土地征收補償細則精選(九篇)

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第1篇：土地征收補償細則范文

摘要：隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展,大量集體土地被政府征收,進而引發(fā)了在土地征收過程中的失地農(nóng)民與政府一系列矛盾。為了更有效地實現(xiàn)對土地征收監(jiān)管,對土地主管部門系列進行改革,實行由中央政府垂直領(lǐng)導(dǎo)國土資源的執(zhí)法監(jiān)督,建立和完善土地征用聽證制度,做好土地行政復(fù)議和行政訴訟工作，逐步建立起決策有程序、行為有規(guī)范、辦事有章程、失職有追究的管理體制。當(dāng)土地行政工作人員違法行政時，讓農(nóng)民可以通過行政訴訟使其被侵害的權(quán)利得到補救，要加大對違法批準征地人員的懲罰措施，完善對違法批準征地人員的刑事責(zé)任追究制度。

關(guān)鍵詞：集體土地；失地農(nóng)民；土地征收

本文就目前我國農(nóng)村土地在征收工作中面臨的問題進行了研究并提出了相關(guān)對策。

一、農(nóng)村當(dāng)前集體土地征收存在的主要問題

(一)“公共利益”概念模糊，土地征收范圍過寬

《土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?！币簿褪钦f，征收土地是國家為了公共利益的需要，而不是某些經(jīng)濟組織利益的需要。但是，現(xiàn)行法律法規(guī)并沒有明確界定哪些建設(shè)項目用地是為了“公共利益需要”，造成了法律上對“公共利益”的解釋模糊，導(dǎo)致許多個人、單位與地方政府打著“國家公共利益的名義”以低廉的價格征用土地，進行商業(yè)開發(fā)，進而創(chuàng)造商業(yè)利潤。

(二)土地補償費用過低

根據(jù)《土地管理法》及有關(guān)規(guī)定，我國土地征收補償中分為四部分：一是土地補償，二是青苗補償，三是地上附著物，四是被征地人員的安置。土地補償費為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6~10倍，安置補助費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4~6倍，征用土地的其他補償標(biāo)準，由省自治區(qū)直轄市參照征用耕地的補償規(guī)定。顯然，這種補償方法帶有計劃經(jīng)濟的特征。以土地過去年產(chǎn)值作為確定補償費用的標(biāo)準，不能反映市場對土地及附著物的真實評價，尤其未考慮到農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地的土地價值的升值潛力，該標(biāo)準明顯偏低，而廉價的土地征收補償費用難以維持失地農(nóng)民原有生活水平，難以準確體現(xiàn)地塊的區(qū)位差異及各地區(qū)不同經(jīng)濟發(fā)展水平等，侵害了廣大農(nóng)民的權(quán)益，導(dǎo)致農(nóng)民對征地的不滿，容易引起農(nóng)民與政府的沖突。

(三)失地農(nóng)民安置方式過于單一，缺乏合理的保障制度

我國《土地管理法》第47條第6款規(guī)定：“支付土地補償費和安置補償費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費?！笨梢姡覈恋卣饔玫难a償制度的核心并不在于保障集體土地的財產(chǎn)性權(quán)利，而在于保障被征地農(nóng)民的生存權(quán)利?？赡壳霸趶V大農(nóng)村，許多地方采用一次性貨幣安置方式，土地征收后，一部分失地農(nóng)民由農(nóng)村涌入城市，但由于缺乏技能和知識，又沒有政府有力的就業(yè)培訓(xùn)政策的支持，基本處于失業(yè)狀態(tài)；另一部分實現(xiàn)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的失地農(nóng)民，即使安置了工作，但由于他們的文化素質(zhì)和勞動技能普遍偏低，也成為企業(yè)單位裁員的首選人員。他們的就業(yè)問題沒有得到妥善解決，也沒有被納入城鎮(zhèn)失業(yè)保險保障的范疇，這樣就造成大量種田無地、就業(yè)無崗、社保無門的“三無”農(nóng)民。

(四)征地費用分配混亂,分配沒有具體細則

目前我國法律只規(guī)定了土地征用補償費的分配原則，沒有規(guī)定具體的分配標(biāo)準，對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員資格認定缺乏具有可操作性的規(guī)定，對于外嫁女、上門女婿、回遷戶、空掛戶、超生子女戶、戶口遷出的大學(xué)生、服役士兵、勞教人員、死亡人員家屬等能否享有土地征收補償費分配權(quán)、享有多大分配權(quán)都無明確的法律依據(jù)。因此對征地的補償安置費缺乏一個分配到農(nóng)戶的具體細則,造成各村、組對征地補償安置比較混亂。比如在發(fā)放的時間上有的一次性發(fā)放，有的分若干年發(fā)放；在分配對象上有的不分老少按人頭發(fā)放，有的按被征地面積分配等。這樣就導(dǎo)致沒有享有分配權(quán)或沒有享有完全分配權(quán)的村民引起對分配制度的不滿！

(五)地方政府官員濫用權(quán)利，利用征地差價創(chuàng)造利潤

去年在土地執(zhí)法百日行動中國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局相關(guān)人員透露：2000年—2006年，全國因為土地違法違規(guī)受到黨紀政紀處分的是8698人，另外還有1221人被追究刑事責(zé)任。2007年1—8月，在土地違法案件的查處當(dāng)中，仍有893人受黨紀政紀處分，245人被追究刑事責(zé)任。由此可見，因土地而滋生的腐敗現(xiàn)象非常嚴重。某些地方人民政府官員為了發(fā)展地方經(jīng)濟，大力招商引資，以畸低的價格征用農(nóng)民集體的土地，然后轉(zhuǎn)手以高價出讓給建設(shè)單位，他們則從中吃差價，囊入腰包，損害百姓的利益。

二、對我國土地征收制度完善的建議及對策

(一)完善土地征收法律法規(guī)，正確確定土地征用范圍

只有把為公共利益而實施的征地與一般經(jīng)營性用地嚴格區(qū)分開，才能有效防止集體土地所有權(quán)的被侵犯。因此,建議國家立法機關(guān)對《憲法》和《土地管理法》中的“公共利益”作出司法解釋，明確界定“公共利益”的相應(yīng)內(nèi)涵。筆者認為，可考慮逐步將土地征用限定在以下公共利益性用地范圍內(nèi)：（1）國家機關(guān)用地和軍事用地；（2）城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施用地；（3）國家重點扶持的能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，如煤礦、機場、大壩等；（4）特殊用地，如監(jiān)獄、治安拘留所等；（5）享受特殊優(yōu)惠政策用地，如經(jīng)濟用房建設(shè)用地、遷移戶用地等；（6）公益及福利事業(yè)用地，如學(xué)校、醫(yī)院等；（7）其他公認或法院裁定的公共利益用地。

(二)提高土地補償標(biāo)準，切實保障農(nóng)民權(quán)益

由于我國特殊國情，土地在補償?shù)臉?biāo)準上，一般以市場價格作為主要參照依據(jù)。這個市場價值要通過規(guī)范的價格評估體系公平確定，由于失地農(nóng)民是整個征地過程中真正的利益群體，相關(guān)專家在土地補償標(biāo)準的制定過程中應(yīng)該讓失地農(nóng)民也介入其中，根據(jù)土地的不同地域、不同類型以不同的評估方法確定補償標(biāo)準，目的是使被征地農(nóng)民的合法權(quán)益不致因政府的行為受到實質(zhì)的損害。對于土地征收的補償標(biāo)準，除了按價格補償外，還要考慮為失地農(nóng)民維持今后生活提供額外的經(jīng)濟補償。

(三)增加補償渠道，完善失地農(nóng)民保障體系

由于土地征用補償標(biāo)準偏低，土地補償安置費只夠農(nóng)民維持幾年的生活所需。這使得農(nóng)民就業(yè)、養(yǎng)老等問題比較突出。因此為失地農(nóng)民建立一個可持續(xù)發(fā)展的保障體系是解決失地農(nóng)民問題的基礎(chǔ)性工程。首先可以采用在土地轉(zhuǎn)讓收益中提高一定的比例，用于建立土地基金，并且把基金的增殖部分用于建立農(nóng)村社會保障體系。其次，可以積極創(chuàng)造條件，向被征地農(nóng)民提供免費的勞動就業(yè)技能培訓(xùn)，安排相應(yīng)的工作崗位，為失地農(nóng)民提供一個培訓(xùn)、求職、登記、職業(yè)介紹的一體化免費就業(yè)服務(wù)。再者，對有長期穩(wěn)定收益的項目用地，在農(nóng)戶自愿的前提下，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)與用地單位協(xié)商，可以以征地補償安置費用入股。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶通過合同約定以優(yōu)先股的方式獲取利益。

(四)完善分配細則，加強分配管理

關(guān)于征地補償費分配的問題，既涉及法律,又涉及到相關(guān)政策；既涉及集體利益，又涉及到公民權(quán)益。在制定補償分配政策與方案時，應(yīng)遵循以下原則：（1）堅持村民自治原則。征地補償如何分配應(yīng)嚴格按照《村民委員會組織法》規(guī)定的程序，依據(jù)重大村務(wù)民主決策程序，召開全體村民大會討論哪些人享有征地補償費分配權(quán)及怎樣分配等事宜，分配方案擬訂后要及時向全體集體成員公布，經(jīng)大家討論無異議通過后才能形成決議由村委會執(zhí)行實施。（2）堅持依法公正、加強監(jiān)督的原則。征地補償費分配方案在制定過程中有關(guān)部門應(yīng)加強監(jiān)督管理。首先，指導(dǎo)村民委員會或村民小組，通過合法的程序，制定征地補償款分配方案，而不能一味地遵守風(fēng)俗習(xí)慣;其次，組織聯(lián)合成立監(jiān)察組，以檢查各鎮(zhèn)、村、組對被征地補償安置費的分配和使用情況，加強征地后對監(jiān)督檢查工作力度。

第2篇：土地征收補償細則范文

西部地區(qū)失地農(nóng)民社會保障制度模式有一個共同的特點:以養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險為主，以失業(yè)保障、住房安置為輔。這種全方位的綜合社會保障制度模式基于現(xiàn)行的城鎮(zhèn)職工社會保險，政府負主體責(zé)任，用地者負重點責(zé)任，失地農(nóng)民自身負輔助責(zé)任。這樣的保障模式存在諸多弊端，具體來說有以下幾個方面的問題。

(一)征收土地的賠償費用偏低。失地農(nóng)民獲得的補償方式一般主要有貨幣補償、實物補償(一般是住房補償)、部分就業(yè)安置。例如，貴州省銅仁市碧江地區(qū)對失地農(nóng)民采取一次性貨幣補償辦法，分為耕地、宅地、青苗、農(nóng)作物、就業(yè)補償。具體到單個家庭，平均土地征收補償費為50000～80000元左右，且這筆補償費大部分被用來修建住房，而該地區(qū)購買住房的平均標(biāo)準為1400元/平方米，因此失地農(nóng)民最后實際得到的現(xiàn)金只有勞動力安置補償費。根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，對失去土地的勞動力補償18000元，18歲以下的補償6000元，50歲以上女性、60歲以上男性補償16000元，主要用于各項生活開支。①當(dāng)前的征地補償費中扣除失地農(nóng)民自身及子女的教育費、醫(yī)藥費外，剩下的補償費只夠維持很短時間的生計，他們的生活保障問題尤為嚴重。

(二)土地補償金不能及時發(fā)放。在征地之初，失地農(nóng)民往往只能依靠土地補償金來安排各項生產(chǎn)、生活，所以土地補償金的及時發(fā)放成為失地農(nóng)民的唯一經(jīng)濟來源。通常，失地農(nóng)民要3個月甚至更久的時間才能領(lǐng)到一部分補償費用。在失地農(nóng)民被迫轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的同時，他們所能獲得的社會保障項目較少，收入上無法達到城鎮(zhèn)職工相當(dāng)水平，致使生活根本得不到保障。土地補償金的延遲發(fā)放，使得失地農(nóng)民生活狀況更加惡化。從失地農(nóng)民社會保障制度的實施情況來看，被征收土地的農(nóng)民一般只享有養(yǎng)老和醫(yī)療保險，很少抑或根本沒有失業(yè)和工傷保險，其子女的教育保障更是一片空白。這些在社會保障范圍內(nèi)得不到解決的問題，也正是失地農(nóng)民最為需要、最關(guān)心的問題。農(nóng)民失去賴以生存的土地就意味著失去工作和一切收入來源，他們理應(yīng)得到政府提供的相應(yīng)保障。而此時，如果政府延遲發(fā)放土地征收補償費和安置補助費，不僅損害了失地農(nóng)民的切身利益，也不利于政府自身的管理和經(jīng)濟社會的穩(wěn)定發(fā)展。

(三)沒有考慮生活消費支出的過快增長。在征地后收入水平總體上升的同時，失地農(nóng)民的生活消費支出也急速增加。在對貴州銅仁碧江地區(qū)的實踐調(diào)查中，失地農(nóng)民家庭平均總收入從2008年16000元增長到2012年的28000元，增長率達到75%，而他們的平均生活消費支出則由2008年的9500元增長到了2012年的23560元，增長率達到148%。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，該地區(qū)失地農(nóng)民的生活消費支出在2009年至2011年間增長率最快，原因在于搬入新住所后需要支出電費、飲食費、水費、小區(qū)物業(yè)費，同時土地征收后使得以往自己生產(chǎn)的食品消費像蔬菜、糧油等，現(xiàn)在都需要花錢從市場購買。這些因素的作用使得失地農(nóng)民的生活消費支出增長速度遠遠超前于家庭年收入的增長速度，而當(dāng)前的社會保障制度尚未考慮進去。

(四)失地農(nóng)民的就業(yè)途徑十分單一。對于西部不發(fā)達地區(qū)的失地農(nóng)民來說，由于他們本身的知識、技能受經(jīng)濟社會發(fā)展緩慢的局限，他們的就業(yè)機會相當(dāng)稀少。在這些失地農(nóng)民中，有三類群體的就業(yè)最為困難。第一類是完全依靠土地生活農(nóng)民。他們一旦失去土地就意味著失去唯一的工作機會，他們除了種地又沒有其他的工作技能，幾乎找不到合適的崗位。第二類是離城區(qū)較遠的山村失地農(nóng)民。他們不僅由于遠離城市無法適應(yīng)城市的生產(chǎn)生活環(huán)境，而且大都數(shù)農(nóng)民還帶有傳統(tǒng)的就業(yè)觀念和淡薄的就業(yè)意識，他們的就業(yè)機會和選擇余地也很少。第三類是年齡較大的失地農(nóng)民。他們在失去土地后能夠找到的一般都是那些技能低、工作量大、收入低且不穩(wěn)定的工作，如搬運工、清潔工等。總體來看，由于失地農(nóng)民的主要技能和工作方式是勞動耕種，失去土地后他們的技能無法移到城市工作中去，加上其他一些年齡、體力、技能、文化等因素的限制，他們的再就業(yè)非常困難且收入很低又不穩(wěn)定。

二、西部地區(qū)失地農(nóng)民社會保障制度存在問題的原因分析

(一)土地征收的補償標(biāo)準不合理。目前，我國土地征收補償標(biāo)準由《中華人民共和國土地管理法》及實施細則和地方政府制定的《土地管理條例》規(guī)定。一是土地補償費標(biāo)準為該耕地年產(chǎn)值的6至10倍;二是安置補助費標(biāo)準為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值4至6倍，但最高不得超過15倍;三是地上附著物及青苗補償費用標(biāo)準為當(dāng)季的實際產(chǎn)值、按有關(guān)規(guī)定或雙方約定的數(shù)額。①由此可見，這種土地征收補償標(biāo)準未能體現(xiàn)出本地區(qū)當(dāng)前的市場價格和遠期的升值潛力，更是沒有考慮城鄉(xiāng)收入差距。在實際征收過程中，土地征用單位通常沒有結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，而是簡單套用國家的上述標(biāo)準進行土地征收補償，這樣的產(chǎn)值補償標(biāo)準就更加不合理。再者，以前三年的平均產(chǎn)值作為補償標(biāo)準也有失偏頗，因為征地前的農(nóng)產(chǎn)品價格往往遠遠低于征地后，這樣確定的土地征用補償標(biāo)準遠低于它們今后本身的產(chǎn)出價值。

(二)土地征收補償程序存在不足。當(dāng)前土地征收補償程序的不足使得農(nóng)民不能及時領(lǐng)到補償款或者被扣留部分補償款，嚴重損害了失地農(nóng)民切身權(quán)益。我國《土地管理法實施條例》第二十五條規(guī)定:“對補償標(biāo)準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施?！雹倏梢钥闯鐾恋卣魇粘绦驇в袕娭菩?，征收主體有權(quán)制定和執(zhí)行補償和安置辦法的所有項目。另一方面，在土地征收程序上也存在不足，建設(shè)單位申請立項—選址論證—委托設(shè)計—憑項目批文—設(shè)計書委托征地，然后是土地部門統(tǒng)一征收機構(gòu)受理，再與征地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村協(xié)商土地補償、勞力安置等有關(guān)事宜，最后簽訂征地協(xié)議書，建設(shè)單位依此協(xié)議書辦理土地報批手續(xù)的必須文件。從以上的征地程序可以看出，從立項征地到征地行為實施，最受影響和最有利益關(guān)系的農(nóng)民卻并沒有參與這一過程。所以，農(nóng)民在土地征收過程中根本無法表達自己的意見和訴求自身的利益，更加不可能參與確定土地征收的補償標(biāo)準。盡管法律規(guī)定地方人民政府應(yīng)當(dāng)在征地補償安置方案確定后公告并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見，但實際征地補償費用標(biāo)準通常由征地主管部門確定。即使進行征地聽證，其參與對象也只有政府部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村集體(主要是村干部)，參加的失地農(nóng)民很少或是沒有。

(三)政府財政保障資金投入力度不足。社會保障制度運行的關(guān)鍵是其資金的充足與否，對失地農(nóng)民的社會保障情況更是如此。由于我國西部地區(qū)長期以來農(nóng)村和農(nóng)業(yè)發(fā)展十分緩慢，農(nóng)民收入水平十分低下，他們在失去土地以后的社會保障所需資金只能依靠土地征收補償費用。通常，土地補償費用不能及時發(fā)放，加上迅速增加的龐大生活開支，最終可用于社會保障的資金微乎其微，所以只能依靠政府來投入。另一方面，從失地農(nóng)民問題的緊迫性和危害性來看，政府提供財政資金為失地農(nóng)民提供社會保障不僅解決了他們的生活問題，還促進了經(jīng)濟社會的穩(wěn)定發(fā)展。最后，從權(quán)利與義務(wù)對等的角度來分析，失地農(nóng)民讓出了其賴以生存的土地使用權(quán)利，政府也有義務(wù)對為他們提供最低生活保障資金。

(四)失地農(nóng)民受教育程度普遍較低。在西部地區(qū)，失地農(nóng)民的文化程度遠遠低于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。有半數(shù)以上的失地農(nóng)民文化程度在小學(xué)及以下，初中以上文憑的只有極少數(shù)，大學(xué)文憑的更是沒有。文憑的高低決定了這些失地農(nóng)民受教育的程度，直接影響了他們擁有的專業(yè)技能和接受新工作的能力程度。西部地區(qū)失地農(nóng)民普遍文化程度低，他們失去土地以后幾乎沒有任何專業(yè)技能可以在城市實現(xiàn)就業(yè)，也沒有能力接受培訓(xùn)找到新工作。這樣一來，他們的生活保障在短期可以拮據(jù)地依靠土地征收補償費用，而長期的生產(chǎn)、生活更是毫無保障。

三、完善西部地區(qū)失地農(nóng)民社會保障制度的建議

(一)制定合理的土地征收補償標(biāo)準。制定合理的土地征收補償標(biāo)準，需要修改和完善《中華人民共和國土地管理法》及實施細則和地方政府制定的《土地管理條例》，重新規(guī)定土地征收補償標(biāo)準。征收土地單位不能簡單套用法律規(guī)定的標(biāo)準，要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況把市場因素和土地遠期價值考慮進來，綜合確定土地補償費、安置補助費以及地上附著物及青苗補償費，同時要考慮本地區(qū)的城鄉(xiāng)收入差距。這樣確定的土地征收補償標(biāo)準比之前的以前三年平均產(chǎn)值為補償標(biāo)準要合理得多，能體現(xiàn)征收土地的實際價值，有利于解決失地農(nóng)民的生活保障問題。

(二)優(yōu)化現(xiàn)有的土地征收補償程序。要不斷優(yōu)化土地征收補償程序，保證失地農(nóng)民及時、足額領(lǐng)到補償款，切實保護他們的切身權(quán)益。首先要從法律上淡化強制色彩，充分尊重失地農(nóng)民本身的意愿，從立項征地到征地行為實施要努力讓最受影響和最有利益關(guān)系的農(nóng)民參與這一過程。其次，要讓失地農(nóng)民在土地征收過程中自由表達意見和訴求自身利益，參與確定土地征收的補償標(biāo)準。在實際征收過程匯總，要依據(jù)《土地管理法》規(guī)定要求地方人民政府在征地補償安置方案確定后公告并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見，逐步取消征地主管部門確定征地補償費用標(biāo)準的行為。在進行征地聽證的程序時，要逐步擴大失地農(nóng)民的參與比例。

(三)加大政府財政資金投入力度。前文所述，我國西部地區(qū)長期以來農(nóng)村和農(nóng)業(yè)發(fā)展十分緩慢，農(nóng)民收入水平十分低下，他們在失去土地以后的社會保障所需資金只能依靠土地征收補償費用。土地補償費用不能及時發(fā)放，加上必要的生活開支迅速增加，最終可用于社會保障的資金微乎其微，所以只能依靠政府來投入。此外，加大政府財政對失地農(nóng)民社會保障的投入，不僅可以解決失地農(nóng)民的生活問題，還促進了經(jīng)濟社會的穩(wěn)定發(fā)展，有利于政府自身的建設(shè)和對社會的治理。

第3篇：土地征收補償細則范文

第一章 基本規(guī)定

第一條 適用范圍

本實施細則適用于市大道（三期）A段道路建設(shè)和舊城改造規(guī)劃拆遷紅線范圍內(nèi)的集體土地以及涉及該地段被拆遷房屋安置地的拆遷補償安置。

第二條 拆遷范圍

大道（三期）A段因道路建設(shè)需要和舊城改造的集體土地及涉及該地段被拆遷房屋安置地的區(qū)域［詳見市大道（三期）規(guī)劃拆遷紅線圖及安置地規(guī)劃拆遷紅線圖］。

第三條 拆遷人和拆遷期限

(一)拆遷人：市土地收購儲備中心；

(二)拆遷實施單位：市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司；

(三)拆遷人委托拆遷實施單位與被拆遷人簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議》（以下簡稱《協(xié)議》），并由拆遷實施單位提供本細則規(guī)定的補償款、安置房和周轉(zhuǎn)房；

(四)拆遷期限：見拆遷通告；

(五)搬遷期限：見拆遷通告；

(六)拆除實施單位：由拆遷實施單位委托具有資質(zhì)的拆除機構(gòu)進行拆除。

第四條 安置地點

本片區(qū)被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換實行異地安置。

(一)拆遷鎮(zhèn)豆巷村區(qū)域的安置在：

1．郵電局北路、埭內(nèi)自然村東側(cè)；

2．市污水處理廠東側(cè)。

(二)拆遷鎮(zhèn)內(nèi)樓村區(qū)域的安置在：

1．大眾北路與花釉陶廠之間；

2．大眾北路與市苗圃養(yǎng)殖場之間。

第五條 征地拆遷補償安置資金

設(shè)立征收拆遷補償安置專項資金，實行?？顚Ｓ?，接受拆遷主管部門的監(jiān)督管理。

第六條 土地、房屋權(quán)屬及面積的認定

(一)土地、房屋權(quán)屬的認定

1．凡中華人民共和國法實施后至今，土地使用者持有各個歷史時期有權(quán)機關(guān)批準的有效非農(nóng)建設(shè)用地文書，均為合法權(quán)源，依照本細則補償安置。

2．房屋所有者持有各個歷史時期有權(quán)機關(guān)批準的建設(shè)文書，均為合法權(quán)屬，依照本細則補償安置。

3．年月日《中華人民共和國土地管理法》頒布實施前建造的房屋，被拆遷人能提供直接原始建造時間的有效證明。

(二)土地、房屋面積的計算

土地、房屋面積的認定以有效的產(chǎn)權(quán)登記、批準文書面積為準。

第七條 被拆遷房屋補償價格的確定

(一)各類被拆遷房屋的補償價格詳見附表一、附表三、附表四、附表五、附表六。

(二)對本細則所列價格有異議的，可委托具有資質(zhì)的同一評估機構(gòu)對被拆遷房屋市場價、新建安置房市場價同時進行評估，評估價格經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)商認可的，按評估價進行補償，但不享受本細則規(guī)定的所有減免優(yōu)惠、獎勵。拆遷當(dāng)事人對評估價格仍有爭議的，按有關(guān)規(guī)定處理。

第八條 房屋拆遷補償安置方式

(一)住宅房，可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可選擇貨幣補償；

(二)營業(yè)性用房，全部采用貨幣補償；

(三)企業(yè)廠房、倉庫、辦公及其它配套用房、臨時建筑物、附屬物、構(gòu)筑物一律實行貨幣補償；

(四)拆遷中涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、祠堂以及文物古跡等房屋的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理；

(五)拆遷批建手續(xù)不完整及違章建筑按本細則有關(guān)規(guī)定處理。

第九條 土地、房屋權(quán)屬不清的處理辦法

拆遷無產(chǎn)權(quán)證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法確認產(chǎn)權(quán)和其他產(chǎn)權(quán)不清的房屋，拆遷前，拆遷實施單位應(yīng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第十條 征收土地補償標(biāo)準

(一)征收住宅房用地：在土地使用權(quán)證范圍內(nèi)房屋建筑占地之外的空地、天井等土地按250元/㎡的標(biāo)準給予補償。

(二)征收工業(yè)用地：在土地使用權(quán)范圍內(nèi)按集體土地征用標(biāo)準進行補償。

(三)征收農(nóng)用地：不分土地的原具體地類，土地補償（包括土地補償費、安置費補助、青苗補償費）統(tǒng)一按集體土地征用標(biāo)準進行補償。

第二章 房屋拆遷補償安置辦法

第十一條 住宅房拆遷補償安置

(一)選擇貨幣補償?shù)模?/p>

1．根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)和裝修檔次不同情況，住宅房按附表一結(jié)合附表二所列標(biāo)準進行貨幣補償。

2．選擇貨幣補償?shù)模仨殭?quán)屬清楚。有下列情況之一，不予貨幣補償：

(1)被拆遷人與承租人就解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的；

(2)房屋產(chǎn)權(quán)人不明確，產(chǎn)權(quán)人下落不明的；

(3)被拆遷私有房屋的共有權(quán)人對安置方式選擇達不成一致意見的；

(4)被拆遷人的房屋已設(shè)定為抵押物、典權(quán)的。

3．被拆遷住宅房面積較大、產(chǎn)權(quán)清楚的，可部分選擇貨幣補償結(jié)合部分產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

(二)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的：

產(chǎn)權(quán)調(diào)換實行“調(diào)換相應(yīng)產(chǎn)權(quán)面積、差價互補、限量擴購”及“先搬遷騰房并簽訂協(xié)議先選房”的原則。在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房的，由拆遷實施單位發(fā)給被拆遷人“搬遷騰房確認書”，被拆遷人憑“搬遷騰房確認書并簽訂協(xié)議書”后領(lǐng)取《選房證》。若同一時間內(nèi)完成搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，以抽簽形式確定選房順序號。安置時被拆遷人憑《選房證》順序號在拆遷實施單位指定安置區(qū)內(nèi)選房并按下列規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)調(diào)換手續(xù)：

1．按被拆遷有效建筑面積以1:1.1的比例折算安置面積給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，選房的面積向最接近安置房套型面積的原則來選擇安置房。產(chǎn)權(quán)調(diào)換等面積部份應(yīng)計算支付補差價（補差價即新建安置房的安置價與被拆遷房屋的貨幣補償價進行互補的價款）。產(chǎn)權(quán)調(diào)換等面積部份指以被拆遷房為基準與安置房的對等面積；若選擇安置房面積小于被拆遷房面積的，則按選擇的安置房面積計算補差價。新建安置房安置價為1700元／㎡。

2．因房屋建筑結(jié)構(gòu)原因，選擇的安置面積不足拆遷折算面積的，不足部分實行貨幣補償。

3．因房屋建筑結(jié)構(gòu)原因，選擇的安置面積超過拆遷折算總面積的，超過部分在10㎡以內(nèi)（含10㎡）的，按相應(yīng)的安置房安置價結(jié)算；超過10㎡以上部分的，按市場價結(jié)算，市場價現(xiàn)時另行確定。

4．被拆遷人屬民政部門認定的最低生活保障對象，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，且被拆遷人房屋的每個產(chǎn)權(quán)戶（2人以下含2人）的建筑面積不足35m2的，又無力購買安置房的，每個產(chǎn)權(quán)戶的安置房建筑面積按不少于35m2進行安置；被拆遷房屋的每個產(chǎn)權(quán)戶（3人以上含3人）的不足50m2的，又無力購買安置房的，每個產(chǎn)權(quán)戶的安置房建筑面積按不少于50m2進行安置（超出應(yīng)安置部分的產(chǎn)權(quán)歸市人民政府所有，由被拆遷人承租并支付租金），等面積部分不補差價。如果被拆遷人愿意購買的，在35m2或50m2以內(nèi)，扣除被拆遷房屋建筑面積外增加的面積按安置價購買，超出35m2或50m2（含原被拆遷房屋建筑面積）的部分按市場價購買。

第十二條 營業(yè)性用房認定和面積計算及補償安置辦法

(一)營業(yè)性用房的認定：

同時具備以下條件可認定為營業(yè)性用房，

1．被拆遷區(qū)域沿街底層住宅房第一自然開間的；

2．已向土地管理部門交納級差地租且批建手續(xù)完整的；

3．年11月30日前辦理有效工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證，能提供稅費收繳憑證并持有效驗收手續(xù)的；

4．辦理有效工商營業(yè)執(zhí)照后，有延續(xù)經(jīng)營的。

(二)營業(yè)性用房面積的計算

1．以產(chǎn)權(quán)機關(guān)登記或城市規(guī)劃部門批準的面積為準；

2．沒有產(chǎn)權(quán)機關(guān)登記或城市規(guī)劃部門批準的，營業(yè)性用房的面積認定為沿街第一自然進深按100%認定（第一自然進深不超過10米），第二自然進深按50%認定，第三自然進深按30%認定，但認定營業(yè)性用房總有效面積不超過50平方米，其余部分按住宅計算。

(三)營業(yè)性用房補償安置辦法：

被拆遷營業(yè)性用房貨幣補償標(biāo)準按附表三執(zhí)行。

(四)營業(yè)手續(xù)不完整的營業(yè)性用房

1．在以上地段有繳納級差地租并在年11月30日前辦理有效工商營業(yè)執(zhí)照，雖中途歇業(yè)的，在搬遷期限內(nèi)搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，可按80%營業(yè)性用房面積給予認定，超過搬遷期限的，按50%營業(yè)性用房面積給予認定。其余部分按住宅計算。

2．在以上地段僅能提供有效工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、稅費收繳憑證，但未能提供繳納級差地租憑證的，在搬遷期限內(nèi)搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，可按40%營業(yè)性用房面積給予認定。其余部分按住宅計算。

(五)違法、違章建筑和臨時建筑，不論是否持有工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等，一律不按營業(yè)性用房補償安置。

第十三條 企業(yè)廠房、倉庫、辦公及其它配套用房、臨時建筑物、附屬物的補償辦法

(一)企業(yè)的廠房、倉庫、辦公及其它配套用房按附表四標(biāo)準給予貨幣補償。

(二)臨時建筑物按附表六標(biāo)準給予貨幣補償。

(三)附屬物按附表五標(biāo)準給予貨幣補償。

第三章 搬遷補助 臨時過渡 停產(chǎn)停業(yè)補償辦法

第十四條 住宅房搬遷、過渡補助

(一)選擇貨幣補償?shù)?，根?jù)附表七標(biāo)準發(fā)給被拆遷人一次搬遷補助費。

(二)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的

1．搬遷過渡方式：鼓勵被拆遷人自行過渡，按附表七標(biāo)準按季度依次發(fā)給臨時安置補助費；被拆遷人確實無法自行過渡的，由拆遷實施單位提供臨時過渡周轉(zhuǎn)房，但不再發(fā)給臨時安置補助費。

2．搬遷補助費：根據(jù)附表七標(biāo)準一次性發(fā)給被拆遷人二次搬遷補助費；

3．臨時安置補助費時間計算：

選擇自行過渡的，補助時間自被拆遷人完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議之日算起，至拆遷實施單位書面通知入戶安置為止。

第十五條 營業(yè)性用房的停產(chǎn)、停業(yè)補償費

選擇貨幣補償?shù)牟幌硎芡．a(chǎn)停業(yè)補償費。

第十六條 企業(yè)廠房、倉庫及其它配套用房停產(chǎn)、停業(yè)補償費

拆遷造成工廠停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按經(jīng)營者上年度月平均稅后利潤額（以稅務(wù)機關(guān)提供的有關(guān)數(shù)據(jù)為準），一次性給予3個月的停產(chǎn)、停業(yè)補償費。

第四章 優(yōu)惠和獎勵辦法

第十七條 根據(jù)拆遷范圍內(nèi)的實際情況，被拆遷人在搬遷期限內(nèi)，完成搬遷騰房并簽訂房屋補償安置協(xié)議書及符合下列條件的，給予適當(dāng)優(yōu)惠獎勵，不符合下列條件的一律不得享受下面的優(yōu)惠獎勵：

(一)合法建筑

1．住宅房的優(yōu)惠獎勵規(guī)定

2．營業(yè)性用房

采用貨幣補償?shù)臓I業(yè)性用房按附表三標(biāo)準給予貨幣補償。在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，按營業(yè)性用房貨幣補償金額的25%給予獎勵；在搬遷期限后第一個月內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，按營業(yè)性用房貨幣補償金額的15%給予獎勵。

3．企業(yè)廠房、倉庫、辦公場所及其它配套用房的獎勵

若被拆遷人在搬遷期限內(nèi)搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，1000㎡以內(nèi)（含1000㎡）給予一次性5000元獎勵金；1000㎡以上的給予一次性獎勵金8000元。

(二)批建手續(xù)不完整及違法、違章建筑的獎勵

批建手續(xù)不完整及違法、違章建筑的認定，以相關(guān)直接、原始有效的資料為依據(jù)。

1．住宅房

年月日后建造的，但批建手續(xù)不完整及違法、違章的，按以下三種情況給予補償安置：

(1)年月日至年月日期間建造批建手續(xù)不完整的住宅房，有向村委會交納申請建房費用或向鎮(zhèn)政府交納申請建房的村鎮(zhèn)規(guī)劃、土地補償?shù)扔嘘P(guān)費用的，按50%計算有效建筑面積進行補償安置；若沒有的按40%進行補償安置。被拆遷人在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，給予增加30%的計算有效面積獎勵；在搬遷期限后第一個月內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，給予增加15%計算有效面積獎勵；

(2)年月日至年11月30日市人民政府的《關(guān)于市大道（三期）道路建設(shè)的通告》（392號）期間建造的住宅，屬違法用地、違章建筑，不予補償安置。若被拆遷人在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，按60%計算有效面積給予獎勵；在搬遷期限后第一個月內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，按40%計算有效面積給予獎勵；

(3)年11月30日以后建造的住宅，一律不予補償安置。但其如能在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，經(jīng)大道（三期）工程建設(shè)指揮部確認后，可以按以下的標(biāo)準給予材料費補助：框架結(jié)構(gòu)250元/m2，磚混結(jié)構(gòu)200元/m2，磚木結(jié)構(gòu)150元/m2。同時，在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，增加200元/m2的獎勵；在搬遷期限后第一個月內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，增加100元/m2的獎勵；

2．企業(yè)廠房、倉庫、辦公及其他配套用房

凡批建手續(xù)不完整及違法、違章建筑的企業(yè)廠房、倉庫、辦公及其他配套用房，依照本實施細則關(guān)于住宅房批建手續(xù)不完整及違法、違章建筑的打折辦法計算有效面積按附表四、附表五標(biāo)準進行貨幣補償。

3．臨時性建筑物，在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，可按建筑材料類別結(jié)合成新，按附表六的標(biāo)準分別給予貨幣補償。

4．提供不出批建手續(xù)或不完整及違法、違章建筑時間的直接原始有效證據(jù)的，在搬遷期限內(nèi)完成搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，按本條規(guī)定的年11月30日后建設(shè)規(guī)定處理。

第五章 其他規(guī)定

第十八條 被拆遷人搬遷后，必須保持原房的完整性，主體建筑及門、窗、屏、閣樓等建筑材料不得拆除。

第十九條 對拆遷范圍內(nèi)土地上的青苗、果樹按附表八標(biāo)準執(zhí)行。

第二十條 安置房的水、電、電話、有線電視等配套設(shè)施與被拆遷房數(shù)量相同的，由拆遷實施單位負責(zé)辦理遷移手續(xù)，并承擔(dān)遷移費用。上述配套設(shè)施在拆遷前的欠費，由被拆遷人與有關(guān)單位結(jié)清并銷戶。

第二十一條 安置房的室內(nèi)裝飾標(biāo)準為：(1)鋁合金三槽窗、進戶防盜門；(2)內(nèi)墻水泥砂漿打底，地面水泥砂漿找平；(3)給排水設(shè)施完整；(4)廚房、衛(wèi)生間各裝普通水頭一個，每個房間裝有白熾燈一盞，開關(guān)一個，插座三個。

第六章 罰 則

第二十二條 被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕搬遷的，按照有關(guān)規(guī)定給予強制征遷，凡被實施強制拆遷的房屋，不適用本細則規(guī)定的所有減免優(yōu)惠、獎勵辦法。

第4篇：土地征收補償細則范文

一、對村民拆遷安置房屋是指由市新區(qū)管委會統(tǒng)一組織修建的安置小區(qū)的房屋，安置房屋權(quán)屬為全部產(chǎn)權(quán)。西新街以北被拆遷人安置小區(qū)為“新家園”，西新街以南被拆遷人安置小區(qū)為“濱水花苑”。

二、拆遷補償安置對象應(yīng)符合下列條件：

1．戶籍在新區(qū)一期范圍內(nèi)被征收土地所在村組的被拆遷房屋所有權(quán)人及其集體財產(chǎn)分配權(quán)的共同居住家庭成員（村組與村民另有約定的除外）。

2．征地拆遷區(qū)域中戶籍暫轉(zhuǎn)出的現(xiàn)役軍人中的義務(wù)兵，在校大、中專學(xué)生，羈押人員。

三、對房屋權(quán)屬、面積不明確的按下列辦法處理。

1．未經(jīng)依法登記的房屋權(quán)屬依據(jù)有關(guān)部門的規(guī)定確認。

2．拆遷房屋面積按國家《房屋測繪規(guī)范》執(zhí)行確定。

3．對拆遷房屋面積有爭議的，以依法確定的房地產(chǎn)測繪機構(gòu)按程序測繪認定的房屋面積為依據(jù)。

四、拆遷人與被拆遷人可按《辦法》規(guī)定的標(biāo)準協(xié)商確定補償金額；也可由具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的機構(gòu)對被拆遷房屋進行評估，以拆遷評估價協(xié)商確定補償金額。

五、對被拆遷房屋所有權(quán)人為城鎮(zhèn)居民，其房屋使用土地為農(nóng)村宅基地的，且宅基地使用權(quán)來源合法，對其房屋依據(jù)評估價格給予貨幣補償。住房困難的，每戶安置100平方米的住房，按綜合成本價2250元/平方米（含稅費）的價格結(jié)算。

六、被征收集體土地上房屋所有權(quán)人為村民，其配偶、子女為城鎮(zhèn)居民，與房屋所有權(quán)人共同居住且無其他自有住房者，可參照村民安置標(biāo)準給予人均60平方米的安置房，價格按綜合成本價2250元/平方米結(jié)算。

七、被拆遷人以戶為單位選擇安置房屋，選擇安置房屋面積就近上靠，選擇安置房屋總面積超出應(yīng)安置房屋總面積10平方米以內(nèi)（含10平方米）的部分按綜合成本價2250元/平方米（含稅費）結(jié)算，超出10平方米的部分按3600元/平方米結(jié)算。

八、符合安置條件的村民對人均60平方米的應(yīng)安置房屋可以選擇實物安置和貨幣補償相結(jié)合的方式。對選擇房屋安置的，應(yīng)安置房屋面積內(nèi)的按每平方米900元結(jié)算；對放棄應(yīng)安置房屋面積的部分按每平方米2000元給予補貼。

九、對在各項目拆遷公告規(guī)定期限內(nèi)完成搬遷的，凡符合安置條件的村民，每人可以1200元/平方米的優(yōu)惠價格再購買40平方米的安置房，用于養(yǎng)老實物補貼。超出拆遷公告規(guī)定期限完成搬遷的一律不享受。

十、對符合補償安置對象條件的村民，自房屋騰空之日起至安置房交付后三個月止享受每人2000元/年的生活補貼，不滿一年的按月計算。

十一、村民安置房建設(shè)用地面積不再預(yù)留5%的集體預(yù)留地。

十二、在辦理房屋所有權(quán)權(quán)屬證時，被拆遷村民實際安置房屋價格超過應(yīng)安置房屋價格的差額部分，應(yīng)依法繳納契稅。

十三、安置房屋應(yīng)按規(guī)定交納房屋維修基金，房屋維修基金由個人、村組共同承擔(dān)，具體承擔(dān)比例由村民大會決定，村組承擔(dān)部分從土地收益中支付。

第5篇：土地征收補償細則范文

【關(guān)鍵詞】拆遷問題；集體土地；房屋征收評估方法

1.政策背景和相關(guān)政策體系

從2001年6月13日國務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理條例》到2011年1月21日頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》，已度過了將近十年時間。這十年可謂是中國城市發(fā)展的黃金十年。一方面全國的城市化飛速發(fā)展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過了50%，中國的城市不斷地向郊區(qū)的村莊農(nóng)田擴張；另一方面，城市新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)和快速發(fā)展也促使著老城區(qū)加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發(fā)展歷程當(dāng)中，成為城市發(fā)展更新的一條主線。

中國城市化快速發(fā)展的同時，也伴隨著產(chǎn)生了許多的社會問題。其中被廣泛關(guān)注的拆遷問題成為這兩年激化社會矛盾、影響社會主義和諧社會建設(shè)的一大頑疾。不得不承認，政府在城市化所帶來的巨大利益的誘惑下，對拆遷工作缺乏科學(xué)合理的管理。也正因為如此，出臺《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》，對地方政府的拆遷工作做出更與時俱進的規(guī)定和指導(dǎo)，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應(yīng)該看到，城市化進程未來發(fā)展的重點將是在城市周邊的農(nóng)村區(qū)域，而在這方面，國家的政策法規(guī)制定還很不健全，多以地方性政策法規(guī)為主。因此，集體土地上的房屋征收補償以及評估辦法的規(guī)定，將是下一步國家針對城市開發(fā)建設(shè)工作要重點研究和探討的核心領(lǐng)域。以下是房屋征收補償政策體系的梳理。如圖1.1所示。

圖1.1 屋征收補償政策體系

2.房屋征收評估的特殊性

通常情況下，房地產(chǎn)評估的目的是為交易雙方在房屋買賣、租賃、抵押以及典當(dāng)?shù)仁袌鼋灰走^程中，提供專業(yè)的房屋市場價值評估結(jié)果。而房屋征收評估特殊在交易雙方的之一是政府部門。政府為了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造等公共利益的實現(xiàn)，需要對國有土地上房屋進行征收。因此，在政府的主導(dǎo)下，在公共利益遠大于個人私利的原則下，房屋征收評估從為一般的純粹市場行為提供服務(wù)蛻變成為參雜著政府強制意味和部分福利色彩的半市場或偽市場行為提供服務(wù)。

之所以這樣，是因為房屋征收評估是為進行房屋征收補償所提供的一種技術(shù)依據(jù)，歸根結(jié)底還是為了“和諧拆遷”。一些地區(qū)的縣市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣容^強勢，房屋征收評估標(biāo)準就相對市場價值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復(fù)雜，按照市場價值評估的結(jié)果根本滿足不了被征收房屋所有權(quán)人的補償要求。政府為推進工作，只能調(diào)高評估標(biāo)準或者通過增加其他補償條款已使得拆遷工作能夠順利開展。

3.集體建設(shè)用地上房屋征收評估的簡單探討

從借鑒新出臺的《國有用地上房屋征收評估辦法》的角度，來探討集體建設(shè)用地上的房屋征收評估，首先應(yīng)對兩種權(quán)屬用地的房屋進行比較。按照《中國人民共和國房地產(chǎn)管理法》，國有土地上房屋所有權(quán)人擁有70年的房屋所有權(quán)。只要是出讓用地上的房屋都允許進行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進行交易。因此，可以認為國有土地上房屋所有權(quán)人擁有對房屋所有權(quán)，包括占用權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權(quán)，但是卻是不完整的所有權(quán)，原因是村民不享有對宅基地上房屋的處置權(quán)，即轉(zhuǎn)讓買賣的權(quán)利。

始終爭議不斷的“小產(chǎn)權(quán)房”就是指未進行征地手續(xù)建在集體土地上的房地產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”很形象的說明了這部分房產(chǎn)在權(quán)利屬性方面的尷尬處境。

集體土地上房屋不能轉(zhuǎn)讓買賣這一特點，將對房屋征收評估工作產(chǎn)生兩方面的重要影響：（1）目前房地產(chǎn)評估方法中使用最為廣泛的市場法無法運用到集體土地上房屋征收評估當(dāng)中，因為所有的類似的集體土地上房屋都不能買賣。沒有一個集體土地房屋交易的市場，何來類似房地產(chǎn)的市場價格呢？（2）既然沒有集體土地上的房屋成交價格，我們是否可以借鑒條件類似的國有土地上的房屋成交價呢？兩類房屋的區(qū)別正如前面分析，由于國有土地上房屋可以轉(zhuǎn)讓買賣，而集體土地上的卻不能。從資產(chǎn)的流動性和可變現(xiàn)能力上考慮，兩類房屋作為資產(chǎn)的價格將相差很多。

筆者在對哈爾濱哈西地區(qū)道里片區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”的調(diào)研中，也印證的以上結(jié)論。哈西道里片區(qū)現(xiàn)屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)。片區(qū)內(nèi)有三個村屯，分別是金山村、城鄉(xiāng)村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。

從筆者對當(dāng)?shù)匾晃皇蹣侵薪榈脑L談和租房電話的詢問了解，金山村的小產(chǎn)權(quán)房——金山花園（毛坯）平均售價在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產(chǎn)權(quán)房——鴻翔家園平均售價為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區(qū)的房地產(chǎn)樓盤（毛坯）的平均售價在7000元/平米。

根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)分析：首先，從市場法角度分析，兩個村的小產(chǎn)權(quán)房要比周邊的房地產(chǎn)樓盤低出一半還多，即使考慮到周邊設(shè)施和環(huán)境因素的修正，這樣的價格差距也是懸殊的。其次，兩個村小產(chǎn)權(quán)房的租售比低。兩居按80平米計，租售比約為1：200，國際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區(qū)樓盤的租售比1：350左右。從房地產(chǎn)評估的收益法角度看，兩個村小產(chǎn)權(quán)房相對于國有土地上房屋的價值要低很多。

因此，可以得出結(jié)論，從理論上和實際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類似條件的國有土地上房屋市場價，同時又不具備集體土地上房屋的交易市場。所以，市場法無法運用到集體土地房屋征收評估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產(chǎn)權(quán)房的市場價了。

4.集體土地房屋征收評估的實際情況

目前，集體土地房屋征收評估還未有國家性的政策法規(guī)出臺，各地方政府也很少有針對集體土地房屋征收的評估工作專門出臺實施細則的。但是，在各地區(qū)的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。

北京市政府在2003年出臺了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對集體土地房屋拆遷管理作出了詳細規(guī)定。其中，《辦法》的第十四條中明確規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由北京市國土房管局制定并公布”?！掇k法》中按照重置成新價和宅基地區(qū)位補償價進行補償?shù)姆绞剑梢钥醋鍪遣捎玫某杀痉ā?/p>

房屋拆遷中所稱重置成新價，是指用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價格。為此北京市專門出臺了《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準》，《標(biāo)準》中對平房、中式樓房重置成新價評估有非常詳細的規(guī)定，包括估價路線、部件及分值等詳細的估算標(biāo)準和各類計分表格。重置成新價對房屋本身的價值按照建設(shè)成本的方式進行了評估。

房屋區(qū)位補償價是指被拆遷范圍內(nèi)房屋每平方米平均土地使用權(quán)價值。宅基地區(qū)位補償價的確定，按照市國土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》第六項第二十五條的規(guī)定，宅基地區(qū)位補償計算公式：宅基地區(qū)位補償價=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

5.結(jié)論

通過對房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國家對國有土地上房屋征收評估相繼出臺了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國有土地上的房屋征收評估政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合兩類權(quán)屬土地上房屋的區(qū)別，得出結(jié)論：市場比較法不適用于集體土地上的房屋征收評估，未來出臺的集體土地上房屋征收評估政策很可能繼續(xù)延用當(dāng)前各地方政府在集體土地房屋拆遷補償中使用的成本法。

參考文獻

[1]《城市房屋拆遷管理條例》

[2]《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》

[3]《國有土地上房屋征收與補償條例》

[4]《中華人民共和國土地管理法》

[5]《中國人民共和國房地產(chǎn)管理法》

[6]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

[7]《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準》

[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》

第6篇：土地征收補償細則范文

第一條為了加強對集體所有土地征收及房屋拆遷補償安置管理，保障征遷工作順利進行，保護被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)征地拆遷補償安置，適用本辦法。法律、法規(guī)和省人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三條本辦法所稱集體土地征收及房屋拆遷補償安置，是指因依法征收集體所有的土地及拆遷地上建(構(gòu))筑物，按照本辦法規(guī)定對被征遷的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人支付補償費用和實施安置的行為。

第四條市國土資源行政主管部門負責(zé)征遷土地的組織協(xié)調(diào)、審查報批和監(jiān)督管理工作。其從事征遷事務(wù)工作機構(gòu)，承擔(dān)統(tǒng)一征遷土地的事務(wù)性工作。

市房地產(chǎn)管理部門負責(zé)房屋拆遷的監(jiān)督管理工作。其房屋拆遷管理機構(gòu)負責(zé)房屋拆遷監(jiān)督管理具體事務(wù)。

各區(qū)人民政府負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)征遷土地的協(xié)調(diào)配合工作。

第二章征地拆遷工作的組織實施

第五條征地方案經(jīng)依法批準后，由市人民政府將批準征地機關(guān)、批準文號、征地的用途、范圍、面積以及征地拆遷補償標(biāo)準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地拆遷補償?shù)钠谙薜?，在被征土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。具體工作由國土資源行政主管部門負責(zé)實施。

第六條被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到指定地點辦理征地拆遷補償?shù)怯洝１徽魍恋厣嫌薪?構(gòu))筑物的，還應(yīng)提供有關(guān)建(構(gòu))筑物的合法證件。國土資源行政主管部門或會同有關(guān)部門組織拆遷工作人員到現(xiàn)場調(diào)查核實。

自征地公告公布之日起，被征土地所有權(quán)人、使用權(quán)人不得在征地拆遷范圍內(nèi)種植樹木，興建建(構(gòu))筑物。

第七條國土資源行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準的征地方案，會同有關(guān)部門擬訂征地補償、拆遷安置方案，在被征土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告或組織聽證，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民的意見。征地拆遷補償安置方案經(jīng)批準后，由國土資源行政主管部門組織實施。

第八條被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人對征地拆遷補償安置標(biāo)準有爭議的，按國家和省有關(guān)規(guī)定處理。征地拆遷補償、安置爭議不影響征遷方案的實施。

被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人對土地及房屋補償標(biāo)準有異議的，可以按照有關(guān)規(guī)定申請具備相應(yīng)資質(zhì)的法定評估機構(gòu)進行評估。

第九條征地拆遷的補償費用，包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物(含建、構(gòu)筑物)補償費。

第十條征收土地的，按照被征土地的原用途給予補償。征地拆遷的各項費用，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)全額支付。

第十一條被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人，應(yīng)在征地拆遷安置補償方案公告的期限內(nèi)領(lǐng)取補償費，讓出土地。無法定事由拒不讓出的，依法申請人民法院強制執(zhí)行。

第三章土地、青苗補償與勞力安置

第十二條征收土地的，按下列標(biāo)準支付土地補償費：

(一)征收耕地的，按該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍補償；

(二)征收林地的，按該林地被征前3年平均年產(chǎn)值的8倍補償；

(三)征收果、茶、桑等園地的，按該園地被征前3年平均年產(chǎn)值的7倍補償；未曾收獲的，按同類土地前3年平均年產(chǎn)值的6倍補償；

(四)征收魚塘、藕塘、葦塘、菱塘等水域的，按其被征前3年平均年產(chǎn)值的6倍補償；

(五)征收集體所有的建設(shè)用地的，按其所在村(組)旱耕地前3年平均年產(chǎn)值的4至5倍補償；

(六)征收未利用地的，按其旱耕地前3年平均年產(chǎn)值的2至3倍補償。

土地補償費具體標(biāo)準由市國土資源行政主管部門會同有關(guān)縣、區(qū)政府、林業(yè)、漁業(yè)等部門制定，報市人民政府批準。

第十三條征收土地的，按下列規(guī)定支付安置補助費：

(一)征收耕地的，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計算，每1個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

(二)征收耕地以外的農(nóng)用地的，每1個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準，為其前3年平均年產(chǎn)值的3至4倍。

(三)征收耕地以外的農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地的，每1個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準，為其所在村(組)耕地前3年平均年產(chǎn)值的2至3倍。

(四)征收無收益土地的，不支付安置補助費。

需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征土地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有土地的數(shù)量計算。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人，其中符合參加社會保險條件的，征得被安置人員同意后，安置補助費可以用于支付被安置人員的社會保險費用。國家和省有新規(guī)定的，從其規(guī)定。

安置補助費具體標(biāo)準由市國土資源行政主管部門會同有關(guān)縣、區(qū)政府及有關(guān)部門制定，報市人民政府批準。

第十四條按本辦法第十二條、第十三條規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，報經(jīng)省人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不應(yīng)超過土地被征前3年平均年產(chǎn)值的30倍。土地補償費、安置補助費的總和達到法定上限，仍不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十五條被征土地上的青苗，按下列標(biāo)準支付青苗補償費：

(一)被征耕地上的青苗，按照當(dāng)季作物的產(chǎn)值補償；多年生作物，按其年產(chǎn)值補償；無青苗的，不予補償。

(二)魚苗放養(yǎng)2年以上的，不予補償；不足2年的，按照放養(yǎng)魚苗費的3至4倍補償。

(三)用材林、防護林、特種用途林主干平均胸徑大于20厘米的，按照其實有材積價值的10%至20%補償；主干平均胸徑5至20厘米的，按照其實有材積價值的60%至80%補償。

(四)苗圃苗木、經(jīng)濟林、薪炭林按照其被征前3年平均年產(chǎn)值2倍補償；尚無產(chǎn)值的，按實際造林投資2倍補償。幼齡林、新造林按實際投資2倍補償。青苗補償費具體標(biāo)準由市國土資源行政主管部門會同林業(yè)、漁業(yè)等主管部門制定，報市人民政府批準。

第四章房屋拆遷補償安置

第十六條被征土地上的房屋及附屬物的補償標(biāo)準，由市物價主管部門會同有關(guān)縣、區(qū)政府、市國土資源、房地產(chǎn)管理部門制定，經(jīng)市人民政府批準后，報省人民政府備案。

被征土地上的房屋及附屬物補償標(biāo)準，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市經(jīng)濟發(fā)展水平，綜合考慮被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、成新等因素確定。

第十七條拆遷住宅房屋，被拆遷人可選擇貨幣補償安置，也可選擇以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補償安置。對產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置面積，可按該戶常住人口人均不超過30平方米建筑面積控制，超過部分實行貨幣補償。

拆遷非住宅房屋，以貨幣補償為主，也可采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補償安置。

拆遷房屋附屬物，實行貨幣補償。

第十八條實行貨幣化補償安置的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的補償標(biāo)準，向被拆遷人支付補償款。

實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按前款規(guī)定，確定拆遷補償款，并與安置房屋結(jié)算差價。

第十九條對利用自有住宅房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照的，按住宅房屋予以認定，但對其實際用于經(jīng)營的建筑面積部分給予適當(dāng)營業(yè)補償。

第二十條拆遷補償中認定的房屋占地面積，以土地使用證登記的面積為依據(jù)；經(jīng)合法批準但尚未取得土地使用證的，以批準的用地面積為依據(jù)。

拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，不得超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證或其他法定批準文件規(guī)定的建房面積；已合法領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，以房屋所有權(quán)證登記的面積為依據(jù)。

第二十一條拆遷住宅房屋，給予每戶搬家費300元。過渡費按18個月計算，具體標(biāo)準由市物價主管部門會同市房地產(chǎn)管理等部門制定。

拆遷非住宅房屋，還應(yīng)當(dāng)按實際情況對被拆遷人補償下列費用：

(一)需要搬遷設(shè)備的，按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安置費用；

(二)因拆遷設(shè)備無法恢復(fù)使用的，按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用；

(三)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的，對停產(chǎn)、停業(yè)期間的直接經(jīng)濟損失，給予適當(dāng)補償。

第二十二條有下列情形之一的，不予補償：

(一)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上建造的建筑物、構(gòu)筑物，未按《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等法律法規(guī)的規(guī)定辦理批準手續(xù)；

(二)在城市規(guī)劃區(qū)外集體土地上建造的建筑物、構(gòu)筑物，未按《中華人民共和國土地管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定辦理批準手續(xù)；

(三)在征地公告后搶建的建筑物、構(gòu)筑物，搶栽的樹木；

(四)其它違法建筑物、構(gòu)筑物。

第二十三條拆除超過批準期限的臨時建筑不予補償。

第二十四條拆除經(jīng)依法批準的尚未超過批準期限的臨時建筑，按照重置價格結(jié)合剩余期限給予適當(dāng)補償。

第五章罰則

第二十五條有下列情形之一的，按照土地管理等法律法規(guī)規(guī)章，由有關(guān)部門給予處罰：

(一)買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的；

(二)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的；

(三)違法占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的；

(四)未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的；

(五)農(nóng)村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的；

(六)無權(quán)批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權(quán)限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法定程序批準占用、征收土地的；

(七)擅自將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的。第二十六條國土資源等管理部門依照土地管理等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，責(zé)令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施的，建設(shè)單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除；對繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機關(guān)有權(quán)制止。建設(shè)單位或者個人對責(zé)令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責(zé)令限期拆除決定之日起15日內(nèi)，向人民法院；期滿不又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關(guān)依法申請人民法院強制執(zhí)行，費用由違法者承擔(dān)。

第二十七條侵占、挪用被征遷單位及個人的征遷補償費用和其他有關(guān)費用的，由監(jiān)察、審計部門依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十八條房屋拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，一方或雙方可以請求市房地產(chǎn)管理部門進行協(xié)調(diào)；同時，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。

第二十九條國土資源、房地產(chǎn)等管理部門及其他有關(guān)部門的工作人員，、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章附則

第三十條被征土地上的房屋拆遷管理實施細則，由市房地產(chǎn)管理部門、國土資源行政主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定另行制定。本市過去有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準；本辦法施行前已經(jīng)批準的征收集體土地房屋拆遷，仍按原有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第7篇：土地征收補償細則范文

一、征收集體土地是否符合“公共利益”目的難以界定

集體土地征收是對原土地所有權(quán)人土地所有權(quán)的剝奪，因此，必須在符合法律明確規(guī)定的情況下才可以實施?！稇椃ā返谑畻l明確規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收?！段餀?quán)法》第四十二條規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?？梢?，國家只能為了公共利益需要，才能進行土地征收。但與此同時，《土地管理法》第四十三條卻又作出如下規(guī)定，“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第八條規(guī)定“集體所有的土地經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地使用權(quán)方可有償出讓”，前兩項法律對于土地征收是否符合公共利益需要并未作出明確，與憲法、物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定不統(tǒng)一，出現(xiàn)了矛盾。在實踐中，個人、私營單位這些非公共利益主體使用集體土地的，也可以通過土地征收，即集體土地的國有化來實現(xiàn)。將集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地后，就可以進而獲得國有土地使用權(quán)，這種方式顯然與土地征收目的必須符合公共利益的法律規(guī)定不符。

進行土地征收，應(yīng)當(dāng)符合公共利益。但現(xiàn)行的土地征收方面的法律法規(guī)卻沒有對公共利益的定義和確切的范圍進行具體界定。修建軍事基地、修建高鐵、地鐵、醫(yī)院、學(xué)校等行為的公益性好判斷，但是舊城改造、農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)中哪些符合“公共利益”，哪些不符合“公共利益”，卻沒有具體規(guī)定，這為不合法的集體土地征收進入征地機制敞開了方便之門。一些地方政府動則以“公共利益”為名，行土地開發(fā)之實，只要在項目上冠上公共利益的名義，就增強了強行進行土地征收的底氣，被征地者就必要服從。其后果，集體土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)及帶來的收益被政府（主要是地方政府）所掌握和控制，被征地農(nóng)民處于相當(dāng)被動的地位，往往被迫接受不合理的補償安置方案。即使對補償標(biāo)準有異議，維護自己合法權(quán)益也存在困難。可見，征地必須符合公共利益為目的的規(guī)定，立法目的是規(guī)范政府征收行為，但在客觀上造成被征地農(nóng)民的土地權(quán)益難以市場化，大量集體土地征收后，被征地農(nóng)民沒有通過平等交換的市場經(jīng)濟原則獲得充分的補償和救濟。

二、集體土地所有權(quán)主體多類別，造成土地補償利益分配參與主體多元化，影響了土地的合理化補償

根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村土地歸農(nóng)村集體成員共同所有。但“集體”是什么，有關(guān)的法律法規(guī)并沒有作明確規(guī)定，更多的表現(xiàn)為政策性的概念。黨的以前，農(nóng)村土地所有權(quán)模式是“三級所有，生產(chǎn)隊為基礎(chǔ)”，即“、管理大隊、生產(chǎn)隊三級所有，生產(chǎn)隊是最基層的集體農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位，也是土地的實際占有和管理使用者。以后，推行農(nóng)村經(jīng)濟體制改革，改為行政建制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），改管理大隊為村民自治組織“村”，改生產(chǎn)小隊為村民自治基層單位“村民小組”。關(guān)于農(nóng)村集體土地所有權(quán)權(quán)屬，立法也進行了界定。《土地管理法》第十條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；己經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理?！边@樣的規(guī)定只是明確了“集體”是集體土地的權(quán)屬主體，但是，并沒有對于何為“集體”作出明確的解釋。根據(jù)這條規(guī)定，集體土地所有權(quán)主體有多級、多個，村民委員會、集體經(jīng)濟組織、集體內(nèi)農(nóng)民都是權(quán)屬主體，這種不確定規(guī)定，反而造成了集體土地所有權(quán)主體的存在更多是形式意義上的，而不是實體意義上的，集體土地對于集體內(nèi)的農(nóng)民，名義上人人所有，實質(zhì)上人人無權(quán)?，F(xiàn)行農(nóng)村經(jīng)濟制度是在改變原有的農(nóng)民公社集體所有集體勞動模式上，以為基礎(chǔ)，實行統(tǒng)分相結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織多數(shù)消失了，重新建立起來的新的經(jīng)營模式，其制度基礎(chǔ)是土地承包制，將集體土地分給各村民小組的農(nóng)民以家庭承包的方式經(jīng)營，加之分配土地的時候沒有建立正規(guī)、完善的權(quán)屬登記制度，登記手續(xù)大多不健全，大量的土地存在權(quán)屬不清問題。在土地作為農(nóng)用地正常使用的時候，權(quán)屬不清問題產(chǎn)生的矛盾一般不大，鄉(xiāng)、村、村民小組作為集體與個體之間矛盾不多，農(nóng)民個體之間的矛盾，也多表現(xiàn)為地界糾紛，也多數(shù)可以通過村干部、農(nóng)村中長輩調(diào)處解決。但是當(dāng)面臨土地征收，計算補償費用的時候，這種權(quán)屬不清帶來的補償主體不明問題就經(jīng)常會出現(xiàn)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、村民小組、被征地的農(nóng)民工等多個主體參與爭取土地補償金。有些地方，集體土地被征收后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、村民小組（負責(zé)人）截留、想方設(shè)法扣減農(nóng)民補償金的現(xiàn)象屢見不鮮，補償金落到農(nóng)民手中往往所剩無幾，甚至造成農(nóng)民集體上訪、鬧訪、堵路等過激行為發(fā)生。農(nóng)民對于集體土地征收不滿意，往往不是對征與不征不滿意，絕大多數(shù)是對補償費用標(biāo)準過低不滿意。

三、集體土地征收補償原則顯失公平性，難以保證合理性

目前，我國并形成一個集國有土地征收和集體土地征收為一體的完善的、法典化的土地征收法。國有土地和集體土地征收補償?shù)臉?biāo)準不統(tǒng)一。政府在對土地進行征收并相應(yīng)予以補償和安置時，往往按照土地被征收之前的用途進行補償。根據(jù)《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，國有土地征收補償和安置屬于相當(dāng)性補償，土地補償金是補償性的。而根據(jù)《農(nóng)業(yè)法》等集體土地征收方面的法律法規(guī)的規(guī)定，集體土地征收補償屬于適當(dāng)性補償，土地補償金是補的，不是市場化的足額補償，甚至還不如城市國有土地征收上的相當(dāng)補償。依據(jù)權(quán)利和義務(wù)對待的法律原則，土地征收補償和安置是為了補償被征收人的財產(chǎn)損失，否則就會有失公允。而集體土地被征收后，基本上是轉(zhuǎn)為開發(fā)用地，甚至是開發(fā)商建成居民小區(qū)，高價獲利。而作為集體土地所有者的農(nóng)民，只是獲得象征性的補助，用低的可憐的補助款去購買在自己土地上建成的商品房是無法想象的，這種補的補償模式實質(zhì)上是一種極不公平，也不合法、不合理的補償模式。

顯然，集體土地補償原則不符合市場經(jīng)濟原則。在社會主義市場經(jīng)濟體制下，資源配置及物資交換以等價有償為基本規(guī)則，而現(xiàn)行的集體土地征收補償實質(zhì)上并不是一種等價性補償，而是一種補補償。在原有的以集體所有、集體勞動為特征的農(nóng)村集體經(jīng)濟體制下，是適用的，農(nóng)民也認為土地是國家的，為國家建設(shè)作貢獻是應(yīng)當(dāng)?shù)?，甚至不需要補償，無償使用也不會遭到反對，也為社會廣泛接受。但隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，這種以無償或者象征性的補償標(biāo)準為特征的補償就不能繼續(xù)沿用了。由于城市國有土地及其它生產(chǎn)要素已引入市場機制實行資源配置，按對等原則進入市場進行交換，而農(nóng)村集體土地還在實行計劃經(jīng)濟條件下的配給制征收和補償就違背了市場經(jīng)濟體制的原則。同時，農(nóng)民在生產(chǎn)、生活中，是通過市場進行資源配置的，購買商品房這些物資也不因為其農(nóng)民身份而獲得任何優(yōu)惠，而其擁有所有權(quán)的土地被交換出去卻不實行市場價格，也同樣不符合市場經(jīng)濟體制原則。

集體土地的價值，特別是增值沒有在征收補償中得到體現(xiàn)。土地是不可再生資源，具有很高的經(jīng)濟價值和社會價值。在市場經(jīng)濟環(huán)境中，進行鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化，擴大城市規(guī)模和城市人口，是國家一體化建設(shè)的必由之路。但在這一進程中，作為集體土地所有者，農(nóng)民不應(yīng)該是犧牲者，而應(yīng)該是獲利者。農(nóng)民，往往是世世代代居住在所在的農(nóng)村，土地是他們唯一能夠世代相傳的財產(chǎn)，也應(yīng)該是他們擺脫貧困的重要財富。現(xiàn)有的集體土地補償標(biāo)準，雖然因為所處的地域、省份及經(jīng)濟發(fā)展水平不同而有地區(qū)差異，但以現(xiàn)金形式補償?shù)?，也基本上在每畝土地補償金標(biāo)準，少則幾千元，多的也就1～2萬元。特別是在人均耕地面積少的地區(qū)，一戶被征地農(nóng)民，往往只能得到10萬元的補償，并至此永遠失去了土地，不要說進入城市生活，就是在原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活，也難以滿足基本生活需要。在目前農(nóng)村社會保障不到位的情況下，這些失地農(nóng)民的生活處境無疑會十分困難，這甚至?xí)蔀橛绊懮鐣€(wěn)定的因素。

四、低水平的征收補償對于失地農(nóng)民的保障缺乏充分性

除少數(shù)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)外，目前全國各地集體土地征收補償費普遍偏低，失地農(nóng)民難以維持長遠生計。據(jù)中國土地勘測研究院統(tǒng)計，在2002 年，使用權(quán)出讓的收入全國平均即達到 12.97 萬元/畝，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)的收入平均為 23.47 萬元/畝，招標(biāo)拍賣的收入平均為 35.67 萬元/畝 。發(fā)展到現(xiàn)在，土地出讓費成倍上漲。在東部沿海發(fā)達地區(qū)，幾百萬、甚至上千萬一畝的“樓王”此起彼復(fù)。即使是西部一些二線城市，50萬一畝的地價也很常見。與此形成鮮明對比的是，被征地農(nóng)民通過讓出土地獲得的經(jīng)濟補償卻低的可憐。根據(jù)現(xiàn)行的集體土地補償標(biāo)準，對土地的補償和對農(nóng)民的安置總計為該耕地征地前三年平均產(chǎn)值的 10到16 倍，最多不超過 30 倍。從西部地區(qū)一些城市的情況看，根據(jù)征地補償安置辦法，土地補償和安置補助費最高標(biāo)準為 1.8 萬元/人（不含青苗和地上附著物補償），僅相當(dāng)于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民可支配的一年收入。按目前農(nóng)村居民人均生活消費支出一般標(biāo)準，只能維持五年左右的生活；按目前城鎮(zhèn)居民人均消費支出一般標(biāo)準，僅能維持二年左右的生活。如果將 1.8 萬元全部作為農(nóng)民社會保險金交納，按失地農(nóng)民平均年齡 50 歲、預(yù)期壽命 72.6 歲測算，每月只能領(lǐng)到 60 多元的養(yǎng)老金，遠遠低于現(xiàn)行各地最低生活保障費 180 元和城市中檔養(yǎng)老金 500 元的水平 。

同時，集體土地征收補償標(biāo)準的測算方法缺乏科學(xué)性和合理性。根據(jù)《土地管理法》，集體土地征地補償金的計算方法采用“產(chǎn)值倍數(shù)法”，土地補償費的計算，以該土地征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 6至10 倍為標(biāo)準計算；安置補助費，以該土地被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 4至6 倍計算。這種測算方法沒有科學(xué)依據(jù)，而且也不合理。首先，以土地征收前年平均產(chǎn)值作為征地補償標(biāo)準不合理。在集體土地征收中，目前基本上征收部門是套用國家標(biāo)準進行征地補償，且大都就低不就高，執(zhí)行的是較低的標(biāo)準；同時，一般按傳統(tǒng)的糧食作物，如水稻、小麥、棉花等普通農(nóng)作物為測算對象來測定前 3 年的產(chǎn)值，而不是按照或者較少考慮到現(xiàn)在具有高附加值的生態(tài)農(nóng)業(yè)、精品農(nóng)業(yè)和休閑觀光農(nóng)業(yè)等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的產(chǎn)值為測算對象。在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)條件下，土地的產(chǎn)出價值根本與普通的糧食或蔬菜產(chǎn)值具有可比性，要高出幾倍甚至幾十倍。因此，這樣形成的土地征收補償標(biāo)準當(dāng)然不能真實反映被征收土地的產(chǎn)出價值，必定是較低甚至是差距多倍的價格。其次，征地補償標(biāo)準目前并不包含土地的增值部分。集體土地經(jīng)征收后，除了少數(shù)是公益用途之外，大多數(shù)土地都是用于房產(chǎn)開發(fā)或者生產(chǎn)建設(shè)使用，所征地地價絕大多數(shù)情況下會出現(xiàn)增值甚至大幅度增值。但是，在設(shè)定征收補償標(biāo)準時，卻并沒有考慮土地增值這個重要因素。再次，目前的征收補償標(biāo)準沒有充分考慮地域、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平差異。一個地域、一個地區(qū)的基礎(chǔ)地價，根本上是由區(qū)域經(jīng)濟條件決定的，東部沿海發(fā)達地區(qū)的基礎(chǔ)地價必然高于中、西部欠發(fā)達地區(qū)的基礎(chǔ)地價，任何土地交易價格的形成均不可避免會受到區(qū)域經(jīng)濟條件的影響，甚至決定。由于根據(jù)目前以農(nóng)作物產(chǎn)出為標(biāo)準來計算農(nóng)地的產(chǎn)值，而基本的幾類糧食、蔬菜等普通農(nóng)產(chǎn)品價格在全國各地差別并不大，以此為基礎(chǔ)測算的征地補償標(biāo)準自然就難以反映不同地域、不同地區(qū)的地價差異。

五、集體土地征收補償費分配缺乏規(guī)范，做法不一，比較混亂

目前就征地補償款的分配問題，法律只是規(guī)定可分配的有多少，至于何時分配、怎么分配等問題，尚未規(guī)定統(tǒng)一、明確的標(biāo)準。實踐中。被征地的農(nóng)村往往是根據(jù)當(dāng)?shù)氐拇逡?guī)民約、鄉(xiāng)規(guī)民約來分配。有的是以是否有承包地為標(biāo)準，有地就能參加分配，無地則無權(quán)參加分配；有的以農(nóng)戶的戶口為標(biāo)準，入戶口的就參加分配，沒有入戶口的就不能參加分配。第二、對征收補償費的發(fā)放缺乏明確的分配細則，實際分配中比較混亂。在發(fā)放數(shù)額上，有的全額發(fā)放，有的部分發(fā)放，集體組織還提留一部分。在提留中，提留比例各地也不相同、不統(tǒng)一。少的10%，多的達到40～50%。在發(fā)放時間上，有的是一次性發(fā)放，有的分批發(fā)放，長的甚至沒有明確期限。在分配對象上，也是做法不一。有的是按照農(nóng)戶家庭中的人口數(shù)量發(fā)放，有的是部分按人口、部分按被征收的土地面積分配發(fā)放。有的地方，征誰家的地，征地補償費費歸誰所有，沒征地的不參與分配；而有的地方，不管征誰家的地，征地補償費歸集體所有，所有家庭都有份。在此種分配方式下，有的地方是平均分配，有的地方是被征地家庭適當(dāng)多分，余下的其他農(nóng)戶平均分配。有的地方，即使按常住人口分配也要考慮有田無戶口、有戶口無田、無田也無戶口、有自留地的遷出人口、農(nóng)嫁女等諸因素來制訂分配方案，可以說是五花八門。第三、在實際分配中，土地補償費和安置補助費的分配上矛盾最大。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，在有的地方如果以集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后的投標(biāo)出讓成本價為 100%，則農(nóng)民只能獲得其中5%～10%，集體經(jīng)濟組織獲得其中25%～30%，60%～70%被縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）各級地方政府所得。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，征地補償費在分配中，鄉(xiāng)村截留多，農(nóng)民實得少。征地部門為了方便工作，減少直接矛盾，一般都不把補償款直接發(fā)給農(nóng)民個人，而是先支付給村、鄉(xiāng)兩級政府，由鄉(xiāng)政府再發(fā)放給村委會，最后由村委會分戶發(fā)給農(nóng)戶。資金撥付一般也是先到鄉(xiāng)財政賬戶，個別的直接到村委會賬戶。政府、村委會以及集體經(jīng)濟組織處于利益考慮，經(jīng)常是直接以土地所有權(quán)主體身份參與分配，或者通過各種各樣的名義截留、提扣甚至挪用征地補償款，有些地方還發(fā)生過村干部，隨意分配甚至貪污征地補償款，導(dǎo)致失地農(nóng)民作為真正的土地所有權(quán)主體沒有享受應(yīng)該享有的利益 。其次、在安置補助費的分配上也經(jīng)常產(chǎn)生矛盾和糾紛。安置補助費，主要是用于安置土地被征收后原土地上的剩余勞動力之用。安置補助費一般由負責(zé)安置的單位所有。但在實踐中，安置費用往往在農(nóng)民還沒有妥善就業(yè)安置的時候，就以貨幣形式發(fā)給了農(nóng)民個人所有，很快就被農(nóng)民消費完畢，且消費完畢后農(nóng)民還是沒有找到工作。在一些地方，還出現(xiàn)過征收部門并未按照國家規(guī)定足額發(fā)放安置費用，同樣被層層截留的問題。另外，不少地方村級集體提留土地補償款的管理和使用上也沒有相應(yīng)的制度規(guī)范，有些村沒有建立規(guī)范的村務(wù)公開制度，財務(wù)不透明、不公開，村民難知情、難監(jiān)督。怎么使用、只能用于哪些用途，沒有相應(yīng)制度性規(guī)定，也難以實施有效的監(jiān)督，導(dǎo)致一些失地農(nóng)民利益受到集體經(jīng)濟組織及其負責(zé)人的損害。有的村級集體經(jīng)濟組織用征地補償款支付日常行政開支、用于村干部工資、福利、獎金的發(fā)放，甚至用于接待吃請、旅游等。少數(shù)村干部甚至貪污、挪用土地補償款。實際上，村民對于村留下部分補償款用于修路建橋、興修水利或者發(fā)展集體經(jīng)濟，投資建廠多數(shù)情況下不會有意見。但對于上述這些違規(guī)做法肯定會有強烈反映、不滿甚至反抗。

六、征地程序缺乏公開性和透明性，失地農(nóng)民缺乏知情權(quán)

現(xiàn)實中，征地往往是政府內(nèi)部決策，并不事先征求意見。被征地農(nóng)民，也不能在事前參與征地決策的合法性、合理性論證過程，往往只是征地公告貼到自家墻上，或者被村委會通知參加動員會時，才知道自己的地要被國家征收了，處于十分被動的地位。社會公眾與新聞輿論機構(gòu)也只能從政府信息網(wǎng)站了解到有限的征地信息，即使認為征地不合法、不合理，也難以主動參與，難以行使監(jiān)督的權(quán)利，難以約束政府濫用征地權(quán)力。

被征地農(nóng)民除了獲取征地信息被動之外，即使是看到的征地信息，內(nèi)容也十分有限，往往不會包括有關(guān)規(guī)劃、背景、征收合法性論證、合理性審查、征地的監(jiān)督和救濟方式等方面的信息。這種“信息公開”，實際上無異于行政命令，通知被征地者配合征地，做個順民、良民。至于土地利用規(guī)劃的編制、征地項目的審批、征地補償和安置標(biāo)準的制定等重要的信息則往往不會出現(xiàn)，作為被征地對象的農(nóng)民本身維權(quán)能力就不強，加上缺乏對這些重要信息的知曉，更加維以有效保護自己權(quán)益。作為征地主體的政府，利用其在征地中的主動和主導(dǎo)地位，實施信息壟斷，確保征收順利進行，而被征地農(nóng)民處于劣勢地位，從而實現(xiàn)自身利益的最大化。同時，也為“”提供了便利，為侵占征地補償款等違法行為的發(fā)生創(chuàng)造了方便。

七、集體土地征收補償權(quán)利救濟機制不健全，失地農(nóng)民的利益容易受到不法侵害

按照有關(guān)法律規(guī)定，集體土地征收補償要建立公開聽證等程序，但實踐中政府對此規(guī)定往往陽奉陰違，有的直接就沒有建立公開聽證程序，有的即使有這個程序，也是找一些指定的，投贊成票的代表參加，過過形式。 被征地的農(nóng)民、對被征地有利害關(guān)系的人、對政府征地行為有監(jiān)督意識的公眾等，都難以實際參與到聽證程序。按照目前聽證方面的規(guī)定，對被征地農(nóng)民提出的意見，只在確需修改的情況下才改動補償方案。實際上，是否“確需修改”，仍由原作出征收補償決策的政府部門判斷。同時，征地公告內(nèi)容，不是就征收是否符合公共利益、補償標(biāo)準是否符合合理性進行征收意見，性質(zhì)上更多是一種告知、通知，政府的強勢地位，決定了這種征收意見多是一種形式，基本上沒有改變的可能。失地農(nóng)民對征地目的的合法性、補償標(biāo)準的合理性等涉及自身根本利益的關(guān)鍵事項沒有發(fā)言權(quán)，程序上也沒有參與的機會，對行政決策結(jié)果也無權(quán)提出異議，這就造成很難進行有效的聽政申訴，行使異議權(quán)的機會。

征地程序中行政救濟機制缺失。根據(jù)《土地管理法實施條例》第二十五條的規(guī)定，對征地范圍、補償安置標(biāo)準等有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準征地的人民政府裁決。這樣就使得政府的角色具有雙重性，既是征地爭議中的一方當(dāng)事人，又是爭議裁決者，這種“既是運動員、又是裁判員”的裁決機制設(shè)計，先天存在不公正的因素，難以發(fā)揮維權(quán)作用。

第8篇：土地征收補償細則范文

一、目前拆遷管理主要問題

1．政策操作性不強。

當(dāng)前執(zhí)行的法律政策主要包括《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《寧夏回族自治區(qū)城市房屋拆遷管理辦法》、《固原市城市房屋拆遷管理暫行辦法》。這些法律法規(guī)，對規(guī)范拆遷行為起到積極作用。但由于法律法規(guī)原則性強，客觀上較難按市場實際去相機抉擇。尤其是涉及到集體土地上的房屋拆遷，無法可依。

2．拆遷補償標(biāo)準滯后。

目前我市作為拆遷補償價的依據(jù)主要是《固原市人民政府關(guān)于房屋拆遷補償基準價格及臨時安置補助標(biāo)準細化執(zhí)行辦法的批復(fù)》（固政函〔2003〕42號）。由于自2003年以來，房地產(chǎn)價格逐年快速上漲，客觀上造成“基準價”與市場價差距較大，同時也導(dǎo)致被拆遷戶的期望值趨高，拆遷矛盾突出。

3．拆遷補償費拖欠嚴重。

由于地方財力的緊缺，市政工程拆遷拖欠拆遷補償費現(xiàn)象嚴重，客觀上造成了不穩(wěn)定因素。

4． 從業(yè)人員素質(zhì)有待提高。

市政工程房屋拆遷工作作為城市化進程的重要體現(xiàn)，它無疑是一種系統(tǒng)的社會行為，涉及到各種利益主體的相互博弈。目前我市市政工程拆遷管理人員總體素質(zhì)較好，確保了拆遷工作有序穩(wěn)定推進。但仍存在如下問題。

一是人員素質(zhì)良莠不齊。目前我國對拆遷管理尚未作為一門“管理”學(xué)來進行理論研究和教育。拆遷管理主要靠個人經(jīng)驗摸索，不少從業(yè)人員不是內(nèi)行，達不到“五會”要求：會掌握政策、會制定計劃、會談判協(xié)調(diào)、會組織拆遷、會辦理結(jié)案。對重點、難點、熱點問題解決方法不多，溝通協(xié)調(diào)能力不強。

二是重專業(yè)培訓(xùn)輕政治素質(zhì)。這幾年，對拆遷從業(yè)人員進行征地拆遷政策、拆遷裁決等基礎(chǔ)知識培訓(xùn)方面得到明顯加強，但對黨的政策、社會心理、談判藝術(shù)、工作方法等綜合素質(zhì)培養(yǎng)還不夠重視。少數(shù)從業(yè)人員大局意識薄弱、工作方式簡單粗暴、對突況反應(yīng)遲鈍，往往容易導(dǎo)致或擴大社會矛盾，這些都應(yīng)當(dāng)引起高度重視。

二、拆遷管理對策思路

（一）從宏觀管理上制定合理政策。

按照《物權(quán)法》“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補償；征收居民房屋的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”，及國務(wù)院就房屋征收與補償條例二次征求民意的思路，我市建設(shè)行政主管部門也在加緊研究調(diào)整拆遷補償標(biāo)準。這些宏觀背景，將有利于拆遷工作朝著符合市場和居民生活實際的方向發(fā)展。我們建議乘這股東風(fēng)，由市建設(shè)行政主管部門主管部門在《固原市城市房屋拆遷管理暫行辦法》基礎(chǔ)上制定報批具體管理細則，落實以市場評估價為基礎(chǔ)的定價原則，明確各種地段、各種性質(zhì)房屋的補償標(biāo)準，并對該標(biāo)準每23年進行適當(dāng)調(diào)整；同時由市土地行政主管部門主管部門制定報批集體土地上房屋拆遷補償安置辦法，使我市在集體土地上房屋拆遷補償安置有法可依。

（二）明確市政工程拆遷管理機制。

市政工程拆遷管理涉及到千家萬戶切身利益，關(guān)系到社會和諧穩(wěn)定，因此我們主張仍然以政府主導(dǎo)拆遷工作。

一是建立較高層協(xié)調(diào)機制。建議由市國土資源局牽頭、市住建局、市城管局、市監(jiān)察局、市審計局、市財政局參加，成立較高層次的政策協(xié)調(diào)小組，定期召開會議專門研究和拍板解決征地和拆遷個案，及時解決熱點難點問題，彌補政策上的不完善。

二是落實職能部門責(zé)任?？紤]到市政工程建設(shè)拆遷的實際，按照責(zé)任分工，明確各相關(guān)單位的職責(zé)，相互協(xié)調(diào)，各司其職。

三是落實通報和責(zé)任追究制度。市政工程建設(shè)拆遷，由牽頭實施單位定期向協(xié)調(diào)小組通報情況，真正落實責(zé)任追究。

四是完善監(jiān)控機制。要進一步解決拆遷過程中“裁判”和“運動員”角色模糊問題，理順拆遷監(jiān)管部門、業(yè)主、拆遷單位、被拆遷戶四者關(guān)系，確保資金到位，防止虛報冒報，化解拆遷風(fēng)險。

第9篇：土地征收補償細則范文

一、適用范圍

本《辦法》中涉及的臨時用地特指用于采礦工程（包括礦產(chǎn)地質(zhì)勘探、開采、選礦工程，以及相關(guān)土地復(fù)墾和開發(fā)利用工程等）需臨時占用的土地，以及因采礦工程建設(shè)而必須使用的堆料場、停車場、運輸通道和其它臨時設(shè)施等占用的土地和取棄土用地。

二、臨時用地合同

根據(jù)《省臨時用地管理辦法》，臨時使用集體土地的，由臨時用地者與集體土地所有者簽訂臨時用地合同。

三、臨時用地期限

根據(jù)《省臨時用地管理辦法》有關(guān)規(guī)定，臨時用地的期限一般不超過2年，國家和省重點建設(shè)項目期限一般不超過3年，復(fù)墾工程期限一般為1年。若有權(quán)威部門設(shè)計的復(fù)墾方案，則以主管部門審批期限為準。

四、臨時用地批準權(quán)限

按照《省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第三十條的規(guī)定執(zhí)行。

五、臨時用地補償原則

采礦工程臨時用地致使原土地所有者或使用者遭受損失，由縣土地行政主管部門向臨時用地者收取臨時用地補償費。土地行政主管部門在收取臨時用地補償費前，根據(jù)相關(guān)政策以及所占用土地類別、面積、期限等，按照實際損失（依現(xiàn)階段土地實際年產(chǎn)值計算），制定臨時用地補償方案和合同。

根據(jù)采礦工程、復(fù)墾和環(huán)境保護的相關(guān)要求，臨時用地前一次性補償相關(guān)損失費用，此后不再額外支付其它補償費。

六、臨時用地補償標(biāo)準和依據(jù)

（一）臨時用地補償標(biāo)準

按照省人民政府《關(guān)于公布省征地補償標(biāo)準的通知》（政發(fā)[]43號）和縣人民政府《關(guān)于公布<縣征地補償區(qū)片劃分>的通知》（政發(fā)[]5號），確定臨時用地補償標(biāo)準（見下表）為：

（二）青苗和地上附著物補償標(biāo)準

1、青苗和地上附著物補償標(biāo)準按照縣人民政府《關(guān)于印發(fā)<縣征地拆遷補償安置實施細則>的通知》（政發(fā)[]6號）執(zhí)行。

2、房屋拆遷補償標(biāo)準按照永州市人民政府《關(guān)于印發(fā)<永州市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法>的通知》（永政發(fā)[]9號）執(zhí)行。

七、臨時用地數(shù)量控制及復(fù)墾

根據(jù)國務(wù)院《土地復(fù)墾規(guī)定》和省財政廳、省物價局、省國土測繪管理局聯(lián)合下發(fā)的《省耕地開墾費土地復(fù)墾費征收使用管理辦法》，按照“誰破壞，誰復(fù)墾”和“土地復(fù)墾費用應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地被破壞程度、復(fù)墾標(biāo)準和復(fù)墾工程量合理確定”的原則,確定臨時用地數(shù)量控制及復(fù)墾標(biāo)準：（一）單項采礦工程控制臨時用地數(shù)量，鼓勵大型采礦工程實施滾動式發(fā)展與用地模式；（二）森林植被恢復(fù)費與土地復(fù)墾費合為復(fù)墾保證金，由縣林業(yè)主管部門和縣土地主管部門收取，報縣人民政府批準后方可使用，資金實行專戶管理，?？顚Ｓ?；（三）各用地單位的復(fù)墾保證金總額具體標(biāo)準由縣物價、財政、國土部門根據(jù)土地損壞程度、復(fù)墾工作量確定。

土地復(fù)墾費由縣土地行政主管部門收取，縣國土部門辦理臨時用地審批手續(xù)，并負責(zé)管理、監(jiān)督、驗收土地復(fù)墾工作。施工單位負責(zé)臨時用地復(fù)墾工作，復(fù)墾要與改良土地、造地、改渠、挖塘和生態(tài)保護等結(jié)合起來。