土地征收補(bǔ)償細(xì)則精選(九篇)

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第1篇：土地征收補(bǔ)償細(xì)則范文

摘要：隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,大量集體土地被政府征收,進(jìn)而引發(fā)了在土地征收過(guò)程中的失地農(nóng)民與政府一系列矛盾。為了更有效地實(shí)現(xiàn)對(duì)土地征收監(jiān)管,對(duì)土地主管部門系列進(jìn)行改革,實(shí)行由中央政府垂直領(lǐng)導(dǎo)國(guó)土資源的執(zhí)法監(jiān)督,建立和完善土地征用聽(tīng)證制度,做好土地行政復(fù)議和行政訴訟工作，逐步建立起決策有程序、行為有規(guī)范、辦事有章程、失職有追究的管理體制。當(dāng)土地行政工作人員違法行政時(shí)，讓農(nóng)民可以通過(guò)行政訴訟使其被侵害的權(quán)利得到補(bǔ)救，要加大對(duì)違法批準(zhǔn)征地人員的懲罰措施，完善對(duì)違法批準(zhǔn)征地人員的刑事責(zé)任追究制度。

關(guān)鍵詞：集體土地；失地農(nóng)民；土地征收

本文就目前我國(guó)農(nóng)村土地在征收工作中面臨的問(wèn)題進(jìn)行了研究并提出了相關(guān)對(duì)策。

一、農(nóng)村當(dāng)前集體土地征收存在的主要問(wèn)題

(一)“公共利益”概念模糊，土地征收范圍過(guò)寬

《土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要,可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！币簿褪钦f(shuō)，征收土地是國(guó)家為了公共利益的需要，而不是某些經(jīng)濟(jì)組織利益的需要。但是，現(xiàn)行法律法規(guī)并沒(méi)有明確界定哪些建設(shè)項(xiàng)目用地是為了“公共利益需要”，造成了法律上對(duì)“公共利益”的解釋模糊，導(dǎo)致許多個(gè)人、單位與地方政府打著“國(guó)家公共利益的名義”以低廉的價(jià)格征用土地，進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，進(jìn)而創(chuàng)造商業(yè)利潤(rùn)。

(二)土地補(bǔ)償費(fèi)用過(guò)低

根據(jù)《土地管理法》及有關(guān)規(guī)定，我國(guó)土地征收補(bǔ)償中分為四部分：一是土地補(bǔ)償，二是青苗補(bǔ)償，三是地上附著物，四是被征地人員的安置。土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6~10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4~6倍，征用土地的其他補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省自治區(qū)直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償規(guī)定。顯然，這種補(bǔ)償方法帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的特征。以土地過(guò)去年產(chǎn)值作為確定補(bǔ)償費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，不能反映市場(chǎng)對(duì)土地及附著物的真實(shí)評(píng)價(jià)，尤其未考慮到農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地的土地價(jià)值的升值潛力，該標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低，而廉價(jià)的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用難以維持失地農(nóng)民原有生活水平，難以準(zhǔn)確體現(xiàn)地塊的區(qū)位差異及各地區(qū)不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，侵害了廣大農(nóng)民的權(quán)益，導(dǎo)致農(nóng)民對(duì)征地的不滿，容易引起農(nóng)民與政府的沖突。

(三)失地農(nóng)民安置方式過(guò)于單一，缺乏合理的保障制度

我國(guó)《土地管理法》第47條第6款規(guī)定：“支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)?！笨梢?jiàn)，我國(guó)土地征用的補(bǔ)償制度的核心并不在于保障集體土地的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，而在于保障被征地農(nóng)民的生存權(quán)利?？赡壳霸趶V大農(nóng)村，許多地方采用一次性貨幣安置方式，土地征收后，一部分失地農(nóng)民由農(nóng)村涌入城市，但由于缺乏技能和知識(shí)，又沒(méi)有政府有力的就業(yè)培訓(xùn)政策的支持，基本處于失業(yè)狀態(tài)；另一部分實(shí)現(xiàn)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的失地農(nóng)民，即使安置了工作，但由于他們的文化素質(zhì)和勞動(dòng)技能普遍偏低，也成為企業(yè)單位裁員的首選人員。他們的就業(yè)問(wèn)題沒(méi)有得到妥善解決，也沒(méi)有被納入城鎮(zhèn)失業(yè)保險(xiǎn)保障的范疇，這樣就造成大量種田無(wú)地、就業(yè)無(wú)崗、社保無(wú)門的“三無(wú)”農(nóng)民。

(四)征地費(fèi)用分配混亂,分配沒(méi)有具體細(xì)則

目前我國(guó)法律只規(guī)定了土地征用補(bǔ)償費(fèi)的分配原則，沒(méi)有規(guī)定具體的分配標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格認(rèn)定缺乏具有可操作性的規(guī)定，對(duì)于外嫁女、上門女婿、回遷戶、空掛戶、超生子女戶、戶口遷出的大學(xué)生、服役士兵、勞教人員、死亡人員家屬等能否享有土地征收補(bǔ)償費(fèi)分配權(quán)、享有多大分配權(quán)都無(wú)明確的法律依據(jù)。因此對(duì)征地的補(bǔ)償安置費(fèi)缺乏一個(gè)分配到農(nóng)戶的具體細(xì)則,造成各村、組對(duì)征地補(bǔ)償安置比較混亂。比如在發(fā)放的時(shí)間上有的一次性發(fā)放，有的分若干年發(fā)放；在分配對(duì)象上有的不分老少按人頭發(fā)放，有的按被征地面積分配等。這樣就導(dǎo)致沒(méi)有享有分配權(quán)或沒(méi)有享有完全分配權(quán)的村民引起對(duì)分配制度的不滿！

(五)地方政府官員濫用權(quán)利，利用征地差價(jià)創(chuàng)造利潤(rùn)

去年在土地執(zhí)法百日行動(dòng)中國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局相關(guān)人員透露：2000年—2006年，全國(guó)因?yàn)橥恋剡`法違規(guī)受到黨紀(jì)政紀(jì)處分的是8698人，另外還有1221人被追究刑事責(zé)任。2007年1—8月，在土地違法案件的查處當(dāng)中，仍有893人受黨紀(jì)政紀(jì)處分，245人被追究刑事責(zé)任。由此可見(jiàn)，因土地而滋生的腐敗現(xiàn)象非常嚴(yán)重。某些地方人民政府官員為了發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，大力招商引資，以畸低的價(jià)格征用農(nóng)民集體的土地，然后轉(zhuǎn)手以高價(jià)出讓給建設(shè)單位，他們則從中吃差價(jià)，囊入腰包，損害百姓的利益。

二、對(duì)我國(guó)土地征收制度完善的建議及對(duì)策

(一)完善土地征收法律法規(guī)，正確確定土地征用范圍

只有把為公共利益而實(shí)施的征地與一般經(jīng)營(yíng)性用地嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)，才能有效防止集體土地所有權(quán)的被侵犯。因此,建議國(guó)家立法機(jī)關(guān)對(duì)《憲法》和《土地管理法》中的“公共利益”作出司法解釋，明確界定“公共利益”的相應(yīng)內(nèi)涵。筆者認(rèn)為，可考慮逐步將土地征用限定在以下公共利益性用地范圍內(nèi)：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施用地；（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，如煤礦、機(jī)場(chǎng)、大壩等；（4）特殊用地，如監(jiān)獄、治安拘留所等；（5）享受特殊優(yōu)惠政策用地，如經(jīng)濟(jì)用房建設(shè)用地、遷移戶用地等；（6）公益及福利事業(yè)用地，如學(xué)校、醫(yī)院等；（7）其他公認(rèn)或法院裁定的公共利益用地。

(二)提高土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)保障農(nóng)民權(quán)益

由于我國(guó)特殊國(guó)情，土地在補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)上，一般以市場(chǎng)價(jià)格作為主要參照依據(jù)。這個(gè)市場(chǎng)價(jià)值要通過(guò)規(guī)范的價(jià)格評(píng)估體系公平確定，由于失地農(nóng)民是整個(gè)征地過(guò)程中真正的利益群體，相關(guān)專家在土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定過(guò)程中應(yīng)該讓失地農(nóng)民也介入其中，根據(jù)土地的不同地域、不同類型以不同的評(píng)估方法確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，目的是使被征地農(nóng)民的合法權(quán)益不致因政府的行為受到實(shí)質(zhì)的損害。對(duì)于土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，除了按價(jià)格補(bǔ)償外，還要考慮為失地農(nóng)民維持今后生活提供額外的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

(三)增加補(bǔ)償渠道，完善失地農(nóng)民保障體系

由于土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，土地補(bǔ)償安置費(fèi)只夠農(nóng)民維持幾年的生活所需。這使得農(nóng)民就業(yè)、養(yǎng)老等問(wèn)題比較突出。因此為失地農(nóng)民建立一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的保障體系是解決失地農(nóng)民問(wèn)題的基礎(chǔ)性工程。首先可以采用在土地轉(zhuǎn)讓收益中提高一定的比例，用于建立土地基金，并且把基金的增殖部分用于建立農(nóng)村社會(huì)保障體系。其次，可以積極創(chuàng)造條件，向被征地農(nóng)民提供免費(fèi)的勞動(dòng)就業(yè)技能培訓(xùn)，安排相應(yīng)的工作崗位，為失地農(nóng)民提供一個(gè)培訓(xùn)、求職、登記、職業(yè)介紹的一體化免費(fèi)就業(yè)服務(wù)。再者，對(duì)有長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目用地，在農(nóng)戶自愿的前提下，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)與用地單位協(xié)商，可以以征地補(bǔ)償安置費(fèi)用入股。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶通過(guò)合同約定以優(yōu)先股的方式獲取利益。

(四)完善分配細(xì)則，加強(qiáng)分配管理

關(guān)于征地補(bǔ)償費(fèi)分配的問(wèn)題，既涉及法律,又涉及到相關(guān)政策；既涉及集體利益，又涉及到公民權(quán)益。在制定補(bǔ)償分配政策與方案時(shí)，應(yīng)遵循以下原則：（1）堅(jiān)持村民自治原則。征地補(bǔ)償如何分配應(yīng)嚴(yán)格按照《村民委員會(huì)組織法》規(guī)定的程序，依據(jù)重大村務(wù)民主決策程序，召開(kāi)全體村民大會(huì)討論哪些人享有征地補(bǔ)償費(fèi)分配權(quán)及怎樣分配等事宜，分配方案擬訂后要及時(shí)向全體集體成員公布，經(jīng)大家討論無(wú)異議通過(guò)后才能形成決議由村委會(huì)執(zhí)行實(shí)施。（2）堅(jiān)持依法公正、加強(qiáng)監(jiān)督的原則。征地補(bǔ)償費(fèi)分配方案在制定過(guò)程中有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督管理。首先，指導(dǎo)村民委員會(huì)或村民小組，通過(guò)合法的程序，制定征地補(bǔ)償款分配方案，而不能一味地遵守風(fēng)俗習(xí)慣;其次，組織聯(lián)合成立監(jiān)察組，以檢查各鎮(zhèn)、村、組對(duì)被征地補(bǔ)償安置費(fèi)的分配和使用情況，加強(qiáng)征地后對(duì)監(jiān)督檢查工作力度。

第2篇：土地征收補(bǔ)償細(xì)則范文

西部地區(qū)失地農(nóng)民社會(huì)保障制度模式有一個(gè)共同的特點(diǎn):以養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)為主，以失業(yè)保障、住房安置為輔。這種全方位的綜合社會(huì)保障制度模式基于現(xiàn)行的城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)，政府負(fù)主體責(zé)任，用地者負(fù)重點(diǎn)責(zé)任，失地農(nóng)民自身負(fù)輔助責(zé)任。這樣的保障模式存在諸多弊端，具體來(lái)說(shuō)有以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。

(一)征收土地的賠償費(fèi)用偏低。失地農(nóng)民獲得的補(bǔ)償方式一般主要有貨幣補(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償(一般是住房補(bǔ)償)、部分就業(yè)安置。例如，貴州省銅仁市碧江地區(qū)對(duì)失地農(nóng)民采取一次性貨幣補(bǔ)償辦法，分為耕地、宅地、青苗、農(nóng)作物、就業(yè)補(bǔ)償。具體到單個(gè)家庭，平均土地征收補(bǔ)償費(fèi)為50000～80000元左右，且這筆補(bǔ)償費(fèi)大部分被用來(lái)修建住房，而該地區(qū)購(gòu)買住房的平均標(biāo)準(zhǔn)為1400元/平方米，因此失地農(nóng)民最后實(shí)際得到的現(xiàn)金只有勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，對(duì)失去土地的勞動(dòng)力補(bǔ)償18000元，18歲以下的補(bǔ)償6000元，50歲以上女性、60歲以上男性補(bǔ)償16000元，主要用于各項(xiàng)生活開(kāi)支。①當(dāng)前的征地補(bǔ)償費(fèi)中扣除失地農(nóng)民自身及子女的教育費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)外，剩下的補(bǔ)償費(fèi)只夠維持很短時(shí)間的生計(jì)，他們的生活保障問(wèn)題尤為嚴(yán)重。

(二)土地補(bǔ)償金不能及時(shí)發(fā)放。在征地之初，失地農(nóng)民往往只能依靠土地補(bǔ)償金來(lái)安排各項(xiàng)生產(chǎn)、生活，所以土地補(bǔ)償金的及時(shí)發(fā)放成為失地農(nóng)民的唯一經(jīng)濟(jì)來(lái)源。通常，失地農(nóng)民要3個(gè)月甚至更久的時(shí)間才能領(lǐng)到一部分補(bǔ)償費(fèi)用。在失地農(nóng)民被迫轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的同時(shí)，他們所能獲得的社會(huì)保障項(xiàng)目較少，收入上無(wú)法達(dá)到城鎮(zhèn)職工相當(dāng)水平，致使生活根本得不到保障。土地補(bǔ)償金的延遲發(fā)放，使得失地農(nóng)民生活狀況更加惡化。從失地農(nóng)民社會(huì)保障制度的實(shí)施情況來(lái)看，被征收土地的農(nóng)民一般只享有養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)，很少抑或根本沒(méi)有失業(yè)和工傷保險(xiǎn)，其子女的教育保障更是一片空白。這些在社會(huì)保障范圍內(nèi)得不到解決的問(wèn)題，也正是失地農(nóng)民最為需要、最關(guān)心的問(wèn)題。農(nóng)民失去賴以生存的土地就意味著失去工作和一切收入來(lái)源，他們理應(yīng)得到政府提供的相應(yīng)保障。而此時(shí)，如果政府延遲發(fā)放土地征收補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不僅損害了失地農(nóng)民的切身利益，也不利于政府自身的管理和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

(三)沒(méi)有考慮生活消費(fèi)支出的過(guò)快增長(zhǎng)。在征地后收入水平總體上升的同時(shí)，失地農(nóng)民的生活消費(fèi)支出也急速增加。在對(duì)貴州銅仁碧江地區(qū)的實(shí)踐調(diào)查中，失地農(nóng)民家庭平均總收入從2008年16000元增長(zhǎng)到2012年的28000元，增長(zhǎng)率達(dá)到75%，而他們的平均生活消費(fèi)支出則由2008年的9500元增長(zhǎng)到了2012年的23560元，增長(zhǎng)率達(dá)到148%。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，該地區(qū)失地農(nóng)民的生活消費(fèi)支出在2009年至2011年間增長(zhǎng)率最快，原因在于搬入新住所后需要支出電費(fèi)、飲食費(fèi)、水費(fèi)、小區(qū)物業(yè)費(fèi)，同時(shí)土地征收后使得以往自己生產(chǎn)的食品消費(fèi)像蔬菜、糧油等，現(xiàn)在都需要花錢從市場(chǎng)購(gòu)買。這些因素的作用使得失地農(nóng)民的生活消費(fèi)支出增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超前于家庭年收入的增長(zhǎng)速度，而當(dāng)前的社會(huì)保障制度尚未考慮進(jìn)去。

(四)失地農(nóng)民的就業(yè)途徑十分單一。對(duì)于西部不發(fā)達(dá)地區(qū)的失地農(nóng)民來(lái)說(shuō)，由于他們本身的知識(shí)、技能受經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展緩慢的局限，他們的就業(yè)機(jī)會(huì)相當(dāng)稀少。在這些失地農(nóng)民中，有三類群體的就業(yè)最為困難。第一類是完全依靠土地生活農(nóng)民。他們一旦失去土地就意味著失去唯一的工作機(jī)會(huì)，他們除了種地又沒(méi)有其他的工作技能，幾乎找不到合適的崗位。第二類是離城區(qū)較遠(yuǎn)的山村失地農(nóng)民。他們不僅由于遠(yuǎn)離城市無(wú)法適應(yīng)城市的生產(chǎn)生活環(huán)境，而且大都數(shù)農(nóng)民還帶有傳統(tǒng)的就業(yè)觀念和淡薄的就業(yè)意識(shí)，他們的就業(yè)機(jī)會(huì)和選擇余地也很少。第三類是年齡較大的失地農(nóng)民。他們?cè)谑ネ恋睾竽軌蛘业降囊话愣际悄切┘寄艿?、工作量大、收入低且不穩(wěn)定的工作，如搬運(yùn)工、清潔工等?？傮w來(lái)看，由于失地農(nóng)民的主要技能和工作方式是勞動(dòng)耕種，失去土地后他們的技能無(wú)法移到城市工作中去，加上其他一些年齡、體力、技能、文化等因素的限制，他們的再就業(yè)非常困難且收入很低又不穩(wěn)定。

二、西部地區(qū)失地農(nóng)民社會(huì)保障制度存在問(wèn)題的原因分析

(一)土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理。目前，我國(guó)土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由《中華人民共和國(guó)土地管理法》及實(shí)施細(xì)則和地方政府制定的《土地管理?xiàng)l例》規(guī)定。一是土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地年產(chǎn)值的6至10倍;二是安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值4至6倍，但最高不得超過(guò)15倍;三是地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)季的實(shí)際產(chǎn)值、按有關(guān)規(guī)定或雙方約定的數(shù)額。①由此可見(jiàn)，這種土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未能體現(xiàn)出本地區(qū)當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格和遠(yuǎn)期的升值潛力，更是沒(méi)有考慮城鄉(xiāng)收入差距。在實(shí)際征收過(guò)程中，土地征用單位通常沒(méi)有結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，而是簡(jiǎn)單套用國(guó)家的上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行土地征收補(bǔ)償，這樣的產(chǎn)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就更加不合理。再者，以前三年的平均產(chǎn)值作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也有失偏頗，因?yàn)檎鞯厍暗霓r(nóng)產(chǎn)品價(jià)格往往遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于征地后，這樣確定的土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于它們今后本身的產(chǎn)出價(jià)值。

(二)土地征收補(bǔ)償程序存在不足。當(dāng)前土地征收補(bǔ)償程序的不足使得農(nóng)民不能及時(shí)領(lǐng)到補(bǔ)償款或者被扣留部分補(bǔ)償款，嚴(yán)重?fù)p害了失地農(nóng)民切身權(quán)益。我國(guó)《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定:“對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施。”①可以看出土地征收程序帶有強(qiáng)制性，征收主體有權(quán)制定和執(zhí)行補(bǔ)償和安置辦法的所有項(xiàng)目。另一方面，在土地征收程序上也存在不足，建設(shè)單位申請(qǐng)立項(xiàng)—選址論證—委托設(shè)計(jì)—憑項(xiàng)目批文—設(shè)計(jì)書委托征地，然后是土地部門統(tǒng)一征收機(jī)構(gòu)受理，再與征地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村協(xié)商土地補(bǔ)償、勞力安置等有關(guān)事宜，最后簽訂征地協(xié)議書，建設(shè)單位依此協(xié)議書辦理土地報(bào)批手續(xù)的必須文件。從以上的征地程序可以看出，從立項(xiàng)征地到征地行為實(shí)施，最受影響和最有利益關(guān)系的農(nóng)民卻并沒(méi)有參與這一過(guò)程。所以，農(nóng)民在土地征收過(guò)程中根本無(wú)法表達(dá)自己的意見(jiàn)和訴求自身的利益，更加不可能參與確定土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。盡管法律規(guī)定地方人民政府應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償安置方案確定后公告并聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)，但實(shí)際征地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)通常由征地主管部門確定。即使進(jìn)行征地聽(tīng)證，其參與對(duì)象也只有政府部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村集體(主要是村干部)，參加的失地農(nóng)民很少或是沒(méi)有。

(三)政府財(cái)政保障資金投入力度不足。社會(huì)保障制度運(yùn)行的關(guān)鍵是其資金的充足與否，對(duì)失地農(nóng)民的社會(huì)保障情況更是如此。由于我國(guó)西部地區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)村和農(nóng)業(yè)發(fā)展十分緩慢，農(nóng)民收入水平十分低下，他們?cè)谑ネ恋匾院蟮纳鐣?huì)保障所需資金只能依靠土地征收補(bǔ)償費(fèi)用。通常，土地補(bǔ)償費(fèi)用不能及時(shí)發(fā)放，加上迅速增加的龐大生活開(kāi)支，最終可用于社會(huì)保障的資金微乎其微，所以只能依靠政府來(lái)投入。另一方面，從失地農(nóng)民問(wèn)題的緊迫性和危害性來(lái)看，政府提供財(cái)政資金為失地農(nóng)民提供社會(huì)保障不僅解決了他們的生活問(wèn)題，還促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。最后，從權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的角度來(lái)分析，失地農(nóng)民讓出了其賴以生存的土地使用權(quán)利，政府也有義務(wù)對(duì)為他們提供最低生活保障資金。

(四)失地農(nóng)民受教育程度普遍較低。在西部地區(qū)，失地農(nóng)民的文化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。有半數(shù)以上的失地農(nóng)民文化程度在小學(xué)及以下，初中以上文憑的只有極少數(shù)，大學(xué)文憑的更是沒(méi)有。文憑的高低決定了這些失地農(nóng)民受教育的程度，直接影響了他們擁有的專業(yè)技能和接受新工作的能力程度。西部地區(qū)失地農(nóng)民普遍文化程度低，他們失去土地以后幾乎沒(méi)有任何專業(yè)技能可以在城市實(shí)現(xiàn)就業(yè)，也沒(méi)有能力接受培訓(xùn)找到新工作。這樣一來(lái)，他們的生活保障在短期可以拮據(jù)地依靠土地征收補(bǔ)償費(fèi)用，而長(zhǎng)期的生產(chǎn)、生活更是毫無(wú)保障。

三、完善西部地區(qū)失地農(nóng)民社會(huì)保障制度的建議

(一)制定合理的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。制定合理的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，需要修改和完善《中華人民共和國(guó)土地管理法》及實(shí)施細(xì)則和地方政府制定的《土地管理?xiàng)l例》，重新規(guī)定土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。征收土地單位不能簡(jiǎn)單套用法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況把市場(chǎng)因素和土地遠(yuǎn)期價(jià)值考慮進(jìn)來(lái)，綜合確定土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)要考慮本地區(qū)的城鄉(xiāng)收入差距。這樣確定的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比之前的以前三年平均產(chǎn)值為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要合理得多，能體現(xiàn)征收土地的實(shí)際價(jià)值，有利于解決失地農(nóng)民的生活保障問(wèn)題。

(二)優(yōu)化現(xiàn)有的土地征收補(bǔ)償程序。要不斷優(yōu)化土地征收補(bǔ)償程序，保證失地農(nóng)民及時(shí)、足額領(lǐng)到補(bǔ)償款，切實(shí)保護(hù)他們的切身權(quán)益。首先要從法律上淡化強(qiáng)制色彩，充分尊重失地農(nóng)民本身的意愿，從立項(xiàng)征地到征地行為實(shí)施要努力讓最受影響和最有利益關(guān)系的農(nóng)民參與這一過(guò)程。其次，要讓失地農(nóng)民在土地征收過(guò)程中自由表達(dá)意見(jiàn)和訴求自身利益，參與確定土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)際征收過(guò)程匯總，要依據(jù)《土地管理法》規(guī)定要求地方人民政府在征地補(bǔ)償安置方案確定后公告并聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)，逐步取消征地主管部門確定征地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的行為。在進(jìn)行征地聽(tīng)證的程序時(shí)，要逐步擴(kuò)大失地農(nóng)民的參與比例。

(三)加大政府財(cái)政資金投入力度。前文所述，我國(guó)西部地區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)村和農(nóng)業(yè)發(fā)展十分緩慢，農(nóng)民收入水平十分低下，他們?cè)谑ネ恋匾院蟮纳鐣?huì)保障所需資金只能依靠土地征收補(bǔ)償費(fèi)用。土地補(bǔ)償費(fèi)用不能及時(shí)發(fā)放，加上必要的生活開(kāi)支迅速增加，最終可用于社會(huì)保障的資金微乎其微，所以只能依靠政府來(lái)投入。此外，加大政府財(cái)政對(duì)失地農(nóng)民社會(huì)保障的投入，不僅可以解決失地農(nóng)民的生活問(wèn)題，還促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，有利于政府自身的建設(shè)和對(duì)社會(huì)的治理。

第3篇：土地征收補(bǔ)償細(xì)則范文

第一章 基本規(guī)定

第一條 適用范圍

本實(shí)施細(xì)則適用于市大道（三期）A段道路建設(shè)和舊城改造規(guī)劃拆遷紅線范圍內(nèi)的集體土地以及涉及該地段被拆遷房屋安置地的拆遷補(bǔ)償安置。

第二條 拆遷范圍

大道（三期）A段因道路建設(shè)需要和舊城改造的集體土地及涉及該地段被拆遷房屋安置地的區(qū)域［詳見(jiàn)市大道（三期）規(guī)劃拆遷紅線圖及安置地規(guī)劃拆遷紅線圖］。

第三條 拆遷人和拆遷期限

(一)拆遷人：市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心；

(二)拆遷實(shí)施單位：市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司；

(三)拆遷人委托拆遷實(shí)施單位與被拆遷人簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議》），并由拆遷實(shí)施單位提供本細(xì)則規(guī)定的補(bǔ)償款、安置房和周轉(zhuǎn)房；

(四)拆遷期限：見(jiàn)拆遷通告；

(五)搬遷期限：見(jiàn)拆遷通告；

(六)拆除實(shí)施單位：由拆遷實(shí)施單位委托具有資質(zhì)的拆除機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆除。

第四條 安置地點(diǎn)

本片區(qū)被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換實(shí)行異地安置。

(一)拆遷鎮(zhèn)豆巷村區(qū)域的安置在：

1．郵電局北路、埭內(nèi)自然村東側(cè)；

2．市污水處理廠東側(cè)。

(二)拆遷鎮(zhèn)內(nèi)樓村區(qū)域的安置在：

1．大眾北路與花釉陶廠之間；

2．大眾北路與市苗圃養(yǎng)殖場(chǎng)之間。

第五條 征地拆遷補(bǔ)償安置資金

設(shè)立征收拆遷補(bǔ)償安置專項(xiàng)資金，實(shí)行?？顚Ｓ?，接受拆遷主管部門的監(jiān)督管理。

第六條 土地、房屋權(quán)屬及面積的認(rèn)定

(一)土地、房屋權(quán)屬的認(rèn)定

1．凡中華人民共和國(guó)法實(shí)施后至今，土地使用者持有各個(gè)歷史時(shí)期有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的有效非農(nóng)建設(shè)用地文書，均為合法權(quán)源，依照本細(xì)則補(bǔ)償安置。

2．房屋所有者持有各個(gè)歷史時(shí)期有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的建設(shè)文書，均為合法權(quán)屬，依照本細(xì)則補(bǔ)償安置。

3．年月日《中華人民共和國(guó)土地管理法》頒布實(shí)施前建造的房屋，被拆遷人能提供直接原始建造時(shí)間的有效證明。

(二)土地、房屋面積的計(jì)算

土地、房屋面積的認(rèn)定以有效的產(chǎn)權(quán)登記、批準(zhǔn)文書面積為準(zhǔn)。

第七條 被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的確定

(一)各類被拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格詳見(jiàn)附表一、附表三、附表四、附表五、附表六。

(二)對(duì)本細(xì)則所列價(jià)格有異議的，可委托具有資質(zhì)的同一評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)、新建安置房市場(chǎng)價(jià)同時(shí)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)格經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)商認(rèn)可的，按評(píng)估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，但不享受本細(xì)則規(guī)定的所有減免優(yōu)惠、獎(jiǎng)勵(lì)。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格仍有爭(zhēng)議的，按有關(guān)規(guī)定處理。

第八條 房屋拆遷補(bǔ)償安置方式

(一)住宅房，可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可選擇貨幣補(bǔ)償；

(二)營(yíng)業(yè)性用房，全部采用貨幣補(bǔ)償；

(三)企業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公及其它配套用房、臨時(shí)建筑物、附屬物、構(gòu)筑物一律實(shí)行貨幣補(bǔ)償；

(四)拆遷中涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、祠堂以及文物古跡等房屋的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理；

(五)拆遷批建手續(xù)不完整及違章建筑按本細(xì)則有關(guān)規(guī)定處理。

第九條 土地、房屋權(quán)屬不清的處理辦法

拆遷無(wú)產(chǎn)權(quán)證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無(wú)法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)和其他產(chǎn)權(quán)不清的房屋，拆遷前，拆遷實(shí)施單位應(yīng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

第十條 征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

(一)征收住宅房用地：在土地使用權(quán)證范圍內(nèi)房屋建筑占地之外的空地、天井等土地按250元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。

(二)征收工業(yè)用地：在土地使用權(quán)范圍內(nèi)按集體土地征用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

(三)征收農(nóng)用地：不分土地的原具體地類，土地補(bǔ)償（包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)補(bǔ)助、青苗補(bǔ)償費(fèi)）統(tǒng)一按集體土地征用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

第二章 房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法

第十一條 住宅房拆遷補(bǔ)償安置

(一)選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?/p>

1．根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)和裝修檔次不同情況，住宅房按附表一結(jié)合附表二所列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

2．選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模仨殭?quán)屬清楚。有下列情況之一，不予貨幣補(bǔ)償：

(1)被拆遷人與承租人就解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的；

(2)房屋產(chǎn)權(quán)人不明確，產(chǎn)權(quán)人下落不明的；

(3)被拆遷私有房屋的共有權(quán)人對(duì)安置方式選擇達(dá)不成一致意見(jiàn)的；

(4)被拆遷人的房屋已設(shè)定為抵押物、典權(quán)的。

3．被拆遷住宅房面積較大、產(chǎn)權(quán)清楚的，可部分選擇貨幣補(bǔ)償結(jié)合部分產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

(二)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的：

產(chǎn)權(quán)調(diào)換實(shí)行“調(diào)換相應(yīng)產(chǎn)權(quán)面積、差價(jià)互補(bǔ)、限量擴(kuò)購(gòu)”及“先搬遷騰房并簽訂協(xié)議先選房”的原則。在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房的，由拆遷實(shí)施單位發(fā)給被拆遷人“搬遷騰房確認(rèn)書”，被拆遷人憑“搬遷騰房確認(rèn)書并簽訂協(xié)議書”后領(lǐng)取《選房證》。若同一時(shí)間內(nèi)完成搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，以抽簽形式確定選房順序號(hào)。安置時(shí)被拆遷人憑《選房證》順序號(hào)在拆遷實(shí)施單位指定安置區(qū)內(nèi)選房并按下列規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)調(diào)換手續(xù)：

1．按被拆遷有效建筑面積以1:1.1的比例折算安置面積給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，選房的面積向最接近安置房套型面積的原則來(lái)選擇安置房。產(chǎn)權(quán)調(diào)換等面積部份應(yīng)計(jì)算支付補(bǔ)差價(jià)（補(bǔ)差價(jià)即新建安置房的安置價(jià)與被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行互補(bǔ)的價(jià)款）。產(chǎn)權(quán)調(diào)換等面積部份指以被拆遷房為基準(zhǔn)與安置房的對(duì)等面積；若選擇安置房面積小于被拆遷房面積的，則按選擇的安置房面積計(jì)算補(bǔ)差價(jià)。新建安置房安置價(jià)為1700元／㎡。

2．因房屋建筑結(jié)構(gòu)原因，選擇的安置面積不足拆遷折算面積的，不足部分實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

3．因房屋建筑結(jié)構(gòu)原因，選擇的安置面積超過(guò)拆遷折算總面積的，超過(guò)部分在10㎡以內(nèi)（含10㎡）的，按相應(yīng)的安置房安置價(jià)結(jié)算；超過(guò)10㎡以上部分的，按市場(chǎng)價(jià)結(jié)算，市場(chǎng)價(jià)現(xiàn)時(shí)另行確定。

4．被拆遷人屬民政部門認(rèn)定的最低生活保障對(duì)象，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，且被拆遷人房屋的每個(gè)產(chǎn)權(quán)戶（2人以下含2人）的建筑面積不足35m2的，又無(wú)力購(gòu)買安置房的，每個(gè)產(chǎn)權(quán)戶的安置房建筑面積按不少于35m2進(jìn)行安置；被拆遷房屋的每個(gè)產(chǎn)權(quán)戶（3人以上含3人）的不足50m2的，又無(wú)力購(gòu)買安置房的，每個(gè)產(chǎn)權(quán)戶的安置房建筑面積按不少于50m2進(jìn)行安置（超出應(yīng)安置部分的產(chǎn)權(quán)歸市人民政府所有，由被拆遷人承租并支付租金），等面積部分不補(bǔ)差價(jià)。如果被拆遷人愿意購(gòu)買的，在35m2或50m2以內(nèi)，扣除被拆遷房屋建筑面積外增加的面積按安置價(jià)購(gòu)買，超出35m2或50m2（含原被拆遷房屋建筑面積）的部分按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買。

第十二條 營(yíng)業(yè)性用房認(rèn)定和面積計(jì)算及補(bǔ)償安置辦法

(一)營(yíng)業(yè)性用房的認(rèn)定：

同時(shí)具備以下條件可認(rèn)定為營(yíng)業(yè)性用房，

1．被拆遷區(qū)域沿街底層住宅房第一自然開(kāi)間的；

2．已向土地管理部門交納級(jí)差地租且批建手續(xù)完整的；

3．年11月30日前辦理有效工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證，能提供稅費(fèi)收繳憑證并持有效驗(yàn)收手續(xù)的；

4．辦理有效工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，有延續(xù)經(jīng)營(yíng)的。

(二)營(yíng)業(yè)性用房面積的計(jì)算

1．以產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)登記或城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的面積為準(zhǔn)；

2．沒(méi)有產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)登記或城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的，營(yíng)業(yè)性用房的面積認(rèn)定為沿街第一自然進(jìn)深按100%認(rèn)定（第一自然進(jìn)深不超過(guò)10米），第二自然進(jìn)深按50%認(rèn)定，第三自然進(jìn)深按30%認(rèn)定，但認(rèn)定營(yíng)業(yè)性用房總有效面積不超過(guò)50平方米，其余部分按住宅計(jì)算。

(三)營(yíng)業(yè)性用房補(bǔ)償安置辦法：

被拆遷營(yíng)業(yè)性用房貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按附表三執(zhí)行。

(四)營(yíng)業(yè)手續(xù)不完整的營(yíng)業(yè)性用房

1．在以上地段有繳納級(jí)差地租并在年11月30日前辦理有效工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，雖中途歇業(yè)的，在搬遷期限內(nèi)搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，可按80%營(yíng)業(yè)性用房面積給予認(rèn)定，超過(guò)搬遷期限的，按50%營(yíng)業(yè)性用房面積給予認(rèn)定。其余部分按住宅計(jì)算。

2．在以上地段僅能提供有效工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、稅費(fèi)收繳憑證，但未能提供繳納級(jí)差地租憑證的，在搬遷期限內(nèi)搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，可按40%營(yíng)業(yè)性用房面積給予認(rèn)定。其余部分按住宅計(jì)算。

(五)違法、違章建筑和臨時(shí)建筑，不論是否持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等，一律不按營(yíng)業(yè)性用房補(bǔ)償安置。

第十三條 企業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公及其它配套用房、臨時(shí)建筑物、附屬物的補(bǔ)償辦法

(一)企業(yè)的廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公及其它配套用房按附表四標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償。

(二)臨時(shí)建筑物按附表六標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償。

(三)附屬物按附表五標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償。

第三章 搬遷補(bǔ)助 臨時(shí)過(guò)渡 停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償辦法

第十四條 住宅房搬遷、過(guò)渡補(bǔ)助

(一)選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，根?jù)附表七標(biāo)準(zhǔn)發(fā)給被拆遷人一次搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

(二)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的

1．搬遷過(guò)渡方式：鼓勵(lì)被拆遷人自行過(guò)渡，按附表七標(biāo)準(zhǔn)按季度依次發(fā)給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人確實(shí)無(wú)法自行過(guò)渡的，由拆遷實(shí)施單位提供臨時(shí)過(guò)渡周轉(zhuǎn)房，但不再發(fā)給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

2．搬遷補(bǔ)助費(fèi)：根據(jù)附表七標(biāo)準(zhǔn)一次性發(fā)給被拆遷人二次搬遷補(bǔ)助費(fèi)；

3．臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)時(shí)間計(jì)算：

選擇自行過(guò)渡的，補(bǔ)助時(shí)間自被拆遷人完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議之日算起，至拆遷實(shí)施單位書面通知入戶安置為止。

第十五條 營(yíng)業(yè)性用房的停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)

選擇貨幣補(bǔ)償?shù)牟幌硎芡．a(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)。

第十六條 企業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)及其它配套用房停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)

拆遷造成工廠停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按經(jīng)營(yíng)者上年度月平均稅后利潤(rùn)額（以稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的有關(guān)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)），一次性給予3個(gè)月的停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)。

第四章 優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)辦法

第十七條 根據(jù)拆遷范圍內(nèi)的實(shí)際情況，被拆遷人在搬遷期限內(nèi)，完成搬遷騰房并簽訂房屋補(bǔ)償安置協(xié)議書及符合下列條件的，給予適當(dāng)優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)，不符合下列條件的一律不得享受下面的優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)：

(一)合法建筑

1．住宅房的優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定

2．營(yíng)業(yè)性用房

采用貨幣補(bǔ)償?shù)臓I(yíng)業(yè)性用房按附表三標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償。在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，按營(yíng)業(yè)性用房貨幣補(bǔ)償金額的25%給予獎(jiǎng)勵(lì)；在搬遷期限后第一個(gè)月內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，按營(yíng)業(yè)性用房貨幣補(bǔ)償金額的15%給予獎(jiǎng)勵(lì)。

3．企業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公場(chǎng)所及其它配套用房的獎(jiǎng)勵(lì)

若被拆遷人在搬遷期限內(nèi)搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，1000㎡以內(nèi)（含1000㎡）給予一次性5000元獎(jiǎng)勵(lì)金；1000㎡以上的給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)金8000元。

(二)批建手續(xù)不完整及違法、違章建筑的獎(jiǎng)勵(lì)

批建手續(xù)不完整及違法、違章建筑的認(rèn)定，以相關(guān)直接、原始有效的資料為依據(jù)。

1．住宅房

年月日后建造的，但批建手續(xù)不完整及違法、違章的，按以下三種情況給予補(bǔ)償安置：

(1)年月日至年月日期間建造批建手續(xù)不完整的住宅房，有向村委會(huì)交納申請(qǐng)建房費(fèi)用或向鎮(zhèn)政府交納申請(qǐng)建房的村鎮(zhèn)規(guī)劃、土地補(bǔ)償?shù)扔嘘P(guān)費(fèi)用的，按50%計(jì)算有效建筑面積進(jìn)行補(bǔ)償安置；若沒(méi)有的按40%進(jìn)行補(bǔ)償安置。被拆遷人在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，給予增加30%的計(jì)算有效面積獎(jiǎng)勵(lì)；在搬遷期限后第一個(gè)月內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，給予增加15%計(jì)算有效面積獎(jiǎng)勵(lì)；

(2)年月日至年11月30日市人民政府的《關(guān)于市大道（三期）道路建設(shè)的通告》（392號(hào)）期間建造的住宅，屬違法用地、違章建筑，不予補(bǔ)償安置。若被拆遷人在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，按60%計(jì)算有效面積給予獎(jiǎng)勵(lì)；在搬遷期限后第一個(gè)月內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，按40%計(jì)算有效面積給予獎(jiǎng)勵(lì)；

(3)年11月30日以后建造的住宅，一律不予補(bǔ)償安置。但其如能在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，經(jīng)大道（三期）工程建設(shè)指揮部確認(rèn)后，可以按以下的標(biāo)準(zhǔn)給予材料費(fèi)補(bǔ)助：框架結(jié)構(gòu)250元/m2，磚混結(jié)構(gòu)200元/m2，磚木結(jié)構(gòu)150元/m2。同時(shí)，在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，增加200元/m2的獎(jiǎng)勵(lì)；在搬遷期限后第一個(gè)月內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，增加100元/m2的獎(jiǎng)勵(lì)；

2．企業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公及其他配套用房

凡批建手續(xù)不完整及違法、違章建筑的企業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公及其他配套用房，依照本實(shí)施細(xì)則關(guān)于住宅房批建手續(xù)不完整及違法、違章建筑的打折辦法計(jì)算有效面積按附表四、附表五標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

3．臨時(shí)性建筑物，在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，可按建筑材料類別結(jié)合成新，按附表六的標(biāo)準(zhǔn)分別給予貨幣補(bǔ)償。

4．提供不出批建手續(xù)或不完整及違法、違章建筑時(shí)間的直接原始有效證據(jù)的，在搬遷期限內(nèi)完成搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，按本條規(guī)定的年11月30日后建設(shè)規(guī)定處理。

第五章 其他規(guī)定

第十八條 被拆遷人搬遷后，必須保持原房的完整性，主體建筑及門、窗、屏、閣樓等建筑材料不得拆除。

第十九條 對(duì)拆遷范圍內(nèi)土地上的青苗、果樹(shù)按附表八標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第二十條 安置房的水、電、電話、有線電視等配套設(shè)施與被拆遷房數(shù)量相同的，由拆遷實(shí)施單位負(fù)責(zé)辦理遷移手續(xù)，并承擔(dān)遷移費(fèi)用。上述配套設(shè)施在拆遷前的欠費(fèi)，由被拆遷人與有關(guān)單位結(jié)清并銷戶。

第二十一條 安置房的室內(nèi)裝飾標(biāo)準(zhǔn)為：(1)鋁合金三槽窗、進(jìn)戶防盜門；(2)內(nèi)墻水泥砂漿打底，地面水泥砂漿找平；(3)給排水設(shè)施完整；(4)廚房、衛(wèi)生間各裝普通水頭一個(gè)，每個(gè)房間裝有白熾燈一盞，開(kāi)關(guān)一個(gè)，插座三個(gè)。

第六章 罰 則

第二十二條 被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由拒絕搬遷的，按照有關(guān)規(guī)定給予強(qiáng)制征遷，凡被實(shí)施強(qiáng)制拆遷的房屋，不適用本細(xì)則規(guī)定的所有減免優(yōu)惠、獎(jiǎng)勵(lì)辦法。

第4篇：土地征收補(bǔ)償細(xì)則范文

一、對(duì)村民拆遷安置房屋是指由市新區(qū)管委會(huì)統(tǒng)一組織修建的安置小區(qū)的房屋，安置房屋權(quán)屬為全部產(chǎn)權(quán)。西新街以北被拆遷人安置小區(qū)為“新家園”，西新街以南被拆遷人安置小區(qū)為“濱水花苑”。

二、拆遷補(bǔ)償安置對(duì)象應(yīng)符合下列條件：

1．戶籍在新區(qū)一期范圍內(nèi)被征收土地所在村組的被拆遷房屋所有權(quán)人及其集體財(cái)產(chǎn)分配權(quán)的共同居住家庭成員（村組與村民另有約定的除外）。

2．征地拆遷區(qū)域中戶籍暫轉(zhuǎn)出的現(xiàn)役軍人中的義務(wù)兵，在校大、中專學(xué)生，羈押人員。

三、對(duì)房屋權(quán)屬、面積不明確的按下列辦法處理。

1．未經(jīng)依法登記的房屋權(quán)屬依據(jù)有關(guān)部門的規(guī)定確認(rèn)。

2．拆遷房屋面積按國(guó)家《房屋測(cè)繪規(guī)范》執(zhí)行確定。

3．對(duì)拆遷房屋面積有爭(zhēng)議的，以依法確定的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)按程序測(cè)繪認(rèn)定的房屋面積為依據(jù)。

四、拆遷人與被拆遷人可按《辦法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定補(bǔ)償金額；也可由具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估，以拆遷評(píng)估價(jià)協(xié)商確定補(bǔ)償金額。

五、對(duì)被拆遷房屋所有權(quán)人為城鎮(zhèn)居民，其房屋使用土地為農(nóng)村宅基地的，且宅基地使用權(quán)來(lái)源合法，對(duì)其房屋依據(jù)評(píng)估價(jià)格給予貨幣補(bǔ)償。住房困難的，每戶安置100平方米的住房，按綜合成本價(jià)2250元/平方米（含稅費(fèi)）的價(jià)格結(jié)算。

六、被征收集體土地上房屋所有權(quán)人為村民，其配偶、子女為城鎮(zhèn)居民，與房屋所有權(quán)人共同居住且無(wú)其他自有住房者，可參照村民安置標(biāo)準(zhǔn)給予人均60平方米的安置房，價(jià)格按綜合成本價(jià)2250元/平方米結(jié)算。

七、被拆遷人以戶為單位選擇安置房屋，選擇安置房屋面積就近上靠，選擇安置房屋總面積超出應(yīng)安置房屋總面積10平方米以內(nèi)（含10平方米）的部分按綜合成本價(jià)2250元/平方米（含稅費(fèi)）結(jié)算，超出10平方米的部分按3600元/平方米結(jié)算。

八、符合安置條件的村民對(duì)人均60平方米的應(yīng)安置房屋可以選擇實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式。對(duì)選擇房屋安置的，應(yīng)安置房屋面積內(nèi)的按每平方米900元結(jié)算；對(duì)放棄應(yīng)安置房屋面積的部分按每平方米2000元給予補(bǔ)貼。

九、對(duì)在各項(xiàng)目拆遷公告規(guī)定期限內(nèi)完成搬遷的，凡符合安置條件的村民，每人可以1200元/平方米的優(yōu)惠價(jià)格再購(gòu)買40平方米的安置房，用于養(yǎng)老實(shí)物補(bǔ)貼。超出拆遷公告規(guī)定期限完成搬遷的一律不享受。

十、對(duì)符合補(bǔ)償安置對(duì)象條件的村民，自房屋騰空之日起至安置房交付后三個(gè)月止享受每人2000元/年的生活補(bǔ)貼，不滿一年的按月計(jì)算。

十一、村民安置房建設(shè)用地面積不再預(yù)留5%的集體預(yù)留地。

十二、在辦理房屋所有權(quán)權(quán)屬證時(shí)，被拆遷村民實(shí)際安置房屋價(jià)格超過(guò)應(yīng)安置房屋價(jià)格的差額部分，應(yīng)依法繳納契稅。

十三、安置房屋應(yīng)按規(guī)定交納房屋維修基金，房屋維修基金由個(gè)人、村組共同承擔(dān)，具體承擔(dān)比例由村民大會(huì)決定，村組承擔(dān)部分從土地收益中支付。

第5篇：土地征收補(bǔ)償細(xì)則范文

【關(guān)鍵詞】拆遷問(wèn)題；集體土地；房屋征收評(píng)估方法

1.政策背景和相關(guān)政策體系

從2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》到2011年1月21日頒布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，已度過(guò)了將近十年時(shí)間。這十年可謂是中國(guó)城市發(fā)展的黃金十年。一方面全國(guó)的城市化飛速發(fā)展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過(guò)了50%，中國(guó)的城市不斷地向郊區(qū)的村莊農(nóng)田擴(kuò)張；另一方面，城市新區(qū)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)和快速發(fā)展也促使著老城區(qū)加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發(fā)展歷程當(dāng)中，成為城市發(fā)展更新的一條主線。

中國(guó)城市化快速發(fā)展的同時(shí)，也伴隨著產(chǎn)生了許多的社會(huì)問(wèn)題。其中被廣泛關(guān)注的拆遷問(wèn)題成為這兩年激化社會(huì)矛盾、影響社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的一大頑疾。不得不承認(rèn)，政府在城市化所帶來(lái)的巨大利益的誘惑下，對(duì)拆遷工作缺乏科學(xué)合理的管理。也正因?yàn)槿绱?，出臺(tái)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，對(duì)地方政府的拆遷工作做出更與時(shí)俱進(jìn)的規(guī)定和指導(dǎo)，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應(yīng)該看到，城市化進(jìn)程未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)將是在城市周邊的農(nóng)村區(qū)域，而在這方面，國(guó)家的政策法規(guī)制定還很不健全，多以地方性政策法規(guī)為主。因此，集體土地上的房屋征收補(bǔ)償以及評(píng)估辦法的規(guī)定，將是下一步國(guó)家針對(duì)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)工作要重點(diǎn)研究和探討的核心領(lǐng)域。以下是房屋征收補(bǔ)償政策體系的梳理。如圖1.1所示。

圖1.1 屋征收補(bǔ)償政策體系

2.房屋征收評(píng)估的特殊性

通常情況下，房地產(chǎn)評(píng)估的目的是為交易雙方在房屋買賣、租賃、抵押以及典當(dāng)?shù)仁袌?chǎng)交易過(guò)程中，提供專業(yè)的房屋市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果。而房屋征收評(píng)估特殊在交易雙方的之一是政府部門。政府為了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造等公共利益的實(shí)現(xiàn)，需要對(duì)國(guó)有土地上房屋進(jìn)行征收。因此，在政府的主導(dǎo)下，在公共利益遠(yuǎn)大于個(gè)人私利的原則下，房屋征收評(píng)估從為一般的純粹市場(chǎng)行為提供服務(wù)蛻變成為參雜著政府強(qiáng)制意味和部分福利色彩的半市場(chǎng)或偽市場(chǎng)行為提供服務(wù)。

之所以這樣，是因?yàn)榉课菡魇赵u(píng)估是為進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償所提供的一種技術(shù)依據(jù)，歸根結(jié)底還是為了“和諧拆遷”。一些地區(qū)的縣市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣容^強(qiáng)勢(shì)，房屋征收評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)就相對(duì)市場(chǎng)價(jià)值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國(guó)有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復(fù)雜，按照市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的結(jié)果根本滿足不了被征收房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償要求。政府為推進(jìn)工作，只能調(diào)高評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)或者通過(guò)增加其他補(bǔ)償條款已使得拆遷工作能夠順利開(kāi)展。

3.集體建設(shè)用地上房屋征收評(píng)估的簡(jiǎn)單探討

從借鑒新出臺(tái)的《國(guó)有用地上房屋征收評(píng)估辦法》的角度，來(lái)探討集體建設(shè)用地上的房屋征收評(píng)估，首先應(yīng)對(duì)兩種權(quán)屬用地的房屋進(jìn)行比較。按照《中國(guó)人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》，國(guó)有土地上房屋所有權(quán)人擁有70年的房屋所有權(quán)。只要是出讓用地上的房屋都允許進(jìn)行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進(jìn)行交易。因此，可以認(rèn)為國(guó)有土地上房屋所有權(quán)人擁有對(duì)房屋所有權(quán)，包括占用權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權(quán)，但是卻是不完整的所有權(quán)，原因是村民不享有對(duì)宅基地上房屋的處置權(quán)，即轉(zhuǎn)讓買賣的權(quán)利。

始終爭(zhēng)議不斷的“小產(chǎn)權(quán)房”就是指未進(jìn)行征地手續(xù)建在集體土地上的房地產(chǎn)。“小產(chǎn)權(quán)”很形象的說(shuō)明了這部分房產(chǎn)在權(quán)利屬性方面的尷尬處境。

集體土地上房屋不能轉(zhuǎn)讓買賣這一特點(diǎn)，將對(duì)房屋征收評(píng)估工作產(chǎn)生兩方面的重要影響：（1）目前房地產(chǎn)評(píng)估方法中使用最為廣泛的市場(chǎng)法無(wú)法運(yùn)用到集體土地上房屋征收評(píng)估當(dāng)中，因?yàn)樗械念愃频募w土地上房屋都不能買賣。沒(méi)有一個(gè)集體土地房屋交易的市場(chǎng)，何來(lái)類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格呢？（2）既然沒(méi)有集體土地上的房屋成交價(jià)格，我們是否可以借鑒條件類似的國(guó)有土地上的房屋成交價(jià)呢？?jī)深惙课莸膮^(qū)別正如前面分析，由于國(guó)有土地上房屋可以轉(zhuǎn)讓買賣，而集體土地上的卻不能。從資產(chǎn)的流動(dòng)性和可變現(xiàn)能力上考慮，兩類房屋作為資產(chǎn)的價(jià)格將相差很多。

筆者在對(duì)哈爾濱哈西地區(qū)道里片區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”的調(diào)研中，也印證的以上結(jié)論。哈西道里片區(qū)現(xiàn)屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)。片區(qū)內(nèi)有三個(gè)村屯，分別是金山村、城鄉(xiāng)村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。

從筆者對(duì)當(dāng)?shù)匾晃皇蹣侵薪榈脑L談和租房電話的詢問(wèn)了解，金山村的小產(chǎn)權(quán)房——金山花園（毛坯）平均售價(jià)在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產(chǎn)權(quán)房——鴻翔家園平均售價(jià)為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區(qū)的房地產(chǎn)樓盤（毛坯）的平均售價(jià)在7000元/平米。

根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)分析：首先，從市場(chǎng)法角度分析，兩個(gè)村的小產(chǎn)權(quán)房要比周邊的房地產(chǎn)樓盤低出一半還多，即使考慮到周邊設(shè)施和環(huán)境因素的修正，這樣的價(jià)格差距也是懸殊的。其次，兩個(gè)村小產(chǎn)權(quán)房的租售比低。兩居按80平米計(jì)，租售比約為1：200，國(guó)際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區(qū)樓盤的租售比1：350左右。從房地產(chǎn)評(píng)估的收益法角度看，兩個(gè)村小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)于國(guó)有土地上房屋的價(jià)值要低很多。

因此，可以得出結(jié)論，從理論上和實(shí)際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類似條件的國(guó)有土地上房屋市場(chǎng)價(jià)，同時(shí)又不具備集體土地上房屋的交易市場(chǎng)。所以，市場(chǎng)法無(wú)法運(yùn)用到集體土地房屋征收評(píng)估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)價(jià)了。

4.集體土地房屋征收評(píng)估的實(shí)際情況

目前，集體土地房屋征收評(píng)估還未有國(guó)家性的政策法規(guī)出臺(tái)，各地方政府也很少有針對(duì)集體土地房屋征收的評(píng)估工作專門出臺(tái)實(shí)施細(xì)則的。但是，在各地區(qū)的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評(píng)估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。

北京市政府在2003年出臺(tái)了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對(duì)集體土地房屋拆遷管理作出了詳細(xì)規(guī)定。其中，《辦法》的第十四條中明確規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。房屋重置成新價(jià)的評(píng)估規(guī)則和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算辦法由北京市國(guó)土房管局制定并公布”。《辦法》中按照重置成新價(jià)和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以看做是采用的成本法?/p>

房屋拆遷中所稱重置成新價(jià)，是指用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在相同成新?tīng)顟B(tài)下的建筑物的正常價(jià)格。為此北京市專門出臺(tái)了《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，《標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)平房、中式樓房重置成新價(jià)評(píng)估有非常詳細(xì)的規(guī)定，包括估價(jià)路線、部件及分值等詳細(xì)的估算標(biāo)準(zhǔn)和各類計(jì)分表格。重置成新價(jià)對(duì)房屋本身的價(jià)值按照建設(shè)成本的方式進(jìn)行了評(píng)估。

房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)是指被拆遷范圍內(nèi)房屋每平方米平均土地使用權(quán)價(jià)值。宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的確定，按照市國(guó)土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》第六項(xiàng)第二十五條的規(guī)定，宅基地區(qū)位補(bǔ)償計(jì)算公式：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià)）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

5.結(jié)論

通過(guò)對(duì)房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國(guó)家對(duì)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估相繼出臺(tái)了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評(píng)估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國(guó)有土地上的房屋征收評(píng)估政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合兩類權(quán)屬土地上房屋的區(qū)別，得出結(jié)論：市場(chǎng)比較法不適用于集體土地上的房屋征收評(píng)估，未來(lái)出臺(tái)的集體土地上房屋征收評(píng)估政策很可能繼續(xù)延用當(dāng)前各地方政府在集體土地房屋拆遷補(bǔ)償中使用的成本法。

參考文獻(xiàn)

[1]《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

[2]《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》

[3]《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

[4]《中華人民共和國(guó)土地管理法》

[5]《中國(guó)人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》

[6]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

[7]《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》

[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》

第6篇：土地征收補(bǔ)償細(xì)則范文

第一條為了加強(qiáng)對(duì)集體所有土地征收及房屋拆遷補(bǔ)償安置管理，保障征遷工作順利進(jìn)行，保護(hù)被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》等法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)征地拆遷補(bǔ)償安置，適用本辦法。法律、法規(guī)和省人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三條本辦法所稱集體土地征收及房屋拆遷補(bǔ)償安置，是指因依法征收集體所有的土地及拆遷地上建(構(gòu))筑物，按照本辦法規(guī)定對(duì)被征遷的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人支付補(bǔ)償費(fèi)用和實(shí)施安置的行為。

第四條市國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)征遷土地的組織協(xié)調(diào)、審查報(bào)批和監(jiān)督管理工作。其從事征遷事務(wù)工作機(jī)構(gòu)，承擔(dān)統(tǒng)一征遷土地的事務(wù)性工作。

市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)房屋拆遷的監(jiān)督管理工作。其房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋拆遷監(jiān)督管理具體事務(wù)。

各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)征遷土地的協(xié)調(diào)配合工作。

第二章征地拆遷工作的組織實(shí)施

第五條征地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由市人民政府將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征地的用途、范圍、面積以及征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地拆遷補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。具體工作由國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)實(shí)施。

第六條被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到指定地點(diǎn)辦理征地拆遷補(bǔ)償?shù)怯洝１徽魍恋厣嫌薪?構(gòu))筑物的，還應(yīng)提供有關(guān)建(構(gòu))筑物的合法證件。國(guó)土資源行政主管部門或會(huì)同有關(guān)部門組織拆遷工作人員到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查核實(shí)。

自征地公告公布之日起，被征土地所有權(quán)人、使用權(quán)人不得在征地拆遷范圍內(nèi)種植樹(shù)木，興建建(構(gòu))筑物。

第七條國(guó)土資源行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征地方案，會(huì)同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、拆遷安置方案，在被征土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告或組織聽(tīng)證，聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民的意見(jiàn)。征地拆遷補(bǔ)償安置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由國(guó)土資源行政主管部門組織實(shí)施。

第八條被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人對(duì)征地拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定處理。征地拆遷補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征遷方案的實(shí)施。

被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人對(duì)土地及房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，可以按照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)具備相應(yīng)資質(zhì)的法定評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

第九條征地拆遷的補(bǔ)償費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物(含建、構(gòu)筑物)補(bǔ)償費(fèi)。

第十條征收土地的，按照被征土地的原用途給予補(bǔ)償。征地拆遷的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)全額支付。

第十一條被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人，應(yīng)在征地拆遷安置補(bǔ)償方案公告的期限內(nèi)領(lǐng)取補(bǔ)償費(fèi)，讓出土地。無(wú)法定事由拒不讓出的，依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第三章土地、青苗補(bǔ)償與勞力安置

第十二條征收土地的，按下列標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費(fèi)：

(一)征收耕地的，按該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍補(bǔ)償；

(二)征收林地的，按該林地被征前3年平均年產(chǎn)值的8倍補(bǔ)償；

(三)征收果、茶、桑等園地的，按該園地被征前3年平均年產(chǎn)值的7倍補(bǔ)償；未曾收獲的，按同類土地前3年平均年產(chǎn)值的6倍補(bǔ)償；

(四)征收魚(yú)塘、藕塘、葦塘、菱塘等水域的，按其被征前3年平均年產(chǎn)值的6倍補(bǔ)償；

(五)征收集體所有的建設(shè)用地的，按其所在村(組)旱耕地前3年平均年產(chǎn)值的4至5倍補(bǔ)償；

(六)征收未利用地的，按其旱耕地前3年平均年產(chǎn)值的2至3倍補(bǔ)償。

土地補(bǔ)償費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由市國(guó)土資源行政主管部門會(huì)同有關(guān)縣、區(qū)政府、林業(yè)、漁業(yè)等部門制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

第十三條征收土地的，按下列規(guī)定支付安置補(bǔ)助費(fèi)：

(一)征收耕地的，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算，每1個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

(二)征收耕地以外的農(nóng)用地的，每1個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為其前3年平均年產(chǎn)值的3至4倍。

(三)征收耕地以外的農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地的，每1個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為其所在村(組)耕地前3年平均年產(chǎn)值的2至3倍。

(四)征收無(wú)收益土地的，不支付安置補(bǔ)助費(fèi)。

需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征土地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有土地的數(shù)量計(jì)算。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人，其中符合參加社會(huì)保險(xiǎn)條件的，征得被安置人員同意后，安置補(bǔ)助費(fèi)可以用于支付被安置人員的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。國(guó)家和省有新規(guī)定的，從其規(guī)定。

安置補(bǔ)助費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由市國(guó)土資源行政主管部門會(huì)同有關(guān)縣、區(qū)政府及有關(guān)部門制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

第十四條按本辦法第十二條、第十三條規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，報(bào)經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不應(yīng)超過(guò)土地被征前3年平均年產(chǎn)值的30倍。土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限，仍不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十五條被征土地上的青苗，按下列標(biāo)準(zhǔn)支付青苗補(bǔ)償費(fèi)：

(一)被征耕地上的青苗，按照當(dāng)季作物的產(chǎn)值補(bǔ)償；多年生作物，按其年產(chǎn)值補(bǔ)償；無(wú)青苗的，不予補(bǔ)償。

(二)魚(yú)苗放養(yǎng)2年以上的，不予補(bǔ)償；不足2年的，按照放養(yǎng)魚(yú)苗費(fèi)的3至4倍補(bǔ)償。

(三)用材林、防護(hù)林、特種用途林主干平均胸徑大于20厘米的，按照其實(shí)有材積價(jià)值的10%至20%補(bǔ)償；主干平均胸徑5至20厘米的，按照其實(shí)有材積價(jià)值的60%至80%補(bǔ)償。

(四)苗圃苗木、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林按照其被征前3年平均年產(chǎn)值2倍補(bǔ)償；尚無(wú)產(chǎn)值的，按實(shí)際造林投資2倍補(bǔ)償。幼齡林、新造林按實(shí)際投資2倍補(bǔ)償。青苗補(bǔ)償費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由市國(guó)土資源行政主管部門會(huì)同林業(yè)、漁業(yè)等主管部門制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

第四章房屋拆遷補(bǔ)償安置

第十六條被征土地上的房屋及附屬物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由市物價(jià)主管部門會(huì)同有關(guān)縣、區(qū)政府、市國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門制定，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，報(bào)省人民政府備案。

被征土地上的房屋及附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，綜合考慮被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、成新等因素確定。

第十七條拆遷住宅房屋，被拆遷人可選擇貨幣補(bǔ)償安置，也可選擇以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償安置。對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置面積，可按該戶常住人口人均不超過(guò)30平方米建筑面積控制，超過(guò)部分實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

拆遷非住宅房屋，以貨幣補(bǔ)償為主，也可采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償安置。

拆遷房屋附屬物，實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

第十八條實(shí)行貨幣化補(bǔ)償安置的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，向被拆遷人支付補(bǔ)償款。

實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按前款規(guī)定，確定拆遷補(bǔ)償款，并與安置房屋結(jié)算差價(jià)。

第十九條對(duì)利用自有住宅房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，按住宅房屋予以認(rèn)定，但對(duì)其實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的建筑面積部分給予適當(dāng)營(yíng)業(yè)補(bǔ)償。

第二十條拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定的房屋占地面積，以土地使用證登記的面積為依據(jù)；經(jīng)合法批準(zhǔn)但尚未取得土地使用證的，以批準(zhǔn)的用地面積為依據(jù)。

拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定宅基地上房屋建筑面積，不得超過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃許可證或其他法定批準(zhǔn)文件規(guī)定的建房面積；已合法領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，以房屋所有權(quán)證登記的面積為依據(jù)。

第二十一條拆遷住宅房屋，給予每戶搬家費(fèi)300元。過(guò)渡費(fèi)按18個(gè)月計(jì)算，具體標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)管理等部門制定。

拆遷非住宅房屋，還應(yīng)當(dāng)按實(shí)際情況對(duì)被拆遷人補(bǔ)償下列費(fèi)用：

(一)需要搬遷設(shè)備的，按國(guó)家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安置費(fèi)用；

(二)因拆遷設(shè)備無(wú)法恢復(fù)使用的，按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用；

(三)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的，對(duì)停產(chǎn)、停業(yè)期間的直接經(jīng)濟(jì)損失，給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第二十二條有下列情形之一的，不予補(bǔ)償：

(一)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上建造的建筑物、構(gòu)筑物，未按《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》等法律法規(guī)的規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)；

(二)在城市規(guī)劃區(qū)外集體土地上建造的建筑物、構(gòu)筑物，未按《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)；

(三)在征地公告后搶建的建筑物、構(gòu)筑物，搶栽的樹(shù)木；

(四)其它違法建筑物、構(gòu)筑物。

第二十三條拆除超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償。

第二十四條拆除經(jīng)依法批準(zhǔn)的尚未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，按照重置價(jià)格結(jié)合剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第五章罰則

第二十五條有下列情形之一的，按照土地管理等法律法規(guī)規(guī)章，由有關(guān)部門給予處罰：

(一)買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的；

(二)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的；

(三)違法占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的；

(四)未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的；

(五)農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的；

(六)無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法定程序批準(zhǔn)占用、征收土地的；

(七)擅自將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的。第二十六條國(guó)土資源等管理部門依照土地管理等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，責(zé)令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施的，建設(shè)單位或者個(gè)人必須立即停止施工，自行拆除；對(duì)繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機(jī)關(guān)有權(quán)制止。建設(shè)單位或者個(gè)人對(duì)責(zé)令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責(zé)令限期拆除決定之日起15日內(nèi)，向人民法院；期滿不又不自行拆除的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，費(fèi)用由違法者承擔(dān)。

第二十七條侵占、挪用被征遷單位及個(gè)人的征遷補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用的，由監(jiān)察、審計(jì)部門依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十八條房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，一方或雙方可以請(qǐng)求市房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行協(xié)調(diào)；同時(shí)，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院。

第二十九條國(guó)土資源、房地產(chǎn)等管理部門及其他有關(guān)部門的工作人員，、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章附則

第三十條被征土地上的房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則，由市房地產(chǎn)管理部門、國(guó)土資源行政主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定另行制定。本市過(guò)去有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)；本辦法施行前已經(jīng)批準(zhǔn)的征收集體土地房屋拆遷，仍按原有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第7篇：土地征收補(bǔ)償細(xì)則范文

一、征收集體土地是否符合“公共利益”目的難以界定

集體土地征收是對(duì)原土地所有權(quán)人土地所有權(quán)的剝奪，因此，必須在符合法律明確規(guī)定的情況下才可以實(shí)施?！稇椃ā返谑畻l明確規(guī)定：國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收。《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)?？梢?jiàn)，國(guó)家只能為了公共利益需要，才能進(jìn)行土地征收。但與此同時(shí)，《土地管理法》第四十三條卻又作出如下規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第八條規(guī)定“集體所有的土地經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該國(guó)有土地使用權(quán)方可有償出讓”，前兩項(xiàng)法律對(duì)于土地征收是否符合公共利益需要并未作出明確，與憲法、物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定不統(tǒng)一，出現(xiàn)了矛盾。在實(shí)踐中，個(gè)人、私營(yíng)單位這些非公共利益主體使用集體土地的，也可以通過(guò)土地征收，即集體土地的國(guó)有化來(lái)實(shí)現(xiàn)。將集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后，就可以進(jìn)而獲得國(guó)有土地使用權(quán)，這種方式顯然與土地征收目的必須符合公共利益的法律規(guī)定不符。

進(jìn)行土地征收，應(yīng)當(dāng)符合公共利益。但現(xiàn)行的土地征收方面的法律法規(guī)卻沒(méi)有對(duì)公共利益的定義和確切的范圍進(jìn)行具體界定。修建軍事基地、修建高鐵、地鐵、醫(yī)院、學(xué)校等行為的公益性好判斷，但是舊城改造、農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)中哪些符合“公共利益”，哪些不符合“公共利益”，卻沒(méi)有具體規(guī)定，這為不合法的集體土地征收進(jìn)入征地機(jī)制敞開(kāi)了方便之門。一些地方政府動(dòng)則以“公共利益”為名，行土地開(kāi)發(fā)之實(shí)，只要在項(xiàng)目上冠上公共利益的名義，就增強(qiáng)了強(qiáng)行進(jìn)行土地征收的底氣，被征地者就必要服從。其后果，集體土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)及帶來(lái)的收益被政府（主要是地方政府）所掌握和控制，被征地農(nóng)民處于相當(dāng)被動(dòng)的地位，往往被迫接受不合理的補(bǔ)償安置方案。即使對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議，維護(hù)自己合法權(quán)益也存在困難?？梢?jiàn)，征地必須符合公共利益為目的的規(guī)定，立法目的是規(guī)范政府征收行為，但在客觀上造成被征地農(nóng)民的土地權(quán)益難以市場(chǎng)化，大量集體土地征收后，被征地農(nóng)民沒(méi)有通過(guò)平等交換的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則獲得充分的補(bǔ)償和救濟(jì)。

二、集體土地所有權(quán)主體多類別，造成土地補(bǔ)償利益分配參與主體多元化，影響了土地的合理化補(bǔ)償

根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村土地歸農(nóng)村集體成員共同所有。但“集體”是什么，有關(guān)的法律法規(guī)并沒(méi)有作明確規(guī)定，更多的表現(xiàn)為政策性的概念。黨的以前，農(nóng)村土地所有權(quán)模式是“三級(jí)所有，生產(chǎn)隊(duì)為基礎(chǔ)”，即“、管理大隊(duì)、生產(chǎn)隊(duì)三級(jí)所有，生產(chǎn)隊(duì)是最基層的集體農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位，也是土地的實(shí)際占有和管理使用者。以后，推行農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革，改為行政建制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），改管理大隊(duì)為村民自治組織“村”，改生產(chǎn)小隊(duì)為村民自治基層單位“村民小組”。關(guān)于農(nóng)村集體土地所有權(quán)權(quán)屬，立法也進(jìn)行了界定?！锻恋毓芾矸ā返谑畻l規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；己經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理?！边@樣的規(guī)定只是明確了“集體”是集體土地的權(quán)屬主體，但是，并沒(méi)有對(duì)于何為“集體”作出明確的解釋。根據(jù)這條規(guī)定，集體土地所有權(quán)主體有多級(jí)、多個(gè)，村民委員會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織、集體內(nèi)農(nóng)民都是權(quán)屬主體，這種不確定規(guī)定，反而造成了集體土地所有權(quán)主體的存在更多是形式意義上的，而不是實(shí)體意義上的，集體土地對(duì)于集體內(nèi)的農(nóng)民，名義上人人所有，實(shí)質(zhì)上人人無(wú)權(quán)。現(xiàn)行農(nóng)村經(jīng)濟(jì)制度是在改變?cè)械霓r(nóng)民公社集體所有集體勞動(dòng)模式上，以為基礎(chǔ)，實(shí)行統(tǒng)分相結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織多數(shù)消失了，重新建立起來(lái)的新的經(jīng)營(yíng)模式，其制度基礎(chǔ)是土地承包制，將集體土地分給各村民小組的農(nóng)民以家庭承包的方式經(jīng)營(yíng)，加之分配土地的時(shí)候沒(méi)有建立正規(guī)、完善的權(quán)屬登記制度，登記手續(xù)大多不健全，大量的土地存在權(quán)屬不清問(wèn)題。在土地作為農(nóng)用地正常使用的時(shí)候，權(quán)屬不清問(wèn)題產(chǎn)生的矛盾一般不大，鄉(xiāng)、村、村民小組作為集體與個(gè)體之間矛盾不多，農(nóng)民個(gè)體之間的矛盾，也多表現(xiàn)為地界糾紛，也多數(shù)可以通過(guò)村干部、農(nóng)村中長(zhǎng)輩調(diào)處解決。但是當(dāng)面臨土地征收，計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)用的時(shí)候，這種權(quán)屬不清帶來(lái)的補(bǔ)償主體不明問(wèn)題就經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、村民小組、被征地的農(nóng)民工等多個(gè)主體參與爭(zhēng)取土地補(bǔ)償金。有些地方，集體土地被征收后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、村民小組（負(fù)責(zé)人）截留、想方設(shè)法扣減農(nóng)民補(bǔ)償金的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，補(bǔ)償金落到農(nóng)民手中往往所剩無(wú)幾，甚至造成農(nóng)民集體上訪、鬧訪、堵路等過(guò)激行為發(fā)生。農(nóng)民對(duì)于集體土地征收不滿意，往往不是對(duì)征與不征不滿意，絕大多數(shù)是對(duì)補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低不滿意。

三、集體土地征收補(bǔ)償原則顯失公平性，難以保證合理性

目前，我國(guó)并形成一個(gè)集國(guó)有土地征收和集體土地征收為一體的完善的、法典化的土地征收法。國(guó)有土地和集體土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。政府在對(duì)土地進(jìn)行征收并相應(yīng)予以補(bǔ)償和安置時(shí)，往往按照土地被征收之前的用途進(jìn)行補(bǔ)償。根據(jù)《土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，國(guó)有土地征收補(bǔ)償和安置屬于相當(dāng)性補(bǔ)償，土地補(bǔ)償金是補(bǔ)償性的。而根據(jù)《農(nóng)業(yè)法》等集體土地征收方面的法律法規(guī)的規(guī)定，集體土地征收補(bǔ)償屬于適當(dāng)性補(bǔ)償，土地補(bǔ)償金是補(bǔ)的，不是市場(chǎng)化的足額補(bǔ)償，甚至還不如城市國(guó)有土地征收上的相當(dāng)補(bǔ)償。依據(jù)權(quán)利和義務(wù)對(duì)待的法律原則，土地征收補(bǔ)償和安置是為了補(bǔ)償被征收人的財(cái)產(chǎn)損失，否則就會(huì)有失公允。而集體土地被征收后，基本上是轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)用地，甚至是開(kāi)發(fā)商建成居民小區(qū)，高價(jià)獲利。而作為集體土地所有者的農(nóng)民，只是獲得象征性的補(bǔ)助，用低的可憐的補(bǔ)助款去購(gòu)買在自己土地上建成的商品房是無(wú)法想象的，這種補(bǔ)的補(bǔ)償模式實(shí)質(zhì)上是一種極不公平，也不合法、不合理的補(bǔ)償模式。

顯然，集體土地補(bǔ)償原則不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，資源配置及物資交換以等價(jià)有償為基本規(guī)則，而現(xiàn)行的集體土地征收補(bǔ)償實(shí)質(zhì)上并不是一種等價(jià)性補(bǔ)償，而是一種補(bǔ)補(bǔ)償。在原有的以集體所有、集體勞動(dòng)為特征的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)體制下，是適用的，農(nóng)民也認(rèn)為土地是國(guó)家的，為國(guó)家建設(shè)作貢獻(xiàn)是應(yīng)當(dāng)?shù)?，甚至不需要補(bǔ)償，無(wú)償使用也不會(huì)遭到反對(duì)，也為社會(huì)廣泛接受。但隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，這種以無(wú)償或者象征性的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為特征的補(bǔ)償就不能繼續(xù)沿用了。由于城市國(guó)有土地及其它生產(chǎn)要素已引入市場(chǎng)機(jī)制實(shí)行資源配置，按對(duì)等原則進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交換，而農(nóng)村集體土地還在實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的配給制征收和補(bǔ)償就違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的原則。同時(shí)，農(nóng)民在生產(chǎn)、生活中，是通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行資源配置的，購(gòu)買商品房這些物資也不因?yàn)槠滢r(nóng)民身份而獲得任何優(yōu)惠，而其擁有所有權(quán)的土地被交換出去卻不實(shí)行市場(chǎng)價(jià)格，也同樣不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制原則。

集體土地的價(jià)值，特別是增值沒(méi)有在征收補(bǔ)償中得到體現(xiàn)。土地是不可再生資源，具有很高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，進(jìn)行鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大城市規(guī)模和城市人口，是國(guó)家一體化建設(shè)的必由之路。但在這一進(jìn)程中，作為集體土地所有者，農(nóng)民不應(yīng)該是犧牲者，而應(yīng)該是獲利者。農(nóng)民，往往是世世代代居住在所在的農(nóng)村，土地是他們唯一能夠世代相傳的財(cái)產(chǎn)，也應(yīng)該是他們擺脫貧困的重要財(cái)富。現(xiàn)有的集體土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，雖然因?yàn)樗幍牡赜?、省份及?jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同而有地區(qū)差異，但以現(xiàn)金形式補(bǔ)償?shù)?，也基本上在每畝土地補(bǔ)償金標(biāo)準(zhǔn)，少則幾千元，多的也就1～2萬(wàn)元。特別是在人均耕地面積少的地區(qū)，一戶被征地農(nóng)民，往往只能得到10萬(wàn)元的補(bǔ)償，并至此永遠(yuǎn)失去了土地，不要說(shuō)進(jìn)入城市生活，就是在原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活，也難以滿足基本生活需要。在目前農(nóng)村社會(huì)保障不到位的情況下，這些失地農(nóng)民的生活處境無(wú)疑會(huì)十分困難，這甚至?xí)蔀橛绊懮鐣?huì)穩(wěn)定的因素。

四、低水平的征收補(bǔ)償對(duì)于失地農(nóng)民的保障缺乏充分性

除少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)外，目前全國(guó)各地集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)普遍偏低，失地農(nóng)民難以維持長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)研究院統(tǒng)計(jì)，在2002 年，使用權(quán)出讓的收入全國(guó)平均即達(dá)到 12.97 萬(wàn)元/畝，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)的收入平均為 23.47 萬(wàn)元/畝，招標(biāo)拍賣的收入平均為 35.67 萬(wàn)元/畝 。發(fā)展到現(xiàn)在，土地出讓費(fèi)成倍上漲。在東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，幾百萬(wàn)、甚至上千萬(wàn)一畝的“樓王”此起彼復(fù)。即使是西部一些二線城市，50萬(wàn)一畝的地價(jià)也很常見(jiàn)。與此形成鮮明對(duì)比的是，被征地農(nóng)民通過(guò)讓出土地獲得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償卻低的可憐。根據(jù)現(xiàn)行的集體土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)土地的補(bǔ)償和對(duì)農(nóng)民的安置總計(jì)為該耕地征地前三年平均產(chǎn)值的 10到16 倍，最多不超過(guò) 30 倍。從西部地區(qū)一些城市的情況看，根據(jù)征地補(bǔ)償安置辦法，土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)最高標(biāo)準(zhǔn)為 1.8 萬(wàn)元/人（不含青苗和地上附著物補(bǔ)償），僅相當(dāng)于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民可支配的一年收入。按目前農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出一般標(biāo)準(zhǔn)，只能維持五年左右的生活；按目前城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出一般標(biāo)準(zhǔn)，僅能維持二年左右的生活。如果將 1.8 萬(wàn)元全部作為農(nóng)民社會(huì)保險(xiǎn)金交納，按失地農(nóng)民平均年齡 50 歲、預(yù)期壽命 72.6 歲測(cè)算，每月只能領(lǐng)到 60 多元的養(yǎng)老金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)行各地最低生活保障費(fèi) 180 元和城市中檔養(yǎng)老金 500 元的水平 。

同時(shí)，集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算方法缺乏科學(xué)性和合理性。根據(jù)《土地管理法》，集體土地征地補(bǔ)償金的計(jì)算方法采用“產(chǎn)值倍數(shù)法”，土地補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算，以該土地征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 6至10 倍為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；安置補(bǔ)助費(fèi)，以該土地被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 4至6 倍計(jì)算。這種測(cè)算方法沒(méi)有科學(xué)依據(jù)，而且也不合理。首先，以土地征收前年平均產(chǎn)值作為征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理。在集體土地征收中，目前基本上征收部門是套用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征地補(bǔ)償，且大都就低不就高，執(zhí)行的是較低的標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，一般按傳統(tǒng)的糧食作物，如水稻、小麥、棉花等普通農(nóng)作物為測(cè)算對(duì)象來(lái)測(cè)定前 3 年的產(chǎn)值，而不是按照或者較少考慮到現(xiàn)在具有高附加值的生態(tài)農(nóng)業(yè)、精品農(nóng)業(yè)和休閑觀光農(nóng)業(yè)等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的產(chǎn)值為測(cè)算對(duì)象。在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)條件下，土地的產(chǎn)出價(jià)值根本與普通的糧食或蔬菜產(chǎn)值具有可比性，要高出幾倍甚至幾十倍。因此，這樣形成的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)然不能真實(shí)反映被征收土地的產(chǎn)出價(jià)值，必定是較低甚至是差距多倍的價(jià)格。其次，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)目前并不包含土地的增值部分。集體土地經(jīng)征收后，除了少數(shù)是公益用途之外，大多數(shù)土地都是用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)或者生產(chǎn)建設(shè)使用，所征地地價(jià)絕大多數(shù)情況下會(huì)出現(xiàn)增值甚至大幅度增值。但是，在設(shè)定征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，卻并沒(méi)有考慮土地增值這個(gè)重要因素。再次，目前的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有充分考慮地域、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異。一個(gè)地域、一個(gè)地區(qū)的基礎(chǔ)地價(jià)，根本上是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件決定的，東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的基礎(chǔ)地價(jià)必然高于中、西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)的基礎(chǔ)地價(jià)，任何土地交易價(jià)格的形成均不可避免會(huì)受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件的影響，甚至決定。由于根據(jù)目前以農(nóng)作物產(chǎn)出為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算農(nóng)地的產(chǎn)值，而基本的幾類糧食、蔬菜等普通農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格在全國(guó)各地差別并不大，以此為基礎(chǔ)測(cè)算的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)自然就難以反映不同地域、不同地區(qū)的地價(jià)差異。

五、集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)分配缺乏規(guī)范，做法不一，比較混亂

目前就征地補(bǔ)償款的分配問(wèn)題，法律只是規(guī)定可分配的有多少，至于何時(shí)分配、怎么分配等問(wèn)題，尚未規(guī)定統(tǒng)一、明確的標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐中。被征地的農(nóng)村往往是根據(jù)當(dāng)?shù)氐拇逡?guī)民約、鄉(xiāng)規(guī)民約來(lái)分配。有的是以是否有承包地為標(biāo)準(zhǔn)，有地就能參加分配，無(wú)地則無(wú)權(quán)參加分配；有的以農(nóng)戶的戶口為標(biāo)準(zhǔn)，入戶口的就參加分配，沒(méi)有入戶口的就不能參加分配。第二、對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)放缺乏明確的分配細(xì)則，實(shí)際分配中比較混亂。在發(fā)放數(shù)額上，有的全額發(fā)放，有的部分發(fā)放，集體組織還提留一部分。在提留中，提留比例各地也不相同、不統(tǒng)一。少的10%，多的達(dá)到40～50%。在發(fā)放時(shí)間上，有的是一次性發(fā)放，有的分批發(fā)放，長(zhǎng)的甚至沒(méi)有明確期限。在分配對(duì)象上，也是做法不一。有的是按照農(nóng)戶家庭中的人口數(shù)量發(fā)放，有的是部分按人口、部分按被征收的土地面積分配發(fā)放。有的地方，征誰(shuí)家的地，征地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)歸誰(shuí)所有，沒(méi)征地的不參與分配；而有的地方，不管征誰(shuí)家的地，征地補(bǔ)償費(fèi)歸集體所有，所有家庭都有份。在此種分配方式下，有的地方是平均分配，有的地方是被征地家庭適當(dāng)多分，余下的其他農(nóng)戶平均分配。有的地方，即使按常住人口分配也要考慮有田無(wú)戶口、有戶口無(wú)田、無(wú)田也無(wú)戶口、有自留地的遷出人口、農(nóng)嫁女等諸因素來(lái)制訂分配方案，可以說(shuō)是五花八門。第三、在實(shí)際分配中，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的分配上矛盾最大。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，在有的地方如果以集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后的投標(biāo)出讓成本價(jià)為 100%，則農(nóng)民只能獲得其中5%～10%，集體經(jīng)濟(jì)組織獲得其中25%～30%，60%～70%被縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）各級(jí)地方政府所得。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，征地補(bǔ)償費(fèi)在分配中，鄉(xiāng)村截留多，農(nóng)民實(shí)得少。征地部門為了方便工作，減少直接矛盾，一般都不把補(bǔ)償款直接發(fā)給農(nóng)民個(gè)人，而是先支付給村、鄉(xiāng)兩級(jí)政府，由鄉(xiāng)政府再發(fā)放給村委會(huì)，最后由村委會(huì)分戶發(fā)給農(nóng)戶。資金撥付一般也是先到鄉(xiāng)財(cái)政賬戶，個(gè)別的直接到村委會(huì)賬戶。政府、村委會(huì)以及集體經(jīng)濟(jì)組織處于利益考慮，經(jīng)常是直接以土地所有權(quán)主體身份參與分配，或者通過(guò)各種各樣的名義截留、提扣甚至挪用征地補(bǔ)償款，有些地方還發(fā)生過(guò)村干部，隨意分配甚至貪污征地補(bǔ)償款，導(dǎo)致失地農(nóng)民作為真正的土地所有權(quán)主體沒(méi)有享受應(yīng)該享有的利益 。其次、在安置補(bǔ)助費(fèi)的分配上也經(jīng)常產(chǎn)生矛盾和糾紛。安置補(bǔ)助費(fèi)，主要是用于安置土地被征收后原土地上的剩余勞動(dòng)力之用。安置補(bǔ)助費(fèi)一般由負(fù)責(zé)安置的單位所有。但在實(shí)踐中，安置費(fèi)用往往在農(nóng)民還沒(méi)有妥善就業(yè)安置的時(shí)候，就以貨幣形式發(fā)給了農(nóng)民個(gè)人所有，很快就被農(nóng)民消費(fèi)完畢，且消費(fèi)完畢后農(nóng)民還是沒(méi)有找到工作。在一些地方，還出現(xiàn)過(guò)征收部門并未按照國(guó)家規(guī)定足額發(fā)放安置費(fèi)用，同樣被層層截留的問(wèn)題。另外，不少地方村級(jí)集體提留土地補(bǔ)償款的管理和使用上也沒(méi)有相應(yīng)的制度規(guī)范，有些村沒(méi)有建立規(guī)范的村務(wù)公開(kāi)制度，財(cái)務(wù)不透明、不公開(kāi)，村民難知情、難監(jiān)督。怎么使用、只能用于哪些用途，沒(méi)有相應(yīng)制度性規(guī)定，也難以實(shí)施有效的監(jiān)督，導(dǎo)致一些失地農(nóng)民利益受到集體經(jīng)濟(jì)組織及其負(fù)責(zé)人的損害。有的村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織用征地補(bǔ)償款支付日常行政開(kāi)支、用于村干部工資、福利、獎(jiǎng)金的發(fā)放，甚至用于接待吃請(qǐng)、旅游等。少數(shù)村干部甚至貪污、挪用土地補(bǔ)償款。實(shí)際上，村民對(duì)于村留下部分補(bǔ)償款用于修路建橋、興修水利或者發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，投資建廠多數(shù)情況下不會(huì)有意見(jiàn)。但對(duì)于上述這些違規(guī)做法肯定會(huì)有強(qiáng)烈反映、不滿甚至反抗。

六、征地程序缺乏公開(kāi)性和透明性，失地農(nóng)民缺乏知情權(quán)

現(xiàn)實(shí)中，征地往往是政府內(nèi)部決策，并不事先征求意見(jiàn)。被征地農(nóng)民，也不能在事前參與征地決策的合法性、合理性論證過(guò)程，往往只是征地公告貼到自家墻上，或者被村委會(huì)通知參加動(dòng)員會(huì)時(shí)，才知道自己的地要被國(guó)家征收了，處于十分被動(dòng)的地位。社會(huì)公眾與新聞?shì)浾摍C(jī)構(gòu)也只能從政府信息網(wǎng)站了解到有限的征地信息，即使認(rèn)為征地不合法、不合理，也難以主動(dòng)參與，難以行使監(jiān)督的權(quán)利，難以約束政府濫用征地權(quán)力。

被征地農(nóng)民除了獲取征地信息被動(dòng)之外，即使是看到的征地信息，內(nèi)容也十分有限，往往不會(huì)包括有關(guān)規(guī)劃、背景、征收合法性論證、合理性審查、征地的監(jiān)督和救濟(jì)方式等方面的信息。這種“信息公開(kāi)”，實(shí)際上無(wú)異于行政命令，通知被征地者配合征地，做個(gè)順民、良民。至于土地利用規(guī)劃的編制、征地項(xiàng)目的審批、征地補(bǔ)償和安置標(biāo)準(zhǔn)的制定等重要的信息則往往不會(huì)出現(xiàn)，作為被征地對(duì)象的農(nóng)民本身維權(quán)能力就不強(qiáng)，加上缺乏對(duì)這些重要信息的知曉，更加維以有效保護(hù)自己權(quán)益。作為征地主體的政府，利用其在征地中的主動(dòng)和主導(dǎo)地位，實(shí)施信息壟斷，確保征收順利進(jìn)行，而被征地農(nóng)民處于劣勢(shì)地位，從而實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化。同時(shí)，也為“”提供了便利，為侵占征地補(bǔ)償款等違法行為的發(fā)生創(chuàng)造了方便。

七、集體土地征收補(bǔ)償權(quán)利救濟(jì)機(jī)制不健全，失地農(nóng)民的利益容易受到不法侵害

按照有關(guān)法律規(guī)定，集體土地征收補(bǔ)償要建立公開(kāi)聽(tīng)證等程序，但實(shí)踐中政府對(duì)此規(guī)定往往陽(yáng)奉陰違，有的直接就沒(méi)有建立公開(kāi)聽(tīng)證程序，有的即使有這個(gè)程序，也是找一些指定的，投贊成票的代表參加，過(guò)過(guò)形式。 被征地的農(nóng)民、對(duì)被征地有利害關(guān)系的人、對(duì)政府征地行為有監(jiān)督意識(shí)的公眾等，都難以實(shí)際參與到聽(tīng)證程序。按照目前聽(tīng)證方面的規(guī)定，對(duì)被征地農(nóng)民提出的意見(jiàn)，只在確需修改的情況下才改動(dòng)補(bǔ)償方案。實(shí)際上，是否“確需修改”，仍由原作出征收補(bǔ)償決策的政府部門判斷。同時(shí)，征地公告內(nèi)容，不是就征收是否符合公共利益、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否符合合理性進(jìn)行征收意見(jiàn)，性質(zhì)上更多是一種告知、通知，政府的強(qiáng)勢(shì)地位，決定了這種征收意見(jiàn)多是一種形式，基本上沒(méi)有改變的可能。失地農(nóng)民對(duì)征地目的的合法性、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理性等涉及自身根本利益的關(guān)鍵事項(xiàng)沒(méi)有發(fā)言權(quán)，程序上也沒(méi)有參與的機(jī)會(huì)，對(duì)行政決策結(jié)果也無(wú)權(quán)提出異議，這就造成很難進(jìn)行有效的聽(tīng)政申訴，行使異議權(quán)的機(jī)會(huì)。

征地程序中行政救濟(jì)機(jī)制缺失。根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條的規(guī)定，對(duì)征地范圍、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)等有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征地的人民政府裁決。這樣就使得政府的角色具有雙重性，既是征地爭(zhēng)議中的一方當(dāng)事人，又是爭(zhēng)議裁決者，這種“既是運(yùn)動(dòng)員、又是裁判員”的裁決機(jī)制設(shè)計(jì)，先天存在不公正的因素，難以發(fā)揮維權(quán)作用。

第8篇：土地征收補(bǔ)償細(xì)則范文

一、目前拆遷管理主要問(wèn)題

1．政策操作性不強(qiáng)。

當(dāng)前執(zhí)行的法律政策主要包括《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《寧夏回族自治區(qū)城市房屋拆遷管理辦法》、《固原市城市房屋拆遷管理暫行辦法》。這些法律法規(guī)，對(duì)規(guī)范拆遷行為起到積極作用。但由于法律法規(guī)原則性強(qiáng)，客觀上較難按市場(chǎng)實(shí)際去相機(jī)抉擇。尤其是涉及到集體土地上的房屋拆遷，無(wú)法可依。

2．拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)滯后。

目前我市作為拆遷補(bǔ)償價(jià)的依據(jù)主要是《固原市人民政府關(guān)于房屋拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格及臨時(shí)安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化執(zhí)行辦法的批復(fù)》（固政函〔2003〕42號(hào)）。由于自2003年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格逐年快速上漲，客觀上造成“基準(zhǔn)價(jià)”與市場(chǎng)價(jià)差距較大，同時(shí)也導(dǎo)致被拆遷戶的期望值趨高，拆遷矛盾突出。

3．拆遷補(bǔ)償費(fèi)拖欠嚴(yán)重。

由于地方財(cái)力的緊缺，市政工程拆遷拖欠拆遷補(bǔ)償費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，客觀上造成了不穩(wěn)定因素。

4． 從業(yè)人員素質(zhì)有待提高。

市政工程房屋拆遷工作作為城市化進(jìn)程的重要體現(xiàn)，它無(wú)疑是一種系統(tǒng)的社會(huì)行為，涉及到各種利益主體的相互博弈。目前我市市政工程拆遷管理人員總體素質(zhì)較好，確保了拆遷工作有序穩(wěn)定推進(jìn)。但仍存在如下問(wèn)題。

一是人員素質(zhì)良莠不齊。目前我國(guó)對(duì)拆遷管理尚未作為一門“管理”學(xué)來(lái)進(jìn)行理論研究和教育。拆遷管理主要靠個(gè)人經(jīng)驗(yàn)摸索，不少?gòu)臉I(yè)人員不是內(nèi)行，達(dá)不到“五會(huì)”要求：會(huì)掌握政策、會(huì)制定計(jì)劃、會(huì)談判協(xié)調(diào)、會(huì)組織拆遷、會(huì)辦理結(jié)案。對(duì)重點(diǎn)、難點(diǎn)、熱點(diǎn)問(wèn)題解決方法不多，溝通協(xié)調(diào)能力不強(qiáng)。

二是重專業(yè)培訓(xùn)輕政治素質(zhì)。這幾年，對(duì)拆遷從業(yè)人員進(jìn)行征地拆遷政策、拆遷裁決等基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)方面得到明顯加強(qiáng)，但對(duì)黨的政策、社會(huì)心理、談判藝術(shù)、工作方法等綜合素質(zhì)培養(yǎng)還不夠重視。少數(shù)從業(yè)人員大局意識(shí)薄弱、工作方式簡(jiǎn)單粗暴、對(duì)突況反應(yīng)遲鈍，往往容易導(dǎo)致或擴(kuò)大社會(huì)矛盾，這些都應(yīng)當(dāng)引起高度重視。

二、拆遷管理對(duì)策思路

（一）從宏觀管理上制定合理政策。

按照《物權(quán)法》“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補(bǔ)償；征收居民房屋的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”，及國(guó)務(wù)院就房屋征收與補(bǔ)償條例二次征求民意的思路，我市建設(shè)行政主管部門也在加緊研究調(diào)整拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。這些宏觀背景，將有利于拆遷工作朝著符合市場(chǎng)和居民生活實(shí)際的方向發(fā)展。我們建議乘這股東風(fēng)，由市建設(shè)行政主管部門主管部門在《固原市城市房屋拆遷管理暫行辦法》基礎(chǔ)上制定報(bào)批具體管理細(xì)則，落實(shí)以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)的定價(jià)原則，明確各種地段、各種性質(zhì)房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)該標(biāo)準(zhǔn)每23年進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整；同時(shí)由市土地行政主管部門主管部門制定報(bào)批集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法，使我市在集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置有法可依。

（二）明確市政工程拆遷管理機(jī)制。

市政工程拆遷管理涉及到千家萬(wàn)戶切身利益，關(guān)系到社會(huì)和諧穩(wěn)定，因此我們主張仍然以政府主導(dǎo)拆遷工作。

一是建立較高層協(xié)調(diào)機(jī)制。建議由市國(guó)土資源局牽頭、市住建局、市城管局、市監(jiān)察局、市審計(jì)局、市財(cái)政局參加，成立較高層次的政策協(xié)調(diào)小組，定期召開(kāi)會(huì)議專門研究和拍板解決征地和拆遷個(gè)案，及時(shí)解決熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，彌補(bǔ)政策上的不完善。

二是落實(shí)職能部門責(zé)任?？紤]到市政工程建設(shè)拆遷的實(shí)際，按照責(zé)任分工，明確各相關(guān)單位的職責(zé)，相互協(xié)調(diào)，各司其職。

三是落實(shí)通報(bào)和責(zé)任追究制度。市政工程建設(shè)拆遷，由牽頭實(shí)施單位定期向協(xié)調(diào)小組通報(bào)情況，真正落實(shí)責(zé)任追究。

四是完善監(jiān)控機(jī)制。要進(jìn)一步解決拆遷過(guò)程中“裁判”和“運(yùn)動(dòng)員”角色模糊問(wèn)題，理順拆遷監(jiān)管部門、業(yè)主、拆遷單位、被拆遷戶四者關(guān)系，確保資金到位，防止虛報(bào)冒報(bào)，化解拆遷風(fēng)險(xiǎn)。

第9篇：土地征收補(bǔ)償細(xì)則范文

一、適用范圍

本《辦法》中涉及的臨時(shí)用地特指用于采礦工程（包括礦產(chǎn)地質(zhì)勘探、開(kāi)采、選礦工程，以及相關(guān)土地復(fù)墾和開(kāi)發(fā)利用工程等）需臨時(shí)占用的土地，以及因采礦工程建設(shè)而必須使用的堆料場(chǎng)、停車場(chǎng)、運(yùn)輸通道和其它臨時(shí)設(shè)施等占用的土地和取棄土用地。

二、臨時(shí)用地合同

根據(jù)《省臨時(shí)用地管理辦法》，臨時(shí)使用集體土地的，由臨時(shí)用地者與集體土地所有者簽訂臨時(shí)用地合同。

三、臨時(shí)用地期限

根據(jù)《省臨時(shí)用地管理辦法》有關(guān)規(guī)定，臨時(shí)用地的期限一般不超過(guò)2年，國(guó)家和省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目期限一般不超過(guò)3年，復(fù)墾工程期限一般為1年。若有權(quán)威部門設(shè)計(jì)的復(fù)墾方案，則以主管部門審批期限為準(zhǔn)。

四、臨時(shí)用地批準(zhǔn)權(quán)限

按照《省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》第三十條的規(guī)定執(zhí)行。

五、臨時(shí)用地補(bǔ)償原則

采礦工程臨時(shí)用地致使原土地所有者或使用者遭受損失，由縣土地行政主管部門向臨時(shí)用地者收取臨時(shí)用地補(bǔ)償費(fèi)。土地行政主管部門在收取臨時(shí)用地補(bǔ)償費(fèi)前，根據(jù)相關(guān)政策以及所占用土地類別、面積、期限等，按照實(shí)際損失（依現(xiàn)階段土地實(shí)際年產(chǎn)值計(jì)算），制定臨時(shí)用地補(bǔ)償方案和合同。

根據(jù)采礦工程、復(fù)墾和環(huán)境保護(hù)的相關(guān)要求，臨時(shí)用地前一次性補(bǔ)償相關(guān)損失費(fèi)用，此后不再額外支付其它補(bǔ)償費(fèi)。

六、臨時(shí)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)

（一）臨時(shí)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

按照省人民政府《關(guān)于公布省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（政發(fā)[]43號(hào)）和縣人民政府《關(guān)于公布<縣征地補(bǔ)償區(qū)片劃分>的通知》（政發(fā)[]5號(hào)），確定臨時(shí)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)下表）為：

（二）青苗和地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1、青苗和地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照縣人民政府《關(guān)于印發(fā)<縣征地拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則>的通知》（政發(fā)[]6號(hào)）執(zhí)行。

2、房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照永州市人民政府《關(guān)于印發(fā)<永州市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法>的通知》（永政發(fā)[]9號(hào)）執(zhí)行。

七、臨時(shí)用地?cái)?shù)量控制及復(fù)墾

根據(jù)國(guó)務(wù)院《土地復(fù)墾規(guī)定》和省財(cái)政廳、省物價(jià)局、省國(guó)土測(cè)繪管理局聯(lián)合下發(fā)的《省耕地開(kāi)墾費(fèi)土地復(fù)墾費(fèi)征收使用管理辦法》，按照“誰(shuí)破壞，誰(shuí)復(fù)墾”和“土地復(fù)墾費(fèi)用應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地被破壞程度、復(fù)墾標(biāo)準(zhǔn)和復(fù)墾工程量合理確定”的原則,確定臨時(shí)用地?cái)?shù)量控制及復(fù)墾標(biāo)準(zhǔn)：（一）單項(xiàng)采礦工程控制臨時(shí)用地?cái)?shù)量，鼓勵(lì)大型采礦工程實(shí)施滾動(dòng)式發(fā)展與用地模式；（二）森林植被恢復(fù)費(fèi)與土地復(fù)墾費(fèi)合為復(fù)墾保證金，由縣林業(yè)主管部門和縣土地主管部門收取，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)后方可使用，資金實(shí)行專戶管理，?？顚Ｓ茫唬ㄈ└饔玫貑挝坏膹?fù)墾保證金總額具體標(biāo)準(zhǔn)由縣物價(jià)、財(cái)政、國(guó)土部門根據(jù)土地?fù)p壞程度、復(fù)墾工作量確定。

土地復(fù)墾費(fèi)由縣土地行政主管部門收取，縣國(guó)土部門辦理臨時(shí)用地審批手續(xù)，并負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督、驗(yàn)收土地復(fù)墾工作。施工單位負(fù)責(zé)臨時(shí)用地復(fù)墾工作，復(fù)墾要與改良土地、造地、改渠、挖塘和生態(tài)保護(hù)等結(jié)合起來(lái)。