物業(yè)單元中預(yù)算管理的應(yīng)用分析

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摘要：保證財(cái)務(wù)管理活動(dòng)高效有序的重要前提就是預(yù)算，而預(yù)算要以物業(yè)管理中最小的單元為基點(diǎn)實(shí)施精準(zhǔn)預(yù)算才能使預(yù)算的數(shù)據(jù)真實(shí)可靠，才能合理優(yōu)化配置現(xiàn)有的人力、資金，推動(dòng)物業(yè)綜合勞動(dòng)生產(chǎn)率、應(yīng)收賬款回收率、物業(yè)收費(fèi)率、設(shè)備利用率等進(jìn)一步提升。

關(guān)鍵詞：精準(zhǔn)預(yù)算;物業(yè)單元;財(cái)務(wù)管理

財(cái)務(wù)預(yù)算管理是現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理中非常重要的一部分，是企業(yè)精細(xì)化管理的重要手段，是在預(yù)測(cè)和決策的基礎(chǔ)上，圍繞物業(yè)服務(wù)目標(biāo)，對(duì)一定時(shí)期內(nèi)資金的取得和投放、各項(xiàng)收入和支出、經(jīng)營(yíng)成果及其分配等資金運(yùn)作所作的具體措施。對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利開(kāi)展和高效運(yùn)行有著基礎(chǔ)性的導(dǎo)向作用。隨著物業(yè)管理的項(xiàng)目越來(lái)越廣、小區(qū)個(gè)數(shù)逐漸遞增以及戶數(shù)越來(lái)越多，預(yù)算管理工作也開(kāi)始面臨越來(lái)越復(fù)雜的問(wèn)題。

一、物業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理在單元管理中存在的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算管理與物業(yè)管理單元的分離影響到業(yè)主的居住與生活質(zhì)量在目前物業(yè)管理項(xiàng)目眾多的新形勢(shì)下，通常都是對(duì)企業(yè)的整體財(cái)務(wù)管理更加看重，忽視對(duì)單元的預(yù)算管理。這嚴(yán)重導(dǎo)致了物業(yè)內(nèi)部管理活動(dòng)的資金等成本的核算與用項(xiàng)不合理，很難發(fā)揮預(yù)算管理的最大作用，也使預(yù)算管理在企業(yè)內(nèi)部管理中的核心地位受到了極大沖擊。這兩者的分離，非常不利于物業(yè)進(jìn)行科學(xué)性、合理性、規(guī)劃性的決策，在一定程度上導(dǎo)致了小區(qū)管理人員分配不合理，建設(shè)質(zhì)量不均衡的情況發(fā)生，進(jìn)而極大地影響到業(yè)主的居住與生活質(zhì)量，造成住在老舊小區(qū)的居民生活質(zhì)量和水平始終不能“脫貧”。

（二）“微財(cái)務(wù)”單元管理觀念不清晰在物業(yè)系統(tǒng)中，管理層未完全正確地認(rèn)識(shí)成本精準(zhǔn)化預(yù)算管理的重要作用，成本管理觀念一直較為陳舊落后。操作層，拿數(shù)據(jù)算數(shù)據(jù)，未充分地發(fā)揮出預(yù)算管理應(yīng)有的決策與監(jiān)控作用，人人重視成本，人人開(kāi)源節(jié)資的全員意識(shí)尚未形成素養(yǎng)。

（三）忽視了必要的動(dòng)態(tài)單元預(yù)算管理對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算管理方案的編制有著多種多樣的方法，從現(xiàn)階段大部分的物業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的制定現(xiàn)狀可以看出，大多數(shù)還在采用十分傳統(tǒng)的方法，如固定預(yù)算法、滾動(dòng)預(yù)算編制法等，沒(méi)有及時(shí)根據(jù)當(dāng)前物業(yè)小區(qū)單元的實(shí)際狀況與居民服務(wù)質(zhì)量做出科學(xué)、合理、經(jīng)濟(jì)的調(diào)整。

二、單元精準(zhǔn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理應(yīng)用分析

（一）精細(xì)單元資料錄取單元資料錄取要做到準(zhǔn)確、及時(shí)、完整、同步、真實(shí)。物業(yè)單元預(yù)算也要學(xué)習(xí)油井生產(chǎn)“三線四區(qū)”經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模型經(jīng)驗(yàn)，把物業(yè)單元分為比較精細(xì)的節(jié)點(diǎn)，對(duì)其數(shù)據(jù)資料和現(xiàn)狀做到了如指掌，實(shí)現(xiàn)“看單預(yù)算”管理新模式，把節(jié)約一分錢比多掙一分錢更容易的理念與精準(zhǔn)單元預(yù)算做好深度融合。

（二）強(qiáng)化部門聯(lián)動(dòng)財(cái)務(wù)預(yù)算部門單方面的工作使預(yù)算報(bào)表中往往存在物業(yè)系統(tǒng)的單元人員編制超標(biāo)、崗位重復(fù)、設(shè)備重置、設(shè)施重建、資金重報(bào)等問(wèn)題，加重了物業(yè)系統(tǒng)的資源浪費(fèi)，并增加了運(yùn)營(yíng)的成本，直接導(dǎo)致了運(yùn)營(yíng)效率低下的情況。財(cái)務(wù)部門要與人力資源部門、機(jī)動(dòng)科、基建科、核算定額站、物業(yè)生產(chǎn)科、治安保衛(wèi)、紀(jì)委審計(jì)等科室聯(lián)合到現(xiàn)場(chǎng)摸實(shí)事、求精算、查效能，這樣才能有效地降低生產(chǎn)成本。如為提高物業(yè)系統(tǒng)資產(chǎn)設(shè)備壽命使用周期，降低設(shè)備臺(tái)數(shù)購(gòu)置費(fèi)和維修費(fèi)，就要考慮那些小區(qū)單元的實(shí)際需要，庫(kù)存設(shè)備的現(xiàn)狀情況，能否做到庫(kù)存設(shè)備的轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)小區(qū)互用共享，修舊利廢或者舊設(shè)備零部件“三合一”，確認(rèn)平時(shí)有沒(méi)有注重設(shè)備的保養(yǎng)程度，設(shè)備完好率是否達(dá)到98%以上，是否實(shí)現(xiàn)設(shè)備外修零委托，爭(zhēng)取最大限度地減少核心部件的更換，節(jié)省設(shè)備綜合支出資金。

（三）定期適時(shí)進(jìn)行單元?jiǎng)討B(tài)預(yù)算針對(duì)預(yù)算編制精準(zhǔn)度不高，預(yù)算調(diào)整不及時(shí)的實(shí)際情況，結(jié)合物業(yè)服務(wù)不同于產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，筆者認(rèn)為對(duì)物業(yè)單元財(cái)務(wù)預(yù)算采用零基預(yù)算與滾動(dòng)預(yù)算相結(jié)合的預(yù)算方法比較合適。滾動(dòng)預(yù)算是當(dāng)前物業(yè)編制單元預(yù)算時(shí)所普遍應(yīng)用的方法，它始終依賴上一年度預(yù)算數(shù)據(jù)，易與物業(yè)現(xiàn)實(shí)脫軌。零基預(yù)算是以當(dāng)年度情況及實(shí)際需求為依據(jù)而編制的預(yù)算計(jì)劃，它不受上一年度數(shù)據(jù)的影響，有利于發(fā)揮預(yù)算編制人員的主動(dòng)性，減輕各單位執(zhí)行預(yù)算的壓力，倒逼物業(yè)單元預(yù)算流程自下而上與自上而下的無(wú)斷橋鏈接，避免各單位年底突擊花錢上項(xiàng)目報(bào)賬單，有效地杜絕財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。把兩者密切地結(jié)合起來(lái)，定期適時(shí)進(jìn)行單元?jiǎng)討B(tài)預(yù)算調(diào)整，使單元專項(xiàng)預(yù)算更能準(zhǔn)確地發(fā)揮其用途，減少無(wú)效支出，有利于促進(jìn)完善財(cái)務(wù)預(yù)算編制內(nèi)部控制制度建設(shè)。

（四）從嚴(yán)財(cái)務(wù)管理，亮起紅線預(yù)警內(nèi)部控制制度在企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中，都是必不可少的，它能夠?yàn)閮?nèi)部結(jié)構(gòu)有序正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供可靠的保證，把內(nèi)控制度工作做好。有利于及時(shí)對(duì)預(yù)算管理執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的一系列問(wèn)題進(jìn)行有效的防治解決，做到監(jiān)控跟蹤要精準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)分析要精細(xì)。同時(shí)采用先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理技術(shù)，設(shè)計(jì)出完整的ERP-SAP系統(tǒng)，包括采購(gòu)管理模塊、銷售管理模塊、生產(chǎn)控制管理模塊、庫(kù)存管理模塊、財(cái)務(wù)管理模塊、客戶管理模塊以及人力資源管理模塊等七大模塊，建立財(cái)務(wù)系統(tǒng)一體化的財(cái)務(wù)管理平臺(tái)，使整個(gè)物業(yè)系統(tǒng)的物流、資金流、信息流同步化，使全部的財(cái)務(wù)信息得到集成和綜合，從而提高物業(yè)系統(tǒng)單元預(yù)算財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)單元預(yù)算大眾監(jiān)控共享。如居民房屋建筑墻體裂縫漏雨滲雨是小區(qū)建筑工程中經(jīng)常發(fā)生的一種質(zhì)量“通病”，也是物業(yè)房屋維修最為頭疼的“頑癥”，更是物業(yè)投資的首要方向，經(jīng)常出現(xiàn)預(yù)算年年報(bào)修、房屋年年漏雨的弊病。解決此類問(wèn)題的關(guān)鍵在于通過(guò)生產(chǎn)控制、材料采購(gòu)、客戶管理、財(cái)務(wù)管理四大模塊平臺(tái)的聯(lián)合，公開(kāi)透明分析，挖出基層處理平整度、防水材料供用、砂漿配比、施工工藝、施工進(jìn)度與質(zhì)量、施工環(huán)境和施工人員素質(zhì)資質(zhì)等某個(gè)節(jié)點(diǎn)上存在的問(wèn)題，用財(cái)務(wù)精準(zhǔn)分析手段助推根除房屋建筑墻體屋面滲漏雨水這種讓居民感到頭疼的大事。

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作者:翟永忠 單位:中石化勝利油田勝南社區(qū)管理中心