個人所得稅政策對房價的影響

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由于我國近幾年房價大幅上漲，20%計征導致實際個人所得稅稅負大幅度增加。此外，我國稅收征管實踐中，還對二手房交易個人所得稅規(guī)定了減免辦法。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售住房應繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務機關繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

個人所得稅增加

對二手房市場供給的影響假定二手房市場中的供給者不具有轉(zhuǎn)嫁稅負的能力，即個人所得稅提高部分均由賣方承擔，對于賣方來說，相當于交易標的價格下降。根據(jù)西方經(jīng)濟學基本原理，價格下降，供給減少。反對新政策的開發(fā)商和專家、學者，大多基于這樣的簡單邏輯，認為二手房交易過程中，個人所得稅的提高不利于二手房市場上增加供給，從而不僅不能降低房產(chǎn)價格，反而會推高二手房價格，進一步帶動新開發(fā)房產(chǎn)價格上漲。事實上，對于個人所得稅增加的政策效果分析，不能簡單地依賴于書本上的經(jīng)濟學原理，還必須結(jié)合分析對象的特征，進一步深入挖掘背后的事實和道理。二手房市場的供給，與普通商品市場供給并不相同，其主要差別在于，普通商品市場是由供給者直接生產(chǎn)出來的，而二手房市場的供給者，并非房地產(chǎn)的直接生產(chǎn)者。普通商品市場價格下降，供給減少，同時直接帶來的結(jié)果是生產(chǎn)的減少。而二手房市場上，房產(chǎn)價格的下降，并不會直接影響房地產(chǎn)生產(chǎn)。因此，從長期來看，由于二手房市場上存量供給一定，長期供給并不受價格變動的影響①。

短期內(nèi)二手房市場上的供給會有怎樣的變化呢?讓我們從個體分析入手，假設張三手中有一套閑置房產(chǎn)，有意愿作為二手房進行出售。進一步嚴格假設，此房產(chǎn)對于張三產(chǎn)生價值的方式僅僅為出售，即該房產(chǎn)對于張三來說，沒有使用價值，沒有自用還是出售的選擇權(quán)，其唯一可以選擇的是該房產(chǎn)出售的時間。在其他條件不變的情況下，二手房交易個人所得稅的增加，直接造成張三獲利空間的壓縮。假設個人所得稅增加前該房產(chǎn)的期望價格為100萬元，忽略購置成本，張三的期望獲利為100萬元，個人所得稅增加20萬元，在標的價格不變的情況下，張三的期望獲利為80萬元。在此情形下，由于時間不可逆，張三不可能回到昨天在個人所得稅增加之前出售標的，只能選擇今天或今后出售標的。理性人的行為選擇當然是基于利益的最大化。因此，張三個人選擇與今天是否增加個人所得稅無關，僅取決于未來所能期望的最大利益可能。如張三預測未來房價將下跌或個人所得稅將進一步提高，那么即使今天已經(jīng)提高了個人所得稅，張三依然會選擇在損失20萬元利益的情況下出售手中的標的房產(chǎn);相反，如果張三預測未來房價將會上漲，或者個人所得稅將會減少，那么張三就會選擇等待。將無數(shù)個手中持有閑置房產(chǎn)的張三相加，就可以得到二手房市場上的供給情況，其結(jié)論為:已經(jīng)成為現(xiàn)實的個人所得稅增加并不會影響二手房供給，對二手房供給的決定因素是未來的收益預期。但是，由于市場上的參與者并不完全符合經(jīng)濟學上的理性人假設，如在一般情況下，由于個體很難對未來進行判斷，其決策依據(jù)除了對未來預期的判斷外，還受其當前期望的影響。當前利益與心理對該標的期望利益相一致，或超過心理期望利益時，個體參與者就會做出交易的決策。如張三作為房產(chǎn)投資者，對該套房產(chǎn)的期望獲利是100萬元，當實際交易利益等于或大于100萬元時，張三就會作出交易決策，相反，則不會選擇進行交易。從這個角度來說，個人所得稅的增加降低了當前的實際交易利益，有可能改變張三的交易決策。無數(shù)個張三相加，則會減少當前的二手房市場供給。

此外，從風險和收益的角度來看，由于新政策的出臺，加大了市場參與者對未來市場風險的預期，即使是在未來最大期望收益不變的情況下，由于風險的增加，市場參與者也會選擇現(xiàn)實的落袋為安。從這個角度考慮，短期內(nèi)二手房的供給又會增加。通過以上分析，很難對短期內(nèi)二手房市場的供給變動做出判斷，當未來預期很明確時，對未來的理性預期判斷就會占據(jù)決策影響因素的上風，當未來難以把握時，現(xiàn)實的心理預期就會占據(jù)決策影響因素的上風。

個人所得稅增加對二手房市場需求的影響

首先，從傳統(tǒng)西方經(jīng)濟學的基本原理出發(fā)，需求受價格的影響，與價格呈反方向變動。因此，研究二手房市場的需求，就轉(zhuǎn)變?yōu)榉治鰝€人所得稅的增加是否會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。開發(fā)商和很多專家、學者的觀點很明確，在供不應求的市場上，買方處于劣勢地位，稅負的增加，會很輕易地轉(zhuǎn)嫁到買方身上。通過理性地分析，事實可能很難像這些開發(fā)商和專家、學者所期望的那樣，因為無論是增加的部分是政府拿走的稅收，還是賣方提高了價格，對于買方來說是沒有任何區(qū)別的，在當前均衡情形下，如果政府能夠輕而易舉的從買方口袋里掏走一部分蛋糕，那么在沒有個人所得稅增加的情況下，賣方同樣可以做到，從而與當前的市場均衡相矛盾。此外，與賣方影響決定因素一樣，決定買方?jīng)Q策的最關鍵因素，同樣是對未來的預期。新政策的出臺，恰恰意味著政府對調(diào)控的加碼，引導潛在買方對未來房價產(chǎn)生合理預期，當潛在購房者預期未來房價會下跌或保持不變時，就會選擇延期購房，從而減少當前的購房需求，將房價下跌預期轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實。

個人所得稅增加對房價的整體影響

無論是二手房市場，還是新房市場，對當前及未來房價的影響，最關鍵的因素還是對未來的預期。這與供給與需求決定價格的經(jīng)濟學原理并不矛盾，只不過在購買決策可以延期的情況下，未來的預期供給需求情況對現(xiàn)實的價格起到?jīng)Q定性的影響。個人所得稅的增加，其實目的并不是影響供給與需求，而是擠壓投機。從長期來看，投機并不影響市場需求。這是因為，投機需求并不是最終消費需求，而是中間需求，其最終還是要轉(zhuǎn)化成消費需求。投機的作用是通過短期需求的集聚，推動房價快速上漲，并從中謀利。當個人所得稅達到百分之百，投機者沒有任何投機獲利空間時，投機行為將消失。因此，嚴格的個人所得稅政策，從長遠來看，將有利于房價的穩(wěn)定。不過，這種政策效果的出現(xiàn)，依賴于政策的長期性和統(tǒng)一性。如果個人所得稅提高政策僅作為抑制房價的短期政策，不僅不會起到政策效果，反而會推高短期價格，加大房價波動。這是因為，當二手房持有者預期未來個人所得稅政策將取消時，他們將推遲房產(chǎn)的出售。

房價合理回歸期待調(diào)控目標明確和調(diào)控政策統(tǒng)一

我國房地產(chǎn)市場調(diào)控雖歷時十載，但并不會結(jié)束。建設一個繁榮穩(wěn)定、能夠滿足人民群眾基本居住需求的房地產(chǎn)市場，應成為我國政府的長期調(diào)控目標。房價合理回歸依賴于有效供給的增加和公平分配的實現(xiàn)。

1.從總量角度來看，要做到心中有數(shù)。解決中國的房價問題，還要從供給角度予以保障，打壓需求，而不能有效增加供給，是解決不了問題的。決策者必須著眼于未來相當長一段時期內(nèi)的房地產(chǎn)需要目標總量，既要通過增加供給，逐步引導房價合理回歸，又要防止過度開發(fā)，造成資源浪費和市場崩潰。

2.從消費屬性來看，要明確人權(quán)屬性。居住是人的基本生存權(quán)，必須予以保障。因此，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的目標應確定為滿足人民群眾的基本居住需求，在政策選擇時，應優(yōu)先保障人民群眾的居住需求。

3.從利益分配來看，要堅定不移地打壓利益的不合理轉(zhuǎn)移。從整個房地產(chǎn)市場來看，要堅決抑制房地產(chǎn)市場參與者的利益不公正分配。整個房地產(chǎn)市場中，利益受到侵害的，是高價買房自住者，而利益獲得者，則包括政府、開發(fā)者和投機者等。要想抑制房價上漲，促使房價合理回歸，必須針對性地擠壓這些利益索取者的獲利空間。針對土地財政，要降低土地出讓金，減免稅費，加大政府對房地產(chǎn)市場的投入;針對開發(fā)商，要規(guī)范開發(fā)商行為，加強反暴利立法和監(jiān)管;針對投機者，要限制其購買、交易等投機行為，利用個人所得稅等稅收政策，擠壓其投機獲利空間。

4.從政策方向來看，要建立長期明確的調(diào)控方向。從當前房地產(chǎn)市場的基本矛盾來看，未來相當長一段時間內(nèi)，鼓勵市場開發(fā)供給，滿足基本消費需求，打擊投機獲利，優(yōu)化資源配置將是長期的政策方向和目標。只要長期目標把握住了，無論是經(jīng)濟過熱，還是經(jīng)濟低迷，房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控都不會偏離其基本方向。

5.從政策工具來看，要敢于選擇穩(wěn)、準、狠的政策工具。房產(chǎn)稅對于投機房產(chǎn)保有成本的增加和二手房交易個人所得稅對于投機利潤空間的擠壓，是針對房地產(chǎn)市場投機炒作最有效的打擊工具，應盡快克服兩稅政策實施過程中的技術(shù)性障礙，進一步打擊房地產(chǎn)市場中的投機行為。

政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，不能簡單地認為政府干預市場，計劃替代市場。市場是由各種制度規(guī)范構(gòu)成的，不同的制度規(guī)范將導致不同的市場運行結(jié)果。放任的市場并不一定會產(chǎn)生符合社會主義價值觀和人民群眾需要的結(jié)果。作為一個發(fā)展中國家，在發(fā)展建設過程中，我們面臨著各種各樣的新問題、新矛盾和新挑戰(zhàn)，只有及時通過行之有效的政策工具，不斷修補完善市場運行制度，才能依靠市場的力量實現(xiàn)我們的價值和目標。（本文作者：嚴雷 單位：國家發(fā)展和改革委員會價格司）