論房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的項目管理
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一、房地產(chǎn)項目管理的意義
1.1項目成本管理
項目成本控制主要就是控制房地產(chǎn)項目的工程造價，通過對工程造價的控制，不僅能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)用效率，而且能夠不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使得相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得較好的市場地位。在實際的操作過程中，工程造價管理主要體現(xiàn)在材料的合理購進(jìn)、實現(xiàn)良好的承包商索賠方式以及科學(xué)、合理的工程洽談上面。
1.2項目進(jìn)度管理
房屋建筑的進(jìn)度管理對于房地產(chǎn)的整體經(jīng)濟(jì)效益具有重要的影響。如果房地產(chǎn)項目的進(jìn)度較慢，就會延長房屋的建造時間，從而增加了房屋的建造價格。一般來講，這些資金費(fèi)用都會落實在房屋建筑的銷售價格上，由于房屋造價較高，就會影響房屋的銷售，從而影響到整個房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。
1.3項目工程質(zhì)量管理
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，工程項目的質(zhì)量管理具有重要的意義。工程質(zhì)量不僅影響到工程的銷售情況，而且在很大程度上影響了開發(fā)商的生存根本。因此，在實際的操作過程中，一旦質(zhì)量不過關(guān)，就會影響到正常的建設(shè)工期，增加投資，使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益受到較大的負(fù)面影響。
二、房地產(chǎn)項目管理的方式
2.1選擇優(yōu)秀的勘察設(shè)計單位
在房地產(chǎn)開發(fā)前期，需要對地質(zhì)進(jìn)行勘察，然后進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計，因此，早期的勘察設(shè)計單位的工作能力非常重要。只有選擇優(yōu)秀的勘查設(shè)計單位，才能夠?qū)Ψ课萁ㄔO(shè)的整體布局進(jìn)行科學(xué)的配置和結(jié)構(gòu)劃分，將多余的建設(shè)部分去除掉，從而能夠在確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，提高工作的經(jīng)濟(jì)效益。
2.2選擇優(yōu)秀的施工主體
在房地產(chǎn)工程設(shè)計之后，需要選擇最佳的施工主體，這對于實現(xiàn)項目工程的質(zhì)量效益和進(jìn)度效益都具有重要的意義。在實際的施工主體選擇過程中，需要相關(guān)工作人員能夠制定合理的選擇體系標(biāo)準(zhǔn)，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：施工主體的技術(shù)設(shè)備是否先進(jìn)、施工主體的企業(yè)資質(zhì)是否達(dá)標(biāo)、近三年企業(yè)的施工業(yè)績?nèi)绾巍⑹┕ろ椖拷?jīng)理的個人素質(zhì)是否高超等。對于一個施工主體來說，設(shè)備和技術(shù)分別是企業(yè)的硬件和軟件，只有這兩方面都能夠具有優(yōu)秀的資質(zhì)，才能夠?qū)椖抗こ淌┕ぞ哂写龠M(jìn)作用。此外，優(yōu)秀的項目經(jīng)理能夠在很大程度上提高項目的管理水平，對于整個工程的開展具有重要的促進(jìn)作用。只有從眾多方面進(jìn)行科學(xué)的分析和考察，才能夠最終選擇出最優(yōu)異的施工隊伍。
2.3建立健全項目管理體系
在房地產(chǎn)項目的管理過程中，建立健全一個優(yōu)秀的管理體系，對于提高建設(shè)工程的整體水平具有重要的意義。常見的管理體系包括工程材料管理、施工隊伍管理以及工程項目資料檔案管理等。在工程材料的管理過程中，應(yīng)該能夠?qū)ν愔黧w材料進(jìn)行調(diào)查和分析，在此基礎(chǔ)上選擇符合設(shè)計使用標(biāo)準(zhǔn)而價格最合理的材料，通過對材料價格的合理控制來實現(xiàn)項目的成本管理。施工隊伍是工程項目的主要成員，對于施工隊伍的管理效益，能夠促進(jìn)工程項目的進(jìn)一步開展。常見的管理措施包括：設(shè)定獎懲制度、加強(qiáng)對施工隊伍的組織領(lǐng)導(dǎo)等。對于工程施工的具體情況進(jìn)行及時的記錄，有益于及時發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題，并能夠在第一時間進(jìn)行改進(jìn)，從而確保工程后續(xù)相關(guān)工作能夠得到很好的開展。
三、房地產(chǎn)項目管理的具體內(nèi)容
3.1加強(qiáng)項目合同的管理
在房地產(chǎn)項目的管理過程中，合同管理涉及到工程管理的全過程和各個方面，對于工程建設(shè)具有重要的作用。所謂合同管理，就是指工程項目開發(fā)主體與相關(guān)單位就工程項目的正常開展簽訂的一系列具有法律效益的經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容主要包括材料合同、施工合同等。在實際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)的質(zhì)量、成本以及進(jìn)度的管理對于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)都具有決定性的作用。而這些管理內(nèi)容的實現(xiàn)都是通過履行具體的合同來達(dá)到的。因此，不斷加強(qiáng)項目工程的合同管理，是確保工程管理質(zhì)量的最重要的內(nèi)容之一。
3.2加強(qiáng)工程項目的質(zhì)量管理
房地產(chǎn)施工質(zhì)量是房地產(chǎn)項目工程的生命，因此，只有加強(qiáng)項目工程的質(zhì)量管理，才能夠最終確保項目能夠順利地開展和竣工。在實際的管理過程中，要能夠確保施工相關(guān)技術(shù)工藝能夠與工程合同以及施工設(shè)計相同，如果不同，則應(yīng)該進(jìn)行及時的糾正。房地產(chǎn)項目部要能夠采取全過程的工程質(zhì)量管理，對工程項目的設(shè)計、施工以及竣工等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的管理。在實際的操作過程中，應(yīng)該不斷地宣傳質(zhì)量意識，特別是提高領(lǐng)導(dǎo)的質(zhì)量管理意識。在施工過程中，要能夠定期召開工程部經(jīng)理會議，對施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行匯總和集體研討，找出最佳的應(yīng)對措施，以此來不斷提高項目工程質(zhì)量。在實際的質(zhì)量管理過程中，要注重管理人員資質(zhì)的檢查，要能夠確保施工具體操作規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)與合同及設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)相同，對于各分項工程要加強(qiáng)專項管理，對于工程中使用的材料要經(jīng)過相應(yīng)的檢查和相關(guān)試驗才能夠正式投入到施工使用，對于機(jī)械設(shè)備的選擇也需要經(jīng)過認(rèn)真的試驗，只有這樣，經(jīng)過全面的審查和管理，才能夠切實提高房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量。
3.3注重房地產(chǎn)項目的成本控制
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本控制管理是管理到相關(guān)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最重要的方面，因此，必須要注重項目成本控制。主要的成本控制分為項目調(diào)查和方案制定、項目施工階段成本控制以及項目開發(fā)管理中的成本控制等。在實際的操作過程中，在項目規(guī)劃階段要能夠?qū)椖康木唧w實施情況進(jìn)行科學(xué)合理的評估，使得整個項目工程能夠用最低的價格獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益；在項目施工階段要能夠通過項目工程招投標(biāo)，獲得最優(yōu)質(zhì)的施工隊伍，實現(xiàn)成本控制的最大化；在工程項目的開發(fā)管理過程中，要能夠?qū)崿F(xiàn)簽證管理制度，以提高房地產(chǎn)開發(fā)商的綜合競爭水平，為成本控制提供堅實的保障。
3.4加強(qiáng)房地產(chǎn)協(xié)調(diào)組織管理工作
在房地產(chǎn)項目工程的協(xié)調(diào)組織管理過程中，需要做好項目部的外部協(xié)調(diào)與內(nèi)部管理工作。其中，外部協(xié)調(diào)主要包括：與設(shè)計單位之間的協(xié)調(diào)，與施工單位之間的協(xié)調(diào)，與工程監(jiān)理單位之間的協(xié)調(diào)，與政府及質(zhì)量監(jiān)督單位之間的協(xié)調(diào)，與其它相關(guān)單位之間的協(xié)調(diào)等。只有做好外部關(guān)系的協(xié)調(diào)工作，才能夠在很大程度上給房地產(chǎn)項目的建設(shè)營造最佳的施工環(huán)境。內(nèi)部協(xié)調(diào)主要包括：加強(qiáng)人際關(guān)系的協(xié)調(diào)，根據(jù)具體的人員情況進(jìn)行科學(xué)合理的安排，在矛盾處理上要能夠做得恰到好處，能夠制定合理的成績評估機(jī)制。此外，要能夠根據(jù)具體的小組成員配置情況，設(shè)定科學(xué)合理的工作目標(biāo)、具體的職責(zé)與權(quán)限等，加強(qiáng)信息溝通機(jī)制的建立，及時解決施工過程中存在的矛盾，為項目工程的施工創(chuàng)造良好的內(nèi)部環(huán)境。
四、結(jié)束語
在城市化進(jìn)程不斷加快的今天，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，但是在管理過程中也存在一定的問題。房地產(chǎn)項目管理是一個綜合性要求很高的工作，不僅要對項目管理的重要性有所認(rèn)識，而且要采取全面的管理步驟和措施，只有這樣才能夠確保房地產(chǎn)項目管理水平，使得我國房地產(chǎn)業(yè)能夠更好更快的發(fā)展，從而為我國的整體建設(shè)做出更大的貢獻(xiàn)。
作者：磨長秋 單位：貴陽宏益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司