房產(chǎn)繼承解決方案精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)繼承解決方案范文

【摘要】

本文闡述了銀行房屋抵押貸款在實際貸款抵押過程中出現(xiàn)的各種各樣的問題，并且提出了相應(yīng)的解決方案及建議。

【關(guān)鍵詞】

貸款抵押；常見問題；解決辦法

房地產(chǎn)市場既關(guān)系到民生，也關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，是一個持續(xù)受到廣泛關(guān)注的敏感問題。房地產(chǎn)因其具有位置不可移動、壽命長久、價值量大等特點，已成為商業(yè)銀行發(fā)放貸款樂于采用和廣泛接受的抵押物。

在市場營銷過程中，不是任意的資產(chǎn)都可用于貸款抵押，應(yīng)選擇權(quán)屬清晰、無權(quán)利瑕疵、無他項權(quán)利、無法定優(yōu)先受償款的資產(chǎn)用于抵押，且優(yōu)先選擇變現(xiàn)能力強(qiáng)的資產(chǎn)，于是在實際貸款抵押過程中就出現(xiàn)了各種各樣的問題，常見的有以下幾類：

一、物權(quán)法第一百八十四條

下列財產(chǎn)不得抵押：

（一）土地所有權(quán)；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；

（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；

（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；

（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

上述所列財產(chǎn)中常見的不能實現(xiàn)抵押權(quán)的是集體土地使用權(quán)的房產(chǎn)和被依法查封的房產(chǎn)。對于集體土地使用權(quán)的房產(chǎn)可以采取通過擔(dān)保公司擔(dān)保的方式來保障；對于被依法查封的房產(chǎn)可依法解除查封手續(xù)后在辦理抵押登記手續(xù)。對于這類問題的防范辦法是在辦理貸款申請時要求客戶提供房產(chǎn)檔案記錄證明。

二、《房屋登記辦法》（建設(shè)部令第168號）第三十二條

發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：

（一）買賣；

（二）互換；

（三）贈與；

（四）繼承、受遺贈；

（五）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（六）以房屋出資入股；

（七）法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

上述情形即所謂的房產(chǎn)析產(chǎn)，是指根據(jù)相關(guān)協(xié)議、法律原則和一定的標(biāo)準(zhǔn)，將共有房產(chǎn)這一財產(chǎn)分割，而分屬各所有人所有的行為。常見的有離婚析產(chǎn)登記和繼承登記。顧名思義，離婚析產(chǎn)是夫妻雙方因離婚，彼此就個人對房屋所占的份額進(jìn)行轉(zhuǎn)移的一種登記手續(xù)。離婚時，夫妻雙方對財產(chǎn)進(jìn)行分割，分割僅限于婚姻存續(xù)期間的共同財產(chǎn)，始于婚前個人財產(chǎn)不能用于分割。析產(chǎn)登記是一種常見的房屋登記種類，主要適用于離婚析產(chǎn)，與繼承登記及贈與登記有一定的區(qū)別。繼承登記也是很常見的。所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。這兩種房產(chǎn)析產(chǎn)經(jīng)常在辦理抵押登記時發(fā)生，客戶就需要先明確其完全所有權(quán)后方可辦理抵押登記。由于客戶經(jīng)理在辦理貸款申請的初期，調(diào)查不夠全面細(xì)致，導(dǎo)致后期抵押登記手續(xù)無法順利辦理。這類問題在調(diào)查階段詳細(xì)調(diào)查還是能夠發(fā)現(xiàn)的。發(fā)現(xiàn)后，先去進(jìn)行析產(chǎn)登記再辦理貸款就會為客戶減少后續(xù)的麻煩，也方便客戶估算貸款所需時間。另外贈與登記是不能辦理個人再交易住房貸款的，因為房產(chǎn)的取得來源是贈與而非再交易。

三、中華人民共和國婚姻法（新）第十八條

有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：

（一）一方的婚前財產(chǎn)；

（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；

（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；

（四）一方專用的生活用品；

（五）其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財產(chǎn)。

在貸款過程中，用婚前一方房產(chǎn)抵押的客戶越來越多，而按照新婚姻法規(guī)定應(yīng)按屬于一方房產(chǎn)來辦理抵押登記，可在銀行貸款手續(xù)辦理時大多都是按照夫妻雙方共有財產(chǎn)來辦理的。由于辦理抵押登記手續(xù)時，是按照房屋購買時間和結(jié)婚登記時間來判斷是否為婚前一方財產(chǎn)的，客戶經(jīng)理在貸款調(diào)查期間僅憑客戶口述是無法判斷出是否為婚前房產(chǎn)的。對于這一類問題，最好的解決辦法是要求客戶提供房產(chǎn)檔案的調(diào)檔記錄證明。根據(jù)此證明再來為客戶調(diào)整貸款方案。調(diào)檔記錄證明同樣適用于離婚析產(chǎn)登記和繼承登記，因為是否為夫妻共有財產(chǎn)和需繼承房產(chǎn)都是要從房屋購買時間這一時點來掐算的。

四、婚姻狀況不匹配

（一）有些客戶申請銀行貸款時已經(jīng)結(jié)婚，并向銀行提供了身份證、戶口、結(jié)婚證，但戶口并未更改，任然顯示未婚，而銀行一般是專人辦理抵押登記手續(xù)，并不了解客戶婚姻狀況，在辦理抵押登記時只需向登記部門提供身份證、戶口即可，有些客戶就鉆這個漏洞，只是一個人前去辦理抵押登記，容易在形成不良貸款時產(chǎn)生權(quán)屬糾紛。

（二）在辦理抵押時常出現(xiàn)問題的還有離異人士?？蛻粼谏暾堛y行貸款時需提交身份證、戶口、離婚證、離異未再婚證明等證明材料即可，戶口簿婚姻狀況欄不需更改。而在辦理抵押登記時不需提供離異未再婚證明，由于戶口并未更改，仍然顯示已婚，和實際情況不匹配，故常常辦理不成功。針對上述問題最好的解決辦法就是讓客戶提供的材料證明和實際情況保持一致，提供完整連續(xù)的婚姻證明記錄。由于我國的民政部門并不是全國聯(lián)網(wǎng)的，有些客戶戶口發(fā)生變動，就鉆這個漏洞，提供的僅是一段時期內(nèi)的婚姻記錄證明，還有的客戶婚史較多，其間房產(chǎn)權(quán)屬不明確，故必須提供連續(xù)的婚姻記錄證明。

貸款過程中常出現(xiàn)的這些問題，歸根結(jié)底還是人的問題?？蛻艚?jīng)理在貸款申請、調(diào)查過程中如果及時發(fā)現(xiàn)并告知正確做法，此筆貸款就會一路暢通。鑒于此，我認(rèn)為還應(yīng)該從各個方面加大對客戶經(jīng)理的管理力度。

（一）客戶經(jīng)理必須堅持雙人實地原則，實地查看擬抵押資產(chǎn)，核實資產(chǎn)是否權(quán)屬清晰。

（二）杜絕虛假證件、堅持看原件，防止小貸公司的弄虛作假。

（三）杜絕虛假抵押登記，防止登記人員的內(nèi)外勾結(jié)，促進(jìn)房屋抵押貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

（四）加強(qiáng)房產(chǎn)登記、法律法規(guī)方面的培訓(xùn)，提升客戶經(jīng)理專業(yè)能力和法律意識。

（五）增強(qiáng)風(fēng)險識別能力，對風(fēng)險事件進(jìn)行認(rèn)真分析，形成典型案例，歸納先進(jìn)的做法與管理經(jīng)驗。

（六）開展職業(yè)道德教育、法制和案例警示教育，培養(yǎng)員工誠實守信的職業(yè)操守，筑牢員工拒腐防變的思想道德防線。

參考文獻(xiàn)：

［1］《房屋登記辦法》（建設(shè)部令第168號）

第2篇：房產(chǎn)繼承解決方案范文

目前，國內(nèi)參與家族信托及“類家族信托”業(yè)務(wù)的相關(guān)主體包括商業(yè)銀行、信托公司、保險公司、第三方財富管理機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所等。國際上，家族信托的功能常被稱為“CATS”，即保密性、資產(chǎn)保護(hù)、稅務(wù)籌劃和傳承計劃。在國內(nèi)信托登記制度不完善、信托稅收制度不明確及無判例可循的現(xiàn)實條件制約下，多數(shù)從業(yè)機(jī)構(gòu)更傾向于以全權(quán)委托資產(chǎn)管理為切入點，在資產(chǎn)保值增值服務(wù)上下足功夫，并從不動產(chǎn)、股權(quán)及保險金信托等方面尋求創(chuàng)新的突破口?？偨Y(jié)來看，在現(xiàn)有框架下，國內(nèi)家族信業(yè)務(wù)主要圍繞資產(chǎn)配置、事務(wù)管理、財富傳承、保險信托、公益慈善及上市結(jié)構(gòu)等六個方面開展。

資產(chǎn)配置保值增值

2013年年初，平安信托發(fā)行國內(nèi)首款家族信托――平安財富?鴻承世家系列單一萬全資金信托。此信托產(chǎn)品募集規(guī)模為5000萬元，合同期為50年，客戶是一位年過40歲的企業(yè)家。根據(jù)約定，信托委托人與平安信托共同管理這筆資產(chǎn)。委托人可通過指定繼承人為受益人的方式來實現(xiàn)財產(chǎn)繼承。信托可設(shè)置其他受益人，可中途變更，也可限制受益人權(quán)利。信托利益分配多樣化，可選擇一次性分配、定期定量分配、不定期不定量分配、臨時分配、附帶條件分配等不同的形式。

資產(chǎn)配置是該家族信托計劃的核心功能。產(chǎn)品設(shè)計之初，根據(jù)委托人的意愿和特殊情況定制產(chǎn)品。在產(chǎn)品存續(xù)期間，還可以根據(jù)委托人的實際情況和風(fēng)險偏好來調(diào)整資產(chǎn)配置方式和運(yùn)作策略。萬全資金信托的模型此前主要針對高端法人客戶銷售，資金主要投向物業(yè)、基建、證券和集合資金信托計劃，預(yù)計年收益在4%～4.5%之間。固定管理費(fèi)年費(fèi)率為信托資金的1%，年信托收益率高于4.5%以上的部分，收取50%作為浮動管理費(fèi)。

平安信托業(yè)務(wù)團(tuán)隊采取平臺化運(yùn)作模式，專注于資產(chǎn)配置。一方面了解客戶的資產(chǎn)配置需求，另一方面對產(chǎn)品庫中不同條線不同產(chǎn)品的特點及收益風(fēng)險及流動性要素進(jìn)行評估，再根據(jù)量化、評級、風(fēng)控等技術(shù)性工作，制定與客戶預(yù)期目標(biāo)相匹配的投資方案，通過與客戶溝通，修訂方案，最終執(zhí)行定制化方案，實現(xiàn)個性化的資產(chǎn)配置。投資過程中，根據(jù)客戶需求及產(chǎn)品籃子收益、風(fēng)險的變化及投資期限臨近時間，及時調(diào)整投資策略。

事務(wù)管理管理家務(wù)

事務(wù)管理類業(yè)務(wù)主要是受托管理業(yè)務(wù)，受托人按照信托文件約定和委托人意愿執(zhí)行和履行事務(wù)管理職責(zé)，主要按合同約定向指定受益人分配信托財產(chǎn)和收益。以北京銀行和北京信托的家族信托計劃“家業(yè)恒昌張氏家族單一資金信托計劃”為例。該家族信托計劃的目的是滿足失獨客戶的隔代繼承需求。張先生和老伴兒在年逾古稀之際失去了唯一的兒子，留下28歲的兒媳和兩個分別只有1歲和3歲的孫子。老兩口早年經(jīng)商創(chuàng)業(yè)積累下數(shù)億資產(chǎn)，如今面臨兒媳改嫁、孫子改姓或?qū)O子長大后不成材、無法繼承家業(yè)的擔(dān)憂。于是老夫婦決定出資5000萬設(shè)立家族信托，并約定它的受益人為其兩個孫子及其“直系血親后代非配偶繼承人”。信托財產(chǎn)投資于穩(wěn)健的金融資產(chǎn)，并對受益權(quán)分配作出如下規(guī)定：

①除非患有重大疾病，受益人在未成年之前對本金和收益沒有支配權(quán)，在未成年之前只能運(yùn)用信托財產(chǎn)的收益來支付必要的學(xué)習(xí)支出；

②18至25歲之間，受益人可以支配收益，但不能支配本金；25歲以后本金和收益均可自由支配但須兄弟和睦、一致決定；

③若受益人改姓或在張松夫婦去世后的清明節(jié)“不祭掃”等按社會公序良俗標(biāo)準(zhǔn)未盡孝道，受益人喪失對本金和收益的支配權(quán)；

④一旦受益人死亡，受托資產(chǎn)捐給慈善機(jī)構(gòu)；

⑤受益人成家立業(yè)后，本金和收益按兩人所生育的繼承人數(shù)量按比例分配。

通過該信托計劃，委托人成功的將信托財產(chǎn)保全并預(yù)留給兩個孫子和直系血親后代，并排除媳婦、女婿等姻親主張收益權(quán)的可能。受托人的主要職責(zé)是對信托財產(chǎn)進(jìn)行投資管理，并遵照委托人意愿、按照合同約定，向受益人支付本金和收益。這表明事務(wù)管理型信托可以幫助客戶實現(xiàn)家庭事務(wù)的優(yōu)化管理。

財富傳承傳承有序

股權(quán)、不動產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)是超高凈值客戶家庭財富的主要表現(xiàn)形式，因此實現(xiàn)非貨幣資產(chǎn)的傳承是家族信托業(yè)務(wù)的迫切需求。國內(nèi)信托公司致力于在現(xiàn)有制度框架下推動非貨幣型家族信托業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。2014年，北京銀行與北京信托開始推出房產(chǎn)管理主題的家族信托服務(wù)。北京銀行擔(dān)任家族信托的財務(wù)顧問，一方面增大了客戶群體，另一方面還可為委托人提供一系列私人銀行增值服務(wù)。接下來以不動產(chǎn)家族信托的案例介紹非貨幣型家族信托的操作流程。

客戶需求：委托人擁有多處房產(chǎn)，為規(guī)避子女婚姻的風(fēng)險，希望將受益人設(shè)定為“直系血親后代非配偶繼承人”。與普通資金信托類似，架構(gòu)設(shè)計的核心是用信托計劃購買自家房產(chǎn)。第一步，成立資金信托。委托人以其持有的資金設(shè)立一個單一資金信托，該資金可以是委托人的自有資金，也可以是委托人合法獲得的過橋資金，以確保所設(shè)信托的合法性，將信托受益人設(shè)定為“直系血親后代非配偶繼承人。第二步，用資金信托計劃購買自家房產(chǎn)。

該操作流程滿足客戶資產(chǎn)隔離的需求，但產(chǎn)生很高的稅收成本。首先，資金信托購入委托人房產(chǎn)時，需要交納二手房交易費(fèi)用，包括：個人所得稅、營業(yè)稅及契稅等。其次，信托存續(xù)期內(nèi)，信托持有房產(chǎn)需繳納房產(chǎn)持有稅，以北京為例，按公司持有房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)每年繳納對應(yīng)價值的0.84%。最后，信托終止階段，受托人將信托財產(chǎn)和收益分配給受益人，還可能發(fā)生房產(chǎn)過戶費(fèi)用。

保險信托雙重保障

保險信托是以保險金或人壽保單作為信托財產(chǎn)，由委托人（一般為投保人）和受托人（信托機(jī)構(gòu)）簽訂人壽保險信托合同，保險公司將保險賠款或滿期保險金交付受托人，由受托人依信托合同約定的方式管理、運(yùn)用信托財產(chǎn)，并于信托終止時，將信托資產(chǎn)及運(yùn)作收益交付信托受益人的信托形式，兼具保險和信托制度的雙重優(yōu)勢。2014年，信誠人壽推出的“信誠‘托富未來’終身壽險”以保險的資產(chǎn)保全功能為基礎(chǔ)，聯(lián)合中信信托為客戶打造具有獨立性、保密性以及個性化的解決方案，可視為是國內(nèi)首款保險金信托產(chǎn)品。該款產(chǎn)品保額起售點為800萬元，引入了信托選擇權(quán)，客戶可選擇由信托公司代為管理保險金，信托公司根據(jù)委托協(xié)議作為保險金受益人，根據(jù)客戶意愿管理和分配信托資金。目前，已有多家機(jī)構(gòu)推出保險金信托，北京銀行與中荷人壽的合作也是業(yè)內(nèi)典范。

身故保險金信托的等待期較長，在資金信托生效前，受托人難以獲得管理報酬。目前，參與機(jī)構(gòu)主要在兩方面探索業(yè)務(wù)創(chuàng)新：一是將信托財產(chǎn)由身故保險金拓展到生存保險金。二是探索雙層保險信托，受托人即作為保單的投保人又作為受益人，無論在財產(chǎn)信托階段還是資金信托階段，受托人均可獲得管理報酬。

公益慈善公私兼顧

目下，國內(nèi)公益信托已取得諸多進(jìn)展，如2002年9月，金信信托推出“受益捐贈型慈善信托”是早期對公益性信托項目的探索。2008年汶川大地震后，西安信托推出“5?12抗震救災(zāi)公益信托計劃”，百瑞信托推出“鄭州慈善（四川災(zāi)區(qū)及貧困地區(qū)教育援助）公益信托計劃”。此后，重慶信托、興業(yè)信托、資金信托、長安信托等也紛紛推出公益信托。萬向信托于2014年6月發(fā)售國內(nèi)首款自然保護(hù)純公益信托等。實踐中，公益信托與家族信托相結(jié)合已經(jīng)成為富豪家族進(jìn)行慈善事業(yè)的主要方式。

曹德旺通過慈善基金會股份表決權(quán)信托，在實現(xiàn)家族企業(yè)股權(quán)捐贈的同時，保留家族企業(yè)控制權(quán)，開創(chuàng)了國內(nèi)慈善捐贈的新模式。2010年2月，曹德旺首次宣布其捐股計劃，表示將捐出家族所持福耀玻璃股份的70%的股份（約7億股），成立河仁慈善基金會。隨后，福耀玻璃集團(tuán)稱為避免觸及我國法律關(guān)于全面收購要約的相關(guān)規(guī)定，曹德旺將捐贈股份由7億股改為5.9億股，占公司總股本的29.5%。根據(jù)曹德旺草擬的捐贈協(xié)議，河仁基金會將在持有福耀玻璃公司部分期間，凡涉及公司大宗交易等公司事務(wù)時，將表決權(quán)授予曹德旺。2011年4月，福耀玻璃宣布收到該公司股東三益發(fā)展、耀華工業(yè)村與河仁慈善基金會簽署的《捐贈協(xié)議書》。三益發(fā)展與耀華工業(yè)村的實際控制人均為曹德旺。本次權(quán)益變動后，河仁基金會占福耀玻璃總股本的14.98%，三益發(fā)展仍持有福耀玻璃19.5%股權(quán)，耀華工業(yè)村不再持有福耀玻璃股份。

曹德旺捐股并不是一種典型的表決權(quán)信托，因為典型的表決權(quán)信托是若干股東手中的股份集合起來以集體行使表決權(quán)，即委托人是數(shù)人。但該捐股行為具有表決權(quán)信托的實質(zhì)特征：曹德旺將其間接持有的股份轉(zhuǎn)讓給河仁基金會，由基金會享受股票收益權(quán)等股東權(quán)利，但將其表決權(quán)讓渡給曹德旺，由曹德旺代為行使表決權(quán)。在該案例中，通過慈善基金會股份表決權(quán)信托，曹德旺對福耀玻璃集團(tuán)的控制地位沒有改變，既可以繼續(xù)經(jīng)營和管理公司，又可以實現(xiàn)慈善目的。盡管表決權(quán)信托的運(yùn)用早有實踐案例，但目前，我國對表決權(quán)信托的法律制度還處于“真空”狀態(tài)，信托業(yè)的“一法三規(guī)”中并未提及股東表決權(quán)信托，《公司法》也未規(guī)定表決權(quán)信托的行使。

上市架構(gòu)稅優(yōu)避險

離岸信托可以幫助高凈值人士實現(xiàn)海外資產(chǎn)保護(hù)，規(guī)避第三方追債人以及離婚財產(chǎn)分割等。通常情況下，境內(nèi)信托和離岸信托分別被用于處理高凈值客戶在不同地域、不同法律屬性下的事務(wù)，滿足客戶不同方面的目標(biāo)訴求。采用離岸家族信托架構(gòu)的高凈值人士通常都擁有家族企業(yè)，不僅考慮資產(chǎn)隔離、財富傳承，更關(guān)注家族企業(yè)治理和企業(yè)傳承。離岸家族信托的重要功能之一是搭建紅籌架構(gòu)，通過離岸家族信托控制境內(nèi)企業(yè)，幫助中國境內(nèi)企業(yè)在境外上市。離岸架構(gòu)實現(xiàn)了業(yè)務(wù)經(jīng)營地、上市主體設(shè)立地和上市地的“三分離”，形成了境外募集資金、境外上市的“兩頭在外”的模式。代表如龍光地產(chǎn)案例和白銀集團(tuán)案例，下面我們以白銀集團(tuán)為例來闡釋利用家族信托進(jìn)行海外上市的信托架構(gòu)設(shè)計（圖2），旨在實現(xiàn)家族企業(yè)上市的稅收最小化。上市前的重組架構(gòu)共分為七層，多層復(fù)雜架構(gòu)設(shè)計的核心在于以最低稅收成本實現(xiàn)紅籌上市。

第一層是家族信托。分別設(shè)立五個獨立的家族信托，股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰，五個家庭可以獨立掌握其所持股份，設(shè)立地選擇在耿西島，零稅收。

第二、三層是離岸控股公司。家族信托下至少設(shè)有一家離岸控股公司幫助客戶持有資產(chǎn)，離岸公司具備兩大優(yōu)勢：一是零稅收，二是股權(quán)變更靈活迅速。

第四層是上市主體――中國白銀集團(tuán)有限公司。上市主體應(yīng)設(shè)立在香港聯(lián)交所認(rèn)可的上市主體屬地，且不產(chǎn)生稅收成本。

第五層為離岸控股公司――中國白銀BVI，當(dāng)發(fā)生企業(yè)并購，要轉(zhuǎn)讓第六層中國白銀香港的股權(quán)時，若直接在香港轉(zhuǎn)讓股權(quán)需要交納印花稅。以中國白銀BVI控制中國白銀香港，在BVI進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓可免交印花稅。

第六層為中國白銀香港，引入中國白銀香港直接控制境內(nèi)企業(yè)是因為以香港公司控制境內(nèi)企業(yè)可以享受分紅稅優(yōu)惠，根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2011年第45號《內(nèi)地和香港避免雙重征稅安排》規(guī)定，以香港公司持有大陸資產(chǎn)可以享受分紅稅優(yōu)惠，最多可從20%降低到5%。

第3篇：房產(chǎn)繼承解決方案范文

居住地北京

韓先生41個人獨資企業(yè)主

韓太太38全職太太

韓天闊7小學(xué)一年級

韓先生原來在一家國營大藥廠擔(dān)任外銷藥品銷售。七年前，他開始自己經(jīng)營一家對外出口寵物藥品的小公司。2008年下半年出口寵物藥品市場就愈來愈不好，連詢價的都少了許多，韓先生認(rèn)為這是受全球經(jīng)濟(jì)形勢影響。今年韓先生已經(jīng)辭退了所有員工，只留自己一個，他認(rèn)為先要保住現(xiàn)有資產(chǎn)，將來才有可能再創(chuàng)未來。那么看看理財師是怎么幫助韓先生完成理財目標(biāo)的。

案例二：解先生家庭介紹

居住地：上海

解先生48歲私營企業(yè)主月收入9千元，年底分紅2萬

解太太46歲全職太太

解先生是《錢經(jīng)》雜志的忠實讀者，現(xiàn)在他的資產(chǎn)有425萬，但在2007年其名下的房產(chǎn)和股票的價值曾高達(dá)730萬。資產(chǎn)價格從2008年到現(xiàn)在一路下跌，特別是股票和基金的投資，從最開始的共230萬元投資額度，到現(xiàn)在也只有一半了。資產(chǎn)如此縮水，解先生在消費(fèi)和投資上也有了新的舉動。可能對每個人來說，理財最重要的是，對待資產(chǎn)總是要有自己的招數(shù)，這才是可取之道。

做生意要留住本金

理財師和韓先生的聯(lián)系和交往已經(jīng)快一年了，韓先生對于自己的資產(chǎn)量和投資項目還是很少透露，總是繞過理財師的相關(guān)提問。然而近來韓先生和理財師聯(lián)系多了，來銀行找理財師，還主動地打開了話匣子。正如下文所述的，韓先生在理財上確實出了一點兒問題，希望理財師能提供一些幫助。

韓先生四十出頭，湖北人，身材不高，有些削瘦，但眼睛卻非常有神。以前總是見到韓先生穿著一身普通的夾克裝，走起路來快速有風(fēng)的樣子，看上去像IT工程師，而不像個私營企業(yè)家。

韓先生原來在一家國有大藥廠擔(dān)任外銷藥品銷售。七年前，他開始自己經(jīng)營一家對外出口寵物藥品的小公司。這個行業(yè)國內(nèi)市場需求不大，過去在國外市場可以找到一些縫隙，比如利潤薄的，大公司不屑下力氣的品種。

“我的公司開始幾年還不錯，掙個辛苦錢，但是現(xiàn)在進(jìn)入全球經(jīng)濟(jì)衰退，日子就愈來愈難過了。”

“2008年下半年市場就愈來愈不好，連個詢價的都少，應(yīng)該是大的經(jīng)濟(jì)形勢影響吧。我已經(jīng)辭退了所有員工，只有自己一個了，真成皮包公司了，哈哈!”韓先生好像在講其他人的故事，還笑了起來。

當(dāng)理財師問起韓先生將來企業(yè)打算怎么辦時，韓先生說，“明年，干不干?以后干什么，我還沒有想好?！弊詈箜n先生道出來找理財師的目的，　“現(xiàn)在股市低迷，也挺好，正好可以在理財上找找錢生錢的道兒!”

PART ONE 分析家庭資產(chǎn)負(fù)債

韓先生的資產(chǎn)主要集中在投資性資產(chǎn)上，先來分析股權(quán)、投資性房產(chǎn)、金融資產(chǎn)的特性和各類資產(chǎn)給家庭資產(chǎn)帶來的影響。

1　股權(quán)

2006年，為了支持親弟弟的投資創(chuàng)業(yè)，當(dāng)然也是想分散一下全家人對自己公司收入來源上的依賴。于是韓先生入股150萬元到弟弟的公司，在四川購買了一個茶廠?，F(xiàn)在這家廠子的產(chǎn)品銷售量在不斷提高，市場定位在內(nèi)蒙、甘肅、青海一帶，品質(zhì)一般，利潤也薄。茶廠經(jīng)營三年了，剛剛處在不虧損狀態(tài)。而隨著新的《勞動法》的實施，工廠的用工成本又開始上升了，有點雪上加霜的感覺。

2　房產(chǎn)

自用房產(chǎn)當(dāng)前價值1約萬，2005年四月份，韓先生在北京北四環(huán)邊上買了一處135平米的房產(chǎn)用于投資，當(dāng)時8500元，每平方米?，F(xiàn)在雖然市價有些下跌但還是1.6萬元／平方米左右。每月租金收入E3500元左右，當(dāng)然還需要承擔(dān)銀行貸款共計50萬元，16年還清。

3　金融資產(chǎn)

韓先生在銀行選擇的都是短期理財產(chǎn)品，包括49天的票據(jù)類理財產(chǎn)品63萬元人民幣(預(yù)期年收益率2.6％)、70天的貨幣類理財產(chǎn)品135萬元人民幣(預(yù)期年收益率4.5％)、定期3個月20萬美元存款(利率為0.50％)，其中銀行人民幣產(chǎn)品，客戶是無權(quán)提前贖回的。

韓先生會選擇短期的理財產(chǎn)品，正如他說的“現(xiàn)在大部分資產(chǎn)存在銀行，以前想可能會隨時接單，生意上要用，所以就沒有考慮過銀行理財經(jīng)理推薦的長期投資項目?！钡拇_，要保證資產(chǎn)的流動性。就不能兼顧投資的收益性。

PART TWO分析理財目標(biāo)

韓先生說，剛開始做這個行業(yè)時可以達(dá)到30萬美金的凈利潤?？墒请S著進(jìn)入進(jìn)口藥品市場的同行公司增多，行業(yè)競爭加劇，公司的利潤開始呈下滑趨勢，自己也是通過努力維持，2008年才只有近10萬美元的凈收入，最糟糕的是在未來幾年也沒有收入的保證了。韓先生也在思考和考察另外的投資項目，可能的運(yùn)作時間大概是2～3年后。

另外他感到勞累的工作使得身體狀況大不如從前，而作為家庭的經(jīng)濟(jì)支柱，還有很多愿望還沒有實現(xiàn)，比如自己早年曾有國外學(xué)習(xí)和工作的經(jīng)驗，想把孩子將來去國外讀書，還有就是自己退休了可以達(dá)到財務(wù)無憂。韓先生總感到身上肩負(fù)的責(zé)任巨大，他需要及早做好家庭理財規(guī)劃，降低家庭的財務(wù)風(fēng)險。那么以現(xiàn)有資金和未來收入，韓先生期望將達(dá)到以下三個理財目標(biāo)：

PART THREE　達(dá)成目標(biāo)的步驟

現(xiàn)在全球性的經(jīng)濟(jì)衰退寒流襲來，寒風(fēng)中我國的民營中小企業(yè)可能是受沖擊最大的群體，如何度過寒冬，不僅是國家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略層次上的事情，也是每個中小企業(yè)主家庭理財規(guī)劃面臨的重大課題。韓先生在投資茶廠時就該意識到“隔行如隔山，轉(zhuǎn)型宜慎重”。因為投資茶廠并非是韓先生所熟悉的行業(yè)，如果因自己擅長的主戰(zhàn)場不利，就把資源盲目地投入不熟悉的領(lǐng)域，就如同投資于風(fēng)險等級高的投資產(chǎn)品上，那么可能面對的風(fēng)險是失去將來東山再起的基礎(chǔ)。

過去生意上的收入是家庭的唯一收入來源，現(xiàn)在韓先生生意上的收入正面臨挑戰(zhàn)，公司發(fā)展無望，但是隨著家庭孩子的成長，他的家庭責(zé)任愈來愈重大，他期望充分地利用金融工具來保值和增值。

理財師認(rèn)識韓先生雖然現(xiàn)金充沛，但未來存：在諸多不確定性，由此理財師為韓先生如何實現(xiàn)家庭的夢想和幸福，設(shè)計了具體的理財方案。

步驟一：合理籌劃風(fēng)險管理

財富管理之前必須考量風(fēng)險，正如開車前先要知道車有沒有剎車系統(tǒng)一樣。韓先生已是不惑之年，對未來憂慮，收入的不穩(wěn)定性和將來待機(jī)發(fā)展事業(yè)的期望，使韓先生進(jìn)入了新的階段――穩(wěn)健型理財階段。

理財師請韓先生填寫了理財分析表，測試結(jié)果表明：韓先生的目標(biāo)是資產(chǎn)增值保值，他有實業(yè)投資經(jīng)驗，也了解投資機(jī)會與風(fēng)險的關(guān)系。除了愿意嘗試股票或與之掛鉤的投資，心理預(yù)期年化收益率為每年7％左右，只要相對于通貨膨脹率不貶值就好，但其風(fēng)險承受能力中等，需要適度地分散風(fēng)險。

韓先生具備一定的風(fēng)險承受能力。故在個人家庭資產(chǎn)組合配置時可據(jù)當(dāng)前投資環(huán)境景氣有所下降的情況下以穩(wěn)健投資為主，在經(jīng)濟(jì)景氣度上升時適當(dāng)增加風(fēng)險資產(chǎn)的配比，以求在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上達(dá)到增值。

企業(yè)經(jīng)營都有風(fēng)險，如果一旦出事，將來轉(zhuǎn)型后的企業(yè)資產(chǎn)要全部拿來清償。像韓先生這樣把企業(yè)資產(chǎn)作為家庭收入主要來源的，等于將家庭安全和企業(yè)掛鉤，風(fēng)險非常大。韓先生作為家庭的頂梁柱，承擔(dān)著不可推卸的家庭責(zé)任，要為自己設(shè)立較高的風(fēng)險保障才能在商海中拼殺而無后顧之憂。而合伙企業(yè)或者個人獨資企業(yè)則要以個人的財產(chǎn)承擔(dān)無限責(zé)任，這就更要求韓先生保留一塊“神圣不可侵犯”的資產(chǎn)――保險金。

根據(jù)遺屬需求法計算，對于韓先生來說，建議補(bǔ)充定期壽險、終身壽險、意外險保障需求，保額最少各是50萬元、120萬元、240萬元，另外他缺少住院醫(yī)療的保障，該補(bǔ)充300元／天的定期住院津貼保險，預(yù)估算韓先生一年的保費(fèi)總計為14000元。對韓太太而言，因為她不是家庭的主要收入者。最基本的保障類別是住院醫(yī)療險，最低所需日補(bǔ)助保額為300元／天；保費(fèi)約為1800元／年。

按照國際慣例，保險金屬于受益人財產(chǎn)，而不是被保險人的遺產(chǎn)，當(dāng)被保險人生前負(fù)有債務(wù)或拖欠稅賦時，受益人可以享有保險金而不必償還債務(wù)和稅賦，這與繼承人要將債務(wù)、欠稅連同遺產(chǎn)一并繼承有很大的差別。

韓先生購買壽險可以到期領(lǐng)取可觀的生存保險金，而意外險和住院醫(yī)療險在平時也可以使韓先生得到高額的風(fēng)險保障。每年只要繳納1.4萬元的保費(fèi)，就能充分體現(xiàn)韓先生對妻子和孩子愛心責(zé)任，這也為家庭財務(wù)的長期規(guī)劃順利執(zhí)行建立堅實的基礎(chǔ)。

步驟二：資金管理策略，以備企業(yè)轉(zhuǎn)型

鑒于當(dāng)前投資市場形勢分析：全球范圍內(nèi)股票市場，尤其是A股市場不斷震蕩，恢復(fù)尚需時日；中國降息對于國債、金融債等的推動升值可能放緩，債券市場中機(jī)會可能不如2008年底多。

理財師建議韓先生把家庭資金分成三個部分管理，在保證流動性的基礎(chǔ)上，獲得最大的收益。

緊急備用金部分的管理

留出月支出2.5倍的活期存款，作為一級流動保障資金，約2.5萬元。購買月支出10倍的貨幣基金，作為二級流動保障資金，約10萬元。

中長期的投資管理部分

結(jié)合投資市場的周期變化進(jìn)行動態(tài)調(diào)整和管理，以在經(jīng)濟(jì)快速成長期獲取較高收益，而在經(jīng)濟(jì)下滑或衰退時期做好資產(chǎn)的保值并有所增長?？傮w采取穩(wěn)健為主、進(jìn)取為輔的投資策略，尤其是儲備資金一定要有一個相對穩(wěn)健的投資，以保證未來生活品質(zhì)的穩(wěn)定。

在品種選擇中充分考慮投資產(chǎn)品相關(guān)性對風(fēng)險的分散作用，如當(dāng)前情況下在貨幣市場、信貸市場中，依據(jù)市場中性投資策略進(jìn)行合理配置，同時，避免單一貨幣、單一市場投資的風(fēng)險，適宜從全球投資市場中選擇產(chǎn)品。可進(jìn)行低風(fēng)險的債券投資或各種保本型理財。

專項的出國留學(xué)基金，外幣部分購買保本的結(jié)構(gòu)型理財產(chǎn)品。

針對家庭的理財目標(biāo)，資產(chǎn)配置需要重現(xiàn)調(diào)整。比如國際市場上著名的瑞士研究所推出近20年的CYD市場中立策略類理財產(chǎn)品，可以達(dá)到年化13.13％的收益，歷史波動性卻只有8.11％左右。這也是為了準(zhǔn)備韓先生的孩子5年后的求學(xué)費(fèi)用。

理財總有自己的招數(shù)

在雜志的讀者中，有人說，現(xiàn)在的規(guī)劃是不到位的，還需要細(xì)化，還需要更具有指導(dǎo)性。但是作為記者，很想和眾多讀者分享一下解先生的故事，看看他是如何一步步地形成自己獨特的理財套路，我們不能給予什么評判，只希望可以給您帶來一定的參考價值。

案例二：解先生家庭介紹

解先生48歲私營企業(yè)主月收入9千元。年底分紅2萬元

解太太46歲全職太太

居住地上海

資產(chǎn)負(fù)債狀況

資產(chǎn)(單位：萬元)425

1　現(xiàn)金類資產(chǎn)小計：25現(xiàn)金0.3一年期存款：18外幣存款1萬美元

2　房產(chǎn)資產(chǎn)自住+投資房產(chǎn)：280

3　金融資產(chǎn)基金+股票+海外基金=120

初見解先生，他準(zhǔn)點出現(xiàn)在咖啡廳，正如記者所想象的那樣，一身休閑裝，溫文爾雅，他說下午看盤后本來是有空的，可是今天非常不巧，因為愛人去醫(yī)院看病，而鐘點工又來家里幫忙，所以才匆忙趕到這里。

他開始聊起了他的家庭，母親近80歲了，因為身體欠佳不能住在自己的兩室一廳的房子，解先生把母親的房產(chǎn)出租，每月租金3500元，又幫助她租住在一樓的一居室，自己不時地去看望母親，每月給母親撫養(yǎng)費(fèi)1000元。

自己沒有孩子。和愛人十多年的婚姻，家庭基本還很穩(wěn)定，所以也沒有贍養(yǎng)孩子的費(fèi)用。

以前養(yǎng)老是無憂的!

當(dāng)記者問解先生：在08年10月份我們交流時，您期望是做養(yǎng)老方面的規(guī)劃，為什么以前沒有考慮呢?解先生說，其實這個問題現(xiàn)在一直都在考慮，以前有時太注重眼前的生活了，沒有想那么長遠(yuǎn)。

的確，他們夫妻兩人一共有兩套房產(chǎn)，現(xiàn)在的房價在2007年的時候該是有350萬元了，再加上投資的基金、股票也有上百萬等等，正如解先生說的“想想這就些資產(chǎn)足夠我們基本的養(yǎng)老生活了?！钡钦l也沒想到，原來150萬元的一套房產(chǎn)，從2008年到現(xiàn)在一路下跌，現(xiàn)在可能連120萬元也不到了，而股票和基金的投資，從最開始的230萬元。到現(xiàn)在也只有一半了。無論是固定資產(chǎn)還是金融資產(chǎn)都在縮水，解先生還是很為自己的未來生活憂慮。原來解先生想不想工作就提前退休，可以開始休閑的生活方式，但是現(xiàn)在看看這些資產(chǎn)的變化的確讓人心痛，也讓人很不安，解先生的焦慮不免皺上了眉頭。

據(jù)解先生說，目前家庭的月開銷是1萬元，而工資收入和房租收入也不過一萬多，每月生活沒有什么結(jié)余。既沒有原來的高資產(chǎn)，現(xiàn)在又沒有結(jié)余，未來養(yǎng)老的確是很現(xiàn)實的問題。就算是未來生活標(biāo)準(zhǔn)可以降低，只要每月6千元的水準(zhǔn)，但是考慮到收入降低，還真是不堪設(shè)想呀!

現(xiàn)在的投資瓶頸

解先生說起在2007年牛市高峰時，自己的生活是非常瀟灑的：每到周末就出去旅游，在節(jié)假日和朋友家人去國外旅游。那時的消費(fèi)真是可以用隨心所欲來形容，但是到了2008年基本就沒有到國外去旅游過。記者開玩笑地說，現(xiàn)在其實倒是旅游的好時節(jié)，要響應(yīng)國家擴(kuò)大內(nèi)需的政策。解先生無奈地說，我們也想跟著國家的政策走，但是沒有把握這種經(jīng)濟(jì)形勢的變化，投資弄得很失敗，沒有余錢去擴(kuò)大消費(fèi)的。

解先生也找了專業(yè)理財公司為自己做理財規(guī)劃，但是發(fā)現(xiàn)最后的結(jié)果是：被套牢的資產(chǎn)一概無人問津，倒是對于現(xiàn)金類資產(chǎn)和房產(chǎn)處置建議倒是五花八門的。他非常郁悶的是，被套金融資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的三分之一，這些所謂的“不良資產(chǎn)”沒有好的解決方案，怎么可以開始新的理財方案呢?于是解先生現(xiàn)在開始了自己的解救戰(zhàn)術(shù)。

當(dāng)記者問到，現(xiàn)在是天天下午都在看盤么?解先生說，只是今天下午要做賣單，所以得盯著股票而已，今天是賣掉了20％。當(dāng)問及為什么這么決定的時候，他和記者分享了一個道理，大盤漲了10％的時候，你的股票中有漲的就要減倉10％或者更多，這樣才能保證你的現(xiàn)有收益率。雖然記者也不明了這種策略的正確與否，但

是可以看出，解先生現(xiàn)在是非常用心在自己的投資上。

解先生還津津樂道自己的投資收獲，現(xiàn)在使用的操盤軟件發(fā)覺非常好用，以前都沒有好好看過，真是白交2千元，年的會員費(fèi)了?，F(xiàn)在看著大的建倉單自己可以能跟上單了，就在這一月的行情中，自己也小有收獲。

解先生正打算等美元存款在去年7月份到期后開始做外匯保證金，現(xiàn)在正尋找合適的平臺，想找到合規(guī)的交易平臺還真不是那么容易，他給記者介紹了FX多種外匯操作平臺，也列舉了種種的不合規(guī)，最為明顯的就是錢雖是在其公司的賬戶中，但是在國外的機(jī)構(gòu)還是沒有自己的戶頭，一旦發(fā)生問題，錢的安全性就是最大的問題。要在哪個平臺上交易外匯，解先生還在尋找中。

在和解先生交流中，他不時地說到，資產(chǎn)配置理論是非常有用的。在自己參與的理財論壇和多種經(jīng)濟(jì)課程的學(xué)習(xí)中，他總是聽到“如何賺錢的方法”，人要賺到錢，有100％的回報率，其中10％要靠自己的投資功力，5％是靠發(fā)現(xiàn)機(jī)會的運(yùn)氣，但是85％是要靠資產(chǎn)配置?，F(xiàn)在他自己也在嘗試，主要是通過學(xué)習(xí)提高投資的功力。

對于解先生目前也很迷惑的問題是，將來自己的資產(chǎn)組合該如何配置，現(xiàn)在已套的投資該如何解決，為了不降低將來的生活水準(zhǔn)，核心資產(chǎn)該是如何配置才更合理。這些問題似乎都不是可以通過理論可以得到解決，但是解先生總是不斷地去學(xué)習(xí)這些新的投資方法，他說，我現(xiàn)在非常熱衷于投資，發(fā)現(xiàn)其中的樂趣，也特別想哪天不上班了天天可以看盤，收盤后和投資的朋友一起喝喝茶和聊聊投資。也許這是解先生的未來的生活夢想吧。

記者由解先生的投資經(jīng)歷想到的問題是，投資到底是什么?投資該是讓人的生活更精彩，通過投資賺到更多的錢，但是投資的過程中要像解先生那樣充滿熱情和激情，才會使人覺得投資生活更有意思，如果你是厭倦看盤、分析市場，看著股價跌宕起伏總是心理緊張，那么你可能就不適合股市，該去尋找新的投資點。

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第4篇：房產(chǎn)繼承解決方案范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 樓盤銷售 建議

隨著科技的進(jìn)步和人們生活水平的提高，計算機(jī)技術(shù)和通訊技術(shù)被越來越多的應(yīng)用到了建筑業(yè)當(dāng)中，智能建筑業(yè)進(jìn)入到了高速發(fā)展期。與此同時，業(yè)主對樓盤只能化的要求越來越高，對物業(yè)管理也提出了新的要求。物業(yè)管理是樓盤銷售的重要組成部分，是房地產(chǎn)項目的繼承和延續(xù)，若其能夠跟上智能化建筑的步伐，加快自身的智能化、規(guī)范化建設(shè)，將會從很大程度上促進(jìn)樓盤的銷售。

一、業(yè)主新要求及物業(yè)管理在樓盤銷售中起到的重要作用

物業(yè)管理在業(yè)主選購樓盤時變得越來越重要。傳統(tǒng)小區(qū)的物業(yè)管理在處理如用戶資料、基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、社區(qū)服務(wù)提供方面只進(jìn)行碎片化、機(jī)械化的管理，沒有形成一個有機(jī)的統(tǒng)一體，這種模式在智能化建筑流行的今天已完全無法適應(yīng)當(dāng)前的需要。業(yè)主在挑選房產(chǎn)時往往會更加重視物業(yè)在整個社區(qū)中起到的作用，并且會關(guān)注物業(yè)管理是否能夠適應(yīng)當(dāng)前智能化、系統(tǒng)化的小區(qū)建設(shè)。

自從1988年開始，我國房地產(chǎn)市場才正式進(jìn)入了市場化運(yùn)作階段，并開始從營銷萌芽階段過度到了推銷階段，物業(yè)管理也開始對樓盤的銷售產(chǎn)生影響。早起的推銷，房地產(chǎn)開發(fā)商僅僅是在報紙雜志等媒體上刊登自己的房屋的銷售、價格等信息，手段較為單一，沒有充分利用物業(yè)管理進(jìn)行營銷。之后，房地產(chǎn)推銷的方式開始增多，房交會、網(wǎng)絡(luò)宣傳、樣板間、戶外廣告和電臺廣告等多角度的營銷開始出現(xiàn)，人們開始注意到物業(yè)管理這一概念，并且有房地產(chǎn)公司開始利用先進(jìn)的物業(yè)管理進(jìn)行“炒作”。房地產(chǎn)開發(fā)商為了讓自己的樓盤脫穎而出，往往利用一些“噱頭”來吸引大眾的眼球，如“歐陸風(fēng)情”、“中產(chǎn)階級”等概念就是利用了西式的物業(yè)管理模式進(jìn)行樓盤的宣傳，這在當(dāng)時產(chǎn)生了不小的反響。

從2003年開始，房地產(chǎn)市場營銷逐漸過渡到了整體全面營銷階段，主要表現(xiàn)為開發(fā)商將更多的關(guān)注放到了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期階段的重要作用，并將這種作用放大進(jìn)行宣傳。在這個階段的發(fā)展過程中，消費(fèi)者越來越成為交易雙方中較為強(qiáng)勢的一方，他們對生活水平的要求有了前所未有的提升，同時，由于樓盤較多，競爭壓力較大，更多的房地產(chǎn)商將自己的目光放在了前期利用物業(yè)管理進(jìn)行營銷上。更多的房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開始之前就借助物業(yè)管理公司進(jìn)行市場調(diào)查，了解消費(fèi)者的需求，對整個工程項目進(jìn)行定位，而取代之前在整個項目完工后才進(jìn)行市場營銷的方式。物業(yè)管理公司對業(yè)主更加了解，他們往往可以直接從業(yè)主處獲得一些重要信息，以輔助房地產(chǎn)營銷，為房地產(chǎn)公司提供更多合理、有用的營銷策略。物業(yè)管理公司在自己經(jīng)營過程中要時刻關(guān)注業(yè)主的需求變化，并對其進(jìn)行分析，將一些重要信息反饋給與自己合作的房地產(chǎn)企業(yè)，以確保自己可以在房地產(chǎn)營銷項目中發(fā)揮更大的作用。

二、物業(yè)管理促進(jìn)樓盤銷售的策略

結(jié)合業(yè)主對當(dāng)前樓盤的新需求以及物業(yè)管理對房地產(chǎn)營銷產(chǎn)生的重要作用，筆者研究以下四個房地產(chǎn)市場營銷策略，下面做簡要說明。

1、采用全過程營銷

所謂全過程營銷，就是借助物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程對整個項目進(jìn)行營銷。在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期，開發(fā)商要借助房地產(chǎn)物業(yè)管理公司做好市場調(diào)研工作，由于物業(yè)管理公司可以直接面對業(yè)主，更加直觀的了解消費(fèi)者的具體需求，為樓盤的營銷提出更多合理建議，并將調(diào)研結(jié)果應(yīng)用于設(shè)計當(dāng)中。在整個工程當(dāng)中，物業(yè)管理公司要結(jié)合房地產(chǎn)項目的實際情況對樓盤進(jìn)行宣傳，注重樓盤的品牌效應(yīng)，擴(kuò)大品牌知名度，始終以客戶為導(dǎo)向進(jìn)行營銷宣傳。當(dāng)然，不同的開發(fā)項目有著自己的特點，物業(yè)管理公司應(yīng)該充分了解房地產(chǎn)項目的具體自身特點進(jìn)行宣傳營銷。另外，在全過程營銷中，往往會有一些專業(yè)性較強(qiáng)的問題出現(xiàn)，這時不妨求助相關(guān)專家來解決這些問題，以期或者最專業(yè)的解決方案。

2、營銷主體的專業(yè)化分工細(xì)化

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的營銷主體多為開發(fā)商，其往往要完成前期市場調(diào)研、項目設(shè)計、銷售推廣等等眾多的工作任務(wù)。但由于一個企業(yè)人才量有限，所精通的領(lǐng)域各不相同，無法對上述的全部項目都面面俱到。因此，現(xiàn)在逐漸進(jìn)入到了專業(yè)化分工細(xì)化階段，開發(fā)商將整個項目細(xì)化，這是物業(yè)管理公司的強(qiáng)項，它往往可以提供非常專業(yè)的服務(wù)，有時會將某個細(xì)化項目外包給與自己長期合作的專業(yè)公司完成，這樣可以節(jié)省房地產(chǎn)公司更多的精力去進(jìn)行房地產(chǎn)項目的建設(shè)。

3、網(wǎng)絡(luò)營銷

隨著網(wǎng)絡(luò)時代的來臨，我國的物業(yè)管理也越來越走向信息化。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場營銷將樓盤信息通過報紙、電視、電臺等傳統(tǒng)媒體向消費(fèi)者傳播，是一種直線的單向傳遞。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，誕生了一種新型的房地產(chǎn)公司借助物業(yè)管理進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷模式，即房地產(chǎn)項目結(jié)合樓盤的特點，通過物業(yè)管理公司利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)通過對采購平臺、廣告平臺、銷售平臺、信息平臺、交流平臺以及管理平臺的架設(shè)，分別與供應(yīng)商、目標(biāo)消費(fèi)群、業(yè)主等群體發(fā)生相互的信息交流，其信息流向是雙向的。與傳統(tǒng)營銷相比，它強(qiáng)調(diào)互動式的信息交流。消費(fèi)者可以通過網(wǎng)絡(luò)主動查詢分散在各處的、感興趣的房地產(chǎn)的價格、地理位置、品牌，目前甚至可以通過三維立體虛擬樓盤，查看房產(chǎn)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和套型內(nèi)部的戶型布局。消費(fèi)者還可通過互動式系統(tǒng)咨詢項目和產(chǎn)品信息，實現(xiàn)雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中的消費(fèi)者的地位。

4、強(qiáng)化品牌戰(zhàn)略

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，價格以及概念已經(jīng)不再是房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵影響因素，品牌競爭逐漸占據(jù)關(guān)鍵地位。物業(yè)管理公司就是品牌戰(zhàn)略的重要組成部分。物業(yè)管理公司應(yīng)密切關(guān)注自己品牌的培養(yǎng)和發(fā)展，在消費(fèi)者當(dāng)中樹立良好的品牌形象，并進(jìn)一步去強(qiáng)化這種形象和地位，輸出品牌的核心價值。另外，物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做好分品牌戰(zhàn)略，在整個品牌戰(zhàn)略的指引下，讓分品牌充分發(fā)揮自己的作用，吸引風(fēng)多的消費(fèi)者購買自己的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

以上是筆者根據(jù)自己的研究進(jìn)行的簡短論述，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著高速的發(fā)展階段，更多的房地產(chǎn)營銷策略出現(xiàn)在大眾眼前，其應(yīng)更加關(guān)注物業(yè)管理在營銷中起到的重要作用。希望這些營銷方式可以更好的為消費(fèi)者服務(wù)，讓消費(fèi)者更好的了解樓盤信息，購買到自己滿意的房產(chǎn)。如果某些房地產(chǎn)開發(fā)商僅僅將營銷作為誤導(dǎo)消費(fèi)者的手段，那么房地產(chǎn)的市場營銷就會失去它的意義。

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第5篇：房產(chǎn)繼承解決方案范文

我們之所以在今日提出這個問題，一是因為別人都還沒有來得及賺到一分錢的情況下，你就從別人的口袋里先賺到“一筆錢”，我們講這是不人性的！你說你的特許經(jīng)營能夠給別人帶來財富，如果你的“話”是當(dāng)真的，那你就應(yīng)該是在別人已經(jīng)先賺到錢的前提下，你才應(yīng)該去賺他（她）的錢；二是這種“別人沒有賺到錢，你就從別人口袋里先賺到錢”的，建立在20世紀(jì)以制造業(yè)大規(guī)模生產(chǎn)為英雄的工業(yè)化背景時代的，以產(chǎn)品或者企業(yè)為“中心”的這樣一個基礎(chǔ)上的營銷觀念，必然會以“消費(fèi)者/顧客”作為人的最本質(zhì)需求為中心的真正的人性化的營銷觀念所取代！《交互式特許經(jīng)營》就是在這樣一個歷史背景條件下而誕生的。

一、傳統(tǒng)特許經(jīng)營難于突破的瓶頸

1、無級特許難上青天

我們先說什么叫“有級特許”？舉一例子，比如你取得了麥當(dāng)勞在上海的特許經(jīng)營權(quán)，你就不可以向張三同志再授于他在上海經(jīng)營麥當(dāng)勞的特許經(jīng)營權(quán)；或者你雖然取得了麥當(dāng)勞在上海的獨家特許經(jīng)營權(quán)，你雖然可以向上海市區(qū)域內(nèi)的李四同志再授于他在上海經(jīng)營麥當(dāng)勞的特許經(jīng)營權(quán)，但是你卻不可以向上海市區(qū)域外的任何一個城市和地方的任何一個人再授于他經(jīng)營麥當(dāng)勞的特許經(jīng)營權(quán)；反過來，如果可以那么就是“無級特許”。

我們知道，特許經(jīng)營的終極目的是要在某一個行業(yè)內(nèi)迅速獲取相對壟斷的利潤，要達(dá)此目的就要解決二大難題：一是店（鋪）要做到在短時間內(nèi)迅速低成本擴(kuò)張，并且能夠像蜘蛛網(wǎng)一樣遍及每一個城市、每一個街道、甚至每一個住宅小區(qū)；二是要做到能夠讓足夠多的顧客以你的店（鋪）所提供的產(chǎn)品或商品為終身消費(fèi)對象。

怎樣解決第一個難題？有二種方式：第一種方式是收取極低的或者不收取特許授權(quán)費(fèi)和特許權(quán)維持使用費(fèi)且有高品牌（如麥當(dāng)勞）而“有級特許”；第二種方式是不收取特許授權(quán)費(fèi)和特許權(quán)維持使用費(fèi)而“無級特許”，至于解決第二個難題我們在下面探討。第一種方式在傳統(tǒng)特許經(jīng)營的思維觀念下，比如麥當(dāng)勞僅僅只收取1~2萬元的特許授權(quán)費(fèi)和特許權(quán)維持使用費(fèi)，這種只有象征性意義的特許費(fèi)就把麥當(dāng)勞的品牌和經(jīng)營模式賣給任何人，恐怕麥當(dāng)勞是不會干的！麥當(dāng)勞都不愿意干，那么其它想干的公司和企業(yè)的品牌和經(jīng)營模式我想恐怕也不會值太多的錢，否則，我們今天就應(yīng)該看到有許多特許經(jīng)營的公司和企業(yè)早就已經(jīng)把它們的店（鋪）迅速低成本擴(kuò)張到了中國的每一個城市、每一個街道、甚至每一個住宅小區(qū)了！

海爾、聯(lián)想這樣的中國知名企業(yè)今天它們的專賣店都沒有做到，試想一下，其它特許經(jīng)營的公司和企業(yè)呢？這說明有高品牌的特許經(jīng)營公司和企業(yè)（如麥當(dāng)勞）和有高品牌的（可能進(jìn)行特許經(jīng)營的）公司和企業(yè)（如海爾、聯(lián)想）收取極低的或者不收取特許授權(quán)費(fèi)和特許權(quán)維持使用費(fèi)而按“有級特許”的方式來實現(xiàn)把它們的店（鋪）迅速低成本擴(kuò)張到了中國的每一個城市、每一個街道、甚至每一個住宅小區(qū)了是行不通的，或者說幾乎是難于辦到的！因為今天擺在我們面前的事實就足以證明這一點。

道理在哪里？我們分析一個復(fù)雜的事件一定要用簡單的“理論”，我們面對一個復(fù)雜的事件如果試圖用復(fù)雜的“理論”去解釋，成功的可能性幾乎是為零的。其實這是一個很簡單的道理：無論是麥當(dāng)勞也好，海爾、聯(lián)想也好，任何一個想加盟者對她們來講，開一個麥當(dāng)勞特許加盟店，或者開一個海爾、聯(lián)想的加盟連鎖專賣店，這個“店”從本質(zhì)上講，同不加盟（麥當(dāng)勞或者海爾、聯(lián)想）而自己開一個餐館，自己開一個電腦專賣店，開一個家用電器專賣店，靠吸引顧客進(jìn)餐館就餐獲得單一的銷售利潤和把電腦、家用電器（比如冰箱）賣出去獲得單一的銷售利潤并沒有什么區(qū)別！

誰敢說在這個世界上，只要是著名的、高品牌的（特許經(jīng)營）公司和企業(yè)，你只要加盟它們，你一定就會300%地賺錢呢？不會！那就說明不一定，不一定就說明它們雖然很著名也有高品牌，但是，很著名和高品牌是不可以保證你一定就會300%地賺錢的，換一句話說，很著名和高品牌是不足于抗拒你經(jīng)營的一切風(fēng)險的。你要抗拒你經(jīng)營的一切風(fēng)險，麥當(dāng)勞或者海爾、聯(lián)想就必須要“把你經(jīng)營的風(fēng)險降低到最小，同時又把你獲取利潤的各種機(jī)會增加到最大”！但是，這一點它們做不到，它們只能做到，比如麥當(dāng)勞只能給你“一個品牌和一個傳統(tǒng)經(jīng)營模式”，海爾、聯(lián)想只能給你“一個品牌和一個產(chǎn)品”，僅此而已?？墒悄銓⒁鎸Φ娘L(fēng)險卻有：

在一般情況下，你要成功經(jīng)營一個生意，你就需要克服以下障礙：

1）、足夠的創(chuàng)業(yè)資本；

2）、足夠的生意經(jīng)驗；

3）、足夠的管理才能；

4）、良好的人際關(guān)系；

5）、一定的知識結(jié)構(gòu)；

6）、積極的成功心態(tài)；

7）、優(yōu)秀的推銷技能；

8）、卓越的品質(zhì)產(chǎn)品；

9）、一個優(yōu)秀的團(tuán)隊。

這九個環(huán)節(jié)就相當(dāng)于一只木桶上的九塊木板，木桶里水的高度不是取決于最長的那一塊木板而是取決于最短的那一塊木板，這就是“木桶短塊理論”。木桶里的水就相當(dāng)于你的財富，舉個例子，你財富的多少可能不是由于你有“足夠的創(chuàng)業(yè)資本”這個“最長的木板”決定的，而恰恰可能是由于你沒有“足夠的管理才能”這個“最短的木板”決定的；其二，人對成功有一種本能的恐懼，這種本能的恐懼來自于人性的弱點---懶惰，就是因為人性的這種懶惰，所以，無論是男人或者女人總是想以最小的代價而獲取最大的回報！

特許經(jīng)營這種經(jīng)營模式只要你有一定的創(chuàng)業(yè)資本（還不要充足）這塊木板，其余的8塊木板別人就暫替你“搞掂”！你那有不喜洋洋之理？但是凡事都是利弊各半，別人替你“搞掂”其余的8塊木板，你付出的代價就是先給別人一筆錢，然后每年再給別人一筆錢，這就是交換。那么，是不是你加盟一家特許經(jīng)營公司采用特許經(jīng)營方式以后，你就會高枕無憂而不存在任何經(jīng)營風(fēng)險了呢？非也！你還要面對以下風(fēng)險∶

（1）、交納“特許授權(quán)費(fèi)”和每年的“特許權(quán)維持費(fèi)”；

（2）、特許經(jīng)營模式是否科學(xué)、正確；

（3）、激勵機(jī)制是否人性；

（4）、教育和培訓(xùn)（自己和他人）如何跟進(jìn)；

（5）、商品種類是否齊全、質(zhì)量是否卓越；

（6）、商品配送、調(diào)換解決方案；

（7）、顧客如何忠誠進(jìn)店購物；

（8）、售后服務(wù)解決方案；

（9）、其它問題∶如店鋪選址、商圈劃定、電腦系統(tǒng)建設(shè)等。

我們相信，如果一家特許經(jīng)營公司不能夠很好地替你解決這9大難題，不用講即便是你加盟了這家特許經(jīng)營公司，你的經(jīng)營風(fēng)險仍然是很大！所以，別的我們不說，麥當(dāng)勞或者海爾、聯(lián)想光是收你一大筆“特許授權(quán)費(fèi)”和每年的“特許權(quán)維持費(fèi)”就夠你“苦”老大一陣子！這怎么能夠說是“把你經(jīng)營的風(fēng)險降低到最小”呢？而且你也才有“一種單一的銷售利潤（‘返利’從本質(zhì)上講它還是屬于銷售利潤的范疇）”，這又怎么能夠說是“把你獲取利潤的各種機(jī)會增加到最大”呢？麥當(dāng)勞或者海爾、聯(lián)想都難于做到“把你經(jīng)營的風(fēng)險降低到最小，同時又把你獲取利潤的各種機(jī)會增加到最大”！如果是別的所謂特許經(jīng)營企業(yè)和其它（可能進(jìn)行特許經(jīng)營的）企業(yè)，你相信它們在傳統(tǒng)思維模式下能夠做得比麥當(dāng)勞或者海爾、聯(lián)想更好嗎？

綜合上述，我們可以得出一個結(jié)論：第一種方式在特許經(jīng)營的傳統(tǒng)思維模式下，你的店（鋪）要做到在短時間內(nèi)迅速低成本擴(kuò)張，并且能夠像蜘蛛網(wǎng)一樣遍及每一個城市、每一個街道、甚至每一個住宅小區(qū)幾乎是難于做到的。那么，第一種方式難于做到，我們就可以考慮第二種方式。

第二種方式是特許經(jīng)營誕生一個世紀(jì)以來，不曾有過和發(fā)生過的事情，不用講如果今日和今后第二種方式要發(fā)生，它必然是要有對傳統(tǒng)特許經(jīng)營營銷觀念的創(chuàng)新和重大突破！因為在傳統(tǒng)特許經(jīng)營的思維觀念下，不收取一分錢的特許授權(quán)費(fèi)和特許權(quán)維持使用費(fèi)，而且特許經(jīng)營公司和企業(yè)還要賺到錢，尤其在今天微利的市場經(jīng)濟(jì)條件下，幾乎是很難的！

2、被授權(quán)方必須要向特許授權(quán)方交納一定的費(fèi)用或者購買其產(chǎn)品

文章一開始，我們就提出來一個思考問題：21世紀(jì)的特許經(jīng)營究竟會是一個什么樣子？如果我們不收取一分錢的“特許授權(quán)費(fèi)”和“特許權(quán)維持使用費(fèi)”，那么，傳統(tǒng)特許經(jīng)營還能否運(yùn)行下去呢？從理論上講答案應(yīng)該是可行的，可今天的問題在于我們不知道如何才能夠構(gòu)架出這個全新的特許經(jīng)營模式？從人性的角度講，不收取一分錢的“特許授權(quán)費(fèi)”和“特許權(quán)維持使用費(fèi)”是最人性的，這一點上面我們已經(jīng)講過，就因為它是最人性的，所以它的生命力也將是最強(qiáng)大的！但是，在傳統(tǒng)特許經(jīng)營的這種以產(chǎn)品或者企業(yè)為“中心”的營銷觀念下，是難于接受特許經(jīng)營不收取一分錢的“特許授權(quán)費(fèi)”和“特許權(quán)維持使用費(fèi)”這個現(xiàn)實的。由于觀念上的難于突破而造成了特許經(jīng)營模式上的難于突破，所以，要突破就必須打破傳統(tǒng)特許經(jīng)營的思維模式。

3、被授權(quán)方缺乏自我復(fù)制和更新的能力

被授權(quán)方在被授予特許經(jīng)營權(quán)后，他就期望著盡快賺大錢，這是一個人的正常心理，也就是因為特許經(jīng)營給人們灌輸?shù)倪@種心理（潛意識），造成了人們對特許經(jīng)營企業(yè)一種不正常的心態(tài)！總以為我只要加盟一家特許經(jīng)營企業(yè)后，所有的風(fēng)險別人都替我承擔(dān)或者解決了，從而又造成了被授權(quán)方對特許授權(quán)方（特許經(jīng)營企業(yè)）的嚴(yán)重依賴性，這種依賴性使得被授權(quán)方始終處于一種“等待”的心理希望，從而缺乏自我復(fù)制和“主動”更新的能力！又由于被授權(quán)方不可以再向其它人授予特許經(jīng)營權(quán)，她更沒有“主動”更新的內(nèi)在驅(qū)動力，這又加鋸了這種心理“等待”，所以，在傳統(tǒng)特許經(jīng)營的思維模式下，想讓被授權(quán)方“主動”自我復(fù)制和更新以獲得更大的發(fā)展，從而帶動特許授權(quán)方（特許經(jīng)營企業(yè)）的發(fā)展是難于突破的。

1、什么是交互式特許經(jīng)營？

1)、定義

特許授權(quán)方把它的商品、商標(biāo)等和交互式合作營銷（ICM）商業(yè)模式授權(quán)給同意按照合同條件來運(yùn)作的，而被授權(quán)方不需要向特許授權(quán)方支付首期特許授權(quán)費(fèi)和今后繳納持續(xù)特許權(quán)使用費(fèi)的法人或者自然人，雙方按照彼此的約定共同建立“三網(wǎng)合一”的交互式營銷網(wǎng)絡(luò)體系，以達(dá)雙方共贏的集產(chǎn)品物流、零售和消費(fèi)者為一體的經(jīng)營模式。

2）、交互式特許經(jīng)營與傳統(tǒng)特許經(jīng)營的本質(zhì)區(qū)別

見下表：

2、交互式特許經(jīng)營如何增加加盟者獲利的各種機(jī)會

上面我們講過，特許經(jīng)營要解決二大難題，其中一個是要使你的店（鋪）在短時間內(nèi)迅速低成本擴(kuò)張，并且（至少在理論上）能夠像蜘蛛網(wǎng)一樣遍及每一個城市、每一個街道、甚至每一個住宅小區(qū)，但是，我們通過分析得出一個結(jié)論：在特許經(jīng)營的傳統(tǒng)思維模式下，你的店（鋪）要做到在短時間內(nèi)迅速低成本擴(kuò)張，并且能夠像蜘蛛網(wǎng)一樣遍及每一個城市、每一個街道、甚至每一個住宅小區(qū)幾乎是難于做到的，其原因就在于：傳統(tǒng)特許經(jīng)營在舊有的營銷觀念下很難“把你經(jīng)營的風(fēng)險降低到最小，同時又把你獲取利潤的各種機(jī)會增加到最大”！

要做到這一點就必然要有對傳統(tǒng)特許經(jīng)營的營銷觀念進(jìn)行徹底的創(chuàng)新和重大突破！交互式特許經(jīng)營就是在這樣的一種歷史背景下獲得突破的，這里由于篇幅所限，關(guān)于交互式特許經(jīng)營如何從營銷觀念的突破，而實現(xiàn)整個交互式特許經(jīng)營模式架構(gòu)的詳細(xì)實施步驟，有的已涉及我們的商業(yè)機(jī)密，我們只有省去，這一點還望讀者見諒！不過我們覺得智者自會明察秋毫，其實文章中我們早已把交互式特許經(jīng)營的“靈魂”講出來了，剩下的我們相信智者自會感悟。

下面我們就來談一下，交互式特許經(jīng)營是如何把加盟者獲取各種利潤的機(jī)會增加到最大的，它的方法是：把過去加盟者加盟傳統(tǒng)特許經(jīng)營而只能獲得一種“單一銷售利潤”的收入機(jī)會，擴(kuò)大到總共可獲得“7種利潤”的收入機(jī)會，見下。

1）、商品零售收入

你加盟一家傳統(tǒng)特許經(jīng)營公司或企業(yè)，它給你（統(tǒng)一）提供商品，商品銷售的價格是統(tǒng)一的，你是不能隨便改變的，比如你加盟一家銷售個人用品（如化妝品）的傳統(tǒng)特許經(jīng)營公司，賣個人化妝品，一瓶洗發(fā)水的價格是23.5元，你就不能夠擅自作主把它賣到26.5元，所以，你的銷售利潤一般是不變的。你想獲得更多的銷售利潤只有二個辦法：一是拼命擴(kuò)大銷量；二是拼命壓底商品進(jìn)價。

一般來講，特許經(jīng)營公司或企業(yè)給你提供的商品價格是不變的，所以你的商品進(jìn)價也很難壓得太底，那就剩下一個只有拼命擴(kuò)大銷量的辦法，但是這又出現(xiàn)了一個問題：更多的商品銷量必然意味著更多的顧客！但更大的問題在于：傳統(tǒng)特許經(jīng)營公司或企業(yè)是“永遠(yuǎn)”不會替你解決足夠多的顧客去你的店（鋪）買你的商品的，所以，從本質(zhì)上講，你又回到了自己投資自擔(dān)風(fēng)險的孤獨的傳統(tǒng)零售店（鋪），也就是說，你的加盟店（鋪）如果沒有足夠多的顧客走進(jìn)來買你足夠多的商品，你同樣會面臨“破產(chǎn)”的危險！一個最主要的原因：就是你獲取利潤的機(jī)會過于單一！而交互式特許經(jīng)營就不是這樣，它除了商品零售利潤外，還有其它獲取利潤收入的機(jī)會。

2）、教授和培訓(xùn)其它交互式特許加盟商收入

這是你的第二項收入（詳細(xì)的計算方法可見《交互式合作營銷（ICM）傭金激勵機(jī)制》一文）。為什么你可以獲得這個收入？是因為交互式特許經(jīng)營把發(fā)展加盟商的特許權(quán)委托給了你，由你去親自推薦和發(fā)展加盟商；你親自推薦和發(fā)展的加盟商（它的特許權(quán)由公司授予）它也可以再去推薦和發(fā)展其它加盟商，其它加盟商（它的特許權(quán)也由公司授予）也同樣可以再去推薦和發(fā)展其它加盟商……這就叫“無級特許”。傳統(tǒng)特許經(jīng)營是不可以這樣做的，這其中最根本的愿因是它不知道這樣“無級特許”后，它們相互之間的利益不知道怎么樣分割才算是人性科學(xué)合理！而交互式特許經(jīng)營之所以能夠做到“無級特許”就是因為它人性科學(xué)合理地巧妙解決了這個難題。

那么，這樣“無級特許”后你的收入怎樣體現(xiàn)呢？這里我們不舉例來詳細(xì)給你計算，其計算方法在《交互式合作營銷（ICM）傭金激勵機(jī)制》一文中會有說明，我們只是在這里告訴你：通過公司授予你的特許權(quán)，無論是你親自推薦和發(fā)展的加盟商或者是你間接推薦和發(fā)展的加盟商，它們統(tǒng)統(tǒng)的銷售（總）額是與你的收入有密切關(guān)系的，也就是講，它們的銷售（總）額是計算你第二項收入的依據(jù)。這里我們給你一個大概的參考數(shù)目：假設(shè)你親自推薦和間接推薦的加盟商在一定時間內(nèi)（比如一個季度）的銷售（總）額為300萬，那么你的第二項收入大約為3萬（注意：這只是一個假設(shè)數(shù)）。

3）、教授和培訓(xùn)其它業(yè)務(wù)推廣代表收入

這是你的第三項收入（詳細(xì)計算方法可見《交互式合作營銷（ICM）傭金激勵機(jī)制》一文），這里我們也只作一個簡單的說明。

本文第1頁我們講過：特許經(jīng)營的終極目的是要在某一個行業(yè)內(nèi)迅速獲取相對壟斷的利潤，要達(dá)此目的就要解決二大難題。第二大難題是要做到能夠讓足夠多的顧客以你的店（鋪）所提供的產(chǎn)品或商品為終身消費(fèi)對象；在剛才我們也講過，傳統(tǒng)特許經(jīng)營公司或企業(yè)是“永遠(yuǎn)”不會替你解決足夠多的顧客去你的店（鋪）買你的商品的，所以，即使是你加盟一家特許經(jīng)營公司，也開了店（鋪），可沒有足夠多的顧客進(jìn)你的店（鋪）購物，你仍然居有巨大的經(jīng)營風(fēng)險！

交互式特許經(jīng)營的偉大和可敬之處就在于它成功地解決了讓一個顧客走進(jìn)你的店鋪里心甘情愿地掏腰包購物并且是終身購物的事情，實際上這句話的意思是告訴你：經(jīng)營交互式特許經(jīng)營，你最大的財富是去建立分布于全國甚至全球的龐大的“顧客消費(fèi)群體網(wǎng)絡(luò)”！這里有三個概念：顧客、消費(fèi)和網(wǎng)絡(luò)。“顧客”是指走進(jìn)店鋪購物的人；“消費(fèi)”是指人為了維護(hù)生命、健康和精神愉悅而消耗物質(zhì)和財富；“網(wǎng)絡(luò)”是指顧客與顧客之間要像電腦與電腦之間連接起來行成一張龐大的網(wǎng)絡(luò)一樣，也行成一張龐大的顧客網(wǎng)絡(luò)！我們知道，電腦是會消費(fèi)的（比如上網(wǎng)電腦就要“吃錢”），如果你是ISP（互聯(lián)網(wǎng)提供商）那么你就賺錢了。同樣的道理：顧客走進(jìn)店鋪購物消費(fèi)，如果這個“顧客”是你的，那么你也就賺錢了，如果全中國的顧客都是你的，那么你就要賺大錢了！當(dāng)然這是一個比喻，我們是想用這個比喻來告訴你：屬于你的顧客越多，顧客網(wǎng)絡(luò)越大，那么你的第三項收入也就越多，當(dāng)然你的財富也就越多！

你經(jīng)營交互式特許經(jīng)營的最終目的就是你要建立起一個永遠(yuǎn)屬于你的“顧客消費(fèi)群體網(wǎng)絡(luò)”！至于說這個“顧客消費(fèi)群體網(wǎng)絡(luò)”能夠給你帶來多少第三項收入，這里我們也不舉例來詳細(xì)計算，其計算方法在《交互式合作營銷（ICM）傭金激勵機(jī)制》一文中會有說明，我們這里只是給你一個大概的參考數(shù)目：假設(shè)你親自推薦和間接推薦的“顧客消費(fèi)群體網(wǎng)絡(luò)”在一個月內(nèi)的凈消費(fèi)“總”額為10萬的話，那么，你的第三項收入大約為3000~10000元/月（即一年3.6萬~12萬）。

請你注意：

一個顧客消費(fèi)群體一旦形成一定的規(guī)模，他就會相對穩(wěn)定，相對穩(wěn)定這就意味著其消費(fèi)也相對穩(wěn)定，消費(fèi)相對穩(wěn)定就意味著你第三項收入（比如3000~10000元/月）也相對穩(wěn)定！如果這個相對穩(wěn)定的“顧客消費(fèi)群體網(wǎng)絡(luò)”的消費(fèi)行為永遠(yuǎn)不會停止，那么你口袋里的貨幣也就永遠(yuǎn)不會停止增長！如果這個“顧客消費(fèi)群體網(wǎng)絡(luò)”無限膨脹長，那么你口袋里的貨幣就會像在資本市場里財富被無限放大一樣而無限不封頂?shù)卦鲩L！所以，你光第三項的年收入過百萬也不是不可能的。這是你經(jīng)營交互式特許經(jīng)營最具魅力、也最吸引人的地方。

以上第二項和第三項收入它最重要的是特性是它的不在職性和世襲性，也叫做不在職收入和世襲收入，下面將會講到。

4）、個人知識產(chǎn)權(quán)，如書籍、錄音帶、DVD光盤等的銷售收入

這是你的第四項收入，交互式特許經(jīng)營每年需要對加盟商、業(yè)務(wù)推廣代表和普通顧客進(jìn)行上百萬人次的培訓(xùn)，這是任何一個人都可以平等展示自己風(fēng)采的舞臺，從某種角度講，也是一個生意。比如，你可以把你經(jīng)營交互式特許經(jīng)營成功的經(jīng)驗灌制成錄音帶委托特定機(jī)構(gòu)來賣給其它的加盟商、業(yè)務(wù)推廣代表，如果能夠賣出去10萬盒，一盒10元，那么就是100萬，我個人認(rèn)為你至少可以賺10萬！這難道不是你又一個獲取收入的機(jī)會嗎？傳統(tǒng)特許經(jīng)營可給不了你這個機(jī)會。

5）、演講費(fèi)收入

這是你的第五項收入，你還可以通過演講來把你經(jīng)營交互式特許經(jīng)營的成功經(jīng)驗分享給大家，這種分享是你知識、經(jīng)驗、信息等等腦力勞動的付出，所以你理應(yīng)獲得回報，這難道不是你又一個獲取收入的機(jī)會嗎？傳統(tǒng)特許經(jīng)營可也給不了你這個機(jī)會。

6）、公司股票/股權(quán)收入

這是你的第六項收入，如果你是公司的高級顧員，你可以獲得公司的股權(quán)收入；如果你是公司的加盟商和業(yè)務(wù)推廣代表你還可以以更優(yōu)惠的價格購買公司的股票，購買股票是一種投資獲利方式。雖然購買股票會有很大的風(fēng)險，但是，你去購買一家發(fā)展前景不看好的公司的股票和購買經(jīng)營交互式特許經(jīng)營的具有巨大發(fā)展前景公司的股票，你認(rèn)為誰的風(fēng)險更大呢？

7）、附加收入

這是你的第七項收入，我們在《交互式合作營銷（ICM）普及常識讀本》中可知：交互式合作營銷（ICM）是一個很寬泛意義上的營銷模式和盈利系統(tǒng)，它不僅僅局限在商品分銷零售領(lǐng)域，它還可以向其它領(lǐng)域或行業(yè)延伸。我們舉一個例子來說明這個收入你是怎樣獲得的。

比如，你可以通過公司授予你的特許權(quán)推薦某城市的優(yōu)秀連瑣餐館（不連瑣也可以）來跟公司合作，合作的目的實際上就等于把這一家連瑣餐館也變成為一個“零售終端”，我們可以把這個零售終端叫做“交互式餐館”。這樣一來，你推薦和間接推薦的顧客到“交互式餐館”就餐時，她們的消費(fèi)額就相當(dāng)于你店鋪里賣出去的商品所產(chǎn)生的銷售額一樣，如果有你推薦和間接推薦的足夠多的顧客到“交互式餐館”就餐，那么就相當(dāng)于你店鋪里賣出去足夠多的商品，足夠多的商品也就意味著你得到了足夠多利潤。

這難道不是你又一個獲利的機(jī)會嗎？我們完全有理由可以這樣講，傳統(tǒng)特許經(jīng)營是給不了你這個機(jī)會的！再比如，“交互式加油站”、“交互式酒店”、“交互式保險”……你一百個放心，你推薦和間接推薦的這些顧客也回像去你的商店一樣，心甘情愿地掏腰包而且終身去消費(fèi)，為什么的原因我們已經(jīng)在相關(guān)的文章里做了大量的論述，我們在這里就不再重復(fù)了。

你把以上交互式特許經(jīng)營的7項收入加起來，我們雖不敢保證你100%成功，但是，我們可以100%地保證說：只要你兢兢業(yè)業(yè)努力去做了，你失敗的風(fēng)險是非常小的！“傳統(tǒng)特許經(jīng)營”和“交互式特許經(jīng)營”究竟誰優(yōu)誰劣？誰的經(jīng)營風(fēng)險更??？誰的獲利機(jī)會更多？誰的發(fā)展空間更大？誰的生命力更強(qiáng)？誰更具有競爭力？誰更道德？誰更人性？誰的未來更輝煌？我們永遠(yuǎn)不會說我們有多么偉大、有多么了不起！我們只是永遠(yuǎn)認(rèn)為：“群眾的眼睛是雪亮的”，我們把真理講出來，放在你的面前，你去判斷、分析、討論和明察。

交互式特許經(jīng)營通過把加盟者“過去”只能獲得一種單一銷售利潤的收入機(jī)會擴(kuò)大到“現(xiàn)在”總共可獲得7種收入機(jī)會的方式，實現(xiàn)了把加盟者獲取各種利潤的機(jī)會增加到最大的承諾，從而大大降低了加盟者經(jīng)營交互式特許經(jīng)營的風(fēng)險！那么，交互式特許經(jīng)營又是怎樣把“加盟者經(jīng)營的風(fēng)險降低到最小”的呢？

3、交互式特許經(jīng)營如何降低加盟者經(jīng)營的各種風(fēng)險

1）、什么叫不在職收入？

上面我們說過，以上第二項和第三項收入它最重要的是特性是它的不在職性和世襲性，也叫做不在職收入和世襲收入。我們先談一談在職收人。所謂在職收人就是有勞動才有收入，一但勞動停止，收入也就隨之停止，工薪族的收入一般就屬于這種收入?！安辉诼毷杖搿笔遣粍趧舆€有收入，但它不是不勞而獲，“不勞而獲”是指從來不付出、不勞動而靠剝削他人獲得的收入；而“不在職收入”雖然它也不勞動，但它的收入不是剝削他人獲得的收入，而是指一個人在他能勞動的時候，為他人、為企業(yè)、為社會、為國家付出勞動，這個勞動可能是有形的，如生產(chǎn)工人的勞動；也可能是“無形”的，如教師、作家的勞動，在他干不動或者退休或者干脆想休息了以后，還有收入。

社會上常見的“不在職收入”有，比如銀行利息、退休金、保險賠償金、版權(quán)收入、知識產(chǎn)權(quán)收入、養(yǎng)老金、醫(yī)療保險等等。人們之所以拼命工作就是期望有一天能有較穩(wěn)定的、持續(xù)的、有保障的不在職收入。交互式特許經(jīng)營（ICMF）所獲得的收入就是不在職收入，“不在職收入”是人們最希望獲取的一種收入，因為它能給人們帶來希望、安全和保障。在傳統(tǒng)商業(yè)模式中，幾乎找不到一種能讓普通老百姓都能夠獲得“不在職收入”的商業(yè)模式！所以，交互式特許經(jīng)營（ICMF）商業(yè)模式無疑在這一點上比傳統(tǒng)特許經(jīng)營更具有獨到的競爭優(yōu)勢，這一獨到的競爭優(yōu)勢就大大降低了加盟者的生存和保障風(fēng)險。

2）、什么叫世襲收入？

世襲就是代代相承，就是說特許經(jīng)營公司發(fā)給你的“不在職收入”，當(dāng)有一天你去逝后，特許經(jīng)營公司可以把“不在職收入”按照你指定的繼承人按法律程序像遺產(chǎn)一樣來繼承！就好像你留下一幢房產(chǎn)，這幢房產(chǎn)是你生前的合法所得，你去逝后，你當(dāng)然有權(quán)利來處置它一樣，因為，這個營銷網(wǎng)絡(luò)是你生前同特許經(jīng)營公司一起努力的合法所得！在你去逝后，你當(dāng)然可以像處置房產(chǎn)一樣來處置它，比如，拍賣、轉(zhuǎn)讓、贈與和繼承等，不僅如此，如果你不想拍賣、轉(zhuǎn)讓和贈與，那么，你就可以一代一代繼承下去，這就叫世襲收入。

在傳統(tǒng)商業(yè)模式中，一般是只要你離開公司，尤其是你死亡了，不管你生前對公司有多么巨大的貢獻(xiàn)，只要是你不存在了，你對公司創(chuàng)造的價值那怕還在產(chǎn)生巨大的效益，永遠(yuǎn)就跟你及你的后代一點關(guān)系都沒有了，我們講這是不人性的?。【拖喈?dāng)于公司剝削了你創(chuàng)造的勞動成果！而交互式特許經(jīng)營（ICMF）這種21世紀(jì)的新型商業(yè)模式，它的可敬之處就在于它“始終”承認(rèn)你所創(chuàng)造價值的“延續(xù)性”！就跟版權(quán)和專利權(quán)一樣。

3）、特許授權(quán)費(fèi)和特許權(quán)維持使用費(fèi)

這“二個費(fèi)”公司是一分錢都不收取的！傳統(tǒng)特許經(jīng)營就是靠特許授權(quán)費(fèi)和特許權(quán)維持使用費(fèi)來生存的，所以它當(dāng)然要收取這“二個費(fèi)”；而交互式特許經(jīng)營不是靠特許授權(quán)費(fèi)和特許權(quán)維持使用費(fèi)來生存，它是靠建立“三網(wǎng)合一”的交互式人店合一分銷網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)來生存的，所以它當(dāng)然不必要收取這“二個費(fèi)”，這“二個費(fèi)”往往都是很大的數(shù)目！因而不收取它，這就大大降低了加盟者的經(jīng)營風(fēng)險。

4）、科學(xué)、正確的特許經(jīng)營模式

關(guān)于這一點，我們在《21世紀(jì)企業(yè)建設(shè)超級分銷通道要突破的二大難關(guān)》、《華潤5年做500億這樣完成……》、《一場悄悄來臨的營銷觀念革命》、《再談顧客成為經(jīng)營者的營銷觀念革命（上、下）》、《傳統(tǒng)特許經(jīng)營面臨世紀(jì)挑戰(zhàn)》等文章中均有論述，這里我們就不在過多重復(fù)。這里我們用一句話對交互式特許經(jīng)營模式的科學(xué)性和正確性來給它作一個總體概括：人性、公平、道德、系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)化、低風(fēng)險、高收益！

5）、人性化的激勵機(jī)制

詳情可見《交互式合作營銷（ICM）傭金激勵機(jī)制》一文，這里我們也用一句話來給它作一個總體概括：你任何一點的付出都要給你回報，并且能夠讓你通過自己的努力可以獲得無限不封頂收入的，多勞多得而且是“不在職收入”和“世襲收入”的人性化的收入分配制度。

6）、教育和培訓(xùn)如何跟進(jìn)

在某種意義上說，經(jīng)營特許經(jīng)營的成功就是教育和培訓(xùn)的成功，誰敢說世界快餐連鎖巨頭麥當(dāng)勞的成功跟它的教育和培訓(xùn)沒有最大的直接關(guān)系呢？同樣的道理，為了保證加盟商經(jīng)營交互式特許經(jīng)營的成功，公司會自建有或者委托專門的教育和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)來對加盟商進(jìn)行長期的、不間斷的、一對一的、科學(xué)的教育和培訓(xùn)，以促使加盟商盡快地熟悉交互式特許經(jīng)營的理念、方法和技巧，最終把你的生意做成功。

7）、種類齊全、質(zhì)量卓越的商品

交互式特許經(jīng)營的終級目標(biāo)是建立全國最大的分銷體系和最大的零售終端網(wǎng)絡(luò)店鋪，并且去掉了中間環(huán)節(jié)而直面終端，所以，一方面在交互式特許經(jīng)營分銷體系和零售終端店鋪里假貨失去了它存在的理由；另一方面公司只向加盟商提供全國和全球品量卓越的、上萬種商品，從而給予加盟商充足的選擇機(jī)會。

8）、人性的商品配送、調(diào)換解決方案

在傳統(tǒng)特許經(jīng)營的模式下，如果你店鋪里的商品由于某種特殊的原因沒有完全賣出去，你得自個兒兜著！而在交互式特許經(jīng)營的模式下，你店鋪里由于某種特殊的原因沒有完全賣出去的商品，公司有專門的“調(diào)換貨制度”和專門的部門來負(fù)責(zé)把某處賣不出去的商品在全國范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)換，以降低加盟商的經(jīng)營風(fēng)險。

9）、顧客進(jìn)店忠誠購物

前面我們講到過，交互式特許經(jīng)營的偉大和可敬之處就在于它成功地解決了讓一個顧客走進(jìn)你的店鋪里心甘情愿地掏腰包購物并且是終身購物的事情，實際上它就是解決了顧客進(jìn)店忠誠購物的問題。我們知道，要讓一個顧客走進(jìn)你的店鋪是一件再簡單不過的事情，而要讓一個顧客在你的店鋪里心甘情愿地掏腰包購物卻是一件不簡單的事情！傳統(tǒng)特許經(jīng)營之所以做不到讓一個顧客在你的店鋪里心甘情愿地掏腰包購物，是因為它的營銷觀念是以“企業(yè)”或者說是以“產(chǎn)品”為中心的。

過去的100年我們就不去說它了，而未來的100年我們則完全可以這么說：如果有誰成功地解決了讓一個顧客在你的店鋪里心甘情愿地掏腰包購物的事情，不用講這家公司一定是全世界特許經(jīng)營最有影響力的公司之一！那么，你加盟這樣的特許經(jīng)營公司，也不用說你的經(jīng)營風(fēng)險也是所有特許經(jīng)營風(fēng)險中最小的。

交互式特許經(jīng)營之所以叫“交互式”，就是因為它把一個普通的顧客轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€經(jīng)營全國連鎖零售終端網(wǎng)絡(luò)店鋪的老板！從而把顧客走進(jìn)你的店鋪里掏腰包購物的“純買賣”關(guān)系變成了經(jīng)營自己生意的“投資”關(guān)系，也就是講，這個時候她不是買你的商品而是在做她自己的生意！世界上任何一個人，只要她是人，她永遠(yuǎn)不會關(guān)心別人的利益，她永遠(yuǎn)只會關(guān)心自己的口袋！這是人的本性，所以，這個顧客只會走進(jìn)你的店鋪（別忘了，你的店鋪是她的“口袋”）并且心甘情愿地掏腰包購物而不會走進(jìn)你旁邊、你對面、你附近的任何一家你的競爭店鋪購物，這就是交互式特許經(jīng)營的過人魅力之處。解決了顧客走進(jìn)你的店鋪并且讓她心甘情愿地掏腰包購物的最關(guān)鍵的問題，你還擔(dān)心什么呢？其實你最需要的就是你的眼見、氣魄、超人的膽識和過人的智慧！

10）、售后服務(wù)解決方案

交互式特許經(jīng)營（公司）建立具有中國特色的“無因退貨保證”和“賠償基金制度”，即消費(fèi)者由于在你的店鋪購買商品后，在規(guī)定的使用期限內(nèi)，其人身因使用商品而受到傷害而給予消費(fèi)者先行賠付的一種制度。試想一下，如果你是一名消費(fèi)者，你在這種店鋪里購買商品你放心嗎？

到這里我們來做一個總結(jié)：通過以上措施我們可以看到，交互式特許經(jīng)營成功地實現(xiàn)了：“把加盟者經(jīng)營的風(fēng)險降低到最小，同時又把加盟者獲取利潤的各種機(jī)會增加到最大”的承諾，因而，加盟者就很愿意跟公司合作，也很愿意跟你合作。

第6篇：房產(chǎn)繼承解決方案范文

關(guān)鍵詞：房屋所有權(quán)；侵權(quán)；賠償原則；計算標(biāo)準(zhǔn)

中圖分類號：DF41 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.09.83 文章編號：1672-3309（2013）09-190-02

隨著我國住房制度改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房屋成為我國居民家庭財產(chǎn)的主要構(gòu)成部分，對于絕大多數(shù)家庭和個人而言，當(dāng)其房屋所有權(quán)受到了侵害，返還財產(chǎn)的訴求未能實現(xiàn)，又未能得到充分的賠償，其損失對于當(dāng)事人而言往往不可承受。因此，探討房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償?shù)馁r償原則和計算標(biāo)準(zhǔn)問題在理論與實踐中十分必要。房屋所有權(quán)侵權(quán)行為分為部分侵權(quán)與完全侵權(quán)兩種，房屋所有權(quán)部分侵權(quán)指侵權(quán)人對于房屋所有權(quán)人占有、使用、收益、處分中的任何一項或多項權(quán)利的侵害；房屋所有權(quán)完全侵權(quán)是指侵權(quán)人對于房屋所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的侵害，這種侵害涉及對房屋的占有、使用、收益、處分的全部權(quán)利。本文僅就房屋所有權(quán)完全侵權(quán)的賠償原則和計算標(biāo)準(zhǔn)問題進(jìn)行討論。

一、房屋所有權(quán)侵權(quán)方式與法律規(guī)定

房屋所有權(quán)侵權(quán)案例在房地產(chǎn)交易活動中大量發(fā)生，常見的有以下類型：一是無權(quán)處分房產(chǎn)的行為人處分他人房產(chǎn)，如房屋的受委托管理人對房屋進(jìn)行出售。二是部分享有房屋所有權(quán)的共有人，在其他共有人不知情的情況下處分房屋。例如登記在夫妻一方名下的夫妻共有財產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記人在配偶不知情的情況下擅自處分的行為。三是盜取他人證照或偽造證照處分他人房屋的行為。

在房屋所有權(quán)受到侵害時，被侵權(quán)人往往通過提起民事、撤銷民事行為的方式追求返還財產(chǎn)，但是返還財產(chǎn)的訴求受到了《物權(quán)法》106條設(shè)定的不動產(chǎn)善意取得制度的制約，當(dāng)不動產(chǎn)的受讓人出于善意取得、給付合理價格并經(jīng)過登記的，受讓人便取得了不動產(chǎn)的所有權(quán)。在這種情況下，被侵權(quán)人只能通過侵權(quán)賠償?shù)姆绞竭M(jìn)行救濟(jì)。

房屋所有權(quán)侵權(quán)行為涉及民事法律規(guī)范中物權(quán)保護(hù)和侵權(quán)責(zé)任的問題。

《物權(quán)法》第三章設(shè)立了專門保護(hù)物權(quán)的方式，即物權(quán)請求權(quán)，包括返還原物請求權(quán)、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀請求權(quán)四種方式，強(qiáng)化了對物權(quán)的保護(hù)。除此之外，物權(quán)人在權(quán)利遭受損害時也可以請求損害賠償。[1]涉及侵權(quán)賠償?shù)木唧w條款為《物權(quán)法》第37條：“侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任?！?/p>

《侵權(quán)責(zé)任法》也將所有權(quán)的侵權(quán)賠償納入其調(diào)整范圍，《侵權(quán)責(zé)任法》第二條規(guī)定：“侵害民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依照本法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本法所稱民事權(quán)益，包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)、肖像權(quán)、隱私權(quán)、婚姻自、監(jiān)護(hù)權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、發(fā)現(xiàn)權(quán)、股權(quán)、繼承權(quán)等人身、財產(chǎn)權(quán)益?！钡恰肚謾?quán)責(zé)任法》更像一部“人身損害賠償法”，其所重點關(guān)注的是人身損害賠償問題，因此直接涉及財產(chǎn)損失賠償?shù)囊?guī)定較少，僅僅有第19條和第20條的規(guī)定。[2]

關(guān)于房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償?shù)膯栴}，雖然《物權(quán)法》與《侵權(quán)責(zé)任法》都有涉及，但是條目較少，規(guī)定較為原則。最高人民法院也沒有頒布過任何涉及財產(chǎn)性賠償?shù)乃痉ń忉?，可見財產(chǎn)損失的賠償一直沒有成為立法和司法解釋的一個重點關(guān)注的問題。[3]下面，筆者將從房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償?shù)脑瓌t和計算標(biāo)準(zhǔn)方面進(jìn)行探討。

二、房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償?shù)脑瓌t

當(dāng)事人的房屋所有權(quán)遭受侵害時，會產(chǎn)生直接財產(chǎn)損失和間接財產(chǎn)損失。

直接財產(chǎn)損失包含房屋的自身價值和附有價值。房屋的自身價值是房屋的自有價值，主要表現(xiàn)為房屋的市場售價；房屋的附有價值是指附屬在房屋的添附物和資金，主要表現(xiàn)為房屋的裝修價值、購買房屋繳納的稅款和繳存的公共維修基金等。當(dāng)事人的房屋所有權(quán)遭到侵害時，不僅房屋的自身價值遭受損失，而且附有價值也隨之受到損失。因此，房屋所有權(quán)的直接財產(chǎn)損失應(yīng)適用完全賠償原則，即賠償被侵權(quán)人的實際損失，包含房屋的自身價值和附有價值。

間接財產(chǎn)損失包括當(dāng)事人在取得該房屋前所產(chǎn)生的的購買和登記成本以及因房屋所有權(quán)受到侵害而產(chǎn)生的支出增加和收益減少。購買和登記成本主要表現(xiàn)為交通費(fèi)用、誤工費(fèi)用、登記費(fèi)用、委托費(fèi)用等。因房屋所有權(quán)受到侵害而產(chǎn)生的支出增加和收益減少包括：所有權(quán)受侵害的房屋是被侵害人居住房屋的，其權(quán)利受損后購買房屋前的租房成本；房屋出租收益的損失；不動產(chǎn)用于經(jīng)營用途因被侵權(quán)而產(chǎn)生的停產(chǎn)停業(yè)損失等。

房屋所有權(quán)的間接財產(chǎn)損失應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件具體情況對間接財產(chǎn)損失進(jìn)行具體區(qū)分，分別適用完全賠償原則和適當(dāng)賠償原則。對于客觀上已經(jīng)發(fā)生的被侵權(quán)人能夠證明的間接財產(chǎn)損失，應(yīng)適用完全賠償原則，法院應(yīng)予以全部支持。對于客觀上已經(jīng)發(fā)生或?qū)肀厝话l(fā)生，但又無法確定或者在審判時無法預(yù)測的間接財產(chǎn)損失，則需要根據(jù)法律的基本價值和具體案情統(tǒng)籌考慮適當(dāng)賠償?shù)臄?shù)額。采用此原則是基于間接財產(chǎn)損失的客觀性和必然性，但準(zhǔn)確數(shù)額往往難以確定和預(yù)測的考慮。例如被侵權(quán)人喪失居住房屋時，其權(quán)利受損后購買房屋前的租房成本也會在具體情形中差異較大，這主要表現(xiàn)在被侵害人購買存量房屋與購買新建房屋，購買現(xiàn)房與購買期房從購買到入住的時間間隔存在較大差別，而這種差別在案件判決時不能夠進(jìn)行預(yù)測，只能在一定期限幅度內(nèi)予以適當(dāng)賠償。

適當(dāng)賠償原則作為完全賠償原則的補(bǔ)充，二者的聯(lián)系與區(qū)別僅限于在賠償原則的區(qū)分。在實踐中確定具體數(shù)額的層面， 不能在二者之間建立某種機(jī)械的數(shù)量范圍關(guān)系，例如：不能機(jī)械地認(rèn)為適當(dāng)賠償原則下的賠償數(shù)額必然少于完全賠償原則下的賠償數(shù)額。

三、房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償?shù)挠嬎銟?biāo)準(zhǔn)

《侵權(quán)責(zé)任法》第19條規(guī)定：侵害他人財產(chǎn)的，財產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時的市場價格或其他方式計算。筆者認(rèn)為：房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償不應(yīng)機(jī)械地按照損失發(fā)生時的市場價格計算，理由如下：

1.房屋的市場價格在損失發(fā)生時和實際賠償時會產(chǎn)生價格變動，其價格變動從近20年的房地產(chǎn)市場形式來看以升值為主導(dǎo)趨勢，有時短期內(nèi)還出現(xiàn)了價格激增。如果不考慮此因素而以損失發(fā)生時的市場價格計算必然會導(dǎo)致被侵權(quán)人實際財產(chǎn)額的減損貶值。例如一套房屋在損失發(fā)生時的市場價格是200萬，但經(jīng)過較長的訴訟期限后，損失發(fā)生時的市場價格卻買不到同區(qū)位同面積的房屋了。

2.位于優(yōu)勢區(qū)位的房屋，例如：位于核心商務(wù)區(qū)的房屋、列入重點學(xué)校招生學(xué)區(qū)的房屋、毗鄰風(fēng)景名勝區(qū)的房屋等，其市場交易往往處于有價無市的行情，即便發(fā)生過市場交易也是個案，其交易價格不能完全代表市場價格。此類情況的房屋市場價格難以采集確定。

3.含有特別價值的房屋，例如：帶有歷史文物屬性的老宅，列入文化和自然保護(hù)區(qū)內(nèi)的房屋，此類房屋的價值無法用市場價格的標(biāo)準(zhǔn)去衡量。

因此，房屋所有權(quán)的侵權(quán)損害賠償不適于按照損失發(fā)生時的市場價格計算，而應(yīng)考慮其他方式。對于能夠采集市場價格的不動產(chǎn)，賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)以市場價格為基礎(chǔ)考慮合理的資產(chǎn)增值或減值，這種計算方法最合理地保護(hù)了被侵權(quán)人的財產(chǎn)額，同時也能讓侵權(quán)人承擔(dān)惡意拖延訴訟時間的不利后果。

對于市場價格難以采集和含有特別價值的房屋，應(yīng)根據(jù)涉案房屋的情況和具體案情進(jìn)行衡平價值觀的綜合判斷。綜合判斷應(yīng)考慮以下因素：（1）房屋所在的位置和環(huán)境；（2）房屋有無可以參照比附的市場價格；（3）房屋的特別價值，如文物價值、情感價值；（4）損失該房屋對當(dāng)事人生活方式的影響；（5）損失該房屋對當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)收益的影響；（6）損失該房屋而產(chǎn)生的其他損失，如因損失該房屋而產(chǎn)生的違約賠償。例如：甲擁有位于某歷史文化古城區(qū)的百年祖宅，平時以游客對該老宅的付費(fèi)參觀和在老宅內(nèi)出售旅游商品為生，那么當(dāng)甲的房屋所有權(quán)遭到侵害后，其喪失的不僅僅是房屋所有權(quán)，而且喪失了原來固有的收入來源和對于祖業(yè)的情感寄托，此類房屋所有權(quán)侵權(quán)案件在計算賠償時應(yīng)綜合考慮以上因素進(jìn)行判斷。

結(jié)語

鑒于房屋在我國人民財產(chǎn)構(gòu)成中日益重要和市場經(jīng)濟(jì)生活中交易活躍的現(xiàn)實，本文以物權(quán)保護(hù)和侵權(quán)賠償?shù)囊暯菍Ψ课菟袡?quán)侵權(quán)賠償原則和計算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了探討。在社會生活和司法實踐中，房屋所有權(quán)的物權(quán)保護(hù)和司法救濟(jì)仍然以返還財產(chǎn)、恢復(fù)原所有權(quán)為主要法律救濟(jì)途徑；當(dāng)返還財產(chǎn)、恢復(fù)原所有權(quán)的訴求無法實現(xiàn)時，訴諸于侵權(quán)賠償就成為法律救濟(jì)的補(bǔ)充解決方案。本文所述的房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償原則和計算標(biāo)準(zhǔn)盡最大可能的對于被侵權(quán)人的權(quán)利保護(hù)以支持，以期在以后的立法活動中將此部分內(nèi)容不斷充實和完善。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房產(chǎn)繼承解決方案范文

續(xù)寫西長安街上的經(jīng)典傳奇

延續(xù)千百年京西歷史神韻與貴胄之源，西長安街承載皇家園林的權(quán)貴氣質(zhì)和大院的紅色榮耀，成為“東富西貴”的真實寫照。隨著2008年奧運(yùn)盛事的完美閉幕，擁有五棵松體育館等奧運(yùn)場館的西長安街沿線，不僅成為北京與世界對話的窗口，更成為擁有國際化、高品位的宜居之地。

“在北京新城市規(guī)劃的影響下，西部區(qū)域作為生態(tài)發(fā)展帶，不僅為居住在西長安街沿線的業(yè)主提供了宜居的生活空間，還為高檔住宅的開發(fā)提供了地理之便，加上西部區(qū)域一直以來居住人口的素質(zhì)都較高，在‘天時、地利、人和’的三重優(yōu)勢下，為京城西部高檔住宅的開發(fā)奠定了堅實的基礎(chǔ)。”華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎表示。

如今的京西，作為金融街和海淀高科技園區(qū)的后花園，為時代新實力人士提供庇蔭。同時，石景山區(qū)充分利用歷史遺存的自然、人文景觀發(fā)展旅游事業(yè)，十分重視現(xiàn)代游樂與服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，先后建立了融高科技游樂器械、現(xiàn)代化園林于一體的石景山游樂園和北京國際雕塑公園等眾多游樂服務(wù)及交通設(shè)施，形成了完善的旅游服務(wù)體系。

目前，區(qū)域周邊的城市主干道有長安街、玉泉路、西四環(huán)、京石高速、蓮花池西路，快速抵達(dá)的便捷交通優(yōu)勢則成為石景山目前最大的城市配套優(yōu)勢：緊鄰四環(huán)主干道，快速抵達(dá)中關(guān)村：永定路實現(xiàn)了該區(qū)域到西長安街2.6公里距離的全線貫通，暢通無阻的蓮石路使得該區(qū)域同西客站、金融街實現(xiàn)一線通，南下京石高速走廣安門大街可直達(dá)宣武門。

除了繼承西長安街的地界優(yōu)勢和地鐵公交多種形式的便捷交通，以及休閑娛樂和石景山體育館等奧運(yùn)比賽場館的大力建設(shè)，還有散布在區(qū)域周圍的人文科技院校形成的濃郁的文化氛圍，該區(qū)域越來越吸引一些具有遠(yuǎn)見卓識的開發(fā)商把目光從熙攘的東邊轉(zhuǎn)移而來。經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，這一片區(qū)域已經(jīng)讓注重生活品質(zhì)的京城購房者趨之若鶩，同時也成為北京城市住宅最集中的發(fā)展區(qū)域之一。

在眾多房企爭相進(jìn)駐西長安街沿線的背景下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為國內(nèi)知名的房地產(chǎn)開發(fā)商，以極具戰(zhàn)略性的眼光發(fā)現(xiàn)了京西房產(chǎn)的居住價值，在成功打造了京西知名居住區(qū)“遠(yuǎn)洋?山水”之后，2008年再度重磅出擊，為對于居住品質(zhì)有著美好追求目標(biāo)的都市精英們，全新提供了另一個完美的宜居品質(zhì)社區(qū)――遠(yuǎn)洋?沁山水。

據(jù)記者了解，遠(yuǎn)洋?沁山水位于城市主干道玉泉路西側(cè)，南臨城市快速路蓮石路，北至魯谷路。該項目毗鄰西長安街，優(yōu)越的地理位置實現(xiàn)了立體式的交通網(wǎng)絡(luò)，步行5分鐘可搭乘地鐵1號線，出行社交隨心所欲。此外，遠(yuǎn)洋?沁山水將規(guī)劃建設(shè)成為集居住、商務(wù)、購物、公園休閑、全套教育解決方案為一體的國際生態(tài)復(fù)合區(qū)，不僅為人們提供了一個安居樂業(yè)的完美居所，更續(xù)寫了西長安街上的經(jīng)典傳奇。

國際雕塑公園旁的品質(zhì)住宅

一百多年前，恩格斯就警示說，不要過分陶醉于我們對自然界的勝利。對于每一次這樣的勝利，自然界都報復(fù)了我們。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在著一些非理性觀念。重新審視人與自然的關(guān)系，協(xié)調(diào)人與自然的關(guān)系，成為當(dāng)今房地產(chǎn)界高度關(guān)注的議題之一。

如今，“公園地產(chǎn)”在國外已經(jīng)是個成熟概念，經(jīng)過近百年的經(jīng)營運(yùn)作，“公園地產(chǎn)”在房地產(chǎn)中已經(jīng)是稀缺、高價值、高品質(zhì)、高端人群、升值潛力的代名詞。追溯公園地產(chǎn)的身影，無論是倫敦的海德公園、巴黎的凡爾賽花園，還是東京的新宿御苑，無一例外都是所在城市極具代表性的城市公園。同時，它們所在的地方又都是商業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)，更是高檔住宅的聚集區(qū)。為了給居住者營造最完美的宜居氛圍，遠(yuǎn)洋?沁山水特?fù)裰穱H雕塑公園旁，讓生活在其中的人們可以隨享162公頃主題園林給生活帶來的樂趣，這一切完全就是自然的饋贈。

緊鄰遠(yuǎn)洋?沁山水的北京國際雕塑公園，總規(guī)劃面積162公頃，作為北京十大精品公園之一，在“將綠色的園林生態(tài)型公園與高雅的雕塑藝術(shù)相融合，以自然環(huán)境為本，以人為本”的理念下，經(jīng)過5年多的開發(fā)，已經(jīng)發(fā)展成為北京市最大的雕塑主題公園和國家級的雕塑文化藝術(shù)園區(qū)，也將成為未來遠(yuǎn)洋?沁山水業(yè)主最佳的放松身心所在。在北京國際雕塑園中，遠(yuǎn)洋?沁山水的業(yè)主們不僅能欣賞到優(yōu)美的園林環(huán)境，更能感受到高層次的雕塑藝術(shù)帶來的文化沖擊，讓舒適的生活氛圍在這里得到完美的展現(xiàn)。

除了北側(cè)的國際雕塑公園，遠(yuǎn)洋?沁山水項目的西側(cè)是占地14公頃的城市綠化帶。由超過10萬株，近百種苗木構(gòu)成，成為一個天然的“綠肺”，凈化著空氣，阻隔著塵埃以及城市噪音。

此外，為了給未來的居住者提供最完美的居住氛圍，總占地面積約11萬平方米，建筑面積約32萬平方米的遠(yuǎn)洋?沁山水，整體建筑設(shè)計為新古典主義風(fēng)格，外立面采用高檔石材和面磚，6～21層板式設(shè)計，二居戶型多為4梯2戶，三居則為2梯2戶。其內(nèi)部景觀是別具特色的歐洲新古典主義園林組團(tuán)，高低起伏的景觀設(shè)計，將平坦的地勢利用微地形優(yōu)化處理，創(chuàng)造出具有豐富景觀層次感的立體式主題園林，將遠(yuǎn)洋?沁山水打造出一個空間自由生動、自然優(yōu)美的高品質(zhì)居住環(huán)境。

根據(jù)國際先例，以及對北京房地產(chǎn)走勢的分析，公園地產(chǎn)將是京城房地產(chǎn)市場上“績優(yōu)股”中的“強(qiáng)勢股”。因為，公園地產(chǎn)在北京市房地產(chǎn)市場中屬稀缺品種，有公園的社區(qū)更是少得屈指可數(shù)，而市場需求數(shù)量猛增，由此促進(jìn)了公園地產(chǎn)的發(fā)展前景。同時，都市土地供應(yīng)日益稀少，將導(dǎo)致公園地產(chǎn)擁有良好的升值空間。此外，伴隨著北京朝國際大都市方向發(fā)展的步伐加快，人們亦期盼京城的房地產(chǎn)市場能夠?qū)崿F(xiàn)與國際接軌，因此加大了對公園地產(chǎn)的需求。由此可見，遠(yuǎn)洋?沁山水擁有無可限量的市場行情。

完美教育配套　讓孩子贏在起跑線上

在全球化的背景下，教育越來越成為培養(yǎng)人才最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，著眼于未來，中國能夠成為世界經(jīng)濟(jì)文化強(qiáng)國，最根本的還是需要從孩子的教育開始。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)深諳教育的重要性，作為

一個切實將社區(qū)文化當(dāng)成頭等大事的開發(fā)企業(yè)，一直以來為社區(qū)的“小業(yè)主”們尋求最優(yōu)質(zhì)的教育平臺是其始終不曾懈怠的工作。

據(jù)記者了解，遠(yuǎn)洋?沁山水為居住于此的人們，提供了優(yōu)質(zhì)的教育配套資源。作為重要的社區(qū)教育配套之一的幼兒園，將和已投入使用的景山學(xué)校遠(yuǎn)洋分校形成教育鏈的完美對接。讓業(yè)主完全免除后顧之憂，為孩子創(chuàng)造出一個智慧而堅實的未來。

據(jù)悉，新建成的北京景山學(xué)校遠(yuǎn)洋分校位于緊鄰遠(yuǎn)洋?沁山水的遠(yuǎn)洋山水社區(qū)內(nèi)部，總建筑面積約2.4萬平方米，除教室外，還有實驗室、計算機(jī)教室、美術(shù)教室、舞蹈教室等各專項教育配套，滿足孩子們在成長中的素質(zhì)教育要求。遠(yuǎn)洋分校沿襲景山學(xué)校教育體系，實行12年制教育，即可以完成小學(xué)6年、中學(xué)6年的一貫制教育。

除了自身配套的良好教育資源外，遠(yuǎn)洋?沁山水周邊還分布著北京市十一學(xué)校、海淀區(qū)五一小學(xué)、北京市七一小學(xué)等知名中小學(xué)，以及中國科學(xué)院研究生院、中國科技大學(xué)研究生院、首鋼工學(xué)院、中國信息大學(xué)、北京鋼鐵學(xué)院分院、北方工業(yè)大學(xué)、中國社科院研究生院大學(xué)部、國家檢察官學(xué)院、北京中山學(xué)院等高等院校。區(qū)域內(nèi)優(yōu)良的教育資源和良好的人文底蘊(yùn)，不僅給遠(yuǎn)洋?沁山水的業(yè)主們提供了方便子女入學(xué)的先天優(yōu)勢，更讓“望子成龍”的家長們實現(xiàn)讓孩子贏在起跑線上的美好心愿。遠(yuǎn)洋?沁山水樣板間盛情開放

開啟長安街宜居新時代

自2003年開始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在京西打造的百萬平方米大盤――遠(yuǎn)洋山水一直引領(lǐng)區(qū)域市場風(fēng)向標(biāo)，遠(yuǎn)洋品牌深入人心。

2008年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)京西又一力作橫空出世，“遠(yuǎn)洋?沁山水”以更加優(yōu)越的地理位置，更加稀缺的城市生態(tài)景觀資源及絕版配套，再次續(xù)寫了長安街宜居新時代。

10月18日，“長安生活臻幕開啟”遠(yuǎn)洋?沁山水樣板間開放典禮隆重舉辦。遠(yuǎn)洋?沁山水樣板間開放活動，吸引了媒體記者、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)新老客戶500余人，隆重的揭曉儀式、精彩的文藝演出、人性化的樣板間體驗、驚喜的互動抽獎，將活動一次次推向。

據(jù)記者了解，遠(yuǎn)洋?沁山水總建筑面積約32萬平方米，除了14棟6～12層板式高品質(zhì)住宅外，還將打造五星級酒店、區(qū)域商業(yè)中心及雙語幼兒園等絕版配套。項目距長安街玉泉路地鐵站僅400米，玉泉路、蓮石路、京石高速、地鐵1號線等在此交會，交通極其便利。此外，項目北側(cè)是總占地達(dá)162萬平方米、長安街最大的市政公園――北京國際雕塑公園，項目西側(cè)是占地14公頃的城市綠化帶，生態(tài)景觀資源得天獨厚。

第8篇：房產(chǎn)繼承解決方案范文

不過，真正的私人銀行并非這么簡單。這項起源于16世紀(jì)的瑞士、為超級富翁家族服務(wù)的金融業(yè)務(wù)在中國真正開始半年，當(dāng)鋪天蓋地的宣傳終于落為平淡時，每一位面向本土的私人銀行家都知道，中國的頂端客戶需要更實在、更貼身的服務(wù)――這完全與已經(jīng)發(fā)展了幾百年的歐洲不同，也與五年之前發(fā)展起來的大眾理財服務(wù)不同。

這條路并非一帆風(fēng)順。

老錢和新錢

西歐仍舊是最成熟的理財市場之一。與美國不同，歐洲擁有全球最大一部分“老錢”――與主要遺產(chǎn)繼承和其他更傳統(tǒng)的資產(chǎn)增長相聯(lián)系，而不是企業(yè)創(chuàng)造的財富。在歐洲，很大比例的產(chǎn)業(yè)公司仍然是私有的，特別是在德國和意大利。

在美國和加拿大，財富增長的重要推動因素是眾所周知的，多數(shù)美國富裕家庭或個人都是自力更生型，美國私人銀行的目標(biāo)就是這些“新錢”，它們分別來自私人商業(yè)經(jīng)營、公司職業(yè)以及專業(yè)工作。

更新的錢積聚在以中國為代表的新興市場，它們最大的特征是高速增長。

亞洲大蛋糕

毋庸置疑，中國是亞洲最大的理財市場，中國家庭金融財富總額約為2.5萬億美元，實際上，大中華地區(qū)（包括中國大陸、香港以及臺灣市場）目前囊括了亞洲財富總量的45%左右。

離岸業(yè)務(wù)的天堂

對“老錢”提供服務(wù)的私人銀行而言，很大一部分是離岸業(yè)務(wù)，這反映了多數(shù)歐洲國家稅收很高、一些國家的政治不穩(wěn)定，以及缺乏國內(nèi)投資機(jī)會。

哪里有最多的百萬富翁？

2006年持有超過100萬美元管理資產(chǎn)額的家庭大約有960萬。

世界上幾乎一半的百萬資產(chǎn)家庭都集中在北美地區(qū)，歐洲家庭在其中占據(jù)四分之一的比例，亞太約占五分之一。拉美、中東和非洲加起來僅占6.9%。

你離超級富豪有多遠(yuǎn)

美林(Merrill Lynch)和凱捷集團(tuán)(Capgemini)在其最近的《全球財富報告》(World Wealth Report)中指出，全球10萬位超級富豪（可投資資產(chǎn)超過3000萬美元）的資產(chǎn)去年增長16.8%，而人數(shù)也增加了逾10%。該研究表明，超級富豪與普通富裕階層的差距正日益擴(kuò)大。

哪里最賺錢？

雖然2006年對大多數(shù)財富管理機(jī)構(gòu)來說是一個豐收之年，但利潤率的多寡也是相差巨大。在波士頓咨詢對全球各地的財富管理機(jī)構(gòu)的調(diào)查中，亞太和拉美的利潤率位居榜首，拉美平均利潤率為55.1%、亞太地區(qū)為45.5%，而北美銀行的財富管理業(yè)務(wù)利潤率僅為29.4%。

蛋糕還是陷阱？

BCG大中華區(qū)合伙人兼執(zhí)行董事鄧俊豪發(fā)現(xiàn)，盡管亞太地區(qū)的管理資產(chǎn)額增長較快，毛利率和凈利率在過去四年中卻是下降的。全球排行第一的UBS的私人銀行業(yè)務(wù)在中國的進(jìn)展似乎并不順利，這只是外資私人銀行的代表之一。而本土私人銀行也在致力于跟自身制度作斗爭――銀行上層還在以商業(yè)銀行的模式管理私人銀行。

整個市場里獲益最多的也許是私人銀行家們，因為亞太地區(qū)的人才供應(yīng)偏少，2004-2006年客戶經(jīng)理薪酬增長了近一倍。根據(jù)波士頓咨詢的統(tǒng)計，亞太平均薪酬占每個客戶經(jīng)理營收的比例從2004年的17%增加到2006年的23%；然而在北美，這個數(shù)字從20.7%增加到了21.3%。一位前中資銀行的客戶經(jīng)理說他跳槽到了外資銀行后，年薪馬上翻番。他的那些業(yè)務(wù)能力不錯的同事也經(jīng)常接到獵頭的挖角電話。

大家都意識到服務(wù)一個真正的頂端客戶對私人銀行家的依賴程度。通常而言，客戶經(jīng)理加入一家財富管理機(jī)構(gòu)會帶過去他們25%到60%的客戶――這個比例取決于資產(chǎn)的“黏度”以及客戶到底有多有錢。許多最富有的客戶是長期客戶，因為他們更可能跟隨他們的客戶經(jīng)理。

這僅僅是具有行業(yè)背景的人員爭奪，對那些具備銷售復(fù)雜金融產(chǎn)品潛質(zhì)的行業(yè)外人才，財富管理機(jī)構(gòu)一般需要花大力氣培訓(xùn)。一般來說，財富管理機(jī)構(gòu)在18-24個月內(nèi)就會知道一名新的客戶經(jīng)理能否勝任，但是通常需要花費(fèi)更長的時間把一名客戶經(jīng)理請出公司。

利潤為王

在筆者的追蹤采訪中，本土私人銀行也會犯美國私人銀行業(yè)曾經(jīng)犯過的錯誤：盡管美國市場富有誘惑，但許多機(jī)構(gòu)很難實現(xiàn)并保持營利性增長，部分原因是他們無法使自己產(chǎn)生足夠的差異性。而業(yè)務(wù)模式與客戶群的不匹配導(dǎo)致財富管理機(jī)構(gòu)用為更有錢的客戶設(shè)計的高成本模式來為不那么富有的客戶提供服務(wù)，這影響了利潤率。

在零售市場抽離出來的本土私人銀行部門甚至還習(xí)慣于以前的經(jīng)營模式：為大眾市場的零售市場提供服務(wù)而且經(jīng)濟(jì)效益大多相差無幾。那么，有才華、有經(jīng)驗的客戶經(jīng)理要求更高的薪酬回報；銀行要實現(xiàn)優(yōu)先服務(wù)和高質(zhì)量的服務(wù)，需要全球的流程和額外的管理費(fèi)用；運(yùn)做更為復(fù)雜的產(chǎn)品需要更成熟的能力和更多的投資等等。

一些私人銀行的部門老總也意識到這一點，以不恰當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)模式為某一群體的客戶提供服務(wù)肯定不能成功，并往往無利可圖。例如，一家理財機(jī)構(gòu)利用一個高凈值模式為小客戶提供服務(wù)，結(jié)果是該銀行30%的客戶需要銀行倒貼成本，而另外24%的客戶無法為銀行帶來任何利潤。

“難搞”的客戶

客戶也是一個大問題。在中國銀行私人銀行（北京）總經(jīng)理王磊看來，中國的頂端客戶真的不知道什么是私人銀行?！斑@也就是我這么賣力宣傳的原因！”，他打趣說：“這是一個窄眾的層面，很多富裕人士不知道有這么一個機(jī)構(gòu)能提供這樣的服務(wù)。這么貼身的幫他打理財富、跟蹤每一個動態(tài)。但另一個方面，我們又無時無刻不在和客戶較勁。”根據(jù)波士頓咨詢出版的《2006年全球財富報告：站在客戶的視角》中的調(diào)查，中國許多高凈值客戶都是白手起家的第一代企業(yè)家，習(xí)慣于掌控全局和做決策。私人銀行家不得不平衡他們的主動性和科學(xué)理念之間的矛盾。

“很現(xiàn)實的例子，今年的股票市場火爆，一方面要引導(dǎo)客戶去參與這個千載難逢的機(jī)會而又要去灌輸長期投資的觀念”，王磊解釋說：“比如，在五年前、或者十年前，那些有八百萬的人現(xiàn)在還有這么多資產(chǎn)嗎？可能有些人的資產(chǎn)在以更快的速度增長，但只是少數(shù)！對于那些富有冒險精神的第一代，我們會在他們想拿出一筆錢來博一下的時候，提醒資產(chǎn)永續(xù)增長的重要性。”

不過即使是最具投資者教育理念的私人銀行家都知道，收益才是客戶最看重的，那些超級富豪也不例外。

你能幫我賺

更多的錢嗎？

在七年前全球市場陷入低谷時，一位對沖基金經(jīng)理發(fā)表了他對私人銀行家的忠告：如果你還以擁有豪華的門把手和山羊皮腳凳的會談室為榮的話，還是趁早離開這個行業(yè)吧。他說的沒錯，對于客戶而言，服務(wù)質(zhì)量是區(qū)分私人銀行的因素之一，但還有更重要的。

當(dāng)IBM商業(yè)咨詢服務(wù)(IBM Business Consulting Services)詢問私人客戶選擇私人銀行的原因時，投資業(yè)績排在服務(wù)質(zhì)量、保密性和安全性、投資建議質(zhì)量、形象和名譽(yù)，以及現(xiàn)有客戶的推薦之后。但當(dāng)一家私人銀行在投資業(yè)績上表現(xiàn)糟糕時，客戶的看法就不同了。IBM進(jìn)行的《2005年歐洲財富和私人銀行業(yè)調(diào)查》(European Wealth and Private Banking Industry Survey 2005)發(fā)現(xiàn)，客戶更換私人銀行的前三大原因包括不佳的投資業(yè)績和投資建議。

事實上，中國的富豪們也期望通過私人銀行找到更高收益的捷徑，但如果能確保本金的安全，那就更完美了。

業(yè)績的實現(xiàn)路徑

富人們追尋業(yè)績的行為可能會被私人銀行業(yè)務(wù)改變一下方向。私人銀行可能不止幫你賺更多的錢――如果一位客戶無須繳稅，那么投資業(yè)績可能會更出色。而家庭信托、遺產(chǎn)規(guī)劃、稅務(wù)建議和慈善活動等等都能提高“業(yè)績”。

筆者還了解到另一位中行的私人銀行顧問文博士的故事：在美國次級抵押債券的危機(jī)席卷全球時，一位從事大宗電纜買賣的客戶正要購買一批幾千萬的銅線電纜。當(dāng)文博士得知消息之后馬上給客戶打了一通電話。他建議：銅價可能受美國抵押債危機(jī)而大幅下跌，應(yīng)當(dāng)推遲購買！而在商品市場企穩(wěn)后才通知客戶購買。這筆買賣讓客戶節(jié)省了一百多萬。

同理的業(yè)績實現(xiàn)路徑還包括：上市、房產(chǎn)置業(yè)等等。

私人銀行

能提供更多？

如果“更多”是指某家銀行白金卡的高爾夫活動，也許沒有哪位富豪會感興趣。了解他們的私人銀行家?guī)砹烁迈r的增值服務(wù)。王磊闡述了他的視角：“我認(rèn)為私人銀行是體驗式的服務(wù)。好比去一家格調(diào)不錯的咖啡館，你感覺很好，除了咖啡和甜點的滋味不錯，還有環(huán)境、音樂、服務(wù)員的態(tài)度等等因素來潤物細(xì)無聲。到最后，這杯咖啡的味道可能不那么重要了?！?/p>

王磊這么思考是有道理的。讓普通人遙不可及的這些富裕人群肯定擁有更大的能量，他們可能會對花錢買不到的東西、精神層面的增值服務(wù)更為重視。

按照這個思路，私人飛機(jī)試駕活動也赫然寫在王磊的計劃里。

一個好開始

寫在他工作日志里的還有新產(chǎn)品計劃。在與總行產(chǎn)品設(shè)計部多次交涉之后，他們終于走出了私人銀行產(chǎn)品創(chuàng)新的第一步，靈感來自私募基金。如果能為客戶提供一個即富有彈性又定位清晰的投資產(chǎn)品，這不同于市面上的公募基金、大眾化（好像適合于所有人）的銀行理財產(chǎn)品，而是真正站在客戶角度考慮的產(chǎn)物。這些頂端客戶有一定的風(fēng)險承受能力、他們的資金額度更高。

對此，王磊表示，這是一個好開始，這意味著不是總行從上到下的單向產(chǎn)品銷售，而是有雙向的溝通，我們能隨時反饋客戶的需求。

當(dāng)然，這類似于私人銀行和客戶之間的雙贏。在海外經(jīng)驗中，財富管理機(jī)構(gòu)一直在提高對高利潤率產(chǎn)品的關(guān)注，比如貸款、對沖基金、結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品、不動產(chǎn)基金以及私募基金。

在國外的私人銀行里，富人們走得更遠(yuǎn)。這些本來滿足于由股票或債券構(gòu)成投資組合的頂端客戶開始尋求不同的投資組合方式，并對另類投資市場表現(xiàn)出興趣。

盡可能讓產(chǎn)品

貼近你的客戶

私人客戶投資經(jīng)理與經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(Association of Private Client Investment Managers and Stockbrokers)副首席執(zhí)行官約翰?巴拉斯(John Barrass)表示：“高凈值個人明白市場上有什么，對新投資產(chǎn)品、高回報率和市場波動性都有認(rèn)識?！痹搮f(xié)會是為私人客戶理財?shù)挠灰讬C(jī)構(gòu)。

今年Tru-Est集團(tuán)旗下PAM的財富管理獎項則表明，為高凈值個人理財?shù)淖顑?yōu)秀管理人目前采取一種更加透明的投資流程，以及一種更為嚴(yán)格的風(fēng)險管理流程。

摩根大通私人銀行的重點主要放在流動凈資產(chǎn)在2500萬至5000萬美元之間的超高凈值客戶身上。2001年股市低迷之后，該行從產(chǎn)品驅(qū)動型的投資方式，轉(zhuǎn)而采取流程主導(dǎo)的方式，后一種方式由更廣泛或更開放的結(jié)構(gòu)構(gòu)成，物色公司內(nèi)外最好的財富管理人、基金和產(chǎn)品。不過，盡職調(diào)查在公司內(nèi)部完成。

他們開始向客戶提供一支由投資者、財富顧問、信貸及信托專家組成的多專業(yè)團(tuán)隊，并由一位資深私人銀行家負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)?？蛻魧で蟪^基準(zhǔn)的回報，而客戶需求促使從僅以股票和債券為重點的相對回報，轉(zhuǎn)向包括對沖基金、商業(yè)地產(chǎn)和一些私人股本在內(nèi)更為靈活的投資組合，以尋求絕對回報。