土地使用稅法精選(九篇)

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第1篇：土地使用稅法范文

第二條在我省城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照《條例》和本實(shí)施辦法的規(guī)定繳納土地使用稅。

前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。

第三條土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人繳納；土地使用權(quán)共有的，由共有人分別繳納；擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人繳納；土地使用權(quán)屬尚未確定，或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人繳納。

第四條城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征收范圍由市、縣人民政府確定。

第五條土地使用稅的計(jì)稅面積:

（一）持有《國有土地使用證》、《集體建設(shè)用地使用證》和《土地房屋權(quán)證》的，以證書記載的土地面積為準(zhǔn)。

（二）尚未持有前款所列土地使用權(quán)證書的，暫以納稅人申報(bào)，并經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的土地面積為準(zhǔn)。

（三）土地使用權(quán)共有的，應(yīng)根據(jù)共有各方實(shí)際占用土地面積的比例或者建筑面積的比例，按規(guī)定分別計(jì)算繳納土地使用稅。

第六條土地使用稅每平方米年稅額確定如下：

（一）福州市、泉州市市區(qū)3元至25元；

（二）漳州市、莆田市、龍巖市、三明市、南平市、寧德市市區(qū)3元至20元；

（三）縣級(jí)市市區(qū)2元至12元；

（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)1元至8元。

各市、縣人民政府應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地利用狀況等情況，合理劃分本地區(qū)的土地等級(jí)，在本實(shí)施辦法規(guī)定的稅額幅度內(nèi)，制定相應(yīng)的稅額標(biāo)準(zhǔn)，逐級(jí)報(bào)省人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。對(duì)改善民生的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房及公用基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)事業(yè)等項(xiàng)目用地和符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目用地尤其是高新技術(shù)、環(huán)保等項(xiàng)目用地可以區(qū)別對(duì)待，從低確定適用的稅額標(biāo)準(zhǔn)。

廈門市具體稅額由廈門市人民政府自行制定，報(bào)省人民政府備案。

第七條土地使用稅按年征收，申報(bào)繳納期限由市、縣地方稅務(wù)局確定。

第八條土地使用稅由納稅人向土地所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。

第九條土地管理機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)將土地使用的相關(guān)信息提供給地方稅務(wù)機(jī)關(guān)，配合地方稅務(wù)機(jī)關(guān)做好土地使用稅的征收管理工作。

第十條土地使用稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》及本實(shí)施辦法的規(guī)定執(zhí)行。

第2篇：土地使用稅法范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 房產(chǎn)稅 土地使用稅

一、當(dāng)前房產(chǎn)稅、土地使用稅的主要問題

（一）房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征計(jì)稅基數(shù)不明確

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條，“房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)”，實(shí)際工作中對(duì)“房產(chǎn)租金收入”有兩種理解，一種為實(shí)際收取的租金、一種為按權(quán)責(zé)發(fā)生制應(yīng)收的租金。例如，某公司將一房產(chǎn)出租給商戶，一次性收取6個(gè)月租金6萬元（不含稅，下同），在當(dāng)月計(jì)算應(yīng)繳納房產(chǎn)稅時(shí)是以收取的全部租金收入6萬元還是按當(dāng)月應(yīng)收租金1萬元繳納，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在征管中計(jì)算口徑不統(tǒng)一。根據(jù)筆者了解，目前海南、山東通過稅務(wù)公告形式對(duì)上述問題進(jìn)行了明確，但大部分地區(qū)的企業(yè)仍根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行繳納，并未形成統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

（二）轉(zhuǎn)租房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅

對(duì)于房產(chǎn)轉(zhuǎn)租行為是否征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅暫行條例中并未明確，但從稅收征管角度，對(duì)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅可以從源頭上堵截稅收征管的漏洞，避免稅源流失。據(jù)筆者了解，部分省市稅務(wù)機(jī)關(guān)曾經(jīng)過相關(guān)通知，對(duì)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)租金超過支付給原出租人的部分征收房產(chǎn)稅，但此作法擴(kuò)大了房產(chǎn)稅的納稅人范圍，即“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”的規(guī)定，所以各地稅務(wù)機(jī)關(guān)陸續(xù)廢止了類似通知條款，稅收征管漏洞仍然存在。

（三）土地使用稅、從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅申報(bào)、繳納期限設(shè)置不合理

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第七條，“房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！蓖瑯樱鶕?jù)現(xiàn)行《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第八條，“土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定”。

就筆者所在的地區(qū)來說，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求土地使用稅、從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅均為每半年度申報(bào)一次，其中上半年房產(chǎn)稅申報(bào)日期為2月、土地使用稅申報(bào)日期為4月，下半年房產(chǎn)稅申報(bào)日期為8月、土地使用稅申報(bào)日期為10月。對(duì)于一般企業(yè)來說，持有房產(chǎn)的價(jià)值、土地面積相對(duì)固定，在計(jì)算半年度土地使用稅和從價(jià)房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)納稅額變動(dòng)不大，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，特別是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，由于出租部分的房a從租計(jì)征房產(chǎn)稅，剩余未出租及自用的房產(chǎn)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，而當(dāng)前市場經(jīng)營形式復(fù)雜，企業(yè)在2月份繳納房產(chǎn)稅時(shí)無法準(zhǔn)確預(yù)判3-6月份未出租面積，一般情況下會(huì)通過預(yù)估出租率或直接按當(dāng)前未出租面積的方式計(jì)算當(dāng)期應(yīng)繳稅金，之后在下期繳納時(shí)對(duì)上期的預(yù)估差異進(jìn)行調(diào)整，如此重復(fù)。同樣，對(duì)于土地使用稅，由于在4月份繳納上半年土地使用稅時(shí)也會(huì)遇到類似問題。

（四）土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間不明確

根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）第三條規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。但對(duì)于什么是“房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”并未在通知中明確。實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，從什么時(shí)間確定終止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅是納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)爭執(zhí)的焦點(diǎn)，通常情況下企業(yè)有以下三種確定方法：一是如果合同約定了交房時(shí)間，以約定的交房時(shí)間為截止日期；二是如果合同沒有約定交房時(shí)間，則以辦理房產(chǎn)交付手續(xù)時(shí)作為截止日期；三是如果購房人遲遲不交接，可以按公告交房時(shí)間為截止日期。對(duì)以上幾種方法的選擇適用，一般需得到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。

（五）土地使用稅有雙重征稅嫌疑且征管彈性過大

根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）文件第三條規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。房產(chǎn)原值包括地價(jià)，對(duì)于企業(yè)來說，相當(dāng)于一種財(cái)產(chǎn)需交納兩種稅收：房產(chǎn)稅和土地使用稅，況且對(duì)土地也只是擁有幾十年的“使用權(quán)”，筆者認(rèn)為有雙重征稅嫌疑。另外，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第四條，土地使用稅稅額為大城市1.5元至30元、中等城市1.2元至24元、小城市0.9元至18元、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。此規(guī)定考慮到了各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡，賦予了各地區(qū)在稅收征管權(quán)上的彈性，但對(duì)于具體稅額的設(shè)定，筆者認(rèn)為各地區(qū)的征管彈性過大。

二、應(yīng)對(duì)方案

（一）加強(qiáng)稅法的學(xué)習(xí)，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)

由于房產(chǎn)稅、土地使用稅稅款計(jì)算相對(duì)復(fù)雜，另外立法時(shí)間較早，后續(xù)各級(jí)財(cái)政、稅務(wù)機(jī)關(guān)以大量的稅收公告、通知等形式對(duì)房產(chǎn)稅、土地使用稅進(jìn)行規(guī)范，這就要求企業(yè)財(cái)稅人員養(yǎng)成終身學(xué)習(xí)的習(xí)慣和樂于鉆研的精神，善于歸納總結(jié)、完善提高，具有良好的職業(yè)判斷能力。當(dāng)國家稅收政策不斷修訂，企業(yè)財(cái)稅人員應(yīng)時(shí)刻關(guān)注政策變化，不斷學(xué)習(xí)研究新的稅收政策和納稅籌劃方法，從而規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)稅收籌劃，合理降低企業(yè)稅負(fù)

企業(yè)在相關(guān)法律法規(guī)所允許的范圍內(nèi)，通過合理安排企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營活動(dòng)，從而達(dá)到減小企業(yè)稅負(fù)和支出、不斷實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。對(duì)于房產(chǎn)稅、土地使用稅的籌劃，可以重點(diǎn)從兩方面開展：一是利用當(dāng)前房產(chǎn)稅、土地使用稅稅收減免稅優(yōu)惠政策，根據(jù)自身企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況，對(duì)于符合減免稅優(yōu)惠政策的業(yè)務(wù)應(yīng)合理利用，及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅收優(yōu)惠登記或?qū)徟掷m(xù)并提供相關(guān)證明，爭取最大限度地獲得稅收優(yōu)惠；二是對(duì)各項(xiàng)涉稅經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行提前籌劃，如在租賃合同中規(guī)避免租期條款、將房產(chǎn)整體租賃劃分為房產(chǎn)租賃、資產(chǎn)租賃等方式，以合理減少企業(yè)稅收支出。

第3篇：土地使用稅法范文

關(guān)鍵詞：房屋出租；營業(yè)稅；印花稅；房產(chǎn)稅；城鎮(zhèn)土地使用稅；企業(yè)所得稅

一、交納稅款具體種類及相關(guān)規(guī)定

我國企業(yè)出租房屋，具體需要交納營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅?，F(xiàn)將各稅種分述如下：

第一，營業(yè)稅。以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”稅目，稅率為5%計(jì)算繳納營業(yè)稅。（《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及稅目稅率表、《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》）

第二，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅同時(shí)繳納。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率如下：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。

教育費(fèi)附加，以各單位和個(gè)人實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，分別與產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅同時(shí)繳納（1985年的《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》和1986年的《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》）。

這里值得注意的是，1994年1月1日至今，教育費(fèi)附加比率為3%。同時(shí)在國家總局2010年10月18日下發(fā)的國務(wù)院《關(guān)于統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加制度的通知》（國發(fā)[2010]35號(hào)）中，自2010年12月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個(gè)人適用國務(wù)院1985年的《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》和1986年的《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》。1985年及1986年以來國務(wù)院及國務(wù)院財(cái)稅主管部門的有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加的法規(guī)、規(guī)章、政策同時(shí)適用于外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個(gè)人。即外資企業(yè)同內(nèi)資企業(yè)交納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

第三，印花稅。以財(cái)產(chǎn)租賃合同記載的租賃金額為計(jì)稅依據(jù)，按“財(cái)產(chǎn)租賃合同”稅目，稅率為1‰計(jì)算繳納印花稅，或按財(cái)產(chǎn)租賃合同記載的租賃金額按1‰貼花，稅額不足1元，按1元貼花（《中華人民共和國印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表）。

第四，房產(chǎn)稅。以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，自2009年1月1日起對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。[《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）]。

除企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房情況外，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)出租房屋的，以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅（《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》）。

第五，城鎮(zhèn)土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位，以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收城鎮(zhèn)土地使用稅（《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》）。

根據(jù)《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（[1988]國稅地字第15號(hào)）文件第四條規(guī)定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。

第六，企業(yè)所得稅。查實(shí)征收企業(yè)所得稅的企業(yè)將房屋租賃取得的租金收入并入本企業(yè)收入，扣除與該經(jīng)營用房有關(guān)的成本和稅費(fèi)支出，計(jì)算應(yīng)納稅所得額，按期預(yù)繳、年終匯算清繳企業(yè)所得稅（《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例）。

二、企業(yè)房屋出租收取房租的相關(guān)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

第一，營業(yè)稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第十二條營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。所稱收訖營業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項(xiàng)。所稱取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

第二，企業(yè)所得稅。新企業(yè)所得稅法實(shí)施條例規(guī)定：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。國稅函[2010]79號(hào)，《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》對(duì)企業(yè)提前收到租金收入的情形作出了補(bǔ)充規(guī)定。根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

三、企業(yè)房屋出租收取房租的稅務(wù)及賬務(wù)處理

企業(yè)收取符合上述規(guī)定的本期租金，應(yīng)當(dāng)期確認(rèn)收入，交納營業(yè)稅。但在實(shí)際操作過程中，經(jīng)常會(huì)提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，如一次性收取幾年的租金，在此情況下，應(yīng)在收到預(yù)收款當(dāng)天交納營業(yè)稅，但在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。同時(shí)，與此相關(guān)的出租房屋的折舊及交納的稅費(fèi)等也應(yīng)按稅法規(guī)定分期計(jì)入支出。相關(guān)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理列示如下：

收到租金時(shí)：

借：銀行存款等（總金額）

貸：其他業(yè)務(wù)收入（當(dāng)年收入）

預(yù)收賬款等（跨年度收入）

交納稅費(fèi)時(shí)：

借：營業(yè)稅金及附加（與當(dāng)年收入匹配）

待攤費(fèi)用（與跨年度收入匹配）

貸：應(yīng)交稅金等

按稅法規(guī)定計(jì)提折舊時(shí)：

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：累計(jì)折舊

以后年度結(jié)轉(zhuǎn)收入費(fèi)用：

借：預(yù)收賬款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：營業(yè)稅金及附加

貸：待攤費(fèi)用

企業(yè)在發(fā)生出租業(yè)務(wù)時(shí)，可參照上述進(jìn)行稅務(wù)和賬務(wù)處理。

四、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)房屋出租收取房租的納稅核定

平日顧問過程中，發(fā)現(xiàn)有些企業(yè)為了少納稅，減少租金入賬的金額，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令第49號(hào)）第三十五條規(guī)定，納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。

依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》（國務(wù)院令[2002]362號(hào)）第四十七條規(guī)定，納稅人有稅收征管法第三十五條所列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)采用下列任何一種方法核定其應(yīng)納稅額：參照當(dāng)?shù)赝愋袠I(yè)或者類似行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模和收入水平相近的納稅人的稅負(fù)水平核定；按照營業(yè)收入或者成本加合理的費(fèi)用和利潤的方法核定；按照耗用的原材料、燃料、動(dòng)力等推算或者測算核定；按照其他合理方法核定。

采用前款所列一種方法不足以正確核定應(yīng)納稅額時(shí)，可以同時(shí)采用兩種以上的方法核定。

根據(jù)以上規(guī)定，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)偏低，是有權(quán)依據(jù)規(guī)定方法調(diào)整的，企業(yè)少報(bào)租金不但起不到少交稅的目的，反而會(huì)給自己帶來不必要的麻煩，這是得不償失的。

綜上所述，企業(yè)在發(fā)生房屋出租業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)據(jù)實(shí)申報(bào)納稅，繳納營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等，并按以上規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。

參考文獻(xiàn)：

1、中華人民共和國印花稅暫行條例[Z].

2、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知(財(cái)稅[2008]24號(hào))[Z].

3、中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例[Z].

4、中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例[Z].

5、關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定([1988]國稅地字第15號(hào))[Z].

6、中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例[Z].

第4篇：土地使用稅法范文

一、土地增值稅節(jié)稅點(diǎn)

國家開征土地增值稅的初衷是為了調(diào)節(jié)土地增值收益，該稅實(shí)質(zhì)上是附加于企業(yè)所得稅之上的另一種形式的“所得稅”，在全國降低高房價(jià)的一片呼聲中，上次的“兩會(huì)”上曾有代表提議取消該稅。為達(dá)到調(diào)節(jié)增值收益的目的，該稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值率越大，稅率越高，所以該稅種節(jié)稅籌劃的著眼點(diǎn)在于降低土地增值率，力爭適用較低的稅率，甚至能夠享受到免征的政策。

1、普通住宅的稅收優(yōu)惠。稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

筆者曾經(jīng)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作的一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，一期工程土地增值稅清算的結(jié)果是：土地增值率18.5%，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)退回預(yù)繳的60萬元稅款。但假如增值率達(dá)到20%以上，不僅不能退回預(yù)繳款，還需補(bǔ)繳200多萬元稅款。所以，企業(yè)應(yīng)充分重視該政策，在建筑面積設(shè)計(jì)、銷售定價(jià)、賬務(wù)核算等工作中要考慮該項(xiàng)政策，力爭把工作做到前頭。

該項(xiàng)政策的籌劃常有著述發(fā)表，在此不再贅述，只是需要強(qiáng)調(diào)的是，如果小區(qū)開發(fā)既有普通住宅又有非普通住宅或商業(yè)，一定要在成本列支、預(yù)（決）算、合同簽訂等方面盡力劃分清楚，否則即使普通住宅增值率達(dá)不到20%，也無法享受免稅政策。當(dāng)然，與稅務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)也非常關(guān)鍵。

2、開發(fā)間接費(fèi)用的列支。開發(fā)間接費(fèi)用在土地增值稅條例中的定義是：直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)允許加計(jì)20%扣除，所以企業(yè)日常費(fèi)用開支，凡符合以上定義的一定要列入開發(fā)間接費(fèi)用，而有些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員將其列入了管理費(fèi)用，沒有為企業(yè)爭取到應(yīng)有的稅收利益。

筆者在實(shí)際工作中綜合會(huì)計(jì)和稅法的規(guī)定，只將招待費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、四項(xiàng)小稅、總部管理人員的工資福利費(fèi)、明顯屬于總部的費(fèi)用列入管理費(fèi)用，其余費(fèi)用全部列入開發(fā)間接費(fèi)用，這樣處理在歷次稅務(wù)檢查中均得到認(rèn)可。另外，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)［2009］31號(hào)）文第二十七條第（六）款規(guī)定“：項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)”列開發(fā)間接費(fèi)用，根據(jù)此規(guī)定建造售樓處的支出不需要列營業(yè)費(fèi)用了，可以增加開發(fā)間接費(fèi)用。

3、公共成本和間接成本的分配。根據(jù)國稅發(fā)［2009］31號(hào)文第二十九條和第三十條的規(guī)定，土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配，如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)征得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。公共配套設(shè)施開發(fā)成本明確規(guī)定應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配，而其他成本項(xiàng)目的分配方法由企業(yè)自行確定。

可以看出，以上規(guī)定給了企業(yè)很大的稅收籌劃空間，尤其是土地成本的分配。

政府出讓土地是帶著規(guī)劃的，事先規(guī)劃了哪里建商業(yè)、哪里建住宅，而商業(yè)占地地價(jià)要高于住宅占地，但地塊是整體出讓的，沒標(biāo)明商業(yè)占地和住宅占地分別是多少地價(jià)。如果按占地面積法進(jìn)行分配，顯然增大了住宅成本，減少了商業(yè)成本，具有不合理性，所以稅收規(guī)定預(yù)留了企業(yè)可以采用其他合理方法的空間。企業(yè)需要通盤考慮能否享受普通住宅免稅政策、不能享有該政策的情況下怎樣降低住宅和商業(yè)各自的增值率，通過細(xì)致測算后決定采用什么方法更符合企業(yè)利益，然后以充分的理由向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出，征得其同意后實(shí)行。

同樣道理，借款費(fèi)用和其他成本項(xiàng)目的分配也需認(rèn)真考慮。

4、變銷售為長期出租?，F(xiàn)在多數(shù)樓盤地下停車位長期出租，一次收取最長20年的租賃費(fèi)，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對(duì)出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因?yàn)闆]有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”項(xiàng)目，以5%的稅率繳納營業(yè)稅。

照此例子，如果能變房屋銷售為長期出租，將推遲土地增值稅的繳納，假如將來取消土地增值稅，企業(yè)將獲得一筆巨大收益。

5、股東購買土地作價(jià)入股。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）規(guī)定，自2006年3月2日之后，以土地使用權(quán)投資入股或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，在投資環(huán)節(jié)確認(rèn)收入，對(duì)投資人按規(guī)定征收土地增值稅，以該環(huán)節(jié)征稅時(shí)確認(rèn)的收入作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。不再適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

在財(cái)稅［2006］21號(hào)文出臺(tái)前，有人根據(jù)財(cái)稅字［1995］048號(hào)文提出過籌劃方案，引起大家熱烈討論，但不知有沒有過實(shí)際操作。財(cái)稅［2006］21號(hào)文出臺(tái)后，筆者認(rèn)為大家仍然可以考慮怎樣籌劃?，F(xiàn)舉個(gè)例子供大家探討：李某以個(gè)人名義購買土地一塊，購買價(jià)1000萬元，李某需交納契稅30萬元，印花稅0.5萬元，李某以該土地投資成立萬城房產(chǎn)公司（個(gè)人獨(dú)資），評(píng)估作價(jià)（售價(jià)）1500萬元，高某需繳納印花稅0.75萬元，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額1031.25萬元=1000+30+0.5+0.75，增值額468.75萬元，增值率45.45%，繳納土地增值稅140.62萬元=468.75×30%，需繳納個(gè)人所得稅65.63萬元=（1500-1000-30-0.5-0.75-140.62）×0.2。

萬城房產(chǎn)公司接收該土地不需要繳納契稅（根據(jù)財(cái)稅［2008］142號(hào)），印花稅因計(jì)入管理費(fèi)用不考慮，公司利用該土地開發(fā)普通住宅，開發(fā)成本6000萬元，實(shí)現(xiàn)收入12000萬元，繳納營業(yè)稅及附加660萬元=12000×5.5%，扣除項(xiàng)目金額10410萬元=（1500+6000）×（1+20%+10%）［假設(shè)利息不能按開發(fā)項(xiàng)目合理分?jǐn)?、三?xiàng)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生和計(jì)算扣除一致，即750萬元=（1500+6000）×10%］+660，增值額1590萬元=12000-10410，增值率15.27%，免交土地增值稅，繳納企業(yè)所得稅772.5萬元［12000-（1500+6000）×（1+10%）-660］×0.25，李某總的凈收益2580萬元=12000-1000-30-0.5-0.75-140.62-65.63-6000-（1500+6000）×10%-660-772.5。

而假設(shè)李某以現(xiàn)金1000萬元出資先成立房產(chǎn)公司，再購買土地，繳納契稅30萬元，印花稅0.5萬元，開發(fā)成本6000萬元，實(shí)現(xiàn)收入12000萬元，繳納營業(yè)稅及附加660萬元，扣除項(xiàng)目金額9799萬元=（1000+30+6000）×（1+20%+10%）+660（三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算扣除，但是不能超過實(shí)際發(fā)生數(shù)750萬元，筆者所在地區(qū)的濟(jì)寧市地稅局于2009年12月31日下發(fā)的文件［關(guān)于印發(fā)《濟(jì)寧市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)和建筑業(yè)稅收項(xiàng)目管理辦法（試行）》的通知（濟(jì)地稅發(fā)［2009］79號(hào)文）］中對(duì)此有規(guī)定，增值額2201萬元=12000-9799，增值率22.46%，交納土地增值稅660.3萬元=2201×30%，繳納企業(yè)所得稅724.93萬元＝［12000-（1000+30+6000）-（1500+6000）×10%-660-660.3］×0.25，李某總的凈收益2174.77萬元=12000-1000-30-6000-（1500+6000）×10%-660-660.3-724.93。

由此可見，同樣投資1000萬元，前后兩種運(yùn)作方式凈收益相差405.23萬元=2580-2174.77，根本原因在于以股東投資環(huán)節(jié)確認(rèn)的土地收入作為房產(chǎn)公司計(jì)算土地增值稅扣除土地的成本，這樣使房產(chǎn)公司的土地成本抬高，土地增值率低于20%，從而享受免稅。

6、籌

建費(fèi)列前期工程費(fèi)，而不是管理費(fèi)用。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》（國稅函［2009］98號(hào)）規(guī)定，對(duì)開辦費(fèi)的處理，新所得稅法中開（籌）辦費(fèi)未明確列作長期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。

由此可見，開辦費(fèi)的攤銷已不存在稅會(huì)差異，企業(yè)可一次攤銷。工商企業(yè)通常列入管理費(fèi)用，而房地產(chǎn)行業(yè)可根據(jù)（國稅發(fā)［2009］31號(hào)）文第二十七條規(guī)定列入前期工程費(fèi)，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除20%的成本。

二、企業(yè)所得稅和土地使用稅的節(jié)稅點(diǎn)1、將開發(fā)的商品房出租，不再視同銷售確認(rèn)收入。根據(jù)（國稅發(fā)［2009］31號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。該內(nèi)容將《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［2006］31號(hào)）文中該條規(guī)定中的“開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)”刪除了，同時(shí)結(jié)合國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函［2008］828號(hào)）第一條的規(guī)定，可以認(rèn)為，企業(yè)將自己開發(fā)的商品房出租，不再需要視同銷售確認(rèn)收入。

結(jié)合以上土地增值稅節(jié)稅點(diǎn)中的相關(guān)分析，企業(yè)將房產(chǎn)變銷售為長期出租，不僅可以推遲土地增值稅的繳納，還可以推遲所得稅的繳納，并且能夠坐享房產(chǎn)增值，但需要付出成本資金利息，而且出租收入需按照12%繳納房產(chǎn)稅，因此企業(yè)需要做出詳細(xì)的測算，在綜合平衡的情況下作出決策。

2、沒有實(shí)現(xiàn)銷售前的招待費(fèi)可以結(jié)轉(zhuǎn)到實(shí)現(xiàn)收入時(shí)累計(jì)扣除。房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性，從籌建到開工建設(shè)直至實(shí)現(xiàn)收入往往過程非常漫長，前期項(xiàng)目運(yùn)作花費(fèi)的招待費(fèi)較多，為此國稅發(fā)［2006］第31號(hào)文針對(duì)招待費(fèi)專門做出規(guī)定，允許企業(yè)在實(shí)現(xiàn)收入之前發(fā)生的廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個(gè)納稅年度。國稅發(fā)［2009］31號(hào)文對(duì)［2006］31號(hào)文進(jìn)行了補(bǔ)充和完善，沒有聲明［2006］31號(hào)文廢止，但也沒有提及這部分內(nèi)容，這說明招待費(fèi)可以結(jié)轉(zhuǎn)扣除的規(guī)定還是適用的，只不過扣除標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行新企業(yè)所得稅法的規(guī)定。而廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)根據(jù)新企業(yè)所得稅法超標(biāo)準(zhǔn)部分可以無限制的結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

根據(jù)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，稅務(wù)部門對(duì)前期發(fā)生的招待費(fèi)比較認(rèn)可的處理是：先做待攤費(fèi)用處理，實(shí)現(xiàn)收入后再逐步攤銷，最長可攤銷到實(shí)現(xiàn)收入后的第三年。這樣做雖不符合會(huì)計(jì)制度，但因?yàn)槠鋵?duì)報(bào)表的影響較小，會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)時(shí)一般不予以調(diào)整。

至于計(jì)提基數(shù)，按照［2009］31號(hào)文有關(guān)精神和實(shí)際工作中所得稅納稅申報(bào)表的填制，房地產(chǎn)企業(yè)取得的預(yù)售收入可以作為招待費(fèi)、廣告費(fèi)和宣傳費(fèi)的計(jì)提基數(shù)。上文提到的濟(jì)寧市地稅局的濟(jì)地稅發(fā)［2009］79號(hào)對(duì)此有明確規(guī)定。

3、土地使用稅從開具銷售發(fā)票的次月起停交。根據(jù)土地使用稅暫行條例，納稅人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)交納土地使用稅，《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字［1988］第015號(hào)）文中規(guī)定，納稅人實(shí)際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積。

在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)交納土地使用稅的起點(diǎn)是土地出讓合同的簽訂日期，不論是否取得土地證，這符合稅法精神。但在房屋售出后，即使發(fā)票開具、房屋已交付使用，甚至房權(quán)證大證已分割，而土地證因種種原因未能分割，在這種情況下，企業(yè)已不再實(shí)際占有土地，但稅務(wù)部門以土地證未分割、土地所有權(quán)人仍是企業(yè)的為理由，不允許企業(yè)停交土地使用稅，顯然與稅法精神不符合，這就形成了稅務(wù)執(zhí)法的前后自相矛盾。

也有些地區(qū)比較務(wù)實(shí)，以發(fā)票開具或以房權(quán)證分割為停交土地使用稅的終點(diǎn)。

第5篇：土地使用稅法范文

關(guān)鍵詞：個(gè)人自有住房；涉稅問題；稅務(wù)籌劃

中圖分類號(hào)：D9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3198（2015）14-0179-02

1 用于出租時(shí)涉稅問題及稅務(wù)籌劃分析

案例1：張先生在遼寧省沈陽市某區(qū)擁有一套100平方米的住宅，房產(chǎn)原值為100萬元。張先生于2013年1月1日起出租給劉先生用于居住，雙方簽訂了租賃合同，月租金3500元，租期一年。

1.1 涉稅問題分析

（1）房產(chǎn)稅。

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第五條規(guī)定，個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。因此張先生房屋在自住期間不繳納房產(chǎn)稅。個(gè)人出租房屋取得租金收入應(yīng)從租計(jì)征房產(chǎn)稅。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人按市場價(jià)格出租住房，不區(qū)分用途，以房屋出租取得的租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。因此張先生應(yīng)以每月房屋租金收入乘以4%的稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，其應(yīng)納稅額=3500×4%=140元。

（2）營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

根據(jù)財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文件規(guī)定，對(duì)個(gè)人按市場價(jià)格出租住房，不區(qū)分用途，以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，即以1.5%的稅率計(jì)算繳納。

《遼寧省財(cái)政廳、遼寧省國家稅務(wù)局、遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整全省增值稅、營業(yè)稅起征點(diǎn)的通知》（遼財(cái)稅〔2011〕942號(hào)）規(guī)定，個(gè)人月營業(yè)額未達(dá)到20000元的，免征營業(yè)稅。張先生每月營業(yè)額（租金3500元）未達(dá)到營業(yè)稅起征點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)，免征營業(yè)稅。

由于城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加是以納稅人當(dāng)期實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅稅額為計(jì)稅（費(fèi)）依據(jù)，對(duì)本案例由于張先生免征營業(yè)稅所以其無需繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

（3）城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。

根據(jù)財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文件規(guī)定，個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。因此，張先生出租住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅，租賃雙方就住宅租賃所簽訂的租賃合同，均不需要繳納印花稅。

（4）個(gè)人所得稅。

根據(jù)《個(gè)人所得稅法》、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2000〕125號(hào)）規(guī)定，個(gè)人按市場價(jià)格出租住房，以房屋出租取得的租金收入在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)依次扣除以下費(fèi)用后的余額為計(jì)稅依據(jù)：①財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)（房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，應(yīng)持完稅憑證扣除）；②由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用（以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直到扣完為止）；③稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)（每次收入不超過4000元，定額減除費(fèi)用800元，應(yīng)納稅額=[（每次（月）收入額-財(cái)產(chǎn)租賃時(shí)所繳稅費(fèi)-修繕費(fèi)用）-800元]×適用稅率；每次收入在4000元以上，定額減除20%的費(fèi)用，應(yīng)納稅額=[（每次（月）收入額-財(cái)產(chǎn)租賃時(shí)所繳稅費(fèi)-修繕費(fèi)用）×（1-20%）]×適用稅率。財(cái)產(chǎn)租賃所得適用稅率為20%的比例稅率。自2001年1月1日起，個(gè)人按市場價(jià)出租的居民住房，取得的所得暫減按10%征收個(gè)人所得稅。

假設(shè)張先生出租房屋期間未發(fā)生修繕費(fèi)，則每月應(yīng)繳個(gè)人所得稅=（3500-140-800）×10%=256元，全年應(yīng)納個(gè)人所得稅=256×12=3072元。

綜上，張先生全年應(yīng)納稅140×12+3072=4752元，稅后收益為3500×12-4752=37248元。

1.2 稅務(wù)籌劃分析

從以上分析可知，張先生將自有住房用于出租時(shí)，當(dāng)月租金低于20000元時(shí)其實(shí)際繳納的稅費(fèi)僅涉及房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅，而兩稅稅額的大小直接與該房租金的高低相關(guān)。

（1）對(duì)房租收入進(jìn)行籌劃。

在對(duì)個(gè)人租賃收入進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，可以在保持實(shí)際收入不變的前提下，適當(dāng)?shù)亟档妥赓U的名義收入額，從而有效地減少稅收支出。

案例2：如果張先生出租房屋每月租金3500元包括水電費(fèi)（雙方約定為每月200元為限），則張先生每月在繳納房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅和負(fù)擔(dān)水電費(fèi)后實(shí)際收入為2904元（3500-140-256-200）。

假設(shè)租賃協(xié)議約定張先生不負(fù)擔(dān)水電費(fèi)而是將租金降為3300元且未發(fā)生修繕費(fèi)用的情況下，每月應(yīng)納個(gè)人所得稅額為（3300-140-800）×10%=236（元），每月實(shí)際收入為2924元（3300-140-236），每月比原來增加20元，全年取得稅務(wù)籌劃收益240元。

（2）對(duì)出租房屋維修時(shí)間進(jìn)行籌劃。

由于個(gè)人所得稅在計(jì)稅時(shí)允許將房屋出租期間發(fā)生的修繕費(fèi)用以每次800元為限稅前扣除，一次扣除不完得，準(zhǔn)予下次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。因此可以合理安排房屋的維修時(shí)間，而為房屋出租者節(jié)約一筆不小的稅款。

案例3：如果張先生在出租時(shí)與劉先生約定房屋出租后對(duì)房屋進(jìn)行必要的維修，維修期間對(duì)劉先生補(bǔ)償200元。假設(shè)共發(fā)生修繕費(fèi)用5000元且取得相關(guān)合法有效的票據(jù)。則張先生個(gè)人所得稅計(jì)算如下：

1-6月共繳納個(gè)人所得稅=（3500-140-800-800）×10%×6=176×6=1056元；

7月應(yīng)納個(gè)人所得稅=（3500-140-800-200）×10%=236元；

8-12月共應(yīng)納個(gè)人所得稅=（3500-140-800）×10%×5=1280元；

全年合計(jì)繳納個(gè)人所得稅=1056+236+1280=2572元；

張先生少繳稅款=3072-2572=500元，考慮對(duì)劉先生的200元補(bǔ)償后，張先生取得稅務(wù)籌劃收益300元。

2 用于經(jīng)營時(shí)涉稅問題及稅務(wù)籌劃分析

案例4：承案例1，如果張先生2013年1月1日開辦有限責(zé)任公司并將該房作為公司的注冊(cè)地址。

2.1 涉稅問題分析

（1）房產(chǎn)稅。

在創(chuàng)業(yè)初期為節(jié)約有限的資金，創(chuàng)業(yè)者大多會(huì)選擇將自有住宅作為公司經(jīng)營無償所用。很多人認(rèn)為是無償使用自己的房屋無需繳納相關(guān)稅費(fèi)，而這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。我國房產(chǎn)稅法規(guī)定：個(gè)人自有住宅用于開辦學(xué)校、圖書館（室）、文化館（室）、體育館、醫(yī)院、幼兒園、托兒所、敬老院等時(shí)免稅，用于其他公司經(jīng)營則需要繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2009]128號(hào)）規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人應(yīng)依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，因此張先生個(gè)人自有住房無償用于其公司經(jīng)營時(shí)其房產(chǎn)稅應(yīng)由公司負(fù)責(zé)繳納，即年應(yīng)納稅額=100×（1-30%）×1.2%=8400元。

（2）營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和個(gè)人所得稅。

由于公司無償使用張先生的房子，因此張先生無需繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅和個(gè)人所得稅。

根據(jù)我國城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)規(guī)定，無租使用房產(chǎn)的使用方應(yīng)代繳城鎮(zhèn)土地使用稅。假設(shè)該房產(chǎn)所在地土地使用稅21元/平方米，則應(yīng)由張先生的公司繳納土地使用稅=21×100=2100元。

（3）企業(yè)所得稅。

按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，公司代繳房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)計(jì)入“管理費(fèi)用”科目，允許企業(yè)所得稅前扣除，將降低企業(yè)利潤10500元（8400+2100），減少企業(yè)所得稅2625元（10500×25%）。

綜上，張先生及其所辦公司共承擔(dān)稅費(fèi)=8400+2100-2625=7875元。

第6篇：土地使用稅法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；房產(chǎn)稅；土地稅；難點(diǎn)

近年來，隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入占財(cái)政收入的比例逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分之一。在房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅款中，房產(chǎn)稅和土地稅只占很小的比例。盡管如此，由于征納雙方對(duì)相關(guān)政策的理解有偏差。房土兩稅繳納存在一些不規(guī)范和不正確的問題。

一、目前房土兩稅的常見疑難問題

（一）土地稅的納稅義務(wù)截止日期

目前，有三種情況，1、以簽訂商品房銷售合同的時(shí)間為截止日期：2、以商品房銷售合同約定的交房日期為截止日期：3、以房產(chǎn)證辦理完畢的日期為截止日期。

（二）房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)問題

即房產(chǎn)原值的確定依據(jù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房產(chǎn)原值的確定較為隨意，往往以暫估價(jià)值入賬，缺乏合理的證據(jù)。還有一種情況，即物業(yè)公司使用的辦公場所中，存在自用和出租的現(xiàn)象，這時(shí)房產(chǎn)稅、土地稅的納稅主體、房產(chǎn)原值及占地面積的合理劃分等問題成為焦點(diǎn)。

（三）地下車庫（停車場）的房土兩稅是否應(yīng)繳納？應(yīng)如何繳納？

二、關(guān)于房土兩稅的分析和建議

要解決和規(guī)范上述問題，需從以下幾方面進(jìn)行分析和梳理。

（一）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生與截止時(shí)間判定

根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）規(guī)定，一是對(duì)納稅人自建、委托施工及開發(fā)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間.由納稅人從取得土地使用權(quán)合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅：二是合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅：三是是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的依據(jù)。

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，從什么時(shí)間確定終止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅也是納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)爭執(zhí)的焦點(diǎn)。一是如果合同約定了交房時(shí)間，以交房時(shí)間為截止日期：未能履約時(shí)，則以實(shí)際交付時(shí)判定終止繳納：二是如果合同沒有約定交房時(shí)間，則按房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末終止納稅。具體判定，則應(yīng)從開發(fā)商將住戶鑰匙交給購房人時(shí)作為終止繳納土地使用稅的時(shí)間。三是如果購房人遲遲不交接，也可以公告交房時(shí)間為準(zhǔn)。在實(shí)際計(jì)算過程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求開發(fā)商提供具有政府有關(guān)部門批準(zhǔn)資質(zhì)的單位出具的實(shí)測建筑面積。

還有兩個(gè)問題須注意，1、在開始確定應(yīng)稅土地面積時(shí)，應(yīng)扣除企業(yè)自用的房產(chǎn)占用的土地面積。2、如果物業(yè)用房有對(duì)外出租的房產(chǎn)，應(yīng)合理劃分并扣除實(shí)際占地面積。以上兩條占地面積需另行計(jì)算繳納土地稅。

（二）自用房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)判定

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)提供自用房產(chǎn)真實(shí)合理的建筑成本和建成時(shí)間，建筑成本應(yīng)以建設(shè)方和施工方結(jié)算的工程金額做為參照，由具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)出具審定結(jié)論。

根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字[1986]第8號(hào)）規(guī)定，自建房屋，自建成次月起繳納房產(chǎn)稅。委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)次月起繳納房產(chǎn)稅：在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用的，自使用次月起繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）文件第三條規(guī)定，“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等?！狈慨a(chǎn)原值不僅包括地價(jià)，還應(yīng)包括開發(fā)成本及費(fèi)用。文件最后規(guī)定“本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行”。執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（包括（小企業(yè)會(huì)計(jì)制度））的企業(yè)，地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的原則和新文件是一致的，應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。換句話說，執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（包括（小企業(yè)會(huì)計(jì)制度））的企業(yè)，原來地價(jià)如未計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅本身就是錯(cuò)誤的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整追征，要注意并不是財(cái)稅[2010]121號(hào)文公布之后才執(zhí)行。執(zhí)行新準(zhǔn)則企業(yè)，地價(jià)和房產(chǎn)原值分開核算，財(cái)稅[2010]121號(hào)文件公布前地價(jià)不計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，文件公布后才需按規(guī)定將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，也就是和執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（包括（小企業(yè)會(huì)計(jì)制度））的企業(yè)適用稅法得到了統(tǒng)一。這與《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》財(cái)稅（2008）152號(hào)文件第一條“關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題”中的第一項(xiàng)“房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算”的規(guī)定并不矛盾。

（三）地下停車場應(yīng)區(qū)分不同情況判定是否繳納房土兩稅

1.地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬界定問題，有三種情形：

（1）停車場在小區(qū)房屋銷售時(shí)未按公建面積公攤，停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)對(duì)業(yè)主出售或出租。

（2）如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時(shí)已將地下停車場按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

（3）地下停車場是利用人防工程建造的，開發(fā)商無權(quán)出售。

2.地下停車場的建造形態(tài)，有兩種情形：

（1）單獨(dú)建造的，獨(dú)立于整體建筑之外的地下停車場。

（2）與整體建筑連為一體的地下停車場。

3.根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》財(cái)稅（2005）181號(hào)文件和《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》財(cái)稅[2009]128號(hào)文件的規(guī)定，結(jié)合上述情況加以說明：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)能辦理地下車庫產(chǎn)權(quán)證，擁有完全產(chǎn)權(quán)，應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品處理，除非房企將地下車庫轉(zhuǎn)做自有資產(chǎn)對(duì)外出租，否則不征房產(chǎn)稅。如果是獨(dú)立的地下車庫，不論是出售或出租，按照應(yīng)征稅款的50%征收土地使用稅。

（2）地下停車場應(yīng)作為公共配套設(shè)施處理，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，如果小區(qū)業(yè)主需要使用該停車位，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或同經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，根據(jù)財(cái)稅[2005]181號(hào)的規(guī)定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。此時(shí)，應(yīng)比照商場出租柜臺(tái)的處理方法按建造成本征收房產(chǎn)稅。同樣道理，如果是獨(dú)立的地下車庫，應(yīng)征收土地使用稅。

第7篇：土地使用稅法范文

關(guān)鍵詞：城市軌道交通；稅收優(yōu)惠政策；稅負(fù)；壓力

1研究城市軌道交通行業(yè)稅收優(yōu)惠政策的重要意義

城市軌道交通項(xiàng)目以其速度快、運(yùn)量大、安全、準(zhǔn)點(diǎn)、節(jié)約用地等特點(diǎn)成為城市公眾交通的首選。根據(jù)中經(jīng)未來產(chǎn)業(yè)研究院的《2017-2021中國城市軌道交通行業(yè)發(fā)展模式與未來前景分析報(bào)告》顯示截至2016年末，中國大陸地區(qū)有48個(gè)城市（部分地方政府批復(fù)項(xiàng)目未納入統(tǒng)計(jì)）在建、30個(gè)城市開通運(yùn)營。建設(shè)周期長、投資成本高，嚴(yán)重制約了城市軌道交通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為鼓勵(lì)和支持公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，國家出臺(tái)了一系列的稅收優(yōu)惠政策，如果能夠合理運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策，減輕稅負(fù)的同時(shí)緩解資金壓力。

2城市軌道交通行業(yè)適用的稅收優(yōu)惠政策及存在的問題

2.1適用的稅收優(yōu)惠政策

（1）企業(yè)所得稅“三免三減半”政策。為支持和鼓勵(lì)公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十七條和《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第八十七條的規(guī)定企業(yè)從事國家重點(diǎn)扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資經(jīng)營的所得即從事《公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》（以下簡稱《目錄》）范圍內(nèi)的港口碼頭、機(jī)場、鐵路、公路、城市公共交通、電力、水利等項(xiàng)目投資經(jīng)營所得，自項(xiàng)目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入所屬納稅年度起，給予“三免三減半”稅收優(yōu)惠。同時(shí)，國稅發(fā)〔2009〕80號(hào)明確了第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入，是指公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建成并投入運(yùn)營（包括試運(yùn)營）后所取得的第一筆主營業(yè)務(wù)收入。同時(shí)從事不在《目錄》范圍的生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目取得的所得，應(yīng)與享受優(yōu)惠的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營所得分開核算，并合理分?jǐn)偲髽I(yè)的期間共同費(fèi)用；沒有單獨(dú)核算的，不得享受上述企業(yè)所得稅優(yōu)惠。

（2）房產(chǎn)稅困難減免。為減輕鼓勵(lì)類和扶持類產(chǎn)業(yè)納稅人的負(fù)擔(dān)，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條的規(guī)定納稅人納稅確有困難，可向房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)，經(jīng)縣（市）稅務(wù)局批準(zhǔn)，酌情給予定期減稅或免稅的照顧。

（3）免征城鎮(zhèn)土地使用稅。為支持公共交通發(fā)展，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕16號(hào)的規(guī)定自2016年1月1日至2018年12月31日，對(duì)城市公交站場、道路客運(yùn)站場、城市軌道交通系統(tǒng)運(yùn)營用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.2執(zhí)行稅收優(yōu)惠政策時(shí)存在的問題

（1）企業(yè)所得稅“三免三減半”政策優(yōu)惠期短且較難操作?！叭馊郎p半”政策出臺(tái)的目的是提升企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，緩解建設(shè)期間的資金壓力，但在實(shí)務(wù)中，對(duì)城市軌道交通行業(yè)而言猶如“空中樓閣”。一般運(yùn)營前期都會(huì)處于虧損狀態(tài)，而“三免三減半”政策從項(xiàng)目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入所屬納稅年度算起，期限太短。此外，財(cái)政補(bǔ)貼是否屬于項(xiàng)目投資經(jīng)營所得各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)政策的掌握存在不同意見。

（2）難以滿足房產(chǎn)稅困難減免條件。針對(duì)房產(chǎn)稅困難減免，不同城市制定了各自的困難減免稅條件，如青島市地方稅務(wù)局公告〔2014〕5號(hào)規(guī)定符合國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄下的鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)且屬于國家、山東省、青島市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，在建期間沒有經(jīng)營收入的，可申請(qǐng)減免房產(chǎn)稅，但申請(qǐng)減免的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅稅額不得超過其稅款所屬年度利潤總額實(shí)際發(fā)生的虧損額。上述條件對(duì)城市軌道交通行業(yè)而言過于嚴(yán)苛，特別是“在建期間沒有經(jīng)營收入”這一條。因各條線路完工進(jìn)度不一致，一條線路運(yùn)營雖會(huì)存在經(jīng)營收入，但其他線路仍處于建設(shè)期，而且運(yùn)營期間受限于票價(jià)低、運(yùn)營成本高等原因，資金仍然非常緊張。另外，建設(shè)期、運(yùn)營期人力資源需求高，控制中心、辦公用房等都需要繳納房產(chǎn)稅，稅負(fù)較重。

（3）城鎮(zhèn)土地使用稅免稅存在優(yōu)惠期限。財(cái)稅〔2016〕16號(hào)的文件執(zhí)行期限為3年，2018年之后是否出臺(tái)新的稅收優(yōu)惠政策無從得知，若后期免稅政策不再延續(xù)，城市軌道交通行業(yè)將面臨沉重稅負(fù)。

（4）免稅政策終止執(zhí)行，增加企業(yè)稅負(fù)。2015年12月為提高我國裝備制造業(yè)的核心競爭力及自主創(chuàng)新能力國家發(fā)改委及財(cái)政部等6部門聯(lián)合財(cái)關(guān)稅〔2015〕51號(hào)文明確對(duì)重大技術(shù)裝備進(jìn)口稅收政策有關(guān)規(guī)定和目錄進(jìn)行調(diào)整，原免征進(jìn)口關(guān)稅和增值稅的大批技術(shù)設(shè)備不再免征。

（5）PPP項(xiàng)目未出臺(tái)專門的稅收優(yōu)惠政策。目前城市軌道交通項(xiàng)目建設(shè)多采用PPP模式，涉及多方主體且業(yè)務(wù)特殊，我國尚未針對(duì)PPP項(xiàng)目形成專門、成體系的稅務(wù)法律法規(guī)。在實(shí)際操作中PPP項(xiàng)目在增值稅、企業(yè)所得稅等稅種上都存在不明確之處。

3未來減輕城市軌道交通行業(yè)稅負(fù)的建議

3.1爭取稅收返還政策城市軌道交通建設(shè)

對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展具有放大及引領(lǐng)作用，對(duì)稅負(fù)重且無稅收優(yōu)惠政策的印花稅等稅種向地方財(cái)政申請(qǐng)予以返還。

3.2適當(dāng)放款減免稅條件，延長減免稅期限

目前國家稅務(wù)總局下放了城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種減免稅的審批權(quán)限，建議地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在出臺(tái)減免稅公告時(shí)充分考慮軌道交通行業(yè)的特殊性，適當(dāng)放寬減免稅條件。財(cái)稅〔2016〕16號(hào)文件到期后，再次延長城鎮(zhèn)土地使用稅的免稅期限，切實(shí)減輕城市軌道交通行業(yè)的稅負(fù)。

3.3隨時(shí)關(guān)注政策變化，及時(shí)做出應(yīng)對(duì)措施

在進(jìn)口設(shè)備免稅政策取消后，改為購置國產(chǎn)化設(shè)備可大幅降低建設(shè)成本。

3.4明確PPP模式下各方的稅收優(yōu)惠政策建議

考慮建設(shè)模式發(fā)展趨勢，對(duì)PPP項(xiàng)目各方給予一定的稅收優(yōu)惠政策。

參考文獻(xiàn)

[1]李莫.從城市軌道交通免稅政策變化看城市軌道交通行業(yè)的發(fā)展[J].中國經(jīng)貿(mào)，2016（23）.

第8篇：土地使用稅法范文

關(guān)鍵詞：土地經(jīng)濟(jì)；租稅費(fèi)體系；完善

中圖分類號(hào)：F293.2　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1672-3198(2009)04-0067-02

1　土地租稅費(fèi)的內(nèi)涵及區(qū)別

地價(jià)(地租)、土地稅收與費(fèi)屬于不同的資源配置手段，三者有不可替代性。作為資源配置方式，它們又存在著密切的聯(lián)系。價(jià)格(地價(jià))是競爭市場中的資源有效配置方式，主要用于私人產(chǎn)品的配置。城市土地是國家的重要的資源和資產(chǎn)，有著很強(qiáng)的公共產(chǎn)品屬性，在保障國家所有權(quán)收益的基礎(chǔ)上如何使土地資源配置效率提高，稅收是這種不完全競爭失靈情況下對(duì)地租的代替，主要用于公共產(chǎn)品的配置，同時(shí)是國家所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的補(bǔ)充。而土地收費(fèi)作為行政單位、事業(yè)單位、壟斷性國有企業(yè)向居民和法人單位提供某種土地相關(guān)特殊服務(wù)或產(chǎn)品所獲得的酬勞，是介于價(jià)格和稅收之間的資源配置方式。

城市土地租、稅、費(fèi)體系是指政府運(yùn)用租(價(jià))、稅、費(fèi)三種經(jīng)濟(jì)杠桿和分配手段對(duì)城市土地收益的流向?qū)嵤┱{(diào)節(jié)，相互聯(lián)系而成的城市土地收益分配體系，由于土地的國有性質(zhì)。我國城市土地地租、稅、費(fèi)除了土地收益分配調(diào)節(jié)和含義外，還體現(xiàn)著土地國有收益及在在中央政府和地方政府之間分配的內(nèi)涵。三個(gè)本質(zhì)不同的經(jīng)濟(jì)范疇之間相互影響，相互配合，共同達(dá)到這兩個(gè)方面的統(tǒng)一。租、稅、費(fèi)三個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇，在理論上的區(qū)別非常明顯，但在實(shí)踐中。以稅代租、以費(fèi)代稅、以稅代費(fèi)、以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象非常普遍，限制和削弱了稅收的宏觀調(diào)控功能。

2　現(xiàn)行城市土地租稅費(fèi)體系弊端

2.1　租稅費(fèi)概念混淆，相互重復(fù)

由于對(duì)地租、土地稅和土地使用費(fèi)的區(qū)分不清，造成同一事物表現(xiàn)為多種形式和多種名稱，如地租性質(zhì)的租費(fèi)，就有土地出讓金、土地使用費(fèi)、土地使用金等多種名稱。同時(shí)各種租、稅、費(fèi)之間關(guān)系混亂，交叉重復(fù)，以稅代租的現(xiàn)象還普遍存在。這不僅表現(xiàn)在房產(chǎn)與地產(chǎn)的收益分配上，而且還體現(xiàn)在城市地產(chǎn)本身的收益分配上?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)土地使用暫行條例》第一條明文規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是“調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入而設(shè)”，這說明城鎮(zhèn)土地使用稅也屬于地租范疇。以費(fèi)代稅現(xiàn)象也明顯，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定?！俺^合同的約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工者，將征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓費(fèi)20％以下的土地閑置費(fèi)……”，這里的“土地閑置費(fèi)”并非因提供相關(guān)服務(wù)而產(chǎn)生，也無需給予補(bǔ)償，是一種典型的懲罰行為稅而不是費(fèi)。

我國目前缺乏統(tǒng)一的土地收益分配制度。特別是費(fèi)用的收取范圍不明晰，收取標(biāo)準(zhǔn)模棱兩可。收費(fèi)名義上為政府收入，實(shí)際上收費(fèi)的流向在預(yù)算外，成為地方財(cái)政收入的重要來源。在“以地生財(cái)”的利益驅(qū)動(dòng)下。地方政府為確保財(cái)政收入的增長，往往存在“重費(fèi)輕稅”的思想，導(dǎo)致土地亂收費(fèi)現(xiàn)象愈演愈烈，同時(shí)，有些收費(fèi)對(duì)象本身就是稅基的組成部分，不可避免地會(huì)侵占稅基，沖擊正常的稅收。在企業(yè)收入水平一定的條件下，多交費(fèi)必然少交稅，出現(xiàn)“費(fèi)多稅少”的現(xiàn)象，尤其是在先收費(fèi)后征稅、稅“軟”費(fèi)“硬”的情況下“，以費(fèi)擠稅”也就不足為奇，使得土地稅的作用大大削弱。

租、稅、費(fèi)的多樣重復(fù)既造成了各收費(fèi)部門的職權(quán)重疊，導(dǎo)致多部門之間的相互扯皮，影響對(duì)城市地產(chǎn)收益的分配到位，從而造成國有資產(chǎn)收益的流失及亂收費(fèi)、亂攤派現(xiàn)象的產(chǎn)生。

2.2　租稅費(fèi)體系內(nèi)外有別，不利于公平競爭

我國城市租、稅、費(fèi)體系對(duì)國內(nèi)企業(yè)與外資企業(yè)采用不同的征收標(biāo)準(zhǔn)。如：日前土地使用稅征收對(duì)象只限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地使用者，而把鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)排除在外，同時(shí)也暫不對(duì)三資企業(yè)征稅I土地使用費(fèi)的計(jì)費(fèi)對(duì)象是各類中外合資、合作企業(yè)和外國獨(dú)資企業(yè)在經(jīng)營中所需要的土地，而不對(duì)國內(nèi)企業(yè)征收。這種情況形成內(nèi)、外資企業(yè)之間征收不同的租、稅、費(fèi)，而沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，既不利于各類型企業(yè)的公平競爭，難以適應(yīng)企業(yè)面向市場、轉(zhuǎn)變經(jīng)營機(jī)制的要求，又不符合國際慣例，阻礙加入WTO后我國與世界市場的接軌。

2.3　土地稅收制度混亂，不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要

2.3.1　稅種問重復(fù)設(shè)置，各個(gè)環(huán)節(jié)稅負(fù)征收差別過大

重復(fù)納稅，是指國家對(duì)同一課稅對(duì)象在同一納稅期間，課征性質(zhì)相同或相似的稅。按照這一定義，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中存在的重復(fù)征稅主要有：對(duì)土地課稅設(shè)置土地使用稅和耕地占用稅兩個(gè)稅種：對(duì)房屋租金收入既征收5％的營業(yè)稅，又征收12％的房產(chǎn)稅；對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的純收入征收33％的企業(yè)所得稅，又按取得的土地增值稅額計(jì)征土地增值稅；對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)或契約，承受方要既要繳納印花稅，又要繳納契稅。

流通環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，保佑環(huán)節(jié)稅負(fù)太輕。我國房地產(chǎn)稅制在房產(chǎn)和地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)設(shè)置了主要的稅種，而在房地產(chǎn)保有起家設(shè)置的稅種非常少，且稅收優(yōu)惠范圍過大。土地保有階段課稅少、稅負(fù)輕，一方面，相當(dāng)于給了土地保有者無息貸款，即只要土地未進(jìn)人流通，就無須為土地的增值而納稅，導(dǎo)致土地閑置、浪費(fèi)現(xiàn)象很嚴(yán)重；另一方面，在房地產(chǎn)保有階段自然增值部分，由于沒有有效的稅收調(diào)控機(jī)制，政府不能充分參與增值的分配，導(dǎo)致財(cái)政收入的流失。而進(jìn)入市場流通的土地要承受過高的稅負(fù)，則抑制了土地的流動(dòng)和正常市場交易，助長了隱形市場的大量存在，造成國家稅收流失嚴(yán)重。它還直接阻礙了大量的劃撥存量土地進(jìn)入市場的進(jìn)程，減少了土地的有效供給，使土地價(jià)格更容易上漲。

2.3.2　稅種設(shè)計(jì)不適合房地產(chǎn)市場的發(fā)展

土地使用稅和耕地占用稅稅率偏低，難以起到合理用地和保護(hù)耕地的作用。其次，土地增值稅和耕地占用稅稅率偏低，難以起到合理用地和保護(hù)耕地的作用。部分稅種的計(jì)稅依據(jù)不合理，不能反映房地產(chǎn)的市場價(jià)值。我國的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅的計(jì)稅依據(jù)都不能反映財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值，不能反映土地的級(jí)差收益和房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值，不能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)的增加稅收收入，也就不能很好的發(fā)揮其調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用。

2.3.3　部分稅種計(jì)稅依據(jù)不合理，征收成本高

立法層次太低，稅收法規(guī)變動(dòng)頻繁，現(xiàn)行的房地產(chǎn)各稅種，是國家行政機(jī)關(guān)制定頒布的暫行條例。而不是最高立法機(jī)關(guān)頒布的稅收法律，有些稅種幾經(jīng)變更，有失稅法的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。同時(shí)稅權(quán)過度集中于中央，難以滿足房地產(chǎn)區(qū)域性特點(diǎn)，無法促進(jìn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置和有效利用。

另外，我國缺乏私有財(cái)產(chǎn)登記制度。致使不少稅源流失。且在稅務(wù)征管目前仍然存在很多問題。導(dǎo)致實(shí)際稅率與名義稅率不符，稅收征管不嚴(yán)，沒有進(jìn)行規(guī)范糾正。由于政出多門，來自房地產(chǎn)的諸多稅收有利于財(cái)政管理之外，實(shí)際上成了某些管理部門和壟斷性事業(yè)單位的資金來源，而真正意義上的房地產(chǎn)稅收則完全淪落為從屬地位。

2.3.4　部分稅種征收范圍過窄。不利于市場主體的公平競爭

房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍都是僅包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，而處在這些地區(qū)之外的房產(chǎn)和土地則不需要納稅。目前許多企業(yè)都坐落在房產(chǎn)稅和土地使用稅課稅范圍之外的區(qū)域，其與坐落于城鎮(zhèn)的企業(yè)在對(duì)公共品的享受方面沒有本質(zhì)的差別，卻不需承擔(dān)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)。而且隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展，許多農(nóng)村地區(qū)與城鎮(zhèn)已經(jīng)差別不大，因此應(yīng)該將發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村也納入征稅范圍。

3　城市土地租稅費(fèi)體系的調(diào)整與完善

城市土地租稅費(fèi)體系的不規(guī)范，直接影響土地收益的分配流向和流量，不僅損害用地者的利益。而且會(huì)導(dǎo)致國家利益的流失，如果將租稅費(fèi)體系看作是切好蛋糕，城市土地總體收益的增加是做大蛋糕，那么這個(gè)體系混亂，不僅不會(huì)切好蛋糕，反而會(huì)使蛋糕越做越小，也使宏觀調(diào)控效果偏離預(yù)期方向，完善我國城市土地租稅費(fèi)主要應(yīng)考慮；

3.1　地租(地價(jià))調(diào)整和完善主要在以下幾個(gè)方面

明確地租，完善土地儲(chǔ)備制度和一級(jí)開發(fā)制度及現(xiàn)行土地征用制度，結(jié)束用地多元價(jià)格體系并存局面。探索市場化配置土地資源的土地出讓方式和地租形式，做好基準(zhǔn)標(biāo)定地價(jià)的制定修改與執(zhí)行工作，確保租稅分離明晰征收，并在中央和地方政府間合理分成。納入預(yù)算使用。抑制地方政府經(jīng)營土地沖動(dòng)，利用土地尋租，加快土地利用規(guī)劃和土地征用專門立法。結(jié)束先行法規(guī)對(duì)地方政府約束力不強(qiáng)的局面。

3.2　土地稅收調(diào)整和完善方向

調(diào)整和完善土地稅收既要考慮財(cái)政收，更要考慮對(duì)房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控功能，在符合稅收原則的情況下，適當(dāng)?shù)耐恋囟惪梢匝a(bǔ)充現(xiàn)階段地租的國家所有權(quán)實(shí)現(xiàn)，土地上稅收改革的原則上主要要從以下考慮：建立土地稅評(píng)估機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，改變重流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)輕保有環(huán)節(jié)的現(xiàn)狀，并盡量向?qū)挾惢?、少稅種、低稅率的國際通行做法靠攏具體如下：占有環(huán)節(jié)可考慮用土地占用稅代替耕地占用稅并調(diào)整稅率，保有環(huán)節(jié)積極探索適合中國城市土地所有制度的物業(yè)稅的實(shí)施途徑，改土地閑置費(fèi)為土地閑置稅并調(diào)整稅率，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)可考慮增值稅、遺產(chǎn)稅等。

第9篇：土地使用稅法范文

關(guān)鍵詞：高校后勤；財(cái)務(wù)管理；納稅籌劃

中圖分類號(hào)：F235 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）22-0101-02

近年來，隨著中國高等教育的發(fā)展和全國高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入，高校后勤經(jīng)濟(jì)活動(dòng)除了高校內(nèi)部之間的往來，其他經(jīng)濟(jì)關(guān)系越來越復(fù)雜，高校后勤市場主體逐步成熟，納稅成為后勤企業(yè)的一項(xiàng)重要成本支出，后勤企業(yè)開始關(guān)心成本核算，納稅觀念已有了較大提高。國家在政策鼓勵(lì)的同時(shí)，也加強(qiáng)了稅收管理，對(duì)高校后勤企業(yè)的各種稅收優(yōu)惠政策越來越少，高校后勤企業(yè)的稅負(fù)不斷增加。所以怎樣保證合理合法納稅顯得越來越重要。

一、高校后勤納稅籌劃的必要性

高校后勤社會(huì)化改革給高校的管理與發(fā)展帶來了生機(jī)和活力，由此而引發(fā)的稅收問題成為高校和稅務(wù)部門乃至全社會(huì)共同關(guān)注的問題。從稅收角度來說，高校后勤成立經(jīng)濟(jì)實(shí)體作為一個(gè)獨(dú)立的納稅人，享受和承擔(dān)稅法規(guī)定的權(quán)利與義務(wù)。

1.高校后勤稅收優(yōu)惠政策逐漸發(fā)生變化。從高校后勤稅負(fù)演變和發(fā)展分析，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，高校后勤基本沒有經(jīng)營行為，稅收處于免稅期。2000年以來隨著高校后勤社會(huì)化的推進(jìn)，后勤服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大，經(jīng)營活動(dòng)內(nèi)容日益豐富。國家先后出臺(tái)了一系列高校后勤稅收優(yōu)惠政策，財(cái)稅[2000]25號(hào)文、財(cái)稅[2002]147號(hào)文，財(cái)稅[2003]152號(hào)文，對(duì)高校后勤企業(yè)服務(wù)性經(jīng)營的相關(guān)稅種明確了征稅范圍，財(cái)稅[2006]100號(hào)文，取消了高校后勤法人企業(yè)享受的免征所得稅的稅收優(yōu)惠政策，2006—2008年的優(yōu)惠政策僅是學(xué)生公寓的房產(chǎn)稅、土地使用稅和按國家規(guī)定收取的住宿費(fèi)、為學(xué)生服務(wù)的食堂餐飲營業(yè)稅，為校內(nèi)學(xué)生服務(wù)的食堂原材料的增值稅。財(cái)稅[2009]155號(hào)文，財(cái)稅[2011]78號(hào)文，進(jìn)一步重申了只有對(duì)學(xué)生、對(duì)教職工的服務(wù)，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。這兩個(gè)文件的主體內(nèi)容沒有變化，只是將執(zhí)行日期往后延續(xù)到2012年12月31日。高校后勤服務(wù)工作的改革方向是實(shí)行社會(huì)化，稅收優(yōu)惠政策將有逐步取消的趨勢，同時(shí)為了適應(yīng)新的稅制環(huán)境，高校后勤開展和重視稅收籌劃是具有現(xiàn)實(shí)意義的。

2.納稅籌劃是高校后勤企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。納稅籌劃是一種降低企業(yè)經(jīng)營成本的有效手段，稅收是企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的必要成本。高校后勤企業(yè)經(jīng)營的范圍較廣，涵蓋了商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、住宿服務(wù)業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)等各個(gè)行業(yè)，它具有一般企業(yè)的共性，又有自身的特點(diǎn)。企業(yè)在合法范圍內(nèi)最大限度地減少稅收負(fù)擔(dān)，將會(huì)使稅后利潤大大提高，為企業(yè)發(fā)展提供發(fā)展的動(dòng)力。高校后勤本身具有公益性、服務(wù)性、微利性的特點(diǎn)，教育部門和學(xué)校對(duì)后勤實(shí)體的服務(wù)價(jià)格是有限制的，如學(xué)生公寓住宿費(fèi)，嚴(yán)格按照物價(jià)局文件規(guī)定，不能多收。在比如近幾年，糧食價(jià)格飛漲，教育部從穩(wěn)定學(xué)校的大局出發(fā)，明文規(guī)定各高校食堂不能上漲價(jià)格。因此高校的服務(wù)不可能完全按照市場價(jià)格收費(fèi)，后勤企業(yè)的微利性及所處的環(huán)境，合理運(yùn)用稅收籌劃可以提高經(jīng)濟(jì)效益，并為自身創(chuàng)造良好的發(fā)展空間。

3.納稅籌劃是高校后勤規(guī)范化管理及提高競爭力的保證。納稅籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的范疇。納稅籌劃可以極大的提高高校后勤的管理水平。高校后勤作為高校相對(duì)獨(dú)立的組成部分，模擬企業(yè)化管理，在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下，以追求利潤最大化為企業(yè)目標(biāo)。而一定的納稅籌劃，可以降低經(jīng)營成本，有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。這就要求高校后勤制定相關(guān)政策，規(guī)范自己的經(jīng)濟(jì)行為，理順經(jīng)營方向及經(jīng)營思路，提高企業(yè)競爭力。因此使高校后勤納稅籌劃顯得尤其重要。

二、高校后勤主要涉稅稅種納稅籌劃分析

1.營業(yè)稅的納稅籌劃：營業(yè)稅是在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為為課稅對(duì)象的一種稅。根據(jù)國家對(duì)高校后勤服務(wù)現(xiàn)行稅法來看，國家為了扶持高校后勤的發(fā)展，從2000—2011年，出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠政策，并且隨著國家對(duì)高校后勤的優(yōu)惠政策逐漸減少，財(cái)稅[2011]78號(hào)文只規(guī)定對(duì)按照國家規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向?qū)W生收取的高校學(xué)生公寓住宿費(fèi)收入、高校食堂為高校師生提供餐飲服務(wù)取得的收入，免征營業(yè)稅。因此營業(yè)稅納稅籌劃時(shí)，要充分關(guān)注國家制定的相關(guān)優(yōu)惠政策的時(shí)限性，做到知法用法。