土地征收行政復(fù)議精選(九篇)

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第1篇：土地征收行政復(fù)議范文

關(guān)鍵詞:土地征收補(bǔ)償;補(bǔ)償原則;補(bǔ)償范圍;補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);救濟(jì)

中圖分類號(hào):D922.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A　文章編號(hào):1009-8631(2010)01-0034-01

隨著我國工業(yè)化、城市化進(jìn)程逐漸加大步伐,大量城市、城鎮(zhèn)周邊地區(qū)的農(nóng)用土地被征收。為了維護(hù)失地農(nóng)民的權(quán)益,第四次憲法修正案“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”的規(guī)定為我國的土地征收補(bǔ)償制度提供了憲法基礎(chǔ)和保障。為了有效實(shí)施憲法確立的土地征收補(bǔ)償制度,修訂后的《土地管理法》、新頒布的《物權(quán)法》等法律就土地征收補(bǔ)償問題做了相對(duì)細(xì)化得規(guī)定,國務(wù)院及國土資源部實(shí)施了一系列配套的規(guī)范性文件,從而形成了系統(tǒng)的土地征收補(bǔ)償法律體系。但是,我們看到,目前我國的土地征收補(bǔ)償制度仍不完善,加之整個(gè)社會(huì)就業(yè)壓力增大,社會(huì)保障匱乏,失地農(nóng)民的生活狀況急劇下降。失地農(nóng)民補(bǔ)償問題引起了國家和社會(huì)的高度重視,成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問題。本文結(jié)合我國的國情,參考國外的一些做法,就我國土地征收補(bǔ)償制度的完善提出幾點(diǎn)建議,喚起大家對(duì)這一問題的繼續(xù)關(guān)注。

一、確立公平補(bǔ)償?shù)耐恋卣魇昭a(bǔ)償基本原則

土地征收補(bǔ)償原則是土地征收補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。不同國家和地區(qū),土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t各不相同,總的來說,主要有完全補(bǔ)償原則、不完全補(bǔ)償原則及相當(dāng)補(bǔ)償原則。完全補(bǔ)償原則認(rèn)為,對(duì)于行政相對(duì)人因公共利益受到的特別損失,國家都應(yīng)予以補(bǔ)償;不完全補(bǔ)償原則強(qiáng)調(diào),為了調(diào)和權(quán)利剝奪和社會(huì)義務(wù),應(yīng)給予臺(tái)理的補(bǔ)償,補(bǔ)償應(yīng)限于被征收財(cái)產(chǎn)的價(jià)值;相當(dāng)補(bǔ)償原則認(rèn)為,公正的補(bǔ)償只要是按照補(bǔ)償時(shí)社會(huì)的一般觀念,算定相當(dāng)?shù)摹⒑侠淼难a(bǔ)償就足夠了。雖然我國憲法中規(guī)定了土地征收必須補(bǔ)償,但是缺少對(duì)補(bǔ)償基本原則的規(guī)定,其他法律也未對(duì)土地征收補(bǔ)償基本原則做出明文規(guī)定,因而各省、各地的農(nóng)村土地征收標(biāo)準(zhǔn)不是很統(tǒng)一,補(bǔ)償結(jié)果差異性很大。

為更好地保護(hù)被征收人的合法權(quán)利,維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定,促進(jìn)和諧社會(huì)的構(gòu)建,我國應(yīng)確立土地征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t。首先,在憲法中明確規(guī)定土地征收補(bǔ)償?shù)目傇瓌t。根據(jù)我國國情,借鑒國外先進(jìn)的立法經(jīng)驗(yàn),筆者建議,在憲法中應(yīng)規(guī)定公平補(bǔ)償?shù)耐恋卣魇昭a(bǔ)償原則,為其他土地征收補(bǔ)償立法具體規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明確憲法基礎(chǔ)。公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t,更具有靈活性、適應(yīng)性和包容性,能夠規(guī)范土地征收權(quán)力的運(yùn)作,化解規(guī)范之間的矛盾沖突,為法官提供司法判決的理由,使被征收人的損失按照公平的市場價(jià)格得到填補(bǔ)。其次,土地管理法等相關(guān)立法,在憲法公平原則的指導(dǎo)下,應(yīng)將憲法確立的公平補(bǔ)償原則具體化,使其能夠有效應(yīng)對(duì)現(xiàn)實(shí)當(dāng)中出現(xiàn)的征地補(bǔ)償糾紛,從而實(shí)現(xiàn)社稷的安定,保障人民的福社。

二、完善土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)

首先,擴(kuò)大補(bǔ)償范圍。我國土地征收補(bǔ)償范圍狹窄,只包括土地補(bǔ)償費(fèi)、林木補(bǔ)償費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、房屋補(bǔ)償費(fèi)和搬遷安置費(fèi),沒有做到充分的補(bǔ)償。為了改變土地征收補(bǔ)償范圍過窄、對(duì)相對(duì)人保護(hù)不利的局面,適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)征收補(bǔ)償理論的發(fā)展要求,擴(kuò)大補(bǔ)償范圍。補(bǔ)償不但要包括土地征收的直接損害補(bǔ)償,還包括因征地引起的間接損害補(bǔ)償,如土地承包經(jīng)營權(quán)損失造成的直接經(jīng)濟(jì)利益損失、由于土地征收而給被征收地塊之外的殘留地所造成的直接損失等,只有這樣,才能使土地所有者不致因土地征收而受到經(jīng)濟(jì)上以及精神上的損失,從而有效地保護(hù)所有者的利益。”

其次,完善土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。明確了補(bǔ)償范圍之后,接下來的問題是以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被征收的財(cái)產(chǎn)予以補(bǔ)償回顧歷史,不少國家在征收補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候是按照財(cái)產(chǎn)所有人的價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償,但是,由于所有人的價(jià)值非常復(fù)雜,很多時(shí)候難以確定財(cái)產(chǎn)所有人的具體價(jià)值。而市場價(jià)值具有形式上的中立性,更具有可操作性,不少國家逐步改為以市場價(jià)值為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。在我國,第47條對(duì)被征收的土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了詳盡的規(guī)定,但是,該標(biāo)準(zhǔn)并沒有明確這種補(bǔ)償是屬于市場價(jià)值還是所有人的價(jià)值,而是不僅考慮到被征地農(nóng)民的生活成本,同時(shí)還依賴政府的財(cái)政能力。這種標(biāo)準(zhǔn)是由行政機(jī)構(gòu)決定,毋需考慮財(cái)產(chǎn)的市場價(jià)值,是高度行政化的土補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),實(shí)踐征收過程中,土地征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)定存在層層授權(quán),甚至是無權(quán)授權(quán)現(xiàn)象,且對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償偏低。因此,完善土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn),要建立以保護(hù)被征收人權(quán)利為主旨的法律制度,將土地所有人的“義務(wù)本位”改為“權(quán)利本位”,從法律上明確個(gè)人對(duì)集體所有土地的各項(xiàng)權(quán)利。對(duì)于征地的補(bǔ)償,以土地的市場價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償。

三、健全土地征收補(bǔ)償?shù)木葷?jì)機(jī)制

“人類權(quán)利自始就是與救濟(jì)相聯(lián)系的。沒有救濟(jì)可依的權(quán)利是虛偽的,猶如花朵戴在人的發(fā)端是虛飾?！彪S著我國征收土地行為的頻繁和征收土地量的增多,隨著農(nóng)民民主法律意識(shí)的增強(qiáng),由征地引發(fā)的糾紛越來越多。遺憾的是,我國至今尚未有一部法律對(duì)行政補(bǔ)償訴訟作出專門規(guī)定。而實(shí)踐中存在著征地補(bǔ)償是合法行為而不屬于行政訴訟受案范圍的誤區(qū),造成了行政補(bǔ)償案件的立案難、審理難和判決難,導(dǎo)致被征地相對(duì)人權(quán)利受到侵害時(shí)告狀無門,維權(quán)艱難的現(xiàn)狀。

為了維護(hù)被征地人的合法權(quán)益,規(guī)范政府行為,必須健全土地征收補(bǔ)償?shù)木葷?jì)機(jī)制。首先,建立解決土地糾紛的社會(huì)仲裁機(jī)構(gòu)。社會(huì)仲裁機(jī)構(gòu)因其具有中立性、專門性、簡易性,能夠直接接受社會(huì)監(jiān)督,可在仲裁機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)立專門解決土地糾紛的仲裁部門,來解決土地征收補(bǔ)償中的糾紛。其次,完善行政復(fù)議制度。行政復(fù)議作為土地征收及補(bǔ)償救濟(jì)的重要途徑,因其專業(yè)、效率而具有其不可取代的優(yōu)點(diǎn)?！缎姓?fù)議法》第30條的規(guī)定為土地征收補(bǔ)償糾紛提供了行政復(fù)議救濟(jì)途徑,為強(qiáng)化其糾紛解決的功能,應(yīng)從延長被征收人提出行政復(fù)議申請(qǐng)的期限、行政復(fù)議期間應(yīng)停止土地征收的執(zhí)行、修改《行政復(fù)議法》關(guān)于復(fù)議終局的有關(guān)規(guī)定等方面進(jìn)行完善。最后,完善司法救濟(jì)。從法律層面明確人民法院對(duì)于土地征收補(bǔ)償?shù)乃痉ü茌牂?quán),法院應(yīng)逐步擴(kuò)大對(duì)征地農(nóng)民的司法救濟(jì),規(guī)定相對(duì)人對(duì)于土地征收過程中征收土地的公共利益目的的認(rèn)定、土地征收方案和補(bǔ)償方案是否合理、征地程序是否公正等各項(xiàng)具體行政行為都可以向法院,由法院在衡量相關(guān)利益后作出裁決。

參考文獻(xiàn):

[1]田文淀.農(nóng)村土地征收補(bǔ)償原則淺論[J].蘭州學(xué)刊,2007(8).

[2]柴強(qiáng).各國(地區(qū))土地制度與政策[H].北京:北京經(jīng)濟(jì)學(xué)院出版社。1993:187.

第2篇：土地征收行政復(fù)議范文

一、房屋征收的概念

房屋征收是一種行政行為，是指政府依照法律程序剝奪房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的所有權(quán)及其使用權(quán)，同時(shí)喪失土地使用權(quán)并給予市場價(jià)值補(bǔ)償?shù)男姓?qiáng)制購買行為，是拆除房屋行為的基礎(chǔ)性法律行為，征收法律行為后果是房屋所有權(quán)關(guān)系發(fā)生改變。實(shí)施拆除時(shí)房屋所有權(quán)已經(jīng)屬于拆除人所有，拆除房屋行為與被征收人已經(jīng)沒有了法律上的利害關(guān)系。房屋拆遷是一種民事行為，是指拆遷人為了新的建設(shè)需要，由拆遷人對(duì)房屋所有人給予補(bǔ)償安置并拆除房屋的民事法律行為。房屋拆遷法律行為的后果是房屋所有權(quán)沒有發(fā)生改變而“滅失”。因此，“征收”與“拆遷”兩字之差，法律意義卻截然不同。

二、房屋征收的目的

征收國有土地上房屋必須是為了“公共利益”的需要，商業(yè)開發(fā)不能實(shí)施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水嶺。

如何界定公共利益在房屋征收中尤為重要。目前，我國《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》均沒有明確規(guī)定哪些屬于“公共利益”，因此，為實(shí)施的需要《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)“公共利益”采取列舉方式規(guī)定了6條公共利益。1國防和外交的需要；2由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；3由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；4由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；5由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；6法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名義對(duì)國有土地上房屋進(jìn)行征收，更不能強(qiáng)制“搬遷”。

二、房屋征收的主體

房屋征收的主體根據(jù)職責(zé)劃分，可以分為批準(zhǔn)主體和實(shí)施主體。

1，批準(zhǔn)主體

批準(zhǔn)主體就是享有房屋征收決定權(quán)的機(jī)構(gòu)，誰有權(quán)征收我們的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是國家依照法律規(guī)定的條件無償?shù)貙⒓w或者個(gè)人的某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)收歸國家所有的一種措施。從法律概念上來講，2004年修正后的《憲法》對(duì)財(cái)產(chǎn)征收首次作出了明確的規(guī)定，憲法第13條規(guī)定：公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。2007年8月30日，《城市房地產(chǎn)管理法修正案》通過。其中規(guī)定：“為了公共利益需要，國家可以征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！笨梢钥闯觯魇帐且环N國家的行政行為，是一中剝奪公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第8條規(guī)定：“為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定”因此，只有市、縣級(jí)人民政府才有權(quán)征收國有土地上房屋。在我國市縣級(jí)政府包括：縣政府、區(qū)政府、縣級(jí)市政府、市政府（設(shè)區(qū)的市政府）、直轄市區(qū)政府。上述政府均屬于市、縣級(jí)政府，那么是否所有的市、縣級(jí)政府都有權(quán)決定房屋征收嗎？答案是不一定。因?yàn)橐罁?jù)該條例第9條規(guī)定有權(quán)做出房屋征收決定的市縣級(jí)政府必須同時(shí)具備有本行政區(qū)的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；本行政區(qū)的土地利用總體規(guī)劃；本行政區(qū)的城鄉(xiāng)規(guī)劃；本行政區(qū)的房屋征收專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，還應(yīng)當(dāng)納有國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。即：“四規(guī)劃、一計(jì)劃化”。有的市區(qū)政府由于沒有本行政區(qū)規(guī)劃或計(jì)劃就無權(quán)做出房屋征收決定，只有市政府才能做出。直轄市政府屬于省級(jí)政府不能做出房屋征收決定。

2，實(shí)施主體

實(shí)施主體是指具體實(shí)施房屋征收決定的行政主管部門，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第4條規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行?！辈粌H明確規(guī)定了房屋征收部門具體組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償工作，還明確了實(shí)施配合部門。

依據(jù)條例的規(guī)定，可以看出房屋征收部門是一種法律授權(quán)的部門，由市、縣級(jí)政府根據(jù)本級(jí)政府部門的職責(zé)劃分，將實(shí)施部門交由其委托的行政機(jī)關(guān)或單位。決定權(quán)在市縣級(jí)政府，條例沒有作統(tǒng)一的規(guī)定。該房屋征收部門依法代表地方政府具體實(shí)施相關(guān)工作，市、縣政府并對(duì)其實(shí)施的征收補(bǔ)償行為承擔(dān)法律后果。因此，房屋征收部門的行為屬于行政行為。

哪些部門有資格接受市縣政府的委托，條例沒有具體規(guī)定，但是條例第6條規(guī)定：“國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對(duì)房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)?！笨梢姼骷?jí)政府為落實(shí)“工作指導(dǎo)”原則應(yīng)盡量對(duì)口管理，委托本級(jí)政府的住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門為宜。

3，房屋征收實(shí)施單位

房屋征收的具體工作依據(jù)條例第5條規(guī)定，房屋征收部門還可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。由于條例規(guī)定房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。因此，房屋征收部門不得委托拆遷公司、中介機(jī)構(gòu)等營利性組織或個(gè)人作為房屋征收實(shí)施單位。

三、房屋征收的程序

政府、房屋征收部們、房屋征收實(shí)施單位如何進(jìn)行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具體工作？這些問題就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。

第一步調(diào)查登記

房屋征收部門依據(jù)本行政區(qū)年度計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)劃組織人員或委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)擬征收地域內(nèi)的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行詳盡調(diào)查并如實(shí)登記，確定擬定房屋征收的具體范圍。調(diào)查完畢后將調(diào)查結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人進(jìn)行公布并聽取異議的意見。

最終的調(diào)查結(jié)果作為制定房屋征收方案的依據(jù)。

第二步暫停通知

房屋征收范圍確定后，房屋征收部門書面通知有關(guān)部門，在房屋征收范圍內(nèi)暫停辦理新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等相關(guān)批準(zhǔn)、備案、過戶等手續(xù)。暫停期限最長不得超過1年。

第三步無證認(rèn)定

市、縣級(jí)人民政府組織國土、城建、環(huán)保、法制等有關(guān)部門建立無證建筑認(rèn)定辦公室，對(duì)征收范圍內(nèi)的未經(jīng)登記的無證建筑進(jìn)行合法性認(rèn)定和處理。對(duì)合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑認(rèn)定為給予補(bǔ)償；對(duì)違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，認(rèn)定為不予補(bǔ)償。并以書面形式通知被征收人，被征收人不服認(rèn)定決定的可以申請(qǐng)復(fù)議或提出行政訴訟。

第四步擬定方案

房屋征收部門根據(jù)已經(jīng)確定的被征收房屋調(diào)查結(jié)果和無證認(rèn)定結(jié)果，擬定《房屋征收補(bǔ)償方案》并報(bào)同級(jí)政府審查。

第五步方案論證

同級(jí)政府收到《房屋征收補(bǔ)償方案》后組織國土、物價(jià)、城建、審計(jì)、監(jiān)察、環(huán)保、消防等部門對(duì)《房屋征收補(bǔ)償方案》進(jìn)行合法性、公平性、合理性、可行性論證，論證可以進(jìn)行數(shù)次，但應(yīng)求得意見基本統(tǒng)一。

第六步公開方案

同級(jí)政府將論證結(jié)果在被征收房屋的范圍內(nèi)以書面公告形式向社會(huì)公布，公開征求被征收人以及公眾對(duì)《房屋征收補(bǔ)償方案》的意見。并設(shè)立征求意見渠道和場所，設(shè)立專人解答有關(guān)詢問，解釋方案。征求意見期限不得少于30日。

第七步修訂方案

同級(jí)政府將公開征求的意見進(jìn)行梳理、分類、匯總連同采納及修改的情況在被征收范圍內(nèi)以書面形式公布。

在征求意見中如果屬于舊城區(qū)改工程項(xiàng)目的，有51%以上被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例規(guī)定的，政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

第八步穩(wěn)定評(píng)估

市、縣級(jí)人民政府?dāng)M作出房屋征收決定的，應(yīng)當(dāng)按照社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估相關(guān)規(guī)定委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行本項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告提出的建議作出決策并制定相關(guān)應(yīng)對(duì)預(yù)案。

第九步籌措補(bǔ)償

政府在作出房屋征收決定前，同級(jí)財(cái)政部門應(yīng)將征收補(bǔ)償費(fèi)用足額專戶存儲(chǔ)、專款專用。資金不到位不得作出征收房屋決定。

第十步公告決定

市、縣級(jí)人民政府依法作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)在被征收房屋范圍內(nèi)以書面形式予以公告。同時(shí)公告收回國有土地使用權(quán)。

公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

第二熱點(diǎn)問題房屋補(bǔ)償

一、補(bǔ)償形式

《房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定了被征收人可以根據(jù)自己的意志對(duì)房屋征收的補(bǔ)償形式做出選擇，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，二者任選其一。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

二、補(bǔ)償項(xiàng)目

依據(jù)條例第17條規(guī)定補(bǔ)償項(xiàng)目應(yīng)包括五項(xiàng)：

1，房屋價(jià)值補(bǔ)償；

2，搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

3，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

4，補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)

依據(jù)條例規(guī)定授權(quán)市、縣級(jí)人民政府制定房屋征收補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。補(bǔ)助不是本條例規(guī)定的補(bǔ)償，是對(duì)被征收人因房屋被征收造成的困難或不便的金錢補(bǔ)助，體現(xiàn)政府救濟(jì)原則。獎(jiǎng)勵(lì)是被征收房屋人積極態(tài)度、行為的獎(jiǎng)賞，體現(xiàn)政府對(duì)公益事業(yè)的投入。補(bǔ)助與獎(jiǎng)勵(lì)是條例的一個(gè)新規(guī)定，但是實(shí)踐中個(gè)地方政府或拆遷人已經(jīng)有過實(shí)踐，可以說是總結(jié)實(shí)踐的結(jié)晶。但是決不能在補(bǔ)償費(fèi)中提取補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)金，政府應(yīng)在財(cái)政上單獨(dú)列支。

5，優(yōu)先給予住房保障

優(yōu)先對(duì)象只能是征收個(gè)人住宅并且符合住房保障條件的，做出房屋征收決定的政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。法律授權(quán)省級(jí)政府制定該優(yōu)先保障條款的落實(shí)。

三、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

房屋征收補(bǔ)償?shù)暮诵膶?duì)象是房屋，對(duì)房屋如何補(bǔ)償，《條例》確定的是公平原則，沒有采用適當(dāng)補(bǔ)償原則，土地征收現(xiàn)在的補(bǔ)償原則還是適當(dāng)原則。公平原則的具體體現(xiàn)是房屋的價(jià)值，沒有繼續(xù)使用原拆遷條例規(guī)定的市場價(jià)格原則，價(jià)格取決于價(jià)值，價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)。價(jià)格是一個(gè)不穩(wěn)定的參數(shù)，而價(jià)值是由勞動(dòng)力價(jià)值決定的，價(jià)值是呈上升趨勢的，是相對(duì)穩(wěn)定的參數(shù)。因此采用價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也是本《條例》的一個(gè)最大亮點(diǎn)。

《條例》規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格?！币虼?，被征房屋的價(jià)值底線標(biāo)準(zhǔn)是不低于類似房地產(chǎn)市場價(jià)格。這里把握兩點(diǎn)一是“不低于”標(biāo)準(zhǔn)，不低于不是等于，應(yīng)是高于。在確定房屋價(jià)值時(shí)應(yīng)在該類房屋市場價(jià)格之上確定，高于多少應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況綜合確定。二是“類似”，類似不是相同，也不是近似。這里的“類”指的是房屋類別，是磚混結(jié)構(gòu)還是土坯房。按照被征收房屋類別分別確定價(jià)值，體現(xiàn)了公平原則。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)仍采取房屋價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)行等價(jià)值交換的原則。屬于舊城區(qū)改建項(xiàng)目工程征收個(gè)人住宅的，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋，滿足被征收住址選擇要求。

四、違法建筑

爭議多年的違章建筑一詞在條例中消失，物權(quán)法定原則的確立，違“章”顯得力不從心了，再以違“章”處理物權(quán)屬性顯然沒有法律依據(jù)，《條例》對(duì)違“章”建筑沒有規(guī)定是否補(bǔ)償，可以說違章建筑應(yīng)給予補(bǔ)償，以后政府在依法行政中一定要區(qū)分好“違章”和“違法”的性質(zhì)和概念，一旦混淆后果嚴(yán)重。違法建筑需要經(jīng)過認(rèn)定程序來確定是否屬于違法建筑，并決定是否給予補(bǔ)償。

《條例》規(guī)定違法建筑認(rèn)定的范圍是：1，未經(jīng)登記的建筑；2，臨時(shí)建筑。未經(jīng)房屋主管部門登記的房屋認(rèn)定比較復(fù)雜?？赡苷J(rèn)定為合法建筑也可能認(rèn)定為違法建筑，主要根據(jù)房屋形成的時(shí)間、原因、當(dāng)時(shí)的法律等。認(rèn)定為合法建筑的同時(shí)決定給予補(bǔ)償；認(rèn)定為違法建筑的同時(shí)決定不予補(bǔ)償。對(duì)臨時(shí)建筑的補(bǔ)償認(rèn)定比較簡單主要審查是否超過批準(zhǔn)期限，在期限之內(nèi)的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，否則不予補(bǔ)償。

對(duì)違法建筑拆除是否補(bǔ)償問題，一直以來都存在補(bǔ)與不補(bǔ)的爭議。補(bǔ)，是因?yàn)橐恍┻`法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關(guān)，政府應(yīng)當(dāng)為失職買單；不補(bǔ)，是因?yàn)樗嬖诘幕A(chǔ)違法，如果補(bǔ)償會(huì)對(duì)守法者明顯不公平。

筆者認(rèn)為：違法建筑往往都是由各種原因造成，有的是行政管理者的責(zé)任，有的是建筑物所有者或使用者的責(zé)任。例如房屋建設(shè)手續(xù)不全的問題，當(dāng)事人事先已經(jīng)向相關(guān)政府部門提出申請(qǐng)，但是由于政府部門工作人員不履行職責(zé)而未給辦理的，這種違法后果就不應(yīng)當(dāng)讓當(dāng)事人來承擔(dān)。因此，對(duì)于違法建筑補(bǔ)與不補(bǔ)一定要分清是由原因造成的。

三、房屋估價(jià)

房屋估價(jià)是征收房屋的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，過去拆遷出現(xiàn)的問題基本上是由于評(píng)估不公開、不透明，暗箱操作，故意壓低評(píng)估價(jià)格，評(píng)估機(jī)構(gòu)的服務(wù)對(duì)象不是被拆遷人而是拆遷人或者政府。評(píng)估公司為了攬到評(píng)估項(xiàng)目不得不聽從拆遷人的意見，壓低價(jià)格。有的壓低價(jià)格高達(dá)30%以上。這次《條例》不僅規(guī)定了對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)100%的由被征收人決定，同時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果異議規(guī)定了明確的異議渠道和程序。對(duì)于“出具虛假或者有重大差錯(cuò)”給予法律制裁?！稐l例》第19條明確規(guī)定，由被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，取消了過去拆遷當(dāng)事人選定的不合理部分，既拆遷人操作選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的弊端。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，被征收房屋人可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，還可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。經(jīng)過鑒定認(rèn)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

《房屋征收與補(bǔ)償條例》改變了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定的拆遷估價(jià)估機(jī)構(gòu)確定，應(yīng)當(dāng)采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見》的規(guī)定使許多房屋被征收人認(rèn)為拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)不能中立，因?yàn)榇_定拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的決定權(quán)在政府手中，大多數(shù)拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)都是政府單方指定的；而《房屋征收與補(bǔ)償條例》將確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的決定權(quán)交給了被征收人，由被征收人來確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，使被征收人的權(quán)益得到更有利的保障。

四、補(bǔ)償途徑

房屋征收決定作出后，落實(shí)補(bǔ)償就是主要工作。依據(jù)《條例》規(guī)定落實(shí)補(bǔ)償?shù)耐緩接袃蓷l，一是民事協(xié)商渠道既補(bǔ)償協(xié)議、二是行政強(qiáng)制渠道既補(bǔ)償決定。房屋征收部門與被征收房屋人依據(jù)補(bǔ)償決定和補(bǔ)償方案通過自愿協(xié)商，雙方達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的行為屬于民事協(xié)商渠道。如果對(duì)協(xié)議的履行發(fā)生糾紛，救濟(jì)渠道只能走民事訴訟渠道解決。

《條例》規(guī)定：房屋征收部門與被征收人在補(bǔ)償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。補(bǔ)償決定是一種行政強(qiáng)制補(bǔ)償行為，被征收人如有不服可以通過行政渠道解決

第三熱點(diǎn)問題強(qiáng)制搬遷

一、強(qiáng)制搬遷

強(qiáng)制“搬遷”取代了過去的強(qiáng)制“拆遷”，雖然都是強(qiáng)制，但是強(qiáng)制的內(nèi)容、方式、結(jié)果、行為均有明顯的區(qū)別。因此，我們必須弄明白強(qiáng)制的內(nèi)容、方式、行為以及法律后果。

1，無暴力強(qiáng)制搬遷讓你多做思想工作

對(duì)于政府征收房屋過程中，最容易引發(fā)矛盾沖突的“強(qiáng)制拆遷”問題，因強(qiáng)制拆遷引發(fā)暴力事件的更是屢見不鮮，但《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的出臺(tái)，“武力拆遷”、“暴力拆遷”將消失在歷史的洪流中。

《條例》規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

此規(guī)定保障了被搬遷人在沒有搬離土地和房屋前基本的人權(quán)，在促進(jìn)和諧搬遷的進(jìn)程中避免矛盾的激化和沖突的發(fā)生。在強(qiáng)制搬遷過程中，切實(shí)的做到讓暴力徹底走開。違法規(guī)定采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

2，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)排除腐敗行為

搬遷行為可分為自動(dòng)搬遷和強(qiáng)制搬遷，不論是被征收人自動(dòng)搬遷還是申請(qǐng)強(qiáng)制搬遷建設(shè)單位均不得參與搬遷活動(dòng)。這是條例中唯一禁止性條款。

3，法院是唯一具有強(qiáng)制搬遷執(zhí)行權(quán)的司法機(jī)關(guān)

“強(qiáng)制搬遷”一詞必然意味著有一方或多方的利益會(huì)遭受到限制和拘束，慎用強(qiáng)制手段是必須要考慮的問題。但是在什么情況下可以適用強(qiáng)制搬遷？《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)強(qiáng)制搬遷適用的條件有著具體的規(guī)定，在行政復(fù)議、行政訴訟期間停止強(qiáng)制搬遷，逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行補(bǔ)償協(xié)議的，由作出房屋征收決定的政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制搬遷。

對(duì)強(qiáng)制搬遷明確了司法強(qiáng)制，取締了行政強(qiáng)制搬遷。因此，強(qiáng)制搬遷一是法院執(zhí)行事先告知被執(zhí)行人；二是政府提供安置之所；三是補(bǔ)償決定已經(jīng)生效。三個(gè)條件缺一不可，法院在強(qiáng)制前必須審查的主要內(nèi)容，任何單位不得擅自以“帶到派出所問話”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段對(duì)被搬遷人采取強(qiáng)制措施，應(yīng)以督促或強(qiáng)制其到達(dá)臨時(shí)安置居所為主要強(qiáng)制搬遷手段。另外，強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

日前，公安部已經(jīng)明令各地公安機(jī)關(guān)禁止公安機(jī)關(guān)參與介入地方政府土地、房屋征收活動(dòng)。

4，“先補(bǔ)償、后搬遷”原則貫穿始終

被征收人獲得協(xié)議約定的補(bǔ)償后再搬遷，補(bǔ)償不到位有權(quán)不予搬遷，政府無權(quán)申請(qǐng)法院實(shí)施強(qiáng)制搬遷，法院無權(quán)作出強(qiáng)制搬遷的裁決，無權(quán)執(zhí)行強(qiáng)制搬遷。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)償協(xié)議或補(bǔ)償決定，對(duì)被征收人先予貨幣補(bǔ)償或者提權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房，否則無權(quán)申請(qǐng)法院實(shí)施強(qiáng)制搬遷。這也是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的又一亮點(diǎn)，由原來規(guī)定的“先拆后補(bǔ)”變成了現(xiàn)在的“先補(bǔ)后拆”，通過這條強(qiáng)制性的規(guī)定加重了房屋征收人的義務(wù)，使得被征收人權(quán)益保護(hù)的力度大大增強(qiáng)了。

以往的盲目拆遷中往往會(huì)出現(xiàn)這種情況，被拆遷人為了配合公共利益建設(shè)，將原住房屋拆除后，在簡易臨時(shí)住房內(nèi)一住就是好幾年而得不到妥善安置，從而引發(fā)一系列社會(huì)不安定因素。為了避免此類現(xiàn)象的重復(fù)，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中提出的“先補(bǔ)償，后搬遷”的原則，對(duì)以強(qiáng)制手段征收的房屋也應(yīng)當(dāng)先予以強(qiáng)制補(bǔ)償。

5，強(qiáng)制搬遷措施只能是司法強(qiáng)制措施

逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級(jí)以上地方人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制搬遷。這個(gè)時(shí)候“強(qiáng)制措施”是司法強(qiáng)制措施，法院以法律程序?qū)嵤荒芎捅┝σ约耙恍┮靶U的強(qiáng)制拆遷方式劃等號(hào)。

司法強(qiáng)制搬遷時(shí)，也不得采取暴力、脅迫等非法手段實(shí)施，只能依法律規(guī)定的強(qiáng)制措施執(zhí)行。在被搬遷人沒有搬離房屋或土地之前，不得對(duì)其斷水、斷電、斷氣或其他影響生活的強(qiáng)制措施；強(qiáng)制搬遷一般只針對(duì)被申請(qǐng)執(zhí)行人在房屋內(nèi)或特定土地上的財(cái)物，以騰出房屋或土地為強(qiáng)制執(zhí)行目的，除非被申請(qǐng)執(zhí)行人有主動(dòng)采取非理阻撓強(qiáng)制搬遷的行為，強(qiáng)制搬遷主體方可對(duì)其人身采取相關(guān)措施。如果出現(xiàn)被申請(qǐng)執(zhí)行人采取危及自身或他人生命安全、健康行為阻撓搬遷的，司法機(jī)關(guān)必須在知道和應(yīng)當(dāng)知道之時(shí)主動(dòng)采取相應(yīng)防范和救助措施。

第四熱點(diǎn)問題救濟(jì)途徑

《條例》的另一亮點(diǎn)是規(guī)定了明確的民事、行政救濟(jì)途徑，被征收人不服行政行為或有異議的規(guī)定了明確的救濟(jì)途徑，包括主體之間平等的民事法律關(guān)系、行政管理法律關(guān)系、中介機(jī)構(gòu)的中介法律關(guān)系均作出了明確規(guī)定。

一、房屋征收民事法律關(guān)系及其訴訟

依據(jù)《條例》規(guī)定，房屋征收涉及的民事法律關(guān)系有以下幾種：

1、政府與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的委托合同糾紛

社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)屬于中介機(jī)構(gòu)，政府委托中介機(jī)構(gòu)的法律關(guān)系屬于民事法律范疇，雙方引發(fā)的糾紛屬于民事法律調(diào)整對(duì)象，一旦發(fā)生糾紛均可向有管轄權(quán)的人民法院提起民事訴訟。

2、被征收人與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的侵權(quán)糾紛

評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過程中或評(píng)估結(jié)論不實(shí)，引用范例不恰當(dāng)，構(gòu)成虛假評(píng)估侵害被征收人的合法權(quán)益或財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，被征收人要求評(píng)估機(jī)構(gòu)恢復(fù)名義、賠禮道歉、賠償損失的屬于民事法律關(guān)系，可以提起民事訴訟。

3、金融機(jī)構(gòu)出具虛假證明侵權(quán)糾紛

在征收房屋決定前政府應(yīng)保證補(bǔ)償資金“足額到位、專戶存儲(chǔ)”，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)向被征收人出具補(bǔ)償專用賬戶存款信息，已取得被征收人的信任，促成與政府房屋征收部門達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。但是金融機(jī)構(gòu)出具了虛假的存款信息，被征收房屋人簽訂了補(bǔ)償協(xié)議不能如期得到補(bǔ)償款。金融機(jī)構(gòu)的行為侵害了被征收房屋人的合法權(quán)益的可以提起民事訴訟要求金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶支付責(zé)任。

4、一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定義務(wù)糾紛

補(bǔ)償協(xié)議糾紛中只有“一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定義務(wù)”糾紛屬于民事訴訟法律關(guān)系，如果被征收人認(rèn)為補(bǔ)償協(xié)議違法、無效；遺漏補(bǔ)償項(xiàng)目、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)錯(cuò)誤等原因提起的訴訟不屬于民事糾紛范疇。構(gòu)成“不履行協(xié)議”的主體可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行協(xié)議是一種主張即可構(gòu)成訴訟，一方當(dāng)事人憑補(bǔ)償協(xié)議即可立案。以不履行義務(wù)主張立案的，不能主張協(xié)議無效、違法、標(biāo)準(zhǔn)爭議等行政性糾紛，如果認(rèn)為協(xié)議存在行政違法性應(yīng)通過行政途徑要求解決。

5、中斷供水、供熱、供氣、供電侵權(quán)糾紛

被征收人使用的水、熱、氣、電、通訊、網(wǎng)絡(luò)等均是合同雙方行為，如果第三方未經(jīng)合同雙方同意給予中斷服務(wù)，是一種侵犯合同雙方的合法權(quán)益行為，任何一方均有權(quán)提出民事侵權(quán)訴訟。如果提供服務(wù)方怠于履行合同不主動(dòng)恢復(fù)供應(yīng)關(guān)系、拒絕對(duì)加害人提出司法保護(hù)也應(yīng)承擔(dān)擴(kuò)大損失的民事賠償責(zé)任。如果供應(yīng)方未經(jīng)使用人同意，與征收方聯(lián)手、聽從、惡意串通等中斷服務(wù)應(yīng)承擔(dān)賠償和違約的民事責(zé)任。

6、截留征收補(bǔ)償費(fèi)侵權(quán)糾紛

負(fù)有支付、代收代付補(bǔ)償款的單位應(yīng)及時(shí)按照約定將補(bǔ)償款給付被征收人，再給付過程中采取巧立名目、變相收費(fèi)等手段截留補(bǔ)償費(fèi)用的屬于民事侵權(quán)行為，可以請(qǐng)求法院責(zé)令追回返還給被征收人，造成損失的應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

7、虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告侵權(quán)糾紛

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具評(píng)估報(bào)告經(jīng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，鑒定為：虛假或者有重大差錯(cuò)之一的被征收房屋人可以向法院提起民事訴訟，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估師承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、房屋征收行政法律關(guān)系及訴訟

1、違法授權(quán)非房屋征收部門組織實(shí)施房屋征收補(bǔ)償行政糾紛

市、縣政府應(yīng)根據(jù)《條例》的規(guī)定，根據(jù)本政府各部門的職責(zé)分工明確確定本級(jí)政府所屬的一個(gè)行政職能部門為本級(jí)政府的房屋征收主管部門，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)的房屋征收管理、實(shí)施工作。如果市縣政府授權(quán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處、某建設(shè)項(xiàng)目辦公室負(fù)責(zé)某一房屋征收項(xiàng)目的征收與補(bǔ)償；或擅自成立房屋征收辦公室等非職能機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋征收的，該被授權(quán)單位實(shí)施了房屋征收行為，被征收人認(rèn)為授權(quán)違法，可以對(duì)授權(quán)違法行為提出行政復(fù)議或行政訴訟。也可以直接請(qǐng)求實(shí)施單位的上級(jí)確認(rèn)違法并撤銷實(shí)施單位的行政違法行為。

2、房屋征收實(shí)施單位從事營利征收行政賠償糾紛

房屋征收實(shí)施單位接受房屋征收部門的委托，具體負(fù)責(zé)房屋征收與補(bǔ)償工作，在實(shí)施過程中按照核減補(bǔ)償、補(bǔ)償費(fèi)總標(biāo)的提取傭金，從事營利經(jīng)營活動(dòng)的，由于其違法行為給被征收人造成減少或降低補(bǔ)償或造成權(quán)益損害的，被征收人可以依法向房屋征收部門的上級(jí)行政機(jī)關(guān)提出賠償申請(qǐng)，對(duì)賠償不服的可以行政訴訟?；蛑苯酉蚍ㄔ禾岢鲂姓V訟請(qǐng)求賠償。

3、上級(jí)人民政府不履行監(jiān)督職責(zé)糾紛

依據(jù)條例規(guī)定，上級(jí)人民政府對(duì)下級(jí)人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作履行監(jiān)督職責(zé)，被征收人也可以向上級(jí)政府提出申請(qǐng)要求其履行監(jiān)督職責(zé)，如果上級(jí)政府收到監(jiān)督申請(qǐng)后不予理睬或不盡監(jiān)督職責(zé)，或者按照案件處理。申請(qǐng)人可以對(duì)上級(jí)政府的不作為行為提出行政訴訟或行政復(fù)議。

4、對(duì)舉報(bào)事項(xiàng)不核實(shí)處理行政糾紛

任何組織和個(gè)人對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對(duì)舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理。一般行政核實(shí)處理的期限為60日。如果沒有核實(shí)處理結(jié)果并答復(fù)舉報(bào)人，舉報(bào)人有權(quán)對(duì)不履行核實(shí)處理的行政機(jī)關(guān)提出行政訴訟或行政復(fù)議。

5、對(duì)行政監(jiān)察機(jī)關(guān)不履行行政監(jiān)察職責(zé)行政糾紛

依據(jù)條例規(guī)定：監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。被征收人受到征收部門或?qū)嵤﹩挝灰约肮ぷ魅藛T的暴力待遇、侵害被征收人的合法權(quán)益、徇私枉法等請(qǐng)求行政監(jiān)察機(jī)關(guān)依法對(duì)違法違紀(jì)的單位或個(gè)人給予行政處分的，行政監(jiān)察機(jī)關(guān)拒不履行職責(zé)或違法履行職責(zé)行為不服的可以向法院提起行政訴訟或行政復(fù)議。

6、不服房屋征收決定行政糾紛

被征收人認(rèn)為征收決定涉及的建設(shè)項(xiàng)目屬于非公共利益、征收決定程序違法、征收決定不符合某項(xiàng)規(guī)劃等侵害了被征收人的合法權(quán)益。對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以在公告后60日內(nèi)依法申請(qǐng)行政復(fù)議，或在3個(gè)月內(nèi)依法提起行政訴訟。

7，征收補(bǔ)償方案爭議行政糾紛

房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案后報(bào)市、縣級(jí)政府。市縣級(jí)政府未組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證；未向被征收人公布；公布期限少于30日；未將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況再次及時(shí)公布；舊城區(qū)改建需要征收房屋的多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府未組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)；未根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。上述政府行為其中之一未履行的，被征收人均可提出政府不作為行政訴訟或行政復(fù)議。也可以先行提出作為申請(qǐng)，政府仍不作為的在提出行政訴訟或行政復(fù)議。

8、不履行房屋征收公告法定職責(zé)行政糾紛

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后不公告；公告應(yīng)未載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)，被征收人可以要求公告或重新公告，政府不作為的可以提起行政訴訟或行政復(fù)議。

9、不服提前決定收回土地使用權(quán)行政糾紛

在未作出房屋被依法征收決定前，先行決定收回國有土地使用權(quán)。被征收人可以提出行政訴訟或行政復(fù)議。

10、調(diào)查登記異議行政糾紛案

房屋征收部門超出房屋征收范圍調(diào)查登記；對(duì)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況登記錯(cuò)誤、不實(shí)的；被征收人要求重新調(diào)查登記未獲得重新調(diào)查登記的；調(diào)查結(jié)果未在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布得。上述任一行為均屬于具體行政行為，均可構(gòu)成作為和不作為的行政訴訟或行政復(fù)議。

11、對(duì)認(rèn)定為新建、擴(kuò)建等行為并不予補(bǔ)償決定行政糾紛

房屋征收范圍確定后，依據(jù)條例規(guī)定任何單位或個(gè)人均不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等行為，違反規(guī)定的，政府將作出不予補(bǔ)償決定。被認(rèn)定人不服認(rèn)定或不予補(bǔ)償決定的可以提起行政訴訟或行政復(fù)議。

12、相關(guān)部門暫停辦理新建、擴(kuò)建等相關(guān)手續(xù)行政糾紛

房屋征收范圍確定后房屋征收部門通知有關(guān)部門暫停辦理新建、擴(kuò)建等相關(guān)許可手續(xù)，如通知暫停辦理范圍超出征收范圍；暫停期限超過1年的仍不給予辦理相關(guān)手續(xù)的，申請(qǐng)人可以根據(jù)申請(qǐng)?jiān)S可事項(xiàng)以及主管部門等情況分別提出行政訴訟或行政復(fù)議。對(duì)房屋征收部門的通知行為不服的直接提起行政訴訟或行政復(fù)議。

13、不服認(rèn)定未經(jīng)登記建筑屬于違法建筑行政糾紛

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，有關(guān)部門對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的作出不予補(bǔ)償決定不服的可以提出行政訴訟或行政復(fù)議

14、不服補(bǔ)償決定行政糾紛

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)必須公平合理，不因未達(dá)成協(xié)而降低補(bǔ)償。被征收人認(rèn)為違反公平原則的可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

14、不履行公布分戶補(bǔ)償明細(xì)行政糾紛

為了實(shí)現(xiàn)公平、公正的補(bǔ)償目的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)房屋征收補(bǔ)償檔案，在房屋征收范圍內(nèi)公布分戶補(bǔ)償明細(xì)，告知被征收人的全部補(bǔ)償情況。房屋征收部門不履行、拒絕履行或不完全履行公布分戶職責(zé)的被征收人可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

15、審計(jì)機(jī)關(guān)不履行公布審計(jì)結(jié)果行政糾紛

審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)每個(gè)房屋征收項(xiàng)目的補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，并在補(bǔ)償工作終結(jié)后向社會(huì)公布審計(jì)結(jié)果。審計(jì)機(jī)關(guān)不履行上述職責(zé)或履行不當(dāng)?shù)谋徽魇杖丝梢砸婪ㄉ暾?qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

16、責(zé)令改正賠償損失行政糾紛

市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行本條例規(guī)定的職責(zé)，或者、、的，被征收人可以申請(qǐng)上級(jí)人民政府責(zé)令改正。被征收人還可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。

17、非法迫使被征收人搬遷行政糾紛

實(shí)施房屋征收的部門、政府采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，被征收人可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。

18、房屋征收部門私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)行政糾紛

房屋征收部門利用管理、實(shí)施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用，被征收人可以申請(qǐng)上級(jí)人民政府責(zé)令改正，追回有關(guān)款項(xiàng)。被征收人還可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。

三、房屋征收中的聽證事項(xiàng)

1、房屋征收法定聽證事項(xiàng)

法定聽證事項(xiàng)只有《條例》第11條規(guī)定的，舊城區(qū)改建征收房屋項(xiàng)目，在多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府必須組織由被征收人和公眾代表兩方面人士參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案，法定聽證是政府的必須履行職責(zé)。

2、被征收人申請(qǐng)聽證事項(xiàng)

申請(qǐng)聽證事項(xiàng)條例沒有規(guī)定，依據(jù)行政行為相對(duì)原則，相對(duì)人認(rèn)為聽證有必要的均可以提出聽證申請(qǐng)，本講座提到的行政法律關(guān)系中均可提出聽證申請(qǐng)。

四、房屋征收可以舉報(bào)的違法事項(xiàng)

1、對(duì)于下列縣級(jí)以上地方人民政府的違法行為，任何組織或者個(gè)人都有權(quán)向有關(guān)政府進(jìn)行舉報(bào)。

①非因公共利益需要征收房屋的；

②違反法定程序作出房屋征收決定的；

③未將房屋征收決定予以公告或者公告時(shí)間不符合法定要求的；

④對(duì)不符合規(guī)定的補(bǔ)償方案予以批準(zhǔn)的；

⑤作出的補(bǔ)償決定違反補(bǔ)償方案的；

⑥自行違法強(qiáng)制搬遷的。

2、對(duì)于房屋征收部門的下列違法行為，任何組織或者個(gè)人都有權(quán)向本級(jí)人民政府進(jìn)行舉報(bào)。

①未按照房屋征收決定確定的房屋征收范圍實(shí)施征收的；

②申請(qǐng)強(qiáng)制搬遷前，未按照規(guī)定對(duì)被征收人先予貨幣補(bǔ)償或者提權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房的；

③采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實(shí)施搬遷的；

④未作出補(bǔ)償決定申請(qǐng)法院強(qiáng)制搬遷的，或者雖作出補(bǔ)償決定但未按照法定程序申請(qǐng)強(qiáng)制搬遷的；

⑤未支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的。

⑥房屋征收范圍公告后，未將有關(guān)事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)的。

⑦未向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供被征收房屋情況調(diào)查結(jié)果的；

⑧未依據(jù)調(diào)查結(jié)果擬定補(bǔ)償方案并征求被征收人意見的。

3.公民享有廣泛的舉報(bào)權(quán)

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第7條規(guī)定任何組織或者個(gè)人對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對(duì)舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理，并將處理結(jié)果向舉報(bào)人通報(bào)。

條例對(duì)公民舉報(bào)權(quán)的規(guī)定是一種進(jìn)步，是原來《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》沒有的，將房屋征收活動(dòng)置于人民的監(jiān)督中，不僅有利于征收程序的公開、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法權(quán)益。

五、被征收人不服評(píng)估結(jié)果的救濟(jì)途徑

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。也就是被征收人接到評(píng)估結(jié)果后認(rèn)為評(píng)估結(jié)果不公平或有遺漏事項(xiàng)的應(yīng)書面提出異議意見，具體提出復(fù)核請(qǐng)求和事實(shí)以及理由。如果對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議，再向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。該鑒定結(jié)論是終局的，作為補(bǔ)償證據(jù)使用。

第3篇：土地征收行政復(fù)議范文

一、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估包含的內(nèi)容

《征收條例》第12條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)包括哪些內(nèi)容?筆者認(rèn)為，應(yīng)包括如下內(nèi)容：1.征收項(xiàng)目的實(shí)施是否符合有關(guān)法律、法規(guī)、政策的要求，尤其是征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，是否是為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要；是否符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建是否納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃；2.征收項(xiàng)目實(shí)施的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作是否充分，如征收補(bǔ)償方案是否進(jìn)行了論證并征求公眾意見，補(bǔ)償資金、安置房源是否落實(shí)，對(duì)困難家庭的保障條件是否具備，征收法規(guī)政策的宣傳公示是否到位等；3.征收項(xiàng)目的實(shí)施是否會(huì)引起征收片區(qū)內(nèi)或周邊居民的嚴(yán)重不滿，征收補(bǔ)償是否與同類地區(qū)的項(xiàng)目存在明顯的不公平；4.可能引發(fā)不穩(wěn)定因素的其他方面；5.征收項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策和預(yù)案措施等。

二、對(duì)被征收房屋存在租賃關(guān)系的補(bǔ)償安置問題

《征收條例》未對(duì)被征收房屋存在租賃關(guān)系的補(bǔ)償問題作出明確具體的規(guī)定，其立法本意是要求承租當(dāng)事人雙方通過民事協(xié)商、調(diào)解、訴訟等方式解決租賃糾紛，政府不介入其中。但在具體征收補(bǔ)償過程中，租賃雙方未能解除租賃關(guān)系的情況時(shí)常存在，這在一定程度上增加了征收補(bǔ)償工作的難度，需要謹(jǐn)慎對(duì)待。

1.補(bǔ)償方式的選擇

《征收條例》第21條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對(duì)征收補(bǔ)償時(shí)不能與承租人解除租賃關(guān)系的被征收人是否既可以適用貨幣補(bǔ)償，又可適用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換呢?筆者認(rèn)為，此種情況對(duì)被征收人只能適用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其原因是被征收人與房屋承租人仍可就產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建立新的租賃關(guān)系，避免房屋承租人沒有房屋居住或使用而要求房屋征收人提供房屋，同時(shí)可規(guī)避房屋征收人介入房屋租賃糾紛。

2.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)對(duì)被征收人給予因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。如果被征收房屋存在租賃關(guān)系，實(shí)際由承租人經(jīng)營，那么，真正意義上的停產(chǎn)停業(yè)損失由承租人承擔(dān)，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失理所當(dāng)然應(yīng)補(bǔ)償給房屋承租人，對(duì)被征收人只存在租金損失的問題。房屋租賃當(dāng)事人可就停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)協(xié)商房屋租金補(bǔ)償問題，或者依照房屋租賃協(xié)議或合同處理相關(guān)補(bǔ)償問題。

3.房屋征收獎(jiǎng)勵(lì)

《征收條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人給予獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)存在租賃關(guān)系的被征收房屋，房屋征收獎(jiǎng)勵(lì)是給予被征收人還是房屋承租人?筆者認(rèn)為，房屋征收獎(jiǎng)勵(lì)應(yīng)給予被征收人。因?yàn)檎魇摘?jiǎng)勵(lì)的目的是促使被征收人及早搬遷，征收人可根據(jù)征收項(xiàng)目的實(shí)際情況制定合理的獎(jiǎng)勵(lì)辦法，而最終向征收人騰空并移交房屋的是被征收入，而不是房屋承租人。被征收人為獲得最高額度的征收獎(jiǎng)勵(lì)，可催促房屋承租人盡快騰空房屋，如果因房屋承租人遲遲未騰空房屋而導(dǎo)致征收獎(jiǎng)勵(lì)損失，被征收人可通過司法渠道向房屋承租人追索。

三、在行政復(fù)議、訴訟前是否存在先予執(zhí)行的問題

按照《征收條例》第28條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的條件，一是被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，二是被征收人在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷。按照《行政復(fù)議法》第9條的規(guī)定，被征收人申請(qǐng)行政復(fù)議的期限一般為補(bǔ)償決定送達(dá)之日起六十日，按照《行政訴訟法》第39條的規(guī)定，被征收人提起行政訴訟的期限一般為補(bǔ)償決定送達(dá)之日起三個(gè)月，而補(bǔ)償決定規(guī)定的搬遷期限一般為補(bǔ)償決定送達(dá)之日起十五日內(nèi)。因此，在補(bǔ)償決定送達(dá)之日起三個(gè)月內(nèi)，亦即被征收人提起行政訴訟前，市、縣級(jí)人民政府是不能申請(qǐng)司法強(qiáng)拆的。這極可能造成重大公共工程延期或影響絕大部分被拆遷人按時(shí)返遷等。在補(bǔ)償決定送達(dá)三個(gè)月后，無論被征收人是否提起行政訴訟，市、縣級(jí)人民政府均可依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。在訴訟期間，人民法院對(duì)征收人已依照有關(guān)規(guī)定對(duì)被征收人作了貨幣補(bǔ)償或者提供了安置用房、周轉(zhuǎn)用房且對(duì)被征收房屋進(jìn)行了證據(jù)保全的，可依法先予執(zhí)行。

四、商業(yè)拆遷問題

《征收條例》只規(guī)定了為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要對(duì)房屋進(jìn)行征收，而對(duì)商業(yè)拆遷未作規(guī)定。而實(shí)際上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)等商業(yè)拆遷在一定時(shí)期內(nèi)依然存在，這必然涉及到拆遷管理和對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償安置問題。

1.拆遷管理問題

由于商業(yè)拆遷行為是純粹的民事行為，拆遷法律關(guān)系是民事法律關(guān)系，拆遷當(dāng)事人雙方是平等的民事主體，因此，房屋征收人是不能對(duì)之進(jìn)行管理的，各級(jí)房產(chǎn)管理部門只能對(duì)之進(jìn)行指導(dǎo)。但盡管如此，筆者認(rèn)為，拆遷人要從事拆遷行為，應(yīng)當(dāng)具備建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，同時(shí)，為保障被拆遷人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，被拆遷房屋所在地的縣級(jí)人民政府可以指定有關(guān)部門對(duì)拆遷補(bǔ)償安置資金進(jìn)行監(jiān)管。

2.拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題

對(duì)商業(yè)拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為可參照房屋征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償至少不低于房屋拆遷之日同時(shí)期、同結(jié)構(gòu)、同區(qū)域、同用途的二手房市場價(jià)格。如果拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商一致的，依照約定。

3.對(duì)違規(guī)拆遷的處理問題

第4篇：土地征收行政復(fù)議范文

    第二條  在大連市中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)國有土地范圍內(nèi)，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的各類房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租的，除本辦法第三條規(guī)定外，均須繳納土地收益金。

    第三條  有下列情形之一的，不繳納土地收益金：

    （一）按市政府規(guī)定須向市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室繳納土地出讓金或地價(jià)款的；

    （二）單位實(shí)行住房制度改革向職工出售公房和以優(yōu)惠價(jià)出售、出租安居（解困）房的；

    （三）實(shí)行國家指令性租金標(biāo)準(zhǔn)的；

    （四）經(jīng)市政府批準(zhǔn)免繳的。

    第四條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人在市房地產(chǎn)交易所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，須按附表1規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)一次性繳納土地收益金。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地收益金由市房地產(chǎn)管理局委托市房地產(chǎn)交易所征收。

    第五條  以協(xié)商議定租金形式出租房屋，由出租人在辦理房屋租賃登記手續(xù)時(shí)，按附表2規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)一次性或分年度繳納土地收益金。房屋出租土地收益金由市房地產(chǎn)管理局委托市內(nèi)四區(qū)房地產(chǎn)管理處和市房地產(chǎn)交易所征收。

    第六條  土地收益金由市房地產(chǎn)管理局組織收繳后，全額上繳財(cái)政。市財(cái)政局從收取的土地收益金中提取2％的業(yè)務(wù)費(fèi)返撥給市房地產(chǎn)管理局。

    第七條  繳納人或代繳納人應(yīng)按規(guī)定及時(shí)繳納土地收益金。逾期繳納的，每逾期一日按應(yīng)繳納金額2‰繳納滯納金。

    第八條  違反本辦法，不繳或少繳土地收益金的，由市房地產(chǎn)管理局責(zé)令限期改正，逾期不改正的，按應(yīng)繳或少繳金額的3倍以內(nèi)處以罰款（最高不超過3萬元）。

    罰款須使用統(tǒng)一的罰款收據(jù)，罰款全額上繳財(cái)政。

    第九條  實(shí)施行政處罰，應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國行政處罰法》的規(guī)定執(zhí)行。

    當(dāng)事人對(duì)行政處罰不服的，可依照《中華人民共和國行政訴訟法》和國務(wù)院《行政復(fù)議條例》的規(guī)定申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟；逾期不申請(qǐng)復(fù)議、不起訴、又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

    第十條  市內(nèi)四區(qū)外的縣（市）、區(qū)（含經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū)）可根據(jù)本辦法制定本地區(qū)土地收益金收繳辦法。

第5篇：土地征收行政復(fù)議范文

    (一)對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的警告、罰款、沒收違法所得、沒收非法財(cái)物、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照、行政拘留等行政處罰決定不服的;

    (二)對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的限制人身自由或者查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)等行政強(qiáng)制措施決定不服的;

    (三)對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的有關(guān)許可證、執(zhí)照、資質(zhì)證、資格證等證書變更、中止、撤銷的決定不服的;

    (四)對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的關(guān)于確認(rèn)土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的決定不服的;

    (五)認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯合法的經(jīng)營自主權(quán)的;

    (六)認(rèn)為行政機(jī)關(guān)變更或者廢止農(nóng)業(yè)承包合同,侵犯其合法權(quán)益的;

    (七)認(rèn)為行政機(jī)關(guān)違法集資、征收財(cái)物、攤派費(fèi)用或者違法要求履行其他義務(wù)的;

    (八)認(rèn)為符合法定條件,申請(qǐng)行政機(jī)關(guān)頒發(fā)許可證、執(zhí)照、資質(zhì)證、資格證等證書,或者申請(qǐng)行政機(jī)關(guān)審批、登記有關(guān)事項(xiàng),行政機(jī)關(guān)沒有依法辦理的;

    (九)申請(qǐng)行政機(jī)關(guān)履行保護(hù)人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利、受教育權(quán)利的法定職責(zé),行政機(jī)關(guān)沒有依法履行的;

第6篇：土地征收行政復(fù)議范文

一、“一聽證”

《征收條例》第11條對(duì)政府在制定征收補(bǔ)償方案時(shí)，設(shè)定了明確的規(guī)范行為。其中一個(gè)重要環(huán)節(jié)是，因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，如果多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合《征收條例》規(guī)定，政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會(huì)進(jìn)一步聽取各方代表意見和建議。根據(jù)聽證情況，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行修改完善，對(duì)合理意見和建議要充分吸收采納。同時(shí)對(duì)參加聽證會(huì)的代表作出要求，應(yīng)當(dāng)包括被征收人和社會(huì)各界公眾代表。這一條款的設(shè)定，主要是要求政府在制定征收補(bǔ)償方案時(shí)，能夠充分聽取社會(huì)各方意見和建議，對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行修改完善，對(duì)合理意見和建議要充分吸收采納，也是對(duì)被征收人利益的最大保護(hù)。

二、“一審計(jì)”

《征收條例》第29條第2款設(shè)定審計(jì)機(jī)關(guān)實(shí)行審計(jì)制度，是因?yàn)檎魇罩黧w是政府行為，征收補(bǔ)償費(fèi)用的管理和使用應(yīng)當(dāng)由政府審計(jì)部門進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，這在保障依法補(bǔ)償、公平補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，也確保政府財(cái)政資金的安全與合規(guī)使用，避免政府征收部門在征收補(bǔ)償過程中出現(xiàn)不合理支出行為的發(fā)生。

三、“一評(píng)估”

《征收條例》第12條設(shè)定“政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定”。這一條款的設(shè)定，把社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估作為作出房屋征收決定的必要程序。其目的是通過風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)征收項(xiàng)目中存在影響社會(huì)穩(wěn)定的隱患，并采取有效措施予以化解，能夠從源頭上預(yù)防和減少征收矛盾糾紛。

四、“一保護(hù)”

《征收條例》第19條第2款設(shè)定“對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定”。該條款的設(shè)定是為了被征收人如對(duì)房屋征收評(píng)估結(jié)果有異議的，給被征收人設(shè)定的救濟(jì)途徑和復(fù)核的權(quán)利；該條款的設(shè)定是條例確定的一項(xiàng)新制度，是專門針對(duì)被征收人的保護(hù)性條款，是條例人性化的重要體現(xiàn)，更是條例總體設(shè)計(jì)上的一大進(jìn)步。

五、“兩取消”

《征收條例》與《拆遷條例》最大的區(qū)別就是取消了拆遷行政許可權(quán)和行政強(qiáng)制拆遷權(quán)。

《征收條例》與《拆遷條例》在設(shè)定程序上發(fā)生了改變?！恫疬w條例》規(guī)定的拆遷程序是由拆遷房屋的單位啟動(dòng)，房屋拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可，拆遷人實(shí)施房屋拆遷。而《征收條例》規(guī)定，征收程序是由政府直接啟動(dòng)，由政府作出房屋征收決定，政府征收部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償工作。拆遷行政許可權(quán)被取消。

《征收條例》第28條設(shè)定“被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行”。這一條款的設(shè)定，是將《拆遷條例》規(guī)定的由政府強(qiáng)制拆遷行為改為人民法院執(zhí)行。《征收條例》實(shí)施后，各級(jí)人民政府不得再實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷。

六、“兩送達(dá)”

即送達(dá)被征收房屋的評(píng)估報(bào)告和征收補(bǔ)償決定?！墩魇諚l例》設(shè)定的送達(dá)程序是為了充分保護(hù)被征收人的知情權(quán)。一是要讓被征收人知道被征收房屋的評(píng)估結(jié)果；二是要讓被征收人知道政府對(duì)被征收房屋作出的征收補(bǔ)償決定的具體內(nèi)容和救濟(jì)途徑。同時(shí)，要求政府征收部門要在征收范圍內(nèi)進(jìn)行公告，也是讓社會(huì)更多的人知道征收補(bǔ)償決定是否合理并進(jìn)行監(jiān)督。

七、“兩公告”

《征收條例》第13條規(guī)定，“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政訴訟、行政復(fù)議權(quán)利等事項(xiàng)”。

《征收條例》第26條規(guī)定，“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照條例規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告”。

《征收條例》設(shè)定的上述兩個(gè)“公告”程序，是要求政府在征收工作中必須完成的規(guī)范性動(dòng)作，也是與《拆遷條例》不同的亮點(diǎn)之一。因?yàn)?，征收與補(bǔ)償工作涉及被征收人的切身利益，要讓廣大的被征收人了解征收是為了公共利益的需要，要得到廣大被征收人的理解和支持；另外，要讓廣大的被征收人了解征收補(bǔ)償?shù)恼摺⒀a(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)、安置情況、結(jié)算方式、差價(jià)距離等具體情況要進(jìn)行耐心細(xì)致的解答。只有取得廣大被征收人的理解和支持，房屋征收工作才能順利完成。

八、“兩復(fù)議、訴訟”

為了保護(hù)被征收人的合法權(quán)利，《征收條例》在第14條、第26條中為被征收人因不服政府作出的“征收決定”和“征收補(bǔ)償決定”，設(shè)定了可以分別提出行政復(fù)議和行政訴訟的救濟(jì)途徑。

九、“五公布”

1　征收部門作為公布主體

《征收條例》一是要求房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，并將調(diào)查結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布；二是要求房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

上述條款是新增加的內(nèi)容，也是為了更加公開、公平、公正的體現(xiàn)征收工作的透明度，讓被征收人享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。只有在征收工作中堅(jiān)持陽光操作、公開透明，才能取得被征收人的信任和支持?！墩魇諚l例》的總體思路是，公開透明不僅要求過程公開，而且要求結(jié)果公開。

2　市、縣級(jí)人民政府作為公布主體

《征收條例》一是要求市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。二是要求市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。

第7篇：土地征收行政復(fù)議范文

一、“釘子戶”產(chǎn)生的原因

“釘子戶”產(chǎn)生于多種原因，具體分析如下：

1.對(duì)安置和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿意

政府在制定征收補(bǔ)償安置方案時(shí)，有意降低補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，過多地考慮政府直接的經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)被征收人的利益考慮不夠。一些被征收人攀比思想嚴(yán)重，想借拆遷發(fā)財(cái)，對(duì)補(bǔ)償安置預(yù)期較高，當(dāng)較高的預(yù)期利益無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，就會(huì)與政府產(chǎn)生對(duì)抗，拒不簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，成為“釘子戶”。

2.對(duì)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)滿意不滿足

根據(jù)商品房銷售價(jià)格與建筑成本比較高低不同，按照被征收宅基地面積進(jìn)行安置。筆者指導(dǎo)的征收拆遷項(xiàng)目，在房價(jià)低的地方，按照宅基地1：0.5安置；在房價(jià)高的地方，按照宅基地1：3.2安置，高比例安置的項(xiàng)目照樣存在“釘子戶”，究其原因是一些被征收人存在“滿意不滿足”思想。一些“釘子戶”找出種種理由反對(duì)拆遷；當(dāng)政府知難而退，一旦決定不再拆遷，“釘子戶”又追著政府要求拆遷。實(shí)際上，他們不簽協(xié)議的心理并不是因?yàn)檠a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低了，而是以補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低為幌子去達(dá)到獲取更大經(jīng)濟(jì)利益的目的。

3.借征收工作失誤敲政府竹杠

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，征收拆遷存在二、三十個(gè)步驟，稍有不慎就可能出現(xiàn)程序不規(guī)范、適用法律錯(cuò)誤、要件不齊全甚至存在難以彌補(bǔ)的錯(cuò)誤。一些被征收人通過、行政復(fù)議、行政訴訟等方式， “以時(shí)間換效益”，遲遲不搬遷，試圖獲取超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償安置。

4.戀故土保祖地觀念

有些被征收人確實(shí)不想離開居住了幾代熟悉的生活環(huán)境和人文環(huán)境，舍不得自己的老田祖業(yè)，擔(dān)心新房不如老宅，遲疑不搬。

5.大鬧得大利、小鬧得小利、不鬧不得利效應(yīng)的助推

政府往往迫于無奈在原標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上多給“釘子戶”利益，形成大鬧得大利、小鬧得小利、不鬧不得利的社會(huì)現(xiàn)象?！搬斪討簟钡氖痉缎?yīng)開始產(chǎn)生并擴(kuò)散?！搬斪討簟痹絹碓蕉?，拆遷也越來越難。

6.缺乏強(qiáng)制力保障，使得漫天要價(jià)無所顧忌

現(xiàn)實(shí)中，許多征收拆遷項(xiàng)目，由于缺乏強(qiáng)制保障機(jī)制，少數(shù)被征收人無所顧忌，肆意漫天要價(jià)，而沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，反而得到更多利益。一個(gè)項(xiàng)目拖延長達(dá)數(shù)年，廣大的被征收人長期得不到回遷安置，引發(fā)許多負(fù)面的社會(huì)問題。

二、解決“釘子戶”問題的對(duì)策

（一）征收拆遷依法進(jìn)行

只有嚴(yán)格按照法律規(guī)定的要求和程序?qū)嵭姓魇詹疬w，才能依法申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，才能減少和杜絕“釘子戶”，最終解決“釘子戶”?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》（下稱《條例》）對(duì)征收與補(bǔ)償具體要求和程序是：

1.征收決定階段。一是做出征收決定前的工作：（1）組織有關(guān)部門對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。（2）房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府公布實(shí)施。（3）縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。（4）因舊城區(qū)改建征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。（5）應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。（6）征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩６侨嗣裾鞒稣魇諞Q定。三是公告征收決定。征收公告要載明兩個(gè)內(nèi)容：（1）征收補(bǔ)償方案。（2）權(quán)利救濟(jì)方式：被征收人可申請(qǐng)行政復(fù)議或行政訴訟。

2.補(bǔ)償決定階段。一是補(bǔ)償方式：（1）被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)；因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。（2）征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。二是補(bǔ)償?shù)臉?gòu)成：3+1模式，3=房屋價(jià)值+搬遷、臨時(shí)安置費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失，1=補(bǔ)助+獎(jiǎng)勵(lì)。三是房屋征收部門與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議。四是簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。五是公告補(bǔ)償決定。六是被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

3.搬遷階段。一是禁止性規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。二是自愿搬遷。對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。三是強(qiáng)制搬遷。（1）被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的人民政府依法申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。（2）強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

4.后續(xù)工作。（1）房屋征收部門應(yīng)當(dāng)建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。（2）審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。

必須按照以上要求和程序進(jìn)行，出現(xiàn)“釘子戶”后，依法申請(qǐng)法院強(qiáng)拆，拿起大棒，營造高壓態(tài)勢，通過法律的威懾力迫使“釘子戶”回到公平補(bǔ)償軌道上來。杜絕停水停電暴力拆遷 、利用黑社會(huì)拆遷 ，擯棄這些違法的落伍的拆遷手段，征收拆遷必須依法進(jìn)行。

（二）運(yùn)用科學(xué)機(jī)制進(jìn)行征收

通過激勵(lì)機(jī)制、壓力機(jī)制和內(nèi)部監(jiān)督制約機(jī)制等科學(xué)機(jī)制，減少“釘子戶”。

1.權(quán)利保障機(jī)制。（1）被征收人獲得公平補(bǔ)償權(quán)；（2）被征收人享有知情權(quán)；（3）被征收人的參與權(quán)；（4）被征收人的監(jiān)督權(quán)；（5）被征收人的救濟(jì)權(quán)利。

2.公開透明公平公正機(jī)制。公開透明，具體包括：補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)公開、入戶測量結(jié)果公開、未經(jīng)登記房屋認(rèn)定結(jié)果公開、評(píng)估報(bào)告公開、補(bǔ)償結(jié)果公開。上述事項(xiàng)的公開是取信于民的金鑰匙。

3.內(nèi)外監(jiān)督機(jī)制。建立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)測量表進(jìn)行抽查或者復(fù)查，對(duì)補(bǔ)償安置合同進(jìn)行審核；加大新聞監(jiān)督、審計(jì)監(jiān)督、紀(jì)委監(jiān)察監(jiān)督、司法監(jiān)督力度。通過監(jiān)督，防止權(quán)力濫用以保護(hù)干部，提升征收工作的公信力和群眾的信任度以推動(dòng)征收工作順利進(jìn)行。

4.獎(jiǎng)勵(lì)保底對(duì)比機(jī)制。許多地方為了讓被征收群眾得到實(shí)惠，規(guī)定許多獎(jiǎng)勵(lì)措施：簽訂協(xié)議獎(jiǎng)、無違法建筑獎(jiǎng)、分組完成獎(jiǎng)、項(xiàng)目完成獎(jiǎng)。上述各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)能夠激勵(lì)被征收人積極簽約，一旦簽約期限屆滿作出補(bǔ)償決定，上述獎(jiǎng)勵(lì)一律取消，具有一定懲罰性，顯然，獎(jiǎng)勵(lì)和保底具有明顯的對(duì)比性，這一制度是在引導(dǎo)、提倡和激勵(lì)協(xié)議拆遷。

5.未經(jīng)登記房屋認(rèn)定處理寬嚴(yán)對(duì)比機(jī)制。對(duì)未經(jīng)登記房屋的違法建筑， 為了實(shí)現(xiàn)通過違法建筑處理帶動(dòng)合法房屋征收拆遷，應(yīng)當(dāng)建立未經(jīng)登記房屋認(rèn)定處理寬嚴(yán)對(duì)比機(jī)制，即在協(xié)議拆遷期間一攬子簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的，可以將未經(jīng)登記房屋認(rèn)定為建筑物和構(gòu)筑物，給予一定的補(bǔ)助；協(xié)議期滿未一攬子簽訂協(xié)議的，按照違法建筑依法處理。通過激勵(lì)機(jī)制和壓力機(jī)制共同促進(jìn)征收拆遷進(jìn)程和違法建筑的消化。

6.補(bǔ)差對(duì)比機(jī)制。《條例》第19條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。顯然，市場評(píng)估價(jià)為公平補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但是，許多地方政府規(guī)定棚戶區(qū)改造征收拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)為“拆一遷一”，即被征收房屋與安置房屋等面積回遷，通過征收安置，被征收人的房產(chǎn)價(jià)值增加了。但是，如果缺乏壓力機(jī)制，價(jià)值增加的安置就會(huì)使得被征收人認(rèn)為理所當(dāng)然，這種激勵(lì)機(jī)制就會(huì)喪失應(yīng)有的功能。例如，將安置規(guī)定為兩個(gè)階段，在第一個(gè)階段簽訂協(xié)議的，免交差價(jià)；在第二個(gè)階段做出補(bǔ)償決定的，進(jìn)行雙向評(píng)估，結(jié)算差價(jià)。這樣，就鼓勵(lì)協(xié)議拆遷。

7.形成合力、協(xié)助配合。 拆遷需要借力、需要各個(gè)部門互相協(xié)調(diào)配合，形成合力。但是，實(shí)踐中許多部門迫于的壓力選擇性執(zhí)法，常常出現(xiàn)推諉打太極現(xiàn)象。于是有必要出臺(tái)《征收拆遷各部門職責(zé)暫行辦法》，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)司法解釋政策規(guī)定，明確規(guī)定紀(jì)委監(jiān)察檢察部門、國土資源局、規(guī)劃局、公安局、法院、工商稅務(wù)部門、辦事處、征收辦公室等相關(guān)部門在征收工作中各自的職責(zé)，做到各司其職。

8.多途徑強(qiáng)制機(jī)制。（1）簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議后拒不搬遷成為“釘子戶”的，依法向人民法院提起民事訴訟，法院判決生效后申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。（2）村民會(huì)議決議。政府可指導(dǎo)村民小組通過村民代表會(huì)議或者村民代表會(huì)議對(duì)城中村改造形成決議，對(duì)不履行決議義務(wù)的村民“釘子戶”向法院提起民事訴訟，待法院判決生效維持決議效力的，依法申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。（3）國土資源局作出責(zé)令交出土地決定，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。（4）人民政府作出補(bǔ)償決定，依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。（5）據(jù)《土地管理法》第65條，村委會(huì)層報(bào)政府收回土地使用權(quán)，依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。（6）巧妙運(yùn)用D級(jí)危房鑒定結(jié)論。

（三）敢于承擔(dān)、嚴(yán)格執(zhí)法

在征收拆遷中，不敢動(dòng)用公權(quán)力、害怕承擔(dān)責(zé)任、“花錢買平安”是“釘子戶”存在的溫床。因此，一是要敢于擔(dān)當(dāng)；二是嚴(yán)格執(zhí)法，敢于亮劍。只有敢于亮劍，讓“釘子戶”膽寒怯步，讓公平補(bǔ)償協(xié)議拆遷的正氣壓倒“鬧而得利”的歪風(fēng)邪氣，才有可能預(yù)防和減少“釘子戶”的產(chǎn)生。

（四）培養(yǎng)一支素質(zhì)過硬的征收拆遷干部隊(duì)伍

第8篇：土地征收行政復(fù)議范文

一、征收范圍

凡我縣2011年計(jì)劃實(shí)施的城區(qū)舊房改造區(qū)域范圍內(nèi)的建筑物及附屬物均屬本方案的征收范圍。

二、征收與補(bǔ)償對(duì)象

凡在征收范圍內(nèi)持有合法房屋所有權(quán)證的房屋所有權(quán)人均屬本方案征收與補(bǔ)償對(duì)象。

三、征收與補(bǔ)償范圍

房屋所有權(quán)證登記范圍內(nèi)的房產(chǎn)及附屬物補(bǔ)償包括:

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償。

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

四、征收與補(bǔ)償安置方式及標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償兩種方式，被征收人任選其一。

（一）貨幣補(bǔ)償方式。根據(jù)被征收的房屋用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積和房屋成新度而定，由省建設(shè)行政主管部門審定具備資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，依據(jù)我縣房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定被征收房屋的補(bǔ)償金額，以貨幣形式一次性補(bǔ)償給被征收人，不再安置。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。征收人為被征收人提供安置樓房，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，計(jì)算、結(jié)清被征收房屋與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)，被征收人安置房屋戶型面積原則為40至90平方米。包括以下兩種情況：

1、磚木結(jié)構(gòu)樓房和磚木結(jié)構(gòu)平房調(diào)換磚混結(jié)構(gòu)樓房，樓層差價(jià)為：選擇頂層不收取差價(jià)款，選擇五層收取每平方米80元樓層差價(jià)款，選擇二至四層收取每平方米160元樓層差價(jià)款。征收磚混結(jié)構(gòu)住宅樓房不收樓層差價(jià)。

2、實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，征收房屋面積與安置房屋面積差按以下辦法實(shí)行差價(jià)結(jié)算：

（1）被征收人回遷，就近選擇上靠安置房屋戶型時(shí)，對(duì)于超出被征收房屋面積部分，在就近上靠安置房屋面積以內(nèi)，將按商品房市場售價(jià)給予10%的優(yōu)惠。

（2）被征收人回遷，就近選擇上靠安置房屋戶型時(shí)，對(duì)于超出上靠戶型安置房屋面積部分，將按商品房市場售價(jià)購買。

（3）被征收人回遷，被征收房屋面積超出安置房屋面積部分，將按被征收房屋評(píng)估價(jià)格，進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

五、辦理補(bǔ)償安置程序

（一）選擇貨幣補(bǔ)償方式的被征收人，持房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、身份證等有關(guān)證件，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，到征收部門通知的辦公地點(diǎn)，辦理貨幣補(bǔ)償手續(xù)。

（二）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式的被征收人，持房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、身份證等有關(guān)證件，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，到征收部門通知的辦公地點(diǎn)，簽定房屋安置協(xié)議。

六、征收與補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)及補(bǔ)助辦法

為促進(jìn)征收工作順利進(jìn)行，給予被征收人提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，以一戶一照為準(zhǔn)，分為以下幾種情況：

（一）從征收公告之日起，1-15天內(nèi)簽訂房屋征收與補(bǔ)償協(xié)議，并騰空被征收房屋交付拆除的，每戶獎(jiǎng)勵(lì)人民幣20000元；16-25天內(nèi)每推遲一天，遞減2000元；超過25天后搬遷的不予獎(jiǎng)勵(lì)。

（二）從征收公告之日起，1-15天內(nèi)簽訂房屋征收與補(bǔ)償協(xié)議，并騰空被征收房屋交付拆除的，給予每戶搬遷補(bǔ)助費(fèi)人民幣3000元；6-25天內(nèi)每推遲一天，遞減200元；25天后搬遷的，給予每戶搬遷補(bǔ)助費(fèi)1000元。

（三）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，自行安置過度房屋的，以被征收房屋產(chǎn)權(quán)人戶籍登記人口和戶籍成員人口在征收區(qū)域外無房產(chǎn)為準(zhǔn)，每人每月補(bǔ)助200元。

（四）被征收戶家庭成員中持有殘疾證和最低保障證的，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷并簽訂征收與補(bǔ)償協(xié)議的，每戶一次性補(bǔ)助2000元。

（五）符合住房保障條件的，優(yōu)先給予安置補(bǔ)償，并一次性解決。

（六）以被征收人簽訂房屋征收與補(bǔ)償協(xié)議先后順序，優(yōu)先選擇符合安置標(biāo)準(zhǔn)的安置房。

七、征收營業(yè)性房屋補(bǔ)償辦法

營業(yè)房是指在房屋所有權(quán)證中明確標(biāo)定為商服的房屋。房屋所有權(quán)證中標(biāo)定為住宅，但房屋所有權(quán)人擅自改變房屋用途和土地用途，未經(jīng)房屋和土地的管理部門批準(zhǔn)，改做營業(yè)的住宅房屋，不屬商服房屋。

（一）對(duì)營業(yè)用房選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖?，給予六個(gè)月的損失補(bǔ)償。包括以下兩種情況：

1、依法納稅的，按照納稅所得額和職工平均工資計(jì)算補(bǔ)償金額。

2、未達(dá)到起征點(diǎn)或免收稅費(fèi)的，按照征收前實(shí)際收益計(jì)算補(bǔ)償金額。

（二）對(duì)因征收房屋施行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限確定。包括以下三種情況：

1、在征收過程中造成停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償，按照被征收戶納稅所得額和職工平均工資，結(jié)合過渡期給予一次性補(bǔ)償。

2、征收營業(yè)房屋選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，依據(jù)營業(yè)房屋評(píng)估價(jià)格、營業(yè)商服樓市場售價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

3、對(duì)于住宅房屋改為營業(yè)房的，被征收人領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照一年以上，正在營業(yè)中，并依法納稅，可以給予營業(yè)損失適當(dāng)補(bǔ)償。

八、權(quán)利和義務(wù)

（一）簽訂協(xié)議后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提訟。

（二）征收人與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)縣政府作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。同時(shí)，被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議和行政訴訟。

（三）被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由縣政府申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

九、其他事項(xiàng)

（一）房屋附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按《縣朝陽鎮(zhèn)房屋附屬物征收與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)表》標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。

（二）對(duì)臨時(shí)建筑及違章建筑按國務(wù)院令第590號(hào)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定執(zhí)行。包括以下三種情況：

1、拆除的臨時(shí)建筑在建筑前經(jīng)規(guī)劃和建設(shè)管理部門批準(zhǔn)未超過批準(zhǔn)期限，按照臨時(shí)建筑工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合剩余期限給予補(bǔ)償。

2、拆除的臨時(shí)建筑在超出批準(zhǔn)年限，不予補(bǔ)償。

3、對(duì)于未經(jīng)過建設(shè)部門審批的臨時(shí)建筑及違章建筑按照文件規(guī)定不予補(bǔ)償。

（三）對(duì)于未經(jīng)過建設(shè)部門審批的或超出批準(zhǔn)年限的臨時(shí)建筑及違章建筑的房屋所有權(quán)人，在城區(qū)改造征收房屋中能夠主動(dòng)搬遷的按附屬物相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。

（四）房屋轉(zhuǎn)讓后產(chǎn)權(quán)未過戶問題的處理按以下條件確認(rèn)現(xiàn)使用人的合法產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)使用人需提供：

1、原產(chǎn)權(quán)證書或土地證書。

2、原房主的身份證明和轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

3、出具書面材料并說明事由。

4、出具承擔(dān)民事責(zé)任的書面承諾。

5、發(fā)生多次轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)使用人需提供多次轉(zhuǎn)讓協(xié)議，出具多次轉(zhuǎn)讓相關(guān)情況的書面說明，并對(duì)轉(zhuǎn)讓的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

（五）對(duì)征收與補(bǔ)償區(qū)域內(nèi)的出租、轉(zhuǎn)租、出借房屋，自征收與補(bǔ)償公告之日起，自行解除租賃、借用關(guān)系，合同自然終止。對(duì)產(chǎn)權(quán)不明晰、在金融部門有抵押和有各種經(jīng)濟(jì)糾紛的，被征收人應(yīng)到司法公正部門辦理證據(jù)保權(quán)或到金融部門出據(jù)證明手續(xù)。

第9篇：土地征收行政復(fù)議范文

征收補(bǔ)償決定行為是司法強(qiáng)制征收的前置行政行為，也是可復(fù)議可訴訟的具體行政行為。因此，依法做好征收補(bǔ)償決定，對(duì)于維護(hù)被征收人合法權(quán)益，依法推進(jìn)房屋征收進(jìn)程意義重大。

一、征收程序合法、協(xié)議商談充分、申請(qǐng)材料齊全是作出征收補(bǔ)償決定的基礎(chǔ)

1.征收程序要合法

征收補(bǔ)償決定是房屋征收過程中的具體行政行為，如果前面的征收程序不合法，必然影響到征收補(bǔ)償決定行為的合法性。如房屋征收決定、分戶初步評(píng)估結(jié)果和簽約期限要依法公告，評(píng)估機(jī)構(gòu)要依法選定，被征收房屋分戶評(píng)估報(bào)告及其裝飾裝潢、附屬設(shè)施等評(píng)估報(bào)告要依法送達(dá)并生效。征收部門提出補(bǔ)償決定申請(qǐng)之前還要向被申請(qǐng)人履行告知義務(wù)，告知被征收人有依法選擇征收補(bǔ)償方式和陳述申辯的權(quán)利等。

2.協(xié)議商談要充分

商談是和被征收人達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議的關(guān)鍵，在征收工作中，協(xié)議商談是重點(diǎn)，也是難點(diǎn)。房屋征收部門或委托的征收實(shí)施單位在與被征收人進(jìn)行商談時(shí)，內(nèi)容上要涉及被征收房屋、裝飾裝潢、附屬設(shè)施等的補(bǔ)償價(jià)格，要向被征收人宣傳解釋房屋征收法規(guī)政策并體現(xiàn)在商談?dòng)涗浿?。不少?次的商談?dòng)涗浺髣t是對(duì)被征收人合法權(quán)益的保障。

3.申請(qǐng)材料要齊全

房屋征收部門報(bào)請(qǐng)市、縣級(jí)人民政府對(duì)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的被征收人作出征收補(bǔ)償決定，要提供申請(qǐng)書、被申請(qǐng)人身份證明、被征收房地產(chǎn)權(quán)屬、性質(zhì)、用途等證明材料、未登記建筑認(rèn)定意見、對(duì)被申請(qǐng)人的征收補(bǔ)償與安置方案、房屋征收決定及公告、簽約期限公告及公示證明、選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的證明材料、分戶初步評(píng)估結(jié)果及公示證明、被征收房屋分戶評(píng)估報(bào)告及其裝飾裝潢、附屬設(shè)施等評(píng)估報(bào)告，送達(dá)證明及生效證明材料、房屋征收部門或者征收實(shí)施單位與被征收人不少于3次的商談?dòng)涗浀炔牧稀?duì)房屋所有權(quán)人不明確的房屋提出補(bǔ)償決定申請(qǐng)，除提供一些共性材料外，還應(yīng)當(dāng)提交被征收房屋所有權(quán)人不明確的證明材料。

二、決定內(nèi)容規(guī)范、補(bǔ)償方式合理、救濟(jì)渠道明確是作出征收補(bǔ)償決定的核心

市、縣（市、區(qū)）人民政府依法作出房屋征收補(bǔ)償決定，要制作房屋征收補(bǔ)償決定書，征收補(bǔ)償決定書是直接跟被征收人見面的法律文書，也是征收補(bǔ)償決定的物質(zhì)載體。因此，要確保征收補(bǔ)償決定書的依法和準(zhǔn)確。

1.決定內(nèi)容要規(guī)范

補(bǔ)償決定書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：房屋征收部門與被申請(qǐng)人的基本情況、被征收房屋的基本情況、作出補(bǔ)償決定的依據(jù)和理由、決定貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)包含補(bǔ)償金額及支付方式、支付期限、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷期限等；決定產(chǎn)權(quán)調(diào)換的應(yīng)當(dāng)包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的位置和面積、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)及支付方式、支付期限、搬遷期限等，告知被征收人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利和期限。

2.補(bǔ)償方式要合理

在房屋征收部門提請(qǐng)政府作出征收補(bǔ)償決定之前，會(huì)告知被征收人有選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利。但從實(shí)踐情況來看，幾乎沒有被征收人主動(dòng)選擇補(bǔ)償方式。因此，在作出征收補(bǔ)償決定時(shí)，一定要綜合考慮被征收人的實(shí)際情況，合理安排補(bǔ)償方式，保障被征收人的合法權(quán)益。

3.救濟(jì)渠道要交代

市、縣級(jí)人民政府在制作房屋征收補(bǔ)償決定書時(shí)，要依法告知被征收人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利和期限，既讓被征收人知曉維護(hù)自己合法權(quán)益的救濟(jì)渠道，也規(guī)范自身的行政行為。

三、依法送達(dá)決定、加強(qiáng)宣傳解釋、力促達(dá)成協(xié)議是作出征收補(bǔ)償決定的目的

征收補(bǔ)償決定行為是推進(jìn)房屋征收工作的有效手段，也是維護(hù)房屋征收工作嚴(yán)肅性的必要途徑。但是，征收補(bǔ)償決定不是房屋征收工作的終極目標(biāo)，房屋征收部門在補(bǔ)償決定作出之后還應(yīng)該做好以下相關(guān)工作。

1.依法送達(dá)決定

從征收實(shí)踐看，絕大多數(shù)被征收人不愿意在征收補(bǔ)償決定書的送達(dá)回執(zhí)上簽字，而街道、社區(qū)基本都直接參與了房屋征收工作，其作為“第三人”的證明效力減弱，因此，補(bǔ)償決定書最佳的送達(dá)方式是公證送達(dá)并制作公證書。同時(shí)，將征收補(bǔ)償決定書在房屋征收范圍內(nèi)張貼公告。

2.加強(qiáng)宣傳解釋

征收補(bǔ)償決定作出后，房屋征收部門或者征收實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好宣傳解釋工作，一方面向被征收人解釋補(bǔ)償決定書的內(nèi)容，另一方面說明補(bǔ)償決定書送達(dá)之后拒不簽訂補(bǔ)償協(xié)議、不搬家讓房的法律后果。

3.力促達(dá)成協(xié)議