土地金融政策精選(九篇)
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第1篇：土地金融政策范文
【關鍵詞】房地產(chǎn) 金融政策 有效性
0引言
自1998年住房制度深化改革后，國家停止了福利性分配住房，大力發(fā)展住房市場化、消費信貸化和物業(yè)管理社會化后，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。2014年我國人均GDP接近了8000美元，根據(jù)各國歷史發(fā)展規(guī)律表明我國已進入房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時期。房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)效應強，產(chǎn)業(yè)鏈長，對上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能直接或間接起到帶動作用，并對居民消費、內(nèi)需拉動、就業(yè)增加和國民經(jīng)濟發(fā)展等產(chǎn)生一系列拉動作用；同時，居民最為關注的房價也呈現(xiàn)了快速上漲的態(tài)頭，并帶來了資源配置失衡、資產(chǎn)泡沫增多、金融系統(tǒng)風險增加甚至影響社會穩(wěn)定的一系列問題，為保證房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展，國家對房地產(chǎn)業(yè)進行一系列的調控，首當其沖的是金融政策調控。近些年來多次運用了準備金率、銀行利率、信貸規(guī)模、首付比例控制等多項手段進行了干預，也取得了一定的成效，但由于房地場業(yè)存在的復雜性，金融政策的有效性受到了制約。因此，有效的房地產(chǎn)金融政策是對房地產(chǎn)市場形勢的正確分析與預測，一方面可以進一步了解房地產(chǎn)業(yè)本質及其帶來的經(jīng)濟現(xiàn)象，同時也能對金融政策調控房地產(chǎn)市場原理與實際效果做出評判。
1房地產(chǎn)政策有效性的含義
金融政策一般是指央行為了達到宏觀經(jīng)濟調控的目標而采用各種手段調節(jié)貨幣、利率和匯率水平，從而調控宏觀經(jīng)濟的各種方式和措施的總稱。在宏觀上，我國的金融政策主要包含三大政策手段：貨幣政策、利率政策、匯率政策。房地產(chǎn)金融政策有效性包含三點：一是它能否系統(tǒng)性的產(chǎn)出有效影響；二是它與產(chǎn)出的影響之間能否有穩(wěn)定的聯(lián)系；三是當局的房地產(chǎn)金融政策能否實現(xiàn)貨幣供應量的控制。房地產(chǎn)金融政策發(fā)揮作用是一個復雜的過程，有效性體現(xiàn)在從政策的具體制定、具體執(zhí)行、具體實施到產(chǎn)生作用這一過程中。
2影響中國房地產(chǎn)金融政策有效性的因素
2.1房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性。在市場經(jīng)濟條件下，政府的職責應該是建立房地產(chǎn)金融的規(guī)章制度，并非隨意更改，政府所做的應為保持所建立的金融政策的一致性和穩(wěn)定性。但從各項數(shù)據(jù)分析中我國政府監(jiān)管的制度對房地產(chǎn)市場的調控存在爭議，由于政府政策在時間上不一致，從而導致政府政策目標無法實現(xiàn)，房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性。
2.2忽視了“地區(qū)差異”和“結構性差異”。房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域不均衡性受房地產(chǎn)市場的區(qū)域性的影響。由于房地產(chǎn)位置的固定性，所以房地產(chǎn)市場也是一個區(qū)域性的市場，各個地區(qū)無論從市場發(fā)育程度、供求狀況、價格水平來看差異都很大。我們應該采取差別化的房地產(chǎn)政策促進其發(fā)展，而不是運用“一刀切”的政策，否則勢必影響發(fā)展。
2.3政府的雙重角色使房地產(chǎn)金融政策的執(zhí)行存在利益偏向。我國房地產(chǎn)金融政策出臺后，許多地區(qū)都要面臨一個同樣的問題：中央金融政策在執(zhí)行過程中“變質”。金融政策由中央銀行制定，而房地產(chǎn)經(jīng)濟政策則產(chǎn)生并服務于地方經(jīng)濟，表明地方政府與中央政府在經(jīng)濟利益方面具有客觀上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，地方政府會設法加以規(guī)避，這就使中央金融政策在執(zhí)行過程中產(chǎn)生扭曲。
2.4公眾對房地產(chǎn)市場的心理預期。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的特殊性，房地產(chǎn)金融政策的實施受心理因素即與其因素的影響更大，理由如下：一是房地產(chǎn)購買者或投資者對房地產(chǎn)升值期望過高。由于土地資源有限，土地的供給與需求矛盾越來越大，以致房地產(chǎn)價格具有與物價水平同時增長的特性，亦即房地產(chǎn)具有抵抗通貨膨脹的能力；二是房地產(chǎn)投資者或購買者的從眾心理與行為，普遍存在“買漲不買跌”的現(xiàn)象。
3對中國房地產(chǎn)金融政策的建議
3.1堅持金融支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本方向。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是國民經(jīng)濟運營的支柱產(chǎn)業(yè)。它的涉及面廣、帶動系數(shù)高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動建材裝潢業(yè)，轉移建筑業(yè)和農(nóng)村勞動力，改善投資環(huán)境吸引外資的集聚等方面都具有明顯的作用，可以說是“一房拉百業(yè)”。因此，促進房地產(chǎn)業(yè)得到進一步發(fā)展是確保國民經(jīng)濟持續(xù)健康運行的內(nèi)在要求，金融機構要一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。既要支持商品房的開發(fā)，也要繼續(xù)發(fā)放按揭貸款，支持城鄉(xiāng)居民改善住房條件。
3.2注重長效機制，保持政策的連貫性。在這種情況下，我們應保持政策一致性，達到其目標。這就要求：強化政策制定者的行為準則，使其無法或沒有動力區(qū)制定相機抉擇的經(jīng)濟政策；加強政策制定的統(tǒng)一性，莫要政出多門。應該加大政策執(zhí)行力度，綜合運用市政規(guī)劃、土地拍賣、財政金融、信息公開和輿論宣傳等各種手段進行治理。
3.3注重“地區(qū)差異”和“結構性差異”。目前我國不同地區(qū)所處房地產(chǎn)周期各不相同，央行應根據(jù)“地區(qū)差異”制定不同的房地產(chǎn)金融政策。中央銀行要同時從供給和需求兩個方面采取行動，保持政策力度均衡，并將政策的重點放在引導供需各方，形成正確A期，逐步調整其不理上。
3.4選擇合適的金融政策調控方式、實施的時機和力度。當前運用金融政策對房地產(chǎn)市場進行調控時，應選擇直接調控的方式來調控房地產(chǎn)業(yè)，避免錯誤引導。直接調控方式的運用包括央行直接規(guī)定銀行貸款給房地產(chǎn)行業(yè)的最高限額；直接限制銀行貸款給房地產(chǎn)業(yè)的結構等。同時，應謹慎把握政策調控的時機，避免因時機選擇不對而降低調控的有效性，或與其他調控政策相互抵消。政府可通過可控的貨幣、土地資源、采取金融、法律法規(guī)和行政手段來影響房地產(chǎn)周期波動，通過反周期方法，平抑或引導周期波動。
4結論
我國運用金融政策調控房地產(chǎn)市場所取得的效果是明顯的，但仍出現(xiàn)了負面影響。因結合發(fā)展的實際，建立房地產(chǎn)金融政策制定的科學模型，完善房地產(chǎn)金融政策及實施的長效機制，使金融政策成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向標。
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第2篇：土地金融政策范文
關鍵詞：日本 經(jīng)濟泡沫 稅收 土地政策
中圖分類號： F813文獻標識碼： B 文章編號：1006-1770(2006)06-008-04
一、序：什么是經(jīng)濟泡沫
從20世紀80年代后期開始，日本經(jīng)歷了“泡沫經(jīng)濟”的洗禮。隨之而來的是經(jīng)濟泡沫的破裂，之后的90年代被稱為“失去的10年”，經(jīng)濟長期處于不景氣狀態(tài)，出現(xiàn)了二次大戰(zhàn)后世界經(jīng)濟未曾出現(xiàn)過的通貨緊縮現(xiàn)象。因此，我希望通過日本的經(jīng)驗，即通過分析泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生的原因、探討政策措施的問題，得出引以為戒的教訓。
談及經(jīng)濟泡沫，首先被認為是指用經(jīng)濟基本因素無法說明的資產(chǎn)價格的飛漲。也就是說，經(jīng)濟基本因素并不能解釋經(jīng)濟泡沫的成因。
一般來說，資產(chǎn)價格由如下公式?jīng)Q定：資產(chǎn)價格=收益/（長期貸款利率 + 風險收益率）。
決定資產(chǎn)價格的是收益、長期貸款利率和風險收益率這三個要素。資產(chǎn)價格變動的內(nèi)在機制是：如果從資產(chǎn)獲得的收益增加，資產(chǎn)價格上升；如果由于長期貸款利率上升，或經(jīng)濟的未來走向不明朗而造成資產(chǎn)的風險收益率增大，資產(chǎn)價格就下落。
在上述機制作用下，日本在上世紀80年代后期的經(jīng)濟形勢如下：由于日元升值造成景氣下行，金融政策上依然保持超低利率（尤其在1986年以后），人們認為長期貸款利率將持續(xù)走低。在經(jīng)濟持續(xù)景氣的情形下，資產(chǎn)收益（預期）比較平穩(wěn)。以上諸要素的變動所導致的結果是，在資產(chǎn)價格公式中分母變動的作用下，資產(chǎn)價格飛漲。
二、土地神話和土地本位制
(一)日本的“土地本位制”
對于土地價格，有必要從二戰(zhàn)后日本的土地神話說明。所謂土地神話，簡單地說，就是“土地的價格絕對不會下降”。由于日本經(jīng)濟是以土地和土地價格為中心來運行，在這個意義上，也稱為“土地本位制”。
土地本來應由其社會利用價值而決定價值，但是由于日本土地具有超出土地利用本身的金融功能，即銀行融資擔保功能，對于日本經(jīng)濟的運行而言，土地具有更為核心的作用。在“土地本位制”的情況下，放松銀根的金融政策和投機行為相結合，共同形成了經(jīng)濟泡沫。
日本的商業(yè)銀行，原則上是以土地為擔保進行貸款。在戰(zhàn)后資本不足的情況下，利用土地作為擔保使缺乏信用的中小企業(yè)也有可能得到貸款，這是一種變通之道，是把有限的資金更加有效運用的一種方法（在歐美國家，銀行以項目融資為主）。
因此，土地擔保功能的維持，其必要前提是土地價格不下降。日本國土狹窄以及國民中由來已久希望擁有自家住宅等心理因素，形成了土地價格會不斷上升的土地神話。銀行也逐漸把土地價格上升的預期加入擔保評價的因素之中，據(jù)此來評估貸款。
此外，完善的土地價格客觀評價方法的缺失也加劇了土地神話的產(chǎn)生。企業(yè)會計結算中，土地評價仍然按照購買時的登記價格來決定，土地價格的上升可以當作營業(yè)外收入計算，使所謂的“財技”（長期戰(zhàn)略決策下的經(jīng)營運作）變?yōu)榭赡?，對業(yè)績擴大產(chǎn)生了巨大作用。
戰(zhàn)后產(chǎn)生的這些做法，在日本取得令世界驚奇的經(jīng)濟成就之后延續(xù)下來。另一方面，上世紀80年代后期開始的金融自由化，加劇了金融業(yè)的貸款競爭，產(chǎn)生了過多的土地抵押貸款，這也是刺激地價上漲的重要原因。
（二）土地稅制與土地神話
在經(jīng)濟泡沫的成因中，日本的土地稅制問題也是原因之一。對于土地，通常在取得、保有、買賣等三個階段課稅。日本的稅制中，在“取得階段”，有遺產(chǎn)繼承稅（國稅）、登記許可稅（國稅）和不動產(chǎn)取得稅（省級地方稅）等三種稅賦需要交納。在“保有階段”，有固定資產(chǎn)稅（市級地方稅）、城市規(guī)劃稅（市級地方稅）和特別土地保有稅（市級地方稅，1993年廢止）等三種。在“轉讓階段”，對轉讓所得進行征稅，有法人稅、所得稅（轉移國稅）、住民稅（地方稅）等三種。
土地稅制方面與經(jīng)濟泡沫成因有關的主要有以下幾點：首先，在“保有階段”，保有者的稅收負擔過低。保有者所負擔稅收的代表是固定資產(chǎn)稅，是按照地方居民所利用的公共設施和享受的公共服務為基礎來折算稅金的，這種根據(jù)受益決定稅收的計算方法，使保有者的納稅負擔持續(xù)處于低水平。這種現(xiàn)象可以通過下面的三個經(jīng)濟指標看出。
從如上資料可以看出，日本在土地保有上的稅負，由于評價和稅率兩方面的影響，與其他國家相比非常低。尤其是農(nóng)地（農(nóng)田），雖然處于城市的近郊，但是由于農(nóng)業(yè)具有特殊性而使其保有稅負非常低。
這種低保有費用阻礙了土地的有效利用、容易造成土地未利用或者幾乎未利用就被閑置。此外，和其他資產(chǎn)相比，土地更容易成為投機買賣的溫床。這種情況，在日本導致了耕地的價格比建有建筑物的土地擁有更高價格的現(xiàn)象，也出現(xiàn)了與土地的使用價值相比，土地的資產(chǎn)價值更加重要的現(xiàn)象。結果，使用價值和資產(chǎn)價值偏離幅度加大，并成為社會問題。因此，制定提高保有費用、抑制投機行為、促進土地利用的土地稅收制度必不可少。
以下再對土地買賣收益的課稅狀況加以說明。在經(jīng)濟泡沫出現(xiàn)之前，對個人而言，4000萬日元的（土地）轉讓收益需要交納20%的收入稅，對于超過4000萬日元的部分，實行50%的綜合課稅。對法人而言，除了通常的法人稅率之外，保有期間在10年以下的，征收20%追加課稅。但是，這種轉讓收益課稅對于抑制投機活動并不見得有效。后文中還會看到，為了抑制投機，從1992年開始實施針對泡沫經(jīng)濟的稅制，對于保有期間2年以下的土地，轉讓時另行加收30%的稅。
此外，利用貸款進行土地投資時，貸款利息從收益中扣除；建筑物則以每年折舊的形式計算到損失中。遺產(chǎn)繼承的情況下，土地的評價比現(xiàn)金和股票更易偏向過低評價。因此，從減輕遺產(chǎn)繼承稅和收入稅負擔的角度，小戶型（單房間）住宅的投資需求增加了（貸款利息部分和建筑物的折舊部分，可以和工資收結計算）。
如上所述，土地稅制在土地抵押貸款的過程中起了很大作用。
（三）土地價格和股票價格的連動
上世紀80年代后期開始的土地價格的飛漲，也波及了股市，導致股票價格上漲。其理論基礎是企業(yè)擁有工廠等不動產(chǎn)，由于不動產(chǎn)價格上升，企業(yè)價值即股票價格也隨之上升（理論上近似于“托賓的Q理論”）。與土地不同，無論股票價格如何上漲，沒有人會因此而煩惱，企業(yè)由于股價高漲而更容易融資。此外，股票價格的非記賬收益以銀行的自有資本（BIS規(guī)制）計算。結果是，土地和股票價格同時持續(xù)高漲。
三、土地價格的飛漲所造成的社會問題以及經(jīng)濟泡沫的破滅
（一）社會問題和經(jīng)濟泡沫的破滅
土地價格的飛漲、投機以及土地買賣成為社會問題。高達年收入數(shù)倍的高價住宅使工薪階層的夢想成為泡影，使買得起住宅的和買不起住宅的人的差距加大。更嚴重的是，土地的高價格成為外國企業(yè)進入日本的障礙。根據(jù)“日美構造協(xié)議”的觀點，收入所得這一流量和價格這一存量之間已經(jīng)到了無法平衡的地步。
對于這種現(xiàn)象，從1987年起，媒體開始出現(xiàn)土地價格飛漲導致社會問題的輿論。1987年6月，日本內(nèi)閣制定了“綜合土地對策綱要”。此外，1989年末，《土地基本法》通過，表達的主要觀念是“土地的公共性”――即土地的適度利用、按照計劃使用土地、抑制土地投機以及隨著土地不斷增值其稅負也應適度增加等內(nèi)容。
在經(jīng)濟泡沫的沖擊下，日本政府和日本銀行也相應制定了如下對策：1989年5月提高央行利率；從1991年4月開始實施對用土地作擔保進行的融資進行總量限制；從1992年4月起，作為土地稅制改革的措施，設立了地價稅、強化轉讓收益稅的征收以及改善土地的評價體系。
（二）土地稅制改革
土地稅制改革的思路和概要如下（摘自“土地稅制小委員會”的報告書《土地稅制修正的基本課題》――1990年5月29日）：
（1）減少土地作為資產(chǎn)的可利用性，抑制土地投機，促進土地的有效利用。為此，除固定資產(chǎn)稅之外，新設地價稅（國稅、1992年1月開始實行），對土地保有實施高稅率，以有效提高土地利用。（這種思路與向未達成收益進行征稅具有同樣的經(jīng)濟效果）
（2）強化轉讓收益課稅。之前由于認為強化土地轉讓稅征收會產(chǎn)生抑制效果（即如果對轉讓收益征收重稅，會阻礙土地的出售，長此以往會抑制土地的供給），所以對土地轉讓收益并未課以重稅?？疾旖?jīng)濟泡沫時期的土地買賣，并沒有看到對土地買賣的抑制效果，通過對短期土地交易的轉讓收益強化征稅，起到了抑制投機的效果。
對勞動所得和土地轉讓收益這兩者之中的哪一個提高其稅負是個難以處理的問題。在泡沫經(jīng)濟的情況下，土地價格的上升與其說是本人的努力，不如說是政府公共開發(fā)的結果，利益的一部分理應交還國家，即由土地價格的上升獲得的利益應該納稅。尤其在短期和超短期（2年以下保有土地）的情況下，卓有成效、具有懲罰性質的稅收制度，對土地投機發(fā)揮了巨大的抑制作用。對個人，土地保有超過5年的情況下，稅率由原26%增加到39%。
（3）關于遺產(chǎn)繼承稅和城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)農(nóng)用土地的課稅。提高對遺產(chǎn)繼承土地的評價，把城市化農(nóng)業(yè)用地和周圍的住宅用地按照同樣的稅率征稅，針對避稅也采取了相應的對策。
實施這些對策的結果是：土地價格從1988年開始減慢上漲幅度，然后長期處于下跌狀態(tài)。除了最近在東京中心部分的土地價格出現(xiàn)上漲現(xiàn)象外，日本全國的土地價格直到目前仍然處于低迷狀態(tài)。因此，土地神話業(yè)已終結已經(jīng)成為共識。
最后，對于1992年以后的所得稅，在個人由不動產(chǎn)造成的損失中，為購買土地而進行的貸款部分，禁止和其他收入所得進行聯(lián)合損益計算。這是為了抑制通過資本運作進行小戶型（單房間）住宅投資。
四、土地神話的終結與景氣后退、通貨緊縮
（一）土地神話的終結
由于采取了以上政策，日本土地價格開始大幅度下降。大部分地方城市的土地價格一直到今天仍然在持續(xù)下降，可以說土地神話業(yè)已終結。這種現(xiàn)象發(fā)生的原因有以下幾點：
（1）對于土地價格總是上升這種預期，人們的觀點發(fā)生了變化。尤其是日本人口下降開始引起人們的關注。此外，由于農(nóng)產(chǎn)品進口增加，實質上產(chǎn)生相當于增加進口土地的效果，導致人們原有的“土地是稀少資源”的觀念發(fā)生轉變。
（2）銀行的貸款行為發(fā)生了變化。經(jīng)過長期的不良債權消化期后，銀行已經(jīng)從土地擔保貸款，開始轉變?yōu)橥ㄟ^對無形資產(chǎn)、經(jīng)營資質等方面進行綜合評價決定貸款。
（3）土地評價方式變?yōu)椤笆找孢€原”方式，即根據(jù)利用價值來決定，不再是以資產(chǎn)收益來估測。
然而，最近在富余資金的影響下，東京中心部分土地價格上升了，部分土地投資又有了死灰復燃的跡象。對此有必要實施以金融政策為首，踏實穩(wěn)妥的經(jīng)濟對策。
（二）景氣下行和通貨緊縮
土地價格長期急劇下降，也產(chǎn)生了新問題。在土地神話這種背景下，由于日本所特有的通過土地擔保的間接金融體系，一旦土地神話終結，則金融機構的許多貸款就會轉化為不良資產(chǎn)，日本的金融體系因此受到嚴重打擊。銀行業(yè)務屬于“存量”類業(yè)務，長此以往，這個問題將會波及日本經(jīng)濟全體，“讓經(jīng)濟泡沫過快破裂”這一舉措本身就是政策上的失敗。以下幾點值得進一步探討：一是“讓經(jīng)濟泡沫破裂”這一導致長期資產(chǎn)縮水的政策是否走過了頭；二是導致長期不景氣和資產(chǎn)縮水的經(jīng)濟對策，尤其是金融政策是否有問題；三是把不良資產(chǎn)問題延遲處理的政策是否有問題。
尤其在經(jīng)濟泡沫破裂后，雖然對所得稅等實行大幅度減稅政策、對公共領域追加投資，但是，這些財政政策并未和金融政策恰當協(xié)調，導致經(jīng)濟出現(xiàn)通貨緊縮。這一點被看作是財政政策和金融政策兩者協(xié)調的失敗。
在稅制方面，采取了凍結地價稅，減緩轉讓收益課稅的政策。由于稅制上的對策在時間上滯后，針對經(jīng)濟泡沫的土地稅制改革在1991年才實施（地價稅在1992年實施），而此時土地投機已過了高峰期。此外，作為通貨緊縮對策，凍結地價稅（1998年）、減輕土地轉讓收益稅負擔等修正措施雖然很快實行，但是并沒有阻止通貨緊縮（資產(chǎn)縮水）現(xiàn)象的發(fā)生。
五、所謂“失去的10年”是怎么回事？
考察經(jīng)濟泡沫破裂后的長期不景氣、資產(chǎn)縮水現(xiàn)象，可以看出政府在經(jīng)濟泡沫生成中（忽視經(jīng)濟泡沫）負有重大責任。上世紀90年代，長期的經(jīng)濟停滯（低增長、失業(yè)率上升等）以及資產(chǎn)縮水所造成的國民資產(chǎn)價值的下降和損失，可以說是“失去的10年”。而且，日本在經(jīng)濟泡沫發(fā)生后由于經(jīng)濟對策滯后，表明政府的政策對應能力（財政政策和金融政策的協(xié)調）存在著問題。
另一方面，美國從日本學到了很多經(jīng)驗。在美國，金融政策目標之一是導入資產(chǎn)價格，并隨時監(jiān)視股市動向。格林斯潘的講話證實了這一點。只是，“失去的10年”到底是怎么回事？如果重新對經(jīng)濟運行進行統(tǒng)計分析，我們會得出不同的結論。
在上述10年中，人均所得和個人金融資產(chǎn)在增加，勞動分配率也在上升。失業(yè)率在5%前后變動。在銀座和六本木，能看到以年輕人為主的很多人在購物、就餐、娛樂，這種現(xiàn)象也從側面證實了以上事實。外匯儲備、經(jīng)濟增長以及經(jīng)濟基本要素并沒有想象中那樣惡化。此外，通貨緊縮可能是其他技術進步、從中國進口的增加、冷戰(zhàn)后國際競爭的激化等各種各樣原因彼此錯綜復雜、綜合作用的結果。另外，隨著新結構變化的發(fā)生、結構改革的實施以及新商業(yè)模式的出現(xiàn)，預示著現(xiàn)在以及將來的經(jīng)濟復蘇。由間接金融轉向直接金融、企業(yè)管理不斷改善等新情況的涌現(xiàn)，使這10年也可以認為是向新的經(jīng)濟方向轉換所必要的10年。另一方面，在發(fā)達國家中，日本的財政危機是最深刻的。從這個意義上可以說，經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生和破裂的最大受害者是國家。
作者簡介：
第3篇：土地金融政策范文
作者簡介：孫超(1985-)，男，河南鄭州人，同濟大學經(jīng)濟與管理學院學生，主要從事城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)開發(fā)研究。
中圖分類號：F293．3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-1096(2008)03-0062-02 收稿日期：2008-01-06
房地產(chǎn)商品是家庭消費支出中最大的一部分，房地產(chǎn)商品具有消費和投資的雙重屬性，消費者可以通過購買或者租賃兩種方式享受住房服務，上述三個特征決定了房地產(chǎn)市場和金融的關系非常密切，金融政策的改變必然對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。一個國家房地產(chǎn)價格的快速上漲，必然提升人們對房地產(chǎn)投資的利潤預期，從而導致房地產(chǎn)投資的過度膨脹。尤其是在經(jīng)濟全球化日益發(fā)展和人民幣升值預期不斷增強的情況下，國外資金也會更多地涌向中國的房地產(chǎn)市場。因此，合理制定金融政策，并有效利用其變化可能產(chǎn)生的積極影響，對于控制房地產(chǎn)市場價格的快速上升，引導房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，無疑具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個方面，從經(jīng)濟學的需求和供給的視角，來分析房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)價格的影響。
一、金融政策與房地產(chǎn)需求
(一)利率與房地產(chǎn)市場需求
利率對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現(xiàn)在兩個方面：(1)當利率降低時，會迫使人們降低儲蓄而轉向消費或進行其他投資，居民在尋找消費和投資出路時，可能會考慮購買或者擴大住宅的消費或投資。這對于原來已計劃擴大住宅消費或投資的居民來說，會加快他們的行動步伐，進而增加對住宅的現(xiàn)實需求；(2)在利率降低時，住宅抵押貸款的利率同時降低，這在實際上降低了居民進行住宅消費或投資的成本，也會刺激居民擴大住宅需求。相反，當利率提高時，住宅需求會必然減少。
住宅是家庭最主要的資產(chǎn)。按照國際測算標準，住宅價格大約是一個家庭可支配收入的7倍左右，也就是說，一個家庭需要7年的時間才能買得起一套房子。住宅的昂貴價格使得家庭必須靠銀行貸款才能購買起住宅，而影響消費者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國針對居民購買住宅的金融政策大致出現(xiàn)在1996年底1997年初，當時，政府為了鼓勵房地產(chǎn)市場的發(fā)展，解決老百姓家有所居的問題，出臺了一些相關政策措施，于是，五大國有銀行開始面向居民提供低息住房貸款，但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多，比如說大多數(shù)居民的資金積累有限，以致住宅購買需求還沒有普遍形成；再比如，銀行新推出一項業(yè)務時對風險的評估往往偏高，而居民也對住房貸款從觀念到習慣還不能立即接受；除了這些以外，銀行確定的大約10％的高利率，不能不說是擋在房地產(chǎn)市場發(fā)展道路上的一個主要障礙。進入新世紀后，隨著中央政府對民生問題的更多關注和銀行利率的逐步降低(基本保持在5％－6％左右)，使越來越多的居民開始通過按揭進行住房投資和提前實現(xiàn)住房消費，住房按揭貸款絕對數(shù)量和占總貸款比重都出現(xiàn)了迅速增加。
利率對家庭實際支出的影響，可以通過實際例子予以說明。一套總額100萬元的房子，首付20萬元，貸款80萬元，年限為20年，采用5.04％的年利率(2005年1月1日前的實際貸款利率)則月均還款額為5297元，采用7.83％的年利率(2007年9月15之后的實際貸款利率)則月均還款額為6038元，利率的增加將使家庭每月多支出741元，支出的增加必將減少對住宅的需求。
回顧中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史就可以發(fā)現(xiàn)，利率對消費者具有重要的影響：提高利率必將減少房地產(chǎn)市場的需求，而降低利率將會降低居民的月均還款額，減少居民的負擔，從而增加對住宅的需求。顯而易見，提高利率，將對房地產(chǎn)市場需求、從而對房地產(chǎn)市場價格具有極大的抑制作用。此情況2007年非常明顯，致使國家在一年之內(nèi)多次提高利率，以抑制房價的過快上漲。
(二)貸款首付比例與房地產(chǎn)市場需求
2000年以來，銀行不斷降低房地產(chǎn)市場的首付比例，許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低，意味著許多家庭可以提前享受到住房需求，未來的房地產(chǎn)需求得以在短期內(nèi)實現(xiàn)，降低了住房消費或投資的成本，大大刺激了房地產(chǎn)需求的增加。對銀行來說，貸款首付比例的降低，一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業(yè)務，另一方面卻也使銀行面臨的風險不斷增加，進而使住房貸款的壞帳率增加，一旦對風險的評估和對壞帳率的測算達到一定程度，銀行舊會逐步提高首付比例。首付比例的增加，既會提高按揭貸款門檻，降低銀行按揭貸款的風險，也會加大投機活動所需的資金周轉量，從而有效地抑制房地產(chǎn)市場上的投機活動。
具體到中國當前的房地產(chǎn)市場，我們認為，政府進行金融政策調控的目的，不應當是限制居民的正常需求(反而應當大力鼓勵)，而應該是降低銀行的金融風險和減少房地產(chǎn)市場的投機炒作行為。根據(jù)國外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計結果，在正常的房地產(chǎn)環(huán)境下，首付20％之后，銀行住房貸款的不良貸款率低于0.5％，但在出現(xiàn)嚴重的房地產(chǎn)泡沫的時候另當別論。銀行的資金大多來自普通老百姓的存款，因此一定要設立按揭貸款首付比例的門檻來保護儲戶的利益。當前在20％的基礎上繼續(xù)提高首付比例雖然可以進一步降低不良貸款率，但是同時會壓縮房地產(chǎn)市場的正常消費需求，所以政府的落腳點應該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。
(三)匯率、經(jīng)濟全球化與房地產(chǎn)需求
房地產(chǎn)商品具有投資需求的基本屬性，中國處于經(jīng)濟快速增長的階段，每年國民經(jīng)濟保持10％左右的增長率。同時中國處于城市化率快速推進的過程，城市化進程的快速推進，這些因素的存在使房地產(chǎn)價格必然保持較高速度的增長。中國加入WTO以后，隨著經(jīng)濟全球化進程的深入，資金的逐利本性決定國外資金必然有強烈的動機來購買中國的房地產(chǎn)商品。另外從匯率的角度分析，中國目前處于人民幣升值的加速期，人民幣升值的預期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場。因此，在冷卻國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資需求的同時，必須采取措施控制國外資金的涌入。
(四)樓市與股市的互動效應
從投資的角度分析，股市和樓市具有同樣的特征，尤其是在價格快速上漲的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)市場的投資屬性體現(xiàn)的十分明顯。1999年以后整體市場投資渠道的缺乏，特別是2001年6月以后股市的一路下跌，中小投資者對股市逐漸失去信心。另外，由于住宅商品固有的一些屬性(不動產(chǎn)；銷售不出去可以轉租；隨著經(jīng)濟發(fā)展、周圍環(huán)境優(yōu)化可以增值等)，房地產(chǎn)投資(尤其在大城市)基本成為高回報、低風險投
資的惟一渠道，投資房產(chǎn)的人群包括個人、企業(yè)、銀行、基金等等(顧建發(fā)，2005)。
需要特別注意的是2006年以來，中國股市一路上漲，致使許多家庭財富得到了迅速增加。在股市處于快速增長的階段，資金并不會明顯轉向房地產(chǎn)市場，但是，一旦股市進入調整階段，股市的資金將會迅速轉向房地產(chǎn)市場，股市本身的財富效應也會增加房地產(chǎn)的消費需求，此時房地產(chǎn)價格又將出現(xiàn)上漲趨勢。這種狀況在2007年表現(xiàn)得非常突出。
二、金融政策與房地產(chǎn)供給
影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)市場價格預期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率(周偉林、等，2004)。從金融政策的角度，則主要是考慮銀行利率的作用。開發(fā)商在開發(fā)樓盤的過程中，其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高，將會增加開發(fā)商在取得土地、開發(fā)樓盤中的現(xiàn)金流支出，加大開發(fā)的成本也即提高房地產(chǎn)市場的進入門檻。
住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點，其開發(fā)往往需要巨額資金投入，離不開銀行等金融機構的資金支持。因此，銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應量。如果國家采取緊縮的貨幣政策，銀行減少對住宅開發(fā)商的貸款，提高市場利率，這樣，住宅開發(fā)的借貸成本提高，住宅供給往往會減少。另外，由于銀行利率提高，人們儲蓄愿望增強，進而減少對房產(chǎn)的消費需求與投資需求，也會影響住宅開發(fā)商的供給愿望。相反，國家采取寬松的貨幣政策，銀行擴大放款，市場利率下降，住宅開發(fā)成本降低，就會刺激住宅開發(fā)商增加住宅供給。同時，利率降低，人們的儲蓄愿望隨之下降，促使人們進行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低，又會刺激人們使用消費信貸方式購房，增加住宅需求，推動住宅價格上漲，進而引起住宅供給的增加。
在人民幣升值預期的作用下，如果國家對于國外資本進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場沒有任何限制，也必然會導致房地產(chǎn)商品供給的增加。與此同時，根據(jù)股市和房市間的互動影響，可以想象，股市的波動也會直接或間接地對住房供給發(fā)生影響。
三、結論和政策建議
由上所述可見，金融政策的變化是通過需求和供給兩個方面對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生重要影響的。因此，合理利用金融政策調控房價具有非常重要的意義。但是，制定金融政策并使其有效地發(fā)揮作用，并不是象有人想象的那樣簡單。
首先，在其他條件不變的情況下，提高住房貸款利率，或者抬高住房貸款門檻，都將抑制購房欲望和實際投資，從而抑制房價的無序上升。然而，需要注意的是，政府出臺金融政策的目的，并非簡單地降低房價，而是使房地產(chǎn)價格充分反映供給和需求信息，降低房地產(chǎn)商品的投資和投機屬性，降低銀行的金融風險，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。進一步說，銀行還可以針對不同的房地產(chǎn)投資貸款實施差別利率政策。
其次，由于房地產(chǎn)商品的特殊性，在使用金融政策調控房價時，必須同時考慮房地產(chǎn)投資的利潤預期走向。因為一般情況下，投資與否或多少取決于預期利潤和銀行利率的比較。假如房地產(chǎn)投資的預期利潤率居高不下，而政府對非居住性購房又缺乏必要的限制。那么，即便降低了利率，投資仍然不會減少，從而使金融政策對房地產(chǎn)市場價格的抑制作用就無法發(fā)揮出來。
第4篇：土地金融政策范文
【關鍵詞】通貨膨脹；金融危機；外匯儲備；投資；金融制度
一、日本金融危機爆發(fā)的原因分析
1、非獨立的金融制度是導致危機的根本原因
日本的主銀行體制不同于英美等國的模式,銀行運作缺乏自身的獨立性,嚴格按照官方的命令行事。政府對于金融市場的控制一旦脫離現(xiàn)實基礎,只是為了政府經(jīng)濟目標而設定金融政策,將會導致嚴重的后果。沒有立法為依據(jù)的金融監(jiān)管，最終使銀行等金融機構喪失了責任意識和風險意識。
2、銀行經(jīng)營錯位是加劇泡沫的重要誘因
銀行作為信貸雙方的中間人,正是為了彌補借貸雙方的信息不對稱的。銀行減少了交易費用,降低了風險和資金的成本。但是銀行作為資金保管與運營的人,在信息不對稱、缺乏有效監(jiān)管的時候,銀行可以出于自身利益進行信貸,為了獲取高收益而投向高利潤、高風險的行業(yè),甚至會營造適合投資環(huán)境來保證自己的投資收益。
3、日本政府在經(jīng)濟擴張階段不恰當?shù)呢泿耪?/p>
從日本政府的貨幣政策來看，應該說在此周期中存在比較明顯的失誤。主要表現(xiàn)為在經(jīng)濟擴張時期實行降低利率放松銀根的擴張政策。由于日元自1985年12月的“廣場協(xié)議”后大幅升值，為了消除日元升值對經(jīng)濟的不利影響，日本政府隨后采取了金融緩和政策。1986年1月30日起，日本銀行分數(shù)次將官方貼現(xiàn)率從1983年以來的5%降至2.5%的歷史低點。并持續(xù)容忍接近或超過10%的貨幣增長速度。這項政策一自持續(xù)到1989年5月方做出調整。這一寬松的金融政策帶來了大量的富裕資金，促進了金融機構擴大貸款和整個社會的信用膨脹。
4、忽視了對土地、股票等資產(chǎn)價格的控制
在此周期的擴張階段，由于批發(fā)物價和消費物價水平比較穩(wěn)定，而傳統(tǒng)的日本金融政策是以一般物價水平作為參照的，這種判斷成為實行擴張性政策的根據(jù)之一。而卻忽視了對土地、股票等資產(chǎn)價格的控制。對此日本政府自身也己經(jīng)認識到，并且在大藏省的專門報告“資產(chǎn)價格變動的機制及其經(jīng)濟效果”中表示，今后在經(jīng)濟運營方面除物價走勢外，與前相比要更加重視資產(chǎn)價格的走勢。
5、不動產(chǎn)貸款控制不力
在對不動產(chǎn)貸款的控制方面，雖然大藏省較早就對銀行的不動產(chǎn)貸款采取了行政上的干預措施。但是總體上看并沒有什么成效，原因就在于金融機構通過非銀行金融機構進行了大量的繞開行政管理的迂回貸款，銀行回避管制的動機與非銀行金融機構本身開拓新業(yè)務的企圖相結合，最終導致大量迂回貸款流向不動產(chǎn)市場。非銀行金融機構也因此成為繼城市銀行和地方銀行之后的不動產(chǎn)貸款主力。經(jīng)濟轉入收縮后，這些貸款大量成為不良債權，許多金融機構更因此而破產(chǎn)。同時，暴露出金融機構具有忽視對借款人進行審查的傾向。
二、日本金融危機對我國目前潛在的通貨膨脹的警示
根據(jù)分析日本的金融危機和我國處于經(jīng)濟繁榮期的實際，在控制貨幣供給和擴大貨幣需求的原則下，提出如下建議：
1、加快金融制度建設
穩(wěn)步發(fā)展金融自由化,提高金融系統(tǒng)的獨立性穩(wěn)步發(fā)展金融自由化,提高金融系統(tǒng)的獨立性,保證金融政策對整體環(huán)境的穩(wěn)定作用,是保證經(jīng)濟穩(wěn)定高速發(fā)展、防范金融泡沫的重要環(huán)節(jié)。通過金融自由化,保證金融信息的公開性,更好地反映市場供求關系,促使資本更有效地配置,避免過高的泡沫風險；加強金融系統(tǒng)的獨立性,減少外界的干預,可以使得金融系統(tǒng)減少不良資產(chǎn)累積,更好地處理泡沫風險,從而實現(xiàn)經(jīng)濟整體安全。使四大國有商業(yè)銀行成為真正的商業(yè)銀行。
2、加強銀行監(jiān)管
由于銀行信貸存在投機行為，所以要加大對銀行發(fā)放貸款的監(jiān)管，謹慎控制銀行盈利性的經(jīng)營和投機。銀行可以從事股票和房地產(chǎn)等虛擬資本的投資,這是出于資本配置的需要；人為的炒作虛擬資本,而將炒作的成本由社會承擔就是錯誤的。同時，加大對借款人償債能力的審查，減少資本的過度投入，防止經(jīng)濟過熱和壞賬的出現(xiàn)。
3、積極推進人民幣匯率改革，加強外匯管理
我國房地產(chǎn)價格和股價的飆升一個重要原因就是國際投機性資本大規(guī)模流入我國，這也證明了中國經(jīng)濟高速增長與人民幣升值預期對境外投機資金的巨大吸引力。因此，繼續(xù)推進已經(jīng)有成效的人民幣匯率改革，實現(xiàn)人民幣的緩慢升值，防止其過快升值。同時，由于外匯儲備的快速增加給人民幣升值帶來很大壓力。因此要加大外匯儲備的管理，加強對海外的資本投入，扶持更多的大企業(yè)走出國門。
4、采取積極的貨幣政策和穩(wěn)健的財政政策
在目前的股市繁榮情況下，要密切關注股市的變化，并加以政策引導，特別是要注意適用貨幣政策進行調整。在目前的情況下，要提高利率。同時，擴大投資面，引導貨幣的需求，努力創(chuàng)造有效需求。
5、對土地、商品房等資產(chǎn)價格的控制
實行嚴格的土地審批制度，實現(xiàn)土地的有序有效供給。防止開發(fā)商的圈地、屯地等行為。另外，還要努力控制房價的上漲，防止泡沫的擴大。
6、拓展投資渠道，鼓勵全民創(chuàng)業(yè)
由于國內(nèi)人們投資渠道的單一，多數(shù)資金流入了股市和房地產(chǎn)。因此，要拓展投資渠道，引導過剩資金的合理流向，比如發(fā)放國債等，減少資金對股市、房地產(chǎn)的壓力。
另外，放寬投資領域，使得更多的被國家控制的行業(yè)如鐵路、航空等部門向民間資本開放，使資本都能獲得平等機會和高額回報。同時，鼓勵全民創(chuàng)業(yè)，讓更多人參與到實業(yè)中去，那樣，可以擴大對資金的需求，同時，也可以減少資產(chǎn)泡沫，為經(jīng)濟的長久、穩(wěn)定發(fā)展提供持久動力。
【參考文獻】
1、曹龍騏.金融學[M].高等教育出版社,2003,7
第5篇：土地金融政策范文
【關鍵詞】房地產(chǎn)政策 房地產(chǎn)價格
一、房地產(chǎn)政策及其傳導機制
（一）房地產(chǎn)價格及其影響因素
供求關系決定房地產(chǎn)價格，當供給量大于需求量時，房價下降，當需求量大于供給量時，房價上升。房地產(chǎn)價格還受到諸多其他因素的影響，經(jīng)濟因素方面，房地產(chǎn)價格還受到國民經(jīng)濟水平、財政政策及金融環(huán)境以及稅負的影響。社會因素方面受到人口狀況、社會穩(wěn)定狀況、城市化以及房地產(chǎn)投機的影響。政治因素方面，還受到土地制度及政策，房地產(chǎn)價格政策，土地出讓方式、出讓期限，行政級別及隸屬變更的影響區(qū)。
（二）房地產(chǎn)政策傳導機制
（1）房地產(chǎn)金融政策。信貸政策。我國房地產(chǎn)業(yè)高度依賴于銀行貸款，因此信貸總量控制和信貸結構控制對房地產(chǎn)的供給和需求有著重要的影響。若央行采取緊縮性的信貸政策，將會減少房地產(chǎn)開發(fā)商可從銀行獲得的資金量，從而縮小投資規(guī)模，導致房地產(chǎn)市場的供給量下降。房地產(chǎn)信貸政策主要是通過調控房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者可獲得的資金總量，從而改變房地產(chǎn)市場供求關系，進而影響到房地產(chǎn)價格。利率政策。中央銀行可通過調整貸款利率的方式來影響房地產(chǎn)市場中各主體的行為，進而影響整個房地產(chǎn)市場的供求關系，最終影響房地產(chǎn)價格。目前，中央銀行采取的利率政策主要包括：調整中央銀行基準利率，再貸款利率，再貼現(xiàn)率，存款準備金利率等。意圖通過調整房地產(chǎn)利率政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者可獲得的資金產(chǎn)生改變，從而調節(jié)房地產(chǎn)市場供求。
（2）稅收政策。對開發(fā)環(huán)節(jié)收稅，將提高房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本，可有效抑制房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模，減少房地產(chǎn)市場的供給。對流通環(huán)節(jié)征稅，可以限制房地產(chǎn)市場上的投機行為。如果提高流通環(huán)節(jié)的稅收，可以降低投機者的利潤，抑制房地產(chǎn)市場的投機性需求。此外，在保有環(huán)節(jié)，若房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收過重，使得房地產(chǎn)經(jīng)營收益降低，削減了房地產(chǎn)投資或投機者的收益，減少了房地產(chǎn)投資或投機需求。
（3）土地政策。房地產(chǎn)土地政策主要通過土地供應量和地價對房價產(chǎn)生影響，房價與地價之間相互影響，房價上漲導致了地價的上漲，而地價上漲又進一步促使房價上漲。房價上漲擴大了對土地市場的需求，地價的地區(qū)性差異也是因為各地區(qū)房價的不同。地價上漲是房價上漲的一個因素，因為先有地價，才形成房價，地價上漲是房價上漲的一個因素。土地供應量決定房地產(chǎn)供應量，它掌控著房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模。具體而言，如果增加土地供應量，房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模將擴大，促使房地產(chǎn)供給量增加。
二、房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)價格影響的實證分析
為研究房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)價格的影響，本文從信貸政策選取房地產(chǎn)開發(fā)貸款額和個人住房貸款利率，金融政策選取貨幣供應量和存款準備金率，土地政策選取土地供給量共5個解釋變量。然后分別將這5個解釋變量劃分為供給方面和需求方面的影響因素，從供求均衡角度構建房地產(chǎn)價格變動的理論模型。
由均衡價格決定公式可以得到關于房地產(chǎn)價格變動與房地產(chǎn)供給需求關系的理論公式為：
Po=f（Qd，Qs） Qd=f（X1，X2，X3） Qs=f（X4，X5）
其中Po代表均衡價格，Qd代表房地產(chǎn)需求，Qs代表房地產(chǎn)供給，X1代表貨幣供應量，X2代表存款準備金率，X3代表個人住房貸款利率，X4代表土地供給量，X5代表房地產(chǎn)開發(fā)貸款額。
將Qd和Qs的公式帶入供求關系公式，簡化建立多元線性回歸方程可得：
Po=β0+β1X1，+β2X2，+β3X3，+β4X4，+β5X5+μ
本文自變量數(shù)據(jù)均選取2006-2012年間7年相應數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源為各年中國統(tǒng)計年鑒，其中，使用土地成交量來反映土地供給量，經(jīng)適房開發(fā)投資額反映保障房投資額，5年期以上貸款利率反映個人住房貸款利率，廣義貨幣供應量（M2）反映貨幣供應量，商品房銷售均價反映房地產(chǎn)價格。
本文設定顯著性水平為5%，本次回歸利用eviews5.0進行，根據(jù)回歸結果的分析如下：
由X1 ，X2，X3，X4和X5的斜率系數(shù)的t值（查表可知，顯著性水平為0.05，自由度為7的t的臨界值為2.365）或P值可以看出，它們在0.05的顯著性水平上是顯著的，R2為0.953267，表明該模型的解釋變量解釋了2006-2012年間我國房地產(chǎn)價格變異的程度較好，說明回歸直線對觀測值的擬合程度較好。
三、結論和建議
（一）金融政策
房地產(chǎn)業(yè)過度依賴于銀行貸款，這使得銀行等金融體系帶給房地產(chǎn)業(yè)的資金越多，越能推動房價的快速上漲。因此，為了防止由此產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫，政府需要建立與完善房地產(chǎn)金融調控政策。當前采取的緊縮的貨幣政策，延長房地產(chǎn)開發(fā)期，抑制商品房購買力的方式。這使得房地產(chǎn)市場的供需結構失衡，從長期來看，不僅沒有降低商品房價格，反而還會推高房價。因此，在此領域實行緊縮的貨幣政策與供給不足的現(xiàn)實存在著一定的矛盾。對于社會保障范圍內(nèi)的住房，我們應當堅持社會公平正義的價值取向，解決中低收入群體的住房問題應當更多的采用財政政策，如貼息、貼租等。
（二）稅收政策
第6篇：土地金融政策范文
一、房地產(chǎn)調控癥結分析
1 住宅用地供給問題
當前我國房地產(chǎn)市場的供給存在供給總量短缺、供給結構不合理的問題。近年來，地方政府往往采用“俄地政策”來抬高住宅土地價格，土地供應計劃的完成率不超過60％，導致住宅用地供給總量短缺。在住宅用地結構分配層面，供出的土地大部分流向商品住宅開發(fā)，大大擠壓了保障性住房建設用地的空間。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2005－2009年，經(jīng)濟適用房開工面積僅占住宅新開工面積總量的5％。2010年各地雖加大了保障房力度，但房地產(chǎn)開發(fā)周期決定了這部分效果將滯后兩年顯現(xiàn)。住宅用地供給總量短缺及結構失調導致市場最終的住宅供給遠不能滿足需求，住宅供給與住宅需求之間矛盾顯著。
2 住宅市場需求問題
當前我國房地產(chǎn)市場的需求可以分為剛性需求、柔性需求、彈性需求三種類型。其中剛性需求、柔性需求是社會居民生活的基本需求和保障居民住宅不斷改善的需求，有利于提高整個社會群體的生活水平；而大量的彈性需求則是利用過剩的流動性資金對房地產(chǎn)進行投資或投機，推動房價非理性上漲，是一種破壞性需求。目前，三類需求市場表現(xiàn)為：剛性需求不能得到有效保障，彈性需求侵占大量房源并導致房價居高不下，進一步影響市場合理需求。
3 地方政府對“土地財政”的態(tài)度問題
據(jù)國務院發(fā)展研究中心的一份調研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內(nèi)收入的40％，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60％以上。地方政府對“土地財政”的嚴重依賴，導致使用“俄地政策”抬高住宅用地價格，一方面抑制了住宅供給，另一方面導致了房價上漲，同時還可能導致地方政府對中央宏觀調控政策的執(zhí)行不力。
4 稅收政策問題
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收針對房地產(chǎn)開發(fā)、流轉、保有等階段設有數(shù)目繁多的稅種及費用，稅費壓力大但分布結構不合理。房地產(chǎn)開發(fā)階段稅費繁重，該階段各種稅費總計可占到商品房銷售價格的20％以上。房屋流轉過程中，針對售房者及購房者分別設有不同稅種，并最終通過商品房的價格由購房者承擔。房地產(chǎn)保有階段的稅費較輕，除用于經(jīng)營外，房屋在保有階段幾乎不必繳納任何費用，造成一些房地產(chǎn)企業(yè)及投機者捂盤囤房，牟取暴利。
5 金融政策執(zhí)行問題
房地產(chǎn)是一個資金密集型市場，無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是住房購買都與金融支持程度密切相關，因此，金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重大影響。數(shù)輪調控中，金融政策都是一記重拳，以個人住房貸款為主的信貸政策不斷收緊，實行嚴格的差別化房地產(chǎn)信貸，以期抑制投資投機、遏制房價過快上漲。信貸政策影響了市場情緒，對市場降溫起到了功不可沒的作用，但是在市場運行中執(zhí)行得并不嚴格，如投機性購房者仍然利用各種政策漏洞購買兩套甚至多套住宅等，使政策的影響短暫，顯現(xiàn)后即淡化消失。
6 政策調控被動化、短期化
從近幾次調控可以看出，調控對于解決房地產(chǎn)市場存在的問題具有滯后性和短期功利性特點，政策反反復復，加大了投機者的獲利空間和房地產(chǎn)企業(yè)的風險，使房地產(chǎn)市場陷入了調控與矛盾凸顯的循環(huán)。
二、房地產(chǎn)調控癥結之應對措施
1 引導理性消費
一方面倡導打破傳統(tǒng)住房觀念，從“有住房”轉變到“有房住”；另一方面加快發(fā)展租賃市場，加快推進公租房建設，將部分房地產(chǎn)市場購買需求轉變?yōu)樽赓U需求，既能在保證居民生活質量的基礎上減輕其住房經(jīng)濟壓力，同時又有利于減少市場需求總量緩解供需矛盾。
2 提高住宅供給效率
有效的增加住宅供給是平衡供需關系解決房地產(chǎn)市場問題的根本途徑，主要可以從總量、結構、時間三個層面控制提高住宅供給效率。供給數(shù)量層面，要加強土地供給管理，合理確定土地供應計劃量；供給結構層面，要增加中低價位、中小套型的保障性住房供給，推進保障性安居工程建設；供給時間層面，要提高供給效率，執(zhí)行嚴格的土地開工建設銷售時間，嚴厲打擊炒地、囤地、捂盤現(xiàn)象。
3 提高房地產(chǎn)投資門檻
通過嚴格的差別化信貸政策，提高房地產(chǎn)投資門檻，打擊房地產(chǎn)投機。對房地產(chǎn)開發(fā)商要提高開發(fā)信貸門檻，控制信貸規(guī)模，嚴格審查信貸真實性，避免出現(xiàn)“騙貸”等影響房地產(chǎn)市場正常發(fā)展的現(xiàn)象；對社會購房者，結合購房的實際情況，如購房次數(shù)、住宅檔次等進行綜合考慮；對購房者的不同目的和行為，實行不同的首付利率，維護真實購房者的權益。
4 加大多套住宅消費和持有成本
制定公正公平的房產(chǎn)稅收繳制度，通過對住宅套數(shù)多、標準高的投資人征收房產(chǎn)稅，加大多套住宅的消費和持有成本，減少房地產(chǎn)市場的非理性需求。
5 加快全國信息查詢網(wǎng)絡建設
整合完善現(xiàn)有房地產(chǎn)信息資源，形成完善的全國房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡平臺，一方面服務于中央，及時監(jiān)控房地產(chǎn)市場信息變化，修改調控政策；另一方面有利于制約全國范圍內(nèi)房產(chǎn)炒作現(xiàn)象，監(jiān)管各地執(zhí)行房地產(chǎn)調控政策實施成效。
參考文獻：
1 周達，金融危機以來中國房地產(chǎn)調控政策解析，蘭州商學院學報，2010，10
2 胡超，新一輪房地產(chǎn)調控政策的表現(xiàn)、背景及影響，中國房地產(chǎn)金融，2010，7
第7篇：土地金融政策范文
（一）林業(yè)生態(tài)發(fā)展資金要素注入結構不平衡，財政資金需求差距較大
多年來，在生態(tài)林業(yè)的建設中，資金的投入仍然還是以來財政來源，外國資本和社會資本投資占較小的比例。另一方面，生態(tài)林業(yè)在建設過程中，難以符合金融信貸要求，面對融資困境，只能依靠建設者來積累再投資，但是單純依靠建設者自身資金的累積來促進生態(tài)林業(yè)建設發(fā)展是不現(xiàn)實的，要依靠社會投資發(fā)展?？墒怯捎谏鷳B(tài)林業(yè)管理難和本身產(chǎn)業(yè)的特點，很難準確地計算投資回報率和判斷風險水平，也缺乏有效的投資收益保障，因此投資生態(tài)林業(yè)回收比較困難。而生態(tài)林業(yè)在我國的整個建設過程中，還沒有建立適應生態(tài)林業(yè)產(chǎn)業(yè)特點的、滿足生態(tài)林業(yè)建設的投融資機制，尚未形成完善的資金來源，它決定了在國內(nèi)對生態(tài)林業(yè)建設來源的單一性即財政，不能很好的吸引社會資本流向生態(tài)林業(yè)建設，生態(tài)林業(yè)產(chǎn)業(yè)資本積累嚴重不足。隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，生態(tài)林業(yè)建設資金的缺乏，形成了生態(tài)林業(yè)發(fā)展的主要制約因素，也造成了影響中國生態(tài)林業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展的嚴重瓶頸。
（二）林業(yè)保險發(fā)展滯后，林農(nóng)抵御風險能力弱，導致生態(tài)林業(yè)建設無法得到充分發(fā)展
林業(yè)的生產(chǎn)周期長，又受天氣和病蟲害等自然災害的影響很大，同時也有森林砍伐和其他人為的破壞，還有面臨著市場的不確定性，因此非常有必要建立也林業(yè)發(fā)展相適應的保險機制。在我國，對林業(yè)進行保險意識較弱發(fā)展很遲且發(fā)展速度不快；加上由于林民收入因素的制約，再加上對林業(yè)保險的認識不夠，種種原因導致保險推廣不開。此外，對于林業(yè)進行保險的險種非常少，又是一個高損耗率的險，加上在國內(nèi)理賠頻繁風險加大影響了保險公司進入的積極性。在現(xiàn)在眾多的保險公司中，也僅僅剩下中國人民保險公司有在開展類似的業(yè)務，其他保險公司很少涉及，且這一業(yè)務目前還處于虧損狀態(tài)。
（三）林業(yè)信貸保障體系不健全，金融服務體系不完善
在農(nóng)村信貸運營中利率偏高影響了其成本因素。同時由于不確定性的風險如氣候、自然環(huán)境、市場和其他因素影響，使擔保、抵押貸款困難的問題更加突出。首先是對林業(yè)進行擔保抵押困難，林農(nóng)可以用來抵押的資產(chǎn)很少，目前的農(nóng)村土地流轉制度下，難以轉讓土地使用權，因此很多小農(nóng)戶的貸款需求通常難以得到金融部門的支持。其次，很多農(nóng)村地區(qū)沒有信用擔保機構，也沒有完善的金融服務和評估中介機構運作，它就使得金融機構難以進入這一信貸發(fā)展領域。如今已退出了林業(yè)權的抵押金融服務、林業(yè)利息貸款和其他針對林業(yè)的金融產(chǎn)品，但是這遠遠不能滿足農(nóng)林業(yè)融資發(fā)展需要，其申請的手續(xù)也很麻煩，這樣就使得財政對林業(yè)發(fā)展的支持大打折扣。
（四）林業(yè)融資信貸服務與林業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的情況不相適應
目前農(nóng)村金融組織體系的現(xiàn)狀嚴重阻礙了生態(tài)林業(yè)建設的發(fā)展，主要原因是農(nóng)村金融服務品種單一、金融服務措施不足。近年來，國有商業(yè)銀行把大部分網(wǎng)點業(yè)務主要集中在城市、大中型企業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，逐步退出基層市場，網(wǎng)點覆蓋率的下降直接導致林業(yè)相關業(yè)務減少，嚴重影響了金融業(yè)對林業(yè)的服務支持。而且國有商業(yè)銀行實施嚴格的信用評級管理系統(tǒng)，農(nóng)民很難獲得貸款支持。單一政策性金融服務機構的如現(xiàn)在的農(nóng)村商業(yè)銀行，金融服務水平落后，整體競爭力還偏弱，導致其對生態(tài)林業(yè)的發(fā)展也是心有余而力不足。
二、對加強林業(yè)金融財政扶持的構想及對策
（一）由中央財政設立專項資金保護，支持生態(tài)林業(yè)建設
財政對于林業(yè)生態(tài)建設發(fā)展的補貼力度近兩年來不斷加大，2011年，中央財政全年安排林業(yè)投入1207億元，比2010年增長27.3%。2012年，中央財政逐步擴大造林補貼規(guī)模，不斷完善森林生態(tài)效益補償政策。2013年中央財政撥付農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目資金70087萬元用于林業(yè)項目建設。同時我國第一個生態(tài)文明示示范試驗區(qū)將落戶福建，財稅、金融改革和林業(yè)改革等諸多政策也將示范實驗。這一次對我省的國家級生態(tài)文明示范試驗區(qū)建設的政策支持力度很大，大致包括由中央財政設提供的國家生態(tài)文明示范試驗專項基金、農(nóng)村金融改革及森林管護體制改革、國有林場改革試點、林下經(jīng)濟發(fā)展試點、森林經(jīng)營示范區(qū)等。
（二）鼓勵林業(yè)建設利用外資，并制定適合的政策措施
生態(tài)林業(yè)建設，是一個回收投資過程長、且具有很多難以預測的因素存在的長期發(fā)展事業(yè)，因此要積極鼓勵引進外資建設生態(tài)林業(yè)。外資參與建設的生態(tài)林業(yè)項目要給予優(yōu)惠的稅收政策，如實施稅收減免期延長，對專業(yè)林產(chǎn)品、林業(yè)機械和設備的進口應降低關稅和免除其他進口增值稅。其次，對外商投資林造林項目需要的土地也給予政策支持，例如從事林業(yè)基礎設施建設，可以免征土地使用費。林業(yè)技術開發(fā)項目，可以給予土地租金優(yōu)惠或者延長土地使用期，如果已經(jīng)開發(fā)的土地，可以依法轉讓、租賃、抵押、繼承等等。
（三）以林業(yè)產(chǎn)業(yè)集團為載體，通過股份制上市募集資金
生態(tài)林業(yè)的主要功能，是為了最大限度的發(fā)揮生態(tài)效益，發(fā)揮森林的調節(jié)生態(tài)功能。生態(tài)林業(yè)主要是注重生態(tài)和社會價值，有時經(jīng)濟效益會較差。因此我們應該建立和發(fā)展一些大中型林業(yè)企業(yè)集團，以這些大企業(yè)集團為主體吸引社會投資。據(jù)現(xiàn)有的林業(yè)政策，由一些大型林業(yè)股份有限公司和地方、集體共同建設生態(tài)林業(yè)，共同開發(fā)林產(chǎn)品加工和貿(mào)易，開展林業(yè)科研研究，為生態(tài)林業(yè)建設提供強大的支持。
（四）充分發(fā)揮國內(nèi)金融服務機構在生態(tài)林業(yè)建設中的作用，完善國內(nèi)金融服務機制，激發(fā)林農(nóng)創(chuàng)業(yè)積極性
商業(yè)金融應拓寬林業(yè)信貸擔保的范圍，提高林業(yè)企業(yè)貸款的能力。農(nóng)村金融機構應積極放開林權抵押貸款、林業(yè)集團貸款業(yè)務等小額信用貸款。充分利用財政貼息政策，增加貼息貸款和對小額擔保貸款的政策補貼，對經(jīng)過改良的茶林油林這些林木經(jīng)濟類品種，金融機構要大力給予信貸資助。在此基礎上，積極介入資本市場，從股票市場、債券市場和基金市場直接融資，通過市場實現(xiàn)金融資源的配置優(yōu)化，把社會資本引入林業(yè)產(chǎn)業(yè)。在金融政策性方面，可以制定適宜的林業(yè)金融政策措施，由專業(yè)的信用擔保和融資機構，為客戶提供服務支持。并根據(jù)銀行現(xiàn)行金融政策，為林業(yè)債務融資擔保提供一些優(yōu)惠貸款，做好服務中介，支持林業(yè)創(chuàng)業(yè)者吸納社會投資，幫助他們不斷拓寬融資渠道，解決資金緊缺的問題。
（五）開發(fā)新品種林業(yè)保險，為生態(tài)林業(yè)建設提供保障支持
設置“壽險型”森林保險，例如，參保后，如果有火災等災害造成了巨大的損失，由保險公司和政府財政資金一起理賠，比如70％的財政資金補償，另外的由保險公司賠償。如果保險期內(nèi)參保人沒有出險，則返回80％的森林的保費，也由財政資金扶持，以保障保險公司和被保險人雙方的利益?？梢韵仍囍捎萌缯咝陨直ｋU，也是完善風險保障體系的重要組成部分。
第8篇：土地金融政策范文
關鍵詞：房地產(chǎn)價格；供求；機制
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
過高的房地產(chǎn)價格影響居民的正常房產(chǎn)需求，不利于我國的民生建設。對房價進行調控成為當下政府的關鍵任務，分析房地產(chǎn)價格的形成機制，有利于在制定調控政策時有理可依，實現(xiàn)政策的高效性。
一、我國房地產(chǎn)價格趨勢分析
從房價收入來看，我國的房價與收入的比值一直處于較高的水平，甚至從2005年以來，房價收入比重逐年上升，說明房價的上漲的速度已經(jīng)遠遠超過了收入增長速度，居民的收入水平難以滿足對房地產(chǎn)的需求，房價開始超出居民購買能力，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出巨大的投機性。其次，從租金價格與房價的比重來看，租價比越高表示樓市泡沫越嚴重，經(jīng)數(shù)據(jù)調查顯示，近五年來我國房地產(chǎn)市場由于出現(xiàn)供需失衡，導致租價嚴重低于房價的上漲速度，住宅和商業(yè)物業(yè)的租價比重總體上呈現(xiàn)出下降態(tài)勢。最后，從房價與通貨膨脹率CPI的對比來看，房地產(chǎn)價格的增長速度在近幾年遠遠高于CPI的增長幅度，尤其在2009年當CPI處于負增長的情況下，房地產(chǎn)價格卻保持了約25%的增長速度，說明房價的上漲已經(jīng)遠遠超過了通貨膨脹水平的增長，對住宅的需求結構中投機因素較大。
二、供求視角下的房地產(chǎn)價格形成機制
房地產(chǎn)價格機制是對房地產(chǎn)價格的形成起到?jīng)Q定性作用的市場定價體制，房地產(chǎn)價格的形成是存量市場的供求雙方互動的結果。
（一）房地產(chǎn)供給影響因素。房地產(chǎn)供給指的是房地產(chǎn)開發(fā)商或所有者根據(jù)市場價格提高商品的數(shù)量，包括增量商品和存量商量。房地產(chǎn)供給主要受到市場價格的影響，遵從供給法則，同時也受到其他因素的影響，包括土地的位置、經(jīng)濟發(fā)展、技術水平、制度和政策因素等。其中土地的位置在對房地產(chǎn)價格影響中起到關鍵作用，土地位置包括自然位置、經(jīng)濟區(qū)位和交通位置，一般臨近港灣、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和交通便利的位置，房價水平往往較高。在經(jīng)濟發(fā)展較完善的地區(qū)，房地產(chǎn)供給的競爭也較為激烈，技術水平的高低、政府的金融政策也成為房地產(chǎn)開發(fā)商供給產(chǎn)品決策的主要影響因素。
（二）房地產(chǎn)需求影響因素。房地產(chǎn)需求指的是消費者或者投資者在一定的房地產(chǎn)價格下愿意并且有能力購買房地產(chǎn)商品的程度，這也進一步被稱為有效需求。市場之外的影響因素發(fā)生變化，導致住房需求發(fā)生變化，從而在商品住房需求的沖擊下導致高房價拉動低房價反過來進一步推高房價，使房價大漲。綜合來看，影響房地產(chǎn)商品需求的因素主要包括：人口數(shù)量和人口增長，經(jīng)濟發(fā)展水平，收入水平，產(chǎn)業(yè)結構等。經(jīng)濟政策因素也在很大程度上影響居民對房地產(chǎn)的需求，包括土地產(chǎn)權政策、稅收政策等住房市場改革對市場需求產(chǎn)生深刻影響。
（三）供求均衡下的房地產(chǎn)價格形成機制。所謂的供求均衡指的是在房地產(chǎn)市場的供給和需求數(shù)量相等時的狀態(tài)即為供求均衡，在均衡狀態(tài)下的均衡價格是市場的最有效配置結果，否則供不應求和供大于求均可能導致房地產(chǎn)價格上漲或下降，導致價格失衡。市場之外的影響因素發(fā)生變化，導致住房需求發(fā)生變化，從而在商品住房需求的沖擊下導致房價拉動低價反過來進一步推高房價，從而使房價大漲。同樣，政府政策和開發(fā)商投資規(guī)模等因素導致市場供給發(fā)生變化，從而在商品住房供給的沖擊下，地價帶動房地產(chǎn)價格發(fā)生波動。在我國，土地供給的有限性和對房地產(chǎn)需求的不斷增加促使了房地產(chǎn)價格的不斷上漲。
基于市場供求理論分析我國房地產(chǎn)價格居高不下的主要原因，一方面是市場中存在大量投機者，導致對房地產(chǎn)的需求畸形增長，且屬于投資性需求，形成全民投資房地產(chǎn)的熱潮。另一方面，目前我國的房地產(chǎn)市場存在“剛性需求”缺口，目前城鎮(zhèn)人口年均增長為1500萬人，而只有500萬套住房滿足這些需求，這就導致市場存在大量潛在消費者，商品市場尚未飽和，這就使開發(fā)商加大房產(chǎn)開發(fā)力度，也助長了投機者投資房產(chǎn)加大市場供給。最后當前的房地產(chǎn)市場處于“買漲不買跌”的局面，這主要源自于開發(fā)商、消費者、投機者的適應性預期，這種行為決策進一步促使房地產(chǎn)價格不斷攀升。
三、完善房地產(chǎn)價格形成機制的政策建議
結合我國的具體情況，從房地產(chǎn)供給與需求兩個方面提出政策建議以完善房地產(chǎn)價格形成機制，使市場能。
在調節(jié)房地產(chǎn)供給方面的政策應主要集中在土地政策和住房保障制度方面。首先，在土地政策方面，政府應逐漸健全和完善土地交易市場的招拍掛制度，完善土地儲備制度，為避免房產(chǎn)價格的劇烈波動，適當影響和調整土地的供給水平，使房地產(chǎn)市場更加健康可持續(xù)發(fā)展。在住房保障制度的完善方面，應將注意力集中在廉租房、保障房等中低價位的商品房供給，而對中高層次的住房應主要由市場進行調節(jié)，公租房和廉租房主要是用于解決中低收入家庭的需求。
（二）房地產(chǎn)需求方面的調節(jié)政策。在房地產(chǎn)需求方面的調節(jié)政策主要是稅收政策和金融政策。首先在稅收政策方面，應重點完善房產(chǎn)稅制改革，合理理由稅收杠桿，調節(jié)市場需求，提高房地產(chǎn)稅收在地方稅收中的比重，調節(jié)稅率以在短期抑制投資性需求，在長期應通過稅制改革，重點利用物業(yè)稅促進房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。其次，在金融政策方面，可以通過調節(jié)存貸款利率對房地產(chǎn)投機性需求起到抑制作用，具體可借助調整銀行存款準備金率、信貸政策等方式實現(xiàn)。
（三）綜合影響房地產(chǎn)供求的政策調整。在當前的房地產(chǎn)價格波動情況下，政府可結合財政政策和貨幣政策進行房地產(chǎn)市場的調控，實現(xiàn)對房產(chǎn)供給和需求的調節(jié)，從而穩(wěn)定房產(chǎn)價格。例如在房地產(chǎn)市場過熱、房價過高的情況下，施行緊縮的財政政策和貨幣政策，使市場交易量下降，房價下跌。在房地產(chǎn)市場蕭條的情況下，可采取較為寬松的財政政策如降低稅率等，以及寬松的貨幣政策，如擴張信貸，降低貸款利率等刺激消費。從而使房地產(chǎn)市場達到供求平衡的有效狀態(tài)，實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。
參考文獻：
第9篇：土地金融政策范文
對經(jīng)濟新常態(tài)下一些正在出現(xiàn)的挑戰(zhàn)不應回避。與實體經(jīng)濟相對低迷形成鮮明對比，我國金融業(yè)在前期政策刺激下出現(xiàn)了快速擴張。與此同時，金融對于實體經(jīng)濟的滲透性卻在弱化，在宏觀流動性充裕的同時，微觀流動性卻處于緊張狀態(tài)。
在總量快速擴張的同時，金融結構也發(fā)生重大變革。在新的金融產(chǎn)品和融資模式作用下，我國整體債務率、杠桿率攀升，系統(tǒng)性風險上揚。金融服務于社會創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級以及生產(chǎn)消費的能力下降。
如何認識上述金融領域出現(xiàn)的新情況并逐步加以解決？
首先，這些新情況不僅與經(jīng)濟基本面變化和結構轉型有關，也與前期政策有關。例如地方融資平臺發(fā)展、地方債務攀升、央行負債膨脹以及銀行表外業(yè)務發(fā)展都與危機救助中的貨幣政策密切相關。因此，上述新情況既具有一定趨勢性特征，同時還具有階段性特征。
其次，中國金融的新常態(tài)還沒有完全展現(xiàn)出來，未來實體經(jīng)濟的變化將通過很多渠道對金融基本面產(chǎn)生影響。一是受潛在增長速度下滑和資金邊際產(chǎn)出水平下降影響，中國經(jīng)濟處于經(jīng)濟增速的換擋期，這決定了中國金融必然要步入各類租金和金融價格的換擋期，利率自然水平將出現(xiàn)調整。這將帶來金融盈利模式的變化，并導致目前利率政策的調整。二是中國經(jīng)濟結構的調整將使傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與新興產(chǎn)業(yè)的風險溢價關系發(fā)生變化。因此，在產(chǎn)業(yè)結構調整過程中金融的風險結構、投資組合模式都將發(fā)生根本性變化。三是外部不平衡的大幅度逆轉，使傳統(tǒng)的貨幣發(fā)行機制及傳遞機制發(fā)生調整，要求貨幣當局在流動性管理方式上做出調整。四是前期政策遺留問題的處理，要求貨幣投放常態(tài)化、資源配置市場化，這將使前期金融資產(chǎn)快速膨脹的動力源受到抑制，金融業(yè)將在調整中步入中速增長期。五是改革與宏觀經(jīng)濟政策再定位之間的互動、金融調整與改革之間的相互作用、宏觀政策調整與金融調整的互動，可能使中國金融發(fā)展呈現(xiàn)出更復雜的階段性特征，從而使中國金融步入預期重構時代。
