土地登記管理條例精選(九篇)

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第1篇：土地登記管理條例范文

(一)德國標(biāo)準(zhǔn)不可取

無論如何解釋善意取得，都不應(yīng)否認(rèn)“權(quán)利外觀原則”，區(qū)別只在于權(quán)利外觀的限制條件。不動產(chǎn)善意取得應(yīng)只保護信賴登記的受讓人。明知登記的權(quán)利與真實權(quán)利不符，無信賴可言，屬于惡意取得，不應(yīng)受保護。德國的不動產(chǎn)登記公信力同樣排除明知的惡意，在這一點上，各國并無區(qū)別。但在不明知登記錯誤的情形下，每個人的信賴程度不完全一樣，信賴程度在0到100%之間，有確信無疑者，有基本相信者，有半信半疑者，有基本不信者，有完全不信者。主張采德國法對善意界定純客觀化的學(xué)者并未領(lǐng)會德國法上善意要件客觀化的真正含義［34］。德國民法的善意要件客觀化并不是建立在取得人信賴上，而是超越了具體的信賴［35］。即使第三人懷疑不動產(chǎn)登記簿的正確性，或者是對不動產(chǎn)登記簿是否正確持放任態(tài)度，甚至他根本不信任不動產(chǎn)登記簿的正確性，也不能動搖客觀的權(quán)利外觀［36］。德國的不動產(chǎn)登記公信力只要求“不知”，不要求“不應(yīng)知”，不僅保護將信將疑者，而且保護基本不信者甚至完全不信者，實際上已經(jīng)違背了信賴保護的本質(zhì)和意義。瑞士民法和我國物權(quán)法，要求“不應(yīng)知”，對信賴程度提出了較高的要求，能排除許多不信者，是真正意義的信賴保護。更重要的是，所謂不知，很可能是因為舉證困難導(dǎo)致的結(jié)果，受讓人其實明知甚至是惡意串通的一方，德國標(biāo)準(zhǔn)很容易成為當(dāng)事人規(guī)避法律、玩弄法律的工具。按德國標(biāo)準(zhǔn)，只有登記簿上存在異議登記或者受讓人明知登記簿上的記載不正確才排除善意。但證明責(zé)任分配給主張登記錯誤的權(quán)利人，即使受讓人明知登記錯誤，只要權(quán)利人不能舉證證明，仍不能否定受讓人取得權(quán)利。而權(quán)利人舉證證明受讓人明知，絕大多數(shù)是不可能的。按德國標(biāo)準(zhǔn)，即使無權(quán)處分人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移給自己的父母、子女，權(quán)利人也未必能證明受讓人明知轉(zhuǎn)讓人是無權(quán)處分，允許這種明顯可疑的受讓人“善意”取得，缺乏合理性。采“不應(yīng)知”標(biāo)準(zhǔn)，增大了權(quán)利人證明受讓人惡意的舉證能力和范圍，權(quán)利人可以各種并非直接的證據(jù)證明“應(yīng)知”，例如，受讓人與轉(zhuǎn)讓人關(guān)系密切應(yīng)該知道轉(zhuǎn)讓人沒有房產(chǎn)。而且，證明責(zé)任也分配給了受讓人，受讓人需要對權(quán)利人提供的“應(yīng)知”證據(jù)提出反證，證明“不應(yīng)知”，例如，受讓人與轉(zhuǎn)讓人關(guān)系密切的時候是有房產(chǎn)的。德國標(biāo)準(zhǔn)即便在德國也不是沒有爭議的。德國司法實踐中，在存在重大過失之極端情形中，司法判例就試圖借助民法典有關(guān)權(quán)利不得濫用的條款施與救濟［37］。大陸法系各國民法，除德國民法對不動產(chǎn)善意取得采“不知”標(biāo)準(zhǔn)外，其他國家采納的均為“不知且不應(yīng)知”標(biāo)準(zhǔn)。有些國家是借鑒德國民法而制訂本國民法，為何在不動產(chǎn)善意取得制度上未追隨德國，而是選擇“不知且不應(yīng)知”標(biāo)準(zhǔn)①，也許自有其道理，但德國標(biāo)準(zhǔn)并不是一個好的選擇肯定是其中之一。在借鑒德國民法的諸國中，我國對德國民法了解最少，立法最為匆忙，學(xué)術(shù)底子最薄，所以，最迷信德國民法。迷信不需要知識的積累和獨立的思考。

(二)國情決定了應(yīng)采“不知且不應(yīng)知”標(biāo)準(zhǔn)

法律規(guī)則的選擇，需要借鑒國外同類問題的經(jīng)驗，但最重要的是考慮國情，因為法律規(guī)則的理解和運用是在一個特定的國家空間之中進(jìn)行的，客觀環(huán)境制約著法律規(guī)則的實際作用。美國卓有成效的獨立董事制度在我國基本失效，不是設(shè)計和引進(jìn)者主觀意愿所能改變的，法律規(guī)則與環(huán)境的適應(yīng)性是一個客觀問題。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是我國的基本國情，反映在不動產(chǎn)登記上，城市建設(shè)用地土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)已建立基本的登記制度，而在農(nóng)村，土地承包經(jīng)營權(quán)基本上沒有登記，宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)很少登記。正是基于這樣的事實，我國物權(quán)法第十四條才規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！币勒辗梢?guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀谋硎鰞?nèi)含了有些不動產(chǎn)物權(quán)是法律不要求登記的或者可登記可不登記的，所以，我國物權(quán)法第一百二十七條第一款規(guī)定:“土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立”。我國物權(quán)法第一百二十九條有關(guān)土地承包經(jīng)營權(quán)的互換、轉(zhuǎn)讓，第一百五十八條有關(guān)役權(quán)的設(shè)立，均規(guī)定“未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”，實行登記對抗。對于宅基地，我國物權(quán)法第一百五十三、一百五十五條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記”。農(nóng)村不動產(chǎn)物權(quán)多數(shù)未登記，少數(shù)登記的在發(fā)生物權(quán)變動時也很少及時變更登記，在這種背景下，采納德國標(biāo)準(zhǔn)可以說是異想天開，沒有實際操作的可能。其實，不僅僅在農(nóng)村，城市不動產(chǎn)登記同樣也存在著不能采用德國標(biāo)準(zhǔn)的實際狀況。首先是土地登記簿與房屋登記簿分屬不同登記部門，而我國物權(quán)第一百四十六、一百四十七條規(guī)定了房地一體處分，不同登記部門各自登記容易造成房、地不動產(chǎn)物權(quán)的沖突。其次是當(dāng)事人采取欺騙手段和登記機關(guān)疏漏造成的登記錯誤大量存在［38］，當(dāng)事人的借名登記和夫妻一方登記相當(dāng)普遍，還有非因法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動未及時辦理登記。在登記本身缺乏足夠的可信度的條件下，排除善意中的“不應(yīng)知”除了造成更多的混亂以外，沒有任何有價值的意義。要求第三人“不應(yīng)知”，并非要求第三人自行調(diào)查而發(fā)現(xiàn)登記簿錯誤。有人認(rèn)為由于法治不健全、社會誠信度低，登記簿錯誤原因很多，第三人很難進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查，從而發(fā)現(xiàn)登記簿的錯誤。通過給第三人施加義務(wù)而將此種登記錯誤產(chǎn)生的風(fēng)險完全轉(zhuǎn)嫁到其身上，是不公平的［39］。這是對“不應(yīng)知”的曲解，“不應(yīng)知”，是指“非因重大過失而不知情”，并不是要求第三人具體調(diào)查核實登記有沒有錯誤，而可通過一些客觀的方式來判斷。除受讓人與轉(zhuǎn)讓人關(guān)系密切程度可以作為是否應(yīng)知的一個判斷標(biāo)準(zhǔn)外，占有和交付情況可作為另一個實用的標(biāo)準(zhǔn)。如果登記權(quán)利人不占有其出讓的不動產(chǎn)，或不能向受讓人交付不動產(chǎn)，受讓人即有理由懷疑登記不正確，何須調(diào)查。另外，試圖通過排除“不應(yīng)知”來強化登記簿的公信力是徒勞的。有人認(rèn)為，考慮到我國不動產(chǎn)登記簿的公信力尚未真正建立起來，應(yīng)當(dāng)采取強化登記簿的公信力的立場，不將“由于重大過失而不知”作為排除善意的原因，使交易當(dāng)事人更信賴登記簿的記載［40］。這過于天真。是的，法律規(guī)則不僅僅是適應(yīng)環(huán)境，也有改變環(huán)境的作用，但法律規(guī)則改變環(huán)境的作用是有限的，僅僅屬于主觀能動性意義上的作用。法律規(guī)則永遠(yuǎn)不能改變超出其影響力的環(huán)境，很不幸，即便我國物權(quán)法只以“不知”作為判斷不動產(chǎn)物權(quán)取得的善意標(biāo)準(zhǔn)，也無法使百姓信賴并不那么可信的登記。半個多世紀(jì)前就要求婚姻必須登記，《婚姻登記管理條例》甚至以取消事實婚姻的方式迫使婚姻登記①，可現(xiàn)實依然存在許多“非法同居”。如果立法真采納了如此少不更事的建議，對于現(xiàn)實中常有錯誤的不動產(chǎn)登記賦予德國式的效力，其結(jié)果不會使第三人信賴登記，而是使第三人明知登記錯誤也放任不管，大膽進(jìn)行交易，不知有多少新的糾紛無端產(chǎn)生。

(三)司法實踐已作出正確選擇

我國司法實踐也選擇“知道或應(yīng)當(dāng)知道”的善意標(biāo)準(zhǔn)?！侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第十九條規(guī)定:“買受人信賴房屋登記簿中關(guān)于物權(quán)登記的記載，不知道出賣人無處分權(quán)即推定買受人為善意，但確有證據(jù)證明買受人明知或因重大過失不知房屋登記簿中物權(quán)登記錯誤或者登記簿中存在異議登記的除外。房屋原權(quán)利人對于買受人為惡意負(fù)有舉證責(zé)任?！薄渡虾Ｊ懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房地產(chǎn)買賣與抵押、租賃交叉糾紛若干問題的意見》第一條第二款規(guī)定:“適用不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度，須注意把握抵押權(quán)人認(rèn)定抵押權(quán)時的善意、合理價以及辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)登記等法律要件。其中抵押權(quán)人對不動產(chǎn)登記的信賴，一般情況下可構(gòu)成善意，但有證據(jù)證明抵押權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道抵押物的權(quán)利存在瑕疵的除外。法官可結(jié)合抵押權(quán)人是否知道抵押人對抵押物無權(quán)處分、交易是否符合習(xí)慣等方面進(jìn)行綜合判斷?！睂τ谏埔馊〉玫盅簷?quán)的善意標(biāo)準(zhǔn)也是“知道或應(yīng)當(dāng)知道”。與我國立法經(jīng)常出現(xiàn)誤信洋墨水書寫出來的立法建議不同，我國司法實踐的指導(dǎo)意見立足于解決實際問題，因而是最靈敏、最直接反映國情的意見。

二、善意的認(rèn)定

(一)證明責(zé)任

判斷第三人是否善意，首先是證明責(zé)任問題。物權(quán)法第一百零六條的表述是:“受讓人受讓該不動產(chǎn)或動產(chǎn)時是善意的”，不同于德國民法第932條第1款“非為善意的除外”。有人認(rèn)為德國民法的善意是消極性構(gòu)成要件，證明責(zé)任在否定第三人善意的權(quán)利人一方。我國物權(quán)法第一百零六條規(guī)定的“善意”，屬積極性構(gòu)成要件，須由主張適用善意取得者承擔(dān)證明責(zé)任［41］。這種解讀缺乏依據(jù)。在我國，判斷善意的證明責(zé)任的分配，不能簡單地從表述方式來判斷，因為我國立法沒有以立法語言表述方式表達(dá)立法本意的習(xí)慣。如何分配證明責(zé)任，應(yīng)從登記的推定力和社會效果加以判定。物權(quán)法第16條已確定登記的推定力，應(yīng)推定信賴登記的第三人為善意，由否定善意的權(quán)利人承擔(dān)第三人非善意的證明責(zé)任。實踐中，第三人要證明自己不知或不應(yīng)知是非常困難的，如果將證明責(zé)任首先分配給第三人，那就很少有善意取得能夠成立。前述北京高法的指導(dǎo)意見明確要求“房屋原權(quán)利人對于買受人為惡意負(fù)有舉證責(zé)任”，是正確的。

(二)是否應(yīng)實際查閱

有人認(rèn)為判斷是否善意，應(yīng)以第三人是否實際查閱了登記簿為準(zhǔn)。怠于查閱的推定其不構(gòu)成善意［42］。這實際上修改了我國物權(quán)法的善意取得要件，將主觀善意改成了法定的查閱義務(wù)。法定義務(wù)是客觀的，與主觀善意性質(zhì)不同，前者取代后者已不是民法學(xué)人認(rèn)識的善意取得。有人質(zhì)疑，在登記簿錯誤的情況下，第三人未查閱登記簿，如何斷定其是善意還是惡意［43］。但這種擔(dān)心是毫無必要的，別忘了，不動產(chǎn)善意取得還有一個要件，是已經(jīng)登記，如果第三人不相信不動產(chǎn)登記于處分人名下，其何以能相信自己能取得登記?第三人不直接查閱，并不代表其不可以間接了解登記狀況。而且，第三人其實知道或應(yīng)該知道無權(quán)處分，但履行了查閱義務(wù)，是否仍屬于善意取得?第三人真不知法律上有查閱義務(wù)而未查閱，是否就由不知或不應(yīng)知變成了知或應(yīng)知?仔細(xì)想想，實際查閱解決的是處分人是不是登記權(quán)利人的問題，與登記是否正確無關(guān)，只對處分人持偽造或失效的不動產(chǎn)權(quán)利證書進(jìn)行處分有意義，而這種情形下，第三人并不能取得物權(quán)，不存在善意取得的問題。對登記簿的信賴與是否進(jìn)行實際查閱也沒有關(guān)系。相信登記為真，查不查都相信;不相信登記為真，查閱了也不相信。再說，查閱也不是那么容易的，我國物權(quán)法第十八條規(guī)定:“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供?！钡茏屓嗽诮灰字叭绾巫C明自己是利害關(guān)系人?證明不了，登記機關(guān)會一口拒絕。建設(shè)部的《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》、國土資源部的《土地登記資料公開查詢辦法》，就沒有給非權(quán)利人查詢留有余地。

(三)判斷方法