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關(guān)鍵詞:“營(yíng)改增” 信貸資產(chǎn)證券化 稅務(wù)負(fù)擔(dān)
根據(jù)《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào),以下簡(jiǎn)稱“36號(hào)文”)的規(guī)定,自2016年5月1日起,金融業(yè)全面納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)工作。由于金融業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)類型較為多樣化、部分交易相對(duì)復(fù)雜,實(shí)踐中存在一些具體操作環(huán)節(jié)的涉稅事項(xiàng)無(wú)據(jù)可依的情況,在一定程度上影響了相關(guān)業(yè)務(wù)的開展,信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)即是其中一例。雖然財(cái)政部、國(guó)稅總局于2016年12月了《關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕140號(hào),以下簡(jiǎn)稱“140號(hào)通知”),并于2017年1月了《關(guān)于資管產(chǎn)品增值稅政策有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知》(財(cái)稅〔2017〕2號(hào),以下簡(jiǎn)稱“2號(hào)通知”),試圖對(duì)資管產(chǎn)品(含信貸資產(chǎn)證券化涉及的特定目的信托)的納稅事項(xiàng)加以明確,但根據(jù)最新的通知內(nèi)容,實(shí)踐中仍存在納稅不明的情況。
“營(yíng)改增”后信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的一些涉稅事項(xiàng)有待明確
信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)是指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu), 將信貸資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu), 由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券, 以該財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的結(jié)構(gòu)性融資活動(dòng)。1這一業(yè)務(wù)涉及金融資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、金融資產(chǎn)收益的取得、投資者本金及收益的支付、其他參與主體費(fèi)用的支付等過(guò)程,涉稅種類在“營(yíng)改增”前包括營(yíng)業(yè)稅、所得稅、印花稅,在“營(yíng)改增”后包括增值稅、所得稅、印花稅。本次稅制改革對(duì)所得稅和印花稅影響較小,主要的影響是改征增值稅后一些涉稅事項(xiàng)變得不明確。從納稅主體來(lái)看,受托機(jī)構(gòu)、發(fā)起機(jī)構(gòu)及投資機(jī)構(gòu)均有涉及。
(一)受托機(jī)構(gòu)增值稅的納稅責(zé)任不明確
在原營(yíng)業(yè)稅制下,受托機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)稅的納稅責(zé)任分為兩部分,一是根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2006〕5號(hào),以下簡(jiǎn)稱“5號(hào)文”)的有關(guān)規(guī)定,受托機(jī)構(gòu)應(yīng)就其管理的信貸資產(chǎn)取得的利息收入全額繳納營(yíng)業(yè)稅;二是根據(jù)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)條例及細(xì)則,受托機(jī)構(gòu)應(yīng)就其受托管理取得的報(bào)酬繳納營(yíng)業(yè)稅。在既往實(shí)踐中,就受托管理所獲報(bào)酬繳納營(yíng)業(yè)稅的方式相對(duì)比較明確,而就利息收入繳納營(yíng)業(yè)稅存在兩種處理方式:一種是受托機(jī)構(gòu)以自身名義就相應(yīng)利息收入繳納營(yíng)業(yè)稅,另一種是由貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)(發(fā)起機(jī)構(gòu))就相應(yīng)利息收入進(jìn)行扣繳后再轉(zhuǎn)付至受托機(jī)構(gòu)。秉承“稅收中性”原則,上述兩種處理方式在不產(chǎn)生重復(fù)征稅的情況下,均有一定合理性,亦均有明確、成熟的操作模式。
“營(yíng)改增”之后,由于36號(hào)文并未明確對(duì)5號(hào)文的廢止,因此在有關(guān)改征增值稅的納稅事項(xiàng)上出現(xiàn)了較大分歧。財(cái)政部及國(guó)稅總局在140號(hào)通知中明確了“資管產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為,以資管產(chǎn)品管理人為增值稅納稅人”2,并在其后的政策解讀中進(jìn)一步明確“各類資管產(chǎn)品中,受投資人委托管理資管產(chǎn)品的基金公司、信托公司、銀行等就是資管產(chǎn)品的管理人”3,隨后在2號(hào)通知中設(shè)定了2017年7月1日的新老劃斷線,免除了該時(shí)點(diǎn)之前管理人的增值稅納稅責(zé)任,并表示后續(xù)將制定具體征收管理辦法。從現(xiàn)行有效的政策制度來(lái)看,受托機(jī)構(gòu)是否需就所管理信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的利息收入繳納增值稅,發(fā)起機(jī)構(gòu)是否按照5號(hào)文的思路可以免除“貸款服務(wù)”項(xiàng)下利息的增值稅納稅義務(wù),仍是待解之題。筆者對(duì)“營(yíng)改增”生效后部分資產(chǎn)支持證券發(fā)行中有關(guān)受托機(jī)構(gòu)納稅義務(wù)的稅務(wù)意見(jiàn)4進(jìn)行了總結(jié),發(fā)現(xiàn)有以下四種處理方式:
1.由發(fā)起機(jī)構(gòu)繳納
德勤華永與畢馬威華振從票據(jù)流、資金流、業(yè)務(wù)流一致的角度出發(fā),支持由發(fā)起機(jī)構(gòu)繳納有關(guān)稅收。畢馬威華振在建鑫二期和企富二期項(xiàng)目、德勤華永在金信一期項(xiàng)目中均從信托不是合格納稅主體的角度分析受托C構(gòu)不應(yīng)承擔(dān)納稅義務(wù)。
2.由受托機(jī)構(gòu)繳納
畢馬威華振在捷贏一期及和萃三期項(xiàng)目、信永中和在恒金二期項(xiàng)目、立信會(huì)計(jì)在金鹿一期項(xiàng)目、江蘇蘇亞金誠(chéng)在紫鑫一期項(xiàng)目、安永華明在中譽(yù)項(xiàng)目中的有關(guān)稅務(wù)意見(jiàn)顯示,受托機(jī)構(gòu)應(yīng)比照貸款服務(wù)繳納增值稅。
3.仍不明確
安永華明在唯盈一期、永生二期、唯盈二期、慶春一期、蘇福一期等項(xiàng)目中出具了“仍待確認(rèn)”的稅務(wù)意見(jiàn),信永中和在恒金一期項(xiàng)目、天健在莞盈項(xiàng)目中均未提及有關(guān)增值稅的內(nèi)容。
4.回避繳納主體,僅判斷利息收入需要繳納增值稅
普華永道在華馭、鑫浦、睿程、福元、豐耀項(xiàng)目以及德勤在建鑫一期項(xiàng)目中均回避了納稅主體的判斷。
考慮到上述項(xiàng)目的資產(chǎn)支持證券生效日均在2016年5月1日“營(yíng)改增”生效后,稅務(wù)意見(jiàn)中不提及有關(guān)增值稅的內(nèi)容,應(yīng)為專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)為無(wú)法出具確定意見(jiàn)。同一機(jī)構(gòu)出具不同口徑的稅務(wù)意見(jiàn),也從側(cè)面反映了可能存在專業(yè)意見(jiàn)的分歧或認(rèn)識(shí)不清。
(二)發(fā)起機(jī)構(gòu)增值稅的納稅責(zé)任不明確
在原營(yíng)業(yè)稅制下,發(fā)起機(jī)構(gòu)涉及的營(yíng)業(yè)稅納稅責(zé)任主要有三部分,一是針對(duì)轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)信貸資產(chǎn)行為本身產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅納稅責(zé)任,一般在平價(jià)轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)資產(chǎn)時(shí)不涉及,溢價(jià)轉(zhuǎn)讓時(shí)按照信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則繳納營(yíng)業(yè)稅;二是就基礎(chǔ)信貸資產(chǎn)中取得的利息收入繳納營(yíng)業(yè)稅;三是就貸款服務(wù)費(fèi)收入繳納營(yíng)業(yè)稅。
在增值稅制下,第三部分的納稅責(zé)任較為明確,第二部分涉及的增值稅納稅義務(wù)已在上文討論過(guò),此處不做贅述,第一部分的增值稅納稅義務(wù)在筆者前述查閱的稅務(wù)意見(jiàn)中均表示“未見(jiàn)有關(guān)規(guī)定”或直接未提及該事項(xiàng),因?yàn)榭梢院侠硗茢嘞嚓P(guān)稅務(wù)顧問(wèn)仍認(rèn)為此項(xiàng)納稅義務(wù)不明確或仍存在不確定性。
(三)投資機(jī)構(gòu)增值稅的納稅義務(wù)不明確
在原營(yíng)業(yè)稅制下,投資機(jī)構(gòu)涉及的營(yíng)業(yè)稅納稅責(zé)任主要有兩部分,一是持有信貸資產(chǎn)支持證券期間,就收到的信貸資產(chǎn)支持證券投資收益繳納營(yíng)業(yè)稅;二是在信貸資產(chǎn)支持證券交易過(guò)程中,就差價(jià)繳納營(yíng)業(yè)稅。
在增值稅制下,對(duì)于就第二部分價(jià)差收入繳納增值稅的認(rèn)識(shí)較為統(tǒng)一,即投資機(jī)構(gòu)買入價(jià)及賣出價(jià)存在差異時(shí),就增值部分繳納增值稅,如果發(fā)生虧損,則可以進(jìn)行抵扣。但對(duì)于第一部分持有期內(nèi)投資收益的增值稅納稅義務(wù)則存在較大分歧。筆者總結(jié)了“營(yíng)改增”生效后部分資產(chǎn)支持證券發(fā)行中有關(guān)該納稅事項(xiàng)的稅務(wù)意見(jiàn),可以分為三類:一是仍待確認(rèn);二是無(wú)需繳納;三是可能存在繳納義務(wù)。
綜上所述,“營(yíng)改增”之后,目前對(duì)于發(fā)起機(jī)構(gòu)、受托機(jī)構(gòu)及投資機(jī)構(gòu)的增值稅納稅責(zé)任和納稅方式仍存在不明確之處,主要集中在基礎(chǔ)信貸資產(chǎn)利息收入的增值稅繳納環(huán)節(jié),市場(chǎng)機(jī)構(gòu)對(duì)此存在較大分歧,綜合稅務(wù)主管部門前后的幾份通知及政策解讀,仍無(wú)法得到準(zhǔn)確的結(jié)論??紤]到稅收系法定義務(wù),不應(yīng)存在稅收繳納方式和責(zé)任層面的差異,故上述涉稅事項(xiàng)的明確系稅制改革題中應(yīng)有之義。
“營(yíng)改增”導(dǎo)致信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)稅務(wù)負(fù)擔(dān)上升
下面本文根據(jù)“營(yíng)改增”之前營(yíng)業(yè)稅繳納的一般操作情況及之后增值稅繳納的保守操作情況,縱向比較“營(yíng)改增”前后涉稅事項(xiàng)變化導(dǎo)致的成本上升幅度。設(shè)定信貸資產(chǎn)收益率X為基數(shù)作簡(jiǎn)單測(cè)算,假設(shè)將基礎(chǔ)資產(chǎn)收益的80%支付給最終投資者,10%作為貸款服務(wù)費(fèi),2%作為受托管理費(fèi)。為簡(jiǎn)化測(cè)算,再假設(shè)投資者均持有至到期,暫不考慮發(fā)起機(jī)構(gòu)自持部分收入可能征收的增值稅和所得稅,同時(shí)不考慮其他中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在同等報(bào)價(jià)水平下包含增值稅在內(nèi)導(dǎo)致的報(bào)價(jià)上升,以上假設(shè)在相當(dāng)程度上降低了“營(yíng)改增”后成本的上升幅度,具體測(cè)算見(jiàn)表1。
根據(jù)表1的測(cè)算結(jié)果,在盡可能簡(jiǎn)化以降低稅務(wù)成本的情況下,將目前尚不明確的征稅部分均按征收處理,“營(yíng)改增”之后信貸資產(chǎn)證券化稅務(wù)成本上升的幅度為基礎(chǔ)信貸資產(chǎn)收益率的10.606844%(16.206844%-5.6%)。
若考慮基礎(chǔ)信貸資產(chǎn)的利息收入僅在一個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生,因此發(fā)起機(jī)構(gòu)與受托機(jī)構(gòu)就基礎(chǔ)信貸資產(chǎn)利息收入的增值稅納稅義務(wù)無(wú)需重復(fù)履行,按發(fā)起機(jī)構(gòu)繳納測(cè)算,即扣除受托機(jī)構(gòu)繳納的(1-5.66%)×X×5.66%部分,則稅務(wù)負(fù)擔(dān)上升幅度為基礎(chǔ)資產(chǎn)收益率的5.2672%[10.606844%-(1-5.66%)×5.66%]。
即便在受托機(jī)構(gòu)與發(fā)起機(jī)構(gòu)僅就基礎(chǔ)信貸資產(chǎn)利息收入繳納一次增值稅的基礎(chǔ)上,再進(jìn)一步免除投資機(jī)構(gòu)就取得的信貸資產(chǎn)支持證券投資收益繳納增值稅的義務(wù),即在前述估算基礎(chǔ)上進(jìn)一步扣除投資機(jī)構(gòu)繳納的80%×X×5.66%部分,則稅務(wù)負(fù)擔(dān)上升幅度仍為基礎(chǔ)資產(chǎn)收益率的0.7392%[5.2672%-80%×5.66%]。
按照信貸資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)收益率為6%估算,參考上文估算的成本上升幅度,前述各情形下,稅務(wù)負(fù)擔(dān)在四舍五入后分別上升64BP、32BP、4BP。
目前信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)市場(chǎng)的存量規(guī)模已逾9500億元,稅制改革導(dǎo)致的成本上升幅度在幾十億元。考慮到近年來(lái)收益率相對(duì)較高的信用卡分期貸款、個(gè)人汽車貸款等基礎(chǔ)資產(chǎn)支持證券發(fā)行量越來(lái)越大,“營(yíng)改增”帶來(lái)的稅負(fù)成本上升幅度會(huì)更大。上升的成本表面上看是由參與交易的各金融機(jī)構(gòu)承擔(dān),但實(shí)際上最終仍將傳導(dǎo)至市場(chǎng)資金價(jià)格的上升,不利于降低全社會(huì)融資成本。
政策建議
信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)作為盤活存量、用好增量的重要抓手,作為促進(jìn)直接融資、降低市場(chǎng)資金價(jià)格、拉直融資鏈條的主要手段,在“營(yíng)改增”之后,其涉稅事項(xiàng)應(yīng)避免過(guò)度復(fù)雜化,避免重復(fù)納稅,避免因稅務(wù)負(fù)擔(dān)上升而降低金融機(jī)構(gòu)的參與意愿。
筆者認(rèn)為,信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)增值稅納稅事項(xiàng)需厘清兩個(gè)方面的認(rèn)識(shí):一是納稅與否;二是誰(shuí)來(lái)繳納。
關(guān)于納稅與否的問(wèn)題,應(yīng)當(dāng)從增值稅的應(yīng)稅范圍及稅基計(jì)算出發(fā)考慮。在應(yīng)稅范圍方面,36號(hào)文對(duì)此規(guī)定十分清晰,納入應(yīng)稅范圍的金融服務(wù)包括“貸款服務(wù)、直接收費(fèi)金融服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)和金融商品轉(zhuǎn)讓”,信貸資產(chǎn)應(yīng)屬貸款服務(wù)范疇,故而基礎(chǔ)信貸資產(chǎn)產(chǎn)生的利息收入毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)繳納增值稅;在稅基計(jì)算方面,相應(yīng)貸款服務(wù)的計(jì)稅基礎(chǔ)為利息收入金額,因此相關(guān)繳納計(jì)算方式也較為明確。
關(guān)于誰(shuí)來(lái)繳納的問(wèn)題,具體納稅責(zé)任簡(jiǎn)要分析如下:綜合考慮信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)全部流程,占用貨幣資金從而產(chǎn)生固定收益或保底收益的資金增值環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)在三處,一是基礎(chǔ)信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的增值;二是基礎(chǔ)信貸資產(chǎn)產(chǎn)生的利息收入;三是投資者取得的證券利息收入。
其中轉(zhuǎn)讓過(guò)程增值所產(chǎn)生的增值稅納稅義務(wù)在36號(hào)文中約定明確,應(yīng)由發(fā)起機(jī)構(gòu)承擔(dān)增值部分的增值稅繳納義務(wù);對(duì)于基礎(chǔ)信貸資產(chǎn)的利息收入及投資者所取得證券利息收入的納稅義務(wù),則未有明確規(guī)定。為此構(gòu)建銀行、儲(chǔ)戶、借款人、資產(chǎn)支持證券投資人的四部門模型,在證券化前后類比分析如下。
在未開展信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)前,銀行吸收儲(chǔ)戶存款、向借款人發(fā)放貸款、借款人歸還貸款本息、銀行向儲(chǔ)戶支付利息。在上述^程中,銀行應(yīng)就借款人支付的貸款利息繳納增值稅,應(yīng)就借款人向其支付的貸款利息開具發(fā)票或息單,儲(chǔ)戶無(wú)需就收到的存款利息向銀行開具憑證。在開展信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)后,銀行吸收儲(chǔ)戶存款,向借款人發(fā)放貸款A(yù),無(wú)時(shí)滯地將貸款A(yù)證券化并出售給投資人,將收回的資金重新發(fā)放貸款B。此時(shí),借款人A歸還的貸款本息作為資產(chǎn)支持證券償付資金來(lái)源,將通過(guò)銀行過(guò)手至受托機(jī)構(gòu)并最終向資產(chǎn)支持證券投資人支付。在這一過(guò)程里,借款人A歸還的利息應(yīng)繳納增值稅,但納稅主體不明確;資產(chǎn)支持證券持有人收到的收益是否應(yīng)繳納增值稅仍不明確,但從目前情況來(lái)看,繳納增值稅的居多。由此來(lái)看,這里面存在就同一個(gè)資金增值過(guò)程重復(fù)征稅的情況,稅基同是來(lái)自于初始貸款A(yù)本金所產(chǎn)生的利息收入部分。
筆者認(rèn)為,證券化交易過(guò)程只是使收取現(xiàn)金的權(quán)利發(fā)生了從銀行到SPV、從儲(chǔ)戶到投資人的平行移動(dòng),不應(yīng)該由此致使稅負(fù)上升、推升業(yè)務(wù)成本。就目前的情況來(lái)看,無(wú)論是在發(fā)起機(jī)構(gòu)、受托機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)任何一端征收增值稅,還是針對(duì)三者同時(shí)征收增值稅,都存在無(wú)法保持“資金流、業(yè)務(wù)流、發(fā)票流一致”的困境,同時(shí),多重征稅也不符合稅法的精神。
綜上所述,考慮稅收征收成本、與現(xiàn)有制度的相容性、降稅負(fù)的目標(biāo)及操作的可行性等多個(gè)因素,在信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)中,就基礎(chǔ)信貸資產(chǎn)利息收入及其后投資人持有至到期所收到利息的增值稅納稅問(wèn)題上,筆者建議應(yīng)當(dāng)采用一次繳納增值稅的方式,并避免就同一利息收入反復(fù)由不同主體繳納增值稅。若沿用5號(hào)文、140號(hào)通知及2號(hào)通知中由受托機(jī)構(gòu)繳納增值稅的政策思路,則應(yīng)明確免除發(fā)起機(jī)構(gòu)及投資機(jī)構(gòu)在信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)過(guò)程中對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)收取利息及獲取證券投資收益時(shí)的增值稅納稅義務(wù),同時(shí)需對(duì)該業(yè)務(wù)涉及的增值稅發(fā)票開具方式加以明確,以兼顧銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的借款人客戶的入賬和抵扣需求。
注:1.見(jiàn)《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》(中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)公告〔2005〕第7號(hào))。
2.見(jiàn)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》財(cái)稅〔2016〕140號(hào)第四點(diǎn)。
3.見(jiàn)財(cái)政部稅政司、國(guó)家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司《關(guān)于財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件部分條款的政策解讀》第二條。
一、組織領(lǐng)導(dǎo)
(一)成立區(qū)房屋安全隱患排查治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組,由同志任組長(zhǎng),同志擔(dān)任副組長(zhǎng),區(qū)建設(shè)局、區(qū)城管局、區(qū)房產(chǎn)局、區(qū)規(guī)劃分局、區(qū)國(guó)土分局、區(qū)公安分局、區(qū)安監(jiān)局、區(qū)工商局、區(qū)文體局、區(qū)消防支隊(duì)為成員單位。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室(簡(jiǎn)稱“區(qū)排查辦”,設(shè)在區(qū)房產(chǎn)局,由彭志純同志任主任,工作人員從各成員單位抽調(diào)),具體負(fù)責(zé)此次房屋安全大排查治理的組織實(shí)施和協(xié)調(diào)工作。各街道、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)成立相應(yīng)工作機(jī)構(gòu)。
(二)區(qū)排查辦負(fù)責(zé)督促、指導(dǎo)、檢查排查工作,并且每年對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房屋進(jìn)行摸底,對(duì)查出有安全隱患的房屋及時(shí)向市房屋安全管理部門申報(bào)。被鑒定為危房的,督促有關(guān)單位按鑒定結(jié)論予以整改,尤其是公共場(chǎng)所房屋需及時(shí)進(jìn)行加固或拆除。
(三)區(qū)建設(shè)、公安、工商、文化、城管、房產(chǎn)以及銀行、供電、供水等有關(guān)部門應(yīng)積極配合,對(duì)不符合安全要求的房屋,要暫停辦理其相關(guān)行政審批,對(duì)已取得相關(guān)手續(xù)的,要依法吊銷各種證照;對(duì)房屋隱患整改需辦理的各項(xiàng)手續(xù)和需籌措的資金,各相關(guān)部門及銀行應(yīng)給予政策優(yōu)惠和支持;對(duì)經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋需拆除重建的,經(jīng)市棚改領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審批后,可享受棚改優(yōu)惠政策。
二、排查范圍
(一)超過(guò)設(shè)計(jì)使用年限仍需繼續(xù)使用的房屋,教育、醫(yī)療、體育、文化、餐飲、娛樂(lè)、商業(yè)、交通等公共場(chǎng)所超過(guò)設(shè)計(jì)使用年限一半的房屋,重點(diǎn)排查大板房和無(wú)筋拱板房;
(二)出現(xiàn)危及使用安全跡象(含發(fā)生白蟻蟲害)的房屋;
(三)使用過(guò)程中明顯加大荷載的房屋;
(四)改變使用性質(zhì)、危及使用安全的房屋;
(五)遭受災(zāi)害事故后出現(xiàn)異常,仍需繼續(xù)投入正常使用的房屋;
(六)建設(shè)項(xiàng)目施工區(qū)周邊可能施工被損壞的房屋;
(七)被部分拆除后需繼續(xù)使用的房屋以及拆遷范圍內(nèi)的危舊房屋;
(八)其他依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行安全鑒定的房屋。
三、方法步驟
本次排查治理工作集中在60天內(nèi)完成,分為組織宣傳、排查治理和匯總報(bào)告三個(gè)階段;
(一)組織宣傳階段(9月26日—10月10日)
1、區(qū)排查辦負(fù)責(zé)排查治理的組織、協(xié)調(diào)工作。區(qū)排查辦將排查治理工作申報(bào)電話向社會(huì)公布,方便群眾申報(bào)。并安排專人做好電話記錄,填寫《城市房屋使用安全隱患排查登記表》。
2、房產(chǎn)部門牽頭組建由房屋安全鑒定專業(yè)技術(shù)人員和權(quán)威檢測(cè)機(jī)構(gòu)專家組成的核查組,為房屋使用安全隱患排查治理工作提供技術(shù)支撐。
3、廣泛宣傳開展房屋使用安全隱患排查治理工作的重要意義,增強(qiáng)廣大人民群眾房屋安全意識(shí),做到房屋安全人人關(guān)心、人人監(jiān)督、人人維護(hù)。
(二)排查治理階段(10月11日—11月11日)
1、以街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為排查單元,組織屬地范圍內(nèi)的房屋所有人或使用人進(jìn)行自查,并填寫《城市房屋使用安全隱患排查登記表》。
2、各單位或個(gè)人應(yīng)及時(shí)向所在街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)報(bào)送《城市房屋使用安全隱患排查的登記表》。
3、區(qū)排查辦對(duì)街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)排查出的房屋使用安全隱患進(jìn)行檢查,經(jīng)核查認(rèn)為確有安全隱患的,由房屋所有權(quán)人申請(qǐng)區(qū)房屋安全鑒定辦公室進(jìn)行鑒定;經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋的,房屋安全管理部門將發(fā)出《城市危險(xiǎn)房屋通知書》,并由相關(guān)技術(shù)部門提出治理意見(jiàn),各街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)督促有關(guān)當(dāng)事人按照治理意見(jiàn)進(jìn)行整改。
(三)匯總報(bào)告階段(11月12日—11月26日)
區(qū)排查辦填寫本行政區(qū)域的《城市房屋使用安全隱患排查治理統(tǒng)計(jì)表》,并寫出書面總結(jié),向市排查辦專題報(bào)告。
四、工作職責(zé)
(一)區(qū)排查辦對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋使用安全排查治理工作負(fù)總責(zé),街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府具體抓落實(shí)。
(二)房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)組織對(duì)房屋安全隱患情況進(jìn)行歸集,對(duì)存在安全隱患的房屋作出鑒定、協(xié)調(diào)技術(shù)部門提出治理整改意見(jiàn)。
(三)建設(shè)部門負(fù)責(zé)對(duì)非拆除房屋及其部門拆除房屋安全隱患進(jìn)行排查督促整改。
(四)規(guī)劃管理部門負(fù)責(zé)對(duì)違章房屋建筑的安全隱患問(wèn)題提出治理整改意見(jiàn)。
(五)教育、衛(wèi)生、文化、商業(yè)、市政、水電氣及通信等行業(yè)主管部門對(duì)其所有、使用、管理的房屋建筑的安全隱患問(wèn)題,按有關(guān)部門提出治理整改意見(jiàn)進(jìn)行督促落實(shí)。
(六)私有房屋的安全隱患問(wèn)題,由房屋所有權(quán)人按有關(guān)部門提出的治理整改意見(jiàn)進(jìn)行治理整改。凡實(shí)行了物業(yè)管理的小區(qū),有關(guān)物業(yè)管理公司應(yīng)積極配合做好房屋使用安全隱患排查治理整改工作。
(七)房屋安全鑒定及治理整改所需費(fèi)用,原則上由房屋所有權(quán)人承擔(dān);城市低保戶,由房屋保障補(bǔ)助解決。
(八)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房屋所在地社區(qū)居民委員會(huì)有權(quán)制止危害房屋安全的行為;任何單位或個(gè)人均有為危害房屋安全的行為向房產(chǎn)行政主管部門舉報(bào)。
五、措施要求
(一)提高認(rèn)識(shí),加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。各街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))和區(qū)政府有關(guān)部門要深刻認(rèn)識(shí)做好隱患排查治理工作的重要意義,把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到區(qū)政府的部署上來(lái),并結(jié)合本地區(qū)、本部門實(shí)際,細(xì)化工作方案,抽調(diào)責(zé)任心和工作能力強(qiáng)的人員及業(yè)務(wù)技術(shù)骨干成立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作班子,切實(shí)把排查治理工作做深做細(xì)。
(二)突出重點(diǎn),強(qiáng)化責(zé)任。要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)車站、賓館、飯店、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、商場(chǎng)、文化娛樂(lè)場(chǎng)所、體育場(chǎng)所等重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)單位、重點(diǎn)部位的房屋建筑的安全隱患排查工作。各房屋產(chǎn)權(quán)單位的主要負(fù)責(zé)人要認(rèn)真履行房屋使用安全第一責(zé)任人的責(zé)任,將排查治理工作方案部署落實(shí)到實(shí)處,確保責(zé)任到位、工作到位。
一、酒店所轄區(qū)內(nèi)盜竊案件明顯減少。
今年上半年,所轄區(qū)內(nèi)的盜竊案件較往年有了明顯的減少,主要?dú)w功于以下幾點(diǎn)因素:
1、酒店領(lǐng)導(dǎo)對(duì)安全工作相當(dāng)重視,出資兩萬(wàn)余元為酒店改裝了閉錄監(jiān)控系統(tǒng),并花費(fèi)四千多元為保安人員配備了新的對(duì)講機(jī),完善了硬件設(shè)施,對(duì)犯罪分子起到了一定的威懾作用。
2、保安部在人員編制上也進(jìn)行了調(diào)整,增加了保安員,保安人員由原來(lái)的十三人增加到現(xiàn)在的十五人,保證每個(gè)班次至少有兩個(gè)保安員在崗。對(duì)保安人員進(jìn)行了崗位業(yè)務(wù)培訓(xùn),明確各崗位的崗位職責(zé),加強(qiáng)了保安人員的工作責(zé)任心和責(zé)任感,對(duì)辦酒店內(nèi)各樓層和周邊所轄區(qū)加大了巡查力度,嚴(yán)格了陌生人員進(jìn)出酒店的盤查登記制度,確保讓犯罪分子無(wú)可乘之機(jī)。
3、積極配合和協(xié)助公安人員,發(fā)揮自身的硬件優(yōu)勢(shì),為偵破物業(yè)所轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊案件提供有利的線索,為公安部門能夠早日破案盡了自己應(yīng)盡的義務(wù)。
二、消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常,未發(fā)生一起消防安全事故。
消防部門對(duì)酒店的消防安全也極為重視,把酒店列為“消防安全重點(diǎn)單位”,定期對(duì)酒店的消防工作進(jìn)行檢查指導(dǎo)。上半年消防部門對(duì)大廈進(jìn)行了一次全方面的消防檢查,針對(duì)酒店內(nèi)存在的問(wèn)題和消防安全隱患提出了消防整改意見(jiàn),并下發(fā)了整改意見(jiàn)書。
部門接到整改意見(jiàn)書后,針對(duì)意見(jiàn)書上所提出的如消防防火門未按要求長(zhǎng)期處于關(guān)閉狀態(tài)、部分消防指示燈和安全出口指示燈不亮、有個(gè)別消防安全通道堆有雜物問(wèn)題,組織部門相關(guān)人員進(jìn)行了一次全面徹底的檢查、維修、清理,清理了消防安全通道上堆放的雜物,更換了一批閉門器和指示燈的燈管,按照消防整改意見(jiàn)書的要求進(jìn)行了有效的整改,并在之后的消防安全整改復(fù)查中一次性通過(guò)了復(fù)查,受到了消防部門的好評(píng)。
同時(shí),部門以這次消防安全檢查為契機(jī),吸取教訓(xùn)經(jīng)驗(yàn),定期組織人員對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維修、保養(yǎng),使消防設(shè)施設(shè)備長(zhǎng)期處于良好狀態(tài),保證關(guān)鍵時(shí)刻不卡殼,確保酒店人員生命和財(cái)產(chǎn)安全。
三、機(jī)械設(shè)備運(yùn)行正常,上半年無(wú)重大機(jī)械事故。
上半年,酒店內(nèi)各種消防設(shè)備均處于良好的運(yùn)行狀態(tài)之下。酒店內(nèi)消防設(shè)備種類多,技術(shù)難度大,操作復(fù)雜,這就要求操作人員自身要有全面過(guò)硬的技術(shù)本領(lǐng),對(duì)此,部門從人員招聘開始把關(guān),嚴(yán)格挑選,要求應(yīng)聘人員必須持有從業(yè)資格證書,對(duì)酒店內(nèi)消防設(shè)備必須能夠熟練的進(jìn)行操作。
同時(shí),部門要求設(shè)備操作人員每天對(duì)酒店內(nèi)消防設(shè)備至少進(jìn)行不少于兩次的巡查,每周對(duì)所有設(shè)備進(jìn)行一次檢查保養(yǎng),對(duì)長(zhǎng)期不使用的設(shè)備每周要試運(yùn)行一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決,對(duì)解決不了的問(wèn)題要及時(shí)向上級(jí)匯報(bào),保證在最短的時(shí)間內(nèi)讓設(shè)備恢復(fù)運(yùn)行,確保所有設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于最佳的運(yùn)行狀態(tài)。
四、上半年未發(fā)生一起人員工傷事故。
上半年,部門對(duì)酒店人員的人身安全也非常重視,不斷的完善規(guī)章制度,強(qiáng)化制度的落實(shí),是預(yù)防安全隱患,確保員工自身安全的重要因素之一。任何管理工作首先是人的工作,人的工作的核心是思想教育,安全工作更不能例外。做好員工的防范教育已成為安全工作的重要課題。防范教育搞好了員工的防范意識(shí)就能得到提高,就可以在日常安全防范工作中筑起一道牢固的屏障。所以我們始終把防范教育工作擺在安全工作的重要位置。
部門還不定期對(duì)各崗位進(jìn)行安全工作檢查,查崗位上是否存在安全隱患,查員工是否按章操作。通過(guò)檢查,使員工感覺(jué)到安全工作的重要性,強(qiáng)化了員工的安全意識(shí),也樹立了員工的防范意識(shí),并自覺(jué)的嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作,確保了自身的安全。
五、存在問(wèn)題。
1、安全教育力度還不夠。
2、各項(xiàng)規(guī)章制度還不夠健全。
3、少數(shù)員工防范意識(shí)差,有麻痹思想。
****小區(qū)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)本小區(qū)業(yè)主大會(huì)的民主推薦和選舉程序,在廣大業(yè)主積極的投票參與下,于XX年8月15日正式成立。在成立至今短短4個(gè)多月時(shí)間里,業(yè)主委員會(huì)本著為小區(qū)負(fù)責(zé)、為業(yè)主維權(quán)的服務(wù)理念,對(duì)全體業(yè)主的維修基金、物業(yè)公司實(shí)施的各項(xiàng)工程、綠化、保潔、保安等日常事務(wù)進(jìn)行了接管和監(jiān)督?,F(xiàn)就相關(guān)工作向全體業(yè)主作如下匯報(bào):1,關(guān)于健身器材的安置。 經(jīng)收集意見(jiàn)、多方協(xié)調(diào)溝通以及業(yè)主委員會(huì)討論、表決,小區(qū)健身器材的安置地點(diǎn)最后設(shè)立在二期小河西側(cè)的水泥親水平臺(tái)上。經(jīng)費(fèi)由街道和開發(fā)商支付。健身設(shè)施有跑步器、劃船器、仰臥鍛煉器、推掌器等,共安置8個(gè),品種多樣,色彩豐富,兼顧了老年與中青年不同的鍛煉需要。發(fā)覺(jué)該處存在“容易滑倒”的安全隱患后,業(yè)委會(huì)及時(shí)提出整改意見(jiàn),海月物業(yè)公司提供了主動(dòng)配合,擬施行對(duì)地面進(jìn)行打毛處理。這些設(shè)施安裝后,業(yè)主反映基本滿意。2,關(guān)于兒童樂(lè)園的改擴(kuò)建。 經(jīng)****小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與五方房地公司多次協(xié)調(diào),業(yè)委會(huì)積極采納了廣大業(yè)主的建議,同時(shí)兼顧了兒童樂(lè)園周邊業(yè)主的意見(jiàn),本小區(qū)兒童樂(lè)園的改擴(kuò)建的方案于當(dāng)年11月完成選型,安裝位置不變,數(shù)量比原來(lái)有所增加,質(zhì)量有所提高。經(jīng)費(fèi)由贊成房產(chǎn)集團(tuán)提供,施工由海月物業(yè)公司執(zhí)行并監(jiān)理,目前已投入正常使用。3,關(guān)于綠化的補(bǔ)種。 經(jīng)****小區(qū)業(yè)主委員會(huì)廣泛收集業(yè)主意見(jiàn)和建議,以及業(yè)委會(huì)成員與五方房地公司、海月物業(yè)公司的多次協(xié)調(diào),目前小區(qū)綠化補(bǔ)種已經(jīng)收到了明顯成效。被臺(tái)風(fēng)吹倒約10棵左右的樹木大部分得到了補(bǔ)種,極少數(shù)沒(méi)有得到補(bǔ)種的原因是考慮改換品種。一些特殊樹種將在今后不同的季節(jié)里,視必要采取適當(dāng)?shù)谋Wo(hù)措施。小區(qū)北大門一棵死亡的大松樹,價(jià)值3萬(wàn)元左右,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)與開發(fā)商和物業(yè)公司協(xié)調(diào),目前已經(jīng)得到補(bǔ)種,經(jīng)費(fèi)由開發(fā)商支付。自2006年春季開始,業(yè)委會(huì)將本著節(jié)約、美化、常綠的原則,對(duì)小區(qū)部分綠化種類、布局進(jìn)行微調(diào)(只做加法,不做減法*。4,關(guān)于小區(qū)一期房產(chǎn)內(nèi)部樓道的粉刷。 一期樓道內(nèi)粉刷,本著節(jié)約、實(shí)用和不擾民的原則,在業(yè)主委員會(huì)的關(guān)心和監(jiān)理下,于XX年11月施工完畢。在這次施工項(xiàng)目開始之前,業(yè)主委員會(huì)對(duì)多家施工單位的資質(zhì)、報(bào)價(jià)進(jìn)行了對(duì)比、優(yōu)化和篩選,最后工程總費(fèi)用僅3.3萬(wàn)元,一期共288戶業(yè)主受到實(shí)惠,一期大樓的地下車庫(kù)也同時(shí)得到粉刷,總體反映良好。二期的樓道內(nèi)粉刷,初步擬定于2006年5月以后開始。5,關(guān)于《議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的印刷。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)文件要求和廣大業(yè)主的建議,業(yè)委會(huì)本著節(jié)約、美觀的原則,對(duì)多家印刷單位的資質(zhì)、報(bào)價(jià)進(jìn)行了對(duì)比篩選,于XX年12月初完成了對(duì)本小區(qū)《議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的設(shè)計(jì)、校對(duì),12月底投入印刷,數(shù)量1150本,單價(jià)工本費(fèi)2元,每戶一冊(cè),已于XX年1月18之前送達(dá)廣大業(yè)主的信箱內(nèi)。6,關(guān)于物業(yè)星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的審核。 ****小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在五角場(chǎng)鎮(zhèn)政府和小區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)幫助下,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體成員聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn),多次開會(huì)審議、修訂,按照上海市房地局2005版物業(yè)合同標(biāo)準(zhǔn)施行星級(jí)和菜單式服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)****小區(qū)的實(shí)際情況制訂了與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同幾乎等長(zhǎng)的補(bǔ)充條例,在最大程度上維護(hù)了業(yè)主合法權(quán)益。海月物業(yè)公司承諾,在維持目前三級(jí)服務(wù)收費(fèi)不變的基礎(chǔ)上,部分服務(wù)將達(dá)到四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。合同將自開發(fā)商向業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司移交物業(yè)管理檔案,以及完成目前維修基金、停車費(fèi)等收支情況的審計(jì)后生效。本小區(qū)成為楊浦區(qū)五角場(chǎng)街道首家采用XX版菜單式星級(jí)服務(wù)合同管理的小區(qū)。7,關(guān)于物業(yè)公司的協(xié)議續(xù)聘。 根據(jù)房地辦60號(hào)文規(guī)定,****業(yè)主委員會(huì)主持召開了第二次業(yè)主大會(huì),在廣大業(yè)主的關(guān)心和廣泛參與下,在小區(qū)居委會(huì)的大力支持下,對(duì)本小區(qū)物業(yè)公司的選聘事宜征求了意見(jiàn),大會(huì)決定采用協(xié)議續(xù)聘的方式,對(duì)海月物業(yè)公司的聘用進(jìn)行了表決。為了盡可能做到廣泛、公開、公正,業(yè)委會(huì)成員和居委會(huì)干部們放棄近一星期的晚間和雙休日休息時(shí)間,征求全體業(yè)主的表決意見(jiàn),實(shí)際回收贊成票903張,反對(duì)票38張,棄權(quán)票12張。海月物業(yè)公司以80%的贊成率,獲得續(xù)聘資格,服務(wù)期5年。8, 關(guān)于小區(qū)道路、地磚的整修。 經(jīng)****小區(qū)業(yè)主委員會(huì)廣泛收集業(yè)主意見(jiàn)和建議,以及業(yè)委會(huì)成員與有關(guān)方面的多次協(xié)調(diào),目前,小區(qū)部分損壞道路、小區(qū)中心廣場(chǎng)的破損地磚已經(jīng)得到較大面積的整修。經(jīng)費(fèi)由開發(fā)商提供。9, 關(guān)于小區(qū)外墻門框、門廳的整修。 經(jīng)****小區(qū)業(yè)主委員會(huì)廣泛收集業(yè)主意見(jiàn)和建議,以及業(yè)委會(huì)成員與有關(guān)方面的多次協(xié)調(diào),目前,小區(qū)各大樓門廳門框得到了重新油漆。門鎖的開關(guān)重量進(jìn)行了調(diào)整,聲音變輕。門廳地磚得到修補(bǔ)。經(jīng)費(fèi)由開發(fā)商提供。10,關(guān)于小區(qū)殘疾人通道扶手油漆、小橋木結(jié)構(gòu)的油漆。 經(jīng)****小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員與有關(guān)方面的多次協(xié)調(diào),目前,小區(qū)殘疾人通道扶手油漆、小橋木結(jié)構(gòu)的油漆。經(jīng)費(fèi)由開發(fā)商提供。11,關(guān)于麥莎、卡努臺(tái)風(fēng)造成的墻體損壞整修。 XX年,麥莎、卡努臺(tái)風(fēng)侵襲本市,強(qiáng)度為百年一遇,破壞力很大,造成了部分大樓外墻先后發(fā)生了程度不同的滲水,經(jīng)****小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司與有關(guān)方面的多次協(xié)調(diào),目前,部分大樓損壞嚴(yán)重的外立面墻體已經(jīng)得到較大規(guī)模的整修,經(jīng)費(fèi)由開發(fā)商支付。12,關(guān)于物業(yè)檔案的清點(diǎn)、接收與移交。 業(yè)主委員會(huì)3名正副主任和物業(yè)公司經(jīng)理清點(diǎn)了物業(yè)管理檔案,目前,物業(yè)檔案移交協(xié)議已經(jīng)簽署,對(duì)極少數(shù)不全的部分已經(jīng)通知有關(guān)方面進(jìn)行補(bǔ)齊。13,關(guān)于沙崗路沿線道路欄桿的拆除與恢復(fù)。 發(fā)現(xiàn)沙崗路沿線道路欄桿被誤拆以后,業(yè)委會(huì)成員及時(shí)與有關(guān)方面提出交涉,據(jù)理力爭(zhēng),終于得到了解決,欄桿恢復(fù)了原貌。14,關(guān)于音樂(lè)噴泉管理。 本小區(qū)原先的噴泉管道壓力比較小,水位低時(shí)尚能工作,但水位高時(shí)噴頭只能噴出3厘米,業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司協(xié)調(diào)后,采取了改進(jìn)措施,目前已經(jīng)具備噴高能力,考慮電費(fèi)和水費(fèi)的消耗原因,重大節(jié)假日將正常開啟。15,關(guān)于背景音樂(lè)管理。 背景音樂(lè)曾經(jīng)有一度不能正常播放,業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司協(xié)調(diào)后,及時(shí)調(diào)整了人員和設(shè)備安排,并視****的實(shí)際情況調(diào)整了播放時(shí)段。目前已經(jīng)正常開啟。16,關(guān)于節(jié)日期間防火防盜事項(xiàng)的管理。 業(yè)主委員會(huì)從成立開始,專門起草文件,聯(lián)合居委會(huì)、物業(yè)公司召開了專門治理會(huì)議,以公告和整改意見(jiàn)書的形式,對(duì)節(jié)日期間的防火防盜事項(xiàng)進(jìn)行了加強(qiáng)管理。 下一階段工作初步打算:1,盡快向開發(fā)商催繳尚未交齊維修基金(涉及架空樓和部分公用設(shè)施*,以便小區(qū)的維修基金早日開通。2,進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)維修基金的監(jiān)管,力爭(zhēng)繼續(xù)不動(dòng)用一分。3,今年2月份起,對(duì)小區(qū)綠化的布局方案進(jìn)行微調(diào),對(duì)部分綠化小路的布局進(jìn)行合理化改善和調(diào)整。4,對(duì)室外非停車場(chǎng)地亂停車現(xiàn)象進(jìn)行整治。5,二期內(nèi)部樓道進(jìn)行粉刷。6,對(duì)部分褪色的木質(zhì)親水平臺(tái)進(jìn)行油漆、修繕。7,監(jiān)督健身場(chǎng)地整改意見(jiàn)的落實(shí)。8,每月設(shè)立業(yè)委會(huì)接待日,接受業(yè)主來(lái)訪。 四個(gè)多月來(lái),業(yè)主委員會(huì)的委員們本著民主、廉正的原則,開會(huì)22次,其中,全體會(huì)議8次(包括書面表決會(huì)議*,主任會(huì)議12次,現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議、事關(guān)重大決策的會(huì)議長(zhǎng)達(dá)5~6小時(shí),起草、審議、制訂、表決了大量管理事項(xiàng),包括關(guān)于業(yè)主委員會(huì)《工作自律條例》。每個(gè)委員紛紛利用業(yè)余時(shí)間,在工程審查、綠化規(guī)劃、財(cái)務(wù)審查、保潔、保安、等各自分管的工作上都作了不少努力,一些工作成果已經(jīng)初見(jiàn)成效。業(yè)主如有什么好的意見(jiàn)和建議,可以提交物業(yè)公司(te:65382222)或居委會(huì)(te:65487104)轉(zhuǎn)達(dá),或以書面形式送至小區(qū)北大門的業(yè)委會(huì)工作信箱內(nèi),此信箱長(zhǎng)設(shè),每星期開啟一次。為便于聯(lián)系,希望業(yè)主留下實(shí)名和聯(lián)系方法。
黃興綠園業(yè)主委員會(huì)
XX年元月18日
一、本辦法所指的公用事業(yè)工程,是指供熱、供(節(jié))水、燃?xì)獾裙艿冷佋O(shè)工程和供電、通信、有線電視等電纜線路地下鋪設(shè)工程以及以上所列工程相關(guān)管道、線路的檢修工程。
二、承擔(dān)公用事業(yè)工程的經(jīng)營(yíng)企業(yè),應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向區(qū)城市建設(shè)管理部門提報(bào)在**轄區(qū)范圍內(nèi)公用事業(yè)建設(shè)方面的總體發(fā)展規(guī)劃及數(shù)據(jù)資料,并定期提報(bào)在**轄區(qū)內(nèi)的有關(guān)工程計(jì)劃和進(jìn)展情況。
三、公用事業(yè)工程在居民小區(qū)施工前,施工單位應(yīng)主動(dòng)與社區(qū)居委會(huì)或物業(yè)公司協(xié)商并簽訂施工協(xié)議,明確權(quán)利和義務(wù)。協(xié)議簽訂后由社區(qū)居委會(huì)向所在街道辦事處匯報(bào)并報(bào)區(qū)城市建設(shè)管理部門備案。協(xié)議雙方應(yīng)當(dāng)各自履行協(xié)議規(guī)定的權(quán)利和義務(wù),共同做好協(xié)調(diào)配合,保障工程順利施工。
四、工程需要挖掘市政道路和占用小區(qū)綠化帶的,施工單位應(yīng)提前十五個(gè)工作日到區(qū)城市建設(shè)管理部門辦理相關(guān)手續(xù),手續(xù)審批后應(yīng)以書面形式告知區(qū)建管局公用事業(yè)科和區(qū)城市管理行政執(zhí)法局備案,以便于現(xiàn)場(chǎng)管理和督查。
五、公用事業(yè)工程在居民小區(qū)施工時(shí),施工單位應(yīng)做到文明施工、規(guī)范施工,并自覺(jué)接受物業(yè)公司、社區(qū)居委會(huì)和小區(qū)居民監(jiān)督。
六、按照城市管理屬地化原則,街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)公用事業(yè)工程施工的監(jiān)督管理,并將此項(xiàng)內(nèi)容列入對(duì)街道辦事處城管工作的考核,作為評(píng)先創(chuàng)優(yōu)的依據(jù)。
七、區(qū)城市建設(shè)管理部門應(yīng)全面掌握全區(qū)公用事業(yè)工程的施工情況,對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)協(xié)調(diào)解決,保障區(qū)內(nèi)公用事業(yè)工程的順利施工。
八、公用事業(yè)工程結(jié)束后,施工單位應(yīng)及時(shí)向區(qū)城市建設(shè)管理部門提出申請(qǐng),由區(qū)建管局公用事業(yè)科牽頭并協(xié)調(diào)區(qū)市政管理辦公室、綠化管理辦公室、物業(yè)管理辦公室、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等共同參與,成立聯(lián)合驗(yàn)收小組,對(duì)公用事業(yè)工程所涉及到的道路、地面、綠化帶等方面的恢復(fù)及施工垃圾的清運(yùn)等情況進(jìn)行驗(yàn)收。
九、對(duì)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,聯(lián)合驗(yàn)收小組提出限期整改意見(jiàn),施工方應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)完成整改。
十、對(duì)整改不及時(shí)、不徹底的施工單位,聯(lián)合驗(yàn)收小組應(yīng)提報(bào)區(qū)城市管理行政執(zhí)法局依法進(jìn)行處罰。
一、建立項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)機(jī)制
1、實(shí)行項(xiàng)目建設(shè)負(fù)責(zé)制。市局由局黨組書記、局長(zhǎng)張煒負(fù)總責(zé),局屬各單位、各部門負(fù)責(zé)人是招商項(xiàng)目建設(shè)第一責(zé)任人,主要責(zé)任人不在崗,由分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé),為招商項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)。
2、實(shí)行項(xiàng)目化管理。對(duì)涉及到招商項(xiàng)目建設(shè),無(wú)論是屬牽頭項(xiàng)目或是配合項(xiàng)目,一律建立實(shí)行服務(wù)項(xiàng)目化管理。誰(shuí)受理誰(shuí)承辦,誰(shuí)審核誰(shuí)負(fù)責(zé)。項(xiàng)目審核人積極主動(dòng)做好牽頭協(xié)調(diào)、聯(lián)系配合和監(jiān)督檢查工作。
3、建立協(xié)調(diào)即時(shí)響應(yīng)制度。對(duì)招商項(xiàng)目建設(shè)服務(wù)中出現(xiàn)的問(wèn)題,無(wú)論是責(zé)任單位還是配合單位,只要提出協(xié)調(diào)需求的都應(yīng)第一時(shí)間響應(yīng),積極主動(dòng)研究解決問(wèn)題,認(rèn)真執(zhí)行不能辦事項(xiàng)登記報(bào)告制度,嚴(yán)格實(shí)行限時(shí)服務(wù)制。
4、實(shí)行項(xiàng)目服務(wù)限時(shí)辦結(jié)制度。商品房預(yù)售許可辦理時(shí)限為7個(gè)工作日,初始登記辦理時(shí)限為5個(gè)工作日,抵押登記3各個(gè)工作日,房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)及房屋中介企業(yè)資質(zhì)審核3個(gè)工作日。
二、全面推行“不能辦事項(xiàng)登記報(bào)告”制度
在行政審批許可以及房屋權(quán)屬登記中,因申請(qǐng)單位報(bào)件不齊不能辦理的,應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行不能辦事項(xiàng)登記報(bào)告制度,向申請(qǐng)單位出具《不能辦事項(xiàng)一次性告知單》,因?qū)Ψ煞ㄒ?guī)、政策理解和界定等原因不能立即辦理的,按照不能辦事項(xiàng)報(bào)告登記制度要求填寫《不能辦事項(xiàng)簽辦單》,報(bào)市局處理,并在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)回復(fù)申請(qǐng)單位。
三、建立項(xiàng)目建設(shè)服務(wù)效能問(wèn)責(zé)機(jī)制
1、深入開展服務(wù)效能督查。局督查辦全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目服務(wù)督查,將項(xiàng)目服務(wù)列入日常政風(fēng)行風(fēng)建設(shè)和流動(dòng)紅旗評(píng)比中,查擺、分析存在的問(wèn)題,提出整改意見(jiàn)建議,宣傳好的典型事例,促進(jìn)效能建設(shè)。
一、物業(yè)管理指導(dǎo)思想
以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),以湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo),以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,進(jìn)一步加強(qiáng)我局辦公和居住的物業(yè)管理工作,推動(dòng)我局物業(yè)管理健康發(fā)展。[文秘站網(wǎng)文章-找范文,到文秘站網(wǎng)]
二、物業(yè)管理目標(biāo)和范圍
1、目標(biāo):有效解決水電抄表和收費(fèi)難的問(wèn)題,每月收繳水電費(fèi)達(dá)到100;對(duì)房屋漏雨和下水及時(shí)維修,維修及時(shí)率達(dá)到90。院內(nèi)安全整潔。
2、范圍:對(duì)局機(jī)關(guān)辦公樓、測(cè)試大樓和院內(nèi)住戶都統(tǒng)一實(shí)行物業(yè)管理。
三、物業(yè)管理面積和價(jià)格
1、面積:局機(jī)關(guān)____平米,計(jì)量所____平米,產(chǎn)檢所__*平米,特檢所____平米,信息所__*平米,臨時(shí)借戶__*平米。長(zhǎng)期住戶__*戶。
2、價(jià)格:辦公每平米每月收0.5元到0.7元,長(zhǎng)期住房每戶每月__元或按每平米每月收0.3到0.5元,監(jiān)時(shí)住戶也按每平米每月收0.3到0.5元。
四、物業(yè)管理權(quán)力和義務(wù)
1、對(duì)院內(nèi)的一切公共設(shè)施及設(shè)備享有所有權(quán),并有對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的保護(hù)、使用和監(jiān)督權(quán)。
2、負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理部門管理與服務(wù)進(jìn)行工作查詢與質(zhì)疑。
3、負(fù)責(zé)制定院內(nèi)綠化、美化及設(shè)施的更新改造計(jì)劃。聽(tīng)取和采納物業(yè)管理部門對(duì)院綠化等改造工作提出的合理化建議。
4、負(fù)責(zé)按規(guī)定向物業(yè)管理部門支付物業(yè)經(jīng)費(fèi)和運(yùn)行費(fèi)。
5、負(fù)責(zé)了解掌握物業(yè)管理部門經(jīng)費(fèi)運(yùn)行情況,對(duì)違反財(cái)務(wù)規(guī)定的行為提出意見(jiàn)。
6、可視完成物業(yè)管理的優(yōu)劣向物業(yè)管理部門提出獎(jiǎng)勵(lì)意見(jiàn)
和處罰意見(jiàn)。
五、物業(yè)管理部門的責(zé)任
1、按協(xié)議內(nèi)容保質(zhì)保量地完成物業(yè)管理與服務(wù)工作。
2、對(duì)院內(nèi)的公共設(shè)施及地面不得擅自占用或改變其使用
功能,如需要改變應(yīng)經(jīng)單位同意后方可實(shí)施。
3、定期向單位通報(bào)工作情況,對(duì)單位提出的合理的整改意見(jiàn)有義務(wù)執(zhí)行。
4、未經(jīng)單位同意不得將本物業(yè)管理內(nèi)容和責(zé)任轉(zhuǎn)移給第三方。
5、物業(yè)管理部門應(yīng)建立并保存詳細(xì)的物業(yè)管理檔案資料。
六、物業(yè)管理的主要內(nèi)容
1、全院的綠化、美化工作。
2、辦公樓道的衛(wèi)生保潔服務(wù)和管理工作。
3、公共環(huán)境、公共場(chǎng)所的保潔服務(wù)和管理工作。
4、公共設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)、運(yùn)行和管理工作。
5、公共建筑部分的維修保養(yǎng)工作。
6、家屬樓的維修和保養(yǎng)工作。
7、水電的維修管理與服務(wù)工作。
8、單位、家屬水、電費(fèi)的統(tǒng)計(jì)、收繳工作。
9、門衛(wèi)的管理工作。
七、物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、按不同季節(jié)對(duì)花卉苗木的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行養(yǎng)護(hù),并做
到:樹灌木完整,長(zhǎng)勢(shì)茂盛,無(wú)枯枝死杈,無(wú)病蟲害,樹木無(wú)釘槍捆綁;綠籬、綠地?zé)o雜草、雜物,無(wú)堆物料。完好率應(yīng)達(dá)到98以上。
2、道路環(huán)境應(yīng)整潔。清掃要及時(shí),做到無(wú)雜物、廢紙、煙頭、果皮、痰跡、積水等。
3、下水井、排水設(shè)施應(yīng)通暢,無(wú)污水外溢,排水口處無(wú)淤泥和雜物。各井口蓋完好,化糞池應(yīng)定期清理,無(wú)糞便外溢。
4、衛(wèi)生間應(yīng)保持干凈整潔,無(wú)異味、無(wú)蚊蠅、無(wú)糞便、無(wú)污水外溢。
5、垃圾房應(yīng)保持無(wú)蛆、無(wú)蠅,四壁清潔,地面和周圍
無(wú)堆放垃圾,應(yīng)封閉集裝箱上蓋。應(yīng)根據(jù)垃圾日產(chǎn)量及時(shí)調(diào)整集裝箱數(shù)量。垃圾樓吊裝設(shè)備應(yīng)及時(shí)檢修和保養(yǎng),杜絕事故發(fā)生。
6、院內(nèi)垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清,無(wú)暴露垃圾,無(wú)衛(wèi)生死角。垃圾箱及果皮箱應(yīng)完好清潔,周圍地面無(wú)雜物污漬。
7、建筑物內(nèi)外無(wú)亂寫、亂劃、亂粘貼,無(wú)殘標(biāo);公共
設(shè)施、牌匾應(yīng)定期擦拭,保持清潔。
8、院內(nèi)的地面衛(wèi)生應(yīng)在每日早7:30以前清掃完畢。公共場(chǎng)所應(yīng)定期清掃,保持清潔。
9、道路、地面不得直接攪拌水泥沙漿,建筑材料應(yīng)按指定地點(diǎn)擺放整齊。建筑垃圾應(yīng)按指定地點(diǎn)堆放并及時(shí)清運(yùn),對(duì)建筑垃圾影響道路通暢和環(huán)境衛(wèi)生的現(xiàn)象要及時(shí)管理和清運(yùn)。
10、根據(jù)節(jié)假日的要求及時(shí)掛收國(guó)旗、彩旗、燈籠;開關(guān)大門彩燈、射燈。
八、物業(yè)管理公共場(chǎng)所維護(hù)管理
1、各樓道(包括家屬樓物業(yè)范圍)地面清潔、門窗、玻璃、小五金齊全完好,墻裙、樓道燈的照明完好率及滿意率應(yīng)在98以上。
2、要保證全院正常供水、供電、供暖工作。水、電、暖
設(shè)備齊全,服務(wù)維修及時(shí)到位,設(shè)備完好率應(yīng)在98以上。
3、水、電、維修應(yīng)24小時(shí)值班。要制定應(yīng)急處置方案。確保服務(wù)安全、到位。
4、節(jié)能措施得力,杜絕長(zhǎng)明燈、長(zhǎng)流水和跑、冒、滴
關(guān)鍵詞:工程質(zhì)量,控制措施,整改,驗(yàn)收
緒論
隨著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的迅速發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)已然占據(jù)著舉足輕重的地位。建設(shè)單位為了快速回籠資金,壓縮工期以減輕資金壓力。對(duì)施工單位而言,利潤(rùn)空間越來(lái)越小,必然對(duì)施工質(zhì)量造成一定程度的影響,因此控制施工質(zhì)量,刻不容緩。施工的質(zhì)量控制主要應(yīng)從施工前的準(zhǔn)備、施工中的控制措施、施工后控制三個(gè)方面進(jìn)行。由于任何項(xiàng)目都是由人來(lái)完成的,所以人的控制是質(zhì)量控制中的主觀因素,其他控制如材料、機(jī)械等客觀因素也是施工質(zhì)量控制中不可或缺的重要因素。
一、工程質(zhì)量施工前控制
1、材料物資的管理
1.1相關(guān)材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)必須出具出廠合格證、檢測(cè)合格證、材質(zhì)證明和使用說(shuō)明書等。確保用在工程上使用的材料的質(zhì)量、材料性能等,為施工人員提供安全有效的施工條件。
1.2材料的控制,材料到場(chǎng)必須有相應(yīng)的備案證書、合格證、復(fù)試單等質(zhì)量合格證明,不符合要求的材料不予接收。
1.3地下結(jié)工程施工的砼要符合規(guī)范要求的有關(guān)規(guī)定,禁止使用任何不合格的材料。
1.4材料經(jīng)驗(yàn)收合格后進(jìn)場(chǎng),進(jìn)場(chǎng)材料要分類存放,并做好標(biāo)識(shí),以便使用。
2、圖紙會(huì)審及技術(shù)交底
在主體施工前必須做好圖紙會(huì)審及技術(shù)交底,嚴(yán)格技術(shù)交底制度:包括施工組織總設(shè)計(jì)、單位工程施工組織設(shè)計(jì)、分布工程施工技術(shù)、分項(xiàng)工程技術(shù)、檢驗(yàn)批的原材取樣及試驗(yàn)交底。在施工前必須做好施工交底,保證工程質(zhì)量,減少不必要的返工以及質(zhì)量問(wèn)題和安全隱患。
3、特殊工種及上崗技術(shù)培訓(xùn)
針對(duì)工程中容易出現(xiàn)質(zhì)量、技術(shù)方面的問(wèn)題,工人施工容易出現(xiàn)操作方面以及違規(guī)等問(wèn)題,對(duì)管理人員及施工人員都要進(jìn)行技術(shù)和安全知識(shí)的培訓(xùn),培訓(xùn)合格后方可上崗。培訓(xùn)的主要目的提高員工的安全意識(shí)和技術(shù)技能,主要項(xiàng)目有地下及屋面防水、鋼筋連接、大體積混凝土施工、屋面保溫、模板安裝以及新技術(shù)、新材料項(xiàng)目等的培訓(xùn)。
二、工程質(zhì)量的施工中控制
1、三檢制
1.1自檢:班組完成施工工序后,組織自檢,即對(duì)自己所完成的工序進(jìn)行自行檢查,確保無(wú)誤后交由工長(zhǎng)進(jìn)行檢查;
1.2交接檢:工長(zhǎng)在自檢完成后,對(duì)施工班組人員的已完工序進(jìn)行檢查,然后再報(bào)給質(zhì)檢員盡心下道工序驗(yàn)收:
1.3專檢:項(xiàng)目經(jīng)理部質(zhì)檢員對(duì)班組完成的工序進(jìn)行乙方的最終檢查與驗(yàn)收以確保每道工序的施工質(zhì)量。
“三檢”完成以后,由工長(zhǎng)填寫檢驗(yàn)評(píng)定表,專職質(zhì)檢員核定。最后請(qǐng)工程監(jiān)理或甲方核查。
2、隱蔽工程
隱蔽工程由甲方的工程師、乙方技術(shù)負(fù)責(zé)人組織,質(zhì)量檢查員、工長(zhǎng)、班組長(zhǎng)參加檢查,并做出較詳細(xì)的文字記錄。作為隱蔽驗(yàn)收的依據(jù),所有隱蔽項(xiàng)目,須在甲方、監(jiān)理認(rèn)可簽字后,才能夠進(jìn)行下道工序施工。
2.1隱蔽驗(yàn)收。
地槽清好后,甲方工程師負(fù)責(zé)組織地質(zhì)勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位相關(guān)負(fù)責(zé)人參加驗(yàn)收,重點(diǎn)檢查地基承載力是否符合設(shè)計(jì)要求,是否存在軟弱下臥層、實(shí)際地質(zhì)情況是否與勘測(cè)報(bào)告相符合。確認(rèn)地基土質(zhì)符合設(shè)計(jì)要求后,才能繼續(xù)進(jìn)行基礎(chǔ)工程施工。并及時(shí)進(jìn)行隱蔽驗(yàn)收簽證。
2.2分項(xiàng)工程隱蔽驗(yàn)收。
鋼筋分項(xiàng)工程的隱蔽驗(yàn)收,主要是合理設(shè)置質(zhì)量控制點(diǎn),提前給施工單位負(fù)責(zé)人交底,不經(jīng)驗(yàn)收合格,不準(zhǔn)進(jìn)行隱蔽下道工序施工,比如柱子質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置,應(yīng)設(shè)在每層柱(或基礎(chǔ)頂面)支模之前,控制的重點(diǎn)內(nèi)容是:柱子縱筋接頭(焊接接頭或綁扎接頭)質(zhì)量及其位置是否正確、箍筋加密區(qū)綁扎是否到位、是否符合設(shè)計(jì)及規(guī)范要求。
2.3基礎(chǔ)驗(yàn)收、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。
基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)工程隱蔽之前,應(yīng)組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)單位技術(shù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收,重點(diǎn)檢查:磚砌體的組砌方法,柱梁板砼是否有缺陷,砼回彈儀對(duì)柱粱、板砼進(jìn)行抽點(diǎn)回彈,并與砼試塊試壓強(qiáng)度進(jìn)行對(duì)比。待確認(rèn)磚砌體組砌方法正確、灰梁飽滿度>80%,結(jié)構(gòu)磚砌砂漿試塊試壓強(qiáng)度符合設(shè)計(jì)要求,砼無(wú)缺陷而且砼強(qiáng)度達(dá)到設(shè)計(jì)強(qiáng)度等級(jí)后,才能進(jìn)行隱蔽施工。
3、各工序的復(fù)合、檢查與驗(yàn)收
測(cè)量員放線后,由技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)檢員復(fù)驗(yàn)后,報(bào)請(qǐng)監(jiān)理或甲方驗(yàn)線。
砼澆灌申請(qǐng)、拆模申請(qǐng),由各班組負(fù)責(zé)人提出,經(jīng)理部技術(shù)負(fù)責(zé)人審批;商品混凝土到場(chǎng)后,測(cè)試混凝土坍落度,并填寫商品混凝土現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控記錄,包括混凝土出場(chǎng)時(shí)間、到場(chǎng)時(shí)間、澆筑時(shí)間、坍落度等。經(jīng)檢驗(yàn)不合格的項(xiàng)目經(jīng)由相關(guān)人員處理后,再?gòu)?fù)核,合格后方可澆筑。
抓好交底、檢查、驗(yàn)收中的每一個(gè)環(huán)節(jié),任何一個(gè)細(xì)節(jié)的遺漏都有可能給各參建方造成不必要的損失,因此要實(shí)行全過(guò)程、全員的質(zhì)量監(jiān)督,使每道工序均處于受控狀態(tài)。
三、工程質(zhì)量的事后控制
1、工程質(zhì)量的事后控制方式
施工結(jié)果與計(jì)劃目標(biāo)的分析比較,提出控制措施,在下一輪施工活動(dòng)中實(shí)施控制的方式。它是利用反饋信息實(shí)施控制的,控制的重點(diǎn)是今后的生產(chǎn)活動(dòng)。其控制思想是總結(jié)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),把今后的事情做得更好。經(jīng)過(guò)幾輪的反饋控制是可以把事情做的越來(lái)越好。
2、事后控制要點(diǎn)
有人稱它為負(fù)債管理,意指今天的管理是為昨天欠下的債所做的,不良結(jié)果一旦發(fā)生,損失已經(jīng)造成,無(wú)法挽回了。
2.1,工程質(zhì)量的事后控制要點(diǎn)是:
A、以計(jì)劃執(zhí)行后的信息為主要依據(jù);
B、要有完整的統(tǒng)計(jì)資料;
C、要分析內(nèi)外部環(huán)境的干擾情況;
D、計(jì)劃執(zhí)行情況分析要客觀,控制措施要可行,確保下一輪計(jì)劃執(zhí)行的質(zhì)量。
事后控制的重點(diǎn)是確保每個(gè)產(chǎn)品合格,并把不合格產(chǎn)品及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)單位和施工單位進(jìn)行設(shè)計(jì)變更或返工、整改。
2.2,嚴(yán)格按檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部(子分部)工程進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收,并進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià),對(duì)于工程質(zhì)量存在問(wèn)題提出整改意見(jiàn),直至整改合格于以驗(yàn)收。
2.3,建筑通病的事后控制,如雨后滲漏、墻體裂縫等,一但發(fā)生,影響觀感,影響使用功能,要在材料、設(shè)計(jì)、施工、管理上查找原因,施工單位制定專項(xiàng)方案,總監(jiān)審批后,進(jìn)行整改。
2.4,技術(shù)事故的事后控制,查明原因,及時(shí)上報(bào),設(shè)計(jì)院、專家會(huì)診,拿出整改方案,監(jiān)理監(jiān)督整改。
2.5,事后控制還有參建單位內(nèi)部驗(yàn)收,住宅工程的分戶驗(yàn)收,物業(yè)管理部門組織的細(xì)部檢查,業(yè)主組織的客戶看房等,這些活動(dòng)參加的人員多,不同專業(yè),不同需要,全方位,多角度的提出整改意見(jiàn),是對(duì)工程質(zhì)量全面評(píng)價(jià),也是對(duì)工程質(zhì)量的事先控制、事中控制的檢驗(yàn)。
為了避免或減少在工程項(xiàng)目建設(shè)中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,就要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量進(jìn)行的監(jiān)督與管理,以樣板工程作為檢驗(yàn)施工質(zhì)量的模板;巡視、旁站,跟蹤抽查,聯(lián)合普查的事中控制;驗(yàn)收整改的事后控制,堅(jiān)持控制程序化、標(biāo)準(zhǔn)化和科學(xué)化作業(yè),達(dá)到高質(zhì)量放心工程,提高業(yè)主、客戶的滿意程度,自然參建單位也將從中受益。
參考文獻(xiàn)
1、安全教育力度還不夠。
2、各項(xiàng)規(guī)章制度還不夠健全。
3、少數(shù)員工防范意識(shí)差,有麻痹思想。
六、下步打算。
*年,安全工作取得了一點(diǎn)成績(jī),但與酒店領(lǐng)導(dǎo)和各部門的關(guān)心與支持是分不開的。安全工作無(wú)小事,任何一絲的麻痹大意都有可能造成不可挽回的損失,在下步的工作中,要時(shí)刻保持清醒的頭腦,嚴(yán)格管理,嚴(yán)格要求,針對(duì)上半年存在的問(wèn)題,從實(shí)際出發(fā),從根本上解決,力爭(zhēng)把事故消滅在萌芽狀態(tài)。同時(shí),好的方面也要繼續(xù)保持。部門全體人員將繼續(xù)努力,確保酒店人員生命和財(cái)產(chǎn)的安全。
回顧酒店保安部上半年的安全工作,在酒店領(lǐng)導(dǎo)和各部門以及公安消防等部門的大力支持下取得了一定的成績(jī),確保了酒店正常的工作秩序。
時(shí)間過(guò)的真快,轉(zhuǎn)眼間2007年又過(guò)去了。具體事項(xiàng)如下:
一、酒店所轄區(qū)內(nèi)盜竊案件明顯減少。
今年上半年,所轄區(qū)內(nèi)的盜竊案件較往年有了明顯的減少,主要?dú)w功于以下幾點(diǎn)因素:
1、酒店領(lǐng)導(dǎo)對(duì)安全工作相當(dāng)重視,出資兩萬(wàn)余元為酒店改裝了閉錄監(jiān)控系統(tǒng),并花費(fèi)四千多元為保安人員配備了新的對(duì)講機(jī),完善了硬件設(shè)施,對(duì)犯罪分子起到了一定的威懾作用。
2、保安部在人員編制上也進(jìn)行了調(diào)整,增加了保安員,保安人員由原來(lái)的十三人增加到現(xiàn)在的十五人,保證每個(gè)班次至少有兩個(gè)保安員在崗。對(duì)保安人員進(jìn)行了崗位業(yè)務(wù)培訓(xùn),明確各崗位的崗位職責(zé),加強(qiáng)了保安人員的工作責(zé)任心和責(zé)任感,對(duì)辦酒店內(nèi)各樓層和周邊所轄區(qū)加大了巡查力度,嚴(yán)格了陌生人員進(jìn)出酒店的盤查登記制度,確保讓犯罪分子無(wú)可乘之機(jī)。
3、積極配合和協(xié)助公安人員,發(fā)揮自身的硬件優(yōu)勢(shì),為偵破物業(yè)所轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊案件提供有利的線索,為公安部門能夠早日破案盡了自己應(yīng)盡的義務(wù)。
二、消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常,未發(fā)生一起消防安全事故。
消防部門對(duì)酒店的消防安全也極為重視,把酒店列為“消防安全重點(diǎn)單位”,定期對(duì)酒店的消防工作進(jìn)行檢查指導(dǎo)。上半年消防部門對(duì)大廈進(jìn)行了一次全方面的消防檢查,針對(duì)酒店內(nèi)存在的問(wèn)題和消防安全隱患提出了消防整改意見(jiàn),并下發(fā)了整改意見(jiàn)書。
部門接到整改意見(jiàn)書后,針對(duì)意見(jiàn)書上所提出的如消防防火門未按要求長(zhǎng)期處于關(guān)閉狀態(tài)、部分消防指示燈和安全出口指示燈不亮、有個(gè)別消防安全通道堆有雜物問(wèn)題,組織部門相關(guān)人員進(jìn)行了一次全面徹底的檢查、維修、清理,清理了消防安全通道上堆放的雜物,更換了一批閉門器和指示燈的燈管,按照消防整改意見(jiàn)書的要求進(jìn)行了有效的整改,并在之后的消防安全整改復(fù)查中一次性通過(guò)了復(fù)查,受到了消防部門的好評(píng)。
同時(shí),部門以這次消防安全檢查為契機(jī),吸取教訓(xùn)經(jīng)驗(yàn),定期組織人員對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維修、保養(yǎng),使消防設(shè)施設(shè)備長(zhǎng)期處于良好狀態(tài),保證關(guān)鍵時(shí)刻不卡殼,確保酒店人員生命和財(cái)產(chǎn)安全。
三、機(jī)械設(shè)備運(yùn)行正常,上半年無(wú)重大機(jī)械事故。
上半年,酒店內(nèi)各種消防設(shè)備均處于良好的運(yùn)行狀態(tài)之下。酒店內(nèi)消防設(shè)備種類多,技術(shù)難度大,操作復(fù)雜,這就要求操作人員自身要有全面過(guò)硬的技術(shù)本領(lǐng),對(duì)此,部門從人員招聘開始把關(guān),嚴(yán)格挑選,要求應(yīng)聘人員必須持有從業(yè)資格證書,對(duì)酒店內(nèi)消防設(shè)備必須能夠熟練的進(jìn)行操作。
同時(shí),部門要求設(shè)備操作人員每天對(duì)酒店內(nèi)消防設(shè)備至少進(jìn)行不少于兩次的巡查,每周對(duì)所有設(shè)備進(jìn)行一次檢查保養(yǎng),對(duì)長(zhǎng)期不使用的設(shè)備每周要試運(yùn)行一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決,對(duì)解決不了的問(wèn)題要及時(shí)向上級(jí)匯報(bào),保證在最短的時(shí)間內(nèi)讓設(shè)備恢復(fù)運(yùn)行,確保所有設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于最佳的運(yùn)行狀態(tài)。
四、上半年未發(fā)生一起人員工傷事故。
上半年,部門對(duì)酒店人員的人身安全也非常重視,不斷的完善規(guī)章制度,強(qiáng)化制度的落實(shí),是預(yù)防安全隱患,確保員工自身安全的重要因素之一。任何管理工作首先是人的工作,人的工作的核心是思想教育,安全工作更不能例外。做好員工的防范教育已成為安全工作的重要課題。防范教育搞好了員工的防范意識(shí)就能得到提高,就可以在日常安全防范工作中筑起一道牢固的屏障。所以我們始終把防范教育工作擺在安全工作的重要位置。
部門還不定期對(duì)各崗位進(jìn)行安全工作檢查,查崗位上是否存在安全隱患,查員工是否按章操作。通過(guò)檢查,使員工感覺(jué)到安全工作的重要性,強(qiáng)化了員工的安全意識(shí),也樹立了員工的防范意識(shí),并自覺(jué)的嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作,確保了自身的安全。
相互幫助、相互關(guān)心,“心往一處想,勁往一處使”的工作氛圍。在文明執(zhí)勤中,大家出都能統(tǒng)一要求、統(tǒng)一著裝,做到文明禮貌,虛心待人、熱情大方,但在工作中也存在一些不足之處,如:大家思想還不夠穩(wěn)定,工作態(tài)度還不夠積極,工作方法還不夠靈活,行為語(yǔ)言上還不夠到位……
首先工作中“在人員緊、任務(wù)重、工作量大、工作時(shí)間長(zhǎng)”的情況下大家都能克服一切困難。嚴(yán)格把關(guān),能嚴(yán)格按照學(xué)校的各項(xiàng)規(guī)章制度去辦、去做、去干。能不折不扣的完成學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)所布置的各種任務(wù)。例如:學(xué)校召開運(yùn)動(dòng)會(huì)和政府機(jī)關(guān)在我校召開各種會(huì)議,舉辦一些大型活動(dòng),以及學(xué)校后門因修路而又開了一個(gè)東大門和12月8日夜間死了一個(gè)學(xué)生的特殊情況下,我中隊(duì)全體人員都能做到在崗在位,既防上訪,又防新聞謀體,還得防鬧事人員。大家都能做到嚴(yán)格把關(guān)認(rèn)真負(fù)責(zé),順利完成了任務(wù)。在平時(shí)的工作中還遇到了一些社會(huì)人員及學(xué)生家長(zhǎng)甚至還有個(gè)別老師對(duì)我們的工作不理解,不支持。但同志們都能做到盡量克制自己,避免發(fā)生沖突,盡量去說(shuō)服他人同時(shí)也說(shuō)服自己,努力使自己能心平氣和的去做出解釋工作。其次在日常管理工作中,我中隊(duì)始終堅(jiān)持每周不少于一次中隊(duì)例會(huì),一次集中學(xué)習(xí)。同時(shí)我們還要堅(jiān)持周一至周五的訓(xùn)練制度,真正達(dá)到內(nèi)強(qiáng)素質(zhì),外樹形象,使大家都能自覺(jué)嚴(yán)格要求自己。思想統(tǒng)一,團(tuán)結(jié)一致、相互幫助、相互關(guān)心,“心往一處想,勁往一處使”的工作氛圍。在文明執(zhí)勤中,大家出都能統(tǒng)一要求、統(tǒng)一著裝,做到文明禮貌,虛心待人、熱情大方,但在工作中也存在一些不足之處,如:大家思想還不夠穩(wěn)定,工作態(tài)度還不夠積極,工作方法還不夠靈活,行為語(yǔ)言上還不夠到位……
在此我全體中隊(duì)人員在今后的工作中決心要做到不驕不躁,更加嚴(yán)格要求自己,盡快熟練掌握自己的業(yè)務(wù)水平,不斷提高自己的工作質(zhì)量、工作能力、工作要求、工作成績(jī),使我中隊(duì)在**中學(xué)成為形象窗口,為公司的美好前景,為了達(dá)到一個(gè)先進(jìn)中隊(duì)的標(biāo)準(zhǔn)而努力拼搏,努力奮斗。
在此期間,我中隊(duì)全體人員在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下,在全體保安人員的共同努力下,學(xué)校安全保衛(wèi)工作得到了學(xué)校各位領(lǐng)導(dǎo)的首肯與大力表?yè)P(yáng)。
首先工作中“在人員緊、任務(wù)重、工作量大、工作時(shí)間長(zhǎng)”的情況下大家都能克服一切困難。嚴(yán)格把關(guān),能嚴(yán)格按照學(xué)校的各項(xiàng)規(guī)章制度去辦、去做、去干。能不折不扣的完成學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)所布置的各種任務(wù)。
例如:學(xué)校召開運(yùn)動(dòng)會(huì)和政府機(jī)關(guān)在我校召開各種會(huì)議,舉辦一些大型活動(dòng),以及學(xué)校后門因修路而又開了一個(gè)東大門和12月8日夜間死了一個(gè)學(xué)生的特殊情況下,我中隊(duì)全體人員都能做到在崗在位,。大家都能做到嚴(yán)格把關(guān)認(rèn)真負(fù)責(zé),順利完成了任務(wù)。在平時(shí)的工作中還遇到了一些社會(huì)人員及學(xué)生家長(zhǎng)甚至還有個(gè)別老師對(duì)我們的工作不理解,不支持。但同志們都能做到盡量克制自己,避免發(fā)生沖突,盡量去說(shuō)服他人同時(shí)也說(shuō)服自己,努力使自己能心平氣和的去做出解釋工作。其次在日常管理工作中,我中隊(duì)始終堅(jiān)持每周不少于一次中隊(duì)例會(huì),一次集中學(xué)習(xí)。同時(shí)我們還要堅(jiān)持周一至周五的訓(xùn)練制度,真正達(dá)到內(nèi)強(qiáng)素質(zhì),外樹形象,使大家都能自覺(jué)嚴(yán)格要求自己。思想統(tǒng)一,團(tuán)結(jié)一致、
級(jí)別:省級(jí)期刊
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