耕地價(jià)值評(píng)估精選(九篇)

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第1篇：耕地價(jià)值評(píng)估范文

【關(guān)鍵詞】農(nóng)地資源非市場(chǎng)價(jià)值條件價(jià)值評(píng)估法西部山區(qū)

【中圖分類號(hào)】F321【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A【文章編號(hào)】1004-6623（2012）06-0057-04

一、農(nóng)地資源非市場(chǎng)價(jià)值內(nèi)涵與研究意義

1990年，英國(guó)環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)家皮爾斯（Pearce）和特納（Turner）系統(tǒng)地討論了環(huán)境資源經(jīng)濟(jì)價(jià)值的構(gòu)成，對(duì)環(huán)境資源的價(jià)值內(nèi)涵進(jìn)行了重新界定。他們認(rèn)為，資源價(jià)值的貨幣化是以效用主義為基礎(chǔ)，直接或間接地建立于以滿足人們的偏好所產(chǎn)生的價(jià)值，把環(huán)境資源的整體價(jià)值劃分為市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值兩部分?？唆?shù)倮↘rutilla，1967）最早提出資源非市場(chǎng)價(jià)值的概念，認(rèn)為這類價(jià)值的存在源于公眾對(duì)保護(hù)資源有支付意愿（willingness　to　pay，WTP）或接受意愿（willingness　to　accept，WTA）。農(nóng)地價(jià)值包括農(nóng)地提供農(nóng)副產(chǎn)品可計(jì)量的市場(chǎng)價(jià)值和農(nóng)地提供開敞空間、維護(hù)生物多樣性、保育環(huán)境等所具有的非市場(chǎng)價(jià)值。20世紀(jì)70年代中期之后，世界各國(guó)對(duì)環(huán)境品質(zhì)改善、自然保護(hù)等沒有市場(chǎng)價(jià)格的資源環(huán)境價(jià)值評(píng)估的研究及應(yīng)用開始日益頻繁。

農(nóng)地是人類賴以生存和發(fā)展的重要且無(wú)法替代的資源，是一個(gè)十分復(fù)雜的自然、生態(tài)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的復(fù)合體，具有提供糧食、蔬菜、木材等實(shí)物型產(chǎn)品，以及凈化空氣、涵養(yǎng)水源、保育土壤、調(diào)節(jié)氣候、提供開敞空間等維持整個(gè)地球生命支持系統(tǒng)穩(wěn)定的服務(wù)功能，是人類生存和社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的基本保證。然而，保護(hù)型農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值較小，非市場(chǎng)價(jià)值較高；農(nóng)業(yè)用地機(jī)會(huì)成本較高、經(jīng)濟(jì)報(bào)酬較低，風(fēng)險(xiǎn)較大；工業(yè)用地、商業(yè)用地及娛樂用地經(jīng)濟(jì)效益較高。受比較利益驅(qū)使，每年都有大量農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地，人地矛盾不斷加劇。

山區(qū)是人類較早生活的地方，也是人地關(guān)系最為敏感和突出的區(qū)域。相對(duì)于平原地區(qū)而言，山區(qū)生態(tài)環(huán)境脆弱，人地矛盾更加突出。嚴(yán)重的水土流失，頻發(fā)的自然災(zāi)害，不合理的資源利用方式，以及相對(duì)落后的觀念意識(shí)，導(dǎo)致山區(qū)農(nóng)地資源流失問題尤為嚴(yán)重。

涼山彝族自治州（涼山州）位于四川省西南部川滇交界處，處在東經(jīng)100°15’～103°53’和北緯26°03’～29°27’之間，幅員面積60423平方公里，下轄17個(gè)縣市、616個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是全國(guó)最大的彝族聚居區(qū)和四川省民族類別最多、少數(shù)民族人口最多的地區(qū)。境內(nèi)地貌復(fù)雜多樣，高山、深谷、平原、盆地、丘陵相互交錯(cuò)，是我國(guó)生態(tài)環(huán)境脆弱和自然災(zāi)害頻發(fā)地區(qū)，也是農(nóng)地資源退化和流失非常嚴(yán)重的地區(qū)。以涼山州作為研究區(qū)域，通過了解山區(qū)農(nóng)民農(nóng)地保護(hù)的認(rèn)知情況，科學(xué)評(píng)估農(nóng)地資源的非市場(chǎng)價(jià)值，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)方法加強(qiáng)山區(qū)農(nóng)地保護(hù)研究，采用價(jià)格手段體現(xiàn)農(nóng)地價(jià)值或農(nóng)地的保護(hù)效益，不僅能夠彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制作用不足給農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)帶來的影響，而且通過提高土地資源農(nóng)業(yè)利用的比較效益，能夠真正起到緩解山區(qū)農(nóng)地資源低效率流失，保護(hù)生態(tài)環(huán)境的作用。

二、農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的主要方法

農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值作為無(wú)法通過市場(chǎng)交易實(shí)現(xiàn)而又客觀存在的價(jià)值部分，不存在直接的交易市場(chǎng)，難以用市場(chǎng)價(jià)格直接衡量，只能通過非市場(chǎng)評(píng)估技術(shù)估算。非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估技術(shù)具有代表性的有“條件價(jià)值評(píng)估法”（Contingent　Value　Method，CVM）、旅游成本法（Travel　Cost　Method，TCV）和特征價(jià)值法（Hedonie　price　Method，HPM）。與CVM相比，HPM、TCM屬事后評(píng)估方法，僅能推估當(dāng)期資源的使用價(jià)值，難以包含非市場(chǎng)價(jià)值中的選擇價(jià)值。為此，衡量農(nóng)地較為完整的非市場(chǎng)價(jià)值，CVM是當(dāng)前唯一可行的評(píng)估方法，也是目前應(yīng)用最廣泛、最成熟的方法。

CVM基于假設(shè)條件的問題安排，采用問卷調(diào)查，通過模擬市場(chǎng)來揭示消費(fèi)者對(duì)環(huán)境物品和服務(wù)的偏好，并推導(dǎo)消費(fèi)者的支付意愿和受償意愿，是一種利用效用最大化原理，最終得到公共物品非使用經(jīng)濟(jì)價(jià)值的研究方法。

三、基于農(nóng)戶認(rèn)知程度的農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值估算

出于問卷的專業(yè)性和農(nóng)民對(duì)加強(qiáng)農(nóng)地保護(hù)、農(nóng)地資源非市場(chǎng)價(jià)值的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)考慮，本研究采用抽樣走訪的調(diào)查方式。通過面對(duì)面的交流，介紹調(diào)查背景，解釋農(nóng)地資源的各項(xiàng)功能效益和各項(xiàng)假設(shè)前提，了解受訪者對(duì)農(nóng)地保護(hù)的認(rèn)知程度、支付意愿及受償意愿。本調(diào)查主要集中在農(nóng)地類型分布和利用方式頗具代表性的西昌市、會(huì)理縣、寧南縣、普格縣、布托縣、昭覺縣、美姑縣、德昌縣、鹽源縣9個(gè)縣市。共分發(fā)調(diào)查問卷432份，回收有效問卷406份，占調(diào)查問卷總量的93.18％。

（一）基于農(nóng)戶支付意愿的農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值

有效樣本中有353戶農(nóng)戶對(duì)保護(hù)農(nóng)地有支付意愿，占86.95％；不愿意為保護(hù)農(nóng)地捐錢、出力的家庭有53戶，占13.05％。調(diào)查中關(guān)于農(nóng)民參與農(nóng)地保護(hù)問題，我們讓受訪農(nóng)民可以有兩種選擇，一是捐贈(zèng)貨幣，二是參加義務(wù)勞動(dòng)。由于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入較低，貨幣支付能力有限，因此有支付意愿的樣本中有89.52％的農(nóng)戶選擇通過參加義務(wù)勞動(dòng)保護(hù)農(nóng)地。

在價(jià)值處理方面，我們將農(nóng)民以勞動(dòng)方式參與農(nóng)地保護(hù)的支付意愿，按其同期的機(jī)會(huì)工資折成貨幣價(jià)值，根據(jù)調(diào)查結(jié)果計(jì)算得出涼山州農(nóng)民日均工資14.32元。剔除年均支付意愿大于家庭年收入10％以上的異常數(shù)據(jù)樣本，我們對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)果表明，農(nóng)戶愿意保護(hù)耕地的有289戶，占71.18％；對(duì)園地、林地和水域的支付率分別為75.37％、38.91％和64.53％。根據(jù)涼山州統(tǒng)計(jì)年鑒，涼山州2010年有農(nóng)村居民1017607戶，以上述受訪農(nóng)民家庭對(duì)農(nóng)地資源非市場(chǎng)價(jià)值的支付率和戶均最高支付意愿為參考，便可估算全州農(nóng)民家庭對(duì)不同類型農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值的保護(hù)意愿及涼山州農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值（見表1）。

從受訪農(nóng)戶參與農(nóng)地保護(hù)的情況分析，農(nóng)民家庭普遍對(duì)當(dāng)前流失速度最快且與生活聯(lián)系最直接、最緊密的耕地資源的支付意愿最高。估算結(jié)果顯示，按支付意愿計(jì)算不同類型農(nóng)地資源中，園地的非市場(chǎng)價(jià)值最高，其次是水域、耕地，林地的非市場(chǎng)價(jià)值最低。單位農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值的高低與資源稟賦顯著相關(guān)，資源越豐富的農(nóng)地類型，非市場(chǎng)價(jià)值愈低；反之，越稀缺的資源，非市場(chǎng)價(jià)值愈高。

（二）基于農(nóng)戶受償意愿的農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值

農(nóng)民作為農(nóng)地保護(hù)的直接執(zhí)行者，其受償意愿直接影響農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值的高低。調(diào)查問卷設(shè)計(jì)基于以下假設(shè)，為了更好地調(diào)動(dòng)農(nóng)民保護(hù)農(nóng)地的積極性，政府每年拿出一部分?？睿凑占彝シN植農(nóng)地的面積、類型和保護(hù)的程度將補(bǔ)貼直接發(fā)放給農(nóng)民。詢問農(nóng)戶認(rèn)為保護(hù)單位耕地、園地及村里公共林地和水域資源每年最低需要補(bǔ)貼多少錢，才能達(dá)到較為理想的保護(hù)效果。

調(diào)查結(jié)果顯示，受訪農(nóng)戶保護(hù)單位耕地每年的平均受償意愿是3366.30元／公頃，園地3109.35元／公頃，林地3468.60元／公頃，水域3077.55元／公頃。以上數(shù)據(jù)顯示，涼山州農(nóng)民對(duì)農(nóng)地資源的受償意愿普遍較高。一方面說明當(dāng)?shù)剞r(nóng)民希望通過獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞奖Ｗo(hù)農(nóng)地的愿望比較強(qiáng)烈；另一方面也反映出農(nóng)民對(duì)不同地類的受償意愿差異不明顯，說明農(nóng)民對(duì)不同土地利用類型之間的差異認(rèn)識(shí)還比較模糊，農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)隨意性比較大。這也是造成農(nóng)民在農(nóng)地利用中經(jīng)常轉(zhuǎn)換地塊利用方式的主要原因。

根據(jù)上述調(diào)查結(jié)果，從農(nóng)民作為農(nóng)地保護(hù)執(zhí)行主體接受政府補(bǔ)償?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，同前以22.75％的還原利率，計(jì)算全州農(nóng)民的平均受償意愿及根據(jù)受償意愿估算的農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值結(jié)果（見表2）。

四、結(jié)論和政策建議

基于對(duì)涼山州農(nóng)戶進(jìn)行的調(diào)查，本文分析當(dāng)?shù)剞r(nóng)民參與農(nóng)地保護(hù)的認(rèn)知情況，采用條件價(jià)值評(píng)估法（CVM）對(duì)涼山州農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。分析表明：隨著農(nóng)地保護(hù)意識(shí)的增強(qiáng)，農(nóng)戶已經(jīng)意識(shí)到農(nóng)地資源非市場(chǎng)價(jià)值的存在，86.95％的家庭對(duì)保護(hù)農(nóng)地有支付意愿，農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值約為4120.90元／公頃。從農(nóng)民作為農(nóng)地保護(hù)執(zhí)行主體，保護(hù)農(nóng)地接受政府補(bǔ)償?shù)氖軆斠庠福╓TA）角度出發(fā)，農(nóng)地的非市場(chǎng)價(jià)值約為104570.42元／公頃?；诓煌僭O(shè)前提所得到的農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值支付意愿和受償意愿差異顯著。從保護(hù)農(nóng)地得到政府補(bǔ)貼農(nóng)民受償意愿（WTA）角度估算出的農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值與從農(nóng)民家庭支付意愿（WTP）角度估算出的農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值相差25倍之多。

根據(jù)農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的結(jié)果，本文提出進(jìn)一步保護(hù)農(nóng)地的幾個(gè)建議。

首先，應(yīng)建立農(nóng)地資源價(jià)值評(píng)估體系，緩解農(nóng)地流失。長(zhǎng)期以來，人們對(duì)農(nóng)地資源價(jià)值認(rèn)識(shí)不足，更多注重農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值而忽視農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值的存在，必然會(huì)造成農(nóng)地過度非農(nóng)化及農(nóng)地非農(nóng)化價(jià)格扭曲。近年來農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估雖取得了一定的研究成果，但農(nóng)地資源價(jià)值評(píng)估體系尚未建立。隨著耕地保護(hù)與建設(shè)用地增加之間的矛盾日益尖銳，迫切需要建立完善農(nóng)地資源價(jià)值評(píng)估理論和方法體系，將農(nóng)地資源非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估納入農(nóng)地資源配置決策中，提高農(nóng)地非農(nóng)化配置的效率，緩解農(nóng)地流失，彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制作用不足給農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策帶來的影響。

第2篇：耕地價(jià)值評(píng)估范文

關(guān)鍵詞 代際公平；農(nóng)用地；社會(huì)價(jià)值；評(píng)估

中圖分類號(hào) F301.21 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼文章編號(hào) 1002-2104(2011)01-0135-06 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.01.023

土地是人類賴以生存的基礎(chǔ)，農(nóng)用地則以不可替代的生產(chǎn)資料形式賦予農(nóng)民最基本的生存條件。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展和城市化進(jìn)程的迅猛推進(jìn)，大量的農(nóng)用地被征用征收。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1987-2004年，全國(guó)約有153萬(wàn)公頃土地被征用征收，有3 000-5 000萬(wàn)農(nóng)民失去或部分失去土地。城市化是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，所以目前這種事態(tài)還在持續(xù)。因此，研究切實(shí)可行的農(nóng)用地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是十分必要的?，F(xiàn)行傳統(tǒng)的農(nóng)用地的征收補(bǔ)償測(cè)算方法是以被征地的年產(chǎn)值為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而測(cè)算出農(nóng)用地的社會(huì)價(jià)值。此方法測(cè)算的農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值偏低，且只考慮了當(dāng)代人的價(jià)值，對(duì)農(nóng)用地資源利用代際補(bǔ)償不足，未全面估算農(nóng)民失去土地所帶來的損失。而代際公平原則強(qiáng)調(diào)了土地這種不可再生資源的配置在當(dāng)代人與后代人之間公平分配的問題，因此，從代際公平的原則出發(fā)研究農(nóng)用地的社會(huì)價(jià)值，并提出切合實(shí)際的測(cè)算方法，不僅具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義，而且充分體現(xiàn)了當(dāng)代人的代際倫理道德水平。

當(dāng)今的文獻(xiàn)中，研究者多采用規(guī)范分析方法研究代際公平理論［1-3］,分析了代際公平原則與土地資源利用的關(guān)系［4］，或針對(duì)代際公平分析中的代際模型［5-6］和折現(xiàn)率［7］進(jìn)行研究,少有研究土地代際補(bǔ)償?shù)木唧w核算辦法。而本文在綜合這些研究的基礎(chǔ)上,以國(guó)土資源部《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》中有關(guān)農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值評(píng)估方法為依據(jù),結(jié)合代際公平原則,對(duì)農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值進(jìn)行了核算，并以四川省樂至縣為例，計(jì)算出代際公平原則下樂至縣農(nóng)用地的社會(huì)價(jià)值。旨在探索出一種較為全面反映農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值的評(píng)估方法,可對(duì)農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估改革有所裨益。

1 農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值與代際公平原則

1.1 農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值

作為城市開發(fā)過程中的一種高度稀缺資源，農(nóng)用土地具有多重使用價(jià)值，包括直接使用價(jià)值和間接使用價(jià)值。因此，要客觀準(zhǔn)確地評(píng)估農(nóng)用地的價(jià)值,不僅要考慮農(nóng)用地的直接價(jià)值,還應(yīng)充分考慮農(nóng)地的間接價(jià)值。而農(nóng)用地的社會(huì)價(jià)值是其間接價(jià)值帶來的社會(huì)效益,是土地權(quán)益所具有的生活保障功能，因此，農(nóng)用土地的價(jià)值內(nèi)涵應(yīng)該充分體現(xiàn)其社會(huì)價(jià)值性，農(nóng)地價(jià)值評(píng)估中也應(yīng)對(duì)社會(huì)價(jià)值進(jìn)行充分核算。農(nóng)用地的社會(huì)價(jià)值是指農(nóng)用地直接的物質(zhì)價(jià)值轉(zhuǎn)化為社會(huì)功能的間接價(jià)值，主要包括提供就業(yè)保障，糧食安全保障和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面的價(jià)值［8］。

1.2 農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值評(píng)估

農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值體現(xiàn)社會(huì)保障功能和社會(huì)穩(wěn)定功能。因此，其價(jià)格的衡量應(yīng)該維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，其補(bǔ)償應(yīng)以每個(gè)社會(huì)成員都應(yīng)得到基本的社會(huì)保障。隨著我國(guó)的社會(huì)保障體制的逐步完善,最低社會(huì)保障制度已成為我國(guó)社會(huì)保障體系的重要組成部分,既然土地的社會(huì)價(jià)值量可以量化,則可以認(rèn)為,農(nóng)民因失去土地的社會(huì)價(jià)值量可以通過我國(guó)較完善的社會(huì)生活保障加以補(bǔ)償［9］。國(guó)土資源部頒布實(shí)施的《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》(TD/T1006-2003)中,對(duì)社會(huì)保障價(jià)格的定義為：農(nóng)民失去土地后,為獲得基本生活保障、接受教育、再就業(yè)培訓(xùn)等應(yīng)得到的補(bǔ)償價(jià)值量的核算。在本文中,將按照規(guī)程的規(guī)定,對(duì)征地農(nóng)民的基本生活保障、接受教育、再就業(yè)培訓(xùn)這三項(xiàng)社會(huì)保障項(xiàng)目進(jìn)行核算,以此計(jì)算出被征地農(nóng)民的社會(huì)價(jià)值補(bǔ)償量。

1.3 代際公平原則的內(nèi)涵及其實(shí)施途徑

1.3.1 農(nóng)地資源代際公平的內(nèi)涵

代際公平的概念最早由塔爾博特.R佩奇(T.R.Page)在社會(huì)選擇和分配公平兩個(gè)基礎(chǔ)上提出,它主要涉及當(dāng)代人和后代之間的福利和資源分配問題。佩奇提出這樣的代際觀點(diǎn)：上代人給下代人提供一定數(shù)量和質(zhì)量的財(cái)富遺產(chǎn)，下代人所獲得的財(cái)富遺產(chǎn)至少應(yīng)等于上一代人所繼承的。

農(nóng)地資源的代際公平強(qiáng)調(diào)，必須考慮當(dāng)代人和后代人之間的農(nóng)地資源公平分配問題，當(dāng)代人不僅要留下滿足他們需要的農(nóng)地資源，還要保證下代人獲得足夠其生存與發(fā)展的農(nóng)地?cái)?shù)量和質(zhì)量。農(nóng)地資源的分配的代際公平應(yīng)該包括以下幾級(jí)內(nèi)涵：

苑 莉：代際公平原則下的農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值評(píng)估中國(guó)人口•資源與環(huán)境 2011年 第1期第一級(jí)內(nèi)涵是指農(nóng)地資源在各代人之間的分配是否公正,這包括兩個(gè)方面的含義:一是現(xiàn)代人對(duì)農(nóng)地資源的利用是否破壞了后代人發(fā)展的基礎(chǔ)。二是現(xiàn)代人對(duì)農(nóng)地資源的投資是否與他們所消耗的農(nóng)地資源量相匹配,對(duì)農(nóng)地資源的投資包括中低產(chǎn)田的改造、農(nóng)村水利基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、土地整理等。

第二級(jí)內(nèi)涵是現(xiàn)代人對(duì)后代人的補(bǔ)償行為能否實(shí)現(xiàn)。由于理想的狀態(tài)并不存在,如果耕地資源在當(dāng)代和后代人之間出現(xiàn)不公平現(xiàn)象,出現(xiàn)耕地資源的數(shù)量失衡和功能存量失衡現(xiàn)象，此時(shí)當(dāng)代人應(yīng)該對(duì)后代人進(jìn)行補(bǔ)償。出現(xiàn)數(shù)量失衡可以提高科技水平從而提高資源利用效率應(yīng)達(dá)到代際公平,而出現(xiàn)絕對(duì)失衡就必須通過代際主動(dòng)的財(cái)富來轉(zhuǎn)移或者對(duì)后代人進(jìn)行補(bǔ)償［1］。

1.3.2 代際公平的實(shí)施途徑

代際財(cái)富和福利公平是代際公平的實(shí)物表現(xiàn)和水平標(biāo)準(zhǔn)，因此,代際財(cái)富和福利的公平能確保代際公平的實(shí)現(xiàn)。為了實(shí)現(xiàn)代際財(cái)富的均衡,必須要當(dāng)代人采取主動(dòng)的財(cái)富轉(zhuǎn)移政策,并建立代際財(cái)富轉(zhuǎn)移的專項(xiàng)基金制度［5］。

大量的事實(shí)證明,資源枯竭、生態(tài)環(huán)境惡化以及由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題的背后有著一個(gè)不容忽視的警告――補(bǔ)償不足。實(shí)現(xiàn)農(nóng)地資源的代際財(cái)富均衡,建立農(nóng)地代際補(bǔ)償機(jī)制,可通過農(nóng)地資源的代際轉(zhuǎn)移和代際之間的動(dòng)態(tài)傳遞,對(duì)后代進(jìn)行合理補(bǔ)償,以達(dá)到自然資源代際共享與均衡發(fā)展。實(shí)際應(yīng)用時(shí),可通過相鄰兩代人之間土地資源的動(dòng)態(tài)傳遞來處理代際公平問題,具體為:通過代際轉(zhuǎn)移保持土地資源的價(jià)值量不減少,即前代人不僅將實(shí)物量轉(zhuǎn)化為價(jià)值量,而且通過科學(xué)技術(shù)等方式對(duì)后代進(jìn)行合理補(bǔ)償,以達(dá)到自然資源代際共享與均衡發(fā)展。

美國(guó)世界資源研究所經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特•佩雷拖（Robert Bleit）指出,自然資源是最重要的財(cái)富,特別對(duì)于那些不可更新資源,使用一點(diǎn)便少一點(diǎn),應(yīng)該視其為生產(chǎn)性資產(chǎn)使用,進(jìn)行折舊和補(bǔ)償。針對(duì)實(shí)踐中的農(nóng)地資源利用的價(jià)值代際補(bǔ)償不足,實(shí)現(xiàn)代際補(bǔ)償?shù)某Ｓ梅椒ㄓ?一是建立耕地資源的代際補(bǔ)償基金；設(shè)某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及到農(nóng)地資源的利用,并且可以估計(jì)出對(duì)未來造成的損失為Y,而且該損失將在t年后發(fā)生,則現(xiàn)代人必須儲(chǔ)蓄X補(bǔ)償基金以補(bǔ)償后代人的損失,X 在數(shù)額上應(yīng)該等于Y/(1 + I)t ，其中I為貼現(xiàn)率。二是保持農(nóng)用地的資本存量。對(duì)于耕地資源而言,就是要保持農(nóng)用地的總量(包括質(zhì)量和數(shù)量)的不減少［4］?，F(xiàn)實(shí)情況下第二種方法并不能實(shí)現(xiàn)，所以我們對(duì)農(nóng)地資源利用的價(jià)值補(bǔ)償采用第一種方法。因此，本文主要從土地可持續(xù)理論中的代際公平原則入手，針對(duì)農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值核算的理論與實(shí)踐中存在的代際公平原則運(yùn)用不足的現(xiàn)狀，計(jì)算農(nóng)用地的社會(huì)代際補(bǔ)償價(jià)值。計(jì)算方法采用上述代際補(bǔ)償方式中的第一種方式，以此建立在代際公平原則下的農(nóng)地社會(huì)價(jià)值的計(jì)算模式，從理論和實(shí)踐上提供一種具體量化代際公平因素的方法。

1.4 代際公平原則下的農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值評(píng)估

根據(jù)上述代際補(bǔ)償?shù)挠?jì)算公式 Y=X (1 + i)t ，需要我們求出當(dāng)代人的農(nóng)地社會(huì)補(bǔ)償價(jià)格X，貼現(xiàn)率i，以便測(cè)算出t個(gè)代際年限后的代際補(bǔ)償價(jià)格Y。農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值、基于代際公平原則下的農(nóng)地社會(huì)價(jià)值,代際補(bǔ)償基金三者之間的關(guān)系如圖1所示：

2 農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)格的測(cè)算

筆者采用國(guó)土資源部頒發(fā)的《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》(TD/

[HJ*3]圖1 農(nóng)地社會(huì)價(jià)值、代際公平原則、代際補(bǔ)償基金關(guān)系圖

Fig.1 The relation of social value of agricultural land,

principle of intergenerational equity and intergenerational compensation fund

T1006-2003)中農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)值的核算方法，利用四川省樂至縣歷年土地征收工作中收集的相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合該縣社會(huì)保障價(jià)格的實(shí)際情況，對(duì)農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。

2.1 研究區(qū)概況

四川省樂至縣地處四川盆地腹心。東與遂寧、蓬溪接壤,南與安岳、資陽(yáng)為鄰,西靠簡(jiǎn)陽(yáng),北毗金堂、中江。全縣轄17個(gè)建制鎮(zhèn)，8個(gè)鄉(xiāng)，606個(gè)村，6 466個(gè)村民小組，32個(gè)城鎮(zhèn)街道居委會(huì), 全縣人口共864 272人，其中，農(nóng)業(yè)人口764 902人,占總?cè)丝跀?shù)的88.50%,非農(nóng)業(yè)人口99 370人，占總?cè)丝跀?shù)的11.50%。全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值23.99億元。其中，第一產(chǎn)業(yè)值10.56億元，占總產(chǎn)值的44.02％，第二產(chǎn)業(yè)值6.85億元，占28.55％，第三產(chǎn)業(yè)值6.59億元，占27.47％；糧食總產(chǎn)量28.22萬(wàn)噸，人均占有糧食326.5公斤；農(nóng)民人均純收入1 598.5元。農(nóng)作物中以糧食作物水稻、小麥、玉米為主，經(jīng)濟(jì)作物以油菜、棉花、辣椒為主，園藝作物有果樹、桑樹等。農(nóng)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了畜牧業(yè)發(fā)展，生豬出欄數(shù)81.16萬(wàn)頭，山羊出欄數(shù)30.08萬(wàn)頭，林業(yè)生產(chǎn)處于全國(guó)先進(jìn)水平。

2.2 樂至縣農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值測(cè)算

根據(jù)國(guó)土資源部《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》(TD/T1006-2003)，采用征地片區(qū)區(qū)片價(jià)格計(jì)算方法，根據(jù)其區(qū)位條件，考慮被征收或征用土地的自然價(jià)值和社會(huì)保障功能，結(jié)合農(nóng)地利用實(shí)際，把樂至縣由北向南劃分為三個(gè)區(qū)片，北部選取童家鎮(zhèn)，中部選取天池鎮(zhèn)，南部選取龍溪鎮(zhèn)作為區(qū)片地價(jià)的測(cè)算單位。以這三個(gè)征地片區(qū)所收集到的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，先以各年齡組為單元測(cè)算各年齡組人均社會(huì)保障價(jià)格，最后得出人均社會(huì)保障價(jià)格和單位面積社會(huì)保障價(jià)格。

2.2.1 測(cè)算各年齡組人均社會(huì)保障價(jià)格

以三個(gè)征地區(qū)片為單位，按照數(shù)理統(tǒng)計(jì)原理，隨機(jī)抽取一定數(shù)量的村或村民小組為樣本，測(cè)算并確定不同年齡組的人均社會(huì)保障價(jià)格。年齡組按0-18周歲、18-40周歲（男）、40-60周歲（男）、60周歲以上（男）及18-35周歲（女）、35-55周歲（女）、55周歲以上（女）劃分。計(jì)算公式為：

式中：Pα―單位面積農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)格

Y―人均農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)格

Aα―人均農(nóng)用地面積

2.2.4 社會(huì)保障價(jià)格資料

經(jīng)調(diào)查樂至縣三個(gè)征地區(qū)片社會(huì)保障價(jià)格資料如表1、表2所示：

2.2.5 樂至縣農(nóng)用地區(qū)片社會(huì)保障價(jià)格測(cè)算結(jié)果

根據(jù)前文所列公式，計(jì)算出樂至縣農(nóng)用地征地區(qū)片社會(huì)保障價(jià)格。結(jié)果如表3所示：

3 代際公平原則下的農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)格

根據(jù)論文對(duì)代際公平原則下的土地社會(huì)保障基金的計(jì)算公式，X =Y/(1 + I)t,我們已經(jīng)求得了基于一代人的農(nóng)用地的社會(huì)價(jià)值X，現(xiàn)還需要選取一定的土地還原利率I和一定的代際年限t，方可得到代際公平原則下的農(nóng)地社會(huì)保障價(jià)格Y。

3.1 土地還原利率與代際補(bǔ)償時(shí)間的確定

土地還原利率是將土地純收益還原成土地價(jià)格的利率，其實(shí)質(zhì)是一種資本投資的收益率。通常情況下，收益率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大者收益率高，反之則低。確定合適的還原利率，是準(zhǔn)確計(jì)算土地價(jià)格的關(guān)鍵問題之一。目前國(guó)內(nèi)確定土地還原利率的常用方法大體有以下幾種：

(1)用一年期銀行存款利率或多年銀行存款利率平均值代替；

(2)通過年地租與地價(jià)的比例確定；

(3)用多年銀行存款利率平均值加(減或除以)物價(jià)指數(shù)求??；

(4)用當(dāng)?shù)赝ㄐ械哪晖顿Y利率作為還原利率；

(5)通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求取還原利率；

(6)實(shí)質(zhì)利率，以銀行一年定期存款利率為基礎(chǔ)，用物價(jià)指數(shù)調(diào)整后，再扣除一成所得稅得到的利率。

上述6種土地還原率的計(jì)算方法，從合理性和利率確定的難易方面進(jìn)行評(píng)價(jià)，第一種最簡(jiǎn)單易取，但合理性較差。因?yàn)榻鼛啄赉y行利率一年內(nèi)調(diào)整數(shù)次，而物價(jià)較為平穩(wěn)，同一年度對(duì)同一塊農(nóng)地利用不同的利率進(jìn)行評(píng)估，地價(jià)差別很大，顯然不太合理。第二種方法較為科學(xué)，但目前農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)還處于孕育之中，資料收集困難；第四種方法，關(guān)于農(nóng)業(yè)的投資利率的研究較少，也同樣存在

表1 樂至縣男性人口征地區(qū)片社會(huì)保障價(jià)格資料

Tab.1 Area data of male social security prices on expropriation land of lezhi county

區(qū)片名

Area title年齡組(歲)

Age group男性躉交金額

(元/人)

Amount payed

by male占總?cè)丝?/p>

比例(%)

Proportion of the population月保險(xiǎn)基數(shù)(元/人)

Monthly base of insurance premium月保險(xiǎn)費(fèi)領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn)(元/人)

Drawing standard

of insurance premium人均教育費(fèi)(元/人)

Per capita educational expenditure再就業(yè)培訓(xùn)費(fèi)(元/人)

Expense for reenployment總?cè)藬?shù)(人)

Total number天池0-187 60017.31511203 000―12 36318-4012 00022.07831205 000―15 76740-6019 80014.23168120―2 00010 16260以上25 000 7.35―120――5 253童家0-187 60013.8511203 000―5 85218-4012 00022.57831205 000―9 57540-6019 8003.04168120―2 0001 28960以上25 000 7.18―120――3 045龍溪0-187 60017.72511203 000―2 80018-4012 00017.58831205 000―2 77840-6019 80012.49168120―2 0001 97360以上25 000 6.26―120――989

表2 樂至縣女性人口征地區(qū)片社會(huì)保障價(jià)格資料

Tab.2 Area data of female social security prices on expropriation land of lezhi county

區(qū)片名

Area title年齡組(歲)

Age group女性躉交金額

(元/人)

Amount payed

by female占總?cè)丝?/p>

比例(%)

Proportion of the population月保險(xiǎn)基數(shù)(元/人)

Monthly base of insurance premium月保險(xiǎn)費(fèi)領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn)(元/人)

Drawing standard

of insurance premium人均教育費(fèi)(元/人)

Per capita educational expenditure再就業(yè)培訓(xùn)費(fèi)(元/人)

Expense for reenployment總?cè)藬?shù)(人)

Total number天池0-1810 00016.16511203 000―11 54118-3515 000 2.38831205 000―1 69735-5024 000 12.8168120―2 000 9 14150以上28 0007.7―120―― 5 501童家0-1810 00012.27511203 000― 5 20418-3515 00021.54831205 000― 9 13535-5024 00012.14168120―2 000 5 15050以上28 0007.47―120―― 3 169龍溪0-1810 00013.05511203 000― 2 06218-3515 00016.29831205 000― 2 57435-5024 00010.31168120―2 000 1 62950以上28 000 6.29―120――993

表3 樂至縣農(nóng)用地征地區(qū)片社會(huì)保障價(jià)格結(jié)果表

Tab.3 Social security area prices on agricultural land expropriation of lezhi county

區(qū)片名

Area title人均社會(huì)保障價(jià)格（元/人）

Per capita social security price畝均社會(huì)保障價(jià)格

（元/畝）

Per Mu social security price天池23 959.6033 892.91童家25 582.6529 580.85龍溪24 630.9723 469.95

資料收集困難的問題。第三、第五和第六種方法是目前使用較多的方法。

本文關(guān)于樂至縣農(nóng)用土地還原利率采用第三種和第五種相結(jié)合的方法計(jì)算土地還原利率。其計(jì)算公式為：i =a+b

式中：i―土地還原利率

a―安全利率

b―風(fēng)險(xiǎn)利率

其中，安全利率在物價(jià)穩(wěn)定的情況下取一年期定期存款利率，若物價(jià)不穩(wěn)定，則應(yīng)考慮以物價(jià)指數(shù)作為調(diào)整。對(duì)于農(nóng)用土地而言，其長(zhǎng)期的風(fēng)險(xiǎn)利率基本趨近于零,因此，土地還原利率i為安全利率。根據(jù)方法3，安全利率的計(jì)算為一年期存款利率減去物價(jià)指數(shù)(其中一年期存款利率取多年平均值)。 根據(jù)多年的一年期存款利率和物價(jià)指數(shù)綜合分析,樂至縣農(nóng)用地年還原利率i為3.6%，作者參考農(nóng)用地承包使用年限為30年，嘗試采用30年作為一個(gè)代際年限，那么30年后的農(nóng)地還原利率應(yīng)為（1+3.6%）30-1=1.89，也即是一個(gè)代際年限下的利率I。

對(duì)于代際補(bǔ)償時(shí)間t,相關(guān)文獻(xiàn)中沒有具體的研究論述，所以作者嘗試采用兩代人作為代際補(bǔ)償時(shí)間，也即將t等于2作為代際補(bǔ)償時(shí)間。

3.2 代際公平原則下的農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)格核算結(jié)果

根據(jù)前文計(jì)算出的一個(gè)代際年限下的土地還原利率I和作者設(shè)定的代際補(bǔ)償時(shí)間t，由此計(jì)算出基于代際公平原則下的農(nóng)用地的社會(huì)保障價(jià)格，即：

Y=X ×(1+1.89)2

計(jì)算結(jié)果如表4所示。

4 結(jié)論與討論

4.1 結(jié)論

通過對(duì)代際公平原則下的農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值的核算，得出樂至縣三個(gè)征地區(qū)片的農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值，與不通過代際表4 樂至縣農(nóng)用地征地區(qū)片代際公平原則下

社會(huì)保障價(jià)格結(jié)果表

Tab.4 Social security area prices of on agricultural

land expropriation of lezhi county based on principle of intergenerational equity

區(qū)片名

Area title人均社會(huì)保障價(jià)格（元/人）

Per capita social security price畝均社會(huì)保障價(jià)格

（元/畝）

Per Mu social security price天池200 112.98283 076.97童家213 668.85247 062.22龍溪205 720.32196 023.37

公平原則下的農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值相比較，前者為后者的8.352倍。這說明，通過代際核算的方式把代際公平因素納入農(nóng)地社會(huì)價(jià)值體系，對(duì)后代農(nóng)地使用者進(jìn)行合理補(bǔ)償并建立代際補(bǔ)償基金，能夠從資源價(jià)值上保障失地農(nóng)民的土地權(quán)益,較好地保持土地資源的價(jià)值量不減少,通過這種代際補(bǔ)償機(jī)制以達(dá)到農(nóng)地資源代際共享與均衡發(fā)展，避免由于代際補(bǔ)償不足而導(dǎo)致的各種社會(huì)問題。筆者認(rèn)為在農(nóng)地評(píng)估工作中可嘗試運(yùn)用代際補(bǔ)償原則，這有利于整個(gè)社會(huì)在可持續(xù)發(fā)展觀的基礎(chǔ)上形成對(duì)農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值正確認(rèn)識(shí)，并最終全面實(shí)現(xiàn)農(nóng)用地的社會(huì)價(jià)值。

4.2 討論

4.2.1 農(nóng)地社會(huì)保障價(jià)格核算范圍尚不夠全面

本文對(duì)農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值的評(píng)估采用國(guó)土資源部頒發(fā)的《農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值估價(jià)規(guī)程》中的農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)值的核算方法，對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障核算范圍只包括養(yǎng)老保險(xiǎn)，教育費(fèi)，培訓(xùn)費(fèi)。由于農(nóng)用地所具有的社會(huì)保障屬性，所涵蓋的社會(huì)保障范圍應(yīng)該更廣，如失業(yè)保險(xiǎn)，醫(yī)療保險(xiǎn)、社會(huì)救濟(jì)等社會(huì)保障功能均應(yīng)納入社會(huì)保障范疇，以此來全面計(jì)算農(nóng)地的社會(huì)保障價(jià)格，但由于相關(guān)數(shù)據(jù)資料收集困難，所以本文沒有計(jì)算出較為完備的農(nóng)地社會(huì)保障價(jià)格，期待在以后的工作中加以補(bǔ)充計(jì)算，體現(xiàn)出全面的農(nóng)用地社會(huì)價(jià)值。

4.2.2 代際測(cè)算的科學(xué)性

作者運(yùn)用代際補(bǔ)償基金測(cè)算公式，并根據(jù)相關(guān)研究成果進(jìn)行農(nóng)用地的社會(huì)價(jià)值代際核算，期望從理論和實(shí)踐上提供一種具體量化代際公平因素的方法，但本文有關(guān)代際測(cè)算因素的選取還不夠全面，有待在今后的研究中增加更多相關(guān)測(cè)算因素，從而使農(nóng)地代際社會(huì)價(jià)值更趨完善；另外，代際補(bǔ)償基金測(cè)算公式中土地還原利率i和代際補(bǔ)償時(shí)間t的選取是否科學(xué)與合理，有待今后進(jìn)一步探討。

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Evaluation of Social Value of Agricultural Land Based on Principle of Intergenerational Equity

YUAN Li

(School of Economics and management，Southwest Jiaotong University，Chengdu Sichuan 610031，China)

第3篇：耕地價(jià)值評(píng)估范文

關(guān)鍵詞 水庫(kù)移民； 安置區(qū)居民； 土地流轉(zhuǎn)； 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)； 潘口水電站

中圖分類號(hào) F30124 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1002-2104(2011)05-0066-07 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.05.012

中國(guó)是世界上水庫(kù)量最多的國(guó)家，目前擁有的水庫(kù)數(shù)量為8.60萬(wàn)座，水庫(kù)數(shù)量居第二位的美國(guó)僅為8 724座。中國(guó)的水資源開發(fā)利用率僅為24%，世界上有待開發(fā)的水能資源有近20%分布在中國(guó)，因此，中國(guó)是世界上水能資源未來開發(fā)潛力最大的國(guó)家［1］。據(jù)專家預(yù)測(cè)，2020年發(fā)電裝機(jī)總量將達(dá)到9億kW，其中水電裝機(jī)容量達(dá)25億kW，將比2004年增加1.5億kW。今后20年，因工程建設(shè)還要淹沒100 000 hm2土地，搬遷安置移民近310萬(wàn)，其中水利移民約150萬(wàn)人，水電移民約160萬(wàn)人［2］。歷來制約水利水電開發(fā)的重要因素是資金、技術(shù)和移民問題。隨著國(guó)家的富強(qiáng)，資金已不是問題，中國(guó)水電工程建設(shè)技術(shù)也在世界居于領(lǐng)先地位，現(xiàn)階段水利水電工程建設(shè)的最大制約因素是環(huán)保和移民問題［3］，妥善安置移民關(guān)系到工程的順利開展與社會(huì)和諧穩(wěn)定。我國(guó)實(shí)行開發(fā)性移民方針，強(qiáng)調(diào)農(nóng)村移民應(yīng)以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置為主，農(nóng)村移民安置后，應(yīng)當(dāng)使移民擁有與安置區(qū)居民基本相當(dāng)?shù)耐恋氐绒r(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料。移民生產(chǎn)安置無(wú)論是后靠還是外遷，都是在承包地被淹沒的情況下利用安置區(qū)土地資源的富裕量實(shí)現(xiàn)安置。安置區(qū)居民不希望移民遷入打亂原來的社會(huì)秩序，因?yàn)橐泼竦牡絹?，意味著?duì)土地、公共設(shè)施、市場(chǎng)、就業(yè)機(jī)會(huì)和其他稀缺資源的爭(zhēng)奪更加激烈［4］，不同程度地?cái)D占了當(dāng)?shù)氐母氐壬a(chǎn)資料，降低了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的收入［5］。安置區(qū)居民的風(fēng)險(xiǎn)在本質(zhì)上或強(qiáng)度上都不同于移民的風(fēng)險(xiǎn)，但和他們有聯(lián)系并且也可能受到牽連而導(dǎo)致貧困［6］。然而，現(xiàn)行法律政策對(duì)安置區(qū)居民的補(bǔ)償問題鮮有考慮，更沒有完善的補(bǔ)償機(jī)制［2］。同時(shí)，移民遷入并不必然導(dǎo)致安置區(qū)居民淪為失地農(nóng)民，相當(dāng)于蠶食安置區(qū)居民的部分土地，對(duì)安置區(qū)居民的影響更加隱性化，加上安置區(qū)居民土地產(chǎn)權(quán)意識(shí)淡薄，對(duì)于安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理性、科學(xué)性與否的反應(yīng)往往不如征地那么強(qiáng)烈，這導(dǎo)致了安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償過程中各產(chǎn)權(quán)主體的利益不均衡和潛在的利益沖突，使政府與安置區(qū)居民之間的關(guān)系更加緊張，安置區(qū)居民與移民之間的利益整合更加困難，進(jìn)而影響到整個(gè)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

1 研究區(qū)域概況及數(shù)據(jù)獲取

潘口水電站地處堵河干流上游潘口鄉(xiāng)境內(nèi)，距竹山縣城13 km，是湖北省在建的最大水電項(xiàng)目。在水庫(kù)蓄水達(dá)到355 m高程時(shí)，潘口水電站淹沒區(qū)涉及竹山、竹溪兩縣10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、71個(gè)村，動(dòng)態(tài)移民35 763人，其中，竹山縣移民22 939人①。潘口水電站農(nóng)村移民安置以大農(nóng)業(yè)安置為主，有后靠條件的實(shí)行后靠，無(wú)后靠條件的實(shí)行外遷。筆者實(shí)地調(diào)查的區(qū)域?yàn)橹裆娇h溢水鎮(zhèn)和寶豐鎮(zhèn)2個(gè)鎮(zhèn)5個(gè)移民安置點(diǎn),其中溢水鎮(zhèn)位于竹山縣城以西27 km處，轄20個(gè)村，112個(gè)村民小組，7 057戶28 740人。耕地面積2 526.33 hm2，其中水田543.60 hm2，旱地1 982.73 hm2；寶豐鎮(zhèn)距竹山縣城西35 km，轄29個(gè)村（居場(chǎng)），177個(gè)村民小組，15 837戶，58 703人，集鎮(zhèn)人口18 000人。耕地面積3 817.73 hm2，其中水田1 278.80 hm2，旱地2 538.93 hm2。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)潘口水電站移民有關(guān)規(guī)定的通知》［十政辦發(fā)（2007）161號(hào)］，農(nóng)村移民安置用地的主要是通過土地調(diào)整獲得，生產(chǎn)安置標(biāo)準(zhǔn)為把水田、旱地、園地綜合搭配調(diào)整，人均0.8畝；依附集鎮(zhèn)生活，進(jìn)行兼業(yè)安置的，人均0.3畝，但最低不得少于安置地村民平均水平。同時(shí)，該文件還規(guī)定了安置區(qū)的土地轉(zhuǎn)移給移民使用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及補(bǔ)償資金的分配方式，安置區(qū)轉(zhuǎn)出耕地按照前三年平均年產(chǎn)值的16倍給予補(bǔ)償，其中6倍年產(chǎn)值兌付給集體經(jīng)濟(jì)組織，10倍兌付給轉(zhuǎn)出耕地的安置區(qū)居民；但是，轉(zhuǎn)給移民的耕地屬于集體未發(fā)包的機(jī)動(dòng)地時(shí)，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)全額歸集體所有。

本文的數(shù)據(jù)來源主要通過兩種途徑：第一、根據(jù)研究?jī)?nèi)容設(shè)計(jì)相應(yīng)的調(diào)查問卷進(jìn)行實(shí)地調(diào)查獲得第一手資料，筆者外業(yè)實(shí)地調(diào)查的區(qū)域?yàn)楹笔∈呤兄裆娇h溢水鎮(zhèn)（下腰店村、澗溝村和華家灣村）和寶豐鎮(zhèn)（鏵場(chǎng)村和雙廟村）5個(gè)移民安置點(diǎn)，調(diào)查的對(duì)象為安置區(qū)原居民，共計(jì)收回有效問卷73份；第二、通過向移民安置規(guī)劃設(shè)計(jì)單位（中南勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院）、地方政府移民部門等收集潘口水電站移民安置規(guī)劃、政策文件等相關(guān)資料。

2 研究方法選擇、原理及問卷設(shè)計(jì)

2.1 研究方法選擇

CVM是通過問卷調(diào)查的方式直接詢問受訪者對(duì)轉(zhuǎn)出農(nóng)地的最低受償意愿或購(gòu)買農(nóng)地的最高支付意愿，并以此來評(píng)估農(nóng)用地的價(jià)格。經(jīng)過40多年的發(fā)展和完善，CVM已在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家和眾多發(fā)展中國(guó)家得到廣泛的認(rèn)可和應(yīng)用。CVM不僅可用于農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估，而且可用于農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估，并且在國(guó)內(nèi)農(nóng)地價(jià)值測(cè)算領(lǐng)域已經(jīng)得到應(yīng)用。張鵬運(yùn)用CVM對(duì)仙桃、荊門、宜昌和武漢市的征地補(bǔ)償合理價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，測(cè)算結(jié)果顯示W(wǎng)TA平均值為123.30萬(wàn)元/hm2，WTP的平均值為98.70萬(wàn)元/hm2，最終選擇WTP平均值作為征地補(bǔ)償價(jià)格的合理值，并認(rèn)為該測(cè)算結(jié)果較好反映了城市邊界區(qū)農(nóng)地價(jià)值受到城市化影響而價(jià)值較高的實(shí)際，具有一定的科學(xué)性和實(shí)用性［7］；任艷勝運(yùn)用CVM測(cè)算出湖北、宜昌、仙桃地區(qū)的農(nóng)地價(jià)格為1 044 391.50元/hm2，荊門地區(qū)的農(nóng)地價(jià)格為512 055.20元/hm2［8］。水庫(kù)移民安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償沒有現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)可供參考，因此，通過精心設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，努力克服各種偏差，通過假想市場(chǎng)引導(dǎo)出安置區(qū)居民的真實(shí)受償意愿和支付意愿，以此作為安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，具有現(xiàn)實(shí)可行性。并且CVM的科學(xué)性和有效性已經(jīng)得到國(guó)內(nèi)外的廣泛認(rèn)可，已經(jīng)應(yīng)用到農(nóng)地價(jià)值評(píng)估方面。因此，本文選擇CVM對(duì)水庫(kù)移民安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償定價(jià)進(jìn)行實(shí)證研究。

2.2 基本原理

CVM的理論依據(jù)為效用最大化理論，假設(shè)安置區(qū)居民效用由可以通過市場(chǎng)交易的商品x、不能通過市場(chǎng)交易的農(nóng)地q共同決定，效用函數(shù)為U（x，q），商品x的消費(fèi)受安置區(qū)居民的收入y和商品價(jià)格p決定。根據(jù)理性人假設(shè)，安置區(qū)居民總是力圖在預(yù)算約束的情況下，實(shí)現(xiàn)個(gè)人效用最大化，用公式可表示為：

maxU(x,q) s.t.∑pixi≤y（1）

求解式1，可以得到預(yù)算約束下的可交易商品的需求函數(shù)xi=(p，q，y)，設(shè)間接效用函數(shù)為V（x，q）=U［(p，q，y)，q］。假定商品的價(jià)格p和安置區(qū)居民收入y保持不變，安置區(qū)居民的農(nóng)地資源數(shù)量由q增加到q0，效用函數(shù)相應(yīng)變?yōu)閁［(p，q0，y)，q0］，且U［(p，q0，y)，q0］> U［(p，q，y)，q］，即安置區(qū)居民因農(nóng)地資源條件的改善而獲得了更高的效用，假設(shè)此時(shí)從安置區(qū)居民的收入中取走EV數(shù)量的貨幣，剛好使得U［(p，q0，y-EV)，q0］= U［(p，q，y)，q］，EV即為安置區(qū)居民為獲得（q0-q）數(shù)量的農(nóng)地而愿意支付的最大貨幣量WTP；當(dāng)安置區(qū)居民的農(nóng)地由q減少到q1時(shí)，效用函數(shù)相應(yīng)變?yōu)閁［(p，q1，y)，q1］，且U［(p，q1，y)，q1］

2.3 問卷內(nèi)容和核心問題設(shè)置

2.3.1 問卷內(nèi)容

潘口水電站移民安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查問卷是在廣泛閱讀國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)以及三次預(yù)調(diào)查（龍灘水電站、紫坪鋪水庫(kù)和南水北調(diào)中線工程水源地――丹江口庫(kù)區(qū)）的基礎(chǔ)上，對(duì)引導(dǎo)技術(shù)、起始報(bào)價(jià)及價(jià)格間隔等問題進(jìn)行優(yōu)化設(shè)置后形成的，問卷內(nèi)容重點(diǎn)包括四部分：

第一部分為安置區(qū)居民基本情況調(diào)查。主要包括受訪安置區(qū)居民基本情況（居住地、年齡、性別、文化程度、職業(yè)類型等）；受訪安置區(qū)居民家庭的基本情況（總?cè)丝?、非農(nóng)業(yè)人口、家庭承包地?cái)?shù)量、種植作物類型及種植成本和收益、家庭收入和支出等）。

第二部分為土地法律政策的認(rèn)知、對(duì)移民的態(tài)度及土地流轉(zhuǎn)意愿調(diào)查。這部分包括受訪安置區(qū)居民對(duì)以下內(nèi)容的認(rèn)知：農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)歸屬及農(nóng)地功能、是否從工程受益、土地保值增值的功能及家庭最低需求耕地?cái)?shù)量；安置區(qū)居民對(duì)移民遷入的態(tài)度；安置區(qū)居民轉(zhuǎn)出耕地安置移民的意愿及轉(zhuǎn)出承包地預(yù)期收益的定性判斷等。

第三部分為土地流轉(zhuǎn)意愿價(jià)格調(diào)查。這部分內(nèi)容是調(diào)查問卷的核心，分別調(diào)查受訪安置區(qū)居民對(duì)水田的最低受償意愿（WTA）和最高支付意愿（WTP），對(duì)旱地的最低受償意愿（WTA）和最高支付意愿（WTP）。

第四部分為土地調(diào)整情況調(diào)查。這部分包括移民安置土地調(diào)整的方式及公眾參與情況、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和收益分配的現(xiàn)狀、受訪安置區(qū)居民對(duì)轉(zhuǎn)出土地集體是否有權(quán)參與收益分配、分配比例和集體分得收益用途的認(rèn)知、安置區(qū)居民對(duì)移民成員權(quán)的認(rèn)同感等內(nèi)容。

2.3.2 核心問題設(shè)置

（1）假想市場(chǎng)的建立。

CVM是在假想市場(chǎng)的條件下直接詢問受訪安置區(qū)居民永久性地轉(zhuǎn)出土地給移民使用的WTA或者購(gòu)買土地的WTP。因此，假想市場(chǎng)的建立并使之最大限度地貼近現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)是運(yùn)用CVM的關(guān)鍵。本文建立假想市場(chǎng)的WTP的提問方式分別如下，WTP的問題是：“假設(shè)國(guó)家或者集體通過土地整理等手段增加了部分耕地，或者本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)某個(gè)人想要賣出自己的承包地，目前集體內(nèi)有部分土地對(duì)外售出，您作為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，按照法律規(guī)定享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，土地購(gòu)買后您將享有這部分土地的永久使用權(quán)（包括繼承等權(quán)利），那么您每畝耕地最多愿意支付多少錢？”

（2）引導(dǎo)技術(shù)的確定。

在CVM理論與實(shí)證研究的不同階段，先后開發(fā)出重復(fù)投標(biāo)博弈、開放式、支付卡、二分法等多種類型的引導(dǎo)技術(shù)［9］。CVM引導(dǎo)技術(shù)國(guó)外多采用封閉式兩分式和支付卡式，國(guó)內(nèi)以支付卡式為主［10］，這主要是由于國(guó)內(nèi)尚不存在土地買賣市場(chǎng)，農(nóng)民對(duì)土地現(xiàn)實(shí)交易市場(chǎng)的感知尚且缺乏，而支付卡式為沒有評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的人群提供了相近的選項(xiàng)，在發(fā)展中國(guó)家較為容易被人們理解［11］。因此，本文采用CVM引導(dǎo)技術(shù)中的支付卡法。

（3）核心估值數(shù)值及區(qū)間設(shè)置。

調(diào)查問卷分別對(duì)受訪安置區(qū)居民水田及旱地的WTA、WTP分別提問，借鑒已有的研究成果及預(yù)調(diào)查的數(shù)據(jù)分析，確定支付意愿和受償意愿的數(shù)值分布在12個(gè)區(qū)間之內(nèi)，最低區(qū)間為（0，5 000］，最高區(qū)間為（100 000，110 000］，如果受訪安置區(qū)居民認(rèn)為購(gòu)買土地的支付意愿或者轉(zhuǎn)出土地的受償意愿應(yīng)更低或者高于110 000元，則采用自由填寫的方式。

（4）支付方式、支付單位、支付年限。

國(guó)外研究表明，用征收收入所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、公共事業(yè)費(fèi)、建立特殊基金等方式作為支付手段能夠有效地消除受訪者的顧慮，并準(zhǔn)確引導(dǎo)出準(zhǔn)確的支付意愿［12］，而Randall等認(rèn)為所謂的支付方式偏差并不存在，應(yīng)重點(diǎn)選擇受訪者習(xí)慣且接受程度較高的支付方式［13］。在調(diào)查安置區(qū)居民對(duì)轉(zhuǎn)出耕地的WTA時(shí)，考慮到受訪者對(duì)貨幣補(bǔ)償具有良好接受度和判斷性，因此，本文的支付方式選擇貨幣支付，同樣WTP也采用該支付方式；支付單位為一次性；由于安置區(qū)居民轉(zhuǎn)出承包地給移民使用，移民不僅獲得了承包地本輪承包期剩余年限的土地權(quán)利，而且移民及后代也獲得了永續(xù)承包土地的權(quán)利，相當(dāng)于承包地土地產(chǎn)權(quán)的無(wú)限期讓渡。因此，支付年限為無(wú)限年期。

3 實(shí)證研究與評(píng)價(jià)

3.1 實(shí)證思路

農(nóng)地總價(jià)值采用CVM進(jìn)行評(píng)估，具體步驟為：首先，通過問卷調(diào)查獲得每個(gè)受訪者對(duì)水田和旱地的WTPi；然后，運(yùn)用多元線性回歸模型判斷影響受訪者WTP的主要因素，并與實(shí)際情況進(jìn)行對(duì)比，實(shí)現(xiàn)對(duì)調(diào)查獲得的WTP的有效性檢驗(yàn)。水庫(kù)移民安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償農(nóng)地總價(jià)值采用每個(gè)受訪者支付意愿或受償意愿的平均值，或建立以農(nóng)戶WTPi為自變量與相應(yīng)影響因素x1,x2...xn為因變量的多元線性回歸模型，通過模型來測(cè)算農(nóng)地的總價(jià)值P農(nóng)地總價(jià)值。本文建立的農(nóng)戶WTP影響因素指標(biāo)體系及預(yù)期作用方向如表2所示。

3.2 實(shí)證過程

3.2.1 有效性檢驗(yàn)

運(yùn)用SAS軟件建立安置區(qū)居民支付意愿與10個(gè)影響因素的多元線性回歸模型，運(yùn)行結(jié)果顯示：支付意愿與受訪者的年齡、職業(yè)類型、對(duì)農(nóng)地保值增值功能的認(rèn)知和對(duì)土地產(chǎn)權(quán)歸屬認(rèn)知4個(gè)指標(biāo)呈極顯著正相關(guān)，與受訪者家庭距縣（區(qū)）中心的距離呈顯著負(fù)相關(guān)，即受訪者的年齡越大、職業(yè)類型越趨近于非農(nóng)業(yè)、對(duì)農(nóng)地保值增值功能越樂觀、認(rèn)為土地的“私有化”程度越高、距離縣（市）的距離越近，支付意愿就越高，反之亦然。該結(jié)果與調(diào)查區(qū)域的基本情況相吻合。因此，在水庫(kù)移民安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償過程中應(yīng)該做到：①對(duì)年齡偏大的安置區(qū)居民給予妥善的安置，以打消其轉(zhuǎn)出土地后對(duì)生活的顧慮；②在補(bǔ)償安置區(qū)居民的土地?fù)p失時(shí)，政府應(yīng)考慮區(qū)位因素，距離城（鎮(zhèn)）較近的土地一般應(yīng)該獲得較高的補(bǔ)償；③安置區(qū)居民轉(zhuǎn)出耕地的保值增值功能越強(qiáng)，政府應(yīng)考慮對(duì)未來農(nóng)地的增值部分給予一定的補(bǔ)償；④在承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)屬性確立后，政府應(yīng)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)看作是安置區(qū)居民財(cái)產(chǎn)的一部分，給予充分合理的補(bǔ)償。

3.2.2 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定

（1）均值法。

根據(jù)調(diào)查問卷可以得到，受訪者對(duì)水田支付意愿的平均值為41 021.13元/畝，折合615 316.95元/hm2，對(duì)旱地支付意愿的平均值為34 193.55元/畝，折合512 903.25元/hm2，水田支付意愿均值高于旱地支付意愿均值1997%。

（2）多元線性回歸。

運(yùn)用多元線性逐步回歸方法建立起受訪安置區(qū)居民水田和旱地支付意愿和表5.1所選因素的模型分別為：

WTP水田=57 301-730.58X5+14 511.00X10

WTP旱地=-38 993+480.87X2+4 761.19X4-12 18100X7+0.26X8+9 025.43X9+11 065.00X10

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)得到X2、X4、X5、X7、X8、X9和X10的平均值分別為52.05、1.82、33.62、0.89、19 927.88、3.79和0.49，將其帶入方程可以預(yù)測(cè)出水田的WTP為39 849.29元/畝，折合597 739.35元/hm2；旱地的WTP為28 670.04元/畝，折合430 050.60元/hm2。

本文選擇受訪者支付意愿的均值和模型預(yù)測(cè)結(jié)果兩者的平均數(shù)作為安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，可以計(jì)算出水田的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為606 528.15元/hm2；旱地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為471 476.93元/hm2。

3.3 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)

通過本文測(cè)算的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與潘口水電站安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)執(zhí)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，水田執(zhí)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的49.54%，旱地為44.54%，現(xiàn)行潘口水電站安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均未達(dá)到農(nóng)地實(shí)際總價(jià)值的50%，表明安置區(qū)集體和居民沒有獲得充分的補(bǔ)償，需要提高安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

4 對(duì)策和建議

4.1 完善相關(guān)法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)有法可依

國(guó)務(wù)院471號(hào)令規(guī)定：農(nóng)村移民安置后，應(yīng)當(dāng)使移民擁有與安置區(qū)居民基本相當(dāng)?shù)耐恋氐绒r(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料,但是安置移民的土地來源仍沿用土地調(diào)整或調(diào)劑（有償）等方式解決。在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)屬性確立后，無(wú)論政府利用集體的機(jī)動(dòng)地或是已發(fā)包出的土地安置移民，當(dāng)安置區(qū)集體或居民以物權(quán)對(duì)抗土地調(diào)整時(shí)，政府將面臨更換安置區(qū)或者強(qiáng)制性地調(diào)出土地兩種選擇，且更換后的安置區(qū)同樣面臨著原居民不愿意轉(zhuǎn)出耕地的問題。因此，政府調(diào)地安置移民面臨著一個(gè)兩難，即如果政府強(qiáng)制性地將安置區(qū)居民的土地調(diào)出給移民使用，雖然解決了移民安置的土地來源問題，但是政府的土地調(diào)整手段具有明顯的行政違法嫌疑［14］，盡管在當(dāng)時(shí)處理比較方便，但時(shí)間一長(zhǎng)，就暴露出實(shí)際問題了［15］；如果政府不采取措施妥善解決移民的土地問題，將導(dǎo)致大量水庫(kù)移民直接淪為失地農(nóng)民。因此，如何協(xié)調(diào)安置移民土地取得的強(qiáng)制性和安置區(qū)居民土地產(chǎn)權(quán)的排他性之間的矛盾是問題關(guān)鍵所在。要實(shí)現(xiàn)移民安置用地的合法合規(guī)，就要將移民安置規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃有機(jī)地結(jié)合起來，通過土地利用總體規(guī)劃劃定的移民安置區(qū)具有強(qiáng)制性的法律效力，在規(guī)劃期內(nèi)，政府可以直接利用規(guī)劃確定的移民安置用地，同時(shí)，以法律條文的形式明確規(guī)定安置區(qū)集體、安置區(qū)居民和移民之間的土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移關(guān)系屬于所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或者使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，這就避免了政府通過土地調(diào)整解決移民土地問題所帶來的行政違法問題。

4.2 明確安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)農(nóng)地價(jià)值

國(guó)務(wù)院471號(hào)令明確規(guī)定了興修水利水電工程淹沒區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即被征耕地前三年平均年產(chǎn)值的16倍，征地補(bǔ)償款?？罱y(tǒng)一用于移民安置。移民生產(chǎn)安置實(shí)質(zhì)上是以征用土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)為限額，用征地補(bǔ)償費(fèi)尋求土地容量進(jìn)行安置［16］。然而，國(guó)務(wù)院471號(hào)令并沒有規(guī)定安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，潘口水電站移民安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)采用完全參照淹沒區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的方式進(jìn)行，然而，現(xiàn)行征地采取的是年產(chǎn)值倍數(shù)法進(jìn)行補(bǔ)償，最高補(bǔ)償為年產(chǎn)值的30倍，顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地作為不動(dòng)產(chǎn)永不滅失、保值增值、持續(xù)收益所能夠帶來的利益，剝奪了農(nóng)民潛在的經(jīng)濟(jì)效益［17］，因此，參照征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)安置區(qū)居民轉(zhuǎn)出的土地進(jìn)行補(bǔ)償無(wú)法包含農(nóng)地的非市場(chǎng)價(jià)值，甚至對(duì)農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值的補(bǔ)償也是不全面的。同時(shí)，潘口水電站安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償完全按照淹沒區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的方式的另外一個(gè)缺乏科學(xué)性的表現(xiàn)就是：因?yàn)檠蜎]區(qū)的農(nóng)地與安置區(qū)的農(nóng)地是非均質(zhì)的，安置區(qū)完全參照淹沒區(qū)的農(nóng)地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，勢(shì)必造成在區(qū)位、土地質(zhì)量等方面差異懸殊的安置區(qū)集體或農(nóng)戶之間利益不均衡。因此，應(yīng)當(dāng)完善法律法規(guī)，明確安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使安置區(qū)居民獲得因移民遷入而造成福利損失的補(bǔ)償具有法律依據(jù)的同時(shí)，更多地分享到土地用途轉(zhuǎn)換帶來的土地增值收益。具體可以分以下兩個(gè)步驟來進(jìn)行：第一步、將統(tǒng)一年產(chǎn)值成果應(yīng)用到水庫(kù)移民安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償中，根據(jù)《關(guān)于公布湖北省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)的通知》［鄂政發(fā)（2009）46號(hào)］，竹山縣寶豐鎮(zhèn)和溢水鎮(zhèn)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分別為435 000元/hm2和375 000元/hm2，這將使安置區(qū)居民轉(zhuǎn)出耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)得到大幅提高；第二步、按市場(chǎng)價(jià)或評(píng)估價(jià)對(duì)安置區(qū)轉(zhuǎn)出的土地給予補(bǔ)償，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)安置區(qū)農(nóng)地價(jià)值的完全補(bǔ)償。

4.3 合理確定安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于集體已發(fā)包的土地轉(zhuǎn)給移民使用時(shí)采取的收益分配標(biāo)準(zhǔn)為，集體經(jīng)濟(jì)組織獲得6倍年產(chǎn)值的補(bǔ)償，安置區(qū)居民獲得10倍年產(chǎn)值的補(bǔ)償，這似乎符合《土地管理法》征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，即征地的基本補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍，用于補(bǔ)償集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)，安置補(bǔ)助費(fèi)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4-6倍，用于補(bǔ)償農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。國(guó)務(wù)院471號(hào)令的16倍補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是取基本補(bǔ)償倍數(shù)的高值，即土地補(bǔ)償費(fèi)為10倍年產(chǎn)值，安置補(bǔ)助費(fèi)為6倍年產(chǎn)值，據(jù)此推理，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)獲得10倍年產(chǎn)值補(bǔ)償，而安置區(qū)居民獲得6倍年產(chǎn)值補(bǔ)償。另外安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)所引起的土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移性質(zhì)與征地存在著本質(zhì)的區(qū)別，前者是集體的土地被政府強(qiáng)制用于移民安置，移民同時(shí)基于行政命令獲得遷入集體的成員權(quán)資格，給移民使用的土地仍屬于安置區(qū)集體所有；但是征地所導(dǎo)致的是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即集體的土地轉(zhuǎn)移給國(guó)家所有，集體喪失土地所有權(quán)。因此安置區(qū)接納移民并給其配置土地并不必然導(dǎo)致集體享有所有權(quán)的土地?cái)?shù)量減少，故而安置區(qū)集體參照征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分得相應(yīng)收益的方式是值得商榷的。對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織利用機(jī)動(dòng)地安置移民并留用全部補(bǔ)償收益的情況，由于該模式?jīng)]有對(duì)安置區(qū)居民的承包地?cái)?shù)量造成直接的負(fù)面影響，因此，安置區(qū)居民對(duì)這種利益分配均沒有表示反對(duì)。但是，該方式仍會(huì)對(duì)安置區(qū)居民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)生間接的負(fù)面影響?！掇r(nóng)村土地承包法》第二十八條規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織依法預(yù)留的機(jī)動(dòng)地應(yīng)當(dāng)用于調(diào)整承包土地或者承包給新增人口，其中，調(diào)整承包土地主要是指集體通過土地微調(diào)的方式將機(jī)動(dòng)地承包給因自然災(zāi)害承包地被嚴(yán)重毀損的個(gè)別農(nóng)戶，因此，將集體機(jī)動(dòng)地用于安置移民勢(shì)必會(huì)造成兩類人群獲得承包地的可能性降低，第一、承包期內(nèi)因遭受自然災(zāi)害而承包地嚴(yán)重毀損的安置區(qū)居民；第二、安置區(qū)居民戶內(nèi)的新增人口。集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)民集體，因此，集體使用機(jī)動(dòng)地安置移民獲得的補(bǔ)償收益，將安置區(qū)居民排除收益分配主體之外是缺乏科學(xué)依據(jù)的。因此，應(yīng)依法明確參與土地流轉(zhuǎn)收益分配的主體及相應(yīng)比例，這不僅有利于保障各個(gè)產(chǎn)權(quán)主體的利益，實(shí)現(xiàn)安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償科學(xué)、有序地進(jìn)行，而且也為安置區(qū)土地的順利轉(zhuǎn)出和移民的妥善安置打下基礎(chǔ)。

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LIU Linghui1 CHEN Yinrong2 MEI Yun2

(1.College of Politics and Public Management, University of Electronic Science and Technology ofChina, ChengduSichuan 610054, China;2. College of Land Management, Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070, China)

Abstract Not only will the construction of large and middlesize water conservancy and hydropower projects, inevitably

lead to the requisition of farmland but also it will bring about the involuntary resettlement for a large number of immigrants. China adopted the policy of developmentoriented resettlement, which mainly emphasized giving each reservoir immigrant a parcel of contract land for their future development. However, reservoir immigrants settled in resettlement areas and shared farmland and other resources with local residents，which will certainly bring negative impact on local residents land rights. Therefore, According to “KaldorHicks” welfare criterion, in order to realize the improvement of welfare, the resettlement collective and local residents should be given appropriate compensation for their welfare losses. This paper took Pankou Hydropower Station as an example and measured the total value of land transference compensation with the contingent value method based on investigating 73 rural families in five resettlement areas in Yishui town and Baofeng town, Zhushan county. The results indicate that the current land transference compensation in Pankou Hydropowers station didnt reach half of the actual value of the farmland. The degree of compensation for paddy fields and dry land were 49.54% and 44.54% respectively. Collectives in the resettlement area and local residents didnt receive sufficient compensation. Therefore, the government needs to raise land transference compensation in the resettlement area so as to enable the local residents to share as much as possible

the benefit

the same as reservoir immigrants from land appreciation .

第4篇：耕地價(jià)值評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：宅基地退出；精準(zhǔn)補(bǔ)償模式；土地利用規(guī)劃；成本核算；土地估價(jià)

中圖分類號(hào)：F32 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

2014年，河北省共有村民委員會(huì)48，636個(gè)，鄉(xiāng)村總戶數(shù)1，575.2萬(wàn)戶，鄉(xiāng)村總?cè)丝?，695.4萬(wàn)人，鄉(xiāng)村從業(yè)人口3，055.9萬(wàn)人，擁有房屋面積35.91平方米/人。本文共調(diào)查了唐山市灤縣、路南區(qū)、豐潤(rùn)區(qū)、遷西縣的9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，石家莊市井陘縣和趙縣的兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，滄州市黃驊的兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，保定市清苑區(qū)和曲陽(yáng)區(qū)的兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，衡水市桃城區(qū)的一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，邯鄲市涉縣2個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。除涉縣因地理原因每戶宅基地較少外，其他地區(qū)農(nóng)民宅基地面積均較大。有的地區(qū)甚至出現(xiàn)了4口人12間宅基地的現(xiàn)象。在所調(diào)查的農(nóng)民中，已有1/3的家庭在縣城或城市購(gòu)買了商品住宅，農(nóng)村宅基地的空置問題可想而知，可見農(nóng)村宅基地退出具有較大潛力。探索適合區(qū)域特點(diǎn)的精準(zhǔn)補(bǔ)償模式對(duì)推動(dòng)宅基地退出工作的有序進(jìn)行會(huì)起到至關(guān)重要的作用。

一、精準(zhǔn)補(bǔ)償模式概念界定

本文認(rèn)為補(bǔ)償模式由補(bǔ)償方式和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)所構(gòu)成。宅基地退出的補(bǔ)償方式包括貨幣補(bǔ)償、城鎮(zhèn)購(gòu)房補(bǔ)貼、新民居住房安置以及宅基地?fù)Q社保等方式。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則是基于成本核算、土地利用規(guī)劃和土地估價(jià)基礎(chǔ)上科學(xué)確定的土地增值收益在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民之間的合理分配。所謂精準(zhǔn)的補(bǔ)償模式則是由精準(zhǔn)的補(bǔ)償方式和精準(zhǔn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)所構(gòu)成。精準(zhǔn)的補(bǔ)償方式是指所提供的補(bǔ)償方式種類較多，并且可以根據(jù)農(nóng)民的需要進(jìn)行自由組合，能夠精準(zhǔn)地滿足不同農(nóng)民的需求。精準(zhǔn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則是建立在土地利用規(guī)劃、土地估價(jià)和成本核算基礎(chǔ)上所確定的，它能夠讓農(nóng)民充分享有因土地使用權(quán)的退出所應(yīng)得到的補(bǔ)償，使宅基地使用權(quán)的資產(chǎn)性質(zhì)得到充分體現(xiàn)。

二、“一籃子”的精準(zhǔn)補(bǔ)償方式

“一籃子”的精準(zhǔn)補(bǔ)償方式則是在補(bǔ)償金額一定的情況下，讓農(nóng)民自愿選擇補(bǔ)償方式，根據(jù)需要，自由進(jìn)行補(bǔ)償方式的組合，目的是給予農(nóng)民更大的選擇權(quán)，使退出宅基地的農(nóng)民能夠獲得最大的補(bǔ)償效用?！耙换@子”的精準(zhǔn)補(bǔ)償方式可以有效提高農(nóng)民退出宅基地的意愿。這種補(bǔ)償方式的實(shí)施是建立在精準(zhǔn)的價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)上的，不管是宅基地?fù)Q住房還是宅基地?fù)Q社保，均需要有精準(zhǔn)的價(jià)值評(píng)估。而宅基地?fù)Q社保的方式可以使宅基地的社會(huì)保障功能得以延續(xù)，消除農(nóng)民退出宅基地的后顧之憂，建議將這種補(bǔ)償方式與現(xiàn)有的農(nóng)村社會(huì)保障制度相銜接。

三、精準(zhǔn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定

（一）土地利用總體規(guī)劃、成本核算和土地估價(jià)。做好鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃、成本核算和農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地估價(jià)這三項(xiàng)工作是制定宅基地退出精準(zhǔn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)。

首先，農(nóng)村宅基地退出之后是復(fù)墾為耕地還是開發(fā)為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，這就需要進(jìn)一步完善和落實(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃。鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃在我國(guó)五級(jí)土地規(guī)劃體系中是最基層的土地利用規(guī)劃，目前在很多方面還有待完善。但要想使騰退出的宅基地得到合理利用，使農(nóng)村土地得到合理布局，有效利用，避免過去“拆完建、建完拆”的嚴(yán)重浪費(fèi)社會(huì)資源的發(fā)展模式的重復(fù)，就必須發(fā)揮土地利用規(guī)劃對(duì)土地利用在時(shí)空上的合理安排和組織作用。

其次，要做好退出宅基地的再開發(fā)利用的成本核算工作。退出的宅基地要根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃所規(guī)定的土地功能分區(qū)要求，復(fù)墾為耕地或者開發(fā)為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)行入市交易，抑或是用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施建設(shè)用地，如開發(fā)為晾曬場(chǎng)或者公園綠地。這些再開發(fā)利用方式均需要做好成本核算工作，這直接關(guān)系到土地增值收益的測(cè)算。

最后，要加強(qiáng)農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的估價(jià)工作。長(zhǎng)期以來，因農(nóng)村建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)不完整，土地使用權(quán)沒有入市交易，未形成公開的土地市場(chǎng)。土地估價(jià)主要集中在農(nóng)用地上，估價(jià)目的主要是用于農(nóng)用地的承包、轉(zhuǎn)包、出租以及征收等，很少對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。而要建立“同權(quán)、同地、同價(jià)”的土地市場(chǎng)和開展農(nóng)村宅基地退出工作，就必須做好農(nóng)用地和農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的土地估價(jià)工作。本文建議抓緊做好農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)體系和標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估工作，借鑒城市土地地價(jià)評(píng)估工作的經(jīng)驗(yàn)和方法，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，抓緊出臺(tái)針對(duì)農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的估價(jià)規(guī)程，以期為即將入市的建設(shè)用地做出公平、公正、科學(xué)合理的價(jià)格評(píng)估。

（二）影響退出宅基地地價(jià)的因素

1、一般因素。即影響宅基地退出增值收益的一般的、普遍的因素。我們認(rèn)為主要衡量指標(biāo)應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)因素、人口因素和行政因素（農(nóng)村土地利用規(guī)劃）。

經(jīng)濟(jì)因素可以用本鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)農(nóng)村居民家庭人均可支配收入來表示；人口因素包括本地區(qū)人口的年齡構(gòu)成、外出務(wù)工人員數(shù)量、從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)人員數(shù)量、人口的受教育程度。外出務(wù)工人員和從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)人員占總?cè)丝诘谋戎兀軌蛘f明該地區(qū)農(nóng)民對(duì)農(nóng)業(yè)的依賴程度以及農(nóng)民從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的能力素質(zhì)。

行政因素主要是指土地利用規(guī)劃對(duì)宅基地退出后的再利用的安排和組織情況。它將直接關(guān)系到退出宅基地的未來用途和增值收益的多少。

2、區(qū)域因素。區(qū)域因素包括村集體所處的地理位置，這可以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位進(jìn)行衡量，往往距離縣城或城市較近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得越好，農(nóng)村居民家庭可支配收入越高，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就越多。

基礎(chǔ)設(shè)施狀況，即我們所說的“五通”或“七通”，包括通電、通路、通上水、通下水、通熱、通訊和通氣。農(nóng)村的低電壓、上下水、道路、通訊均是開放農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市場(chǎng)需要解決的薄弱基礎(chǔ)設(shè)施問題。

3、宅基地自身因素。這是對(duì)具體宅基地的退出補(bǔ)償金額有直接影響的因素。宅基地自身的因素主要包括宅基地的面積和在土地利用規(guī)劃中所處的功能區(qū)域。往往來說，面積越大補(bǔ)償金額越多。另外，宅基地所處的功能分區(qū)也直接影響其退出補(bǔ)償金額，處在商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)和復(fù)墾區(qū)的宅基地所產(chǎn)生的增值收益會(huì)有明顯區(qū)別，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有很大區(qū)別。

（三）宅基地退出精準(zhǔn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定。地方政府相關(guān)部門要定期公布基準(zhǔn)地價(jià)體系，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)體系中對(duì)各類用途的各個(gè)級(jí)別土地的界定以及土地利用規(guī)劃所確定的功能分區(qū)，來判定退出宅基地屬于哪個(gè)土地用途的哪個(gè)級(jí)別的地類。然后再根據(jù)退出宅基地的具體情況，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而得出退出宅基地的估價(jià)結(jié)果。再運(yùn)用成本核算方法，對(duì)騰退宅基地的一級(jí)開發(fā)或復(fù)墾為耕地的成本進(jìn)行核算，對(duì)農(nóng)村退出宅基地所造成的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行補(bǔ)償，從而得到土地增值收益。將土地增值收益再在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和退出宅基地的農(nóng)戶之間進(jìn)行合理分配。當(dāng)然，對(duì)土地的估價(jià)和成本核算是確定精準(zhǔn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]李瑞琴.農(nóng)村宅基地退出的農(nóng)戶響應(yīng)研究[J].農(nóng)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2014.4.

第5篇：耕地價(jià)值評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：吉林??；外部性；耕地保護(hù)；經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：0439-8114（2013）14-4008-03

耕地是人類賴以生存和生產(chǎn)的重要資源，但是隨著當(dāng)今人口增長(zhǎng)、社會(huì)城市化進(jìn)程不斷加快和土壤-沙漠化日益加劇等問題的不斷涌現(xiàn)，耕地保護(hù)和合理利用成為當(dāng)今社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)問題之一。據(jù)中國(guó)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，1997-2009年，中國(guó)的耕地面積平均每年減少達(dá)到61.5×104 hm2[1]，耕地總量離紅色警戒線已近在咫尺，因此從全國(guó)的角度來說耕地保護(hù)壓力很大。

吉林省作為中國(guó)重要的商品糧基地之一，同樣也面臨耕地面積逐年減少的問題，而不斷減少的耕地面積必然威脅國(guó)家的糧食安全。對(duì)于吉林省來說，影響耕地面積減少的因素除上述的相同因素外，還有一個(gè)原因就是區(qū)域耕地保護(hù)的外部性得不到補(bǔ)償，耕地保護(hù)收益區(qū)域分配不平衡[2]。因此，構(gòu)建符合吉林省省情的耕地保護(hù)區(qū)域補(bǔ)償機(jī)制勢(shì)在必行。

1 研究區(qū)概況

吉林省位于中國(guó)東北部，在東北三省地區(qū)的中部，地處東經(jīng)121°38′-131°19′，北緯40°52′-46°18′之間，耕地面積553.46萬(wàn)hm2，占土地總面積的29.53%。2011年吉林省總?cè)丝?7 46.2萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口1 235.8萬(wàn)人，人均耕地0.21 hm2。吉林省耕地分布具有空間規(guī)律性，其中中部耕地質(zhì)量較東、西部好，西部地區(qū)耕地質(zhì)量也明顯優(yōu)于東部地區(qū)。但耕地資源空間分布不均，導(dǎo)致耕地保護(hù)各區(qū)域差異明顯。這種區(qū)域差異又導(dǎo)致了整個(gè)省內(nèi)耕地保護(hù)收益區(qū)域分配的不平衡，使得耕地保護(hù)外部性得不到補(bǔ)償。因此，對(duì)吉林省耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制進(jìn)行實(shí)證研究分析具有重要意義。

2 吉林省耕地保護(hù)外部性價(jià)值測(cè)算

2.1 吉林省耕地生態(tài)服務(wù)價(jià)值（Ee）測(cè)算

其中，bi為評(píng)價(jià)區(qū)耕地生態(tài)系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量；B為平均經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量；Pk為耕地生態(tài)系統(tǒng)的生態(tài)服務(wù)年價(jià)值的平均值。本研究中所采用的數(shù)據(jù)PK根據(jù)謝高地等[5]的研究取值為5 140.9元/hm2，B值根據(jù)王萬(wàn)茂等[7]的研究成果取值為10.69 t/hm2，bi選取的是2011年吉林省生態(tài)系統(tǒng)單位面積平均經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量5.69 t/hm2（2011年吉林省糧食產(chǎn)量為315億kg，由耕地面積按553.46萬(wàn)hm2計(jì)算得出）。而土地還原利率r是1年期銀行存款利率與同期物價(jià)指數(shù)之商，這里選取2011年的1年期銀行存款利率3.25%，而同期物價(jià)指數(shù)為106.2%，經(jīng)測(cè)算土地還原率r為3.1%。利用前面的公式可求得吉林省耕地生態(tài)服務(wù)價(jià)值Ee為8.83萬(wàn)元/hm2。這個(gè)數(shù)值比辛輝[8]報(bào)道的沈陽(yáng)市耕地生態(tài)服務(wù)價(jià)值18.96萬(wàn)元/hm2小了一半多，和江西省的9.87萬(wàn)元/hm2基本相當(dāng)[6]，比吉林省2006年報(bào)道的0.42萬(wàn)元/hm2增加了20倍[9]，而王利敏等[10]2009年針對(duì)吉林省長(zhǎng)春市耕地生態(tài)服務(wù)價(jià)值進(jìn)行了計(jì)算，發(fā)現(xiàn)2009年長(zhǎng)春市耕地生態(tài)服務(wù)價(jià)值為12.79萬(wàn)元/hm2。這也在某種程度上說明了吉林省耕地生態(tài)服務(wù)價(jià)值還偏低，并且省內(nèi)各市縣分布不均，這種狀況不利于吉林省的水土保持、生物的多樣性發(fā)展。

2.2 吉林省耕地國(guó)家糧食安全價(jià)值（Er）測(cè)算

國(guó)家糧食安全價(jià)值（Er）的測(cè)算采用替代成本法，可以用國(guó)家對(duì)占用耕地所收取的費(fèi)用T（包括耕地占用稅T1、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)T2和耕地開墾費(fèi)T3）和保護(hù)現(xiàn)有耕地支出的費(fèi)用（Cp）之和來計(jì)算。即：

Er=T+Cp （4）

T=T1+T2+T3 （5）

吉林省2011年耕地占用稅（根據(jù)吉林省耕地占用稅實(shí)施辦法中各區(qū)占用額度取均值所得）為21.42萬(wàn)元/hm2；吉林省新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)（根據(jù)財(cái)政部、國(guó)土資源部新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)取均值得出）為32.36萬(wàn)元/hm2；耕地開墾費(fèi)（各不同類型的均值）為10.17萬(wàn)～13.67萬(wàn)元/hm2，本研究在計(jì)算過程中總開墾費(fèi)取其上限13.67萬(wàn)元/hm2。

經(jīng)計(jì)算：T=21.42+32.36+13.67=67.45萬(wàn)元/hm2

近5年來，吉林省為保護(hù)現(xiàn)有耕地，全省共實(shí)施土地整治項(xiàng)目546個(gè)，累計(jì)投資675 700萬(wàn)元，整治規(guī)模31.92萬(wàn)hm2。因此Cp為2.11萬(wàn)元/hm2?？傻眉质「氐募Z食安全價(jià)值Er=67.45-2.11=65.34萬(wàn)元/hm2，與辛輝[8]報(bào)道的沈陽(yáng)市耕地糧食安全價(jià)值為31.32萬(wàn)元/hm2相比較大了近1倍，和重慶市的57.36萬(wàn)元/hm2基本相當(dāng)。

2.3 吉林省耕地社會(huì)保障價(jià)值（Es）測(cè)算

由上述公式和相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算可得，吉林省耕地提供的養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值Vx為38.21萬(wàn)元/hm2。單位面積耕地承載的人口數(shù)為4.96人/hm2，單位勞動(dòng)力培訓(xùn)費(fèi)M為1.48萬(wàn)元/人。另計(jì)算可知吉林省耕地保護(hù)就業(yè)保障價(jià)值Vy為7.34萬(wàn)元/hm2。由公式計(jì)算可知，吉林省耕地社會(huì)保障價(jià)值為45.55萬(wàn)元/hm2。而遼寧省沈陽(yáng)市的耕地社會(huì)保障價(jià)值為135.96萬(wàn)元/hm2[8]，重慶市的為86.74萬(wàn)元/hm2[1]，江西省的為41.84萬(wàn)元/hm2[6]。可見吉林省僅與江西省的數(shù)值相當(dāng)，但和遼寧省沈陽(yáng)市及重慶市相比明顯偏少，僅占它們的三成到五成，對(duì)吉林省的農(nóng)業(yè)人口就業(yè)穩(wěn)定和社會(huì)整體穩(wěn)定造成不利影響。

2.4 耕地資源外部總價(jià)值（E）的測(cè)算

3 吉林省耕地保護(hù)補(bǔ)償額度的測(cè)算

4 結(jié)論

1）在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，原耕地保護(hù)主體只獲得了耕地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。本研究分析結(jié)果顯示，耕地提供了較高的外部性價(jià)值?；谕獠啃岳碚撝械膬?nèi)容，可知若邊際私人收益得到提高，則耕地保護(hù)主體的積極性會(huì)得到進(jìn)一步提高，并可解決耕地保護(hù)效率缺失的問題。

2）通過對(duì)吉林省耕地生態(tài)服務(wù)價(jià)值（Ee）測(cè)算顯示吉林省耕地生態(tài)服務(wù)價(jià)值為8.83萬(wàn)元/hm2，說明吉林省耕地生態(tài)服務(wù)價(jià)值還偏低，并根據(jù)該結(jié)果和省內(nèi)長(zhǎng)春市的數(shù)據(jù)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，吉林省內(nèi)的耕地生態(tài)服務(wù)功能各縣（市）分布不均。

3）經(jīng)計(jì)算吉林省耕地的糧食安全價(jià)值為65.34萬(wàn)元/hm2，耕地社會(huì)保障價(jià)值為45.55萬(wàn)元/hm2，說明吉林省農(nóng)業(yè)人口的就業(yè)存在著不穩(wěn)定性。

4）通過對(duì)吉林省耕地保護(hù)補(bǔ)償額度的測(cè)算，發(fā)現(xiàn)吉林省現(xiàn)行耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，造成耕地面積持續(xù)在減少。

通過以上分析和討論，可以發(fā)現(xiàn)吉林省耕地保護(hù)主體獲得更多的是耕地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；耕地補(bǔ)償主體積極性并未得到充分調(diào)動(dòng)，但鑒于吉林省財(cái)政承載力的考慮，也不可能一次性將補(bǔ)償額度提高到一個(gè)合理水平，應(yīng)在原有基礎(chǔ)上逐步提高。抑制耕地向非農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化，還應(yīng)建立吉林省耕地補(bǔ)償建設(shè)資金，將吉林省耕地生態(tài)效益、糧食安全效益和社會(huì)效益補(bǔ)償融為一體，使吉林省耕地除經(jīng)濟(jì)價(jià)值之外的其他功能得到經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償，以有效控制耕地面積減少。

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第6篇：耕地價(jià)值評(píng)估范文

【關(guān)鍵詞】農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán) 抵押貸款風(fēng)險(xiǎn) 創(chuàng)新?lián)ｏL(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

一、引言

近年來，農(nóng)民的多元化經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了巨大的資金需求，以農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款來破解三農(nóng)發(fā)展的資金難題，成為了一條重要的途徑。但由于農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不明晰、排他性弱、處分權(quán)受到嚴(yán)重限制等“先天不足”的產(chǎn)權(quán)障礙因素，再加上后天受限“的法律、抵押工作機(jī)制不健全等因素，農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款雖說做出了許多的有益探索，卻在實(shí)踐過程中產(chǎn)生了諸多風(fēng)險(xiǎn)。本文要討論的問題就是農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款中存在的系列風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)該如何規(guī)避、化解風(fēng)險(xiǎn)。

二、農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)

（1）法律法規(guī)未松綁。相關(guān)法律法規(guī)尚未做出相應(yīng)調(diào)整，致使農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保創(chuàng)新缺乏可操作的法律依據(jù)。我國(guó)《物權(quán)法》第184條和《擔(dān)保法》第37條第2款對(duì)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押做出了明令禁止，除此之外，最高法院的司法解釋中的相關(guān)條款對(duì)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度采取否定態(tài)度。因而，大多數(shù)農(nóng)民手中所擁有的農(nóng)村土地均不得抵押，但農(nóng)地抵押貸款業(yè)務(wù)的開展均是通過地方性文件獲得批準(zhǔn)的，一旦產(chǎn)生糾紛訴至法院，抵押貸款人若提出抵押品違反法律相關(guān)規(guī)定，而主張合同無(wú)效時(shí)，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說，無(wú)疑十分棘手。

（2）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定。農(nóng)作物生長(zhǎng)周期長(zhǎng)，易受自然災(zāi)害影響，可能造成地上附著物重大損失；或因市場(chǎng)形勢(shì)變化導(dǎo)致地上附著物價(jià)值大幅降低，進(jìn)而影響土地流轉(zhuǎn)價(jià)值。再加上農(nóng)業(yè)收入增長(zhǎng)空間有限，生產(chǎn)技術(shù)較不成熟，總體上抵御自然風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。當(dāng)農(nóng)業(yè)貸款一旦不能到期償還，銀行即使處置抵押物也難以挽回全部損失，再加上中國(guó)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展較滯后，導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)防范困難加大。

（3）農(nóng)地承包權(quán)價(jià)值評(píng)估不準(zhǔn)確。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值難以標(biāo)準(zhǔn)衡量，一方面是地上種養(yǎng)物易受災(zāi)害、不易監(jiān)管，另一方面我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的中介交易服務(wù)極不發(fā)達(dá)，缺少權(quán)威的土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)資質(zhì)評(píng)估人員，大多地方都是僅憑貸款人以土地租金及地上種養(yǎng)物的價(jià)值來確定抵押物的評(píng)估價(jià)值，造成對(duì)土地抵押價(jià)值的認(rèn)定不夠科學(xué)。

（4）社保機(jī)制不完善。農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、低保、新農(nóng)合醫(yī)療制度仍不完善，再加上農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收益較少，具有不確定性、不穩(wěn)定性，土地仍然是農(nóng)民最基本的社會(huì)保障，當(dāng)農(nóng)民還款失敗，喪失土地經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，其抵御風(fēng)險(xiǎn)和抗壓能力大幅削弱，面臨失去生存之本的窘?jīng)r，這不但與開展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的初衷背道而馳，還會(huì)給農(nóng)民的正常生產(chǎn)、生活帶來災(zāi)難，引起系列民生風(fēng)險(xiǎn)。

（5）相關(guān)配套較滯后。相關(guān)配套設(shè)施的滯后，帶來了多源化的風(fēng)險(xiǎn)。一是現(xiàn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記制度的不完備，出現(xiàn)權(quán)利界限不清的問題，二是土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育遲緩，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)建設(shè)尚不完備，缺乏農(nóng)村信用評(píng)估體系，信息不對(duì)稱問題較為嚴(yán)重；三是風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制還不完善，如若沒有可靠的政府專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金或是第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，金融機(jī)構(gòu)可能形成較多的不良資產(chǎn)，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、措施及建議

（1）修改相關(guān)法律法規(guī)。修改相關(guān)法律可以確保未來的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款事務(wù)有法可依。首先，試點(diǎn)地區(qū)打開“綠燈”，其出臺(tái)的關(guān)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵質(zhì)押創(chuàng)新的行政規(guī)定雖與國(guó)家尚未修改的法律相關(guān)條款相矛盾，但在糾紛處理中應(yīng)以地方行政法規(guī)為標(biāo)準(zhǔn)；然后修改最高法院關(guān)于處理農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押相關(guān)糾紛的司法解釋，進(jìn)一步緩釋法律風(fēng)險(xiǎn)；最后，在試點(diǎn)區(qū)較為成熟后修改相關(guān)法律，建議刪除《物權(quán)法》中184條“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押”的規(guī)定，對(duì)《擔(dān)保法》第37條做出相應(yīng)調(diào)整。

（2）發(fā)展農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)借款客戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)情況及當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的普及情況，與借款人協(xié)商投保，并明確金融機(jī)構(gòu)為農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的第一受益人。推行農(nóng)產(chǎn)品目標(biāo)價(jià)格保險(xiǎn)以抵御農(nóng)產(chǎn)品市價(jià)浮動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，嘗試建立農(nóng)地抵押貸款保險(xiǎn)；建立政府增信機(jī)制，成立政府性擔(dān)保公司、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，有效降低金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。還可以通過發(fā)放政府保險(xiǎn)補(bǔ)貼減輕農(nóng)民參保負(fù)擔(dān)，發(fā)放財(cái)政貼息減輕其貸款負(fù)擔(dān)，培養(yǎng)起借款人的信用意識(shí)。

（3）創(chuàng)新抵押擔(dān)保模式、方式。建立起因地制宜的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資模式，可采用“農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押+擔(dān)保公司”等模式，引入第三方機(jī)構(gòu)增加還款來源的穩(wěn)定性和可靠性。創(chuàng)新多元化的抵押方式，發(fā)展股權(quán)質(zhì)押、信托收益權(quán)質(zhì)押、農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款證券化等，提高資產(chǎn)流動(dòng)性，降低風(fēng)險(xiǎn)，并能為農(nóng)業(yè)發(fā)展開辟長(zhǎng)期性的融資通道。創(chuàng)新金融信貸產(chǎn)品，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)農(nóng)戶收入、風(fēng)險(xiǎn)類型、資產(chǎn)組成等特征，合理確定貸款額度、貸款期限、貸款條件、抵押物品等要素，預(yù)留出不允許抵押的農(nóng)地部分，降低農(nóng)民的生存風(fēng)險(xiǎn)。

（4）完善相關(guān)配套設(shè)施。進(jìn)一步健全農(nóng)村社會(huì)保障制度，增加農(nóng)民可獲得財(cái)產(chǎn)性收益的渠道，弱化農(nóng)村土地的基本保障功能。完善系列中介服務(wù)。一是完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記，保證其權(quán)屬明確；二是加快推進(jìn)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)制建設(shè)，提高估價(jià)準(zhǔn)確性；三是加速農(nóng)村信用體系建設(shè)進(jìn)程，增強(qiáng)對(duì)貸款人的約束力；四是完善農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的平臺(tái)服務(wù)和信息服務(wù)，以降低市場(chǎng)信息風(fēng)險(xiǎn)，并為農(nóng)戶提供詢價(jià)、等多種服務(wù)；四是建立完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，控制貸款準(zhǔn)入條件，選擇經(jīng)營(yíng)效益好、還款能力強(qiáng)、信譽(yù)風(fēng)評(píng)好的農(nóng)戶，貸款后實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)貸款資金流向，跟蹤農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)情況，做到風(fēng)險(xiǎn)早規(guī)避、早發(fā)現(xiàn)、早處理，保障金融機(jī)構(gòu)貸款的順利收回。

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第7篇：耕地價(jià)值評(píng)估范文

農(nóng)地資本化是指農(nóng)民土地權(quán)益能夠用來抵押或擔(dān)保，具有類似其他生產(chǎn)要素的流動(dòng)性。我國(guó)農(nóng)地分為耕地、園地、林地、牧草地及其他農(nóng)用地5種。其中耕地是農(nóng)業(yè)最敏感的神經(jīng)，也是農(nóng)民最主要的生產(chǎn)要素。耕地資本化是提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入和農(nóng)民規(guī)模經(jīng)營(yíng)效率，建立農(nóng)民長(zhǎng)效增收機(jī)制的關(guān)鍵性制度創(chuàng)新［1］。我們主要從操作層面對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中耕地資本化進(jìn)行研究，結(jié)合我國(guó)耕地資本化的實(shí)踐路徑選擇，設(shè)計(jì)一種高效實(shí)現(xiàn)耕地資本化土地金融組織形式，即針對(duì)耕地資本化的農(nóng)村土地金融組織。

1耕地資本化的重要性

耕地資本化對(duì)于發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)農(nóng)村富余勞動(dòng)力遷移，提高農(nóng)民收入，保障國(guó)家糧食安全等具有重要的作用。

1．1耕地資本化是建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的重要手段

曾極大促進(jìn)了我國(guó)農(nóng)業(yè)的發(fā)展，隨著我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，小規(guī)模的土地分散經(jīng)營(yíng)方式嚴(yán)重阻礙土地利用效率［2］。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)代化要求通過機(jī)械化技術(shù)模式和農(nóng)場(chǎng)化的組織模式來實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。由于我國(guó)耕地資本化程度低，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和流轉(zhuǎn)均缺乏金融支持，僅能進(jìn)行簡(jiǎn)單的粗放式小規(guī)模生產(chǎn)，耕地價(jià)值難以體現(xiàn)［3］。

1．2耕地資本化促進(jìn)農(nóng)村富余勞動(dòng)力遷移，提高農(nóng)民收入

耕地資本化使土地價(jià)值得以體現(xiàn)。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，大量的農(nóng)村人口向城市遷移，進(jìn)城打工的農(nóng)民可以利用耕地資本化所獲得的資金作為技術(shù)培訓(xùn)和創(chuàng)業(yè)成本，提升自身價(jià)值，提高打工收入［4］。

1．3耕地資本化是國(guó)家糧食安全的制度保障

土地資本化促使農(nóng)民將閑置的零散耕地向農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司或承包大戶流轉(zhuǎn)，一方面從制度上保障種糧大戶獲得更多的補(bǔ)貼，另一方面使得糧食生產(chǎn)獲得規(guī)模效益，提高“1．2億hm2耕地紅線”的利用質(zhì)量，促進(jìn)糧食生產(chǎn)，保障國(guó)家糧食安全［5］。

2耕地金融組織的初步探索

耕地資本化的實(shí)際推行必須要有健全的運(yùn)作組織，近年來，我國(guó)某些地方已開始探索耕地資本化運(yùn)作模式，并初見成效，為我國(guó)耕地金融組織的構(gòu)建提供了參考。

2．1表現(xiàn)形式

2．1．1以農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押直接向銀行申請(qǐng)貸款

如重慶市開縣，主要針對(duì)的是流轉(zhuǎn)大戶。流程大致為農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給大戶業(yè)主，業(yè)主支付農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)費(fèi)，然后再用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作抵押向商業(yè)銀行融資貸款。據(jù)調(diào)查，2008年開縣182戶專業(yè)種植大戶以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押物，獲金融機(jī)構(gòu)貸款8540萬(wàn)元。浙江省寧?？h和余杭縣也采取的是這一模式，對(duì)象都限定在“大戶”。

2．1．2土地信用合作社模式

如寧夏回族自治區(qū)平羅縣，具體做法是，在當(dāng)?shù)卣苿?dòng)下，某些村鎮(zhèn)成立了土地信用合作社，由村領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任合作社負(fù)責(zé)人，農(nóng)民自愿把自己的耕地存入合作社，由合作社向存地農(nóng)民支付“存地費(fèi)”，合作社再把土地“貸”給經(jīng)營(yíng)企業(yè)或大戶，并收取“貸地費(fèi)”［6］。截至2009年，平羅縣共存貸集體荒地和農(nóng)民耕地1．23萬(wàn)hm2。

2．1．3土地入股模式

如浙江省樂清市的南岸村，具體做法是農(nóng)民以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股份，與合作社簽訂入股合同，按股權(quán)實(shí)行保底分配，合作社再把土地承包給經(jīng)營(yíng)公司，年終視經(jīng)營(yíng)狀況按股權(quán)再給農(nóng)民分紅。

2．1．4土地競(jìng)拍模式

如河南省沁陽(yáng)市，具體做法是在當(dāng)?shù)卣畢f(xié)助下設(shè)立土地流轉(zhuǎn)中心，農(nóng)村閑置耕地經(jīng)過整理后，在土地流轉(zhuǎn)中心進(jìn)行公開拍賣，通過審核的農(nóng)戶和公司依照自愿、公開、有償、合法的原則，競(jìng)價(jià)高者取得該土地。

2．1．5公司貸款模式

貴州省湘潭縣1988年成立了全國(guó)第一家土地金融公司，1991年改為土地開發(fā)投資公司，經(jīng)營(yíng)以土地的使用權(quán)作為抵押向土地經(jīng)營(yíng)者發(fā)放中長(zhǎng)期貸款［7］。

2．2主要特點(diǎn)

從各地試點(diǎn)情況看，在政府支持下的耕地金融組織通過耕地存貸業(yè)務(wù)，促進(jìn)了土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，相當(dāng)程度上保護(hù)了農(nóng)民利益，提高了農(nóng)民收入。耕地資本化的初步探索具有以下特點(diǎn):(1)各類試點(diǎn)中的耕地金融組織都不同程度上得到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)或縣級(jí)政府的支持。(2)試點(diǎn)中耕地金融機(jī)構(gòu)主要從事土地“存貸”業(yè)務(wù)，通過土地流轉(zhuǎn)將零散土地集中形成規(guī)模進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并以集體或組織作為融資主體。(3)商業(yè)性銀行在一定的政策支持下也可以參與耕地金融，發(fā)放耕地抵押貸款。

3中國(guó)農(nóng)村耕地金融組織的構(gòu)想

在農(nóng)地金融業(yè)比較發(fā)達(dá)的西方國(guó)家，農(nóng)地金融機(jī)構(gòu)比較健全和完善。德國(guó)早在1770年就率先發(fā)展了農(nóng)地金融，主要特點(diǎn)是抵押土地債券化，組織方式是先組織各地的土地抵押合作社，然后向上發(fā)展成為聯(lián)合社及聯(lián)合銀行。美國(guó)于20世紀(jì)初建立了農(nóng)地金融制度。在組建方式上，采取了自上而下的政策，先由政府撥款充當(dāng)聯(lián)邦土地銀行的股金，發(fā)行土地債券，同時(shí)分區(qū)輔助農(nóng)民組織聯(lián)邦土地銀行合作社。在組織方式上，采取了銀行及合作社雙重體制。日本農(nóng)地金融實(shí)踐開始于19世紀(jì)末期，它充分借鑒了歐洲經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合本國(guó)實(shí)際大膽創(chuàng)新，特設(shè)立農(nóng)林漁業(yè)金融公庫(kù)———國(guó)家土地銀行，向農(nóng)林漁業(yè)的永久性建設(shè)提供長(zhǎng)期低息貸款［8］。

建立中國(guó)特色農(nóng)村耕地金融組織既要借鑒國(guó)外土地銀行的成功模板，還要結(jié)合我國(guó)的金融組織架構(gòu)。基于我國(guó)重慶、貴州等地耕地資本化模式的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，本研究從農(nóng)村耕地金融組織的性質(zhì)定位、業(yè)務(wù)范圍、組織架構(gòu)、運(yùn)行機(jī)制提出以下創(chuàng)新建議:

3．1性質(zhì)定位

當(dāng)前及今后較長(zhǎng)一段時(shí)間，我國(guó)耕地金融組織應(yīng)以廣泛的初級(jí)合作性土地金融組織為基礎(chǔ)，以政策性土地金融為主導(dǎo)，并輔以部分商業(yè)性土地金融。設(shè)立農(nóng)村耕地金融組織的目的是為了切實(shí)解決農(nóng)民在生產(chǎn)生活中遇到的融資問題，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，貫徹國(guó)家現(xiàn)代化發(fā)展戰(zhàn)略，業(yè)務(wù)活動(dòng)有一定的公益性，故應(yīng)將其定位以政策性土地金融為主導(dǎo)。然而，隨著資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)的完善和農(nóng)民信用等級(jí)的提高，土地銀行的政策性金融業(yè)務(wù)又有淡化的趨勢(shì)，為了保持耕地金融長(zhǎng)期持續(xù)性發(fā)展，體系中還應(yīng)輔以商業(yè)性土地金融，引入競(jìng)爭(zhēng)，激勵(lì)金融創(chuàng)新，因此商業(yè)性土地金融是構(gòu)建多層次耕地金融組織不可或缺的一部分。初級(jí)合作性土地金融組織是指承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的中介組織，在耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押中發(fā)揮承上啟下的作用，提高耕地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)效率，促進(jìn)耕地規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。

3．2業(yè)務(wù)范圍

耕地是我國(guó)農(nóng)民的最大財(cái)產(chǎn)，但在流轉(zhuǎn)過程中信貸支持嚴(yán)重不足，所以農(nóng)村耕地金融組織應(yīng)以耕地抵押貸款為核心。

3．3組織框架

我國(guó)現(xiàn)行的農(nóng)村金融體系中農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社等都有一定的能力開展業(yè)務(wù)創(chuàng)新，承擔(dān)耕地金融業(yè)務(wù)。

3．3．1商業(yè)性耕地金融組織

從試點(diǎn)區(qū)域看，現(xiàn)階段參與的金融機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)為農(nóng)村信用合作社，因?yàn)檗r(nóng)信社在鄉(xiāng)村的網(wǎng)點(diǎn)多，與村集體組織有較多的業(yè)務(wù)往來，與農(nóng)戶信用等較為熟悉，具有開展耕地金融的先天有利條件，但是這種做法實(shí)際給農(nóng)信社附加了政策性金融業(yè)務(wù)，有悖于商業(yè)化的經(jīng)營(yíng)方向。農(nóng)業(yè)銀行雖致力于服務(wù)城鄉(xiāng)，資金優(yōu)厚，技術(shù)管理水平高，但它在農(nóng)村發(fā)展空間卻在收縮，由農(nóng)業(yè)銀行完全承擔(dān)起政策性金融業(yè)務(wù)與其股份商業(yè)性的角色也不相符。我們認(rèn)為，商業(yè)性銀行均不適于承擔(dān)過多政策性金融業(yè)務(wù)，但如果商業(yè)性銀行能夠通過金融創(chuàng)新，開發(fā)出從市場(chǎng)角度考量?jī)?yōu)良的土地金融服務(wù)產(chǎn)品，也同樣可以參與到耕地金融業(yè)務(wù)中，分享農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的碩果。

3．3．2農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行+農(nóng)村土地合作社

相對(duì)而言，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行作為直屬國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的我國(guó)唯一農(nóng)業(yè)政策性銀行，與耕地金融組織中主導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)的性質(zhì)相符，農(nóng)發(fā)行主要從事糧油貸款及部分涉農(nóng)基礎(chǔ)設(shè)施投資，有一定基礎(chǔ)。因此將農(nóng)發(fā)行改建為具有金融融資功能和從事農(nóng)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期投資的政策性土地銀行不僅職能上可行，操作上也比較便利。但是，農(nóng)發(fā)行也存在不足之處，即業(yè)務(wù)不面向個(gè)人、網(wǎng)點(diǎn)少等，所以，農(nóng)發(fā)行還需與促進(jìn)耕地流轉(zhuǎn)的中介組織結(jié)合才能真正發(fā)揮農(nóng)村土地金融的作用。從試點(diǎn)成效來看，農(nóng)村土地信用合作社(以下簡(jiǎn)稱合作社)能夠有效盤活土地資源。一方面接受閑置土地資源的存入，另一方面將土地統(tǒng)一貸給經(jīng)營(yíng)大戶和從事農(nóng)業(yè)開發(fā)的企業(yè)，提高了農(nóng)村耕地規(guī)模利用效率和綜合生產(chǎn)率，在很大程度上促進(jìn)了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的合理流轉(zhuǎn)和規(guī)范運(yùn)行。而且，合作社更加了解農(nóng)民土地和貸款需求，了解農(nóng)民信用狀況，通過合作社為農(nóng)民辦理土地流轉(zhuǎn)服務(wù)，經(jīng)營(yíng)抵押貸款申請(qǐng)和抵押擔(dān)保等業(yè)務(wù)更具有組織優(yōu)勢(shì)。結(jié)合當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)和今后發(fā)展，我國(guó)的耕地金融組織應(yīng)為雙軌制:一支為農(nóng)發(fā)行+農(nóng)村土地信用合作社，主要承擔(dān)政策性耕地金融業(yè)務(wù)，另一支為涉農(nóng)商業(yè)性銀行，從市場(chǎng)角度考量參與其中。至此，我國(guó)耕地金融的組織架構(gòu)結(jié)合了政府、金融部門、中介組織等多種組織元素的結(jié)合。詳細(xì)農(nóng)村耕地金融組織運(yùn)行見圖1。

3．4運(yùn)作機(jī)制

農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行與農(nóng)村土地信用合作社共同組成了政策性土地金融組織，以保本經(jīng)營(yíng)為原則。農(nóng)戶將承包的土地自愿存在鎮(zhèn)村級(jí)合作社，合作社根據(jù)土地等級(jí)、位置、存地期限等因素確定存地利息，并發(fā)給農(nóng)戶存地證。耕地的最終承包經(jīng)營(yíng)權(quán)仍歸農(nóng)戶，存地期間合作社有最終處置權(quán)，可對(duì)土地進(jìn)行整理、開發(fā)、投資，經(jīng)過整理形成規(guī)模后再根據(jù)貸地者的需求貸出土地，存貸地差額即為合作社的主要收入源。合作社還負(fù)責(zé)耕地抵押貸款登記、申請(qǐng)等業(yè)務(wù)，組織耕地評(píng)估專家評(píng)審抵押耕地，向農(nóng)發(fā)行縣區(qū)支行提交貸款申請(qǐng)。貸款通過審批可向相關(guān)農(nóng)戶或公司收取一定手續(xù)費(fèi)。縣區(qū)農(nóng)發(fā)行支行受理耕地抵押申請(qǐng)后，再次評(píng)審并決定是否發(fā)放貸款。貸款農(nóng)戶如不能按期還款，縣區(qū)支行可依法處分抵押的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。農(nóng)發(fā)行總行和農(nóng)發(fā)行省市支行主要體現(xiàn)在業(yè)務(wù)范圍不同。省市分行貫徹總行的指導(dǎo)和規(guī)范，負(fù)責(zé)制定省市細(xì)化政策法規(guī)，落實(shí)土地債券發(fā)行，清算本省市資金并上報(bào)總行。總行負(fù)責(zé)制定全國(guó)性的政策法規(guī)，指導(dǎo)土地債券發(fā)行，進(jìn)行最終的資金清算，推動(dòng)耕地資本化健康平穩(wěn)進(jìn)行。鑒于農(nóng)業(yè)貸款高成本、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，對(duì)商業(yè)性金融組織國(guó)家應(yīng)給予一定的政策扶持，如提供財(cái)政貼息，涉農(nóng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)不計(jì)入營(yíng)業(yè)稅、所得稅的征收基數(shù)等。商業(yè)性銀行主要參與耕地抵押貸款，不辦理耕地存貸業(yè)務(wù)，在一定政策優(yōu)惠下從盈利性角度考量耕地抵押貸款的可行性，通過金融創(chuàng)新，根據(jù)農(nóng)戶需求確定產(chǎn)品規(guī)模、期限和用途，開發(fā)出多樣化的金融服務(wù)產(chǎn)品，積極參與農(nóng)村耕地金融。對(duì)于民間資本可適時(shí)適當(dāng)放松金融市場(chǎng)的準(zhǔn)入條件，充分引導(dǎo)民間資本作為商業(yè)性金融組織的靈活性，為農(nóng)村金融的發(fā)展探索不同的途徑，如嘗試民間資本作為權(quán)益資本參與農(nóng)村耕地資本化，通過耕地規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)收回利潤(rùn)并逐漸退出特定地塊的資本投入，利用獲得利潤(rùn)投資另一塊耕地。

4構(gòu)建耕地金融組織需要的配套條件為了促進(jìn)我國(guó)耕地金融的有效推廣和實(shí)施，降低參與各方的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)的配套條件建設(shè)。

4．1完善耕地抵押的法律

耕地抵押是耕地金融中的核心內(nèi)容，但我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)耕地抵押缺乏明確相關(guān)政策?！掇r(nóng)村土地承包法》對(duì)家庭承包的耕地和以招標(biāo)、拍賣及公開協(xié)商等方式承包耕地的采取了禁止和允許兩種截然相反的態(tài)度?！段餀?quán)法》第128條和133條延續(xù)了《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，沒有新的突破。第184條規(guī)定:耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，除法律另行規(guī)定外，均不得抵押。雖明文禁止但“除法律另行規(guī)定外”又給耕地抵押仍留有余地。我國(guó)應(yīng)從法律上制定相關(guān)政策，加快制定我國(guó)《耕地抵押貸款法》，放寬農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押范圍，并不以非家庭承包為必要條件，逐步將家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)等納入抵押設(shè)定，實(shí)現(xiàn)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

4．2完善耕地抵押權(quán)登記制度

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押作為物權(quán)必須以登記的方式公示。耕地抵押及耕地流轉(zhuǎn)涉及復(fù)雜的利益關(guān)系，而我國(guó)目前土地登記法律不完備、登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，削弱了國(guó)家對(duì)耕地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)效力，耕地金融需要有明確的法律登記制度對(duì)法律關(guān)系各方的權(quán)利狀態(tài)以公示化、明晰化、確定化。

4．3建立科學(xué)的耕地評(píng)估體系

土地抵押及土地債券發(fā)行前都需要進(jìn)行科學(xué)的土地評(píng)估。耕地價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)的缺位，一定程度上影響農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，損害當(dāng)事方的合法權(quán)益。建立科學(xué)的土地評(píng)估系統(tǒng)是構(gòu)建耕地金融組織必不可少的環(huán)節(jié)。

4．4建立農(nóng)村社會(huì)保障制度，發(fā)展農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)

逐步建立健全覆蓋全社會(huì)的農(nóng)村醫(yī)療保障和養(yǎng)老保障制度，弱化土地的保障屬性，推動(dòng)土地向資源屬性和資本屬性轉(zhuǎn)化，真正成為農(nóng)民的創(chuàng)業(yè)資本。創(chuàng)設(shè)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的保險(xiǎn)，進(jìn)一步分擔(dān)土地抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，減少農(nóng)民的后顧之憂。

第8篇：耕地價(jià)值評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村金融;土地流轉(zhuǎn);案例研究

中圖分類號(hào)：F830.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1674-0017-2015（4）-0079-06

一、農(nóng)村金融改革創(chuàng)新的L縣實(shí)踐

L縣地處陜西省關(guān)中平原腹地。自2010年以來，圍繞L縣土地流轉(zhuǎn)的金融支持問題，縣政府、人民銀行、金融機(jī)構(gòu)和相關(guān)主體先后出臺(tái)了《L縣土地流轉(zhuǎn)管理辦法》、《L縣土地流轉(zhuǎn)抵押登記辦法》、《L縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款政府貼息辦法》、《開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的意見》等文件，制定土地流轉(zhuǎn)及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的運(yùn)作規(guī)則。隨后，一是開展了“四權(quán)”即農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地上房屋所有權(quán)確權(quán)的登記頒證。二是成立了由農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)收儲(chǔ)中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心四個(gè)中心組成的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中心，其主要職能是對(duì)需要貸款的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，通過擔(dān)?；鸾o產(chǎn)權(quán)抵押貸款進(jìn)行增信，對(duì)抵押物先收購(gòu)、再拍賣，拍賣所得優(yōu)先償還金融機(jī)構(gòu)貸款，剩余部分返還給債務(wù)人，并為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)管理、抵押、評(píng)估、擔(dān)保、收儲(chǔ)及掛牌交易提供綜合服務(wù)平臺(tái)。

目前，L縣土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記工作已基本完成頒證。全縣共流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)10.2萬(wàn)畝，占全縣可流轉(zhuǎn)土地的56%;土地流轉(zhuǎn)中心已為各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易、貸款行為出具價(jià)值評(píng)估報(bào)告1.38萬(wàn)份;L縣農(nóng)村信用聯(lián)社、L縣村鎮(zhèn)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等金融機(jī)構(gòu)累計(jì)發(fā)放農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款3.5億元。應(yīng)該說，L縣以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押為突破口、完善信貸支農(nóng)手段、提升農(nóng)村金融服務(wù)的工作取得了初步成效。

二、關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)“L縣模式”的理論探討

（一）制度變遷：農(nóng)村融資約束與創(chuàng)新

制度變遷是指一種制度框架的創(chuàng)新和被打破。隨著環(huán)境的變化或自身理性程度的提高，人們會(huì)不斷提出對(duì)新制度的要求，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益的增加。當(dāng)現(xiàn)存的制度供給和需求基本均衡時(shí)，制度是穩(wěn)定的，當(dāng)現(xiàn)存制度不能滿足人民需求時(shí)，就會(huì)發(fā)生制度的變遷。從理論上講，L縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的創(chuàng)新就屬于制度變遷的范疇。

具體分析催生L縣土地制度變遷的因素。

其一，來自于L縣農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；脑V求。近十年來，L縣因地制宜推動(dòng)農(nóng)業(yè)集約化、規(guī)?；l(fā)展，黨的十七屆三中全會(huì)后，L縣在堅(jiān)持“依法、自愿、不改變土地用途”的前提下，采取土地出租、互換和轉(zhuǎn)讓的形式，開展土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，2012年L縣被國(guó)家農(nóng)業(yè)部確定為全國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理和服務(wù)試點(diǎn)縣，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，由分散向集約規(guī)?；D(zhuǎn)變，催生了大量的資金需求。

其二，來自于破解農(nóng)村信貸約束的訴求。缺少有效抵押物是制約農(nóng)戶融資難的重要因素，大多銀行要求農(nóng)戶申請(qǐng)貸款必須有人擔(dān)保，但有意愿提供擔(dān)保的人較少。但2010年起，L縣率先在西北啟動(dòng)了“明晰農(nóng)村產(chǎn)權(quán)關(guān)系、激活農(nóng)村產(chǎn)權(quán)功能”為主要內(nèi)容的產(chǎn)權(quán)制度改革，2014年全縣土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記工作已基本完成，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記工作已經(jīng)走在了西北乃至全國(guó)的前列，這為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)進(jìn)入金融市場(chǎng)，緩解農(nóng)村信貸約束提供了空間。

其三，來自于外部環(huán)境變化所催生的訴求。一是政策環(huán)境的變化。L縣2009年被省委確定為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)配套改革試點(diǎn)縣，2012年被國(guó)家確定為全國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理和服務(wù)試點(diǎn)縣，為L(zhǎng)縣帶來了“先行先試”的政策空間和優(yōu)勢(shì)。另外，《關(guān)于全面推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的指導(dǎo)意見》中明確提出，要“積極支持和配合當(dāng)?shù)攸h委和政府組織推動(dòng)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和農(nóng)房用地制度，改革探索開展相應(yīng)的抵押貸款試點(diǎn)”，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)利用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押獲取資金支持提供了來自于國(guó)家金融監(jiān)管部門的政策導(dǎo)向。二是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試點(diǎn)的深入開展，社會(huì)保障體系的完善使L縣很多農(nóng)民不再僅靠土地種植來維持生計(jì)，其對(duì)土地依附性的下降也使得農(nóng)民失地風(fēng)險(xiǎn)隨之降低，從而為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度的形成創(chuàng)造了條件。

基于以上背景，L縣設(shè)計(jì)了一系列配套機(jī)制，實(shí)施金融支持農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作，在實(shí)踐中實(shí)現(xiàn)了制度變遷。從L縣實(shí)踐中，雖然一些基礎(chǔ)因素使得部分主體具備了誘致性制度變遷的動(dòng)力，但我們并沒發(fā)現(xiàn)任何主體在政府意見前開展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)貸款的嘗試。因此，政府是實(shí)際的推動(dòng)變遷主體，同時(shí)變遷的程序是自上而下的。從本質(zhì)上說，L縣實(shí)踐是一種強(qiáng)制性制度變遷，影響其設(shè)置的因素主要是政府和金融機(jī)構(gòu)博弈的結(jié)果，他們意圖利用融資機(jī)制的創(chuàng)新，釋放產(chǎn)權(quán)中蘊(yùn)含的巨大能量，從而破解農(nóng)村嚴(yán)重的信貸約束。

（二）共同治理：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的復(fù)雜性

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本規(guī)則，單一治理契約適用于簡(jiǎn)單交易，相對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款等農(nóng)村金融的復(fù)雜性，單一治理卻不能達(dá)到期望的效果，共同治理契約或能有效解決某些問題。

L縣土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的制度變遷中，涉及主體包括人民銀行、當(dāng)?shù)卣⒔鹑跈C(jī)構(gòu)和融資主體，他們總體利益是趨同的。首先，政府開展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款是其統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的載體，也是開展土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的有效延伸，可以探索釋放農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的巨大潛能。對(duì)人民銀行，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)探索農(nóng)村融資方式創(chuàng)新，提升“三農(nóng)”等薄弱環(huán)節(jié)的信貸支持力度，是一貫踐行的責(zé)任。對(duì)金融機(jī)構(gòu)，其對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押業(yè)務(wù)的態(tài)度相對(duì)復(fù)雜，但土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)如能成為合格抵押品，資金安全必會(huì)得到保證。對(duì)于借款主體而言，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押豐富了抵押資產(chǎn)的種類，使得他們通過正規(guī)金融獲得融資的可能性大大提高。因此，涉及的重要主體均希望開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，他們作為利益相關(guān)主體，從理論上看，具備共同治理的條件與基礎(chǔ)。

在具備共同治理的條件和基礎(chǔ)后，共同治理首先要解決的是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)貸款的復(fù)雜性，其原因就在于：第一，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押是一項(xiàng)權(quán)利抵押，要將這項(xiàng)權(quán)利用來抵押申請(qǐng)貸款，需要確定產(chǎn)權(quán)和設(shè)立抵押權(quán)。第二，在我國(guó)土地肩負(fù)著農(nóng)民生活保障的職能，由于這種特殊性，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押需要得到政府的政策支持。第三，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)在價(jià)值需要專業(yè)評(píng)估，一旦貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，還面臨流轉(zhuǎn)處置問題。第四，全國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)的縣域網(wǎng)點(diǎn)業(yè)務(wù)授權(quán)有限，無(wú)法決定是否開展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的復(fù)雜性，遠(yuǎn)超金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)知范圍和成本承載能力，僅靠金融機(jī)構(gòu)無(wú)法完成土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押交易。為此，人民銀行L縣支行介入并組織協(xié)調(diào)政府、金融機(jī)構(gòu)等各方參與者，形成了多邊參與、共同治理的契約，推動(dòng)了前文描述的制度變遷。回顧案例可以看到，由確定試點(diǎn)到各方開展的工作內(nèi)容，實(shí)際上都是圍繞著破解土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的復(fù)雜性展開的。如L縣啟動(dòng)以“明晰農(nóng)村產(chǎn)權(quán)關(guān)系、激活農(nóng)村產(chǎn)權(quán)功能”的產(chǎn)權(quán)制度改革，旨在建立“歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢”的現(xiàn)代農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度體系。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估中心，解決土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值評(píng)估問題;成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保中心，解決抵押權(quán)設(shè)立問題，并進(jìn)行擔(dān)保;成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)收儲(chǔ)中心，解決金融機(jī)構(gòu)抵押物處置問題;成立土地流轉(zhuǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)基金，大力發(fā)展政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，為金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)兜底，等等。

從運(yùn)行程序看，L縣土地流轉(zhuǎn)貸款的制度安排特點(diǎn)包括：

第一，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為合格抵押標(biāo)的，以基層政府出臺(tái)政策性文件的形式予以認(rèn)可。L縣政府在拓寬農(nóng)業(yè)融資渠道和實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化的目標(biāo)下， 以政策性文件為依據(jù)，突破了既有制度和法律，開展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)。

第二，指定具體的抵押登記機(jī)關(guān)，明確抵押登記的效力，即L縣土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中心承擔(dān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的登記、評(píng)估、仲裁，備案鑒證。這個(gè)特點(diǎn)表明政府在經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)中承擔(dān)了主導(dǎo)作用。

第三，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押被界定為“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不占有、不改變土地用途的情況下，將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為銀行貸款的抵押物”。這一特點(diǎn)向金融機(jī)構(gòu)明確傳達(dá)了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押的同時(shí)，對(duì)抵押權(quán)人的身份也做出了明確限制，即僅限于商業(yè)銀行，排除了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人和其他主體之間以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押借款的行為。

第四，限定了抵押人，規(guī)定了抵押貸款的范圍與期限。如抵押人對(duì)象為農(nóng)民專業(yè)合作社及其成員，農(nóng)村從事種植、養(yǎng)殖等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的農(nóng)戶，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)受讓方等，在評(píng)估抵押時(shí)，地面附著物隨承包經(jīng)營(yíng)權(quán)估價(jià)抵押，規(guī)定農(nóng)民自有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款限額等于評(píng)估價(jià)格乘以剩余承包年限的50%，通過流轉(zhuǎn)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款限額等于評(píng)估價(jià)格乘以已付租金的50%。這一特點(diǎn)有兩個(gè)方面值得注意：一是文件中“農(nóng)民自有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款”突破了目前《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的規(guī)定;二是有別于全國(guó)部分地方，無(wú)論是何種情況，L縣土地流轉(zhuǎn)抵押貸款最高限額均加入50%的限制，體現(xiàn)較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

第五，在抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)上，規(guī)定成為抵押標(biāo)的的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以再次流轉(zhuǎn)，并明確原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)所有者有優(yōu)先獲得使用權(quán)的權(quán)利。與我國(guó)部分試點(diǎn)地區(qū)不同的是，L縣對(duì)于抵押標(biāo)的權(quán)利的收購(gòu)主體并未作出明確限制，但規(guī)定其僅獲得流轉(zhuǎn)期間的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，不再享有其他權(quán)利。

第六，針對(duì)抵押人和抵押權(quán)人構(gòu)建了一系列的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)與扶持政策。例如，縣政府下發(fā)《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款財(cái)政貼息實(shí)施意見》，給予農(nóng)業(yè)項(xiàng)目貸款1年的貼息，政府承諾建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款過程中因流轉(zhuǎn)、擔(dān)保、保險(xiǎn)、貸款等產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)予以適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)于不可抗力造成債務(wù)人無(wú)法償還貸款時(shí)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)收儲(chǔ)中心將對(duì)抵押物先收購(gòu)、再拍賣，所得優(yōu)先償還金融機(jī)構(gòu)貸款，部分剩余返還給債務(wù)人。計(jì)劃由政府與經(jīng)營(yíng)業(yè)主按1.5：0.5的比例參與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款保險(xiǎn)。農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、抵押擔(dān)保扶持和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)基金的建立，給予土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款極大的增信。

第七，確定了主辦行。政府有關(guān)部門與L縣陽(yáng)光村鎮(zhèn)銀行、郵儲(chǔ)銀行、L縣農(nóng)村信用聯(lián)社簽訂合作協(xié)議，以保證抵押的有效和授信額度的充足。

可以看到，在L縣土地流轉(zhuǎn)抵押貸款制度建立和共同治理的契約內(nèi)容中，政府均扮演著舉足輕重的決定性角色，承擔(dān)了政策制定、市場(chǎng)輔助、糾紛解決、風(fēng)險(xiǎn)扶持等多項(xiàng)職能，實(shí)際上為業(yè)務(wù)開展承擔(dān)了制度背書責(zé)任，也正是有了政府承諾，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款行為才具有可信賴性，業(yè)務(wù)才獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。地方政府的主導(dǎo)和全程參與，很大程度上規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)和抵押行為，降低了金融機(jī)構(gòu)的疑慮，使得短期內(nèi)大規(guī)模的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款可以得到迅速推廣。

然而，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的實(shí)施是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。在制度障礙突破后，除了有效的基礎(chǔ)制度設(shè)置外，還有賴于與之配套的環(huán)境支持。L縣在共同治理中構(gòu)建的制度安排短期內(nèi)取得了明顯成效，很大程度上是政府推動(dòng)的結(jié)果，市場(chǎng)究竟發(fā)揮了多大作用暫時(shí)還難以評(píng)估。

（三）產(chǎn)權(quán)與市場(chǎng)：土地流轉(zhuǎn)中的金融交易約束

目前，L縣的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款行為中仍存在著金融交易約束，存在市場(chǎng)配套的約束。前文已經(jīng)討論過，L縣政府承諾建立風(fēng)險(xiǎn)基金，采取貼息等手段對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)兜底，如果沒有風(fēng)險(xiǎn)的保障措施，金融機(jī)構(gòu)開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的積極性必然大打折扣。我們認(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)中的金融交易約束主要集中在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押標(biāo)的的有效性上。

首先，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押標(biāo)的存在政策性風(fēng)險(xiǎn)。制度的持續(xù)性使個(gè)體對(duì)他人的行為得以形成穩(wěn)定預(yù)期。在我國(guó)，土地對(duì)農(nóng)戶有保障功能，強(qiáng)調(diào)社會(huì)保障功能的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)平均分配、定期調(diào)整、限制交易和抵押，而強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)要素功能的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)當(dāng)產(chǎn)權(quán)明晰穩(wěn)定、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、流轉(zhuǎn)順暢，自然也鼓勵(lì)抵押。同時(shí)，由于我國(guó)人口眾多，耕地保護(hù)占有重要地位，而基層政府政策性文件的效力來自于中央意圖，但如果土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押試點(diǎn)中一旦存在問題，或?qū)е抡呋A(chǔ)上的制度設(shè)計(jì)具有不穩(wěn)定性，使金融機(jī)構(gòu)參與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的積極性有所降低，增加對(duì)農(nóng)地這一抵押資產(chǎn)安全性的擔(dān)憂，不利于抵押制度當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)合理的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。

第二，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的經(jīng)濟(jì)收益較低。當(dāng)前L縣流轉(zhuǎn)一畝土地的租金為800元左右，加上《擔(dān)保法》限額擔(dān)保規(guī)定，如果僅以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)估值申貸，所能獲得的貸款額度十分有限。同樣，金融機(jī)構(gòu)通過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)所能獲取的利息收入也很有限，加上價(jià)值評(píng)估、處置、管理等成本，并不符合成本效益原則。因此，在具體操作中，對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的評(píng)估價(jià)值還包括了其地面附著物，以及地面作物的未來收益權(quán)。由于地面作物的收益權(quán)屬于動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押的范疇，導(dǎo)致目前L縣開展的業(yè)務(wù)實(shí)際上并不是完全意義的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款。

第三，抵押物順利變現(xiàn)存在障礙。在界定產(chǎn)權(quán)后，建立產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)是產(chǎn)權(quán)制度的客觀要求。當(dāng)前L縣的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款還處于初期階段，具有實(shí)驗(yàn)性質(zhì)，土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)平臺(tái)具有明顯的區(qū)域性特征，交易只能在小范圍內(nèi)進(jìn)行，從而影響抵押標(biāo)的的處置速度和內(nèi)在價(jià)值。同時(shí)，考慮到我國(guó)國(guó)情，處置土地必然涉及政治和社會(huì)問題，或?qū)е抡深A(yù)，一旦產(chǎn)生貸款風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)將難以通過變現(xiàn)抵押的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)收回貸款。此外，當(dāng)前許多流轉(zhuǎn)平臺(tái)還存在信息不對(duì)稱、估價(jià)機(jī)制不合理、市場(chǎng)管理不規(guī)范等問題。例如，政府是信息主體，缺乏競(jìng)爭(zhēng)性的中介組織，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值的評(píng)估由政府開展，而估價(jià)的多少顯著影響著可貸數(shù)額的大小，如果估值收費(fèi)以標(biāo)的評(píng)估值為基準(zhǔn)，易造成尋租行為。

因此，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的核心焦點(diǎn)就在于目前它究竟是不是合格的抵押品。如果沒有政府提供的擔(dān)保、政府風(fēng)險(xiǎn)基金回購(gòu)等兜底措施，金融機(jī)構(gòu)能否接受土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押品尚存疑問。據(jù)L縣情況看，有兩方面情況值得我們關(guān)注。一是L縣開展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行項(xiàng)目篩查時(shí)，首要考慮的第一還款來源是項(xiàng)目本身的經(jīng)營(yíng)收益，而土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押則排位靠后。二是L縣某金融機(jī)構(gòu)由于與政府部門對(duì)相關(guān)問題的糾紛，開展業(yè)務(wù)的積極性大幅下降。三是政府基金未到位，由此可以發(fā)現(xiàn)三方面問題，首先是政府政策的不確定性;其次是市場(chǎng)安排中的道德風(fēng)險(xiǎn)，比如，有了風(fēng)險(xiǎn)兜底，金融機(jī)構(gòu)可能忽視信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，貸款人可能產(chǎn)生逆向選擇;第三是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押標(biāo)的的有效性。實(shí)際上，金融機(jī)構(gòu)在辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)務(wù)，原則上均要求有相應(yīng)的第三方擔(dān)?；蚱渌麚?dān)保物配合，才同意接受土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押物，并向農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體放款。

這一情況，在我國(guó)廣泛存在。如江津模式中，貸款政府建立的擔(dān)保公司向國(guó)開行擔(dān)保，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)僅作反擔(dān)保;雙流案例中，農(nóng)司為貸款人提供的擔(dān)保對(duì)貸款獲批起到?jīng)Q定性作用;崇州隆興模式，由崇州市蜀興農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資擔(dān)保公司為借款人擔(dān)保，財(cái)政出資設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)基金用于專項(xiàng)收購(gòu)抵債資產(chǎn)。由此可見，幾乎沒有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體僅以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)單獨(dú)作為抵押標(biāo)的獲得貸款。在當(dāng)前不完備的市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)配套和市場(chǎng)安排，共同決定了扭曲性的金融交易格局，金融機(jī)構(gòu)的謹(jǐn)慎行為表明在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的運(yùn)作中仍然存在著金融交易約束。但是，有些約束是富有彈性的，這或許是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押發(fā)展的機(jī)會(huì)所在。

三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款“L縣模式”的啟示

（一）明晰確權(quán)是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的基礎(chǔ)

不同的產(chǎn)權(quán)制度導(dǎo)致對(duì)不同主體的激勵(lì)作用，進(jìn)而影響資源配置效率。產(chǎn)權(quán)明晰是市場(chǎng)作用的基礎(chǔ)，從根本上決定了交易的邊界、規(guī)模和效率，如果沒有對(duì)土地這一要素作出排他性產(chǎn)權(quán)安排，則不會(huì)存在市場(chǎng)規(guī)則。因此，明晰土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利歸屬既是土地交易市場(chǎng)的前提，也是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押交易的首要步驟，對(duì)家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或流轉(zhuǎn)得到的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行確權(quán)登記，既對(duì)權(quán)利人起著確權(quán)和公示的作用，又為政府管理提供依據(jù)，L縣大規(guī)模確權(quán)工作的目的就在于此。

（二）政府信用在短期內(nèi)可促進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款發(fā)展，但這種模式在長(zhǎng)期內(nèi)可否持續(xù)與復(fù)制仍需討論

在“L縣模式”中，正是政府的全程參與和其在共同治理中起到的作用，使得L縣模式在短期內(nèi)得到了有效推廣，但這種模式下，政府承擔(dān)了價(jià)值評(píng)估、過程監(jiān)督、風(fēng)險(xiǎn)防范等各類交易成本，與僅有抵押權(quán)人和抵押人參與、由市場(chǎng)供需和有效競(jìng)爭(zhēng)決定資源配置的成本相比，前者必然較高。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度考慮，這種發(fā)展模式是否具有持續(xù)性和可復(fù)制性仍需討論。同時(shí)，政府承諾的風(fēng)險(xiǎn)扶持政策雖在短期內(nèi)提高金融機(jī)構(gòu)接受土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的程度，但這種忽視金融抵押運(yùn)行規(guī)律的制度創(chuàng)新，長(zhǎng)期內(nèi)卻不能從根本上解決土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押業(yè)務(wù)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的有效激勵(lì)問題，使得金融機(jī)構(gòu)和貸款人易產(chǎn)生逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)，最終阻礙土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度的自行演進(jìn)。

（三）產(chǎn)權(quán)交易流動(dòng)效率決定產(chǎn)權(quán)標(biāo)的有效性

產(chǎn)權(quán)設(shè)立和流轉(zhuǎn)有利于資源效率最大化，而物的交換價(jià)值是抵押權(quán)得以設(shè)立的基礎(chǔ)，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)要求完善開放的交易市場(chǎng)和配套的流轉(zhuǎn)服務(wù)市場(chǎng)。總結(jié)商業(yè)銀行青睞的抵押品，他們都具有便于登記管理、價(jià)格易發(fā)現(xiàn)，且保持穩(wěn)定的屬性，這類物品存在流動(dòng)性較強(qiáng)的二級(jí)市場(chǎng)，這樣商業(yè)銀行可方便的處置抵押品。如果市場(chǎng)交易效率較為低下，則意味著商業(yè)銀行處理抵押品所付出的成本就越大，這必然影響到抵押品的有效性。

（四）農(nóng)地作為保障功能和生產(chǎn)要素功能的沖突需要解決

我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障制度的變遷具有典型的路徑依賴特征，某種程度上農(nóng)村土地是履行社會(huì)保障職能的手段，國(guó)家和社會(huì)對(duì)農(nóng)民的保障義務(wù)實(shí)際上由土地要素承擔(dān)。當(dāng)前，城市和農(nóng)村不均衡的保障制度仍然存在，這種非均衡的供給直接導(dǎo)致政府在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押上的顧慮，那就是必須堅(jiān)持土地的社會(huì)保障功能，防止失地農(nóng)民生存基礎(chǔ)被剝奪。從對(duì)L縣土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)開展的基礎(chǔ)因素分析看，該縣統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試點(diǎn)使得農(nóng)民獲取保障大大增加，是其開展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款時(shí)要考慮的重要因素。因此，要使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押順利開展，就必須解決農(nóng)民的保障問題，破解農(nóng)地保障功能和生產(chǎn)要素功能之間的沖突。

四、相關(guān)建議

（一）進(jìn)一步完善農(nóng)村社會(huì)保障體系

政府要建立健全符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的社會(huì)保障機(jī)制，解決農(nóng)民社會(huì)保障問題，推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。之所以把進(jìn)一步完善農(nóng)村社會(huì)保障體系放在建議的第一條，主要原因就是農(nóng)村保障體系的完善不僅降低了農(nóng)民失地后的風(fēng)險(xiǎn)，還將有可能打消部分疑慮，使得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押在法律上開禁，以避免政策的不確定性，形成抵押當(dāng)事雙方合理的預(yù)期。

（二）進(jìn)一步做好土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)工作

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)需要投入大量的人力財(cái)力物力，同時(shí)農(nóng)村土地具有零散、邊界調(diào)整頻繁等大量疑難問題，這需要發(fā)揮政府在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記中的主導(dǎo)作用，發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利登記及證書，建立起能被普遍接受的、權(quán)威法律表達(dá)的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)體系。

（三）進(jìn)一步完善土地流轉(zhuǎn)體系，科學(xué)合理評(píng)估土地價(jià)值

建立土地要素市場(chǎng)非常復(fù)雜，需要中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的參與和分工。擴(kuò)大土地交易流轉(zhuǎn)平臺(tái)的信息覆蓋面，通過提供相應(yīng)的交易場(chǎng)所和充分的信息公開，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制對(duì)資源的配置作用，使得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有較高的流動(dòng)性，為抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)提供場(chǎng)所和方式，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為。另外，還要科學(xué)合理評(píng)估土地，把專業(yè)機(jī)構(gòu)估價(jià)作為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的必要環(huán)節(jié)，在基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)建立或科學(xué)引入專門的土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，為合理評(píng)估農(nóng)村土地價(jià)值服務(wù)。

（四）進(jìn)一步防范風(fēng)險(xiǎn)

一是根據(jù)保護(hù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的要求，加強(qiáng)土地用途管制，避免流轉(zhuǎn)土地因利益改變用途，建立土地違規(guī)行為發(fā)現(xiàn)機(jī)制，保證流轉(zhuǎn)土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。二是在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)未成為合格抵押品時(shí)，適當(dāng)補(bǔ)償信貸風(fēng)險(xiǎn)，以增信的手段提高金融機(jī)構(gòu)對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的接受程度，待條件成熟后，可逐步退出，發(fā)揮市場(chǎng)的作用。同時(shí)，積極發(fā)展農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，建立農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及信貸風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)也要建立以風(fēng)險(xiǎn)管理為核心的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款管理機(jī)制，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

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The Institutional Changes， Co-governance and Transaction Restrains of the Rural Financial Property Rights

――A Case Analysis Based on the Land Conversion Loan Pilot in County L

LI Li HE Zhao XUE Yubo

（Operations Office of Xi’an Branch PBC， Xi’an Shaanxi 710002）

第9篇：耕地價(jià)值評(píng)估范文

土地:城市與農(nóng)村發(fā)展的爭(zhēng)奪焦點(diǎn)

無(wú)論城市還是農(nóng)村,土地都是生產(chǎn)生活中必不可少、至關(guān)重要的基本資源要素。如何平衡城鄉(xiāng)土地需求的矛盾,是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建國(guó)后,特別是改革開放以來,城鎮(zhèn)化、工業(yè)化飛速發(fā)展堪稱奇跡,其所依賴的就是農(nóng)村廉價(jià)供應(yīng)的土地、原料和勞動(dòng)力。在新的歷史時(shí)期,城市經(jīng)濟(jì)的積累已經(jīng)達(dá)到一定程度,城市反哺農(nóng)村是緩解社會(huì)分化、保證糧食安全、實(shí)現(xiàn)全面小康的必然途徑,也是構(gòu)建和諧社會(huì)的客觀要求。十七屆三中全會(huì)對(duì)土地管理制度改革提出的要求,正是要規(guī)范土地利用,遏制城市無(wú)序發(fā)展的盲目沖動(dòng),通過制度化的途徑,讓農(nóng)村更多的參與和分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

我國(guó)的土地管理中,存在明顯的身份制度。無(wú)論是城市土地國(guó)家所有、農(nóng)村土地集體所有,還是相關(guān)的土地征收政策,都帶有二元結(jié)構(gòu)的身份色彩。在經(jīng)濟(jì)社會(huì)欠發(fā)展時(shí)期,政策導(dǎo)向以效率為主,為加快城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程而采取的傾斜服務(wù),在戰(zhàn)略上是合理的。實(shí)踐已經(jīng)證明,我國(guó)的土地制度對(duì)保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、普惠百姓作出了確確實(shí)實(shí)的突出貢獻(xiàn)。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,社會(huì)上呼喚公平的呼聲越來越大,帶有身份色彩的土地制度所引發(fā)的矛盾也越來越大,逐漸變成社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的阻力。

農(nóng)村集體所有土地一直以來只能用于集體建設(shè)用地、宅基地和農(nóng)用地,不能進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場(chǎng),必須由國(guó)家征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后方可出讓用于非集體經(jīng)濟(jì)組織的項(xiàng)目建設(shè)。土地征收制度沿用著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代“政府命令、百姓服從”的模式,忽視了百姓的權(quán)利主體地位,征收方案、補(bǔ)償方案和安置方案等各個(gè)環(huán)節(jié)中都沒有形成征地者與被征地者的良性互動(dòng)。被征地農(nóng)民只能被動(dòng)接受,沒有正式的途徑提出自己的合理要求。集體經(jīng)濟(jì)組織的土地被征收后,被征地者只能得到按年產(chǎn)值的16-30倍計(jì)算的補(bǔ)償,得不到參與市場(chǎng)配置的公平權(quán)利,被征收的土地在客觀上喪失了市場(chǎng)主體地位。土地征收制度在市場(chǎng)準(zhǔn)入、權(quán)利主體、價(jià)值評(píng)估與社會(huì)保障等各個(gè)環(huán)節(jié)都暴露出設(shè)計(jì)上的缺陷。土地管理過程中,國(guó)家所有土地與集體所有土地,因所有者身份的不同享受著天壤之別的不平等待遇。這些日益得到社會(huì)的廣泛關(guān)注,成為構(gòu)建和諧社會(huì)的焦點(diǎn)問題之一。

產(chǎn)權(quán):確認(rèn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離

隨著中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善,以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律為原則配置土地資源,保障集體所有土地與國(guó)家所有土地的平等地位,成為新一輪土地管理制度改革的主導(dǎo)方向。十七屆三中全會(huì)提出的“縮小征地范圍、同地同價(jià)”,就是要讓農(nóng)民與農(nóng)村集體所有土地平等地參與城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程,并合法享受改革發(fā)展的成果。要實(shí)現(xiàn)這一改革目的,必須首先依賴于改革和完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度。

根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論,完整意義上的產(chǎn)權(quán),是所有權(quán)及其派生出的使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)等一組權(quán)利的組合, 是可以分解的。只有明確了所有權(quán)、使用權(quán)等各級(jí)產(chǎn)權(quán)的歸屬,才能構(gòu)建合理的收益分配機(jī)制。我國(guó)現(xiàn)行的農(nóng)村土地集體所有制,經(jīng)歷了“、生產(chǎn)大隊(duì)、生產(chǎn)小隊(duì)三級(jí)所有”到“鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體、村民小組農(nóng)民集體三級(jí)所有”的變化。土地的所有權(quán)占有情況沿襲穩(wěn)定,沒有大的變化,但由于公社的解體,土地使用權(quán)曾在各級(jí)組織內(nèi)進(jìn)行過平均分配。因此,必須在堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有制不變的前提條件下,對(duì)分散凌亂的農(nóng)村土地使用現(xiàn)狀進(jìn)行排查,建立完善的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度,在法律和法理上,對(duì)集體所有權(quán)和使用權(quán)的權(quán)能做出清晰的界定。

首先要對(duì)農(nóng)民集體組織的土地所有權(quán)進(jìn)行確認(rèn)。無(wú)論是溯本求源,重建農(nóng)民經(jīng)濟(jì)集體組織,還是尊重現(xiàn)狀,委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與村委會(huì)作為行政主體代管,都必須以通過權(quán)能登記發(fā)證的形式對(duì)土地所有權(quán)予以確認(rèn)。其次要制定出臺(tái)有關(guān)規(guī)定,明確集體成員身份資格的認(rèn)定、取得、喪失與繼承等相關(guān)規(guī)定。最后要規(guī)范集體土地使用權(quán)的種類,明確宅基地、集體建設(shè)用地和農(nóng)用地使用權(quán)的使用期限和內(nèi)容,并以法律形式物化農(nóng)民與土地之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。只有完善產(chǎn)權(quán)制度,允許農(nóng)村土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離,農(nóng)民才能理直氣壯的行使使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等一系列土地權(quán)利。破除對(duì)集體土地使用權(quán)的限制性規(guī)定后,享有充分土地使用權(quán)權(quán)能的農(nóng)民,在堅(jiān)持集體土地所有制的前提下,在符合統(tǒng)籌規(guī)劃與用途管制的條件下,可以通過對(duì)土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押,直接參與城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程,直接享受改革發(fā)展的成果。價(jià)格:土地、基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)氛圍等要素合成

產(chǎn)權(quán)制度,究其根本是為了保障財(cái)產(chǎn)收益的合理分配,是通過確認(rèn)生產(chǎn)要素的所有權(quán)與使用權(quán),明確收益來源,確保正確分割。集體土地使用權(quán)得到明確、清晰的認(rèn)證,農(nóng)民因擁有土地使用權(quán)所享有的收益權(quán)也就清晰可見。

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的選址主要考慮3個(gè)因素:基礎(chǔ)設(shè)施條件、商業(yè)氛圍與地塊素質(zhì)。基礎(chǔ)設(shè)施價(jià)值,取決于地塊周邊交通便利程度、景觀優(yōu)美程度等因素;商業(yè)氛圍價(jià)值,取決于周邊企業(yè)進(jìn)駐帶來的商業(yè)機(jī)會(huì)輻射能力;地塊素質(zhì),取決于土地的質(zhì)量、面積與所有權(quán)、使用權(quán)期限等因素。就具體的地塊而言,基礎(chǔ)設(shè)施條件與商業(yè)氛圍所產(chǎn)生的價(jià)值,屬于道路、景觀等其他地塊所形成的正向外部效應(yīng),是城市建設(shè)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等統(tǒng)籌規(guī)劃指導(dǎo)下,政府通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資等行為形成的聚集效應(yīng);而地塊素質(zhì)本身的價(jià)值,就是農(nóng)民手中土地使用權(quán)的合理收益。

由于產(chǎn)權(quán)意識(shí)的模糊與淡薄,過去經(jīng)常對(duì)土地價(jià)值產(chǎn)生錯(cuò)誤的判斷。往往不會(huì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)氛圍產(chǎn)生的價(jià)值做出界定,將開發(fā)商眼中的土地價(jià)值等同于地塊素質(zhì)所產(chǎn)生的價(jià)值,認(rèn)為政府在土地出讓中,剝奪了被征地群體的正當(dāng)利益。這種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)將斷送公平對(duì)待所有被征地者的可能,同時(shí)嚴(yán)重阻礙我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。試想對(duì)一個(gè)地區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè),在地塊素質(zhì)條件相當(dāng)?shù)那闆r下,用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共產(chǎn)品的地塊,只有投入而不會(huì)產(chǎn)生直接的效益產(chǎn)出,土地出讓不會(huì)形成具有競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)價(jià)格,主要的依靠政府的公共財(cái)政投入;接下來的第一批商業(yè)地塊,因?yàn)槿狈Τ渥愕纳虡I(yè)氛圍,商業(yè)價(jià)值有限,土地出讓價(jià)格的增長(zhǎng)也同樣有限;隨著基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善和商業(yè)項(xiàng)目的不斷投入運(yùn)營(yíng),正向外部效應(yīng)將形成明顯的集聚效應(yīng),周邊地塊附加價(jià)值會(huì)不斷提高,從而拉動(dòng)價(jià)格不斷上漲。由此可見,土地出讓收益中因基礎(chǔ)設(shè)施或商業(yè)氛圍所實(shí)現(xiàn)的增值部分,與土地自身具備的性質(zhì)是沒有關(guān)系的,在根源上是由公共財(cái)政投入、招商引資等政府行為創(chuàng)造出來的,這部分收益理應(yīng)歸入政府土地出讓收益。因此,需要按照現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論,合理分離基礎(chǔ)設(shè)施價(jià)值、商業(yè)氛圍價(jià)值、地塊素質(zhì)價(jià)值等形成土地價(jià)格的主要要素,構(gòu)建科學(xué)的土地收益分配體系,明確政府投資創(chuàng)造價(jià)值與地塊原有價(jià)值的不同歸屬。一方面保障政府為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步,開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與招商引資的積極性與正當(dāng)性;另一方面明確農(nóng)民對(duì)地塊素質(zhì)價(jià)值的擁有,保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益,確保經(jīng)濟(jì)建設(shè)不以損害百姓利益為代價(jià)。

流轉(zhuǎn):以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展為目的,以規(guī)劃調(diào)控與用途管制為前提

在完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度,構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)之后,農(nóng)村土地使用權(quán)經(jīng)審批就可以直接轉(zhuǎn)讓、出租和抵押,將為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的提速創(chuàng)造便利,促使我國(guó)城鎮(zhèn)化的水平再上一個(gè)臺(tái)階。

農(nóng)村人口通過進(jìn)入城市創(chuàng)業(yè)務(wù)工實(shí)現(xiàn)非農(nóng)化的進(jìn)程將大大提速。農(nóng)村相當(dāng)一部分農(nóng)民,在依靠農(nóng)業(yè)耕作無(wú)法走上富裕道路的情況下,始終沒有選擇進(jìn)城務(wù)工,不是缺乏主觀愿望,而是割舍不下自己的土地。然而在農(nóng)村土地不能合法流轉(zhuǎn)的情況下,選擇進(jìn)城務(wù)工不能兼顧農(nóng)村土地,務(wù)工所得不理想,荒廢的土地又不能維持生計(jì),生活就將陷入進(jìn)退兩難的境地。健全農(nóng)村土地使用權(quán)權(quán)能后,農(nóng)民就可以根據(jù)進(jìn)城務(wù)工的計(jì)劃,出讓一定年限的土地使用權(quán)。不必?fù)?dān)心土地撂荒,又有土地出讓金作為創(chuàng)業(yè)資本,農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工的后顧之憂就會(huì)大大減少。

農(nóng)村地區(qū)通過吸引開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)現(xiàn)非農(nóng)化的進(jìn)程也將大大提速。過去的土地管理制度之下,農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地的過程,是將土地從農(nóng)民手中剝離后發(fā)生的,中間必須經(jīng)過土地征收的過程,農(nóng)村集體組織無(wú)法與經(jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生直接的聯(lián)系,故而出現(xiàn)不少問題。減少中間限制,實(shí)現(xiàn)直接流轉(zhuǎn),農(nóng)村集體組織利用集體土地使用權(quán),直接面向市場(chǎng)招商引資搞開發(fā)的條件已經(jīng)成熟,必將在農(nóng)村地區(qū),尤其是區(qū)域中心城市的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn),掀起開發(fā)建設(shè)的新。

有了完善的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度,兩種土地平等進(jìn)入統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)市場(chǎng),城鄉(xiāng)建設(shè)的土地資源配置就不再存在區(qū)別對(duì)待。因此,以參與和壟斷土地交易的方式,調(diào)節(jié)控制土地開發(fā)建設(shè)管理將不能完全適應(yīng)時(shí)展的需要。政府必須相應(yīng)地采取新的管理方式,以“公平、公正、公開”的原則,加強(qiáng)對(duì)土地開發(fā)的規(guī)劃管制,防止亂占濫用;加強(qiáng)對(duì)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督,避免市場(chǎng)秩序陷入混亂;加強(qiáng)對(duì)公共職能的行使,克服“市場(chǎng)失靈”的缺陷。

土地的流轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)用必須堅(jiān)持用途管制,這是國(guó)際通行的經(jīng)驗(yàn),也是產(chǎn)權(quán)制度的必然要求。依照規(guī)劃確定的集體土地用途,不能在流轉(zhuǎn)的過程中隨意變更。國(guó)家和集體賦予的是農(nóng)用地使用權(quán),從該地塊獲取的收益就必須是以農(nóng)用為基礎(chǔ)的,擅自變更為建設(shè)用地所獲得的收益就是違背產(chǎn)權(quán)權(quán)利的非法收入。同理,無(wú)論是宅基地還是集體建設(shè)用地,農(nóng)民享有的使用權(quán)都是建立在用途管制的基礎(chǔ)上。集體土地在進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場(chǎng)前的審批,主要就是明確四至范圍與法定用途。

土地使用權(quán)人可以申請(qǐng)改變土地的用途,但必須符合一定的條件,必須經(jīng)過法定的程序。符合政府制定的土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃以及其他各專項(xiàng)規(guī)劃,是土地用途變更的基本前提。政府根據(jù)城市農(nóng)村的發(fā)展現(xiàn)狀,設(shè)定建設(shè)開發(fā)的時(shí)序,有計(jì)劃的進(jìn)行土地開發(fā),納入當(dāng)前開發(fā)序列的地塊才算是初步具備了轉(zhuǎn)用的資格。為了防止大量農(nóng)用地在相對(duì)集中的時(shí)期內(nèi)同時(shí)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,政府必須根據(jù)耕地占補(bǔ)工作的進(jìn)度,充分利用市場(chǎng)配置土地的機(jī)制,嚴(yán)格控制建設(shè)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)分批次投入流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。只有通過公開競(jìng)拍方式獲取一定的指標(biāo),相應(yīng)地塊才可以申請(qǐng)用途變更。用途的變更,實(shí)際是使用權(quán)類型的變更,需要向?qū)儆趪?guó)家的終極所有權(quán)提交相應(yīng)的增值收益稅,也就是土地用途變更所產(chǎn)生的級(jí)差地租。作為農(nóng)用地使用時(shí),政府在地塊周邊創(chuàng)造的基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)氛圍對(duì)農(nóng)業(yè)收益的正向外部效應(yīng)也許并不明顯,但改做建設(shè)用地后,這些因素就會(huì)對(duì)地塊價(jià)值產(chǎn)生較大的拉動(dòng)作用。轉(zhuǎn)用過程中,同一地塊的價(jià)值變化就應(yīng)歸屬于政府的公共投資的收益。級(jí)差地租的價(jià)值量評(píng)估既不能由政府確定,也不能由轉(zhuǎn)用申請(qǐng)人完成,必須交由完全中立的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

比如某房地產(chǎn)商,在當(dāng)前開發(fā)時(shí)序的規(guī)劃區(qū)內(nèi),買到了符合建設(shè)用地規(guī)劃的農(nóng)用地使用權(quán)。首先需要參與建設(shè)用地指標(biāo)的競(jìng)拍,必須先獲得滿足地塊面積需求的指標(biāo),當(dāng)然,超過面積需求的指標(biāo)可以投入流轉(zhuǎn)市場(chǎng)參與拍賣。之后,可以向政府或主管部門提請(qǐng)用途變更的申請(qǐng)。政府在接到申請(qǐng)后,經(jīng)過對(duì)地塊四至、面積、用途規(guī)劃的核實(shí)審批后,就可向中介機(jī)構(gòu)提請(qǐng)?jiān)u估。如果這宗地的農(nóng)用地價(jià)值評(píng)估為10萬(wàn),建設(shè)用地價(jià)值評(píng)估為100萬(wàn),房地產(chǎn)商就要按差價(jià),向政府上繳90萬(wàn)的級(jí)差地租。這是政府公共投資形成的收益價(jià)值,理應(yīng)返還政府作為繼續(xù)開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施與招商引資的財(cái)政資金。至于之前土地交易中地塊的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格,則完全取決于交易雙方的博弈。

政府在統(tǒng)籌全局的發(fā)展規(guī)劃中,不可避免的會(huì)對(duì)一些區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃用途的變更。原有土地權(quán)益單位在沒有能力按照規(guī)劃變更進(jìn)行建設(shè)時(shí),應(yīng)自覺接受其他開發(fā)商的出讓協(xié)商。市場(chǎng)機(jī)制不是萬(wàn)能的,在個(gè)體利益的驅(qū)使下,難免會(huì)出現(xiàn)買方或賣方缺失的情況,政府必須保留一定的強(qiáng)制性制度作為補(bǔ)救措施,優(yōu)先保障社會(huì)公共利益的發(fā)展需求。一種情況是買方缺失。由于種種原因,也可能出現(xiàn)開發(fā)時(shí)序內(nèi)某一地塊始終沒有合適的開發(fā)商購(gòu)買,為了建設(shè)規(guī)劃的整體進(jìn)度,政府就有必要出資購(gòu)買這一地塊,并進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。第二種情況是賣方缺失。對(duì)于原有土地權(quán)益單位既不按照規(guī)劃重新建設(shè),又不愿意出讓地塊的情況,政府應(yīng)有權(quán)以不低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的金額進(jìn)行強(qiáng)制收購(gòu),并對(duì)購(gòu)回的地塊進(jìn)行招標(biāo)掛牌拍賣。

尤其是在舊城改造項(xiàng)目中,為了全局規(guī)劃的公正待遇,必須平衡公共設(shè)施用地與回遷建設(shè)用地的留用面積。政府需要依據(jù)原有居民的戶數(shù)、人數(shù),參照宅基地標(biāo)準(zhǔn),限定建設(shè)項(xiàng)目的回遷住宅面積與公共設(shè)施面積。在利益受到限制的情況下,市場(chǎng)機(jī)制極易失靈,政府就有必要采取強(qiáng)制性制度進(jìn)行彌補(bǔ)。西方發(fā)達(dá)國(guó)家大多都有類似法律規(guī)定。新加坡的制度很有代表性,國(guó)會(huì)通過舊城改造規(guī)劃以后,會(huì)出臺(tái)房屋補(bǔ)償?shù)囊?guī)定,要求政府或開發(fā)商按一定的比例為拆遷戶建設(shè)安置房。在安置房完成以后,政府會(huì)留足過渡時(shí)間,并通知拆遷戶搬家。兩次通知后仍不進(jìn)行搬遷工作的,政府就會(huì)動(dòng)用強(qiáng)制力搬遷,把拆遷戶送到安置房,留下新房鑰匙,迅速拆掉舊房。政府充分履行了自己的責(zé)任和義務(wù),就不再干涉拆遷戶的生活。