土地用途變更的法律依據(jù)精選(九篇)

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第1篇：土地用途變更的法律依據(jù)范文

一、土地登記檔案的一般特性

土地登記檔案是土地登記制度（亦是法律制度）的一種體現(xiàn)。它是土地管理部門代表政府依據(jù)國(guó)家的法律、法規(guī)，遵循有關(guān)法定程序所建立的反映有關(guān)土地位置、面積、用途、使用條件等情況的圖紙、簿冊(cè)等文件材料。它具有區(qū)域性、政策性、公正性、可變性等不同于其它專業(yè)性檔案的特性。

1、區(qū)域性?！锻恋氐怯浺?guī)則》第四條"土地登記以縣級(jí)行政區(qū)為單位組織進(jìn)行。"顯然，土地登記具有極其鮮明的區(qū)域性。土地登記的兩個(gè)主要內(nèi)容：一是土地權(quán)屬的狀況；二是相鄰宗地的相互關(guān)系。也就是說：土地登記檔案是在基層土地管理部門實(shí)際工作中形成，按照區(qū)域特定編碼而整理裝訂成卷的。

2、政策性。土地是人類賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。對(duì)土地所有權(quán)和使用權(quán)做出確定的檔案資料，都是經(jīng)過土地管理人員，嚴(yán)格按照一定的法律程序，依據(jù)國(guó)家不同歷史時(shí)期有關(guān)土地政策、法規(guī)，在工作中運(yùn)用的結(jié)果。也可以說，它是不同時(shí)期國(guó)家關(guān)于土地政策在實(shí)踐中具體真實(shí)的記錄。

3、公正性。土地登記檔案必須有申請(qǐng)人、相關(guān)人和經(jīng)辦人表達(dá)正確意見的書面形式的載體。由土地權(quán)利人主動(dòng)向土地管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)，經(jīng)土地管理工作者權(quán)屬調(diào)查、實(shí)地測(cè)量，其結(jié)果以公示的方式并由審核機(jī)關(guān)核準(zhǔn)終結(jié)。

4、可變性。與其他檔案文件資料不同，土地登記文件資料中的一部分需隨著土地權(quán)屬和主要用途的變更而經(jīng)常變化。如土地登記卡，地籍二底圖等這些文件、圖冊(cè)資料的內(nèi)容，要在變更土地登記中不斷變化，如不及時(shí)更改已經(jīng)發(fā)生的土地登記文件資料，將使國(guó)家多年投入大量的人力、物力、財(cái)力所形成的地籍資料失去準(zhǔn)確性和保存價(jià)值這一特點(diǎn)，決定了其特殊的管理方法。

5、產(chǎn)權(quán)的不可移動(dòng)性。土地作為一種固定財(cái)產(chǎn)，其土地權(quán)利人不可能像對(duì)其他商品那樣隨意搬遷，移動(dòng)。檔案中將土地權(quán)利的主、客體內(nèi)容記錄在冊(cè)，土地權(quán)利人所取得的所有權(quán)、使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利只能在依法確定的范圍內(nèi)行使自，不能隨意向周圍（四至）相鄰宗地實(shí)施主觀意向。

二、土地登記檔案的管理措施

（一）應(yīng)提倡規(guī)范化統(tǒng)一管理。

隨著土地出讓數(shù)量增多和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押為主要內(nèi)容的變更土地登記數(shù)目逐年增加，如果不盡快對(duì)土地登記檔案實(shí)行規(guī)范統(tǒng)一管理，十幾年所建立起來的地籍調(diào)查成果將失去意義和價(jià)值，后果將是不堪設(shè)想。規(guī)范、統(tǒng)一管理是當(dāng)務(wù)之急。1、原國(guó)家土地管理明文規(guī)定，土地檔案的業(yè)務(wù)管理，由市（縣）級(jí)以上檔案局、館，進(jìn)行直接的業(yè)務(wù)監(jiān)督，指導(dǎo)。

2、土地登記文件資料管理，由負(fù)責(zé)土地登記工作的業(yè)務(wù)部門完成。在進(jìn)行土地登記文件資料更新時(shí)，由負(fù)責(zé)土地登記工作的業(yè)務(wù)主管部門向檔案室辦理借閱手續(xù)，然后根據(jù)變更土地申請(qǐng)和調(diào)查，核實(shí)的結(jié)果在有關(guān)的登記文件資料上作相應(yīng)的更新。待更新工作結(jié)束后，將整理的卷宗移交檔案室存檔。土地登記文件資料更新工作是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，必須建立和健全檔案更新制度，履行更新審批手續(xù)。

3、專業(yè)技術(shù)資料的更新，按照《地籍調(diào)查規(guī)程》技術(shù)要求，以行政轄區(qū)為單位，按街道、街坊、宗地進(jìn)行編號(hào)，建立檔案檢索合帳，使轄區(qū)內(nèi)每一宗地均有戶頭，每一次交易就辦理一次登記。對(duì)其變更的宗地，按變更地籍調(diào)查要求編號(hào)。此方法對(duì)于初始土地登記檔案及變更（包括權(quán)利人多次變更）均可在一個(gè)地號(hào)內(nèi)便可檢索到，對(duì)每變更一個(gè)土地權(quán)利人，在變更前案卷上，加蓋注銷印章，并在相應(yīng)的卡、冊(cè)及檢索臺(tái)帳中注名宗地的去向、編號(hào)。這樣能夠及時(shí)準(zhǔn)確地反映一塊土地的歷史演變過程的文字和圖冊(cè)記載。政府通過辦理土地登記，審核房地產(chǎn)交易的合法性、規(guī)范性，依法辦理土地登記手續(xù)等，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施有效的監(jiān)督、管理，并使之規(guī)范化。

（二）注重現(xiàn)代化管理手段。

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制及房地交易市場(chǎng)的良好發(fā)展趨勢(shì)，以加入世貿(mào)組織為契機(jī)，以更加全面、科學(xué)、快捷、準(zhǔn)確的土地檔案資料，為社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展和檔案管理事業(yè)提供有利的支持和更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以增強(qiáng)全民依法使用土地的自覺性，提高土地資料的合法性、權(quán)威性和知名度。

首先要建立和完善檔案管理現(xiàn)代化制度，制定相應(yīng)的專業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)；二要改善檔案管理設(shè)施，增加經(jīng)濟(jì)投入，改變過去管理人員簡(jiǎn)單機(jī)械提取、存放檔案，以減輕勞動(dòng)強(qiáng)度，提高工作效率；三要積極開發(fā)應(yīng)用軟件，使信息化、網(wǎng)絡(luò)化在基層檔案管理中得到廣泛應(yīng)用，使土地檔案管理真正適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，把地籍檔案的價(jià)值和管理功能充分發(fā)揮出來，做到取之于社會(huì)，服務(wù)于社會(huì)。

第2篇：土地用途變更的法律依據(jù)范文

1.1 城鎮(zhèn)地籍的特性

城鎮(zhèn)地籍的對(duì)象是城市和建制鎮(zhèn)的建成區(qū)的土地,以及獨(dú)立于城鎮(zhèn)以外的工礦企業(yè)、鐵路、交通等的用地。作為地籍中的一個(gè)類別,城鎮(zhèn)地籍具有地籍自身的一些特性,如空間性、法律性、精確性和連續(xù)性等特點(diǎn)。

(1)地籍的空間性。地籍的空間性是由土地的空間特點(diǎn)所決定的。土地的數(shù)量、質(zhì)量都具有空間分布的特點(diǎn)。在一定的空間范圍內(nèi),地界的變動(dòng),必然帶來土地使用面積的改變,同時(shí),各種地類界線的變動(dòng),也一定會(huì)帶來各類面積的增減。所以,地籍的內(nèi)容不僅記載在簿冊(cè)上,同時(shí)還要標(biāo)繪在圖紙上,并力求做到圖與簿冊(cè)的一致性。

(2)地籍的法律性。地籍的法律性體現(xiàn)了地籍圖冊(cè)資料的可靠性,如地籍圖上的界址點(diǎn)、界址線的位置和地籍簿上的權(quán)屬記載及其面積的登記等都應(yīng)有法律依據(jù),甚至有關(guān)的法律憑證還是地籍的必要組成部分。

(3)地籍的精確性。地籍的原始資料和變更資料一般都要通過實(shí)地調(diào)查取得,同時(shí)還要運(yùn)用先進(jìn)的測(cè)繪和計(jì)算方面的科學(xué)技術(shù)手段,用以保證地籍?dāng)?shù)據(jù)的精確性。

(4)地籍資料的連續(xù)性。社會(huì)生產(chǎn)的發(fā)展和建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大,以及土地權(quán)屬的變更,都會(huì)使地籍?dāng)?shù)據(jù)失實(shí)。所以,地籍信息不是靜態(tài)的,而是必須要經(jīng)常更新,保持資料的記載和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的連續(xù)性,否則難以反映它的現(xiàn)勢(shì)性。

1.2 城鎮(zhèn)地籍的功能

建立地籍的目的不同,相應(yīng)的功能也不盡相同。最初建立地籍的目的是為課稅服務(wù)的,因此它主要反映的是納稅人的有關(guān)姓名、地址和納稅單位的土地面積以及為確定稅率所需的土地等級(jí)等。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,土地買賣日益頻繁和公開化,促使稅收地籍向產(chǎn)權(quán)地籍(亦稱為法律地籍)發(fā)展。于是,產(chǎn)權(quán)地籍的最主要功能是保護(hù)土地所有者、使用者的合法權(quán)益和防止土地投機(jī)?，F(xiàn)代地籍(亦稱為多用途地籍)是稅收地籍和產(chǎn)權(quán)地籍的進(jìn)一步發(fā)展。其目的不僅是為課稅或產(chǎn)權(quán)登記服務(wù),更重要的是為政府部門制定土地開發(fā)利用計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、土地管理政策、環(huán)境保護(hù)政策、土地使用制度等宏觀決策提供基礎(chǔ)資料和科學(xué)依據(jù)。

概括起來,地籍具有以下功能。

(1)地理。由于應(yīng)用現(xiàn)代測(cè)量技術(shù)的緣故,在統(tǒng)一的坐標(biāo)系內(nèi),地籍所包含的地籍圖集和相關(guān)的幾何數(shù)據(jù),不但精確地表達(dá)了一塊地(包括附著物)的空間位置,而且還精確而完整地表達(dá)了所有地塊之間在空間上的相互關(guān)系,地籍所具有的能提供地塊空間關(guān)系的能力,稱之為地理。這種功能是實(shí)現(xiàn)地籍多用途的重要原因之一。

(2)經(jīng)濟(jì)功能。該項(xiàng)功能最明顯的表現(xiàn)莫過于用于土地稅費(fèi)的征收,這是地籍最古老的目的,也是地籍產(chǎn)生的最初原因。利用地籍提供的土地及附著物的位置、面積、用途、等級(jí)和土地所有權(quán)、使用權(quán)狀況,結(jié)合國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī),為以土地及其附著物為標(biāo)的物的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)(如土地的有償出讓、轉(zhuǎn)讓,土地和房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收,防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)等)提供準(zhǔn)確、可靠的基礎(chǔ)資料。

(3)產(chǎn)權(quán)保護(hù)功能。地籍調(diào)查和管理是國(guó)家政策支持下的依法行為,所形成的地籍信息具有空間性、法律性、精確性、現(xiàn)勢(shì)性等特征。因而,使地籍能為在以土地及其附著物為標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)活動(dòng)(比如調(diào)處土地爭(zhēng)執(zhí),恢復(fù)界址,確認(rèn)地權(quán);房地產(chǎn)的認(rèn)定、買賣、租賃及其形式的轉(zhuǎn)讓:解決房地產(chǎn)爭(zhēng)端和處理房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)的某些不公現(xiàn)象等)中提供法律性的證明材料,保護(hù)土地所有者和上地使用者的合法權(quán)益,避免土地產(chǎn)權(quán)糾紛。

2變更地籍調(diào)查的特點(diǎn)

變更地籍調(diào)查是指在初始地籍調(diào)查之后,為適應(yīng)目常地籍管理的需要,使地籍資料保持現(xiàn)勢(shì)性而進(jìn)行的土地權(quán)屬及其界址點(diǎn)、線的變更調(diào)查。通過變更地籍調(diào)查,不僅可以使地籍資料保持現(xiàn)勢(shì)性,還可以使地籍成果提高精度、逐步完善。其具體意義如下。

(1)可使實(shí)地界址點(diǎn)位逐步得到充分考慮的檢查、補(bǔ)置、更正。

(2)使地籍資料中的文字部分,逐步得到核實(shí)、更正、補(bǔ)充。

(3)逐步消除原地籍資料中可能存在的差錯(cuò)。

(4)使地籍測(cè)量成果的質(zhì)量逐步提高。隨著土地使用權(quán)的變更,要逐步用高精度的變更測(cè)量成果替代原有精度較低的成果,使地籍資料跟上社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,使它總能滿足新的社會(huì)需求。

根據(jù)界址點(diǎn)線的變化情況,變更地籍調(diào)查主要分為宗地合并、分割、邊界調(diào)整時(shí)更改界址的變更地籍調(diào)查和不更改界址的變更地籍調(diào)查兩種。不更改的變更地籍調(diào)查的主要內(nèi)容有。

(1)恢復(fù)界址點(diǎn)、線。例如,為了使新建筑物不超越界線,為了處理土地權(quán)屬糾紛,就要恢復(fù)界址點(diǎn)、線。(2)精確測(cè)量界址點(diǎn)的坐標(biāo)。(3)精確測(cè)算宗地的面積。這通常是為了轉(zhuǎn)讓、抵押等土地經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要。(4)宗地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等活動(dòng)時(shí)的復(fù)核性調(diào)查。

一般說來,變更地籍調(diào)查是變更土地登記和經(jīng)常土地統(tǒng)計(jì)的主要組成部分。如變更登記的內(nèi)容不涉及界址的變更,并且該宗地原有地籍資料是用解析法測(cè)量的,則經(jīng)地籍管理部門負(fù)責(zé)人同意后,允許不進(jìn)行變更地籍測(cè)量,而沿用原有的資料。

整體上來看,變更地籍調(diào)查方法、原理與初始地籍調(diào)查基本相同,但又有其自身獨(dú)有的特點(diǎn)。

(1)目標(biāo)明確、分散、發(fā)生頻繁、調(diào)查范圍小。(2)政策性強(qiáng)、精度要求高。(3)變更同步、手續(xù)連續(xù)。進(jìn)行了變更測(cè)量后,與本宗地有關(guān)的表、冊(cè)、證、圖均需進(jìn)行變。(4)任務(wù)緊急,程序連貫。

3變更地籍調(diào)查的準(zhǔn)備

變更地籍調(diào)查的要求與初始地籍調(diào)查相同。變更地籍測(cè)量前必須充分檢核有關(guān)宗地界址點(diǎn)點(diǎn)位,并利用當(dāng)時(shí)已有的高精度儀器,實(shí)測(cè)變更后宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)。所以,進(jìn)行變更地籍調(diào)查之前應(yīng)準(zhǔn)備下述主要資料。

(1)變更土地登記申請(qǐng)書。(2)原有地籍圖的復(fù)制件。(3)本宗地及鄰宗地的原有地籍調(diào)查表的復(fù)制件(包括宗地草圖)。(4)有關(guān)界址點(diǎn)的坐標(biāo)。(5)必要的變更數(shù)據(jù)的準(zhǔn)備,如宗地分割時(shí)放樣元素的計(jì)算。(6)變更地籍調(diào)查表、法人代表身份證明書及指界委托書。(7)本宗地附近測(cè)量控制點(diǎn)成果,如坐標(biāo)、點(diǎn)的標(biāo)記或點(diǎn)位說明、控制點(diǎn)網(wǎng)圖。

4南寧城鎮(zhèn)變更地籍調(diào)查實(shí)施方法

變更地籍的實(shí)地調(diào)查包括變更地籍的權(quán)屬調(diào)查和變更地籍測(cè)量。

4.1 變更地籍的權(quán)屬調(diào)查

變更地籍的權(quán)屬調(diào)查的基本原則和方法與初始地籍的權(quán)屬調(diào)查基本相同,變更地籍的權(quán)屬調(diào)查是依據(jù)土地權(quán)屬變更的形式和內(nèi)容而進(jìn)行的。當(dāng)前土地權(quán)屬變更主要有以下幾種。

(l)征用集體土地。(2)劃撥國(guó)有土地。(3)出讓、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。(4)繼承土地使用權(quán)。(5)交換土地使用權(quán)。(6)收回國(guó)有土地使用權(quán)。(7)承包集體或國(guó)有土地使用權(quán)。(8)土地分割。(9)土地合并。(10)土地權(quán)利人更名。(11)城市改造拆遷。(12)土地權(quán)屬界址調(diào)整。

此外,還有已設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利的變更,如抵押、出租等。在變更地籍的權(quán)屬調(diào)查中,應(yīng)著重檢查和核實(shí)以下內(nèi)容。

（1)檢查本宗地及鄰宗地指界人的身份。（2)檢查變更原因是否與申請(qǐng)書上的一致。（3)全面復(fù)核原地籍調(diào)查表中的內(nèi)容是否與實(shí)地新情況一致。

4.2 變更地籍測(cè)量

變更地籍測(cè)量是在變更權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行的,是為確定依法變更后的土地權(quán)屬界址、宗地形狀、面積及使用情況而進(jìn)行的測(cè)繪工作。包括更改界址的測(cè)量和不更改界址測(cè)量。在工作程序上,可分兩步進(jìn)行,一是界址點(diǎn)、線的檢查;二是進(jìn)行變更測(cè)量,其具體方法如下。

4.2.1 更改界址的變更地籍測(cè)量

(1)原界址點(diǎn)有坐標(biāo)。

1）界址點(diǎn)檢查。

①這項(xiàng)工作主要是利用界址調(diào)查表中界址標(biāo)志和宗地草圖來進(jìn)行。檢查內(nèi)容包括:檢視界標(biāo)是否完好,復(fù)量各勘丈值,檢查它們與原勘丈值是否相等。按不同情況分別處理如下。

如果界址占丟失,則應(yīng)利用其坐標(biāo)放樣出它的原始位置,再用宗地草圖上的勘丈值檢查,然后取得有關(guān)指界人同意后埋設(shè)新界標(biāo);如果放樣結(jié)果與原勘丈值檢查結(jié)果不符,則應(yīng)查明原因后處理;如果發(fā)生分歧,則不應(yīng)急于做出結(jié)論,宜按“有爭(zhēng)論界址”處理:設(shè)立臨時(shí)標(biāo)志、丈量有關(guān)數(shù)據(jù)、記載各權(quán)利人的主張。如果各方對(duì)所記錄的內(nèi)容無異議,則簽名蓋章。

②若檢查界址點(diǎn)與鄰近界址點(diǎn)間或與鄰近地物點(diǎn)間的距離與原記錄不符,則應(yīng)分析原因按不同情況處理。

如果對(duì)原勘丈數(shù)據(jù)有把握肯定是明顯錯(cuò)誤的,則可以修改。

如果檢查值與原勘丈值的差數(shù)超限,經(jīng)分析這是由于原勘丈值精度低造成的,則可用紅線劃去原數(shù)據(jù),寫上新數(shù)據(jù);如果不超限,則保留原數(shù)據(jù)。

如果分析結(jié)果是標(biāo)石有所移動(dòng),則應(yīng)使其復(fù)位。

2)變更測(cè)量。

①宗地分割及調(diào)整邊界時(shí),可按預(yù)先準(zhǔn)備好的放樣數(shù)據(jù),測(cè)設(shè)新界址點(diǎn)的位置,設(shè)立界標(biāo);也允許在有關(guān)方面同意的情況下,先設(shè)置界標(biāo),然后用解析法測(cè)量界標(biāo)的坐標(biāo)。在變更界址調(diào)查表(包括宗地草圖)中注明做出修改。

②合并宗地及邊界調(diào)整時(shí),要銷毀不再需要的界標(biāo),并在原界址調(diào)查表(包括宗地草圖)復(fù)制件中,用紅筆劃有關(guān)點(diǎn)或線。

(2)原界址點(diǎn)沒有坐標(biāo)。

1)檢查界址點(diǎn)。

①界址點(diǎn)丟失的處理。

利用原栓距及相鄰界址點(diǎn)間距、界址標(biāo)示,在實(shí)地恢復(fù)界址點(diǎn)位,設(shè)立新界標(biāo)。

②檢查勘丈值與原勘丈值不符時(shí)的處理。

分析判明原因,然后針對(duì)不同情況,如果勘丈值明顯有錯(cuò)、原勘丈值精度低、標(biāo)石有所移動(dòng)移動(dòng)等給予相應(yīng)的處理。也可先實(shí)測(cè)全部界址點(diǎn)坐標(biāo),然后進(jìn)行界址變更。

2)變更測(cè)量。

①宗地分割或邊界調(diào)整時(shí),可按預(yù)先準(zhǔn)備好的放樣數(shù)據(jù),測(cè)設(shè)界址點(diǎn)的位置埋設(shè)標(biāo)志;也可以在有關(guān)方面同意的情況下先埋設(shè)標(biāo)志,再測(cè)量界址點(diǎn)的坐標(biāo)。②宗地合并及邊界調(diào)整時(shí),要銷毀不再需要的界標(biāo),并在界址資料中相相應(yīng)的修改。

4.2.2 不更改界址的變更地籍測(cè)量

(1)界址點(diǎn)的檢查。

包括界址點(diǎn)位檢查,以及用原勘丈值檢查界址標(biāo)志是否移動(dòng)。具體內(nèi)容同“更改界址的變更界址測(cè)量”。

(2)變更測(cè)量。

一般是用當(dāng)時(shí)已有的高精度儀器,實(shí)測(cè)宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)。具體內(nèi)容除沒有分割、邊界調(diào)整及合并宗地時(shí)設(shè)置新界址點(diǎn)及銷毀不再需要界址點(diǎn)的工作外,其他與“更改界址的變更界址測(cè)量”基本相同。

5結(jié)語

本文分析研究了城鎮(zhèn)變更地籍調(diào)查的相關(guān)流程和方法,相信對(duì)從事相關(guān)工作的同行能有所裨益。

參考文獻(xiàn)

[1] 王鳴飛.城鎮(zhèn)地籍管理信息系統(tǒng)的分析與研究[J].江蘇測(cè)繪,1996(3):2～7.

第3篇：土地用途變更的法律依據(jù)范文

    [關(guān)鍵詞]城中村改造;土地產(chǎn)權(quán);房屋拆遷

    一、城中村改造問題的提出

    (一)基本概念

    廣義而言,城中村是指農(nóng)村的土地已納入城市總體規(guī)劃發(fā)展區(qū)內(nèi),且農(nóng)業(yè)用地很少或沒有,居民也基本上屬于非農(nóng)化的村落;狹義而言,城中村特指那些農(nóng)地與居民早已非農(nóng)化,村莊也已經(jīng)轉(zhuǎn)制為城市建設(shè),只是習(xí)慣上仍稱為村的社區(qū)部落。本文指涉的城中村包含上述兩層意思。居民職業(yè)結(jié)構(gòu)與生存方式的主要指標(biāo)已完成向城市社區(qū)的轉(zhuǎn)型,但在基本素質(zhì)上仍缺乏城市社區(qū)的內(nèi)涵特征。

    城中村普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、建設(shè)混亂、環(huán)境惡劣、治安復(fù)雜等問題,影響了城市化進(jìn)程的推進(jìn)、城市整體功能的發(fā)揮和城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升,為此,城中村常被形容為城市健康軀體上的“毒瘤”。政府出于公共利益的需要,調(diào)整城市規(guī)劃,擴(kuò)充城市的區(qū)域空間,將城郊的農(nóng)村納入統(tǒng)一管理,這是城中村改造的最直接原因。改造城中村,使其擺脫自身發(fā)展的惡性循環(huán)并與周邊城市環(huán)境銜接,已成為刻不容緩的任務(wù)。

    (二)深圳城中村的歷史、現(xiàn)狀、特點(diǎn)和改造目標(biāo)、難點(diǎn)

    早在1992年,深圳特區(qū)內(nèi)的羅湖、福田、南山區(qū)便進(jìn)行了城市化改造,173個(gè)自然村的4萬農(nóng)民改變身份成為“城里人”;11年后的2003年,深圳開始了第二次城市化,截止到2004年底,寶安、龍崗兩區(qū)的27萬農(nóng)民也全部“洗腳上田”,變成城市居民。深圳成為全國(guó)第一個(gè)沒有農(nóng)村的城市。

    2005年11月9日,《深圳市城中村(舊村)改造總體綱要(2005—2010)》正式出臺(tái)。在綱要中,未來5年改造的目標(biāo)是:特區(qū)內(nèi)城中村的拆除重建規(guī)模達(dá)到總量的20%,特區(qū)外拆除重建規(guī)模達(dá)到總量的5%,5年城中村改造控制的總量為拆除建筑面積1150萬平方米,重建建筑面積2590萬平方米,綜合整治建筑面積3370萬平方米,推動(dòng)特區(qū)內(nèi)外一體化建設(shè)。改造中會(huì)出現(xiàn)5大難點(diǎn):一是改造規(guī)模龐大,任務(wù)艱巨;二是拆遷補(bǔ)償難,法律規(guī)定不完善;三是違建改造矛盾突出;四是產(chǎn)權(quán)和租賃期限模糊,難理清;五是部分房屋產(chǎn)權(quán)人聯(lián)系難。

    二、城中村改造中遇到的法律缺陷

    (一)城中村土地的產(chǎn)權(quán)障礙

    根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律,城市所有土地的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有,而農(nóng)村和城郊土地的產(chǎn)權(quán)歸集體所有,在城市化的過程中,國(guó)家可以征用作為農(nóng)民生產(chǎn)資料的農(nóng)用地,但難以征用作為農(nóng)民生活資料的宅基地。城中村改造的最根本障礙就在于這種二元土地制度。

    (二)城中村土地流轉(zhuǎn)舉步維艱

    在那些土地沒有完全國(guó)有化的城中村,集體土地和宅基地的流轉(zhuǎn)非常困難。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,城中村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)民就業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,許多勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè),隨時(shí)會(huì)有失業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。集體土地負(fù)擔(dān)著經(jīng)濟(jì)與保障的雙重職能,如果難以流轉(zhuǎn),大量的土地資源,或利用率低下,或由于拋荒而浪費(fèi),同時(shí)勞動(dòng)力也得不到有效配置。

    (三)集體土地所有權(quán)征用制度的缺陷

    加快城市化進(jìn)程遇到的首要問題是土地所有形式的改變,由此產(chǎn)生土地征用問題。在我國(guó),集體土地征用制度存在諸如土地征用權(quán)濫用、征地補(bǔ)償范圍過窄、標(biāo)準(zhǔn)過低、征用程序不嚴(yán)格不民主等一系列問題,這無不與土地征用法律法規(guī)不完善和土地征用管理不當(dāng)有關(guān)。

    (四)城中村改造中房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆擅c(diǎn)

    城中村改造中最復(fù)雜、最關(guān)鍵的是集體土地上房屋拆遷及相應(yīng)補(bǔ)償問題,目前還沒有一個(gè)獨(dú)立完整的集體土地上的房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)膰?guó)家級(jí)大法。拆遷是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)還是城市規(guī)劃區(qū)外,其法律意義是不同的。比較棘手的問題是,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城中村的集體所有土地上的房屋拆遷活動(dòng),是適用《拆遷條例》還是適用《土管法》的規(guī)定存在爭(zhēng)議。適用的法律不同,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)也會(huì)不同。

    (五)城中村違法建筑拆除的困境

    違法建筑的原因很多,但最關(guān)鍵的兩個(gè)因素是產(chǎn)權(quán)不清和利益驅(qū)動(dòng)。違法建筑往往處于城中村內(nèi)經(jīng)濟(jì)繁華的樞紐地帶,投資少、經(jīng)濟(jì)效益好,村民、投資者以及基層單位、公職人員通過違法建筑牟取了經(jīng)濟(jì)利益,甚至形成了利益同盟,對(duì)制止違法建筑形成巨大的阻力。另一方面,違法建筑的產(chǎn)權(quán)混亂,如果承認(rèn)違法建筑的產(chǎn)權(quán),則鼓勵(lì)了違法行為,引發(fā)新的搶建風(fēng);不承認(rèn)產(chǎn)權(quán),考慮到法律依據(jù)不足及違法行為的普遍性,對(duì)已經(jīng)存在的違法建筑難以強(qiáng)制拆除,令改造無所適從。政府的這種兩難境地也為違法建筑的迅速膨脹培養(yǎng)了土壤。到2000年,深圳市各種違法建筑達(dá)1.21億平方米,占全市建筑總面積的1/3多。

    (六)深圳市龍崗區(qū)舊改模式和法律盲點(diǎn)

    在過去的4—5年里,深圳市龍崗區(qū)舊城改造的速度可稱得上摧枯拉朽、勢(shì)不可擋,尤其是單體項(xiàng)目的改造規(guī)模超過深圳其他幾個(gè)行政區(qū)。但龍崗舊改模式在操作推廣時(shí)也遇到法律盲點(diǎn)。《深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定》(下稱“暫行規(guī)定”)推進(jìn)城中村改造僅限于舊村改造,而龍崗區(qū)舊改則包括舊城鎮(zhèn)、舊村及舊工業(yè)園三個(gè)層面,城中村改造多為綜合整治(穿衣戴帽)與局部相連,涉及的大多是公共利益,比如安全隱患、水電配套等,需要政府投資,而舊城鎮(zhèn)與舊工業(yè)園改造則涉及私人利益,改造后多為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。另外,舊改的拆遷補(bǔ)償法律規(guī)定,也很難在短時(shí)間在全市范圍統(tǒng)一各方的利益均衡,《暫行規(guī)定》的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn),也僅僅針對(duì)合法且有明晰產(chǎn)權(quán)的城中村住宅。

    三、城中村改造中民商事法律問題的解決與司法實(shí)務(wù)

    (一)城中村改造的核心是土地產(chǎn)權(quán)問題

    在現(xiàn)行的土地法律制度框架下,要真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)村的城市化,就要使農(nóng)村的土地能夠在市場(chǎng)上合法地自由流通,實(shí)現(xiàn)流通的唯一辦法就是改變集體土地的所有權(quán)性質(zhì),使其徹底國(guó)有化。消除改造的產(chǎn)權(quán)障礙,一般只有通過土地征用才能實(shí)現(xiàn),但此種方式將使大多數(shù)地方政府陷入不可自拔的財(cái)政壓力。筆者通過認(rèn)真研究現(xiàn)行法律制度后認(rèn)為,實(shí)行集體土地國(guó)有化轉(zhuǎn)制,使村集體通過盤活土地資產(chǎn)獲得改造所需資金,使政府能夠統(tǒng)一、有效地利用土地,不失為一個(gè)好辦法。

    1.集體土地國(guó)有化轉(zhuǎn)制。是指集體經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、整體建設(shè)水平較高的城市周邊地區(qū)或城市內(nèi)部的村鎮(zhèn)在城市化過程中,以農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員全部由農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民,并實(shí)現(xiàn)撤村改居的過渡為前提,通過行政命令的方式,將原屬農(nóng)村集體所有的土地整體性、一次性地轉(zhuǎn)歸為國(guó)家所有,并基本不改變?cè)械耐恋赜猛竞褪褂脵?quán)歸屬,即國(guó)有土地派生出的使用權(quán)仍由集體經(jīng)濟(jì)組織(股份公司)享有。

    轉(zhuǎn)制是在現(xiàn)有制度體制下順應(yīng)城市化發(fā)展而出現(xiàn)的一種社會(huì)現(xiàn)象,也是一種法律現(xiàn)象,在一定程度上可以說是社會(huì)發(fā)展相對(duì)于法律制度的超前。因?yàn)槠溟g涉及重大的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬變更和利益關(guān)系協(xié)調(diào)問題,《土管條例》第2條第(5)項(xiàng)規(guī)定應(yīng)當(dāng)說是國(guó)有化轉(zhuǎn)制最主要的法律依據(jù)。

    2.征用制度與國(guó)有化轉(zhuǎn)制的比較。雖然集體土地國(guó)有化轉(zhuǎn)制與征用最終都是通過政府行政命令、政府公告的方式來實(shí)現(xiàn)的,實(shí)現(xiàn)方式上都有一定的強(qiáng)制性,但比較而言,兩者仍有較大的區(qū)別:一方面,征用是以實(shí)現(xiàn)具體的建設(shè)項(xiàng)目為目的,以特定的建設(shè)用地為特定對(duì)象而分片、分期進(jìn)行的,集體土地國(guó)有化轉(zhuǎn)制具有整體性、一次性的特點(diǎn),更多的是從城市整體規(guī)劃的角度考慮,對(duì)具體改造形式和對(duì)象,政府并不要求具體的目標(biāo);另一方面,征用后的土地用途可能由農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,土地使用權(quán)也將轉(zhuǎn)歸建設(shè)單位享有,而集體土地轉(zhuǎn)歸國(guó)有時(shí),不改變?cè)恋赜猛竞驮恋厥褂谜摺?/p>

    3.國(guó)有化轉(zhuǎn)制的步驟。研究近些年廣州市和深圳市龍崗區(qū)、寶安區(qū)的城市化過程,改制范圍內(nèi)的農(nóng)村已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了三個(gè)轉(zhuǎn)變:一是將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的全體成員一次性轉(zhuǎn)為城市居民;二是撤銷原村委建制,以城市社區(qū)居委會(huì)取而代之;三是將原由村委會(huì)管理的集體經(jīng)濟(jì)實(shí)體轉(zhuǎn)制為由集體法人股東持股的股份制企業(yè)。這樣,農(nóng)村土地房產(chǎn)也分三步走,第一步是實(shí)現(xiàn)兩個(gè)轉(zhuǎn)變,即農(nóng)轉(zhuǎn)非和撤農(nóng)轉(zhuǎn)居;第二步是以政府令的形式,將列入轉(zhuǎn)制范圍的集體土地一次性轉(zhuǎn)為國(guó)有土地;第三步是按轉(zhuǎn)制后確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的配套規(guī)定,對(duì)合法的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人核發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證,對(duì)取得合法權(quán)屬證明的土地、房產(chǎn)在繳納相應(yīng)的稅費(fèi)后,允許其進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

    (二)城中村房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆蛇x擇

    1.法律適用。近年來,全國(guó)一些省市陸續(xù)出臺(tái)的有關(guān)拆遷的地方性法規(guī)、規(guī)章中,可以找到涉及城中村集體土地房屋拆遷的相關(guān)內(nèi)容。歸納起來,基本采用以下三種補(bǔ)償安置辦法的其一或組合:一是“參照法”,即參照城市房屋拆遷進(jìn)行補(bǔ)償;二是“征地法”,即先將土地變性質(zhì)征用,再依國(guó)有土地上的房屋補(bǔ)償;三是“協(xié)商法”,即由拆遷主體和被拆遷主體相互商量決定補(bǔ)償。

    一般認(rèn)為,對(duì)于集體土地上的房屋,因國(guó)家建設(shè)需要拆除并給予安置補(bǔ)償?shù)?是將集體土地上的房屋作為地上附著物處理的,應(yīng)使用土地管理的相關(guān)法律規(guī)范。但筆者持不同看法,借鑒廣州、深圳等地的做法,將上述后兩種辦法組合使用,其中“征地法”應(yīng)改成以“集體土地國(guó)有化轉(zhuǎn)制”為前提。理由如下:(1)城中村改造的土地問題不能與一般的集體土地征用補(bǔ)償完全等同,土地征用制度是目前集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有的唯一系統(tǒng)化制度,而國(guó)家對(duì)集體土地國(guó)有化轉(zhuǎn)制只有框架性規(guī)定。相比之下,轉(zhuǎn)制的適用范圍更狹窄一些,必須符合《土管條例》第2條的規(guī)定。(2)補(bǔ)償程度有差別。在土地征用時(shí),《土管法》第47條規(guī)定,“征用土地的,按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償?！钡珜?duì)城中村中以房屋為主的農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)拆遷補(bǔ)償卻采取忽略或放任態(tài)度,甚至沒有房屋的概念,房屋僅被包含在“附著物”中。該法第47條第4款規(guī)定,地上的附著物及青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。這樣轉(zhuǎn)授權(quán)力,結(jié)果會(huì)導(dǎo)致集體土地征用補(bǔ)償和地上房屋拆遷補(bǔ)償截然分開,政府需要支付兩部分費(fèi)用。而集體土地轉(zhuǎn)歸國(guó)有時(shí),原則上具有無補(bǔ)償性。由于集體土地的國(guó)有化轉(zhuǎn)制不是為具體建設(shè)項(xiàng)目而發(fā)生,沒有具體建設(shè)單位置于其間,即沒有補(bǔ)償費(fèi)用的承擔(dān)者,并且集體土地在國(guó)有化后由原使用者繼續(xù)使用,農(nóng)村集體及其成員一般不會(huì)因此得到特別補(bǔ)償。

第4篇：土地用途變更的法律依據(jù)范文

一、將變更驗(yàn)資納入了獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)范范疇

驗(yàn)資包括設(shè)立驗(yàn)資和變更驗(yàn)資，但原《驗(yàn)資公告》并未將變更驗(yàn)資納入規(guī)范范疇，僅規(guī)范指南對(duì)變更驗(yàn)資有所涉及。而規(guī)范指南不具有法定約束力，因此CPA在執(zhí)行變更驗(yàn)資業(yè)務(wù)時(shí)無法可依，存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。這次修訂的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是將變更驗(yàn)資納入了獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)范范疇，并對(duì)變更驗(yàn)資的定義。審驗(yàn)范圍、驗(yàn)證方法等內(nèi)容都進(jìn)行了說明。這樣，不僅規(guī)范了CPA的變更驗(yàn)資執(zhí)業(yè)，而且使其執(zhí)業(yè)有了法律依據(jù)，降低了執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

二、對(duì)審驗(yàn)程序、審驗(yàn)證據(jù)提出了更高的要求

除將變更驗(yàn)資納入了獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)范范疇這一重大變化外，這次修訂還對(duì)CPA在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)執(zhí)行的審驗(yàn)程序、應(yīng)獲取的審驗(yàn)證據(jù)都做出了補(bǔ)充規(guī)定，提出了更高的要求。雖加大了執(zhí)業(yè)難度，卻能使CPA更有效地防范風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1．新《驗(yàn)資公告》要求：“注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)向被審驗(yàn)單位獲取注冊(cè)資本實(shí)收情況明細(xì)表或注冊(cè)資本變更情況明細(xì)表。”這是新增的一個(gè)重要的審驗(yàn)程序，使得CPA獲取的審驗(yàn)證據(jù)更加充分。而原《驗(yàn)資公告》對(duì)此問題并未作出要求。

2．對(duì)于出資者投入的資本及其相關(guān)的資產(chǎn)、負(fù)債，CPA應(yīng)當(dāng)采取的驗(yàn)證方法，新《驗(yàn)資公告》也作出了更完善的補(bǔ)充規(guī)定：（1）以貨幣出資的，新《驗(yàn)資公告》要求CPA“應(yīng)當(dāng)在檢查被審驗(yàn)單位開戶銀行出具的收款憑證、對(duì)帳單及銀行函證回函等的基礎(chǔ)上審驗(yàn)出資者的實(shí)際出資金額”，即在原審驗(yàn)程序的基礎(chǔ)上增加了銀行函證程序，增加了銀行函證回函這一審驗(yàn)證據(jù)。對(duì)于股份有限公司向社會(huì)公開募集的股本，新《驗(yàn)資公告》在原有檢查呈銷協(xié)議、募股清單要求的基礎(chǔ)上，增加了檢查股票發(fā)行費(fèi)用清單這一審驗(yàn)程序。（2）以房屋、建筑物、機(jī)器設(shè)備和材料等實(shí)物出資的，原《驗(yàn)資公告》要求CPA實(shí)地清點(diǎn)實(shí)物。新《驗(yàn)資公告》則要求CPA監(jiān)盤實(shí)物，這一要求使得審驗(yàn)程序更明確，更符合CPA的執(zhí)業(yè)規(guī)范。（3）由于新《驗(yàn)資公告》將變更驗(yàn)資納入了獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)范范疇，因此增加了變更驗(yàn)資的驗(yàn)證方法，即對(duì)變更資本的變更情況，“應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，在審計(jì)的基礎(chǔ)上驗(yàn)證其價(jià)值”。

3．對(duì)于出資者以實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和土地使用權(quán)等出資，國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，但在驗(yàn)資時(shí)尚未辦妥的，新《驗(yàn)資公告》要求“注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)獲取被審驗(yàn)單位與其出資者簽署的在規(guī)定期限內(nèi)辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的承諾函，并在驗(yàn)資報(bào)告的說明段中予以反映”。而原《驗(yàn)資公告》對(duì)此僅作出了一般性要求，即要求CPA驗(yàn)證被審驗(yàn)單位與其出資者是否辦理了財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，對(duì)驗(yàn)資時(shí)尚未辦妥這一特殊卻又普遍存在的情況卻未作出審驗(yàn)上的要求。新《驗(yàn)資公告》的規(guī)定使得CPA執(zhí)行的審驗(yàn)程序更完整，獲取的審驗(yàn)證據(jù)更充分，減少了以后承擔(dān)不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

三、對(duì)驗(yàn)資報(bào)告進(jìn)行了巨大修改

驗(yàn)資報(bào)告是CPA驗(yàn)資工作的最終產(chǎn)品，是具有法律效力的證明文件。這次修訂對(duì)驗(yàn)資報(bào)告的效用作出了明確規(guī)定，對(duì)驗(yàn)資報(bào)告的格式、內(nèi)容以及出具等都作了重大修改，對(duì)明確CPA的責(zé)任。減少其風(fēng)險(xiǎn)提供了法律依據(jù)。

1．新《驗(yàn)資公告》明確指出“驗(yàn)資報(bào)告應(yīng)當(dāng)合理地保證已驗(yàn)證的被審驗(yàn)單位的注冊(cè)資本的實(shí)收或變更情況符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)的規(guī)定和協(xié)議、合同、章程的要求，但不應(yīng)被視為被審驗(yàn)單位驗(yàn)資報(bào)告日后資本保全、償債能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力等的保證”。這對(duì)CPA執(zhí)業(yè)質(zhì)量提出了明確的要求，更重要的是它明確了驗(yàn)資報(bào)告的效用，對(duì)今后如因驗(yàn)資報(bào)告使用不當(dāng)造成的糾紛，CPA便有了抗辯的法律依據(jù)，增加了對(duì)CPA的保護(hù)力度。

第5篇：土地用途變更的法律依據(jù)范文

【關(guān)鍵詞】公建配套房屋產(chǎn)權(quán)登記

中圖分類號(hào)： TU8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

【正文】

一、目前公建配套房屋權(quán)屬登記的現(xiàn)狀。

1、公建配套房屋的范圍不明確。

在目前我國(guó)《物權(quán)法》以及《城市房地產(chǎn)管理法》都沒有對(duì)哪些房屋屬配套公共建筑做出規(guī)定。在沒有相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的情況下，我們通常意義上所指的公建配套房屋主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理及其他八類公用建筑，但各住宅區(qū)具體配建項(xiàng)目因住宅區(qū)情況的不同會(huì)有所區(qū)別。

2、公建配套房屋權(quán)利歸屬立法不健全。

目前，除《物權(quán)法》第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。除公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房的權(quán)利歸屬作了明確規(guī)定之外，其他公建配套房屋的歸屬都缺乏相關(guān)的法律依據(jù)。2001年4月4日建設(shè)部第88號(hào)令《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定了《商品房買賣合同》所應(yīng)具備的內(nèi)容，其中第8項(xiàng)對(duì)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬作了規(guī)定，該項(xiàng)明確當(dāng)事人雙方可以對(duì)公建配套房屋的歸屬進(jìn)行約定。從以上兩個(gè)規(guī)定可以看出，國(guó)家對(duì)于公建配套房屋的權(quán)利歸屬采用的是當(dāng)事人意思自治主義，附帶采用保護(hù)弱者的原則。

3、正是由于立法上的缺失，公建配套房屋的權(quán)利歸屬不明確，從而導(dǎo)致公建配套房屋的權(quán)屬登記也缺乏統(tǒng)一的模式。

二、公建配套房屋權(quán)屬登記的發(fā)展趨勢(shì)和理想登記模式。

《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。根據(jù)該兩條規(guī)定，房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記并核發(fā)房屋所有權(quán)證。因此，對(duì)于公建配套房屋也不例外，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。對(duì)于房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)來講，如何去規(guī)范公建配套房屋的權(quán)屬登記已迫在眉捷。

根據(jù)建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，針對(duì)公建配套房屋的實(shí)際情況，建議可以分別按下列原則處理：

(一)、已單獨(dú)辦理初始登記的公建配套房屋，法律明確規(guī)定為小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所有的，如《物權(quán)法》規(guī)定的公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等。考慮到業(yè)主委員會(huì)目前在法律仍無主體資格，因此，可以在房產(chǎn)登記部門的登記冊(cè)中將產(chǎn)權(quán)登記為XX小區(qū)全體業(yè)主所有，但不核發(fā)房屋權(quán)屬證書，待時(shí)機(jī)成熟的時(shí)候或法律賦予業(yè)主委員會(huì)主體資格后可以再向符合條件的主體核發(fā)房屋所有權(quán)證。

(二)、已單獨(dú)辦理初始登記的公建配套房屋，但法律未明確規(guī)定歸屬的，如會(huì)所、小區(qū)活動(dòng)室、垃圾處理間、停車庫(kù)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，應(yīng)根據(jù)該公建配套房屋的法律屬性進(jìn)行綜合分析。對(duì)于房屋登記機(jī)關(guān)來講，則須從解決糾紛，防止介入買賣雙方矛盾的原則出發(fā)，根據(jù)不同情況分別作以下處理：

1、開發(fā)商和業(yè)主都已明確住宅的價(jià)格中已包括公建配套房屋的開發(fā)成本的或開發(fā)商已承諾無償提供公建配套房屋的，則應(yīng)當(dāng)將房屋產(chǎn)權(quán)過戶到全體業(yè)主名下，登記方式可以參照前述(一)進(jìn)行。例如小區(qū)內(nèi)的自行車庫(kù)，一般由開發(fā)單位無償承諾提供，在這種情況下，自行車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。

2、對(duì)于開發(fā)成本未列入房?jī)r(jià)或開發(fā)單位未承諾無償提供的公建配套房屋，這類應(yīng)按“誰投資，誰收益”的原則，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)完全由開發(fā)商所有，開發(fā)單位有完全的處分權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓、抵押，但不得改變規(guī)劃批準(zhǔn)的使用性質(zhì)，同時(shí)在轉(zhuǎn)讓和出租時(shí)小區(qū)的業(yè)主有優(yōu)先權(quán)。例如開發(fā)商獨(dú)立投資的商業(yè)用房和獨(dú)立停車庫(kù)，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)確權(quán)到開發(fā)商名下。

3、對(duì)于開發(fā)商和業(yè)主均無相關(guān)材料證明產(chǎn)權(quán)歸屬，且開發(fā)商和業(yè)主無法達(dá)成協(xié)議的公建配套房屋。例如在現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常碰到的是小區(qū)會(huì)所。由于就建筑性質(zhì)而言，小區(qū)會(huì)所不屬于城市規(guī)劃管理界定的公建配套的范疇，但由于開發(fā)商往往把不同類型的公建配套集中在會(huì)所修建，于是會(huì)所往往又與配套公建聯(lián)系在一起。對(duì)于這種在權(quán)利歸屬上存在糾紛的房屋，如開發(fā)商要處分該房屋的，為了化解矛盾，房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以在小區(qū)內(nèi)或媒體上對(duì)有關(guān)情況予以公示，如小區(qū)內(nèi)業(yè)主有異議的，則不予辦理登記或暫緩辦理登記手續(xù);如小區(qū)內(nèi)業(yè)主無異議的，則予以辦理相關(guān)手續(xù)，但受讓方不得改變房屋系公建配套房屋的性質(zhì)。

三、萊蕪市市公建配套房屋登記情況

多年來，明確公建配套房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬和產(chǎn)權(quán)登記模式始終是萊蕪市房產(chǎn)人為之討論和探索的問題之一?？紤]到公建配套房屋確權(quán)后可能出現(xiàn)的權(quán)利人隨意改變配套房屋用途或者轉(zhuǎn)移登記可能會(huì)給小區(qū)業(yè)主造成利益上的損失，目前有三條建議尚在討論中：

1、可以先為權(quán)利申請(qǐng)人辦理確權(quán)，要求權(quán)利人將已確權(quán)的公建配套房屋(如物業(yè)用房)向物業(yè)管理辦公室備案，由物業(yè)管理部門實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。

第6篇：土地用途變更的法律依據(jù)范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證；檔案；整合利用

一、確權(quán)登記歸檔內(nèi)容

《江蘇省農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記頒證檔案管理實(shí)施辦法》第五條中指出，承包地確權(quán)工作驗(yàn)收時(shí)將同步驗(yàn)收承包地確權(quán)檔案，凡承包地確權(quán)檔案驗(yàn)收不合格的，不得通過承包地確權(quán)工作驗(yàn)收。由此而知承包地確權(quán)檔案是非常重要的基礎(chǔ)性資料，因此對(duì)承包地確權(quán)檔案的管理必須嚴(yán)格，即必須嚴(yán)格按照《檔案法》、《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》等有關(guān)法律知識(shí)和《農(nóng)業(yè)部國(guó)家檔案局農(nóng)村土地承包確權(quán)登記頒證檔案管理辦法》對(duì)承包地確權(quán)進(jìn)行物權(quán)保護(hù)，可以真正保護(hù)農(nóng)民利益，為土地流轉(zhuǎn)、調(diào)處土地糾紛，進(jìn)行農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼和征地補(bǔ)償?shù)忍峁┓梢罁?jù)，這些資料的完整歸檔，對(duì)于數(shù)據(jù)的溯及與跟蹤、責(zé)任的劃分以及開發(fā)利用都具有重要的意義。具體而言，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記主要包括以下內(nèi)容。

（一）摸清農(nóng)村土地面積底數(shù)。以社為單位開展農(nóng)村土地面積的摸底和清查工作。通過調(diào)查摸底和實(shí)際測(cè)量摸清本村（社）的農(nóng)村土地面積，并將地塊、面積、空間位置、地類、權(quán)屬清查落實(shí)到農(nóng)戶或其他承包方。

（二）完善農(nóng)村土地承包檔案。以二輪土地延包以來建立的農(nóng)村土地承包檔案為基礎(chǔ)，依據(jù)清查核實(shí)的農(nóng)村土地承包情況，農(nóng)村土地承包底冊(cè)進(jìn)行一次全面清理核實(shí)，進(jìn)一步規(guī)范完善農(nóng)村土地承包合同、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證及相關(guān)文件檔案，確保農(nóng)村土地承包檔案準(zhǔn)確、齊全、完整，建立健全農(nóng)村土地承包檔案信息化管理制度，形成系統(tǒng)化、規(guī)范化、經(jīng)常化的承包地地籍信息。

（三）進(jìn)一步明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的歸屬。依據(jù)完善后的農(nóng)村土地承包檔案，按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》的規(guī)定，編制農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記簿，開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)初始登記。依法對(duì)承包地被征用、占用面積發(fā)生變化的，因分戶、人口變動(dòng)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)權(quán)分割、合并，經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換，以及承包地滅失或全戶消亡等情形實(shí)施變更登記。

二、確權(quán)登記檔案數(shù)據(jù)整合

加強(qiáng)確權(quán)登記頒證檔案資料管理，建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記制度，完善農(nóng)村土地承包合同，健全登記薄冊(cè)、頒發(fā)權(quán)屬證書、強(qiáng)化土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)保護(hù)，這一系列的整合，為開展土地流轉(zhuǎn)、調(diào)處土地糾紛、完善補(bǔ)貼政策、進(jìn)行征地補(bǔ)償和抵押擔(dān)保等提供重要依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)加快建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信息應(yīng)用平臺(tái)，保證檔案資料完整有效，方便群眾查詢，有利服務(wù)管理。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記范圍包括以家庭承包方式承包的農(nóng)村土地和以其他方式承包的農(nóng)村土地。家庭承包是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照公平分配、人人有份的原則，統(tǒng)一將耕地、林地、草地承包給本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)戶的一種承包方式。其他方式承包是指集體經(jīng)濟(jì)組織按照效益優(yōu)先、兼顧公平的原則，通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式，將“四荒”地、養(yǎng)殖水面等承包給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人的一種承包方式。

（一）其他承包方式登記。采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式，依法承包農(nóng)村土地的，當(dāng)事人申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記，按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》有關(guān)規(guī)定辦理登記。對(duì)境外企業(yè)、組織和個(gè)人租賃農(nóng)村集體土地，暫不予登記。開展其他承包方式登記參照家庭承包方式登記的相關(guān)程序。

（二）變更登記、注銷登記。承包期內(nèi)，因下列情形導(dǎo)致土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生變動(dòng)或者滅失，根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)，縣級(jí)農(nóng)村土地承包管理部門依法辦理變更、注銷登記，并記載于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記簿：1、因集體土地所有權(quán)變化的；2、因承包地被征收導(dǎo)致承包地塊或者面積發(fā)生變化的；3、因承包農(nóng)戶分戶等導(dǎo)致土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分割的；4、因土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)的；5、因結(jié)婚等原因?qū)е峦恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)合并的；6、承包地塊、面積與實(shí)際不符的；7、承包地滅失或者承包農(nóng)戶消亡的；8承包地被發(fā)包方依法調(diào)整或者收回的；9、其他需要依法變更、注銷的情形。

三、確權(quán)登記檔案數(shù)字化管理

（一）統(tǒng)一服務(wù)利用。各級(jí)農(nóng)村土地承包主管部門和檔案行政管理部門充分認(rèn)識(shí)新形勢(shì)下做好承包地確權(quán)檔案工作的重要性和緊迫性，把承包地確權(quán)檔案工作納入重要工作日程，明確分工，協(xié)同配合，全力做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證檔案工作，實(shí)現(xiàn)檔案工作與承包地確權(quán)工作同步部署、同步檢查、同步驗(yàn)收、同步總結(jié)、同步考核，確保承包地確權(quán)檔案達(dá)到“內(nèi)容真實(shí)、信息完整、整理規(guī)范、安全保管”的目標(biāo)要求。

（二）扎實(shí)做好承包地確權(quán)檔案工作。通過承包地確權(quán)檔案，依法確認(rèn)農(nóng)民土地權(quán)利，強(qiáng)化農(nóng)民特別是全社會(huì)的土地物權(quán)意識(shí)，有助于有效解決農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛，在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益；承包地確權(quán)檔案登記的過程，是進(jìn)一步查清宗地的權(quán)屬、面積、用途、空間位置，建立土地登記簿的過程，從而確認(rèn)農(nóng)民集體、農(nóng)民與土地長(zhǎng)期穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，可以進(jìn)一步激發(fā)農(nóng)民保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地的積極性。

第7篇：土地用途變更的法律依據(jù)范文

關(guān)鍵詞：地籍管理；數(shù)字化地籍測(cè)量；界址點(diǎn)

Abstract: in the new century, the rapid development of national economy, our country of surveying and mapping of geographic information technology technology into the rapid development and application of period, the conventional mapping way has not adapt to the development of The Times, the cities cadastral investigation as the important work of the content of cadastral survey, also is realizing surveying and mapping of the means of new changes. Combining with the experience of the digital cadastral process, analyzed and discussed, available for reference.

Keywords: cadastre management; Digital cadastration; Estate boundary location points

中圖分類號(hào)：TM930.9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、數(shù)字化地籍測(cè)量應(yīng)用發(fā)展趨勢(shì)

地籍管理的對(duì)象是作為自然資源和生產(chǎn)資料的土地，地籍管理的核心是土地的權(quán)屬問題。建立、健全地籍管理制度，不僅可以及時(shí)掌握土地?cái)?shù)量、質(zhì)量的動(dòng)態(tài)變化規(guī)律，而且可以對(duì)土地利用及權(quán)屬變更進(jìn)行監(jiān)測(cè)，為土地管理的各項(xiàng)工作提供、保管、更新有關(guān)自然、經(jīng)濟(jì)、法律方面的信息。與常規(guī)的測(cè)圖方式相比，數(shù)字地籍測(cè)圖能較全面地覆蓋每一個(gè)區(qū)域，可以詳細(xì)記載每塊土地及其附著物的基本情況，包括權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)利、用途、性質(zhì)等基本信息及其空間分布情況。它不但為實(shí)現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、保護(hù)使用者的合法權(quán)益服務(wù)，還為政府部門制定經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、土地管理政策、環(huán)境保護(hù)政策、深化土地使用制度的改革等宏觀決策提供基礎(chǔ)資料和科學(xué)依據(jù)。綜合起來有以下幾個(gè)應(yīng)用方向：

1．1 為地籍圖的修補(bǔ)、變更提供方便

由于界址點(diǎn)和地物點(diǎn)(如房角點(diǎn)1均是用全站儀直接采集其坐標(biāo)值，所以其精度相同，在日常地籍的修測(cè)、補(bǔ)測(cè)中，即使沒有控制點(diǎn)，也可以利用界址點(diǎn)、地物點(diǎn)的坐標(biāo)值后方交會(huì)測(cè)站點(diǎn)，從而保證了地籍圖修測(cè)、補(bǔ)測(cè)的精度，同時(shí)也提高了工作效率，減少補(bǔ)測(cè)控制點(diǎn)的麻煩。

1．2 提供地理信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

由于應(yīng)用現(xiàn)代測(cè)量技術(shù)，其既包含圖形信息，又包含屬性信息，精確表達(dá)了某一地塊(或宗地)和建筑物、構(gòu)筑物的位置、面積、質(zhì)量和權(quán)屬界限在空間上的相互關(guān)系，為地理信息系統(tǒng)的建立奠定了基礎(chǔ)。

1．3 為土地利用規(guī)劃服務(wù)

為各類土地利用規(guī)劃(包括土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃等提供基礎(chǔ)資料，使土地利用規(guī)劃與地塊的權(quán)屬和利用現(xiàn)狀密切地結(jié)合在一起，不但加快了規(guī)劃編制速度。而且使規(guī)劃編制更加科學(xué)、切合實(shí)際，并且可使規(guī)劃的實(shí)施成本降低。

1．4 為產(chǎn)權(quán)保護(hù)服務(wù)

由于土地本身具有占有和使用的關(guān)系，尤其地籍調(diào)查和測(cè)繪是國(guó)家政策支持下依法進(jìn)行的行政行為，所形成的地籍信息具有法律性、精確性、現(xiàn)實(shí)性等特征，因而使其能為在以土地及其附著物為主題的產(chǎn)權(quán)活動(dòng)中提供圖形、數(shù)據(jù)和法律依據(jù)，從而避免了較多的財(cái)產(chǎn)糾紛。保證良好的社會(huì)秩序。

1．5 為經(jīng)濟(jì)服務(wù)

利用地籍圖提供的土地及附著物的質(zhì)量評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)和圖形信息，結(jié)臺(tái)國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)，使地塊及其建筑物的評(píng)估更加合理，為有償出讓和轉(zhuǎn)讓、征收稅費(fèi)等以土地及附著物為主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供準(zhǔn)確、可靠的資料，洞察房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，有助于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

1．6 為社會(huì)管理服務(wù)

由于地籍的地理性原因，在公安、消防、郵政等以土地 其附著物為研究對(duì)象的研究和管理部門都可充分利用地籍資料，為他們的工作提供資料或決策服務(wù)。

1．7 為政府決策服務(wù)

政府部門利用地籍信息制定土地政策，進(jìn)行土地使用制度改革等方面的決策，也包括政府部門對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境保護(hù)、人類生存以及個(gè)人或組織投資等方面的決策。

二、工程概況

2．1 測(cè)區(qū)概況

此次測(cè)區(qū)主要為某地新城區(qū)，面積約為21平方公里。由于近年市政建設(shè)、舊城改造力度在加大，土地權(quán)屬變動(dòng)頻繁，都增加了本次地籍調(diào)查的難度。

2．2 任務(wù)內(nèi)容

首先要建立加密控制網(wǎng)，然后施測(cè)界址點(diǎn)，再編制宗地圖、地籍圖，填寫界址點(diǎn)成果表，進(jìn)行以街道為單位的土地分類面積統(tǒng)計(jì)。

2．3 可利用資料

該地部分城區(qū)內(nèi)有一、二級(jí)導(dǎo)線平面控制網(wǎng)和圖根控制點(diǎn)及GPS控制點(diǎn)，經(jīng)勘察，點(diǎn)位保存完好。調(diào)查區(qū)域有l(wèi)：500比例尺地形圖，其成果采用GPS城建坐標(biāo)系，可用于工作底圖。

三、地籍測(cè)量

3．1 平面控制測(cè)量

3．1．1 首級(jí)控制測(cè)量

(1)選點(diǎn)。在一、二級(jí)導(dǎo)線控制網(wǎng)基礎(chǔ)上采用GPS進(jìn)行控制點(diǎn)加密。共布設(shè)了47個(gè)點(diǎn)位，聯(lián)測(cè)一、二級(jí)導(dǎo)線點(diǎn)坐標(biāo)作為GPS控制網(wǎng)起算數(shù)據(jù)。雖然GPS測(cè)站點(diǎn)不要求一定通視，但顧及后續(xù)測(cè)量，選點(diǎn)時(shí)應(yīng)著重考慮測(cè)站點(diǎn)與某一點(diǎn)通視，并遠(yuǎn)離大功率無線發(fā)射源、高壓線等。

(2)外業(yè)實(shí)施。此次作業(yè)采用靜態(tài)作業(yè)模式進(jìn)行，每時(shí)段觀測(cè)45min，采樣間隔為15s。衛(wèi)星截止高度角≥15°，點(diǎn)周圍15°以上不要有障礙物，以免信號(hào)被遮擋或吸收，選擇最佳觀測(cè)時(shí)段，同步觀測(cè)衛(wèi)星數(shù)≥4顆，且均勻分布，衛(wèi)星幾何圖形強(qiáng)度因子PDOP≤6，量取天線高，測(cè)量氣象數(shù)據(jù)，開機(jī)觀察，當(dāng)各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到要求時(shí)，按接收機(jī)提示輸入相關(guān)數(shù)據(jù)，填寫測(cè)量手簿。

(3)數(shù)據(jù)處理。完成數(shù)據(jù)采集后，采用華測(cè)Compass GPS靜態(tài)數(shù)據(jù)處理軟件進(jìn)行解算和網(wǎng)平差，得到平面直角坐標(biāo)平差值、基線向量改正值、點(diǎn)位誤差、基線精度等一些指標(biāo)。經(jīng)計(jì)算精度數(shù)據(jù)如下：點(diǎn)位中誤差最大為：，邊長(zhǎng)相對(duì)中誤差最大為：1／211437，最弱相鄰點(diǎn)點(diǎn)位中誤差最大為：±0．19cm。本次外業(yè)觀測(cè)、質(zhì)量檢核、室內(nèi)平差均嚴(yán)格按照“GPS規(guī)范”進(jìn)行，各項(xiàng)精度指標(biāo)均滿足“工程規(guī)范”中對(duì)E級(jí)平面控制網(wǎng)的要求。數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠?？勺鳛槠矫媸准?jí)控制。

3．1．2 圖根導(dǎo)線測(cè)量

(1)圖根控制測(cè)量采用附和導(dǎo)線的方式布設(shè)，圖根導(dǎo)線分為兩級(jí)：一級(jí)圖根導(dǎo)線是從一、二級(jí)導(dǎo)線點(diǎn)以上的平面控制點(diǎn)發(fā)展；二級(jí)圖根是從一級(jí)圖根點(diǎn)以上的平面控制點(diǎn)發(fā)展。

(2)圖根導(dǎo)線均采用2″全站儀，邊、角同測(cè)一測(cè)回，導(dǎo)線平差采用網(wǎng)智平差軟件進(jìn)行平差，其中包含各條導(dǎo)線的平差文件、控制點(diǎn)簡(jiǎn)明成果表和計(jì)算資料。另附導(dǎo)線圖DWG文件一份，導(dǎo)線線路表一份，技術(shù)均要求符合規(guī)定。

3．2 界址點(diǎn)測(cè)量

3．2．1 直接法

界址點(diǎn)在各等級(jí)控制點(diǎn)上采用極坐標(biāo)法、角度或距離交會(huì)法測(cè)量，精度要求符合規(guī)定。

3．2．2 間接法

街坊內(nèi)部復(fù)雜地段隱蔽的界址點(diǎn)，施測(cè)困難，可采用間接法求得，但不超過界址點(diǎn)總數(shù)的5％。其方法為：用激光測(cè)距儀或鋼尺量取有關(guān)邊長(zhǎng)。在計(jì)算機(jī)上用AutoCAD環(huán)境，采用內(nèi)插、外延、距離交會(huì)法等求得，用直角推算時(shí)，定向邊不應(yīng)短于推算邊。

3．3 地籍圖測(cè)繪內(nèi)容及方法

3．3．1 地籍圖測(cè)繪內(nèi)容

(1)界址點(diǎn)與相應(yīng)地物點(diǎn)、街道地理名稱、門牌號(hào)碼須表示。

(2)有界址意義的圍墻、柵欄、籬笆等按圖式上的符號(hào)表示。

(3)各級(jí)行政界線、界址點(diǎn)、界址線、面積、用途、坐落、單位名稱、土地類別等。

(4)房屋、建筑物及構(gòu)筑物均應(yīng)表示，房屋應(yīng)注記層數(shù)及在每宗地內(nèi)的編號(hào)，宗地內(nèi)的房屋應(yīng)按照權(quán)屬調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行表示，并且嚴(yán)格按照權(quán)屬調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行測(cè)繪。

(5)公路、街道、河流、溝渠、池塘、公共綠地及相應(yīng)名稱一般應(yīng)予以表示，道路通過的主要橋、涵均應(yīng)繪出，河流應(yīng)繪流向符號(hào)。

(6)獨(dú)立地物：主要表示紀(jì)念碑、塑像雕塑、牌坊、塔、煙筒等，公園、工廠、機(jī)關(guān)、學(xué)校、住宅等較大的宗地。

(7)電力線、通訊線一般不表示，但有塔位的高壓線，其塔位應(yīng)表示。

(8)行政界線按實(shí)際位置繪出，當(dāng)行政界線與界址線重合時(shí)，行政界線在界址線兩側(cè)跳繪。

首先在AutoCAD環(huán)境下。按宗地繪出界址點(diǎn)、房屋：然后標(biāo)注宗地所在圖幅號(hào)、坐落、地籍號(hào)、地類號(hào)、界址邊長(zhǎng)、鄰宗地籍號(hào)及鄰宗界址示意線、房屋層數(shù)、編號(hào)等；

本調(diào)查區(qū)地籍測(cè)量工作采用南方Cass7.1進(jìn)行全野外采集，數(shù)字化成圖。首先以街坊為單位將編輯好的各個(gè)街坊、各個(gè)街道的房地平面圖進(jìn)行拼接；其次將野外采集的道路、河流、綠地和相應(yīng)的地理名稱等地理要素與之疊加形成地籍圖；然后各相關(guān)要素按“地籍圖式”分類及代碼分別編碼，并分層管理；最后按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行地籍圖的分幅和編號(hào)，輸出地籍圖。

3．4 內(nèi)業(yè)面積計(jì)算、統(tǒng)計(jì)

3．4．1 宗地面積計(jì)算

首先將外業(yè)采集的測(cè)繪數(shù)據(jù)傳輸?shù)接?jì)算機(jī)內(nèi),使用中地公司的MapGIS6.7軟件進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理形成圖形文件。根據(jù)外業(yè)調(diào)查表將界址點(diǎn)連線，進(jìn)行面積提取，然后將宗地屬性信息錄入到計(jì)算機(jī)，包括：名稱、單位性質(zhì)、土地來源、宗地四至、土地坐落、房產(chǎn)證號(hào)、土地證號(hào)、土地用途、建筑占地、建筑面積、結(jié)構(gòu)、建筑年代、宗地面積、共用宗地分?jǐn)傂畔⒌龋蛔詈筇崛〗缰伏c(diǎn)坐標(biāo)成果表、房地平面圖。

3．4．2 面積分類統(tǒng)計(jì)

根據(jù)行政界線計(jì)算各街道面積，集體土地面積、城鎮(zhèn)交通用地面積，匯總出每個(gè)街道全部宗地的土地分類面積。

第8篇：土地用途變更的法律依據(jù)范文

中圖分類號(hào)： TE34文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

土地是人類賴以生存的最重要的自然資源，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。十分珍惜并合理利用好每一寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地，是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策。油田企業(yè)屬于礦產(chǎn)開采企業(yè)，對(duì)土地的依賴性很大，占用土地點(diǎn)多面廣量大，使用土地的情況和性質(zhì)復(fù)雜，每年需要新增大量的建設(shè)用地。所以，油田企業(yè)要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)的管理。

一、油田在土地資產(chǎn)管理方面存在的問題分析

1、土地資產(chǎn)家底不清，管理水平相對(duì)較差。有的單位土地資產(chǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)土地資產(chǎn)管理工作的重視不夠，管理制度及機(jī)構(gòu)不健全，管理人員缺乏；土地管理資料分散，歸檔不及時(shí)，有的在機(jī)構(gòu)變動(dòng)時(shí)移交手續(xù)不規(guī)范，遺失土地歷史資料。

2、法律意識(shí)淡薄，存在違法違規(guī)現(xiàn)象。有些油田單位擅自改變土地用途，搞商品房經(jīng)營(yíng)開發(fā)；有些單位不辦任何手續(xù)就把變更用途后的土地和商品房出租或轉(zhuǎn)讓，成為非法用地。還有一些油田單位沒有進(jìn)行土地確權(quán)登記，合法權(quán)益得不到法律的有效保護(hù)。

3、土地資產(chǎn)的利用效率低，存在閑置或荒蕪現(xiàn)象。有些單位對(duì)土地資產(chǎn)疏于管理，導(dǎo)致土地資產(chǎn)閑置浪費(fèi)。有的由于缺少科學(xué)論證，盲目上項(xiàng)目搞工程，造成許多工程項(xiàng)目征用的土地一直閑置。有的后勤農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位，部分農(nóng)田荒蕪，造成了土地的閑置。

二、油田企業(yè)加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理應(yīng)采取的措施土地是油田企業(yè)非常重要的生產(chǎn)資料，是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。要切實(shí)提高思想認(rèn)識(shí)，深刻意識(shí)到土地資產(chǎn)管理重要性，切實(shí)采取有效措施，真正重視和加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，在保護(hù)中開發(fā)，在開發(fā)中保護(hù)，不斷提高土地資源利用效率，推動(dòng)油田企業(yè)干部職工真正樹立土地資產(chǎn)管理觀念，使石油企業(yè)員工真正懂得珍惜愛護(hù)并利用好每一寸土地的重大意義。建立健全完善的土地資產(chǎn)管理制度和措施，努力實(shí)現(xiàn)油田土地資產(chǎn)管理的信息化和法制化。

1、建立健全土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及管理制度，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理隊(duì)伍建設(shè)。健全土地資產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和職能部門，選拔業(yè)務(wù)能力和責(zé)任心強(qiáng)的人員，組織建立一支專業(yè)化高素質(zhì)的土地資產(chǎn)管理隊(duì)伍，按照土地管理法的有關(guān)要求，結(jié)合油田企業(yè)自身實(shí)際，制定完善一套系統(tǒng)的完整的土地管理制度，建立監(jiān)督運(yùn)行機(jī)制，對(duì)于土地資產(chǎn)的開發(fā)利用等關(guān)鍵問題，都要認(rèn)真進(jìn)行可行性論證，深入調(diào)查研究，科學(xué)決策，確保土地資產(chǎn)的高效利用。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，組織學(xué)習(xí)法律法規(guī)和專業(yè)知識(shí)，提高管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)，充分調(diào)動(dòng)土地管理人員的工作積極性和主動(dòng)性，提高土地資產(chǎn)管理的制度化、規(guī)范化、程序化、科學(xué)化水平。

2、提高法律意識(shí)，依法進(jìn)行土地資產(chǎn)管理。新《土地管理法》實(shí)施以來，我國(guó)的國(guó)土資源管理開始走上法制化的道路，國(guó)家對(duì)土地利用動(dòng)態(tài)實(shí)施遙感監(jiān)測(cè)，對(duì)建設(shè)用地規(guī)模擴(kuò)展進(jìn)行直接監(jiān)測(cè)等。作為石油企業(yè)應(yīng)該及時(shí)組織學(xué)習(xí)國(guó)家的法律法規(guī)和土地政策，樹立法制觀念，依法征地、依法用地、依法管理土地資產(chǎn)，依法規(guī)范土地資產(chǎn)管理工作，依法維護(hù)企業(yè)自身的合法權(quán)益。土地確權(quán)登記是法律對(duì)土地使用者合法用地的要求，更是土地使用者維護(hù)合法權(quán)益的客觀需要，由于歷史問題等多中原因，油田還有許多存量土地沒有進(jìn)行確權(quán)辦證，要通過積極宣傳國(guó)家的法律法規(guī)和政策，搞好督促檢查，使各單位切實(shí)認(rèn)識(shí)到土地確權(quán)登記工作的重要性，盡快開展土地確權(quán)辦證工作，通過合法程序取得油田土地資產(chǎn)的合法使用權(quán)，努力提高土地資產(chǎn)的辦證率，依法維護(hù)油田合法權(quán)益，為油田企業(yè)加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理創(chuàng)造有利條件，確保企業(yè)的健康發(fā)展。依法處理和解決好土地糾紛問題。土地糾紛直接影響到油地關(guān)系、企民關(guān)系的和諧穩(wěn)定，切實(shí)解決好這些復(fù)雜和敏感的問題，有利于油田的生產(chǎn)建設(shè)和社會(huì)穩(wěn)定。油田企業(yè)要和土地行政主管部門加強(qiáng)合作，積極做好溝通協(xié)調(diào)工作，深入調(diào)查研究，在維護(hù)土地法律法規(guī)嚴(yán)肅性的前提下，尊重歷史事實(shí)，客觀公正，實(shí)事求是地處理好油地及企農(nóng)當(dāng)事各方的利益，真正走上節(jié)約用地、依法用地、規(guī)范管理的法制軌道，正確實(shí)施和落實(shí)土地管理基本國(guó)策和各項(xiàng)政策規(guī)定。

3、實(shí)施土地資產(chǎn)信息化管理，提高工作效率和科技水平。一是做好對(duì)土地資料的統(tǒng)計(jì)、填報(bào)、登記等土地資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作。首先，定期清查土地資產(chǎn)，深入到實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查核實(shí)，對(duì)占用土地的來源和面積以及基礎(chǔ)標(biāo)志進(jìn)行詳細(xì)清查，查閱相關(guān)歷史地籍資料等，切實(shí)做到摸清家底。其次，建立健全土地資產(chǎn)信息檔案，做到一地一檔，完整保存好征地原始文件、賠償執(zhí)行情況、雙方經(jīng)辦人簽字和有關(guān)變更事項(xiàng)記載等。對(duì)劃撥或征用土地的原始地籍資料歸檔保管，分類存放，專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和程序，做好土地管理檔案資料的借閱、查詢、移交等手續(xù)，做好登記，防止損壞或丟失，堅(jiān)決杜絕個(gè)人私存檔案資料的情況發(fā)生。二是建立完善土地資產(chǎn)管理信息化系統(tǒng)，在當(dāng)前信息化迅速發(fā)展的形勢(shì)下，油田企業(yè)要適應(yīng)發(fā)展的需要，開發(fā)和實(shí)施土地資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，對(duì)新增建設(shè)用地信息資料可以及時(shí)輸入，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)管理信息的更新、查詢、上報(bào)、下發(fā)、等自動(dòng)化，做到采集數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、信息全面、操作規(guī)范，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)管理信息網(wǎng)絡(luò)化，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)數(shù)據(jù)資源共享，提高工作效率和管理效率，為領(lǐng)導(dǎo)及各專業(yè)部門進(jìn)行決策提供重要數(shù)據(jù)信息，建立起科學(xué)合理高效的土地資產(chǎn)管理新模式。

4、節(jié)約集約使用土地，努力提高土地利用率。油田企業(yè)占用的土地?cái)?shù)量較大，每年新增用地?cái)?shù)量不斷增加，因此，節(jié)約集約高效利用土地非常重要。要善于和充分利用科技手段，做到節(jié)約用地，使土地用量逐步下降，達(dá)到降本增效的目的。既要確保油田生產(chǎn)建設(shè)的正常進(jìn)行，又要盡量選用劣質(zhì)地、未利用地和荒地，盡量少占用耕地和農(nóng)田；在進(jìn)行新井鉆探時(shí)，做到科學(xué)選址，合理布井，在地質(zhì)條件允許的情況下，盡可能地多打同臺(tái)井，充分利用老井臺(tái)。對(duì)油田現(xiàn)有存量土地，如廢舊井場(chǎng)占地，建設(shè)工地占地等，通過采用新工藝、新技術(shù)，進(jìn)行復(fù)墾利用，盡量盤活閑置土地，提高其利用率。隨著我國(guó)石油工業(yè)體制改革、管理手段的創(chuàng)新，石油用地管理模式也經(jīng)歷著不斷地變革。石油產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，對(duì)石油用地獲得、使用和可持續(xù)利用等都提出了更高的要求。1999年新修訂的《土地管理法》頒布實(shí)施，為石油用地制度改革提供了法律依據(jù)。經(jīng)過幾年的實(shí)踐與探索，石油用地作為企業(yè)重要資產(chǎn)仍然存在產(chǎn)權(quán)不清晰，辦理用地手續(xù)環(huán)節(jié)多而復(fù)雜，使用效率低下、浪費(fèi)嚴(yán)重等許多問題。同時(shí)，在涉及土地征用和拆遷管理方面，也有許多亟待解決的問題。 針對(duì)這些問題，我們有必要認(rèn)真研究石油用地管理問題。通過石油用地這一資產(chǎn)的合理管理和經(jīng)營(yíng)，可以有效理順石油企業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，提高石油企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，降低企業(yè)戰(zhàn)略成本，并最終建立現(xiàn)代企業(yè)制度和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

第9篇：土地用途變更的法律依據(jù)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；測(cè)繪技術(shù)；產(chǎn)權(quán)管理；法律依據(jù)

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1. 房地產(chǎn)測(cè)繪的概述

1.1 房地產(chǎn)測(cè)繪的基本概念

房地產(chǎn)測(cè)繪近年來發(fā)展迅速，主要負(fù)責(zé)調(diào)查測(cè)量房屋及地皮的數(shù)量、面積、歸屬權(quán)、位置、建筑結(jié)構(gòu)和用途等工作，在掌握一定測(cè)繪技術(shù)條件下運(yùn)用測(cè)繪儀器進(jìn)行測(cè)繪，并依照國(guó)家的有關(guān)法律規(guī)范和測(cè)繪依據(jù)，進(jìn)行房屋的制圖和面積測(cè)算，以圖形和數(shù)據(jù)的格式展現(xiàn)出最終結(jié)果。房地產(chǎn)測(cè)繪既是專業(yè)測(cè)繪又是法定測(cè)繪，其測(cè)量結(jié)果既具有專業(yè)性又具有法律性。房地產(chǎn)測(cè)繪包括項(xiàng)目測(cè)繪和基礎(chǔ)測(cè)繪，兩者合理分工，共同完成測(cè)繪工作。

1.2 房產(chǎn)測(cè)繪的功能作用

房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)決定了其具有多方面的功能作用，歸納總結(jié)為以下幾點(diǎn)：

1.2.1 房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)信息功能：房屋作為房地產(chǎn)交易的載體，房地產(chǎn)測(cè)繪成果提供了房屋最基本的測(cè)繪信息，包括房屋坐落、面積、結(jié)構(gòu)、用途等，是評(píng)估房屋價(jià)值的基本依據(jù)。測(cè)繪成果的嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范是產(chǎn)權(quán)人相關(guān)利益的基本保障。

1.2.2 在財(cái)政稅收方面的經(jīng)濟(jì)功能：房地產(chǎn)測(cè)繪成果可以為交易活動(dòng)、房產(chǎn)租賃、價(jià)格評(píng)估等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供依據(jù)，還可以為抵押貸款、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)提供依據(jù)。在財(cái)政稅收方面的作用使其功能的重要體現(xiàn)。

1.2.3 在決策方面的功能作用：測(cè)繪成果經(jīng)整理后形成的資料，可以為城鎮(zhèn)建設(shè)、房屋改造等工作提供決策方面的依據(jù)，為各種建設(shè)改造方面決策的制定提供可靠的數(shù)據(jù)保證。

1.2.4 在法律方面的功能作用：測(cè)繪結(jié)果是各種房產(chǎn)管理的依據(jù)，可以為產(chǎn)權(quán)糾紛、確定和恢復(fù)等問題提供法律依據(jù)。

2.關(guān)于房地產(chǎn)測(cè)繪特點(diǎn)的分析

2.1 繪制房地產(chǎn)測(cè)圖具有較大比例尺。 眾所周知,城鎮(zhèn)或者城市往往就是房地產(chǎn)測(cè)繪的主要區(qū)域, 因而那些標(biāo)注在測(cè)繪圖的內(nèi)容, 都相當(dāng)繁雜, 而且與房地產(chǎn)密切相關(guān)的每一個(gè)因素,都必須在測(cè)繪圖上予以準(zhǔn)確地標(biāo)注出來, 因此,在所繪制房地產(chǎn)測(cè)繪圖中, 其所采用的比例尺通常都比較大;例如, 當(dāng)前我國(guó)房

地產(chǎn)測(cè)圖多數(shù)采用1: 1000 或者1:500 甚至1.200這些較大的比例尺。

2.2 測(cè)繪內(nèi)容與普通地形測(cè)繪不相同。相比于普通地形測(cè)繪, 房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容有很大的差別;通常房地產(chǎn)所測(cè)繪的主要對(duì)象就是房屋及其房屋用地, 而對(duì)于地形測(cè)繪而言,地貌及地物即為其測(cè)繪對(duì)象, 故二者在在測(cè)繪對(duì)象上有著本質(zhì)的差別。此外,房地產(chǎn)所測(cè)繪的內(nèi)容要比地形測(cè)繪來得更為廣泛,諸如房屋所住位置﹑質(zhì)量﹑數(shù)量及用途等均為房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容,另外,像有關(guān)房屋權(quán)屬及地產(chǎn)權(quán)屬的地形要素等, 也是房地產(chǎn)測(cè)繪的主要內(nèi)容,相比較而言,地形測(cè)繪的內(nèi)容就沒有這么廣泛。 對(duì)于相關(guān)高程測(cè)量,地形測(cè)繪一定要進(jìn)行測(cè)量,而房地產(chǎn)測(cè)繪對(duì)此往往不作要求。

2.3 有關(guān)房地產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果需要及時(shí)補(bǔ)測(cè)或修測(cè)。 對(duì)于房地產(chǎn)測(cè)繪來講, 因具有不固定的測(cè)算周期, 在整個(gè)測(cè)繪過程中, 它必須結(jié)合城市化的進(jìn)程來對(duì)土地以及房屋進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)測(cè), 若房屋及其用地出現(xiàn)變化,也要及時(shí)進(jìn)行修測(cè),并及時(shí)變更有關(guān)房屋和用地的非權(quán)屬改變, 以保證能跟所測(cè)繪的房地產(chǎn)結(jié)果的實(shí)地情況以及現(xiàn)狀性保持一致。

2.4 對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪人員的要求要比普通測(cè)繪人員要求高。對(duì)于房地產(chǎn)測(cè)繪人員而言, 不僅熟練掌握相關(guān)測(cè)繪技術(shù)﹑測(cè)繪業(yè)務(wù)，而且為能把房屋面積進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算以及能對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)合法利益進(jìn)行有效保護(hù), 對(duì)于有關(guān)房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)知識(shí)以及與房地產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)也必須予以掌握和運(yùn)用。

3. 關(guān)于房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的分析

3.1 外業(yè)數(shù)據(jù)采集

外業(yè)數(shù)據(jù)采集所使用的儀器如2"級(jí)全站儀、手持測(cè)距儀、鋼卷尺、數(shù)碼照相機(jī)等一定是通過檢驗(yàn)部門鑒定為合格的、并能與所規(guī)定的精度要求相一致。其遵循的原則,通常為先外業(yè)后內(nèi)業(yè)、先整體后局部, 也就是先對(duì)房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行采集, 然后再對(duì)房屋附屬結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)以及房屋內(nèi)部分割數(shù)據(jù)進(jìn)行采集。 在進(jìn)行外業(yè)數(shù)據(jù)記錄過程中,還要對(duì)測(cè)量草圖中所標(biāo)注的數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的核對(duì),對(duì)二者差值有無比技術(shù)誤差大進(jìn)行相應(yīng)的比較,若發(fā)現(xiàn)存在較大誤差時(shí),應(yīng)及時(shí)予以復(fù)測(cè)。精度要求見表3-1。

表3-1房產(chǎn)測(cè)繪精度要求

精度類別 等級(jí) 限差 中 誤 差

界址點(diǎn)精度/m 二 ±0.10 ±0.05

房產(chǎn)面積精度/㎡ 二 ±( 0.04 * SQRT( S ) + 0.002 * S ) ±( 0.02 * SQRT( S ) + 0.001 * S )

注：S為房產(chǎn)面積，單位㎡

3.2 處理及分?jǐn)傆?jì)算內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)

在完成外業(yè)數(shù)據(jù)采集以后,有關(guān)內(nèi)業(yè)平差及圖形處理要及時(shí)予以操作, 盡量不要出現(xiàn)因存在過長(zhǎng)的測(cè)繪時(shí)間間隔而帶來遺忘和不必要的返工"要基于統(tǒng)籌兼顧原則來進(jìn)行數(shù)據(jù)處理,對(duì)于每一套或者每一層的數(shù)據(jù),不僅僅要予以考慮, 而且有關(guān)其上下標(biāo)準(zhǔn)層數(shù)據(jù)的一致性也要予以充分考慮;在完成圖形處理之后﹑進(jìn)行內(nèi)業(yè)計(jì)算之前, 一定要全面檢查其相應(yīng)的數(shù)據(jù)處理。（精度要求見表3-1）總而言之,在進(jìn)行內(nèi)業(yè)計(jì)算過程中, 第一、應(yīng)著重考查能否滿足所計(jì)算建筑面積的各個(gè)條件計(jì)算全部建筑面積的范圍計(jì)算一半建筑面積范圍不計(jì)算建筑面積的范圍;第二、再對(duì)如何進(jìn)行計(jì)算及分?jǐn)傔@個(gè)問題進(jìn)行綜合考慮不同的建筑形式，選擇不同的施測(cè)方法不同的建筑形式，分?jǐn)偡绞讲煌喙δ芫C合樓分?jǐn)傆?jì)算注意事項(xiàng)。

3.3 常用測(cè)量技術(shù)方法分析

(l) 常規(guī)測(cè)量方法。主要包括兩種測(cè)量方法:第一, 直接量測(cè)法;對(duì)房屋邊長(zhǎng)!角度等要素進(jìn)行實(shí)地量測(cè), 分割所要進(jìn)行計(jì)算面積的圖形為若干方便計(jì)算的簡(jiǎn)單圖形, 基于幾何圖形面積計(jì)算公式,再把房產(chǎn)面積計(jì)算出來"第二,圖上量測(cè)法;當(dāng)前用于房地產(chǎn)測(cè)量的圖上量測(cè)法主要有求積儀器法和方格網(wǎng)法。

(2)測(cè)距儀的使用。 有關(guān)房地產(chǎn)的測(cè)繪精度, 通常具有比較高的要求, 當(dāng)前進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪工作,通常應(yīng)用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字化這種房產(chǎn)測(cè)繪方法。用于房產(chǎn)測(cè)繪的儀器, 必須經(jīng)過相關(guān)資質(zhì)部門的檢定通過；在應(yīng)用全站儀進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪過程中, 因具有比較近的距離, 故可忽略不計(jì)儀器乘常數(shù),但必須著重考考儀器加

常數(shù)；之所以必須加常數(shù),最主要是儀器中心與全站儀的發(fā)射面和接收面存在著不一致, 此外,反光棱鏡中心與其等效反射面也存在著不一致, 致使測(cè)距儀所測(cè)出的距離值與實(shí)際距離值存在著誤差, 固須加常數(shù)。

(3) 數(shù)字測(cè)算方法。這種方法基于數(shù)字測(cè)繪技術(shù),先把房產(chǎn)平面圖測(cè)繪出來,再通過坐標(biāo)法把房產(chǎn)面積計(jì)算出來;具體測(cè)算步驟表述如下:第一, 進(jìn)行數(shù)字房產(chǎn)平面圖測(cè)繪,具體包括這幾大環(huán)節(jié):①測(cè)設(shè)圖跟導(dǎo)線②首層平面圖測(cè)繪③標(biāo)準(zhǔn)層及非標(biāo)準(zhǔn)層平面圖測(cè)繪④分戶平面圖測(cè)繪。第二,進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)算具體包括以下步驟: ①房屋建筑面積計(jì)算②共有共用建筑面積計(jì)算③產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算④房屋使用面積計(jì)算。

4. 房地產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)運(yùn)用

房地產(chǎn)測(cè)繪工作隨著科技的不斷發(fā)展，已經(jīng)廣泛運(yùn)用了許多現(xiàn)代化的技術(shù)，具體在實(shí)踐中的表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

4.1 電子制圖技術(shù)

計(jì)算機(jī)技術(shù)的飛速發(fā)展，給人們的工作生活帶來了極大的方便，在房產(chǎn)測(cè)繪方面計(jì)算機(jī)技術(shù)充分發(fā)揮了其強(qiáng)大的功能?，F(xiàn)代自動(dòng)化計(jì)算機(jī)制圖軟件的應(yīng)用，代替了傳統(tǒng)的手工制圖，工作質(zhì)量更高，工作成果格式更豐富，更容易存儲(chǔ)和管理，大大減少了工作人員的工作量，提高了工作效率，節(jié)約了大量成本。

4.2 測(cè)繪信息系統(tǒng)

利用先進(jìn)的房地產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的電子化存儲(chǔ)、計(jì)算和管理。利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)精確的計(jì)算能力和復(fù)雜的數(shù)據(jù)加工能力，應(yīng)用流程化和自動(dòng)化管理技術(shù)，避免人工進(jìn)行繁雜的數(shù)據(jù)存儲(chǔ)、分析、加工、輸出和管理工作，最大程度的提高了工作效率和工作質(zhì)量，減少了數(shù)據(jù)錯(cuò)誤和遺漏，使工作成果內(nèi)容更嚴(yán)謹(jǐn)和規(guī)范。

4.3 測(cè)繪技術(shù)

利用高科技的新型測(cè)繪儀器，通過簡(jiǎn)單的人工操作就可以進(jìn)行準(zhǔn)確的測(cè)繪，自動(dòng)生成標(biāo)準(zhǔn)格式的電子數(shù)據(jù)，自動(dòng)進(jìn)行記錄和存儲(chǔ)，極大的提高了測(cè)繪數(shù)據(jù)精確度和工作效率。

5. 結(jié)束語

房產(chǎn)測(cè)繪工作，涉及技術(shù)和政策方面的要求，其結(jié)果惠及人民大眾。要保證測(cè)繪工作的準(zhǔn)確性、可靠性，不僅要加強(qiáng)技術(shù)方面的發(fā)展應(yīng)用，還要加強(qiáng)測(cè)繪工作人員的道德水平和職業(yè)素養(yǎng)，對(duì)房屋測(cè)繪進(jìn)行嚴(yán)格管理，提高測(cè)繪質(zhì)量，促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪的推廣發(fā)展。雖然其發(fā)展過程充滿了挑戰(zhàn)與困難，但是前景仍然是很廣闊的，對(duì)此我們要充滿信心，相信其發(fā)展會(huì)越來越好。

參考文獻(xiàn)：

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[2]萬銀錢.房地產(chǎn)測(cè)繪在現(xiàn)代化建設(shè)中的必要性探索[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)：理論版，2012(7).