養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目精選(九篇)

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第1篇：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目范文

Abstract： Aiming at the problems of the large amount of capital demand， long payback period and general lack of development experience in the process of China's endowment real estate investment， the application of support vector machine （SVM） in the evaluation of the investment risk of the pension real estate project is put forward. Combined with the current situation of China's pension real estate development， the evaluation model of investment risk of pension real estate projects based on SVM is established. The results show that the model has high prediction accuracy and fast calculation speed. It can help the pension real estate enterprises predict risks in making investment decision to reduce blindness in the investment and make suitable decisions.

關(guān)鍵詞： 養(yǎng)老地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；支持向量機(jī)

Key words： pension estate；risk evaluation；SVM

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）11-0040-03

0 引言

隨著人口老齡化程度的不斷加劇，社會(huì)化養(yǎng)老日趨主流，而目前我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給不足、類(lèi)型單一、設(shè)施簡(jiǎn)陋且服務(wù)水平低下，難以滿足大多數(shù)老年人的養(yǎng)老需求。如何積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，解決有限的養(yǎng)老資源與急劇增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求之間的矛盾，成為社會(huì)密切關(guān)注的問(wèn)題。作為社會(huì)養(yǎng)老的一種形式――養(yǎng)老地產(chǎn)，在此背景下應(yīng)運(yùn)而生。

養(yǎng)老地產(chǎn)是我國(guó)實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老相結(jié)合等社會(huì)化養(yǎng)老的有效載體和實(shí)現(xiàn)形式[1]，大力推行養(yǎng)老地產(chǎn)可以有效地緩解政府的社會(huì)保障壓力，解決我國(guó)目前所面臨的社會(huì)化養(yǎng)老問(wèn)題。養(yǎng)老地產(chǎn)作為特殊的新興房地產(chǎn)行業(yè)，盡管其發(fā)展?jié)摿薮螅捎谠谖覈?guó)尚處于探索和初步發(fā)展階段，開(kāi)發(fā)資金需求量大、回收周期長(zhǎng)、市場(chǎng)定位不清晰且普遍缺乏開(kāi)發(fā)全過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)，致使面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜多樣，給投資者帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)損失。要想使養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)健康有序的發(fā)展，如何規(guī)避其投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利成為目前亟待解決的問(wèn)題。傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法有層次分析法[2]、灰色關(guān)聯(lián)分析[3]、BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)[4]等，但上述方法在實(shí)際運(yùn)用中均存在一些不足，已不能滿足養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的需要。支持向量機(jī)（Support Vector Machine，SVM）建立在結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)最小化原理基礎(chǔ)上，根據(jù)有限的樣本信息在模型的復(fù)雜性和學(xué)習(xí)能力之間尋求最佳折衷[5]，以期實(shí)現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)和置信范圍的最小化，從而獲得良好的統(tǒng)計(jì)規(guī)律和更好的泛化能力。與傳統(tǒng)方法相比，其具有很好的棒性和預(yù)測(cè)能力，有效地解決了小樣本、非線性的問(wèn)題。故從養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際出發(fā)，采用SVM方法對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估度量，為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策提供一定的支持。

1 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析

1.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素

1.1.1 項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在整體規(guī)劃建設(shè)方面要求很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，從項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等各方面必須符合老齡消費(fèi)群體的身體特質(zhì)與心理需求[6，7]，比一般住宅功能更加具體化、細(xì)節(jié)化。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：選址風(fēng)險(xiǎn)、適老設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、配套設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)等。

1.1.2 養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個(gè)新興的市場(chǎng)，由于老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念并未改變，且對(duì)該產(chǎn)業(yè)知識(shí)的了解欠缺，尚未被社會(huì)真正接受和認(rèn)可，這將直接影響項(xiàng)目的售出量和租賃量，容易給投資者造成損失。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、養(yǎng)老市場(chǎng)認(rèn)可風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)等。

1.1.3 政策風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)支持和鼓勵(lì)養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)，近一兩年國(guó)家已陸續(xù)出臺(tái)不少政策，但土地、稅收、金融等支持政策不夠細(xì)化，并沒(méi)有形成一個(gè)完整的具有法律效力的鼓勵(lì)性實(shí)施環(huán)境，最終導(dǎo)致政策不能落實(shí)到位，這成為阻礙養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。養(yǎng)老地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)主要包括產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、金融政策風(fēng)險(xiǎn)、稅收政策風(fēng)險(xiǎn)、養(yǎng)老用地政策風(fēng)險(xiǎn)等多個(gè)方面。

1.1.4 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要指一系列與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)會(huì)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)。造成養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源較多，主要有融資風(fēng)險(xiǎn)、費(fèi)用控制風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。

1.1.5 管理風(fēng)險(xiǎn)

相對(duì)于傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)的管理服務(wù)內(nèi)容更多，工作更繁瑣，管理者經(jīng)驗(yàn)水平和養(yǎng)老服務(wù)水平的高低，則對(duì)運(yùn)營(yíng)效果具有重大影響。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)包括養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目管理者經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)、養(yǎng)老服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面。

1.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系要求科學(xué)、客觀、全面，能夠確切反映影響項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)狀況的因素。故基于上述對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，對(duì)其所涵蓋的影響因素進(jìn)行進(jìn)一步的歸納與分類(lèi)，建立養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系如圖1所示。

2 支持向量機(jī)基本原理

3 基于SVM的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

選取已建成的12個(gè)典型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目作為實(shí)例分析對(duì)象，采用已構(gòu)建的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

3.1 收集數(shù)據(jù)

由于影響?zhàn)B老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的各評(píng)價(jià)指標(biāo)多為定性因素，故采用專(zhuān)家打分的方法，聽(tīng)取20位養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目方面的專(zhuān)家意見(jiàn)，并依據(jù)多年的研究經(jīng)驗(yàn)對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行打分，打分的分值為：0.1，0.3，0.5，0.7，0.9五個(gè)等級(jí)，依次對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)：低，較低，一般，較高，高五個(gè)評(píng)價(jià)等級(jí)。打分時(shí)由專(zhuān)家充分審核，分析各個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃、實(shí)際運(yùn)行和經(jīng)營(yíng)狀況，給出各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的評(píng)分值以及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)值，匯總整理后，得到養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)專(zhuān)家評(píng)估數(shù)據(jù)集。如表1所示，表1中第1列為12個(gè)學(xué)習(xí)樣本，U1-U17列表示專(zhuān)家對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的平均值，最后1列為專(zhuān)家綜合評(píng)價(jià)值。以體現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)值作為支持向量機(jī)的輸入向量，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)值作為輸出變量，兩者構(gòu)成模型訓(xùn)練集。選取前9個(gè)項(xiàng)目的樣本數(shù)據(jù)作為SVM訓(xùn)練樣本集，后三個(gè)項(xiàng)目的樣本數(shù)據(jù)作為測(cè)試樣本集，用來(lái)驗(yàn)證基于SVM的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型的準(zhǔn)確性。

3.2 確定模型參數(shù)

3.3 結(jié)果分析

將后三個(gè)作為測(cè)試樣本代入建立的模型進(jìn)行驗(yàn)證，實(shí)際輸出結(jié)果分別為0.4418、0.3918和0.6482，其相對(duì)誤差如表2所示。

從訓(xùn)練模型對(duì)測(cè)試樣本評(píng)估的結(jié)果可知，SVM的評(píng)價(jià)值與專(zhuān)家評(píng)價(jià)結(jié)果基本一致，相對(duì)誤差均在可接受范圍內(nèi)，基本上已能符合實(shí)際評(píng)估工作的要求，說(shuō)明利用支持向量機(jī)建立的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型具有良好的適用性且擬合效果較好，可以用來(lái)評(píng)價(jià)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，并且大大縮短了運(yùn)算時(shí)間。至此，基于SVM的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型已經(jīng)建立起來(lái)。對(duì)于待投資的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，只需將項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)值輸入訓(xùn)練好的模型中，即可得到該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)值，同時(shí)確定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，而且可以快速批量的進(jìn)行。

4 結(jié)論

以養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)為研究對(duì)象，在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行合理分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，建立了基于SVM的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型。并通過(guò)實(shí)例表明，該模型能夠較好的對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，結(jié)果精確且運(yùn)行速度快，能夠提高投資者決策的可靠性，有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。支持向量機(jī)與常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法相比，減少了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)過(guò)程中的主觀性問(wèn)題，使評(píng)價(jià)結(jié)果更為客觀，并且對(duì)樣本數(shù)量的依賴(lài)性較弱，通過(guò)有限樣本的W習(xí)而構(gòu)建的評(píng)價(jià)模型具有較強(qiáng)的泛化能力和推廣能力。因此，將支持向量機(jī)用于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)具有一定的實(shí)踐意義。

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第2篇：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目范文

【關(guān)鍵詞】：養(yǎng)老地產(chǎn)、盈利模式、房地產(chǎn)企業(yè)

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)指的是終端客戶(hù)為老年人和準(zhǔn)老年人（退休準(zhǔn)備期的老年人）的地產(chǎn)產(chǎn)品，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中重要和基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)之一，是地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)中深具潛力的一個(gè)板塊[1]。

1、國(guó)外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式

國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老市場(chǎng)較為成熟，其針對(duì)養(yǎng)老的預(yù)防性需求、支持性需求、長(zhǎng)期看護(hù)需求和精細(xì)看護(hù)需求等不同細(xì)分市場(chǎng)，提供活力居住社區(qū)、獨(dú)立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護(hù)理居住社區(qū)及持續(xù)看護(hù)社區(qū)等五種類(lèi)型的養(yǎng)老社區(qū)業(yè)態(tài)。其盈利模式包括開(kāi)發(fā)收入、租金收入、服務(wù)收入、管理收入及增值收入。

2、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式[2]

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品主要有三種：一是保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，即把養(yǎng)老地產(chǎn)視作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；二是開(kāi)發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，采取在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中配建針對(duì)老人的住宅；三是政府部門(mén)推出的有福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施。盈利模式主要包括出售型盈利模式，如北京太陽(yáng)城老年社區(qū)，及運(yùn)營(yíng)型盈利模式，如上海親和源老年社區(qū)。

3、未來(lái)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的主要盈利模式[3]

通過(guò)對(duì)以上國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)盈利模式的分析，我們認(rèn)為養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目未來(lái)的盈利模式應(yīng)以土地開(kāi)發(fā)收入、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入、物業(yè)增值收入、物業(yè)租金收入、配套服務(wù)收入及管理輸出收入這六塊收入為核心點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)介入方式比較

針對(duì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，結(jié)合養(yǎng)老項(xiàng)目的具體運(yùn)作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有幾種介入方案可以選擇，包括：純土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、純養(yǎng)生項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、養(yǎng)老項(xiàng)目為主配建一定規(guī)模商品住宅、以及一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，出讓養(yǎng)老項(xiàng)目以外建設(shè)用地等，下面以實(shí)例對(duì)幾種方案作以分析：

* 項(xiàng)目概況

某養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)城項(xiàng)目，位于京津唐環(huán)渤海區(qū)域，項(xiàng)目規(guī)劃面積15.2平方公里，項(xiàng)目區(qū)位輻射力強(qiáng)、交通便利、自然環(huán)境好、發(fā)展成本低、市場(chǎng)支撐有力，適合建設(shè)規(guī)模較大、示范性較強(qiáng)的大型綜合性養(yǎng)老養(yǎng)生基地。

* 項(xiàng)目發(fā)展方案

方案1：純土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

對(duì)生態(tài)城啟動(dòng)區(qū)的土地資源進(jìn)行統(tǒng)一整理和開(kāi)發(fā)，并按市場(chǎng)價(jià)全部上市交易，據(jù)此獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，判斷在常規(guī)市場(chǎng)條件下（養(yǎng)老項(xiàng)目不介入），項(xiàng)目的土地價(jià)值及投資收益水平。

開(kāi)發(fā)規(guī)模：15.2平方公里（其中可出讓8.26平方公里）。

開(kāi)發(fā)進(jìn)度：分四期開(kāi)發(fā)，每期開(kāi)發(fā)周期為3年，總共持續(xù)約12年，每年開(kāi)發(fā)量約為70公頃，土地在開(kāi)發(fā)完成后延后一年出讓。

土地出讓價(jià)格：2009年土地基準(zhǔn)出讓價(jià)格按90萬(wàn)/畝考慮，價(jià)格年增長(zhǎng)率假定為5%。

方案2：純養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

根據(jù)目標(biāo)客群的人口數(shù)量，合理規(guī)劃養(yǎng)老項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，對(duì)所占用土地及養(yǎng)老項(xiàng)目自身的開(kāi)發(fā)成本和市場(chǎng)收益進(jìn)行綜合測(cè)算，判斷純粹的養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（不含額外的商品房開(kāi)發(fā)和土地出讓?zhuān)┑慕?jīng)濟(jì)可行性。

開(kāi)發(fā)規(guī)模：1.21平方公里（約占生態(tài)城啟動(dòng)區(qū)可建設(shè)用地的15%）。

開(kāi)發(fā)進(jìn)度：分四期開(kāi)發(fā)，各期開(kāi)發(fā)規(guī)模為15%、15%、20%、50%。項(xiàng)目從2010年開(kāi)始，到2021年建設(shè)完工，持續(xù)12年。

會(huì)員銷(xiāo)售進(jìn)度：在前期策劃和建設(shè)階段即進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣，項(xiàng)目建成后開(kāi)始入住，每期社區(qū)第一年入住率為20%，此后每年遞增10%，最高入住率為80%（國(guó)際上成熟養(yǎng)老社區(qū)穩(wěn)定階段入住率可達(dá)90%以上）。

方案3：養(yǎng)老項(xiàng)目為主，配建同等土地規(guī)模商品房

考慮配建一定規(guī)模的商品房，以提高收益水平，評(píng)價(jià)商品房開(kāi)發(fā)對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目收益的貢獻(xiàn)。

開(kāi)發(fā)規(guī)模：1.21平方公里為養(yǎng)老基地，1.21平方公里建設(shè)商品房。

養(yǎng)老基地開(kāi)發(fā)進(jìn)度及會(huì)員銷(xiāo)售進(jìn)度：同方案2。

商品房產(chǎn)品及開(kāi)發(fā)進(jìn)度：商品房規(guī)劃為低密度產(chǎn)品，容積率為0.6，規(guī)模為72.7萬(wàn)平米。與養(yǎng)老基地進(jìn)度相對(duì)應(yīng)，也分為四期，每期開(kāi)發(fā)量為25%，持續(xù)12年。

商品房銷(xiāo)售價(jià)格：本項(xiàng)目低密度產(chǎn)品基準(zhǔn)價(jià)格（2009年）按6000元/平米考慮。

方案4：一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)，出讓養(yǎng)老項(xiàng)目以外建設(shè)用地

進(jìn)行全部15.2平方公里的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，除養(yǎng)老項(xiàng)目之外的可建設(shè)用地全部出讓?zhuān)垣@取利益，并享受養(yǎng)老項(xiàng)目對(duì)周邊土地所帶來(lái)的溢價(jià)和增值空間，評(píng)判綜合開(kāi)發(fā)方案的經(jīng)濟(jì)可行性和合理性。

開(kāi)發(fā)規(guī)模：1.21平方公里為養(yǎng)老基地，其他土地全部出讓。

養(yǎng)老基地開(kāi)發(fā)進(jìn)度及會(huì)員銷(xiāo)售進(jìn)度：同方案2。

土地開(kāi)發(fā)及出讓進(jìn)度：分四期開(kāi)發(fā)，持續(xù)12年，各期土地開(kāi)發(fā)后延后一年出讓。

土地出讓價(jià)格：根據(jù)前文測(cè)算，2009年土地基準(zhǔn)出讓價(jià)格為90萬(wàn)/畝，考慮到養(yǎng)老城項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的重大推動(dòng)作用，未來(lái)土地價(jià)值將顯著提升，其價(jià)格年增長(zhǎng)率假定為10%（前5年），之后為5%。

* 不同方案的財(cái)務(wù)測(cè)算

表1：不同方案財(cái)務(wù)測(cè)算結(jié)果

編號(hào)

總開(kāi)發(fā)成本

自有資金投入

稅后IRR

稅后NPV

稅后投資回收期（年）

（萬(wàn)元）

（萬(wàn)元）

（萬(wàn)元）

方案1

890114

56000

31.1%

251579

4.5

方案2

480087

142350

14.5%

171495

19.4

方案3

777098

129800

17.9%

278685

14.8

方案4

1167001

75400

22.4%

346186

9.3

圖1：不同方案財(cái)務(wù)現(xiàn)金流結(jié)果

* 發(fā)展方案比選

通過(guò)對(duì)可行的4套開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行了比較，認(rèn)為除方案1以外，在后3個(gè)方案中，從自有資金的投入規(guī)模、項(xiàng)目整體的收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等指標(biāo)綜合判斷，方案4的財(cái)務(wù)表現(xiàn)最好（IRR和NPV）；且方案4的稅后凈現(xiàn)金流顯示，土地出讓能有效平衡養(yǎng)老項(xiàng)目的資金支出，顯著提高項(xiàng)目整體的收益率，縮短投資回收期，項(xiàng)目整體的現(xiàn)金流表現(xiàn)也較為理想，故初步評(píng)判方案4為最佳可選方案。

再通過(guò)對(duì)方案4的土地成本、建安成本、會(huì)員費(fèi)等幾項(xiàng)重要假設(shè)條件的敏感性分析，發(fā)現(xiàn)當(dāng)條件變動(dòng)幅度在±20%內(nèi)變化時(shí)，IRR指標(biāo)在18.1%～29.3%之間變動(dòng)，NPV指標(biāo)在26.7～42.6億元之間變動(dòng)。通過(guò)敏感性分析，我們認(rèn)為在可預(yù)測(cè)的波動(dòng)范圍內(nèi)，方案4的財(cái)務(wù)表現(xiàn)在可比方案中仍為最佳方案，符合養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)期。

三、結(jié)論

目前我國(guó)養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)品供給主要集中于低端市場(chǎng)，而針對(duì)中高收入人群的養(yǎng)老產(chǎn)品供給嚴(yán)重不足，是養(yǎng)老市場(chǎng)供需矛盾表現(xiàn)最為突出的領(lǐng)域，針對(duì)這部分中高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的商機(jī)和財(cái)富空間[4]。在國(guó)家對(duì)商品房住宅領(lǐng)域調(diào)控不斷加強(qiáng)的宏觀形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以針對(duì)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目盈利模式中的土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)增值及租金收入幾塊區(qū)域，提前規(guī)劃、準(zhǔn)確定位，扮演好自己在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的角色，不失為一條可持續(xù)發(fā)展的健康道路。

參考文獻(xiàn)：

[1]袁緝輝. 養(yǎng)老的理論和實(shí)踐[J]. 老齡問(wèn)題研究， 1996，（7）.

[2] 楊宗傳. 居家養(yǎng)老與中國(guó)養(yǎng)老模式[J]. 經(jīng)濟(jì)評(píng)論，2000，（3）.

第3篇：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目范文

在劉明看來(lái)，目前國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)公司一哄而上地涌入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致這個(gè)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，但大部分企業(yè)都沒(méi)有想好該如何賺錢(qián)?！梆B(yǎng)老是一個(gè)復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈，必須有好的思路、資源、團(tuán)隊(duì)，如果還是用開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的思維去做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，做爛掉是遲早的事情?！眲⒚髡f(shuō)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前包括招保萬(wàn)金在內(nèi)的幾乎所有大牌房企都已經(jīng)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。7月21日，中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)宣布其國(guó)內(nèi)首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)將于今年10月在上海周浦開(kāi)建，主打高端養(yǎng)老市場(chǎng)；7月22日，光明集團(tuán)旗下的農(nóng)工商房產(chǎn)宣布，將聯(lián)合長(zhǎng)江總公司在上海崇明島開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，并以本地化、大眾化為定位。

“目前正值政策紅利窗口期，畢竟屬于房地產(chǎn)行業(yè)可以參與分享的國(guó)家鼓勵(lì)性政策機(jī)會(huì)并不多，養(yǎng)老地產(chǎn)如果不能把握近5年的機(jī)會(huì)，等到市場(chǎng)供給泡沫形成，便基本沒(méi)有機(jī)會(huì)了?！鄙虾ｎI(lǐng)易投資顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)鄒毅表示，“通過(guò)養(yǎng)老概念拿地可能容易，但盈利并沒(méi)有想象的那樣豐厚?！?/p>

資本瘋狂涌入

在國(guó)內(nèi)的主題地產(chǎn)大潮中，當(dāng)前最熱的一個(gè)領(lǐng)域非養(yǎng)老地產(chǎn)莫屬。

劉明說(shuō)：“養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷‘全國(guó)熱’，首先，地方政府可以將此作為政績(jī)，自然鼓勵(lì)各種主體的投資；其次，傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)遇到瓶頸，地產(chǎn)公司正在積極轉(zhuǎn)型進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域，此外，保險(xiǎn)資金不能進(jìn)入住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，但可以進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)?！?/p>

4月17日，國(guó)土資源部辦公廳頒布了《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》（下稱(chēng)“指導(dǎo)意見(jiàn)”），在養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的土地規(guī)模、用地性質(zhì)、建筑面積等方面都提出了細(xì)化意見(jiàn)，這是對(duì)此前出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》的貫徹和實(shí)施。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)策略顧問(wèn)部執(zhí)行董事王廣強(qiáng)認(rèn)為，指導(dǎo)意見(jiàn)的表明政府看到了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背后存在的問(wèn)題，希望發(fā)動(dòng)私營(yíng)機(jī)構(gòu)和社會(huì)資本更多地參與解決養(yǎng)老問(wèn)題，鼓勵(lì)營(yíng)利性機(jī)構(gòu)投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

目前，無(wú)論是中央還是地方政府，均對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題高度重視。中國(guó)社科院的《2014年中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》顯示，截至2013年末，我國(guó)60周歲及以上人口達(dá)2億人，占總?cè)丝诘?4.9%，預(yù)計(jì)未來(lái)這一數(shù)字還將不斷地攀升。

光明集團(tuán)副總裁莊國(guó)蔚表示，2013年底，上海60周歲及以上的老人已經(jīng)突破300萬(wàn)，老齡化比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)水平，“老有所養(yǎng)”已成為當(dāng)?shù)刂匾拿裆n題。

“有需求就有市場(chǎng)。正是因?yàn)檫@樣不健全的環(huán)境和巨大的市場(chǎng)需求，為各路資本帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)。”鄒毅稱(chēng)。

據(jù)莊國(guó)蔚介紹，光明集團(tuán)旗下的農(nóng)工商房產(chǎn)、長(zhǎng)江總公司將共同出資形成項(xiàng)目公司，利用長(zhǎng)江總公司旗下的土地資源推進(jìn)崇明養(yǎng)生莊園項(xiàng)目，第一期投資約20億元，其中700畝用于地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)，1300畝用于休閑、旅游和生態(tài)建設(shè)。

中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)的手筆更大。該集團(tuán)預(yù)計(jì)在3～5年間完成6～10個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。以每個(gè)項(xiàng)目20億～30億元的規(guī)模來(lái)測(cè)算，中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)未來(lái)5年內(nèi)在養(yǎng)老社區(qū)的投入約為120億～30047，元。

去年12月，保利地產(chǎn)在北京正式對(duì)外公布公司長(zhǎng)期養(yǎng)老戰(zhàn)略規(guī)劃，保利計(jì)劃用3～5年的時(shí)間使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)率進(jìn)入穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)階段，基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，同時(shí)規(guī)劃用8～10年的時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的盈利水平，打通金融通道，通過(guò)REITs上市。

盈利模式待解

有人正埋頭涌入，有人還在門(mén)口徘徊，而有人已經(jīng)鎩羽而歸。

今年4月，北京城建集團(tuán)將其持有的北京長(zhǎng)青國(guó)際老年公寓有限公司80%股權(quán)及6.2億元債權(quán)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓。公開(kāi)資料顯示，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)連續(xù)多年虧損，其中，2012年的凈利潤(rùn)虧損5042萬(wàn)元，2013年虧損4926萬(wàn)元。

顯然，北京城建集團(tuán)已經(jīng)等不到項(xiàng)目盈利的時(shí)候。事實(shí)上，一個(gè)運(yùn)營(yíng)良好的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)盈利，一般要10年以上，如果想要在短期內(nèi)就賺錢(qián)，那就只是打著“養(yǎng)老”的旗號(hào)圈地賣(mài)房而已。

據(jù)中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，公司預(yù)計(jì)上海周浦項(xiàng)目總投資回報(bào)率大概在5%～6%之間，只有入住率達(dá)到較高的比例，項(xiàng)目才有盈利空間。按照目前測(cè)算，上述養(yǎng)老社區(qū)約在15年后才能達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。

位于上海浦東康橋地區(qū)的親和源老年公寓是國(guó)內(nèi)極具代表性的高檔會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)，也是內(nèi)地第一批起步的高檔養(yǎng)老企業(yè)，經(jīng)過(guò)9年實(shí)踐，已形成一套較成熟的商業(yè)模式，2013年以來(lái)，親和源首次實(shí).現(xiàn)盈利。

據(jù)悉，親和源以會(huì)員卡方式入住、消費(fèi)。卡種分A、B兩種。A卡為永久卡，可繼承可轉(zhuǎn)讓?zhuān)?gòu)買(mǎi)會(huì)員卡的費(fèi)用是98萬(wàn)元，以后再根據(jù)實(shí)際入住的房型大小繳納2 98萬(wàn)元至7_38萬(wàn)元不等的年費(fèi)。B卡為終身卡，購(gòu)買(mǎi)者終身使用，但不能轉(zhuǎn)讓繼承，15年內(nèi)可退，根據(jù)實(shí)際入住的房型大小不同，會(huì)員卡的費(fèi)用自45萬(wàn)元至88萬(wàn)元不等，入住之后每年另繳納年費(fèi)數(shù)為3.8萬(wàn)元。

與上述兩家企業(yè)主打的高端養(yǎng)老不同，光明集團(tuán)希望打造的是大眾化的養(yǎng)老項(xiàng)目。按照莊國(guó)蔚的說(shuō)法，光明集團(tuán)將利用內(nèi)部資源整合的優(yōu)勢(shì)，去打造一個(gè)可以持續(xù)盈利的項(xiàng)目。

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最為關(guān)鍵的因素之一是如何獲得土地，特別是在寸土寸金的上海。劉明說(shuō)，他們?cè)?jīng)通過(guò)拍賣(mài)的方式，獲得了上海市中心的一塊醫(yī)療用地，公司打算在此打造一個(gè)高端養(yǎng)老社區(qū)?！捌鋵?shí)，土地的獲得現(xiàn)在還存在瓶頸，我們不可能在醫(yī)療用地上蓋房子然后銷(xiāo)售，將來(lái)可能采取出租的方式，現(xiàn)在只能走一步看一步?！眲⒚髡f(shuō)。

光明集團(tuán)在土地獲得方面可謂占盡優(yōu)勢(shì)。光明集團(tuán)旗下的長(zhǎng)江總公司在上海崇明島擁有約230平方公里土地，在與兄弟公司農(nóng)工商房產(chǎn)的合作中，長(zhǎng)江總公司很自然成為了土地的提供方。

光明集團(tuán)方面透露，公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目得到了上海市政府的大力支持，有關(guān)土地調(diào)整等方面的問(wèn)題，政府有關(guān)部門(mén)正在積極幫助協(xié)調(diào)處理。

根據(jù)同策咨詢(xún)的研究，目前傳統(tǒng)地產(chǎn)商投資養(yǎng)老地產(chǎn)的資金退出策略主要有散售、整體出售、使用權(quán)變現(xiàn)三種方式；保險(xiǎn)資金為代表的大型沉淀資本主要通過(guò)將保險(xiǎn)養(yǎng)老板塊業(yè)務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)品相結(jié)合，出售大額保單回收現(xiàn)金流進(jìn)行退出。

“到目前為止，我們還沒(méi)有看到可持續(xù)、可復(fù)制的成功運(yùn)營(yíng)模式?！蓖鯊V強(qiáng)表示，“針對(duì)高收入老年人的養(yǎng)老項(xiàng)目因其盈利水平高而受到投資者的青睞，我們相信，這類(lèi)高端養(yǎng)老項(xiàng)目的成功模式在不久的將來(lái)將會(huì)呈現(xiàn)。但該類(lèi)項(xiàng)目只能滿足3%～5%的比較富裕的老年人群的需求，而剩余的95%～97%的大眾消費(fèi)市場(chǎng)才是挑戰(zhàn)所在?！?/p>

一哄而上之后

“不出5年，在國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，一定會(huì)出來(lái)很多爛尾項(xiàng)目。”劉明稱(chēng)，“一方面是因?yàn)檫@些一哄而上的投資主體不具備專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，另一方面是這些產(chǎn)品賣(mài)的人群不對(duì)。很多人現(xiàn)在買(mǎi)一些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是為了投資，但養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是入住率，如果一個(gè)產(chǎn)品推出3年，入住率可以達(dá)到75%～80%，那么說(shuō)明這個(gè)項(xiàng)目很成功，但是國(guó)內(nèi)真正能做到的寥寥無(wú)幾?！?/p>

鄒毅認(rèn)為，相比前兩年的商業(yè)地產(chǎn)大潮，養(yǎng)老地產(chǎn)作為當(dāng)前最熱的一股風(fēng)潮，泡沫起來(lái)的速度會(huì)更快，能夠享受趨勢(shì)性市場(chǎng)紅利的時(shí)間更為短暫?！吧虡I(yè)地產(chǎn)是針對(duì)全年齡階層的產(chǎn)品供給，而養(yǎng)老地產(chǎn)只鎖定在60歲以上人群。其次，中國(guó)居家和社區(qū)養(yǎng)老的觀念是新型養(yǎng)老項(xiàng)目最大的沖擊。社會(huì)觀念不轉(zhuǎn)換，養(yǎng)老地產(chǎn)整體機(jī)會(huì)不大。”

同策咨詢(xún)研究總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，目前中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)還處于粗放式增長(zhǎng)階段。他表示，在短期內(nèi)政策刺激之下，大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)躍躍欲試，并以養(yǎng)老地產(chǎn)為名進(jìn)行圈地。這樣導(dǎo)致短期內(nèi)養(yǎng)老床位呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但實(shí)際上這些養(yǎng)老床位基本上沒(méi)有辦法投入運(yùn)營(yíng)，仍然處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范疇之內(nèi)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)。

第4篇：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目范文

在巨大的供需矛盾下，催生了包括“養(yǎng)老地產(chǎn)”在內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但在政策和市場(chǎng)的限制下，北京“養(yǎng)老地產(chǎn)”的發(fā)展一直處于“炒得熱做得冷”的狀態(tài)。

轉(zhuǎn)機(jī)也許會(huì)出現(xiàn)在2013年。從2012年起，養(yǎng)老設(shè)施用地將納入北京市年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。北京市國(guó)土局表示：“將通過(guò)財(cái)政、土地供應(yīng)等政策支持的手段，吸引社會(huì)資本投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，并根據(jù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，實(shí)施不同的土地供應(yīng)方式，明確產(chǎn)權(quán)持有方式。”對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析，2013年，北京將迎來(lái)“養(yǎng)老地產(chǎn)”元年。

“失望大于期望”

2012年12月15日。周六。北京。大雪。位于昌平區(qū)的北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓（下稱(chēng)“太陽(yáng)城”）內(nèi)一片冷清。

“生活在這里的都是老年人，雪天路滑，很少有人出門(mén)。”居住在這里的王阿姨告訴記者。王阿姨今年68歲，有三個(gè)子女，大女兒生活在國(guó)外，小女兒和兒子都有了各自家庭，為了不給兒女添麻煩，也為了更自在地過(guò)晚年生活，她和老伴決定不和兒女同住，在考察了北京市很多養(yǎng)老院后，最終選擇了太陽(yáng)城。

但居住在養(yǎng)老公寓里的王阿姨并不滿意，“失望大于期望”。入住后，服務(wù)遠(yuǎn)沒(méi)有開(kāi)發(fā)商承諾的那樣完備和及時(shí)。

王阿姨介紹：“剛住進(jìn)來(lái)時(shí)，每個(gè)樓門(mén)口都有保安，現(xiàn)在整個(gè)小區(qū)也見(jiàn)不到幾個(gè)保安。以前出門(mén)，一揚(yáng)手就有電瓶車(chē)開(kāi)過(guò)來(lái)，現(xiàn)在是定點(diǎn)定時(shí)開(kāi)。行動(dòng)不方便的老人，要早早地到地兒等候。如果什么東西壞了，物業(yè)也總是拖著不解決?！?/p>

事實(shí)上，北京太陽(yáng)城已經(jīng)是“養(yǎng)老地產(chǎn)”中較成功的樣本。盡管很多開(kāi)發(fā)商將目光投向了“養(yǎng)老地產(chǎn)”，但目前建成并交付入住的“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目屈指可數(shù)。而“養(yǎng)老地產(chǎn)”的運(yùn)作模式，還處于“初級(jí)探索階段”?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”的盈利也基本上靠地產(chǎn)的銷(xiāo)售賺錢(qián)，純養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)部分尚難能夠單獨(dú)“活得好”。

“當(dāng)前，‘養(yǎng)老地產(chǎn)’及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鼓勵(lì)性政策的缺失或政策壁壘，一定程度上給這個(gè)市場(chǎng)裝上了一個(gè)無(wú)形的‘玻璃門(mén)’，這個(gè)‘玻璃門(mén)’阻礙了企業(yè)和資本進(jìn)入市場(chǎng)的熱情?！蓖叻慨a(chǎn)咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉說(shuō)。

缺乏統(tǒng)一規(guī)范

“中國(guó)社會(huì)老齡化問(wèn)題將會(huì)日益突出，尤其是5年以后這個(gè)問(wèn)題將會(huì)更加明顯，原因很簡(jiǎn)單，上世紀(jì)80年代出生的獨(dú)生子女，他們的父母在5年后年齡會(huì)達(dá)到65歲。這意味著‘養(yǎng)老地產(chǎn)’市場(chǎng)具有比較大的發(fā)展空間?！睆埡陚フf(shuō)。

張宏偉認(rèn)為，盡管當(dāng)前90%以上的人以居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老為主，并不會(huì)進(jìn)入“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目之中；但是，目前仍有眾多品牌房企提前布局“養(yǎng)老地產(chǎn)”市場(chǎng)，因?yàn)樗麄兠媾R的服務(wù)對(duì)象是這不到10%人群當(dāng)中的中高端老年收入者，這些人群的養(yǎng)老需求足以支撐這些開(kāi)發(fā)商在“養(yǎng)老地產(chǎn)”市場(chǎng)上拿地?fù)尩乇P(pán)。

盡管有較早進(jìn)入“養(yǎng)老地產(chǎn)”的一些企業(yè)，并且在運(yùn)營(yíng)模式上相對(duì)較成功；但是，這些企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理基本是各執(zhí)一詞，整個(gè)“養(yǎng)老地產(chǎn)”市場(chǎng)并沒(méi)有統(tǒng)一的行業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

“要明確‘養(yǎng)老地產(chǎn)’的屬性。首先，它的價(jià)值和屬性應(yīng)該有地產(chǎn)屬性，有住宅、普通商業(yè)地產(chǎn)和醫(yī)療保健等；其次，有非常強(qiáng)的金融屬性，比如說(shuō)證券、基金、保險(xiǎn)、儲(chǔ)蓄性的產(chǎn)品，會(huì)在這個(gè)鏈條中得到發(fā)揮和承載，還包括客戶(hù)理財(cái)、老年理財(cái)?shù)膬?nèi)容；再次，有服務(wù)屬性，服務(wù)于核心的需求和老年增值的需求；此外，還應(yīng)當(dāng)有非常強(qiáng)的人文屬性，只有這樣才能讓老人覺(jué)得是家。所以，養(yǎng)老住區(qū)的項(xiàng)目絕不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也不是房地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)型?！甭櫭飞榻B說(shuō)。

現(xiàn)在，“養(yǎng)老地產(chǎn)”正逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)獲得盈利的新渠道。然而，由于目前城市規(guī)劃中尚無(wú)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，目前多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目的土地都是居住、商業(yè)、醫(yī)療用地，土地成本高昂，這也使不少地產(chǎn)企業(yè)卻步不前；同時(shí)，由于缺乏產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與制度支持，也使地產(chǎn)企業(yè)陷入困惑之中。

2010年12月，萬(wàn)科宣布進(jìn)入老齡化住宅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，在北京房山竇店“萬(wàn)科幸福匯”項(xiàng)目，拿出一棟樓試點(diǎn)“養(yǎng)老地產(chǎn)”。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也成立了專(zhuān)門(mén)的“養(yǎng)老地產(chǎn)”事業(yè)部。保利地產(chǎn)在北京即將推出“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目，其首個(gè)試點(diǎn)“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目選擇在北京上風(fēng)上水的西山區(qū)域。

“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)載體作用將是趨勢(shì)。中國(guó)已步入老齡化時(shí)代，老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)將成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要的內(nèi)需型產(chǎn)業(yè)，而且獨(dú)生子女的國(guó)情，也使中國(guó)老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為緊迫。但是應(yīng)注意，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并非就是‘養(yǎng)老地產(chǎn)’，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，地產(chǎn)只占到20%的比例，只是在這個(gè)產(chǎn)業(yè)中起到的是承載作用，開(kāi)發(fā)商不可能全部承擔(dān)起包括醫(yī)療、保險(xiǎn)在內(nèi)的多個(gè)職能?！甭櫭飞f(shuō)。

政策破冰

雖然“養(yǎng)老地產(chǎn)”前景可觀，但在目前政策條件下，涉足的房地產(chǎn)商步履維艱。“養(yǎng)老地產(chǎn)”占地面積往往很大，但在土地獲取過(guò)程中，由于“養(yǎng)老地產(chǎn)”并非保障性住房，因此無(wú)法獲得劃撥土地，只能采取招拍掛方式拿地，這樣的高成本往往令企業(yè)難以承受。

張宏偉也認(rèn)為，“‘養(yǎng)老地產(chǎn)’及相關(guān)產(chǎn)業(yè)要順利發(fā)展，應(yīng)盡快消除當(dāng)前的無(wú)形的政策壁壘”。

房地產(chǎn)商的困局有望在2013年有所突破。從2013年起，養(yǎng)老設(shè)施用地將納入北京市年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。

據(jù)了解，目前，在北京的土地供應(yīng)計(jì)劃中，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地屬于劃撥用地，主要按北京市規(guī)劃部門(mén)的公共設(shè)施“千人指標(biāo)”及市民政部門(mén)的申請(qǐng)建設(shè)，并沒(méi)有在供地計(jì)劃中明確供地面積和位置。

第5篇：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目范文

在江蘇宜興，九如城投資38億占地300余畝的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)如火如荼。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)全新的資本角逐之地，九如城的探索是“大勢(shì)所趨”，還是謹(jǐn)慎籌謀？

源于夢(mèng)想的養(yǎng)老

九如城的養(yǎng)老之路始于其掌舵人談義良的公益夢(mèng)想。2009年，談義良成立專(zhuān)門(mén)基金，致力于幫助貧困的學(xué)生和長(zhǎng)者，在一些缺乏養(yǎng)老活動(dòng)設(shè)施的社區(qū)建設(shè)老年人活動(dòng)中心。這本完全是公益性質(zhì)的舉措，卻讓談義良切實(shí)觸摸到中國(guó)社會(huì)老齡化的脈搏，并在腦中生根發(fā)芽。

談義良用三年的時(shí)間走遍國(guó)內(nèi)外知名養(yǎng)老項(xiàng)目后，開(kāi)始讓自己來(lái)自公益活動(dòng)的“夢(mèng)想”落地宜興――這就是以養(yǎng)老綜合體概念著稱(chēng)的九如城的由來(lái)。以做“工業(yè)地產(chǎn)”起家的談義良也由此全面“進(jìn)軍”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

隨著老齡化速度的加快，使得“夕陽(yáng)”群體成為名符其實(shí)的“朝陽(yáng)”產(chǎn)業(yè)，但隨著各路資金的進(jìn)入，養(yǎng)老行業(yè)良莠不齊，利用養(yǎng)老的噱頭跑馬圈地的企業(yè)亦不在少數(shù)。但真正成功并在業(yè)內(nèi)享有盛譽(yù)的項(xiàng)目并不多見(jiàn)。

九如城副總經(jīng)理王學(xué)東接受《中國(guó)地產(chǎn)總裁》雜志采訪時(shí)表示，“作為新生事物，從事養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是存在風(fēng)險(xiǎn)的。首先，當(dāng)前的政策并不明朗，政府層面可以實(shí)際操作的扶持及優(yōu)惠政策并沒(méi)有落地。其次，養(yǎng)老地產(chǎn)只是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條中的一環(huán)，而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國(guó)也并非成熟的產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)在整合資源時(shí)，面臨的是并不完善的上下游體系?！?/p>

雖然前路艱險(xiǎn)，九如城在宜興的項(xiàng)目還是如期動(dòng)工?；蛟S這正是源自理想的力量。

養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是養(yǎng)老

社會(huì)老齡化的加快以及房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，導(dǎo)致部分房企離開(kāi)住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)養(yǎng)老地產(chǎn)。而以此為噱頭利用政府優(yōu)惠政策拿地的企業(yè)也為數(shù)不少。王學(xué)東認(rèn)為，房企進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)確實(shí)具有“得天獨(dú)厚”的優(yōu)勢(shì)。

“對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)商是民間力量率先進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一股重要力量?！蓖鯇W(xué)東解釋說(shuō)，住宅地產(chǎn)商的資本優(yōu)勢(shì)，對(duì)硬件設(shè)施開(kāi)發(fā)的成熟經(jīng)驗(yàn)以及其較強(qiáng)的資源整合能力都是其他行業(yè)難以比擬的。養(yǎng)老地產(chǎn)在各地的“火熱”也正源于此。但是，以快速銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)投資回籠的住宅開(kāi)發(fā)模式，在養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)難以為繼?！白鲳B(yǎng)老地產(chǎn)，不僅要面對(duì)較長(zhǎng)的資金回籠周期，而且要面對(duì)與整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的全面融合，這絕非易事?！?/p>

“養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)和核心是養(yǎng)老，養(yǎng)老的本質(zhì)和核心是服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)是先有‘養(yǎng)老’后有‘地產(chǎn)’?！蓖鯇W(xué)東這樣解釋養(yǎng)老地產(chǎn)中“養(yǎng)老”和“地產(chǎn)”的關(guān)系，這同時(shí)成為九如城的建設(shè)理念。

地產(chǎn)是載體，養(yǎng)老才是核心，對(duì)于將做養(yǎng)老地產(chǎn)作為調(diào)控政策“避風(fēng)港”的企業(yè)恐怕要大失所望，“在沒(méi)有想明白之前，在沒(méi)有通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和服務(wù)來(lái)創(chuàng)造價(jià)值之前，在沒(méi)有完善的盈利模式之前，不要貿(mào)然進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。”王學(xué)東建議說(shuō)。

磨刀不誤砍柴工

隨著老齡化進(jìn)程的不斷加快，資本市場(chǎng)蠢蠢欲動(dòng)。雖然專(zhuān)家不斷提醒要“慎入”養(yǎng)老地產(chǎn)，但商人逐利的本性使其對(duì)這塊蛋糕難以無(wú)動(dòng)于衷。

“做好‘硬件準(zhǔn)備’，發(fā)揮‘軟件’優(yōu)勢(shì)，‘軟硬兼施’，在養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)中分一杯羹也并非不可能。”王學(xué)東介紹說(shuō)，做養(yǎng)老地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商首先要擺正自己的心態(tài)。養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)差異很大，要避免將住宅地產(chǎn)的規(guī)劃思想帶入到養(yǎng)老地產(chǎn)中，不能只看到養(yǎng)老地產(chǎn)背后的巨大利益，更要以一顆養(yǎng)老、侍老的心來(lái)做地產(chǎn)，要圍繞對(duì)老年人的服務(wù)來(lái)做地產(chǎn)。其次，選擇做養(yǎng)老地產(chǎn)，就要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，要在中國(guó)產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施并不健全、養(yǎng)老觀念并未轉(zhuǎn)型的情況下，建立長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)意識(shí)。第三，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈要求很高，長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)必然需要大量的資金投入，同時(shí)整合優(yōu)秀的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施團(tuán)隊(duì)資源，將管理和服務(wù)的理念融入其中，才可能提供好的產(chǎn)品。

而除去心態(tài)方面的準(zhǔn)備，“技術(shù)層面”的準(zhǔn)備也很重要。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)中很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)――醫(yī)療環(huán)節(jié)，王學(xué)東有自己的看法。他認(rèn)為，真正適合中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)需求的并不是普通的綜合性醫(yī)院，而是“小全科，大康復(fù)”的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，“這樣的醫(yī)院才更符合老年人的需求，特別是更能滿足老年疾病的治療和日常護(hù)理，實(shí)現(xiàn)真正的醫(yī)護(hù)結(jié)合?！?/p>

軟件和硬件同時(shí)具備，仍然需要一套科學(xué)合理的模式將軟件和硬件融入其中，進(jìn)而形成可以滿足老年人生活需求的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。九如城的模式是：打造養(yǎng)老綜合體。

打造養(yǎng)老綜合體

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很大的課題，養(yǎng)老地產(chǎn)只解決了其中‘老有所居’的部分?！焙苊黠@，僅僅解決了居住的問(wèn)題并不能滿足老年人的正常生活需求，九如城養(yǎng)老綜合體的魅力正在于此。

按照談義良的規(guī)劃，九如城要打造的是一個(gè)包括養(yǎng)老院、醫(yī)院、購(gòu)物中心、綠色食品基地、酒店、學(xué)校、公園、公寓等形態(tài)，同時(shí)高度集合養(yǎng)老養(yǎng)生需求，覆蓋獨(dú)立生活區(qū)、協(xié)助生活區(qū)、專(zhuān)業(yè)護(hù)理區(qū)、老年癡呆照顧區(qū)和臨終關(guān)懷區(qū)等功能區(qū)，滿足養(yǎng)老全生命周期的綜合體。

“在我們看來(lái)，養(yǎng)老并非被動(dòng)的養(yǎng)老，而應(yīng)該是主動(dòng)的。所以，養(yǎng)老就應(yīng)該和養(yǎng)生結(jié)合起來(lái)?！痹诶夏耆恕袄稀倍础袄稀钡碾A段開(kāi)始“養(yǎng)老”的進(jìn)程，不失為上策。而為了照顧中國(guó)傳統(tǒng)長(zhǎng)者希望子女承歡膝下的念想，“我們鼓勵(lì)多名家庭成員的混居，但前提是，所有的配套設(shè)施都要按照老年人的訴求來(lái)完成?！痹谕鯇W(xué)東看來(lái)，養(yǎng)老不僅僅是經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)，更是一種更高層次的養(yǎng)，是包含敬仰之情的體貼與感情的雙重付出，且精神方面比生理層面對(duì)老年人來(lái)說(shuō)更為重要。

正因如此，九如城養(yǎng)老綜合體包含了深刻的內(nèi)涵。建筑的養(yǎng)老功能設(shè)計(jì)，如全區(qū)無(wú)障礙設(shè)計(jì)，產(chǎn)品功能老年化，老年活動(dòng)空間多元化等等，針對(duì)不同身體狀況的長(zhǎng)者，提供不同的養(yǎng)老服務(wù)，以強(qiáng)大硬件設(shè)施如醫(yī)療設(shè)計(jì)、服務(wù)設(shè)計(jì)以及科學(xué)的管理設(shè)計(jì)來(lái)完善建筑“適老性”的需求，同時(shí)，打造CSA農(nóng)場(chǎng)，以滿足老年人的營(yíng)養(yǎng)需求。而在技術(shù)層面，利用物聯(lián)網(wǎng)和云中心技術(shù)將所有體系聯(lián)接，最終實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)者生活數(shù)據(jù)化以及管理的一體化。

盈利模式的創(chuàng)新與堅(jiān)持

無(wú)論是九如城還是其他養(yǎng)老項(xiàng)目，前期大量的資金投入都是開(kāi)發(fā)商不得不考慮的“難題”之一。

王學(xué)東指出，在我國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)最大的問(wèn)題來(lái)自于國(guó)家產(chǎn)業(yè)配套政策的不完善，養(yǎng)老服務(wù)并沒(méi)有進(jìn)入醫(yī)保體系和社保體系?！斑@使養(yǎng)老地產(chǎn)難以形成完整的贏利模式，也使當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)只能將目標(biāo)客戶(hù)對(duì)準(zhǔn)有支付能力和品味追求的中高端人群，所謂的贏利也只能依靠這一人群?！?/p>

第6篇：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目范文

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn) 全齡段養(yǎng)生養(yǎng)老親情社區(qū)

一、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的模式

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)因其地域、定位、目標(biāo)客戶(hù)群體等不同而呈現(xiàn)不同特點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)是新興事物，雖然各方都已意識(shí)到養(yǎng)老地產(chǎn)的廣闊前景，但畢竟我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)目前仍處于快速發(fā)展的起步階段，可供借鑒的成功項(xiàng)目不多，在具體操作層面也出現(xiàn)了諸多實(shí)際問(wèn)題，如土地的獲取方式、產(chǎn)品類(lèi)型劃分及建筑規(guī)范的適用性等。本文通過(guò)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式的研究與探索，闡述目前國(guó)內(nèi)具有一定適應(yīng)性的養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)梳理歸納為8種模式形式。

1） 全齡化養(yǎng)老社區(qū)模式

其服務(wù)對(duì)象包括剛出生的嬰兒到老年人的全方位社區(qū)。社區(qū)內(nèi)居住類(lèi)型主要包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老設(shè)施、養(yǎng)老公寓等，同時(shí)也包括一定比例的普通住宅及公共建筑。公共建筑內(nèi)各類(lèi)配套設(shè)施齊全，如老年大學(xué)，圖書(shū)館、生態(tài)農(nóng)莊、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等多種功能業(yè)態(tài)，整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃強(qiáng)調(diào)功能混合的大社區(qū)概念。

2）大型社區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)設(shè)置養(yǎng)老組團(tuán)模式

在開(kāi)發(fā)大型居住區(qū)樓盤(pán)時(shí)，考慮在專(zhuān)門(mén)的區(qū)域設(shè)置養(yǎng)老組團(tuán)。這種開(kāi)發(fā)模式有利于將新的客戶(hù)群帶給企業(yè)，采用產(chǎn)品差異化策略。同時(shí)減少有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，養(yǎng)老設(shè)施與居住區(qū)設(shè)施共享，并且增加養(yǎng)老住區(qū)的開(kāi)放性。

3）普通社區(qū)中配建各類(lèi)養(yǎng)老產(chǎn)品模式

此養(yǎng)老產(chǎn)品主要有老少戶(hù)組合住宅、老人專(zhuān)用住宅、養(yǎng)老公寓三種等。老少戶(hù)型住宅往往設(shè)置同樓層中或者上下層的兩房間以分別供老人、子女家庭居住。專(zhuān)門(mén)為老年人使用的住宅套型是指將一般樓棟中部分套型進(jìn)行精細(xì)化與適老化設(shè)計(jì)。

4）成熟社區(qū)配建養(yǎng)老產(chǎn)品模式

因用地資源有限性，可在幾個(gè)社區(qū)之間插建養(yǎng)老設(shè)施，便于傳統(tǒng)觀念陳舊的老年人與子女同住。此產(chǎn)品利用零散地塊新建、或鄰近地塊拆遷建設(shè)、原有建筑改建等提供此類(lèi)服務(wù)。

5）同醫(yī)療組織建立合作關(guān)系模式

設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院相毗鄰以共同建設(shè)。形成“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式，引入優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，形成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。并且醫(yī)院可設(shè)置部分閑置床位，用于醫(yī)院內(nèi)部的養(yǎng)老院，一方面提升醫(yī)療資源利用率，另一方面服務(wù)需特殊護(hù)理的重病老人，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)質(zhì)配置。

6）旅游風(fēng)景區(qū)中開(kāi)發(fā)養(yǎng)老住宅產(chǎn)品模式

此模式將養(yǎng)老地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，是較好拓展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的實(shí)踐模式。目前市場(chǎng)上已經(jīng)開(kāi)始注重在進(jìn)行旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)整合養(yǎng)老、養(yǎng)生、康復(fù)、護(hù)理等資源的理念。

7）與養(yǎng)老保險(xiǎn)結(jié)合的新型養(yǎng)老院模式

此種模式往往與保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品結(jié)合，服務(wù)于中高端人群。在城市的郊區(qū)拿商業(yè)用地，建設(shè)各類(lèi)養(yǎng)老公寓，服務(wù)于介護(hù)型、半介護(hù)型、健康型老人，同時(shí)配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)越，此種模式為升級(jí)版的養(yǎng)老院模式。

8）引入外資建設(shè)連鎖設(shè)施政府模式

2013年9月份的政策表示進(jìn)一步將舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門(mén)檻降低，以鼓勵(lì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)吸收境外資本。此模式既可以引進(jìn)外資，提升就業(yè)，刺激消費(fèi)，又可學(xué)習(xí)管理經(jīng)驗(yàn)與先進(jìn)的護(hù)理知識(shí)。

二、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)在新形勢(shì)下所面臨的問(wèn)題

2.1國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃

目前，養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛開(kāi)始起步發(fā)展，在人口老齡化速度加速面前，大部分地方未做好充分認(rèn)識(shí)及建設(shè)準(zhǔn)備，需要加大養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)。在政策的頂層設(shè)計(jì)層面缺少養(yǎng)老地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；在社會(huì)養(yǎng)老體系層面缺少明確的安排統(tǒng)籌；在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面缺乏相應(yīng)的質(zhì)量等級(jí)驗(yàn)證。

2.2國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)投入不足

政府的養(yǎng)老資金主要用于基本養(yǎng)老保障和福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)。專(zhuān)門(mén)養(yǎng)老地產(chǎn)的配套和設(shè)施的精細(xì)化與適老化設(shè)計(jì)要求較高，成本較大。對(duì)于盈利方式是租賃制的養(yǎng)老地產(chǎn)具備投資回報(bào)期長(zhǎng)的特點(diǎn)，缺乏相應(yīng)的土地及稅收等支持。

2.3國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品體系不夠完善

對(duì)老年群體的人群分類(lèi)不夠細(xì)化，開(kāi)發(fā)類(lèi)型較單一。盡管現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)老年人建筑做了相應(yīng)的規(guī)定，但各地的執(zhí)行力度上相對(duì)較弱。例如在衛(wèi)生間、廚房等室內(nèi)設(shè)計(jì)及室外環(huán)境設(shè)計(jì)存在大量不符合老年人生理特點(diǎn)的設(shè)計(jì)；同時(shí)大量社區(qū)缺乏老年服務(wù)設(shè)施。此外醫(yī)療、護(hù)理、娛樂(lè)等老年人等軟件服務(wù)方面不能很好滿足老年人精神需求。

2.4國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的深化拓展

具體到養(yǎng)老地產(chǎn)層面的建設(shè)上存在缺少金融工具支持，融資渠道狹小等問(wèn)題。例如，銀行不支持55歲以上的老人貸款。此外，我們配套的養(yǎng)老服務(wù)以及專(zhuān)業(yè)化服務(wù)隊(duì)伍缺失；社會(huì)上養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的數(shù)量及質(zhì)量都不高；養(yǎng)老服務(wù)體系不完善；老年人消費(fèi)意識(shí)有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變。

2.5國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的資源整合

現(xiàn)階段，相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)開(kāi)始試水養(yǎng)老地產(chǎn)，但運(yùn)營(yíng)成功例子卻極為鮮有?，F(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域雖包含了地產(chǎn)商、保險(xiǎn)公司及養(yǎng)老服務(wù)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)等。但是在養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中沒(méi)有具體的定位及合作分工體系，缺乏形成清晰定位、專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)，缺乏養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上下游資源整合平臺(tái)及養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展模式的建立，尤其是運(yùn)營(yíng)模式的建立。

三、分析平安桐鄉(xiāng)全齡化養(yǎng)老社區(qū)模式

3.1以平安桐鄉(xiāng)“合悅江南”--全齡化養(yǎng)老社區(qū)為例

1）項(xiàng)目總占地面積1852畝，總建筑面積135萬(wàn)平方米，是由全球500強(qiáng)企業(yè)――中國(guó)平安旗下公司，平安不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全齡段養(yǎng)生養(yǎng)老親情社區(qū)。規(guī)劃圍繞“一軸、一環(huán)、兩心”展開(kāi)；一軸：香榭麗舍大道主軸，一環(huán)：中央水景環(huán)，兩心：中心示范核心、高鐵站前養(yǎng)生核心，規(guī)劃處處考慮養(yǎng)老養(yǎng)生環(huán)境的營(yíng)造，以打造最佳的居住養(yǎng)生體驗(yàn)。

2）其中項(xiàng)目一期共有三大組團(tuán)，三個(gè)組團(tuán)南臨府前路；北臨天然河道水系，景色宜人，為社區(qū)內(nèi)最核心的景觀軸；東面為農(nóng)保地，以后將建成926畝的生態(tài)農(nóng)莊；西面為項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)用地，城市主干道世紀(jì)大道貫穿南北，未來(lái)將直抵桐鄉(xiāng)市區(qū)、烏鎮(zhèn)及桐鄉(xiāng)高鐵站。一、二組團(tuán)以“類(lèi)獨(dú)棟、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、電梯公寓”為主的養(yǎng)老住宅社區(qū)。三組團(tuán)為社區(qū)的中央核心配套區(qū)。

桐鄉(xiāng)合悅江南項(xiàng)目圖

3.2桐鄉(xiāng)合悅江南項(xiàng)目規(guī)劃分析

1）大規(guī)劃處處考慮養(yǎng)老所需環(huán)境的打造，交通便捷，宜人宜居。

2）規(guī)劃內(nèi)融入了諸如養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老醫(yī)療、養(yǎng)老文化、養(yǎng)老服務(wù)、休閑娛樂(lè)等養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，落實(shí)到各個(gè)組團(tuán)，給老人提供全面的養(yǎng)老支持。

3）在社區(qū)內(nèi)突出考慮了老年群體需求，同時(shí)也延生到了其他年齡群體的需求，以中央核心區(qū)為例，除了配置了老年大學(xué)、醫(yī)院、養(yǎng)老公寓之外，也配置了餐飲店、超市、圖書(shū)館、學(xué)校、室內(nèi)泳池等多種功能業(yè)態(tài)。以混合的功能布局來(lái)激發(fā)整個(gè)社區(qū)的活力。

3.3全方位服務(wù)方案

1）健康管理

引入國(guó)際先進(jìn)的個(gè)人健康檔案管理系統(tǒng)，可隨時(shí)掌控業(yè)主最新身體狀況，并依此為業(yè)主制定適合的營(yíng)養(yǎng)膳食、運(yùn)動(dòng)休閑、養(yǎng)生SPA、康復(fù)理療、用藥計(jì)劃等。

2）膳食管理

建立社區(qū)食堂，并有專(zhuān)業(yè)營(yíng)養(yǎng)師、中醫(yī)師，結(jié)合會(huì)員身體狀況和個(gè)人口味，量身定制個(gè)性化食譜，并提供宴會(huì)定制服務(wù)、廚師上門(mén)服務(wù)等。

3）生活管家

社區(qū)24小時(shí)管家式服務(wù)，為業(yè)主提供日常的衛(wèi)生清潔、寵物代管、日間托管、短期照顧、康復(fù)料理等一系列服務(wù)。同時(shí)提供短期托管護(hù)理、立體式出行協(xié)助、專(zhuān)業(yè)投資理財(cái)?shù)仍鲋捣?wù)。

4）養(yǎng)老服務(wù)

養(yǎng)老公寓的社區(qū)生活照護(hù)中心，根據(jù)會(huì)員需要，提供養(yǎng)老日托，上門(mén)看護(hù)、照看、心理慰藉、護(hù)理、助浴、修剪，家政清潔等服務(wù)。同時(shí)配備專(zhuān)業(yè)的老年大學(xué)、各式興趣社團(tuán)，實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)，老有所樂(lè)。

5）心靈成長(zhǎng)

定期舉辦的各式心靈講座、宗師課堂、禪修國(guó)學(xué)等，與社會(huì)各界精英一起分享人生。同時(shí)規(guī)劃有社區(qū)互助積分服務(wù)，用服務(wù)賺取積分，花積分購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，體驗(yàn)互幫互助。

6）分時(shí)度假

第7篇：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目范文

回顧我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展，由于旅游出現(xiàn)從傳統(tǒng)走馬觀花式向休閑度假式的轉(zhuǎn)變，旅游業(yè)發(fā)展開(kāi)始由資源利用欠缺、盲目開(kāi)發(fā)建設(shè)、粗放性經(jīng)營(yíng)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)旅游資源深層次全方位的開(kāi)發(fā)。

天津中怡建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司總建筑師宋靜在接受《中國(guó)地產(chǎn)總裁》雜志的采訪時(shí)表示，隨著在改革開(kāi)放時(shí)期富裕起來(lái)具有一定消費(fèi)能力的50-60 年代人群邁入老年時(shí)代，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的崛起成為必然趨勢(shì)。養(yǎng)老開(kāi)始由原生態(tài)的自然生存模式轉(zhuǎn)為以追求積極健康高品質(zhì)生活為目標(biāo)的模式，與之相適應(yīng)，養(yǎng)老服務(wù)由過(guò)去“家庭養(yǎng)老 + 養(yǎng)老院”向綜合型“養(yǎng)老社區(qū)”發(fā)展。

她認(rèn)為，旅游度假與養(yǎng)老地產(chǎn)在選址、資源需求等方面具有共同點(diǎn)。二者都以相對(duì)發(fā)達(dá)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)為必要發(fā)展條件，都需要良好的區(qū)位、交通條件，要靠近優(yōu)美的自然景觀和人文景觀，要宜人的環(huán)境和完善的設(shè)施。盡管在服務(wù)對(duì)象和公共設(shè)施方面有所不同，但二者的有機(jī)結(jié)合可以在滿足各個(gè)年齡段不同發(fā)展需求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展?！拔覈?guó)房地產(chǎn)目前在轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)口，發(fā)展旅游休閑養(yǎng)老地產(chǎn)將是一種必然趨勢(shì)?！?/p>

宋靜表示，發(fā)展旅游休閑養(yǎng)老地產(chǎn)不是旅游度假和養(yǎng)老地產(chǎn)的簡(jiǎn)單相加，需要全方位綜合考慮，避免出現(xiàn)各種復(fù)雜問(wèn)題。

“發(fā)展旅游休閑養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)因地制宜，統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)調(diào)統(tǒng)一發(fā)展?！彼戊o表示，國(guó)家應(yīng)完善相關(guān)的法規(guī)政策，及時(shí)做好相關(guān)信息的統(tǒng)計(jì)和。地方政府應(yīng)根據(jù)資源稟賦條件等因素，對(duì)

旅游休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地等方面進(jìn)行統(tǒng)籌布局，為發(fā)展旅游休閑養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)造條件?！斑@樣才能避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)帶來(lái)的資源浪費(fèi)，使這個(gè)產(chǎn)業(yè)有序健康發(fā)展?！?/p>

“發(fā)展旅游休閑養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該先環(huán)境后建設(shè)，先配套后地產(chǎn)。”她認(rèn)為，旅游休閑養(yǎng)老地產(chǎn)要獲得最大化經(jīng)濟(jì)效益，必須要有充足的人氣?！皟?yōu)美的景觀、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)

施，是聚集人氣的前提條件?！彼戊o認(rèn)為，發(fā)展旅游休閑養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)從自然環(huán)境出發(fā)，從完善道路、市政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)起步，優(yōu)化原有外部自然景觀，建設(shè)有文化底蘊(yùn)的內(nèi)部人文景觀，使度假養(yǎng)老人群不僅能夠享受到“真山真水“，同時(shí)也有舒適方便的生活。

“發(fā)展旅游休閑養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)建立政府引導(dǎo)，地方政府、建設(shè)商和服務(wù)商構(gòu)成的良好的運(yùn)營(yíng)體系。”宋靜認(rèn)為，地方政府應(yīng)做好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，鼓勵(lì)社會(huì)資金的投入，以合作共贏的心態(tài)，使旅游休閑養(yǎng)老地產(chǎn)更好更快地體現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)效益。對(duì)于投資建設(shè)方，應(yīng)該放棄過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固有的短、平、快建設(shè)理念，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，在充分的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)合理的市場(chǎng)預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，合理地規(guī)劃與開(kāi)發(fā)建設(shè)，為旅游休閑養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)造良好的硬件條件。考慮到旅游休閑養(yǎng)老地產(chǎn)投資與回報(bào)的特點(diǎn)，建設(shè)方做精做細(xì)的同時(shí)，更要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光和長(zhǎng)期投入的心理準(zhǔn)備。而對(duì)服務(wù)商，應(yīng)綜合考慮各個(gè)年齡段的需求，以?xún)?yōu)質(zhì)的軟服務(wù)創(chuàng)造利于“樂(lè)游、樂(lè)活、養(yǎng)老”的環(huán)境?！坝捎谠摦a(chǎn)業(yè)正處在起步期，且是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的事業(yè)，要想結(jié)出豐碩的果實(shí)，還有待多方的共同努力?！?/p>

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天津“光合谷”養(yǎng)老養(yǎng)生旅游地產(chǎn)案例分析

天津市團(tuán)泊湖“光合谷”片區(qū)是旅游休閑養(yǎng)老地產(chǎn)方面較為經(jīng)典的項(xiàng)目之一。“光合谷”片區(qū)地處天津市靜?？h團(tuán)泊新城，團(tuán)泊新城以運(yùn)動(dòng)、健康、休閑度假為發(fā)展主題，與之相契合“，光合谷”以“旅游、休閑、養(yǎng)老、宜居一體發(fā)展”為定位，發(fā)展文化旅游、溫泉度假、會(huì)議培訓(xùn)、有機(jī)體驗(yàn)等功能。

“光合谷”片區(qū)占地 5300 畝，由天津市天房集團(tuán)作為主要投資方。在項(xiàng)目前期規(guī)劃上，天房集團(tuán)以詳盡的現(xiàn)狀調(diào)研和市場(chǎng)分析為基礎(chǔ)，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的理念，在充分考慮各個(gè)年齡段需求的情況下，進(jìn)行合理的功能布局。在建設(shè)開(kāi)發(fā)上，在完善道路、市政基礎(chǔ)條件后，天房集團(tuán)分期建設(shè)了濕地公園、溫泉酒店、農(nóng)業(yè)蔬菜標(biāo)準(zhǔn)實(shí)踐基地、熊貓館等，目前已初具規(guī)模，聚集了一定的人氣。

第8篇：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目范文

去年上映的香港電影《桃姐》以生活中再平實(shí)不過(guò)的故事賺取了千萬(wàn)人的眼淚。拋開(kāi)諸多深層次的探究，簡(jiǎn)單地說(shuō)，電影講述的是一個(gè)無(wú)子女、無(wú)財(cái)富的草根人物晚年的境遇，發(fā)聵出一場(chǎng)關(guān)于“養(yǎng)老”的大共鳴。

演員秦海璐在北大百年講堂的首映式上說(shuō)，“每個(gè)人身邊都有一個(gè)桃姐?！钡拇_如此。近年來(lái)，隨著中國(guó)人口老齡化程度加深，養(yǎng)老問(wèn)題已然成為當(dāng)今普遍關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題，但同時(shí)也催生一系列圍繞“銀發(fā)人群”需求的新興產(chǎn)業(yè)和投資機(jī)遇，尤其是作為“排頭兵”的養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入公眾視野，吸引不少資本大佬蜂擁而至。

“夕陽(yáng)紅”蘊(yùn)藏朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)

據(jù)中國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室公布的信息顯示，到2013年底，總數(shù)將超過(guò)2億，到2015年，老年人口總數(shù)將達(dá)到2.21億，占總?cè)丝诘?6%，人口老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻。

民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司原司長(zhǎng)王振耀在第三屆中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇上表示，中國(guó)老齡人口中預(yù)計(jì)大約有6～8%的人要依靠養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也就是說(shuō)需要1200～1800萬(wàn)張床位，而目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位總共不超過(guò)300萬(wàn)張，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的總體供求之間呈現(xiàn)出嚴(yán)重失衡的狀態(tài)。未來(lái)去哪里養(yǎng)老，這個(gè)市場(chǎng)的缺口是極其巨大的。

有媒體針對(duì)一線城市的養(yǎng)老院進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不論是公立的還是民辦的，在北京、上海、廣州等地，有一定規(guī)模的養(yǎng)老院，即便是地處郊區(qū)，住十年的消費(fèi)動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)元，但盡管如此，相對(duì)于逐年遞增的獨(dú)居老人數(shù)量來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老院仍然“一床難求”。

居住在福州的陳女士剛從事業(yè)單位退休，不愿意和子女生活，一直想找一家合適的養(yǎng)老院長(zhǎng)住。她先后咨詢(xún)了十幾家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，都因?yàn)閮r(jià)格普遍偏高而沒(méi)有打定主意。“人住養(yǎng)老院一般都要求先一次納入院費(fèi)，靠近市區(qū)、條件較好的養(yǎng)老院人院費(fèi)平均在6萬(wàn)左右，如果是一問(wèn)15平方米的單人房，之后每月的租金加其它雜項(xiàng)也需支付2000元以上，還不包括生病住院等開(kāi)銷(xiāo)?！彼嬖V記者，福州的氣候環(huán)境適合養(yǎng)老，老年人口增多凸顯出福州養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的稀缺，養(yǎng)老成本自然居高不下。

與選擇租賃方式的陳女士不同，廈門(mén)85歲高齡的孫先生和老伴兩年前了解到產(chǎn)權(quán)式老年公寓這一新鮮事物。和傳統(tǒng)養(yǎng)老院不同，它能擁有房屋產(chǎn)權(quán)。孫先生認(rèn)為，這是兩全其美的辦法，既不會(huì)給孩子造成負(fù)擔(dān)，又可以住在自己的房子里享受專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老服務(wù)?！袄夏旯⒌膯蝹€(gè)房間面積在30～40平方米，我們怕一間太小，就用賣(mài)掉原有房子的錢(qián)買(mǎi)了相連的兩間，合起來(lái)足夠住，當(dāng)初買(mǎi)的時(shí)候每平方米均價(jià)是15000元，現(xiàn)在差不多漲到18000元了?！睂O先生說(shuō)。

摸著石頭過(guò)河

目前，在養(yǎng)老地產(chǎn)最活躍的先行者主要還是大型房企、保險(xiǎn)公司和投資機(jī)構(gòu)，然而國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛起步，可提供參考借鑒的成功項(xiàng)目幾乎為零，雖然歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老地產(chǎn)已進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，但其開(kāi)發(fā)模式無(wú)法適用于中國(guó)具體情況，因此，這些企業(yè)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的試水皆在摸索中進(jìn)行。

“大型房企或投資機(jī)構(gòu)與國(guó)外投資集團(tuán)合作是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式之一，能夠確保項(xiàng)目資金穩(wěn)定。”上海星堡首席市場(chǎng)官王雨珂表示，上海星堡是復(fù)星集團(tuán)與美國(guó)峰堡投資集團(tuán)在中國(guó)合資運(yùn)營(yíng)的首個(gè)綜合養(yǎng)老社區(qū)，經(jīng)過(guò)3個(gè)月試運(yùn)營(yíng)之后，目前已有近60位老人支付了定金，20多位老人已人住。

有業(yè)內(nèi)人士介紹，星堡項(xiàng)目門(mén)檻比較高，要求除了繳納一次性人住費(fèi)外，每月自理費(fèi)用基本在萬(wàn)元以上，僅有一部分收入高的老年人才負(fù)擔(dān)得起。

另外，大型險(xiǎn)企的介入為養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)了一種創(chuàng)新的商業(yè)模式。泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升表示，將保險(xiǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合改變了中國(guó)人傳統(tǒng)的養(yǎng)老理念。保險(xiǎn)公司有大量的長(zhǎng)期資金，需要尋找有穩(wěn)定回報(bào)的投資出路，養(yǎng)老社區(qū)屬于商業(yè)地產(chǎn)，但與寫(xiě)字樓、零售等商業(yè)地產(chǎn)相比，不會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)周期而波動(dòng)，因此投資養(yǎng)老社區(qū)非常符合保險(xiǎn)資金投資對(duì)安全、有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但不追求高回報(bào)的要求。

萬(wàn)科集團(tuán)副總裁在接受媒體采訪時(shí)表示，養(yǎng)老地產(chǎn)首先是保障老年人老有所居，這必然成為以住宅開(kāi)發(fā)為主的地產(chǎn)商未來(lái)轉(zhuǎn)型的方向，但養(yǎng)老地產(chǎn)只是一個(gè)載體，其中很多內(nèi)容還需要社會(huì)去填充，養(yǎng)老地產(chǎn)不等于養(yǎng)老解決方案?！叭f(wàn)科集團(tuán)這幾年也一直在研究各種國(guó)際養(yǎng)老模式，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)相當(dāng)復(fù)雜，開(kāi)發(fā)的首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目只是一個(gè)探索，還有配套服務(wù)、盈利模式等諸多問(wèn)題亟待解決?！彼f(shuō)。

如何盈利？

根據(jù)中研普華研究機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果顯示，高端的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段，養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)的收益不足10%，尚不足以?xún)斶€貸款利息。養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利問(wèn)題成為投資者主要的關(guān)注點(diǎn)。

“險(xiǎn)資企業(yè)做養(yǎng)老地產(chǎn)很容易被誤解成掛羊頭賣(mài)狗肉?！碧┛抵彝顿Y有限公司首席執(zhí)行官劉挺軍說(shuō)，“保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目并沒(méi)有外界想象的那么高歌猛進(jìn)，泰康堅(jiān)持養(yǎng)老地產(chǎn)首先是服務(wù)業(yè)，其次才是房地產(chǎn)業(yè)?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士分析，國(guó)外社保、保險(xiǎn)和養(yǎng)老護(hù)理等模塊都是獨(dú)立運(yùn)行，專(zhuān)業(yè)化程度很高，而國(guó)內(nèi)這些方面都不成熟，泰康親自操刀投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，雖然運(yùn)營(yíng)效率低，投入成本高，但把前端保險(xiǎn)提供的資金鏈和后端真正提供養(yǎng)老服務(wù)的實(shí)體結(jié)合起來(lái)，也正是為了盈利的考慮。

劉挺軍認(rèn)為，如果扎扎實(shí)實(shí)地做下去，養(yǎng)老地產(chǎn)絕對(duì)能夠賺錢(qián)，整個(gè)市場(chǎng)最需要的是時(shí)間。如果用房地產(chǎn)的操作手法來(lái)套養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，永遠(yuǎn)都不會(huì)想清楚養(yǎng)老地產(chǎn)真正的盈利來(lái)自服務(wù)附加值。

養(yǎng)老地產(chǎn)的資金投入大且回報(bào)慢，缺少追求穩(wěn)定長(zhǎng)期回報(bào)的基金支持，地產(chǎn)商很難獨(dú)立推動(dòng)項(xiàng)目。與有外資背景的投資機(jī)構(gòu)合作，投資養(yǎng)老地產(chǎn)更像是一件“照葫蘆畫(huà)瓢”的事情，但大多數(shù)的發(fā)達(dá)國(guó)家都擁有相對(duì)完善的社會(huì)醫(yī)療體系，而成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正是依托于這些完善的體系。因此，要想在中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，對(duì)于外資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)仍然是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事長(zhǎng)朱鳳泊表示，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)政府政策上的支持，但養(yǎng)老政策的支持模式尚處于摸石頭過(guò)河的階段，動(dòng)作幅度還比較小。

國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)典項(xiàng)目

美國(guó)太陽(yáng)城

美國(guó)太陽(yáng)城是世界知名的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，該中心始建于1961年，坐落在佛羅里達(dá)西海岸，現(xiàn)有來(lái)自全美以及世界各地的1.6萬(wàn)戶(hù)，并一直處于持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

整個(gè)社區(qū)由獨(dú)立家庭別墅、連體別墅、庭院和出租的獨(dú)立居住公寓以及“自由廣潮”六大居住社區(qū)組成，并共同享用一個(gè)郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂。無(wú)論哪種年齡段的老人，選擇哪種住宅，每人每年繳納一定費(fèi)用，都會(huì)享受到積極活躍的老年生活方式。這里有個(gè)規(guī)定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時(shí)間不能超過(guò)30天。

日本港北新城

基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，港北新城致力于開(kāi)發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，把老少戶(hù)住宅、老人專(zhuān)用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中。

老少戶(hù)住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭，包括24小時(shí)的入住照顧服務(wù)、白天的日托服務(wù)和居家上門(mén)服務(wù)，類(lèi)似于養(yǎng)老地產(chǎn)的“7-11”。

美國(guó)大學(xué)村

第9篇：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目范文

保險(xiǎn)企業(yè)跨界到養(yǎng)老服務(wù)中，所選取的養(yǎng)老服務(wù)模式也各有不同。有的以居家養(yǎng)老服務(wù)為入口，投資建立居家養(yǎng)老服務(wù)專(zhuān)業(yè)公司，打造互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代一體化養(yǎng)老;有的從社區(qū)養(yǎng)老著手，在一二線城市中，通過(guò)競(jìng)標(biāo)地產(chǎn)的方式建立屬于自己的養(yǎng)老社區(qū)，采用高端護(hù)理模式，打造全護(hù)理概念。在建立養(yǎng)老社區(qū)的同時(shí)，保險(xiǎn)企業(yè)還建立了健康養(yǎng)老體驗(yàn)中心，注重線下養(yǎng)老體驗(yàn)式服務(wù)，形成休閑養(yǎng)生、健康管理、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、社區(qū)養(yǎng)老等多種業(yè)態(tài)相結(jié)合的養(yǎng)老模式。例如，由泰康人壽投資建設(shè)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)大型綜合養(yǎng)老社區(qū)泰康之家燕園已在北京市昌平區(qū)投入試運(yùn)營(yíng)。社區(qū)總建筑面積約31 萬(wàn)平方米，全部建成后可容納3000 戶(hù)約4500 位老人入住。泰康之家燕園的社區(qū)服務(wù)體系由生活服務(wù)體系、醫(yī)養(yǎng)康復(fù)體系、活力文化體系三大部分構(gòu)成，包括日常生活服務(wù)、餐飲服務(wù)、健康管理、專(zhuān)業(yè)護(hù)理、醫(yī)療問(wèn)診、康體娛樂(lè)、活力課程和社工服務(wù)等，全方位滿足入住長(zhǎng)者的綜合需求。

養(yǎng)老業(yè)務(wù)拓展需要大量人才，2016 年3 月，泰康人壽與北京、上海等地20 余所開(kāi)設(shè)護(hù)理專(zhuān)業(yè)的高校簽訂訂單式人才培養(yǎng)協(xié)議，形成以需求為導(dǎo)向、以行業(yè)為依托的校企合作、工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式，以破解養(yǎng)老人才短缺問(wèn)題。

保險(xiǎn)企業(yè)切入養(yǎng)老，一般都是大手筆，并迅速鋪開(kāi)，要取得規(guī)模效應(yīng)，對(duì)資金是一個(gè)巨大的考驗(yàn)，但對(duì)于善于資本騰挪的保險(xiǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，似乎并非難事。大型保險(xiǎn)企業(yè)選擇以投資商、運(yùn)營(yíng)商一體化的全資運(yùn)營(yíng)模式，通過(guò)自建+ 控股+ 合作的方式培養(yǎng)體系化的養(yǎng)老服務(wù)能力。還有一些保險(xiǎn)企業(yè)采用股權(quán)合作模式，與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合成立股份公司，該模式有望成為國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式。

而在美國(guó)，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的渠道以間接投資為主，保險(xiǎn)公司大都不直接參與養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。保險(xiǎn)公司通過(guò)投資房地產(chǎn)信托投資基金成為養(yǎng)老住宅的持有者，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是毋庸置疑的。2013 年出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》明確提出，我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是到2020 年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。2014 年8 月出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》提出，支持符合條件的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)融合發(fā)展。

但對(duì)保險(xiǎn)公司自身來(lái)講，在進(jìn)軍養(yǎng)老項(xiàng)目前必須選準(zhǔn)市場(chǎng)定位和盈利模式，找到適合自己的盈利點(diǎn)及盈利模式。

目前，大部分保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老項(xiàng)目多集中在地產(chǎn)領(lǐng)域，以養(yǎng)老社區(qū)的形式切入，其中并不排除圈地嫌疑。而持續(xù)的低入住率，讓險(xiǎn)資們看到了理想和現(xiàn)實(shí)的差距，也讓其對(duì)養(yǎng)老行業(yè)有了更加清晰的認(rèn)識(shí)。

中國(guó)平安集團(tuán)子公司平安不動(dòng)產(chǎn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目合悅，在2015 年春節(jié)后進(jìn)行封盤(pán)。該項(xiàng)目以全齡化全方位社區(qū)服務(wù)為特色，提供頤養(yǎng)身心的全方位服務(wù)。據(jù)悉，合悅項(xiàng)目并未叫停，僅是暫時(shí)封盤(pán)。但外界對(duì)于平安不動(dòng)產(chǎn)關(guān)注不是這一項(xiàng)目的暫時(shí)停滯，更多的是質(zhì)疑其以養(yǎng)老名義圈地，但平安不動(dòng)產(chǎn)方并未做出回復(fù)。

剝離房地產(chǎn)屬性，養(yǎng)老社區(qū)并非暴利、高盈利的投資項(xiàng)目，其投資周期也許要長(zhǎng)達(dá)8 至10 年。在項(xiàng)目投入前期，能維持收支平衡已較為不易。目前從各養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)行的情況來(lái)看，其短期收益大概僅為5% 至6%，若收益要達(dá)到8% 至10% 之間，則需要10至20 年的投資周期。