房產(chǎn)稅細則精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)稅細則范文

第二條  房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。

城市：指經(jīng)國務院批準設(shè)立的市。本條所指城市，只包括市區(qū)，不包括農(nóng)村。

縣城：指各縣（特區(qū)、區(qū)）人民政府所在地的城關(guān)。

建制鎮(zhèn)：經(jīng)省人民政府批準的建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政府所在地。

工礦區(qū)：指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。

城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的征稅范圍具體劃分，由市、縣、特區(qū)（區(qū)）人民政府核定。

第三條  凡開征房產(chǎn)稅地區(qū)范圍內(nèi)的公私房產(chǎn)，除中外合資經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)的征稅，仍按照國務院有關(guān)規(guī)定執(zhí)行外，均應依照《條例》和本細則的規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

第四條  《條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。房產(chǎn)出租，產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，由承租人負責繳納；出租人與承租人同在房產(chǎn)所在地的，承租人有代收和轉(zhuǎn)交納稅繳款書的義務。承租人如不及時轉(zhuǎn)交，影響稅款及時入庫的，承租人應負滯納稅款的責任。

承租人使用房產(chǎn)，以支付修理費抵交房產(chǎn)租金的，應由產(chǎn)權(quán)所有人依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或典權(quán)轉(zhuǎn)移時，如有欠稅未交，接受產(chǎn)權(quán)或典權(quán)人應負責補交房產(chǎn)稅。

第五條  房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除百分之三十后的余值計算繳納。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)，或納稅人未按會計制度規(guī)定記載“固定資產(chǎn)”（房產(chǎn)原值），房產(chǎn)原值明顯不合理的，由房產(chǎn)所在地稅務機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定，或重新評估房產(chǎn)原值，并按核定或重估的原值一次減除百分之三十后的余值計算繳納房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

第六條  《條例》第五條一至五項規(guī)定免納房產(chǎn)稅的房產(chǎn)，均只限于單位本身自用和個人非營業(yè)用的房產(chǎn)。這些免稅單位出租的房產(chǎn)以及非本身業(yè)務用的生產(chǎn)、營業(yè)用房不屬免稅范圍，應征收房產(chǎn)稅。

第七條  除《條例》第五條規(guī)定者外，下列房產(chǎn)，分別給予減免房產(chǎn)稅：

（一）經(jīng)政府部門明令拆除或禁止使用的房屋，以及經(jīng)有關(guān)部門鑒定，屬毀損不堪居住的房屋和危險房屋，自停止使用的次月起，免征房產(chǎn)稅：

（二）企業(yè)辦的種類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

（三）房屋大修停用在半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務機關(guān)核準，在大修期間，免征房產(chǎn)稅。

（四）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，改為經(jīng)費來源實行自收自支的，從實行自收自支的年度起，免征房產(chǎn)稅三年。

（五）為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，免征房產(chǎn)稅。基建工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這些臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，從基建單位接收的次月起，按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

（六）納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的房產(chǎn)，分別征收或免征房產(chǎn)稅，行企合一的單位也照此原則輸辦理。

（七）經(jīng)省稅務局批準，給予定期減征或免征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)。

第八條  對于征收房產(chǎn)稅確有困難的建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，由其所在的市、縣、特區(qū)（區(qū)）人民政府確定給予一定期限的減、免稅照顧。

第九條  按照《條例》規(guī)定，納稅人確有困難，需要給予減、免稅照顧的，由納稅人提出申請，報房產(chǎn)所在地市、縣、特區(qū)（區(qū)）稅務局批準。

第十條  房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納。每半年征收一次，每年的四月、十月為房產(chǎn)稅的繳納期限。

按房產(chǎn)租金收入計征的，其繳納期限，由當?shù)囟悇諜C關(guān)視具體情況核定，最長不得超過三個月。

納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅；委托施工企業(yè)建設(shè)的，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。

第十一條  納稅人應依照當?shù)囟悇諜C關(guān)規(guī)定的期限，將現(xiàn)有房屋的坐落（街道名稱及門牌號數(shù)）、構(gòu)造（鋼筋混凝土、磚木結(jié)構(gòu)等）、間數(shù)、面積（平方米）、房屋原值、新舊程度等情況，據(jù)實向當?shù)囟悇諜C關(guān)申報登記。新建或購買的房屋，應于建成或者購買后的三十日內(nèi)申報登記。

納稅人轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)或者在擴建、改裝后變更原值的，應于變更、轉(zhuǎn)移或竣工后三十日內(nèi)向房產(chǎn)所在地稅務機關(guān)申報登記。

房產(chǎn)稅的其他征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》的規(guī)定辦理。

第十二條  房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務機關(guān)征收。根據(jù)工作需要，稅務機關(guān)可委托有關(guān)單位代征房產(chǎn)稅，發(fā)給《代征證書》，并在代征稅款百分之五以內(nèi)酌情提給代征手續(xù)費。

第十三條  納稅人違反本細則第十一條規(guī)定的，當?shù)囟悇諜C關(guān)可酌情處以五千元以下的罰款。納稅人同稅務機關(guān)發(fā)生爭議時，必須先按照稅務機關(guān)的決定繳納罰款，然后在十日內(nèi)向上級稅務機關(guān)申報復議。上級稅務機關(guān)應當在接到申訴人的申請之日起三十日內(nèi)作出答復。申訴人對答復不服的，可以在接到答復之日起三十日內(nèi)向人民法院起訴。

第2篇：房產(chǎn)稅細則范文

第一條 為加強和規(guī)范個人住房房產(chǎn)稅的征管，保證稅款及時足額入庫，依據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》（以下稱《暫行辦法》），結(jié)合本市實際情況，制定本實施細則。

第二條　本實施細則所稱個人住房房產(chǎn)稅是以《暫行辦法》確定的住房為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

第二章 試點區(qū)域

第三條 個人住房房產(chǎn)稅在主城九區(qū)行政區(qū)域范圍征收，即渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)，含北部新區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。

第三章 征收對象

第四條 個人住房房產(chǎn)稅的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。

獨棟商品住宅是指房地產(chǎn)商品房開發(fā)項目中在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。

高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含）以上的住房。

新購住房是指《暫行辦法》施行之日起購買的住房，包括新建商品住房和存量住房。新建商品住房購買時間以簽訂購房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中心的時間為準，存量住房購買時間以辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時間為準。

第四章 納稅人

第五條 個人住房房產(chǎn)稅的納稅人為應稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)人為未成年人的，由其法定監(jiān)護人納稅；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅；產(chǎn)權(quán)所有人、監(jiān)護人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅。

應稅住房產(chǎn)權(quán)共有的，共有人應主動約定納稅人，未約定的，由稅務機關(guān)指定納稅人。

第五章 計稅依據(jù)

第六條 應稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價，待條件成熟時按房產(chǎn)評估值征稅。

凡納入征收對象的應稅住房用于出租的，按《暫行辦法》規(guī)定征收繳納房產(chǎn)稅，不再以租金收入計征房產(chǎn)稅。

第七條 獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應稅范圍，如無新的規(guī)定，無論產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移、變更均屬征稅對象，其計稅房產(chǎn)交易價和適用的稅率均不再變動。

第六章 稅率

第3篇：房產(chǎn)稅細則范文

一、新會計準則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃受到的影響

新會計準則實施后，創(chuàng)新性地實現(xiàn)了會計信息化，且具有比舊有會計準確更加明確的使用范圍與財務報告目標。在新會計準則環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃主要受三方面內(nèi)容影響：第一方面為存貨計價方法，第二方面為投資性房地產(chǎn)，第三方面為固定資產(chǎn)計量。在新會計準則中，房地產(chǎn)企業(yè)存貨計價方法一改后進先出法，新的加權(quán)平均法和先進先出法會導致房地產(chǎn)企業(yè)在毛利上出現(xiàn)一定程度的波動，若房產(chǎn)企業(yè)缺乏正確應對方法將會增加其企業(yè)的稅負；房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)周期上較長，其當期損益也會受到存貨計價方法變化的直接影響。新會計準則規(guī)定，關(guān)于投資性房地產(chǎn)如采用公允價值這一計量方式，就不能再實施攤銷或計提折舊，而這一規(guī)定也會促使企業(yè)稅負有所增加。在固定資產(chǎn)計量方面，新會計準則也確定了新的規(guī)定，新規(guī)定對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅狀況具有直接影響。此外，新會計準則在公允價值計量模式方面所作出的新規(guī)定，使房地產(chǎn)企業(yè)可以通過公允價值來實施稅收籌劃，促進了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴展，將會較大程度地影響到房企負債和資產(chǎn)計量，進而影響到房地產(chǎn)損益計算。針對投資性房地產(chǎn)的會計處理，新會計準具有較多的限制，會影響房企稅收籌劃使其對當前的操作手段與方式作出相應地調(diào)整，而這些將給我國房企納稅額度計算帶來直接性影響。

二、新會計準則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的對策

房地產(chǎn)企業(yè)主要收入來源為不動產(chǎn)銷售，關(guān)于企業(yè)銷售收入在新會計準則中確認要求相對比較嚴格。為了規(guī)避或者最小化負面影響，房地產(chǎn)企業(yè)應在銷售收入方面加強稅收籌劃。立足目前房地產(chǎn)銷售情況來看，在銷售過程中要求客戶對房款一次性付清難度較大，所以房地產(chǎn)銷售中以分期付款為重要策略。根據(jù)此種情況，房地產(chǎn)企業(yè)為遵循新會計準則中對收入嚴格確認原則，可以與客戶做好收款時期約定，讓客戶分次對收入進行確定，使相應的成本得以結(jié)轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上收入確認時間便可以被延遲，從而實現(xiàn)對納稅的延遲。房企在處理預售房款時，也可對此種方式加以采用。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中資金緊張問題不僅能夠得到一定程度緩解，同時可以在不違反新會計準則規(guī)定下延緩納稅時間。

第4篇：房產(chǎn)稅細則范文

[關(guān)鍵詞]：房產(chǎn)稅；稅收擴大；稅收改革；法律制度

一、重慶市房產(chǎn)稅改革試點現(xiàn)狀概況

2011 年伊始，國家率先將重慶選定為進行房產(chǎn)稅改革的試點城市，從而以對部分居民性住房實收房產(chǎn)稅為契機進行房產(chǎn)稅制的改革。重慶市人民政府根據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》并結(jié)合本市實際情況，制定出《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》，于2011年1月28日起施行。該實施細則明確規(guī)定了首批房產(chǎn)稅的征收范圍、征收對象、納稅人、應納稅額以及應稅住房的計稅價值的計算依據(jù)及其適用的差別稅率等。該實施細則同樣也推出了相關(guān)的稅收減免措施。

我們根據(jù)該辦法的規(guī)定可以看出：首先，現(xiàn)階段重慶市房產(chǎn)稅改革的征稅對象僅主要為高檔住房，除個人住房房產(chǎn)稅的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房，其他絕大多數(shù)的普通住房不需要征稅。這似乎更像是一種對于社會有益的“懲罰性”征稅。因為，能夠擁有高檔住房的一般為高收入人群，對其進行房產(chǎn)稅的征收，一方面可以抑制其膨脹購房的勢頭，另一方面也可以適當調(diào)節(jié)貧富差距。對其個人而言可能是被看作是一種懲罰手段，但對于社會而言則是有些許益處的。其次，重慶市的房產(chǎn)稅改革雖然對無戶籍、無企業(yè)、無工作人員新購第二套（含）以上普通投資性住房要求征稅，但現(xiàn)階段對于其他人的多套普通投資性住房均不征稅，征稅重心著眼于房屋是普通房還是高端房。最后，個人住房也主要針對新購住房，除了獨棟商品住宅外，其他都是針對增量房；而對于獨棟商品住宅而言，增量房比存量房的減免稅面積也少80%。

房產(chǎn)稅改革措施的出臺情況，可以傳達出政府確實需要加強對房價進行調(diào)控的信號，這一政策信號會使人們對未來房價的預期充滿希望，那么通過房產(chǎn)稅對房價的遏制作用也將會被放大。但這僅僅是房產(chǎn)稅改革的短期目標，眼下前的改革方案還是無法有效實現(xiàn)房產(chǎn)稅施行的中長期目標――完善房地產(chǎn)稅制、調(diào)節(jié)收入差距。

二、重慶房產(chǎn)稅改革試點可能存在的偏失

（一）重慶房產(chǎn)稅征收對象的設(shè)計缺陷

根據(jù)重慶市《征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》規(guī)定，重慶房產(chǎn)稅的征收對象包括三類住房：一是個人擁有的獨棟商品住宅；二是個人新購的高檔住房；三是在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的（含第二套）以上的普通住房。從征稅對象看重慶房產(chǎn)稅的不足之處在于：

1.稅基過窄，導致房產(chǎn)稅影響范圍小。重慶房產(chǎn)稅征收暫行辦法實施后，從稅務局的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，達到重慶房產(chǎn)稅征收條件的商品房比例最高為 13.4%，其中 2010 年最低，僅為10.1%。即重慶近九成的商品房，都在房產(chǎn)稅征收范圍之外，可見房產(chǎn)稅征收的覆蓋范圍是十分之狹窄的。稅收是面向社會全體公眾進行的收入分配政策。如果這項政策調(diào)整面過窄，那么也就沒有將其上升到國家政策這個層面上來的必要了。而此問題出現(xiàn)的主要癥結(jié)有二：一是存量住房除了獨立別墅外均未列入征收范圍；二是對房價低于平均房價2倍的住房，即使是增量住房也沒納入征稅范圍。超量擁有的住房無論其價值如何，都屬于超額占有社會資源，就應該屬于房產(chǎn)稅的調(diào)整對象。因此無論是存量房還是增量房，無論是高檔房還是普通住宅，只要超出生活必需品的范疇，就應該列入房產(chǎn)稅的征稅范圍。只對增量房征稅而排除存量房；只對高檔房征稅，而不涉及一人擁有多套普通住房的情況都有礙于房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅作用的發(fā)揮。我們可以說，沒有將擁有多套普通住房納入到征稅范圍中，是此次重慶作為試點進行房產(chǎn)稅制度改革在建設(shè)上的一大遺憾，因為其在某種程度上，甚至連保障中、低收入群體的購房需求這一最簡單的目的都沒有實現(xiàn)。

2.房產(chǎn)稅意外使得投資資金流向普通住房市場。按照規(guī)定計算，建筑面積在80平方米以上，單價在7000元/平方米以下的應稅普通住宅，持有一年應繳納的房產(chǎn)稅僅在3 000元以下。而對別墅、高檔住宅征收的房產(chǎn)稅則高得多，房產(chǎn)稅試點并未大范圍涉及普通住宅。顯而易見，重慶意在通過對高端別墅市場和高檔住宅課稅，一并抑制高檔房消費、調(diào)節(jié)貧富差距。然而稅收政策對市場的投資資金產(chǎn)生了反驅(qū)動效應，導致投資資金更多的選擇房產(chǎn)稅未涉及的普通住房市場，有悖于政府保障正常房產(chǎn)消費的意愿。

（二）重慶房產(chǎn)稅的計稅方式的缺陷

1.從價計稅方式繁瑣。《實施細則》第五章第六條規(guī)定“應稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價，待條件成熟時按房產(chǎn)評估價值征稅”。 從價計稅雖然是國際通行的方法，但在中國市場的特殊環(huán)境下相比于從量計稅，從價計稅繁瑣復雜，并且以房產(chǎn)交易價計稅是可用技術(shù)手段偷逃征稅，從具體貫徹落實上有誘發(fā)價格作弊的可能。

2.鎖定計稅稅率和交易價格的弊端?！秾嵤┘殑t》第五章第七條規(guī)定“獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應稅范圍，如無新的規(guī)定，無論產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移，變更均屬于征稅對象，其計稅房產(chǎn)交易價和適用稅率均不再變動?！庇嫸惙慨a(chǎn)交易價和適用稅率不再變動，毫無疑問是鎖定了房產(chǎn)稅，使得稅收對財產(chǎn)性收入的調(diào)節(jié)作用受到極大的限制。

（三）重慶房產(chǎn)稅的免稅、計稅面積計算缺陷

1.以家庭為單位扣除免稅面積――不科學?！秾嵤┘殑t》第七章第十條規(guī)定“免稅面積以家庭為單位進行扣除，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積?！币约彝閱挝贿M行免稅面積的扣除是不科學的，家庭的規(guī)模變數(shù)極大，會從制度上引導購房者以分戶來達到規(guī)避稅收的目的。當房產(chǎn)稅征稅范圍擴大后勢必會導致假離婚、戶籍人數(shù)最小化等社會問題的泛濫。由一個經(jīng)濟制度而引發(fā)新的社會問題、社會秩序的混亂，那么我們就應該懷疑這樣的制度是否還有繼續(xù)存在的必要

2.以套數(shù)計算免稅面積――不公平?！疤住笔且粋€很寬泛的計量單位，從十幾平方米到幾百平方米都可以是一套。但不管是國際還是我國在研究居住水平時，都是使用人均擁有住房面積來衡量。按套數(shù)計算免稅面積，政策導向明顯不利于100平方米以下的中小戶型住房市場的發(fā)展。同時“一個家庭只能享受一套應稅住房扣除免稅面積”也使人們在購房時更青睞一次到位，直接購入100平方米以上的住房。這與目前國家所倡導的購買中小戶型房地產(chǎn)消費理念背道而馳。

（四）重慶房產(chǎn)稅的征收管理體系缺陷

1.現(xiàn)有征收方式不利于遏制“炒房熱”。《實施細則 》第九章第十四條規(guī)定 “個人住房房產(chǎn)稅的納稅義務時間為房產(chǎn)權(quán)屬登記日期的次月起。稅款按年征收，不足一年的按月計算應納稅額?！币簿褪钦f如果持有期不足一年，按月計算，所征房產(chǎn)稅較低，即使持有超一年再轉(zhuǎn)手，被征稅收對于炒房者的影響也是微乎其微，無關(guān)痛癢的。重慶房產(chǎn)稅在規(guī)定征稅對象時，特別將“在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的（含第二套）以上的普通住房”納入征收范圍。政府在解釋時明確說明此舉的意義在于遏制炒房團，但目前的征收方式很難達到預期的效果。要想使房產(chǎn)稅發(fā)揮防止炒房的“防腐劑”作用，我們建議政府可以考慮嘗試采取個人持有房屋時間越長，被征收房產(chǎn)稅越低的辦法。

2.在追繳欠稅的手段上方式不多、投入力度不夠?！秾嵤┘殑t》第九章第二十二條至第三十二條均有關(guān)于追繳欠款的規(guī)定。但當前的追繳手段仍與針對一般稅種的欠稅追繳手段沒有太多的區(qū)別。所不同的僅是個人住房房產(chǎn)稅的納稅人為個人，在申報方式上為納稅人主動申報。設(shè)想如果僅僅通過依靠購房者主動申報的方式征收房產(chǎn)稅，勢必容易導致有關(guān)機關(guān)在監(jiān)管上漏洞百出，偷漏稅現(xiàn)象層出不窮?；诖耍覀冋J為可以在總結(jié)國內(nèi)外經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，增設(shè)相應的國家可控強制征收環(huán)節(jié)，來保障房產(chǎn)稅在征收環(huán)節(jié)上的平穩(wěn)運行。

三、完善對策及建議的初步分析框架

（一）根據(jù)房產(chǎn)稅的性質(zhì)界定征稅對象

作為財產(chǎn)稅的房產(chǎn)稅，它所肩負的主要使命應該是調(diào)節(jié)收入和財富分配，因此為保持稅收的相對穩(wěn)定性，應該將為個人所有的超出生活必需品范圍的以財產(chǎn)形式存在的住房納入征收對象中來，不應區(qū)分增量與存量、高檔與普通。若政府基于公共利益的考慮，需要對某些性質(zhì)的住房開辟特殊通道，則大可通過其他減、免技術(shù)手段達到目的。

（二）采用從量計征代替以估價計征

雖然國際上對個人住房征收房產(chǎn)稅通行做法是以評估價值為依據(jù)，即比例稅率。但基于矛盾的特殊性的哲學原理，結(jié)合我國情況，采用從量計征才是因地制宜。以每個人在房屋產(chǎn)權(quán)交易所登記的房產(chǎn)持有量扣除規(guī)定的個人應享有的免稅面積后的應稅面積為征稅對象。通過精確到個人的計征方式開征房產(chǎn)稅，可以回避以“家庭”、“套”這兩個不確定的單位作為計稅依據(jù)帶來的制度性漏洞以及引發(fā)的相關(guān)社會問題。同時，國家如果想要擴大或縮小個人房產(chǎn)稅的征稅范圍，可以通過調(diào)整個人所享有的免稅面積來進行征稅范圍的調(diào)整。

（三）按人均面積設(shè)計免稅面積

按照人均面積設(shè)計免稅面積的優(yōu)點在于：

1.人數(shù)是非常確定的數(shù)據(jù)，回避了家庭戶籍人數(shù)的可變性。從制度上避免以分戶方式來規(guī)避稅收情況的發(fā)生。

2.防止在套數(shù)認定上鉆空子，更加公平。按人均面積來計算有利于中小戶型住房市場的發(fā)展，同時為購房者提供了更多的選擇性。購房者選擇面積相對較小的自住房，可以將剩余的免稅面積嫁接到自己的投資房。初次購買住房者可以在初次置業(yè)時選擇小戶型住房，其免稅面積仍可延續(xù)至購買改善性住房。

3.證隨人走，操作簡捷。個人的房產(chǎn)擁有量可以憑借房產(chǎn)證明確的顯示出來，其認定更加簡單，可以隨婚姻、家庭、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況的變化而變化。同時計算個人房產(chǎn)擁有量可以與其他相關(guān)政策的實施相協(xié)調(diào)，同步進行。因為按人均面積設(shè)計免稅面積不但適用于房產(chǎn)稅，同樣也適用于限購令、差別貸款政策。

（四）采用累進的定額稅率

在設(shè)計定額稅時可采用差別、累進的定額稅率。按照獨棟商品住宅、高檔住宅、普通住宅設(shè)計從高到低的差別定額稅率。根據(jù)個人所擁有的應稅房產(chǎn)面積的差異設(shè)計累進的定額稅率，使擁有應稅房產(chǎn)面積越大者承當更高的稅收負擔，更能調(diào)節(jié)財富分配，也使房產(chǎn)稅更多的由過多占有社會資源的人來承當。

（五）房產(chǎn)稅的征收要與房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易緊密結(jié)合

要求個人每年主動申報繳納房產(chǎn)稅操作上存在一定困難，特別是房產(chǎn)稅大面積推廣后，其稅收的征收成本會大幅提高。要鼓勵人們主動交納房產(chǎn)稅，可以把房產(chǎn)稅的完稅記錄類比國外信用記錄作為產(chǎn)權(quán)過戶交易的必要條件。如果意圖通過房產(chǎn)稅肩負起遏制炒房的作用，可以按房產(chǎn)的持有時間在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易過戶時，設(shè)計房產(chǎn)稅的返還、加成征收。隨著持有時間的增加在辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶時，給予一定比例的房產(chǎn)稅返還，以鼓勵購房者長期持有房產(chǎn)。對于短期內(nèi)頻繁交易的房產(chǎn)，可以在辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶時實行房產(chǎn)稅的加成征收。個人擁有應稅面積越大適用稅率越高的累進定額稅率、持有時間越短稅率越高的加成征收，可使房產(chǎn)稅在遏制炒房、擠壓房產(chǎn)泡沫方面發(fā)揮更大的作用。

參考文獻：

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[6]姚海放.宏觀調(diào)控抑或稅收法治：論房產(chǎn)稅改革的目標.法學家[J].2011（03）

第5篇：房產(chǎn)稅細則范文

當然，對于“新國五條”最終效果如何，有許多懷疑、質(zhì)疑的聲音。有質(zhì)疑聲音認為，“新國五條”過于籠統(tǒng)、空泛、不具體、老生常談，操作性差，效果有待觀察。但是，筆者認為，“新國五條”是綿里藏針、暗藏殺氣。之所以給人以籠統(tǒng)、空泛、老生常談的感覺，主要是目前的房地產(chǎn)市場與過去相比較有了很大變化，最主要的變化是地區(qū)城市差異性很大。我們知道在北京等一線城市房價上漲的同時，一些二三四線城市房價正在下跌，房地產(chǎn)呈現(xiàn)崩盤跡象?！靶聡鍡l”照顧到了這種差異性，給各地根據(jù)本地區(qū)情況制定相應調(diào)控細則預留了較大空間。

“新國五條”對房地產(chǎn)調(diào)控在定位上有所突破。國務院常務會議指出：支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅持的一項基本政策。定位到“基本政策”上表明房地產(chǎn)調(diào)控必將是一個長期任務，各項調(diào)控政策必將要長期堅持。這個定位擊碎了一些人寄希望于調(diào)控是短期行為、權(quán)宜之計的夢想，擊碎了一些人拿什么經(jīng)濟規(guī)律否定調(diào)控的幻想。

“新國五條”明確要求擴大限購政策范圍，既是對限購政策的肯定，更表明調(diào)控房價的決心?！靶聡鍡l”要求，其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。限購政策擴大是調(diào)控升級、加碼的重要表現(xiàn)之一。對整個房地產(chǎn)市場的影響都是巨大的。

“新國五條”最大的亮點、最具體的措施是明確提出“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”。此前，關(guān)于房產(chǎn)稅試點是否擴大范圍爭議很大、議論很多、度很高?！靶聡鍡l”明確房產(chǎn)稅擴大試點使得這一政策有了一個清晰預期。那么，房產(chǎn)稅試點范圍如何擴大呢？擴大到哪些城市？征收對象如何確定？稅率多高？都需要進一步制定實施細則來明確。

第6篇：房產(chǎn)稅細則范文

【關(guān)鍵詞】 房產(chǎn)稅； 西部地區(qū)； 可行性

2011年1月27日晚，上海市財政局、市地稅局、市房管局有關(guān)負責人就上海房產(chǎn)稅試點問題回答了記者問題，并公布了《上海房產(chǎn)稅實施細則》全文。同日20：00，重慶市政府召開新聞會，會上宣布，根據(jù)國務院第136次常務會議有關(guān)精神，重慶市將于2011年1月28日正式啟動對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點工作。上海和重慶承擔具有不同區(qū)域特征試點城市，而西部地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)又獨具特色。為此，通過對房產(chǎn)稅在上海、重慶開征的可行條件的分析，為西部地區(qū)是否開征房產(chǎn)稅討論很有必要。

一、房產(chǎn)稅在重慶、上海開征的現(xiàn)實意義

上海市作為珠江三角洲最發(fā)達的區(qū)域，代表了中國發(fā)達城市的經(jīng)濟水平。而重慶市是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)的元老，國家很多試點活動都從這里開始。因此，這兩個城市被確立為開征房產(chǎn)稅的試點城市，在一定程度上具有代表意義?！渡虾７慨a(chǎn)稅實施細則》明確說明了收入用途是用于保障性住房建設(shè)等方面的支出。而《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》也規(guī)定了收入將全部用于公共租賃房的建設(shè)和維護。

二、西部地區(qū)開征房產(chǎn)稅的可行性分析

（一）西部地區(qū)開征房產(chǎn)稅的理論可行性分析

1.房地產(chǎn)剛性需求意味著房產(chǎn)稅可成為地方穩(wěn)定的稅源

目前，房產(chǎn)已成為人們基本生活需求的必需品。隨著住房制度的改革，居民住房產(chǎn)權(quán)逐漸明晰，居住條件的進一步改善，為開拓房地產(chǎn)市場提供了巨大的空間。首先，房地產(chǎn)成交總量的增長必然會帶動相關(guān)稅收收入的穩(wěn)定提高；其次，房產(chǎn)的稀缺性會保證其單位面積的價值，從而促使其成為地方政府的穩(wěn)定稅源。另外，房地產(chǎn)為不動產(chǎn)，具有不可流動性這一屬性。因此，對其征稅的外溢性較弱，不會流失到外地域。西部地區(qū)的地方財政有其特殊性，尤其是實行西部大開發(fā)以后，西部地區(qū)又面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)。為此確定比較穩(wěn)定的地方主稅種，保證西部發(fā)展的穩(wěn)定財源已經(jīng)顯得十分急迫。從西部目前的實際情況來看，房產(chǎn)稅可以在符合設(shè)定條件的情況下作為一個突破口。

2.房產(chǎn)稅稅收征管的可操作性

由于房產(chǎn)稅的外溢性弱，再加上房地產(chǎn)特有的不可隱匿性和個體占有資產(chǎn)價值的巨大差異性，房產(chǎn)稅的征收相當具有可操作性，應由地方政府負責征收。主要原因為：一方面地方房地產(chǎn)管理部門可以提供完備準確的產(chǎn)權(quán)戶籍資料來保證征稅范圍的確定；另一方面由地方稅務部門授權(quán)一定資質(zhì)的評估機構(gòu)對納稅人的房地產(chǎn)逐一進行估算以比較準確地計算課稅價格，從而解決由于房地產(chǎn)價格決定因素的復雜性帶來的不同房地產(chǎn)之間價格無法統(tǒng)一的問題。

3.征收房產(chǎn)稅是適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢的要求

1951年原政務院頒布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》是我國處在對私改造時期，其內(nèi)容具有典型的計劃經(jīng)濟特點；1986年國務院頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》是我國在1984年實行第二步利改稅時設(shè)計的，當時我國正處在由計劃經(jīng)濟向商品經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期，其中的很多內(nèi)容包括開征范圍、稅率等主要稅制要素，同我國目前的市場經(jīng)濟體制明顯不相適應。另外，伴隨著市場經(jīng)濟體制改革的深入，社會財富與個人所得快速增長，加之財產(chǎn)稅和所得稅本身所具有的稅負不易轉(zhuǎn)移和調(diào)節(jié)收入分配等職能，應逐漸提高財產(chǎn)稅和所得稅的比重。而原有福利性的房產(chǎn)政策逐步取消，貨幣化形式不動產(chǎn)規(guī)模的擴大，交易量迅速上升，財產(chǎn)和所得的增量就越來越明顯，基礎(chǔ)也越來越厚實。這樣，構(gòu)建適應新形勢下的稅制體系迫在眉睫。

（二）相關(guān)指標實證分析

房產(chǎn)稅的開征需考慮各方面的條件是否成熟，各個城市都不能例外。因此有必要對其進行相關(guān)指標的衡量與分析。那么作為地廣人稀的西部地區(qū)究竟有沒有必要進行房產(chǎn)稅的開征呢？

由于1994年我國進行了建國以來規(guī)模最大、范圍最廣、內(nèi)容最深刻的一次稅制改革，地方財政上繳中央的稅收比例增加，而地方自身也在“抽血”進行相關(guān)的基礎(chǔ)建設(shè)，因此地方財政“入不敷出”。從表1的比較可以看出，陜西作為西部的典型省份，其地方財政支出是財政收入的2.507倍，高于重慶，更不用說上海了。在財政合理預算這一前提下，房產(chǎn)稅有可能成為地方稅收的重要來源。

從表2可以看出，陜西省GDP和人均GDP均高于重慶，說明陜西省整體平均的情況尚可，加之陜西省不是獨立的直轄市，由經(jīng)濟實力參差不齊眾多的城鎮(zhèn)及縣城合并而成，個人房產(chǎn)擁有量不均衡。因此，對符合特定條件的房產(chǎn)已具備開征的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)行業(yè)對城市的影響水平遠大于鄉(xiāng)鎮(zhèn)。本文僅選取在西部房市具有代表性的西安（見表3），從表3可以看出，上海、重慶和西安各地城市房地產(chǎn)價格指數(shù)都是接近的，為此，在特定條件下征收房產(chǎn)稅是有可能的。而全國房價的差異如此之大，主要是源于各地區(qū)經(jīng)濟基礎(chǔ)不同和土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓成本不同造成的。

此外，據(jù)《重慶商報》解讀，重慶市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為31.69平方米，比上年增加0.27平方米。西安市統(tǒng)計局已的《“十一五”時期西安經(jīng)濟社會發(fā)展成就系列報告》顯示，2010年西安城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積提高到28.7平方米，農(nóng)村居民人均住房面積也由36.7平方米大幅提高到66.7平方米。

綜上所述，西部的各方面指標基本達到相應的標準，具備開征房產(chǎn)稅的可行性。

三、征收對策及建議

（一）避免重復征收

地方財政大部分的收入源于土地財政，而房產(chǎn)稅的開征絕不僅僅是簡單微小的抑制房價，悄然改變樓市的走向這些作用，其基本目的還是通過稅收調(diào)節(jié)收入分配這一功能，貫徹中央的藏富于民的政策，實現(xiàn)“人有其居”。這樣，只有在取消土地出讓金的前提下開征的房產(chǎn)稅才合情合法，一是避免了重復征收；二是土地出讓金的上繳只是交一時而對房產(chǎn)稅的征收卻可以征一世，避免了地方政府為獲取收入而經(jīng)常性拆遷房屋的行為，促進了資源的有效利用，減少了碳排放。

（二）政府應從源頭上進行房地產(chǎn)業(yè)的管理

我國的普通家庭需動用幾代人的力量才買套房子，再加上還房貸，畢生都在為“住”而忙碌。房價高的原因有很多，政府在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時出的高價位當然也是其中之一。如果開征房產(chǎn)稅，政府會獲取相關(guān)稅收，那么政府在賣地時降低價格也是適宜的。何況，國民收入的增長大部分是政府財政收入的增長，因此與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的每個環(huán)節(jié)都應重視。雖然說市場是天然的調(diào)節(jié)器，但是如果正常的市場秩序遭到破壞，政府是一定得出面調(diào)節(jié)的。根據(jù)不同時期房地產(chǎn)供求關(guān)系變化，政府掌握一定比例的房產(chǎn)市場供應。

（三）配套保障性住房的有效實施

在開征房產(chǎn)稅的同時，逐步完善保障性住房建設(shè)體系。在陜西省GDP快速增長的同時，政府應始終樹立關(guān)注民生、構(gòu)建和諧社會的執(zhí)政理念，將中低收入群眾的住房問題放在更加重要的位置，這樣才能為逐步推進房產(chǎn)稅開征提供保障。通過采取有效抑制房價的措施、將擴大住房補貼及保障性安居工程和城市建設(shè)有機結(jié)合，啟動保障性住房建設(shè)用地儲備機制，從源頭上保證保障房建設(shè)的土地儲備，徹底改變保障性住房建設(shè)的被動局面，確定廉租住房、經(jīng)濟適用房、公共租賃住房等保障性工程建設(shè)的規(guī)模，把改善人民群眾生活條件作為全盤工作核心，這樣才能逐步為科學規(guī)劃、穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅開征奠定基礎(chǔ)。

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第7篇：房產(chǎn)稅細則范文

上周，隨著國務院在《國務院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于201 0年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》中明確提出“逐步推進房產(chǎn)稅改革”，房產(chǎn)稅再度成為輿論關(guān)注的焦點，另外，國稅總局發(fā)文要求土地增值稅從嚴預征，更有為開征房產(chǎn)稅造勢之嫌，據(jù)知情人士透露，上海版樓市調(diào)控細則近期有望公布，萬眾矚目的房產(chǎn)稅條款很可能包含其中，筆者認為，尚且不論房產(chǎn)稅擴征方案會否出臺、何時出臺，我們都得厘清一下房產(chǎn)稅的概念，才能辨其方向，

房產(chǎn)稅與物業(yè)稅之別

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，并于當年10月1日開始實施，

物業(yè)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高，

同樣作為房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種，一般認為，房產(chǎn)稅是物業(yè)稅的折中，中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍指出，房產(chǎn)稅跟物業(yè)稅還是有差別的，在我國，土地不能自由轉(zhuǎn)讓，但土地所有權(quán)上派生出的土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓，由此物業(yè)稅便包括了兩部分：一是土地使用權(quán)還剩下的年限；二是在這個年限內(nèi)的土地上的建筑物，而1986年出臺的房產(chǎn)稅并不包括土地使用權(quán)，因為當時尚無土地使用權(quán)的概念，直到現(xiàn)在房產(chǎn)稅是否包括土地使用權(quán)在內(nèi)也并不清晰，它與物業(yè)稅界限模糊，

房產(chǎn)稅的調(diào)控作用

對住宅類房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，被視為調(diào)控高房價的最有效手段之一，在今年以來的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，房產(chǎn)稅改革的預期逐漸強化，中國社科院財貿(mào)所稅收室主任張斌指出，目前社會上對房產(chǎn)稅改革的預期主要是強調(diào)了房產(chǎn)稅抑制投機、遏制房價過快上漲的功能，而恰恰忽略了其最重要的兩項功能：一是調(diào)節(jié)居民收入分配，二是完善地方稅收體系，

短期來看，開征房產(chǎn)稅對市場無疑是利空，它將增加住房持有成本，一部分炒房者將會被迫拋售房源，這將增加市場供應，并給價格帶來更犬的下行壓力；長期來看，房產(chǎn)稅將會減少樓市的投機和非理性成分，逐漸擠出房地產(chǎn)市場的價格泡沫，使市場更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來，

財政部財科所副所長白景明認為，房產(chǎn)稅改革是一個漸進的過程，下一步改革：一方面是根據(jù)市場經(jīng)濟的發(fā)展變化完善房產(chǎn)稅稅制，另一方面，要隨著財稅制度改革的深化不斷健全房產(chǎn)稅稅制，并針對收入分配變化格局調(diào)整房產(chǎn)稅體制，

開征房產(chǎn)稅的條件

根據(jù)我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅主要針對經(jīng)營性用房的收入部分征稅，如果擴征至住宅領(lǐng)域，必然會針對房屋余值征稅，以體現(xiàn)保有稅的本意，但是，房產(chǎn)稅擴征至住宅領(lǐng)域要變成現(xiàn)實，還面臨區(qū)分“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”、改革房產(chǎn)會計評估制度以及有效甄別征稅對象等問題，而解決這些具體操作問題尚需時日，

中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞表示，出臺房產(chǎn)稅至少有三個條件：(1)住房或者房屋所有權(quán)的認定；(2)要對房子進行資產(chǎn)評估，而這個住房資產(chǎn)的評估問題不是一天兩天能完成的，(3)新的房產(chǎn)稅與70#的土地出讓金一次性征收，這兩個政策之間的銜接和過渡問題，這三項條件在很多城市不是短期內(nèi)就能夠具備的，

第8篇：房產(chǎn)稅細則范文

我國房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的基礎(chǔ)性，從1978年改革開放至今，歷經(jīng)三十多于年的發(fā)展，與其他產(chǎn)業(yè)間聯(lián)系密切，已然成為拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，所以房地產(chǎn)企業(yè)能否健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展在一定程度上影響著我國經(jīng)濟的走勢。根據(jù)這幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展走勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相較于其他行業(yè)而言則要更加緊張。因為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品具有單位價值高、建設(shè)周期長、負債比例大、資金回籠速度慢、融資難等等特點。目前房地產(chǎn)企業(yè)稅制設(shè)計不是很合理，很多部分的稅種都集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，而且多是以預繳的形式提前征收，再加上高額的土地出讓金和各種名目的費用，使的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著巨大的經(jīng)營壓力。因此，科學有效的稅務籌劃，能夠縮減企業(yè)稅收成本，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，提高其競爭實力。

在利潤率普遍趨同的當今社會，降低成本很顯然是企業(yè)保持競爭優(yōu)勢的一大法寶。而稅務籌劃工作的實質(zhì)是指納稅企業(yè)在依照我國稅法的相關(guān)規(guī)定（含稅收法律、法規(guī)以及國家相關(guān)稅收規(guī)定）基礎(chǔ)上，以不觸及稅收法律法規(guī)界限的基礎(chǔ)上，通過對企業(yè)的投融資、經(jīng)營管理等活動進行合理的分析和決策，充分利用國家有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，從不同納稅方案中選擇最優(yōu)方案，規(guī)避納稅風險，實現(xiàn)稅負最小化，從而使企業(yè)達到利潤最大化這一經(jīng)營目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃現(xiàn)狀

2015年隨著全國兩會閉幕，房地產(chǎn)行業(yè)再次成為重要話題之一，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟密切相關(guān)。國家在政策上加大了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境日趨復雜，在短期內(nèi)限制了其經(jīng)濟效益的增長。隨著我國稅收制度的逐漸完善，國內(nèi)學者和專家近幾年開始了稅務籌劃方面的研究，截止到目前，已經(jīng)出版許多涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃方面的的著作及專論，取得了一定成績。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的可行性

第一，政府鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務籌劃。一方面房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務籌劃的方式在一定程度上可以提高納稅企業(yè)納稅的積極性；同時合法的稅務籌劃也規(guī)避了偷稅漏稅等違法行為；另一方面對企業(yè)而言，有效的稅務籌劃要求企業(yè)涉稅人員具備較高的財務管理水平，能夠提高企業(yè)資源的有效配置，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

第二，我國的稅收環(huán)境逐漸國際化。我國自加入WTO以來，市場經(jīng)濟逐漸與國際接軌，納稅企業(yè)在依法納稅的基礎(chǔ)上，不斷學習與借鑒國外稅收法律法規(guī)。在國際化的稅收背景下，為房地產(chǎn)企業(yè)充分有效利用各國各項稅收優(yōu)惠政策，實施稅務籌劃提供了自由發(fā)揮的平臺。

第三，隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟的日趨復雜，相關(guān)稅收法律法規(guī)具有一定的滯后性和缺陷性，這為房地產(chǎn)企業(yè)合法的稅務籌劃提供自由發(fā)揮的土壤。

四、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，前期投資金額很高，而且經(jīng)營周期長，負債比例較大，資金回籠速度慢；除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務日趨復雜，企業(yè)除了土地、房屋的開發(fā)以外，還要建設(shè)相應的基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施，經(jīng)營業(yè)務涵蓋了征地、拆遷、勘測、設(shè)計、建設(shè)、銷售到售后服務等一系列環(huán)節(jié)，當然各個環(huán)節(jié)都會牽扯到涉稅事宜。其中在建設(shè)環(huán)節(jié)會涉及繳納耕地占用稅、營業(yè)稅及其附稅；銷售環(huán)節(jié)，需要繳納營業(yè)稅、附稅以及可能還會涉及印花稅等等。

我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中涉及的稅種比較多，進行稅務籌劃的稅種主要有4種：營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。稅率一般為營業(yè)稅一般為5%（其中建筑業(yè)為3%）；土地增值稅是四級超率累進稅率從30%至60%；房產(chǎn)稅稅率為1.2%和12%兩種比例稅率；企業(yè)所得稅為25%等等。

（一）營業(yè)稅

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程的不同環(huán)節(jié)所涉及營業(yè)稅稅率和計稅依據(jù)會有差異，這塊主要是利用兩種方法：一是利用營業(yè)稅的不同稅率進行稅務籌劃，二是利用營業(yè)稅的計稅依據(jù)進行稅務籌劃：

1.營業(yè)稅稅率差異――不動產(chǎn)銷售和裝修分離。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)為房屋及構(gòu)筑物裝修從而獲取的價款，需依照“營業(yè)稅-建筑業(yè)”繳納3%的營業(yè)稅。

例1：當前大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時，收到的全部價款中包括因提供裝修服務的費用，在計算營業(yè)稅應納稅額時，這部分裝修價款會作為價外費用計入到營業(yè)額中，按照“營業(yè)稅――銷售不動產(chǎn)”5%的稅率依此納稅，因而無法適用“營業(yè)稅―建筑業(yè)”3%的營業(yè)稅稅率納稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時建議采取商品房銷售與提供裝修服務相互分離的方式，也就是說企業(yè)在銷售毛坯房時，與客戶獨自核算裝修服務費用，即同客戶一方面簽訂不動產(chǎn)裝修和不動產(chǎn)銷售兩份合同。換言之房屋的銷售價款按照“營業(yè)稅―銷售不動產(chǎn)”稅目稅率5%計征營業(yè)稅，而房地產(chǎn)企業(yè)提供的裝修價款將按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”稅目3%計征營業(yè)稅，最終房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約2%的應納稅額。

例2：房地產(chǎn)企業(yè)大多與與其他建筑單位一同開發(fā)，也就是“分包”給其他建筑公司，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包人將以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他承包單位的分包款后的余額為營業(yè)額。如果承包建筑單位僅僅是負責建筑工程的組織和協(xié)調(diào)事宜，對于承包方將按照“營業(yè)稅―服務業(yè)”這一稅目5%稅率納稅；但是如果建筑單位承包建筑安裝作業(yè)，不管其是否有參與施工，都應按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”這一稅目3%稅率納稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包方與建筑單位在合作開發(fā)過程中，需簽訂建筑安裝工作合同，按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”3%稅率計稅，節(jié)約2%的應納稅額。

2.營業(yè)稅計稅依據(jù)差異――降低價外費用。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額等于全部價款加上價外費用。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取合法手段降低企業(yè)自身價外費用方面已達到減輕稅負的效果。

例如：大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時，在收取全部價款時大多連帶收取一部分其他費用，譬如：采暖費、物業(yè)費、水和電的初裝費、基礎(chǔ)設(shè)置的配套費用等等，按照規(guī)定這部分費用全部作為價外費用一并收取營業(yè)稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以在房屋銷售之前，自行開立一家物業(yè)公司，以該物業(yè)公司來處理和收取這一部分價外費用，因此代收的這部分費用不再劃歸到該房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)價外費用，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負。

（二）土地增值稅

1.分散有關(guān)經(jīng)營收入，降低土地增值率。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)出售一棟房屋，總售價為1000萬元，進行了簡單裝修和必備的基礎(chǔ)實施安裝。根據(jù)規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)允許扣除400萬元的費用，也就是說該筆交易中實現(xiàn)的房屋增值額為600萬元。在此環(huán)節(jié)中該房地產(chǎn)企業(yè)應該繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定土地增稅應納稅額是實現(xiàn)的增值額除以允許扣除項目的金額的比率，按照超率累進稅率，找到相適用的稅率累進計算征收。換句話說，增值率越高，按照超率累進稅率方式所使用的稅率檔次越高，自然繳納的稅款也是逐級累加的。通過計算該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值率為：400/600*100%=150%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，適用的稅率檔為50%，速算扣除數(shù)為15%。因此在此環(huán)節(jié)應當繳納增值稅稅額為：600*50%-400*15%=240（萬元）。

如果該房地產(chǎn)企業(yè)將該房屋的出售與客戶分別簽訂兩個合同，也就是一個是房屋買賣合同，另一個是房屋裝修合同。前者不包括裝修費用，合同總金額為700萬元，可允許扣除項目費用為300萬元；后者合同金額為300萬元，允許項目扣除費用100萬元。前者的土地增值率為：400/300*100%=133%。應繳納的土地增值稅應納稅額為：400*50%-300*15%=155（萬元）。

因此，通過上例分析，通過將經(jīng)營收入分開計算，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)少納稅的關(guān)鍵。分散經(jīng)營收入減少土地增值額，使得房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔減少85萬元（240-155=85萬元）的稅額。

2.巧用扣除費用扣除項目，降低土地增值率。房地產(chǎn)企業(yè)可通過增加可允許扣除項目金額這種途徑以達到降低土地增值率或者增值額，也是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)少納稅的又一關(guān)鍵方法。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處房屋，支付800萬元取得土地使用權(quán)，花費1400萬元用于土地開發(fā)和配套必備設(shè)施的安裝，在公司的財務賬上財務費用中針對該房地產(chǎn)項目分攤的利息支出為200萬元，不超過當期商業(yè)銀行同期同類貸款利率。對于是否提供金融機構(gòu)證明，公司財務人員發(fā)現(xiàn)，不提供可供扣除項目費用為：（800+1400）*10%=220萬元；如果提供證明，可供扣除項目費用的最高額為200+（800+1400）*5%=310萬元。

因此，通過上例分析，房地產(chǎn)企業(yè)提供金融機構(gòu)證明是明智選擇，增加可允許扣除項目金額，以減輕稅負。

3.利用稅收優(yōu)惠政策中20%這一臨界點進行稅務籌劃。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條扣除項目金額之和的20%是可以免征土地增值稅；但是如果增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這20%的臨界點進行稅務籌劃，關(guān)鍵點就是房地產(chǎn)企業(yè)在建造普通標準住宅出售時，將土地增值率控制在20%以內(nèi)，獲得免稅待遇。

（三）企業(yè)所得稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時，只有當房屋的所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系發(fā)生變更時，企業(yè)才確認銷售收入的實現(xiàn)，此時間為納稅義務發(fā)生時間點。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理合法適當推遲房房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系轉(zhuǎn)移時間，延遲房產(chǎn)證的辦理，以此推遲確認銷售收入實現(xiàn)時間點，延遲繳納企業(yè)所得稅的時間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負擔。

2.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲銷售成本最終確認時間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，通常會發(fā)生房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系變更已辦理，企業(yè)的銷售收入已實現(xiàn)，但實際上卻還有一些基礎(chǔ)等配套工程還未最終完全辦理竣工結(jié)算等手續(xù)的情況，由此造成房地產(chǎn)企業(yè)無法準確地確認和核算房地產(chǎn)項目的最終成本、費用或損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員可以通過合理延遲房屋銷售成本的最終確認時間，延緩繳納企業(yè)所得稅的時間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負擔，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

（四）房產(chǎn)稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)的自用房屋的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值計稅，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值，扣除比例由當?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府決定。房產(chǎn)原值指在會計核算賬簿上“固定資產(chǎn)”賬戶上記載的房屋原價，該原值包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計價的配套設(shè)施。也就是說，自用房屋的房產(chǎn)原值與企業(yè)應納房產(chǎn)稅稅額成正比例關(guān)系，房產(chǎn)原值越大，扣除比例一定的情況下，房產(chǎn)稅稅額越高。所以，房產(chǎn)稅稅務籌劃的關(guān)鍵就是合理適度地降低房產(chǎn)原值，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員可以將能與房屋主體分隔開的建筑部分分離出去，單獨確認其價值，不作為房產(chǎn)原值的核算范圍，以達到房產(chǎn)稅的納稅籌劃。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)采用從價計征以房產(chǎn)余值作為其計稅方式。按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅按征稅對象劃分屬于財產(chǎn)稅類，房產(chǎn)是以房屋形態(tài)存在和表現(xiàn)的一項財產(chǎn)，獨立于房屋之外的有關(guān)建筑物不包括在內(nèi)。準確掌握稅法規(guī)定中對房屋的定義，對獨立于房屋之外的建筑物是不征收房產(chǎn)稅的，所以企業(yè)財務人員在核算房屋原值的時候，要將房屋與可分隔開的建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進行適當劃分，分開確認和核算。

第9篇：房產(chǎn)稅細則范文

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月70個大中城市中就有6 7個出現(xiàn)房價上漲，其中廣州以2 .1%的漲幅領(lǐng)漲全國。與此同時，北京、廣州等地又出現(xiàn)地王抬頭跡象。從多方面來看，這一次調(diào)控并沒有給“逆流直上”的房價當頭棒喝。于是，針對存量住房征收房產(chǎn)稅被寄予厚望。房產(chǎn)稅在中國“破冰”整兩年后，最近又傳出試點擴容的消息，各方開始密切關(guān)注。然而，喊了多次“狼來了”，卻遲遲不見落實。

近日，媒體爆出“房產(chǎn)稅開征‘杭州方案’”的新聞，讓沉寂一個多月的“房產(chǎn)稅擴容”再度被拉回群眾的視野。正當大家熱論“杭州方案”之時，一則“房產(chǎn)稅擴圍據(jù)傳鎖定杭州，正式下發(fā)前一刻被叫?！钡南⒂譂娏艘慌枥渌?，讓網(wǎng)友驚呼：這是鬧哪樣？這次緊急叫停，引發(fā)了大家對房產(chǎn)稅的思考：房產(chǎn)稅擴容，時機是否成熟？下一步改革該如何推進？圍繞房產(chǎn)稅的爭論仍然不絕于耳。

房產(chǎn)稅擴容 有房族憂心忡忡

房產(chǎn)稅之所以備受各方關(guān)注，是因為中國樓市經(jīng)歷幾輪調(diào)控后，力度在不斷加大，政策持續(xù)時間也越來越長，但降房價的效果不如預期。社會各方都希望房產(chǎn)稅的實行，能夠有效遏制房價上漲，甚至有效擠出投機和投資泡沫，使得大量有效房源得以走向市場，從而增加供給。同時，投資者持有成本大量增加以后，會進一步抑制購買需求，進而控制房價上漲。

聽了那么多次“ 狼來了”之后，此次“房產(chǎn)稅擴容”的消息終于得到官方的證實。5月下旬，新華網(wǎng)援引國家發(fā)改委體改司有關(guān)負責人的話：“國家正在考慮擇機擴大房產(chǎn)稅改革試點范圍，今年會有具體動作?！边@恰恰配合了近日被媒體爆出的“杭州方案”，進一步證明房產(chǎn)稅擴容離我們更近一步。

以前買的房子，房產(chǎn)稅會不會征收到自己頭上？不少“有房族”很擔憂。從目前看，不管是“杭州方案”，還是之前的重慶與上海，都沒有針對普通房的“存量房”征收房產(chǎn)稅。

對于社會各界建議征收“存量房”的現(xiàn)象，有房族有話要說。房地產(chǎn)市場化后，取消了福利房，絕大多數(shù)人只好靠自己買房來解決住房問題。前幾年，特別是國際金融危機發(fā)生之際，很多地方政府為了鼓勵消費，不斷出臺刺激樓市的政策，比如說下調(diào)房貸利率、降低首付比例，甚至有地方規(guī)定個人購房可以享受政府補貼房款。正是這種種購房的優(yōu)惠政策，誘惑了不少人加入到購房者的行列。而當初購房時并沒有房產(chǎn)稅一說，現(xiàn)在卻突然說要征稅，讓不少人不解。

“房產(chǎn)稅擴容”對于購房者來說，有房沒房很重要。如果你已經(jīng)有一套普通住房，準備買第二套房產(chǎn)，無疑要交房產(chǎn)稅，差距在于你需不需要再繳納上一套房子的稅。對沒房子的朋友，小編認為目前無需操心，因為尚未有樓市降價的端倪，建議靜觀其變，待“房產(chǎn)稅擴容”落到實處，再下手也不遲。

到底你要掏出多少錢？

盡管最終國務院面對三部門會簽的“杭州方案”，仍然要求杭州房產(chǎn)稅征收試點押后下發(fā)，但國務院同時表示，對于“杭州方案”中涉及的征收方式、對象和范圍，均沒有提出太大的異議。只是提出要求，在繼續(xù)完善“杭州方案”的同時，房產(chǎn)稅試點征收擴圍的方式，要采用“集中批準一批”的方式，而不宜采用單個會簽、單個批準的方式。

也就是說，“杭州方案”中，針對增量住房征收、以戶為單位劃定免征面積、實行超標面積累進稅率等內(nèi)容，有望在下一批房產(chǎn)稅試點擴圍的過程中，在其他城市推廣。那么，這樣一來，你到底要為房產(chǎn)稅掏出多少錢呢？

結(jié)合稅法規(guī)定與“杭州方案”，房產(chǎn)稅的計算公式如下：

按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算。其計算公式為：年應納稅額=房產(chǎn)賬面原值×（1-10%或30%）×0.4%

按照“杭州方案”舉例：王先生夫妻二人在杭州已有一套8 0平方米的房子，試點后，購進一套120平方米的房子，每平米10000元，均為普通住房。假定當時的扣除比例為30%。按照“杭州方案”，超出人均60平方米的免征面積外的房產(chǎn)面積將征收房產(chǎn)稅。王先生夫妻二人全部住房面積已超過人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，他們新購住房中超出上述標準的部分面積，需按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。年需繳納的房產(chǎn)稅為：[（120+80）-60×2] ×10000×（1-30%）×0.4%=2240元，也就是說，王先生家每年要繳納的房產(chǎn)稅為2240元。

房產(chǎn)稅擴容能阻止一路飆升的房價嗎？

房產(chǎn)稅真能成為房價降溫的良藥嗎？有專家直言：“市場是堵不住的。”

研究數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國商品房銷售同比大幅增長，百城住宅均價自去年5月以來，連續(xù)7個月上漲，且漲幅持續(xù)擴大。同時，“地王”頻現(xiàn)，房企拿地積極性高漲。全國300個城市住宅用地推出量、成交量同比分別增長13 . 2%、11.4%，一線城市增長更為明顯。僅從這一連串的“漲”字就能看出，盡管調(diào)控不斷，但房價依然走高，這也是“房產(chǎn)稅擴容”受到社會各方密切關(guān)注的主要原因。

然而，一些市場人士對“房產(chǎn)稅擴容”的作用并不樂觀。浦江中國市場研究總監(jiān)梅水雄說，在經(jīng)濟形勢穩(wěn)定的情況下，如果土地財政制度不改，房價很難大幅下降。而且，房產(chǎn)稅還可能被轉(zhuǎn)嫁給二手房購買者或租房者，帶動房價上漲。

中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍則認為：“房產(chǎn)稅的出臺是為了確保樓市健康，不要所謂的泡沫化。在健康樓市的前提下，再進一步推動房價下跌，最終回歸到正常價位，并實現(xiàn)市場的供需平衡?！?/p>

看來，房產(chǎn)稅并非抑制房價的神藥，目前來看其作用仍較弱。房產(chǎn)稅一旦推出，就將是一項長期的稅收制度，短期內(nèi)按照這種模式擴大試點范圍是可能的，但如果要像歐美國家那樣開征財產(chǎn)稅類型的房產(chǎn)稅，恐怕只能作為中長期的目標。

房產(chǎn)稅征收對象里有你嗎？

重慶版房產(chǎn)稅方案

主要針對增量，同時對存量的別墅住宅征收，征收范圍包括個人擁有的獨棟商品住宅（別墅）；新購的高檔住房，以“超出價格”（超出上兩年商品住房相關(guān)均價2倍及以上）為標準征稅；對于房價達到當?shù)鼐鶅r兩倍以上的高檔公寓也將征稅。此外，對于在重慶無戶口、無工作、無投資的“三無人員”在重慶所購房產(chǎn)，購買兩套以上住房的，從第二套開始征收房產(chǎn)稅。

上海版房產(chǎn)稅方案

征收方式是面對增量房，主要是針對本地家庭新購的第二套住房和外地戶籍者新購住房，按年征收。給予人均60平方米的免稅住房面積扣除，計稅價格為當前房屋交易價格的70%。通用稅率為0.6%，價格低于上年度新建商品住房平均價格2倍的，稅率為0.4%。