本文僅提出半城市化區(qū)域房地產(chǎn)確權(quán)問題的短期治理對策。
2.1對“歷史遺留問題”制定專門政策給予處理
“房地產(chǎn)歷史遺留問題”是指行政建制變化、規(guī)劃土地管理體制演進以及城市化過程中土地制度變化等造成的房地產(chǎn)歷史問題。對此類問題，適用于各歷史時期的土地、規(guī)劃以及相關(guān)建設(shè)政策，用現(xiàn)行的規(guī)劃國土等部門的法律法規(guī)處理是不妥當?shù)?。深圳特區(qū)城市化、撤縣改區(qū)以及土地使用制度改革過程中對房地產(chǎn)遺留問題處理的事實證明。用現(xiàn)行的規(guī)劃國土制度去解決歷史問題必將使處理工作走入死胡同。所以應(yīng)本著解放思想、保障物權(quán)的原則，專門制定半城市化區(qū)域房地產(chǎn)確權(quán)政策來解決。
2.2對違法房地產(chǎn)分別采取疏導(dǎo)和堵塞的模式處理
“違法房地產(chǎn)”指違反各歷史時期相關(guān)法律法規(guī)新建、擴建和改建的建筑或違法占地。鑒于違法房地產(chǎn)處理中的成本高昂和可能引發(fā)的各種問題，在堅持查事與查人、疏理與堵截相結(jié)合的思路的基礎(chǔ)上，對于存量與增量違法房地產(chǎn)采取不同處置策略。
(1)運用疏導(dǎo)模式處理存量違法房地產(chǎn)。從總體上來看，違法房地產(chǎn)的產(chǎn)生過程與城市化進程具有一定的同步性，并隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和制度的完善而逐步減少直至消失。盡管這樣，但其本身并不會自動消減，相反經(jīng)過長時間的累積，在總量上變得不可忽視，處理起來也更加棘手和復(fù)雜。因此，加快存量違法房地產(chǎn)的處理應(yīng)主要以疏導(dǎo)的方式為主。
(2)運用堵塞模式處置增量違法房地產(chǎn)。違法房地產(chǎn)擁有者不是為了長久的擁有產(chǎn)權(quán)，而是希望在盡可能長的時間內(nèi)通過出租該地塊或者地上建筑物以獲得收益。在半城市化區(qū)域，在沒有產(chǎn)權(quán)的情況下，違法房地產(chǎn)擁有者照樣可以通過經(jīng)營違法房地產(chǎn)而獲取利益，這就使得相關(guān)主體缺乏申報和辦理合法手續(xù)的動力。有鑒于此，對增量違法房地產(chǎn)的處理應(yīng)該采取更加嚴厲的措施，通過沒收、拆除建筑和罰款等方式增加其違法房地產(chǎn)擁有成本。使其在違法的情況下無利可圖，徹底堵塞違法房地產(chǎn)的產(chǎn)生渠道。
2.3簡化辦事手續(xù)，加快產(chǎn)權(quán)處理
由于半城市化區(qū)域房地產(chǎn)確權(quán)問題情況復(fù)雜，涉及部門多、政策法規(guī)性強，需要由多個部門來進行及時有效的協(xié)調(diào)，手續(xù)辦理過于復(fù)雜是影響確權(quán)的一大障礙，鑒于此，可以考慮專門設(shè)立房地產(chǎn)確權(quán)辦證大廳，由相關(guān)職能部門一站式辦公，提高工作效率；或成立專門的房地產(chǎn)確權(quán)問題處理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦事機構(gòu)，特事特辦，房地產(chǎn)能否確權(quán)由領(lǐng)導(dǎo)小組商議決定。
2.4加大政策宣傳力度。提高政策知曉范圍和群眾理解政策的時效
為確保政策執(zhí)行效果，相關(guān)部門應(yīng)加大宣傳。并制定詳細的工作指南和辦事流程，通過各種途徑擴大政策知曉范圍，(1)運用報刊、電視、活頁等媒體方式加大宣傳力度。使政策在盡可能短的時間內(nèi)得到廣泛宣傳l(2)在各國土所或街道辦設(shè)立政策咨詢臺，選派專門人員解讀政策并接受咨詢，使相關(guān)權(quán)利人了解辦事流程。理解政策走向。
第4篇：土地管理制度論文范文
關(guān)鍵詞: 城鄉(xiāng)土地規(guī)劃；增減掛鉤；實施；問題探討
中圖分類號:F320文獻標志碼:A
在城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤實施的過程中，部分地區(qū)由于缺乏嚴格的規(guī)范制度的指引，不能妥善分配好城鄉(xiāng)利益，侵害農(nóng)民權(quán)益、土地管理秩序混亂等現(xiàn)象還經(jīng)常出現(xiàn)，在這種情況下，必須進一步規(guī)范城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤實施行為，對于實施增減掛鉤過程中存在的問題進行了總結(jié)，并提出了幾點切實可行的意見及對策。
1 當前城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤實施存在的問題
1.1對增減掛鉤政策的認識存在偏差
對增減掛鉤政策的認識存在偏差主要表現(xiàn)在兩個方面，一方面是對于實施增減掛鉤的重要作用沒有足夠重視，而是僅僅將其作為衡量城鄉(xiāng)計劃用地的一種指標或是一種解決城鄉(xiāng)用地矛盾的一種手段，因此各項舉措或是做法直接和增減掛鉤的思想相違背，導(dǎo)致地區(qū)間土地建設(shè)止步不前。另一方面，由于對于文件精神和要求不能嚴格執(zhí)行，或是不能將文件要求和所在地的實際情況相結(jié)合，沒有綜合考慮田、水、路、林的整治工作，沒有充分做好與當?shù)剞r(nóng)民就業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、新農(nóng)村建設(shè)的協(xié)調(diào)和整體推進，往往實施過程具有一定的片面性。
1.2 容易產(chǎn)生城鄉(xiāng)利益分配不均
城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村兩個不同的團體代表著不同的利益集團，如果將它們聯(lián)系在一起，那么如果利益分配不均，必將影響另一方的生產(chǎn)積極性，不利于社會的和諧穩(wěn)定，然而通常情況下利益多偏向于城鎮(zhèn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的利益往往不能被完全的顧及。城鎮(zhèn)化進程加快的一個顯著特點就是城鎮(zhèn)人口不斷增多，盡管農(nóng)村人口大量涌入城鎮(zhèn)，但是農(nóng)村還保留著他們居住的地方，因此這就給土地的增減掛鉤實施帶來了困擾，同時城鎮(zhèn)規(guī)模的不斷壯大，也會使得政策或是利益分配更加偏向于城鎮(zhèn)，當城鄉(xiāng)利益發(fā)生沖突的時候，農(nóng)村的利益保障力度還有待提高，還存在城鄉(xiāng)利益分配不均等問題。
1.3 對農(nóng)民和集體的利益考慮不充分
首先，一些文件或是政策上規(guī)定農(nóng)村居民的居住地面積是不能夠超過150m2 的，但是按照以往農(nóng)村的蓋房習(xí)俗或是慣例，農(nóng)村很多的房屋建筑是和這個標準相違背的，而按照文件的規(guī)定，農(nóng)民居住房屋超出標準的部分就是新增耕地面積的主要來源，因此這就又涌現(xiàn)出一個問題那就是農(nóng)民超出部分的居住面積應(yīng)該怎樣處理，有沒有相應(yīng)的補償手段和標準，其實這也是沒有充分考慮農(nóng)民利益的一種體現(xiàn)。其次，一般情況下的增減掛鉤的項目都是區(qū)域間的較大規(guī)模的項目，而這些項目的順利實施都必須政府出面或市場采取必要的行政手段來保障項目的順利完成。然而在具有一定強制性的行政手段的支持下的增減掛鉤行為勢必會損害農(nóng)民或是集體的利益，比如一些農(nóng)民是否愿意搬遷、是否適應(yīng)家園環(huán)境改變等等都是我們應(yīng)該考慮的問題。當然每一種措施或是政策的初衷都是正確的，但是如果缺乏有效的保障措施或是沒有制定符合實際的土地管理辦法，那么最終損害的仍是農(nóng)民的利益。
1.4 制度不夠完善，管理有待規(guī)范
首先，對農(nóng)村土地所有權(quán)沒有明確定義，缺乏必要的法律依據(jù)。在《土地管理法》中明確規(guī)定：土地是集體所有，村民沒有土地處置權(quán)力。這與所有權(quán)實際上是矛盾的。在城鎮(zhèn)化進程中，各類性質(zhì)的征地屢見不鮮，在這個過程中農(nóng)民始終處于弱勢地位，自身的合法權(quán)益很難得到保障。其次，所有權(quán)主體不明確?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：農(nóng)村的集體土地可以由村委會或者集體經(jīng)濟組織進行管理，也可以由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織負責(zé)管理或經(jīng)營。然而，規(guī)定與實際的配套監(jiān)督機制卻并不匹配，導(dǎo)致一些道德素質(zhì)低下、只顧自身利益的干部，利用職務(wù)之便，進行權(quán)錢交易，從而嚴重影響村民的切身利益。如發(fā)生在山東平度的征地事件，在村民完全不知情的情況下，村長，私自將村民土地出讓。村民對征地嚴重不滿，與相關(guān)方面展開對抗，結(jié)果受到傷害的總是手無寸鐵的農(nóng)民。最后，所有權(quán)弱化。農(nóng)民普遍認為土地所有權(quán)歸國家所有，這種認識導(dǎo)致村委會等集體土地所有權(quán)組織實際職能弱化，執(zhí)行力、約束力嚴重不足。其次，在重新建設(shè)農(nóng)村住宅小區(qū)時會占用部分的耕地或是農(nóng)村土地，那么在這個過程中需要的建設(shè)用地是否需要遵循嚴格的審批制度，是否有相關(guān)的制度對其進行規(guī)范。其三，農(nóng)民搬出了原來的居住地，搬進了新建的小區(qū)，原來的房屋占地將會逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦兀敲丛瓉淼恼剞D(zhuǎn)化為耕地的過程中的土地用途變更的登記問題；當然在“宅基地換房”模式中仍然存在土地征收問題，增減掛鉤的土地的審批問題等等以及增減掛鉤實施地區(qū)的相關(guān)的管理制度、監(jiān)管制度、工作制度等等都需要進一步的完善和解決。
2 規(guī)范城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤工作的對策
2.1 加強宣傳，提高認識
城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤實施行為本質(zhì)上是想在保證耕地面積不變的前提下更好的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差距，促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，因此它是一種全新的土地創(chuàng)新利用模式，符合各個群體的利益，非常值得推廣和應(yīng)用，因此我們應(yīng)該加強宣傳，加深廣大人們?nèi)罕娬龑τ谙嚓P(guān)政策的理解程度，不斷提高他們的認可度，從而不斷推進農(nóng)村的發(fā)展。作為領(lǐng)導(dǎo)干部更應(yīng)該正確學(xué)習(xí)相關(guān)文件的精神，提高認識，堅持實事求是，努力將文件要求與本地區(qū)的實際情況相聯(lián)系，在利用各種媒體手段進行宣傳的同時還要用實際行動去證明實施增減掛鉤的可行性及其強大的優(yōu)越性和利民性。
2.2 統(tǒng)籌規(guī)劃，整體推進城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤
城鄉(xiāng)土地實行增減掛鉤工作其實是一項綜合性比較強、復(fù)雜性較高的工作，它需要整體把握，宏觀控制，它直接關(guān)系到能否順利推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，因此必須進行科學(xué)合理的規(guī)劃和統(tǒng)籌安排，穩(wěn)步的推進。各地區(qū)規(guī)劃部門應(yīng)該根據(jù)當?shù)刈匀缓徒?jīng)濟社會條件，確定掛鉤項目區(qū)，合理布局新建區(qū)的區(qū)位、規(guī)模和空間，搞好農(nóng)民住房集中建設(shè)改造詳細規(guī)劃。同時要綜合考慮土地開發(fā)利用、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)布局、生態(tài)環(huán)境保護、農(nóng)民就業(yè)和社會保障等問題，以掛鉤為抓手，綜合推進各方面工作，實現(xiàn)土地利用節(jié)約集約、耕地資源有效保護、農(nóng)民生活切實提高、城鄉(xiāng)建設(shè)協(xié)調(diào)共榮。
2.3 以農(nóng)為本，推進協(xié)調(diào)發(fā)展
我國既是一個農(nóng)業(yè)大國，又是一個人口大國，因此解決好糧食問題的關(guān)鍵還是在于保證一定面積的耕地的面積，因此在城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤實施中絕不能以犧牲農(nóng)民利益為代價，而是應(yīng)該以農(nóng)為本，推進全面協(xié)調(diào)發(fā)展。各地政府部門應(yīng)該始終把人民群眾的利益放在首位，要把農(nóng)民滿意不滿意、擁護不擁護、受惠不受惠作為衡量農(nóng)村土地整治成效的根本標準，對于一些任意占用耕地或是曲解增減掛鉤的行為要堅持依法取締，切實保障農(nóng)民的利益。
2.4 完善制度，強化監(jiān)管
無論是什么利國利民的政策都需要完善的制度作為保障，因此要想進一步規(guī)范城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中增減掛鉤實施行為，完善制度、強化監(jiān)管是關(guān)鍵。增減掛鉤的實施過程中需要注意的環(huán)節(jié)或是需要遵守的流程非常多，而每一個流程或是環(huán)節(jié)如果沒有完善的制度進行規(guī)范的話，那么一些漏洞勢必會造成利益的分配不均。因此增減掛鉤的實施地區(qū)必須不斷完善各項制度，包括財政、審批、管理、監(jiān)管等各個方面，同時還要對其進行一一落實，加強監(jiān)管力度，保障這些制度能夠配合增減掛鉤的工作的順利的開展。
2.5 進一步強化土地規(guī)劃管理的原則
我國自2012 年之后成為了世界“第二大經(jīng)濟體系”。雖是如此，但我國仍然是一個不折不扣的農(nóng)業(yè)大國，土地仍然是農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)。農(nóng)業(yè)耕作質(zhì)量好壞直接影響農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量及產(chǎn)量，直接影響到社會穩(wěn)定，所以保持一定的農(nóng)業(yè)耕地面積是優(yōu)先條件，這是首要的大原則性問題。其次是節(jié)約土地的原則。隨著人們生活水平的提高，人們希望自己所居住的生活環(huán)境是舒適的、大面積的。然而這必然會占用大量土地，所以在節(jié)約土地的原則上，應(yīng)盡可能的利用劣地或者荒山做建設(shè)用地，從而達到節(jié)約資源的目的。其三是因地制宜的原則。不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不同，土地規(guī)劃利用也存在差異，所以要根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，國地制宜地進行合理規(guī)劃。
3 結(jié)語
增減掛鉤是推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和社會主義新農(nóng)村建設(shè)的有效機制，是促進耕地保護和節(jié)約集約用地的重要途徑，是促進耕地保護和節(jié)約集約用地的重要途徑，是一項有利于保護耕地、改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件、保持經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)性工作，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重要著手點和建設(shè)社會主義新農(nóng)村的重要突破口，非常值得推廣和應(yīng)用。
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第5篇：土地管理制度論文范文
論文摘要：隨著城市化進程的加快，征地規(guī)模越來越大，失地農(nóng)民日益增多，由于征地補償機制的缺失，使得相當一部分農(nóng)民失去土地以后，不僅沒有分享土地增值收益和城市化成果，反而成為城市化進程中的邊緣人和弱勢群體。在城市化進程中產(chǎn)生的失地農(nóng)民就業(yè)、安置、社會保障等問題，已成為當前影響社會穩(wěn)定和發(fā)展的首要問題。
土地不僅是農(nóng)民基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本、最可靠的生活保障。城市化進程的加快，建設(shè)用地需求不斷增長，征地規(guī)模越來越大，與此同時失地農(nóng)民也日益成為了一個不可忽視的龐大群體。
1失地農(nóng)民問題的提出
農(nóng)民所擁有的諸多權(quán)利和利益，都是以土地為載體的，失去土地就意味著失去了這些權(quán)利和利益存在的基礎(chǔ)和實現(xiàn)條件，導(dǎo)致這些權(quán)利和利益的損害或流失，尤其是導(dǎo)致最主要的權(quán)利和利益——生活保障的失去。據(jù)統(tǒng)計，從1987～2001年全國非農(nóng)建設(shè)占用耕地是200多萬hm，2000~2010年的非農(nóng)建設(shè)占用耕地計劃指標是123．33萬hm。到2030年，“失地農(nóng)民群體”將從目前約4000萬人劇增至1．1億人。
目前，對失地農(nóng)民安置雖有貨幣補償、就業(yè)安置、住房安置、劃地安置、建立社會保險等形式，但最主要還是采取以貨幣安置為主的“要地不要人”措施，征地補償機制缺陷使得相當一部分農(nóng)民失去土地以后，不僅沒有分享土地增值收益和城市化成果，反而既當不成農(nóng)民，也當不成市民，處于種田無地、上班無崗、低保無份的“三無游民”狀態(tài)，成為城市化進程中的邊緣人和弱勢群體。有人形象地描述為“承包地被征掉了，說是農(nóng)民不像農(nóng)民，說是市民不像市民，出門是寬闊馬路，抬眼是工業(yè)廠房，有路可走，無地生存”面臨著極大的社會風(fēng)險。城市化并不僅僅是建設(shè)出鱗次櫛比的高樓、平坦寬闊的馬路、雄偉氣派的廣場，更重要的是人的城市化，經(jīng)濟發(fā)展，社會穩(wěn)定，人民安居樂業(yè)。如何解決在城市工業(yè)化進程中產(chǎn)生的失地農(nóng)民就業(yè)、安置、社會保障等問題，已成為當前影響社會穩(wěn)定和發(fā)展的首要問題。
2失地農(nóng)民問題產(chǎn)生的原因
2．1“公共利益”標準不明確導(dǎo)致公權(quán)力濫用
我國《憲法》和《土地管理法》只是原則性規(guī)定了征地必須符合“公共利益”，對于什么是公共利益、哪些建設(shè)項目屬于公共利益等問題沒有進一步具體規(guī)定。立法體例只對“公共利益”作了概括性規(guī)定，而沒有明確界定其內(nèi)涵和外延。在實際操作過程中，為地方政府假借“公共利益”之名濫用征地權(quán)、隨意擴：大征地范；圍：提供了制度保障。有些地方政府為了追球經(jīng)濟增長憑借行政權(quán)力以“公共利益的需要”為名，將集體土地征為國有后用于非公益項目，權(quán)利尋租現(xiàn)象嚴重。
2．2現(xiàn)行的土地征收程序設(shè)計缺失致使私權(quán)利被漠視
《土地管理法》第48條規(guī)定，“征地補償方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見?！庇捎陔p方地位不平等，信息不對稱，在實際操作中，很多地方在征收土地之前，既沒有召開聽證會，也沒有仔細聽取被征收土地農(nóng)民的意見，農(nóng)民根本沒有機會以市場方式與建設(shè)用地方進行征地協(xié)商，農(nóng)民的知情權(quán)和參與權(quán)被徹底剝奪。在現(xiàn)行的制度環(huán)境下，國家征地往往面對的是集體而不是農(nóng)民，農(nóng)民不能參與征地補償談判，在這場不平等的產(chǎn)權(quán)“交易”過程中，農(nóng)民完全被排擠在外，因此在不同利益集團重新分割土地利益的過程中，農(nóng)民的利益往往受到侵害。
2．3補償標準過低和補償不到位使農(nóng)民利益受損
我國現(xiàn)行土地征收制度從實質(zhì)上看不是買賣關(guān)系，只是對農(nóng)民為公共利益做出的犧牲而給予的一種經(jīng)濟補償，而且補償標準過低、補償經(jīng)常不到位。土地是農(nóng)民最后一道生活安全保障，農(nóng)民賴以生存的土地被征用后，征地補償費如何公平、公正地分配，成為農(nóng)民密切關(guān)心的問題。
西方國家的土地征收補償安置不僅涵蓋了農(nóng)民城市化后的基本生活費用、就業(yè)和創(chuàng)業(yè)資本、社會保障，而且還包括了一定時期內(nèi)的土地增值收益。例如，美國土地征用補償根據(jù)征用前的市場價格計算標準，它充分考慮到土地所有者的利益，不僅補償被征土地現(xiàn)有的價值，而且考慮補償土地可預(yù)期、可預(yù)見的未來價值。同時，在土地征用補償時，必須考慮補償因征用而導(dǎo)致鄰近土地所有者經(jīng)營上的損失。
而我國現(xiàn)行的土地征用補償標準不是按照國際通行的依據(jù)現(xiàn)行市價通過協(xié)商談判來確定，而是按照被征用土地的原用途，《土地管理法》規(guī)定征地補償費包括土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補助費。一個地區(qū)的基礎(chǔ)地價從根本上講是由區(qū)域經(jīng)濟條件決定的，而耕地的產(chǎn)值與區(qū)域經(jīng)濟條件沒有明顯的相關(guān)性，以此為基礎(chǔ)測算的征地補償標準無法反映地區(qū)的地價差異，導(dǎo)致土地補償費與土地的市場價值相差甚遠，補償過低l5]。這種征地補償額度是與市場無關(guān)的政策性價格，過于偏離土地的市場價值和農(nóng)民的經(jīng)濟預(yù)期；補償范圍僅包括直接損失，沒有包括間接損失，尤其是沒有包括農(nóng)民的擇業(yè)成本和從事新職業(yè)的風(fēng)險]。這種做法未能體現(xiàn)我國土地價格形成的市場性、多樣性、平等性與靈活性，不但有損社會公平公正、而且有悖于市場經(jīng)濟的基本規(guī)則。由于農(nóng)民沒有了土地，交換權(quán)利缺失。國家憑借強制性、壟斷性行政占有方式把農(nóng)民排斥在土地增值收益分配體系之外。根據(jù)有關(guān)專家測算，農(nóng)民只能得到征地收益的5～109，6，而村集體組織可能得到25～3O，609／6～7O9／6的征地收益歸各級政府部門及其機構(gòu)所有。
3解決失地農(nóng)民問題的途徑
3．1嚴格區(qū)分公益性用地與經(jīng)營性用地
法國1789年人權(quán)宣言第17條規(guī)定：“所有權(quán)是神圣不可侵犯的權(quán)利。除非為了公共利益的需要，并事先給予公正補償，任何人的財產(chǎn)不能被剝奪?！钡聡痉ǖ?4條第3款規(guī)定：“只有為社會福祉，才能允許征收。”我國要借鑒國外經(jīng)驗，進一步完善立法，通過立法明確規(guī)定只有出于公共利益和公共福利的目的才能征收土地，并兼采概括式和列舉式模式，賦予“公共利益”明晰的內(nèi)涵和外延，嚴格區(qū)分公益性用地與經(jīng)營性用地，在實踐中，規(guī)范征地行為，必要時可以設(shè)立“公共利益”的認證程序，對征地項目的公益性進行認證，徹底摒棄借公共利益之名侵犯農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)的征地行為。
3．2逐步完善土地征用補償機制
從源頭上解決失地農(nóng)民社會保障資金不足的問題。征地補償是失地農(nóng)民在城市化進程中所能獲得的最直接的經(jīng)濟效益，也是引起征地糾紛的焦點。通過推進農(nóng)村集體土地的市場化來完善征地補償機制，擴大補償范圍，提高補償標準，補償方式要靈活多樣，補償時不僅要考慮土地作為生產(chǎn)、生活資料的補償，還要考慮失地農(nóng)民市民化過程中居住安頓、重新就業(yè)所需的困難補償。以解決農(nóng)民現(xiàn)實生存需要和未來的發(fā)展需要。
3．3推行高效公正的征地程序
使私權(quán)利受到充分的尊重。首先，建立獨立于審批單位的仲裁機構(gòu)，將征地機構(gòu)、征地人員的收益與征地情況分開，使征地機構(gòu)在經(jīng)濟利益上與政府、用地單位脫離，防止政府部門在解決征地爭議中既是“裁判員”又是“運動員”的非正?，F(xiàn)象；其次，人民政府要組織征地告知、確認和聽證程序，切實保障失地農(nóng)民征地前的知情權(quán)和咨詢權(quán)、征地中的參與權(quán)和話語權(quán)、征地后的受益權(quán)和監(jiān)督權(quán)，增強政府征地的透明度，防止政府借“公共利益”之名濫用征地權(quán)。
3．4積極采取各種措施促進就業(yè)
“農(nóng)民的土地權(quán)利變性成為農(nóng)村土地制度的核心和基礎(chǔ)。其一，它不以控制和占有土地為最終目的。其二，它的放棄并不以獲得土地本身所具有的市場價值為條件，而是以獲得進入新的社會保障體系為條件?！盷在目前尚未建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的社會保障制度的情況下，可行之策是依據(jù)“以土地換保障，以保障促就業(yè)，以就業(yè)促發(fā)展”的思路進行制度設(shè)計。
3．4．1加強宣傳和培訓(xùn)在就業(yè)指導(dǎo)、就業(yè)觀念、法律意識等方面加強宣傳和引導(dǎo)，提升農(nóng)民自主就業(yè)的意識，使失地農(nóng)民在心理方面能盡快完成從農(nóng)民到市民的角色轉(zhuǎn)換。失地農(nóng)民不僅思想觀念落后，而且文化素質(zhì)、知識技能相對較低，他們沒有技術(shù)特長和年齡優(yōu)勢，就業(yè)比較困難，政府和用地單位要提供資金保障，根據(jù)失地農(nóng)民的實際情況，有針對性地進行各類職業(yè)技能培訓(xùn)，以推動失地農(nóng)民由“體力型”逐步向“技能型”“智能型”轉(zhuǎn)變，提高就業(yè)的能力。
3．4．2提供就業(yè)服務(wù)用地企業(yè)對失地農(nóng)民要實行“開發(fā)性安置”，把合適的崗位優(yōu)先安排給被征地農(nóng)民，即以土地換就業(yè)，同時政府要加快經(jīng)濟發(fā)展，適當引進和培育農(nóng)業(yè)科技企業(yè)、勞動密集型企業(yè)，為失地農(nóng)民創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，擴大就業(yè)門路。
3．4．3積極落實再就業(yè)優(yōu)惠政策構(gòu)建符合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)要求公平合理的農(nóng)民工就業(yè)管理制度，使失地農(nóng)民就業(yè)在稅費減免、小額貸款、崗位和社保補貼等方面享受與城市職工同等的優(yōu)惠政策。
3．5建立科學(xué)的失地農(nóng)民社會保障機制
3．5．1建立失地農(nóng)民最低生活保障制度對沒有達到城市低保標準的失地農(nóng)民，全部納入城鎮(zhèn)最低生活保障范圍，享受與城市居民同等的最低生活保障，解決失地農(nóng)民中的基本生存問題。
3．5．2建立失地農(nóng)民基本養(yǎng)老保險制度建立由國家、集體和個人共同承擔的資金籌措機制，確保使被征地人員在年老時有穩(wěn)定的基本生活費，真正讓廣大失地農(nóng)民老有所靠，老有所養(yǎng)。
第6篇：土地管理制度論文范文
【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；以租代售；農(nóng)村土地制度；城鄉(xiāng)二元體制；房地產(chǎn)市場
小產(chǎn)權(quán)房是指占用集體土地進行建設(shè)，并向本集體經(jīng)濟組織之外的人員出售的住房。小產(chǎn)權(quán)房長時間以來備受社會關(guān)注，是社會熱點問題。2012年國務(wù)院下令停售停建小產(chǎn)權(quán)房，同時國土部稱今年在全國試點處理“小產(chǎn)權(quán)房”，這兩個消息引起了業(yè)界和民眾的廣泛關(guān)注，小產(chǎn)權(quán)房的去留問題備受矚目，引發(fā)眾多猜測。一直以來，國家在這方面沒有明確的政策、法規(guī)來約束治理小產(chǎn)權(quán)房，使得小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展越演越烈。如今小產(chǎn)權(quán)房的清理越來越迫近，“以租代售”的做法漸漸發(fā)展起來以規(guī)避小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問題。那么“以租代售”現(xiàn)狀如何？是否違法？對農(nóng)村土地制度的改革能否起到推動作用？
一、小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的現(xiàn)狀
小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量巨大，非官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國目前小產(chǎn)權(quán)房建筑面積達六十多億平米，相當于中國正規(guī)房地產(chǎn)業(yè)近十年來的開發(fā)總量。在深圳，小產(chǎn)權(quán)房建筑面積達到4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。在數(shù)量眾多的小產(chǎn)權(quán)房當中，有相當一部分是地方政府組織建設(shè)，或者村集體與開發(fā)商合作建設(shè)的，這些小產(chǎn)權(quán)房大都存在占用農(nóng)用土地甚至耕地的情況。
政府對小產(chǎn)權(quán)房的政策經(jīng)歷了從合法性上的否認階段到預(yù)備采取行動清理的階段。在這一過程中，為了規(guī)避小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問題，一些開發(fā)商和地方政府以及購買者轉(zhuǎn)而采取“以租代售”、“以租代買”的方法。據(jù)調(diào)查，小產(chǎn)權(quán)房所占的土地，沒有經(jīng)過性質(zhì)變更和上市拍賣，往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價后即進行開發(fā)。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”，大多被開發(fā)商獲得，失地農(nóng)民所得甚少。江蘇省國土資源廳一名干部稱，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作，集體土地的價格都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達成的，土地轉(zhuǎn)讓的費用無從知曉，而建成后產(chǎn)生的非法暴利驚人，甚至超過了商品房。在許多地區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房以租代售項目早已在操作，價格可達每平方米4000-6000元，在位置相對好的地段，甚至可以超過每平方米6000元的價格。
由上述資料，我們大致可以整理出小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的狀況：大多數(shù)采取這種措施的小產(chǎn)權(quán)房，是開發(fā)商和政府、村干部為獲得巨額利益，規(guī)避政策、法規(guī)，拋出來的曲線賣房、賣地的措施。為了獲取私利，地方政府、村干部為這種“以租代售”的做法，竭力提供保障，往往失地農(nóng)民所獲甚少，是一種、的行為。發(fā)生這種行為的原因是城市房地產(chǎn)價格太高，給小產(chǎn)權(quán)房的交易提供了很大的空間，也是政府土地財政的惡果在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的蔓延，更是某些部門、某些人的私欲導(dǎo)致。
現(xiàn)在某些學(xué)者提出以小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的途徑“曲線救國”，爭取小產(chǎn)權(quán)房的交易有條件合法化，應(yīng)該先弄清楚目前“以租代售”的現(xiàn)狀，再行提出相關(guān)建議，莫要是非不明，反而為他人作了嫁衣裳。
二、小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”現(xiàn)象非法與合法分析
上文中提到搞小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的有相當一部分是地方政府和某些干部、結(jié)果，在獲取房源上存在違法行為，對此本文暫不詳述，需要理清的是“以租代售”行為本身是否存在違法之處。
出租小產(chǎn)權(quán)房的行為是否違法？查閱相關(guān)法律法規(guī)，未見禁止出租小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定。小產(chǎn)權(quán)房出租要取得合法地位，首先必須小產(chǎn)權(quán)房本身是合法建設(shè)的?，F(xiàn)實情況中，小產(chǎn)權(quán)房是否合法不是由“產(chǎn)權(quán)證”來判斷，因為農(nóng)村宅基地建房后進行的是“確權(quán)登記”，即房屋物權(quán)的取得不以登記為要件，登記只是對這一所有權(quán)狀態(tài)的記載。小產(chǎn)權(quán)房是否合法的標準在于是否符合“一戶一宅基地”標準。①農(nóng)戶在宅基地上建設(shè)房屋，只要符合這個標準，就可以在房屋建成之后取得該房屋的所有權(quán)。農(nóng)戶對宅基地只有使用權(quán)，但是對宅基地上的房屋是擁有所有權(quán)的。既然農(nóng)戶對宅基地上的房屋有合法的所有權(quán)，那么在法律沒有禁止的情況下，根據(jù)《物權(quán)法》第三十九條的規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！鞭r(nóng)戶擁有對該房屋出租的權(quán)利，這也是私法自治原則所承認和支持的。
其次，從相關(guān)的法律法規(guī)對宅基地及宅基地上的房屋的規(guī)定來看，小產(chǎn)權(quán)房出租是被默認為合法的。首先，《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定，”相對應(yīng)的，《土地管理法》第六十二條第二款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！薄锻恋毓芾矸ā返倪@一規(guī)定實際上已經(jīng)默認了小產(chǎn)權(quán)房出租的合法性。
最后，我們還可以從《合同法》的配套規(guī)定中找到小產(chǎn)權(quán)房出租合法性的保障條款，《合同法解釋一》第四條規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當以人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”小產(chǎn)權(quán)房房主出租房屋，與租客建立的是租賃合同，應(yīng)適用上述第四條的規(guī)定。鑒于目前法律、行政法規(guī)并無規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房出租是違法行為，那么小產(chǎn)權(quán)房的出租合同應(yīng)受法律保護，即使某個部委決定“清理”小產(chǎn)權(quán)房，或者某個官員宣稱小產(chǎn)權(quán)房出租行為是違法的，也不會影響其合法效力。
根據(jù)上文的分析，在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)之下，小產(chǎn)權(quán)房出租行為是合法的，但是小產(chǎn)權(quán)房的出租畢竟不同于普通房屋的出租，其中關(guān)系到國家土地管理政策問題。小產(chǎn)權(quán)房以租代售的行為影響性究竟有多大，是否達到影響農(nóng)村土地制度的程度？需要我們綜合“以租代售”行為和人們的心理進行分析。
三、小產(chǎn)權(quán)房出租行為的影響
目前小產(chǎn)權(quán)房出租行為會不會影響到整個農(nóng)村土地制度的狀況？筆者認為這是無需擔心的。受限于農(nóng)村土地所有權(quán)制度，以及租賃合同20年期限的制約②，普通民眾對“以租代售”的行為顧慮重重，小產(chǎn)權(quán)房長期出租以達到“以租代售”目的的影響將會極其有限。
雖說是“以租代售”，但終究不是也不能是“購買”行為，這是租賃者最大的顧慮?，F(xiàn)實中，許多小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”都是訂立了50至70年的租期，但無論租20年還是租50、70年，房子都不屬于自己所有。租賃人自己雖然住在房子里，但始終處于一種無所有權(quán)的狀態(tài)。在這種狀態(tài)下，尚有20年租賃期的限制，20年之后租賃合同即不受法律保護，出租方在此后可以隨時違約，而不負法律責(zé)任。這樣一來，承租方的利益就無從保障。而作為剛需的住房，只擁有20年的使用權(quán)是遠遠不夠的。20年前砸下一大筆錢買了房子20年的使用權(quán)，到20年之后可能還需另外買房或租房，可謂是“錢房兩空”。這些都是小產(chǎn)權(quán)房者不得不考慮的風(fēng)險。這些風(fēng)險，是這些小產(chǎn)權(quán)房潛在的購買群體所無力承受的。
但是也不乏有剛需且膽大的人鋌而走險，接受“以租代售”這種方式。他們的代表意見有以下幾個方面：（一）法不責(zé)眾。小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量眾多，此前購買的人很多，剩余沒有賣出去的需要消化，肯定會以各種形式交易出去，小產(chǎn)權(quán)房涉及人群太廣，政府肯定不會全部拆除；（二）小產(chǎn)權(quán)房比城市商品房便宜很多，城市商品房的價格太高不能承受，為了解決剛性需求，冒一點政策風(fēng)險是值得的。③“重賞之下必有勇夫”，小產(chǎn)權(quán)房的交易是相同的道理。目前小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的方式肯定還會是部分民眾的選擇，但是這種選擇正如上文所分析的——風(fēng)險太大——其市場必然是有限的，畢竟“勇夫”是少數(shù)，大多數(shù)國人還是謹慎的，“以租代售”方式的影響是有限的。
四、對小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的處理建議
（一）對目前存在的“以租代售”區(qū)分情況進行處理
區(qū)分處理“以租代售”主要是區(qū)分主體，對農(nóng)民自建的房屋和鄉(xiāng)政府或村干部聯(lián)合開發(fā)商建的小區(qū)為單位的小產(chǎn)權(quán)房要區(qū)別對待。
針對農(nóng)民在自家宅基地上建的房屋“以租代售”的情況，只要防止農(nóng)民再占用耕地建自住房屋即可。農(nóng)戶自己建了一棟房屋長期出租某些樓層是無可厚非的，即使他出租了整個房屋，自己到城市謀生，對各方有利無害，大可不必禁止。
而鄉(xiāng)政府或村干部聯(lián)合開發(fā)商建的小區(qū)為單位的小產(chǎn)權(quán)房搞“以租代售”則要清查出來，對違法違規(guī)人員進行查處，這種典型的違規(guī)獲取暴利的行為絕對不能容忍。政府應(yīng)該在清理這種情況的同時，對于違規(guī)的單位和個人予以嚴肅處理。但對小產(chǎn)權(quán)房是否拆除，則需綜合考慮各種因素妥善處理，不能一拆了事。
（二）適當延長小產(chǎn)權(quán)房出租年限及規(guī)范出租行為
在嚴格限制鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村干部以及房地產(chǎn)開發(fā)商參與小產(chǎn)權(quán)房交易的前提下，考慮小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”的出路，筆者認為適當延長小產(chǎn)權(quán)房出租年限及規(guī)范出租行為是比較好的選擇。
農(nóng)民在宅基地上自建房屋“以租代售”是有利無害的。無害是對土地產(chǎn)權(quán)制度無害，租賃不是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的行為。要對農(nóng)民占用耕地建房的行為進行限制，農(nóng)民自建房屋“以租代售”不會影響現(xiàn)行農(nóng)村土地制度。但“以租代售”之“利”則有以下幾個方面：
1、對農(nóng)民而言，農(nóng)民出租自建的房屋，可以獲得相當?shù)慕?jīng)濟利益。有了這一筆錢，農(nóng)民可以改善生活狀況，有機會過上“體面的生活”；有了啟動的資本，無論做生意還是搞規(guī)?；r(nóng)業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)民都可以有機會找到更好的出路，脫貧致富。
其實，房地產(chǎn)市場高速發(fā)展以來，甚至是城市快速發(fā)展以來，農(nóng)民都甚少從中獲益，反而為城市建設(shè)付出了很多，現(xiàn)在農(nóng)民工進城還要承受高房價的壓力。于情于理，都應(yīng)該讓農(nóng)民從房地產(chǎn)市場中分一杯羹。
2、對租賃者而言，最大的好處自然就是解決了剛需?！鞍簿印辈拍堋皹窐I(yè)”，只有解決了居住的需求，他們才能扎下根來。并且小產(chǎn)權(quán)房租賃價格低，相對起正規(guī)的商品房，大大減小了購房壓力，可免受“房奴”之苦。
3、將城郊的小產(chǎn)權(quán)房用“以租代售”的方式交給在城市工作的人群居住，將在一定程度上有助于打破城鄉(xiāng)二元體制，推動城鄉(xiāng)人才資源的交流，進而推動農(nóng)村建設(shè)發(fā)展。這類人群受教育程度高，文化水平相較農(nóng)民而言為高，他們住進城郊甚至農(nóng)村，可以改變這些地區(qū)的精神面貌；這類人群還會帶來城市化的消費需求，對城郊或農(nóng)村經(jīng)濟也能起到拉動作用。這些預(yù)期的改變是在不改變土地所有制度、不改變基本的農(nóng)村土地管理制度的情況下，盡量削弱城鄉(xiāng)二元體制對農(nóng)村發(fā)展的束縛下而取得的，是代價小、成效快的農(nóng)村建設(shè)發(fā)展一個方向，這個方向的關(guān)鍵是逐步放松對農(nóng)村的限制。
延長小產(chǎn)權(quán)房出租期限，同樣也不會改變房屋的所有權(quán)歸屬和農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度，對上文提到的出租之“利”有放大作用。租賃期限可延長至50年，甚至70年，總之要以滿足購房者一生居住需求為標準，不致使其到年老無力工作時，還要面對無房可居、流離失所的悲慘境地。其實，把小產(chǎn)權(quán)房租賃期限延長到50至70年就類似于城市商品房的70年產(chǎn)權(quán)，70年產(chǎn)權(quán)雖為產(chǎn)權(quán)，但有了70年的期限，則與租賃在本質(zhì)上無異。那么既然本質(zhì)都是租賃，小產(chǎn)權(quán)房的租期也定為50到70年又有何妨呢？同樣是建設(shè)用地，只許城市的“買賣”70年，不許農(nóng)村的“租賃”50年，終究不是公平之舉。
延長小產(chǎn)權(quán)房租賃期限之后，需要規(guī)范雙方的租賃行為，預(yù)防在履行租賃合同中出現(xiàn)不合理的悔約行為，保障租賃合同雙方的利益。小產(chǎn)權(quán)房租賃合同畢竟不同于普通房屋的租賃合同，租賃期限長，變數(shù)大，無論哪一方不合理的“變卦”對另外一方的利益影響都是極大的。規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房租賃行為，就是規(guī)范這些“變卦”行為，限制“變卦”的類型，規(guī)范違約責(zé)任。另外可以建立小產(chǎn)權(quán)房租賃登記制度，以加強對租賃行為的監(jiān)管力度，以更好地保障合同雙方的利益。
延長租賃期限，規(guī)范租賃行為，人們可以更放心地租賃小產(chǎn)權(quán)房，讓小產(chǎn)權(quán)房租賃真正形成氣候。同時這樣也更能推動城鄉(xiāng)交流，打破城鄉(xiāng)二元體制，促進農(nóng)村發(fā)展。這是上文提到的“利”，還有兩點是做好這兩項措施之后才能顯示出來的“利”。
1、倒逼房價，把房地產(chǎn)市場拉回正軌。全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積達六十多億平方米，在某些房價高企的城市幾乎占了總建筑面積的半壁江山。如果這些小產(chǎn)權(quán)房能正規(guī)合理地利用起來——如同上文所述延長租賃期限規(guī)范租賃行為——則可以大大地解決當前人們對房屋的需求。沒有競爭，則沒有真正的市場經(jīng)濟，在房地產(chǎn)業(yè)也是一樣的。在允許小產(chǎn)權(quán)房以租賃方式加入房地產(chǎn)市場的情況下，如果不能去除加在正規(guī)商品房身上的畸高的各種稅、費和暴利，正規(guī)商品房是無法與小產(chǎn)權(quán)房相抗衡的，這相當于倒逼房地產(chǎn)業(yè)進行改革了。這樣有助于把當前過熱的房地產(chǎn)市場冷卻下來，讓房價重新回到合理的軌道。
2、將小產(chǎn)權(quán)房租賃規(guī)范化成為房地產(chǎn)市場的一部分之后，讓租賃成為小產(chǎn)權(quán)房交易的法定形式，成為解決數(shù)量巨大的小產(chǎn)權(quán)房問題的出路。在小產(chǎn)權(quán)房租賃規(guī)范化以后，可以將以往已經(jīng)買賣小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為租賃，進行“撥亂反正”，使它們合法化。如果這一點做好了，“以租代售”就能夠作為解決小產(chǎn)權(quán)房問題的鑰匙。
小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”目前是比較棘手的問題，要把棘手的問題辦成有利于國計民生的好事，需要眼光、需要策略，更需要勇氣。期待對該問題做出妥善的處理。
注釋：
①《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準”。第七十七條規(guī)定：“農(nóng)村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還占用的土地，限期拆除重非法占用的土地上新建的房屋。超過批準的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處?！?/p>
②《合同法》第二百一十三條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！?/p>
③引自：王海.不顧“風(fēng)險提示”百姓為啥買小產(chǎn)權(quán)房，市場報，2007。
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第7篇：土地管理制度論文范文
關(guān)鍵詞：國土資源檔案，數(shù)字化建設(shè)，對策
國土資源檔案是國土資源管理部門在各項工作活動中直接形成的、具有保存價值的經(jīng)過整理歸檔的文字、圖表 、聲像 、實物 、電子文件等不同形式和載體的歷史記錄。隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，國土資源管理部門面臨著新的形勢和要求，如何科學(xué)地管理好國有土地，提高國土資源管理的效率和水平，充分、合理地利用好有限的國土資源，已成為急需解決的問題。國土資源檔案管理工作必須緊跟國家檔案信息化建設(shè)的步伐，積極加快國土資源檔案數(shù)字化進程，才能更好地適應(yīng)經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，更好發(fā)揮國土資源檔案在經(jīng)濟建設(shè)和社會各項事業(yè)建設(shè)中的作用。
一、國土資源檔案數(shù)字化的涵義及其意義
國土資源檔案數(shù)字化是指利用計算機、掃描儀、圖像處理技術(shù)等現(xiàn)代化信息技術(shù)將傳統(tǒng)介質(zhì)的國土資源檔案，進行數(shù)字化處理，進而形成數(shù)字檔案信息資源的過程。國土資源檔案是國家檔案的重要組成部分，也是國土資源管理工作不可或缺的有機組成部分，它對依法管地、合理開發(fā)用地、解決土地糾紛、農(nóng)村土地承包、制定土地利用總體規(guī)劃及繳納土地租金、征繳國有土地使用稅等很多方面都起到了很重要的作用。隨著新的土地管理法的正式實施，國土資源管理制度和方式都發(fā)生了很大的變化，耕地保護、土地用途管制、國土資源執(zhí)法、礦產(chǎn)管理等管理職能都得到了增強，基本農(nóng)田保護、土地開發(fā)整理、用地報批、征地實施等各項具體工作都有了新的政策、法規(guī)和程序,由此形成的國土資源檔案數(shù)量也日益增多。
雖然現(xiàn)存的具體國土資源檔案多數(shù)是以紙張為載體的紙質(zhì)檔案，但隨著電子計算機的廣泛應(yīng)用和辦公自動化的逐步普及，近年來產(chǎn)生了越來越多的涉及國土資源管理的電子文件和電子檔案，從而出現(xiàn)檔案的載體從以傳統(tǒng)紙質(zhì)為主，發(fā)展到紙質(zhì)載體、磁性載體、光介質(zhì)載體和其它各類實物載體多元化并存的局面。如何管好用好這些內(nèi)容豐富、數(shù)量龐大的國土資源檔案已成為當前檔案管理工作的一個急需解決的問題。目前比較普遍的看法是將傳統(tǒng)國土資源檔案進行數(shù)字化處理，建立電子文件數(shù)據(jù)庫和電子影像檔案數(shù)據(jù)庫，并通過信息系統(tǒng)加工和計算機網(wǎng)絡(luò)傳輸，實現(xiàn)國土資源檔案的合理存儲與有效開發(fā)利用，實現(xiàn)國土資源檔案的社會共享。實踐表明，只有通過檔案信息化，才能更好地實現(xiàn)信息資源共享，才能有效提高檔案信息的利用率，才能更加準確、快捷、方便地提供利用，提高經(jīng)濟效益和社會效益。
二、加速國土資源檔案數(shù)字化建設(shè)的對策
（一）加速傳統(tǒng)載體國土資源檔案的數(shù)字化步伐
傳統(tǒng)載體國土資源檔案的數(shù)字化是實現(xiàn)國土資源檔案信息化管理的基礎(chǔ)。目前檔案數(shù)字化的方式主要有數(shù)據(jù)錄入、檔案掃描、視頻與音頻轉(zhuǎn)換、光學(xué)字符識別轉(zhuǎn)換等方式。為了加快數(shù)字化步伐，國土資源管理部門應(yīng)該增加經(jīng)費投入，購置數(shù)字化建設(shè)必需的設(shè)備，為數(shù)字化建設(shè)提供堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。
實現(xiàn)館藏檔案數(shù)字化一般需要分兩步進行：第一步是建設(shè)檔案目錄數(shù)據(jù)庫；第二步是檔案內(nèi)容的數(shù)字化。
建設(shè)檔案目錄數(shù)據(jù)庫是實現(xiàn)館藏檔案數(shù)字化的基礎(chǔ)，就是對檔案進行主題詞、分類號等標引項的錄入，形成機讀目錄。機讀目錄相對于傳統(tǒng)的簿冊式、卡片式等手工檢索工具來說是一種很大的進步，可以根據(jù)利用者的需求，按館藏檔案的主題類別、形成者，形成時間等重要特征分別歸類，便于利用者通過計算機快捷、準確地查找到所需的檔案。免費論文，對策。
檔案摘要，在一定權(quán)限范圍內(nèi)實現(xiàn)檔案資源的復(fù)制、編輯等。
由于館藏檔案往往數(shù)量龐大，所以館藏檔案數(shù)字化往往需要分步進行。筆者認為，應(yīng)該認真分析館藏情況，根據(jù)國土資源檔案價值和實際利用工作的需要，具體確定館藏檔案內(nèi)容數(shù)字化的范圍與內(nèi)容。應(yīng)重點考慮以下三個因素：
1、利用因素。首先應(yīng)選擇社會利用面廣，使用頻率高的檔案內(nèi)容進行數(shù)字化，盡快滿足社會利用者對這些檔案信息的需求。
2、價值因素?？煽紤]優(yōu)先將有較高價值的檔案信息數(shù)字化。免費論文，對策。所謂較高價值：一是指具有長遠利用價值的檔案信息；二是指具有歷史價值和文物價值的珍貴原始資料；三是指具有證據(jù)價值和情報價值的檔案信息。
3、搶救因素。某些傳統(tǒng)介質(zhì)檔案因年代久遠或保存環(huán)境條件差，致使檔案瀕臨損毀，需盡快實現(xiàn)數(shù)字化，使之得到搶救性保護。
4、特色因素。即注重選擇本地區(qū)、本系統(tǒng)有特色的檔案優(yōu)先進行數(shù)字化。在人、財、物力限制較多的情況下尤其要考慮這一因素。一般情況下這些特色檔案是其他檔案部門所沒有的, 它可以體現(xiàn)本檔案部門的特色價值。免費論文，對策。
（二）加速國土資源檔案數(shù)字化的標準建設(shè)
標準化是實現(xiàn)檔案工作現(xiàn)代化的基礎(chǔ)，假如沒有統(tǒng)一的標準作為依據(jù)，各單位、各部門各自為政、各行其是，必然會出現(xiàn)互不統(tǒng)一，互不協(xié)調(diào)，互不銜接的混亂狀況，其結(jié)果必將是難以實現(xiàn)檔案信息資源的有效共享。因此，規(guī)范統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫形式是檔案數(shù)字化建設(shè)取得成功的生命所在。實施國土資源檔案管理工作的標準化就是要科學(xué)地制訂各項標準，使國土資源檔案工作逐步走向規(guī)范化。當前，特別要規(guī)范數(shù)字化加工的過程管理，在掃描、圖像處理數(shù)據(jù)錄入、圖文編輯等工作流程中，必須嚴格按照標準進行。國土資源檔案往往具有成套性、動態(tài)性和綜合性的特點，更要強調(diào)標準化。為了實現(xiàn)國土資源檔案信息數(shù)據(jù)的有效共享，就必須按照檔案數(shù)據(jù)的有關(guān)標準要求，規(guī)范制作檔案數(shù)據(jù)。一般檔案數(shù)據(jù)制作起碼要做到三個統(tǒng)一：統(tǒng)一著錄項目、統(tǒng)一著錄格式和統(tǒng)一檢索語言。同時，還要注意數(shù)據(jù)的準確性、完整性、可靠性和實用性。只有這樣，才能為國土資源檔案信息資源共享打好堅實的基礎(chǔ)。免費論文，對策。
（三）加速國土資源檔案信息化人才隊伍建設(shè)
人才是保證檔案信息化建設(shè)取得成效并持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，因此必須十分重視國土資源檔案信息化專門人才的培養(yǎng)，以滿足國土資源檔案信息化建設(shè)的人才需求。免費論文，對策。
檔案信息化將使檔案部門管理的信息資源的形式特征、工作內(nèi)容和服務(wù)模式都發(fā)生很大的變化。免費論文，對策。因此，作為現(xiàn)代國土資源檔案管理的人員不但要掌握一般的檔案管理的基本知識，國土資源檔案管理的專業(yè)知識，還要掌握計算機技術(shù)應(yīng)用的基本技能。因為要做好國土資源檔案數(shù)字化建設(shè)和利用工作，檔案管理人員就必須掌握較先進的信息處理技術(shù)，否則是無法勝任工作的。所以，國土資源檔案管理部門一方面要注意吸納、引進專業(yè)人才，另一方面應(yīng)該加強對在職檔案管理人員的培訓(xùn)，提高他們計算機管理、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)水平和檔案管理系統(tǒng)的運用能力，以利更好地開展國土資源檔案管理信息化工作。
參考文獻：
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第8篇：土地管理制度論文范文
關(guān)鍵詞：玉樹災(zāi)后重建；城市治理
Abstract：Post-disaster reconstruction in yushu city has entered the “after age”， the city has very advanced hardware ， But there is a “short board ”in city governance. This article analyzes the reality of the plight of the current Yushu city governance， According to the actual situation， and puts forward the development ideas and Countermeasures of city governance.
Key words：post-disaster reconstruction in yushu city；city Governance
中圖分類號：C912 文獻標識碼：A
文章編號：1674-4144（2015）-06-60（4）
“治理”（Governance）原意是“控制、引導(dǎo)、操縱”。有學(xué)者指出，“治理”的概念最初產(chǎn)生于城市環(huán)境，即“城市治理”，后來發(fā)展為對城市各種問題的解決。[1]而如今，城市治理是指將多元治理運用于城市公共事務(wù)管理的過程。[2]2015年，青海省玉樹市的災(zāi)后重建已進入“后時代”，同時進入了如何破解諸多城市管理運營難題、改善農(nóng)牧民生產(chǎn)生活方式和推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的統(tǒng)籌謀劃時期。這將意味著挑戰(zhàn)與機遇并存，困難與問題交織。目前，玉樹市的硬件基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)達到全省同等地區(qū)的頂尖水平，但城市軟實力、軟基礎(chǔ)遠遠無法同硬件相匹配，這種矛盾成為玉樹城市治理中的一大障礙。如何讓這座現(xiàn)代化的新城逐步從城市管理運營的轉(zhuǎn)型過渡階段向規(guī)范運營迅速過渡，從而走向可持續(xù)發(fā)展道路是不亞于重建工作的重大課題。
1 玉樹“后時代”城市治理現(xiàn)實困境分析
2010年的春天，突如其來的災(zāi)難卷走了青海省玉樹市的祥寧。在社會各方鼎力支援下，新城拔地而起。傷痛已經(jīng)遠去，但城市的管理運營難題成為玉樹“后時代”最顯著的問題之一?？傮w上，玉樹市還處在探索城市管理模式、提煉經(jīng)濟發(fā)展資源、鞏固基礎(chǔ)設(shè)施條件的城鎮(zhèn)化起步階段。城市治理的困境一一涌現(xiàn)，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：
1.1 城市管理和運營維護還不夠規(guī)范并缺乏經(jīng)驗
由于受自然條件制約，玉樹市城區(qū)東西狹長，南北窄，造成城區(qū)內(nèi)缺少停車場，車輛亂停亂放現(xiàn)象較為嚴重，城區(qū)日流動車次達6萬余輛，需循環(huán)停車位3500-4000個泊位，現(xiàn)缺口1700個停車泊位；市區(qū)商業(yè)已初具規(guī)模且基本定型，但沒有形成規(guī)范的商業(yè)市場，市區(qū)主要街道上的占道經(jīng)營現(xiàn)象仍然存在；城市流動人口管理難度較大，缺乏經(jīng)驗，戶籍管理不夠完善、綜合辦事服務(wù)體系尚未健全，信息化管理水平嚴重滯后，沒有形成長效的流動人口管理機制。
1.2 財力后續(xù)力量不足，市政工程質(zhì)量排查整改還不夠徹底
在市政運營中，由于受財力和前期預(yù)算的影響，還有改善的很大余地，運行資金不足影響城市良性運轉(zhuǎn)，玉樹市各市政企業(yè)年運行費用需10123萬元，預(yù)計總收入為6784萬元，尚有資金缺口3339萬元。截止目前，全市各運營公司總收費730萬元，運營成本缺口資金大，無法滿足基本運行。同時，管理和技術(shù)人才奇缺影響城市運營。玉樹市城市管理和運營維護中，既缺經(jīng)驗，又缺技術(shù)管理人才。因為市政運營所需人員專業(yè)技術(shù)層次要求高，職業(yè)特性和風(fēng)險也相對較高，面向全市招錄人員難度大，尤其是專業(yè)技術(shù)人員無法招錄。新建成的各類設(shè)施運營管理成本較高，相關(guān)管理體制機制不夠健全。市政工程質(zhì)量排查整改不徹底，整改任務(wù)依然十分繁重。另外，人員不足也是一個突出問題。經(jīng)專業(yè)部門測算，為保證玉樹市政運行達到正常，現(xiàn)有的8家公司需配置工作人員1175名，截至目前已完成人員配置724人，需招錄451人，其中技術(shù)人員151人，一線工人300人。下面是城市運營中的一些具體問題，供水：市區(qū)重建加固戶共計14439戶，截止目前已通水戶數(shù)9752戶，通水率達68%，未通水4687戶；供熱：供熱公司負責(zé)運行21個供熱點，其中2014年已運行的有16個供熱點，4個供熱點未運行；環(huán)衛(wèi)：《玉樹市災(zāi)后恢復(fù)重建總體規(guī)劃》中，規(guī)劃公廁43座，目前落位建成22座，公廁建設(shè)嚴重滯后，市區(qū)主街道和主要景點急需建設(shè)20座公廁；電力：市區(qū)住房建設(shè)任務(wù)為14439戶，已通電13793戶，通電率96%，未通電646戶。
1.3 土地規(guī)劃管理秩序混亂，相關(guān)制度措施不夠健全，城市管理還未脫離應(yīng)急狀態(tài)
由于國土資源部門缺乏有效的制止手段和強制措施，土地違法違規(guī)行為不能得到及時制止和查處，對違法當事人不能形成強大的震懾力，土地動態(tài)巡查體系還不完善，造成土地違法行為不能及時發(fā)現(xiàn)。部分重建項目，因未嚴格按照規(guī)劃落位進行建設(shè)，造成界限不清，用地糾紛不斷。在規(guī)劃管理過程中，占壓建筑后退線、占用小區(qū)道路和市政公用設(shè)施、建筑超高等問題依然不同程度地存在?？傮w上還沒脫離應(yīng)急狀態(tài)，步入正軌還需時日。
1.4 社會公共服務(wù)力量薄弱
由于受地理環(huán)境和編制等限制，公共事業(yè)方面的人才還遠遠跟不上新城市的發(fā)展。教育醫(yī)療衛(wèi)生等社會事業(yè)骨干人才和企業(yè)經(jīng)營管理人才隊伍嚴重缺乏。專業(yè)技術(shù)人才無論在數(shù)量上、結(jié)構(gòu)上、還是在素質(zhì)和能力上都要低于全省平均水平。教師的能力、學(xué)歷跟不上現(xiàn)代化的教學(xué)硬件設(shè)施，教育教學(xué)質(zhì)量有待提高，對社會經(jīng)濟發(fā)展輸送人才的能力較為薄弱；醫(yī)院的硬件設(shè)施已經(jīng)走在全省前列，但缺乏相應(yīng)的技術(shù)操作人員，致使高端完善的醫(yī)療設(shè)備處于閑置狀態(tài)，醫(yī)療技術(shù)人才嚴重匱乏；社會保障體系不完善，城鄉(xiāng)差距較大，覆蓋范圍不夠全面。社會養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生統(tǒng)籌層次偏低，資金籌措及管理不到位，社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展緩慢，社會公共服務(wù)體系不夠健全。
1.5 農(nóng)牧民還沒有從舊的生產(chǎn)生活方式和思想意識中解脫出來，人的城鎮(zhèn)化任務(wù)艱巨
隨著新玉樹的建成，周邊牧區(qū)流動人口涌入市區(qū)，安置在城市周邊的生態(tài)移民及流動人員的素質(zhì)仍處在游牧民的狀態(tài)，轉(zhuǎn)變身份、轉(zhuǎn)換角色，全面形成市民意識需很長一段時間，人的城鎮(zhèn)化任務(wù)很艱巨。同時，大量農(nóng)牧業(yè)轉(zhuǎn)移人口就業(yè)需求，對玉樹市就業(yè)容量形成壓力。如何盡快建立產(chǎn)業(yè)支撐，充分發(fā)揮新城市 “最大就業(yè)容納器”功能的必然要求，是當前玉樹存在的重大社會矛盾。目前，玉樹市正處在一個發(fā)展的初級階段，且地處國家三江源自然保護區(qū)，在城鎮(zhèn)化進程中，出現(xiàn)的城市污染、資源浪費等現(xiàn)象對資源開發(fā)、環(huán)境保護帶來一定挑戰(zhàn)，無形中環(huán)境保護與發(fā)展要求形成了特殊地區(qū)的特殊矛盾。
1.6 城市治理缺乏多元化，市民參與缺位
城市運營管理不僅僅要依靠政府，更需要市民的參與和自覺維護，目前，市民認為城市的整潔、美觀、有序和無污染都是管理者的事，自己無任何責(zé)任，舊觀念已不適應(yīng)新環(huán)境。城市運營管理主要還是依靠政府謀劃，依靠政府維護、依靠政府運作，導(dǎo)致城市管理活動自上而下的單向，自上而下、自下而上相結(jié)合的雙向嚴重不足。廣大市民還沒有真正樹立起共同發(fā)展的思想意識，缺乏市民精神，對城市建設(shè)和發(fā)展還未形成一種共識，城市的方便與舒適的提升還有賴于每個人的積極參與。
2 玉樹市城市發(fā)展治理思路與對策
2.1 努力提升市政管理運營水平
目前最緊迫的任務(wù)就是要加緊督促完成部分市政基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量排查整改任務(wù)，確保各類市政基礎(chǔ)設(shè)施全面正常運行。否則，拖的時間越長，許多問題就越扯不清，最后成為頑疾。必須繼續(xù)借助“后幫扶機制”，繼續(xù)按照“走出去、請進來”模式，培養(yǎng)一批專業(yè)管理技術(shù)人員，為城市運營提供人才和技術(shù)保障，努力實現(xiàn)科學(xué)管理、規(guī)范運營的目標。同時采取多樣化經(jīng)營模式全面提升運營能力。城市的管理既要靠市長，又要靠市場，即需要政府的“有形之手”和市場的“無形之手”的兩手配合。通過市政運營的日趨成熟和完善，嘗試環(huán)衛(wèi)作業(yè)、出讓城市綠化冠名權(quán)、戶外廣告出讓、綠色工程保養(yǎng)、路燈管理等進行市場化運作，在引進市場競爭為目標的前提下，綜合市場和玉樹實際進行實際操作。
2.2 規(guī)范和加強土地管理工作，加大規(guī)劃監(jiān)管力度
“沒有規(guī)矩不成方圓”，對于新城市的土地管理，一定要以“法治”的思維對待。如果缺少法規(guī)依據(jù)，管理將陷入混亂和失序狀態(tài)。所以要盡快研究出臺玉樹市土地管理法規(guī)，實行最嚴格的土地管理制度，始終對土地違法行為保持“零容忍”的態(tài)度。同時要做好玉樹市災(zāi)后重建城鎮(zhèn)土地調(diào)查與確權(quán)登記發(fā)證工作實施，把工作落到實處，制定有關(guān)具體問題的細則和處理意見，全面查清每宗建設(shè)用地土地權(quán)屬、界址、面積和利用狀況等，做到“有法可查，有據(jù)可依”，實現(xiàn)城鎮(zhèn)建成區(qū)土地管理工作依法、科學(xué)、規(guī)范、有序的管理目標。
制定法律法規(guī)是基礎(chǔ)，但監(jiān)督更是必不可少的環(huán)節(jié)，盡快成立國土、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、行政村三級一體的國土資源執(zhí)法監(jiān)察網(wǎng)絡(luò)體系，適時開展三級一體的土地專項巡查活動。盡全力鞏固好災(zāi)后重建規(guī)劃成果，加大對破壞住房主體結(jié)構(gòu)和風(fēng)貌特色等一系列違反規(guī)劃行為的制止和查處力度，積極引導(dǎo)教育廣大市民自覺維護規(guī)劃的權(quán)威性、嚴肅性。在此基礎(chǔ)上，進一步加大對城區(qū)續(xù)建項目的監(jiān)管力度，監(jiān)管工作要貫穿續(xù)建工程的全過程，對于各類違規(guī)現(xiàn)象要做到及時發(fā)現(xiàn)、及時制止、及時整改，努力將違反規(guī)劃的行為消除在萌芽狀態(tài)。同時，要嚴格做好新建項目的審批工作，建設(shè)、規(guī)劃、國土等部門要健全和完善項目聯(lián)合審查制度，嚴把項目審批關(guān)、嚴守規(guī)劃紅線。
2.3 創(chuàng)新社會管理，探索從管理到治理的模式
城市治理意味著“城市政府和市民社會等城市利益相關(guān)者在城市發(fā)展和管理上共同決策的過程”[3]從行政指令性分配的管理模式轉(zhuǎn)向多元化主體（公眾參與），市場化為主要方式的治理模式，形成行政主導(dǎo)性組織、地方社區(qū)組織、非政府組織多元治理模式已成為一種時代的趨勢。對于災(zāi)后重建的城市尤其需要公眾的參與，讓玉樹市的居民在城市發(fā)展和管理中，以一定的方式，通過一定的途徑，直接或間接參與到城市管理中來，這將影響城市政府的公共政策制定過程。要實行“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡(luò)”的社會網(wǎng)格化管理模式，實現(xiàn)城市管理重心向社區(qū)轉(zhuǎn)移，使社區(qū)逐步成為城市管理的基點，讓市民成為城市管理的參與者，全面提高城市治理水平。
對于流動人口和生態(tài)移民，首先通過公安、計生、勞動等部門，建立流動人口分類管理，房屋租賃登記備案、暫住證辦理等一體化基礎(chǔ)信息系統(tǒng)，實現(xiàn)對人、事、物的高度管理。不斷強化流動人口管理，把流動人口和出租房屋的管理職責(zé)分解到全市系統(tǒng)的各機關(guān)企事業(yè)單位，實現(xiàn)流動人口的治安管理向綜合服務(wù)管理的轉(zhuǎn)變。其次，應(yīng)從規(guī)范戶籍管理制度入手，逐步實現(xiàn)農(nóng)牧民身份的轉(zhuǎn)換，同時應(yīng)大力培訓(xùn)農(nóng)牧民新的勞動技能，提供非農(nóng)牧業(yè)就業(yè)崗位，實現(xiàn)其職業(yè)上的城鎮(zhèn)化。在此基礎(chǔ)上，以積極進取的城市精神引領(lǐng)市民，運用各種教育手段，提升市民參與城市管理的主人翁意識，增強市民參與城市管理的責(zé)任意識，多途徑增強市民參與能力。
2.4 提高社會公共服務(wù)能力
公共服務(wù)能力的提升不是一蹴而就的事情，需要“外力”和“內(nèi)力”的共同作用。所以要進一步借用“外力”，推動北京、遼寧對口支援玉樹建立幫扶長效機制，引進教師和教育管理人才，尤其引進北京地區(qū)高水平、高學(xué)歷的年輕專業(yè)教師和學(xué)校管理人才到玉樹為期1-2年的支教，逐步影響和推動玉樹市教學(xué)師資隊伍，提高教師教學(xué)水平和現(xiàn)代化教學(xué)設(shè)備應(yīng)用技術(shù)。繼續(xù)深入貫徹執(zhí)行玉樹市委、市政府《關(guān)于加強和改進教育教學(xué)管理努力提高教育辦學(xué)質(zhì)量的決定》，進一步加大城鄉(xiāng)教育溝通和交流力度，切實推進城鄉(xiāng)教育均等化發(fā)展。發(fā)揮“內(nèi)力”的作用，加大對本地教研人員的培養(yǎng)力度，除了“傳幫帶”的培養(yǎng)模式外，應(yīng)加強與省會城市或發(fā)達地區(qū)高校的聯(lián)系與合作，輸送有潛力的優(yōu)秀教育工作者到這些地方“取經(jīng)”，不斷提升其自身專業(yè)素養(yǎng)，進而提高當?shù)氐慕虒W(xué)水平，優(yōu)化教育質(zhì)量。
其次，要牢固樹立“人才資源是第一資源”的科學(xué)理念，不斷提高醫(yī)療服務(wù)水平。要切實加強對衛(wèi)生人力發(fā)展工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，根據(jù)相關(guān)人才規(guī)劃，在未來幾年中，將逐步形成一支與玉樹經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)，能基本滿足全市各族人民群眾日益增長的衛(wèi)生服務(wù)需求，城鄉(xiāng)分布、學(xué)歷、職稱和專業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理，整體素質(zhì)較高的衛(wèi)生人才隊伍。實施繼續(xù)醫(yī)學(xué)教育，提高醫(yī)護人員整體水平。依托北京、遼寧對口支援玉樹的有利條件，邀請資深醫(yī)療專家，舉辦各種專業(yè)的學(xué)術(shù)講座、培訓(xùn)班和研修班，著重對從事疾病預(yù)防控制、婦幼保健、醫(yī)療急救、衛(wèi)生監(jiān)督執(zhí)法、衛(wèi)生管理、醫(yī)療設(shè)備操作等方面進行培訓(xùn)。利用互聯(lián)網(wǎng)，舉辦各種遠程醫(yī)學(xué)教育培訓(xùn)班，提高衛(wèi)生人員業(yè)務(wù)素質(zhì)。通過對口援建青海等途徑，每年選派在職衛(wèi)生管理干部和專業(yè)人員到內(nèi)地衛(wèi)生機構(gòu)進修培訓(xùn)。同時，要逐步完善社會保障體系。推進養(yǎng)老托幼、醫(yī)療、家庭教育、物業(yè)管理、保養(yǎng)維護等社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展。穩(wěn)步提升社會保障水平，完善社會保障制度，建立城鄉(xiāng)社會養(yǎng)老補貼機制，加大醫(yī)療保障制度建設(shè)的財政投入，貫徹落實就業(yè)優(yōu)惠政策，建立健全公共服務(wù)體系。
2.5 “筑巢引鳳”，加強政策配套和集成支持
面對城市運營和維護中專業(yè)技術(shù)人才的緊缺現(xiàn)狀，光靠“后幫扶機制”，是遠遠不夠的。還必須加大專業(yè)人才的引進力度。除了通過交流掛職、輸送、選送的方式到內(nèi)地發(fā)達地區(qū)重點高校、科研院所進行脫產(chǎn)培訓(xùn)，以及通過重點項目協(xié)調(diào)聯(lián)系的方式，主動輸送業(yè)務(wù)骨干到省內(nèi)外掛職交流，努力為新玉樹城市良性運行建立有力的人才資源庫外，還要“筑巢引鳳”，通過面向全省乃至全國進行廣泛招錄，大力引進城市管理運營技術(shù)人才、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、包裝技術(shù)人才等科技人才到玉樹工作。在“留住人才”上狠下功夫，給外來的技術(shù)人才隊伍建立優(yōu)越的安置政策，提供舒適的工作環(huán)境，穩(wěn)定和合理使用人才隊伍。全面提升城市各個領(lǐng)域的服務(wù)水平，大力實施“人才興市”戰(zhàn)略。
2.6 延續(xù)并擴展政策支持
市級層面上，延續(xù)玉樹市同北京市之間在社會經(jīng)濟、城市管理運營、人才培養(yǎng)等各方面的合作支援關(guān)系，以北京市先進的城市管理經(jīng)驗指導(dǎo)玉樹市建立科學(xué)有效的新型城鎮(zhèn)化管理運營模式。并針對玉樹市在城市管理運營、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商貿(mào)旅游業(yè)發(fā)展等方面的特殊需求，根據(jù)國家發(fā)展改革委援青會議精神，從北京市支援玉樹州資金中給予玉樹市政策性的適當傾斜。同時，在全州各類項目規(guī)劃、資金預(yù)算中對玉樹市重點傾斜。
省級層面上擴展政策支持，將玉樹市市政運行缺口資金列入省財政預(yù)算或納入轉(zhuǎn)移支付范疇，減輕處于發(fā)展初級階段農(nóng)牧區(qū)城鎮(zhèn)的地方財政負擔，進一步加大對玉樹的支持。在對口支援上，繼續(xù)加大支持政策，從省級層面進一步協(xié)調(diào)盤錦市對玉樹市的對口支援幫扶力度，重點圍繞人才培養(yǎng)、資金支持、項目支持等方面，幫助玉樹市加快城市治理步伐，進而加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。
文獻參考：
[1] 魏文杰.我國城市治理創(chuàng)新模式研究：以武漢市建設(shè)“文化五城”為例[D].湖北大學(xué)碩士論文，2014.
第9篇：土地管理制度論文范文
[關(guān)鍵詞]住房保障新加坡住房公積金
一、引言
一個國家的房價高低，關(guān)系著普通老百姓是否能安居樂業(yè)，決定著國民經(jīng)濟是否能健康有序發(fā)展，更影響著社會的和諧穩(wěn)定。而中國的住房制度從最開始的目標是廣覆蓋和低水平，到實行市場化住房，在短時間使大多數(shù)國民的住房和居住條件有了較大的改善，但也出現(xiàn)了住房差距的不斷擴大和政府保障功能的收縮等問題。因此，我們需要借鑒新加坡在住房保障方面的各項措施，進一步促進我國住房保障的發(fā)展。
二、新加坡住房保障制度的成功經(jīng)驗
組屋是由新加坡建屋發(fā)展局承擔建筑的公共房屋，為大部分新加坡人的住所。
1、建造背景
新加坡在1959年實現(xiàn)自治，當時普通居民的居住條件惡劣，平均每一戶居民不足一間居室。但人口卻增加到160萬，其中84%的家庭只能棲身貧民窟與窩棚，只有9%的居民能夠住上較像樣的公共住宅，住房問題十分嚴峻，為此，新加坡政府決定介入住房問題，嘗試住房分類供應(yīng)制度。同時，新加坡是人多地少的國家，704平方公里的總面積中，人口總數(shù)達到448萬3900人，人口密度居世界第四位[1]。因此，新加坡在20世紀60年代初成立了建屋發(fā)展局，職責(zé)是建造公共組屋。這個機構(gòu)的目的是通過大規(guī)模興建低標準和小戶型住房來解決廣大中低收入居民的住房問題，后來政府推出“居者有其屋”計劃，實行住房自有化政策，鼓勵中低收入階層采取分期付款方式的方式為自己或者家庭購買組屋。
組屋從新加坡建國初期就開始籌劃。從1960年至今，新加坡政策在境內(nèi)各地紛紛實行，民眾居住條件得到不斷改善，在當前的在新加坡，月收入3000美元（一般大學(xué)畢業(yè)生剛開始工作大概是1400美元―1900美元），納7%的稅，一般3年左右就可以按揭購買一套屬于自己房子，這在廣州是不能想象的。在新加坡這個國家里，85%以上的國民都居住在組屋里。其中，擁有房屋的產(chǎn)權(quán)的居民占到93%。
2、組屋制度的內(nèi)容和特點
組屋制度的特點包括：
（一）政府占主導(dǎo)地位，建屋發(fā)展局具體實施
新加坡在住房保障方面堅持的原則是政府行政干預(yù)為主、市場調(diào)節(jié)為輔。通過掌握房地產(chǎn)市場的主動權(quán)，很好地解決了大部分人口的住房問題，也有效控制房價不會過高。政府推行的公共組屋是由國家發(fā)展部的建屋發(fā)展局統(tǒng)一發(fā)展建造和具體實施的。新加坡建屋發(fā)展局作為獨立性非營利機構(gòu)，預(yù)算實行的是綜合平衡預(yù)算，經(jīng)營虧損的部分由政府補足。主要任務(wù)是為百姓提供他們能買得起、住得起的房子[2]。
（二）政府提供住房所需的土地資源并出臺相關(guān)的土地征收政策
新加坡作為典型資本主義國家，有其自身的突出特征，就是政府嚴格控制全國土地資源，為組屋建設(shè)提供了強有力的土地、資金保障。在1949年，英國皇室就占有全國31%的土地；到1965年時，新加坡獨立，政府就公開占有整個國家土地總面積中的49.2%；到1975年比例上升到66%，1985年該比例為76.2%，直到目前，新加坡政府及其法定機構(gòu)則擁有國家90%的土地。政府用各種方式將土地資源牢牢地掌握在手里，確保土地供應(yīng)，這也是新加坡能讓80%以上的居民住上公共住房的主要原因之一。后來，政府不僅頒布了《土地征用法令》，還提供低息貸款給建屋發(fā)展局，投入大筆財政維持組屋順暢運作[3]。
（三）建立強制性的中央公積金制度作為住房保障的關(guān)鍵支撐
新加坡在1955年建立了中央公積金制度，由中央公積金局專門負責(zé)公積金的管理運營。該制度的主要特征為政府立法強制個人儲蓄，不僅是強制儲蓄制度，也是一種帶有強制性的社會保障制度。公積金的繳交由雇主和雇員各按雇員工資收入的一定比例逐月繳納，公積金的本息歸雇員所有，通過強制繳納、限制使用的方式來實行。
（四）用完善的法律保障措施為其提供制度保障。
為了實行對組屋的合理配售，確保分配的公平有序，同時保障中低收入群體的合法權(quán)益，新加坡于上世紀60年代制定并實施了《新加坡建屋與發(fā)展法》、《建屋局法》和《特別物產(chǎn)法》等，明確了政府發(fā)展公共住房的方針和目標，構(gòu)成了新加坡完善的住房法律體系，對組屋購買者的申請條件，購買程序，補貼等方面均作出規(guī)定，在準入和退出方面也作了詳細規(guī)定[4]。
三、中國住房保障的內(nèi)容以及出現(xiàn)的問題
1、住房保障制度主要內(nèi)容
1.1住房公積金制度：住房公積金屬于政策性住房金融，是我國住房保障體系的重要組成部分，其特點是直接以金融手段支持廣大城鎮(zhèn)職工在市場上解決住房問題。實踐表明，該制度有利于解決低收入家庭住房問題，不僅本身滿足和改善了部分低收入家庭住房條件，同時，廉租住房建設(shè)資金的主要部分也是來源于住房公積金的增值收益，促進了廉租住房的建設(shè)。
但住房公積金管理中也暴露出或管理體制自身不足、或管理制度缺乏統(tǒng)一性、或監(jiān)管體系存在多頭性等普遍性問題，在很大程度上阻礙了住房公積金制度的健康、快速發(fā)展。
1.2經(jīng)濟適用住房制度：出臺經(jīng)濟適用住房政策并給予各方面的優(yōu)惠政策措施，是政府保障中低收入家庭的居住權(quán)的政策體現(xiàn)。國家對經(jīng)濟適用住房項目規(guī)定免收土地出讓金，減免多項稅費，同時地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。經(jīng)濟適用住房在很大層面上有效地解決了中低收入階層的住房問題，其貢獻也是巨大的。
目前戶型面積偏大和日益高檔化是經(jīng)濟適用房主要的問題，這無形中導(dǎo)致了房屋總價偏高，中低收入階層的消費受到限制。權(quán)力尋租，鉆銷售過程管理不嚴的漏洞
1.3廉租住房制度：廉租住房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向享受城?zhèn)居民低保且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。目前，建設(shè)廉租住房的資金來源渠道不穩(wěn)定，資金嚴重缺乏。某些城市對這類住房的重視程度不夠，制度覆蓋面小且不完善。監(jiān)管、審批等程序上也存在漏洞。
1.4雙限商品房：是指由政府在土地出讓的時候限定戶型、限定售價的商品房。通過控制開發(fā)商的利潤在合理范圍，設(shè)定土地價格。這從土地源頭上控制房價，打破了房地產(chǎn)市場壟斷，保障了中低收入者的住房利益。同時，一定數(shù)額的土地出讓金還歸地方政府所有[5]。
1.5二手房交易：引導(dǎo)并強化合理消費觀念，倡導(dǎo)建設(shè)小戶型住房、購買二手房和租賃住房等，讓房地產(chǎn)市場回歸正常的理性供需狀態(tài)。住房消費市場梯度消費模式的形成，將有效平抑房價和促進市場平穩(wěn)發(fā)展。
2、住房保障過程中存在的問題
為滿足城市不同等級尤其是中收入家庭人員對住房的需求，我國加快了與社會主義市場經(jīng)濟相適應(yīng)的住房保障制度建設(shè)，一系列政策和法律的出臺雖取得了一定成效，但體制機制上仍存在著一定的缺陷。
2.1住房、土地和住房等各制度缺乏宏觀設(shè)計和整體把握
中國的土地管理制度扭曲了市場上的住房供應(yīng)體系，減少了人口密集的城市的住房供應(yīng)，其次是我國保障性住房與房地產(chǎn)市場的關(guān)系協(xié)調(diào)復(fù)雜，我國政府沒有把握住保障性住房的建設(shè)與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系，沒辦法為城市和國家經(jīng)濟實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展提供較好的支撐。
另外，保障房制度設(shè)計缺乏長遠考慮，制度不穩(wěn)定。我國的住房政策。我國的住房政策總被當做刺激消費、防止通脹、留住人才的工具等來使用。這種制度設(shè)計不僅使住房保障難以得到穩(wěn)定的財政支持，造成權(quán)力尋租現(xiàn)象。
2.2現(xiàn)行保障房制度扭曲了土地和住房市場，損害了市場效率。
目前我國現(xiàn)行的保障房制度并沒有達到市場經(jīng)濟的客觀要求。
目前市場信息處于不公開、不透明的階段，國民很難通過正當?shù)那阔@得自己想要的住房信息。其次是住房和土地市場的相關(guān)主體地位不平等。很多情況下政府采用經(jīng)濟和行政手段直接參與市場，政府官員和國有單位職工則是利用信息優(yōu)勢與手中掌握的權(quán)力直接為自身獲利創(chuàng)造條件[6]。
2.3政府在住房保障中的責(zé)任不明確
首先，我國對政府職能和住房保障中責(zé)任的規(guī)定不清晰，這導(dǎo)致一旦需要追查責(zé)任時，不知道向誰去問責(zé)。其次，沒有制度化和規(guī)范化的預(yù)算和制度來保證政府履行責(zé)任的效果。其次，沒有明確界定住房保障的對象和標準，有些規(guī)定相互矛盾與沖突，使政府部門自過大，不利于住房保障領(lǐng)域的的公平公正。最后，對政府提供住房保障的手段和范圍也并不明確。
四、如何完善我國住房公積金體制
通過學(xué)習(xí)借鑒新加坡的住房公積金制度，提出以下對策建議
1、發(fā)揮政府有效的宏觀調(diào)控作用，建立完備的住房公積金法律制度我國需要制定一部覆蓋全國、具有最高法律效力的《住房公積金法》。在全國范圍內(nèi)提高法律的適用性與威懾力。應(yīng)賦予住房公積管理中心依法檢查權(quán)和強制執(zhí)行權(quán)，以法律手段預(yù)防并解決住房公積金的支付風(fēng)險問題。2、繳存方式自主靈活，提高住房公積金的繳納。應(yīng)根據(jù)住房公積金的基本保障性質(zhì)，合理確定住房公積金的繳存比例和基數(shù)。3、使用方式多元化、保障范圍擴大化。我國住房公積金應(yīng)靈活使用，富裕參與者自主決定權(quán)，可以將公積金用于住房公積金貸款的還貸、治病及養(yǎng)老等其他方面。4、廣泛開辟住房公積金保值增值的渠道和途徑。住房公積金的運用要嚴格根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定， 堅持?？顚Ｓ玫脑瓌t，建立健全的預(yù)算管理和財務(wù)會計制度，嚴格控制公積金的提取和使用，妥善管理，確保安全，并努力實現(xiàn)在市場經(jīng)濟條件下的保值增值。
五、如何進一步解決我國的住房困難問題
1、實行多元化與多層次的住房供應(yīng)體系。應(yīng)充分發(fā)揮市場和政府在住房市場中的不同作用，根據(jù)不同收入水平的人群的居住需求，提供并完善多元化、多層次的住房供應(yīng)體系
2、重點解決中低收入人群的住房問題。（1）提高立法的質(zhì)量和數(shù)量，以此保證保障性住房的實施；（2）除政府直接出資建房外，社會組織也可參與保障性住房供給，解決中低收入人群住房問題；（3）住房補貼著重針對于中低收入人群；（4）適度的多樣化混居避免居住隔離。
3、制定符合實際的住房政策。需要制定符合不同需求的住房質(zhì)量、單套面積、配套設(shè)施等標準以適應(yīng)對商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房等不同住房供給模式。詳細界定住房保障對象、明確規(guī)定保障性住房的進入退出制度[7]。
4、完善住房金融系統(tǒng)，提供多渠道住房資金來源。在新加坡是由住房發(fā)展銀行等負責(zé)住房融資體系的管理。因此，在我國也應(yīng)建立相應(yīng)的金融機構(gòu)，同時建立有效的住房信貸機制，通過貸款等多種方式方式，為中低收入人群提供住房抵押貸款或低息貸款，提高這類人群的購房能力，改善居民住房條件，使他們得以安居樂業(yè)。
參考文獻
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