土地增值稅納稅論文

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一、土地增值稅的籌劃空間

(一)控制增值率績(jī)效納稅籌劃

土地增值稅的稅率由于是超率累進(jìn)制，可以通過控制房地產(chǎn)或者土地轉(zhuǎn)讓中的增值額進(jìn)行納稅籌劃。增值額通常是指轉(zhuǎn)讓所取得的收入與可扣除項(xiàng)目的差額，這就衍生出收入與成本兩方的籌劃。收入籌劃并不是簡(jiǎn)單的降低收入金額，而是通過對(duì)收入的進(jìn)行分散，把一些收入從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，如隨著精裝房的增多，房地產(chǎn)公司可以事先設(shè)立一家裝修公司。與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)稍加變通則可獲得意想不到的效果，如與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，房屋總售價(jià)是不變。則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。成本方面的籌劃主要是通過合法的手段，擴(kuò)大成本的支出，降低整體的增值額。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過利息的支出，增加房地產(chǎn)開發(fā)中的成本。利息扣除情況：

(1)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

(2)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條(1)、(2)項(xiàng)所述兩種辦法。

(二)利用減免稅優(yōu)惠進(jìn)行籌劃

一般減免稅規(guī)定：如納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值金額沒有超過扣除項(xiàng)目20%的，予以免稅，其中的普通住房不包括別墅、高級(jí)公寓等。在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)，要結(jié)合項(xiàng)目的增值金額，如果項(xiàng)目的增值金額介于20%~50%之間，就要考慮是降低增值額、把整體的金額控制在20%以內(nèi)，還是不進(jìn)行籌劃繳納土地增值稅?？傊髽I(yè)要研究最新的法律法規(guī)，結(jié)合自身的情況，利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃。

二、土地增值稅中利息籌劃案例分析

例如，某開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為20000萬元，開發(fā)成本10000萬元，其中，開發(fā)成本----開發(fā)間接費(fèi)用利息支出200萬元。項(xiàng)目開發(fā)期間的財(cái)務(wù)費(fèi)用----利息支出為100萬元，其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為60萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。開發(fā)項(xiàng)目規(guī)定的開發(fā)費(fèi)用扣除比列分別為5%或10%。由于利息支出不可以作為開發(fā)成本直接扣除，也不允許加計(jì)扣除，故可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的開發(fā)成本為1000-200=980（萬元）按照方法1可扣除開發(fā)費(fèi)用=（200+100-60）+（20000+10000-200）*5%=1730（萬元）。方法2可扣除開發(fā)費(fèi)用（20000+10000-200）*10%=2980(萬元)）故開發(fā)企業(yè)可以用不能全部提供金融機(jī)構(gòu)利息證明為事實(shí)依據(jù)，商主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后采取上述第二種方法進(jìn)行開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除，從而達(dá)成一個(gè)有利結(jié)果。

三、企業(yè)進(jìn)行土地增值稅籌劃的建議

(一)樹立依法治稅的意識(shí)

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中無償向政府支付的一種費(fèi)用，具有強(qiáng)制性和無償性，企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，是在一定的客觀條件下存在的。首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營(yíng)不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點(diǎn)尤其要重視，因?yàn)槎惙ㄒ坏┱{(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個(gè)稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。

(二)增強(qiáng)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理能力

納稅籌劃面臨著風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時(shí)也無法避免的面臨著風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)必須格外重視納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的環(huán)境十分的復(fù)雜，納稅風(fēng)險(xiǎn)來源較多，這就要求產(chǎn)企業(yè)全面的進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，建立納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理體系，由專人負(fù)責(zé)納稅籌劃方面的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，可以從兩個(gè)方面進(jìn)行，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及量化，通過這兩個(gè)環(huán)節(jié)，能夠較為完整的對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警與管理。通常風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別是預(yù)防的前提，只有準(zhǔn)確及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，才能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)提供有用的信息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時(shí)，需要盡可能的考慮到風(fēng)險(xiǎn)的所有潛在原因，包括籌劃過程、法律法規(guī)、外部環(huán)境等。對(duì)于已經(jīng)識(shí)別出的潛在風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)制定策略，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。

(三)適當(dāng)延遲納稅，獲取貨幣時(shí)間價(jià)值

延遲繳納土地增值稅雖然不能降低應(yīng)納稅額，但是在通貨膨脹的情況下，企業(yè)可以獲得可觀的時(shí)間價(jià)值，一方面，延遲納稅可以為企業(yè)提供短期的流動(dòng)資金，降低企業(yè)的短期籌資成本，另一方面，企業(yè)可以在使用資金期間獲取時(shí)間價(jià)值，即一段時(shí)間后對(duì)稅款進(jìn)行折現(xiàn)，明顯的小于現(xiàn)在的價(jià)值，因此，企業(yè)要盡可能的延遲繳納土地增值稅。我國(guó)稅法對(duì)于企業(yè)延遲納稅有著明確的規(guī)定，對(duì)于可觀原因無法按時(shí)核算或者繳納稅款的，獲得相關(guān)部門的批準(zhǔn)后，可以在一定時(shí)間后再繳納稅款。

作者：蔡澄明 單位：廈門市湖里區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司