甲方的房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理

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摘要:在建筑工程項目中，甲方代表建設單位，即業(yè)主，它的職權(quán)責任應圍繞項目現(xiàn)場施工的全過程監(jiān)督管理工作展開，是施工中各個環(huán)節(jié)的第一協(xié)調(diào)方。在房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理方面，甲方承擔著重要責任，文章對甲方的房地產(chǎn)工程管理工作提出了相應要求，結(jié)合其施工管理要點展開多維度分析。

關鍵詞:甲方；房地產(chǎn)項目；現(xiàn)場施工管理策略；價值

1房地產(chǎn)工程管理的價值

1.1有利于施工現(xiàn)場管理

房地產(chǎn)工程的計劃制訂與實施相當嚴謹，它需要保證每一施工管理環(huán)節(jié)的科學合理性，做到實事求是，對施工整體的進程與質(zhì)量帶來正面效益。為了保證甲方在房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理中獲得利益，應加強對工程開工前的準備、施工過程管理及施工竣工階段現(xiàn)場管理。以項目中的現(xiàn)場管理準備工作為例，它就應該包括項目管理內(nèi)部分工與專業(yè)工作界面優(yōu)化，保證甲方在項目內(nèi)部管理流程中占據(jù)絕對主導地位。在公司確定工程總進度計劃時，甲方必須參與到各個分項計劃的制定過程中，明確工程中各個環(huán)節(jié)的管理目標及基本控制節(jié)點。當然，施工現(xiàn)場管理工作中涉及到甲方參與的相關事項還有很多，基于技術質(zhì)量、進度、成本、安全文明施工、人員等層面展開統(tǒng)籌規(guī)劃，確保施工現(xiàn)場管理始終處于有序狀態(tài)。

1.2能夠確保施工質(zhì)量

房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場施工質(zhì)量管理實際上是一個技術管理流程，它涵蓋4個方面:編制管理、交底管理、檢查管理及評定管理。這4個管理過程環(huán)環(huán)相扣、密不可分，且每一部分都影響到工程項目的整體質(zhì)量。編制管理是房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工的設計環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)的質(zhì)量把控一定要細致到位，要結(jié)合工程工藝、技術及施工質(zhì)量保障內(nèi)容展開分析，并將管理內(nèi)容編制成冊；技術交底與檢查管理過程則強調(diào)甲方要對施工技術人員做好相關的作業(yè)交底工作，嚴格記錄交底內(nèi)容與施工質(zhì)量問題，通過檢查后才能結(jié)合工程手冊推進施工過程，進行局部整改或直接進入下一步的評定管理過程。評定管理主要結(jié)合施工建設工程的整體內(nèi)容展開詳盡的書面報告分析，為施工質(zhì)量給出評定結(jié)果，并圍繞評定結(jié)果設立合理有效的獎懲機制，保存相關存檔資料。

1.3可控制成本

控制成本是甲方在房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理工作中的關鍵，也是體現(xiàn)其組織策劃能力價值的重要標志。隨著房地產(chǎn)各個工程單位之間崗位競爭的白熱化，成本管理也成為甲方必須深度思考得一項重要工作內(nèi)容。為了有效降低工程成本預算與施工付出成本，需要結(jié)合實際情況加強房地產(chǎn)項目的成本控制。例如在決策階段，甲方就要全面參與到成本控制工作當中，制訂嚴謹?shù)暮贤瑮l款內(nèi)容，結(jié)合施工組織及施工工藝有效控制工程成本[1]。

2甲方的房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理要點

甲方在房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理中起到舉足輕重的作用，結(jié)合多維度現(xiàn)場施工管理方向，這里結(jié)合案例探討了甲方在房地產(chǎn)項目中的現(xiàn)場施工管理內(nèi)容。

2.1甲方房地產(chǎn)項目案例

某工程位于廈門市翔安區(qū)馬巷鎮(zhèn)西部，蓮塘北路以東，建筑用地面積31040m2，總建筑面積117121m2，其中綠地面積10787m2。工程主體由9棟建筑物組成，文章結(jié)合該工程論述甲方現(xiàn)場施工管理要點。

2.2某房地產(chǎn)項目的甲方現(xiàn)場施工管理要點

2.2.1加強現(xiàn)場的施工質(zhì)量管理

甲方要針對該項目的現(xiàn)場施工管理要點，通過質(zhì)量監(jiān)督管理查出現(xiàn)場施工進度中存在的各種不合理問題，為甲方與乙方溝通創(chuàng)造條件空間。施工質(zhì)量管理主要體現(xiàn)在施工原材料方面，甲方在該方面應該做好相應監(jiān)督，避免質(zhì)量不合格的材料進入施工現(xiàn)場，為施工項目帶來隱患。甲方也要對房地產(chǎn)工程項目的立項、工程設計、工程施工、工程竣工、工程驗收等內(nèi)容進行全方位綜合質(zhì)量管理。對于該工程的主控項目則采取樣板先行、取抽樣檢驗的方法，做好自檢評定相關工作，并由專業(yè)施工管理層技術人員進行評價。

2.2.2施工進度管理

1）要基于施工計劃進行有效調(diào)整管理，對項目實施科學網(wǎng)格化管理，并做到靈活安排和全面動態(tài)進度管理優(yōu)化。2）對施工計劃展開有效檢查與管理任務落實，最好制定每日的施工進度調(diào)整計劃，并落實調(diào)整后的施工相關規(guī)劃內(nèi)容。3）要基于施工進度計劃展開總體編制管理，保證在施工周期合同期內(nèi)完成相應工作內(nèi)容。例如結(jié)合工程技術內(nèi)容編制計劃進度節(jié)點，監(jiān)督每一項現(xiàn)場施工技術環(huán)節(jié)，并做到合理審核。4）要基于施工進度建立保證體系，它要求公司領導、項目經(jīng)理、各個項目的技術負責人都要參與到施工進度管理工作當中，保證分工合作各盡其能。該工程根據(jù)公司全面預算節(jié)點要求，保證4#、5#樓在2014年8月達到預售條件，1#、2#、6#、7#樓在2014年9月未達到預售條件，3#樓在2014年12月未達到預售條件?？紤]到施工時間跨度中有一個春節(jié)，所以至少影響一個月時間，工期相對緊張。因此地下室樁基工程與土方工程必須在春節(jié)前完成避免春節(jié)后雨季較多影響土方作業(yè)及地下室施工。甲方對房地產(chǎn)項目工程的現(xiàn)場施工進度管理應該圍繞5項計劃展開：施工進度計劃、勞動力計劃、設備材料進場計劃、甲供設備材料招標計劃和資金計劃。其中前3項為總包編制，專門由甲方審核修訂；剩余的第4、5項由甲方自行編制，可按照計劃制訂如下步驟:1）甲方要求總包對施工進度計劃進行整體倒排。2）甲方列出施工進度計劃，并分發(fā)給各個承包商，根據(jù)關鍵時間節(jié)點進行施工進度計劃完善。3）總包施工進度計劃確定以后，馬上編排勞動力計劃對設備材料進場進行規(guī)劃，各分包亦如是。4）甲方要根據(jù)施工進度計劃與設備材料進場計劃擬定招投標計劃與房地產(chǎn)項目資金使用計劃。

2.2.3施工安全管理

甲方一定要建立房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工體系中良好的安全管理制度，將安全生產(chǎn)責任落實到每一個崗位和每一名職工。甲方要改變傳統(tǒng)的安全運作方式，結(jié)合房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的具體情況制訂具有靈活性的可操作策略。

2.2.4施工成本管理

施工成本管理涉及方方面面，甲方在施工成本管理過程中應該做到審時度勢，應該盡早接入相關工程審計人員，做到先期合理把關成本內(nèi)容。甲方在施工成本管理過程中，從設計、編標、到系統(tǒng)建立數(shù)據(jù)檔案庫，結(jié)合建設監(jiān)理、造價工程師等協(xié)助業(yè)主解決造價變更問題；檢查每一項工序子項中單價、數(shù)量與金額的變化情況，看其工程變更對總投資額的影響；要在工期進度中協(xié)調(diào)解決建設單位與施工單位的矛盾，保證工程在長期內(nèi)實現(xiàn)收益填補成本增加的損失。

2.2.5加強現(xiàn)場人員管理

甲方在房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理進程中還要做到“以人為本”，不斷加強現(xiàn)場人員管理。該工程就有效開展激勵獎懲機制，結(jié)合乙方、監(jiān)理方管理人員的工作積極性與責任感推進施工工作，做到獎懲分明，從各個層面促進施工管理過程水平的整體提高。

3結(jié)語

總而言之，以甲方為中心的房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理一定要做到面面俱到、胸有成竹，多采用各種現(xiàn)場施工管理技術，結(jié)合政策規(guī)范，優(yōu)化工作內(nèi)容，確保房地產(chǎn)項目建設的有序性與有效性，切實維護好甲方與乙方各自利益力求共贏。

參考文獻:

[1]李牧.A公司房地產(chǎn)項目工程施工質(zhì)量管理體系研究[D].華中科技大學,2015.

作者:李秋海 單位：廈門市房地產(chǎn)股份有限公司