土地劃撥與土地征收精選(九篇)
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第1篇：土地劃撥與土地征收范文
案 情
2010年3月，A縣李莊村民集體購買了一萬多棵果樹，準備栽種在本村鄰近的200畝河堤灘地上，將栽種果樹的收益以后每年按比例分紅。就在他們栽種工作剛進行到一半時，河堤灘地上來了一群不速之客。他們自我介紹是A縣水務局工作人員，表示這片河堤灘地屬于國有土地，早在2003年3月6日就由A縣縣政府劃撥給水務局使用，并給水務局頒發(fā)了對該宗土地的《國有土地使用證》。隨后，他們向李莊村民出示了該份文件。
這樣的場景出現(xiàn)讓村民們始料未及，剛剛他們還憧憬著來年果樹收益的分紅，這一刻卻被告知這片好幾代人作業(yè)的土地早已不屬于他們。顯然，這是村民們無法接受的，他們跟水務局一行人爭吵起來，強調這片河堤灘地是他們跟村里簽的承包地，村里幾代人都在此地作業(yè)。對方一邊與村民爭執(zhí)，一邊接連出示了縣政府給出的多份文件。幾番爭吵過后并沒有解決問題，村民們索性不管不顧，繼續(xù)栽種果樹。見村民不予理睬，水務局一行人強行將已經(jīng)栽種在灘地上的果樹一棵棵拔掉，沖突愈演愈烈。
在爭吵無果后，李莊村委會以合法權益受到侵害為由，于2010年4月3日向市政府提起行政復議申請，要求撤銷A縣政府的行政行為。市政府于2010年4月20日決定予以受理。2013年7月1日，市政府決定維持A縣政府的行政行為。
李莊村委會不服，于2013年7月12日向市人民法院提起行政訴訟。李莊村委會訴稱，該河堤灘地屬于本村的集體所有土地，自時期就已分配給該村，并有自1950年到2005年該地的農(nóng)業(yè)稅完稅證明；A縣政府將農(nóng)民集體所有的土地直接劃撥給縣水務局并給其頒發(fā)《國有土地使用證》，在實體上和程序上均違法，要求撤銷該《國有土地使用證》。A縣政府則辯稱，本案所涉土地為河道管理范圍內的土地，所以屬于國有土地，原告無訴權。縣政府為水務局頒發(fā)《國有土地使用證》適用法律正確，程序合法，請求駁回原告的訴訟請求。
受訴法院經(jīng)過審理后認為，爭議土地原是農(nóng)民集體所有土地，A縣政府沒有提供征用農(nóng)民集體所有土地的相關手續(xù)，也沒有提供給村民進行補償?shù)淖C據(jù)，A縣政府僅憑本單位的有關文件就將爭議的土地確權給縣水務局使用，并為其頒發(fā)《國有土地使用證》，其行為違反了1995年3月國家土地管理局頒發(fā)《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》的相關規(guī)定。遂判決撤銷A縣人民政府2003年3月6日為縣水務局頒發(fā)的《國有土地使用證》。
（作者單位：中南大學法學院）
律師分析
縣政府有權直接將集體所有的土地劃撥給他人嗎？
答案是否定的。雖然縣級以上人民政府土地管理部門有權依法對國有土地進行劃撥，但是農(nóng)民集體所有的土地還是由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。根據(jù)我國《土地管理法》的有關規(guī)定，我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。一般情況下，任何人，任何組織，不得改變土地所有性質。但是，國家為了公共利益的需要，通過法定程序，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。本案中，村民的承包地屬于集體所有土地，若該縣人民政府要將該宗土地進行劃撥，必須履行相關法定程序：先提出土地征收方案，依照法定程序批準后，予以公告并組織實施征收；村民應在公告規(guī)定的期限內，到縣人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯?；最后待土地征收為國有土地時才能予以劃撥。縣人民政府將農(nóng)民集體所有土地直接劃撥為國有土地的做法顯然是違法的。
河堤灘地都歸國家所有嗎？
第2篇：土地劃撥與土地征收范文
2、負責人大代表、政協(xié)委員提(議)案辦理。
3、負責文秘、檔案、信息、保密及局機關行政后勤工作。
4、承擔局機關和下屬單位的機構編制、組織人事、勞動工資和專業(yè)技術職稱申報工作。
5、負責局機關及下屬單位紀檢監(jiān)察和行政監(jiān)察。
6、負責退休干部管理服務工作。
7、組織開展國土資源宣傳工作和干部的教育培訓。
8、負責國土資源信息系統(tǒng)建設。
9、編制并實施年度財務預算，執(zhí)行財務會計制度。
10、承擔國土資源工作經(jīng)費及其他資金的管理。
11、負責國有資產(chǎn)監(jiān)督管理。
12、指導下屬單位財務管理。
13、負責本區(qū)域內國土資源專項基金、規(guī)費征收和管理。
14、負責綜合統(tǒng)計工作。
執(zhí)法監(jiān)察大隊
1、監(jiān)督檢查國土資源法律、法規(guī)和規(guī)章的實施及下屬國土資源機構的行政執(zhí)法情況。
2、負責國土資源法律、法規(guī)的宣傳。
3、根據(jù)市國土資源局有關執(zhí)法監(jiān)察的職責分工，依法處理國土資源違法案件，并協(xié)助市國土資源局開展執(zhí)法監(jiān)察工作。
4、指導國土資源分局(所)執(zhí)法監(jiān)察業(yè)務建設。
5、協(xié)調各科室辦理有關行政復議、聽證、應訴事宜。
測繪辦公室
1、實行測繪工作的統(tǒng)一監(jiān)督管理。
2、統(tǒng)一監(jiān)管測繪市場。
3、測繪質量的監(jiān)督。
4、測繪成果提供與使用的監(jiān)管。
5、查處測繪違法行為等。
地籍耕保辦公室
1、負責土地資源現(xiàn)狀調查、動態(tài)監(jiān)測、地籍調查、土地登記及土地統(tǒng)計，指導地籍信息系統(tǒng)的建立、維護及更新。
2、負責建設項目用地情況的復核驗收工作。
3、調處土地權屬糾紛。
4、負責耕地特別是基本農(nóng)田保護工作，承擔建設用地補充耕地方案的擬制和呈報。
5、開展土地利用總體規(guī)劃、基本農(nóng)田保護規(guī)劃、土地整理和標準農(nóng)田建設規(guī)劃、土地復墾規(guī)劃、未利用土地開發(fā)規(guī)劃等的編制工作。
6、指導鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的編制。
7、承擔基本農(nóng)田劃區(qū)定界工作。
8、負責年度土地利用計劃的編制、呈報工作。
9、負責城市分批次建設用地和單獨選址建設項目用地的農(nóng)用地轉用方案的編制、初審、呈報工作。
10、負責建設項目用地預審、初審。
11、組織實施耕地開墾、土地整理和標準農(nóng)田建設及未利用土地開發(fā)、土地復墾工作。
12、負責協(xié)助人民法院依法查封土地使用權。
土地儲備中心
1、承擔土地劃撥、出讓等具體工作。
2、負責土地資產(chǎn)、土地市場的監(jiān)督管理和農(nóng)村集體非農(nóng)建設土地使用權的流轉管理工作。
3、負責起草和組織實施區(qū)域內征地安置補償及集體所有土地房屋拆遷的具體實施意見，并對執(zhí)行情況實行監(jiān)督檢查。
4、負責征地拆遷爭議裁決。
第3篇：土地劃撥與土地征收范文
關鍵詞：房產(chǎn)稅 征管 房地產(chǎn)市場 貧富差距
1 我國房產(chǎn)稅概述
我國的房產(chǎn)稅以房屋的計稅余值或產(chǎn)生的租金收入向房屋產(chǎn)權人征收的一種財產(chǎn)稅，它是針對不動產(chǎn)保有行為的一種納稅，征稅的對象即是房屋本身，從性質上來看，房產(chǎn)稅屬于保有稅類。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是1986年從原房地產(chǎn)稅中分離出來的一種財產(chǎn)稅――以房產(chǎn)為課稅對象，按照其原值以及一定的標準來減除一定比例或租金后向房產(chǎn)所有者或經(jīng)管者征取一定金額的財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的實施一度是百姓重視的問題，隨著我國改革的不斷深入，房產(chǎn)稅的征收也提上議程，2011年1月28日上海、重慶作為首個房產(chǎn)稅試點申報城市，拉開了征收房產(chǎn)稅的帷幕。從房產(chǎn)稅所具有的特性來看，房產(chǎn)稅具有兩個目的：一是有利于籌集地方財政收入。房產(chǎn)稅屬于地方稅，征集房產(chǎn)稅可以為地方政府籌集市政建設資金。二是有利于加強房產(chǎn)管理。房產(chǎn)稅是調節(jié)房地產(chǎn)市場的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模。
2 我國房產(chǎn)稅征收的條件
2.1 有充足的稅源 征稅首要之事為擁有充足的稅源，雖然國家不會動用法律手段來強制稅收的來源，但沒有充足的稅源稅收便無從征收。而房產(chǎn)稅作為稅收的一種，其開征的一個基本條件也是擁有足夠的稅源，因此當人們擁有不動產(chǎn)的數(shù)量到達一定的規(guī)模時，占有應稅不動產(chǎn)便具有了普遍性。
2.2 要有明晰的產(chǎn)權關系 要實施房產(chǎn)稅，必須要有明確的產(chǎn)權關系，只有有了明確的產(chǎn)權關系，房產(chǎn)稅納稅人的義務才更加清晰?，F(xiàn)階段我國的產(chǎn)權關系是相對比較混亂的，很多土地和房屋產(chǎn)權的關系并不明確，無法確定納稅產(chǎn)權關系的主體。要想加強產(chǎn)權關系，可以從以下四個方面解決：首先是將集體土地收歸國家所有，國家按照已制定的統(tǒng)一標準經(jīng)營運作土地；其次統(tǒng)一土地使用形式，取消土地劃撥，將所有國產(chǎn)土地都進行有償使用，明確其產(chǎn)權關系和主體；再者要統(tǒng)一房地產(chǎn)建設，減少或取消合作建房、集資建房等福利房政策，使房地產(chǎn)的實際價值與市場價值相吻合；最后是房地結合，將房產(chǎn)證和土地使用證合并為一個房地產(chǎn)證。
2.3 降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中的稅費負擔 現(xiàn)時我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中，稅費種類多、稅率高、重復征收嚴重，直接導致了稅費在開發(fā)過程中占的比重大，同時各種雜亂收費也增加了稅費負擔。稅費比例占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本的三四成，住房成本怎么會不高，而房產(chǎn)稅的征收，從實際意義來看是將房地產(chǎn)市場的稅費負擔轉移到房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，改革土地出讓金制度，降低各種重復收費和雜亂收費，進而降低房價。
2.4 有較健全的資產(chǎn)評估機構和評估制度 市場經(jīng)濟條件下，不動產(chǎn)價值隨著市場供求關系的變化不斷變動，因此必須有一個科學的計稅依據(jù)，一般實際操作中不動產(chǎn)的評估值為基礎確定計稅依據(jù)相對科學。但不動產(chǎn)的評估值如何做到科學而準確，一個完善的評估制度必不可少。我國現(xiàn)在有三個評估機構：一是建設部為主的房地產(chǎn)評估機構；二是國土資源部所屬的以土地評估為主的評估機構；三是國資局所屬的資產(chǎn)評估機構。由于三方性質不同，因此在對同一個不動產(chǎn)進行評估時難免會出現(xiàn)偏差，得出不同的估值價格，而這樣的話房產(chǎn)稅是無法實施的。因此我們必須將房地產(chǎn)評估機構統(tǒng)一起來，明確各自的責任和義務，只有這樣，房產(chǎn)稅的征收才能有一個公平合理的計稅依據(jù)。
2.5 要有足夠的稅收征管力量和征管手段 近年來房地產(chǎn)市場的急速擴大，房產(chǎn)稅成為地方政府財政收入的一項重要來源。但房產(chǎn)稅涉及面非常廣泛，征收難度隨之增高，如果納稅人不及時主動的申報納稅，而稅務機關也沒有充足的應對措施和足夠的征管力量和強硬的征管手段，房產(chǎn)稅注定也只能是曇花一現(xiàn)。
3 我國實行房地產(chǎn)稅可能帶來的影響
3.1 在短期內，對個人住房征收房產(chǎn)稅必將抑制商品房的投資和投機需求 政府有關負責人表示，在試點開始征房產(chǎn)稅后，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部將總結試點經(jīng)驗，適時研究提出逐步在全國推開的改革方案。條件成熟時，在全國范圍內征收，這必將影響部分購房者投資房產(chǎn)的意愿，甚至開始拋出投資投機性住房。對個人住房征收房產(chǎn)稅，側面加重了住房持有成本，在購買房產(chǎn)時，無論是剛性需求的購房者還是投機性需求的購房者勢必都會更加謹慎。未征稅前，住房持有成本相對較低，不少手里有富余的投資者會考慮逢房價低時買進，價高后賣出；而一旦開征房產(chǎn)稅，住房持有成本直接增加，購房者不得不考慮持有房產(chǎn)而可能承擔的風險，因此會抑制一定的需求。
3.2 征收房地產(chǎn)稅不會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 雖然國家對個人征收房產(chǎn)稅在一定程度上可能會抑制個人對商品房的需求和投資，但與此同時，國家對基本保障性住房的建設也會滿足居民的住房問題，所以這類宏觀調控措施并不會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反而會在妥善解決住房問題的前提下促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
第4篇：土地劃撥與土地征收范文
關鍵詞：土地市場發(fā)展；土地集約利用；模型；結果
前言：近年來，世界經(jīng)濟一體化進程加快，各國在激烈的市場競爭中需要對土地這一基礎資源進行充分的利用。根據(jù)土地資源的性質及國家在經(jīng)濟發(fā)展中所使用的宏觀調控，都將土地資源的重要作用進行了充分的發(fā)揮?，F(xiàn)階段我國各地區(qū)在發(fā)展經(jīng)濟的過程中，受到土地資源的影響越來越明顯，單純的增加城市土地使用面積已經(jīng)無法從根本上保障我國經(jīng)濟的長期可持續(xù)發(fā)展。本文從土地市場發(fā)展對土地集約利用的影響方面展開了探討，希望對提高我國土地資源利用率及經(jīng)濟的長期發(fā)展起到促進作用。
一、土地市場發(fā)展及土地集約利用
近年來，世界經(jīng)濟一體化進程不斷加快，我國在積極參與到世界市場競爭當中的過程中，國內經(jīng)濟水平取得了極大的進步，在這種情況下我國土地市場在不知不覺中得到了較大的進步，已經(jīng)不再處于初步的建立階段，而是正式邁入了發(fā)展模式中。整體觀察我國土地資源市場的變化，該市場到現(xiàn)在為止經(jīng)歷了三個主要階段，初步階段以對土地使用費用進行征收為主，發(fā)展階段以有償使用為主，而現(xiàn)階段正處于完善土地市場時期。我國未進行改革開放時，人們是可以對土地進行無條件、無限制使用的，隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷進步，我國頒發(fā)了《企業(yè)法》等條款，出現(xiàn)了對外資企業(yè)征收土地使用費用這一現(xiàn)象，土地資源的有償使用開始出現(xiàn)。而我國的土地使用稅相關規(guī)定是于1988年發(fā)行的，隨著城市經(jīng)濟發(fā)展速度的加快，我國應用掛牌及拍賣等方式來規(guī)定土地使用權，這就導致劃撥土里的現(xiàn)象增加，當?shù)卣_始失去土地劃撥的權利轉而增加對城市土地的保護工作。這樣一個漫長的土地市場變化過程導致我國各個地區(qū)的土地價格不停上漲，也是我國對土地資源實現(xiàn)優(yōu)化配置的重要原因，各地區(qū)的土地集約水平也不斷提高。
近年來，世界各國學者都展開了對土地資源問題的關注和研究，在土地集約利用和土地市場發(fā)展問題上基本可以達成一致。即在土地集約利用的過程中，一個重要的影響因素就是土地市場的發(fā)展，該市場在日常運行過程中能夠將土地價值顯化，促使資源得到優(yōu)化配置從而實現(xiàn)經(jīng)濟的增長，最終將促進是土地集約利用程度的提升。在激烈的市場競爭中，市場機制充分發(fā)揮了功能，達到資源優(yōu)化配置的目的?，F(xiàn)階段我國土地正處于一個市場發(fā)展階段，不同的發(fā)展程度將造成不一樣的資源配置及資源利用成果，然而無論是哪一個階段的市場發(fā)展過程，對土地集約利用的影響都是一樣的。因此在一定市場調查數(shù)據(jù)的基礎上，可以通過設定模型并經(jīng)過計算最終得出統(tǒng)計結果的方式對二者之間的關系進行詳細的探討和研究[1]。
二、設定模型及結果統(tǒng)計
（一）設定模型
現(xiàn)階段，隨著社會經(jīng)濟的不斷進步，我國的經(jīng)濟結構發(fā)生了極大的變化，這是導致我國土地市場發(fā)展呈現(xiàn)出同原來不同表現(xiàn)的主要原因之一，在這種情況下，我國的土地資源集約利用也受到了影響，要想在激烈的市場競爭環(huán)境中對我國土地資源進行充分運用，首先要對土地市場發(fā)展同土地資源集約利用之間的關系進行明確，本文采用模型設計的方式對此展開詳細的探討。例如在INLit=c+B1LMit+B2Lait+B3Kit+vit當中，地區(qū)用i表示，期間用t表示，INLit表示的是一定時間內某地區(qū)的城市土地資源集約利用水平，而某期間內某區(qū)域的土地市場會程度、資本存量及當?shù)鼐蜆I(yè)人數(shù)則應用LMit、Kit和Lait來表示，其中誤差值為vit[2]。
通過該模型我們可以觀察到，土地市場化水平、勞動力及資本存量等內容是能夠對土地集約利用產(chǎn)生重要影響的，另外還包含了一定的不可預知影響條件，如地區(qū)、時間和一些不可預知因素等。而該模型最主要的優(yōu)勢就是能夠將這些不可預知的因素以及產(chǎn)生的影響進行體現(xiàn)和處理。
（二）結果統(tǒng)計
隨著科學技術的進步，人們開始越來越關注土地市場發(fā)展對土地集約利用的影響問題，同時研究出了多種模型和計算方法，本文在對以上模型進行計算的過程中主要應用了Eviews7.0方法，在比較研究固定及隨機效應以后，可以詳細分析土地計量問題[3]。在這種情況下，將固定效益模型應用到本文的計算當中具有重要的意義。實踐證明，該模型能夠不受時間的限制有效控制區(qū)域土地資源計算，并且還能夠針對某一特定區(qū)域在不同時間段發(fā)生的變換進行充分的展現(xiàn)。本文在進行故事的過程中應用了小二乘法這一手段，通過計算能夠對百分之五左右的變量進行充分的檢驗，同時可以促使R2達到百分之八十八。種種跡象表明，該模型擁有較高的擬合程度，也因此可以說明該模型具有被投入實際應用的可能。
在該模型下，能夠充分說明正相關關系存在于土地市場發(fā)展與城市土地集約利用程度之間，在社會經(jīng)濟不斷進步導致土地市場不斷發(fā)展的背景下，通過市場調節(jié)，不斷促使土地資源得到優(yōu)化配置的過程中是顯現(xiàn)土地資源集約利用的重要手段。在這方面研究越來越多的狀況下，該結論得到了普遍的認可，截止到2008年，在該模型的顯示下，我國土地資源市場化水平每發(fā)生一個百分點的提高，就會提升約1.5億元每平方米的土地集約利用水平[4]。
結論：綜上所述，近年來我國經(jīng)濟不斷進步的過程中，土地市場不斷壯大，對我國土地的集約利用產(chǎn)生了重要的影響。為了促進我國經(jīng)濟的長期可持續(xù)發(fā)展，以及我國土地資源的優(yōu)化配置，現(xiàn)階段研究并應用科學的模型，展開對土地市場同集約利用之間關系的探討具有重要意義。在本文提供的模型當中，通過精確計算充分說明了二者之間的關系，同時也說明我國只有對土地資源相關數(shù)據(jù)進行詳細的掌握，才能夠更有效的制定土地政策，充分發(fā)揮土地資源價值。（作者單位：烏魯木齊市國土資源交易中心）
參考文獻：
[1]江立武.開發(fā)區(qū)土地集約利用動態(tài)評價及潛力預測研究[D].南京農(nóng)業(yè)大學，2011.
[2]陳海燕.轉變經(jīng)濟發(fā)展方式背景下土地集約利用機理研究[D].南京農(nóng)業(yè)大學，2011.
第5篇：土地劃撥與土地征收范文
本規(guī)定適用于市政府確定的城市建成區(qū)內的棚戶區(qū)改造和廉租住房建設項目。
二、城市棚戶區(qū)概念
城市棚戶區(qū)是指建成區(qū)范圍內，平房密度大、建設使用年限長、人均建筑面積小，基礎設施配套不齊全，房屋質量差，交通不便，治安和消防隱患大，環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的區(qū)域。
三、嚴格規(guī)范拆遷管理，依法實施強制拆遷
在核發(fā)拆遷許可證、確定補償安置方案、做出行政裁決和實施強制拆遷等環(huán)節(jié)中，應嚴格執(zhí)行限定程序。對無理取鬧、阻撓正常拆遷并拒不搬遷的，依照規(guī)定程序實施行政強制拆遷或申請司法部門強制拆遷。
市政府做出行政強制拆遷決定后，可以由房屋拆遷管理部門依法組織行政強制拆遷，公安、行政執(zhí)法等部門提前進入現(xiàn)場，維持拆遷秩序；也可以申請人民法院執(zhí)行強制拆遷。申請人民法院強制拆遷的，符合法定程序，人民法院應當受理，并及時組織執(zhí)行。
四、城市棚戶區(qū)改造項目用地優(yōu)惠政策
凡列為棚戶區(qū)改造范圍內的地塊，通過招投標獲得的標段，所建回遷房的土地實行劃撥方式，免征土地出讓金，屬于商品房開發(fā)部分實施掛牌出讓先征后退政策。
五、城市棚戶區(qū)改造費用征收優(yōu)惠政策
（一）行政事業(yè)性收費全免（人防結建費除外），企業(yè)經(jīng)營性及中介機構收費按現(xiàn)行收費標準減半征收。
（二）政府性基金。新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項基金按原收費標準征收。
（三）凡列為棚戶區(qū)范圍內，通過招投標中標地段，建設的回遷戶和商品住宅、門市房行政事業(yè)性收費、經(jīng)營性收費均享受回遷房政策。
六、城市棚戶區(qū)改造稅收優(yōu)惠政策
（一）城市棚戶區(qū)居民回遷房按照省政府棚戶區(qū)改造有關政策規(guī)定免征契稅、土地增值稅、房產(chǎn)使用稅，開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造，償還原拆遷面積房屋部分，暫不征收營業(yè)稅。
（二）對城市棚戶區(qū)被拆遷人按照《國家城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法》規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
（三）在城市棚戶區(qū)范圍內，通過公開招投標獲得標段，實施土地劃撥所建的回遷房，免征不動產(chǎn)營業(yè)稅。
七、城市棚戶區(qū)改造專項資金的使用
國家、省、州所撥付的專項資金（財政補貼資金、發(fā)行軟貸款資金），均用于城市棚戶區(qū)改造工程的低保戶補助、小區(qū)建設、公用設施、基礎設施建設。廉租房補助由州住房保障辦及財政部門按工程量劃撥，審計監(jiān)察部門負責監(jiān)督實施。
八、“綠色通行證”制度
城市棚戶區(qū)改造項目辦理相關手續(xù)一律實行《綠色通行證》制度，予先辦理《拆遷許可證》，工程開工前應預先辦理好其他相關審批、備案手續(xù)。
九、拆遷補償安置方式
棚戶區(qū)改造房屋拆遷補償方式采取一是貨幣補償，二是回遷安置（產(chǎn)權調換）、存量現(xiàn)房安置、二手房安置、廉租房等多種形式安置，原則上實行回遷安置。實行產(chǎn)權調換安置的，拆除樓房時實行產(chǎn)權調換的，被拆遷人回遷時不找樓層差價，拆一還一；對私有產(chǎn)權房屋磚木結構的原面積部分拆一還一；持有土木房產(chǎn)權證的被拆遷戶回遷時，回遷戶應補交相應的磚木與土木差價后，方可回遷；營業(yè)用房實行產(chǎn)權調換的，實行拆一還一。
（一）貨幣補償
被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模凑帐袌鲈u估價格補償。
（二）產(chǎn)權調換
產(chǎn)權調換（回遷）戶型共有五種：40平方米/戶，45平方米/戶，55平方米/戶，65平方米/戶，75平方米/戶。戶型面積以實際確權面積為準。設計戶型面積與確權面積差允許在±3平方米以內。
1、拆遷有照（證）住宅房屋，原面積在40平方米以下的可安置到40平方米；對于住在城市棚戶區(qū)實施改造范圍內的一般動遷戶實施“拆一還一”政策。在40平方米以內的面積差額部分按建設成本價購買。超出40平方米以上建筑面積部分按市場價格計算。房屋產(chǎn)權歸個人所有。41—44平方米的安置到45平方米；46—55平方米的安置到55平方米；56—65平方米的安置到65平方米；66—75平方米的安置到75平方米?；剡w安置樓房原則上以正樓二層為基準，原建筑面積不找差價，其他樓層按市場價差結算。超出允許誤差范圍增加面積部分按照市場價購買，享有全部產(chǎn)權。被拆遷房屋原面積與回遷戶型面積出現(xiàn)空檔的可以選擇與原拆遷面積相鄰的戶型。原建筑面積有多少可根據(jù)被拆遷人選擇安置多少。
2、拆遷無產(chǎn)權證（照）的住宅房屋，實行一次性貨幣補償，補償標準按照市場評估價格補償。對無證照的地下室（菜窖除外），標高在2.2米以上的，每平方米按成本造價400元補償；標高在2.2米以下的，按菜窖標準補償。對無證照的附屬房（有生活設施），每平方米根據(jù)成本造價，依據(jù)年限、結構按200元至400元給予補償。對于購房后未辦過戶手續(xù)的，按規(guī)定能過戶的要辦理過戶手續(xù)；不能過戶的要有充分的證明材料或公證處證明手續(xù)方可辦理拆遷安置手續(xù)。對證照結構與實際結構不相符的房屋，按房屋實際結構給予補償安置。棚戶區(qū)改造工程建筑成本造價每平方米按960元計算。
3、對持有城市最低生活保障金領取證的被拆遷人，其合法產(chǎn)權房屋不足40平方米，他處確實無住房的，經(jīng)民政、街道及棚戶區(qū)改造領導小組辦公室核實后，可安置回遷到建筑面積40平方米住宅，不找差額面積費用?；剡w安置超出40平方米至55平方米面積部分，按建設成本價計算。超出55平方米以上部分，按市場價格計算。房屋產(chǎn)權歸個人所有。
4、享受優(yōu)惠政策的回遷房安置房屋自竣工后5年內一律不得進入房地產(chǎn)市場進行交易。
（三）回遷安置工作，必須堅持公開、公正、公平的原則。由市拆遷管理部門負責組織實施拆遷安置，市棚戶區(qū)領導小組負責監(jiān)督。
（四）被拆遷人選擇回遷安置時，享受附屬物補償、搬家補助費、臨時安置補助費，不享受提前搬遷獎金。
（五）被拆遷人回遷入住前，同拆遷人結算房款，并交納房屋維修基金、物業(yè)費、取暖費、房屋所有權和土地使用權登記費用。由開發(fā)公司辦理相關手續(xù)。
（六）城市棚戶區(qū)改造區(qū)域內，城鎮(zhèn)低保對象拆遷安置后，交納取暖費確有困難的，可分期交納。
十、其他規(guī)定
（一）棚戶區(qū)改造堅持政府組織與市場化運作相結合的原則，全額征收土地出讓金、稅金和行政性收費，采取先征后返或政策性稅費相抵的辦法。
（二）棚戶區(qū)改造建設用地，原則上誰拆遷誰開發(fā)，在取得土地之日起根據(jù)開發(fā)規(guī)模確定建設年限，每個小區(qū)必須在兩年內分期建設完成，所涉及的稅費當年開發(fā)當年繳納，超期不建的，由土地行政管理部門按相關政策依法收回土地。
（三）拆遷人在拆遷工作開始前，必須向棚戶區(qū)領導小組上交相應的保證金和一切拆遷補償金。資金由拆遷人和拆遷管理處互相監(jiān)督管理。如拆遷人用土地證或其他不屬于自己的財產(chǎn)進行抵押貸款時，所貸款的資金，戶頭設在政府相關部門。取款10萬元以上時，需經(jīng)政府相關部門的同意，資金實行?？顚Ｓ?。
（四）被拆遷人選擇存量房屋回遷安置的，原面積部分享受（土地出讓金、稅金和行政事業(yè)性收費）先征后返的政策。
（五）被拆遷人選擇二手房自行安置的，按吉棚改[2005]5號文件享受契稅減免政策。
（六）棚戶區(qū)改造區(qū)域內的被拆遷人只享受一次性優(yōu)惠政策（只限五年內）。
（七）拆遷人必須按照國家住宅設計標準建設回遷樓，回遷樓室內裝修費用按50元/平方米返給被拆遷人，由被拆遷人自行裝修。
十一、本規(guī)定與有關政策規(guī)定抵觸的，按本規(guī)定執(zhí)行。
第6篇：土地劃撥與土地征收范文
關鍵詞：房地產(chǎn)市場；房價；調控政策
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.11.82 文章編號：1672-3309（2013）11-179-02
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。目前在我國，隨著個人財產(chǎn)所有權的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分，購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。在老百姓眼中，房產(chǎn)已經(jīng)由生活必需品轉變?yōu)橐环N以增值盈利為目的的投資商品。中國房地產(chǎn)市場也隨著時間的流逝，不斷進行著改革與發(fā)展。
在改革開放之前，我國長期實行的是計劃經(jīng)濟，與此相應的土地及住房的使用制度也是計劃分配、行政劃撥的無償、無限期、無流動的模式，土地和住房不允許出讓、轉讓，所以也就沒有所謂的買賣價格。但隨著改革開放的推進，從1982年開始，在北京、上海、撫順、成都等城市，相繼開展了土地商品屬性的探索，開始對工業(yè)、商業(yè)等用地收取土地使用費。1987年11月，國務院批準確定在深圳、上海、天津、廣州、廈門、福州進行土地使用制度改革試點。同年深圳市規(guī)劃國土局以公開招標形式出讓了幾宗國有土地使用權。隨后，1988年，我國對《憲法》和《土地管理法》進行先后修改，將原來的“任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式轉讓土地”，修改為“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式轉讓土地，土地使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”。 此次修改在法律法規(guī)層面恢復了中國國有土地資產(chǎn)商品屬性的同時，也標志著土地管理開始步入了商品化的軌道。自此，形成了有償、有限期、有流動的新型土地使用制度，國有土地使用權與所有權相分離，土地可以作為商品在土地市場中交易。
而住宅作為房地產(chǎn)的最為重要的組成部分之一，也經(jīng)歷了從生活必需品向成為老百姓的重要財產(chǎn)的轉變，逐漸顯現(xiàn)出它的經(jīng)濟屬性，因此住房問題日益突出。政府也隨之積極采取一系列措施進行住房體制的改革。從實行多渠道、多元化投資，加快住宅建設，各區(qū)縣局和大型企事業(yè)單位陸續(xù)組建住宅建設辦公室和房產(chǎn)開發(fā)公司，解決住房困難問題到推行公積金制度，推進了住房商品化，到推出已購公有住房上市政策，全面放開存量住房市場，再到成立房產(chǎn)交易中心，推行住房分配貨幣化。這些改革推動房地產(chǎn)大量開發(fā)投資的同時也為房地產(chǎn)市場拓展了消費群體，從此住房從計劃分配福利品變成一種商品，房地產(chǎn)市場也逐漸形成與發(fā)展。
然而我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展并不是一帆風順的。由于多種因素的影響，近些年來房價迅速飆升，但房地產(chǎn)開發(fā)投資卻極為繁榮。2000年以來，商品房及商品住宅平均銷售價格漲幅突破了兩位數(shù)，上海、杭州平均房價自2003年以來更是連續(xù)三年上漲超過15%以上。老百姓收入增長的幅度已遠遠趕不上房價上升的幅度。很多年輕人把擁有一套自己的住房看成畢生奮斗的目標，住房對很多人來說已然成為一種昂貴的奢侈品。
房價之所以不斷上漲，其原因有很多。第一，在我國土地屬于國有，土地供給由土地劃撥和土地出讓的規(guī)模決定，近年來房地產(chǎn)用地的有限供給，使得土地供給小于房地產(chǎn)不斷擴大的土地需求。第二，房地產(chǎn)因其區(qū)域性特點，不具備地區(qū)間流動性，住房無法由低價地區(qū)運輸?shù)礁邇r地區(qū)進行交易，使得房地產(chǎn)供給缺乏彈性。第三，近年我國城市化進程持續(xù)快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口遷移到城市打工，新增的城市人口以及原有城市人口自然增長擴大了住房需求。第四，隨著我國計劃生育政策的實施和生活觀念的改變，現(xiàn)代社會主要以小戶家庭為主，在一定程度上擴大了住房需求。第五，對房價的上漲預期不但使得住房需求增加也使房地產(chǎn)投資投機需求日益旺盛，目前住房消費存在嚴重的投機需求，囤積房源、惡意炒作等行為。從根本上說，房價是由房地產(chǎn)供給和需求決定的。
房價的飆升，會直接影響居民的當期消費，對社會穩(wěn)定會造成很大的負面影響。其中，最重要的原因是它具有很強的財富轉移效應。這種效應導致了貧富差距、城鄉(xiāng)差距、地區(qū)間差距進一步加大，而房地產(chǎn)投資過熱會在一定程度上導致通貨膨脹，這些后果嚴重破壞了經(jīng)濟和社會的健康穩(wěn)定發(fā)展。
在這種房地產(chǎn)市場形勢下，國家自2004年起相繼出臺一系列政策以改善這種狀況。本文就從2011年開始說起，2011年1月26日，時任國務院總理主持召開國務院常務會議，并房地產(chǎn)市場調控“新國八條”。會議確定了增加公共租賃住房供應；住房不足5年轉手按銷售款全額征稅；二套房首付款比例提至60%；暫停省會城市居民購第三套房等政策措施。緊接著“限購令”呼之欲出。就在“新國八條”出來的同一天，國務院通知，明確規(guī)定各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。27日，財政部公布了《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。3月16日，國家進一步加大調控力度。國家發(fā)改委《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。伴隨著“國八條”，房產(chǎn)稅試點改革等政策的先后實施，“限購”、“限價”、“限貸”等政策也全面升級，限購城市數(shù)目前已增加到近50個。2012年2月29日，國土資源部開展了小產(chǎn)權房清理整頓工作，并聲明小產(chǎn)權房不予確權登記，不受法律保護。2012年3月30日，國土部公布《關于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調控重點工作的通知》，規(guī)定不得以任何形式安排別墅類用地。隨后2013年2月20日舉行的國務院常務會議出臺了樓市調控“國五條”。會議不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。其政策內容具體為：（1）完善穩(wěn)定房價工作責任制。（2）堅決抑制投機投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。（3）增加普通商品住房及用地供應。（4）加快保障性安居工程規(guī)劃建設。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。?）加強市場監(jiān)管。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息管理。
但是從2003年到2012年，一直以來，這些政策效果并不十分理想，我國的房價依舊居高不下，甚至還有上漲的趨勢。究其原因，首先，宏觀調控政策目標指向規(guī)范房地產(chǎn)市場、防止投資過熱、打擊投機炒房、穩(wěn)定房價。實施結果卻使市場供給減量，人們恐慌的預期心理增加，如土地越來越少，房子會越來越貴，再如90平米住房和限制別墅建設的規(guī)定，本意是要調整住房結構，但卻促成了大戶型住房和別墅熱銷。所以調控政策的預期目標往往被實施后的某些效應沖淡。其次，對于目前中國的老百姓來說，住房是剛性需求。因為國內人才集中在一線和某些二線城市，使之需求不斷增加。而且中國的傳統(tǒng)觀念使然，有自己的住房心里才踏實，所以即使沒錢也傾盡全力不惜成為“房奴”。再有政策出臺需要上傳下達，政策需要從中央到各地方政府逐步實施，其作用的發(fā)揮具有一定的時滯性，削弱了最終的政策效果。同時房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點，不同地區(qū)市場的需求和特點是不一樣的，而國家出臺的宏觀調控政策是全局性的，不一定與每個區(qū)域性特點相適應。最后，對地方政府監(jiān)督不力也造成了調控效果不佳的重要原因。實際上，在房地產(chǎn)市場火爆的背后，房地產(chǎn)商和地方政府存在巨大的利益一致性。房價上漲有利于地方政府增加收入，為他們高價賣地平添籌碼。所以有些地方政府對房價實行“逆向調控”，在一定程度上推動了房價上漲。
第7篇：土地劃撥與土地征收范文
一、強化規(guī)劃調控，改善住房供應結構
各地要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模、項目布局以及進度安排。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足的地方，住房建設要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目為主，并明確開工、竣工面積和占住房建設總量的比例，盡快向社會公布，接受社會監(jiān)督，穩(wěn)定市場預期。省級人民政府要加強對各市（區(qū)）、縣執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。
各地城市規(guī)劃行政主管部門要在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)當?shù)卣_定的中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設需求，加快工作進度，優(yōu)先審查規(guī)劃項目，在項目選址上予以保證。同時，要嚴格控制低密度、高檔住房的建設。對中低價位普通商品住房建設項目，在供應土地前，由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設計條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價位、中小套型住房的有效供應。各地要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管，對2年內未開工的住房項目，要再次進行規(guī)劃審查，對不符合規(guī)劃許可的項目要堅決予以撤銷。
二、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理
各地區(qū)要在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間。對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量。要繼續(xù)停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應。要進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應能力。
要嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。要規(guī)范土地出讓公告和合同的內容，加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，對違反土地出讓合同約定或有關規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責任。
三、調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管
要充分運用稅收等經(jīng)濟手段調節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調控力度。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。各地要嚴格界定現(xiàn)行有關住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強稅收征收管理。對不符合享受優(yōu)惠政策標準的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)等管理部門要積極配合稅務部門加強相關稅收的征管，具體辦法由稅務總局會同建設部等部門研究制定。
四、加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風險
人民銀行及其分支機構要加大“窗口指導”力度，督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調整和改善房地產(chǎn)貸款結構。銀監(jiān)會及其派出機構要嚴格督促各商業(yè)銀行進一步落實《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》，切實加強貸前調查、貸時審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業(yè)務的盡職和問責制度。要加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。對市場結構不合理、投機炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風險較大的地區(qū)，要加強風險提示，督促商業(yè)銀行調整貸款結構和客戶結構，嚴格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風險。
五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費
為了合理引導住房建設與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在2005年5月31日前公布。
六、加強經(jīng)濟適用住房建設，完善廉租住房制度
各地要按《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房［2004］77號）和當?shù)卣囊?guī)定，落實經(jīng)濟適用住房項目招投標的制度，加強經(jīng)濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發(fā)建設成本，建設單位利潤要控制在3％以內。有關具體要求在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，并向社會公示。鼓勵發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。
各省、自治區(qū)、直轄市要督促市（區(qū)）、縣抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調查，全面掌握本地區(qū)廉租住房需求情況，并建立保障對象檔案。要根據(jù)廉租住房需求，切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。城鎮(zhèn)廉租住房制度建設情況要納入省級人民政府對市（區(qū)）、縣人民政府工作的目標責任制管理，省、自治區(qū)、直轄市相關部門要加強監(jiān)督檢查。
七、切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關規(guī)定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。
要嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構的市場準入，依法嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。對虛構買賣合同，囤積房源；不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格（位）和套型面積控制性項目建設要求的，當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。對一些情節(jié)嚴重、性質惡劣的，建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布。
第8篇：土地劃撥與土地征收范文
關鍵詞: 城市土地，土地整合，規(guī)劃對策
1土地事例的意義
土地整合，就是在城市規(guī)劃區(qū)內，依據(jù)城市規(guī)劃所確定的目標和用途，采取行政的、經(jīng)濟的、法律的手段，對擬出讓和建設的土地的現(xiàn)狀進行調整、改造、結合，提高土地利用率，使其發(fā)揮最大的價值，改善生產(chǎn)、生活條件和城市景觀的過程。
土地整合的重要意義，重點表現(xiàn)在以下幾方面：
1.1土地整合是實行城市建設“成片開發(fā)”的保障。在我縣經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程加快的今天，城市建設局部的、零星插建的現(xiàn)象，已不能解決城市更新改造中存在的影響城市功能的一系列弊端，只有成片的、整體的考慮才是解決我縣舊城改造、城中村轉化等建設中存在問題的基礎，基礎設施的統(tǒng)一整治、交通條件的改善、功能的合理分區(qū)等只有通過成片改造才能使整體環(huán)境得到提升，使功能布局更具“合理性”。而就目前我縣城市土地的使用狀況，要實現(xiàn)“成片開發(fā)”，土地整合是一條必須的保障手段。
1.2土地整合是實行各項用地合理布局、統(tǒng)一規(guī)劃的有效手段。從具體規(guī)劃來看，以土地所有使用權為格局的孤立化開發(fā)建設，存在著許多弊端。一是不利于統(tǒng)一規(guī)劃，很難協(xié)調一致，統(tǒng)籌安排建設項目；二是區(qū)域內許多占地較大的公益性設施無法統(tǒng)籌安排；三是配套設施無法共享，造成浪費。以土地所有權為單位的開發(fā)，各自建立交通系統(tǒng)，侵占并浪費大量土地，擠占了綠化和建筑用地。不僅造成鋪張浪費，還會出現(xiàn)布局不合理、缺乏實用性的弊端，導致開發(fā)成本提高。
1.3土地整合是美化城市景觀，提升城市形象的需要。尤其是舊城區(qū)由于歷史原因，存在著許多面積較小、形狀不規(guī)則、不同用地性質互相交叉的地塊。這些零星、插花地塊的存在，如不加以整合，就象一塊塊永遠抹不去“疤痕”，遭受著路人的嘲笑，影響城市在外來人心目中的形象。同時，由于大量零星用地占用城市主要地段，受用地規(guī)模限制其不可能建設體量宏偉、造型新穎氣派的建筑物，使城市現(xiàn)代化和城市形象提高的目標無法實現(xiàn)。
1.5土地整合是增加土地收益、節(jié)約城市建設資金、減少政府財政投入的一種有效方式。目前，我縣城建任務繁重，財政緊張，通過土地整合一方面由開發(fā)單位承擔了應有政府負擔的城市道路、公共綠地等拆遷任務，節(jié)約了城建開支；另一方面由于整合后地塊方整，開發(fā)商無后顧之憂，也大大提高了土地的整體出讓收益。
2土地整合中遇到的問題
經(jīng)過近幾年來的實踐，我們發(fā)現(xiàn)在整合過程中遇到問題可公為以下幾種情況：
2.1土地權屬不一致，思想不統(tǒng)一。我國建國以來一直施行的是土地國有政策，20世紀90年代為適應市場經(jīng)濟轉型而采取了土地所有權和使用權分離的政策。多年來的土地劃撥制度在實行市場經(jīng)濟的今天留下了許多問題。往往在一個成區(qū)片的小地塊內，就存在多戶產(chǎn)權單位，他們對土地出讓或改造工作認識不統(tǒng)一，想法不一致，有的傾向于開發(fā)改造，有的樂于滿足現(xiàn)狀，還有的在等待觀望，使整合改造工作難以進行。
2.2土地整合缺乏支持政策，土地出讓操作難。土地整合是實施者與被整合單位、居民之間一個艱難漫長的博弈過程，在博弈過程中，開發(fā)商是名譽上的強者，但往往需要付出昂貴的代價；而普通百姓處于信息不對稱的弱勢群體，容易受到傷害但也存在阻礙整合的一面。因此，這就需要政府介入來掌握博弈的平衡點，即對公共價值的堅持和對弱勢群體的保護。但是，目前我縣尚無一個保護雙方利益的規(guī)范性文件，使整合雙方的合理利益得到有效保障。
2.3拆遷融合成本高、難度大，工作難。整合工作大都涉及到居民或村民拆遷，我縣屬經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，城鄉(xiāng)居民收入在全省屬落后水平，被融合的村民屬低收入的弱勢群體，由于受經(jīng)濟收入影響和利益驅動，對拆遷安置期望值高，甚至個別被拆遷戶要價高出評估價格的二、三倍以上，使整合單位望而生畏，再加上大量聲音建筑的存在，造成高額的融合成本，使投資的開發(fā)商不得不放棄整合。再加上目前我國已頒布實施《物權法》中對個人財產(chǎn)確定了明確的保護政策，也大大增加了融合工作的難度。
2.4個人利益和城市利益的矛盾影響著土地的整體出讓。由于受傳統(tǒng)經(jīng)營思想的影響，多年來，我縣在新征土地時，大多數(shù)是一個人名義，征用沿街較小地塊建設商業(yè)門市。大部分村委會還會留出沿街“預留地”分給失去土地的村民，以至于在城市多條道路兩側形成許多一、二層的沿街商業(yè)嚴重影響著用地統(tǒng)一規(guī)劃和城市形象。
3解決問題思路和對策
3.1加強土地整合意義的宣傳力度，形成社會各方對土地整合工作的共識。土地整合是近幾年來提出解決土地開發(fā)利用，提高土地利用率，改善城市景觀的一條新途徑。土地整合不僅是各級政府和規(guī)劃、國土部門的一項主要工作，也是我縣經(jīng)濟和社會發(fā)展的一項戰(zhàn)略性措施。當前應主要抓好二個方面的工作：一是對社會的宣傳。不但規(guī)劃、土地等管理部門要大力宣傳，各鎮(zhèn)、辦事處（鄉(xiāng)）、居（村）委會以及新聞宣傳單位，也應加強這方面的宣傳。使之造就一種社會輿論氛圍，形成全社會的一種共識。二是對領導的宣傳，使各級領導都能充分認識到土地整合的重大意義，積極支持土地整合工作。
3.2制定土地整合的規(guī)章制度，增強土地整合工作規(guī)范性和操作性。要通過建立和完善制度的形式，使土地整合工作逐步走向法律化、規(guī)范化、秩序化的軌道，做到依法整合，和諧拆遷。土地整合制度應包括以下內容：
3.2.1整合標準。（1）土地出讓原則上以路網(wǎng)方格為單位，方格網(wǎng)內不同產(chǎn)權的土地應整合后整體出讓；（2）沿街的違章建筑、不雅建筑應整合出讓；（3）周邊已完成改造的剩余建筑應納入擬出讓土地整合范圍；（4）緊鄰城市道路、開敞空間、城市綠地的地塊出讓時應將其整合后方允許出讓。
3.2.2獎勵制度。對整合地塊整合難易程度實行不同獎勵政策：（1）提高容積率和建筑密度；（2）免交市級權限范圍內的行政性收費；（3）土地出讓金先繳后返；（4）拆遷道路、綠地等公益性設施面積較大的考慮其中部分用地參與平衡。
3.2.3懲罰制度。將需要整合而不配合整合的用地確定為“不合理”用地，規(guī)定它改變用途的期限，超過期限而不作變更的，相關職能部門在職責范圍內可采取相應的制約措施。
3.2.4出讓政策。為使開發(fā)單位解除后顧之憂，對整合的小塊土地實行協(xié)議出讓。
3.3合理確定拆遷補償價格，保證被拆遷者的合法權益。在整合過程中涉及最多、難度最大的是拆遷居民房屋，解決好對補拆遷居民土地及房屋進行評估和補償，對整合后的增值進行合理分配等相關問題就顯得尤為重要。只有考慮了原土地使用者對土地增值的合理分配才能解釋補償價高于評估價的現(xiàn)象，才能將“談判增值”的合法化，也許才能避免類似“最牛釘子戶”的再次出現(xiàn)。
第9篇：土地劃撥與土地征收范文
我國的土地“招拍掛”制度是在2004年8月31日開始正式實施,到現(xiàn)在已經(jīng)有六七年的時間了,和以前的土地劃撥制相比,“招拍掛”制度更為簡單、公開和透明,在一定程度上有效遏制國土資源的流失,最大限度的防止權力尋租等一系列人為的干擾市場行為,凈化了土地市場,推進中國土地市場化進程,較好地維護了公共利益;同時,由于土地施行“招拍掛”制度,所得資金很多都用于拆遷安置,這也能在一定程度加速城市改造的速度,但是經(jīng)過幾年的實踐,也暴露出一些負面的效應,需要調整和完善。
土地“招拍掛”雖然減少了土地出讓中的一些不透明和腐敗問題,但在土地規(guī)劃,土地價格和交易的公平等方面,存在著諸多的問題,特別是,在地方政府壟斷土地供應的情況下,仍然避免不了“招拍掛”中的腐敗問題。特別是,由于土地“招拍掛”奉行價高者得的準則,一方面,土地財政綁架了地方政府,地方政府在高地價帶來的財政收入的誘惑下,通過人為調控土地供應,追求地價最大化, 地方政府土地出讓收益年年創(chuàng)新高,2005年為5505億元;2006年為7677億元;2007年高達1.2萬億元。2008年房地產(chǎn)市場不景氣,但仍收獲9600億元,2009年達到1.59萬億元,“招拍掛”不僅使地方政府獲得不菲的土地收益,也強化了政府與企業(yè)利益同盟;
另一方面,開發(fā)商在高價拿到土地之后,為了保證自己的利潤,必然推高房價。同時,在高地價的誘惑下,地方政府在土地供應的時候,必然大幅度壓縮經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房的供地比例,也會人為減少低價商品房的土地供應。以2009年的官方數(shù)字為例:2009年,全國土地出讓總價款達1.59萬億元人民幣,同比猛增六成有余。其中,住宅用地供應7.6萬公頃,同比增加38.8%。在住宅用地中,普通商品住宅用地供應6.4萬公頃,同比增加36.9%。這意味著,保障性住房的用地占全部住宅用地的比例不到可憐的10%。而這正是土地“招拍掛”制度下,一方面是全國房地產(chǎn)的一團紅火,另一方面卻是保障性住房門前冷落的主要原因。
第三方面, 房地產(chǎn)企業(yè)拿地也是企業(yè)金融杠桿的運用。 “天價地”可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)價值,在資本市場上獲得更多金融支持,土地是最佳抵押品,高昂的土地可以使企業(yè)從多家銀行獲得信貸支持。有了國家的錢、銀行的錢和股民的血汗錢,只要資金的收益率為正,企業(yè)自有資本的利潤率就可以成倍放大,這正是土地金融的魅力和房地產(chǎn)“暴利”的秘訣。
特別是,我們看到,由于土地“招拍掛”對開發(fā)商的信譽,資質和開發(fā)能力并不進行考核,導致很多沒有開發(fā)能力的企業(yè)在高價拿到土地之后卻閑置。2005年以來,全國產(chǎn)生的“地王”,一半以為至今沒有開發(fā)。而2009年北京順義天竺產(chǎn)生的“地王”,大龍地產(chǎn)因為沒有錢竟然沒有簽合同而被收回。種種的怪相,無不和土地“招拍掛”制度本身的缺陷有很大的關系。
為抑制土地財政、土地投機和土地金融推動地價非理性上揚,完善“招拍掛”制度勢在必行。
第一,在堅持土地有償使用的基本原則下對不同用途的商業(yè)用地應采取不同的“招拍掛”方式。我們應細化商業(yè)用地的用途,對酒店賓館、商業(yè)、旅游、娛樂設施、別墅、高檔公寓住宅用地可以采取“價高者得”的“招拍掛”方式;但對普通住宅建設用地應采取綜合指標“招拍掛”方式,即綜合地價、房價、戶型、面積、企業(yè)自有資本、企業(yè)信譽、以往業(yè)績、消費者評價、納稅情況和社會責任等多種指標,選拔出真正能為消費者提供品質高、服務好可支付住房的企業(yè)。同時,要認真貫徹[國發(fā)31號]文,落實工業(yè)用地“招拍掛”出讓制度,對節(jié)能環(huán)保、集約用地的企業(yè)給予政策傾斜,引導企業(yè)改變增長方式。政府辦公用地也應逐步實行有償出讓制度,以限制政府行政辦公費用的膨脹和奢靡之風盛行,讓納稅人的錢用在刀刃上。
第二,土地出讓收益實行“收支兩條”線,支出用途嚴格管理。對土地出讓金實行“收支兩條”、專戶和比例管理,首先要明確與民生相關的公共服務的支出的重點項目和所占的比例。例如,土地凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%,以促政府職能按照“十七大”的精神,向服務型政府的轉化。對土地出讓收益使用和分配應實行公示制,接受地方人大、審計、監(jiān)察和社會的監(jiān)督,以確保土地收益的使用和分配更加公開、公正和合理,真正從制度上保障國有土地全民所有,為民所用,為民造福。
第三,提高政策制定的科學性,增強執(zhí)法的力度。近年來,國家為抑制房地產(chǎn)和非房地產(chǎn)企業(yè)“囤地、曬地、倒地”出臺的政策很多,但多是粗線條的,前期的調查、研究、論證不夠,囤地與合理儲備界定不清,閑置與分期開發(fā)界定不清,各地有法不依,執(zhí)行不嚴,導致出臺的諸多政策法規(guī)形同虛設,失去了其應有的嚴肅性。應在完善現(xiàn)行法規(guī)的基礎上,對閑置土地嚴格按出讓時地價征收20%土地閑置費,或征繳增值地價;對于不開發(fā)、專門囤地倒地、哄抬地價的企業(yè)更要有專項治理措施,以規(guī)范市場秩序。對于地方政府的“變通”行為,國家可通過審計、監(jiān)察和稅務稽查部門等組成聯(lián)合督察組代為征繳,或直接在財政轉移支付中扣除。
第四,強化部門間的政策協(xié)調,增加可支付住房的供給。如果我們認定一個社會合理的收入分配結構是中間大兩頭小的“橄欖”形,如果我們認定廣大中等收入群體租得起買得起房才是房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展不竭的源泉,那么,政府就應旗幟鮮明地大力發(fā)展可支付住房,使之成為住房市場的主打產(chǎn)品。所謂的可支付住房,即一般中等收入群體租買得起的住房,在國外,可支付住房支出占家庭月收入比在30%左右,考慮我國收入多元化和透明度低,住房支出與家庭收入比可略有提升。大力發(fā)展可支付住房需要中央與地方住房與土地部門步調一致,政策協(xié)調。政府要有開發(fā)可支付住房的總體規(guī)劃,每年供地總量中可支付住房用地應占合理的比重,嚴禁將綜合指標“招拍掛”出讓的可支付住房用地挪作他用,政府還應從開工許可和項目審批源頭上,增加可支付住房的供給,優(yōu)化其空間分布和嚴格工程質量進度,并借助信貸和稅收政策引導和鼓勵企業(yè)增加可支付住房供給,作為企業(yè),特別是國有企業(yè)應堅持追逐利潤與社會責任并舉。
第五,深化土地制度改革,完善“招拍掛”的基礎工程建設。要從根本上解決“招拍掛”中的問題,還應從深化土地制度改革入手,具體包括:一是從產(chǎn)權制度入手,建立一套界定清晰、受法律保障和監(jiān)督、可實施的產(chǎn)權制度,這是構建多元真實市場參與主體的基礎工程;二是在產(chǎn)權清晰的基礎上,讓更多的農(nóng)村建設用地和“城中村”土地,以有償出讓、作價出資、租賃、聯(lián)營、抵押等方式出讓,早日進入土地市場,加快建立多元主體的土地供給體系,改變“一口進一口出”的市場壟斷格局;三是按照十七大“政企分開、政資分開、政事分開”的精神,改變政府在土地市場上既當“裁判員”又當“運動員”的角色,限定政府權力為產(chǎn)權保護、信息公示、調控總量、土地用途、結構管制和維護市場秩序等,真正從根本上解決合理地價的形成機制問題,抑制地價、房價的非理性上揚。
