建筑企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則精選(九篇)

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第1篇：建筑企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞:新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;施工企業(yè);會(huì)計(jì)核算

中圖分類號(hào):F275.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)08-0097-02

為了適應(yīng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,統(tǒng)一企業(yè)會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量、記錄和報(bào)告行為,保證會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,根據(jù)《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》和其他有關(guān)法規(guī),財(cái)政部制定了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。該準(zhǔn)則體現(xiàn)了與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則趨同的原則。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ),如何在新準(zhǔn)則下強(qiáng)化會(huì)計(jì)核算職能、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益是施工企業(yè)當(dāng)前必須解決的核心問題。

一、施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算的行業(yè)特點(diǎn)

施工企業(yè)與其他行業(yè)相比,其生產(chǎn)的產(chǎn)品、周期、場(chǎng)所及其會(huì)計(jì)科目設(shè)置等都具有許多顯著的自身特點(diǎn),而這些特點(diǎn)又決定了施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算具有與其他行業(yè)會(huì)計(jì)核算不同的特點(diǎn)。

1.施工企業(yè)生產(chǎn)的單件性。施工企業(yè)生產(chǎn)的單件性是由建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品的特性決定的,主要表現(xiàn)在:每一項(xiàng)建筑工程產(chǎn)品都有其特定的用途和建設(shè)要求。因施工條件多樣性,即使是采用相同的圖紙,也會(huì)因地質(zhì)、氣象、水文等自然條件的不同,而對(duì)其項(xiàng)目工程施工產(chǎn)生很大的差異。

2.施工企業(yè)生產(chǎn)的長(zhǎng)期性。施工企業(yè)生產(chǎn)的長(zhǎng)期性是由建筑工程項(xiàng)目的周期長(zhǎng)所決定的,主要表現(xiàn)在:單項(xiàng)建筑工程產(chǎn)品規(guī)模一般都比較大,極少有當(dāng)年開工當(dāng)年完工的,建設(shè)工期一般都跨年。施工作業(yè)要求有一定的養(yǎng)護(hù)期,如因混凝土的強(qiáng)度等級(jí)要求,要求作業(yè)時(shí)必須保證一定的養(yǎng)護(hù)時(shí)間,否則,將嚴(yán)重影響建筑產(chǎn)品的質(zhì)量。此外,因建設(shè)單位資金周轉(zhuǎn)不足,施工企業(yè)無力墊資及不可測(cè)的天氣原因,都會(huì)對(duì)施工作業(yè)周期產(chǎn)生影響。

3.施工生產(chǎn)場(chǎng)所環(huán)境的多樣性。施工生產(chǎn)場(chǎng)所環(huán)境的多樣性主要受施工所在地自然氣候、交通、人文及政治經(jīng)濟(jì)條件的多樣性影響。建筑產(chǎn)品由于施工位置固定、體積龐大,其生產(chǎn)作業(yè)一般需在露天進(jìn)行,并且建筑工程常常伴有高空、地下、水下作業(yè),直接承受著自然氣候條件變化的制約。又如,交通便捷與否直接關(guān)系著施工作業(yè)所需人員、設(shè)備能否順利進(jìn)場(chǎng)施工及進(jìn)場(chǎng)費(fèi)成本。因此,施工企業(yè)必須充分考慮工地及其周邊自然氣候、交通、人文及政治經(jīng)濟(jì)條件給施工生產(chǎn)、機(jī)械作業(yè)帶來的影響。

4.建筑行業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置相對(duì)集中。施工企業(yè)主要是通過承包工程項(xiàng)目,提供建筑施工、建筑安裝施工、地基與基礎(chǔ)工程施工、機(jī)械化吊裝施工等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲取收入、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。這些特點(diǎn)決定了施工企業(yè)會(huì)計(jì)科目具有與其他行業(yè)會(huì)計(jì)科目顯著不同的特點(diǎn),會(huì)計(jì)核算主要集中在成本費(fèi)用類科目。施工企業(yè)成本費(fèi)用類科目分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用,其中直接費(fèi)用又分為材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他直接費(fèi)用等四部分。相關(guān)收入類科目簡(jiǎn)單且數(shù)目較少。另外,根據(jù)施工企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)設(shè)置“周轉(zhuǎn)材料”、“臨時(shí)設(shè)施”、“臨時(shí)設(shè)施攤銷”、“臨時(shí)設(shè)施清理”、“工程結(jié)算”、“工程施工”和“機(jī)械作業(yè)”等科目。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生的影響

新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是我國(guó)會(huì)計(jì)改革的重要?jiǎng)?chuàng)新。新準(zhǔn)則體系強(qiáng)化了為投資者和社會(huì)公眾提供決策有用會(huì)計(jì)信息的新理念,實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際慣例的接軌,首次構(gòu)建了比較完整的有機(jī)統(tǒng)一的科學(xué)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系,也對(duì)施工企業(yè)的會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

1.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則影響施工企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)及信息質(zhì)量。在新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生影響的主要包括:《存貨》、《資產(chǎn)減值》、《債務(wù)重組》等具體準(zhǔn)則。如原會(huì)計(jì)制度規(guī)定發(fā)出存貨的計(jì)價(jià)方法可采用個(gè)別計(jì)價(jià)法、先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、移動(dòng)平均法和后進(jìn)先出法。新準(zhǔn)則取消了后進(jìn)先出的發(fā)出存貨計(jì)價(jià)方法,在物價(jià)持續(xù)上漲的情況下,對(duì)企業(yè)報(bào)表將產(chǎn)生如下影響:當(dāng)期存貨增加,當(dāng)期營(yíng)業(yè)成本減少,利潤(rùn)增加;在物價(jià)持續(xù)下跌的情況下,對(duì)企業(yè)報(bào)表的影響則與之相反。再如,新準(zhǔn)則將公允價(jià)值作為會(huì)計(jì)計(jì)量屬性之一,意味著我國(guó)傳統(tǒng)意義上單一的歷史成本計(jì)量模式被歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價(jià)值五種計(jì)量屬性并存的計(jì)量模式所代替。公允價(jià)值計(jì)量屬性的應(yīng)用使會(huì)計(jì)信息更加相關(guān)和可靠,從而提高了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

2.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)施工企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置提出了新要求。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的主要變化包括:取消短期投資等科目,設(shè)置交易性金融資產(chǎn)、持有至到期投資、可供出售金融資產(chǎn)等相關(guān)科目;將原“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)支出”科目更改為“營(yíng)業(yè)收入”、“營(yíng)業(yè)支出”;將原“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”科目合并為“應(yīng)付職工薪酬”科目;增加“投資性房地產(chǎn)”等科目。這就要求施工企業(yè)會(huì)計(jì)及時(shí)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)科目,調(diào)整賬項(xiàng),做好相關(guān)新準(zhǔn)則及老制度的銜接和調(diào)賬工作。

3.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)施工企業(yè)會(huì)計(jì)人員職業(yè)綜合能力提出了更高的要求。全面理解掌握新準(zhǔn)則是執(zhí)行新準(zhǔn)則的前提條件。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求會(huì)計(jì)人員根據(jù)所能獲取的經(jīng)濟(jì)信息,運(yùn)用會(huì)計(jì)理論知識(shí)主動(dòng)作出職業(yè)判斷,然后根據(jù)職業(yè)判斷做出賬務(wù)處理。這需要會(huì)計(jì)人員不斷提高業(yè)務(wù)水平與分析能力,正確樹立會(huì)計(jì)職業(yè)道德、堅(jiān)持真實(shí)性、合法性、謹(jǐn)慎性、一致性等會(huì)計(jì)基本原則。例如,會(huì)計(jì)人員在進(jìn)行資產(chǎn)減值準(zhǔn)備測(cè)試時(shí),首先要進(jìn)行價(jià)值判斷,減記的金額確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失,計(jì)入當(dāng)期損益,資產(chǎn)持有期間不可轉(zhuǎn)回。施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法的改變,是對(duì)其企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的一種挑戰(zhàn),也是一種檢驗(yàn)。嚴(yán)謹(jǐn)、扎實(shí)、靈活、高效的管理將會(huì)使新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施更加便捷與迅速,更好的適應(yīng)各項(xiàng)新的政策與制度。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下如何加強(qiáng)施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算

施工企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性決定了財(cái)務(wù)管理的特殊性。施工企業(yè)一般按單項(xiàng)工程為對(duì)象核算和管理成本,成本對(duì)比核算工作貫穿于工程預(yù)算到?jīng)Q算的始終。如何在施工過程中及時(shí)準(zhǔn)確地歸集分配成本是一個(gè)難點(diǎn),因?yàn)榻ㄖこ淌┕げ幌蠊S那樣在車間內(nèi)封閉連續(xù)生產(chǎn),具有工程分布廣泛、范圍分散、距離較遠(yuǎn)、人員復(fù)雜等特點(diǎn),屬于開放式生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),給財(cái)務(wù)管理增加了一定的難度。

1.充分認(rèn)識(shí)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的重要性和及時(shí)性。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息是投資人、債權(quán)人、經(jīng)營(yíng)者、政府監(jiān)管部門和社會(huì)公眾了解、評(píng)價(jià)企業(yè)和作出決策的重要依據(jù),通過會(huì)計(jì)報(bào)表反映的財(cái)會(huì)信息可以了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況、盈利水平、所有者權(quán)益變動(dòng)及現(xiàn)金流量等情況。因此,要想客觀、真實(shí)的向企業(yè)決策層等報(bào)表使用者反映會(huì)計(jì)信息就必須貫徹好新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。財(cái)務(wù)核算及時(shí)性要求就是施工企業(yè)充分利用電子計(jì)算機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)、財(cái)務(wù)辦公軟件等現(xiàn)代信息技術(shù)對(duì)所有分支機(jī)構(gòu)實(shí)行會(huì)計(jì)電算化、數(shù)據(jù)的遠(yuǎn)程交換和財(cái)務(wù)監(jiān)控,以財(cái)務(wù)資金的活動(dòng)為核心,采用集中的管理模式,實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息充分共享,使得企業(yè)資源配置與業(yè)務(wù)同步發(fā)展,從根本上改變財(cái)務(wù)信息與業(yè)務(wù)活動(dòng)互不對(duì)稱的滯后現(xiàn)狀,有效地提升財(cái)務(wù)核算的效能。

2.樹立施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算新意識(shí)、新理念。《會(huì)計(jì)法》明確規(guī)定了單位負(fù)責(zé)人是本單位會(huì)計(jì)工作的第一責(zé)任人。單位負(fù)責(zé)人要強(qiáng)化法制意識(shí)和責(zé)任觀念,主動(dòng)推動(dòng)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在企業(yè)的貫徹執(zhí)行。為構(gòu)建適應(yīng)現(xiàn)代施工企業(yè)制度的會(huì)計(jì)核算運(yùn)行機(jī)制,施工企業(yè)必須轉(zhuǎn)變會(huì)計(jì)核算舊思維,樹立成本效益觀、風(fēng)險(xiǎn)與收益均衡觀,即充分考慮風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系,通過資源合理配置,保證人盡其才,物盡其用,嚴(yán)格控制工程項(xiàng)目成本保質(zhì)保量按時(shí)完成工程項(xiàng)目任務(wù)。在追求企業(yè)利益最大化的同時(shí),企業(yè)應(yīng)同時(shí)擔(dān)負(fù)社會(huì)責(zé)任,實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙贏。

3.建立健全施工企業(yè)內(nèi)部控制制度。由于施工企業(yè)點(diǎn)多線長(zhǎng)的自身特點(diǎn)和財(cái)務(wù)核算的特殊性要求,建立健全施工企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制顯得尤其重要。內(nèi)部控制是指在一個(gè)單位內(nèi)部,為了保證業(yè)務(wù)活動(dòng)的有效進(jìn)行,保護(hù)資產(chǎn)的安全和完整,防止、發(fā)現(xiàn)、糾正錯(cuò)誤與舞弊,保證會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、完整而制定和實(shí)施的政策與程序。其內(nèi)涵隨著公司、企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大、管理水平的提高而逐步完善和豐富。具體包括三個(gè)要素,即控制環(huán)境、會(huì)計(jì)系統(tǒng)和控制程序?？刂骗h(huán)境包括治理職能和管理職能,以及治理層和管理層對(duì)內(nèi)部控制及其重要性的態(tài)度、認(rèn)識(shí)和措施。會(huì)計(jì)系統(tǒng)是指影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況的事件進(jìn)行日常處理的一整套記錄、程序和設(shè)施。控制程序是根據(jù)各企業(yè)的性質(zhì)、業(yè)務(wù)、規(guī)模不同而不同,主要有合法性控制、授權(quán)與分權(quán)控制,組織規(guī)劃控制、業(yè)務(wù)程序批準(zhǔn)控制等。企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制,需要結(jié)合自身特點(diǎn),優(yōu)化控制環(huán)境,明確控制目標(biāo),改善控制技術(shù),并在管理實(shí)踐中不斷完善內(nèi)部控制系統(tǒng),提高內(nèi)部控制的效果。

4.提高財(cái)務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)。準(zhǔn)確把握、深刻理解新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的重要內(nèi)容和精神實(shí)質(zhì),是貫徹實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的重要前提。新準(zhǔn)則提倡專業(yè)判斷,會(huì)計(jì)人員要學(xué)會(huì)用新的思維、新的觀念和新的方法來不斷加強(qiáng)職業(yè)判斷能力,解決新準(zhǔn)則實(shí)踐中出現(xiàn)的問題。施工企業(yè)的會(huì)計(jì)人員由于工作環(huán)境相對(duì)比較惡劣,有時(shí)要到工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行業(yè)務(wù)處理和會(huì)計(jì)核算,除要有扎實(shí)的會(huì)計(jì)理論水平,還要具備一定的建筑知識(shí)。由于我國(guó)正處于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新環(huán)境,在財(cái)富主體各方利益導(dǎo)向不盡相同甚至出現(xiàn)矛盾時(shí),會(huì)計(jì)人員必須以公共利益最大化為原則。為了保障財(cái)務(wù)人員秉公辦事,探索會(huì)計(jì)職業(yè)保障的新途徑,完善會(huì)計(jì)人員的職業(yè)保障十分必要。通過深入開展會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德教育,定期輪崗換崗,把在崗學(xué)習(xí)與不定期脫產(chǎn)學(xué)習(xí)相結(jié)合,建立有效的獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制。增加會(huì)計(jì)工作透明度,調(diào)動(dòng)職工參與企業(yè)管理的積極性和創(chuàng)造性,遏止腐敗行為,有效防范單位的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

總之,新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)要求施工企業(yè)必須充分考慮其對(duì)財(cái)務(wù)管理、預(yù)算管理、人力資源管理乃至企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的影響。只有以新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為核算基礎(chǔ),處理好財(cái)務(wù)部門與企業(yè)其他部門之間的相互關(guān)系,做到企業(yè)資源的最優(yōu)配置,才能實(shí)現(xiàn)施工企業(yè)價(jià)值的最大化。

參考文獻(xiàn):

第2篇：建筑企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

    一般情況下,《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及會(huì)計(jì)核算辦法與具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定不一致的,按照具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定執(zhí)行;具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與"問題解答"規(guī)定不一致的,按照"問題解答"的規(guī)定執(zhí)行;后的規(guī)定與先的規(guī)定不一致時(shí)一般按最新的規(guī)定執(zhí)行。

    但是,在具體工作中,我們應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況選擇執(zhí)行有關(guān)會(huì)計(jì)核算制度的規(guī)定,而不拘泥于會(huì)計(jì)核算制度適用性選擇的一般順序?，F(xiàn)就施工企業(yè)選擇執(zhí)行會(huì)計(jì)核算制度有關(guān)適用性問題簡(jiǎn)要分析如下。

    一、施工企業(yè)執(zhí)行的主要會(huì)計(jì)核算制度

    按照財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》的通知(財(cái)會(huì)(2003)27號(hào))規(guī)定,已執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的施工企業(yè)于2004年1月1日起同時(shí)執(zhí)行《施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》,不再執(zhí)行財(cái)政部1992年印發(fā)的《施工企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。另外,財(cái)政部1998年6月制定了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--建造合同》(財(cái)會(huì)字(1998)25號(hào)),于1999年1月1日起暫在上市公司執(zhí)行,其他企業(yè)可暫不執(zhí)行。所以執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的施工企業(yè)除需同時(shí)執(zhí)行《施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》外,還可選擇執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-建造合同》。

    2006年2月15日,財(cái)政部的《關(guān)于印發(fā)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)--存貨》等38項(xiàng)具體準(zhǔn)則的通知》(財(cái)會(huì)[2006]3號(hào))明確規(guī)定,上市公司于2007年1月1日起須執(zhí)行修訂后的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》,以及根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》而制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)--存貨》等38項(xiàng)具體準(zhǔn)則,彭勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行。執(zhí)行該38項(xiàng)具體準(zhǔn)則的企業(yè)不再執(zhí)行現(xiàn)行準(zhǔn)則、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。所以,已上市的或有意選擇執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的施工企業(yè),不再執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》。

    財(cái)政部于2006年制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――建造合同》是在對(duì)財(cái)政部1998年的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――建造合同》修訂和完善的基礎(chǔ)上完成的,兩者沒有實(shí)質(zhì)性差異,只是新準(zhǔn)則規(guī)定計(jì)提建造合同預(yù)計(jì)損失準(zhǔn)備計(jì)入"資產(chǎn)減值損失"科目,而不是計(jì)入"管理費(fèi)用"科目。

    二、會(huì)計(jì)核算制度間存在的主要差異及實(shí)務(wù)中執(zhí)行的適用性分析

    在具體工作中發(fā)現(xiàn),《施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》(以下簡(jiǎn)稱"辦法")與《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-建造合同》(以下簡(jiǎn)稱"準(zhǔn)則")存在不一致的規(guī)定,如果要同時(shí)執(zhí)行"辦法"及"準(zhǔn)則",則存在具體選擇適用何種規(guī)定的情況。

    (一)"工程施工"與"工程結(jié)算"對(duì)沖結(jié)平的時(shí)點(diǎn)不同

    "辦法"規(guī)定,工程施工合同完工后,將"工程結(jié)算"科目余額與相關(guān)工程施工合同的"工程施工"科目余額對(duì)沖,而"準(zhǔn)則"規(guī)定,"工程結(jié)算"是"工程施工"的備抵科目,合同完成并竣工決算后,"工程結(jié)算"與"工程施工"對(duì)沖結(jié)平。

    筆者認(rèn)為,由于目前建筑工程完工后長(zhǎng)時(shí)間未辦理竣工決算的情況較為普遍,雖然工程完工后已按完工百分比法確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本,但由于尚未最終辦理竣工決算,"工程結(jié)算"和相應(yīng)的"應(yīng)收賬款"無法最終確定。為了真實(shí)反映該項(xiàng)工程的完工及結(jié)算情況,選擇采用"準(zhǔn)則"的處理方法,待竣工決算后再作兩科目的對(duì)沖結(jié)平為妥。

    (二)轉(zhuǎn)銷合同預(yù)計(jì)損失準(zhǔn)備的處理不同

    "辦法"與"準(zhǔn)則"均規(guī)定,設(shè)置"存貨跌價(jià)準(zhǔn)備-合同預(yù)計(jì)損失準(zhǔn)備"明細(xì)科目(按施工合同設(shè)置明細(xì)賬),核算工程施工合同計(jì)提的損失準(zhǔn)備。如果合同預(yù)計(jì)總成本將超過合同預(yù)計(jì)總收入,應(yīng)將預(yù)計(jì)損失立即確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用,借記"管理費(fèi)用",貸記"存貨跌價(jià)準(zhǔn)備-合同預(yù)計(jì)損失準(zhǔn)備"。

    但兩者在合同預(yù)計(jì)損失準(zhǔn)備的轉(zhuǎn)銷時(shí)點(diǎn)及會(huì)計(jì)處理方面的規(guī)定存在差異。"辦法"規(guī)定,合同完工確認(rèn)工程合同收入、費(fèi)用時(shí),應(yīng)轉(zhuǎn)銷合同預(yù)計(jì)損失準(zhǔn)備,借記"存貨跌價(jià)準(zhǔn)備-合同預(yù)計(jì)損失準(zhǔn)備",貸記"管理費(fèi)用"。而"準(zhǔn)則"則規(guī)定,在建合同完工并竣工決算后,將"存貨跌價(jià)準(zhǔn)備-合同預(yù)計(jì)損失準(zhǔn)備"的余額調(diào)整"主營(yíng)業(yè)務(wù)成本"科目。

第3篇：建筑企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

賬外土地使用權(quán)究竟是否應(yīng)該入賬?

在我國(guó)，許多國(guó)有企業(yè)沒有將所占用的土地使用權(quán)在賬面上予以反映，從而使得土地使用權(quán)長(zhǎng)期游離于賬外。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況呢?究其原因，這些國(guó)有企業(yè)所占用的土地是其原先成立或經(jīng)營(yíng)過程中由政府行政無償劃撥，而原先的會(huì)計(jì)制度并未嚴(yán)格要求企業(yè)必須將這些無償劃撥的賬外土地作為資產(chǎn)進(jìn)行核算。但隨著改革開放，土地使用權(quán)的價(jià)值與日俱增，對(duì)土地使用權(quán)規(guī)范核算的要求也日益強(qiáng)烈。如果企業(yè)存在無償劃撥形成的賬外土地使用權(quán)，究竟是否應(yīng)該將其作為“無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”入賬呢?

一些會(huì)計(jì)同仁認(rèn)為，如果企業(yè)不將無償劃撥形成的賬外土地使用權(quán)列入賬內(nèi)作為無形資產(chǎn)核算，則造成事實(shí)上屬于企業(yè)的資產(chǎn)(權(quán)益)游離于賬外，有違會(huì)計(jì)核算必須全面真實(shí)反映企業(yè)資產(chǎn)和權(quán)益的基本原則，而且計(jì)人無形資產(chǎn)后企業(yè)還可以按規(guī)定攤銷計(jì)入成本，可謂一舉兩得。但是，由于新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》對(duì)此問題均未能明確，使得賬外土地使用權(quán)究竟是否應(yīng)該入賬以及如何入賬成為問題。筆者認(rèn)為，對(duì)企業(yè)由于歷史原因形成的土地使用權(quán)游離賬外的問題，新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》雖然沒有明確如何進(jìn)行規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，但原2001年起實(shí)施的《指南》對(duì)用于房地產(chǎn)開發(fā)的賬外土地作了較為明確的規(guī)定，即“如果企業(yè)的土地使用權(quán)原先未入賬，應(yīng)先按繳納的土地出讓金將土地使用權(quán)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。之后，再將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次性地計(jì)人房地產(chǎn)開發(fā)成本”。在此規(guī)定下，如果企業(yè)要改變所占用賬外土地的用途，則必須先去土地管理部門繳納土地出讓金，辦理有關(guān)法律手續(xù)后，再以繳納的土地出讓金作為“無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”的會(huì)計(jì)成本予以入賬，最后再根據(jù)土地的具體用途處置土地使用權(quán)。筆者認(rèn)為，此規(guī)定并不違反新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的精神，所以，執(zhí)行新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的企業(yè)完全可以參照此規(guī)定執(zhí)行。而且，此與稅法規(guī)定必須按實(shí)際取得的成本作為計(jì)稅成本的要求完全一致。

但是，在日常實(shí)務(wù)中，一些企業(yè)出于各種目的在聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估后，或?qū)]有入賬的土地使用權(quán)列入賬內(nèi)，或調(diào)增原已在賬面反映的土地使用權(quán)價(jià)值。稅法對(duì)此的規(guī)定是，如果企業(yè)按評(píng)估價(jià)值將沒有入賬的土地使用權(quán)列入賬內(nèi)或調(diào)增賬面的土地使用權(quán)價(jià)值并據(jù)此計(jì)提折舊或攤銷的，除非稅法有明確規(guī)定，否則，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)不得扣除。由此可見，在一般情形下，企業(yè)不可以隨便將土地使用權(quán)評(píng)估入賬或調(diào)增原賬面土地使用權(quán)價(jià)值，也不得按照評(píng)估價(jià)值或調(diào)增價(jià)值在稅前計(jì)提折舊或攤銷。當(dāng)然，企業(yè)可以按照國(guó)家的統(tǒng)一規(guī)定，在進(jìn)行清產(chǎn)核資、股份制或其他類型的改造、改組時(shí)，根據(jù)評(píng)估價(jià)值調(diào)整相關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值(包括增值和損失)，但必須注意的是此時(shí)確認(rèn)有關(guān)評(píng)估資產(chǎn)計(jì)稅成本的仍然必須是企業(yè)取得相關(guān)資產(chǎn)時(shí)的實(shí)際成本，如果不是，即使企業(yè)將有關(guān)資產(chǎn)按照評(píng)估值計(jì)入賬內(nèi)并對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行了稅前扣除，仍必須按照實(shí)際成本進(jìn)行納稅調(diào)整，即不管評(píng)估入賬的土地使用權(quán)的入賬價(jià)值如何，其計(jì)稅成本必須是企業(yè)實(shí)際支付的土地出讓金(或征地費(fèi))及相關(guān)費(fèi)用。所以，當(dāng)企業(yè)對(duì)原先擁有的無償劃撥的土地使用權(quán)有自用以外的其他用途時(shí)(如合作建房、轉(zhuǎn)讓、合資投資等)，必須在先到土地管理部門繳納土地出讓金，并在按繳納的土地出讓金將土地使用權(quán)確認(rèn)為無形資產(chǎn)后，才可以據(jù)此進(jìn)行正常的會(huì)計(jì)處理和稅前扣除。

還需要說明的是，一些企業(yè)明明知道土地使用權(quán)不可以隨便入賬，也不可以隨便評(píng)估增值，但為了增加企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)?；虺鲇谕顿Y或被投資的需要，往往采取“虛晃一槍”的曲線救國(guó)方法，如以需要用土地使用權(quán)投資或以為了吸收投資為由將賬外土地使用權(quán)評(píng)估入賬甚至在稅前攤銷扣除，當(dāng)問及有關(guān)投資事項(xiàng)時(shí)，再以投資沒有談成功為托辭搪塞，而土地使用權(quán)卻在不經(jīng)意間被“名正言順”地享受“稅前扣除”，這是嚴(yán)重違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(制度)和稅法的行為。

房屋、建筑物折舊年限

低于土地使用權(quán)年限怎么辦?

大家知道，房屋、建筑物的折舊年限往往總是低于其所占用的土地使用權(quán)的使用年限，如征用的土地使用權(quán)期限是50年，而房屋、建筑物的折舊年限僅是20年，則土地使用權(quán)是按照20年的年限攤銷，還是按照50年的使用期攤銷?如果房屋、建筑物報(bào)廢，而土地使用權(quán)未到期1其所占用土地使用權(quán)的價(jià)值是一并攤?cè)氤杀静⒍惽翱鄢?還是按尚可使用年限保留相應(yīng)的價(jià)值?對(duì)這些問題究竟如何處理，筆者從三個(gè)方面分析如下。

1，《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》下的處理。

在日常會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，許多企業(yè)在將土地使用權(quán)成本一次性全部轉(zhuǎn)入所建房屋或建筑物的成本后，即按照固定資產(chǎn)原值(含土地成本)全額計(jì)提折舊(即以折舊的名義全額攤銷土地成本)'根本不考慮土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物折舊年限的問題，從而使得土地成本與房屋建筑物成本同時(shí)攤銷完畢。財(cái)政部《實(shí)施及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答》(財(cái)會(huì)[2001]43號(hào))規(guī)定：“如果土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物的預(yù)計(jì)使用年限的，在預(yù)計(jì)該項(xiàng)房屋、建筑物的凈殘值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物預(yù)計(jì)使用年限的因素，并作為凈殘值預(yù)留，待該房屋、建筑物報(bào)廢時(shí)將凈殘值中相當(dāng)于尚可使用的土地使用權(quán)價(jià)值的部分，轉(zhuǎn)入繼續(xù)建造的房屋、建筑物的價(jià)值，如果不再建造房屋、建筑物的，則將其價(jià)值轉(zhuǎn)入無形資產(chǎn)進(jìn)行攤銷。如果公司將土地連同地上房屋、建筑物一并出售的，按其賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理?！睆纳鲜鲆?guī)定可以看出三點(diǎn)：一是企業(yè)應(yīng)計(jì)入房屋、建筑物成本的土地成本是按照土地使用權(quán)在使用期限內(nèi)平均每年應(yīng)攤銷的金額乘以房屋、建筑物折舊年限計(jì)算的，而不是在房屋、建筑物折舊年限內(nèi)將所征用土地的全部成本平均攤銷；二是因土地所有權(quán)使用年限大于房屋、建筑物預(yù)計(jì)使用年限而攤余的價(jià)值要作為固定資產(chǎn)的凈殘值預(yù)留，并在房屋、建筑物折舊完畢后繼續(xù)以折舊的名義攤銷，直至攤銷完畢或在處置房屋、建筑物時(shí)轉(zhuǎn)出；三是在房屋、建筑物報(bào)廢后，還要將相當(dāng)于尚可使用土地使用權(quán)的攤余價(jià)值計(jì)入無形資產(chǎn)或后期繼續(xù)建造的房屋、建筑物的成本，并按規(guī)定進(jìn)行攤銷或計(jì)提折舊。

由此可見，在會(huì)計(jì)制度下，雖然土地使用權(quán)的成本從形式上并入了房屋、建筑物固定資產(chǎn)的價(jià)值，但對(duì)其中的土地使用權(quán)成本應(yīng)提取的折舊額仍以土地使用權(quán)在使用期限內(nèi)應(yīng)攤銷的金額為依據(jù)，即對(duì)土地使用權(quán)的成本仍是按土地使用

期限攤銷。

2，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》下的處理。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)――無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南規(guī)定：“企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，……自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)?！绷硗?，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)――無形資產(chǎn)》第十七條規(guī)定：“企業(yè)選擇的無形資產(chǎn)攤銷方法，應(yīng)當(dāng)反映與該項(xiàng)無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式。無法可靠確定預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式的，應(yīng)當(dāng)采用直線法攤銷。”從上述兩規(guī)定可以看出兩點(diǎn)：一是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改變了會(huì)計(jì)制度規(guī)定的將土地使用權(quán)用于自行建造房屋、建筑物一并計(jì)人固定資產(chǎn)的方法，規(guī)定將房屋、建筑物占用的土地使用權(quán)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，對(duì)建造的房屋、建筑物及其所占用的土地使用權(quán)分別在固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)科目核算；二是房屋、建筑物的折舊與房屋、建筑物所占用的土地使用權(quán)的攤銷互不相干，房屋、建筑物固定資產(chǎn)折舊完畢后，不管報(bào)廢與非，只要土地使用權(quán)沒有到期，土地使用權(quán)仍按剩余使用期限和未攤銷完畢的成本繼續(xù)攤銷，直至攤銷完畢或處置土地使用權(quán)。

另外，還必須注意的是，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)――無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南對(duì)企業(yè)外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款難以合理在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配的，應(yīng)全部作為固定資產(chǎn)的后續(xù)處理沒有明確。筆者認(rèn)為，此情形下，如果未來建筑物折舊完畢，但仍在繼續(xù)使用，則不再計(jì)提折舊；如果建筑物報(bào)廢而土地使用期限未到，則在處置報(bào)廢建筑物時(shí)，應(yīng)按名義金額象征性地保留人民幣1元的“無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”成本(不再攤銷)’直至最終使用期到期時(shí)轉(zhuǎn)銷該成本；如果繼續(xù)在尚未到期的土地上構(gòu)建建筑物，則不再考慮土地使用權(quán)的成本問題，仍按名義金額保留1元的土地使用權(quán)成本，直至最終使用期結(jié)束；如果對(duì)外處置建筑物和土地使用權(quán)，則按對(duì)外出售、轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的規(guī)定進(jìn)行處理。

第4篇：建筑企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

(一)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括(1)已出租的土地使用權(quán)；(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；(3)已出租的建筑物。

(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

納稅人的固定資產(chǎn)，是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。無形資產(chǎn)是指納稅人長(zhǎng)期使用但是沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)和商譽(yù)等。

(三)投資性房地產(chǎn)在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

在會(huì)計(jì)上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為無形資產(chǎn)，應(yīng)按無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

二、投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅處理比較

(一)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出時(shí)，如果該支出將會(huì)引起相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)而且該支出的成本能夠可靠計(jì)量，就應(yīng)該將其資本化，計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本；如果不能滿足上述條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生的時(shí)候直接計(jì)入當(dāng)期損益。

(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出：(1)發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上；(2)經(jīng)過修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長(zhǎng)2年以上；(3)經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。

納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價(jià)值；如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊，可作為遞延費(fèi)用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。

(三)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅規(guī)定的比較

對(duì)作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法規(guī)都做出了規(guī)定，需要根據(jù)不同情況進(jìn)行資本化或費(fèi)用化處理。但對(duì)作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，資本化處理和費(fèi)用化處理的判斷標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

(一)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)，平時(shí)不計(jì)提折舊，也不進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之問的差額計(jì)人當(dāng)期損益。

采用公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)。

(二)采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理部分一致

1.沒有減值跡象，采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理基本一致

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷。如果沒有減值跡象，采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理基本一致。

2.存在減值跡象，采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理不一致

存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。需要對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行復(fù)核，并根據(jù)需要計(jì)提減值準(zhǔn)備，其具體做法與固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定一致。

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定：對(duì)固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計(jì)提的減值損失不允許扣除。

四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的比較

1.企業(yè)將原采用成本計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)(沒有提取減值準(zhǔn)備)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)基本一致。

2.企業(yè)將原采用成本計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)(已提取減值準(zhǔn)備)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不一致。

3.企業(yè)將原采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不一致。

新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。(二)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的比較

1.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在自用房地產(chǎn)或存貨等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)所采用的計(jì)量模式分別加以處理。在轉(zhuǎn)換后采用成本計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)量的，將轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的賬面價(jià)值直接作為轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。在轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的，按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于其賬面價(jià)值的，其差額計(jì)人當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積計(jì)入所有者權(quán)益。

2.企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。

3.會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理的比較

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)(投資性房地產(chǎn))，無論企業(yè)采取成本計(jì)量模式還是采取公允價(jià)值計(jì)量形式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)，企業(yè)所得稅處理為：(1)當(dāng)期確認(rèn)視同銷售；(2)按開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)確認(rèn)為企業(yè)所得稅固定資產(chǎn)的原始計(jì)價(jià)。

五、投資性房地產(chǎn)處置會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久性退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)人當(dāng)期損益。

企業(yè)所得稅法規(guī)對(duì)投資性房地產(chǎn)處置確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按取得收入與計(jì)稅成本和相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行配比的差額確認(rèn)損益，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)在增加會(huì)計(jì)上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)之初，應(yīng)記錄企業(yè)所得稅確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的原始計(jì)稅成本；在投資性房地產(chǎn)持有期間，記錄企業(yè)所得稅前可以扣除的土地使用權(quán)的攤銷額和固定資產(chǎn)的折舊額，同時(shí)記錄會(huì)計(jì)和稅收處理的差異。

參考文獻(xiàn)：

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[2]《稅法》.2007年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試輔導(dǎo)教材.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.

[3]高立法，趙桂娟，張建偉.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與涉稅處理精解》.經(jīng)濟(jì)管理出版社

第5篇：建筑企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞:新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 施工企業(yè) 會(huì)計(jì)核算

2006 年2 月財(cái)政部正式新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，規(guī)定新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系執(zhí)行的時(shí)間為2007 年1 月1 日。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的問世標(biāo)志著我國(guó)已建立起與我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)、與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則充分協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)了中國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則建設(shè)新的跨越和突破，對(duì)企業(yè)及企業(yè)的會(huì)計(jì)核算將產(chǎn)生重大影響。因此，分析新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)施工企業(yè)的會(huì)計(jì)核算的影響也具有現(xiàn)實(shí)意義。

一、施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)

施工企業(yè)與其他行業(yè)相比，其生產(chǎn)的產(chǎn)品、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等都具有區(qū)別與其他企業(yè)的顯著特點(diǎn)，因此其會(huì)計(jì)核算體系就會(huì)具有與其他企業(yè)會(huì)計(jì)不同的特點(diǎn)。主要表現(xiàn)為：

(一)工程價(jià)款獨(dú)特的結(jié)算方法

施工項(xiàng)目的建設(shè)期一般比較長(zhǎng)，而且工程造價(jià)都比較高，資金占用較大，循環(huán)利用率偏低。施工生產(chǎn)的長(zhǎng)期性決定了對(duì)工程價(jià)款的核算應(yīng)該采用按月結(jié)算、分段結(jié)算等會(huì)計(jì)核算方法，以便能夠及時(shí)的收回墊付的工程款，提高資金的周轉(zhuǎn)速度。此外，由于施工周期長(zhǎng)，對(duì)于跨年度施工的工程在會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)根據(jù)工程的完工進(jìn)度，采用完工百分比法分別計(jì)算和確認(rèn)各年度的工程價(jià)款結(jié)算收入和工程施工費(fèi)用，以確定各年的經(jīng)營(yíng)成果。

(二)施工生產(chǎn)因流動(dòng)性大，施工企業(yè)多采用分級(jí)管理、分級(jí)核算

施工生產(chǎn)的流動(dòng)性決定了施工管理要隨工程地點(diǎn)的轉(zhuǎn)移而流動(dòng)。因此，施工企業(yè)在組織會(huì)計(jì)核算時(shí)，要適應(yīng)施工分散、流動(dòng)性大的特點(diǎn)，采用分級(jí)管理、分級(jí)核算，使會(huì)計(jì)核算與施工生產(chǎn)有效結(jié)合。同時(shí)，做到對(duì)施工工具、材料物資、臨時(shí)設(shè)施的有效管理和核算，使會(huì)計(jì)核算與施工生產(chǎn)不脫節(jié)。

(三)施工生產(chǎn)的單件性和建筑產(chǎn)品的多樣性決定了施工企業(yè)應(yīng)單獨(dú)計(jì)算每項(xiàng)工程成本

每一項(xiàng)建筑產(chǎn)品都有其特定的用途和建設(shè)要求，千變?nèi)f化的施工條件和不同地理環(huán)境會(huì)對(duì)施工產(chǎn)生影響，使施工生產(chǎn)產(chǎn)生很大差別。這就決定了施工企業(yè)不能根據(jù)一定時(shí)期內(nèi)發(fā)生的全部施工生產(chǎn)費(fèi)用和完成的工程數(shù)量計(jì)算單位成本，應(yīng)該根據(jù)承包的每項(xiàng)工程分別歸集生產(chǎn)費(fèi)用并對(duì)其生產(chǎn)成本進(jìn)行單獨(dú)計(jì)算。此外還應(yīng)該針對(duì)不同的核算對(duì)象，嚴(yán)格遵循收入和費(fèi)用配比的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，將施工生產(chǎn)費(fèi)用進(jìn)行歸集和分配等。

(四)施工生產(chǎn)影響因素的不可控性決定了施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算應(yīng)該考慮自然力影響

施工企業(yè)工程項(xiàng)目一般來說都是在露天施工，受天氣影響較其他企業(yè)來說比較大。因此，會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)該考慮四季天氣變化對(duì)施工機(jī)械、原材料及其他生產(chǎn)物資的腐蝕和自然損耗造成的損失，還應(yīng)考慮到天氣變化致使停工時(shí)會(huì)計(jì)核算的問題。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是我國(guó)會(huì)計(jì)改革的重要?jiǎng)?chuàng)新。新準(zhǔn)則體系強(qiáng)化了為投資者和社會(huì)公眾提供決策有用會(huì)計(jì)信息的新理念，實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際慣例的接軌，首次構(gòu)建了比較完整的有機(jī)統(tǒng)一的科學(xué)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，也從不同方面對(duì)施工企業(yè)的會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

(一)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算的消極影響

原會(huì)計(jì)制度規(guī)定了發(fā)出存貨的計(jì)價(jià)方法可采用個(gè)別計(jì)價(jià)法、先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、移動(dòng)平均法和后進(jìn)先出法。2007年出臺(tái)的新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)存貨的計(jì)價(jià)方法進(jìn)行了變革，取消了后進(jìn)先出法。先進(jìn)先出法與后進(jìn)先出法相比，其在會(huì)計(jì)成本核算時(shí)考慮的是最后購(gòu)入原材料的成本價(jià)格。對(duì)于存貨較多、存貨周轉(zhuǎn)率較低的公司而言，采用新的存貨記賬方法后，其毛利率和利潤(rùn)將出現(xiàn)不正常的波動(dòng)。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系一改以往謹(jǐn)慎穩(wěn)健的作風(fēng)，較多的引入了公允價(jià)值計(jì)量方法, 可能會(huì)對(duì)施工企業(yè)的資產(chǎn)重估產(chǎn)生影響，使得會(huì)計(jì)信息真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)提升。公允價(jià)值,是會(huì)計(jì)計(jì)量新形式,指的是公平交易過程中,交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償所涉及的金額。公允價(jià)值計(jì)量屬性的運(yùn)用是有一定的前提條件的，即會(huì)計(jì)人員能夠獲得可靠的公允價(jià)值，但有待完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制和地域之間的價(jià)格差距都影響了公允價(jià)值的確定，對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量產(chǎn)生不利影響。當(dāng)公允價(jià)值不能直接獲得時(shí)就需要借助價(jià)值評(píng)估技術(shù)進(jìn)行評(píng)估，但采取的評(píng)估技術(shù)不同就會(huì)降低會(huì)計(jì)信息的可比性，同時(shí)也降低了會(huì)計(jì)信息的可理解性。當(dāng)公允價(jià)值損益被確認(rèn)為當(dāng)期損益時(shí)，就容易被企業(yè)用來操縱利潤(rùn)，嚴(yán)重降低會(huì)計(jì)信息的可靠性。

按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中建造合同的規(guī)定進(jìn)行核算，對(duì)企業(yè)損益有一定的影響。首先，從長(zhǎng)期來看沒有什么影響，但會(huì)影響短期內(nèi)的企業(yè)損益。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中建造合同規(guī)定預(yù)計(jì)總成本大于預(yù)計(jì)總收入時(shí)要將其差額計(jì)入當(dāng)期損益，而且期末要計(jì)提建造合同損失，這些會(huì)影響短期內(nèi)的企業(yè)損益；其次，實(shí)施建造合同主要是按完工百分比法確認(rèn)收入費(fèi)用，這樣會(huì)使建造合同施工期間的利潤(rùn)比較平均，如果工期比較長(zhǎng)的話，則很難反映施工期間某一時(shí)點(diǎn)的真實(shí)損益。實(shí)際上建造合同施工期間各個(gè)階段的毛利率是不相同的，成本投入與完工程度經(jīng)常不是一種嚴(yán)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系，而完工百分比的運(yùn)用則對(duì)其核算形成制約，致使合同期間內(nèi)某一時(shí)段的利潤(rùn)不真實(shí)，對(duì)擁有眾多建造合同的大型施工企業(yè)來講有時(shí)會(huì)形成很大的差異。

第6篇：建筑企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞：周轉(zhuǎn)材料業(yè)務(wù)；準(zhǔn)則；小企業(yè)

在近幾年的發(fā)展中，國(guó)家的一些優(yōu)惠政策開始偏向于中小企業(yè)，在最近一段時(shí)間，有關(guān)小企業(yè)的優(yōu)惠政策不斷增加，這就從側(cè)面反映出小企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)引起了國(guó)家的注意，必須通過一些手段和方法讓小企業(yè)的經(jīng)濟(jì)更好的發(fā)展，避免偏離的情況發(fā)生。對(duì)于小企業(yè)而言，周轉(zhuǎn)材料業(yè)務(wù)和《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》是兩個(gè)非常重要的方面，現(xiàn)階段的周轉(zhuǎn)材料業(yè)務(wù)在《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》下的會(huì)計(jì)處理工作，是為讓小企業(yè)通過一些較為簡(jiǎn)單的工作，實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本文就此進(jìn)行一定的討論。

一、周轉(zhuǎn)材料概念

對(duì)于周轉(zhuǎn)材料業(yè)務(wù)在《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》下的會(huì)計(jì)處理工作來說，要想在實(shí)際的工作中獲得一個(gè)較好的效果，首先要對(duì)周轉(zhuǎn)材料的概念了解的較為清晰，從客觀的角度來說，小企業(yè)的周轉(zhuǎn)材料是小企業(yè)能夠多次使用、逐漸轉(zhuǎn)移其價(jià)值但仍保持原有形態(tài)且不確認(rèn)為固定資產(chǎn)的各類材料。小企業(yè)的周轉(zhuǎn)材料主要包括：包裝物、低值易耗品、小建筑企業(yè)的鋼模板、木模板、腳手架等。由此可見，周轉(zhuǎn)材料能夠通過一些簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)方式，提供給小企業(yè)較大的利潤(rùn)，并且在時(shí)間和空間上的要求較低。

二、周轉(zhuǎn)材料核算涉及的科目

（一）“周轉(zhuǎn)材料”的科目

在近幾年的發(fā)展中，周轉(zhuǎn)材料已經(jīng)成為了各個(gè)企業(yè)的必用物品，而小企業(yè)為了能夠在周轉(zhuǎn)材料上獲得更大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)市場(chǎng)的需求和實(shí)際的社會(huì)發(fā)展情況，不斷的增加著周轉(zhuǎn)材料的科目，不知不覺間形成了一定的良性循環(huán)。就目前的情況而言，周轉(zhuǎn)材料的科目主要包括：包裝物、低值易耗品，以及小企業(yè)（建筑業(yè)）的鋼模板、木模板、腳手架等。需要注意的是，小企業(yè)持有的包裝物和低值易耗品，也可以單獨(dú)設(shè)置“1412包裝物”、“1413低值易耗品”科目進(jìn)行核算。如果包裝物數(shù)量不多，則不必設(shè)置本科目，而將包裝物并入“原材料”科目核算。

（二）“材料成本差異”科目

對(duì)于周轉(zhuǎn)材料而言，在理論上，“材料成本差異”科目是用來核算小企業(yè)采用周轉(zhuǎn)材料計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差額。由此可見，“材料成本差異”科目對(duì)于“周轉(zhuǎn)材料”業(yè)務(wù)而言，具有非常重要的保障作用，在本文中，主要對(duì)材料成本差異項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)進(jìn)行一定的闡述，簡(jiǎn)單來說，所謂的材料成本差異科目指的就是借方登記小企業(yè)驗(yàn)收入庫(kù)材料發(fā)生的實(shí)際成本大于計(jì)劃成本差異，和出庫(kù)周轉(zhuǎn)材料實(shí)際成本小于計(jì)劃成本的差異。

三、周轉(zhuǎn)材料的會(huì)計(jì)核算

（一） 周轉(zhuǎn)材料出庫(kù)的會(huì)計(jì)處理

在進(jìn)行周轉(zhuǎn)材料會(huì)計(jì)處理工作的時(shí)候，必須要遵守一定的準(zhǔn)則，首要的準(zhǔn)則就是《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》。對(duì)于周轉(zhuǎn)材料業(yè)務(wù)而言，現(xiàn)階段的一些方式方法并不是特別的規(guī)范，而且沒有達(dá)到《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的相關(guān)要求，這就在客觀上對(duì)小企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了很大的消極影響。根據(jù)《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》有關(guān)規(guī)定，小企業(yè)生產(chǎn)、施工領(lǐng)用周轉(zhuǎn)材料，通常采用一次轉(zhuǎn)銷法，按照其成本，分別計(jì)入“生產(chǎn)成本”、“管理費(fèi)用”、“工程施工”等科目的借方，以及“周轉(zhuǎn)材料”科目的貸方。銷售過程中，不單獨(dú)計(jì)價(jià)的包裝物，其成本計(jì)入“銷售費(fèi)用”科目借方，以及“周轉(zhuǎn)材料”賬戶的貸方。周轉(zhuǎn)材料出庫(kù)的時(shí)候，必須做好詳細(xì)的記錄。從主觀上來說，會(huì)計(jì)處理只是一個(gè)名頭，最重要的將實(shí)際的工作做好，比方說成本、管理費(fèi)用、周轉(zhuǎn)材料的科目等等，這些才是會(huì)計(jì)處理工作的重點(diǎn)。在將來的工作中，一定要精細(xì)化的進(jìn)行。

（二）小規(guī)模納稅人的周轉(zhuǎn)材料核算

對(duì)于周轉(zhuǎn)材料業(yè)務(wù)在《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》下的會(huì)計(jì)處理工作而言，小規(guī)模納稅人的周轉(zhuǎn)材料核算是一個(gè)非常重要的工作環(huán)節(jié)，從客觀的角度來說，小規(guī)模納稅人的周轉(zhuǎn)材料核算與一般的核算工作有一定的不同，雖然同樣要遵守《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，但在具體的工作層面，有自己的一套方式方法。比方說，小規(guī)模納稅人周轉(zhuǎn)材料的核算在一般的情況下，并不會(huì)涉及所謂的應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅賬戶的明細(xì)賬戶，因?yàn)樾∫?guī)模納稅人的周轉(zhuǎn)材料在時(shí)間上和空間上具有一定的特殊性，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)效益上也與一般的周轉(zhuǎn)材料業(yè)務(wù)有一定的不同。一般情況下，小企業(yè)會(huì)設(shè)置一些賬戶，例如應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅，這樣不僅便于核算，同時(shí)能夠?qū)⒐ぷ鬏^好的進(jìn)行。還有一個(gè)工作是沒有辦法忽略的，那就是購(gòu)進(jìn)周轉(zhuǎn)材料的增值稅，需要計(jì)入周轉(zhuǎn)材料成本，這種方式對(duì)于今后的工作而言，具有較大的積極意義。

四、周轉(zhuǎn)材料業(yè)務(wù)在《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》下的會(huì)計(jì)處理

在周轉(zhuǎn)材料業(yè)務(wù)在《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》下的會(huì)計(jì)處理工作中，必須對(duì)《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的特點(diǎn)有所了解，這樣才能達(dá)到一個(gè)理想的效果。比方說，在《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中，固定資產(chǎn)允許增值稅抵扣，與稅法保持一致。從上述的這些特點(diǎn)來看，《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》與周轉(zhuǎn)材料業(yè)務(wù)進(jìn)行了良好的磨合，能夠從多方面保證小企業(yè)的利益。還有非常重要的一點(diǎn)就是考慮稅法規(guī)定，需要合理確定資產(chǎn)使用壽命和凈殘值、折舊方法。不再計(jì)提各種減值準(zhǔn)備，也是與稅法保持一致的體現(xiàn)。

總結(jié)：本文對(duì)周轉(zhuǎn)材料業(yè)務(wù)在《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》下的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行了一定的討論，從現(xiàn)有的情況來看，周轉(zhuǎn)材料業(yè)務(wù)得到了很大的提升，小企業(yè)也因?yàn)檫@項(xiàng)業(yè)務(wù)獲得了較大的改變。對(duì)于《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》而言，也越來越完善，相信在將來的發(fā)展中，相關(guān)工作一定會(huì)達(dá)到一個(gè)新的高度。

參考文獻(xiàn)：

[1]司曉紅，續(xù)小紅.新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下對(duì)子公司超額虧損會(huì)計(jì)處理的比較分析[J].財(cái)會(huì)研究，2007（08）.

第7篇：建筑企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；適用范圍；研究

一、前言

為了應(yīng)對(duì)通貨膨脹帶來的財(cái)富流失，越來越多的人開始重視投資，以便實(shí)現(xiàn)價(jià)值保值或者增值的目的。其中，房地產(chǎn)投資是目前國(guó)民投資的重要方式之一，也是對(duì)抗通貨膨脹的有效途徑。2007年1月1日起，國(guó)家相關(guān)部門制定了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第三號(hào)--投資性房地產(chǎn)》等相關(guān)內(nèi)容，對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方式和方法有著較為明確的規(guī)定，這部分內(nèi)容也是《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)處理工作有著指導(dǎo)作用。

根據(jù)筆者在會(huì)計(jì)事務(wù)所的實(shí)際操作工作過程可知，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的制定和實(shí)際操作存在著一定的差異，財(cái)務(wù)理論和財(cái)會(huì)實(shí)踐工作之間的銜接性不強(qiáng)。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)要求，我們?cè)陂_展投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理工作時(shí)，首先需要明確投資性房地產(chǎn)的定義，做好投資性房地產(chǎn)的界定工作，同時(shí)要了解投資性房地產(chǎn)的適用范圍規(guī)范并要對(duì)不適用范圍進(jìn)行明確界定，以便為房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則適用范圍的合理確定提供必要的條件。

二、投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容介紹

投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或者是為了實(shí)現(xiàn)資本增值而持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)。同時(shí)，投資性房地產(chǎn)是一種投資方式，具有穩(wěn)定性和較高收益性等特點(diǎn)，對(duì)資本有著較強(qiáng)的吸引力。由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報(bào)率相比其他行業(yè)而言比較高，因此投資者更加偏好于將資本或者人力資源等具有稀缺性資源投入房地產(chǎn)行業(yè)，從而進(jìn)一步抬升了房地產(chǎn)的投資率，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著積極作用，但是對(duì)整個(gè)社而言卻是缺乏效率的。投資性房地產(chǎn)的適用范圍的具體規(guī)范主要有三點(diǎn)，即已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。

根據(jù)國(guó)際性的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的范圍界定可知，其具體規(guī)范為主要有四點(diǎn)，即為長(zhǎng)期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營(yíng)過程中為短期銷售而持有的土地；尚未確定未來用途的土地，如果企業(yè)將其持有的土地用于自用或者是用于正常經(jīng)營(yíng)過程中的短期銷售，這種情況下，企業(yè)持有的土地屬于資本增值部門；第三種情況是報(bào)告企業(yè)擁有并在一項(xiàng)或者多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的建筑物；第四種是準(zhǔn)備在一項(xiàng)或者多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下出租的空閑建筑物。由上述國(guó)際性的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的范圍界定規(guī)范可知，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的范圍界定和國(guó)際性的范圍界定有著明顯的不同。

三、對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則適用范圍的研究分析

（一）對(duì)“已出租的土地使用權(quán)”分析和質(zhì)疑

我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)際性會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于投資性房地產(chǎn)界定規(guī)范之間存在著較大的差異，究其原因主要是因?yàn)槲覈?guó)土地管理制度和國(guó)際通行的土地管理制度之間存在著較大差異。我國(guó)的土地所有制與國(guó)際土地所有制有著本質(zhì)性的區(qū)別，我國(guó)企業(yè)持有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是不完全的產(chǎn)權(quán)，企業(yè)不具有所有者的主體資格，持有的地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)僅僅指土地使用權(quán)，并不實(shí)質(zhì)性的享有土地所有權(quán)。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定可知，為賺取租金或者資本增值而持有的房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn)的界定范圍，我國(guó)企業(yè)對(duì)土地并不享有所有權(quán)，僅僅享有使用權(quán)，因此不管企業(yè)以何種形式有償獲得土地使用權(quán)，從本質(zhì)上而言都是租賃性質(zhì)的土地使用權(quán)，對(duì)土地的租賃具有一定的使用期限。根據(jù)我國(guó)的土地管理制度，房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用權(quán)為70年。針對(duì)投資性房地產(chǎn)，企業(yè)可以采用兩種方式賺取租金，第一種是將地產(chǎn)使用權(quán)分期出租，其他企業(yè)難以對(duì)這種少于70年的地產(chǎn)使用權(quán)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，這種分期出讓土地使用權(quán)的方式在現(xiàn)實(shí)中具有不可操作性。第二種是企業(yè)一次性將其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)，在完成轉(zhuǎn)租之后企業(yè)將不再具有該土地的使用權(quán)。因此在財(cái)會(huì)理論中不應(yīng)該將其作為投資性房地產(chǎn)計(jì)量，但是其對(duì)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)并不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。

（二）對(duì)“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)”的分析

從會(huì)計(jì)學(xué)原理上，對(duì)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)這一界定標(biāo)準(zhǔn)是合理的，符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義，其操作性和可實(shí)踐性比較強(qiáng)。但是，根據(jù)我國(guó)的土地管理辦法的相關(guān)內(nèi)容可知，該條定義和規(guī)范在法理上并不具有可操作性。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)可知，企業(yè)不得倒買倒賣地皮從中獲利。但是企業(yè)如果長(zhǎng)期持有土地，并在土地使用權(quán)增值后將其一次性轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在法理上違反了國(guó)家關(guān)于土地交易的法律法規(guī)。企業(yè)持有土地使用權(quán)而不使用，只是等待期增值之后一次性出租，這樣就會(huì)帶來土地使用權(quán)長(zhǎng)期閑置行為的發(fā)生。我國(guó)實(shí)行土地用途管理制度之后，我國(guó)對(duì)土地利用進(jìn)行總體規(guī)劃，并對(duì)土地的用途和使用進(jìn)行規(guī)定，土地使用單位和個(gè)人必須要嚴(yán)格按照總體規(guī)劃土地的用途，并規(guī)定企業(yè)不能將土地使用權(quán)長(zhǎng)期持有而不使用土地。但是在實(shí)際的操作過程中，從企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則角度分析這種投資行為是合情合理的，因此我國(guó)確定存在大量投機(jī)性行業(yè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的權(quán)力尋租提供可趁之機(jī)。

（三）對(duì)“已出租的建筑物”的分析與質(zhì)疑

根據(jù)前文關(guān)于投資性房地產(chǎn)的界定規(guī)范可知，我國(guó)《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)投資性房產(chǎn)和投資性地產(chǎn)有明確的規(guī)定，其內(nèi)涵與外延具有一致性。其中，對(duì)投資性地產(chǎn)的規(guī)定和界定主要是地產(chǎn)的使用權(quán)屬性，指的是地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性，對(duì)房產(chǎn)的界定主要是對(duì)房產(chǎn)的物理屬性進(jìn)行界定。房產(chǎn)與地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)學(xué)屬性，是一種經(jīng)濟(jì)權(quán)屬，這種屬性具有排他性?！稌?huì)計(jì)準(zhǔn)則》 所規(guī)范的投資性地產(chǎn)，是規(guī)范的土地使用權(quán)，規(guī)范的是其經(jīng)濟(jì)的社會(huì)屬性。而規(guī)范投資性房產(chǎn)時(shí)卻主要是房屋的物理屬性。我國(guó)投資性的房產(chǎn)適用范圍不應(yīng)該將房屋擴(kuò)大到土地上的所有建筑物。根據(jù)我國(guó)的國(guó)家性質(zhì)和土地管理制度可知，土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，其地上建筑物基本上都屬于公共設(shè)施或者是國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)的建筑物，這類建筑物對(duì)企業(yè)來說基本不能作為企業(yè)投資性房產(chǎn)的目的物。

我國(guó)的房產(chǎn)雖然已經(jīng)是商品化，但是對(duì)于住宅用的民用商品房，企業(yè)是不能夠?qū)⑵渥鳛橥顿Y性房產(chǎn)使用或者進(jìn)行投資的。我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，企業(yè)不能夠大量購(gòu)置住宅商品房作為投資性目的，也不能將商品房用于出租賺取租金。企業(yè)在房地產(chǎn)建成后不能長(zhǎng)期持有或者不銷售，住宅新的商品房對(duì)企業(yè)而言是不具有投資性的，因?yàn)槠髽I(yè)投資性房產(chǎn)其適用范圍，不僅不能擴(kuò)大到地上所有建筑物，而且不能適用于全部房產(chǎn)。商業(yè)性房產(chǎn)可以作為投資性房產(chǎn)，比如寫字樓、辦公樓或者旅館等，這種商業(yè)性的房產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn)范疇。企業(yè)或者個(gè)人如果要開展投資性房地產(chǎn)賺取租金或者是實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值，可以針對(duì)商業(yè)性房產(chǎn)進(jìn)行投資，而不應(yīng)該對(duì)住宅用途商品房進(jìn)行投資。企業(yè)和個(gè)人在開展投資性房地產(chǎn)行為時(shí)，應(yīng)該要根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)開展投資活動(dòng)，提高投資活動(dòng)的合法性，保證收益的渠道正規(guī)性和收益的穩(wěn)定性。

四、結(jié)語(yǔ)

投資性房產(chǎn)的適用范圍比較明確，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)該根據(jù)我國(guó)目前的房地產(chǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行完善，可以將企業(yè)持有并增值后轉(zhuǎn)讓的商業(yè)性房地產(chǎn)所有權(quán)合法化。已出租的土地使用權(quán)不屬于投資性房產(chǎn)的范圍；企業(yè)或者個(gè)人持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)屬于投資性房產(chǎn)，但是這與我國(guó)土地管理法規(guī)相抵觸；我國(guó)缺乏可用于長(zhǎng)期投資的投資性房產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際性的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的界定具有較大的差異，由于我國(guó)土地使用權(quán)具有一定的時(shí)限性，土地使用權(quán)的時(shí)限僅僅只有短暫的70年，因此隨著時(shí)限的臨近，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值將會(huì)隨著時(shí)限呈現(xiàn)降低趨勢(shì)，其投資的價(jià)值反而越來越少，我國(guó)對(duì)房產(chǎn)的投資具有中國(guó)特色的時(shí)限性。

參考文獻(xiàn)：

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[3]陸惠文.投資性房地產(chǎn)納稅會(huì)計(jì)處理分析[J].福建質(zhì)量管理，2016（02）.

第8篇：建筑企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

[引起爭(zhēng)議]對(duì)上述支出作何會(huì)計(jì)處理呢?公司的幾名財(cái)務(wù)人員有著不同的見解：

張會(huì)計(jì)：應(yīng)當(dāng)將上述支出全部通過“在建工程”科目核算，工程完工后轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目下的“房屋類”明細(xì)科目14410萬元，按照房屋的預(yù)計(jì)使用年限計(jì)提折舊費(fèi)。

王會(huì)計(jì)：應(yīng)當(dāng)將上述支出中的土地出讓價(jià)款4500萬元計(jì)人“無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”科目，按照土地使用權(quán)年限進(jìn)行攤銷；剩余9910萬元通過“在建工程”科目核算,52程完工后轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目下的“房屋類”明細(xì)科目，按照房屋的預(yù)計(jì)使用年限計(jì)提折舊費(fèi)。

李會(huì)計(jì)：應(yīng)當(dāng)將上述支出中的土地出讓價(jià)款4500萬元和為取得土地使用權(quán)而支付的耕地占用稅、耕地復(fù)墾費(fèi)、契稅及其他相關(guān)稅費(fèi)等630萬元，合計(jì)5130萬元計(jì)入“無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”科目，按照土地使用權(quán)年限進(jìn)行攤銷；剩余9280萬元通過“在建工程”科目核算，工程完工后轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目下的“房屋類”明細(xì)科目，按照房屋的預(yù)計(jì)使用年限計(jì)提折舊費(fèi)。

趙會(huì)計(jì)：贊同李會(huì)計(jì)對(duì)土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理，但建議應(yīng)當(dāng)將剩余9280萬元在工程完工后轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目下的“房屋類”明細(xì)科目9000萬元、“道路”60萬元、“圍墻”20萬元、“噴泉假山”100萬元、“樹木”100萬元。對(duì)房屋、道路、圍墻、噴泉假山、樹木按照不同的預(yù)計(jì)使用年限計(jì)提折舊費(fèi)。

田會(huì)計(jì)：同意趙會(huì)計(jì)對(duì)土地使用權(quán)及房屋、道路、圍墻、噴泉假山等工程的會(huì)計(jì)處理，但認(rèn)為趙會(huì)計(jì)將樹木綠化成本100萬元單列為“固定資產(chǎn)――樹木”科目并按照預(yù)計(jì)使用年限計(jì)提折舊費(fèi)的做法不符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)――固定資產(chǎn)》的規(guī)定，鑒于該企業(yè)系工業(yè)加工企業(yè)，雖然響應(yīng)政府號(hào)召為創(chuàng)建園林式工廠植樹綠化支出100萬元，但該支出也不符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第5號(hào)――生物資產(chǎn)》的規(guī)定，建議按照現(xiàn)行通行的做法將該樹木綠化工程支出100萬元在工程完工后列入或通過長(zhǎng)期待攤列入“管理費(fèi)用”科目。

[深入剖析]針對(duì)以上幾位財(cái)務(wù)人員爭(zhēng)議，我們現(xiàn)做如下財(cái)務(wù)分析：

1、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》與新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》關(guān)于房產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成的差異：《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條規(guī)定“企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本”?！缎∑髽I(yè)會(huì)計(jì)制度》在“無形資產(chǎn)”會(huì)計(jì)科目使用說明中亦明確規(guī)定“購(gòu)入的土地使用權(quán)，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，按照實(shí)際支付的價(jià)款作為實(shí)際成本，并作為無形資產(chǎn)核算，待該項(xiàng)目開發(fā)時(shí)再將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程?！?/p>

《應(yīng)用指南》在“六、土地使用權(quán)的處理”中規(guī)定：“企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。企業(yè)(房地產(chǎn)開發(fā))取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)人所建造的房屋建筑物成本?！?/p>

由此可見，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其房屋建筑物的賬面價(jià)值在《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定中包含了土地使用權(quán)的價(jià)值，而在新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定中不包含土地使用權(quán)的價(jià)值，由此會(huì)導(dǎo)致實(shí)施從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅稅額前者高于后者，如采納張會(huì)計(jì)的觀點(diǎn)比王會(huì)計(jì)的觀點(diǎn)導(dǎo)致企業(yè)每年多交納房產(chǎn)稅：(原值14410-原值9910)×80％×1.2％=43.2(萬元)。顯然，如因執(zhí)行會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的不同而導(dǎo)致企業(yè)房產(chǎn)稅稅負(fù)的不同有失稅法的公平原則，需要財(cái)政部、國(guó)稅總局對(duì)實(shí)行從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅的原值構(gòu)成做出統(tǒng)一明確的新規(guī)定，以確保稅法的公平原則。當(dāng)然，目前非上市公司只能按照相關(guān)規(guī)定選擇其適用的一種會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)――無形資產(chǎn)》第十二條第二款規(guī)定“外購(gòu)無形資產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出”，因此李會(huì)計(jì)認(rèn)為，企業(yè)為取得該土地使用權(quán)而支付的相關(guān)稅費(fèi)630萬元應(yīng)當(dāng)計(jì)入土地使用權(quán)的賬面價(jià)值。

而王會(huì)計(jì)認(rèn)為，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――應(yīng)用指南》在“在建工程”科目的賬務(wù)處理中指出，“企業(yè)在建工程發(fā)生的管理費(fèi)、征地費(fèi)、可行性研究費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)及應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)等，借記本科目(待攤支出)，貸記‘銀行存款’等科目”。企業(yè)為建造固定資產(chǎn)通過出讓方式取得的土地使用權(quán)而支付的土地出讓金不計(jì)人在建工程成本，應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))，那么企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的除土地出讓金以外的其他稅費(fèi)是否計(jì)入土地使用權(quán)的賬面價(jià)值，在新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》應(yīng)用指南及財(cái)政部會(huì)計(jì)司編寫組的講解中并未提及。《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》(P21頁(yè))規(guī)定“固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值中，還應(yīng)當(dāng)包括企業(yè)為取得固定資產(chǎn)而交納的契稅、耕地占用稅、車輛購(gòu)置稅等相關(guān)稅費(fèi)”。因此王會(huì)計(jì)認(rèn)為，企業(yè)支付的除土地出讓金以外的其他稅費(fèi)計(jì)入在建工程成本，不計(jì)入土地使用權(quán)的賬面價(jià)值。

由此可見，上述王會(huì)計(jì)的觀點(diǎn)比李會(huì)計(jì)的觀點(diǎn)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)“無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”賬面價(jià)值少計(jì)列630萬元，而“固定資產(chǎn)”賬面價(jià)值多計(jì)列630萬元。當(dāng)然，由此會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在房屋使用期內(nèi)每年交納房產(chǎn)稅的差異：630×80％×1.2％=6.048(萬元)。

3、在實(shí)際工作中，一些企業(yè)會(huì)計(jì)將廠房與道路、圍墻、樹木綠化等工程成本統(tǒng)一計(jì)人了“固定資產(chǎn)”科目下的“房屋類”明細(xì)科目，加大了房屋的原值，造成企業(yè)多計(jì)算交納房產(chǎn)稅，如按上述李會(huì)計(jì)的觀點(diǎn)比趙會(huì)計(jì)的觀點(diǎn)造成企業(yè)每年多交納房產(chǎn)稅：(原值9280-原值9000)×80％×1.2％=2.688(萬元)。

第9篇：建筑企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；處置；核算；建議

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2013）05-0069-02

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的執(zhí)行是檢驗(yàn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則質(zhì)量的唯一標(biāo)準(zhǔn)。投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則作為《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的重要組成部分自頒布以來，被上市公司和國(guó)有大中型企業(yè)廣泛采用，該準(zhǔn)則同時(shí)也體現(xiàn)了與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神。該具體準(zhǔn)則規(guī)范了企業(yè)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露，一定程度上保障了利益相關(guān)者的權(quán)益。該準(zhǔn)則實(shí)施六年來，通過企業(yè)在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)還存在一些問題和難點(diǎn)，有待進(jìn)一步完善該具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

一、投資性房地產(chǎn)概述

房地產(chǎn)作為一種稀缺性的資源，在社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和人居環(huán)境的改善等各個(gè)方面都有著舉足輕重的地位。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)造就了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輝煌。企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中對(duì)持有的房地產(chǎn)一方面用于自身生產(chǎn)及存貨對(duì)外銷售，另一方面還利用房地產(chǎn)賺取租金及資本保值增值。上述針對(duì)房地產(chǎn)的收益活動(dòng)，還可能成為影響個(gè)別企業(yè)盈余的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。此外具有投資性質(zhì)特征的房地產(chǎn)和原來劃分為固定資產(chǎn)的自有房屋建筑物及作為存貨的房屋在用途、狀態(tài)、持有目的等方面存在顯著差異。但在2006年之前，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及準(zhǔn)則制定的制約，在我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，沒有界定自用房和出租房的定義，沒有區(qū)分自用土地使用權(quán)和出租土地使用權(quán)的內(nèi)容，全部放在固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，基本上采用歷史成本進(jìn)行計(jì)量。因此經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增多，客觀上要求對(duì)具有投資性的房地產(chǎn)進(jìn)行界定和區(qū)分。

2006年我國(guó)出臺(tái)的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則彌補(bǔ)了這一空白，明晰了投資性房地產(chǎn)的內(nèi)涵及其內(nèi)容。

（一）房地產(chǎn)的內(nèi)涵

是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其位置的固定性和不可移動(dòng)性的特點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。它可以有三種存在形態(tài)，即土地（土地使用權(quán)）、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。

（二）投資性房地產(chǎn)的界定

是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。自用房地產(chǎn)、存貨及不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的部分用于賺取租金或資本增值部分自用的房地產(chǎn)，不屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)處置賬務(wù)存在的問題及原因

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》（2006）為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)作為一項(xiàng)資產(chǎn)列示，為利益相關(guān)者使用會(huì)計(jì)信息更好地進(jìn)行決策提供依據(jù)，同時(shí)規(guī)定企業(yè)在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理過程中，采用歷史成本和公允價(jià)值兩種計(jì)量模式，企業(yè)可以依據(jù)自己的實(shí)際狀況自行選擇。

在投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量及后續(xù)計(jì)量、處置和披露等階段中，筆者認(rèn)為，在投資性房地產(chǎn)處置這一環(huán)節(jié)，其賬務(wù)處理上仍存在一些問題。依據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定：當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。上述中處置投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理，筆者認(rèn)為不妥，有待進(jìn)一步商榷。具體原因如下。

（一）投資性房地產(chǎn)被處置時(shí)，已不滿足投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。即企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的，是為了賺取租金或資本增值。然而處置投資性房地產(chǎn)，表明企業(yè)不再將此房地產(chǎn)用于賺取租金或資本增值，對(duì)于企業(yè)而言已經(jīng)改變了其持有房地產(chǎn)的最初目的，不滿足準(zhǔn)則中關(guān)于投資性房地產(chǎn)的定義，其房地產(chǎn)應(yīng)終止確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

（二）投資性房地產(chǎn)的處置損益不滿足收入和費(fèi)用的定義

收入是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。準(zhǔn)則中的日?；顒?dòng)是指企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng)?；顒?dòng)或者相關(guān)活動(dòng)。據(jù)此可理解為：該活動(dòng)的發(fā)生應(yīng)與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相一致；該活動(dòng)應(yīng)為企業(yè)主要的、經(jīng)常的或與之相關(guān)的活動(dòng)；該活動(dòng)過程是企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)過程；該活動(dòng)應(yīng)具有持續(xù)性和可控性。非日常活動(dòng)是指日?；顒?dòng)以外的、不經(jīng)常發(fā)生的、偶發(fā)的活動(dòng)。劉玉廷（2007）在《關(guān)于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系幾個(gè)具體問題的說明》一文中指出：“收入或費(fèi)用突出日?；顒?dòng)，只有企業(yè)日?；顒?dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益的流入或流出才構(gòu)成營(yíng)業(yè)收入或成本，非日常活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益的流入或流出屬于利得或損失，計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入或支出?！碧幹梅康禺a(chǎn)對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，并不是主要的、經(jīng)常的、持續(xù)的、與其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相關(guān)的活動(dòng)，而是一項(xiàng)非日?；顒?dòng)。因此其處置損益不屬于企業(yè)日?；顒?dòng)中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的流入或流出，即不屬于收入或費(fèi)用的確認(rèn)范圍，不應(yīng)在其他業(yè)務(wù)收入或成本中核算。

三、對(duì)投資性房地產(chǎn)處置賬務(wù)處理的建議

（一）利得和損失的詮釋

利得，新華詞典釋義為：利益。最早在漢代，已出現(xiàn)“利得”一詞，如焦贛的《易林?需之豐》：“柔順以居，利得過倍。”而郭沫若在其《羽書集?告國(guó)際友人書》中寫道：“日本的軍部自從中東之戰(zhàn)、日俄之戰(zhàn)，屢次的大戰(zhàn)役獲得了勝利以來，他們只知道戰(zhàn)爭(zhēng)的利得，不知道戰(zhàn)爭(zhēng)的慘禍。”①

利得在會(huì)計(jì)上的應(yīng)用，體現(xiàn)在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》中的規(guī)定：利得是指由企業(yè)非日常活動(dòng)所形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的流入。利得，也可以認(rèn)為是資本的時(shí)間價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，例如房子買了之后升值，股票買了之后升值，這種情況下都應(yīng)計(jì)算為利得，利得通常需要通過變現(xiàn)之后才能真正實(shí)現(xiàn)。與之相反的概念則是損失。

損失，依據(jù)新華詞典釋義為“沒有代價(jià)的消耗或失去”或“沒有代價(jià)的消耗或失去的東西”②在漢代已出現(xiàn)損失一詞，例如《后漢書?和帝紀(jì)》中：“今年秋稼為蝗蟲所傷，皆勿收租、更、芻；若有所損失，以實(shí)除之，馀當(dāng)收租者亦半入?！雹弁瑯釉凇镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》中規(guī)定：損失是指由企業(yè)非日?；顒?dòng)所發(fā)生的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的、與向所有者分配利潤(rùn)無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的流出。

由上述對(duì)利得和損失的解釋及會(huì)計(jì)上的應(yīng)用可知，利得與損失和會(huì)計(jì)上的收入、費(fèi)用具有本質(zhì)的區(qū)別。首先，是利得與收入不同。

1.概念范圍不同。收入與利得的區(qū)別是廣義的收入含有利得，但是利得和狹義的收入是不一樣的，收入是日?；顒?dòng)產(chǎn)生的，而利得是非日常活動(dòng)產(chǎn)生的，收入如銷售商品、提供勞務(wù)等，而利得則如出售固定資產(chǎn)等非日?；顒?dòng)產(chǎn)生的，收入記入利潤(rùn)，而利得則分為兩部分，一部分通過營(yíng)業(yè)外收入計(jì)入利潤(rùn)，而另外一部分則直接計(jì)入所有者權(quán)益。

2.利得通常從偶發(fā)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中取得，屬于那種不經(jīng)過經(jīng)營(yíng)過程就能取得或不曾期望獲得的收益。

3.會(huì)計(jì)處理方式不同。在會(huì)計(jì)中，區(qū)別收入與利得是一個(gè)列示和編制報(bào)表的問題，收入和費(fèi)用通常以毛額列示，利得與損失通常以凈額列示，即利得要扣除有關(guān)的支出，損失要扣除有關(guān)的收益。直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得和損失，是指不應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益發(fā)生增減變動(dòng)的、與所有者投入資本或者向所有者分配利潤(rùn)無關(guān)的利得或者損失。

其次，是損失與費(fèi)用不同：費(fèi)用，是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中發(fā)生的會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的、與向所有者分配利潤(rùn)無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流出。會(huì)計(jì)中的損失是企業(yè)非日?；顒?dòng)所發(fā)生的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的、與向所有者分配利潤(rùn)無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的流出。

（二）投資性房地產(chǎn)處置應(yīng)計(jì)入利得和損失

對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，持有房地產(chǎn)如果不是用于賺取租金或資本增值，則其應(yīng)分別屬于固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。投資性房地產(chǎn)其實(shí)是由于企業(yè)持有目的而從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)當(dāng)中分離出來單獨(dú)核算的資產(chǎn)，拋開企業(yè)的持有目的，二者的特征是沒有區(qū)別的。而且處置房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，并不是經(jīng)常的而是偶發(fā)的活動(dòng)，因此其處置損益不屬于企業(yè)日?；顒?dòng)中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的流入或流出，即不屬于收入或費(fèi)用，而應(yīng)屬于利得或損失。再者，投資性房地產(chǎn)處置的損益計(jì)入營(yíng)業(yè)收入和成本，容易被企業(yè)管理層用來粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表，虛增企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，會(huì)給財(cái)務(wù)報(bào)表的使用者傳遞錯(cuò)誤的信息，致使企業(yè)利益相關(guān)者不能正確評(píng)價(jià)企業(yè)的現(xiàn)狀，損害企業(yè)利益相關(guān)者的經(jīng)濟(jì)利益。

鑒于以上所述，根據(jù)2006年財(cái)政部的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中規(guī)定的投資性房地產(chǎn)、收入和費(fèi)用等相關(guān)定義及內(nèi)容，筆者認(rèn)為在決定處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)首先終止確認(rèn)投資性房地產(chǎn)，將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目中進(jìn)行核算；其后再按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則或無形資產(chǎn)準(zhǔn)則進(jìn)行核算，將其處置凈損益計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”或“營(yíng)業(yè)外支出”科目中核算比較穩(wěn)妥。

這樣一來，既符合了投資性房地產(chǎn)和收入、費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定，又還原了營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的本來面貌，堵塞了粉飾營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的一條渠道，從另一個(gè)層面，使會(huì)計(jì)信息的可靠性增強(qiáng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華人民共和國(guó)財(cái)政部企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.