土地價(jià)值評(píng)估方法精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地價(jià)值評(píng)估方法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：土地價(jià)值評(píng)估方法范文

【關(guān)鍵詞】 拆遷補(bǔ)償；房地合一；房地分離

一、引言

自改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，全國各地因拆遷而引發(fā)的暴力惡性事件也頻頻發(fā)生。盡管自1991年起我國先后頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》以及《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等一系列針對(duì)性的規(guī)章制度，但始終未能真正有效解決問題，其根本原因在于對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償不合理。近年來，房屋拆遷補(bǔ)償問題日益成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，陳路、王才亮、楊曉鈴及劉文忠等分別在房屋拆遷補(bǔ)償對(duì)象、補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償原則等領(lǐng)域做了大量的有益探索。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，通過對(duì)“房地合一”和“房地分離”拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法的對(duì)比實(shí)證研究，指出房地分離拆遷補(bǔ)償模式是一種更為合理的補(bǔ)償方法。

二、房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法

縱觀國內(nèi)外相關(guān)法規(guī)及實(shí)踐操作，房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估主要采用兩種方法，即：房地合一和房地分離。目前我國城市房屋拆遷評(píng)估一般采用房地合一法，也稱作是房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法。

（一）房地合一評(píng)估方法

房地合一評(píng)估方法是目前城市拆遷補(bǔ)償中比較通用的一種計(jì)算模型，其基本思路就是根據(jù)拆一還一、就地安置的補(bǔ)償原則，以評(píng)估時(shí)點(diǎn)被拆遷片區(qū)同地段、同用途新建商品房的交易平均價(jià)格為基數(shù)，作為被拆遷人房屋和土地使用權(quán)的補(bǔ)償價(jià)格，它與房屋設(shè)施補(bǔ)償、裝修補(bǔ)償一起構(gòu)成房屋拆遷補(bǔ)償總額。該方法的計(jì)算公式是：拆遷補(bǔ)償金額=同地段、同用途新建商品房的交易平均價(jià)格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數(shù)）＋設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)＋裝修補(bǔ)償費(fèi)+其他費(fèi)用。

1.同地段、同用途新建商品房交易平均價(jià)格

一是采用市場比較法。在評(píng)估時(shí)點(diǎn)將評(píng)估對(duì)象與同地段、同用途新建商品房的市場價(jià)格進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)值；二是采用收益法。該方法預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評(píng)估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)值。

2.住宅狀況修正系數(shù)

結(jié)合我國北京、上海等地方政府出臺(tái)的相關(guān)政策，住宅狀況修正系數(shù)的計(jì)算公式是，住宅狀況修正系數(shù)=年限修正系數(shù)+水電氣修正系數(shù)+墻體修正系數(shù)+結(jié)構(gòu)修正系數(shù)+門窗修正系數(shù)+區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)+其他修正系數(shù)。

3.設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)

設(shè)施指水、電、氣等設(shè)施，一般采用重置成本法，按照市場價(jià)格進(jìn)行估算。設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)=自有設(shè)施數(shù)量×重置價(jià)格。

4.城市房屋裝修補(bǔ)償費(fèi)

裝修必須依附于建筑物，本身無法作為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)體現(xiàn)其價(jià)值，無法運(yùn)用比較法、收益法評(píng)估，且同等裝修價(jià)格在市場上差別很小，采用成本法即可以體現(xiàn)其價(jià)值。裝修補(bǔ)償金額=裝修成本－折舊。

（二）房地分離評(píng)估方法

在市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代，城市房屋拆遷補(bǔ)償金額應(yīng)與被拆遷的土地市場價(jià)值緊密聯(lián)系在一起。目前我國土地價(jià)值評(píng)估的方法有基準(zhǔn)地價(jià)法和成本逼近法。成本逼近法根據(jù)土地出讓各項(xiàng)費(fèi)用的總和來確定土地的市場價(jià)值，土地整治成本差異較大，因此不利于形成標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)法是通過對(duì)被拆遷土地所在片區(qū)地價(jià)的動(dòng)態(tài)化監(jiān)測，通過容積率修正等方法獲得土地的市場價(jià)值，計(jì)算方法較為簡單，也易于建立比較嚴(yán)格的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。該方法的計(jì)算公式是：拆遷補(bǔ)償費(fèi)用=土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)+地上附著物補(bǔ)償費(fèi)+裝修補(bǔ)償費(fèi)。

1.土地評(píng)估值

評(píng)估地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×［1+（成熟度修正系數(shù)）+（區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)）+（土地使用權(quán)類型修正系數(shù)）］×容積率修正系數(shù)×年限修正系數(shù)×期日修正系數(shù)

2.土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)=（拆遷后的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估+政策優(yōu)惠部分-其他拆遷成本）/拆遷面積

3.地上附著物費(fèi)

地上附著物包括房屋及水電氣等設(shè)施，一般采用重置成本法，按照評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行估算。房屋補(bǔ)償金額=房屋建筑面積×重置價(jià)格，房屋建筑面積包括自用面積和公共部位的分?jǐn)偯娣e。水電氣等設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)=自有設(shè)施數(shù)量×重置價(jià)格。

4.城市房屋裝修費(fèi)

該部分的補(bǔ)償方法與前文中房地合一評(píng)估法中相關(guān)部分的補(bǔ)償方法一致，不再重復(fù)。

（三）兩種評(píng)估方法的比較分析

房地合一評(píng)估法通過市場比較法或收益法計(jì)算拆遷補(bǔ)償金額，但是，該方法將房地產(chǎn)開發(fā)過程和土地的拆遷過程割裂開來，忽略了影響土地市場價(jià)值的重要因素——土地的規(guī)劃指標(biāo)，土地的市場價(jià)值未能得到充分的體現(xiàn)，不利于保護(hù)被拆遷人的權(quán)益。房地分離評(píng)估法則將土地的拆遷過程和房地產(chǎn)開發(fā)過程聯(lián)系起來，以動(dòng)態(tài)的土地基準(zhǔn)地價(jià)為核心，充分考慮區(qū)位、規(guī)劃指標(biāo)等土地價(jià)值影響因素，真實(shí)地反映了土地的市場價(jià)值，因此，房地分離的評(píng)估法相對(duì)更加科學(xué)合理。土地基準(zhǔn)地價(jià)和容積率調(diào)整系數(shù)一般由政府基于房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，政府需要建立一套完整的市場監(jiān)控體系，定期公布土地市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場的動(dòng)態(tài)信息，為評(píng)估提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

三、評(píng)估案例

（一）拆遷項(xiàng)目簡介

2004年重慶市沙坪壩區(qū)工人村拆遷，由于危舊房較多，被沙坪壩區(qū)政府列為舊城改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目水、電、氣、通訊、道路五通，各項(xiàng)條件一般；總占地面積14 575 平方米，拆遷面積26 565 平方米。拆遷房屋類型為住宅，拆遷房屋結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，補(bǔ)償方式選擇貨幣安置。根據(jù)沙坪壩區(qū)國土局公示函，該項(xiàng)目用地性質(zhì)為住宅，最大建筑面積不超過86 444 平方米，容積率為5.93。住戶陳××拆遷面積65平方米，占地92平方米，房屋為木柱穿逗結(jié)構(gòu)，住房曾在2001 年裝修過，裝修成本8 560 元。

（二）房地合一的城市拆遷補(bǔ)償評(píng)估

1.同地段同用途住宅交易價(jià)格

（1）交易實(shí)例的選擇。比較實(shí)例A、B和C均緊鄰本項(xiàng)目，土地級(jí)別均為住宅五級(jí)，2004年末扣除公攤后的折合住宅銷售均價(jià)分別為2 361.2 元/平方米、2 335元/平方米和2 566.5元/平方米。

（2）住宅平均價(jià)格的計(jì)算。上述比較實(shí)例均緊鄰本項(xiàng)目，環(huán)境、配套設(shè)施及繁華程度等因素極為相似，均為普通商品房，故不做差別調(diào)整，經(jīng)簡單算術(shù)平均得：住宅平均價(jià)格=（2 361.2

+2 335+2 566.5）/3 = 2 420.9元/平方米。

2.住宅狀況修正系數(shù)

根據(jù)被拆遷人陳××房屋的實(shí)際情況，其住宅狀況修正系數(shù)如表1，合計(jì)-10.5%。

3.設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)

按照重置價(jià)格法，陳××房屋的設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)如表2，為4 243元。

4.裝修補(bǔ)償費(fèi)

按照每年10%的折舊計(jì)算，采用直線折舊法：裝修殘值=8 650×（1－10%×4）=5 190元。

5.陳××拆遷補(bǔ)償金額合計(jì)

拆遷補(bǔ)償金額=同地段同用途新建商品房的交易平均價(jià)格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數(shù)）＋設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)＋裝修補(bǔ)償費(fèi)=2 420.9×65×（1－10.5%）+4 243+5 190=15.02 萬元。

（三）房地分離的城市拆遷補(bǔ)償評(píng)估

1.評(píng)估樣本點(diǎn)土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估

根據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整國有土地使用權(quán)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知》、《重慶地價(jià)指南》以及《重慶市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)》等相關(guān)規(guī)定，可得下列數(shù)據(jù)（具體計(jì)算過程省略）：

（1）土地面積=14 575平方米；（2）區(qū)段均價(jià)= 1 237元/平方米；（3）成熟度修正系數(shù)=-0.015；（4）容積率修正系數(shù)=2.5488；（5）土地使用權(quán)類型修正系數(shù)=0；（6）區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)= 0.1049；（7）期日修正系數(shù)=1.29738；（8）年限修正系數(shù)=1。

根據(jù)上文相關(guān)數(shù)據(jù)，單位土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值=1 237×（1

-0.015+0.1049+0）×2.5488×1×1.29738=4 458.19 元/平方米，土地使用權(quán)價(jià)值總額=4 458.19×14 575=6 497.8 萬元。

2.拆遷房屋土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格

根據(jù)重慶市有關(guān)稅收優(yōu)惠措施，對(duì)于舊城改造項(xiàng)目，城市建設(shè)配套費(fèi)和土地出讓金實(shí)行拆1平方米免1.5平方米，每平方米應(yīng)繳納土地出讓金為270元，每平方米應(yīng)繳納城市建設(shè)配套費(fèi)為140元，由此可得：

（1）應(yīng)繳納土地出讓金=270×86 444=2 333.998萬元；（2）土地出讓金優(yōu)惠=1.5×26 565×270=1 075.88萬元；（3）應(yīng)繳納城市建設(shè)配套費(fèi)=140×86 444=1 210.216萬元；（4）城市建設(shè)配套費(fèi)優(yōu)惠=1.5×26 565×140=557.86萬元；（5）實(shí)際應(yīng)繳納土地出讓金=2 333.998-1 075.88=1 258.118萬元；（6）實(shí)際應(yīng)繳納的城市建設(shè)配套費(fèi)=1 210.216-557.86=652.356

萬元；（7）政府轉(zhuǎn)移補(bǔ)貼=557.86萬元；（8）其他拆遷成本=土地使用權(quán)價(jià)值×5%=6 497.8×0.05=324.89萬元。

根據(jù)上文相關(guān)數(shù)據(jù)，被拆遷房屋實(shí)際補(bǔ)償價(jià)格=（6 497.8

-1 258.118+557.86-324.89）÷14 575=3 754.82 元/平方米。

3.分戶土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)值

土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)值=片區(qū)土地使用權(quán)平均補(bǔ)償價(jià)格

×占地面積=3 754.82×92=345 443元。

4.地上附著物價(jià)格補(bǔ)償費(fèi)

按照重置價(jià)格法對(duì)地上附著物進(jìn)行補(bǔ)償。

（1）房屋補(bǔ)償。根據(jù)重慶房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，木柱穿逗結(jié)構(gòu)房屋丙級(jí)的重置價(jià)格為120 元/平方米，房屋補(bǔ)償金額=120×65

=7 800元。

（2）設(shè)施補(bǔ)償。按照重置價(jià)格法，陳××房屋的設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)如表2，為4 243元。

5.裝修補(bǔ)償費(fèi)

根據(jù)前文計(jì)算結(jié)果，裝修補(bǔ)償為5 190元。

6.陳××拆遷補(bǔ)償金額合計(jì)

拆遷補(bǔ)償金額=土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)+地上附著物補(bǔ)償費(fèi)+裝修補(bǔ)償費(fèi)=345 443+7 800+4 243+5 190=362 676元。

（四）評(píng)估結(jié)果對(duì)比分析

上述兩種不同方法的評(píng)估結(jié)果，陳××的拆遷補(bǔ)償金額相差近21萬元。在城市房屋拆遷中，必須平衡開發(fā)商、政府、被拆遷人三者之間的經(jīng)濟(jì)利益，才能真正有效解決拆遷過程中的矛盾。就房地分離評(píng)估法的結(jié)果而言，該項(xiàng)目的土地使用權(quán)價(jià)值為6 497.8 萬元，折合樓面地價(jià)約為751元/平方米，完全在開發(fā)商可承受的范圍之內(nèi)，而政府也獲取多達(dá)1 258萬元的土地出讓金，同時(shí)，被拆遷人也多獲得了將近21萬元的補(bǔ)償費(fèi)。因此，從利益的分配角度看，房地分離的拆遷補(bǔ)償計(jì)算方法有效實(shí)現(xiàn)了開發(fā)商、政府、被拆遷人的利益均衡，充分體現(xiàn)了土地使用權(quán)的市場價(jià)值，是一種比較科學(xué)的城市經(jīng)營性土地拆遷補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估方法。

【參考文獻(xiàn)】

［1］ 陳路.城市房屋拆遷管理?xiàng)l例實(shí)施手冊(cè)［M］. 北京： 北京科學(xué)技術(shù)文獻(xiàn)出版社，2001.

［2］ 王才亮. 房屋拆遷實(shí)務(wù)［M］.北京： 法律出版社，2002.

［3］ 楊曉鈴，王建賓.房屋拆遷、征地補(bǔ)償全程操作［M］. 北京： 法律出版社，2007.

第2篇：土地價(jià)值評(píng)估方法范文

[關(guān)鍵詞] 城市房屋;拆遷補(bǔ)償;價(jià)格;問題;對(duì)策

[中圖分類號(hào)] F301.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

一、拆遷評(píng)估中存在的主要問題與難點(diǎn)

（一）對(duì)估價(jià)方法的選擇問題

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定?！碑?dāng)用比較法估價(jià)時(shí)，通常將評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)作為依據(jù)，再根據(jù)同類房地產(chǎn)在新舊程度、樓層等方面的差異情況進(jìn)行修正，得出具體被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格。在評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)時(shí)，區(qū)位、用途和裝修狀況等已考慮在內(nèi)。但如何確定基準(zhǔn)價(jià)和修正系數(shù)就成為需要解決的問題。

基準(zhǔn)價(jià)的確定主要是以被拆遷房屋周邊的房屋交易實(shí)例進(jìn)行修正獲得。但在房屋的拆遷時(shí)，本質(zhì)上該房屋的區(qū)位已發(fā)生變化，上述原有房屋的土地規(guī)劃用途應(yīng)采用新的用途，只有這樣才能達(dá)到該土地的最高最佳使用，因此，對(duì)拆遷房屋的價(jià)值評(píng)估，應(yīng)重點(diǎn)考慮土地價(jià)值變化對(duì)整體房地產(chǎn)價(jià)值的影響程度。

在修正系數(shù)方面，由于沒有完全相同的兩個(gè)房地產(chǎn)，所以首先存在的問題是如何確定這些修正系數(shù)才能反映房地產(chǎn)間的差異，其次是這些系數(shù)大多數(shù)存在區(qū)間，需要估價(jià)人員合理確定。

（二）在估價(jià)過程中存在的質(zhì)疑問題

拆遷評(píng)估的客觀公正事關(guān)拆遷人與被拆遷人的切身利益，對(duì)評(píng)估結(jié)果的咨詢是正常的，但由于各種因素的影響，評(píng)估結(jié)果會(huì)出現(xiàn)些微誤差。所以就有很多質(zhì)疑并要求解答。有的被拆遷人還對(duì)評(píng)估公司和拆遷人的關(guān)系產(chǎn)生質(zhì)疑，影響評(píng)估機(jī)構(gòu)正常開展業(yè)務(wù)。

（三）對(duì)被拆遷房屋的用途認(rèn)定問題

有的被拆房屋為老舊房而沒有產(chǎn)權(quán)證，或有產(chǎn)權(quán)證，但缺少用途記載，故對(duì)用途的認(rèn)定，成為了拆遷當(dāng)事人爭論的焦點(diǎn)。這種情況如解決不好，會(huì)產(chǎn)生許多問題。

（四）突擊建房、突擊裝修問題

在拆遷評(píng)估過程中經(jīng)常會(huì)碰到被拆遷人突擊建房，突擊裝修的問題。對(duì)于新建的搭建物，沒有合法的手續(xù)，入戶調(diào)查難，或不給予評(píng)估，或不予登記，增大了評(píng)估難度。

（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)的問題

《房地產(chǎn)估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定“拆遷價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)”。但在實(shí)際的操作過程中，經(jīng)常由于各種原因?qū)е码m然房屋拆遷的范圍已經(jīng)確定，可房屋拆遷許可證卻還沒有拿到，或者拆遷許可證雖拿到后，過很久才進(jìn)行房屋拆遷。因此，以拆遷許可證頒發(fā)之日時(shí)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)就顯得很不合理，這樣既不能保障被拆遷人的合法權(quán)益，又增加了拆遷工作的難度。

二、針對(duì)拆遷房屋價(jià)格評(píng)估中出現(xiàn)的問題提出對(duì)策

（一）重視土地價(jià)值，建立科學(xué)的修正系數(shù)指標(biāo)

對(duì)于房地產(chǎn)的評(píng)估，關(guān)鍵問題就是“土地最高最佳使用”。因此建議在確定評(píng)估方法中應(yīng)重視土地區(qū)位價(jià)格的評(píng)估，重視基準(zhǔn)價(jià)的合理確定，建議基準(zhǔn)價(jià)的確定更加明細(xì)化，突出不同區(qū)位的差異，并且不要只停留在較大的選值范圍內(nèi)。

關(guān)于修正系數(shù)，當(dāng)前拆遷評(píng)估中用到的大量修正系數(shù)，主觀隨意性、經(jīng)驗(yàn)性的確定所占成分過大。建議組建一支研究隊(duì)伍，對(duì)各種修正系數(shù)和參數(shù)進(jìn)行科學(xué)研究，建立合乎客觀情況的標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行修正，使這一基礎(chǔ)工作更具科學(xué)性和實(shí)際性。

（二）加強(qiáng)同被拆遷人、拆遷人及同行間的溝通

工作中，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)善于與拆遷人溝通，分析原因，研究對(duì)策;與同行溝通是有可能因?yàn)橥悈^(qū)域的不同待拆遷項(xiàng)目建設(shè)單位可能不同，又或者是同一拆遷項(xiàng)目由于多種原因?qū)е露啻魏税l(fā)拆遷許可證，估價(jià)機(jī)構(gòu)可能不同。不同的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場查勘過程時(shí)，由于主觀因素存在，設(shè)定價(jià)格內(nèi)涵過程不一致，就造成了同區(qū)域不同項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)格存在較大的差異。這就要求估價(jià)機(jī)構(gòu)最好建立信息資源共享，做到整體平衡，避免出現(xiàn)價(jià)格矛盾。

（三）按法律規(guī)定執(zhí)行拆遷房屋用途的認(rèn)定

《房地產(chǎn)估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條中規(guī)定“被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可按協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估，對(duì)被拆遷房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的;應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。”該種情況下雙方當(dāng)事人很難進(jìn)行協(xié)商，當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)面對(duì)這樣的棘手問題時(shí)，評(píng)估人員既要把政策告知當(dāng)事人并努力進(jìn)行說服，又要使規(guī)劃部門配合盡早拿出確認(rèn)的結(jié)果。從而解決拆遷當(dāng)事人之間的矛盾，減少評(píng)估結(jié)果的差異。

（四）按當(dāng)?shù)卣募?guī)定執(zhí)行拆遷前的突擊建房

針對(duì)突擊建房，要對(duì)拆遷人講明，在進(jìn)行入戶調(diào)查時(shí)，要將新建的與之前建的房屋都給予詳細(xì)登記，同時(shí)需要被拆遷人簽字，如拒不簽字，可以讓與拆遷當(dāng)事人沒有利害關(guān)系的第三人代簽，同時(shí)要對(duì)建筑物室內(nèi)外狀況進(jìn)行錄像并拍照，留存好第一手資料，然后組織由被拆遷人、拆遷人、街道辦、拆遷辦和評(píng)估人員參加的協(xié)調(diào)會(huì)議，首先聲明拆遷前的突擊建房是一種違法行為，然后商定對(duì)這部分突擊建成的房屋給予建造成本的適當(dāng)補(bǔ)償。在這種情況下，通常適合采用成本法進(jìn)行評(píng)估，測算新建房屋實(shí)際成本可以按成本比例為拆遷補(bǔ)償評(píng)估的結(jié)果。

第3篇：土地價(jià)值評(píng)估方法范文

作為全美人口排名第三的州，佛羅里達(dá)州對(duì)醫(yī)藥的需求是相當(dāng)巨大的。在佛羅里達(dá)州分布著大量的藥店和藥品零售商，它像神經(jīng)末梢，深入到市民生活的各個(gè)街區(qū)。其中，消費(fèi)者價(jià)值藥店（CVS）公司是美國最大的藥品零售商，在全美的36個(gè)州運(yùn)營著超過5400家零售藥店和專用藥品店，僅在佛羅里達(dá)州有40多家分店。2012年，這40多家分店將佛羅里達(dá)州希爾斯伯勒縣財(cái)產(chǎn)評(píng)估中心及相關(guān)人員訴至法庭，就房地產(chǎn)稅基評(píng)估的公平性提起爭議。

一、案例概況

2012年4月16日，佛羅里達(dá)消費(fèi)者價(jià)值藥店公司以及其他分店公司，將佛羅里達(dá)州希爾斯伯勒縣財(cái)產(chǎn)評(píng)估師羅布特納，佛羅里達(dá)州希爾斯伯勒縣收稅員道格貝爾登以及佛羅里達(dá)州稅務(wù)部告上法庭。從16日至19日，控辯雙方連續(xù)三天就該案件在法院進(jìn)行辯論。原告質(zhì)疑被告在納稅年度2006年至2009年期間，對(duì)其公司大約40家消費(fèi)者價(jià)值藥店從價(jià)稅評(píng)估的價(jià)值評(píng)估太高。消費(fèi)者價(jià)值藥店公司控V說，財(cái)產(chǎn)評(píng)估師在四年納稅年度中，過高評(píng)估其藥店的價(jià)值，使其承擔(dān)了過高的稅賦。對(duì)消費(fèi)者價(jià)值藥店公司的所有不動(dòng)產(chǎn)過高評(píng)估的主要原因是采用了過于狹窄的藥店分類、使用了不恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，并且指責(zé)評(píng)估機(jī)構(gòu)沒有遵守佛羅里達(dá)州管轄區(qū)從價(jià)稅評(píng)估的法律。審訊后，法院要求當(dāng)事人提交結(jié)論和判斷。各方返回法院，進(jìn)行充分的辯論以支持自己提出的觀點(diǎn)和反對(duì)對(duì)方提出的判斷。2012年10月8日，當(dāng)事人要求法院推遲最終判決，直到非正式談判和嘗試調(diào)解達(dá)成一致。

鑒于審訊后嘗試調(diào)解不成功，考慮到證詞及證據(jù)、律師雙方的爭論、法院文件及適用的法律，法庭做出以下事實(shí)調(diào)查結(jié)果和法律結(jié)論：經(jīng)法院審理查明，被告的證詞高度可信。被告充分考慮了所有必要的因素和法定準(zhǔn)則，根據(jù)佛羅里達(dá)州法律第193章“稅收和財(cái)政”之第1節(jié)的一般規(guī)定，被告方充分考慮了需要得出公正價(jià)值需考慮的所有因素。此外，法院認(rèn)定被告對(duì)該物業(yè)的評(píng)估，遵守了各種評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，符合專業(yè)公認(rèn)的評(píng)估要求，因此，可以推定，在所有納稅年度中，被告的不動(dòng)產(chǎn)涉稅評(píng)估價(jià)值保持了正確性。

二、爭議焦點(diǎn)

1.財(cái)產(chǎn)評(píng)估師的評(píng)估是否滿足正確性推定

法院認(rèn)定，原告未能滿足舉證責(zé)任，因?yàn)樵嫖茨芡ㄟ^充分的舉證，拿出足夠的證據(jù)來證明被告未能合理考慮嚴(yán)格的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及其評(píng)估是隨意的，也沒有證據(jù)顯示被告應(yīng)用的評(píng)估方法與其他可比物業(yè)的評(píng)估做法不同。由于評(píng)估保持正確性的推定，消費(fèi)者價(jià)值藥店需要明確和令人信服的證據(jù)來證明在納稅年度2006-2008年之間，被告的評(píng)估是超過該物業(yè)公正價(jià)值的。在納稅年度2009年，原告并沒有以明確和令人信服的證據(jù)證明，被告的評(píng)估是超過該物業(yè)公正價(jià)值的。

如果需要評(píng)估機(jī)構(gòu)的結(jié)果是正確的推定，原告需要通過占優(yōu)勢的證據(jù)證明該評(píng)估值并不代表該物業(yè)的公正價(jià)值，或它們的評(píng)估是隨意的，也是基于被告應(yīng)用的評(píng)估做法與有著相同等級(jí)和區(qū)域的可比物業(yè)的評(píng)估做法不同。但遺憾的是，消費(fèi)者價(jià)值藥店并不能提供優(yōu)勢證據(jù)。

2.消費(fèi)者價(jià)值藥店最高及最佳使用是作為藥店還是一般商業(yè)用途

佛羅里達(dá)州希爾斯伯勒縣財(cái)產(chǎn)評(píng)估中心認(rèn)為消費(fèi)者價(jià)值藥店的最高及最佳使用就是作為藥店。評(píng)估中心把消費(fèi)者價(jià)值藥店分為兩類，其一是消費(fèi)者價(jià)值藥店目前經(jīng)營的獨(dú)立藥店，其二是在消費(fèi)者價(jià)值藥店入駐之前就已經(jīng)在經(jīng)營的獨(dú)立藥店。第二類藥店有時(shí)候也稱為“第二代”藥店，這些藥店主要是由之前的愛克德藥店構(gòu)成，由消費(fèi)者價(jià)值藥店收購后更名而成。消費(fèi)者價(jià)值藥店認(rèn)為評(píng)估中心過高的評(píng)估結(jié)果主要是因?yàn)檫^于狹隘的藥店分類。在這種分類下的評(píng)估，相對(duì)于應(yīng)納稅該物業(yè)自身的物理特性是不恰當(dāng)?shù)?。目前?jīng)營的藥店和第二類藥店兩者應(yīng)歸類為一般商業(yè)物業(yè)，而不能視為是最高最佳使用。

控辯雙方都承認(rèn)物業(yè)的最高和最佳使用的決定在任何評(píng)估中都是關(guān)鍵的問題，在這個(gè)案件中也是最重要的。消費(fèi)者價(jià)值藥店認(rèn)為，藥店物業(yè)的最高和最佳使用是用于一般商業(yè)用途，不僅僅是零售藥店。這些用途包括餐廳、家具店、寫字樓、停車場和銀行網(wǎng)點(diǎn)，但應(yīng)該將零售藥店除外。物業(yè)的出售、租賃和運(yùn)營如同銀行的分支、汽車零部件商店、辦公大樓以及其他用途的不動(dòng)產(chǎn)，其銷售額和收入信息參照用于評(píng)估該藥店價(jià)值。佛羅里達(dá)州希爾斯伯勒縣財(cái)產(chǎn)評(píng)估中心認(rèn)為，原告所持有的物業(yè)，其最高和最佳使用便是藥店，其他行業(yè)無法替代或勝出藥店的使用價(jià)值，因此，使用藥店的銷售和收入數(shù)據(jù)來評(píng)估該藥店價(jià)值是中肯的。

關(guān)于第二類藥店物業(yè)，消費(fèi)者價(jià)值藥店還稱該物業(yè)最高和最佳使用是用于一般商業(yè)用途。被告也認(rèn)同，因?yàn)榉上拗啤⑹袌鲂枨笠约捌渌蛩?，第二類藥店最高和最佳使用是用于一般商業(yè)用途或其他后續(xù)使用。然而，證據(jù)顯示，當(dāng)一家藥店轉(zhuǎn)換成一些其他商業(yè)用途時(shí)，該物業(yè)有法律限制，被禁止使用作為其他用途，那么，其他次級(jí)商業(yè)用途就不再是藥店物業(yè)的最高和最佳使用。原告不得不承認(rèn)，這些物業(yè)最大生產(chǎn)力是作為藥店使用。

法院認(rèn)為，相對(duì)于一般的商業(yè)用途，經(jīng)營藥店是該物業(yè)的最高及最佳使用。佛羅里達(dá)州希爾斯伯勒縣財(cái)產(chǎn)評(píng)估中心所使用的藥店數(shù)據(jù)和得出的評(píng)估價(jià)值不是任意的，而是專業(yè)公認(rèn)評(píng)估的結(jié)果。

此外，法院認(rèn)為，消費(fèi)者價(jià)值藥店在經(jīng)濟(jì)上有利于自己時(shí)，就提倡藥店最高和最佳用途分類；當(dāng)經(jīng)濟(jì)上不利于自己時(shí)，就反對(duì)這樣的分類。這種選擇性的辯護(hù)，削弱了原告的論點(diǎn)。法院的結(jié)論是目前經(jīng)營藥店的物業(yè)最高和最佳用途就是作為藥店。至于以前的藥店，最高最佳使用適當(dāng)改變了，要么變成了一般零售藥店，要么變成了次級(jí)商業(yè)用途，如銀行分行、汽配店等，但并不影響該物業(yè)的價(jià)值。

3.采用何種評(píng)估方法評(píng)估藥店最為恰當(dāng)

佛羅里達(dá)州希爾斯伯勒縣財(cái)產(chǎn)評(píng)估中心原始評(píng)估值采用的是混合成本法（65%）和收益法（35%）得到的。消費(fèi)者價(jià)值藥店所委托的評(píng)估師勞倫斯?杰伊?馬歇爾的獨(dú)立評(píng)估采用的是成本法。這也是導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)的主要原因。

評(píng)估中心評(píng)估第一類藥店，融合了成本法和收益法。其中，成本法占65%的權(quán)重，收益法占35%的權(quán)重。

首先，在成本法中，沒有扣除功能折舊或經(jīng)濟(jì)性折舊。在實(shí)體性貶值，被告使用了馬歇爾估值折舊表。并指出，第一類藥店并沒有遭受功能性折舊，藥店都精心設(shè)計(jì)，非常適合藥店的目的。至于第二類藥店，評(píng)估中心承認(rèn)，存在功能性的折舊，因?yàn)檫@些店的后續(xù)用途通常不會(huì)最大限度地利用給物業(yè)，因此評(píng)估時(shí)進(jìn)行了向下調(diào)整。關(guān)于經(jīng)濟(jì)性折舊，評(píng)估中心認(rèn)為沒有證據(jù)表明第一類藥店存在經(jīng)濟(jì)性的折舊。

其次，被告也考慮了市場比較法因素。至于可比銷售類型，被告主要采用消費(fèi)者價(jià)值藥店第一類藥店的銷售和第二類藥店的銷售。被告指出，采用這種可比銷售類型的優(yōu)點(diǎn)是與評(píng)估藥店有物理相似性，缺點(diǎn)是銷售價(jià)格可能受到租賃影響。消費(fèi)者價(jià)值藥店認(rèn)為銷售不是真正的銷售，實(shí)際上是銷售/售后回租融資安排。但這一條馬上被評(píng)估中心（被告）反駁，根據(jù)具體的租賃情況，事實(shí)表明他們不是一種融資安排。評(píng)估中心還提供了證據(jù)，該評(píng)估辦公室派出的銷售核實(shí)調(diào)查問卷，藥店的買家核實(shí)事實(shí)上的銷售情況，以確定銷售數(shù)據(jù)是否可以在市場比較法中適當(dāng)使用。結(jié)果所有受訪者的問卷調(diào)查，證實(shí)了銷售價(jià)格的真實(shí)性，銷售情況代表了不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)值。

再次，被告也使用了收益法。評(píng)估中心對(duì)于消費(fèi)者價(jià)值藥店經(jīng)營的20多家藥店以及眾多沃爾格林藥店租賃的收入和支出進(jìn)行調(diào)查，他們的合同租金被用來推斷該物業(yè)的市場租金。評(píng)估中心指出，由于消費(fèi)者價(jià)值藥店有很多新的租約，多年來，租金繼續(xù)增加。評(píng)估中心提供的圖表顯示，2009年希爾斯伯勒縣市場租金是由被告評(píng)估的，是消費(fèi)者價(jià)值藥店實(shí)際合同租金的約50%。法院認(rèn)為，成本法適用于目前經(jīng)營的藥店。如上所述，物業(yè)遭受較小的磨損，以物理性、功能性或經(jīng)濟(jì)性折舊的方式表現(xiàn)。因此，成本法為主要候選方法：該方法特別有說服力的，當(dāng)土地價(jià)值被很好的保持以及土地上配套有適當(dāng)?shù)母倪M(jìn)時(shí)增值，而物業(yè)遭受輕微的磨損時(shí)進(jìn)行折舊，都是比較容易估值和量化的。此外，原告專家也作證說，成本是消費(fèi)者價(jià)值藥店會(huì)考慮的一個(gè)重要因素。成本法完全避免了消費(fèi)者價(jià)值藥店首要考慮的現(xiàn)有租約對(duì)于銷售的影響。

最后，法院的判決是評(píng)估中心（被告）充分考慮了所有必要的評(píng)估因素和法律準(zhǔn)則以保持在每一納稅年度房地產(chǎn)稅基評(píng)估結(jié)果的正確性。評(píng)估中心采用融合成本法和收益法評(píng)估方法是適當(dāng)?shù)?，也完全符合佛羅里達(dá)州法律的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，是專業(yè)、公正的評(píng)估方法。依法駁回消費(fèi)者價(jià)值藥店（原告）的各種訴求。

三、爭議啟示

1.評(píng)估人員成為被告

在本案例中，納稅人將評(píng)估人員告上法庭。佛羅里達(dá)消費(fèi)者價(jià)值藥店公司，以及相關(guān)的制藥、紐約分店和其他分店公司，將佛羅里達(dá)州希爾斯伯勒縣財(cái)產(chǎn)評(píng)估師羅布特納，佛羅里達(dá)州希爾斯伯勒縣收稅員道格貝爾登以及佛羅里達(dá)州稅務(wù)部告上法庭。常見的涉稅訴訟是把評(píng)估機(jī)構(gòu)或稅務(wù)局告上法庭，但在這個(gè)案例中，納稅人把評(píng)估人員、稅收人員均列為被告，這是比較罕見的。原告的依據(jù)是懷疑評(píng)估人員沒有正確遵守佛羅里達(dá)州的評(píng)估準(zhǔn)則，也沒有采用正確的評(píng)估方法。那么，在我國房地產(chǎn)稅收的環(huán)節(jié)中，必然涉及評(píng)估人員和稅收征納人員，將來也是有可能出現(xiàn)同類情況的。

第4篇：土地價(jià)值評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：印尼；財(cái)產(chǎn)稅改革；收入目標(biāo)；稅收管理

中圖分類號(hào)：F813.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1007—7685（2013）09—0072—06

財(cái)產(chǎn)稅是最古老的稅種之一，但其制度及結(jié)構(gòu)卻是隨著現(xiàn)代工業(yè)化、城市化的發(fā)展而逐步成熟和完善的。也是由于這個(gè)原因，發(fā)達(dá)國家很早就建立了財(cái)產(chǎn)稅制度，并使之成為地方政府最重要的收入來源。二戰(zhàn)以來，隨著發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，工業(yè)化、城市化也從兩個(gè)方面促使發(fā)展中國家進(jìn)行財(cái)產(chǎn)稅改革，試圖將其作為潛在的收入來源：一方面，不斷增加的城市人口及以工業(yè)化為主的經(jīng)濟(jì)增長使人們對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的需求越來越強(qiáng)烈，地方政府預(yù)算面臨巨大壓力；另一方面，城市及工業(yè)的發(fā)展也使高價(jià)值住宅、工業(yè)財(cái)產(chǎn)等新財(cái)富形式大量涌現(xiàn)，政府有可能從這些財(cái)富形式中獲得新的收入來源。20世紀(jì)80年代興起的分權(quán)化浪潮也加快了發(fā)展中國家財(cái)產(chǎn)稅改革的步伐。盡管發(fā)展中國家已經(jīng)認(rèn)識(shí)到財(cái)產(chǎn)稅對(duì)地方政府財(cái)力和地方自治的重要性，并著手進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)稅改革，但許多國家的改革效果并不理想。在發(fā)展中國家的改革實(shí)踐中，1986年印度尼西亞進(jìn)行的財(cái)產(chǎn)稅改革被公認(rèn)為是發(fā)展中國家進(jìn)行的最成功的改革范例。這次改革簡化了稅制，創(chuàng)新了管理流程，并最終為印尼地方政府提供了長期可持續(xù)的收入來源。

一、印尼財(cái)產(chǎn)稅改革的成效

1986年，印尼對(duì)財(cái)產(chǎn)稅進(jìn)行了改革，頒布了《土地與房產(chǎn)稅法》。該稅法規(guī)定，以所有土地及建筑物的資本市場價(jià)值為稅基；所有財(cái)產(chǎn)適用0.5%的單一稅率。這種不再根據(jù)財(cái)產(chǎn)所屬行業(yè)、位置及規(guī)模使用差別稅率，單一稅率及單一評(píng)估率減少了稅收管理的隨意性。在稅收減免及優(yōu)惠方面規(guī)定，非營利性的宗教、社會(huì)、衛(wèi)生、教育及國民文化組織的財(cái)產(chǎn)，用于森林、墓地、國家公園、外交代表和國際組織的財(cái)產(chǎn)，市場價(jià)值在350萬印尼盾（1899美元）以下的建筑物，可獲得稅收減免或優(yōu)惠。另外，財(cái)政部長有在自然災(zāi)害及納稅人面臨嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)困難時(shí)授予稅收減免的自由裁量權(quán)。這樣做使稅收減免受到嚴(yán)格控制，中央、地方政府財(cái)產(chǎn)也要課稅，財(cái)政官員減免稅自由裁量權(quán)的使用受到限制，擴(kuò)大了稅基，對(duì)低價(jià)值財(cái)產(chǎn)的稅收減免增加了財(cái)產(chǎn)稅制度的累進(jìn)性。在財(cái)產(chǎn)評(píng)估方面規(guī)定，按財(cái)產(chǎn)的資本市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估率不低于財(cái)產(chǎn)資本市場價(jià)值的20%；財(cái)政部每三年對(duì)各區(qū)域內(nèi)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值重新評(píng)估，而在快速發(fā)展的區(qū)域內(nèi)則每年重估；除特別高價(jià)值財(cái)產(chǎn)外，所有城市和農(nóng)村財(cái)產(chǎn)都通過一個(gè)簡單的大規(guī)模評(píng)估系統(tǒng)估價(jià)。每三年一次的價(jià)值重估使財(cái)產(chǎn)稅基具有伴隨經(jīng)濟(jì)增長的浮動(dòng)性。財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估經(jīng)由大規(guī)模評(píng)估系統(tǒng)進(jìn)行，大大減少了財(cái)產(chǎn)稅管理成本。在財(cái)產(chǎn)稅征收方面要求，財(cái)產(chǎn)稅官員向納稅人下發(fā)《稅收測評(píng)通知單》后，納稅人有6個(gè)月的支付時(shí)限。若納稅人未能及時(shí)交稅，則會(huì)被征收最長24個(gè)月、每月2%的罰款。若仍未能完全支付則會(huì)收到稅收催繳單，稅收催繳單發(fā)出一個(gè)月后，會(huì)采取更嚴(yán)厲的征收措施，如沒收并拍賣資產(chǎn)以清償納稅人納稅義務(wù)。在財(cái)產(chǎn)稅的征收過程中，引入了支付點(diǎn)系統(tǒng)，銀行成為財(cái)產(chǎn)稅的指定支付點(diǎn)，提升了對(duì)納稅人的服務(wù)水平，增進(jìn)了稅收遵從度。同時(shí)，便利了稅收的強(qiáng)制執(zhí)行，提高了征收率。財(cái)政部下設(shè)財(cái)產(chǎn)稅的主管部門，由他們制定相關(guān)法律法規(guī)，并由中央政府統(tǒng)一管理。這樣保持了稅收政策的統(tǒng)一、簡明，使稅收帶來的經(jīng)濟(jì)扭曲效應(yīng)最小化。

總體看，印尼財(cái)產(chǎn)稅改革取得較好的成效。根據(jù)羅斯加德、凱里、羅伊斯等（Rosengard，Kelly，B.D.Lewis）提出的衡量發(fā)展中國家財(cái)產(chǎn)稅改革績效的標(biāo)準(zhǔn)，本文對(duì)印尼財(cái)產(chǎn)稅改革績效的衡量主要采用收入指標(biāo)和管理指標(biāo)。收入指標(biāo)主要指財(cái)產(chǎn)稅收入的年均增長率是否與經(jīng)濟(jì)增長率保持同步增長甚至超過經(jīng)濟(jì)增長。如果財(cái)產(chǎn)稅收入增長低于經(jīng)濟(jì)增長，就意味著財(cái)產(chǎn)稅在地方政府收入中的地位下降。反之，則意味著地方政府對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的依賴逐步上升，財(cái)產(chǎn)稅將逐漸成為地方政府的主要收入來源。管理指標(biāo)包括征收率、覆蓋率等指標(biāo)，用以衡量財(cái)產(chǎn)稅征管當(dāng)局的管理績效。征收率（collection ratio）是實(shí)際征收的財(cái)產(chǎn)稅收人與財(cái)產(chǎn)稅法定納稅義務(wù)之比。該指標(biāo)用于衡量征收效率，如果稅收當(dāng)局對(duì)納稅人拖欠稅收、逃避稅收等違法行為采取沒收、拍賣其財(cái)產(chǎn)以清償納稅義務(wù)等強(qiáng)制征收措施，那么財(cái)產(chǎn)稅征收率就會(huì)上升；如果稅收當(dāng)局迫于政治壓力（一般來說，財(cái)產(chǎn)稅的逃稅大戶是當(dāng)?shù)鼐哂兄匾?、?jīng)濟(jì)影響力的納稅人）而無法強(qiáng)制征收，那么征收率就會(huì)下降，而財(cái)產(chǎn)稅的公平性也會(huì)被削弱。覆蓋率（cover—age ratio）是可征稅財(cái)產(chǎn)市場價(jià)值與全部財(cái)產(chǎn)市場價(jià)值之比。這既反映了稅基中減免和優(yōu)惠條款的影響，也反映了政府識(shí)別新財(cái)產(chǎn)并將其納入稅收清單的能力。覆蓋率越高，財(cái)產(chǎn)稅基越大，從而財(cái)產(chǎn)稅收入也相對(duì)更高。印尼的財(cái)產(chǎn)稅收入自20世紀(jì)80年代中期改革以來，增長速度很快。1986年以來財(cái)產(chǎn)稅的名義年均增長速度超過23%，而實(shí)際增長也超過了10%，遠(yuǎn)高于同時(shí)期4.5%的GDP實(shí)際增長率。同時(shí)，印尼財(cái)產(chǎn)稅的管理指標(biāo)也出現(xiàn)大幅改進(jìn)（見表1）。城市和農(nóng)村財(cái)產(chǎn)稅的綜合征收率和覆蓋率在20世紀(jì)90年代中期達(dá)到80%以上，這表明印尼的稅務(wù)部門的稅收征管能力、政府強(qiáng)制執(zhí)行能力、稅收征收的技術(shù)手段等都得到顯著增強(qiáng)。Public Administration and Development.23，227—239（2003）。

從橫向比較看，印尼財(cái)產(chǎn)稅改革的績效也非常突出。表2所列國家是與印尼差不多同時(shí)期改革財(cái)產(chǎn)稅的發(fā)展中國家。可以看出，在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)稅改革的這些發(fā)展中國家中，1980—1990年間牙買加的實(shí)際財(cái)產(chǎn)稅收入平均每年下降5.5%，而同期印尼的財(cái)產(chǎn)稅收入?yún)s年均增長10.2%。將財(cái)產(chǎn)稅收入與一般經(jīng)濟(jì)績效相比較，印尼的財(cái)產(chǎn)稅表現(xiàn)仍然最佳。這十年間，印尼財(cái)產(chǎn)稅名義收入年均增長19.3%，高于GDP增長速度（15.6%）；牙買加的財(cái)產(chǎn)稅名義收入年均增長10.5%，只是GDP年均增長率（17.9%）的一半多一點(diǎn)。就征收效率而言，印尼由于高度重視稅收征收的強(qiáng)制性，進(jìn)行了稅收管理方面的相應(yīng)變革，所以在表2所列的發(fā)展中國家中表現(xiàn)最為突出，征收率達(dá)80%。而菲律賓和牙買加對(duì)財(cái)產(chǎn)稅征管活動(dòng)的忽視，使其征收率不盡如人意，都只在60%左右波動(dòng)。

二、印尼財(cái)嚴(yán)稅改革的做法

印尼在頒布1986年《土地與房產(chǎn)稅法》（PBB）進(jìn)行財(cái)產(chǎn)稅改革前，國內(nèi)已存在7種與財(cái)產(chǎn)相關(guān)的稅法，這些法律的稅基大致相同，但稅率差異大，并由不同的機(jī)構(gòu)和不同層級(jí)的政府管理。財(cái)產(chǎn)稅的征收率低于60%，財(cái)產(chǎn)的評(píng)估值大大低于真實(shí)市場價(jià)值，評(píng)估價(jià)值約是市場價(jià)值的四分之一，而有效稅率的變動(dòng)幅度則為市場價(jià)值的0.01%～0.4%。可見，這一時(shí)期印尼的財(cái)產(chǎn)稅制度問題嚴(yán)重，難以成為地方政府的收入來源。在這種情況下，印尼政府將財(cái)產(chǎn)稅作為中央政府綜合稅改的一部分，啟動(dòng)了財(cái)產(chǎn)稅改革進(jìn)程。印尼財(cái)產(chǎn)稅改革的成功之處不僅在于其設(shè)計(jì)了適合本國國情的稅收制度，也在于政府在實(shí)施這一制度的過程中對(duì)改革戰(zhàn)略、步驟的合理把握。

（一）財(cái)產(chǎn)稅制度的設(shè)計(jì)符合本國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重不平衡和管理能力有限的國情

印尼財(cái)產(chǎn)稅制度由中央政府統(tǒng)一制定，并規(guī)定了對(duì)所有地區(qū)和各類財(cái)產(chǎn)一致的法定稅率和評(píng)估率，這與其國土面積廣闊但區(qū)域差異大、人口和工業(yè)高度集中、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重不均衡的特點(diǎn)相適應(yīng)。印尼是一個(gè)有著190.5萬平方公里面積的群島國家，1989年城市人口占全部人口的30%，而全部城市人口的80%都集中于爪哇——巴厘地區(qū)的城市走廊。爪哇島只占國土面積的7%，卻集中了印尼全國人口的60%（1990年）。同時(shí)，制造業(yè)也高度集中，1985年爪哇島集中了印尼全部工業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)的70%。這意味著如果印尼由中央政府實(shí)施差別稅率、差別評(píng)估率或賦予其地方政府在稅率、評(píng)估率、稅收減免方面的自，可能會(huì)加劇地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差距，并扭曲資源配置。而中央政府規(guī)定單一稅率和評(píng)估率則簡化了稅收管理及其對(duì)經(jīng)濟(jì)的扭曲。

除區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異方面的原因外，印尼在實(shí)施財(cái)產(chǎn)稅改革時(shí)，管理上（財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)、財(cái)產(chǎn)評(píng)估員資質(zhì)等方面）的不完善及對(duì)管理成本的考慮，也使單一稅率、評(píng)估率等簡單的稅制結(jié)構(gòu)更加適合。復(fù)雜的稅制結(jié)構(gòu)需要密集、準(zhǔn)確的財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)及更多的評(píng)估人員，還要應(yīng)對(duì)納稅人可能提出的更多的評(píng)估申訴，這將大為提升財(cái)產(chǎn)稅的管理成本。而財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中本來就存在的一定的主觀性與發(fā)展中國家管理不完善及稅制的復(fù)雜性相結(jié)合，可能會(huì)進(jìn)一步加劇財(cái)產(chǎn)稅管理的隨意性，給納稅人與官員合謀的逃脫、欠稅行為留下巨大空間。這不僅會(huì)侵蝕稅基、減少財(cái)產(chǎn)稅收入，也會(huì)造成嚴(yán)重的不公平問題。因此，為更有效地利用財(cái)產(chǎn)稅、增進(jìn)公平，印尼采用了簡化的稅制設(shè)計(jì)和單一稅率結(jié)構(gòu)。

（二）定期重估制度確保了財(cái)產(chǎn)稅收入的穩(wěn)定增長

財(cái)產(chǎn)評(píng)估的制度設(shè)計(jì)中除對(duì)特別的高價(jià)值財(cái)產(chǎn)外，對(duì)所有城市和農(nóng)村財(cái)產(chǎn)都采用了大規(guī)模評(píng)估系統(tǒng)進(jìn)行估價(jià)。這種評(píng)估方法不需要收集每一宗應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的特征信息，只需要確定財(cái)產(chǎn)所在地價(jià)區(qū)和面積就可據(jù)此計(jì)算出財(cái)產(chǎn)的市場價(jià)值，簡化了管理流程，減少了財(cái)產(chǎn)評(píng)估成本。同時(shí)，在稅法中規(guī)定每三年重估一次財(cái)產(chǎn)價(jià)值，在快速發(fā)展的區(qū)域內(nèi)則每年重估，確保了財(cái)產(chǎn)稅基能隨著印尼的經(jīng)濟(jì)增長和土地、房產(chǎn)價(jià)值的攀升而逐步增長，從而確保了稅收標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)性。1989年印尼在全國進(jìn)行了《土地與房產(chǎn)稅法》頒布后的首次財(cái)產(chǎn)重估，這次重估使土地單位價(jià)格平均增加了15倍，而建筑物的單位價(jià)值大多數(shù)翻了一番。

（三）加強(qiáng)了“征收導(dǎo)向”的改革戰(zhàn)略與創(chuàng)新的管理系統(tǒng)的結(jié)合

印尼財(cái)產(chǎn)稅改革之初也曾將大量資源用于改進(jìn)財(cái)產(chǎn)評(píng)估，并在1987年實(shí)行了《土地與房產(chǎn)稅法》改良項(xiàng)目（PBBIP），將世界銀行貸款和大量國內(nèi)資源用于改進(jìn)財(cái)產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和評(píng)估準(zhǔn)確度。但印尼的財(cái)產(chǎn)分布高度集中：2/3城市財(cái)產(chǎn)的稅收評(píng)估價(jià)低于5000印尼盾，它們構(gòu)成了城市總評(píng)估價(jià)值的7%；與之相反，0.3%的城市財(cái)產(chǎn)的稅收評(píng)估價(jià)高于50萬印尼盾，構(gòu)成了城市總評(píng)估價(jià)值的47%。這就意味著占財(cái)產(chǎn)數(shù)量較大比重的低價(jià)值財(cái)產(chǎn)所能產(chǎn)生的收入遠(yuǎn)低于所花費(fèi)的數(shù)據(jù)和評(píng)估成本，這使在財(cái)產(chǎn)稅數(shù)據(jù)及評(píng)估方面進(jìn)行大量投資不太可取。因此，在PBBIP實(shí)施第一階段后的評(píng)估中，印尼政府認(rèn)識(shí)到盡管財(cái)產(chǎn)稅數(shù)據(jù)收集、處理及評(píng)估方面問題重重，但影響財(cái)產(chǎn)稅收入增長及公平目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的主要原因是征收環(huán)節(jié)不理想，所以將改革戰(zhàn)略從改善評(píng)估轉(zhuǎn)向了“征收導(dǎo)向”。

這一“征收導(dǎo)向”戰(zhàn)略始于引進(jìn)支付點(diǎn)系統(tǒng)（SISTEP）。支付點(diǎn)系統(tǒng)在1989年進(jìn)行了首次實(shí)地試點(diǎn)，隨后于1992年在印尼全國推廣。SISTEP的采用對(duì)印尼財(cái)產(chǎn)稅改革的成功起到較大作用，它從以下方面改進(jìn)了納稅人服務(wù)，簡化了管理流程，提高了征收效率：首先，銀行承擔(dān)了財(cái)產(chǎn)稅的出納和會(huì)計(jì)職能。作為一個(gè)顧客導(dǎo)向的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，銀行具有很強(qiáng)的動(dòng)力去謹(jǐn)慎且誠實(shí)地管理PBB賬戶。其次，SISTEP對(duì)納稅人也提供了很強(qiáng)的稅收遵從激勵(lì)。由于廣泛利用網(wǎng)絡(luò)，加之印尼銀行業(yè)系統(tǒng)的商業(yè)效率，納稅人服務(wù)得到極大改進(jìn)；SISTEP能自動(dòng)產(chǎn)生可信的欠稅清單，稅收部門根據(jù)該清單采取后續(xù)的強(qiáng)制征稅措施，這也是對(duì)納稅人欠稅行為的威懾?？梢?，SISTEP的長期目標(biāo)不僅是增加納稅人的自愿遵從度，也是為了減輕稅收征繳人員在出納、會(huì)計(jì)方面的負(fù)擔(dān)，從而能將更多的資源和人力用于改進(jìn)稅收數(shù)據(jù)及財(cái)產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量。

（四）改革分階段逐步推進(jìn)

印尼的財(cái)產(chǎn)稅改革存在兩種階段性：地理區(qū)域上的階段性和征稅環(huán)節(jié)上的階段性。印尼的財(cái)產(chǎn)稅改革不是一開始就推向全國，而是首先選擇擁有大量高價(jià)值財(cái)產(chǎn)的人口密集區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)（比如雅加達(dá)西部的當(dāng)格浪市），在試點(diǎn)中嚴(yán)密監(jiān)測稅收的征收、覆蓋率、評(píng)估準(zhǔn)確度、欠稅情況及各利益相關(guān)方的反應(yīng)，在對(duì)這些數(shù)據(jù)做出評(píng)估并相應(yīng)調(diào)整后才逐步推廣到全國。財(cái)產(chǎn)稅的征稅環(huán)節(jié)主要包括：可征稅財(cái)產(chǎn)的確認(rèn)（identification）、財(cái)產(chǎn)評(píng)估（assessment）、征收（collection）、強(qiáng)制執(zhí)行（enforcement），每一環(huán)節(jié)的執(zhí)行都需要花費(fèi)大量的財(cái)政資源。印尼政府在對(duì)實(shí)施財(cái)產(chǎn)稅所花費(fèi)的成本和所能取得的收益進(jìn)行評(píng)估后，將征收和強(qiáng)制執(zhí)行環(huán)節(jié)作為工作的重點(diǎn)，這對(duì)提高財(cái)產(chǎn)稅征收率和增加財(cái)產(chǎn)稅收收入起到重要作用。直到后期SISTEP在全國逐步推廣、征收率得到改善后，印尼政府才逐漸將重心轉(zhuǎn)向財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)收集和評(píng)估環(huán)節(jié)。

（五）對(duì)財(cái)產(chǎn)稅改革各利益相關(guān)方的行為激勵(lì)降低了改革的阻力和成本

印尼在財(cái)產(chǎn)稅改革過程中充分實(shí)施了對(duì)改革中最活躍的因素——人的行為激勵(lì)，極大地增加了納稅人的自愿稅收遵從度，提升了稅收管理效率。對(duì)納稅人主要的行為激勵(lì)是提高對(duì)納稅人的服務(wù)水平。印尼將財(cái)產(chǎn)稅管理機(jī)構(gòu)“財(cái)產(chǎn)稅檢查辦公室”改為“財(cái)產(chǎn)稅服務(wù)辦公室”，以突出對(duì)納稅人的重視。同時(shí)，通過SISTEP系統(tǒng)，廣泛利用銀行的出納功能、覆蓋全國的網(wǎng)絡(luò)及顧客導(dǎo)向的服務(wù)。中央政府通過兩項(xiàng)政策增加地方政府的行為激勵(lì)：財(cái)政部將分配給自己的財(cái)產(chǎn)稅收入直接返還給農(nóng)村或城市社區(qū)，使最低層次的地方政府擁有的可自由裁量的收入大大增加；內(nèi)政部也重新分配財(cái)產(chǎn)稅征收費(fèi)用，將更大的份額分配給最低層級(jí)的地方政府，以補(bǔ)償他們承擔(dān)的過重的管理成本。由于得到財(cái)產(chǎn)稅參與各方的積極配合，印尼財(cái)產(chǎn)稅改革也就更容易獲得成功。

（六）重視公共信息宣傳，增強(qiáng)了民眾對(duì)改革的理解與支持

印尼政府投入大量的人力和物力進(jìn)行財(cái)產(chǎn)稅改革的多媒體公共信息宣傳。印尼的總統(tǒng)和副總統(tǒng)都高調(diào)讓其私有住宅接受財(cái)產(chǎn)稅調(diào)查員的檢查，以表明他們對(duì)財(cái)產(chǎn)稅改革的支持；地方政府官員也通過印制的卡通畫和地方方言的電臺(tái)劇來鼓勵(lì)民眾的合作。

三、啟示

作為同印尼一樣的發(fā)展中國家，我國經(jīng)濟(jì)的高速增長、城市化水平的提高、不斷增加的財(cái)富也產(chǎn)生了對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的需求，但在具體制度設(shè)計(jì)中能否將財(cái)產(chǎn)稅真正轉(zhuǎn)變?yōu)榭煽康呢?cái)政收入工具，就需要結(jié)合本國國情，并借鑒他國經(jīng)驗(yàn)來實(shí)現(xiàn)。我國目前也有多種與財(cái)產(chǎn)相關(guān)的稅種：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等，這些稅種的計(jì)稅依據(jù)各不相同（如財(cái)產(chǎn)面積、租金價(jià)值、市場價(jià)值等），稅率差異也較大，稅種設(shè)置存在沖突和不合理之處。印尼在整合各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)稅、推行財(cái)產(chǎn)稅改革中有很多經(jīng)驗(yàn)值得我國借鑒。

（一）以實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)稅收入作為改革的主要目標(biāo)

財(cái)產(chǎn)稅的改革必然面臨較大阻力，即使是在美國這樣一個(gè)財(cái)產(chǎn)稅制度十分健全和完善的國家，公眾對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的反感程度也相當(dāng)強(qiáng)烈。在這種情況下，政府必須在保持自身政治合法性與運(yùn)用財(cái)產(chǎn)稅達(dá)到一系列社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)之間保持平衡。這種脆弱的平衡使在發(fā)展中國家的財(cái)產(chǎn)稅改革很難達(dá)到刺激私人投資、促進(jìn)收入分配公平等目標(biāo)。首先，發(fā)展中國家地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不均衡，落后地區(qū)工業(yè)和商業(yè)的投資決策更多取決于基礎(chǔ)設(shè)施的狀況、與供應(yīng)商和主要市場的距離、要素投入的可獲得性和成本等，財(cái)產(chǎn)稅在這些地區(qū)所能提供的激勵(lì)在投資者的成本——收益分析中是微不足道的，只會(huì)減少地方政府最重要的收入來源。其次，發(fā)展中國家雖然有各種與財(cái)產(chǎn)相關(guān)的稅種，但要開征以市場價(jià)值為基礎(chǔ)的統(tǒng)一的財(cái)產(chǎn)稅，在財(cái)產(chǎn)的信息收集和處理、價(jià)值評(píng)估等方面的經(jīng)驗(yàn)都嚴(yán)重不足，這種管理上的困難使得如果要通過財(cái)產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)達(dá)成調(diào)整收入分配的目標(biāo)，可能會(huì)因?yàn)閿?shù)據(jù)的虛報(bào)及操縱而落空。

可見，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和管理技術(shù)的限制，發(fā)展中國家如果要運(yùn)用財(cái)產(chǎn)稅達(dá)成除收入以外的其他目標(biāo)，可能會(huì)適得其反。反觀印尼的財(cái)產(chǎn)稅改革，取得成功的關(guān)鍵在于其尊重本國國情，確立了正確的改革目標(biāo)。正是在收入目標(biāo)的指導(dǎo)下，印尼確定了簡化的稅制結(jié)構(gòu)和“征收導(dǎo)向”的改革戰(zhàn)略。就我國而言，將收入目標(biāo)作為財(cái)產(chǎn)稅改革的主要目標(biāo)具有更重要的意義。目前，除分稅制下能獲得的各項(xiàng)稅收收入和轉(zhuǎn)移支付外，地方政府主要通過土地財(cái)政和非預(yù)算收入為其不斷增長的公共支出融資，這成為新時(shí)期我國經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的主要來源以及地方政府行為不規(guī)范、政府職能難以轉(zhuǎn)變的重要原因?？梢?，要規(guī)范政府行為、轉(zhuǎn)變政府職能，首先必須為地方政府構(gòu)建一個(gè)充足的、合乎制度規(guī)范的收入來源，解決地方政府長期存在的收支矛盾。在此情況下，只有強(qiáng)化財(cái)產(chǎn)稅的收入目標(biāo)，地方政府的收入能夠通過財(cái)產(chǎn)稅得到充分保障并加以制度化，才能從根本上優(yōu)化政府職能，同時(shí)也為財(cái)政制度向公共財(cái)政轉(zhuǎn)軌奠定基礎(chǔ)。因此，如果我國要開征統(tǒng)一的財(cái)產(chǎn)稅，最好先將目標(biāo)定于為地方政府籌集可持續(xù)且充足的收入，盡量保持稅制的簡明。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和技術(shù)管理手段的進(jìn)步，再逐步實(shí)現(xiàn)其他政策目標(biāo)。

（二）通過強(qiáng)調(diào)稅收征管、簡化稅制來實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)稅的效率與公平

這里的效率既指管理效率又指經(jīng)濟(jì)效率。管理效率指在財(cái)產(chǎn)稅征收過程中產(chǎn)生的信息收集、財(cái)產(chǎn)評(píng)估、強(qiáng)制執(zhí)行等各種管理成本的最小化。當(dāng)然，這種最小化不是絕對(duì)意義上的最小化，而是相對(duì)于所產(chǎn)生收入的管理成本的最小化。與印尼一樣，我國也是一個(gè)收入分配不均衡的國家。在這種情況下，要提高財(cái)產(chǎn)稅征收的管理效率，最主要的做法是將有限的財(cái)政資源主要用于城市的高價(jià)值財(cái)產(chǎn)的信息收集、評(píng)估及征收，而不是花費(fèi)大量資源去統(tǒng)計(jì)分散的農(nóng)村財(cái)產(chǎn)和低價(jià)值的城市財(cái)產(chǎn)，這部分財(cái)產(chǎn)所能產(chǎn)生的收入可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于征收所產(chǎn)生的管理成本。

經(jīng)濟(jì)效率指財(cái)產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響應(yīng)是中性的，家庭和企業(yè)應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在優(yōu)勢做出投資決策，而不是受到財(cái)產(chǎn)稅的引導(dǎo)做出對(duì)整個(gè)社會(huì)而言無效或低效的決策。要實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效率，可借鑒印尼的經(jīng)驗(yàn)，盡可能擴(kuò)大稅基并降低稅率，這樣就會(huì)減少納稅人逃稅的動(dòng)機(jī)，并將資源用于生產(chǎn)性投資而非向政府尋租。目前，我國財(cái)稅理論界和實(shí)踐操作中存在一種運(yùn)用財(cái)產(chǎn)稅達(dá)成公平收入分配目標(biāo)的改革導(dǎo)向。有學(xué)者認(rèn)為，財(cái)產(chǎn)稅是從“財(cái)富存量”角度調(diào)節(jié)收入分配最有效的工具，我國開征財(cái)產(chǎn)稅的理由就是要縮小貧富差距，構(gòu)建和諧社會(huì)。實(shí)踐中，重慶房產(chǎn)稅細(xì)則針對(duì)不同類型、價(jià)格的房產(chǎn)實(shí)施的差別稅率，很大程度上就是為了實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的公平目標(biāo)。因此，我國財(cái)產(chǎn)稅改革的第一階段應(yīng)以效率為先，在現(xiàn)行的管理能力下設(shè)置財(cái)產(chǎn)稅，從而為下一階段以公平為導(dǎo)向的改革奠定制度基礎(chǔ)。改革第一階段的公平問題則主要通過采取簡單的稅率設(shè)置，并通過加強(qiáng)稅收的征管加以解決。

（三）確定合理的稅基，以確保收入的增長

我國可通過定期的稅基重估或指數(shù)化稅基的方式，來建立一個(gè)簡單、適度、可預(yù)測的價(jià)格調(diào)整機(jī)制。這對(duì)充分利用快速增長的土地價(jià)值的收入潛力非常重要，而且可以抵消高通貨膨脹率對(duì)實(shí)際財(cái)產(chǎn)稅收入的侵蝕。

（四）財(cái)產(chǎn)稅改革必須考慮現(xiàn)有制度所能動(dòng)員的資源

在具體設(shè)計(jì)財(cái)產(chǎn)稅制度時(shí)，必須在理論上使最理想的制度和一國實(shí)際的制度與管理資源間尋求合適的平衡。我國要考慮改革后的新制度與現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)稅各稅種、稅收部門征收管理能力、財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)、稅收從業(yè)人員素質(zhì)等各方面的兼容程度，只有最大限度地利用已有的資源，才能更好地推進(jìn)財(cái)產(chǎn)稅改革，否則只會(huì)增加不必要的改革成本、周期和風(fēng)險(xiǎn)。