土地開發(fā)可行性研究精選(九篇)

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第1篇：土地開發(fā)可行性研究范文

1.土地項目工程的資金預(yù)算編制不規(guī)范

在土地開發(fā)整理項目的資金管理中，預(yù)算管理是第一步，對工程建設(shè)、資金管理有較大的影響，對部分土地工程建設(shè)企業(yè)的土地項目工程資金的管理進行分析，其將工作的重點放在了土地開發(fā)整理項目的規(guī)劃上，而忽視了項目資金的預(yù)算管理。項目資金的預(yù)算管理薄弱和編制預(yù)算不規(guī)范，造成土地開發(fā)整理項目資金過高，還有一些單位利用這個缺陷，將工程預(yù)算定額抬高等，這些為土地開發(fā)整理項目的管理工作增加了難度[1]。

2.土地開發(fā)整理項目資金的使用效率低

土地開發(fā)整理是一個復(fù)雜的過程，在這個過程中有各種環(huán)節(jié)、程序，而且各個環(huán)節(jié)之間的時間差較大，想要有效的對土地開發(fā)整理項目進行管理、組織存在一定的難度，項目資金的土地開發(fā)整理中的利用效率較低。因為各個程序的進行存在較大的時間差，在這個過程中，材料的價格、土地的調(diào)整等，均存在較大的變化，進而無法有效的、充分的利用項目資金，無法有效的管理土地開發(fā)整理。

二、土地開發(fā)整理項目的資金審計監(jiān)察

為了保證土地開發(fā)整理項目的資金可以有效的發(fā)揮其作用，需要加強項目資金的審計監(jiān)察工作，綜合進行分析，將土地開發(fā)整理項目的資金審計監(jiān)察工作分為以下幾點：

1.土地開發(fā)整理項目，立項可行性階段的審計監(jiān)察

在土地工程建設(shè)企業(yè)發(fā)展的過程中，實施一個土地工程項目，首先需要對這個項目的可行性進行研究，土地開發(fā)整理項目的可行性研究，是對該項目實施的基礎(chǔ)條件、資金、技術(shù)等進行全面的調(diào)查，對該項目實施的可行性進行調(diào)查研究，是該項目實施的第一步，所以需要加強該階段的審計監(jiān)察，為土地開發(fā)整理項目進行的下一步工作，提供審計監(jiān)察的基礎(chǔ)和保障。在該階段加強審計監(jiān)察，可以保證該項目的合法性。

2.土地開發(fā)整理項目資金的審計監(jiān)察

在該項目正式實施前，項目資金到位，是該項有效實施的一重保障，也是加強項目資金管理的關(guān)鍵。對該項目資金的合法性進行審計監(jiān)察，可以保證項目資金來源的合法性。土地開發(fā)整理項目是一項復(fù)雜的、大型的、投資大的項目，在項目實施的過程中，項目資金的合理實施，是該項目順利實施、項目實施質(zhì)量的保障。不管該項目實施中的資金來源是政府撥款、貸款或者是其他來源，都需要對該項目資金實施專戶儲存管理，為項目的啟動、實施提供資金保障。

3.加強土地開發(fā)整理項目資金預(yù)算編制等審計監(jiān)察

在土地開發(fā)整理項目進行的過程中，項目資金的預(yù)算編制，是保障項目工程質(zhì)量的關(guān)鍵，對整個項目的各個環(huán)節(jié)都有影響，項目預(yù)算編制是確定該項目資金的基礎(chǔ)和依據(jù)。加強項目資金的預(yù)算編制審計監(jiān)察，可以保證項目資金預(yù)算編制的合理性、真實性、科學(xué)性，防止一些不良現(xiàn)象的產(chǎn)生，例如暗箱操作等[2]。除了以上這些在土地開發(fā)整理項目中，項目資金的審計監(jiān)察工作之外，還有土地開發(fā)整理項目施工過程中資金的審計監(jiān)察、竣工階段的項目資金審計監(jiān)察、工程項目的經(jīng)濟效益審計監(jiān)察等等。加強土地開發(fā)整理項目實施全過程中，各個階段的項目資金審計監(jiān)察，可以保證項目資金的合理性、真實性，防止項目資金挪用、占用等現(xiàn)象的產(chǎn)生，為項目工程的施工質(zhì)量提供保障。

三、小結(jié)

第2篇：土地開發(fā)可行性研究范文

一、土地開發(fā)整理主要階段及其內(nèi)涵

土地開發(fā)整理是一項綜合性的土地資源管理工作，是實現(xiàn)區(qū)域耕地占補平衡和耕地總量動態(tài)平衡，保障區(qū)域土地資源可持續(xù)利用的一種有效政策措施。土地開發(fā)整理一般包括城市土地開發(fā)整理和農(nóng)村土地開發(fā)整理兩個方面，涉及土地開發(fā)、土地整理、土地復(fù)墾等三項活動。目前，土地開發(fā)整理活動的工作重心是農(nóng)地整理，是指對農(nóng)村宜農(nóng)未利用地、廢棄地等進行開墾，對田、水、路、林、村等實行綜合整治，以增加有效耕地面積、提高耕地質(zhì)量的行為。從土地開發(fā)整理活動的工作體系或全過程角度來分析考察，一個土地開發(fā)整理項目從立項、規(guī)劃設(shè)計到項目實施及竣工管理，主要包括以下三個階段：土地開發(fā)整理專項規(guī)劃階段、土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設(shè)計階段、土地開發(fā)整理項目施工及管理階段。各個階段有不同的工作內(nèi)容和側(cè)重點，每個階段又可以劃分若干環(huán)節(jié)與過程，各個環(huán)節(jié)與過程都要應(yīng)用到相應(yīng)的測繪技術(shù)。

二、各階段測繪技術(shù)的應(yīng)用分析

（一）土地開發(fā)整理專項規(guī)劃階段

土地開發(fā)整理專項規(guī)劃基礎(chǔ)圖件是土地利用現(xiàn)狀圖，在規(guī)劃基期年土地利用現(xiàn)狀圖基礎(chǔ)上制作土地開發(fā)整理專項規(guī)劃圖，對于數(shù)量占絕大多數(shù)的市縣級土地開發(fā)整理專項規(guī)劃，其圖件比例尺一般要求為1：5萬~1：20萬，是在國家測繪部門提供的中、小比例尺航測地形圖（1∶1萬）基礎(chǔ)上，通過土地利用現(xiàn)狀調(diào)查，利用航片、調(diào)繪片編繪而來。土地開發(fā)整理潛力調(diào)查是專項規(guī)劃的主要內(nèi)容之一，其潛力調(diào)查圖以1∶1萬土地詳查圖為工作底圖，結(jié)合野外實地調(diào)查來開展工作的。目前，市縣級實際使用的土地詳查圖編制時間多為20世紀90年代初期或中期，變更調(diào)查又不能較好地到位或及時地反映實地的土地利用變化，因而導(dǎo)致圖件的現(xiàn)勢性較差，影響了規(guī)劃成果的準確性。隨著測繪技術(shù)的發(fā)展，當前對于較大區(qū)域的土地開發(fā)整理專項規(guī)劃基礎(chǔ)圖件，可以借助3S技術(shù)，從遙感影像圖片中提取有效的土地利用信息，或采用GPS實測現(xiàn)勢性較強的數(shù)據(jù)，再用GIS技術(shù)建立土地利用現(xiàn)狀及變更數(shù)據(jù)庫，并對這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行實時分析評價，以解決專項規(guī)劃基礎(chǔ)圖件的現(xiàn)勢性問題。

（二）土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設(shè)計階段

項目可行性研究是項目投資前期的框架性基礎(chǔ)研究。該階段對項目區(qū)的土地面積、長度、高程等精度要求并不很高，可采用專項規(guī)劃中的相應(yīng)圖件作為工作底圖，圖件比例尺一般不為1∶1萬或1∶5萬。也可以到項目進行概略性的現(xiàn)場實測，如使用平面定位精度小于15m的手持式GPS，現(xiàn)場實測項目的規(guī)模、土地權(quán)屬界線、道路、排灌溝渠、電力線等。但該階段對項目區(qū)邊界的要求較高，要求邊界控制點的平面坐標及經(jīng)緯度坐標，建議采用GPS測量方式精確測定項目區(qū)邊界控制點。在項目規(guī)劃設(shè)計階段，因涉及項目規(guī)劃方案的優(yōu)劣判斷、溝林路渠工程的詳細設(shè)計、工程概（預(yù)）算及土方計算的準確性等，因此對項目區(qū)地形地貌的準確性、現(xiàn)勢性上有較高的要求，對項目區(qū)各類土地的面積、長度、高程有相對較高的精度要求。通常要求實測比例尺大于1∶2000的全要素地形圖作為設(shè)計底圖?？刹捎贸Ｒ?guī)方法先用GPS布設(shè)控制，再用全站儀進行野外數(shù)據(jù)采集，首級高程控制點應(yīng)采用四等水準進行聯(lián)測，利用全站儀野外數(shù)字采集的資料或數(shù)字，生成項目區(qū)數(shù)字高程模型（DEM），利用DEM輔助計算出每個設(shè)計田塊的設(shè)計填挖土方量及施工填挖土方量。池塘、河道、溝渠、涵洞應(yīng)測水底高程，水閘應(yīng)注高寬及孔數(shù)，以便于農(nóng)田水利工程設(shè)計；測出農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、道路、林地、墳?zāi)沟姆植技懊娣e信息，以便于田間道路工程設(shè)計。

（三）土地開發(fā)整理項目施工及管理階段

在項目施工階段，施工單位只要根據(jù)專業(yè)測繪單位提供的前期測量成果及設(shè)置的專門控制點（界）石，采用工程施工放樣測量的方法，依據(jù)通過審批的設(shè)計方案及設(shè)計圖件進行相應(yīng)的施工。項目竣工驗收時，要提交土地開發(fā)整理項目竣工圖，其比例尺與土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設(shè)計圖相同。這一階段的測繪數(shù)據(jù)是工程項目的成果圖，最終將反映項目的竣工現(xiàn)狀，其測量成果一般就作為工程項目及各管理部門的存檔及管理資料，較設(shè)計階段而言，必須達到較高的測量精度，有著較全面的內(nèi)容要求。對于土地開發(fā)整理項目的后期管理及分析評價，可充分利用項目竣工驗收的測量資料和圖件，與施工前的土地開發(fā)整理現(xiàn)狀圖及施工設(shè)計圖進行對比研究及跟蹤管理，但施工過程中如牽扯到較復(fù)雜的如沉降、變形觀測等施測活動，則需要由專門測繪機構(gòu)進行專門施測研究。

三、與相關(guān)專業(yè)測繪的比較

土地開發(fā)整理測繪一般指借助一定的測量儀器和成圖系統(tǒng)，通過野外實地測量或室內(nèi)成圖，最終生產(chǎn)出滿足土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設(shè)計、預(yù)算及施工的測繪產(chǎn)品的技術(shù)性工作，包括土地開發(fā)整理各項相關(guān)活動的現(xiàn)狀圖、潛力調(diào)查及分布圖、規(guī)劃圖、施工設(shè)計圖、竣工圖的生產(chǎn)。土地開發(fā)整理的不同階段對圖件比例尺、成圖技術(shù)方法及測圖精度均有不同的要求。在測繪組織上，既有采用全站儀野外數(shù)據(jù)采集按較高尺度標準施測的方式，以滿足土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設(shè)計及施工要求；也有按照一定地圖制圖綜合的原則，編繪成小比例尺的現(xiàn)狀圖，以滿足土地開發(fā)整理專項規(guī)劃及可行性研究的要求，從而最大限度地降低土地開發(fā)整理的測繪成本。

土地開發(fā)整理中的測繪工作與地形測繪、工程測繪、地籍測繪以及土地利用現(xiàn)狀調(diào)查等專業(yè)測繪既有某些相同特性，也有不同的一面，是上述四種專業(yè)測繪技術(shù)在土地開發(fā)整理中的綜合應(yīng)用，屬于專題地圖的測量及應(yīng)用范疇。

第3篇：土地開發(fā)可行性研究范文

為保障國家糧食安全，推進新農(nóng)村建設(shè)和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，《全國土地整治規(guī)劃》（2011～2015年）提出要加快農(nóng)村土地整治復(fù)墾的步伐，明確提出全國耕地保有量要保持在18.18億畝，到2015年新建4億畝旱澇保收高標準基本農(nóng)田的目標?！度珖黧w功能區(qū)劃規(guī)劃》（國發(fā)[2010]46號）中也提出，我國要在2020年基本形成“七區(qū)二十三帶”為主體的農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略格局，農(nóng)產(chǎn)品供給安全得到有效保障，使得耕地保有量不低于120.33萬km2（18.05億畝），其中基本農(nóng)田不低于104萬km2（15.6億畝）。近日，國土資源部關(guān)于印發(fā)《保發(fā)展保紅線工程2013年行動方案》的通知（國土資發(fā)〔2013〕40號），“保紅線工程” 的行動主題為“嚴守耕地保護紅線，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展”，為堅守18億畝耕地紅線，該行動分解下達了2013年高標準基本農(nóng)田建設(shè)任務(wù)，全面開展500個示范縣建設(shè)，確保建成1億畝高標準基本農(nóng)田等任務(wù)。為此，在全國各地如海南省渡江流域、青海省湟水流域、貴州烏蒙山、、云南玉溪等地，正相繼開展“集中連片、設(shè)施配套、高產(chǎn)穩(wěn)定、生態(tài)良好、抗災(zāi)能力強”，與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營方式相適應(yīng)的高標準基本農(nóng)田土地整理重大工程。為維護良好的自然生態(tài)環(huán)境，走人與自然和諧的發(fā)展道路，各地在實施土地整理的過程中也在同步開展環(huán)境影響評價工作。

目前，已有學(xué)者對土地開發(fā)整理行業(yè)的環(huán)境影響評價做了相應(yīng)的研究，以土地開發(fā)整理的規(guī)劃環(huán)評居多[1-5]，且主要是偏向其評價指標體系的探討[3-5]，而針對其建設(shè)項目的研究仍稍顯欠缺[6， 7]。土地整理項目如高標準基本農(nóng)田土地整治重大工程（下稱土地整治重大工程）雖然跨越區(qū)域較大、覆蓋面積較廣，但是它們是土地資源開發(fā)和土地利用有關(guān)規(guī)劃的具體實施，在實施過程中一般是按子項目分區(qū)實施的，因此，按照建設(shè)項目編制環(huán)境影響報告書可操作性較強，同時也是土地規(guī)劃項目規(guī)劃環(huán)評的細化和補充。鑒于土地整治項目環(huán)評的行業(yè)導(dǎo)則還處于醞釀期，該類環(huán)評文件的編制主要依據(jù)總綱和專項導(dǎo)則。本文在編制青海省湟水流域、貴州烏蒙山、、云南省等地高標準基本農(nóng)田土地整理重大工程環(huán)境影響報告書實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，對該類重大工程環(huán)境影響報告的編制提出幾點建議，供同行參考。

1 工程分析的要求

按照《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則-生態(tài)導(dǎo)則》（HJ 19-2011）的要求，土地整治重大工程的工程分析時段應(yīng)包括勘察設(shè)計期、施工期和營運期?？辈煸O(shè)計期包括項目建議書階段、可行性研究階段和設(shè)計階段，項目建議書工作在進入環(huán)評階段前已完成，其主要成果在可行性研究階段會有體現(xiàn)；而可行性研究報告與環(huán)評是一個互動的階段，環(huán)評以可行性研究報告為基礎(chǔ)，評價過程中對發(fā)現(xiàn)初勘、選址選線、新增耕地的數(shù)量以及相關(guān)工程設(shè)計中存在的環(huán)境影響問題應(yīng)提出調(diào)整或修改建議，可行性研究報告據(jù)此進行修改或調(diào)整，最終形成科學(xué)的可行性研究報告和環(huán)評報告。土地整理重大工程施工期跨度一般為3～5年，某些間接影響可能是永久性的，如渠道襯砌導(dǎo)致渠道生態(tài)環(huán)境發(fā)生質(zhì)的改變，因此應(yīng)重點關(guān)注該時段。而營運期，由灌溉引起的次生鹽漬化、生態(tài)退化等生態(tài)影響和農(nóng)藥、化肥、農(nóng)膜等殘留所帶來的污染影響是并存的，該階段也應(yīng)是環(huán)評的重點。

雖然國家對高標準基本農(nóng)田土地整治項目中新增耕地的比例沒有明文要求，但是“新增耕地率”已經(jīng)成為各地土地整治重大工程的一大特色，也同時作為耕地“占補平衡”的重要來源。所以土地整治項目一般是對現(xiàn)有耕地進行“田、水、路、林”的改造和開發(fā)一定比例的新增耕地，相當于改擴建工程。按照生態(tài)導(dǎo)則對工程分析的對象的要求，土地整治重大工程的主體工程為土地平整、灌溉排水、修路和農(nóng)田防護林等四大工程，部分項目還包括村莊整治。其中土地平整和灌溉排水工程應(yīng)重點分析。對現(xiàn)有耕地的整治主要是襯砌渠道、疏浚溝道、修整道路、補種防護林以及改良土壤等，該部分耕地經(jīng)過長期的人為干擾，格局和生態(tài)環(huán)境較穩(wěn)定，其配套修整不會對其產(chǎn)生大的影響；而新增耕地主要是新建道路、溝渠、新種防護林，并將鹽堿地、其他草地、農(nóng)村道路、田坎溝渠等通過植被鏟除、表土剝離、土壤改良等轉(zhuǎn)變?yōu)楦?。新增耕地及其附屬配套工程占地在生態(tài)類型上基本上由原來的草地生態(tài)系統(tǒng)、荒漠生態(tài)系統(tǒng)等轉(zhuǎn)換為農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，生態(tài)格局轉(zhuǎn)變較大，因此，新增耕地產(chǎn)生的影響應(yīng)作為環(huán)評報告分析的重點。同時，作為改擴建工程，污染源的計算需做好三本帳，并提出“以新帶老”的措施。

在工程符合性方面，因高標準基本農(nóng)田項目一般都是集中連片的，因此不可避免涉及到自然保護區(qū)、森林公園、風(fēng)景名勝區(qū)、文物古跡、飲用水源保護區(qū)等環(huán)境敏感區(qū)，所以在初步論證時要以列表的形式明確給出其保護區(qū)與建設(shè)項目的方位和距離，分析工程新增占地與該保護區(qū)占地上的合法性；國家命令禁止開墾坡度大于25°的地塊，已有的坡度大于25°的耕地應(yīng)逐步有計劃地實行退耕還林還草。這就要求在丘陵地區(qū)廣泛實施的“坡改梯”工程中把好耕地坡度這關(guān)，避免為追求土地數(shù)量這一目標而開發(fā)坡度大于25°的地塊；同時還應(yīng)并分析重大工程與法律法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)境政策和各級規(guī)劃的符合性與協(xié)調(diào)性。

2 新增耕地的分析

早期，為片面強調(diào)數(shù)量而忽略開發(fā)整理質(zhì)量，一些地方在土地整理中出現(xiàn)了毀林開荒、墾殖草場、圍湖造田等破壞生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)象荒漠地”等打“擦邊球”現(xiàn)象發(fā)生。其次要分析其來源可行性，以避免營運期新增耕地因質(zhì)量問題或者水源問題而出現(xiàn)撂荒現(xiàn)象的發(fā)生。要《全國主體功能區(qū)劃規(guī)劃》（國發(fā)（2010）46號）中要求把保護水面、濕地、林地和草地放到與保護耕地同等重要位置；農(nóng)業(yè)開發(fā)要充分考慮對自然生態(tài)系統(tǒng)的影響，積極發(fā)揮農(nóng)業(yè)的生態(tài)、景觀和間隔功能。嚴禁有損自然生態(tài)系統(tǒng)的開荒以及侵占 水面、濕地、林地、草地等農(nóng)業(yè)開發(fā)活動；在確保省域內(nèi)耕地和基本農(nóng)田面積不減少的前提下，繼續(xù)在適宜的地區(qū)實行退耕還林、退牧還草、退田還湖。在農(nóng)業(yè)用水嚴重超出區(qū)域水資源承載能力的地區(qū)實行退耕還水；保護天然草地、沼澤地、葦?shù)?、灘涂、凍土、冰川及永久積雪等自然空間。這些環(huán)境政策也都要求在土地整治項目中應(yīng)注重新增耕地來源要明確、合法、合規(guī)。

3 水資源論證專題

鑒于水資源是決定土地開發(fā)整理面積大小的主要因素，土地開發(fā)整理首先要考慮水資源的供需平衡問題，特別是對于缺水的干旱地區(qū)[8]。在項目的可行性研究階段，首先就要摸清項目區(qū)的各種來水量和可供水量，根據(jù)農(nóng)業(yè)、工業(yè)、生活遠景的需水要求以及生態(tài)需水量，進行水資源平衡分析論證，以水定地，確保水土資源供需平衡。《全國生態(tài)環(huán)境保護綱要》（國發(fā)（2000）38號）指出“在發(fā)生江河斷流、湖泊萎縮、地下水超采的流域和區(qū)域，應(yīng)停止新上的加重水平衡失調(diào)的蓄水、引水和灌溉工程”，這一要求表明了在當前階段國家對生態(tài)環(huán)境用水的重視，從源頭上避免因新增灌溉用水等而加劇水平衡失調(diào)的問題?！度珖黧w功能區(qū)劃規(guī)劃》（國發(fā)[2010]46號）中將限制開發(fā)區(qū)域（重點生態(tài)功能區(qū)）劃分為25個國家重點生態(tài)功能區(qū)，其中包含4個水土保持型，分別為黃土高原丘陵溝壑水土保持生態(tài)功能區(qū)、大別山水土保持生態(tài)功能區(qū)、桂黔滇喀斯特石漠化防治生態(tài)功能區(qū)和三峽庫區(qū)水土保持生態(tài)功能區(qū)。其發(fā)展方向為大力推行節(jié)水灌溉和雨水集蓄利用，發(fā)展旱作節(jié)水農(nóng)業(yè)；限制陡坡墾殖和超載放牧；拓寬農(nóng)民增收渠道，解決農(nóng)民長遠生計，鞏固水土流失治理、退耕還林、退牧還草成果等。

以上環(huán)境政策要求在土地整治項目中應(yīng)注重水資源供需平衡分析，采取節(jié)水灌溉等措施保證高標準基本農(nóng)田的“集中連片、旱澇保收”，尤其是在水資源超載或者瀕臨超載的區(qū)域通過節(jié)水改造在新增耕地灌溉面積的同時不新增灌溉引水量。在實際項目中，為避免連續(xù)干旱年因水資源不足而發(fā)生耕地撂荒等，應(yīng)采取有效應(yīng)對措施，除渠道防滲、管灌、滴灌等節(jié)水灌溉、興建澇池等工程措施外，還需加強管理措施，如溝渠鋪膜防滲、消減新增耕地量等。對于消減新增耕地，應(yīng)優(yōu)先削減飲用水源保護區(qū)及其上游、沙化土地封禁保護區(qū)、珍稀瀕危野生動植物天然集中分布區(qū)等敏感生態(tài)保護目標[9]附近的耕地。

4 地下水影響分析

4.1 地下水影響評價等級

土地整治項目因在營運期農(nóng)藥、化肥的殘留會通過土壤淋溶以及地表徑流入滲補給等作用影響地下水質(zhì)；同時，田間的灌溉和排水會影響區(qū)域水資源的分布、可能引起地下水流場或地下水位的變化，并導(dǎo)致環(huán)境水文地質(zhì)問題。其同時兼具I類和Ⅱ類建設(shè)項目的特征，屬于《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則-地下水環(huán)境》（HJ610-2011）中的Ⅲ類項目。按照《建設(shè)項目地下水環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則執(zhí)行有關(guān)問題的說明》環(huán)辦函[2013]479號文件要求，實際工作中應(yīng)以建設(shè)項目I類和Ⅱ類場地特征確定的最高工作等級作為建設(shè)項目地下水環(huán)境影響評價工作等級，但可以分別按I類和Ⅱ類場地特征確定的工作等級開展相應(yīng)的評價工作。

4.2 現(xiàn)狀調(diào)查

4.2.1 污染源調(diào)查

重點應(yīng)調(diào)查和了解施用農(nóng)藥、化肥、農(nóng)膜的情況。同時參考《第一次全國污染源普查-農(nóng)業(yè)污染源》（2009年）中關(guān)于農(nóng)藥、化肥的流失系數(shù)手冊及農(nóng)田地膜殘留系數(shù)手冊，給出項目區(qū)化肥、農(nóng)藥進入地表水和地下水的折純量和農(nóng)膜的田間殘留量，并估算出通過揮發(fā)等進入大氣環(huán)境中的化肥、農(nóng)藥的量。對于污灌區(qū)，應(yīng)重點調(diào)查和了解污灌區(qū)的土壤類型、污灌面積、污灌水源、水質(zhì)（執(zhí)行標準為《農(nóng)田灌溉水質(zhì)標準》（GB5084-2005））、污灌量、灌溉制度與方式及施用農(nóng)藥、化肥情況。必要時可做補做滲水試驗，以便了解單位面積滲水量。對于移土培肥、改良土質(zhì)或施用生活污泥的等地塊，要對農(nóng)田和作物的選擇和影響進行類比分析，對受納的農(nóng)業(yè)土壤土質(zhì)、面積進行分析，最終給出污泥的農(nóng)田施用是否可行的結(jié)論，是否會影響農(nóng)田的土質(zhì)達標情況（《土壤環(huán)境質(zhì)量標準》GB15618-1995）。

4.2.2 地域水文地質(zhì)問題調(diào)查

地域環(huán)境水文地質(zhì)問題調(diào)查包括地下水污染調(diào)查和其他水文地質(zhì)問題調(diào)查。其中其他水文地質(zhì)問題調(diào)查應(yīng)結(jié)合項目所在地的區(qū)域特征進行鹽漬化、沼澤化、海水入侵、天然劣質(zhì)水質(zhì)進而土壤污染調(diào)查，在調(diào)查其現(xiàn)狀基本特征的基礎(chǔ)上，分析產(chǎn)生的因素，項目建設(shè)對其的影響以及發(fā)展趨勢。

4.3 影響評價

4.3.1 評價方法

按《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則-地下水環(huán)境》（HJ610-2011）的要求，分別用標準指數(shù)法對水質(zhì)進行評價，用預(yù)測水位與現(xiàn)狀調(diào)查水位的對比來對項目可能導(dǎo)致的水文地質(zhì)問題進行評價，具體為地下水灌區(qū)中采用中心水位降和水位下降速率的方法評價地下水位的降落漏斗，和地表水灌區(qū)中通過地下水水位變化速率、變化幅度、水質(zhì)及巖性等發(fā)展趨勢的分析來分析土壤鹽漬化、沼澤化、濕地退化、土壤荒漠化、地面沉降、地裂縫、巖溶塌陷等。

4.3.1 評價內(nèi)容

應(yīng)注意地域性的問題，因為這些問題與水文地質(zhì)問題息息相關(guān)。如在河谷平原區(qū)河水側(cè)向補給和微地貌形態(tài)等會影響地下水的水質(zhì)和水位埋深，要分析灌溉對鹽堿化、沼澤化的影響程度；對濱海平原區(qū)，因淡水和咸水之間可能產(chǎn)生水力聯(lián)系，要重點研究咸淡水界面埋深，淡水層的埋藏條件與水量，分析灌溉對海水上溯、倒灌的影響程度；對巖溶水地區(qū)，因地表水與地下水間相互轉(zhuǎn)化的速度較快，且伴隨著地域性的各種巖溶形態(tài)，如串珠狀洼地、干谷、漏斗、溶井、落水洞、塌陷等；因此，應(yīng)了解項目區(qū)地下水徑流集中和強烈的地帶，以防止因為灌溉滲漏、蓄水、抽水等農(nóng)業(yè)活動導(dǎo)致巖溶塌陷；對于黃土地區(qū)，應(yīng)注意調(diào)查黃土臺塬（包括呈階梯狀的臺塬）、黃土丘陵（梁、峁、溝壑）、山前洪積扇（裙）和河谷階地的形態(tài)等，收集黃土層中溶蝕、濕陷、溝谷切割密度及深度等數(shù)據(jù)，觀察了解黃土地區(qū)水土流失及植被與地下水的關(guān)系等。研究合理開發(fā)黃土地區(qū)地下水的方案，并推測可能出現(xiàn)的環(huán)境地質(zhì)問題并提出可行的應(yīng)急方案。對于沙漠地區(qū)，如南疆三地州等地，年降水量少，蒸發(fā)強烈，鹽堿化嚴重，應(yīng)分析項目區(qū)地下水資源的供 水能力，項目的節(jié)水程度，是否會加劇該區(qū)域地下水資源短缺的局面，并分析項目灌溉定額的合理性以及對鹽堿化的影響程度。在以上分析灌溉對地下水可能引起的環(huán)境地質(zhì)問題的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出合理可行、可操作性強的的防治措施。

5 生態(tài)影響分析

5.1 生態(tài)影響評價等級

上述已經(jīng)分析土地整治重大工程相當于改擴建工程，按照《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則-生態(tài)導(dǎo)則》（HJ 19-2011）的要求，在生態(tài)影響評價工作等級的劃分上，其占地范圍以新增占地面積計算。

5.2 現(xiàn)狀調(diào)查

環(huán)境現(xiàn)狀分析的主要內(nèi)容有分析項目區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展水平、土地利用現(xiàn)狀、氣象水文特點、自然災(zāi)害情況、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施、水利交通條件等情況。分析規(guī)劃區(qū)域當前的環(huán)境問題以及各種環(huán)境的規(guī)模、范圍、程度、產(chǎn)生原因等， 明確生態(tài)建設(shè)與環(huán)境保護的重點。并對生態(tài)敏感區(qū)（ 點） 進行全面分析， 如特殊生境及特有物種、自然保護區(qū)、濕地、生態(tài)退化區(qū)、水土流失易發(fā)區(qū)、地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)、特有人文和自然景觀區(qū)以及其他生態(tài)敏感點等，確定對規(guī)劃反映敏感的地域及環(huán)境脆弱帶[1]。

因農(nóng)業(yè)區(qū)人類活動較為頻繁，一般不存在大型動物及珍稀野生動物，為兩棲動物居多?，F(xiàn)狀調(diào)查時，按導(dǎo)則要求調(diào)查評價范圍內(nèi)的區(qū)生態(tài)背景和區(qū)域主要生態(tài)問題即可。與項目關(guān)系較密切的生態(tài)系統(tǒng)應(yīng)詳細調(diào)查，如項目區(qū)的農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，若有天然林地、河流、濕地分布其中，也應(yīng)做出相應(yīng)調(diào)查，重點調(diào)查受保護的珍稀瀕危物種、關(guān)鍵種、土著種、建群種和特有種，天然的重要經(jīng)濟物種等。如涉及國家級和省級保護物種、珍稀瀕危物種和地方特有物種時，應(yīng)逐個或逐類說明其類型、分布、保護級別、保護狀況等；如涉及特殊生態(tài)敏感區(qū)和重要生態(tài)敏感區(qū)時，應(yīng)逐個說明其類型、等級、分布、保護對象、功能區(qū)劃、保護要求等，還應(yīng)通過長期生態(tài)監(jiān)測和走訪等形式調(diào)查項目區(qū)涉及動物棲息地和遷徙路線以便后續(xù)分析修路、修渠等對其的切割作用和預(yù)留生物通道的合理性。在上述基礎(chǔ)上，附以規(guī)范的生態(tài)圖件和相應(yīng)照片。而與項目關(guān)系不太密切的生態(tài)系統(tǒng)因做應(yīng)相應(yīng)簡化，給出區(qū)域大背景的生態(tài)現(xiàn)狀并輔以照片即可。對于水土流失、沙漠化、石漠化、鹽漬化、自然災(zāi)害、生物入侵和污染危害等生態(tài)問題調(diào)查，應(yīng)指出其類型、成因、空間分布、發(fā)生特點等[9]。

5.3 影響分析

施工期生態(tài)影響主要表現(xiàn)在渠道襯砌、道路修整、土地平整和防護林種植過程中會擾動表土上的植被，雖然施工期一般在休耕期，植被已經(jīng)枯萎，但是施工會切斷植被的根系，破壞了原有土壤中的微生物群系、水分、養(yǎng)分，使得動工區(qū)域（除襯砌區(qū)域外）在施工期結(jié)束后仍以裸露地貌為主，植被恢復(fù)需要一定時間。除上述影響外，新增耕地的開發(fā)會減少野生動物的棲息地，一些已適應(yīng)在田坎、鹽堿地、沙地等生長的植物生存環(huán)境變遷、植被退化；使原本在當?shù)厣畹囊恍┥镆驐h(huán)境改變而減少甚至死亡。營運期內(nèi)，除新增耕地由天然半天然的生態(tài)系統(tǒng)轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)所帶來影響外，項目區(qū)內(nèi)渠道的襯砌、路面硬化、田坎的減少所產(chǎn)生的影響相對較大。天然渠道因水土濕潤，泥土路面水力連通性相對較好，阻隔作用相對較小，田坎因人為干擾相對較少等，這使得天然渠道、路面和田坎的物種較為豐富，對維持農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)的生物多樣性具有重要作用。項目實施后，渠系襯砌減少了降水、灌溉水對淺層地下水的補給；在非灌溉期，表層土壤水分因渠系襯砌不能充分得到淺水的補給，在靠近渠道兩岸1～5m的范圍內(nèi)將會以草本植物群落。

5.4 水土流失

對于侵蝕模數(shù)，新增耕地和現(xiàn)有土地的整治應(yīng)分別計算，此外還應(yīng)統(tǒng)計因項目實施而破壞的水土保持面積，制定切實可行的水土保持措施。這部分工作應(yīng)在水土保持方案的基礎(chǔ)上進行。

5.5 生態(tài)風(fēng)險評價

土地整治項目有區(qū)別于化工等污染項目，因此不適用于風(fēng)險導(dǎo)則，但其生態(tài)風(fēng)險仍然值得關(guān)注。土地整治的生態(tài)風(fēng)險源主要來自農(nóng)田平整、農(nóng)田水利、道路建設(shè)及防護林建設(shè)大工程，其風(fēng)險類型在建設(shè)期、恢復(fù)期與穩(wěn)定期的表現(xiàn)各不相同[13]?？梢詮乃⑼僚c生物要素中選取了個指標構(gòu)成土地整理生態(tài)風(fēng)險評價的指標體系， 并用法得到綜合生態(tài)風(fēng)險指數(shù)， 能有效識別出土地整理前后生態(tài)風(fēng)險的變化。得出土地整理后項目區(qū)發(fā)生生態(tài)風(fēng)險的可能性的增減情況， 項目區(qū)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量總體有所變化趨勢， 為以后的土地整理工作積累了寶貴的經(jīng)驗。

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第4篇：土地開發(fā)可行性研究范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)； 投資決策分析 ；成本控制

中圖分類號： F830.59 文獻標識碼：A

一、房地產(chǎn)業(yè)投資決策對成本控制的影響

1、影響投資決策的因素分析

（1）社會因素

房地產(chǎn)業(yè)與國家政策、金融政策以及國民經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)，因此其投資時機受國家產(chǎn)業(yè)政策、金融政策及國民經(jīng)濟發(fā)展水平的影響。政策的變化對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響較大，如對控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的政策變化，將會影響到市場對房屋的需求量；實行新的土地政策，將會對房地產(chǎn)開發(fā)成本造成影響，稅收政策及貸款利率的變化將會引起投資效益的變化。國民經(jīng)濟發(fā)展水平對市場購買力造成影響，也會影響房地產(chǎn)的投資。

（2）成本因素

影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本因素主要包括所需要資源價格的變化、項目周期以及項目的產(chǎn)出率等。由于在建筑過程中的施工消耗，建筑所需材料等價格都在不斷變化，投資收益會受到一定影響。房地產(chǎn)項目周期長，資金占用量大，而資金的占用對成本的影響直觀的體現(xiàn)就是利息的支出，開發(fā)項目的周期越長，銀行貸款的數(shù)額就越大，而如果開發(fā)項目的周期短，房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)次數(shù)多，其產(chǎn)生的效益也就越大。

（3）投資區(qū)位

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有不可移動的特點，因此房地產(chǎn)的區(qū)位因素是客戶最為關(guān)心的內(nèi)容之一。對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，地段位置是影響項目投資效益的關(guān)鍵性因素。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們對生活質(zhì)量提出了更高要求，追求高品質(zhì)生活。而任何一個房地產(chǎn)項目都與其周邊的人文、自然環(huán)境發(fā)生著各種互動關(guān)系。因此不同區(qū)位的房地產(chǎn)項目，會產(chǎn)生不同的經(jīng)濟效益。

（4）投資時機

選擇合適的投資時機是房地產(chǎn)投資收益的關(guān)鍵。經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時機的關(guān)鍵性因素，在經(jīng)濟發(fā)展的成長期，房地產(chǎn)市場需求旺盛，市場處于上升勢頭，此時推出合適的房地產(chǎn)項目較易獲得較高的收益；當經(jīng)濟處于低迷期，市場需求下降，不能達到預(yù)期收益，因此房地產(chǎn)投資者必須具有敏銳的判斷力，進行項目可行性分析，把握投資時機。

2、投資決策失誤對成本控制的影響

面臨日益復(fù)雜的市場環(huán)境，房地產(chǎn)投資潛在著各種風(fēng)險，如果決策失誤，將會給企業(yè)帶來很大的投資風(fēng)險。

（1）市場因素對成本控制的影響

房地產(chǎn)市場的動蕩會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失，市場供需關(guān)系、市場購買力以及利率匯率等都會對成本控制造成影響。房地產(chǎn)企業(yè)周期長，在從項目可行性研究到開盤期間，市場需求發(fā)生變動的可能性很大，如客戶對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的喜好等都會發(fā)生變化，從而使收益難以達到預(yù)期目標。

（2）政策因素對成本控制的影響

金融政策及財政政策對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的成本影響最為直接，貨幣政策的緊松都會直接影響到房地項目開發(fā)者以及購買者所持有的資本，影響了項目的開發(fā)和銷售，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需的成本受到影響。如國家出臺的一系列土地增值稅條例和房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)辦法，都使增加了項目開發(fā)的成本。

（3）項目開發(fā)團隊人員素質(zhì)對成本控制的影響

項目開發(fā)團隊人員的素質(zhì)對成本的影響較大，如果沒有專業(yè)的投資分析，很難作出正確的決策，而決策的失誤導(dǎo)致的項目投資失誤給企業(yè)帶來不可估量的損失，增加了項目的開發(fā)成本。決策者如果沒有敏銳的市場洞察力，無法正確對項目進行定位，盲目進行投資開發(fā)，在開盤后出現(xiàn)銷售瓶頸，成本的收回速度較慢，使開發(fā)成本增加。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段的成本控制措施

1、進行充分的市場調(diào)查，降低投資風(fēng)險

在房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中會存在很多不確定因素，潛藏著風(fēng)險，從而使投資實際收益偏離預(yù)期收益。這就要求投資者在投資決策前要充分利用信息化手段進行市場調(diào)查。調(diào)查住房銷售價格、戶型需求、環(huán)境要求以及市場競爭情況等進行調(diào)查，對正在開發(fā)的樓盤進行產(chǎn)品、客戶群、價格以及市場購買力等進行分析。根據(jù)項目的使用要求、建設(shè)目標和規(guī)劃技術(shù)條件等組織項目前期工作組的相關(guān)人員對項目進行研究并提出初步投資建議，為他們的投資決策提出科學(xué)依據(jù)，降低投資風(fēng)險。

2、重視房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究及投資估算

投資階段重點是進行項目的可行性研究，對項目的投資估算精確度進行控制，并采用合理的估算方法進行編制，從而確保項目上投資決策的可靠性。

（1）重視房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資數(shù)額大，建設(shè)周期長，要使開發(fā)項目達到預(yù)期經(jīng)濟效果，就必須實現(xiàn)項目決策科學(xué)性，減少或避免投資決策的失誤，做好可行性研究，解決并落實項目開發(fā)過程中經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料?？尚行匝芯康膬?nèi)容包括市場的供需關(guān)系、客戶群及產(chǎn)品定位分析、項目選址與方案規(guī)劃、產(chǎn)品的建筑方案分析、投資估算與資金籌措以及財務(wù)效益等。對市場進行研究，了解客戶需求，對項目進行定位；在技術(shù)研究階段要結(jié)合設(shè)計方案對比項目功能，從中選擇出經(jīng)濟與技術(shù)結(jié)合較好的方案。進行科學(xué)的可行性研究可以提高決策的可靠性，使投資者更好的了解市場以及項目本身的定位，盡可能避免投資風(fēng)險，有效控制項目成本。

（2）重視房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算

投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是進行投資決策的重要依據(jù)之一，是否進行項目開發(fā)取決于開發(fā)項目的投資估算。投資估算必須保證準確性，如果出現(xiàn)的誤差太大，將會導(dǎo)致投資決策的失誤。在初步?jīng)Q策階段，允許估算誤差在30%左右，但在最終決策階段，其估算誤差必須控制在10%以內(nèi)。只有保證投資估算的方法和數(shù)據(jù)資料可靠性，才能保證項目開發(fā)過程中其他階段的成本控制在合理的范圍之內(nèi)，實現(xiàn)成本控制的預(yù)期目標。

3、采取組合投資策略，利用保險規(guī)避經(jīng)濟風(fēng)險

（1）采取組合投資策略

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了分散風(fēng)險，采用組合投資的策略，同時運作多個房地產(chǎn)項目。如何利用有限的企業(yè)資源通過合理的投資組合，選擇投資時機、項目類型、投資區(qū)域等，規(guī)避風(fēng)險并且盡可能多的獲取經(jīng)濟效益和社會效益，具有重要的現(xiàn)實意義。

首先，采取組合投資要選擇恰當?shù)臅r機。房地產(chǎn)業(yè)具有投資時間長、資金占用量較大等特點，因此在項目開發(fā)過程中最容易遇到的就是財務(wù)危機，如果后續(xù)資金無法及時到位，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。因此在采取組合投資策略時要避免幾個項目的同時啟動，避免由于幾個項目一起啟動占用大量資金給企業(yè)帶來的整體性經(jīng)營風(fēng)險。在組合投資時，要注意對開發(fā)周期不同的項目進行組合，注意開發(fā)周期的多元化，使其相輔相成，增加抵御風(fēng)險的能力，在保持企業(yè)效益長期穩(wěn)定的情況下，提升企業(yè)形象和融資能力。

其次，采用組合投資策略時要注意投資產(chǎn)品的組合。房地產(chǎn)企業(yè)選擇的投資產(chǎn)品包括商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)以及工業(yè)地產(chǎn)等。由于市場供需的多變，因此不同類型的房地產(chǎn)商品在同一時期內(nèi)的供需關(guān)系是不相同的。在分析激烈的市場競爭環(huán)境的基礎(chǔ)上充分掌握各種產(chǎn)品的市場狀況和企業(yè)實力進行科學(xué)、準確、系統(tǒng)的評價，從而對投資產(chǎn)品組合作出調(diào)整。

再次，投資區(qū)位的組合。不同區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平不一、實施的政策不同、社會環(huán)境、人文地理不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展機會和生存空間也是不一樣的。實施投資區(qū)位組合，可以使企業(yè)打破房地產(chǎn)不可移動的地域限制，從而為企業(yè)贏得更多的市場份額和發(fā)展機會，避免一失均失、一敗俱敗的局面，盡可能的防范和分散風(fēng)險。

（2）利用保險規(guī)避經(jīng)濟風(fēng)險

保險作為一種及時、合理的分攤經(jīng)濟損失和實施經(jīng)濟補償?shù)姆椒?，可以有效處置房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的風(fēng)險。房地產(chǎn)保險是指在房屋設(shè)計、建造、銷售以及消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險標的的保險。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過向保險公司投保，以繳納保費為代價，將開發(fā)過程中或已經(jīng)開發(fā)完成的項目存在的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司來承擔(dān)。但同時值得注意的是保險的可保范圍是有限的，在多數(shù)情況下，保險也并不能提供充分的補償。因此企業(yè)也需要采用其他非保險手段來轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。

4、加強項目團隊建設(shè)，提高成本管理水平

（1）加強投資項目團隊人員素質(zhì)建設(shè)

房地產(chǎn)可行性研究和開發(fā)策略是一個非常專業(yè)、系統(tǒng)的工作。面臨新的經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要適應(yīng)新時期的變化，提高項目團隊的整體素質(zhì)，加強項目團隊的建設(shè)，積極探索新的發(fā)展模式和管理方法。成本管理人員除了對城市的市場狀況和經(jīng)濟形勢、建筑工程造價狀況、貸款利率等做充分的了解、分析和判斷，還要樹立以客戶為中心的思想，為客戶創(chuàng)造更大的價值。要加強團隊人員的專業(yè)素質(zhì)能力和良好的協(xié)調(diào)溝通能力，善于利用各方資源，與公司內(nèi)部各部門合作伙伴溝通。

（2）提高成本管理水平

在房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段，投資者要進行嚴格的成本管理，建立有效的成本控制激勵機制，實施相應(yīng)的成本控制措施，避免或降低投資風(fēng)險。

首先，要建立利于成本控制的激勵機制。要充分發(fā)揮成本管理體系中的“監(jiān)督”職能，分析成本失控的原因并采取相應(yīng)措施。要調(diào)動全員參與成本控制的積極性，對于提出成本控制有良好建議的員工要進行獎勵，對于由于個人原因造成的成本失控要進行處罰。優(yōu)秀的企業(yè)文化具有激勵功能，拉近企業(yè)與員工之間的關(guān)系，使企業(yè)與員工同呼吸共命運，自覺節(jié)約成本。

其次，控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括前期的土地開發(fā)成本、項目設(shè)計成本、建筑安裝工程造價成本、配套設(shè)施成本等。土地開發(fā)成本一般占到項目總支出的20%～30%左右，因此對土地的位置選取及出價的確定都應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險和升值空間。要根據(jù)項目設(shè)計的先進性、經(jīng)濟性、可靠性及實用性等來確定最佳設(shè)計方案，確保投資成本的最低。建筑安裝工程造價成本會占到項目總支出的45%～55%左右，在進行建筑安裝工程成本的控制時，要根據(jù)當前區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展形勢，對類似的項目造價標準進行調(diào)研，把握項目施工的總體情況，對影響成本的主要因素進行深入的分析，制定出科學(xué)合理的成本指標，在施工過程中對成本進行分析優(yōu)化，將成本控制在最小范圍。

第三、財務(wù)費用及稅金的控制。在投資決策階段要對財務(wù)費用做好充分估計，正確利用企業(yè)財務(wù)杠桿作用，在滿足項目資金鏈連續(xù)性的前提下，最大限度的減少財務(wù)費用。稅費的減免對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是至關(guān)重要的，可以降低企業(yè)的開發(fā)成本，因此在投資決策前，要根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定估算，努力獲得政府支持。此外，還要預(yù)測其他一些因素的影響，如開發(fā)周期的變動等，確保項目成本最小化。

項目成本控制的實施是實現(xiàn)企業(yè)組織目標、達到預(yù)期經(jīng)濟效益、提高競爭力的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項目運作周期長、資金占用量大、成本核算多、投資風(fēng)險高等特點，因此提高投資決策水平，加強成本控制就顯得尤為重要。企業(yè)要組建一支高水平專業(yè)項目開發(fā)團隊，提高成本控制管理水平，盡量避免風(fēng)險，從而達到企業(yè)的預(yù)期經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1] 鄒坦,韓寧.關(guān)于工程建設(shè)單位控制設(shè)計階段工程造價的方法研究[J]. 工程質(zhì)量. 2007(19)

[2] 黃千里.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中存在問題的原因及對策[J]. 現(xiàn)代商業(yè). 2007(14)

第5篇：土地開發(fā)可行性研究范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資

房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達到良好的經(jīng)濟效果，項目負責(zé)人應(yīng)該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟風(fēng)險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關(guān)的財務(wù)進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務(wù)方面的報表，同時針對財務(wù)評價指標，計算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務(wù)情況作出評價。再次，以基本財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風(fēng)險以及抗風(fēng)險的能力。最后，根據(jù)財務(wù)評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費進行估算。公共配置設(shè)施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費、建筑勘測設(shè)計費以及城市建設(shè)費用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進行比較的實例個數(shù)，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進行經(jīng)濟評價，以減少投資風(fēng)險。

第6篇：土地開發(fā)可行性研究范文

關(guān)鍵詞：土地整理；耕地質(zhì)量；問題；措施

中圖分類號：F253文獻標識碼： A

1、土地整理項目耕地質(zhì)量管理的必要性

我國人口多，人均耕地少，耕地后備資源不足，土地利用面臨的突出問題是：一方面人口不斷增加，為確保糧食安全，現(xiàn)有耕地數(shù)量不能再減少；另一方面，為保證城市化過程中建設(shè)用地需要，要占用部分耕地，而宜耕后備土地資源的開發(fā)又受到數(shù)量少、質(zhì)量差、開墾難度大和生態(tài)環(huán)境問題等的限制，潛力非常有限。在我國的城市化過程中，非農(nóng)建設(shè)用地的大量增加和耕地急需保護的矛盾愈來愈突出。在耕地占補平衡當中，通過土地開發(fā)整理可以補充大量耕地，對實現(xiàn)國家的糧食安全和耕地的動態(tài)平衡起著十分重要的作用。在土地整理項目實施的初級階段，補充耕地數(shù)量和新增耕地率成為項目申報、衡量項目成效的主要指標之一。因此，各個地方在開展土地整理項目時只注重增加耕地面積，而忽略了提升耕地質(zhì)量，補充的耕地質(zhì)量水平往往偏低，所以，把耕地數(shù)量的增加作為土地整理的主要目的是不合理的。土地開發(fā)整理項目竣工驗收的難點就在于整理后的耕地質(zhì)量評價工作的開展方面。

2、土地整理項目耕地質(zhì)量管理過程中存在的問題分析

2.1、過度重視耕地數(shù)量的補充，而忽略了耕地質(zhì)量的提高

現(xiàn)在，在我國進行土地整理的具體過程中，存在很多的地區(qū)對于土地整理的目標依舊主要是增加耕地的數(shù)量，并沒有在改善生態(tài)以及提高耕地的質(zhì)量等方面進行，在實際的整改工作中之后，土地的質(zhì)量問題一直是非常重要的問題。現(xiàn)在我國能夠進行開發(fā)適合做耕地的土地已經(jīng)比較少，很多時候，為了確保耕地的占用和補充能夠平衡，便開發(fā)那些不適合做耕地的荒地，雖然面積能夠保證，但是質(zhì)量卻很難達到作物生長的需要，所以在進行土地整理的時候不能夠僅僅只看耕地的數(shù)量，更應(yīng)該重視土地的質(zhì)量，質(zhì)量的提高在一定程度上也可以彌補數(shù)量的不足。

2.2、在土地整理的時候沒有將生態(tài)效益以及景觀效益結(jié)合起來

目前，土地整理項目大多注重田間道路和農(nóng)田水利工程的建設(shè)，對項目區(qū)的生態(tài)環(huán)境保護考慮很少。在進行具體的土地整理工作中，沒有很好的進行生態(tài)規(guī)劃和景觀保護，也沒有提出相關(guān)的要求，所以進行具體土地整理工作的時候，往往會忽略這些方面的問題?，F(xiàn)在進行農(nóng)村土地整理的時候，設(shè)計道路及溝渠的時候追求高品位的設(shè)計，雖然規(guī)劃出來的形態(tài)，在一定程度上能夠美化農(nóng)村的形象和環(huán)境，生產(chǎn)效率也有了一定的提高，但是這也直接導(dǎo)致了地方特色不斷的缺失，景觀的多樣性也在不斷地減少，各個地方都大同不易。

3、優(yōu)化土地整理項目耕地質(zhì)量管理的建議

3.1、制定統(tǒng)一的土地開發(fā)整理項目質(zhì)量標準體系

3.1.1、建立評價指標體系

綜合考慮項目可行性研究、項目規(guī)劃設(shè)計、項目工程質(zhì)量、土壤性狀、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展和社會進步等7個土地開發(fā)整理項目質(zhì)量基本要素，構(gòu)成土地開發(fā)整理項目質(zhì)量評價指標體系。

3.1.2、將指標分級與標準化

為了能夠定量評價土地開發(fā)整理項目質(zhì)量，需對上述指標體系的各指標進行量化和標準化。作為初級階段的研究，本研究中根據(jù)各指標的含義及其對質(zhì)量的內(nèi)在客觀要求，進行分級，并且對各級賦予相應(yīng)的指標值，即指標標準化。

3.1.3、要確定因素權(quán)重

因素權(quán)重的確定有多種方法，常用的如層次分析法、模糊數(shù)學(xué)分析法、專家會議法、專家咨詢法等，可視研究對象的特點、內(nèi)容、資料基礎(chǔ)等采用不同的方法，其方法喜憂參半。

3.2、建章立制、充分發(fā)揮監(jiān)理單位的監(jiān)督作用

3.2.1、建立監(jiān)理單位誠信檔案考核制度

根據(jù)土地開發(fā)整理工程項目實施階段和竣工階段的詳細規(guī)定，制定相應(yīng)的監(jiān)理單位誠信考核制度。對監(jiān)理單位的備案條件、備案提交的資料、監(jiān)理單位項目的質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)方法、服務(wù)水平等方面進行細致的考核，將考核結(jié)果納入該單位的誠信檔案，以便評定監(jiān)理的執(zhí)業(yè)資格水平，規(guī)定其可以承擔(dān)的業(yè)務(wù)等級。

3.2.2、制定土地開發(fā)整理項目監(jiān)理單位制度

土地開發(fā)整理項目工程監(jiān)理工作進行多年之后，應(yīng)更強調(diào)行業(yè)隊伍的素質(zhì)，使其真正為行業(yè)的健康發(fā)展服務(wù)。要在實際工作中重點核查專業(yè)監(jiān)理工程師以及總監(jiān)理工程師的執(zhí)業(yè)注冊信息是否屬實，監(jiān)理工程師資質(zhì)一般要求是具有國家認可的水利、交通等三級以上資質(zhì)；其次要強化對相關(guān)監(jiān)理執(zhí)業(yè)人員的管理。

3.2.3、建立土地開發(fā)整理項目監(jiān)理單位資質(zhì)管理制度

在項目監(jiān)理和建設(shè)過程中，可以效仿水利、園林、電力等行業(yè)的資質(zhì)管理制度，并結(jié)合土地開發(fā)整理工程項目自身的特點和實際，制定本行業(yè)的資質(zhì)管理制度?；蛘呖梢院推渌块T開展合作，相互認證成為一體，共同提高。工程監(jiān)理單位資質(zhì)要求:水利三級以上資質(zhì)企業(yè)；市政二級以上資質(zhì)企業(yè)。

3.2.4、要加強監(jiān)理人員培訓(xùn)

工程監(jiān)理是一項技術(shù)性、服務(wù)性工作，對監(jiān)理人員的知識結(jié)構(gòu)、監(jiān)理人員的思想素質(zhì)、道德修養(yǎng)都有著較高的要求。建立監(jiān)理人員持證上崗與注冊制度是維護監(jiān)理秩序、保證監(jiān)理人員質(zhì)量和監(jiān)理工程質(zhì)量的有效措施。

3.3、培養(yǎng)高素質(zhì)的土地開發(fā)整理專業(yè)技術(shù)隊伍

不管是前期的質(zhì)量計劃，中期的質(zhì)量保證、質(zhì)量控制，還是后期的質(zhì)量改進，都需要專業(yè)人才去做。而土地開發(fā)整理又具有綜合性強、工期長、技術(shù)性強等特點，要求從業(yè)者必須具備較高的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。一支高素質(zhì)的土地開發(fā)整理專業(yè)隊伍是保證高質(zhì)量、高效益土地開發(fā)整理工作的必要條件。一方面堅持引進來。特聘大學(xué)專家教授、技術(shù)精湛的前線工人來授課，通過業(yè)務(wù)培訓(xùn)提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。同時抽調(diào)各有關(guān)行業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員，組成工程指揮組和質(zhì)量檢驗組，負責(zé)項目工程的招標、施工隊伍的資質(zhì)考核、施工指導(dǎo)及施工質(zhì)量監(jiān)督。二是堅持走出去。積極走訪先進國家地區(qū)，學(xué)習(xí)他們先進的技術(shù)和經(jīng)驗，進一步的學(xué)習(xí)深造，提高土地開發(fā)整理管理的科學(xué)性和先進性?？傊瑳]有高素質(zhì)的土地開發(fā)整理專業(yè)隊伍，就不可能管理出高質(zhì)量的土地開發(fā)整理項目，最終也不可能收到土地開發(fā)整理的預(yù)期效果。

3.4、建立規(guī)范化的管理制度

土地開發(fā)整理要走向正規(guī)，必須以管理的規(guī)范化為基礎(chǔ)。首先，政府要加強對土地開發(fā)整理項目的立項尤其是對可行性研究報告的審批管理，把增加耕地數(shù)量、提高耕地質(zhì)量與保護和改善生態(tài)環(huán)境作為土地開發(fā)整理的目標和立項依據(jù)，同時加強對項目生態(tài)環(huán)境影響分析評價，爭取做到項目立項的科學(xué)性和合理性。其次，要根據(jù)各地自然、社會、經(jīng)濟條件的差異，因地制宜制定土地開發(fā)整理的技術(shù)標準。第三，要根據(jù)各級土地開發(fā)整理專項規(guī)劃，堅持在全面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，按照先易后難的原則，有計劃有步驟地開展土地開發(fā)整理。

總而言之，土地是人類賴以生存與發(fā)展的重要資源和物質(zhì)基礎(chǔ)，耕地更是人類生存的重要資源。耕地保護對農(nóng)業(yè)大國中國至關(guān)重要，因此對耕地質(zhì)量進行評價與分析就顯得尤為重要。土地整理主要是在一定區(qū)域內(nèi)，按照土地利用總體規(guī)劃所確定的目標，采取行政、經(jīng)濟、法律和工程技術(shù)等手段，對土地利用狀況進行綜合整治、調(diào)整改造，以提高土地利用率，改善生態(tài)環(huán)境的過程。合理的開展土地整理工作，改善限制耕地質(zhì)量的影響因子，以最有效的方式提高耕地質(zhì)量的研究越來越被人們重視。通過耕地整理，可以增加耕地數(shù)量、提升土地生產(chǎn)能力、降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本、改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境、調(diào)整土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。也就是說在實際的工作中，對土地整理項目耕地質(zhì)量管理相關(guān)問題以及其相應(yīng)改善措施的分析探討是非常有必要的。

參考文獻

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[3]滕國生，張國梁.土地整理項目耕地質(zhì)量管理問題及對策探索[J].農(nóng)業(yè)與技術(shù)，2014，04:235.

第7篇：土地開發(fā)可行性研究范文

第一條為加強縣級土地開發(fā)整理項目管理，確保全縣耕地總量動態(tài)平衡，規(guī)范項目立項、實施及竣工驗收工作，促進土地資源可持續(xù)利用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》等法律、法規(guī)，結(jié)合我縣實際，制定本辦法。

第二條在本縣行政區(qū)域內(nèi)從事土地開發(fā)整理及相關(guān)活動，須遵守本辦法。

本辦法所稱縣級土地開發(fā)整理項目，是指在本縣范圍內(nèi)，運用新增建設(shè)用地土地有償使用費縣級留成部分、耕地開墾費、土地復(fù)墾費、國有土地出讓純收益用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)部分等專項資金，對農(nóng)村田、水、路、林等實施整治，以增加有效耕地面積、提高耕地質(zhì)量的行為。

第三條建立縣級“占補平衡”耕地儲備制度?？h國土資源部門按照土地利用總體規(guī)劃，通過實施土地開發(fā)整理，將宜農(nóng)未利用地開發(fā)為耕地，并納入縣級耕地儲備庫，用于建設(shè)項目占用耕地的補充?？h級每年安排的項目新增耕地面積原則上不少于3000畝。

第四條縣國土資源部門負責(zé)編制縣級土地開發(fā)整理項目專項規(guī)劃和年度計劃，選址立項、評審確定規(guī)劃設(shè)計方案，指導(dǎo)監(jiān)督項目實施，組織項目驗收、建立檔案等工作；參與縣級土地開發(fā)整理項目的資金使用安排。

第五條縣財政部門負責(zé)土地開發(fā)整理專項資金的管理工作，主要包括項目預(yù)算安排，項目資金預(yù)算評審及確認，按進度撥付資金，項目資金的審計，監(jiān)管資金使用；參與項目論證審定、計劃報批、檢查驗收等。

第二章項目申報和立項

第六條縣級土地開發(fā)整理項目實行年度申報與審定制。項目申報原則上以整理項目為主，開發(fā)項目為輔。

第七條鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）根據(jù)土地開發(fā)整理項目管理的相關(guān)規(guī)定、土地開發(fā)整理專項規(guī)劃和年度計劃，按照有關(guān)技術(shù)規(guī)程組織編制土地開發(fā)整理項目可行性研究報告，向縣國土資源部門申報土地開發(fā)整理項目。

第八條項目申報條件

（一）申報項目必須符合《縣土地利用總體規(guī)劃》、《縣土地開發(fā)整理專項規(guī)劃》，項目區(qū)須集中連片，具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)配套條件。

（二）項目申報規(guī)模不低于500畝，新增耕地率原則上不低于30%。

（三）項目規(guī)劃建設(shè)期原則上不超過1年，特殊情況可適當延長。

第九條項目申報材料：

（一）項目建設(shè)申請；

（二）項目摘要書、可行性研究報告；

（三）項目區(qū)規(guī)劃圖、項目區(qū)不小于1：5000比例尺的土地利用現(xiàn)狀圖；

（四）土地權(quán)屬調(diào)整方案；

（五）項目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道負責(zé)實施附著物遷占的承諾書。

第十條縣國土資源部門牽頭，會同縣財政部門對申報項目進行現(xiàn)場踏勘，檢查項目區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況，核實項目區(qū)新增耕地率是否滿足要求；會同縣財政、農(nóng)業(yè)等有關(guān)部門對項目可行性組織評估論證，依據(jù)論證意見由縣國土資源局和縣財政局聯(lián)合行文對項目進行立項批復(fù)，納入縣土地開發(fā)整理項目庫；對項目進行土地調(diào)查，委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行測量和規(guī)劃設(shè)計。

第十一條項目規(guī)劃設(shè)計應(yīng)與路、水、林、田設(shè)計方案相結(jié)合，項目規(guī)劃設(shè)計完成后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）應(yīng)將規(guī)劃設(shè)計方案在項目所在地進行公告，充分聽取村（含居，下同）民委員會及群眾意見。

公告結(jié)束后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）向縣國土資源部門提供以下資料：

（一）項目規(guī)劃設(shè)計方案、預(yù)算書；

（二）項目區(qū)不小于1：2000比例尺的勘測定界圖、項目區(qū)建筑物單體圖，項目區(qū)規(guī)劃圖、項目區(qū)土地利用現(xiàn)狀圖；

（三）項目實施方案；

（四）其他有關(guān)資料（如有關(guān)影像資料等）。

第十二條縣國土資源部門、財政部門組織有關(guān)部門對申報的項目規(guī)劃設(shè)計方案和預(yù)算進行評審。

第三章項目實施管理

第十三條項目實施嚴格實行項目公告制、工程招投標制、項目法人制、工程監(jiān)理制、項目合同制、廉政建設(shè)承諾制、經(jīng)費審計制等管理制度。

第十四條縣土地綜合整治服務(wù)中心作為項目建設(shè)單位進行招投標，與項目中標企業(yè)簽訂施工合同，并按照合同規(guī)定嚴格管理。（其中縣級“占補平衡”項目由縣土地綜合整治服務(wù)中心委托項目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道組織實施，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處作為項目建設(shè)單位進行招投標，招投標結(jié)束后，由項目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道與中標企業(yè)簽訂施工合同。）

縣土地綜合整治服務(wù)中心建立監(jiān)理企業(yè)備選機制，將符合條件的監(jiān)理企業(yè)納入備選庫進行管理，并從中隨機抽取監(jiān)理企業(yè)對項目實施進行全程監(jiān)理。監(jiān)理單位要按照項目規(guī)劃設(shè)計方案和監(jiān)理合同要求，對工程建設(shè)的資金、建設(shè)工期和工程質(zhì)量實施控制，并承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。

縣土地綜合整治服務(wù)中心建立施工和監(jiān)理企業(yè)誠信評估機制。對因弄虛作假、不按規(guī)范工序和標準施工造成工程質(zhì)量不達標，或拖欠工人工資的企業(yè)，解除與施工企業(yè)施工合同，取消監(jiān)理企業(yè)入庫備選資格。

第十五條縣土地綜合整治服務(wù)中心對項目的實施進行指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時解決。

開發(fā)整理項目耕地的耕作層、平整度、水工建筑物、道路及生態(tài)林網(wǎng)等，應(yīng)當符合有關(guān)標準。項目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、村民委員會可以對施工質(zhì)量進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量不合格的，有權(quán)要求施工單位返工或者返修。

第四章土地權(quán)屬

第十六條項目實施前應(yīng)明確土地權(quán)屬關(guān)系，涉及土地權(quán)屬調(diào)整的，縣國土資源部門應(yīng)當會同有關(guān)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處），按照有利生產(chǎn)、方便生活的原則，編制土地權(quán)屬調(diào)整方案，征求有關(guān)村民委員會、村民小組和村民意見后，報縣政府批準。

經(jīng)批準的土地權(quán)屬調(diào)整方案，應(yīng)當在項目所在地進行公告。

第十七條土地開發(fā)整理項目涉及土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)屬調(diào)整的，應(yīng)當按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定執(zhí)行。

第十八條土地權(quán)屬調(diào)整后，有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、村民委員會、村民小組或者村民，應(yīng)當依法辦理土地權(quán)屬變更登記。

第五章資金管理

第十九條縣級土地開發(fā)整理項目資金主要是新增建設(shè)用地土地有償使用費縣級留成部分、耕地開墾費、土地復(fù)墾費、國有土地出讓純收益用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)部分等專項資金。其中“占補平衡”補充耕地項目資金為收繳的耕地開墾費；縣級基本農(nóng)田整理項目資金為收繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費縣級留成部分、耕地開墾費、土地復(fù)墾費及國有土地出讓純收益用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)部分。

第二十條縣級土地開發(fā)整理項目按土地整理規(guī)模投資，原則上每畝投資不超過2000元。

第二十一條縣級土地開發(fā)整理項目資金屬于財政專項資金，應(yīng)實行?？顚Ｓ谩Ｙ~核算。

第二十二條項目資金實行預(yù)決算制度。每年初，縣土地綜合整治服務(wù)中心根據(jù)土地專項資金收入情況和財政預(yù)算編制要求，編報本年度縣級土地開發(fā)整理項目投資計劃和項目用款申請，報縣財政部門審批，并由縣財政部門會同縣國土資源部門對項目進行預(yù)算評審后，下達項目預(yù)算。

項目預(yù)算一經(jīng)確定，必須嚴格執(zhí)行。任何單位和個人不得隨意調(diào)整，特殊情況確需調(diào)整的，按原項目預(yù)算申報程序履行報批手續(xù)。

第二十三條項目資金實行申請撥款制度。按照“實事求是、嚴格管理、先審后批、追蹤問效”的原則，資金撥付必須控制在項目預(yù)算范圍內(nèi)。不辦理無計劃、無預(yù)算、無申請的撥款。

第二十四條項目資金申請撥款程序。項目實施單位依據(jù)項目規(guī)劃設(shè)計方案、預(yù)算及工程施工進度，按照用款計劃編報用款申請，持工程進展情況和監(jiān)理報告，經(jīng)縣國土資源部門審核后，報縣財政部門審批。縣財政部門審核通過后，按照國庫集中支付有關(guān)規(guī)定將項目資金直撥施工單位。

第二十五條嚴格按照下達的項目預(yù)算和項目進度分期分批撥付項目資金。項目啟動時，縣財政按不超過項目資金總額的30%撥付啟動資金，項目驗收前撥付到位項目資金總額的70%，其余資金待項目驗收合格后一次性撥付到位。

第二十六條項目資金的使用范圍。主要用于組織、實施、管理土地開發(fā)整理項目所發(fā)生的各項支出，包括前期工作費、拆遷補償費、工程施工費、設(shè)備費、工程監(jiān)理費、竣工驗收費、業(yè)主管理費和不可預(yù)見費等。具體使用范圍和列支標準按照《省省級土地開發(fā)整理復(fù)墾項目資金管理暫行辦法》（財綜〔〕90號）的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十七條項目資金應(yīng)進行全成本核算。項目資金不得用于購建與土地開發(fā)整理項目無關(guān)的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，不得用于對外投資，支付滯納金、罰款、違約金、賠償金、贊助和捐贈支出，以及國家法律、法規(guī)規(guī)定不得列入成本費用的其他支出。

用項目資金購置專用設(shè)備的應(yīng)符合政府采購相關(guān)規(guī)定。項目竣工后，購置的設(shè)備應(yīng)與項目所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、村民委員會簽訂設(shè)備移交管護協(xié)議。

第六章項目驗收管理

第二十八條項目竣工后，項目實施單位編制竣工決算報告，提交縣國土資源和財政部門，縣財政部門委托中介機構(gòu)對工程決算情況和資金使用情況進行全過程審計。審計結(jié)果作為資金結(jié)算的依據(jù)。

第二十九條縣國土資源部門會同縣財政部門根據(jù)項目施工單位提出的項目竣工申請，組織開展項目竣工初驗。

第三十條項目竣工初驗內(nèi)容主要包括：項目組織實施情況、項目規(guī)劃設(shè)計方案執(zhí)行情況、項目計劃任務(wù)完成情況、工程建設(shè)質(zhì)量、資金配套與使用情況、土地使用管理與工程管護措施、土地權(quán)屬管理、檔案資料管理等。

第三十一條竣工初驗按下列步驟進行：

（一）聽取項目建設(shè)情況匯報。由項目施工單位、監(jiān)理單位分別匯報，并接受對項目建設(shè)情況的質(zhì)詢；

（二）實地查驗工程建設(shè)、新增耕地和土地權(quán)屬調(diào)整等情況，聽取項目區(qū)群眾意見，并按照規(guī)劃設(shè)計，隨機抽查各類建設(shè)內(nèi)容，抽查比率不低于60%；

（三）查閱項目有關(guān)資料；

（四）核實項目資金的使用情況；

（五）反饋項目竣工初驗情況。

第三十二條經(jīng)縣國土資源部門、縣財政部門初驗合格的項目，由縣國土資源部門向市國土資源部門提出終驗申請。

第三十三條申請竣工驗收應(yīng)提交以下材料：

（一）竣工驗收申請報告；

（二）項目實施方案；

（三）竣工報告。內(nèi)容主要包括：項目建設(shè)任務(wù)完成情況、工程建設(shè)質(zhì)量情況、資金使用與管理情況、土地權(quán)屬調(diào)整情況、工程管護措施、投資預(yù)期效益分析、項目組織管理的主要措施與經(jīng)驗、存在問題與改進措施以及文檔管理情況等；

（四）工程決算與審計報告、工程監(jiān)理質(zhì)量評估報告；

（五）竣工驗收圖、土地開發(fā)整理后的土地利用現(xiàn)狀圖或地籍圖、土地開發(fā)整理后不小于1：2000比例尺的地形圖；

（六）項目竣工后期管護措施等資料；

（七）土地統(tǒng)計臺賬變更情況說明；

（八）項目資金撥付及使用等資料；

（九）竣工驗收需要的其他資料。

第三十四條在項目竣工驗收中如發(fā)現(xiàn)資金使用管理和工程質(zhì)量等方面的重大問題，中止驗收，并責(zé)成有關(guān)單位立即整改。對整改不力或拒不整改的，嚴肅追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

第三十五條項目竣工驗收合格后，及時通過農(nóng)村土地整治監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)報國土資源部備案。

第七章后期管理

第三十六條項目竣工驗收合格后，項目建設(shè)單位應(yīng)當按照《縣土地開發(fā)整理項目后期管護暫行辦法》（廣政辦發(fā)〔〕57號）的規(guī)定，及時將土地、有關(guān)設(shè)施、林木移交有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、村民委員會或村民小組。

第三十七條有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、村民委員會或村民小組應(yīng)當建立后期管理和維護制度，成立專門的管護隊伍，對開發(fā)整理的土地和工程設(shè)施進行管理和維護，保證土地的有效使用、工程設(shè)施正常運轉(zhuǎn)和林木成活。

第三十八條項目竣工驗收合格后的新增耕地要嚴格加以保護，并不斷提高質(zhì)量，符合條件的，劃入基本農(nóng)田保護區(qū)。新增耕地與其它農(nóng)用地應(yīng)及時加以利用，未確定土地使用權(quán)的，可通過承包、租賃、拍賣等方式確定土地使用權(quán)。

第八章監(jiān)督檢查

第三十九條項目實施過程中，縣財政部門、縣國土資源部門應(yīng)加強對項目資金使用和工程質(zhì)量的監(jiān)督管理，及時了解掌握資金使用效果和工程建設(shè)進展情況，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。對存在工程質(zhì)量不達標、挪用工程款、長期滯留資金和預(yù)決算及合同管理混亂等問題的項目，督促相關(guān)單位立即整改。

第四十條項目竣工半年內(nèi)，施工單位未組織決算編報和提出驗收申請的，今后不再安排承擔(dān)我縣土地開發(fā)整理項目。

第四十一條項目建設(shè)單位和施工單位應(yīng)主動接受縣財政部門、縣國土資源部門的監(jiān)督檢查，如實反映情況，提供所需資料。

第四十二條項目施工單位應(yīng)做好相關(guān)資料的歸集、存檔、和保管工作，完整、準確、真實的反映和記錄項目情況。

第四十三條項目建設(shè)單位應(yīng)做好項目成果有關(guān)檔案管理工作，收集整理從項目申報到驗收通過的有關(guān)文件和資料，立卷歸檔，妥善保管。

第九章附則

第8篇：土地開發(fā)可行性研究范文

第二條  本辦法所稱的涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指按有關(guān)法律、法規(guī)在我省對外開放的城市或地區(qū)取得國有土地使用權(quán)后，依照城市規(guī)劃從事各類房屋開發(fā)建設(shè)，并主要向境外組織和個人（包括住境內(nèi)機構(gòu)和在境內(nèi)工作的境外人員）出售、出租房產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的經(jīng)營活動。

第三條  外國公司、企業(yè)、其他組織及個人（以下簡稱外商）經(jīng)批準在云南省開辦的外商獨資、中外合資、中外合作的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱外商開發(fā)企業(yè)），以及國內(nèi)投資，經(jīng)批準從事向境外銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱國資企業(yè)），在我省從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，均應(yīng)遵守本辦法。

第四條  除成片開發(fā)土地外，外商投資開發(fā)經(jīng)營涉外房地產(chǎn)應(yīng)主要采取中外合資經(jīng)營、合作經(jīng)營方式。

第五條  云南省城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主管全省涉外房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工作。

第六條  外商開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動必須遵守中國的法律、法規(guī)。

外商開發(fā)企業(yè)在我國法律、法規(guī)以及經(jīng)批準的合同、章程規(guī)定范圍內(nèi)，有權(quán)自主進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

外商開發(fā)企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)的合法權(quán)益，受中國法律保護。

第七條  凡已同中華人民共和國建立外交關(guān)系或設(shè)有商務(wù)代一機構(gòu)的國家和地區(qū)的外商，均可申請在我省開放城市或地區(qū)設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)，我省四級（含四級）以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可申請從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，有關(guān)部門根據(jù)開發(fā)建設(shè)設(shè)項目需要和有關(guān)規(guī)定，予以批準或不批準。

第八條  外商到我省投資舉辦獨資、中外合資、中外合作經(jīng)營外商開發(fā)企業(yè)的，按下列程序辦理申請設(shè)立企業(yè)的各項手續(xù)：

（一）舉辦獨資企業(yè)，應(yīng)就擬投資項目選定場地，經(jīng)場地所在地建設(shè)、土地管理、經(jīng)貿(mào)部門提出書面意見。舉辦合資、合作經(jīng)營企業(yè)，應(yīng)先與中方合營者協(xié)商達成一致意見后，簽署共同投資的意向書或協(xié)議書。

（二）獨資企業(yè)投資者或投資者委派其國內(nèi)代表、投資咨詢服務(wù)公司等機構(gòu)向?qū)ν饨?jīng)貿(mào)部門呈報設(shè)立企業(yè)的申請書。合資、合作的中方合營者向計劃部門呈報項目可行性研究報告書。

（三）獨資企業(yè)申請者經(jīng)對外貿(mào)部門批準同意設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)。

領(lǐng)到企業(yè)批準證書后于30天內(nèi)持有關(guān)批準文件證書，到工商行政管理部門辦理注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照；屬合資、合作項目的，可行性研究報告書報建設(shè)部門提出書面審查意見后，報計劃部門審批后，合資、合作各方在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，正式簽定開發(fā)企業(yè)章程、合同，報對外經(jīng)貿(mào)部門批準。

（四）申請設(shè)立合資、合作外商開發(fā)企業(yè)。由中方合營者向?qū)ν饨?jīng)貿(mào)部門呈報設(shè)立企業(yè)的申請報告。經(jīng)審查批準，領(lǐng)取企業(yè)批準書后，于30天內(nèi)持有關(guān)批準文件、證書，到工商行政管理部門辦理注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。外商開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期，為該企業(yè)的成立日期。

（五）外商開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后60天內(nèi)，持有關(guān)批準文件、證明到省建委核定資質(zhì)等級，領(lǐng)取開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書。

第九條  外商或合資、合作的中方合營者到對外經(jīng)貿(mào)部門申請設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)時，或到工商行政管理部門辦理注冊登記時需提交下列文件：

（一）設(shè)立獨資或合資、合作企業(yè)的申請書；

（二）獨資者提交舉辦獨資企業(yè)的可行性研究報告。合資、合侮營者提交投資項目可行性研究報告及批準文件；

（三）企業(yè)章程及首屆董事會人選名單。合資、合作者還需提交合營各方簽署的合同；

（四）獨資者提交投資者的營業(yè)執(zhí)照副本或身份證副本。合資、合作經(jīng)營者提交合營各方的營業(yè)執(zhí)照副本；外方以個人身份投資的，可提交身份證影印件。

（五）投資者或投資各方的資信證明；

（六）有關(guān)城市規(guī)劃、用地的意見書、協(xié)議書、土地使用權(quán)出讓合同及政府有關(guān)部門簽署的意見、批準文件、證書。

第十條  外商開發(fā)企業(yè)到省建委確認資質(zhì)等級時，除提交第九條二、三、四、五款規(guī)定的文件外，還應(yīng)提交企業(yè)負責(zé)人、技術(shù)負責(zé)人、管理人員等有關(guān)名冊和證書。

第十一條  外商或合資、合作的中方合營者按第八條規(guī)定的程序辦理有關(guān)批準手續(xù)時，場地或項目所在市、縣有關(guān)部門有審批權(quán)的，由所在市、縣有關(guān)部門按規(guī)定的權(quán)限辦理批準手續(xù)；當?shù)貨]有審批權(quán)限的，由外商或合資、合作的中方合營者直接呈有審批權(quán)的地、州、市或省級業(yè)務(wù)部門辦理，予以批準或不批準，或轉(zhuǎn)報國務(wù)院有關(guān)部門審批。

第十二條  由中方提供土地、外商提供資金、不設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)的中外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合作項目，以及國資企業(yè)從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，手續(xù)從簡，由建設(shè)部門提出書面審查意見后，報計劃部門審批。其中，合作各方就項目所簽署的合同須報對外經(jīng)貿(mào)部門批準。

第十三條  外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)在我省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，統(tǒng)一由建設(shè)部門（房地產(chǎn)管理部門）行使城市規(guī)劃、土地開發(fā)、土地轉(zhuǎn)讓、設(shè)計施工，以及房屋銷售、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押和企業(yè)資質(zhì)的行業(yè)歸口管理權(quán)，并接受其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督。

第十四條  外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)在我省從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，其土地使用權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和終止，必須按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定辦理。

中方房地產(chǎn)企業(yè)擬提供土地使用權(quán)與外商合資或合作經(jīng)營房地產(chǎn)的，需在申請設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)前，按前款要求取得土地合作權(quán)。并在外商開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三個月內(nèi)，與外商開發(fā)企業(yè)簽定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，經(jīng)土地所在地房地產(chǎn)管理部門辦理監(jiān)證手續(xù)。土地管理局核發(fā)土地使用權(quán)證后，始得行使土地使用權(quán)。

由中方提供土地，外商提供資金，不設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)的涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目，在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)前，不得進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

第十五條  外商開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)、房屋建設(shè)必須遵守我國有關(guān)城市規(guī)劃、土地管理、設(shè)計施工的有關(guān)法律、法規(guī)。

第十六條  外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)建造的住宅，其設(shè)計標準由企業(yè)自行確定。

第十七條  外商開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的房屋和土地使用權(quán)，以及中方房地產(chǎn)企業(yè)與外商投資合作建造的房屋，可以依照我國法律、法規(guī)的規(guī)定，在中國境內(nèi)、境外出售、交換、贈予、繼承。上述經(jīng)營活動和法律行為在中國境外進行的，應(yīng)取得中華人民共和國駐該國或地區(qū)大使館、領(lǐng)事館、商務(wù)代表機構(gòu)的認證。沒有與我國建立外交關(guān)系或沒有在我國設(shè)立商務(wù)代表機構(gòu)的國家或地區(qū)的企業(yè)、經(jīng)濟組織或個人，不得成為受讓人。在我國境內(nèi)進行的，應(yīng)到房地產(chǎn)交易所進行監(jiān)證。

第十八條  房屋可以整幢出售，也可以分層、分套出售。房屋出售時，其占用的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。其房屋的所有權(quán)的期限與其占用的土地使用權(quán)的期限相同。

第十九條  外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)出售、租賃、交換房屋或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以及中方房地產(chǎn)企業(yè)和外商投資合作建造的房屋出售、租賃，其價格由企業(yè)或合作雙方自行確定。但應(yīng)將出售、出租價格報房屋所在地房地產(chǎn)管理部門和物價局備案。房屋出售價格明顯低于市場價格時，政府有優(yōu)先購買權(quán)。

國資企業(yè)出售、出租房屋必須按規(guī)定繳納土地收益金。

第二十條  企業(yè)預(yù)售期貨房屋，賣方持有該房屋建設(shè)項目的《土地使用證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》買賣雙方應(yīng)簽訂《房屋預(yù)售合同》，到房屋所在地房地產(chǎn)交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。賣方收取的房屋預(yù)售款，必須先用于支付及清償該房屋的建設(shè)費用。

第二十一條  企業(yè)出售現(xiàn)貨房屋，賣方必須持有該房屋的房屋所有權(quán)證。買賣雙方應(yīng)簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，并到房屋所在市、縣房地產(chǎn)交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。

第二十二條  企業(yè)出租房屋，租賃雙方應(yīng)訂立《房地產(chǎn)租賃契約》，并到房屋所在市、縣房地產(chǎn)交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。

第二十三條  依照本辦法開發(fā)經(jīng)營的房屋產(chǎn)權(quán)可以抵押。房屋產(chǎn)權(quán)用以抵押時，相應(yīng)的土地使用權(quán)同時抵押。

第二十四條  房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押時，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽定抵押合同，并在30天內(nèi)按規(guī)定辦理抵押權(quán)監(jiān)證、登記手續(xù)。未經(jīng)監(jiān)證、登記的抵押行為無效。

第二十五條  抵押人不能按期還款時，抵押權(quán)人有權(quán)依照中國法律、法規(guī)和合同的規(guī)定處置抵押物。

第二十六條  因處分抵押物而取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)按規(guī)定辦理權(quán)屬變更登記。

第二十七條  辦理房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)和房屋、土地他項權(quán)利登記，以及辦理房屋買賣、租賃監(jiān)證手續(xù)，登記機關(guān)和監(jiān)證單位可按省物價局規(guī)定的標準收取登記費和監(jiān)證費。

第二十八條  外商開發(fā)企業(yè)在辦理工商登記后30天內(nèi)，應(yīng)向所在地稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)登記。依照我國稅法規(guī)定納稅。

第二十九條  外商開發(fā)企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)中有關(guān)外匯事宜，依照我國外匯管理規(guī)定辦理。

第三十條  外商開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生合同爭議時，當事人應(yīng)當通過協(xié)商或者調(diào)解解決；協(xié)商或調(diào)解無效的，由中國仲裁機構(gòu)仲裁。也可由合同規(guī)定的仲裁機構(gòu)仲裁。

當事人沒有在合同中訂立仲裁條款，事后又沒有達成書面仲裁協(xié)議的，可向我國有管轄權(quán)限的人民法院起訴。

第三十一條  涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中需要公證的事項，當事人應(yīng)依法辦理公證。

第三十二條  香港、澳門、臺灣地區(qū)的公司、企業(yè)，以及其它組織和個人在我省從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，參照本辦法和其它有關(guān)港、澳、臺投資的法律、法規(guī)、辦法執(zhí)行。

第三十三條  對違反本辦法規(guī)定的，由有關(guān)部門根據(jù)我國法律、法規(guī)進行處理。

第三十四條  凡根據(jù)本辦法而發(fā)給、發(fā)出、訂立的任何證書、合同、協(xié)議、通知書或其他文件，如因中外文互有差異而引至爭議的，以中文本為準。

第9篇：土地開發(fā)可行性研究范文

土地整理是指采用工程技術(shù)措施，對農(nóng)用地利用現(xiàn)狀進行調(diào)整、整治和改造，提高農(nóng)地質(zhì)量，增加土地有效供給量，提高土地利用率和產(chǎn)出率的活動。它是國家為了貫徹“十分珍惜，合理利用每寸土地，切實保護耕地的基本國策”、實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡、調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、提高土地利用效益、實現(xiàn)經(jīng)濟、社會與環(huán)境可持續(xù)發(fā)展而采取的一項重要措施。 雖然土地整理涉及到的土地類型多，地形地貌復(fù)雜，氣候、土壤、植被等條件各不相同，但在土地整理過程中，我們都必須遵照國家的政策，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境“三效益”最優(yōu)化。為此，在土地整理項目規(guī)劃時，必須進行規(guī)劃方案擇優(yōu)。那么，在進行土地整理項目規(guī)劃時，如何對規(guī)劃方案進行擇優(yōu)？

1. 土地整理項目規(guī)劃擇優(yōu)的基本思路

土地整理項目規(guī)劃內(nèi)容通常包括土地平整工程、農(nóng)田水利工程、田間道路工程和農(nóng)田防護工程等內(nèi)容。在進行土地整理項目規(guī)劃時，首先應(yīng)注意以下幾個方面：一是抓住項目區(qū)土地整理中需要解決的主要矛盾；二是要確保增加有效耕地面積（新增加的耕地不低于國家批準的出地率）；三是盡量利用項目區(qū)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施，如灌排系統(tǒng)、道路、電力等；四要注重經(jīng)濟效益，尤其是在工程規(guī)劃中要估算項目的投資回報率，確保各項工程投資最經(jīng)濟；五是整理后的田塊要能夠適宜多種經(jīng)營，為農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整服務(wù)；六要考慮適宜機械化耕作，為農(nóng)地的規(guī)模經(jīng)營服務(wù)；七要防止片面地追求有效耕地面積的增加，提高出地率，或者單一追求“規(guī)?！背善?，忽視生態(tài)環(huán)境，避免工程規(guī)劃方案中通常出現(xiàn)“毀林造林”現(xiàn)象（即將項目區(qū)小規(guī)模林地整理為耕地，而在異地再造林）；八是“拆村并點”時，要考慮拆遷的勞動力安置補助費、拆遷補償費等費用，同時與農(nóng)村城市化相結(jié)合；九要與當?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃、土地整理規(guī)劃相銜接，同時考慮道路、電力工程、防洪抗災(zāi)等規(guī)劃內(nèi)容要求。

其次，要確保土地整理工程規(guī)劃方案優(yōu)化，在規(guī)劃前，規(guī)劃人員應(yīng)做到“一踏、二核、三校、四請”，具體涵義是：“一踏”，即規(guī)劃人員與當?shù)氐霓r(nóng)業(yè)、水利、土地管理部門、當?shù)氐念I(lǐng)導(dǎo)一起，到項目區(qū)進行實地踏勘，結(jié)合當?shù)氐牡匦蔚孛惨约耙延械幕A(chǔ)設(shè)施（道路、水利）等初步形成規(guī)劃草案；“二核”，即根據(jù)踏勘的結(jié)果，核查項目的可行性研究報告，對于項目可行性研究報告中的項目建設(shè)目標、項目區(qū)基本情況、現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施是否符合項目區(qū)的實際，同時核查國家、省、市等主管單位的審批意見?！叭！保葱：隧椖繀^(qū)土地利用現(xiàn)狀報告與現(xiàn)狀圖、土地利用總體規(guī)劃報告與現(xiàn)狀圖（尤其是土地的適宜性評價資料）、土地開發(fā)整理規(guī)劃報告與圖件的吻合情況?！八恼垺?，即請教當?shù)剞r(nóng)業(yè)、水利、土地管理部門的專家以及當?shù)赜薪?jīng)驗的農(nóng)民，了解項目區(qū)的土壤理化性質(zhì)、作物種植制度、灌溉制度、水源、水質(zhì)及水利設(shè)施、當?shù)剞r(nóng)民的耕作習(xí)慣、現(xiàn)有的機械化使用情況等，收集項目工程規(guī)劃所必需的基礎(chǔ)資料。

下面針對土地開發(fā)整理規(guī)劃中的土地平整工程、農(nóng)田水利工程、田間道路工程和農(nóng)田防護林工程等分項工程談一點思路，若《土地開發(fā)整理標準》中已明確的內(nèi)容，在此不再重復(fù)。

一、土地平整工程

土地平整工程是規(guī)劃其它工程的基礎(chǔ)，通常在進行土地平整工程規(guī)劃中，首先要考慮土地平整方案。在確定土地平整方案時,一要考慮項目區(qū)的地形地貌，二要考慮方便項目區(qū)的農(nóng)田灌排等水利工程設(shè)施，三要考慮整理后的田塊適宜種植作物的特性。

在確定項目區(qū)土地平整方案時，最好能實現(xiàn)項目區(qū)土方挖填內(nèi)部找平。若項目區(qū)需要客土回填時，應(yīng)考慮到：一客土土源要“舍遠求近”，盡量接近項目區(qū)，減少運輸距離，節(jié)約運輸費用；二土壤質(zhì)地較好，尤其是耕作田塊的表土應(yīng)沒有污染、避免大的砂礫，能夠保墑保水保肥；三取土區(qū)的安全問題，即防止土源地接近鐵路、公路路基，大江大河及水庫湖泊的堤岸，避免事故發(fā)生；四應(yīng)與當?shù)氐纳a(chǎn)生活需要有機結(jié)合。即取土與當?shù)氐乃燎逵?、河流清障等水利興修、道路修建、魚池開挖等結(jié)合起來，做到一舉兩得；如項目區(qū)需要挖方，外運土石方時，也應(yīng)考慮到當?shù)氐纳a(chǎn)和生活，就近運輸，降低外運成本。

二、農(nóng)田水利工程

農(nóng)田水利工程是土地整理項目規(guī)劃的重要組成部分，一般指在對洪、澇、旱、漬、鹽、堿等進行綜合治理和合理利用水資源的原則下，對水土資源、灌排渠系及其建（構(gòu)）筑物等進行的統(tǒng)籌安排。

在進行農(nóng)田水利工程規(guī)劃時，不僅要考慮灌溉水源、灌溉渠系布置、排水溝系布置及容瀉區(qū)等灌排本身因素，還要避免溝渠之間的交叉，溝渠與道路的交叉以及水工建（構(gòu)）筑物與道路等工程的交叉問題，做到既經(jīng)濟，又合理。

三、道路工程規(guī)劃的選擇

項目區(qū)道路分干道、支道、田間道和生產(chǎn)路。在設(shè)計中，注意：一盡量利用已有的等級公路或鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路；二設(shè)計的路面寬度滿足當?shù)剞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)的機械作業(yè)和出行的要求；三保證項目區(qū)的機械設(shè)備的運輸和當?shù)氐姆篮榕艥彻ぷ黜樌_展；四要節(jié)約土地，提高土地利用率。道路工程規(guī)劃時，盡量“路行田塊間，田在路兩邊”，節(jié)約道路用地。道路路基與路面，可“就地取材”，利用當?shù)氐氖?、土材，或者砂礫石作道路墊層或路面。

四、田塊規(guī)劃的選擇

1 、田塊的大小 符合生產(chǎn)習(xí)慣；滿足機械化耕作需要；滿足當?shù)剞r(nóng)民承包耕種的需要。

2、 田塊的方向 充分利用光照；減少風(fēng)害與凍害；根據(jù)當?shù)氐牡匦吻闆r，長邊一般與等高線方向一致。

五 、農(nóng)田防護工程規(guī)劃的選擇

農(nóng)田防護工程規(guī)劃包括生態(tài)環(huán)境保護規(guī)劃和農(nóng)田防護林規(guī)劃。生態(tài)環(huán)境保護規(guī)劃要根據(jù)當?shù)氐牡匦蔚孛埠推渌麠l件因地制宜、綜合考慮。