央企多元化房地產企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略探討
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［摘要］央企多元化發(fā)展之一的寫字樓房地產開發(fā)，屬中小型專業(yè)房地產開發(fā)商，在強者林立的房地產行業(yè)中面臨激烈的競爭。筆者通過從業(yè)思考，認為中小型專業(yè)房地產開發(fā)商的經營要采取和加強落實集中化、差異化戰(zhàn)略為目標、精品戰(zhàn)略為基礎的品牌建設培育，以及一流的物業(yè)管理，實現專業(yè)化、市場化的內部和外部管理;并集中優(yōu)質資源優(yōu)勢進行業(yè)務拓展，才能實現持續(xù)高質量發(fā)展。
［關鍵詞］中小型;寫字樓;房地產;精品戰(zhàn)略;高質量發(fā)展
1引言
即便有央企背景和母公司的一定扶持，作為中小型寫字樓的地產開發(fā)商企業(yè)，在云集多家房地產企業(yè)的房地產市場中，必然面臨激烈的競爭;在寫字樓市場中，機遇與挑戰(zhàn)也并存著。要在強者林立的房地產行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，實現長遠可持續(xù)高質量發(fā)展，必然要基于專業(yè)經營管理，走專業(yè)房地產開發(fā)商之路。這是對自身優(yōu)勢與劣勢、機遇與挑戰(zhàn)有清晰客觀分析后的必然結論，是安身立命之本。
2以PRT寫字樓項目為例，應采取集中化、差異化戰(zhàn)略
PRT項目擁有崇尚自然與和諧之道的設計，以冷輻射系統(tǒng)為代表的引領建筑發(fā)展潮流之一的節(jié)能環(huán)保亮點，提升健康舒適指數的尖端科技，優(yōu)越的地理區(qū)位，地標性的建筑外觀，知名物業(yè)管理公司的服務，具備了以差異化、集中化定位和打造節(jié)能建筑的國際一流品牌和超甲級寫字樓高端品牌和價值的條件。因此，應采取集中化、差異化戰(zhàn)略，集中力量，彰顯個性，突破房地產行業(yè)傳統(tǒng)的注重投資和項目規(guī)模擴大的發(fā)展模式，爭取在寫字樓局部市場形成優(yōu)勢，通過局部的勝利，提高自己的市場地位，促進自身發(fā)展。
3為了實踐集中化和差異化戰(zhàn)略措施，應走精品戰(zhàn)略之路
3.1通過走精品戰(zhàn)略之路來提高企業(yè)的競爭力
根據自身亮點和優(yōu)勢，為了實踐集中化和差異化戰(zhàn)略措施，作為PRT的經營管理獨立法人，PRT公司還應走精品戰(zhàn)略之路，即精心打造和培育PRT項目品牌。產品附加值決定公司利潤。我國的房地產市場在經過政策的洗禮后，房地產開發(fā)的各項成本，尤其是土地成本開始飆升。因此，PRT公司要通過走精品戰(zhàn)略之路來提高企業(yè)的競爭力，提高產品的美譽度、知名度及附加值。
3.2精品是硬件和軟件的結合體
作為寫字樓精品來講，硬件就是指產品的市場定位、規(guī)劃設計、建筑外觀、產品質量和節(jié)能設施等生產過程的一系列要素;軟件就是產品文化、居住文化、企業(yè)文化等。PRT項目在致力于清潔新能源、低碳節(jié)能、能源回收再生實踐的同時，全面提升室內環(huán)境的健康舒適指數，關注員工切身利益，追求人居、建筑、自然之間的和諧，在硬件和軟件方面都邁出了精品戰(zhàn)略之路。在市場競爭白熱化階段，設計理念的創(chuàng)新(更新)、生活方式的引領、服務內涵的挖掘，將使得項目更富有個性化色彩，成為市場矚目的精品。
4建立以品牌為基礎的聯盟來促進精品戰(zhàn)略
4.1在基建和經營過程中形成了上下游企業(yè)聯盟的條件
PRT公司相對于大型寫字樓房企來說競爭力弱，造成其很難獨自應對環(huán)境的變化和大型企業(yè)的競爭壓力。在建設階段，基建實踐了“小業(yè)主、大社會”的管理模式，聯合建筑行業(yè)的設計單位、監(jiān)理公司、建筑商、各專業(yè)機電設備供應商、專業(yè)顧問、第三方檢測等近兩百家相關參建單位，合力圓滿完成了項目的建設。PRT公司也與寫字樓商、廣告公司、物業(yè)公司等建立了合作關系，初步形成了以品牌為基礎的聯盟，借助聯盟方在營銷、物管行業(yè)內的品牌效應、在地區(qū)的品牌效應，迅速提升了自身的品牌知名度。
4.2與上下游企業(yè)組成戰(zhàn)略聯盟促進專業(yè)化、市場化內外部管理的實現
經營開局以后，PRT公司利用建設期間積累的經驗教訓，從強化價值鏈的目的出發(fā)，建立以價值鏈為基礎的全方位、多層次的聯盟，與上下游企業(yè)、房地產相關部門生產行業(yè)、學校等科研機構形成長期合作關系。下一步可以利用公司外部最優(yōu)秀的專業(yè)化資源，組成戰(zhàn)略聯盟，形成優(yōu)勢互補，提高市場競爭力，共同面對環(huán)境和大型寫字樓地產企業(yè)的壓力。具體可以適時考慮以合資、相互持股投資合作、功能性協(xié)議合作等方式形成聯盟，在聯盟各方獲得收益的動力下，實現專業(yè)化、市場化的內部和外部管理及公司的高質量發(fā)展。此外，PRT公司內部實現精細化管理和流程化管理，是長期發(fā)展的企業(yè)能力方向之一，通過提升運營能力、提升項目管理能力等，也是強力促進企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略措施。
5優(yōu)秀的物業(yè)管理是走精品戰(zhàn)略之路，培育高端品牌的前提
眾多節(jié)能尖端技術和高品質設施設備的綜合應用，是PRT區(qū)別于其他一般寫字樓的重要特點。項目名聲在外，一直保持優(yōu)化運行狀態(tài)、節(jié)能環(huán)保效果充分顯現，為物業(yè)公司任務的重中之重。必須保障項目所采用的各項節(jié)能環(huán)保尖端新技術和高性能設施設備，特別是冷輻射空調系統(tǒng)進入良好、穩(wěn)定的運行狀態(tài)。PRT公司必須關注物管工程技術團隊人員接受系統(tǒng)設施設備操作、維保等相關培訓，督促物管工程技術人員精密開展設備設施調試運行，保障各項滿足大樓使用功能的設施設備順利運行;要求物管公司對操作與管理人員進行系統(tǒng)運作數據統(tǒng)計，學結經驗，不斷調整和完善各設備系統(tǒng)，使項目逐步達到一流的物業(yè)管理水平。優(yōu)秀的物業(yè)和設備設施管理，是實現公司集中化、差異化戰(zhàn)略的基礎，是走精品戰(zhàn)略之路、培育高端品牌的前提。
6集中優(yōu)質資源建立專業(yè)化優(yōu)勢，拓展集中化、差異化和精品戰(zhàn)略
6.1依托技術和經驗資源拓展集中、差異化新業(yè)務
依托成功建設、經營、管理PRT項目的業(yè)績與經驗，PRT公司進入穩(wěn)定發(fā)展階段后，若內外部發(fā)展地產環(huán)境和條件成熟，可依托建設經營PRT項目團隊的技術和經驗，爭取開發(fā)新項目，或開展工程管理咨詢、項目發(fā)展顧問業(yè)務，或開展樓宇新技術應用研究推廣，或整合母公司系統(tǒng)各類物業(yè)的經營。若不適宜拓展新增項目，可依托母公司主業(yè)的雄厚實力，實現從地產建設、經營到創(chuàng)投的轉型，拓展地產基金運營，甚至以PRT為核心資產，進行整合上市。
6.2把有限的資源集中到一兩個核心業(yè)務
當然，PRT公司根據實際情況，應把有限的資源集中到最擅長或最能創(chuàng)造價值的一兩個方面作為核心業(yè)務，學會做“減法”，逐步構筑自身的核心競爭力。房地產開發(fā)價值鏈上有眾多環(huán)節(jié)，如投資項目策劃、土地獲取、土地開發(fā)、規(guī)劃設計、資本運作、施工管理、房地產營銷、質量管理、售后服務等，應該分析自身的優(yōu)勢、劣勢、能力，充分利用社會資源，盡量縮短自己的戰(zhàn)線。PRT公司應選擇將非核心業(yè)務剝離出去，交由專業(yè)的公司去操作，既可減少成本，又可提高運作效率。
7結語
總之，中小型專業(yè)房地產開發(fā)商的經營，比如以有突出亮點的PRT寫字樓項目公司，必然要采取和加強落實重要的策略措施:以集中化、差異化戰(zhàn)略為目標、精品戰(zhàn)略為基礎的品牌建設培育，一流的物業(yè)管理，實現專業(yè)化、市場化的內部和外部管理，并集中優(yōu)質資源優(yōu)勢進行業(yè)務拓展，才能實現持續(xù)高質量發(fā)展。
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作者：劉俊杰 單位：廣東省煙草專賣局 ( 公司)