不動產(chǎn)的登記制度精選(九篇)
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第1篇：不動產(chǎn)的登記制度范文
隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，每個人手中的房屋數(shù)量都有所上升。自古以來，房屋不僅是人們?nèi)粘Ｆ鹁拥闹匾獔鏊?，也是人們重要的私人財產(chǎn)。在法治社會中，國家法律提倡對私人財產(chǎn)的保護(hù)，因此房產(chǎn)保護(hù)問題成為了人們關(guān)注的焦點。不動產(chǎn)登記制度是對房屋所有權(quán)保障的重要法律依據(jù)，可以說不動產(chǎn)登記制度保障了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，而房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展也督促著該項制度不斷健全。雖然我國不動產(chǎn)登記制度歷經(jīng)了多次調(diào)整和修改，但是與其它國家相比，該項制度仍然處于初步發(fā)展的階段，需要不斷地加以完善和規(guī)范，來為人們房屋所有權(quán)提供更多的法律保障。
一、不動產(chǎn)登記制度的概述
（一）不動產(chǎn)登記制度的定義
不動產(chǎn)登記制度是我國物權(quán)法中的一項重要制度，即指在房地產(chǎn)市場交易活動中，經(jīng)過權(quán)利人的申請，國家職能部門依據(jù)法律依據(jù)和程序?qū)⒃摬粍赢a(chǎn)變動的情況及時記錄在登記簿中。不動產(chǎn)登記被視為物權(quán)變動的公示，即權(quán)利人通過登記的方式來對外表示物權(quán)的變動，讓外界及時知悉房產(chǎn)變動的情況，這也是物權(quán)排他效力的重要體現(xiàn)。從法律層面來分析，不動產(chǎn)登記主要有兩方面作用：一是登記成立主義，即在未登記之前，該不動產(chǎn)權(quán)只能以債權(quán)的方式體現(xiàn)出來，無法收到物權(quán)法的保護(hù)；二是登記對抗主義，不動產(chǎn)經(jīng)過登記之后可以對抗第三人。
（二）不動產(chǎn)登記制度的意義
結(jié)合目前房地產(chǎn)發(fā)展情況來看，不動產(chǎn)登記制度的確立和完善主要有以下幾方面的意義：一是可以為何權(quán)利人的合法權(quán)利。權(quán)利人通過房產(chǎn)登記的方式來表明自己對該房產(chǎn)的所有權(quán)，保證了交易流程的安全性；二是不動產(chǎn)登記制度使每人所擁有的房產(chǎn)數(shù)量都可以被查詢，無形中也幫助了反腐工作的開展；三是通過不動產(chǎn)登記的方式，可以讓國家隨時掌握我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，及時出臺相關(guān)的政策進(jìn)行調(diào)控，來維護(hù)房地產(chǎn)市場的繁榮穩(wěn)定發(fā)展。
二、不動產(chǎn)登記制度中存在的問題
（一）與不動產(chǎn)登記的相關(guān)制度比較混亂
隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的繁榮發(fā)展，與房地產(chǎn)相關(guān)的法律制度數(shù)量越來越多，從效力登記上來看，從法律到各種司法解釋都有，這些文件所規(guī)定的內(nèi)容比較零亂，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這導(dǎo)致實踐中在適用這些法律的時候會出現(xiàn)相互矛盾的情況。不同法律制度的不同規(guī)定，不僅加重了房地產(chǎn)管理部門的工作負(fù)擔(dān)，同時也可能影響到申請人的判斷，很多情況下申請人不知道依據(jù)哪條法律的規(guī)定來準(zhǔn)備申請材料，這給房地產(chǎn)交易帶來的嚴(yán)重阻礙。在2015年的時候，國家針對房地產(chǎn)登記出臺了《暫行條例》，但是與房地產(chǎn)相關(guān)的法律比如《土地管理法》、《物權(quán)法》等都為做出相應(yīng)的調(diào)整，導(dǎo)致該《條例》在適用的過程中仍然面臨著困難。
（二）機構(gòu)整合力度比較差
根據(jù)《暫行條例》中的規(guī)定，國土資源部門是負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作的專門部門，對登記工作起到監(jiān)督和指導(dǎo)的作用，但是這只是針對省級層面和國家層面的規(guī)定。但是對于市縣兩級的房屋登記工作，仍然是由縣政府來負(fù)責(zé)，這實際上仍然未市縣登記統(tǒng)一。針對目前市縣國土部門未負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記的問題進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)很多地區(qū)的國土資源部門認(rèn)為法律在未明確不同職能部門對不動產(chǎn)登記肩負(fù)的義務(wù)情況下，不動產(chǎn)登記工作會比較混亂，工作量會很大，因此他們更愿意將這項工作交由地方政府來負(fù)責(zé)，自己只是起到指導(dǎo)性的作用。
（三）登記標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一
針對多少年來不動產(chǎn)登記混亂的問題，在2015年出臺的《暫行條例》中也提出了“四統(tǒng)一”的登記標(biāo)準(zhǔn)，則指不動產(chǎn)的登記機構(gòu)、法律依據(jù)、信息平臺、登記簿都應(yīng)當(dāng)堅持統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行統(tǒng)一的操作，這樣不僅有利于登記工作的開展，也方面了社會群眾的查詢。雖然法律的制定有這樣美好的設(shè)想，但是在實踐中各地方的不動產(chǎn)登記工作仍然堅持的是地方標(biāo)準(zhǔn)，未嚴(yán)格按照“四統(tǒng)一”的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行登記。在這樣的登記情況下，國家管理部門無法掌握各地方房產(chǎn)的總體情況。各個地方向上級匯報的數(shù)據(jù)無法兼容，還需要上級部門再次進(jìn)行加工處理，浪費了很多的時間。
（四）不動產(chǎn)登記的公信力較差
之所以進(jìn)行不動產(chǎn)登記，是為了保證該登記的公信力，從而保障房產(chǎn)交易活動額有秩序開展，但是從現(xiàn)狀來看，房產(chǎn)登記的公信力仍然缺乏，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是從現(xiàn)有法律制度中，沒有推定該登記權(quán)利正當(dāng)性的相關(guān)規(guī)定；二是現(xiàn)有制度規(guī)定中，房地產(chǎn)登記沒有信賴登記制度，這也使登記工作的公信力極大程度地下降。比如在實踐中會發(fā)生這樣的情況：房地產(chǎn)的名義登記人在該房產(chǎn)真正權(quán)利人不知悉的情況下，將該房產(chǎn)出售給了第三方，第三方基于對房產(chǎn)登記簿的信賴購買了該房屋從而引發(fā)了后續(xù)一系列的糾紛。此時真正權(quán)利人可以以自己享有對該房屋的所有權(quán)為理由來抗辯，這種情況下買受人很可能會失去房屋，遭受損失。
三、不動產(chǎn)登記制度完善策略分析
（一）制定專門的程序性法律
從目前的《暫行條例》內(nèi)容來看，對不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定較為完善，但是因為等級效力的原因，該條《暫行條例》在與上位法沖突的時候，仍然以上位法為準(zhǔn)。因此筆者認(rèn)為在時機成熟的時候，可以將該《暫行條例》上升到法律的層面，來明確不動產(chǎn)登記的流程、性質(zhì)、效力等。除此以外，為了保證不動產(chǎn)登記工作的順利開展，還應(yīng)當(dāng)盡快出臺與該《暫行條例》相配套的制度規(guī)定，比如國家可以通過立法方式為不動產(chǎn)登記提供一些財政方面的扶持，重點針對我國經(jīng)濟(jì)比較落后的中西部地區(qū)。
（二）建立統(tǒng)一登記的制度
針對各個地方政府部門在開展不動產(chǎn)登記工作缺乏統(tǒng)一登記的意識問題，筆者認(rèn)為可以由國土資源部門出面，成立專門的指導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)指導(dǎo)各地方不動產(chǎn)登記工作的開展，來提高各地方部門對不動產(chǎn)登記的認(rèn)識，同時消除他們對不動產(chǎn)登記的抵觸畏難情緒。
（三）盡快建立不動產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)
為了使各地方的不動產(chǎn)登記都遵循統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，減輕上級管理部門的工作壓力，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在全國范圍內(nèi)建立起不動產(chǎn)的登記標(biāo)準(zhǔn)，通過信息化的手段來進(jìn)行不動產(chǎn)的登記，實施信息化的管理。國家可以以招標(biāo)的方式，聘請軟件公司開發(fā)專門的登記系統(tǒng)，包括不動產(chǎn)的發(fā)證、檔案查詢等工作在內(nèi)，來保證數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性。
（四）建立的專門的審查制度
要想提高登記工作的公信力，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)的登記進(jìn)行嚴(yán)格的審查，筆者認(rèn)為可以從制度層面來規(guī)定房地產(chǎn)的登記審查，采取全面實質(zhì)審查的方式，即保證登記信息的準(zhǔn)確有效，減少錯誤登記發(fā)生的頻率，降低房產(chǎn)交易中的風(fēng)險。
四、結(jié)束語
隨著人們生活水平的逐漸提高，每個人手中的房產(chǎn)資源在逐漸增多，房地產(chǎn)登記制度是人們房產(chǎn)權(quán)利的重要保障。但是因為與房產(chǎn)登記相關(guān)制度不完善、登記標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等問題，導(dǎo)致房產(chǎn)登記中還存在許多的矛盾。因此應(yīng)當(dāng)盡快完善不動產(chǎn)登記的相關(guān)制度，來為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供更多的法律保障。
參考文獻(xiàn)
第2篇：不動產(chǎn)的登記制度范文
一、普魯士法上的預(yù)備登記制度[1]
預(yù)備登記制度發(fā)端于早期普魯士法所規(guī)定的異議登記。普魯士法上的異議登記，其發(fā)展過程以1872年5月5日的所有權(quán)取得法和土地登記法為中心，可以分為前、后兩期予以說明。前期的普魯士法，有兩種預(yù)備登記，即固有異議登記和其他種類的異議登記。
所謂固有異議登記又稱為“為保全權(quán)利和順位的異議登記”，目的在于保全物的請求權(quán)。它首先具有保全權(quán)利的消極效力，例如1783年12月10日的抵押法第2部第289條的規(guī)定：“任何人在主張無過失，妨害即時行使不動產(chǎn)上物之請求權(quán)時，得申請異議登記。”其中所謂“物之請求權(quán)”，除了已經(jīng)成立的物權(quán)外，尚包括物權(quán)設(shè)定的請求權(quán)。依據(jù)同法同部第298的規(guī)定，此異議登記一經(jīng)記入土地登記簿內(nèi)，其后所為的全部處分和以該處分為內(nèi)容的登記，被認(rèn)為不得侵害異議申請人的權(quán)利。其次，它還具有保全順位的積極效力。例如依據(jù)前引抵押法第2部第299條的規(guī)定，異議申請人以法院判決或其他方法，有效主張該物的權(quán)利時，該物的權(quán)利于異議登記記入之順位，法律上當(dāng)然發(fā)生優(yōu)先于其后記入的全部權(quán)利。
其他種類的異議登記與固有異議登記不同，僅有保全權(quán)利的消極效力，并無保全順位的積極效力。此類異議登記又可區(qū)分為：第一，為保全抗辯的異議登記。該登記是基于抵押權(quán)訴訟，債務(wù)人為保全其抗辯所使用的登記。例如在因消費借貸而設(shè)定抵押權(quán)時，如果設(shè)定抵押的債務(wù)人并沒有受領(lǐng)貸金。在抵押權(quán)登記后38天內(nèi)，債務(wù)人可以以沒有受領(lǐng)貸金為由，在抵押登記簿上，記入異議登記。該期間經(jīng)過后，債務(wù)人對于取得已登記債權(quán)的第三人，不得以未受領(lǐng)貸金的理由提出抗辯。再如在債務(wù)清償后，債權(quán)人不同意抵押權(quán)登記的涂銷時，債務(wù)人作為對債權(quán)人侵害處分的保全手段，得在抵押登記簿上記入異議。第二，禁止處分的異議登記或禁止事后記入的異議登記。此項異議登記與前述的異議登記不同，是普魯士在實務(wù)上的創(chuàng)造，稱為“處分的限制”。主要包括假扣押登記、破產(chǎn)宣告登記、強制拍賣登記、禁治產(chǎn)宣告登記以及對于領(lǐng)主的農(nóng)民規(guī)制登記等。 后期普魯士法，即1872年5月5日的所有權(quán)取得法以及土地登記法，并未將早期普魯士法上的異議登記全面廢止，而是將其稱為預(yù)告登記（Vormerkung），并承認(rèn)兩種類型的預(yù)告登記。
第一，為保全已經(jīng)成立的物權(quán)的預(yù)告登記。例如為保全物權(quán)登記的請求權(quán)，
或權(quán)利不成立、消滅的涂銷登記請求權(quán)。這種預(yù)告登記又被稱為物權(quán)保全的預(yù)告登記，即登記簿存在有誤載，其登載的內(nèi)容與真實權(quán)利狀態(tài)不符時，對于真實權(quán)利人有喪失權(quán)利的危險，所采取的保護(hù)手段。在普魯士法上，盡管沒有完全承認(rèn)登記簿的公信原則，但對于有償取得登記簿上權(quán)利的取得人而言，只要相關(guān)事項未記入登記簿，且未為取得人知悉，就不得向取得人主張。所以真實的權(quán)利人為了排除取得人的善意取得，仍有進(jìn)行預(yù)告登記的必要。另外根據(jù)所有權(quán)取得法第12條的規(guī)定，對于登記簿第二區(qū)的權(quán)利，因登記始得對抗第三人，所以即使第三人知悉這項權(quán)利，如果不進(jìn)行登記，就不能取得相應(yīng)的效力。由此可見，物權(quán)保全的預(yù)告登記，在于打破登記簿的公信原則，除此之外，并不因預(yù)告登記而改變其權(quán)利的性質(zhì)。
第二，為保全物權(quán)移轉(zhuǎn)、消滅的債權(quán)請求權(quán)的預(yù)告登記。例如為保全所有權(quán)讓與合意或抵押權(quán)為內(nèi)容之人的請求權(quán)。這種預(yù)告登記與物權(quán)保全的預(yù)告登記不同，它與前述的公信原則也沒有什么關(guān)系。就普魯士法而言，在一般情況下，物權(quán)因記入登記簿而成立，或取得對于第三人的效力。但進(jìn)行本登記需要取得登記義務(wù)人的承諾，如果登記義務(wù)人不為承諾時，權(quán)利人必須對義務(wù)人提出請求為承諾意思表示的訴訟。但訴訟曠日費時，如果登記義務(wù)人在此期間對于第三人為權(quán)利處分，即使登記權(quán)利人此后獲得勝訴判決，也沒有實際意義。債權(quán)請求權(quán)保全的預(yù)告登記就是針對這一情況設(shè)置的保護(hù)手段。
二、德國民法上的預(yù)備登記制度
德國民法上的預(yù)備登記制度與普魯士法之間存在承繼關(guān)系。德國民法典物權(quán)編的起草人最初就是以普魯士法為藍(lán)本，作成草案第37條，規(guī)定“預(yù)告登記，為保全本登記或為保全本登記承諾為目的的請求權(quán)，得記入登記簿?！薄坝蓄A(yù)告登記目的權(quán)利者，處分其權(quán)利不得侵害預(yù)告登記的請求權(quán)。該財產(chǎn)于破產(chǎn)宣告場合，其預(yù)告登記不失其效力。”不難看出，起草人心目中的預(yù)告登記既包括物權(quán)保全的預(yù)告登記，又包括債權(quán)請求權(quán)保全的預(yù)告登記。此草案在議會第一讀時遭遇反對意見，反對者認(rèn)為只需規(guī)定為保護(hù)任何既存物權(quán)的預(yù)告登記，無需規(guī)定為保護(hù)債權(quán)請求權(quán)的預(yù)告登記。因此，德國民法第一草案第844條就沒有承認(rèn)保全債權(quán)請求權(quán)的預(yù)告登記，而只是承認(rèn)了保全既存物權(quán)的預(yù)告登記。但在議會二讀時，情況有所變化，預(yù)備登記制度被區(qū)分為異議登記和預(yù)告登記。理由在于：第一，物權(quán)是對人客觀地發(fā)生效力，因此保全物權(quán)的預(yù)備登記完成后，與之相悖的處分行為是絕對無效；但保全債權(quán)請求權(quán)的預(yù)備登記僅為所保護(hù)的權(quán)利人產(chǎn)生相對的效力，因此在侵害預(yù)備登記權(quán)利人權(quán)利的限度內(nèi)，相悖的處分行為是無效的；第二，保全物權(quán)的預(yù)備登記，依其登記所保全已存在的物權(quán)，并決定該物權(quán)的順位。保全債權(quán)請求權(quán)的預(yù)備登記，記入預(yù)備登記的日期，決定被保全請求權(quán)的順位；第三，在破產(chǎn)場合，破產(chǎn)管理人對于保全物權(quán)的預(yù)備登記，只是承認(rèn)已存在的物權(quán)。但保全債權(quán)請求權(quán)的預(yù)備登記，則等于使破產(chǎn)管理人不得不設(shè)定新的權(quán)利。正是基于上述理由，德國民法典第二草案用異議登記制度替代以前的保全物權(quán)的預(yù)告登記制度，保全債權(quán)請求權(quán)的預(yù)告登記制度則最終得以承認(rèn)。[2]
下面，分別介紹一下德國民法上的預(yù)告登記制度和異議登記制度。
1、 預(yù)告登記
預(yù)告登記規(guī)定在《德國民法典》第883條－888條，其實質(zhì)是限制現(xiàn)實登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。作為為保障以不動產(chǎn)物權(quán)變動為標(biāo)的的登記請求權(quán)而設(shè)立的預(yù)備登記制度，依據(jù)第883條第1款的規(guī)定：“為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項土地上的物權(quán)的請求權(quán)，或土地上負(fù)擔(dān)的物權(quán)請求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或其順位的請求權(quán)，得在土地登記簿中為預(yù)告登記。被保全的請求權(quán)附條件或者附期限時，也準(zhǔn)許為預(yù)告登記”。可以看出，在德國民法上得依預(yù)告登記保全的請求權(quán)包括：以不動產(chǎn)物權(quán)的得喪、變更、消滅為目的的請求權(quán)以及附期限的請求權(quán)或者附條件的請求權(quán)。該項請求權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于預(yù)告登記權(quán)利人，且以現(xiàn)在的不動產(chǎn)物權(quán)人作為義務(wù)人。
依據(jù)《德國民法典》第885條的規(guī)定：“預(yù)告登記，根據(jù)假處分的指令，或者根據(jù)預(yù)告登記所涉及的各項土地物權(quán)的權(quán)利人的同意，而納入登記。法院的假處分指令，無須證實應(yīng)保全的請求權(quán)已受到危害。”“在登記時，為了詳細(xì)說明應(yīng)保全的請求權(quán)，可以引用假處分或者登記許可證?！辈浑y看出，預(yù)告登記，如有不動產(chǎn)物權(quán)人的同意，得以不動產(chǎn)物權(quán)人為登記義務(wù)人。如經(jīng)假處分程序而須有法院判決時，則預(yù)告登記權(quán)利人得依據(jù)法院判決徑行向登記機關(guān)申請預(yù)告登記，也可向法院申請假處分的執(zhí)行，由執(zhí)行法院囑托登記機關(guān)為預(yù)告登記。因此，預(yù)告登記或因登記名義人的同意，或因假處分而作成。 根據(jù)德國民事訴訟法第935條的規(guī)定，假處分是指在訴訟過程中，關(guān)于訴訟物現(xiàn)狀的變更，當(dāng)事人認(rèn)為存在著將來不能實現(xiàn)其權(quán)利或難以實現(xiàn)其權(quán)利的危險，而對訴訟物進(jìn)行的一種處分。其目的是為了防止在將來勝訴時無法執(zhí)行標(biāo)的物，而對其做出的一種限制處分行為。但根據(jù)《德國民法典》第885條的規(guī)定，為了預(yù)告登記而做出的假處分命令，與民事訴訟法上的假處分略有不同，它無須說明被保全的請求權(quán)有不能實現(xiàn)之虞。故而，預(yù)告登記假處分命令的做出無須當(dāng)事人證明請求權(quán)處于危險，恐而后難以執(zhí)行，只需證明存在著得為預(yù)告登記的請求權(quán)即可，但得提供擔(dān)保金。
為保全債權(quán)的請求權(quán)所作的預(yù)告登記，在德國民法上具有如下效力： 第一，保全順位的效力。依據(jù)《德國民法典》第883條第3款的規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓某項權(quán)利為請求權(quán)的標(biāo)的時，該項權(quán)利的順位按預(yù)告登記日期加以確定?！笨梢钥闯?，預(yù)告登記本身并無獨立的效力，只是在本登記時，才具有意義。因此，預(yù)告登記的命運與效力完全依賴于日后本登記是否可以作成。經(jīng)由預(yù)告登記，被保全的權(quán)利之順位被確定在預(yù)告登記之時。例如甲出賣土地與乙，此時乙對甲的所有權(quán)移轉(zhuǎn)的請求權(quán)尚未成就，但其擔(dān)心甲復(fù)將土地讓與第三人，而被第三人搶先登記，致使自己的請求權(quán)無法實現(xiàn)，于是作成預(yù)告登記。待日后所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)的條件成就而為本登記時，本登記的效力溯及于預(yù)告登記作成之時。這樣預(yù)告登記便防止了第三人的介入，保全了本登記的順位，使所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)得以順利地實現(xiàn)。 第一，預(yù)警的效力。正是因為預(yù)告登記具有保全本登記順位的效力，因此預(yù)告登記在本登記前對于第三人有預(yù)告的意義，第三人不得無視預(yù)告登記的存在，對于日后有本登記可能的認(rèn)識，不得以善意而為抗辯。日本學(xué)者將預(yù)告登記的此項效力稱為“警告的效力”。[3]
第二，保全權(quán)利的效力。依據(jù)《德國民法典》第883條第2款規(guī)定：“在對土地或權(quán)利為預(yù)告登記后所為的處分，在妨害前項請求權(quán)的全部或一部的限度內(nèi)無效”。在預(yù)告登記后，就不動產(chǎn)權(quán)利，義務(wù)人仍得為處分。不過在預(yù)告登記權(quán)利人與第三人之間，在妨害預(yù)告登記權(quán)利人請求權(quán)的范圍內(nèi)，義務(wù)人的處分行為無效，即僅對于預(yù)告登記權(quán)利人的關(guān)系而言，相對的無效。因此，如果預(yù)告登記權(quán)利人的請求權(quán)不存在或其請求權(quán)嗣后消滅，或預(yù)告登記權(quán)利人對義務(wù)人的處分表示同意，那么義務(wù)人對第三人的處分行為便絕對的有效。[4]例如甲出賣土地給乙，乙為所有權(quán)移轉(zhuǎn)的預(yù)告登記后，甲將該土地所有權(quán)讓與丙并辦理移轉(zhuǎn)登記。此時該處分因侵害乙的預(yù)告登記請求權(quán)，對于乙的關(guān)系，為無效。即甲仍為所有人，乙得請求甲為所有權(quán)的讓與。 依據(jù)《德國民法典》第883條第2款后段的規(guī)定：“以強制執(zhí)行或者假扣押方式所為的處分，以及由破產(chǎn)管理人所為的處分，亦同?！痹陬A(yù)告登記后，本登記前，非登記義務(wù)人所為的行為，如強制執(zhí)行、假扣押、破產(chǎn)等登記，均與登記義務(wù)人的法律行為作相同的處理：在此類處分不妨礙本登記請求權(quán)的限度內(nèi)，仍屬有效，得與本登記并存；在妨礙本登記請求權(quán)的限度內(nèi)，則失其效力。
此外，依預(yù)告登記而受保全的請求權(quán)，如沒有義務(wù)人的中間處分，預(yù)告登記權(quán)利人需要為本登記時，須經(jīng)義務(wù)人的協(xié)助而完成。如義務(wù)人不肯協(xié)助，預(yù)告登記權(quán)利人得經(jīng)由訴訟令其協(xié)助，而后基于判決為之。[5]
預(yù)告登記后，義務(wù)人將不動產(chǎn)復(fù)讓與第三人而害及預(yù)告登記權(quán)利人的請求權(quán)時，對于預(yù)告登記權(quán)利人的關(guān)系，應(yīng)為無效，自不待言。然而，預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)如何主張該處分無效，而達(dá)成請求權(quán)的實現(xiàn)呢？例如甲出賣土地與乙，乙為預(yù)告登記后，甲復(fù)將該土地所有權(quán)讓與第三人丙并辦理移轉(zhuǎn)登記。此時預(yù)告登記權(quán)利人得請求甲為所有權(quán)的讓與。此項請求權(quán)不得以丙為對造。然而，在登記手續(xù)上，丙名義下的所有權(quán)移轉(zhuǎn)至乙，須經(jīng)第三人丙的同意。第三人丙對預(yù)告登記權(quán)利人乙負(fù)有同意的義務(wù)。因此，在必要的時候，預(yù)告登記權(quán)利人乙得通過訴訟請求丙同意，將乙登記為所有人。對于甲請求為所有權(quán)移轉(zhuǎn)之訴，與對于丙請求為同意之訴，以一訴合并解決，或分別提訴，均無不可。預(yù)告登記并不影響所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)的限制和效力，預(yù)告登記于原則上與該請求權(quán)同其命運。假使請求權(quán)附有抗辯權(quán)，在請求同意之訴時，第三人得加以援用。又如甲出賣土地與乙，乙為預(yù)告登記后，甲就該土地為丙設(shè)定限制物權(quán)且辦理登記，此時乙得請求甲為所有權(quán)移轉(zhuǎn)，同時得請求丙為涂銷該限制物權(quán)的登記。這兩種請求得以一訴合并進(jìn)行，也可分別提訴。[6]
第四，滿足的效力。依據(jù)德國破產(chǎn)法第24條的規(guī)定：“為保全破產(chǎn)人的土地權(quán)利，或破產(chǎn)人所為登記的權(quán)利讓與、消滅，或權(quán)利內(nèi)容、順位變更請求權(quán)，在登記簿內(nèi)記入預(yù)告登記時，債權(quán)人對破產(chǎn)管理人得請求履行?！笨梢婎A(yù)告登記還具有在相對人陷于破產(chǎn)，但請求權(quán)的履行期限尚未到來或者履行條件并未成就時，排斥他人而保障請求權(quán)發(fā)生指定的效果。這一效力，同樣適用于相對人死亡，其財產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求滌除預(yù)告登記。
2、異議登記
在德國民法中，異議登記又稱異議抗辯登記，異議登記的目的，在于對抗現(xiàn)實登記的權(quán)利的正確性，即中止不動產(chǎn)登記權(quán)利的正確性推定效力及公信力。該制度規(guī)定在《德國民法典》第899條。
在不動產(chǎn)登記實務(wù)中出現(xiàn)不正確登記是常有的事。錯誤登記發(fā)生后至更正前，由于登記的權(quán)利推定效力與公信力，縱使登記有錯誤，如果第三人受讓，也得受公信力的保護(hù)，故而不正確登記的出現(xiàn)，受損者主要是權(quán)利人。為防止這種情況的出現(xiàn)而損害真正權(quán)利人的利益，權(quán)利人得為異議登記，以及時防止第三人的介入而借登記的公信力取得受讓利益。可見，異議登記是為阻卻登記公信力而設(shè)的一種預(yù)防措施，借以排除第三人的公信力利益。
根據(jù)《德國民法典》第899條第1款的規(guī)定：“有第894條的情形時，對抗土地登記簿的正確性的異議，可以納入登記。”可見，異議登記的適用范圍尚須依照第894條的規(guī)定予以確定。《德國民法典》第894條規(guī)定：“土地登記簿內(nèi)容，關(guān)于土地上權(quán)利、權(quán)利上設(shè)定的權(quán)利，或第892條第1項對處分權(quán)的限制，如與事實不一致，致使權(quán)利未記入、未正確記入、登記不存在之負(fù)擔(dān)或限制，而受損害時，受損害人得請求涉及的權(quán)利人同意，在土地登記簿上為更正?！币罁?jù)此條規(guī)定，異議登記發(fā)生于如下場合：第一，物權(quán)的合意不存在，或物權(quán)的合意為無效、被撤銷的場合；第二， 因登記人員的過失而為錯誤登記的場合。在因登記原因的不適法，或登記人員的過失而為錯誤登記的情形下，權(quán)利人得提起更正之訴，更正已為的不正確登記，并予以回復(fù)，以保證登記如實地反映真實的權(quán)利狀態(tài)。但在更正之先，第三人可能根據(jù)登記簿的記載進(jìn)行交易，取得登記的公信力利益。為保全因上述原因而發(fā)生的請求權(quán)，得為異議登記，異議登記可以排除登記公信力的作用。例如甲將一項不動產(chǎn)賣與乙，在辦理登記以后，發(fā)現(xiàn)物權(quán)合意無效，此時應(yīng)涂銷并更正已為的登記，并加以回復(fù)。但甲與乙就此發(fā)生異議而生糾紛，遂提起訴訟。在訴訟確定前，乙可能將系爭不動產(chǎn)讓與第三人，而第三人借登記的公信力取得受讓物的所有權(quán)。于此情形，甲可為異議登記而予以排斥。異議登記是為防止第三人借公信力取得受讓利益，而對第三人產(chǎn)生一種對抗的效力，即對抗第三人對登記物的取得。因此在登記原因的無效、被撤銷，不得對抗善意第三人的場合，異議登記無作用余地，自不得為異議登記。[7]
依據(jù)《德國民法典》第899條第2款的規(guī)定：“異議抗辯的登記，根據(jù)假處分的原因，或者根據(jù)因?qū)Σ粍赢a(chǎn)登記簿的更正登記涉及到利益的人的同意進(jìn)行之。對假處分登記的許可，不必查明異議抗辯所涉及的權(quán)利已經(jīng)受損害的事實?！碑愖h登記申請的程序，，既可以依假處分，又可以依利害關(guān)系人的同意為之。其中，為異議登記而作出的假處分指令無須證明異議人的權(quán)利已經(jīng)受到損害，而僅需要釋明其登記原因即可，所以與德國民事訴訟法上所規(guī)定的假處分略有區(qū)別，但法院仍得命異議人提供擔(dān)保。
依據(jù)《德國民法典》第892條的規(guī)定：“為權(quán)利取得人的利益，關(guān)于以法律行為取得土地的物權(quán)或者土地物權(quán)之上的物權(quán)的情形，土地登記簿記載的內(nèi)容應(yīng)為正確，但是如土地登記簿上記載有對抗此項權(quán)利的正確性的異議抗辯時，或者取得人明知此項權(quán)利不正確時除外。”異議登記有阻卻土地登記公信力的效力。在異議登記的情形下，土地權(quán)利人仍得處分其權(quán)利，但如與異議登記所保全的權(quán)利相抵觸者，在抵觸的范圍內(nèi)其處分行為無效，第三人縱為善意，也不得援用土地登記的公信力。當(dāng)然如果異議登記不正當(dāng)，土地登記仍有公信力。但異議登記自身并無公信力，例如甲進(jìn)行了異議登記，乙雖然相信甲為真正的物權(quán)人，并不受公信力的保護(hù)。
三、日本民法上的預(yù)備登記制度
日本不動產(chǎn)登記法的起草人，很早就確信有引入德國預(yù)備登記制度的必要性和實用性。因此盡管日本民法不嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)契約和債權(quán)契約，并且不動產(chǎn)登記是物權(quán)變動的對抗要件而非成立要件，日本民法仍然規(guī)定了預(yù)備登記制度。日本民法上的預(yù)備登記制度，包括假登記制度和預(yù)告登記制度兩項內(nèi)容。
1、 假登記
日本民法上的假登記系預(yù)備登記的一種，對應(yīng)于德國民法上的預(yù)告登記。
它是指應(yīng)登記的物權(quán)變動，已發(fā)生物權(quán)變動的效力，而登記申請所必要的手續(xù)上的要件尚未具備，或物權(quán)變動未發(fā)生物權(quán)的效力，以暫時的處分所為的登記。假登記系以保存日后所為本登記的順位為目的的登記。假登記的相關(guān)內(nèi)容主要體現(xiàn)在日本《不動產(chǎn)登記法》的第2條、第7條、第32條、第33條以及第105條。
（1）假登記的適用范圍
依據(jù)日本《不動產(chǎn)登記法》第2條的規(guī)定：“假登記于下列各項情形進(jìn)行：未具備登記申請程序上需要的條件時；2.欲保全前條所載權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅的請求權(quán)時。”“上述請求權(quán)為附始期、附停止條件或者其他可于將來確定者時，亦同。”可見，假登記適用于下列情形：第一，物權(quán)變動業(yè)已發(fā)生，但登記申請所必要的手續(xù)上的條件尚未具備；第二，為保全物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請求權(quán)；第三，為保全附有始期、停止條件或其他可于將來確定的物權(quán)變動的請求權(quán)。日本民法采債權(quán)意思主義的物權(quán)變動模式，物權(quán)的變動，僅因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力，所以不動產(chǎn)物權(quán)的變動，在實體上已經(jīng)發(fā)生效力，但登記手續(xù)上的要件未具備時，為使已經(jīng)發(fā)生變動的物權(quán)有對抗第三人的效力，可以進(jìn)行假登記，這種假登記是以保全物權(quán)為目的。如果契約已經(jīng)訂立，但契約附有條件或期限，或者債權(quán)的請求權(quán)尚不確定，為保全日后發(fā)生的債權(quán)請求權(quán)，使其得以順利實現(xiàn)，亦得為假登記?？梢?，在日本民法上，假登記有二種類型，一為保全物權(quán)的假登記，另一為保全債權(quán)請求權(quán)的假登記，與采形式主義物權(quán)變動模式的德國民法上的預(yù)告登記有所不同。另須注意的是，如果甲將土地出賣與乙，乙再轉(zhuǎn)賣于丙的場合，丙雖得代位乙，直接向甲請求為假登記，以保全乙對甲的所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)。但丙不得就丙對乙的所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)申請假登記。此即所謂對于假登記申請假登記，為不動產(chǎn)法所不許。[8]
（2）假登記的申請
依據(jù)日本《不動產(chǎn)登記法》第32條的規(guī)定：“假登記，得在申請書中附以假登記義務(wù)人的承諾書或假處分命令的正本，由假登記權(quán)利人進(jìn)行申請?！币约暗?3條的規(guī)定：“前條的假處分命令，由管轄不動產(chǎn)所在地的地方法院，因假登記權(quán)利人的申請，于在疏明登記原因的場合發(fā)之。”“對于駁回申請的裁定，得為即時抗告?！薄扒绊椀募磿r抗告，準(zhǔn)用非訴事件程序法的規(guī)定?！辈浑y看出，假登記的申請可以經(jīng)由以下兩個途徑：第一，有義務(wù)人的承諾時，假登記權(quán)利人可向登記機關(guān)附具承諾書而申請假登記；第二，盡管沒有義務(wù)人的承諾，但假登記權(quán)利人向地方法院陳明假登記的原因，可以由地方法院假登記的假處分命令，囑托登記機關(guān)登記之。根據(jù)學(xué)者的考察，日本《不動產(chǎn)登記法》第33條的規(guī)定是該法的起草人參考《普魯士所有權(quán)取得法》第8條、第16條、第22條第1項以及1872年5月5日的《土地登記法》第64條，德國民法典第二草案第804條第1項的規(guī)定作成。[9]此處所謂假登記假處分，與民事訴訟法上的假處分，略有不同，表現(xiàn)在申請假登記假處分時，申請人僅需要釋明其在實體法上有請求權(quán)即已足，無須說明請求權(quán)的行使有侵害之虞。
（3）假登記的效力
日本民法上的假登記，具有如下效力：
第一，保全順位的效力。 日本《不動產(chǎn)登記法》第7條規(guī)定：“本登記的順位依假登記的順位而定”。可見，假登記具有保全日后本登記順位的效力。當(dāng)假登記推進(jìn)為本登記時，該本登記的權(quán)利，位于假登記后，本登記前所為之一切權(quán)利之前。例如甲就其不動產(chǎn)為乙設(shè)定抵押權(quán)，乙在接受抵押權(quán)設(shè)定的假登記后，甲又將同一不動產(chǎn)為丙設(shè)定抵押權(quán)，丙完成了抵押權(quán)設(shè)定的本登記，當(dāng)乙根據(jù)假登記而作成本登記時，其本登記的順位優(yōu)先于丙。
現(xiàn)在的問題在于，假登記保全本登記順位的效力，是否指本登記有溯及假登記時的效力？對此問題，在日本司法實務(wù)中有溯及說和不溯及說兩種觀點。
早期的判例大多采溯及說，認(rèn)為假登記有保全本登記順位的效力，因此當(dāng)假登記推進(jìn)為本登記時，該本登記的效力，即物權(quán)變動的對抗力，溯及于假登記時。晚期昭和8年3月28日大審院判決對以往判例的見解進(jìn)行了修正，[10]該判決認(rèn)為應(yīng)將順位保全的效力之內(nèi)容，分別保全物權(quán)的假登記與保全債權(quán)請求權(quán)的假登記而個別地做考察。在保全物權(quán)的場合，基于假登記而為的本登記，其順位依假登記的時日為準(zhǔn)，本登記的效力即為該物權(quán)變動的對抗力，溯及于假登記當(dāng)時而發(fā)生。故在假登記與本登記之間所為的中間處分，因受此對抗力，即無存在余地。而在保全債權(quán)請求權(quán)的假登記的場合，經(jīng)本登記時，縱使視同于假登記時所為；可是在假登記時，如義務(wù)履行期尚未到來，基于假登記而作成的本登記，其效力并不溯及于假登記之際，而是溯及至義務(wù)履行期。[11]因此，于義務(wù)履行期屆至后而本登記作成之前所為的中間處分，不生效力。然而，假登記后，義務(wù)履行期屆至前所為的中間處分，仍不失效力。[12]以上見解，成為判例理論主要趨勢，稱為“對抗力溯及說”。
學(xué)界則從本登記對抗力不溯及的立場出發(fā)，認(rèn)為日本《不動產(chǎn)登記法》第7條第2項僅僅是規(guī)定本登記的順位溯及于假登記的順位，至于本登記的對抗力仍應(yīng)按照一般的原則，自本登記當(dāng)時發(fā)生，并不是溯及假登記當(dāng)時發(fā)生。因此，假登記推進(jìn)到本登記時，和本登記內(nèi)容相抵觸的中間處分，在其抵觸范圍內(nèi)失效或成為后順位。這種見解稱為“對抗力不溯及說”，目前在日本已處于通說地位。日本近年來的判例，也盡量避免采用“本登記對抗力溯及說”。[13]
第二，預(yù)警效力。日本民法上假登記的預(yù)警效力與德國民法上預(yù)告登記的預(yù)警效力大致相似，不再詳述。
第三，保全權(quán)利的效力。假登記的義務(wù)人，并不因為假登記而妨害其他權(quán)利的處分。但其中間處分在假登記權(quán)利人具備本登記原因而請求本登記時，在侵害權(quán)利的范圍內(nèi)無效。對此日本在1960年《不動產(chǎn)登記法》修正時增設(shè)第105條的規(guī)定，認(rèn)定假登記權(quán)利人，在關(guān)于所有權(quán)為假登記后，申請本登記時，若有登記上利害關(guān)系的第三人，應(yīng)附上其承諾書或可對抗的裁判書謄本，登記官因其申請而為本登記時，依職權(quán)涂銷該第三人的登記。
中間處分行為為非法律行為時，比如為強制執(zhí)行行為時，如何處理？日本學(xué)者認(rèn)為強制執(zhí)行屬于國家公權(quán)力的介入，以強制實現(xiàn)私權(quán)的處分登記，這種登記雖然具有假登記的預(yù)備性格，但仍屬一種本登記。當(dāng)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的假登記推進(jìn)為本登記時，該不動產(chǎn)已不屬于執(zhí)行債務(wù)人的責(zé)任財產(chǎn)，強制執(zhí)行即面臨被取消的命運，與一般權(quán)利登記并無不同，仍有《不動產(chǎn)登記法》第105條的適用。換言之，所有權(quán)移轉(zhuǎn)的假登記推進(jìn)為本登記時，限制處分的登記若屬中間處分，就失去登記的對抗力。日本在司法實務(wù)上有相關(guān)的判例：[14]
第3篇：不動產(chǎn)的登記制度范文
[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)登記制度；房產(chǎn)稅；房價
[中圖分類號] F423[文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A
[文章編號] 1671-5918（2017）07-0064-02
doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2017.07.030
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一、不動產(chǎn)登記
（一）概念
人們通常將不動產(chǎn)權(quán)利登記稱之為不動產(chǎn)登記，是指國家指定的機關(guān)依照其相對應(yīng)的職權(quán)將產(chǎn)權(quán)人提交申請的不動產(chǎn)的真實狀況登記在不動產(chǎn)登記簿上并進(jìn)行公示的制度。上述內(nèi)容囊括了土地、房屋、林地、草原等，在本文中所提到的不動產(chǎn)則指的是各類別中的房地產(chǎn)一類。
在該制度正式實施后，權(quán)利人在保障自己的權(quán)益時有了法律依據(jù)。該制度的實質(zhì)就是解決不動產(chǎn)權(quán)屬問題，讓產(chǎn)權(quán)人從根本上得到法律保護(hù)，并對保障不動產(chǎn)的交易安全及其交易次序的合理合法化具有重要意義。就另一方面來看，通過用某些方式將二手房源進(jìn)行擴(kuò)大，在增加經(jīng)濟(jì)效益的同時，也會體現(xiàn)一定的社會效益。房屋除過自身的使用價值之外，還有一定的社會價值，社會效益從某些方面來說就是其社會價值的體現(xiàn)。除此之外，國家在宏觀調(diào)控方面有了科學(xué)的依據(jù)，使我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)有序的發(fā)展。
（二）不動產(chǎn)登記制度的提出
不動產(chǎn)登記制度實施以前，從橫向上看，有數(shù)個部門共同效力于不動產(chǎn)登記制度；從縱向上看，有縣、市、省多層級的相關(guān)部門都可以根據(jù)其具體職能賦予的權(quán)利實行登記行為。
導(dǎo)致這種局面出現(xiàn)主要是因為：我國的不動產(chǎn)登記是基于行政管理的需要而建立的，其主要功能是公示不動產(chǎn)權(quán)利和維護(hù)交易的安全。因此，現(xiàn)有的這種不動產(chǎn)登記格局不利于我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及交易安全，并呈現(xiàn)出物權(quán)登記不一致、給查詢工作制造了麻煩、給當(dāng)事人造成了極大的負(fù)擔(dān)、給國家稅費造成不必要的損耗、加劇了政府的財政支出等問題。
二、不動產(chǎn)登記對房產(chǎn)稅開征的影響情況
《不動產(chǎn)登記條例征求意見稿》的頒布，引發(fā)社會各界廣泛談?wù)?。不少人將其解讀為征收房產(chǎn)稅的前兆，也有人認(rèn)為這是響應(yīng)反腐的另一e措。其實，將不動產(chǎn)登記與征收房產(chǎn)稅相關(guān)聯(lián)，明顯是種曲解。不動產(chǎn)登記的本質(zhì)是給產(chǎn)權(quán)人確權(quán)、維權(quán)的過程，是為人民服務(wù)的舉動，并非為了對接房產(chǎn)稅。稅收的目的主要體現(xiàn)在以下幾個方面，市場供求關(guān)系的調(diào)節(jié)，資源優(yōu)化配置，收入分配調(diào)節(jié)，對房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生有一定的預(yù)防作用，并了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。該制度實施的目的就在于對人們手中的產(chǎn)業(yè)提供相應(yīng)的保護(hù)，體現(xiàn)的意圖并不是要與稅收結(jié)合在一起，稅收從某種程度上來說具有一定的獨立性，對于通過該項政策達(dá)到征稅目的的理解是對該制度存有一定的認(rèn)識誤區(qū)。
三、制度實施對房價的影響
對于房地產(chǎn)市場而言，實施此項制度并不以降低房價為目的，兩者之間沒有直接的聯(lián)系。房價主要受供求關(guān)系的影響，其他因素都起到間接影響的作用，主要還得靠對供求關(guān)系的影響來制約房價升高。
（一）不動產(chǎn)登記對房價的影響
不動產(chǎn)登記制度不會對房價造成太大的影響，換句話說，該制度甚至根本不會引起房價的走勢變動。國務(wù)院法制辦對不動產(chǎn)登記制度的掌控，是從更高的層次來看待的，其在意的是對整個國土、海域、山林的宏觀了解，然后根據(jù)這些再從技術(shù)層面做出相應(yīng)規(guī)定。那種對不動產(chǎn)登記制度出臺會造成房價大跌的現(xiàn)象顯然不會發(fā)生。市場仍然會是決定房價走勢的重要因素。需求決定價格，這是眾所周知的道理。那種總想通過權(quán)力、政策來干預(yù)，通過宏觀調(diào)控來左右市場進(jìn)而影響價格的做法，在中國沒有起到過作用，今后也不會起到作用。
（二）制度實施對二手房價影響
該項政策實施的出發(fā)點并不在于對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)，短時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場不會過多的被該制度影響。不動產(chǎn)登記的主要目的是使多部門的工作協(xié)調(diào)一致，建立統(tǒng)一的信息管理平臺，為審批及申請工作提供便利等，使工作流程更為簡潔易操作。現(xiàn)在，二手房地產(chǎn)并不屬于不動產(chǎn)登記的執(zhí)行對象，對于購房者而言，在具體情況不是很明朗的狀況下會保持一定的觀望態(tài)度，從不同行為體現(xiàn)的目的來看，將購房作為投資內(nèi)容的投資者在此種情況下不會出現(xiàn)大規(guī)模拋售的現(xiàn)象。因此，該項政策的實施對于房地產(chǎn)市場的影響主要在規(guī)范未來房地產(chǎn)市場的運營。政策主要照顧到大部分人的利益，該項政策在實施后，對于二手房市場造成了一定的影響。如條例雖未明確規(guī)定自然人對其名下的房產(chǎn)狀況進(jìn)行查詢，然而可以根據(jù)地址推導(dǎo)出該房產(chǎn)的持有者。此類情況的存在就可能會造成以投資為目的的購房者出手拋售，在供應(yīng)量方面會有變化的是高端二手房興許稍有提高，這對抑制二手房市場的價格有幫助。政策的實行對于房價的影響在短期內(nèi)是十分有限的，存在的不利方面是二手房源可能會因此而受到一定的影響。從城市的發(fā)展水平來看，在大中城市二手房房源多少對一手房價格造成的影響并不大。就長期而言，不動產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅的征收奠定了基礎(chǔ)，假如開始征收二手房的房產(chǎn)稅，對房價走勢必然造成一定的影響。不動產(chǎn)對于房價的影響要從長遠(yuǎn)方面來看，隨著調(diào)控力度的不斷增大，調(diào)控的精準(zhǔn)性也將會相應(yīng)的增加，房價在調(diào)控過程中并受到該項政策的影響，其影響會慢慢的凸顯。但是對于市場價格快速上升不會有較為明顯的作用，相對于中國人民對房子的剛性需求而言依舊是杯水車薪。
四、不動產(chǎn)登記對整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響
不動產(chǎn)登記在短時期內(nèi)都是利空的，這種情況或多或少地影響了市場成交心理，大眾受到這種心理影響后最明顯的心理狀態(tài)就是觀望。但利空影響是短期的，要想全面推行不動產(chǎn)登記還需3-4年的時間，對市場造成的真實影響屈指可數(shù)。不動產(chǎn)登記制度興許會對樓市造成減少投資者數(shù)量、短期內(nèi)擴(kuò)大商品房供給量、使樓市回歸理性等后果。
五、完善不動產(chǎn)登記制度的有效手段
（一）出臺《不動產(chǎn)登記法》，協(xié)調(diào)管理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體制。與瑞典相比較而言，我國有關(guān)不動產(chǎn)登記的法條很多，不過各部門法規(guī)之間相互不和諧，以維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益為出發(fā)點，讓《物權(quán)法》落到實處，立法部門應(yīng)對相關(guān)發(fā)條進(jìn)行調(diào)整，使其和諧一致。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)制定一套完備的法律法規(guī)，例如：《不動產(chǎn)登記法》、《不動產(chǎn)登記條例》，對不動產(chǎn)權(quán)利體系、登記機構(gòu)、登記范圍、程序和辦法進(jìn)行翔實的規(guī)定，從本質(zhì)上使統(tǒng)一登記的問題得到處理。
（二）引入新的概念――不動產(chǎn)單元，對不動產(chǎn)的概念及內(nèi)涵進(jìn)行科學(xué)的界定，對于統(tǒng)一登記的理解，不是單純指由單一機構(gòu)進(jìn)行登記。人們不應(yīng)該單獨利用土地，應(yīng)該將存在并依附之上的相關(guān)物納入到管理的范圍中來。所以我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記管理體系要重新被構(gòu)建，采用以不動產(chǎn)單元為單位進(jìn)行登記的方式，這樣不但迎合了生活中人們對土地的利用，使工作更便捷，最重要的是，規(guī)避了繁瑣的工作程序，減少了成本使用，提高了登記的準(zhǔn)確度，加大了公信力度，使不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的問題得到妥善解決。所以，應(yīng)該在《不動產(chǎn)登記法》中明確不動產(chǎn)的概念及內(nèi)涵并且界定產(chǎn)權(quán)權(quán)利范圍。
（三）構(gòu)建核心為土地登記，各部門講求分工協(xié)作、資源共享的登記體系。該體制適應(yīng)客觀規(guī)律，大多數(shù)國家都在用。首先，在自然屬性方面，土地有基礎(chǔ)性和永續(xù)性的特點；其次，我國地籍及土地所有權(quán)調(diào)查工作都已經(jīng)完成，并且登記發(fā)證，與其他部門相比，地籍測量已經(jīng)差不多實現(xiàn)了全國覆蓋，其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)之高非其他部門可比。從瑞典借鑒經(jīng)驗得出，地籍部門供給統(tǒng)一的地籍圖和宗地代碼，其他部門遵循已給的測量標(biāo)準(zhǔn)，自行登記其負(fù)責(zé)的部分。
本文就不動產(chǎn)政策的相關(guān)方面進(jìn)行了闡述。該項政策其意義在于對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)、保障不動產(chǎn)交易安全、擴(kuò)大二手房的房源和為國家的宏觀管理提供科學(xué)依據(jù)。該政策的出臺對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)會有很大的影響，因為土地確權(quán)是土地流轉(zhuǎn)的前提和基礎(chǔ)，土地承包經(jīng)營權(quán)越穩(wěn)定，產(chǎn)權(quán)關(guān)系越明晰，越有利于流轉(zhuǎn)。不動產(chǎn)登記制度不會對房地產(chǎn)行業(yè)造成太大沖擊，其在短期內(nèi)不會對房價造成多大的影響。不動產(chǎn)登記制度全國聯(lián)網(wǎng)后可以為日后有可能征收的房產(chǎn)稅提供信息支持但其與房產(chǎn)稅是否征收并未產(chǎn)生直接的關(guān)聯(lián)。至于一些人提到的不動產(chǎn)登記制度有利于反腐，在現(xiàn)階段也沒有明確的體現(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
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[2]王利民，郭明龍.邏輯轉(zhuǎn)換與制度創(chuàng)新――中國不動產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式的體制性調(diào)整[J].政法論叢，2014（5）.
Analysis of the Impact of Real Estate Registration System on the Real Estate Market
LIU Xiao-xu
（Jilin Construction University Institute of Urban Construction， Changchun Jilin 13000， China）
第4篇：不動產(chǎn)的登記制度范文
一、已確定的不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度
繼《物權(quán)法》之后，國家有關(guān)部門陸續(xù)出臺了《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》），《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》），到此，不動產(chǎn)登記資料查詢利用制度應(yīng)該說基本確立。
《物權(quán)法》第十八條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第二十七條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供；有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。亦即，《條例》在《物權(quán)法》基礎(chǔ)上明確了不動產(chǎn)登記資料的依法查詢制度，明確了可查詢不動產(chǎn)登記資料的三類主體：權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國家機關(guān)。《細(xì)則》和《規(guī)范》進(jìn)一步對各類查詢主體的查詢內(nèi)容、查詢程序、申請材料、辦事時限等進(jìn)行細(xì)化規(guī)定。
二、不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度，還有哪些事項待明確
1.要開宗明示不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度制定的宗旨
從《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》開始，就不動產(chǎn)登記資料查詢問題，就有過激烈的爭論：強調(diào)登記的公示性的，主張相對開放的查詢；強調(diào)保護(hù)公民信息和財產(chǎn)隱私的，主張相對保守的查詢。就《條例》及有關(guān)部門制定的釋義來看，宗旨是既要滿足權(quán)利人、利害關(guān)系人以及有關(guān)國家機關(guān)在不動產(chǎn)登記和相關(guān)公務(wù)的查詢需要，又要滿足保護(hù)公民信息安全需要。宗旨明確后，具體條文就要根據(jù)宗旨來制定，不要出現(xiàn)讓人有多種理解的條款和條文字眼。
2.查詢主體需進(jìn)一步明確
《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的通知（國土資規(guī)〔2016〕6號）規(guī)定：“各地要全面落實不動產(chǎn)登記依法查詢制度，除權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國家機關(guān)可以依法查詢登記資料外，不得隨意查詢。”
（1）權(quán)利人：是指不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人還是包含隱性權(quán)利人？登記簿上只有“夫”的名字，“妻”是否可查？
（2）利害關(guān)系人：“因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人”，此中的“繼承、訴訟”是否專指不動產(chǎn)繼承、不動產(chǎn)訴訟？“等”是否應(yīng)加前綴“不動產(chǎn)物權(quán)”，表示“等”的類別？“利害關(guān)系人”何所指？大家知道，利害關(guān)系人作為一個法律術(shù)語，不同的法律有不同的規(guī)定或解釋。在民法領(lǐng)域，利害關(guān)系人通常指近親屬和債權(quán)債務(wù)人，有時候還可能是其他親屬、朋友或居民委員會（或村民委員會）；行政訴訟法上的利害關(guān)系人，通常指權(quán)益受到具體行政行為侵害的直接當(dāng)事人，且其合法權(quán)益與行政行為之間要有因果關(guān)系；而對 《物權(quán)法》來說，《物權(quán)法》全文提及“利害關(guān)系人”共3處（條款），分別是第十八條、第十九條和第三十三條。第十八條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供；第十九條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記記載的事項錯誤的，可以申請更正登記；第三十三l規(guī)定：因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。從后兩條來看，利害關(guān)系人均直接指向不動產(chǎn)物權(quán)本身，而不是與權(quán)利人之間非物權(quán)的其他利害關(guān)系。在同一部法律中，除特別說明外，同一概念內(nèi)涵一致，這是一個常識。因此，既然不動產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定是根據(jù)《物權(quán)法》制定的，在即將出臺的不動產(chǎn)登記資料查詢辦法中，我們應(yīng)該明示，有關(guān)利害關(guān)系人，均指能夠提供證明、與特定不動產(chǎn)有物權(quán)利害關(guān)系的人。
（3）有關(guān)國家機關(guān)：《規(guī)范》說到“人民法院、人民檢察院、國家安全機關(guān)以及其他因執(zhí)行公務(wù)的國家機關(guān)”。按照一般理解，“國家機關(guān)”指的是從事國家管理和行使國家權(quán)利的機關(guān)，包括行政機關(guān)、審判機關(guān)、檢察機關(guān)和軍事機關(guān)。顯然，事業(yè)單位和國企不在其列。那么，作為我們本行的具體不動產(chǎn)登記單位以及鐵路總公司等，是否可以因公務(wù)需要查詢非本單位不動產(chǎn)登記資料呢？
（4）《規(guī)范》第20.1條查詢主體兜底條款“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形”。這一點歧義很大。如，律師認(rèn)為，律師根據(jù)《律師法》進(jìn)行的查詢就符合該條款規(guī)定?！堵蓭煼ā返谌鍡l第二款：律師自行調(diào)查取證的，憑律師執(zhí)業(yè)證書和律師事務(wù)所證明，可以向有關(guān)單位和個人調(diào)查與承辦法律事務(wù)有關(guān)的情況。也就是說，其不作為權(quán)利人、不作為利害關(guān)系人、不作為國家機關(guān)，而以《規(guī)范》20.1條第4款規(guī)定的第四類申請人身份，可以查詢其認(rèn)為相關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。
3.查詢內(nèi)容需進(jìn)一步明確
《規(guī)范》第20.1條第1款：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以查詢其全部的不動產(chǎn)登記資料。從《規(guī)范》第19.1.1條“登記資料的范圍”看：不動產(chǎn)登記資料包括不動產(chǎn)登記結(jié)果和不動產(chǎn)登記原始資料，后者又包括登記申請人提交材料和登記機構(gòu)審核材料以及登記過程中產(chǎn)生的其他材料。按這一理解，登記機構(gòu)在登記過程記錄的各環(huán)節(jié)受理人、審核意見等材料也在“登記資料”范圍之列，是否有必要提供給申請查詢?nèi)耍档迷僮谩?/p>
第5篇：不動產(chǎn)的登記制度范文
一、物權(quán)法出臺前后相關(guān)法律規(guī)范關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定及評析
（一）物權(quán)法出臺前相關(guān)法律規(guī)范關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評析
不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的一項重要制度。一般而言，不動產(chǎn)即土地及其定著物。不動產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的法律制度。我國的不動產(chǎn)登記制度是逐步完善和發(fā)展的。以前的不動產(chǎn)登記制度對于規(guī)范不動產(chǎn)的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是沒有形成統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理體制，調(diào)整不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定散見于若干不同的法律規(guī)范中，不夠統(tǒng)一，另外還存在登記機關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、權(quán)屬證書不統(tǒng)一等問題。二是不動產(chǎn)登記的法律效力不明確，認(rèn)為登記為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，違背了物權(quán)變動區(qū)分原則的基本法理，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護(hù)，一定程度上放縱了出賣人的隨意違約行為。三是不動產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容。四是缺少關(guān)于登記機構(gòu)錯誤登記的賠償責(zé)任制度的規(guī)定，使得在追究一些登記機構(gòu)錯誤登記的法律責(zé)任時缺乏法律依據(jù)。這些問題有待進(jìn)一步完善。
（二）物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定及簡要評析
物權(quán)法規(guī)定國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，即統(tǒng)一登記范圍，統(tǒng)一登記機構(gòu)，統(tǒng)一登記辦法；依法規(guī)范了登記機構(gòu)的行為；規(guī)定了不動產(chǎn)登記的效力排序問題，當(dāng)權(quán)屬證書與登記簿不一致的，以后者為準(zhǔn)，除非后者被證明有錯誤；增加規(guī)定了一些新的登記類型，統(tǒng)一了不動產(chǎn)變動規(guī)則，并明確規(guī)定了登記機構(gòu)錯誤登記的賠償責(zé)任制度，等等。概括起來，物權(quán)法對我國不動產(chǎn)登記制度的完善和發(fā)展，突出表現(xiàn)在以下兩個方面：
（1）完善和發(fā)展了不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則。物權(quán)法區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)變動的不同情況，對不動產(chǎn)物權(quán)變動作出了比較系統(tǒng)的規(guī)定，統(tǒng)一了不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則。一是登記要件主義。即不動產(chǎn)物權(quán)的變動，需經(jīng)過依法登記才發(fā)生效力。這是不動產(chǎn)物權(quán)變動應(yīng)遵循的一般原則，主要適用于建筑物所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、不動產(chǎn)抵押權(quán)的變動。二是貫徹區(qū)分原則理論，明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記對抗主義。即不動產(chǎn)物權(quán)變動依當(dāng)事人的合意發(fā)生法律效力，但是不登記，不得對抗善意第三人。例如《物權(quán)法》第15條、第129條和第158條的規(guī)定。三是對于一些特殊的不動產(chǎn)所有權(quán)，如國有自然資源所有權(quán)，規(guī)定可以不予登記。另外，由于現(xiàn)行條件限制，對土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)沒有強行要求必須登記。
（2）健全了不動產(chǎn)登記類型，增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等類型?！段餀?quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”這是關(guān)于更正登記的規(guī)定。異議登記是指事實上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)而進(jìn)行的登記。預(yù)告登記的目的就在于保護(hù)關(guān)于未來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，以維護(hù)不動產(chǎn)交易秩序。
二、物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定對不動產(chǎn)執(zhí)行之影響
物權(quán)法有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)定對傳統(tǒng)的不動產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，對涉及不動產(chǎn)的執(zhí)行工作既帶來機遇，也有挑戰(zhàn)。這種機遇主要表現(xiàn)為對不動產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。物權(quán)法就不動產(chǎn)物權(quán)變動、不動產(chǎn)登記等問題作出了比較系統(tǒng)全面的規(guī)定，可操作性強，有利于執(zhí)行人員執(zhí)行中正確適用物權(quán)法而執(zhí)結(jié)案件。同時，物權(quán)法的實施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)。面對物權(quán)法實施帶來的機遇和挑戰(zhàn)，執(zhí)行人員要不斷開拓進(jìn)取，及時總結(jié)執(zhí)行工作經(jīng)驗，努力做到以下幾點：
1、執(zhí)行人員要轉(zhuǎn)變執(zhí)行理念，增強物權(quán)保護(hù)意識，更加注重保護(hù)當(dāng)事人的合法物權(quán)。物權(quán)法突出了對民事主體合法物權(quán)的保護(hù)力度，執(zhí)行人員在工作中要更加細(xì)心謹(jǐn)慎，努力做到保護(hù)申請人的債權(quán)與保護(hù)被執(zhí)行人的不動產(chǎn)物權(quán)二者的統(tǒng)一。執(zhí)行中，對侵害當(dāng)事人不動產(chǎn)物權(quán)的違法行為要依法予以處理。對于一些行政機關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時拒絕協(xié)助或推諉的，要依據(jù)民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定依法予以民事制裁；對于行政機關(guān)不依法履行職責(zé)或者錯誤登記損害當(dāng)事人合法權(quán)益的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過行政訴訟判決其履行職責(zé)，或要求其承擔(dān)行政賠償責(zé)任。當(dāng)然，執(zhí)行人員違法執(zhí)行侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，人民法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。
2、執(zhí)行人員要調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。執(zhí)行人員要調(diào)整執(zhí)行思路，不能簡單地以不動產(chǎn)登記確定權(quán)屬，還要看該不動產(chǎn)是否存在共有關(guān)系，是否存在抵押登記、異議登記等情況；也不能以涉案不動產(chǎn)沒有登記而一推了之，要根據(jù)申請人的申請和提供的執(zhí)行線索，認(rèn)真調(diào)查并準(zhǔn)確界定不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況，針對不動產(chǎn)的不同權(quán)屬情況采取不同的執(zhí)行方式，在法律許可的范圍內(nèi)靈活處理，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施予以執(zhí)行。
3、執(zhí)行人員要注意新舊法的銜接問題，正確適用物權(quán)法。物權(quán)法是調(diào)整物權(quán)法律關(guān)系的基本法，執(zhí)行中判斷因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系的性質(zhì)、作用以及對執(zhí)行的影響，要依據(jù)物權(quán)法，但是《土地管理法》、《水利法》、《海
商法》等其他法律對物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。這是執(zhí)行中適用物權(quán)法應(yīng)遵循的一般原則。另外，執(zhí)行中還要注意物權(quán)法對以前民事法律規(guī)范有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)的規(guī)定的補充和修改，正確理解新舊法律對不動產(chǎn)物權(quán)的不同規(guī)定，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，正確適用物權(quán)法，搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行。 三、民事執(zhí)行程序中適用不動產(chǎn)登記制度應(yīng)注意的幾個問題
1、關(guān)于不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致的處理問題
執(zhí)行實踐中，不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人往往不一致，主要存在以下幾種情形：①申請執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻為被執(zhí)行人占有、使用。對此人民法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭議。如果申請執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過以下幾種渠道尋求救濟(jì)：向登記機構(gòu)提出異議登記申請，請求撤銷該登記；提起撤銷權(quán)訴訟，撤銷第三人的虛假登記行為；通過提起行政訴訟，撤銷登記機構(gòu)的登記行政行為。如果人民法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記后，人民法院方可采取查封措施。當(dāng)然，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實際權(quán)利人且書面認(rèn)可房地產(chǎn)實際屬于被執(zhí)行人時，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。②被執(zhí)行人通過繼承、判決等合法途徑已經(jīng)取得了不動產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒有進(jìn)行物權(quán)變動登記。對此可以對該不動產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動產(chǎn)辦理了過戶登記后，預(yù)查封自動轉(zhuǎn)為正式查封。③登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有。根據(jù)物權(quán)的公示、公信原則，對這種情況人民法院仍可對該不動產(chǎn)進(jìn)行查封。如果案外人主張所有權(quán)并提出執(zhí)行異議的，從保護(hù)真實權(quán)利人的合法權(quán)益以及化解矛盾減少不必要的糾紛的角度考慮，人民法院對該異議應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，如果異議屬實，應(yīng)及時依法糾正執(zhí)行錯誤。
2、關(guān)于對不動產(chǎn)的預(yù)查封問題
預(yù)查封是指對尚未在登記機關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施。這是最高人民法院 國土資源部 建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[20__]5號）規(guī)定的一項執(zhí)行措施。物權(quán)法實施后，該項規(guī)定仍然有效。執(zhí)行中對不動產(chǎn)采取預(yù)查封措施應(yīng)當(dāng)注意以下兩點：一是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)查封的程序性規(guī)定。采取預(yù)查封措施，人民法院應(yīng)當(dāng)制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)，待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時轉(zhuǎn)為正式查封。在預(yù)查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預(yù)查封的財產(chǎn)，否則，該處分行為無效，有關(guān)部門也不得辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預(yù)查封的輪候制度。當(dāng)某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預(yù)查封后，后續(xù)送達(dá)的查封、預(yù)查封裁定并不當(dāng)然失效，而是按照各個法院向國土資源、房地產(chǎn)管理部門送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進(jìn)行登記，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、預(yù)查封或者查封、預(yù)查封自動失效，且原查封或者預(yù)查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預(yù)查封的價值時，排列在先的輪候查封或者輪候預(yù)查封就自動轉(zhuǎn)為查封或者預(yù)查封，依次輪定。
3、關(guān)于同一不動產(chǎn)上的數(shù)個抵押權(quán)的實現(xiàn)順序問題
同一不動產(chǎn)上存在數(shù)個互相沖突的抵押權(quán)時，執(zhí)行中各抵押權(quán)的實現(xiàn)順序如何確定？依據(jù)《物權(quán)法》第199條、《擔(dān)保法》第54條第（1）項、《擔(dān)保法解釋》第58條的規(guī)定，這種情形下不動產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)順序應(yīng)當(dāng)是這樣的：登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償，因為依據(jù)《物權(quán)法》第187條的規(guī)定，未登記的不動產(chǎn)抵押權(quán)根本未生效，乃普通債權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的物權(quán)法原理，登記的抵押權(quán)當(dāng)然應(yīng)優(yōu)先受償；不在同一天登記的，以登記的先后為序，登記在先的抵押權(quán)優(yōu)先受償；同一天在不同部門登記的，同一順序，各抵押權(quán)人就不動產(chǎn)平均受償，債權(quán)人各自的剩余債權(quán)轉(zhuǎn)為一般債權(quán)，由抵押人分別償還。
4、關(guān)于不動產(chǎn)上的異議登記或預(yù)告登記的處理問題
第6篇：不動產(chǎn)的登記制度范文
（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創(chuàng)立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權(quán)變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當(dāng)事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權(quán)利以動態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動。
（二）產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點是：（1）登記是土地物權(quán)變動的效力發(fā)生要件，土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力；（2）實質(zhì)審查主義，登記機關(guān)對登記申請及權(quán)利變更要進(jìn)行詳細(xì)的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經(jīng)登記就具有法律效力；（4）權(quán)利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權(quán)的變動情況，只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進(jìn)行排列。
（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國多數(shù)州和英聯(lián)邦國家所采用，是對產(chǎn)權(quán)登記制度的改良。其一，采用實質(zhì)審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進(jìn)入強制狀態(tài)，即任何不動產(chǎn)經(jīng)申請第一次登記后，其不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實登記而受損害時，國家負(fù)賠償責(zé)任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。
通過三種登記制度之比較，可以發(fā)現(xiàn)，首先，各國不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法，不僅設(shè)計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統(tǒng)，體現(xiàn)出民族特色。其次，各國不動產(chǎn)登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產(chǎn)登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產(chǎn)登記法理認(rèn)為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的，[2]因此，這些國家的不動產(chǎn)登記，基本上名為土地登記，實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產(chǎn)登記實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理。在許多國家，所有的土地?zé)o論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)由不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產(chǎn)登記立法不健全，不動產(chǎn)登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實際情況和特點，促進(jìn)我國不動產(chǎn)登記制度的日趨完善。
二、我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀及存在的問題我國現(xiàn)行有關(guān)不動產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規(guī)則》（1989年11月）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月頒布）和建設(shè)部的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質(zhì)（主要是集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及他項權(quán)利）、土地權(quán)利來源、權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權(quán)利。雖然我國不動產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進(jìn)步，但不可否認(rèn)，我國不動產(chǎn)登記制度依然存在著不少問題有待解決。
第一，不動產(chǎn)登記立法不完善。如上所述，我國不動產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國不動產(chǎn)登記承現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)
一、登記機關(guān)的不統(tǒng)
一、登記程序的不統(tǒng)
一、登記效力的不統(tǒng)
一、登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一的狀況。在我國法律規(guī)定的應(yīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利方面，不動產(chǎn)實體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動產(chǎn)實體權(quán)利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產(chǎn)利用的宏觀管理。除了不動產(chǎn)實體權(quán)利登記以外，在現(xiàn)實生活中，同一不動產(chǎn)之上可能同時存在著數(shù)個物權(quán)，因此，有必要建立不動產(chǎn)物權(quán)順位登記，即不動產(chǎn)程序權(quán)利登記制度，以保障正常的不動產(chǎn)物權(quán)秩序。而在這一方面，我國不動產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展對不動產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的基本要求。
第二，我國不動產(chǎn)登記存在房地分立登記的問題。依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個部門可以進(jìn)行不動產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產(chǎn)登記的根本目的在于確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動，進(jìn)行物權(quán)公示，提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產(chǎn)的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動產(chǎn)登記制度的初衷，一方面造成不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關(guān)之間職責(zé)不清，機構(gòu)膨脹，部門利益相互沖突，其結(jié)果不僅增加了不動產(chǎn)登記人的不合理負(fù)擔(dān)，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。
第三，不動產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負(fù)責(zé)。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項工作的專業(yè)人員，對登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前，在國家取消了對農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費項目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。[4]但實際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動日益活躍，房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農(nóng)民對他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利，同樣迫切地希望得到政府的保護(hù)。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書，以逃避土地管理。
三、完善我國不動產(chǎn)登記制度的法律對策一種較為完善的不動產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡化手續(xù)、節(jié)省費用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進(jìn)一步解決和完善。
（一）吸收、借鑒國外不動產(chǎn)登記立法的先進(jìn)經(jīng)驗，推動我國不動產(chǎn)登記立法發(fā)展西方各種類型不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法。可見，西方各國將不動產(chǎn)登記定性為私法行為，其意義在于不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示及公信，保護(hù)交易安全。目前，我國物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國外立法經(jīng)驗，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實際情況，在將來出臺的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動產(chǎn)登記的各項制度，不僅是合理保護(hù)土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的要求，也是順應(yīng)世界不動產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國不動產(chǎn)登記制度的必然選擇。在《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國務(wù)院也可以適時地出臺《不動產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，細(xì)化物權(quán)立法中關(guān)于不動產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國不動產(chǎn)登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。
（二）依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點，完善我國不動產(chǎn)登記體制物權(quán)制度具有很強的民族性、固有性，不動產(chǎn)登記制度也不例外。我國目前不動產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國不動產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外，我國不動產(chǎn)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利變動應(yīng)當(dāng)?shù)怯??！锻恋氐怯浺?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力?！憋@然，我國不動產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中規(guī)定，房屋登記的內(nèi)容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產(chǎn)登記同樣具有公信力，不動產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度民族性、固有性基礎(chǔ)上，完善不動產(chǎn)登記體制，參照產(chǎn)權(quán)登記制度進(jìn)行，不失為一種最佳的選擇。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。在完善我國不動產(chǎn)登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點，如錯誤登記賠償和強行登記制度等，以彌補產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。
（三）統(tǒng)一登記機關(guān)、消除城鄉(xiāng)分別，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記規(guī)范化有學(xué)者認(rèn)為，我國不動產(chǎn)登記程序、效力等不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)。[6]綜觀世界各國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，尚無將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進(jìn)行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經(jīng)意識到房地分立設(shè)置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現(xiàn)房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)的發(fā)展趨勢，同時也為我國將來統(tǒng)一登記機關(guān)的改革提供寶貴經(jīng)驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地是我國的基本國策。”而不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一無疑是全面保護(hù)土地資源，加強土地宏觀調(diào)節(jié)的有效途徑。這樣不僅使不動產(chǎn)登記機構(gòu)有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰管理之虞。
（四）擴(kuò)大應(yīng)登記不動產(chǎn)權(quán)利之范圍，完善各項登記制度筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動產(chǎn)登記范疇，擴(kuò)大應(yīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利范圍。就不動產(chǎn)登記的具體制度而言，首先，我國房地產(chǎn)交易中的二重買賣（即不動產(chǎn)所有人在簽訂買賣合同所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前，又與他人訂立買賣合同并進(jìn)行了所有權(quán)登記）現(xiàn)象比較普遍，而我國立法對不動產(chǎn)物權(quán)變動采用的是登記生效主義，對不動產(chǎn)物權(quán)，特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則以登記為準(zhǔn)，未經(jīng)登記則不動產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，這對他來說是極不公平的。如果不動產(chǎn)登記立法中設(shè)立預(yù)告登記制度，即賦予債權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而保障債權(quán)的實現(xiàn)，則可以有效地防范二重買賣情況出現(xiàn)，維護(hù)交易安全。其次，我國現(xiàn)行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設(shè)立不動產(chǎn)交易的善意取得制度。善意取得的要件應(yīng)包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產(chǎn)登記立法中構(gòu)建善意取得制度時，我們還應(yīng)當(dāng)設(shè)立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補充，以加強不動產(chǎn)登記機關(guān)的責(zé)任，維護(hù)不動產(chǎn)交易人的合法權(quán)益，保障交易公平、合理。
我國不動產(chǎn)登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在我國物權(quán)立法提上日程之際，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)在未來《物權(quán)法》中完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度，使我國不動產(chǎn)管理真正作到制度健全，有法可依。
注釋：
[1]參見趙紅梅著：《房地產(chǎn)法論》，中國政法大學(xué)出版社1995年版，第249－252頁。
[2][3]趙鵬越：《借鑒國際經(jīng)驗改革我國不動產(chǎn)登記制度》，載于《改革與戰(zhàn)略》1999年第1期。
[4]金紹達(dá)：《澳大利亞的產(chǎn)權(quán)登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產(chǎn)》1995年第10期。
[5]黃健雄：《試論我國房地產(chǎn)登記法律制度的完善》，載于《廈門大學(xué)學(xué)報》1997年第1期。
[6]王洪亮：《不動產(chǎn)物權(quán)登記立法研究》，載于《法律科學(xué)》2000年第2期。
第7篇：不動產(chǎn)的登記制度范文
善意取得制度，是近代以來民法法系的一項重要制度，對于保護(hù)善意取得財產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易活動的動態(tài)安全，具有重要的意義。保護(hù)由所謂無權(quán)利者善意取得動產(chǎn)的制度乃是伴隨著財貨流通的擴(kuò)大，因應(yīng)流通安全的經(jīng)濟(jì)要求，而生成和發(fā)展起來的。由經(jīng)濟(jì)生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手護(hù)手原則，歷經(jīng)了由古代，中世紀(jì)而近代乃至現(xiàn)代的漫長歲月，其制度創(chuàng)造、判例、學(xué)說屢經(jīng)變遷，在諸多市場經(jīng)濟(jì)國家確立起來，發(fā)揮著保障流通安全的功能。然而，善意取得制度是否亦適用于不動產(chǎn)領(lǐng)域，各國立法規(guī)定不一，并且在理論研究方面，學(xué)者亦存不同見解。
一、不動產(chǎn)善意取得的理論爭鳴及評析
⒈否定說。目前我國學(xué)者一般認(rèn)為善意取得制度僅適用于動產(chǎn)領(lǐng)域，認(rèn)為所謂善意取得，即指“無權(quán)處分他人動產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動產(chǎn)時系出于善意，即取得該動產(chǎn)所有權(quán)，原動產(chǎn)所有人不得要求買受人返還?！敝劣诓粍赢a(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認(rèn)占有人為所有人”，“因為不動產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能?！惫试诮⒉粍赢a(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動產(chǎn)法領(lǐng)域已經(jīng)無法適用。”即使存在“不動產(chǎn)準(zhǔn)用動產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進(jìn)行保存登記的不動產(chǎn)之上?！睂τ凇耙训怯浀牟粍赢a(chǎn)發(fā)生登記錯誤，應(yīng)通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得。”
⒉肯定說。持肯定觀點的學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)承認(rèn)不動產(chǎn)善意取得。他們認(rèn)為我國《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條關(guān)于共同共有財產(chǎn)善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動產(chǎn)的善意取得。認(rèn)為“如果買受人在買受該不動產(chǎn)時為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護(hù)交易秩序和交易規(guī)則的立場，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。并且，在現(xiàn)代社會中，“無論現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度多么獨立、完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生”，⑽因而存在不動產(chǎn)無權(quán)處分的可能。所以，僅以“交易方不會誤信不動產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易”為理由，一概排斥不動產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對于相信登記公示力而自無權(quán)處分人處取得不動產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。
否定說雖然都反對不動產(chǎn)的善意取得，但其各自反對的理由并不相同。否定說中有兩種代表觀點，第一種觀點以梁慧星先生為代表，他們認(rèn)為，“基于物權(quán)登記的公信力，即使登記錯誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護(hù)?！币来擞^點，善意第三人因信賴不動產(chǎn)的登記而與登記名義人為不動產(chǎn)交易，即使登記名義人非為真實權(quán)利人，亦取得不動產(chǎn)所有權(quán)。但是他們卻否認(rèn)不動產(chǎn)善意取得，這顯然是不符合邏輯的。在善意取得制度的理論基礎(chǔ)問題上，梁慧星先生曾言：“鄭玉波先生將善意取得制度存在的理論根據(jù)解為法律的特別規(guī)定，不啻為正確之解釋”，但同時又認(rèn)為“謂善意取得制度是一項基于占有的公信效力而產(chǎn)生的制度，并無不妥?！雹颜加械墓判ЯΓ匆牢餀?quán)變動的公示效力，凡占有動產(chǎn)的人即應(yīng)推定為該動產(chǎn)的所有人。由此看來，梁慧星先生贊同法律賦權(quán)說，亦贊同權(quán)利外觀說。從權(quán)利外觀理論出發(fā)，往往容易得出不動產(chǎn)亦可適用善意取得的結(jié)論，而法律賦權(quán)說卻極可能得出相反的結(jié)論。如此似可解釋否定說的第一種觀點在理論上實際已承認(rèn)不動產(chǎn)善意取得的同時又否認(rèn)不動產(chǎn)的善意取得的自相矛盾。但是在不動產(chǎn)善意取得的問題上，他們卻又堅決堅持法律賦權(quán)說的觀點，對此持否定的觀點。然而，倘若簡單的說善意取得制度僅適用于動產(chǎn)，而不適用于不動產(chǎn)，是出于法律的特別規(guī)定，這顯然有違法律制度內(nèi)部的邏輯，無益于我國物權(quán)法的應(yīng)然研究。
否定說的第二種觀點以孫憲忠先生為代表，他們認(rèn)為不動產(chǎn)登記制度的存在，又因為不動產(chǎn)登記簿具有對一切人公開的性質(zhì)，因而任何人無法在不動產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)提出自己不知或不應(yīng)知交易瑕疵的善意抗辯。這種觀點將物權(quán)的公示公信原則與不動產(chǎn)善意取得完全對立起來。他們認(rèn)為，依公示公信原則，即使公示與權(quán)利關(guān)系不一致，標(biāo)的物出讓人無處分權(quán)時，善意信賴公示的受讓人仍能取得物權(quán)。事實上公示的推定力已經(jīng)具有了確定當(dāng)事人主觀心理狀態(tài)的意義，登記名義人或占有人推定為真正權(quán)利人，那么信賴該登記或占有的第三人便被推定為善意無過失。⒁公示公信原則的標(biāo)準(zhǔn)為客觀標(biāo)準(zhǔn)，而善意取得的標(biāo)準(zhǔn)為主觀標(biāo)準(zhǔn)，因而在不動產(chǎn)領(lǐng)域，由于不動產(chǎn)以登記作為公示方法，第三人以其不知或不應(yīng)知權(quán)利的真實狀態(tài)予以抗辯已為不可能。因此公示公信原則可以適用于不動產(chǎn)，而善意取得制度則不適用于不動產(chǎn)。然而，在現(xiàn)實生活中，發(fā)生不動產(chǎn)登記權(quán)利內(nèi)容與真實權(quán)利狀態(tài)不一致的情況非常復(fù)雜，概括起來，導(dǎo)致這種不一致的情況發(fā)生的原因主要有：（1）因登記機關(guān)的過錯而造成錯誤登記或錯誤涂銷；（2）登記以外的法律變動，如表見繼承人取得遺產(chǎn)或繼承人取得應(yīng)繼份額以外的不動產(chǎn)并為繼承登記；（3）買賣合同無效或被撤銷，但登記尚未涂銷；（4）依法律規(guī)定取得不動產(chǎn)物權(quán)，如征收土地，但尚未辦理登記；（5）不動產(chǎn)共同共有關(guān)系中，不動產(chǎn)物權(quán)僅登記在一個或部分共有人名義下的。在上述情形，第三人往往難以知道真實的權(quán)利狀態(tài)。第三人如不知或不應(yīng)知真實權(quán)利狀態(tài)，信賴不動產(chǎn)的登記而與登記名義人為不動產(chǎn)交易，應(yīng)為善意。此時如否定不動產(chǎn)的善意取得，顯然不利于善意第三人的利益的保護(hù)。由此看來，此種觀點的缺陷乃在于其對現(xiàn)實生活中已經(jīng)存在并將繼續(xù)發(fā)生的錯誤登記等情況視而不見。
持肯定說的學(xué)者雖然都肯認(rèn)不動產(chǎn)的善意取得，但其對不動產(chǎn)善意取得的依據(jù)存在分歧。有學(xué)者認(rèn)為,“由于不動產(chǎn)的物權(quán)變動的公示方式是登記，因而，在不動產(chǎn)交易中，雙方當(dāng)事人必須依照規(guī)定，變更所有權(quán)登記，因而不存在物所有權(quán)人或者無處分權(quán)人人處分不動產(chǎn)所有權(quán)的可能性，也就不存在適用善意取得制度的必要前提。”⒃由此可見，其肯認(rèn)共同共有不動產(chǎn)的善意取得，乃屬善意取得適用的例外。有學(xué)者則認(rèn)為，不動產(chǎn)善意取得的前提，即不動產(chǎn)權(quán)利登記記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符，是“因為現(xiàn)今世界各國的登記審查都僅須為形式審查”。⒄筆者雖亦持肯定的觀點，但對上述觀點大不以為然。本文認(rèn)為在對不動產(chǎn)登記實行實質(zhì)審查的我國，不動產(chǎn)善意取得不僅適用于共同共有的不動產(chǎn)，而應(yīng)適用于所有已登記的不動產(chǎn)。
二、不動產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)
善意取得制度淵源于古日耳曼法的“以手護(hù)手”原則。依據(jù)該原則，占有是物權(quán)的外形，占有動產(chǎn)者，即推定其為動產(chǎn)占有人，而對動產(chǎn)有權(quán)利者，也須通過占有標(biāo)的物而加以表現(xiàn)。因此，有權(quán)利者未占有其物時，其權(quán)利之效力便因此而減弱。任意將自己的動產(chǎn)交付與他人者，僅能向相對人請求返還，若該相對人將動產(chǎn)讓與第三人時，則僅可向相對人請求損害賠償，而不得向第三人請求返還其動產(chǎn)?！耙允肿o(hù)手”原則注重權(quán)利的外觀，并以權(quán)利的外觀視為權(quán)利的表征。這雖然是與古日耳曼法時觀念的所有權(quán)并未生成發(fā)展起來具有密切的關(guān)系，但它卻適應(yīng)了商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和保護(hù)交易安全的客觀需要，因而顯示了其極強的生命力。后世的德國民法、瑞士民法等基本上采用于“以手護(hù)手”原則的權(quán)利的外觀標(biāo)準(zhǔn)，把不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)的占有作為物權(quán)的法定公示形式，以蓋然性的推定方式來判斷物權(quán)的正確性，而不是從客觀真實的角度來界定的正確性?！耙允肿o(hù)手”原則雖然并未蘊含交易安全的理念，但權(quán)利外觀理論在吸收其占有為權(quán)利之“外衣”的觀念的基礎(chǔ)上，并吸納羅馬法的“善意”要件，逐漸生成發(fā)展起來，并成為占主流地位的學(xué)說。
日耳曼法的物追及制度及其限制基礎(chǔ)深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，這個思想的現(xiàn)代表現(xiàn)就是善意取得制度。按照物權(quán)的公示原則，物權(quán)正確性的實質(zhì)通過法律認(rèn)可的形式反映出來，即不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)物權(quán)和動產(chǎn)占有的事實表征的物權(quán)是正確的物權(quán)，這就是物權(quán)公示所具有的權(quán)利正確性推定效力。根據(jù)該推定效力，善意第三人信賴不動產(chǎn)的登記或動產(chǎn)占有的表征，而與不動產(chǎn)登記名義人或動產(chǎn)占有人為交易時，縱使其表征與實質(zhì)的權(quán)利不符，對于信賴此表征的善意第三人亦不生任何影響，該善意第三人取得的物權(quán)受法律保護(hù)。權(quán)利外觀理論是為了因應(yīng)近代資本主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對交易安全之保護(hù)要求而誕生的，它將當(dāng)事人內(nèi)部諸要素切斷，是當(dāng)事人之間的內(nèi)部情勢不致外溢，而影響、害及第三人，把權(quán)利及法律關(guān)系的外相形態(tài)作為相對人利益的保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。
善意取得制度的前提是觀念的所有權(quán)的產(chǎn)生。由于占有與本權(quán)分離現(xiàn)象的存在，始有善意取得制度存在的現(xiàn)實根據(jù)和意義。若占有人與所有人合而為一，則根本無善意取得制度適用的余地。觀念所有權(quán)的發(fā)展，使得占有與本權(quán)分離的現(xiàn)象增多，從而為保護(hù)善意第三人之正當(dāng)利益以保護(hù)交易安全，而發(fā)展出善意取得制度。近代各國物權(quán)公示方法的統(tǒng)一為善意取得制度的適用提供了基礎(chǔ)。德國民法理由書曾言“在動產(chǎn)交易里，對善意取得者確保取得的安全甚為重要。在不動產(chǎn)，對登記簿公正之信賴予以法的保護(hù)。在動產(chǎn)，代替登記簿者乃讓與人的所持與占有，它們構(gòu)成了應(yīng)受保護(hù)的善意的基礎(chǔ)。”由此可見，占有與登記都具有表征本權(quán)的功能。占有之所以具有表征本權(quán)的功能，乃在于占有“外觀之狀態(tài)與實際之情形，一般而言系八九不離十?！币虼?“基于此項概然性，占有即具有事實支配標(biāo)的物之外觀，自應(yīng)具有本權(quán)?！比欢?，隨著現(xiàn)代社會和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，觀念的所有權(quán)得到了進(jìn)一步的發(fā)展，從而致使占有與本權(quán)分離的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，使得近代以來占有通常表征本權(quán)的命題受到挑戰(zhàn)。占有與本權(quán)的時常分離，使得占有作為動產(chǎn)的公示方法就不再充分，不能當(dāng)然地推定對動產(chǎn)實行實際支配的占有人即為該動產(chǎn)的所有人，尤其在所有權(quán)保留和讓與擔(dān)保的場合，以占有人的占有這樣的權(quán)利外觀認(rèn)定其為動產(chǎn)的所有人，更顯得可疑。這就使得善意取得制度賴以存在的基礎(chǔ)發(fā)生了動搖。觀念的所有權(quán)通過一定外形加以明示的公示原則，在動產(chǎn)物權(quán)于事實上被放棄，從而外形再也無法肩任表明物權(quán)存在的機能。這樣由公示原則導(dǎo)出的公信原則便失卻了其前提。在不動產(chǎn)領(lǐng)域，則不存在上述情形。由于不動產(chǎn)登記制度的建立和完備，不動產(chǎn)的登記由官方統(tǒng)一進(jìn)行，使不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利與真實權(quán)利狀態(tài)保持一致有著較高的保障，因而社會公眾可以信賴登記簿上所記載的權(quán)利即為真實的權(quán)利。既然動產(chǎn)占有因其概然性可生公信力，以登記為公示方法的不動產(chǎn)發(fā)生登記與實際權(quán)利不符的情形遠(yuǎn)較動產(chǎn)為少，因而具有更高的概然性，從而更具有公信力。因此，善意第三人因信賴不動產(chǎn)登記簿的記載而與登記名義人為交易時，即使存在登記與本權(quán)分離的情形，善意第三人亦可獲其利益，除非有他人向登記機關(guān)提出異議并已記載于登記簿上的情形。
三、不動產(chǎn)善意取得的制度基礎(chǔ)
考察先進(jìn)國家的立法，各國對不動產(chǎn)善意取得規(guī)定不一?！斗▏穹ǖ洹返?279條規(guī)定：“涉及動產(chǎn)物品時，占有即等于所有權(quán)證書?！庇纱藯l可知，法國法的善意取得僅適用于動產(chǎn)，這是因為，唯有動產(chǎn)適用于占有和根據(jù)占有對之作權(quán)利歸屬?！兜聡穹ǖ洹返?32條規(guī)定：“物即使不屬于出讓人，受讓人也可以因第929條規(guī)定的讓與成為所有權(quán)人，但在其根據(jù)上述規(guī)定取得所有權(quán)的當(dāng)時非出于善意的除外?！钡?29條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)所有權(quán)需有所有權(quán)人將物交付于受讓人，并就所有權(quán)的轉(zhuǎn)移由雙方成立合意。受讓人以占有該物的，僅需轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意即可?！薄兜聡穹ǖ洹返?32條雖然未明確指出善意取得只適用動產(chǎn)，但其所指向的第929條則明確將物限定為動產(chǎn)，而且第932條規(guī)定與“動產(chǎn)所有權(quán)的去的和喪失”之下?！度毡久穹ǖ洹返?92條第192條，《瑞士民法典》第714條，我國臺灣民法第801條，1952年《美國統(tǒng)一商法典》第2403條均有類似規(guī)定，將善意取得之適用限定為動產(chǎn)。因此，我國有學(xué)者斷言：“各國民事立法都規(guī)定只對動產(chǎn)交易依善意取得制度予以保護(hù)，而對不動產(chǎn)交易不適用善意取得制度。”但是，《德國民法典》第892條又規(guī)定了可以基于相信土地登記公信力而取得土地上的權(quán)利，事實上突破了善意取得僅限于動產(chǎn)的限制，將善意取得的適用范圍擴(kuò)大至不動產(chǎn)。瑞士則將善意取得制度適用于所有已登記的不動產(chǎn)?！度鹗棵穹ǖ洹返?73條第1款規(guī)定：“出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)?！迸_灣《土地法》第43條亦規(guī)定：“依本法所為之登記，有絕對效力?！钡怯浻薪^對效力，系為保護(hù)第三人，將登記事項賦予絕對真實之公信力，俾第三人因信賴登記而取得土地權(quán)利時，縱令其登記原因無效或得撤銷，真正權(quán)利人亦不得以之對抗該第三人。并且，臺灣地區(qū)經(jīng)多年全面的檢討，于1999年3月完成《民法物權(quán)編部分修文草案》，與原有條文210條，增訂75條，刪除15條，修正127條，變動幅度甚大。在物權(quán)變動方面，為確保善意第三人的權(quán)益，以維護(hù)交易安全，明定不動產(chǎn)善意取得，于第759條第二項規(guī)定：“因信賴不動產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權(quán)變動之登記者，其變動之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響。”可見，各國關(guān)于不動產(chǎn)善意取得的立法規(guī)定，并非如有的學(xué)者所斷言。
然為何各國立法對善意取得是否適用于不動產(chǎn)存有如是差異？究其原因，主要在于各國的不動產(chǎn)登記制度不同。法國、日本以及美國的大多數(shù)州對不動產(chǎn)實行契據(jù)登記制度，該登記制度具有如下特點：（1）形式審查主義。登記官吏對于登記的申請，只進(jìn)行形式上的審查，至于契據(jù)上所載權(quán)利事項有無瑕疵，則不予過問。（2）登記無公信力。已登記的權(quán)利事項，公眾不可信賴其為真實的權(quán)利狀況。德國、瑞士等國的不動產(chǎn)登記，實行權(quán)利登記制度，該登記制度的特點有：（1）實質(zhì)審查主義。(2)登記具有公信力。我國臺灣民法規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)之變動，非經(jīng)登記不生效力或不得為處分。至于登記，對于第三取得人之關(guān)系如何，以之讓與登記法，未為明文規(guī)定。依臺灣“土地登記規(guī)則”第49條、50條之規(guī)定，登記機關(guān)接受申請案件后，應(yīng)即依法審查，如有瑕疵，應(yīng)通知補正。由此可見，我國臺灣的土地登記制度亦實行實質(zhì)審查主義。德國雖實行形式審查主義，但其采“窗口的審查”的同時，采取了公證制度。這樣，公證人便首先對內(nèi)容進(jìn)行審查。由于有此審查，登記管理縱只作形式的審查，也可保障登記的正確性。因而德國的形式審查實可起到實質(zhì)審查同樣的效果。只有正確的公示，公眾才有理由相信不動產(chǎn)登記有正確的權(quán)利歸屬，才能賦予不動產(chǎn)登記以公信力。在實行形式審查主義的國家，由于登記機關(guān)對登記事項有無瑕疵不予過問，因此經(jīng)常會出現(xiàn)登記外觀狀態(tài)與實際情形不相一致。因不動產(chǎn)的登記缺乏公信力，善意取得制度也無法獲得其存在的基礎(chǔ)。并且，此時如將善意取得制度適用于不動產(chǎn)，則顯然不利于保護(hù)不動產(chǎn)所有權(quán)人的正當(dāng)利益。善意取得制度的目的雖然在于保護(hù)交易安全，但從其產(chǎn)生發(fā)展的歷史背景來看，其意亦在于在當(dāng)時片面強調(diào)靜的安全的社會現(xiàn)實中，保護(hù)動的安全，以適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財富增長的需要，平衡善意第三人與權(quán)利人之間的利益。因此，在設(shè)計善意取得制度時，不能片面的追求動的安全，而忽視了善意第三人與權(quán)利人之間的平衡。對不動產(chǎn)登記實行形式審查主義的國家未將善意取得制度適用于不動產(chǎn)，皆因如此將可能摧毀近百年來精心構(gòu)建起來的所有權(quán)的法秩序。
我國對不動產(chǎn)登記實行實質(zhì)審查主義，賦予不動產(chǎn)登記以公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權(quán)利與真實的權(quán)利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護(hù)。我國雖然在《民法通則》中沒有確定不動產(chǎn)善意取得制度，但《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條明確規(guī)定了共同共有財產(chǎn)的善意取得。此條解釋中的“共有財產(chǎn)”顯然既包括動產(chǎn)也包括不動產(chǎn)，而且就此司法解釋演變生成的歷程而言，其“實質(zhì)是指共同共有的不動產(chǎn)，而且主要是指共同共有的房屋?！庇纱丝梢?，我國實際上已經(jīng)承認(rèn)了不動產(chǎn)的善意取得。
我國有學(xué)者反對目前在我國建立不動產(chǎn)善意取得制度，理由在于“我國因國情所限，尚未建立起健全的不動產(chǎn)登記體系?！惫P者認(rèn)為上述理由是缺乏依據(jù)的。我國目前“尚未建立起健全的不動產(chǎn)登記體系”，確屬真實，但這并不影響我國建立不動產(chǎn)善意取得制度。不動產(chǎn)公示登記的方法，為各國通例。不動產(chǎn)善意取得系借助登記的公信力原則來達(dá)到維護(hù)交易安全的目的。善意第三人因信賴登記而與登記名義人進(jìn)行交易，縱使存在登記與本權(quán)分離的現(xiàn)象，善意第三人亦因其信賴登記的公信力而獲其利益。如不動產(chǎn)未予登記，即因缺乏登記的公信力，而第三人仍與無權(quán)處分人進(jìn)行交易，則可推定第三人存在過失，不能適用善意取得。我國尚未建立起健全的不動產(chǎn)登記體系，主要指存在大量應(yīng)登記而未登記的不動產(chǎn)的現(xiàn)象。但因未登記的不動產(chǎn)不能依公示公信原則而適用不動產(chǎn)善意取得，那么我國尚未健全的不動產(chǎn)登記體系對不動產(chǎn)善意取得制度并無實質(zhì)影響。況且，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。此規(guī)定排除了未登記的房地產(chǎn)適用不動產(chǎn)善意取得的可能。因此，筆者認(rèn)為，我國尚未健全的不動產(chǎn)登記體系并不影響不動產(chǎn)善意取得制度存在的根基。
【注釋】
（1）〔日〕安永正昭：《動產(chǎn)的善意取得制度的考察》，轉(zhuǎn)引自肖厚國：《動產(chǎn)善意取得制度研究》，載梁慧星：《民商法論叢》,第13卷，法律出版社，2000年版，第33頁
（2）肖厚國：前引，第33頁
（3）梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社，1997年版，第181頁
第8篇：不動產(chǎn)的登記制度范文
一、剖析加強不動產(chǎn)登記檔案的必要性
1.加強登記的法律依據(jù)
在我國的《物權(quán)法》中明確表明，確立不動產(chǎn)所有權(quán)和內(nèi)容的依據(jù)關(guān)鍵要靠不動產(chǎn)登記薄?；诓粍赢a(chǎn)登記薄涉及著所有權(quán)問題，就顯得尤為重要，這就需要專門機關(guān)對不登記造薄，形成登記薄專項管理。不動產(chǎn)登記薄要有專門的機關(guān)進(jìn)行永久性管理，如果出現(xiàn)不可抗力或者除外的一些原因?qū)е虏粍赢a(chǎn)登記薄損失的情況，專門機關(guān)要給予重新建構(gòu)。另外一旦有不動產(chǎn)糾紛問題存在的事實情況，涉及利害關(guān)系人和權(quán)利人合法權(quán)益的可以到管理不動產(chǎn)登記薄管理的專門機關(guān)，針對登記薄上的登記信息和內(nèi)容提供證件給予查閱或者復(fù)印原材料等。由此可見，《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記薄的規(guī)定為建立不動產(chǎn)登記檔案提供了法律依據(jù)，也是支持不動產(chǎn)所有者對不動產(chǎn)主張私有財產(chǎn)權(quán)利不可侵犯的法律保障。
2.物權(quán)登記離不開檔案
不動產(chǎn)登記檔案是針對不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記申請、管理、查詢等一系列活動形成的信息記錄，它包括不動產(chǎn)物權(quán)的原始信息資源、登記機關(guān)就登記信息而形成的材料集合和不動產(chǎn)登記薄。利用不動產(chǎn)登記檔案，不動產(chǎn)管理機關(guān)可以對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)形成有效的管理，同時也是不動產(chǎn)所有者主張所有權(quán)的憑證。一旦沒有不動產(chǎn)登記檔案存在，物權(quán)的管理就處于混亂狀態(tài)，不動產(chǎn)者的所有權(quán)就會受到侵害。因此，不動產(chǎn)登記機關(guān)必須充分發(fā)揮職責(zé)加強對不動產(chǎn)登記檔案的完善和管理，有利于營造健康有序的不動產(chǎn)市場秩序。。
3.便民服務(wù)離不開檔案
國家對不動產(chǎn)登記檔案建立和管理，這是行政機關(guān)必須履行的職責(zé)，更是廣大行政機關(guān)堅持為人民負(fù)責(zé)原則的訴求，有利于服務(wù)于群眾，調(diào)和因不動產(chǎn)而形成的各方權(quán)益。不動產(chǎn)登記檔案的主要作用就在于提供物權(quán)依據(jù)支持不動產(chǎn)所有權(quán)，防止發(fā)生糾紛和矛盾，從而對不動產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán)進(jìn)行保護(hù)。由于不動產(chǎn)涉及的領(lǐng)域比較廣，這就需要對不動產(chǎn)登記檔案建立整套合理性系統(tǒng)和管理體系，以便于行政機關(guān)最終彰顯維護(hù)人民權(quán)益的效能。
二、加強不動產(chǎn)登記檔案管理的難點和舉措
1.在現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記檔案管理中，存在著因部門整合或者專門管理檔案人員調(diào)離原有崗位的情況，致使不動產(chǎn)登記管理檔案在移交、備案和承接檔案過程或者環(huán)節(jié)出現(xiàn)檔案遺漏、混亂無序的狀態(tài)，這勢必不利于檔案的管理和查閱，也勢必對不動產(chǎn)權(quán)利的物權(quán)造成潛在的糾紛或者麻煩，最終不利于社會的和諧。
因此，這就需要對不動產(chǎn)登記檔案方面建立一整套的管理體系，首先，不動產(chǎn)登記檔案的管理階層，要建立完備的檔案移交、查閱和備案制度，為不動產(chǎn)登記檔案管理提供制度保障；其次，要分門別類地對不動產(chǎn)登記檔案進(jìn)行整合、對于缺失的之處要加強督促管理人員進(jìn)行完善；最后，利用互聯(lián)網(wǎng)信息平臺，以現(xiàn)代化管理手段武裝不動產(chǎn)登記檔案管理，以便于提高管理工作的效率。
2.由于不動產(chǎn)涉及的范圍和領(lǐng)域比較廣泛，這就使得不動產(chǎn)登記檔案工作量大，檔案存儲管理難度大、檔案存儲空間小等問題存在，這不但不利于檔案保管和管理，而且不利于為不動產(chǎn)所有者提供有效的憑證保護(hù)其合法權(quán)益，最終可能激發(fā)潛在的社會矛盾而破壞和諧穩(wěn)定的社會秩序。
這就需要使不動產(chǎn)登記檔案管理工作要與時俱進(jìn)，富有時代性和現(xiàn)代性。首先，建立專門性的不動產(chǎn)登記電子檔案系統(tǒng)，依靠這個電子系統(tǒng)對不動產(chǎn)登記檔案進(jìn)行管理，從而解決了檔案存儲和管理問題；其次，加強對不動產(chǎn)登記檔案管理人員進(jìn)行現(xiàn)代化管理技能進(jìn)行培訓(xùn)，以提高管理人員的專業(yè)管理素養(yǎng)和服務(wù)于廣大人民群眾的服務(wù)意識，從而使檔案管理部門職責(zé)真正體現(xiàn)，其威信得到維護(hù)，最終為廣大不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益保駕護(hù)航。
第9篇：不動產(chǎn)的登記制度范文
[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)；測繪；現(xiàn)狀與發(fā)展
中圖分類號：D923.2；D922.17 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）13-0356-01
改革開放以來，國民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，國家各項法律法規(guī)也在不斷完善。隨著《中華人民共和國物權(quán)法》的頒布，國家開始實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，加強了對不動產(chǎn)的管理。在這種大環(huán)境下，原本各自為政的不動產(chǎn)測繪也逐漸統(tǒng)一發(fā)展起來。近年來，各項法律法規(guī)接連頒布，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作也在如火如荼的進(jìn)行。作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的先行部隊，不動產(chǎn)測繪必定會更加蓬勃向上的發(fā)展。
1.不動產(chǎn)與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記
《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布對不動產(chǎn)進(jìn)行了一定的界定。包括土地、房屋、林木、海域等定著物，均屬于不動產(chǎn)的概念范圍[1]。位置不可移動性和固定性是不動產(chǎn)具備的基本條件，對于不動產(chǎn)而言，由于影響因素多樣，投資大量，具有一定的保值性等原因，可將其作為財產(chǎn)的一部分。因此，國家更應(yīng)該對不動產(chǎn)進(jìn)行登記和記錄。根據(jù)物權(quán)法顯示，不動產(chǎn)登記是權(quán)利人申請國家職能部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。不動產(chǎn)登記特點主要包括：第一，不動產(chǎn)登記發(fā)生的前提是需要當(dāng)事人的申請；第二，只能由國家指定的專職部門進(jìn)行登記；第三，登記內(nèi)容為不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項；第四，登記事項須記載于不動產(chǎn)登記簿。
不動產(chǎn)登記制度的核心是由不動產(chǎn)、登記當(dāng)事人、登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記簿等組成，因此，在進(jìn)行不動產(chǎn)登記時，應(yīng)該向登記當(dāng)事人說明相關(guān)登記范圍以及所需的手續(xù)。依據(jù)國情，現(xiàn)階段我國不動產(chǎn)登記的范圍主要有：第一，土地。目前，我國土地有兩種所有形式，國有和農(nóng)民集體所有。不動產(chǎn)主要登記范圍就是國有土地的使用權(quán)、開發(fā)權(quán)，以及農(nóng)民集體所有土地的集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等。第二，房產(chǎn)，房產(chǎn)又包括住宅房產(chǎn)和商業(yè)房產(chǎn)兩種。第三，海域使用權(quán)。海域使用權(quán)包括養(yǎng)殖開發(fā)等。第四，地役權(quán)、抵押權(quán)。第五，探礦權(quán)和采礦權(quán)。
在沒有明確的規(guī)定出來之前，不動產(chǎn)的測繪和登記隸屬于不同的行業(yè)，我國不同類型的不動產(chǎn)登記登記機構(gòu)和登記范圍也是不一樣的，具體如表1。
2.不動產(chǎn)測繪現(xiàn)狀
對于房屋、土地、林木、海域等定作物的測繪被統(tǒng)稱為不動產(chǎn)測繪。而權(quán)屬房地產(chǎn)測繪以及地籍測繪又是為土地、房產(chǎn)以及行政區(qū)劃確定權(quán)屬界址，提供規(guī)范測繪成果的重要工作[2]。為此，國家將這 3 項權(quán)屬測繪確定為法定測L。這些圖件和數(shù)據(jù)只要登記確認(rèn)就能夠立即具備法律效應(yīng)，也是相關(guān)部門處理糾紛、確定產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù)。我國現(xiàn)行《測繪法》中，根據(jù)市場實際情況，對于地籍測繪、房產(chǎn)測繪、權(quán)屬測繪制度等做出了具體規(guī)定。2007 年通過的《物權(quán)法》規(guī)定： “當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料?！币虼?，在進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，相關(guān)部門也用其他不同的辦法在進(jìn)行著不動產(chǎn)的登記，只是這種不動產(chǎn)登記和測繪太過零散，沒有統(tǒng)一的規(guī)章制度，法律效應(yīng)比較薄弱。在《不動產(chǎn)登記暫行條例》中明確要求申請人應(yīng)提交不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料，2012 年農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點工作規(guī)程（ 試行） 》規(guī)定申請海域使用權(quán)和農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)登記，需要提交相關(guān)海域或地塊的測繪成果。不動產(chǎn)測繪的制度已經(jīng)逐漸在我國實行起來。
3.不動產(chǎn)測繪發(fā)展前景
建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是落實《物權(quán)法》、保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)益的重要舉措。不動產(chǎn)是國家和人民的一項重要財產(chǎn)，自古以來，中華民族對不動產(chǎn)的投資意愿就比較強[3]。為了更好的管理不動產(chǎn)，使不動產(chǎn)權(quán)益明確，管理規(guī)范，國家開始實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不但能夠提高登記效率，避免產(chǎn)權(quán)交叉沖突，從而對各方面的權(quán)益進(jìn)行一定的保障。還能提高政府管理效率和治理水平，促進(jìn)政府簡政放權(quán)，更加便民利民，有利于國計民生。自實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后，市場資源得到進(jìn)一步的優(yōu)化和整合，政府的行政管理 成本也在相應(yīng)的降低。給不動產(chǎn)測繪行業(yè)帶來繁榮與發(fā)展。從技術(shù)層面說，各項技術(shù)實現(xiàn)了全面統(tǒng)一，促進(jìn)不動產(chǎn)測繪的技術(shù)日臻完善。從市場層面說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，將原來分散在不同行業(yè)的不動產(chǎn)測繪整合到一個統(tǒng)一的平臺之上，規(guī)模勢必擴(kuò)大，技術(shù)勢必提升。
4.結(jié)語
實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是為了更好的管理不動產(chǎn)，也是未來的大勢所趨。因此，作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的先行產(chǎn)業(yè)，不動產(chǎn)測繪在不久的未來，將會有蓬勃發(fā)展的生機，必將會成為促進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要手段之一。
參考文獻(xiàn)
[1] 趙明亮.不動產(chǎn)登記機構(gòu)改革之下房地產(chǎn)測繪管理體系的應(yīng)用探究[J].中國投資，2013，12（S1） ：229-229.
