社區(qū)營商環(huán)境精選(九篇)

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第1篇：社區(qū)營商環(huán)境范文

關(guān)鍵詞：自然保護(hù)區(qū)；旅游開發(fā)；利益沖突；利益協(xié)調(diào)；

1.引言

獨(dú)特的自然資源既是保護(hù)區(qū)所要保護(hù)的對(duì)象，也是旅游開發(fā)過程中最具競爭力的資本，但保護(hù)區(qū)在旅游開發(fā)時(shí)因利益分配不均衡，監(jiān)管部門之間相互推諉、扯皮等利益沖突頻發(fā)。同時(shí)自然資源不合理開發(fā)與破壞等事件也相繼曝光，專家學(xué)者及環(huán)保非政府組織對(duì)資源保護(hù)的呼聲也越來越高。因此，在旅游開發(fā)中明晰部門職權(quán)范圍，理順各主體間利益關(guān)系，有效協(xié)調(diào)旅游開發(fā)中各主體間的利益沖突，堅(jiān)持經(jīng)營權(quán)與管理權(quán)的分離及相應(yīng)的扶貧政策和資源補(bǔ)償機(jī)制，已成為當(dāng)前保護(hù)區(qū)旅游開發(fā)中面臨的首要問題。

2.自然保護(hù)區(qū)旅游開發(fā)利益沖突分析

2. 1政府部門內(nèi)部之間的利益沖突

根據(jù)我國自然保護(hù)區(qū)采用的分級(jí)管理模式，國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)隸屬中央政府管理，但實(shí)際上我國90%以上的國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)是由所在當(dāng)?shù)卣?jīng)營管理。而中央把管理的責(zé)任委托給地方政府時(shí)，卻沒有委以相應(yīng)的權(quán)利，也沒有投入足夠的管理經(jīng)費(fèi)。這些沒有足夠管理經(jīng)費(fèi)投入的委托責(zé)任又相繼發(fā)生在各地方政府的上下級(jí)之間，導(dǎo)致保護(hù)區(qū)在管理的實(shí)際過程中出現(xiàn)了級(jí)別與管理責(zé)任的錯(cuò)位。由于多數(shù)地方政府沒有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)滿足對(duì)保護(hù)區(qū)最基本的投入，造成某些保護(hù)區(qū)管理機(jī)構(gòu)員工工資低且不能按時(shí)發(fā)放，甚至還會(huì)出現(xiàn)拖欠資的現(xiàn)象。保護(hù)區(qū)迫于經(jīng)濟(jì)利益和生活壓力而產(chǎn)生重經(jīng)營輕保護(hù)的思想，因此，政府在自然資源保護(hù)中的利益與保護(hù)區(qū)管理機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)濟(jì)利益之間存在著沖突。

目前，在我國保護(hù)區(qū)旅游開發(fā)過程中，保護(hù)區(qū)管理機(jī)構(gòu)及其行政主管部門與其他各部門之間，因旅游開發(fā)涉及經(jīng)濟(jì)利益時(shí)難免存在著對(duì)土地、森林、動(dòng)植物、水、礦產(chǎn)等資源的爭奪，以此獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益；然而在旅游開發(fā)中因管理不善須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任時(shí)，各部門之間難免會(huì)相互推卸責(zé)任、扯皮，導(dǎo)致問題復(fù)雜化、多元化，大多事件最終因責(zé)任主體不明確而不了了之。由于這些利益沖突大多發(fā)生在行政機(jī)關(guān)內(nèi)部，因其具有某種隱蔽性，一般很難被人們所察覺。

2. 2保護(hù)區(qū)管理機(jī)構(gòu)與開發(fā)商之間的利益沖突

保護(hù)區(qū)管理機(jī)構(gòu)作為該區(qū)內(nèi)自然資源的管理者和維護(hù)者，代表著國家生態(tài)環(huán)境公益，確保該區(qū)內(nèi)自然生態(tài)系統(tǒng)、資源和環(huán)境利益最大化，使區(qū)內(nèi)一切經(jīng)營旅游開發(fā)活動(dòng)所產(chǎn)生的負(fù)面影響控制在資源環(huán)境可承受和國家政策所允許的范圍內(nèi)。注重在保護(hù)區(qū)旅游開發(fā)過程中回歸自然、保護(hù)環(huán)境、促進(jìn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高公民環(huán)境意識(shí)的可持續(xù)發(fā)。而開發(fā)商追求的經(jīng)濟(jì)利益，在開發(fā)中會(huì)想盡一切辦法盡可能多地開發(fā)保護(hù)區(qū)內(nèi)的資源，逃避開發(fā)中須負(fù)的責(zé)任、義務(wù)，傾向獨(dú)家經(jīng)營，最終導(dǎo)致各有關(guān)方利益沖突難以緩解，加重對(duì)區(qū)內(nèi)自然資源的壓力。

2. 3 保護(hù)區(qū)居民與開發(fā)商之間的利益沖突

開發(fā)商在旅游開發(fā)面臨的問題中，土地資源最為突出。旅游開發(fā)打破了居民原有的生活方式，開發(fā)商為獲取能夠開發(fā)旅游的土地資源而進(jìn)行社區(qū)整合，由于保護(hù)區(qū)內(nèi)居民不清楚所擁有土地真實(shí)價(jià)值，使得開發(fā)商以低廉的價(jià)格將居民的土地使用權(quán)歸屬到自己名下，使保護(hù)區(qū)居民被動(dòng)地承擔(dān)了過多旅游開發(fā)成本，卻沒有得到應(yīng)有的補(bǔ)償。伴隨著保護(hù)區(qū)旅游開發(fā)品牌的提升，當(dāng)居民土地的真實(shí)價(jià)值逐漸顯現(xiàn)時(shí)，居民與開發(fā)商之間的沖突也斷涌現(xiàn)。

保護(hù)區(qū)居民與開發(fā)商經(jīng)濟(jì)收益差距的不斷拉大，也會(huì)產(chǎn)生許多新矛盾。開發(fā)商認(rèn)為對(duì)保護(hù)區(qū)旅游開發(fā)增加了居民的就業(yè)機(jī)會(huì)、商業(yè)機(jī)會(huì)、提高了生活水平、注入了新的思想，這種淺層次的補(bǔ)償只有少數(shù)居民能從旅游開發(fā)中得到實(shí)惠，而多數(shù)居民認(rèn)為旅游開發(fā)變相增加了生活成本，如物價(jià)上漲、環(huán)境污染、生存擁擠等。加之開發(fā)商在許多項(xiàng)目經(jīng)營方面處于領(lǐng)導(dǎo)地位，獲得了豐厚的經(jīng)濟(jì)收益，有的甚至存在違法亂紀(jì)的現(xiàn)象，加劇區(qū)內(nèi)居民的不滿。有些開發(fā)較成熟、品牌效益較高的保護(hù)區(qū)，其管理機(jī)構(gòu)為了完成保護(hù)資源環(huán)境的任務(wù)，促使開發(fā)商以提高門票的方式來減輕保護(hù)區(qū)內(nèi)資源環(huán)境的壓力，這樣雖然開發(fā)商的利益得到了保證，但對(duì)于社區(qū)居民來說，客流量的減少變相地沖擊了區(qū)內(nèi)居民的利益，導(dǎo)致居民與開發(fā)商之間的沖突一波未平一波又起。

2. 4科研單位和環(huán)保非政府組織、開發(fā)商、管理機(jī)構(gòu)三者之間的矛盾

科研單位和環(huán)保非政府組織偏重于如何保持保護(hù)區(qū)內(nèi)良好的生態(tài)系統(tǒng)，環(huán)境公益及與科研項(xiàng)目有緊密聯(lián)系的生態(tài)環(huán)境資源，甚至完全以環(huán)境公益或生態(tài)美學(xué)的角度作為出發(fā)點(diǎn)。在對(duì)保護(hù)區(qū)進(jìn)行旅游開發(fā)時(shí)，他們是保護(hù)區(qū)整體規(guī)劃開發(fā)的理論指導(dǎo)者，針對(duì)區(qū)內(nèi)不同的物種資源的稀有度制訂出相應(yīng)的開發(fā)保護(hù)細(xì)則。這些細(xì)則對(duì)追求利益最大化的旅游開發(fā)商來說有具一定的約束力，使得投資商在對(duì)區(qū)內(nèi)資源進(jìn)行開發(fā)時(shí)不得不承擔(dān)起保護(hù)環(huán)境的責(zé)任，提高資源開發(fā)的成本，這與投資商以最小的成本投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益是相沖突的。而管理機(jī)構(gòu)在國家鼓勵(lì)保護(hù)區(qū)利用自身資源優(yōu)勢(shì)，合理開發(fā)旅游的過程中，既需要依靠社區(qū)科研機(jī)構(gòu)提供科學(xué)的開發(fā)規(guī)劃理論進(jìn)行指導(dǎo)，又需要投資商的資金支持，因此它在社區(qū)資源保護(hù)、旅游開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等活動(dòng)中本來就是一個(gè)矛盾綜合體。

3.協(xié)調(diào)對(duì)策與建議

通過對(duì)以上各有關(guān)方利益沖突的分析，我們不難發(fā)現(xiàn)這些沖突主要表現(xiàn)為整體利益與局部利益、長遠(yuǎn)利益與眼前利益之間的矛盾。因此不管是謀求私人利益最大化的盈利性企業(yè)、主張利益多樣化的區(qū)內(nèi)居民，還是代表環(huán)境公益最大化的政府機(jī)構(gòu)，都應(yīng)看到整體利益與局部利益之間的關(guān)系。所以我們?cè)趨f(xié)調(diào)各方的利益沖突時(shí)，可試著采取利益主體多樣性和利益要求正當(dāng)性的平衡原則，在著眼于平等保護(hù)的理念下，做到社會(huì)的整體利益優(yōu)于局部利益、長遠(yuǎn)利益優(yōu)于眼前利益，并確保其局部利益和眼前利益得到實(shí)現(xiàn)。

3. 1建立共同參與開發(fā)模式

建立國家、地方政府、社區(qū)居民利益于一體的開發(fā)模式，國家和地方政府以經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式讓開發(fā)商參與旅游資源的開發(fā)。取得收益后，提取一定比例，用于居民補(bǔ)償或社區(qū)公共設(shè)施建設(shè)。對(duì)于土地歸集體所有，耕地、林地等承包權(quán)歸居民的部分，居民可以土地經(jīng)營權(quán)和林地資源入股; 沒有承包權(quán)的社區(qū)居民可以勞動(dòng)入股，通過封山育林、護(hù)林、糾察、監(jiān)督等形式參與開發(fā); 政府也可以通過資金扶貧的形式讓居民入股。這樣不僅體現(xiàn)了居民利益，更有利于居民積極保護(hù)社區(qū)的生態(tài)環(huán)境，使之成為旅游資源開發(fā)的保護(hù)者。

在旅游資源開發(fā)過程中將部分簡單的工程建設(shè)優(yōu)先承包給社區(qū)居民，直接雇傭符合條件的居民就業(yè)，使居民獲得勞動(dòng)收入; 在經(jīng)營過程中將保護(hù)區(qū)開發(fā)的攤位、商店、電話亭、游樂設(shè)施、交通工具、停車廠等優(yōu)惠讓給社區(qū)居民經(jīng)營。政府要定期監(jiān)測社區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用、項(xiàng)目開發(fā)對(duì)當(dāng)?shù)氐挠绊?，并?duì)居民的參與程度進(jìn)行監(jiān)測，以保證居民的利益。

3.2明晰責(zé)任、實(shí)施經(jīng)營權(quán)與管理權(quán)的分離

面對(duì)保護(hù)區(qū)旅游開發(fā)熱的新形勢(shì)，合理劃分各監(jiān)管部門在保護(hù)區(qū)的管轄范圍，明確管轄權(quán)限，加強(qiáng)政府的直接監(jiān)管職能，實(shí)行政績考核及公務(wù)員選拔制度，監(jiān)管部門不再直接參加與保護(hù)區(qū)旅游開發(fā)有關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)，真正做到經(jīng)營權(quán)與管理權(quán)分離，從根本上理順政府對(duì)保護(hù)區(qū)的監(jiān)管職能。

通過改革將保護(hù)區(qū)旅游開發(fā)的經(jīng)營權(quán)從管理權(quán)中剝離出來，交給有經(jīng)驗(yàn)、有實(shí)力的市場主體。在經(jīng)營中讓各方利益主體都參與進(jìn)來，對(duì)各經(jīng)營者的資質(zhì)進(jìn)行科學(xué)審核，合同中明確細(xì)致的規(guī)定各經(jīng)營者在旅游開發(fā)中應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。

3. 3 扶持、引導(dǎo)社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

社區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平是保護(hù)區(qū)旅游開發(fā)順利行進(jìn)的保障，要想使居民支持保護(hù)區(qū)旅游開發(fā)項(xiàng)目，必須首先提高他們的生活水平，讓居民得到實(shí)惠。因而可以采取多種形式，通過多種渠道扶持和引導(dǎo)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改變對(duì)資源依賴型的傳統(tǒng)生產(chǎn)方式；對(duì)社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供資金和技術(shù)上的支持，強(qiáng)化管理，協(xié)助社區(qū)提高生產(chǎn)力水平。

3. 4建立資源補(bǔ)償機(jī)制

在保護(hù)區(qū)旅游開發(fā)中，開發(fā)商通過對(duì)保護(hù)區(qū)旅游資源的整合及區(qū)內(nèi)物種景觀和野生動(dòng)植物資源的利用獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利益，經(jīng)營中雖有保護(hù)環(huán)境資源的任務(wù)，但大部分保護(hù)責(zé)任如野生動(dòng)植物保護(hù)、退耕還林文物保護(hù)、居民安置等仍由政府來承擔(dān)，開發(fā)者繳納特許經(jīng)營費(fèi)，只獲得了經(jīng)營權(quán)，并沒有對(duì)資源環(huán)境的損耗進(jìn)行補(bǔ)償。在一些森林資源豐富的保護(hù)區(qū)，其管理部門前期的巨大投入沒有在旅游開發(fā)中得到回收；社區(qū)居民辛苦幾輩子保留下來的珍貴資源在旅游開發(fā)中加速消耗，卻沒有得到相應(yīng)的補(bǔ)償。因此，建議對(duì)旅游開發(fā)商征收資源環(huán)境補(bǔ)償稅，設(shè)立專項(xiàng)賬戶，專門用于對(duì)保護(hù)區(qū)資源環(huán)境培養(yǎng)維護(hù)的投資。促使開發(fā)商制定合理的旅游開發(fā)計(jì)劃，主動(dòng)走向生態(tài)旅游發(fā)展的軌道。資源環(huán)境補(bǔ)償機(jī)制的建立，解決了保護(hù)區(qū)管理經(jīng)費(fèi)緊張的問題，保障了社區(qū)居民的既得利益，有效緩解了旅游開發(fā)中的矛盾沖突。

4.結(jié)論

本文通過對(duì)自然保護(hù)區(qū)利益主體的分析，理清各主體之間的利益關(guān)系，有效協(xié)調(diào)各主體之間的沖突；建立資源補(bǔ)償機(jī)制；明晰責(zé)任、實(shí)施經(jīng)營權(quán)與管理權(quán)分離的制度；在共同參與的開發(fā)模式下實(shí)現(xiàn)旅游開發(fā)的資源保護(hù)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)法發(fā)展的雙重利益，使保護(hù)區(qū)旅游開發(fā)的優(yōu)越性充分展現(xiàn)出來，緩解了保護(hù)區(qū)管理機(jī)構(gòu)因沒有足夠的經(jīng)費(fèi)投入使得環(huán)境資源保護(hù)陷入進(jìn)退兩難的困境。既避免了過去采用封閉保護(hù)模式造成的社區(qū)經(jīng)濟(jì)落后、信息閉塞局面，又能促進(jìn)共同參與開發(fā)管理的模式逐步走向成熟。

參考文獻(xiàn)：

第2篇：社區(qū)營商環(huán)境范文

在上海，僅就商業(yè)街來看，今年一季度四個(gè)主要商業(yè)購物街區(qū)商鋪出租率已從2001年底的90%上升到2002年3月的95%。辦公樓出租率上升了21.7%，空置率下降1%，商鋪和辦公樓市場出現(xiàn)同步增長的態(tài)勢(shì)。權(quán)威人士認(rèn)為，此種態(tài)勢(shì)若繼續(xù)發(fā)展下去的話，有望打破持續(xù)兩年半住宅市場一支獨(dú)秀的局面，使市場結(jié)構(gòu)發(fā)生微妙的變化。在北京，僅上半年就有17家500平方米的商業(yè)企業(yè)走進(jìn)社區(qū)。老番街的瘋狂認(rèn)購足以使業(yè)界人士瞠目結(jié)舌，很多人認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場競爭如此激烈的今天，這可以算得上是一個(gè)奇跡。

利潤無疑是社區(qū)商業(yè)發(fā)展最直接的助推，一個(gè)普遍的規(guī)律是：當(dāng)社區(qū)商業(yè)改變沿街零散布局，而集購物、休閑、服務(wù)等眾多功能于一身時(shí)，社區(qū)商業(yè)就顯露出可觀的贏利前景。生活環(huán)境是評(píng)價(jià)生活舒適度的重要指標(biāo)，如果社區(qū)居民的一切消費(fèi)需求都能在其居住的社區(qū)中高質(zhì)量地得到滿足，并且環(huán)境質(zhì)量依然保持高標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)商業(yè)無疑會(huì)獲得最大利益。想象置身于社區(qū)中和諧明亮的店堂、一間間耳熟能詳?shù)钠放茖Ｙu店、優(yōu)雅的咖啡屋、方便的晝夜銀行，接送孩子上下學(xué)近在咫尺、醫(yī)院、書店、老年中心等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，花園、綠地、球場也隨時(shí)恭候，生活在這樣的社區(qū)環(huán)境里，真可以說“人生得意，享受之時(shí)”了。正如北京市商委副主任盧彥所說，“社區(qū)商業(yè)有三大法寶：就近方便、價(jià)廉物美、服務(wù)多樣，其市場蘊(yùn)藏著無限商機(jī)?！薄∩鐓^(qū)商業(yè)——市場催生的新商機(jī)

社區(qū)商業(yè)的開發(fā)正在經(jīng)歷從無到有、從混亂無序到整體規(guī)劃的變遷，也許它還有千種面貌等著有心的設(shè)計(jì)者去發(fā)現(xiàn)，但萬變不離其宗，它永遠(yuǎn)追隨著市場的腳步，不離不棄。一般來說，商業(yè)用房的銷售價(jià)格比純住宅要高出2—3倍，合理的配套使社區(qū)商業(yè)具有可觀的升值潛力。在這方面，深圳萬科四季花城可以說是最好的例子，其底商的銷售價(jià)格在每平方米8000—9000元，而同樣的底層住宅銷售價(jià)格僅為每平方米2000多元。這樣的價(jià)格，對(duì)于發(fā)展商和投資者具有相當(dāng)?shù)奈?。同時(shí)，商業(yè)用房的集中配套不僅僅帶來價(jià)格上的收益。一方面，社區(qū)商業(yè)的集中配置有效地降低了居民區(qū)的噪音污染，使各個(gè)街坊變成真正意義上的純住宅，更有利于形成社區(qū)商業(yè)中部輻射周邊的商業(yè)形態(tài)。另一方面，集中的商業(yè)配套使得資源配置更合理，避免了各開發(fā)商重復(fù)投資和建設(shè)、相互爭奪客源的尷尬。此外，集中配套使得社區(qū)商業(yè)更具有規(guī)模效應(yīng)，使社區(qū)在商業(yè)引資、聚集人氣等諸多方面在規(guī)劃階段就占得了市場先機(jī)。

對(duì)此，中國人民大學(xué)教授王琪延認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)應(yīng)遵循以人為本的原則，在滿足人們基本生活消費(fèi)服務(wù)方面將逐步完善6項(xiàng)功能：具備購物功能，能提供主、副食，生活用品；具有修理服務(wù)功能，滿足社區(qū)居民日常用品修理的需要；具備餐飲服務(wù)功能，為居民提供早點(diǎn)、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐；具備綜合服務(wù)功能，社區(qū)居民理發(fā)、洗衣熨衣、服裝加工、彩擴(kuò)等全在社區(qū)完成；具備可再生資源回收服務(wù)的功能，采取建立固定收購站和定期流動(dòng)收購兩種方法，保證居民廢舊物品下樓就可交售；具備家政服務(wù)的功能，社區(qū)能幫助居民雇用小時(shí)工、請(qǐng)保姆、家教等。完備的社區(qū)配套無疑是社區(qū)規(guī)劃下功夫的重點(diǎn)。

王教授還指出，大型社區(qū)商業(yè)的發(fā)展要以購物中心為主打業(yè)態(tài)，而居住小區(qū)應(yīng)以“沿街式”、“組團(tuán)式”、“多點(diǎn)式”為重點(diǎn)建設(shè)類型，在業(yè)態(tài)上以“超市”為主，重點(diǎn)發(fā)展“連鎖”經(jīng)營的業(yè)制。被譽(yù)為“第五次零售業(yè)革命”的購物中心應(yīng)包容各種新型商業(yè)形態(tài)，生鮮食品為主的超市、品牌薈萃的特色專賣店、各種便利的餐飲、綜合服務(wù)設(shè)施觸手可及，購物、休閑、娛樂多重功能滿足居民多樣化的消費(fèi)需求。按照社區(qū)的人口和消費(fèi)水平，購物中心的規(guī)模和樣式也將多種多樣，但功能齊全、集約化經(jīng)營將成為他們共同的優(yōu)勢(shì)。

需要注意的是，社區(qū)的“鄰里型”商業(yè)應(yīng)和大型購物中心有所不同。按照國外鄰里型購物中心的運(yùn)作模式，鄰里型購物中心會(huì)引進(jìn)不少品牌百貨品種，但鄰里型購物中心如果著眼于百貨服裝業(yè)，那么在規(guī)模和品牌度上很難跟市中心大型百貨公司抗衡，針對(duì)目前的情況，鄰里型購物中心應(yīng)以生活服務(wù)為主，作為一個(gè)社區(qū)配套而存在，就像一個(gè)社區(qū)的大會(huì)所。正如以設(shè)計(jì)大型Shopping－mall而著名的建筑師Jerde所言，鄰里購物中心不只是一棟建筑物體，而是一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所。

一般來說，“沿街式”上也應(yīng)以工薪階層為主要消費(fèi)群，約設(shè)1家中型超市，1家便利店，1家修配店，以及中小餐館等，而“組團(tuán)式”和“多點(diǎn)式”居住小區(qū)的商業(yè)應(yīng)瞄準(zhǔn)中高檔消費(fèi)群，以大型商場為主體，重點(diǎn)發(fā)展小型中西餐館、便利店、美容美發(fā)、洗染、花卉、洗衣房等便民利民的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，形成功能齊全的商業(yè)群落。 社區(qū)商業(yè)存在的問題

建筑規(guī)劃——擾民與便民的矛盾

傳統(tǒng)的居住區(qū)業(yè)態(tài)常常令居民們喜憂參半，那些便民的業(yè)態(tài)時(shí)兒也會(huì)變?yōu)槿藗兊摹把壑嗅敗保芏嗝襟w的社會(huì)新聞欄目經(jīng)常會(huì)“曝光”影響居民生活的商家，如居民樓下的小飯館油煙沖天、深夜的卡拉ok使人難以入睡等等。這些業(yè)態(tài)的初衷是利人利己，然而當(dāng)愛生恨的時(shí)候，也就一點(diǎn)也愛不起來了。近期，市工商局規(guī)定從事餐飲、歌舞娛樂、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場所和洗浴等四類經(jīng)營活動(dòng)的公司，不能以居民住宅樓、商住兩用房屋作為企業(yè)住所。其他公司在居民樓內(nèi)經(jīng)營需經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)等居民自治組織同意。去年的北京樓市“商住”盛行，然而這也帶來了一些置業(yè)者的擔(dān)心 ：你根本無法判斷，入住后鄰居會(huì)不會(huì)是公司。兼顧方便與寧靜的目標(biāo)給發(fā)展商提出了更高層次的要求。

業(yè)態(tài)規(guī)劃——投資者、經(jīng)營者、居民的矛盾

社區(qū)商業(yè)的獨(dú)特之處在于，參與者眾多且利益相互交織。這在最初就為其規(guī)劃設(shè)置了高難度。居民既需要方便的物業(yè)又要享受賞心悅目的環(huán)境；投資者要考慮商業(yè)形態(tài)的設(shè)置是否有利于商家的入住和經(jīng)營，又絕不能忘記當(dāng)初向置業(yè)者們承諾的安靜祥和。

引導(dǎo)性規(guī)劃在此顯示出關(guān)鍵性的作用。投資者若想將實(shí)際的投資轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的收益，對(duì)底商“軟”“硬”環(huán)境的考察是必不可少的。所謂“軟”環(huán)境是指開發(fā)商對(duì)于未來底商的商業(yè)類型如何規(guī)劃設(shè)置，這直接關(guān)系到底商的商業(yè)形態(tài)及投資者的切身利益；所謂“硬”環(huán)境主要是指底商的設(shè)計(jì)，底商設(shè)計(jì)的合理與否，也會(huì)影響到底商的經(jīng)營運(yùn)作。

北京工商大學(xué)商研所的所長陳及教授認(rèn)為，在設(shè)計(jì)底商面積的時(shí)候，要注意經(jīng)營上一些特殊要求，即應(yīng)該有一定的彈性，要方便投資者進(jìn)行改造。假如底商分戶墻設(shè)計(jì)的都是承重墻，如果承租人要擴(kuò)大面積就面臨很大困難。另外在底商建造的過程中，要注意保留充足的車位；底商的層高要區(qū)別于普通住宅，4米以上比較理想 ；兩層或兩層以上的底商，要預(yù)留室內(nèi)樓梯 ；層與層之間的貫通要靈活；最重要的是底商的開設(shè)不能影響到小區(qū)業(yè)主的正常生活，充分保證業(yè)主私密性。

新老交替的煩惱——舊城改造

我們背負(fù)著悠長的歷史，建設(shè)新的家園時(shí)，對(duì)于舊的東西是保留還是改造，或者徹底推翻是世代相傳的思考。北京和上海，文化舊址遍布，如何對(duì)它們進(jìn)行改造、利用成為政府和開發(fā)商的心病，經(jīng)歷過平安大道的北京人已不愿再提及舊城改造，而上海的石窟門建筑也著實(shí)使改造者們大費(fèi)苦心。上海的新天地時(shí)尚街是少數(shù)比較成功的實(shí)例之一。它以酒吧為主，定位為高檔商業(yè)街，除陳逸飛一家以外，全部是國外著名品牌店。新天地的成功改造，使它的功能以及承載的歷史意義發(fā)生了本質(zhì)的變化，這當(dāng)然也使它具有了非常獨(dú)特的魅力。開發(fā)商在其邊上開發(fā)的兩幢公寓一套三居室租金高達(dá)9000美金/月，相信這樣的舊城改造不論對(duì)政府、開發(fā)商還是置業(yè)者都是最好的安排。 定位——成功的基礎(chǔ)

至少從現(xiàn)在的市場形勢(shì)來看，市場定位和研究應(yīng)該是絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)的生存之道。雖然商鋪的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，而相對(duì)的，開發(fā)商做商鋪的風(fēng)險(xiǎn)在某種程度上也遠(yuǎn)高于住宅。因?yàn)閷?duì)于住宅而言，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格，而對(duì)商鋪而言，一旦賣不出去，價(jià)格再降也必將成為開發(fā)商和投資人的心頭之患。

成功的社區(qū)商業(yè)配置、商業(yè)街和底商模式各不相同，但他們都通向一個(gè)目標(biāo)，就是要贏得市場。社區(qū)商業(yè)是個(gè)涉及多方利益和要求的部分，市場定位就顯得更加必要。商業(yè)企業(yè)在進(jìn)入社區(qū)之前要做市場調(diào)查，把握好市場空白，并且科學(xué)的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和定位。掌握社區(qū)居民的收入水平和消費(fèi)層次，了解居民的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理，以此做出合理的定位，決定布點(diǎn)的的規(guī)模、位置、運(yùn)作方式、經(jīng)營檔次。同時(shí)，要充分考慮到居民生活的各種切實(shí)問題，以便贏得市場。

上海“聯(lián)洋新社區(qū)”的鄰里中心為社區(qū)商業(yè)的統(tǒng)一管理作出了表率。上海聯(lián)洋集團(tuán)有限公司總裁衛(wèi)平說，在前期社區(qū)總體規(guī)劃中引入集中整合社區(qū)商業(yè)的概念，將社區(qū)商業(yè)統(tǒng)一納入鄰里中心，并打破傳統(tǒng)“只建不管”的舊社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式，由專業(yè)物業(yè)公司對(duì)整個(gè)社區(qū)統(tǒng)一管理。聯(lián)洋鄰里中心位于社區(qū)的中央地帶，是社區(qū)開發(fā)與建設(shè)過程中采用集中公建配套理念的一種嶄新嘗試，是社區(qū)的地域中心、活動(dòng)中心、消費(fèi)中心、集散中心和管理中心。這樣的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃讓社區(qū)的商業(yè)獨(dú)立于居住區(qū)域之外，使小區(qū)動(dòng)靜分離，實(shí)現(xiàn)了居住環(huán)境的人性化，從而提升了小區(qū)的品質(zhì)。

一些較小的項(xiàng)目如北京怡景園的老番街、珠江駿景、深圳萬科四季花城的商業(yè)街也取得了令人艷羨的成功。談到“怡景園”老番街定位時(shí)，北京“信達(dá)行” 推廣部董利說，由于“怡景園” 所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境（南臨北京市的第一、第二使館區(qū)，有172個(gè)國家大使館坐落周圍，是外籍人士最大的聚居區(qū)域）、物業(yè)本身商業(yè)條件（項(xiàng)目本身是國際化社區(qū)、有100多戶外籍人士居?。?、本區(qū)域的消費(fèi)需求空白點(diǎn)(地處繁華的朝外商圈，彌補(bǔ)無異國商品特色街的空白)等條件，使其具備了實(shí)現(xiàn)這一“國際商業(yè)街”定位成功的可能性。

“珠江駿景”南國風(fēng)情街租務(wù)部呂蕊介紹，經(jīng)營新商鋪，一般要經(jīng)過兩至三年的過渡期。為打消投資者的顧慮，租務(wù)部特為投資者制定了“無憂投資計(jì)劃”，當(dāng)中承諾：租務(wù)部免費(fèi)為投資者租賃業(yè)務(wù)，對(duì)按規(guī)定簽約并開業(yè)的商鋪免前5個(gè)月的租金，一年內(nèi)保證總投資不低于9%的回報(bào)。

在商業(yè)業(yè)態(tài)定位上，事前的引導(dǎo)性規(guī)劃很大程度上決定了項(xiàng)目的命運(yùn)。深圳萬科四季花城對(duì)商業(yè)街做的引導(dǎo)性規(guī)劃非常成功。他們對(duì)社區(qū)的人口規(guī)模、客戶特征以及周邊的商業(yè)進(jìn)行了細(xì)致的分析和評(píng)估，充分考慮了擬購買者的置業(yè)特征。據(jù)調(diào)查和預(yù)計(jì)，很多人購買商鋪是給自己的父母，于是將100多米的商業(yè)街68間店鋪除2-3間面積較大的預(yù)留為超市、售樓處外，每間建筑面積設(shè)為60-80平方米，開始時(shí)以租帶售，對(duì)租戶實(shí)行優(yōu)惠。并且提前規(guī)劃小區(qū)的環(huán)境，對(duì)業(yè)主事先約定不能做餐飲、娛樂等，業(yè)態(tài)以安靜為主。結(jié)果99%的業(yè)主是自己經(jīng)營或出租且生意興隆，至今入住率達(dá)90% ，達(dá)到了預(yù)期效果。

定位對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個(gè)大的話題，簡而言之就是顧客和企業(yè)之間要建立紐帶，在這方面，那些總是翹首觀察新趨勢(shì)的競爭者將會(huì)是最終的成功者。

城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使居住的概念更加寬泛，置業(yè)者們不再僅僅關(guān)心房子里面的“小家”而更多的將目光投在社區(qū)環(huán)境的“大家”中。從屋里走向屋外給了社區(qū)商業(yè)更大的發(fā)展空間，作為回報(bào)，置業(yè)者們享受的是舒適與便利。

背景資料

社區(qū)底商和社區(qū)商業(yè)的概念

社區(qū)底商是物業(yè)范疇，是相對(duì)于建筑類型而言的，一般指住宅、公寓等物業(yè)作為商業(yè)、服務(wù)業(yè)設(shè)施的底層建筑，是社區(qū)配套組成部分；社區(qū)商業(yè)是一種有別于城市的區(qū)域中心商業(yè)、SHOPMALL(大型購物中心)、特色步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)，它是一種有很強(qiáng)的地域性、為本地區(qū)居民服務(wù)的商業(yè)模式 。

社區(qū)底商與社區(qū)商業(yè)完全重合的三種類型

1.動(dòng)力型，入住率達(dá)到一定程度以后，就會(huì)自然產(chǎn)生商機(jī)，換句話說就是“因住而商”。例如北京“歐陸經(jīng)典”社區(qū)商業(yè)的形成；

2.強(qiáng)化型，強(qiáng)調(diào)的是本社區(qū)的特色。例如“嘉銘園”，賣點(diǎn)是環(huán)境好，尤其是北區(qū)的梧桐大道。

3.補(bǔ)充型，這是同質(zhì)化地區(qū)最容易形成的商業(yè)類型。例如萬柳地區(qū)，該地區(qū)是北京目前居住人口同質(zhì)化程度最高的地方，基本都是中產(chǎn)階級(jí)，這個(gè)地區(qū)將是小資情調(diào)商業(yè)的沃土。

社區(qū)商業(yè)模式——特色型、輔助型、連鎖型

很多精明的商家與商業(yè)理論界人士都在針對(duì)社區(qū)消費(fèi)這一新情況，探討和摸索一些新的模式，也進(jìn)行了一些成功的嘗試和實(shí)踐。從這些社區(qū)商業(yè)街的經(jīng)營情況來看，大致有以下一些經(jīng)營模式：

一、營造特色休閑、風(fēng)情購物區(qū)，在購物中休閑，在休閑中購物。主要是在社區(qū)街鋪旁營造主題休閑區(qū)，以優(yōu)美的環(huán)境，閑適的購物氛圍聚集人群。如萬科四季花城的社區(qū)商業(yè)街便是一條別具特色的歐式商業(yè)街。據(jù)萬科地產(chǎn)的有關(guān)人士介紹，四季花城的商鋪定位于歐式的小鎮(zhèn)商鋪，將商業(yè)街建成具有既為小區(qū)內(nèi)居民提供生活方便又吸引周邊消費(fèi)人群、面向社會(huì)的消費(fèi)娛樂雙重功能的商業(yè)配套。除了這些與小區(qū)居民生活息息相關(guān)的日常生活商業(yè)配套外，隨著四季花城入住人口越來越多，人氣越來越旺，還將啟動(dòng)四季花城食街商鋪、四季花城假日藝術(shù)市場，以滿足人們不同層次的需求。另外一種就是將社區(qū)街道前建成休閑廣場，一方面與社區(qū)內(nèi)的環(huán)境形成一種延展，為社區(qū)居民提供一個(gè)新的休閑場所；另一方面為購物的人們提供了一個(gè)很好的氛圍。

第3篇：社區(qū)營商環(huán)境范文

而在社區(qū)商業(yè)中心轉(zhuǎn)型的過程中，涉及到商業(yè)模式設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)調(diào)整、品牌選擇、環(huán)境改造、經(jīng)營提升等諸多方面。前幾項(xiàng)作為商業(yè)研究的重點(diǎn)，經(jīng)常被提及，但環(huán)境改造、經(jīng)營提升同樣關(guān)系到商業(yè)轉(zhuǎn)型的成敗。本文以某便民綜合菜市場（以下簡稱B商業(yè)體）改造升級(jí)為研究對(duì)象，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新實(shí)踐，提出傳統(tǒng)菜市場向新型社區(qū)生活方式中心轉(zhuǎn)型環(huán)境改造與經(jīng)營提升的建議。

一、社區(qū)商業(yè)中心轉(zhuǎn)型升級(jí)環(huán)境改造建議

1.對(duì)項(xiàng)目入口進(jìn)行改造提升商業(yè)體吸納力

目前B商業(yè)體項(xiàng)目主入口雜亂無章，不醒目、突出；一層商業(yè)多具有獨(dú)立入口，但大多數(shù)不與內(nèi)部相通連，項(xiàng)目商氣被打破，破壞商業(yè)體綜合吸納力。因此改造建議設(shè)置一主兩副主要入口，其他一層商業(yè)獨(dú)立入口與內(nèi)部相通連。對(duì)主要入口進(jìn)行重新裝修改造拓寬，清理入口周邊店鋪、攤位，減少擁擠環(huán)境，形成入口通透，明亮，環(huán)境友好，氛圍寬松，在入口兩側(cè)可設(shè)置便利自助設(shè)備；通過多個(gè)一層商業(yè)入口開在玻璃幕墻，產(chǎn)生向吸納力，打通一層商鋪與商業(yè)體內(nèi)部充分連通。

2.對(duì)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與動(dòng)線改造構(gòu)建靈動(dòng)商業(yè)空間

目前B商業(yè)體內(nèi)部店鋪整體布局散亂、鋪位過于密集，顧客體驗(yàn)性差；通道狹窄，不便于整體升級(jí)后大量客流通行；動(dòng)線直來直去，缺乏趣味與靈動(dòng)。因此改造建議：采用軟性分割隔斷對(duì)店鋪內(nèi)部動(dòng)線重新劃分，改造后形成邊廳、中廳整體結(jié)構(gòu)，以及完整環(huán)形動(dòng)線。流線型動(dòng)線設(shè)計(jì)，增強(qiáng)店鋪的容納力與逛店趣度；店鋪隔斷推薦商戶多玻璃與鏡面的設(shè)計(jì)，既能割斷空間，又能使空間更加通透。隔斷更多采用半圍合方式，減少硬隔斷使用，柜臺(tái)采用靈動(dòng)弧形設(shè)計(jì)，增強(qiáng)整體動(dòng)線的曲線感，提升環(huán)境品質(zhì)與舒適度；狹長區(qū)域不好利用的空間，可以依不同的需求、不同的主題而再做區(qū)分。

3.依據(jù)節(jié)日進(jìn)行主題化布景設(shè)置

通過營銷策劃，主要節(jié)日對(duì)商場內(nèi)部進(jìn)行節(jié)日布景，同時(shí)帶動(dòng)商鋪節(jié)日營銷。在節(jié)日期間可以懸掛、擺放與節(jié)日內(nèi)容相符合的裝飾、趣味性的小型節(jié)日布景，并帶動(dòng)商戶室外布景，開展商街節(jié)日營銷，以及組織附近居民開展節(jié)日主題的趣味比賽，并對(duì)節(jié)日作品進(jìn)行展示。

4.提升商業(yè)體軟環(huán)境營造良好商業(yè)氛圍

（1）環(huán)境整體氛圍提升

目前樓宇已經(jīng)建成、使用，大規(guī)模的硬裝造價(jià)高、且改造難度大。因此可以對(duì)商業(yè)體外立面進(jìn)行局部改造，對(duì)外立面環(huán)境進(jìn)行軟裝飾。包括對(duì)外立面、進(jìn)行軟裝飾以及使用色彩以及細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)提升整體檔次。例如通過增設(shè)嬰兒服務(wù)設(shè)施、對(duì)洗手間改造與設(shè)計(jì)；在細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上提升商業(yè)體環(huán)境品質(zhì)；通過強(qiáng)烈的顏色對(duì)比提升動(dòng)感；以及簡單但具有設(shè)計(jì)的貼紙?zhí)嵘虡I(yè)體文化品位等方式，營造整體環(huán)境氛圍。

（2）引導(dǎo)標(biāo)識(shí)的大量使用

此外還可以通過加強(qiáng)人性化引導(dǎo)、標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)與使用，提升顧客方便度與滿意度。如大量使用無處不在、指示明確的引導(dǎo)標(biāo)識(shí)；增加童趣化、可愛的樓層引導(dǎo)指示；以及設(shè)置對(duì)各個(gè)品牌的樓層推介，從底層可以看到高層有哪些品牌等。

（3）依據(jù)主題在各層設(shè)置不同的小品景觀

在每一層的主通道入口旁設(shè)置樓層主題小品，從而突出每一層主題，并形成B商業(yè)體的標(biāo)志性特色景觀。如食品銷售區(qū)可以將休息座椅做成食品布景，一舉兩得；數(shù)碼產(chǎn)品銷售區(qū)可以設(shè)置機(jī)器人冰淇淋/飲料售賣機(jī)，既凸顯樓層主題，又提升整體趣度；時(shí)尚零售休閑區(qū)可以設(shè)置現(xiàn)代、藝術(shù)的主題布景，可與銷售的產(chǎn)品相關(guān)聯(lián)，起到展示與布景的雙重作用；兒童區(qū)設(shè)置童趣體驗(yàn)型項(xiàng)目，增強(qiáng)與兒童的互動(dòng)等。

（4）燈光、照明改造提升

除局部軟裝外，對(duì)于燈光的使用也是既經(jīng)濟(jì)實(shí)用、又能產(chǎn)生超強(qiáng)效果的簡便改造方式。用照明劃分區(qū)域，顯示空間的豐富性和層次性，引導(dǎo)顧客和疏散人群；燈光與主道一起延伸，整個(gè)空間更顯通透明亮；對(duì)環(huán)境和商品采用不同的照明方法，突出主題；對(duì)于玻璃連廊建議采用白玻而增強(qiáng)透光性，從而提高自然光利用率。

二、社區(qū)商業(yè)中心轉(zhuǎn)型經(jīng)營提升策略分析

1.變坪效導(dǎo)向?yàn)榉?wù)導(dǎo)向

傳統(tǒng)坪效導(dǎo)向盈利模式雖然可以使商業(yè)體空間利用最大化，但租金導(dǎo)向，價(jià)高者得付出的代價(jià)卻是顧客體驗(yàn)性差，同時(shí)將創(chuàng)新品牌、體驗(yàn)性品牌、社區(qū)服務(wù)品牌等初期租金承受能力相對(duì)較低但受到社區(qū)消費(fèi)者歡迎的品牌拒之門外。因此商業(yè)體應(yīng)改變過去的單純坪效導(dǎo)向的招商原則，對(duì)改造后成為社區(qū)生活中心租金進(jìn)行整體考慮，通過相對(duì)租金較低的引力業(yè)態(tài)、標(biāo)桿業(yè)態(tài)，吸引外貿(mào)零售品牌等高租金業(yè)態(tài)進(jìn)駐，從而形成合理的租金梯級(jí)分布。

2.實(shí)現(xiàn)改制支持商業(yè)體提升發(fā)展

目前B商業(yè)體作為社區(qū)綜合菜市場是100%國有公司，實(shí)行改制有利于提升未來社區(qū)生活中心與現(xiàn)代接軌的管理與運(yùn)營能力，有利于進(jìn)一步放開機(jī)制提升管理者經(jīng)營效率，有利于將未來社區(qū)生活中心與商戶、品牌利益深度結(jié)合。在改制框架支持下，通過與品牌進(jìn)行戰(zhàn)略合作，共同發(fā)展，與個(gè)體經(jīng)營者實(shí)行合伙人制，利益共享，對(duì)內(nèi)實(shí)行承包制，管理層及骨干員工實(shí)行股權(quán)激勵(lì)，從而落實(shí)經(jīng)營責(zé)任，完善經(jīng)營實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性健康發(fā)展。

（1）實(shí)行商戶參股經(jīng)營

實(shí)行商戶參股經(jīng)營有利于充分調(diào)動(dòng)商戶經(jīng)營積極性，能夠迅速提升企業(yè)的經(jīng)營效益，許多知名商業(yè)品牌在此方面具有成功案例。例如2014年7月嘗試“生鮮合伙人”制度，通過與生鮮員工做合伙人的方式，提升員工的積極性績效表現(xiàn)，與員工分享超額業(yè)績所帶來的回報(bào)。這使得生鮮部門超額完成預(yù)算指標(biāo)，生鮮部門員工參與超額毛利的分紅。2014年7月-9月華潤萬家南區(qū)約100家店通過該項(xiàng)目共創(chuàng)造了超額利潤約650萬元，其300萬已按比例發(fā)放到4000余名相應(yīng)員工手中。

未來社區(qū)生活中心實(shí)行商戶參股經(jīng)營主要分為兩類商戶，一是品牌商戶，二是個(gè)體經(jīng)營商戶。對(duì)于品牌商戶由過去單純出租轉(zhuǎn)變?yōu)槠放粕疃葢?zhàn)略合作。創(chuàng)新租金方式改變傳統(tǒng)單一租金方式，采?。河?保底租金+盈利收益分成方式，項(xiàng)目前期保證基本租金收入，降低商戶進(jìn)入門檻；項(xiàng)目后期深度融合商戶，租金不隨著商業(yè)業(yè)績?cè)鲩L，而是采取盈利收益分成方式，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享、共同發(fā)展、全面共贏。

而對(duì)于個(gè)體經(jīng)營者商戶，由過去出租給個(gè)人轉(zhuǎn)變?yōu)楹匣锶酥?，社區(qū)生活中心提供品牌支持，即授權(quán)商戶使生活中心統(tǒng)一品牌，以及統(tǒng)一設(shè)計(jì)、裝修，并對(duì)商戶經(jīng)營進(jìn)行指導(dǎo)。在經(jīng)營權(quán)責(zé)上，個(gè)體經(jīng)營者自行進(jìn)行運(yùn)營資金投入，項(xiàng)目管理與經(jīng)營，為生活中心繳納保底租金，而生活中心的收入模式=保底租金+合伙人分成。

（2）現(xiàn)代經(jīng)營伙伴參股經(jīng)營

下一步B商業(yè)體將進(jìn)行整體改造升級(jí)，可以通過與有改造能力的現(xiàn)代經(jīng)營伙伴進(jìn)行股權(quán)合作，獲得改造升級(jí)所需要的技術(shù)、設(shè)備、資金，以此參股降低B商業(yè)體現(xiàn)代化改造成本，迅速提升B商業(yè)體現(xiàn)代化經(jīng)營能力。

參考文獻(xiàn)：

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[2]楊慧瓊.鄰里中心模式下的社區(qū)商業(yè)空間形態(tài)研究[D].華南理工大學(xué)，2015.

第4篇：社區(qū)營商環(huán)境范文

關(guān)鍵詞：責(zé)任旅游；旅游開發(fā)；河南省商丘市

責(zé)任旅游開發(fā)一直是國外學(xué)者關(guān)注的重點(diǎn)。為了更好地理解什么是責(zé)任旅游，本文調(diào)查了旅游目的地開發(fā)中存在的各類利益團(tuán)體之間的關(guān)系。該調(diào)研牽涉到更加深入的研究，此項(xiàng)研究對(duì)許多區(qū)域進(jìn)行了調(diào)查。本文以其中的一個(gè)區(qū)域?yàn)槔?，以調(diào)查旅游目的地開發(fā)中的相關(guān)利益團(tuán)體之間的關(guān)系是否能滿足各方面的利益目標(biāo)。考慮到作為旅游資源的開發(fā)相關(guān)者不僅僅是單方面的利益，如社區(qū)的廣泛參與可作為可持續(xù)發(fā)展的前提。本文認(rèn)為旅游資源開發(fā)中應(yīng)考慮到多方相關(guān)利益主體的利益，以達(dá)到多贏的目的，真正實(shí)現(xiàn)旅游資源開發(fā)利用的可持續(xù)發(fā)展。

1責(zé)任旅游開發(fā)與傳統(tǒng)旅游的比較

1．1責(zé)任旅游開發(fā)中利益相關(guān)者的關(guān)系

根據(jù)Freeman［1］的定義，利益相關(guān)者（Stakeholder）指“任何能影響組織目標(biāo)實(shí)現(xiàn)或被該目標(biāo)影響的群體或個(gè)人”。由于旅游活動(dòng)的開展涉及食、住、行、游、購等方面，旅游開發(fā)者與旅游目的地的社會(huì)團(tuán)體在旅游業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)中充當(dāng)了不同的角色，起著不同的作用，共同保證旅游業(yè)的正常運(yùn)行。因此，責(zé)任旅游開發(fā)中涉及到相關(guān)的利益團(tuán)體包括社會(huì)環(huán)境和工作環(huán)境之間的不同關(guān)系組合（圖1），比較核心的組合是旅游開發(fā)者與旅游目的地社會(huì)團(tuán)體之間的一種互惠共生的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。同時(shí)，在旅游者、旅游目的地的居民、旅游目的地社會(huì)團(tuán)體與旅游開發(fā)者之間還存在著交換、依賴、合作3種互動(dòng)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系形態(tài)。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

第一，旅游目的地社會(huì)團(tuán)體與當(dāng)?shù)鼐用裰g的一種經(jīng)濟(jì)上的依賴關(guān)系，這些社會(huì)團(tuán)體的經(jīng)營以當(dāng)?shù)氐木用駷橐劳?，其員工大多從本地雇傭，改變了他們從前的職業(yè)，使其進(jìn)入旅游服務(wù)行業(yè)之中。

第二，旅游目的地居民與旅游開發(fā)者之間的交換關(guān)系主要表現(xiàn)在居民對(duì)其活動(dòng)空間的讓渡上，即當(dāng)?shù)鼐用駹奚约阂徊糠稚羁臻g，讓旅游開發(fā)者將其開發(fā)成為旅游活動(dòng)的公共空間，從而換取一定的經(jīng)濟(jì)獲益機(jī)會(huì)和就業(yè)機(jī)會(huì)。

第三，旅游者與旅游目的地居民的經(jīng)濟(jì)互動(dòng)關(guān)系主要通過購物活動(dòng)來產(chǎn)生。旅游者在旅游過程中所希望購買的旅游商品的生產(chǎn)者和銷售者都是當(dāng)?shù)氐木用瘢谑蔷徒⒘艘环N供求關(guān)系；旅游者與旅游目的地社會(huì)團(tuán)體之間的經(jīng)濟(jì)互動(dòng)關(guān)系是通過旅游過程中所需要的食、住、行服務(wù)來建立的；旅游者與旅游開發(fā)者之間的關(guān)系是建立在旅游者在開發(fā)者所提供的場所中游覽和娛樂基礎(chǔ)上的。

1．2傳統(tǒng)旅游與責(zé)任旅游開發(fā)方法比較

國外許多學(xué)者提出，責(zé)任旅游不是一種旅游產(chǎn)品或者品牌，它包括一個(gè)框架和一套實(shí)踐行動(dòng)，是一種制定旅游規(guī)劃和政策的方法［2－5］。責(zé)任旅游是在無規(guī)劃、無管制的傳統(tǒng)大眾旅游的消極客觀性之間描繪出一條明智的道路，是一種在相關(guān)人群、政府、旅游者和投資商之間優(yōu)化利益分配的新的旅游業(yè)發(fā)展方式（表1）。目前，我國旅游開發(fā)單純鼓勵(lì)的文化遺產(chǎn)旅游、生態(tài)旅游或者小型旅游的發(fā)展并不是責(zé)任旅游，而只是旅游開發(fā)的一些經(jīng)驗(yàn)，這些經(jīng)驗(yàn)如果沒有考慮旅游開發(fā)中各類利益相關(guān)者的關(guān)系，將會(huì)造成旅游目的地大規(guī)模的破壞。實(shí)施責(zé)任旅游不僅能支持開發(fā)精心策劃的生態(tài)旅游產(chǎn)品，而且也能吸取以往的經(jīng)驗(yàn)，從可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)角度深謀遠(yuǎn)慮地采用新興技術(shù)、消除大眾旅游自身帶來的負(fù)面效應(yīng)或使之最小化。實(shí)際上，由于責(zé)任旅游涉及到旅游資源的管理，在實(shí)施責(zé)任旅游時(shí)也需要強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)（并不僅限于政府部門），同時(shí)考慮到旅游業(yè)的跨學(xué)科性，必須采納旅游開發(fā)和規(guī)劃的“6C”原則，即合作（Cooperation）、協(xié)調(diào)（Coordination）、協(xié)作（Collaboration）、交流（Communication）、協(xié)議（Compromise）和守信（Commitment）原則，以避免資源浪費(fèi)、政策沖突，防止政府機(jī)構(gòu)和各部門把他們的精力放在爭奪資源上，從而最終實(shí)現(xiàn)責(zé)任旅游的目標(biāo)——使各社區(qū)獲得的利益最優(yōu)化。

2責(zé)任旅游開發(fā)的原理

2．1是連續(xù)的、綜合性的、動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)性的、整體的旅游開發(fā)

責(zé)任旅游規(guī)劃和管理就是把旅游開發(fā)放到范圍更廣的旅游目的地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和土地利用規(guī)劃中去考慮，在制定決策時(shí)要全方位地考慮和分析它可能對(duì)旅游業(yè)產(chǎn)生的影響。首先要在整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上充分分析社會(huì)、生態(tài)和經(jīng)濟(jì)影響，同時(shí)也要考慮政治影響，把機(jī)動(dòng)性、適應(yīng)性和響應(yīng)性作為成功的關(guān)鍵，只有這樣，旅游業(yè)的發(fā)展和營銷計(jì)劃才能不斷調(diào)整，以適應(yīng)和面對(duì)全球旅游市場的激烈競爭。其次，責(zé)任旅游開發(fā)是連續(xù)對(duì)變化的環(huán)境做出反應(yīng)，創(chuàng)造一個(gè)合乎邏輯的和連續(xù)的規(guī)劃過程，每進(jìn)一步的執(zhí)行或者退一步的決定都是經(jīng)過評(píng)估和檢驗(yàn)的，是在已經(jīng)采用的政策和策略規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行修改和調(diào)整的。

2．2是圍繞社區(qū)定位的，側(cè)重點(diǎn)在它是可更新上的旅游開發(fā)

責(zé)任旅游規(guī)劃和管理就是授權(quán)本地居民使之參與到旅游活動(dòng)中來。一方面，要讓本地居民感到他們是旅游業(yè)的一部分，他們的參與將影響旅游開發(fā)的結(jié)果，并最終影響他們各自的利益。另一方面，促進(jìn)規(guī)劃者、政策制定者、開發(fā)者和政府部門與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)交流，邀請(qǐng)當(dāng)?shù)鼐用駞⑴c本地社區(qū)規(guī)劃和管理活動(dòng)，鼓勵(lì)當(dāng)?shù)鼐用褡畲笙薅鹊貐⑴c到所提供的旅游服務(wù)中，并給予機(jī)會(huì)表明他們自己的觀點(diǎn)。同時(shí)，促使利益相關(guān)者把旅游業(yè)作為可更新的產(chǎn)業(yè)來管理，鼓勵(lì)開發(fā)那些能表現(xiàn)和提高本地資源完整性的旅游產(chǎn)品，保持自然和人文資源的完整性，以便將來繼續(xù)使用。

2．3是目標(biāo)明確的，重點(diǎn)是“最優(yōu)化”而不是“最大化”的旅游開發(fā)

責(zé)任旅游規(guī)劃有明確的、可實(shí)施的目標(biāo)定位。首先，必須明確當(dāng)?shù)鼐用窈驼Ｍ糜螛I(yè)的發(fā)展能帶來什么。其次，確定目標(biāo)后，就能制定政策、策略和規(guī)劃以實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)。另外，根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌龇蓊~確定一個(gè)合適的數(shù)額，作為游客花銷所創(chuàng)造純利潤評(píng)估的一項(xiàng)重要指標(biāo)。在決策制定的過程中，要認(rèn)識(shí)到權(quán)衡利弊和公平交易的必要性，重點(diǎn)是“最優(yōu)化”而不是“最大化”，確保做出明智的決定，鼓勵(lì)對(duì)旅游業(yè)發(fā)展前景的規(guī)劃，制定適宜的計(jì)劃并采取相關(guān)的行動(dòng)。

3責(zé)任旅游在旅游目的地開發(fā)中的應(yīng)用

3．1開發(fā)背景

商丘市是河南省的東部門戶，河南省旅游資源大市之一。相傳“三皇”之一的燧人氏曾在這里鉆木取火，為人類帶來光明和溫暖；“五帝”之中的顓頊、帝嚳二帝曾率部落在此繁衍生息。這里是墨家鼻祖墨翟、道家學(xué)派創(chuàng)始人之一莊周、至圣先師孔子等先賢的故里。璀璨的文明、燦爛的文化、悠久的歷史形成了商丘市豐厚的文化底蘊(yùn)，留下了眾多的文化景觀。

商丘市是商族的發(fā)祥地，是商族起源和商先公活動(dòng)的主要地區(qū)?！对娊?jīng)·商頌·玄鳥》對(duì)此有“天命玄鳥，降而生商”的詩句。商丘市即“居住在丘崗之上的子姓氏族（商族）的聚居地”。商丘市還是商業(yè)貿(mào)易的發(fā)源地。契的孫子相土繼契封于商，他發(fā)明了當(dāng)時(shí)最先進(jìn)的交通工具——馬車，商氏部落的人民便駕著馬車趕著牛羊到各國交換貨物。因?yàn)槭巧套迦寺氏冗M(jìn)行商品交換的，于是人們便把從事貿(mào)易的行業(yè)稱為“商業(yè)”，把從事貿(mào)易的人稱為“商人”。

轉(zhuǎn)貼于

商丘市歷史上教育發(fā)達(dá)，人杰地靈，文化燦爛，人文薈萃。商丘市是墨、道、名3個(gè)學(xué)派的發(fā)祥地，也是儒家學(xué)派的重要基地。漢代梁國鼎盛時(shí)期，梁王劉武招攬?zhí)煜旅吭谏糖鹧芯拷?jīng)典，撰文作賦，名滿華夏。北宋時(shí)期，應(yīng)天書院聞名全國。明清之際，歸德府全境在當(dāng)時(shí)登進(jìn)士科者近400人，近300人有著作傳世。這些歷史名人和不朽著作，更進(jìn)一步豐富了商丘市的歷史文化，奠定了商丘市旅游業(yè)獨(dú)特的文化特色。

3．2責(zé)任旅游在旅游目的地中的開發(fā)思路

責(zé)任旅游開發(fā)涉及旅游目的地社區(qū)相關(guān)人群、政府和投資商。對(duì)旅游目的地社區(qū)相關(guān)人群來說，要通過與其交流，邀請(qǐng)他們參與本地社區(qū)規(guī)劃和管理活動(dòng)，鼓勵(lì)他們最大限度地參與所提供的旅游服務(wù)；對(duì)政府部門來說，作為整個(gè)旅游規(guī)劃和開發(fā)強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)，涉及到管理旅游資源，并使各社區(qū)獲得利益最優(yōu)化、負(fù)面效應(yīng)最小化等工作；對(duì)投資商來說，通過對(duì)旅游產(chǎn)品的市場化運(yùn)作，采用新興技術(shù)，使各社區(qū)在旅游開發(fā)方面實(shí)現(xiàn)利益最大化。這些主要通過以下措施來實(shí)現(xiàn)。

3．2．1多元化社區(qū)點(diǎn)的建立

基于商丘旅游資源的特色，可以建立多元化社區(qū)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)利益多元化發(fā)展，主要包括以下5點(diǎn)。

1）商貿(mào)社區(qū)的開發(fā)：基于“商人”發(fā)源于商丘，選擇基礎(chǔ)較好的街道確立為商貿(mào)區(qū)，進(jìn)行商貿(mào)社區(qū)建設(shè)，展示商丘“商人”、“商文化”的內(nèi)涵。社區(qū)居民以南北中山大街上的經(jīng)營者為主，但整個(gè)社區(qū)體現(xiàn)“商人誠信經(jīng)營”的經(jīng)營理念，強(qiáng)調(diào)游客游覽過程中的認(rèn)知和認(rèn)同度。

2）文化社區(qū)的開發(fā)：基于商丘市現(xiàn)存有倉頡墓和商丘古城張巡祠對(duì)面的八關(guān)齋現(xiàn)存有顏真卿真跡，考慮在商丘古城建立書法社區(qū)，以體現(xiàn)商丘市古老文化的歷史底蘊(yùn)。通過社區(qū)居民的書法作品展覽、書法創(chuàng)作的過程展示，引導(dǎo)全民書法創(chuàng)作和學(xué)習(xí)活動(dòng)，在早晚時(shí)分，開辟專門的書法練習(xí)、交流的活動(dòng)，地點(diǎn)不一定局限在室內(nèi)，創(chuàng)作形式也不一定在紙張上，強(qiáng)調(diào)游客的參與，有利于社區(qū)居民與游客之間的文化融合。

3）生態(tài)社區(qū)的開發(fā)：基于商丘各種經(jīng)濟(jì)林、用材林，水產(chǎn)品和各種優(yōu)質(zhì)水果相間連片的生態(tài)背景，建設(shè)生態(tài)主題旅游社區(qū)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足現(xiàn)代人開展生態(tài)旅游的消費(fèi)心理需求。通過社區(qū)居民的生態(tài)農(nóng)業(yè)展示，提供果品采摘、品嘗，建立青少年生態(tài)教育基地，開展各種類型的夏令營活動(dòng)。

4）農(nóng)家體驗(yàn)社區(qū)的開發(fā)：基于已有居民開展與旅游有關(guān)的地方特色飲食經(jīng)營，整合居民的自發(fā)行為，增加其經(jīng)濟(jì)收入。社區(qū)居民白天提供干凈、有地方特色的農(nóng)家風(fēng)味小吃；夜間舉行高蹺、盤鼓、舞龍、舞獅、雜技等帶有濃郁地方特色的文藝表演。

5）農(nóng)耕社區(qū)的開發(fā)：基于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地的優(yōu)勢(shì)，完善生態(tài)庭院經(jīng)濟(jì)開發(fā)模式，建立農(nóng)耕觀光休閑旅游社區(qū)，改善當(dāng)?shù)貑我坏慕?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀。社區(qū)居民提供大面積的梨花觀賞游覽，酥梨的采摘，棗、花生、石榴等的品嘗，生態(tài)庭院經(jīng)濟(jì)參觀，中原農(nóng)家生活體驗(yàn)等。

3．2．2利益相關(guān)者利益最優(yōu)化

責(zé)任旅游開發(fā)必須從當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的角度考慮旅游目的地建設(shè)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)居民、政府部門、旅游開發(fā)者、規(guī)劃者、政策制定者對(duì)旅游規(guī)劃活動(dòng)的共同參與，通過優(yōu)化旅游社區(qū)的結(jié)構(gòu)提高旅游業(yè)的效率，謀求旅游業(yè)及旅游目的地經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一和最優(yōu)化。

1）社區(qū)管理組成：管理委員會(huì)由社區(qū)代表、政府協(xié)調(diào)代表等利益相關(guān)者共同組成，在投票表決時(shí)采取加權(quán)制組成：①社區(qū)代表：居民、商鋪經(jīng)營者、餐飲經(jīng)營者、果園承包人、旅游投資者；②政府協(xié)調(diào)代表：街道辦事處、各區(qū)旅游局、村委會(huì)。

2）社區(qū)管理職責(zé)：管理委員會(huì)負(fù)責(zé)實(shí)施社區(qū)大會(huì)以及社區(qū)管理機(jī)構(gòu)的決議，負(fù)責(zé)處理社區(qū)日常事務(wù)。常設(shè)機(jī)構(gòu)人員可以由社區(qū)管理委員會(huì)成員兼任；社區(qū)代表由全體居民推選，代表居民參與旅游目的地、社區(qū)的管理經(jīng)營活動(dòng)，執(zhí)行全體居民的共同決議，維護(hù)社區(qū)的共同利益；政府協(xié)調(diào)代表處的作用在于履行政府部門的監(jiān)管職能，為旅游目的地的發(fā)展提供保障。政府協(xié)調(diào)代表處只是行業(yè)監(jiān)管者，主要從外圍進(jìn)行必要的調(diào)控管理，不需過多干預(yù)社區(qū)居民共同決定的合理選擇，尤其在經(jīng)營活動(dòng)中盡量減少“既是裁判員，又是運(yùn)動(dòng)員”的現(xiàn)象，避免與居民直接競爭。同時(shí)，政府部門應(yīng)作為中立方，積極調(diào)解不同居民群體之間的利益沖突。

3）利益相關(guān)者旅游利益最優(yōu)化：依據(jù)責(zé)任旅游開發(fā)的原則將商丘市旅游相關(guān)利益來源定位于以下內(nèi)容。

第一，社區(qū)居民利益：如書法社區(qū)的居民可通過開辦書法培訓(xùn)班、出售書法作品、出售文具等獲得經(jīng)濟(jì)收益；導(dǎo)游優(yōu)先選用經(jīng)過培訓(xùn)合格的市內(nèi)居民；鼓勵(lì)古城內(nèi)原有的幾家特色餐館繼續(xù)經(jīng)營，每年進(jìn)行特色餐館評(píng)定，導(dǎo)游有義務(wù)向游客推薦古城內(nèi)的優(yōu)秀餐館。

第二，政府利益：如古城內(nèi)商鋪繳納的各種稅費(fèi)；增加商丘古城當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)機(jī)會(huì)；旅游收入的部分返還；古城修復(fù)與保護(hù)；促進(jìn)傳統(tǒng)民族文化的傳承與保護(hù)；游覽區(qū)農(nóng)家客棧、餐飲經(jīng)營者繳納的各種稅費(fèi)。

第三，社會(huì)利益：向當(dāng)?shù)鼐用裉峁┞糜伍_發(fā)的實(shí)時(shí)監(jiān)控（包括資源開發(fā)、規(guī)劃、服務(wù)和市場營銷）；為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益（如提高生活質(zhì)量）；要在不壓制當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的同時(shí)保護(hù)和保留傳統(tǒng)的價(jià)值觀和生活方式（如保持商丘古城原有布局風(fēng)格）；對(duì)居民的居住環(huán)境進(jìn)行改造時(shí)，提倡房前屋后栽花種草，注重提高當(dāng)?shù)鼐用竦沫h(huán)保意識(shí)；在庭院構(gòu)建上，農(nóng)舍宜坐北朝南，屋后宜增加植被保護(hù)（如種植小竹林等），屋前植物宜以落葉喬木為主，夏季遮陰，冬季落葉以利陽光照射，吸收熱能。

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第5篇：社區(qū)營商環(huán)境范文

一、整治時(shí)間

年9月1日至12月1日。

二、整治范圍

縣城建成區(qū)。即東起消防大隊(duì)，西至圓盤路，北起北門閘口，南至五里橋市場。

三、整治內(nèi)容

（一）餐飲店經(jīng)營場所總建筑面積不少于20平方米，廚房面積必須達(dá)8平方米，要與經(jīng)營范圍、規(guī)模相適應(yīng)，且必須在店內(nèi)單獨(dú)設(shè)區(qū)。設(shè)在就餐區(qū)內(nèi)的，必須有完整的物理隔斷，上下水道暢通并與灶臺(tái)鄰近，嚴(yán)禁臨街、占道設(shè)灶經(jīng)營。

（二）持有效衛(wèi)生許可證、工商營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營，并將證照懸掛于店堂內(nèi)醒目處，從業(yè)人員必須持有效健康證上崗。

（三）有專用的餐具消毒保潔設(shè)施，公用餐具必須做到一洗二沖三消毒四保潔或使用集中消毒餐具。

（四）有防蠅、防塵、防鼠、防潮設(shè)施，保持廚房環(huán)境整潔，地面潔凈，有專業(yè)的加蓋垃圾桶（箱）。

（五）冰箱冰柜有明顯的生熟標(biāo)記，生熟食品必須分箱分柜存放，嚴(yán)禁生熟混放。

（六）嚴(yán)禁店外擺攤、門面外設(shè)灶、亂潑亂倒污水污物、占道經(jīng)營、擺放桌椅或非法搭建雨蔭棚，嚴(yán)禁煙塵排放不達(dá)標(biāo)影響市容市貌和居民區(qū)衛(wèi)生及他人正常生活。

（七）建立健全餐具消毒制度、原料采購索證制度、環(huán)境保潔制度、個(gè)人衛(wèi)生管理制度并懸掛或張貼于工作崗位醒目處。

（八）鼓勵(lì)餐飲業(yè)主進(jìn)行“煤改氣”，使用清潔能源。

四、整治要求

（一）各餐飲業(yè)經(jīng)營單位和個(gè)體業(yè)主必須在10月15日前，對(duì)照上述標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行自查自糾并完成整改。特別是經(jīng)營場所面積要達(dá)標(biāo)，且不得臨街設(shè)灶。

（二）城區(qū)行政企事業(yè)單位和龍陽鎮(zhèn)各社區(qū)負(fù)責(zé)對(duì)本系統(tǒng)、本單位、本社區(qū)餐飲業(yè)經(jīng)營業(yè)主和門店進(jìn)行整改督導(dǎo)工作。

（三）縣衛(wèi)生部門、龍陽鎮(zhèn)各社區(qū)負(fù)責(zé)做好專項(xiàng)整治的技術(shù)指導(dǎo)和服務(wù)工作，并負(fù)責(zé)城區(qū)整改驗(yàn)收工作。凡灶臺(tái)設(shè)在門前的，縣衛(wèi)生部門不得發(fā)放衛(wèi)生許可證，縣工商部門不得核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。

第6篇：社區(qū)營商環(huán)境范文

[關(guān)鍵詞]社區(qū)商業(yè) 國外社區(qū) 對(duì)策

社區(qū)商業(yè)是以便民利民為宗旨,以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo),滿足居民部分日常物質(zhì)和精神生活的需求,提供居民日常生活消費(fèi)必需品的商業(yè)行業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。在市場出現(xiàn)波動(dòng),拉動(dòng)內(nèi)需成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展主旋律之際,社區(qū)商業(yè)迎來更大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

一、杭州社區(qū)商業(yè)存在的問題

杭州近些年來經(jīng)歷了撤村建社區(qū)、舊城改造以及商品房建設(shè)的迅速發(fā)展,社區(qū)商業(yè)也慢慢開始引起相關(guān)部門的重視,但其在發(fā)展過程中存在著眾多的問題:

1.商業(yè)的功能選擇缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。

多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)小區(qū)項(xiàng)目時(shí)未曾規(guī)劃該小區(qū)的商業(yè),而選擇了將商業(yè)物業(yè)出售以盡快回收資金并掙取利潤。因此,用于商業(yè)的店鋪被以出租或自營的形式來經(jīng)營各種商業(yè),商業(yè)的業(yè)態(tài)是由經(jīng)營者自主選擇的。這種選擇導(dǎo)致的結(jié)果是居民需求與社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的不匹配:有些業(yè)態(tài)過剩,有些業(yè)態(tài)缺少,當(dāng)?shù)鼐用竦男枨鬀]有很好的被滿足。

2.物業(yè)不能形成商業(yè)。

一些商貿(mào)設(shè)施的開發(fā),調(diào)研論證不充分,定位模糊,建成后分割租售,無法開展整體經(jīng)營,形不成集聚效應(yīng)。有些物業(yè)因無人承租,而空置多年。

3.整體層次偏低。

由于社區(qū)可供作商業(yè)的物業(yè)通常是一間間小店面,而且多半由一些小型的團(tuán)隊(duì)在經(jīng)營管理,因此,社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多數(shù)結(jié)構(gòu)簡陋,功能不齊,配套不全;網(wǎng)點(diǎn)品位偏低,小、散、亂狀況依然存在。

4.現(xiàn)代業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢。

現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)功能單一,傳統(tǒng)經(jīng)營形式網(wǎng)點(diǎn)占95%以上,現(xiàn)代新型業(yè)態(tài)網(wǎng)點(diǎn)只占4%強(qiáng)。作為零售業(yè)主流的連鎖經(jīng)營涉及行業(yè)不廣、規(guī)模不大、業(yè)態(tài)不全、門店不多。

5.不能滿足社區(qū)居民精神生活方面的需求。

社區(qū)是滿足居民日常物質(zhì)生活和精神生活的場所,但是,現(xiàn)實(shí)中很少有社區(qū)商業(yè)組織在經(jīng)營管理中將滿足居民的一部分精神生活需求為己任的。商家的商業(yè)行為自然也就不會(huì)考慮到這一層面。因此,經(jīng)常有居民抱怨雖然生活在社區(qū)環(huán)境,每天卻只能呆在自己的房子里面,雖然很想到外面走走散步,但是卻沒有地方可走。小區(qū)附近可能有公園,但那里似乎是老年人和小孩的玩耍休閑的場所,年輕人卻很少去。雖然有古話說遠(yuǎn)親不如近鄰,但現(xiàn)實(shí)是在小區(qū)住了十幾年,隔壁鄰居長什么樣、叫什么都很難說得出來。

由于社區(qū)商業(yè)存在著以上種種問題,我們認(rèn)為有必要借鑒國外的一些經(jīng)營模式,形成適合杭州的社區(qū)商業(yè),從而拉動(dòng)杭州居民的消費(fèi),提高杭州居民的生活品質(zhì)。

二、國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展

通常,發(fā)達(dá)國家的社區(qū)商業(yè)模式大體分為三類:美國模式、日本模式和新加坡模式。

這些國家的社區(qū)商業(yè)雖然因其國情不同而呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn),但是,也存在眾多的相同的特征。

社區(qū)商業(yè)的功能方面:國外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的,具有滿足社區(qū)居民購物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。

社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成方面:國外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購物中心形式,購物中心和連鎖組織相互促進(jìn)、共同發(fā)展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)。除核心店外,中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店,它們也多是連鎖經(jīng)營。

社區(qū)商業(yè)的開發(fā)方面:國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行的。其中,英國、新加坡等國家的政府經(jīng)常直接參與社區(qū)商業(yè)的開發(fā),而在美國、澳大利亞等國家,則主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的進(jìn)行開發(fā)。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實(shí)行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法。

社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計(jì)方面:國外社區(qū)購物中心都有嚴(yán)格的設(shè)計(jì)布局,其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。核心承租戶一般占購物中心面積的40%,對(duì)普通承租戶的位安排,充分考慮他們之間親和力的不同,一些經(jīng)營項(xiàng)目需組成群體以增強(qiáng)吸引力,而另一些經(jīng)營項(xiàng)目必須相互避開。

社區(qū)購物中心的承租關(guān)系方面:國外社區(qū)購物中心出租期限的長短跨度很大,從十幾年到幾十年不等。在承租期限內(nèi),一般禁止承租戶自行對(duì)商店進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

三、杭州社區(qū)商業(yè)發(fā)展的對(duì)策

針對(duì)杭州社區(qū)商業(yè)存在的問題,在借鑒國外模式的同時(shí),結(jié)合杭州的特點(diǎn),提出適合杭州的社區(qū)商業(yè)發(fā)展對(duì)策。

1.不要盲目復(fù)制國外發(fā)展模式

國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展是建立在汽車工業(yè)迅速發(fā)展,城市逐漸郊區(qū)化的基礎(chǔ)之上的,而我們杭州的社區(qū)大部分是在舊城改造以及撤村建社區(qū)的基礎(chǔ)上形成的。在這樣一種情形下,模仿國外建立大型的社區(qū)購物中心是不合適的。

2.要加強(qiáng)事先規(guī)劃

目前杭州社區(qū)商業(yè)的開發(fā)主要由房地產(chǎn)商進(jìn)行開發(fā)。而房地產(chǎn)商開發(fā)商業(yè)物業(yè)的目的較為簡單,即增加銷售額、增加利潤。在這樣一種思想的指導(dǎo)下,房產(chǎn)開發(fā)商在設(shè)計(jì)商業(yè)物業(yè)之前缺少對(duì)小區(qū)居民消費(fèi)需求的調(diào)研,缺少對(duì)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營者需求的調(diào)研。最后,商業(yè)物業(yè)并不能形成居民滿意的商業(yè)。因此,建議相關(guān)政府職能部門要在調(diào)查附近居民消費(fèi)需求、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣的基礎(chǔ)上,站在宏觀的角度來牽頭協(xié)調(diào)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)。

3.加強(qiáng)對(duì)開發(fā)主體、經(jīng)營主體的培育

從杭城目前的情況看來,社區(qū)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)是房產(chǎn)商,而社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營則是一些管理能力非常弱的家庭團(tuán)隊(duì)。這些經(jīng)營戶管理力量薄弱,且不會(huì)站在宏觀的角度考慮整體的社區(qū)商業(yè)布局的合理性。因此,建議相關(guān)職能部門在規(guī)劃階段介入之外,還要在社區(qū)商業(yè)形成和經(jīng)營的過程中給予一定的指導(dǎo),同時(shí)要培育一批專門從事社區(qū)商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營的房產(chǎn)開發(fā)商。集開發(fā)和經(jīng)營與一體的房產(chǎn)商,在設(shè)計(jì)規(guī)劃小區(qū)時(shí)就會(huì)考慮到招商問題,考慮到將來在此居住的小區(qū)居民的各種消費(fèi)需求。另外,還需要培育一批經(jīng)營社區(qū)商業(yè)的連鎖組織,使得社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理能夠更有效的利用各種資源,更有效的提品或服務(wù)來滿足居民的需求。

4.完善社區(qū)商業(yè)的功能

杭州目前的社區(qū)商業(yè)很多是在無完整規(guī)劃下自由發(fā)展起來的。經(jīng)營戶在經(jīng)營商業(yè)的過程中一般只會(huì)為了獲取其經(jīng)濟(jì)收益而考慮居民的日常物質(zhì)需求。但是,我們說社區(qū)商業(yè)是滿足居民部分日常物質(zhì)和精神生活的需求,提供居民日常生活消費(fèi)必需品的商業(yè)行業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。社區(qū)居民除了物質(zhì)需求還有精神需求需要被滿足,因此,相關(guān)職能部門和房產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)物業(yè)的前期就要注意到這點(diǎn),從而引進(jìn)適合居民需求的商業(yè)業(yè)態(tài),并使得居民消費(fèi)場所附近能夠有更多的供居民休息和交流的場所;相關(guān)的經(jīng)營戶在經(jīng)營過程中,要注意增加能提高居民在購物和消費(fèi)體驗(yàn)過程中的幸福指數(shù)方面的因素。

5.發(fā)展商業(yè)聯(lián)盟

商業(yè)聯(lián)盟利用社區(qū)商業(yè)參與者―開發(fā)商、投資商、加盟商互為依存的關(guān)系,向社區(qū)的業(yè)主提供各項(xiàng)有效的商業(yè)服務(wù)。加盟商、開發(fā)商、投資者這三者之間的關(guān)系是共贏的關(guān)系。在這種共贏的關(guān)系下,這三者會(huì)從長遠(yuǎn)的立場、宏觀的角度來開發(fā)和經(jīng)營社區(qū)商業(yè),從而保證商業(yè)經(jīng)營不在是短視的、投機(jī)的,而是真正有效的。這種有效主要是指當(dāng)?shù)鼐用竦奈镔|(zhì)和精神需求能夠在這種商業(yè)環(huán)境下被滿足。

參考文獻(xiàn):

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[3]王曉玉.國內(nèi)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的理論與實(shí)踐[J].上海經(jīng)濟(jì)研究, 2002, (10)

第7篇：社區(qū)營商環(huán)境范文

物業(yè)管理行業(yè)作為一個(gè)微利的朝陽產(chǎn)業(yè)，競爭態(tài)勢(shì)十分嚴(yán)峻，要想在這種競爭激烈的大環(huán)境下求得生存，謀求發(fā)展，就必須朝著規(guī)?；y(tǒng)籌劃多元化的角度發(fā)展。由于物業(yè)公司在收繳物業(yè)費(fèi)用的時(shí)候沒有剛性收費(fèi)措施，導(dǎo)致繳費(fèi)積極性不高，收費(fèi)困難，從一定程度上限制了物業(yè)公司的發(fā)展。所以，物業(yè)管理者必須懂得拓寬經(jīng)營理念，走多元化的發(fā)展老路線，在做好物業(yè)相關(guān)管理的同事，一定要注重對(duì)新的邊緣產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。只有增大發(fā)展空間，才能使物業(yè)公司的經(jīng)營效益得到有效的提高，拓展一切業(yè)主需要的周邊服務(wù)領(lǐng)域，為業(yè)主提供便利的同時(shí)，得到收益。只有這樣才有利于物業(yè)公司規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)基礎(chǔ)穩(wěn)固，發(fā)展穩(wěn)定。

二、注重外部環(huán)境對(duì)可持續(xù)發(fā)展的影響

企業(yè)的發(fā)展受到外部環(huán)境的嚴(yán)重制約，所以，物業(yè)管理企業(yè)既要抓好管理，提高自身素質(zhì)，促進(jìn)服務(wù)意識(shí)，又要協(xié)調(diào)好與其他各方面的關(guān)系，使外部環(huán)境達(dá)到一個(gè)和諧、健康、穩(wěn)定的局面，借以促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。首先，物業(yè)管理企業(yè)必須要注重與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主推選的物業(yè)管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是物業(yè)使用人和產(chǎn)權(quán)人的代表。物業(yè)企業(yè)必須要尊重和維護(hù)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，幫助其盡到職責(zé)。要學(xué)會(huì)平衡專業(yè)化的管理與業(yè)主自治之間的關(guān)系，借以維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)管理企業(yè)必須做到尊重業(yè)主的地區(qū)為，做到定期匯報(bào)服務(wù)、經(jīng)營以及管理情況，資金使用情況，自覺自愿的接受監(jiān)督，努力爭取業(yè)主委員會(huì)以及廣大業(yè)務(wù)的支持和理解。把建設(shè)好、管理好小區(qū)作為與業(yè)主的共同目標(biāo)去努力奮斗。其次，物業(yè)管理企業(yè)要處理好與開發(fā)商之間的關(guān)系。隨著市場的發(fā)展以及招投標(biāo)機(jī)制的逐漸完善，這就意味著房地產(chǎn)的開發(fā)商其自設(shè)物業(yè)會(huì)逐漸的推出市場，主要采取招投標(biāo)的方式選擇物業(yè)管理公司來對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。因此，物業(yè)管理公司必須認(rèn)真負(fù)責(zé)的完成開發(fā)商交給的任務(wù)，以保值、增值作為發(fā)展目標(biāo)，形勢(shì)好自身的權(quán)利，履行好自身的義務(wù)，實(shí)現(xiàn)與開發(fā)商之間的合作共贏。第三，物業(yè)管理企業(yè)要妥善處理與行政管理部門之間的關(guān)系。房地產(chǎn)的行政主管部門代表政府對(duì)物業(yè)管理企業(yè)施行管理，物業(yè)管理企業(yè)必須要接受房地產(chǎn)行政部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須要服從管理，聽從指揮，以便可以受到政府部門的支持，保持物業(yè)管理企業(yè)的長足發(fā)展。第四，物業(yè)管理企業(yè)要協(xié)調(diào)好與社區(qū)之間的關(guān)系。社區(qū)與物業(yè)管理企業(yè)之間是相互依存、相互促進(jìn)的關(guān)系，只有互相配合，才能得打共贏，達(dá)到共同發(fā)展的目的。物業(yè)建設(shè)需要得到社區(qū)的支持和配合，物業(yè)建設(shè)同時(shí)也是社區(qū)建設(shè)的主要組成部分，社區(qū)起到協(xié)調(diào)統(tǒng)一的規(guī)劃作用。另外，社區(qū)也需要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的自采取尊重的態(tài)度，因?yàn)槲飿I(yè)經(jīng)營中除了注重社會(huì)效益還必須要保證經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，作為物業(yè)管理企業(yè)也要對(duì)社區(qū)工作盡力支持，協(xié)助做好社區(qū)的各方面建設(shè)，只有二者相互協(xié)作，互惠互利，才能得到共同的發(fā)展與進(jìn)步。

三、物業(yè)管理企業(yè)要堅(jiān)持以人為本的指導(dǎo)方針

隨著現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展競爭已經(jīng)不體現(xiàn)在充滿硝煙的戰(zhàn)場上，物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭也是一樣，要想在這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭中取得勝利，物業(yè)管理企業(yè)必須在企業(yè)文化，企業(yè)人才的引進(jìn)等方面拔得頭籌，占取先機(jī)。只有高素質(zhì)的人才和優(yōu)秀的企業(yè)文化才能促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，企業(yè)必須注重以人文本的企業(yè)理念，注重人的發(fā)展，才能有利于企業(yè)自身的發(fā)展?，F(xiàn)代化企業(yè)要想謀求發(fā)展必須注重企業(yè)自身的人力資源管理，構(gòu)建一個(gè)適合自己企業(yè)發(fā)展的獨(dú)特的人才管理戰(zhàn)略，激發(fā)人的潛能，使企業(yè)員工在受到尊重的同時(shí)努力為企業(yè)的發(fā)展開辟新的道路。

四、物業(yè)管理企業(yè)要將服務(wù)創(chuàng)新作為企業(yè)發(fā)展的核心

服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的本質(zhì)，企業(yè)文化是對(duì)企業(yè)價(jià)值觀的體現(xiàn)，企業(yè)價(jià)值觀是企業(yè)文化的基礎(chǔ)。所以，要想使企業(yè)得到發(fā)展，必須抓好企業(yè)文化建設(shè)，企業(yè)文化的建設(shè)要把握服務(wù)這個(gè)核心。好的服務(wù)可以提升企業(yè)形象，提高業(yè)主的滿意程度，進(jìn)而使企業(yè)的核心競爭力得到提高。

五、總結(jié)

第8篇：社區(qū)營商環(huán)境范文

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，配合全市創(chuàng)建最佳人居環(huán)境城市，以嶄新的形象迎接建國周年，按照屬地管理，條塊結(jié)合，部門協(xié)作，聯(lián)合執(zhí)法的原則，實(shí)行鎮(zhèn)、村（社區(qū)）兩級(jí)聯(lián)動(dòng)，采取強(qiáng)有力措施，合力推進(jìn)廢舊物資回收站(點(diǎn))整治工作，為全鎮(zhèn)人民營造宜居生活環(huán)境。

二、整治對(duì)象

整治對(duì)象為本鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)從事廢舊物資回收的企業(yè)，個(gè)體工商戶以及從事無照經(jīng)營的廢舊物資收購站(點(diǎn))。

三、整治標(biāo)準(zhǔn)

（一）有營業(yè)執(zhí)照的廢舊物資回收企業(yè)、個(gè)體工商戶整治

1、回收企業(yè)和個(gè)體工商戶回收的場地，應(yīng)符合國土部門和規(guī)劃部門的土地使用要求，場地內(nèi)不亂搭亂建違章建筑，并有明顯的隔離設(shè)施。平時(shí)按照“門前四包”的要求實(shí)施衛(wèi)生保潔工作，物資堆放不得占用道路，綠地以及其他公共場所（地）。

2、站點(diǎn)場地內(nèi)廢舊物資堆放整齊有序，以保持場地整潔，道路通暢，生產(chǎn)和生活污水按照環(huán)保部門要求予以處置，不得隨意排放。

3、建立安全生產(chǎn)制度，并制成安全標(biāo)識(shí)牌擺放在醒目位置。按照消防要求配置滅火設(shè)備（設(shè)施），廢紙、廢塑料等廢品的堆放應(yīng)符合消防安全要求。

（二）無照回收站（點(diǎn)）的整治

對(duì)現(xiàn)有的無照經(jīng)營廢舊物資回收的收購站(點(diǎn))，一律依法予以取締。

四、工作步驟

（一）宣傳發(fā)動(dòng)階段

制定整治工作方案，召開全鎮(zhèn)廢舊物資回收站(點(diǎn))整治工作動(dòng)員會(huì)議，部署整治任務(wù)。

（二）調(diào)查摸底階段

各村、社區(qū)對(duì)轄區(qū)內(nèi)整治對(duì)象開展全面調(diào)查，摸清轄區(qū)內(nèi)回收企業(yè)的數(shù)量，有照、無照情況，經(jīng)營規(guī)模及環(huán)境衛(wèi)生狀況等，為開展整治做好前期準(zhǔn)備工作。

（三）集中整治階段

各村、社區(qū)和相關(guān)職能部門按照鎮(zhèn)里的整治工作標(biāo)準(zhǔn)、要求和部署，針對(duì)存在問題的廢舊物資回收站（點(diǎn)），通過發(fā)放書面通知和上門督促等方式，全面開展集中整治，依法查處違法違規(guī)行為，對(duì)整治過程中出現(xiàn)的暴力抗法行為，由公安部門依法嚴(yán)肅處理。

（四）總結(jié)鞏固階段

各職能部門、各村（社區(qū)）根據(jù)整治工作經(jīng)驗(yàn)，制訂長效管理措施和機(jī)制，切實(shí)鞏固整治成果，并將整治工作總結(jié)材料和長效管理措施于前報(bào)鎮(zhèn)黨政辦匯總。

五、整治責(zé)任

第9篇：社區(qū)營商環(huán)境范文

【關(guān)鍵詞】given模式；旅游開發(fā)；當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)；利益相關(guān)者；印象·劉三姐景區(qū)

一、問題的提出

印象·劉三姐景區(qū)位于陽朔縣田家河畔，是一個(gè)以劉三姐為主題，山水為舞臺(tái)背景的實(shí)景演出，號(hào)稱世界三大實(shí)景之一，海內(nèi)外知名度非常高。為了與周圍2平方公里的江水舞臺(tái)協(xié)調(diào)，演員人數(shù)達(dá)到600多人，其中大部分為周邊農(nóng)民，是一個(gè)典型的當(dāng)?shù)鼐用裾贾黧w的旅游景區(qū)。在演出初期，農(nóng)民白天大多干農(nóng)活或經(jīng)營其它生意，晚上才到景區(qū)準(zhǔn)備表演，這既不耽誤農(nóng)活豐富夜間生活又可以賺取一筆額外收入。而對(duì)景區(qū)投資商而言，既能解決了住宿、交通、吃飯等問題，降低了運(yùn)營成本，又保證了表演的規(guī)模震撼力，可以說是一種雙贏局面。因此，這個(gè)階段的農(nóng)民態(tài)度積極、參與性高，對(duì)于旅游業(yè)的開發(fā)持積極態(tài)度，景區(qū)運(yùn)行也較為順利。但是隨著時(shí)間的推移，各利益相關(guān)者關(guān)系不斷發(fā)生變化，一些原來隱藏的矛盾開始出現(xiàn)。以下的幾種矛盾類型表現(xiàn)了各利益相關(guān)者之間的矛盾由無到有、從小到大的動(dòng)態(tài)演變過程，矛盾的出現(xiàn)使當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)旅游的態(tài)度由原來的支持轉(zhuǎn)向消極，最后導(dǎo)致抵制。我們就從以下幾個(gè)方面對(duì)當(dāng)?shù)鼐用衽c其他利益相關(guān)者的矛盾演化過程進(jìn)行簡單描述：

（一）由于景區(qū)的開發(fā)帶動(dòng)了周邊的餐飲和住宿業(yè)興起，因此相對(duì)于在周邊經(jīng)營所獲利潤，參加表演的農(nóng)民工資就顯得較低。WwW.133229.COM當(dāng)?shù)鼐用癯鲎馔h(yuǎn)鏡采取邊走邊推銷的方式不僅防礙了景區(qū)的交通秩序，而且由于一些游客的不誠實(shí)行為或出租者的記憶力錯(cuò)誤引起了出租者與游客和陪同的矛盾，這些行為都極大的破壞了景區(qū)的形象。表演的開放性使隔江的一些村民就在自家土地上搭一些簡易帳蓬或用船載客在對(duì)江進(jìn)行觀看，并在縣城內(nèi)到處招徠游客，有在甚至在景區(qū)門口招徠游客，形成一個(gè)和景區(qū)爭搶客源的局面，從而造成景區(qū)票務(wù)市場混亂。以上事件的發(fā)生，使當(dāng)?shù)鼐用衽c投資商的矛盾不斷惡化，這是各利益相關(guān)者間的各種矛盾中的主要矛盾。

（二）各權(quán)力部門為了發(fā)展旅游業(yè)制定了一系列的措施以促進(jìn)地方旅游業(yè)的發(fā)展。于是，就存在明顯的權(quán)力失控、甚至權(quán)力濫用問題，沒有按照科學(xué)的、可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略領(lǐng)導(dǎo)旅游活動(dòng)的展開而是為“地方利益”、“集團(tuán)利益”、“眼前利益”大開綠燈，使當(dāng)?shù)鼐用竦睦鏇]有得到應(yīng)有的保障，對(duì)于投資商一些干擾居民生活的行為也沒有采取有效的管理措施從而造成了當(dāng)?shù)鼐用衽c政府之間的矛盾。

（三）政府是宏觀調(diào)控的引導(dǎo)者，也是各種矛盾的協(xié)調(diào)者，出于對(duì)環(huán)境美化、市場穩(wěn)定、保護(hù)投資商合法權(quán)益和營造良好的旅游氛圍的需要，對(duì)于在景區(qū)周圍搭建的違章建筑、非法觀看油船和不法銷售行為，政府多次采取了強(qiáng)行拆除和重點(diǎn)清理整治的措施，但當(dāng)?shù)鼐用癫扇×烁鞣N“游擊”戰(zhàn)術(shù)，特別是一些利益集團(tuán)的介入，各種利益關(guān)系理順不清，使得整治工作禁而不止。

二、矛盾根源探尋

旅游的商品化、市場化使旅游業(yè)具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因和較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)能力，這種變化同時(shí)也使旅游業(yè)具有極大的穿透力，穿透力的最大化就是使弱勢(shì)文化不斷溶入強(qiáng)勢(shì)文化因子造成當(dāng)?shù)匚幕淖儺?。變異的結(jié)果就是使傳統(tǒng)的農(nóng)耕文化轉(zhuǎn)為農(nóng)耕與商業(yè)文化并存，從而使人與人之間的關(guān)系由單純的地緣和親緣關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)雜的、共同的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，使旅游關(guān)系開始變得復(fù)雜。

馬斯洛的需要理論認(rèn)為人的需要結(jié)構(gòu)處于一種動(dòng)態(tài)發(fā)展變化中，是一條螺旋式無限上升曲線。景區(qū)的社區(qū)演員剛開始時(shí)對(duì)工資額可以說是比較滿意，隨著景區(qū)的帶動(dòng)作用不斷擴(kuò)大，演員工資相比周邊聯(lián)動(dòng)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營者和其他利益相關(guān)者的收入差距明顯擴(kuò)大，而收入差距已經(jīng)超出了演員心理可承受的臨界點(diǎn)，演員的思想意識(shí)開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。

以上例子表明，當(dāng)?shù)鼐用衽c各利益相關(guān)者的矛盾演變主要因其自身對(duì)利益的追崇而產(chǎn)生，矛盾的出現(xiàn)總是與利益分配的問題密切相關(guān)并伴隨著相關(guān)的文化變異。因此，當(dāng)?shù)鼐用衽c其他利益相關(guān)者之間的主要矛盾根源是利益分配不協(xié)調(diào)。

三、矛盾解決的“given”模式

為防止矛盾從一般性演變?yōu)闆_突性，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，許多學(xué)者提出了相應(yīng)的措施。何彪、馬勇提出了目的地各利益相關(guān)者管理的bcb模式，高靜提出將各利益相關(guān)者管理作為旅游目的地網(wǎng)絡(luò)營銷管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，金慧君、郭魯芳等提出各利益相關(guān)者利益格局均衡發(fā)展模式，黃昆提出各利益相關(guān)者共同參與景區(qū)管理的模式。這些措施都對(duì)各利益相關(guān)者矛盾的緩和起到了一定的作用，但由于沒有從矛盾產(chǎn)生的根源進(jìn)行剝析，使得一些措施具有相當(dāng)大的片面性。文章基于矛盾產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)根源為出發(fā)點(diǎn)，提出概括性的given模式以便于從不同角度對(duì)各利益相關(guān)者的行為演變進(jìn)行人性化關(guān)懷和各種良性互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。模式主要包括以下5個(gè)方面和步驟：（government）政府＋（interests）利益＋（village）社區(qū)＋（education）教育＋（native）本土化。簡化為：g＋i＋v＋e＋n＝given模式。所謂given英文的意思就是給予、贈(zèng)送，文章所講的given模式就是源自于此。

各利益相關(guān)者的利益緊密相連，不能脫離某一方而單獨(dú)存在。當(dāng)?shù)鼐用癫荒苋鄙僬暮暧^指導(dǎo)、投資商的資本投入和旅游者的參與；同樣，政府和投資商也不能缺少作為旅游資源和東道主的當(dāng)?shù)鼐用竦挠行⑴c，特別是像印象·劉三姐這種嚴(yán)重依賴當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的旅游景區(qū)。因此，各利益相關(guān)者關(guān)注的問題不僅是自身如何獲得最大的收入和利益，而且使各方都滿意，做到各利益相關(guān)者的和諧共處。和諧共處的平衡點(diǎn)就在于如何對(duì)利益進(jìn)行取舍和給予。給予的對(duì)象不僅是當(dāng)?shù)鼐用穸野ㄕ屯顿Y商等利益主體的相互給予；給予的方式不僅是經(jīng)濟(jì)上的給予還包括精神上、政策上和權(quán)益上等方面的給予。

運(yùn)用given模式進(jìn)行有效的利益取舍和給予的步驟：第一，政府政策上的給予。綜合運(yùn)用宏觀調(diào)控權(quán)力，使景區(qū)向和諧的方向發(fā)展。這是解決矛盾的前提條件。第二，經(jīng)濟(jì)上的給予。各利益相關(guān)者矛盾根源就在于利益的分配不合理。解決利益分配問題是解決矛盾的關(guān)鍵所在。第三，文化知識(shí)欠缺等方面的因素使各類法律、條例等因素難以對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裥纬捎行У募s束作用，景區(qū)管理者必須給予當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)一定的參與權(quán)利，從而利用宗法、村委會(huì)等非法律手段進(jìn)行有效管理。第四，政府通過教育的手段使當(dāng)?shù)鼐用竦男袨檠刂椭C的方向進(jìn)行。第五，通過本土化戰(zhàn)略使當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)景區(qū)產(chǎn)生品牌認(rèn)同，轉(zhuǎn)變居民對(duì)企業(yè)的排斥思想。這五項(xiàng)分別從外部政府行為給予促進(jìn)；核心利益給予轉(zhuǎn)變；決策給予參與；內(nèi)部思想和觀念給予變革，含概了從內(nèi)到外的轉(zhuǎn)變。政府行為是前提，利益分配、社區(qū)參與、宣傳教育和本土化是有效途徑，5個(gè)步驟既互為條件又相互依存和促進(jìn)。具體內(nèi)容如下（如圖）：

（一）發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用（government）

鑒于景區(qū)在陽朔縣域經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，政府應(yīng)給予有效的重視。一般旅游區(qū)的各利益相關(guān)者之間的主次矛盾因景區(qū)情況而異，印象·劉三姐景區(qū)主要矛盾表現(xiàn)為投資商與當(dāng)?shù)鼐用竦拿?，政府?yīng)在矛盾解決中處于協(xié)調(diào)地位。政府主導(dǎo)不僅在宏觀上進(jìn)行而且應(yīng)在法律上給以保證、矛盾上給以協(xié)調(diào)、思想上予以教育。首先，政府必須制定各種法律法規(guī)來保障各方的利益，使各方的矛盾解決做到有法可依而對(duì)于那些破壞景區(qū)正常運(yùn)行的非法行為必須做到執(zhí)法有理，樹立執(zhí)政威信。此外，政府也要對(duì)投資商的行為進(jìn)行合理的引導(dǎo)和管理。其次，運(yùn)用稅收調(diào)控政策加強(qiáng)對(duì)景區(qū)周圍經(jīng)營者的稅收監(jiān)控力度，防止“景區(qū)周邊社區(qū)收益兩極分化”。這個(gè)措施將有助于解決當(dāng)?shù)鼐用竦男睦硎Ш?。最后，政府機(jī)構(gòu)要規(guī)范自身行為不能參與微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，對(duì)于投資商與當(dāng)?shù)鼐用竦拿?，政府以中立者的身份、從滿足兩者利益達(dá)到最佳平衡點(diǎn)的角度出發(fā)進(jìn)行合理的調(diào)解，為矛盾的解決創(chuàng)造各種相應(yīng)的軟、硬件環(huán)境，從而防止矛盾升級(jí)對(duì)旅游業(yè)產(chǎn)生破壞。

（二）建立合理的利益分配機(jī)制（interests）

旅游開發(fā)的各利益相關(guān)主體不僅是投資商與政府，而且還包括當(dāng)?shù)鼐用袢后w，任何一要素都是旅游正常運(yùn)行不可或缺的一環(huán)。因此，要使旅游業(yè)能夠穩(wěn)中提升就必須使各利益相關(guān)者的利益分配在動(dòng)態(tài)中達(dá)到均衡，假如政府與投資商的合作不以當(dāng)?shù)鼐用竦馁Y源貢獻(xiàn)和勞動(dòng)投入作為利益分配的基礎(chǔ)，這就屬于一種不對(duì)稱的利益獲得，使得當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)旅游活動(dòng)產(chǎn)生抵抗情緒，后果非常嚴(yán)重，特別是像印象·劉三姐這種當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民占演員主體的旅游景區(qū)。旅游規(guī)劃的順利實(shí)施，前提必須建立合乎本地區(qū)實(shí)際情況的利益分配機(jī)制，如何協(xié)調(diào)各方利益，使各利益相關(guān)者都滿意是一個(gè)比較難的問題。一般而言，在扣除居民參與表演的工資后，當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)和政府聯(lián)合對(duì)自然環(huán)境破壞和噪音污染等外部不經(jīng)濟(jì)性所造成的損失進(jìn)行量化，自然資源不可再生性的特點(diǎn)使損失的量化可以直接等同于自然資源的價(jià)值，自然資源的價(jià)值即當(dāng)作社區(qū)在景區(qū)旅游開發(fā)中的生產(chǎn)要素投入，社區(qū)作為具有生產(chǎn)要素投入的股份持有者，通過社區(qū)與投資商的協(xié)商，采取科學(xué)的按要素貢獻(xiàn)大小進(jìn)行合理的股權(quán)分配方案，協(xié)商必須做到因時(shí)、因地而異，使各方都滿意，再把各方的股權(quán)分配關(guān)系通過法律形式確定。這種以景區(qū)周圍自然資源的價(jià)值作為社區(qū)旅游開發(fā)的要素投入，既讓社區(qū)居民滿意，使雙方關(guān)系保持持續(xù)而長久穩(wěn)定，最終使投資商放心，又能使旅游投資商在旅游開發(fā)中把對(duì)環(huán)境的破壞降到最低點(diǎn)。

印象·劉三姐景區(qū)開發(fā)的外部不經(jīng)濟(jì)性主要表現(xiàn)為田家河污染、各類噪音和開發(fā)對(duì)漓江生態(tài)的破壞，其外部不經(jīng)濟(jì)性的量化就是周邊自然資源的旅游價(jià)值貨幣表現(xiàn)。旅游資源總價(jià)值是各類價(jià)值的總和：tv=uv+nuv=（duv+iuv）+（ov+bv+xv），式中tv為總價(jià)值，uv為使用價(jià)值，nuv為非使用價(jià)值，duv為直接使用價(jià)值，iuv為間接使用價(jià)值，ov為選擇價(jià)值，bv為遺傳價(jià)值，xv為存在價(jià)值（郭劍英，2004）。

（三）與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)特別是村委會(huì)建立溝通和互信的社區(qū)參與機(jī)制（village）

景區(qū)當(dāng)?shù)鼐用衽c其它利益相關(guān)者的矛盾特別是與投資商的矛盾的形成，其原因也與缺乏溝通和相互了解有關(guān)。但單靠政府和投資商的努力還遠(yuǎn)不夠，必須取得各村的族權(quán)威信的有力支持達(dá)到“利用村民管好村民”的目的，建立各方與村民的共同利益分配關(guān)系后，組建各方組成的監(jiān)督委員會(huì)，建立和制定各種相關(guān)的管理?xiàng)l例，形成社區(qū)參與的居民自律機(jī)制，給予一定的權(quán)益，才能協(xié)調(diào)好與當(dāng)?shù)鼐用竦年P(guān)系。最后，讓村民參與到企業(yè)管理中使其高層次需要得到滿足。但這種參與式管理必須有限度，因?yàn)楫?dāng)?shù)鼐用翊笠?guī)模參加景區(qū)的管理和表演，容易產(chǎn)生左右景區(qū)運(yùn)營的力量，在社區(qū)宗族勢(shì)力的影響下對(duì)景區(qū)的正常經(jīng)營產(chǎn)生威脅，使投資商處于另外一種的“弱勢(shì)地位”。

（四）進(jìn)行各種文化知識(shí)的教育（education）

1．必須讓當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民認(rèn)清自身與景區(qū)的共生關(guān)系。景區(qū)與當(dāng)?shù)鼐用竦睦媸敲芮邢嚓P(guān)、互為基礎(chǔ)的，如果政府要對(duì)一些村民的不良行為進(jìn)行說服和教育，在不影響當(dāng)?shù)卮迕窭娴那疤嵯拢瑢?duì)村民的各種行為進(jìn)行規(guī)范化管理是可行的。通過文化教育使當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民了解各方的共同利益，諸如景區(qū)的發(fā)展為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民提供了各種就業(yè)機(jī)會(huì)、使當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的地價(jià)不斷升值，無形中和有形中當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩粩嘣黾?，這將有利于緩解當(dāng)?shù)鼐用衽c各利益相關(guān)者的矛盾。

2．政府可以利用各種宣傳方式進(jìn)行和諧旅游環(huán)境的宣傳使當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)一步了解景區(qū)與自身的利益關(guān)系，這樣就可以有效緩和兩者的矛盾。再次，進(jìn)行旅游知識(shí)、當(dāng)?shù)匚幕R(shí)、法律方面的培訓(xùn)。對(duì)村民進(jìn)行相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，使村民能夠維護(hù)自身應(yīng)得的利益又能夠防止村民由于知識(shí)欠缺而形成各種無理要求、打擊投資方的積極性。

（五）企業(yè)經(jīng)營本土化（native）

民族傳統(tǒng)文化是以族群認(rèn)同為知識(shí)背景和邏輯依據(jù)，投資商要?jiǎng)?chuàng)造適合當(dāng)?shù)亓?xí)俗的管理模式，使自身的文化理念與當(dāng)?shù)匚幕嗳岷希龅狡髽I(yè)的“本土化”經(jīng)營。當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)通過外部不經(jīng)濟(jì)性損失的股權(quán)收益成立社區(qū)發(fā)展資金會(huì)，這筆費(fèi)用應(yīng)主要用于興辦教育、孤寡老人生活資助和各村的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；通過景區(qū)的發(fā)展帶動(dòng)其他周邊社區(qū)土特產(chǎn)和工藝品銷售量的增長，景區(qū)在規(guī)劃土特產(chǎn)和工藝品銷售中，必須盡量而合理的把攤位多給周邊社區(qū)居民，從而增加社區(qū)的就業(yè)率；定期或不定期對(duì)居民進(jìn)行就業(yè)培訓(xùn)，增強(qiáng)居民的就業(yè)能力等等。通過這些措施使企業(yè)跳出狹隘的“自我”圈，并且得到當(dāng)?shù)鼐用癜l(fā)自內(nèi)心的“族群認(rèn)同”，使當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)景區(qū)的正常運(yùn)營給予大力的支持，達(dá)到社區(qū)居民與投資商的雙向和諧互動(dòng)。

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