最新的土地管理法精選(九篇)

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第1篇：最新的土地管理法范文

【關(guān)鍵詞】土地資源；監(jiān)督；宏觀調(diào)控

以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)國(guó)土資源管理工作，準(zhǔn)確運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控，建立耕地保護(hù)的長(zhǎng)效機(jī)制，社會(huì)各界的共識(shí)。而在國(guó)土管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中如何提升地籍管理的整體水平，適應(yīng)現(xiàn)階段參與宏觀調(diào)控的新要求，走在其它各項(xiàng)制度之前，最大程度的發(fā)揮監(jiān)督與調(diào)控作用，是值得我們國(guó)土資源人員思索的一個(gè)新問題。

1.努力強(qiáng)化地籍管理基礎(chǔ)地位

地籍資料是制定土地利用規(guī)劃、供地計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)土地用途管制的依據(jù)。我國(guó)《土地管理法》明確規(guī)定，國(guó)家建立土地調(diào)查、統(tǒng)計(jì)運(yùn)用全國(guó)統(tǒng)一的分類系統(tǒng)、調(diào)查方法和調(diào)查程序。土地調(diào)查、統(tǒng)計(jì)經(jīng)過實(shí)地勘察，結(jié)合圖表冊(cè)，按照科學(xué)方法統(tǒng)計(jì)、分析，能全面反映出各類土地利用現(xiàn)狀。每年進(jìn)行的土地變更調(diào)查，更是翔實(shí)地反映了年度各類土地利用現(xiàn)狀和變化趨勢(shì)、土地利用結(jié)構(gòu)和變化規(guī)律，以及轄區(qū)內(nèi)建設(shè)用地存量、流量信息。這些準(zhǔn)確可靠的基礎(chǔ)信息，為土地利用規(guī)劃、供地計(jì)劃制定和各項(xiàng)建設(shè)用審批等，提供了最全面、最基本的依據(jù)；為正確判斷土地的供求合理性，檢測(cè)土地利用結(jié)構(gòu)存在的問題，及時(shí)調(diào)整土地政策提供了信息。

地籍管理是實(shí)施土地產(chǎn)權(quán)管理，建立現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度的基礎(chǔ)與核心。土地登記無疑是地籍管理的主要組成部分，也是土地產(chǎn)權(quán)管理的重要形式?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，國(guó)家對(duì)土地所有權(quán)、使用權(quán)依法進(jìn)行登記發(fā)證。土地確權(quán)登記，解決了大量的土地權(quán)屬糾紛，維護(hù)了權(quán)利人的合法權(quán)益，穩(wěn)定了社會(huì)秩序。通過界定土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，推進(jìn)了土地使用有償制度的改革，促進(jìn)了國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)。土地登記資料公開查詢，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)提供了合法、準(zhǔn)確的土地產(chǎn)權(quán)信息，推進(jìn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立。

在當(dāng)前社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，地籍管理的主要任務(wù)是為國(guó)家管理土地、土地使用制度和土地管理制度體制改革服務(wù)，為建立完善的土地租賃制提供了科學(xué)依據(jù)；通過土地登記和土地定級(jí)評(píng)估，培育和規(guī)范土地市場(chǎng)；明晰產(chǎn)權(quán)，為企業(yè)改制、實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡提供了基礎(chǔ)信息；為實(shí)現(xiàn)土地的科學(xué)管理提供了保障。地籍管理是國(guó)土資源管理的根基所在，根基不扎實(shí)，整個(gè)國(guó)土資源管理制度的構(gòu)建就無從談起。

2.積極建立地籍管理動(dòng)態(tài)監(jiān)督體系

地籍管理應(yīng)該充分發(fā)揮自身特點(diǎn)，積極的以直接或間接的方式，監(jiān)督土地利用規(guī)劃、用地計(jì)劃、土地用途管制、建設(shè)用地許可、土地有償使用制度的執(zhí)行情況。

地籍管理監(jiān)督土地用途觀管制度的執(zhí)行。根據(jù)地籍管理隨時(shí)反映土地利用現(xiàn)狀的特點(diǎn)，管理者可以對(duì)每一宗地類變更的來源、去向及時(shí)進(jìn)行變更，并上圖、載冊(cè)、入庫(kù)。這些信息，充分反映了土地利用規(guī)劃、供地計(jì)劃的執(zhí)行，凡是違反規(guī)劃、計(jì)劃，以及改變法律確定的土地用途的，都可以通過地籍圖、表、簿、冊(cè)及數(shù)據(jù)等，一目了然檢查出來。另外，通過土地遙感監(jiān)測(cè)等手段，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)非法占地行為，落實(shí)土地利用規(guī)劃和供地計(jì)劃，實(shí)施土地用途管制。

地籍管理監(jiān)督土地有償使用制度的執(zhí)行。在土地變更登記中，對(duì)土地權(quán)屬、用途、面積、坐落、登記、地價(jià)等進(jìn)行審核的過程，就是土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)把關(guān)過程。通過對(duì)土地權(quán)屬性質(zhì)、來源及它項(xiàng)權(quán)利的審核確認(rèn)，可以隨時(shí)檢查土地使用權(quán)變更是否符合法律規(guī)定，是否改變了土地使用權(quán)取得方式、規(guī)避土地有償使用等。在辦理土地登記的過程中，通過對(duì)土地用途、面積、地價(jià)等項(xiàng)目的審核，可以隨時(shí)發(fā)現(xiàn)抬高或降低地價(jià)、弄虛作假的行為，以監(jiān)督土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓定價(jià)的合理性。辦理土地登記和啟動(dòng)全社會(huì)對(duì)土地登記資料的審查，為土地市場(chǎng)提供了準(zhǔn)確可靠的信息，防止了違法交易等不法行為。

地籍管理監(jiān)督建設(shè)用地審批和依法用地執(zhí)行。地籍資料翔實(shí)記載了每一塊土地的狀況，是建設(shè)用地項(xiàng)目審批前了解土地權(quán)屬合法、面積準(zhǔn)確、界址清楚、用途合理與否的依據(jù)。建設(shè)用地審批后，經(jīng)變更登記實(shí)地調(diào)查審核，用地情況與批準(zhǔn)文件一致的準(zhǔn)予確權(quán)登記，對(duì)不一致的不予登記，同時(shí)注意發(fā)現(xiàn)和防止可能出現(xiàn)的突出批地、先行圈占土地等現(xiàn)象。另外土地利用監(jiān)測(cè)可以及時(shí)監(jiān)督土地利用規(guī)劃的情況和基本農(nóng)田保護(hù)情況。

3.充分發(fā)揮地籍管理基礎(chǔ)調(diào)控作用

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》中“以實(shí)際耕地保有量和新增建設(shè)用地面積作為土地利用年度計(jì)劃考核，土地管理和耕地保有量責(zé)任目標(biāo)考核的依據(jù)”，“建設(shè)用地有償使用費(fèi)繳納范圍，以當(dāng)?shù)貙?shí)際新增建設(shè)用地面積為準(zhǔn)”等要求的第一次提出，意味管理手段以及考核標(biāo)準(zhǔn)和繳納標(biāo)準(zhǔn)的改變，對(duì)地籍基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作提出了全新的要求。

3.1要求準(zhǔn)

土地利用變化狀況既要有影像還要有圖形和位置，無論是建設(shè)占地還是耕地以及基本農(nóng)田面積都要求準(zhǔn)確，要保證數(shù)據(jù)與實(shí)地一致，不能有虛假，要經(jīng)得起實(shí)踐的檢驗(yàn)。

3.2要求全

不但要有農(nóng)村土地信息，還要有城鎮(zhèn)土地信息；不但要有農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地的數(shù)據(jù)，還要求有各行業(yè)、各產(chǎn)業(yè)用地?cái)?shù)據(jù)，要涵蓋土地管理的各個(gè)方面。要求新。不能只有過去幾年的數(shù)據(jù)，還要有每年、每季，甚至每月、每天的數(shù)據(jù)，要及時(shí)用最新調(diào)查成果更新原有數(shù)據(jù)。

3.3要求快

要及時(shí)掌握各地土地利用狀況以及變化信息，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，快速匯總，統(tǒng)計(jì)、分析各項(xiàng)調(diào)查和監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，保證各地土地利用變化數(shù)據(jù)的及時(shí)獲取，滿足形勢(shì)分析的需要。

4.結(jié)語

地籍管理是我國(guó)土地管理的重要的基礎(chǔ)工作和重要措施，是嚴(yán)格土地管理保障，是保護(hù)資源、保障發(fā)展、維護(hù)權(quán)益、服務(wù)社會(huì)的重要手段。地籍與財(cái)政密切相關(guān)，現(xiàn)代社會(huì)地籍管理涉及土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)與核心。我們應(yīng)該在科學(xué)發(fā)展規(guī)的統(tǒng)領(lǐng)下，理論結(jié)合實(shí)踐，勇于摸索，敢于創(chuàng)新，以高度的責(zé)任感和使命投入到此項(xiàng)工作中來，使地籍工作在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中發(fā)揮巨大的作用。 [科]

第2篇：最新的土地管理法范文

［關(guān)鍵詞］ 城鄉(xiāng)一體化； 背景； 土地管理

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 09. 075

［中圖分類號(hào)］ F301.22 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A ［文章編號(hào)］ 1673 - 0194（2012）09- 0120- 02

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，農(nóng)民與土地的矛盾日益突出，傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)分治的管理模式已不能適應(yīng)現(xiàn)代土地管理和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求。并且隨著信息技術(shù)的日益發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)土地資源規(guī)范性、科學(xué)化的管理，建立起一套城鄉(xiāng)一體化的土地管理系統(tǒng)已是當(dāng)前最重要的任務(wù)。本文通過調(diào)研及分析，目前城鄉(xiāng)一體化得土地管理信息系統(tǒng)得現(xiàn)狀及仍然存在問題，探討采用最新商務(wù)數(shù)據(jù)平臺(tái) ，研究我國(guó)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)背景下的土地管理，以便實(shí)現(xiàn)多個(gè)地區(qū)、多個(gè)數(shù)據(jù)源、多個(gè)尺度、多個(gè)專題的數(shù)據(jù)融合，從而實(shí)現(xiàn)資源共享，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展。

1 目前城鄉(xiāng)一體化建設(shè)過程中土地管理存在的問題剖析

（1） 在城鄉(xiāng)一體化建設(shè)過程中土地開發(fā)后的質(zhì)量低， 完全沒有實(shí)現(xiàn) “占補(bǔ)平衡”?！锻恋毓芾矸ā吩诖_立“占補(bǔ)平衡制度”的時(shí)候，對(duì)補(bǔ)充耕地質(zhì)量要求作出明確規(guī)定：“占補(bǔ)平衡”須由占用耕地單位來負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地質(zhì)量及數(shù)量相當(dāng)?shù)母亍５簧匍_發(fā)項(xiàng)目為使建設(shè)項(xiàng)目所用耕地能夠盡快得到補(bǔ)充， 來滿足項(xiàng)目建設(shè)占用耕地所需要的審批要求，對(duì)于補(bǔ)充耕地質(zhì)量只停留在幾個(gè)數(shù)字上，項(xiàng)目的質(zhì)量根本不符合要求，因而新開發(fā)的耕地質(zhì)量都較差，無法形成有效的生產(chǎn)能力，有的還在邊開發(fā)邊撂荒。這樣不僅不能實(shí)現(xiàn)真正的耕地占補(bǔ)平衡， 且造成了資源的高度破壞和開發(fā)資金的過度浪費(fèi)。

（2） 城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的土地開發(fā)管理中，存在先犧牲長(zhǎng)遠(yuǎn)整體利益以便換取近期局部利益的問題，土地開發(fā)管理投資的周期長(zhǎng)、金額大，有些開發(fā)商急功近利，追求更高更快的收益回報(bào)，并不顧當(dāng)?shù)亻_發(fā)區(qū)的氣候環(huán)境、地質(zhì)條件及水文環(huán)境，在對(duì)后備資源開發(fā)的時(shí)候未充分考慮到環(huán)境的適應(yīng)性。一邊退耕造林，一邊毀林開墾耕地；這邊種草，那邊廢棄果園，很多土地重組項(xiàng)目忽視了自然生態(tài)的規(guī)劃，雖然帶來短期收益，卻造成長(zhǎng)期的生態(tài)環(huán)境惡化，致使土地再次荒蕪。

（3） 在城鄉(xiāng)一體化的建設(shè)中土地管理人員整體素質(zhì)不高。土地管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，主要涉及農(nóng)林業(yè)工程、環(huán)境保護(hù)工程，機(jī)械工程、建筑工程、水利工程、道田工程等諸多分項(xiàng)工程，具有跨行業(yè)、跨學(xué)科等特點(diǎn)。

（4） 在城鄉(xiāng)一體化的建設(shè)中土地管理投資主體過于單一。對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，應(yīng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。當(dāng)前，政府投資在土地開發(fā)管理中發(fā)揮著重要作用。政府投資的主要來源。一是新增的建設(shè)用地和土地開墾費(fèi)，二是土地有償使用及農(nóng)業(yè)發(fā)展基金。但只靠政府之力，不能滿足土地開發(fā)管理的資金要求。

2 提高城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中土地管理有效性的工作對(duì)策

（1） 土地管理應(yīng)該更好地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)帶來的調(diào)整并以確實(shí)增加農(nóng)民現(xiàn)有收入作為前提條件。土地管理要同當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合，同發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和特色農(nóng)業(yè)相結(jié)合，同增加農(nóng)民收入相結(jié)合，成為農(nóng)民收入及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。土地管理的指導(dǎo)思想和規(guī)劃設(shè)計(jì)上， 要從增加高質(zhì)量的耕地和農(nóng)用地出發(fā)，立足點(diǎn)是能夠服務(wù)于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，服務(wù)于農(nóng)業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)， 服務(wù)于提高農(nóng)業(yè)的綜合經(jīng)濟(jì)效益。

（2） 土地開發(fā)管理規(guī)劃應(yīng)當(dāng)充分考慮到保護(hù)現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境。土地開發(fā)管理的規(guī)劃要結(jié)合土地的整體利用進(jìn)行總體規(guī)劃以及林業(yè)規(guī)劃、水利工程規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、小流域治理規(guī)劃。進(jìn)行生態(tài)型的土地開發(fā)管理，做好基本農(nóng)田建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 適應(yīng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化的發(fā)展趨勢(shì)，使其能夠融合于現(xiàn)有的農(nóng)地和社區(qū)景觀建設(shè)中，做到既不破壞環(huán)境又能增加耕地。實(shí)現(xiàn)環(huán)境、資源和經(jīng)濟(jì)效益三者的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

（3） 土地開發(fā)管理投資主體的多元化，應(yīng)體現(xiàn)其有償性和公益性。土地開發(fā)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，除政府投資之外，必須要拓寬籌資渠道。要從社會(huì)各個(gè)方面來籌集資金，建立起市場(chǎng)化的、高效的籌資機(jī)制。從投資主體的多元化來看， 籌資機(jī)制的核心問題是效益問題。各種企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人參與土地開發(fā)整理， 其根本目的是土地開發(fā)的后續(xù)產(chǎn)業(yè)能夠有非?？捎^的效益和高額的回報(bào)，因此，土地開發(fā)管理中社會(huì)性的投資要求體現(xiàn)其自愿性和有償性的原則。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下， 土地開發(fā)管理體現(xiàn)了政府的管理行為性質(zhì)，并兼顧了市場(chǎng)的選擇，必須從中找到相應(yīng)的政府行為和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)選擇的結(jié)合點(diǎn)。個(gè)人的根本目的是增收， 企業(yè)的根本目的是增效，政府的根本目的是增地，盡管大家角度不同，出發(fā)點(diǎn)不同，但都是以土地作為對(duì)象，這就是個(gè)人、企業(yè)和政府三者間的結(jié)合點(diǎn)。要圍繞這個(gè)結(jié)合點(diǎn)，建立起良性的機(jī)制，政府的投資體現(xiàn)了公益性，企業(yè)和個(gè)人的投資則體現(xiàn)了有償性。

3 結(jié)束語

城鄉(xiāng)一體化建設(shè)背景下的土地管理，應(yīng)以土地的合理有效利用為主導(dǎo)，強(qiáng)化土地的利用規(guī)劃同現(xiàn)有的城市規(guī)劃相互協(xié)調(diào)，加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的規(guī)劃同城市的規(guī)劃相互銜接，通過改革及人員培訓(xùn)逐步完善一體化的規(guī)范管理體制。打破過去狹隘的規(guī)劃思維局限性，綜合考慮未來土地管理規(guī)劃的全局性及發(fā)展趨勢(shì)，管理者應(yīng)創(chuàng)新思維、開拓視野，放眼于未來，加強(qiáng)城鄉(xiāng)一體化土地管理的相關(guān)研究與實(shí)踐，為我國(guó)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的健康發(fā)展做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

主要參考文獻(xiàn)

［1］ 陳永華． 市級(jí)土地利用數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)與運(yùn)行管理［J］． 國(guó)土資源信息化，2008（4）.

第3篇：最新的土地管理法范文

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)；風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號(hào)：F830.2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1006-1428（2006）07-0060-04

隨著各地各級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的成立和運(yùn)作，資金已成為制約土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)大力發(fā)展的一大瓶頸。按照有關(guān)規(guī)定，各級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金來源主要有兩種形式：一為財(cái)政撥款，二為土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金。但實(shí)際操作中由于財(cái)政撥款金額太少，專項(xiàng)資金落實(shí)困難，各儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為了更好地完成儲(chǔ)備任務(wù)，往往采用其他方式來籌集資金，銀行貸款因此成為主要資金來源。

商業(yè)銀行一般認(rèn)為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為政府的特殊單位，不同于一般企業(yè)，具有較大的穩(wěn)定性，金融風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。然而，土地儲(chǔ)備貸款屬于中國(guó)人民銀行嚴(yán)格控制商業(yè)銀行發(fā)放的貸款種類，其最新“指引”明確要求：在《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，商業(yè)銀行對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須審慎發(fā)放貸款且應(yīng)具有多重限制。人行121號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款必須為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過2年。

商業(yè)銀行在目前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款經(jīng)營(yíng)中有必要充分認(rèn)識(shí)到該類貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)所在。

一、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)目前存在的幾個(gè)主要法律問題

1.當(dāng)前土地儲(chǔ)備在操作中尚無法可依。

目前，國(guó)內(nèi)大部分市、縣都已建立土地儲(chǔ)備中心，并建立了土地儲(chǔ)備制度及相關(guān)規(guī)定，如杭州、青島、武漢、福州、上海等市都以人民政府的名義了相關(guān)“土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法”。但至今為止，還沒有一部具體的法律或行政法規(guī)來規(guī)范土地收購(gòu)儲(chǔ)備這一問題，各地的規(guī)定也沒有將其上升為“地方法規(guī)”的層次，以致在實(shí)踐中留下了很多隱患，主要表現(xiàn)在：

（1）當(dāng)前土地收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)行缺乏統(tǒng)一性，給其健康運(yùn)行帶來障礙。由于我國(guó)《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等法律法規(guī)中對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)職能定位、收購(gòu)范圍等重要問題沒有一個(gè)明確的規(guī)定，導(dǎo)致各地在土地收購(gòu)儲(chǔ)備中做法不一，土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心的性質(zhì)、形式、職能也各不相同。例如：杭州市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)收購(gòu)、征購(gòu)、征用土地，以及出讓土地的前期準(zhǔn)備工作；廈門市土地開發(fā)總公司除征用、收購(gòu)?fù)恋赝膺€負(fù)責(zé)通過招標(biāo)、拍賣和掛牌方式向市場(chǎng)供地工作等。

（2）當(dāng)前土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度缺乏法律依據(jù)，使其當(dāng)事人的合法權(quán)益得不到有效保障。由于目前有關(guān)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的規(guī)定基本停留在“地方規(guī)章”的層次，還沒有具體的法律、行政法規(guī)及一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的部門規(guī)章來規(guī)范，因此，在土地收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)行中一旦發(fā)生法律糾紛，將“無法可依”。如土地收購(gòu)中儲(chǔ)備中心有無權(quán)力強(qiáng)制收購(gòu)等，現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備制度缺乏足夠的法律支持和保障。

2.土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的性質(zhì)不是嚴(yán)格意義上的市場(chǎng)主體。

當(dāng)前土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)基本上是由政府出面組建的一個(gè)特殊機(jī)構(gòu)，并明確規(guī)定“不以營(yíng)利為目的”，根據(jù)政府的委托或授權(quán)行使某些特定的職能，但在實(shí)踐中其形式略有不同，主要有兩種：①事業(yè)單位。以杭州、福州為代表，它們之間也略有不同，杭州土地儲(chǔ)備中心隸屬于市土地管理局，福州市土地發(fā)展中心是與市國(guó)土局平級(jí)的事業(yè)單位，但它們都是全額撥款的事業(yè)單位，其職能也基本相同，即接受政府委托，行使征用、征購(gòu)、收購(gòu)、收回土地等職權(quán)，并進(jìn)行土地出讓的前期準(zhǔn)備等工作；②土地開發(fā)公司。部分地區(qū)土地開發(fā)公司在其成立之初的政府批文中規(guī)定“相當(dāng)于正縣級(jí)的全民事業(yè)單位”。有的土地開發(fā)公司是事業(yè)單位，企業(yè)管理。作為政府的一個(gè)土地收購(gòu)部門，是受市政府委托在土地管理部門和財(cái)政部門的監(jiān)管下，實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備及參與土地征用、房屋拆遷和土地開發(fā)前期的具體工作。這些土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)雖然以“公司”的名義出現(xiàn)，但實(shí)質(zhì)上是政府的一個(gè)職能機(jī)構(gòu)，并非嚴(yán)格意義上的公司，實(shí)質(zhì)都不是一種嚴(yán)格意義上的市場(chǎng)主體，而是當(dāng)前地方政府經(jīng)營(yíng)城市中的一個(gè)機(jī)構(gòu)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)其市場(chǎng)定位從法律上還未解決。

二、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款擔(dān)保方式的法律風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用保證和土地使用權(quán)抵押兩種方式。從當(dāng)前實(shí)際操作來看，這兩種方式都存在著一定的問題。

1.保證。當(dāng)前相當(dāng)一部分土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從銀行貸款時(shí)，先由政府財(cái)政部門或其他相關(guān)部門同銀行進(jìn)行協(xié)商，并向銀行出具一個(gè)“承諾書”，銀行考慮到政府的信用，就為其辦理了貸款。從《擔(dān)保法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定來看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位是不能作為保證人的，在法律上是沒有效力的，單憑政府信用進(jìn)行放款，還必須考慮當(dāng)?shù)刎?cái)政實(shí)力、財(cái)政預(yù)算等多方面因素，故存在信用風(fēng)險(xiǎn)。

2.抵押。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)抵押貸款存在著以下幾方面的法律問題：

①儲(chǔ)備土地使用權(quán)是何種性質(zhì)的，法律上還無定論。按照我國(guó)《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，我國(guó)土地使用權(quán)取得方式分別為：出讓土地使用權(quán)、出租土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)有出讓土地使用權(quán)、經(jīng)批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代表政府將土地通過征用、征購(gòu)、收回等方式儲(chǔ)備后，宗地上設(shè)定的原土地使用權(quán)被注銷，在其被重新出讓、劃撥及出租前，應(yīng)該說儲(chǔ)備地塊上的土地使用權(quán)處于虛置狀態(tài)，只有經(jīng)過法定程序以出讓、出租及劃撥等方式才能在國(guó)有土地上設(shè)置土地使用權(quán)。

從前面的分析我們可以看出，土地儲(chǔ)備中心只是代行政府部分職權(quán)的機(jī)構(gòu)，并不是實(shí)質(zhì)意義上的土地使用者，因而對(duì)其儲(chǔ)備的土地也就談不上擁有使用權(quán)。同時(shí)目前還未有一個(gè)法律甚至一個(gè)法規(guī)來對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)授權(quán)，從職權(quán)法定原則上來說，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代國(guó)家行使土地使用權(quán)還沒有法律依據(jù)。

在實(shí)際操作中，有些地方土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將收購(gòu)、收回的土地先過戶到自己名下，辦理一個(gè)以土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心為使用者的土地使用權(quán)證，然后再到銀行按地塊辦理抵押，有的直接把規(guī)劃紅線圖拿到銀行進(jìn)行“質(zhì)押”。

②儲(chǔ)備土地價(jià)值的不確定性。按照傳統(tǒng)的評(píng)估辦法，同一區(qū)域內(nèi)，土地價(jià)值主要和用地性質(zhì)、土地使用年限、容積率等密切相關(guān)。一般而言，住宅、商業(yè)、辦公土地的價(jià)值明顯高于工業(yè)用地，存續(xù)使用年限長(zhǎng)的土地價(jià)值明顯高于使用權(quán)快到期的土地，高容積率土地的價(jià)值明顯高于低容積率土地。但被儲(chǔ)備土地最大的問題就在于其儲(chǔ)備后的用地性質(zhì)、使用年限、容積率等均處于未確定狀態(tài)。土地被儲(chǔ)備后，政府將根據(jù)新的規(guī)劃對(duì)其各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，抵押地塊在處置辦理抵押貸款時(shí)，由于未來用途、建筑密度、容積率等規(guī)劃指標(biāo)與其收購(gòu)前將有巨大差別，而且加上一些不確定因素的存在，有的地塊抵押價(jià)值將大大降低，甚至降為零。同時(shí)儲(chǔ)備土地原產(chǎn)證已經(jīng)被土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)注銷，土地使用權(quán)隨之消滅，銀行不可能也不應(yīng)當(dāng)按照原土地使用性質(zhì)和年限對(duì)之進(jìn)行評(píng)估。而新的用地性質(zhì)和使用年限而未確定或者仍未實(shí)現(xiàn)，銀行也不可能按照未來的用地性質(zhì)和年限進(jìn)行評(píng)估；可見，土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以收購(gòu)具體地塊抵押時(shí)，其土地使用權(quán)的性質(zhì)和價(jià)值都是模糊的。

③銀行抵押權(quán)處置受限。土地并沒有法定的完整的土地使用權(quán)，在經(jīng)法定程序出讓土地使用權(quán)前，并不能上市流通。因此，除了按照國(guó)家土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地，在扣除土地出讓金后，銀行可獲得優(yōu)先受讓權(quán)外，根本不可能有其他的方式保證銀行的利益。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的背景下，即使土地能夠出讓，出讓價(jià)格能否抵充銀行貸款也是一個(gè)未知數(shù)。

三、土地儲(chǔ)備貸款的其他風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的其他風(fēng)險(xiǎn)還表現(xiàn)在以下幾方面：

1.土地儲(chǔ)備中心不能真正壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)。

各地儲(chǔ)備土地的招商工作由各城區(qū)、各國(guó)有開發(fā)企業(yè)分頭進(jìn)行，存量土地多頭供應(yīng)，最終不得不壓低土地價(jià)格，競(jìng)相提供優(yōu)惠條件。

2.存在擠占挪用還貸來源風(fēng)險(xiǎn)。

地方政府存在財(cái)政赤字，城市建設(shè)資金匱乏，將土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為財(cái)政融資渠道，但出讓土地所取得的收入不及時(shí)返還土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)用以還貸，將收入挪用其他建設(shè)項(xiàng)目或者彌補(bǔ)赤字，使得土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)無法按期還本付息。由于出讓資金進(jìn)入財(cái)政專戶，對(duì)借款人的約束性不是很強(qiáng)，銀行很難監(jiān)管。

3.政府道德風(fēng)險(xiǎn)。

土地儲(chǔ)備中心代表政府經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)，具有行業(yè)壟斷性，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)易受到政府短期行為的行政干預(yù)和影響，地方利益大于銀行利益，容易懸空逃廢銀行債務(wù)。如有的收購(gòu)?fù)恋夭痪邆溟_發(fā)條件、不適合抵押且價(jià)值明顯高估，利用銀行認(rèn)為能夠提供抵押物就是好貸款的錯(cuò)誤觀念，大量變現(xiàn)套取銀行資金。

4.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)清償能力的法律風(fēng)險(xiǎn)。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為民事主體其民事行為能力是有限的。一般土地儲(chǔ)備中心自有資金較少，資金來源渠道單一，自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，由于中心實(shí)行財(cái)政收支兩條線管理，中心投入資金，通過收回、收購(gòu)、置換和征收等方式取得土地后，直接或間接進(jìn)行前期開發(fā)后出讓，但出讓收入必須直接上繳財(cái)政專戶，對(duì)出售土地所得的出讓金沒有支配權(quán)。

土地儲(chǔ)備中心作為一個(gè)民事主體存在時(shí)，是否具有償還能力，即由其儲(chǔ)備的土地是否就是它的財(cái)產(chǎn)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的償還能力能否用財(cái)政資金部分來償債等一系列問題從法律上來說都是有疑問的。

同時(shí)由于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)運(yùn)作具有房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征，計(jì)劃收購(gòu)儲(chǔ)備土地市場(chǎng)價(jià)格存在不確定性，土地的掛牌和拍賣交易過程中可能存在流拍或中標(biāo)人違約導(dǎo)致土地收入沒有實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

5.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前，全國(guó)各地土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在資金籌措上大部分依賴銀行貸款，而且銀行貸款所占比例相當(dāng)高，過高的貸款比例在實(shí)踐中帶來了兩個(gè)弊端：A、增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。高達(dá)80％以上的貸款比例，在遇到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或國(guó)家有關(guān)政策有重大的調(diào)整，土地市場(chǎng)不活躍時(shí)，銀行將陷入被動(dòng)局面。因?yàn)檎麄€(gè)土地市場(chǎng)是一體的，一旦儲(chǔ)備的土地供不出去，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)無法還款，即使有大量土地在銀行作了抵押，銀行也無能為力，銀行抵押的土地也就難以處置。

四、上海市現(xiàn)行土地儲(chǔ)備制度及土地儲(chǔ)備貸款運(yùn)作模式風(fēng)險(xiǎn)控制的幾個(gè)問題

上海市于1996年成立了全國(guó)第一家土地儲(chǔ)備收購(gòu)整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)――上海土地發(fā)展中心，當(dāng)時(shí)是屬于市場(chǎng)主導(dǎo)型，由土地發(fā)展中心根據(jù)自己的收購(gòu)計(jì)劃和政府要求，通過與被收購(gòu)單位協(xié)商，確定土地收購(gòu)價(jià)格或約定土地收益分成，由土地發(fā)展中心支付收購(gòu)款，取得土地并按政策法律規(guī)定過戶，然后負(fù)責(zé)對(duì)土地進(jìn)行拆遷、平整，并根據(jù)市場(chǎng)需求出讓給用地單位。

2004年8月1日《上海市土地儲(chǔ)備辦法》的施行增強(qiáng)了政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)宏觀調(diào)控能力。土地儲(chǔ)備逐步納入法制化軌道。該《辦法》同時(shí)規(guī)定了兩種類型的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)：一是市和區(qū)(縣)政府設(shè)立的非營(yíng)利性的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，明確其受政府委托，負(fù)責(zé)市和區(qū)(縣)范圍內(nèi)的土地儲(chǔ)備；二是市政府批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)，可以在特定區(qū)域范圍內(nèi)(如世博會(huì)地區(qū)、黃浦江兩岸開發(fā)地區(qū)等)，實(shí)施土地儲(chǔ)備。

上海目前已初步建立了以市土地儲(chǔ)備中心為首、各區(qū)縣政府設(shè)立一個(gè)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在本區(qū)范圍內(nèi)與市土地儲(chǔ)備中心聯(lián)合逐步形成全覆蓋的土地儲(chǔ)備網(wǎng)絡(luò)機(jī)制的兩級(jí)土地儲(chǔ)備體系，以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度、完善土地供應(yīng)方式、平衡政府對(duì)土地的收入和增值收益。

目前，上海市土地儲(chǔ)備貸款存在的主要問題是：

1.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)銀行貸款比例高。

《上海市土地儲(chǔ)備辦法》和《上海市土地儲(chǔ)備辦法實(shí)施細(xì)則》都規(guī)定應(yīng)當(dāng)建立土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金。屬于土地使用權(quán)出讓金的部分由受讓人支付給土地管理部門；屬于土地前期開發(fā)費(fèi)用的部分由受讓人支付給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，并在扣除土地儲(chǔ)備的成本開支和管理費(fèi)后納入土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金。土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金系指儲(chǔ)備地塊出讓所得的價(jià)款在扣除土地出讓金、土地儲(chǔ)備的成本開支和管理費(fèi)后的余額部分。但該資金的管理辦法卻久久未能出臺(tái)，目前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金主要來源于各區(qū)政府財(cái)政資金，其他通過銀行融資解決。以上海市土地發(fā)展中心為例，其儲(chǔ)備資金有六成以上來自銀行貸款。但銀行貸款畢竟是市場(chǎng)行為，金額有限，程序復(fù)雜，利息偏高，如果向銀行借貸過多，無疑將增大儲(chǔ)備成本，影響經(jīng)營(yíng)土地的效益。

2.儲(chǔ)備土地抵押受限。

依《上海市土地儲(chǔ)備辦法》和《實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)權(quán)限為：由政府授權(quán)的，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)依法征用、收回、收購(gòu)或者圍墾的土地，先通過實(shí)施征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷補(bǔ)償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲(chǔ)，再按照土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地的事業(yè)單位。經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，可以在土地儲(chǔ)備期間，臨時(shí)利用儲(chǔ)備地塊。也就是說，《辦法》和《細(xì)則》并沒有明確授予土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可任意處分儲(chǔ)備土地的權(quán)利，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)僅是國(guó)家進(jìn)行土地儲(chǔ)備行為的機(jī)構(gòu)，代表國(guó)家收回并注銷原土地使用權(quán)，在沒有獲得政府進(jìn)一步授權(quán)前是無法將儲(chǔ)備土地進(jìn)行抵押的。

同時(shí)根據(jù)《房地產(chǎn)抵押辦法》規(guī)定：依法被查封、監(jiān)管的房地產(chǎn)或者依法被以其他形式限制轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)不得抵押。而《上海市土地儲(chǔ)備辦法》和《實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定的被儲(chǔ)備土地是有明確目標(biāo)的：即只能按照土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地，并不屬于可自由轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)，因此，如將其納入被限制轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)也不為過分。

3.領(lǐng)取“土地儲(chǔ)備”的房地產(chǎn)權(quán)證不具備抵押的合法性。

根據(jù)《上海市土地儲(chǔ)備辦法》和《實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)圍墾灘涂成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格后，或者與有關(guān)企事業(yè)單位簽訂國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)儲(chǔ)備協(xié)議后，或者取得儲(chǔ)備地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)文件并拆除該地塊上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物后，可以向市房地資源局申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取“土地儲(chǔ)備”的房地產(chǎn)權(quán)證。很明顯，這里僅對(duì)房地產(chǎn)權(quán)證的名稱作了規(guī)范，也沒有對(duì)土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限作明確的規(guī)定，所以儲(chǔ)備土地不具備抵押的合法性。

4.儲(chǔ)備土地價(jià)格評(píng)估困難。

第4篇：最新的土地管理法范文

一、合同無效的常見情況及產(chǎn)生原因

根據(jù)《合同法》第五十二條之規(guī)定，合同無效的法定情形主要分為以下幾種情況（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（2）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會(huì)公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而具體到房屋買賣合同方面，在實(shí)踐中可以大致歸納為幾種情況。

1.借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的

經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房是國(guó)家提供給特殊低收入人群的一種社會(huì)保障措施，不符合購(gòu)房資格的借用他人身份購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，變相侵害了其他有資格購(gòu)房者的合法權(quán)益，損害了社會(huì)公平，屬于對(duì)社會(huì)公共利益的侵害，應(yīng)屬無效。

2.無或者限制民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同

《民法通則》第十二、十三條規(guī)定，無民事行為能力人應(yīng)由其法定人其民事活動(dòng)；限制民事行為能力人應(yīng)由他的法定人，或者征得他的法定人同意。而簽訂房屋買賣合同明顯屬于超越限制民事行為能力人的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)，如無法定人的認(rèn)可應(yīng)屬無效合同。

3.開發(fā)企業(yè)無預(yù)售許可銷售期房的

根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售許可制度，對(duì)于銷售未竣工商品房的，必須取得銷售的行政許可方屬合法。因此，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

4.非本農(nóng)村集體成員購(gòu)買集體宅基地上的房屋的

《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，禁止擅自通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。可以看出，因?yàn)檗r(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸屬集體所有，權(quán)利人只有使用權(quán)，如果任其無限制地轉(zhuǎn)讓，有可能侵害集體的利益。即使在2016年最新實(shí)施的《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》中，也未對(duì)此做出突破，而且在大量的司法實(shí)踐中，均認(rèn)定為無效合同。

5. 房屋買賣權(quán)屬有糾紛

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，有權(quán)屬糾紛的房屋的不得轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為，在實(shí)踐中應(yīng)該限縮為排除惡意買賣的規(guī)定。因?yàn)槲覈?guó)對(duì)物權(quán)的規(guī)定不完全和德國(guó)登記制度一致，有個(gè)善意取得的規(guī)定，鑒于目前對(duì)于什么情況下屬于權(quán)屬有糾紛沒有一個(gè)明確的法律規(guī)定，實(shí)踐中一般可以分為三種情況：無證或者非所有權(quán)人房屋的買賣；有查封；異議登記的房屋買賣。對(duì)于賣方合法建造但尚未辦理物權(quán)登記的，雖然根據(jù)《物權(quán)法》第三十一條不發(fā)生物權(quán)效力，但是其合同根據(jù)《物權(quán)法》第十五條之規(guī)定還是有效合同。

而對(duì)于無權(quán)處分、無權(quán)或者非所有權(quán)人買賣的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，受讓人依照規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照規(guī)定來判斷，如果屬于惡意買賣的，可以認(rèn)定為無效合同，如果屬于善意的，則不宜認(rèn)定為無效合同。如果是違法建筑的買賣，在發(fā)生糾紛訴訟時(shí)還沒有取得合法建設(shè)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條屬于管理性規(guī)范，不必然導(dǎo)致合同無效，但如果是買賣雙方當(dāng)事人在明知房屋被查封，合同目的不能達(dá)成情況下簽訂的合同應(yīng)屬無效。此種情況下，多為法院執(zhí)行制造障礙或者是虛假轉(zhuǎn)移房屋，應(yīng)符合《合同法》第五十二條“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的無效情形。

對(duì)于有異議登記的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第十五、十六條之規(guī)定可以判斷，如果購(gòu)房人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載著有效的異議登記仍然購(gòu)買的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為非善意，如果此種買賣符合《合同法》第五十二條規(guī)定損害了國(guó)家、集體或者第三人利益的情況下，則該買賣合同應(yīng)屬于無效合同。

二、買賣合同無效后的法律后果

根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。具體到房屋買賣中可能導(dǎo)致的后果如下。

一是房屋已經(jīng)交付的應(yīng)當(dāng)返還房屋，原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該返還購(gòu)房款以及相應(yīng)的利息損失。部分情況下可能有例外情形，如上海市第二中級(jí)人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第2385號(hào)等判決的觀點(diǎn)，如果房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢，且買房人已經(jīng)實(shí)際占有了該房屋或者再次出售給另外一個(gè)非農(nóng)戶籍者，合同雖被確認(rèn)無效，但是房屋實(shí)際占有人不負(fù)返還的責(zé)任。當(dāng)然，如果再次購(gòu)買該房屋的是該房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，由于其是有購(gòu)房資格的，因此其可以合法擁有該房屋的所有權(quán)。因此，合同無效也不必然要返還房屋的。另則，如果房屋經(jīng)過了裝修或者加層改建等，也對(duì)法院是否判決返還房屋或者對(duì)于返還價(jià)款的計(jì)算會(huì)有不同的影響。

二是未取得預(yù)售許可銷售商品房導(dǎo)致合同無效的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

三是買賣房屋上還設(shè)立有抵押擔(dān)保的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。依據(jù)此規(guī)定，在房屋買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除的情況下，銀行按揭貸款合同可以解除。該司法解釋第二十五條規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。據(jù)此規(guī)定，銀行按揭貸款合同因房屋買賣合同失效而被解除的，出賣人應(yīng)將購(gòu)房貸款返還給銀行，將房款本息返還給購(gòu)房者。

四是買賣房屋在案件審理中可以確定為第三人財(cái)產(chǎn)的，當(dāng)合同被判決無效后，應(yīng)該返還給第三人。

五是涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。這也是維護(hù)健康有序經(jīng)濟(jì)秩序的重要措施，避免產(chǎn)生過度的經(jīng)濟(jì)糾紛。

三、無效合同的登記處理方式

在現(xiàn)有的有關(guān)房屋登記的法律法規(guī)中，并沒有對(duì)于房屋買賣合同無效后登記如何辦理的明確規(guī)定。而從前面的分析來看，合同無效及其后果具有多元化的特征，如果在生效法律文書中并沒直接明確如何辦理相應(yīng)登記而直接辦理的話，極易造成新的登記錯(cuò)誤。

從《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定來看，對(duì)于合同效力和登記效力是區(qū)分開的，故而不能直接得出合同無效必然導(dǎo)致登記無效的結(jié)果。對(duì)于合同無效導(dǎo)致要辦理相應(yīng)登記的，有以下幾種模式。

1.雙方申請(qǐng)模式

因?yàn)楹贤瑹o效的判決不屬于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定之可以單方申請(qǐng)的生效法律文書，因此如果買賣合同雙方協(xié)商一致的，可以持合同無效的生效法律判決文書，按照普通程序雙方共同申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記給原產(chǎn)權(quán)人。

2.登記機(jī)構(gòu)主動(dòng)撤銷模式

根據(jù)《房屋登記辦法》第八十一條之規(guī)定，如果無效合同的判決書可以證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書或者公告作廢。雖然目前根據(jù)國(guó)家安排，不動(dòng)產(chǎn)登記由國(guó)土部門負(fù)責(zé)，并且出臺(tái)了相應(yīng)的登記規(guī)章，但是筆者認(rèn)為原《房屋登記辦法》并未作廢，如果屬于房屋登記的也可以作為一個(gè)特別法予以引用。

3.協(xié)助執(zhí)行和履行法定義務(wù)模式

第5篇：最新的土地管理法范文

當(dāng)天，這次訴訟風(fēng)波中第一個(gè)宣判的李玉蘭案，在北京市第二中級(jí)人民法院開庭二審。由于雙方分歧較大，上訴人、畫家李玉蘭拒絕調(diào)解，而主審法官表示此案將在合議后宣判。這讓關(guān)注這場(chǎng)風(fēng)波的人們，不得不再度等待。

北京宋莊藝術(shù)家購(gòu)買農(nóng)宅糾紛，之所以引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，不僅在于這一事件關(guān)系到200多位藝術(shù)家的切身利益，關(guān)系到宋莊“文化造鎮(zhèn)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，更在于這一事件是多年來嚴(yán)格限定的農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓規(guī)定與城鄉(xiāng)發(fā)展現(xiàn)實(shí)之間碰撞的一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)。

面對(duì)著這樣一個(gè)棘手的問題，法院與當(dāng)?shù)卣荚诜鸽y:如果判決支持李玉蘭等藝術(shù)家的買房行為，一則與現(xiàn)行的規(guī)定政策不符，二則是否會(huì)引發(fā)大面積農(nóng)宅交易行為也不得而知；如果最終認(rèn)定宋莊藝術(shù)家交易行為無效，這是否又在意味著以法律的名義支持不誠(chéng)信行為，造成誠(chéng)信缺失和道德失范，沖擊良好社會(huì)的風(fēng)氣?這一結(jié)果是否又經(jīng)得住社會(huì)道德的審判?

多米諾骨牌該倒向哪邊，人們都在猜測(cè)，都在等待。

交易一審被判無效，難說誰對(duì)誰錯(cuò)

宋莊鎮(zhèn)位于北京正東，距天安門24公里，屬通州區(qū)。因地處潮白河畔，“安靜開闊的鄉(xiāng)村，有利于藝術(shù)創(chuàng)作，同時(shí)交通也較便利”，自上個(gè)世紀(jì)90年代以來，一批來自圓明園的畫家開始在這個(gè)區(qū)域聚集并開始購(gòu)買農(nóng)宅。但是，隨著宋莊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和區(qū)位價(jià)值的提升，自2004年以來，200位購(gòu)買了農(nóng)宅的藝術(shù)家先后有13人被原房主推上了被告席。

據(jù)第一個(gè)成為被告的藝術(shù)家王立則介紹，當(dāng)?shù)刭u房農(nóng)民想要回房的理由是“當(dāng)初不懂法，現(xiàn)在懂法了，知道國(guó)家不允許這樣的交易，要守法”。

2007年7月10日，在宋莊鎮(zhèn)辛店村購(gòu)買農(nóng)宅的藝術(shù)家李玉蘭最先拿到了法院判決。這份判決認(rèn)為，李玉蘭是城市居民，不得購(gòu)買農(nóng)村住房；李玉蘭與宋莊鎮(zhèn)辛店村村民馬某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，判令馬某向李玉蘭支付93808元房屋補(bǔ)償，限李玉蘭90天內(nèi)“退房”。這讓其他購(gòu)買了農(nóng)宅的藝術(shù)家開始擔(dān)心，多米諾骨牌會(huì)不會(huì)由此倒下，自己會(huì)不會(huì)是下一個(gè)被責(zé)令“退房”的人?

一個(gè)愿買一個(gè)愿賣，當(dāng)初的公平交易怎么能說推倒就推倒呢?市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自愿、公平交易的原則為什么在農(nóng)宅買賣上遇到了障礙?這并不奇怪，因?yàn)檗r(nóng)宅轉(zhuǎn)讓自然避不開房子下面的土地，而國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地的使用及流轉(zhuǎn)有著嚴(yán)格的規(guī)定。

朱克非(北京當(dāng)代律師事務(wù)所律師):

《土地管理法》第八條規(guī)定:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地、自留地，屬于農(nóng)民集體所有?！钡谒氖龡l規(guī)定:“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡诹龡l規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！边@些規(guī)定，即是禁止村民向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)或宅基地使用權(quán)的法律依據(jù)。1999年5月6日，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》規(guī)定，“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”。2004年國(guó)務(wù)院28號(hào)文件更是明確規(guī)定:“禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)宅基地。”

關(guān)于宅基地使用權(quán)的最新規(guī)定，是于2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》。盡管刪除了第六次審議稿中“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”的字樣，但該法還是明確規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”。也就是說，在《土地管理法》和相關(guān)政策性文件沒有修改調(diào)整之前，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)仍然是限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織以內(nèi)。

現(xiàn)行法律政策的規(guī)定特別是《物權(quán)法》最終沒如人們所愿為宅基地流轉(zhuǎn)放開口子，其基本的考慮，可能還是在于我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未全面建立，宅基地對(duì)于農(nóng)民來說具有社會(huì)保障功能，農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地，將會(huì)喪失基本生存條件，影響社會(huì)穩(wěn)定。政策制定的出發(fā)點(diǎn)并沒有任何問題，但是有一部分人開始質(zhì)疑，這種規(guī)定是否反映了當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村的真實(shí)情況呢?

胡介報(bào)(北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)黨委書記):

宋莊的農(nóng)民是在什么情況下賣掉房子的?大量的農(nóng)村人口涌入城市工作，到城市置辦自己的產(chǎn)業(yè)；老人去世之后，子女繼承，夫妻兩個(gè)人有可能有三套房子。我手里有個(gè)數(shù)字，宋莊地區(qū)現(xiàn)在閑置農(nóng)宅占到了總量的30%到40%。事實(shí)上宋莊的狀況，也是北京市農(nóng)村的狀況。

宋莊農(nóng)宅轉(zhuǎn)讓糾紛一案，引起爭(zhēng)議的問題很多，比如，現(xiàn)行對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)限定性的法律政策規(guī)定是否違背了《憲法》及《民法通則》的精神?國(guó)務(wù)院的政策性文件是否能對(duì)抗《合同法》成為判定雙方交易合同無效的依據(jù)?判決是否意味著在以法律的名義支持鼓勵(lì)不誠(chéng)信行為?等等。如果去掉這些技術(shù)性的細(xì)節(jié)，宋莊農(nóng)宅轉(zhuǎn)讓糾紛的背后還掩藏著更深層次的社會(huì)問題。

今年以來，圍繞著小產(chǎn)權(quán)房、宅基地上市、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革實(shí)驗(yàn)區(qū)等一個(gè)又一個(gè)的社會(huì)熱點(diǎn)，背后最關(guān)鍵的內(nèi)容是農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)問題，是如何打破城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的問題。集體土地流轉(zhuǎn)的路該怎么走?農(nóng)民在城市化進(jìn)程及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展中該享受到什么樣的權(quán)利?這是已經(jīng)超出了現(xiàn)有法律政策規(guī)定的思考。

武建東(黃河研究會(huì)常務(wù)理事):

伴隨著農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，農(nóng)村建設(shè)用地的使用已超出中國(guó)目前運(yùn)轉(zhuǎn)的國(guó)家地政管理行政系統(tǒng)的監(jiān)管和約束，它正在成為農(nóng)村資本積累的重要來源。目前的土地法律管理制度框架內(nèi)，農(nóng)村集體土地權(quán)利設(shè)定簡(jiǎn)單，與初步形成體系的國(guó)有土地使用權(quán)體系相比還比較落后；在實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中國(guó)，農(nóng)村集體土地所有權(quán)與國(guó)有所有權(quán)的轉(zhuǎn)換仍然保留著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的等級(jí)特點(diǎn)，即農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)受到重重限制，它本身不是一個(gè)完整的物權(quán)，權(quán)利轉(zhuǎn)換的唯一方式就是國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體土地的征收、征用，由此國(guó)家仍然處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代對(duì)土地的傳統(tǒng)綜合的經(jīng)略模式之中，這種模式并不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)土地的要求，也難以實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)土地?fù)駜?yōu)價(jià)值的利用。

26萬億，誰來激活這筆巨大的資產(chǎn)

王立則告訴記者，雖然多年來國(guó)家政策對(duì)農(nóng)宅的轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格限定，但這種交易從來沒有停止過。他拿自己舉了例子:“十多年前我在海南一家報(bào)社當(dāng)總編輯，單位分房，要交十幾萬。為了籌這筆錢，我回西安老家把繼承的祖宅賣了，那也是農(nóng)宅。前幾年到了宋莊，想到這里定居，又把海南的房子賣了，錢如今都投到了這里?！?/p>

記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買農(nóng)宅的許多藝術(shù)家，盡管也有不少人知道國(guó)家政策對(duì)這一交易行為的限制，但你買我買大家買，使得大家心存僥幸。還有一點(diǎn)很重要，基本上每宗交易，都有村委會(huì)做中或是簽字同意。這或許讓交易的人感覺到，宅基地不是村集體的嗎，村委會(huì)都同意了，還能有什么不妥。

事實(shí)上，這種情況不僅存在于宋莊，已經(jīng)成為全國(guó)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)的普遍現(xiàn)象。這種處于灰色地帶的交易，只要行政管理部門不追究(幾乎沒聽說過有追究的)，交易雙方?jīng)]有誰鬧到法院，就可以安然存在。宋莊農(nóng)民與藝術(shù)家的爭(zhēng)議在于雙方都違法在先，交易固然可以宣布無效以保護(hù)農(nóng)民的權(quán)利，藝術(shù)家最終是只能吃個(gè)啞巴虧。不過細(xì)想一下，農(nóng)戶為何要收回房子呢?顯然是這個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的升值。如果嚴(yán)格按照法律政策規(guī)定，農(nóng)戶即使把房子收回去了，流轉(zhuǎn)仍只能限于本集體經(jīng)濟(jì)組織里，那他能夠?qū)崿F(xiàn)這預(yù)期的升值收益嗎?要知道，集體經(jīng)濟(jì)組織成員可無償獲批宅基地。最后，他的升值收益恐怕只可能體現(xiàn)在外來人甚至是其他沒買房的藝術(shù)家身上，也就是說，農(nóng)宅有可能被再次違法轉(zhuǎn)讓。這就出現(xiàn)了一個(gè)司法維護(hù)公平正義的最大悖論:以法律的名義支持了下一個(gè)不合法的交易。當(dāng)一條禁止性規(guī)定為大家都很心知肚明卻又可以被輕易地踩在腳下，當(dāng)守法與不守法、道德與不道德在這件事中已經(jīng)沒有難以辨清的界限，就讓人困惑了。

方竹蘭(中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授):

法律是上層建筑，一定要跟隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來建設(shè)，不應(yīng)該是拿著條條框框作根本，而應(yīng)拿生活做根本。就說宋莊的這起糾紛，究竟是判農(nóng)民輸還是畫家輸，不能單純地從法律條文來看，要看什么結(jié)果更能增加社會(huì)的收益，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。保護(hù)宋莊畫家村也是符合當(dāng)?shù)剞r(nóng)民利益的，如果畫家撤出畫家村，對(duì)農(nóng)民來說是一種損失，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展也是一種損失。依法治國(guó)不是簡(jiǎn)單的照過去的法律判決現(xiàn)在的新生事物，是不斷地完善過去的法律規(guī)定的一個(gè)過程。有人曾說過，只有心中有法，才能真正把握法律的實(shí)質(zhì)。宋莊問題是對(duì)現(xiàn)有法律制度的挑戰(zhàn)，也是要法律有所創(chuàng)造。

由于建設(shè)部尚未公布最新的村鎮(zhèn)統(tǒng)計(jì)公報(bào)，但根據(jù)《2005年村鎮(zhèn)建設(shè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)》可以推算出至2006年底，我國(guó)村鎮(zhèn)住宅總量大約為260億平方米。以平均1000元/平方米的市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，農(nóng)宅的市場(chǎng)價(jià)值當(dāng)為26萬億元人民幣。然而，受限于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策，農(nóng)民手中這筆巨大的資產(chǎn)相當(dāng)于死產(chǎn)。有專家已經(jīng)開始注意到，如果當(dāng)前宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策出現(xiàn)突破，將有助農(nóng)宅實(shí)現(xiàn)完全的商品化，將為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展提供強(qiáng)勁的資本保障，也是對(duì)我國(guó)農(nóng)民核心財(cái)產(chǎn)權(quán)的最大確權(quán)和最高的肯定。

武建東:

應(yīng)該加速立法解禁有條件地區(qū)的城鎮(zhèn)消費(fèi)者直接購(gòu)買農(nóng)宅的簡(jiǎn)單交易方式，而且更應(yīng)該支持城鎮(zhèn)消費(fèi)者個(gè)別或集體與擁有農(nóng)村建設(shè)用地，包括宅基地的農(nóng)戶、農(nóng)民聯(lián)合體進(jìn)行房屋的聯(lián)合新建、翻建、擴(kuò)建等更高級(jí)形態(tài)的合作，以期使農(nóng)村建設(shè)用地，包括宅基地得到更大限度、更高層次的資源利用。改革的實(shí)質(zhì)就是以我國(guó)農(nóng)民擁有的土地物權(quán)，解決農(nóng)村的社會(huì)保障、居住保障、土地財(cái)富利益分配，分區(qū)域有期限地實(shí)現(xiàn)農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。

宋莊的發(fā)展，正是城鄉(xiāng)互動(dòng)的活例

11月8日，將是宋莊第三屆文化藝術(shù)節(jié)開幕的日子。雖然還有兩個(gè)月的時(shí)間，但遍布各處的藝術(shù)館卻早已提前進(jìn)入了備戰(zhàn)狀態(tài)，每天都有特色畫展免費(fèi)對(duì)市民開放。誰能想到，在上世紀(jì)90年代初，宋莊還是北京一個(gè)默默無聞、以農(nóng)業(yè)為主的郊區(qū)小鎮(zhèn)。

王小映(中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所):

當(dāng)初城鄉(xiāng)的二元制設(shè)計(jì)，對(duì)工業(yè)發(fā)展的資本積累及社會(huì)的穩(wěn)定都起到了重要作用。在這種制度安排下，有了城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村村民之分，有了國(guó)有企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之分，有了國(guó)有土地和集體土地之分。這種二元制的存在，盡管曾在一段時(shí)期是以農(nóng)村支援城市為代價(jià)的，但事實(shí)上，農(nóng)村也在一定程度上享受了這個(gè)制度所帶來的優(yōu)惠。比如，農(nóng)民居住用地可以免費(fèi)申請(qǐng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用土地，只要符合相關(guān)條件即可使用集體建設(shè)用地，并不用繳納如城市建設(shè)用地的相關(guān)費(fèi)用等。

但是，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展，二元制逐漸成為城鄉(xiāng)互動(dòng)的一個(gè)障礙。表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，就如宋莊畫家村的官司，農(nóng)村村民可以到城市買房，城市居民卻因?yàn)檎叩南拗撇荒苜?gòu)賣農(nóng)宅。這種制度造成的人為分割，形成了農(nóng)村的封閉，已經(jīng)不符合社會(huì)發(fā)展實(shí)際，需要有所改變了。

據(jù)王立則介紹，十幾年前，宋莊當(dāng)?shù)剞r(nóng)宅空置率在50%以上，藝術(shù)家的聚集首先推動(dòng)了這一份死產(chǎn)的盤活和升值。大家根據(jù)實(shí)際情況或租或買，現(xiàn)在小堡村買房畫家近百戶，定居畫家已超過500人。農(nóng)院三四間房的租金，已由三年前的三四千元攀升到了1.5萬元左右。

“他們現(xiàn)在想把房子要回去，是因?yàn)樗吻f地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)興旺，房?jī)r(jià)提升。還有就是聽說這里最近在做規(guī)劃，要修路，有可能會(huì)拆遷。按照現(xiàn)在的情況，如果拆遷，單是房屋的補(bǔ)償就有30多萬?！苯徽勚?，李玉蘭難掩心中的氣憤:“但世上哪有賣了的東西又要回去的道理。”

方竹蘭：

宋莊的農(nóng)民反悔了，是因?yàn)楫?dāng)前這個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)值提升了。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，是聚集到這里的藝術(shù)家投入他們的財(cái)富、能力、知識(shí)，與當(dāng)?shù)卣餐ㄔO(shè)的成果。當(dāng)初交易的價(jià)格和當(dāng)前的價(jià)格出現(xiàn)了很大的差別，可以在法律允許的前提下，給農(nóng)民一些補(bǔ)償，但是不能否定農(nóng)民和畫家交易行為。如今農(nóng)民的反悔，正說明了農(nóng)民對(duì)房屋交易知識(shí)的缺乏，不能看到房屋升值的預(yù)期。這種自由交易行為其實(shí)造成了對(duì)農(nóng)民利益的損害，所以當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該為農(nóng)民提供相關(guān)的服務(wù)，比如對(duì)其房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，幫助農(nóng)民提升其對(duì)房屋價(jià)值的認(rèn)知度，政府提供的良性干預(yù)可能會(huì)減少糾紛的發(fā)生。

記者了解到，自從藝術(shù)家聚集以來，宋莊鎮(zhèn)黨委、政府以敏銳的眼光提出了“文化造鎮(zhèn)”戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。2006年，北京市把宋莊確定為首批十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一，將為宋莊地區(qū)的發(fā)展提供了更大的空間和機(jī)會(huì)。2005年9月，宋莊鎮(zhèn)政府支持成立了宋莊藝術(shù)促進(jìn)會(huì)，舉辦了首屆宋莊藝術(shù)節(jié)，第三屆藝術(shù)節(jié)開幕在即。

“短短幾年，不但宋莊藝術(shù)家群落的國(guó)際名望空前提升，而且文化搭臺(tái)、經(jīng)濟(jì)唱戲、商賈云集、百業(yè)興旺，宋莊鎮(zhèn)進(jìn)入了歷史上最好的發(fā)展時(shí)期?！蓖趿t說。

據(jù)宋莊文化藝術(shù)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)洪峰介紹，原來小堡村沒有一家飯館，現(xiàn)在大大小小已經(jīng)有了46家飯館；原來沒有路燈，現(xiàn)在小堡的文化一條街燈火通明。在宋莊，現(xiàn)在已有11家畫廊，全是民營(yíng)投資，有的完全就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民直接投入，經(jīng)營(yíng)畫材的商店也出現(xiàn)了?！拔幕戽?zhèn)”的發(fā)展思路，已經(jīng)切切實(shí)實(shí)地為農(nóng)民帶來了實(shí)惠。

在王立則提供的宋莊130名藝術(shù)家聯(lián)名信中，有這樣一組數(shù)字:“根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年宋莊鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)總投資20多億元，其中文化產(chǎn)業(yè)方面投資達(dá)3.2億，達(dá)18%。由此實(shí)現(xiàn)全年利稅3.5億。集聚了近500名藝術(shù)家的小堡村，人口僅1300人，但2006年經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值達(dá)3.5億，上繳利稅1816萬，人均純收入1.2萬元。僅小堡村藝術(shù)家作品公開拍賣一項(xiàng)，成交額近2億元。”

“任何地方的發(fā)展都會(huì)遇到矛盾，只是沒料到宋莊的問題會(huì)出在農(nóng)宅的交易上?！蓖趿t的言語間不無遺憾。

胡星斗(北京理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授):

長(zhǎng)期以來中國(guó)的現(xiàn)代化，僅僅是城市的現(xiàn)代化。所以有人說中國(guó)的城市像歐洲，農(nóng)村像非洲，這不無道理。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)形成了城鄉(xiāng)互動(dòng)的障礙，農(nóng)村人到城市來受歧視，要辦暫住證，城里人到農(nóng)村去創(chuàng)業(yè)，要解決工作場(chǎng)所及居住問題就有可能遭遇宋莊藝術(shù)家的困境。目前我國(guó)城鄉(xiāng)缺乏一體化，缺乏均衡、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果將來制度或政策安排上有了突破，允許城里人到農(nóng)村居住、創(chuàng)業(yè)，形成城鄉(xiāng)發(fā)展的互動(dòng)，最終將帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)及面貌的改變。

胡介報(bào):

第6篇：最新的土地管理法范文

關(guān)鍵詞:建設(shè)法規(guī);問題;教學(xué)改革

中圖分類號(hào):G642文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)12-0227-02

中國(guó)建筑業(yè)法制化進(jìn)程起步較晚,《中華人民共和國(guó)建筑法》在1998年3月1日才開始施行。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,中國(guó)的法制建設(shè)逐步完善與健全。目前,中國(guó)建筑法律制度主要有《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》和《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》等等。通過這些法律法規(guī)的內(nèi)容來規(guī)范建筑市場(chǎng),使建設(shè)活動(dòng)在建筑市場(chǎng)中有秩序地進(jìn)行。建設(shè)法規(guī)課程所涉及的內(nèi)容正是上述法律法規(guī)的內(nèi)容,學(xué)生學(xué)習(xí)建設(shè)法規(guī)課程,可以從法律的角度重新認(rèn)識(shí)所學(xué)過的專業(yè)技術(shù)知識(shí),逐步培養(yǎng)其成為懂技術(shù)、懂經(jīng)濟(jì)、懂管理、懂法律的復(fù)合型、創(chuàng)新型,并能適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和國(guó)際工程承包合同化市場(chǎng)的專門人才。所以,學(xué)習(xí)建設(shè)法規(guī)課程是非常有必要的。

一、目前在建設(shè)法規(guī)課程教學(xué)中存在的問題

1.教學(xué)方式陳舊。在高校中,建設(shè)法規(guī)課程的教學(xué)方式主要采用教師講學(xué)生聽的傳統(tǒng)教學(xué)模式,以滿堂灌為主,這樣不能充分調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性和主動(dòng)性,使學(xué)生學(xué)習(xí)起來枯燥乏味。

2.內(nèi)容多、學(xué)時(shí)少。建設(shè)法規(guī)課程所涉及到的法律法規(guī)很多,而且每一部法律法規(guī)的內(nèi)容也特別得多,如《合同法》共428條。建設(shè)法規(guī)作為一門課程,有的專業(yè)是必修課程,有的專業(yè)是選修課程,不同的學(xué)校所安排的學(xué)時(shí)也有所不同,不過一般在32學(xué)時(shí)左右,其學(xué)時(shí)是有限的,在課堂上不可能將每一部法律法規(guī)的條款全部給學(xué)生講解,這就需要教師來把握好重點(diǎn)。

3.不同專業(yè)的重點(diǎn)把握不好。涉及建設(shè)工程的專業(yè)很多,如土木工程、工程管理、建筑學(xué)等專業(yè)都開設(shè)建設(shè)法規(guī)課程,但是建設(shè)法規(guī)課程的任課教師往往來自工程管理專業(yè)或土木工程專業(yè),在教學(xué)中往往以本專業(yè)的特點(diǎn)來給其他專業(yè)講授,這樣對(duì)其他專業(yè)來說,重點(diǎn)把握不好。

4.教材建設(shè)相對(duì)滯后。一本教材從擬定編寫到正式出版一般需要一年左右的時(shí)間,有些時(shí)間會(huì)更長(zhǎng),教材的內(nèi)容是按照編寫時(shí)最新的法律法規(guī)來編寫的。當(dāng)學(xué)生拿到教材時(shí),有些法律法規(guī)可能進(jìn)行了修訂,有些內(nèi)容可能變化較大,這便不利于教學(xué),也不利于學(xué)生課下自學(xué)、溫習(xí)。

5.缺乏“雙師型”教師。高校教師大多是在拿到相應(yīng)的學(xué)歷證及學(xué)位證后直接來高校擔(dān)任主講教師的,學(xué)歷普遍較高,但是工程技術(shù)和管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)少,這便導(dǎo)致在課程教學(xué)過程中不能很好地將理論與實(shí)踐相結(jié)合。

二、建設(shè)法規(guī)課程改革探索

1.理論講授與案例教學(xué)相結(jié)合。傳統(tǒng)教學(xué)模式注重理論講授,不能充分調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性和主動(dòng)性,這一缺點(diǎn)可用案例教學(xué)來彌補(bǔ)。通過工程實(shí)際案例分析,強(qiáng)化學(xué)生的法律意識(shí)并調(diào)動(dòng)學(xué)習(xí)的積極性和主動(dòng)性。當(dāng)然,案例教學(xué)也有弊端,其占用時(shí)間多,且不能將所要講授的內(nèi)容全包含在內(nèi)。所以,為了在規(guī)定的學(xué)時(shí)內(nèi)將所要講授的內(nèi)容講完,不能單純使用理論講授或單純使用案例教學(xué),應(yīng)將二者有效結(jié)合在一起?？梢愿鶕?jù)課程的具體內(nèi)容采用不同的教學(xué)方式,如采用課堂講授理論中穿插案例,這便使難理解的條款變得簡(jiǎn)單易懂;或采用課堂中分組進(jìn)行案例討論,再由每組的代表發(fā)表本組的觀點(diǎn),最后教師進(jìn)行總結(jié);或采用模擬法庭的形式來學(xué)習(xí)民事訴訟法的相關(guān)內(nèi)容等等。另外,理論講授部分應(yīng)著重講重點(diǎn)及難點(diǎn),著重讓學(xué)生理解條款,而不是死記硬背條款的內(nèi)容。因?yàn)榇髮W(xué)生有一定的自學(xué)能力和理解能力,所以他們相對(duì)容易理解的就不必花太多的時(shí)間來講授,點(diǎn)到為止。

2.多媒體教學(xué)。多媒體教學(xué)有很多優(yōu)點(diǎn):直觀形象、通俗易懂,增大信息量、有效擴(kuò)展課時(shí)容量等。尤其是針對(duì)像建設(shè)法規(guī)內(nèi)容特別多的課程,使用多媒體教學(xué),相對(duì)板書教學(xué)而言,可以激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣,調(diào)動(dòng)其主動(dòng)學(xué)習(xí)的積極性,而且可以給學(xué)生傳授解惑更多的建設(shè)法規(guī)知識(shí)從而提高教學(xué)效率。

3.注重因材施教。不同的專業(yè)所涉及建設(shè)法規(guī)的實(shí)踐應(yīng)用是不同的。所以在建設(shè)法規(guī)課程教學(xué)中,即使不同的專業(yè)使用同一本教材,講授的內(nèi)容也要根據(jù)專業(yè)的不同而不同,不能一概而論。因?yàn)閷韺W(xué)生就業(yè)本專業(yè)的工作較多,工作后為了發(fā)展很可能會(huì)參加相關(guān)專業(yè)的執(zhí)業(yè)資格考試,所以教師除了要結(jié)合學(xué)生所學(xué)專業(yè)的特點(diǎn)之外,還應(yīng)結(jié)合建造師、城市規(guī)劃師、監(jiān)理工程師、造價(jià)工程師等相關(guān)專業(yè)的執(zhí)業(yè)資格考試中相關(guān)法規(guī)考試的內(nèi)容來把握相關(guān)專業(yè)的重點(diǎn)。

4.講授的內(nèi)容應(yīng)注重時(shí)效性。建設(shè)法規(guī)教材的版本很多,每一版本都有其優(yōu)缺點(diǎn)。教師在征訂教材時(shí)盡可能征訂更加全面、時(shí)效性更強(qiáng)且具有可讀性的教材,使其起到很好的輔助教學(xué)作用。學(xué)生在學(xué)習(xí)建設(shè)法規(guī)時(shí),教材有很重要的作用,但對(duì)教師來說,不能將教材的內(nèi)容放在第一位,而應(yīng)當(dāng)把最新的具有權(quán)威性的法律法規(guī)放在第一位,一定要注重時(shí)效性。

5.注重“雙師型”教師的培養(yǎng)。高校應(yīng)根據(jù)情況與相關(guān)企事業(yè)單位合作,積極為任課教師提供進(jìn)修、實(shí)踐、頂崗鍛煉、帶薪培訓(xùn)的機(jī)會(huì),培養(yǎng)“雙師型”教師,以促使教師在教學(xué)中理論與實(shí)踐相結(jié)合。另外,可以外聘一些具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的校外人員,如律師、仲裁員、項(xiàng)目合同管理專家等來講學(xué)。

參考文獻(xiàn):

[1]何佰洲.工程建設(shè)法規(guī)與案例:第2版[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2004.

[2]石心剛.建設(shè)法規(guī)課程教學(xué)內(nèi)容與方法探討[J].高等建筑教育,2002,(3):43-44.

第7篇：最新的土地管理法范文

【關(guān)鍵詞】農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化；土地流轉(zhuǎn)；對(duì)策建議

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化作為實(shí)現(xiàn)我國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式改變的有效方式。傳統(tǒng)農(nóng)村的土地分散經(jīng)營(yíng)不適應(yīng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的要求，所以推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)， 擴(kuò)大土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模，是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化中一個(gè)必然的選擇。近些年，我國(guó)的土地流轉(zhuǎn)取得了重大突破，對(duì)我國(guó)農(nóng)村社會(huì)的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。但是由于土地流轉(zhuǎn)還處于探索階段，受思想觀念以及流轉(zhuǎn)環(huán)境的影響，當(dāng)前我國(guó)土地流轉(zhuǎn)遇到一些困難，還存在著諸多問題。

一、 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問題

（一）大多數(shù)農(nóng)戶對(duì)土地流轉(zhuǎn)思想上認(rèn)識(shí)不足

農(nóng)戶受到傳統(tǒng)文化影響較深，普遍存在一定程度的“戀土情結(jié)”，許多農(nóng)戶對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的法律、政策缺乏了解，以種地收入作為家庭主要收入來源的農(nóng)戶，把土地視為命根子而不愿流轉(zhuǎn)；從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)戶對(duì)農(nóng)村土地政策心存疑惑，更多的農(nóng)戶怕流轉(zhuǎn)后失去承包權(quán)，寧可粗放經(jīng)營(yíng)或讓親戚代耕也不愿意流轉(zhuǎn)土地。因此，土地流轉(zhuǎn)范圍非常有限。

（二）土地產(chǎn)權(quán)模糊、流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范

根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)所有者屬于農(nóng)村集體所有。但不管是憲法、《民法通則》還是最新的《土地管理法》，都未對(duì)“集體”這一概念做出明確的解釋。由于土地產(chǎn)權(quán)的模糊性，導(dǎo)致土地在流轉(zhuǎn)過程中相關(guān)利益主體都爭(zhēng)相充當(dāng)土地產(chǎn)權(quán)主體，從而大大增加了土地流轉(zhuǎn)的交易成本，在一定程度上阻礙了土地流轉(zhuǎn)的順利實(shí)施。在土地流轉(zhuǎn)程序上，根據(jù)《土地承包法》第48條規(guī)定：“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織的村民會(huì)議三分之二以上的成員或者三分之二村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)”。在這里，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府擁有土地是否流轉(zhuǎn)的處分權(quán)，而作為土地實(shí)際經(jīng)營(yíng)者的農(nóng)民卻只能被動(dòng)的接受安排。這種流轉(zhuǎn)程序的設(shè)定不但會(huì)在一定程度上損害農(nóng)民的利益，而且還增加了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府尋租的可能。

（三）農(nóng)村保障制度建設(shè)滯后，配套設(shè)施缺乏

當(dāng)前，我國(guó)農(nóng)村土地除負(fù)擔(dān)產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)功能之外，還擔(dān)負(fù)著農(nóng)民的社會(huì)保障功能。我國(guó)政界和理論界習(xí)慣于把土地問題作為九億農(nóng)民最基本的生活保障來看待，甚至把它視為確保國(guó)家糧食安全的重大政治問題。我國(guó)長(zhǎng)期以來實(shí)行的是城鄉(xiāng)分割的社會(huì)保障模式。這種模式造成“市民”和“農(nóng)民”分開，農(nóng)民沒有真正享受到國(guó)家應(yīng)當(dāng)為他們提供的公共產(chǎn)品，使城鄉(xiāng)居民的社會(huì)保障水平存在巨大差距。目前，我國(guó)城市社會(huì)保障體系已基本建立，但廣大農(nóng)村地區(qū)的社會(huì)保障體系尚不健全，農(nóng)村的養(yǎng)老、醫(yī)療、社會(huì)救助等基本保障體系尚未完全建立起來。在農(nóng)民收入水平低，收入來源有限的情況下，農(nóng)民主要依靠土地收入來解決養(yǎng)老、看病、上學(xué)等問題，土地成為農(nóng)民的基本生活保障。在這種情況下，農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的積極性不高，害怕由于進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)而喪失基本的生活保障，即便不得已要轉(zhuǎn)包土地，也盡量轉(zhuǎn)包給家族內(nèi)部人。這種不以耕種適應(yīng)性和方便性為依據(jù)的流轉(zhuǎn)行為，不利于提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益。

二、 完善我國(guó)土地流轉(zhuǎn)的對(duì)策建議

（一）加強(qiáng)政府引導(dǎo)，打消農(nóng)民顧慮

為了進(jìn)一步消除土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)民無處上班、無地可種、無?？梢赖膯栴}，政府要進(jìn)一步健全農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制，確保失地農(nóng)民老有所依、病有所治、殘有所助。一是建設(shè)。將參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)民納入進(jìn)來，讓農(nóng)民享受像城鎮(zhèn)居民一樣的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保給。社保費(fèi)用應(yīng)由國(guó)家、集體、個(gè)人三者共同承擔(dān)。保障金要建立專門賬戶統(tǒng)籌安排、?？顚Ｓ?。二是要幫助失地農(nóng)民實(shí)現(xiàn)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)。把失地農(nóng)民就業(yè)納入下崗職工再就業(yè)工程范疇。優(yōu)先照顧流轉(zhuǎn)農(nóng)民，調(diào)動(dòng)企業(yè)主招收流轉(zhuǎn)農(nóng)民的積極性。出臺(tái)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)參與流轉(zhuǎn)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)和務(wù)工，同時(shí)要進(jìn)一步完善就業(yè)援助服務(wù)的組織保障體系。在土地流轉(zhuǎn)過程中，要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地用途、市場(chǎng)環(huán)境等因素，因地制宜地采取多種保障形式，從根本上保障失流轉(zhuǎn)農(nóng)民的生存權(quán)益。三是村兩委要堅(jiān)持“村民選官為村民”的原則，在本村低保農(nóng)戶名單確立過程中體現(xiàn)民主與公開，杜絕“人情?！?，真正將低保金落戶到最需要的困難農(nóng)民家里。

（二）健全管理機(jī)構(gòu)

堅(jiān)持“以人為本，服務(wù)為先，固本強(qiáng)基，依法管理”的工作理念，不斷推進(jìn)新型農(nóng)村社區(qū)管理模式創(chuàng)新。首先要完善服務(wù)社區(qū)農(nóng)民的組織機(jī)構(gòu)。第一，設(shè)置辦事機(jī)構(gòu)。在市級(jí)層面建立社會(huì)管理便民服務(wù)和社會(huì)應(yīng)急聯(lián)動(dòng)服務(wù)“兩個(gè)中心”，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道〉和新型農(nóng)村社區(qū)層面分別建立社會(huì)管理便民服務(wù)中心，全面推行城鄉(xiāng)一體化社會(huì)管理。第二， 完善機(jī)構(gòu)職能。在社區(qū)所設(shè)立的便民服務(wù)中心里邊，設(shè)置"六室一廳"，即社會(huì)管理辦公室、警務(wù)室、矛盾糾紛調(diào)解室、“兩新”組織管理室、特殊人群幫教室、法制宣傳教育室和綜合服務(wù)大廳，開展全方位、一站式管理服務(wù)。第三，積極開展活動(dòng)。開展的法治社區(qū)和星級(jí)法制示范戶創(chuàng)建活動(dòng)，探索村民自治的"公約化自治"管理模式等，讓居民群眾自我管理、自我約束、自我發(fā)展，提高居民群眾學(xué)法、知法、守法、用法的自覺性，引導(dǎo)群眾共同維護(hù)良好社會(huì)治安秩序。同時(shí)中心鎮(zhèn)、中心社區(qū)依托自身優(yōu)勢(shì)和傳統(tǒng)， 在新型農(nóng)村社區(qū)規(guī)劃建設(shè)中合理設(shè)置產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)或就業(yè)安置區(qū)，吸引中小企業(yè)進(jìn)區(qū)建廠。同時(shí)，創(chuàng)設(shè)保潔、管護(hù)、家政服務(wù)、物業(yè)管理等公益性就業(yè)崗位，確保社區(qū)居民就 地就業(yè)、充分就業(yè)。強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐，實(shí)現(xiàn)了社區(qū)農(nóng)民搬得進(jìn)、穩(wěn)得住、能發(fā)展、可致富的目標(biāo)。

（三）減少行政強(qiáng)制

土地流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置的重要舉措，由于存在行政強(qiáng)制，給農(nóng)民土地權(quán)益造成很大損害。因此，在土地流轉(zhuǎn)過程中，把群眾自愿和群眾滿意作為根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，充分尊重農(nóng)民意愿，注重典型引導(dǎo)，不搞一刀切，不搞任何形式的強(qiáng)迫命令，群眾現(xiàn)在想流轉(zhuǎn)，是他的意愿，我們尊重；他不想現(xiàn)在流轉(zhuǎn)，這還是他的意愿， 等他想流轉(zhuǎn)了再流轉(zhuǎn)就行了。同時(shí)，新型農(nóng)村社區(qū)靠?jī)?yōu)美的環(huán)境、優(yōu)惠的政策、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)引導(dǎo)群眾自愿入住。這就要求增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，減少行政強(qiáng)制，建設(shè)服務(wù)型政府。

第8篇：最新的土地管理法范文

中國(guó)全球化最大障礙是人才短缺

麥肯錫最新的一項(xiàng)調(diào)查顯示，人才問題成為中國(guó)企業(yè)在全球化進(jìn)程中面臨的一個(gè)主要問題，3/4的受訪企業(yè)認(rèn)為人才短缺是其全球擴(kuò)張計(jì)劃的最大障礙。

研究發(fā)現(xiàn)，中國(guó)企業(yè)決定進(jìn)行全球化的主要原因：保證對(duì)資源的利用；保持領(lǐng)先的收入增長(zhǎng)；獲得對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的利用；構(gòu)建在要害領(lǐng)域如供給渠道和研發(fā)投資等方面的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模。

我國(guó)將劃分四大人口功能區(qū)

據(jù)國(guó)家人口計(jì)生委預(yù)計(jì)，未來30年，全國(guó)城市人口的比例將達(dá)到70%，即從目前的5.6億上升到10億，約有3億農(nóng)村人口進(jìn)城。

國(guó)家人口發(fā)展功能區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃已經(jīng)由國(guó)家人口計(jì)生委完成，并獲得中央的認(rèn)可。這項(xiàng)規(guī)劃的大體框架，是將全國(guó)的國(guó)土分成不適宜、臨界適宜、一般適宜、比較適宜、高度適宜5大區(qū)域。其中高度適宜地區(qū)，面積只有全國(guó)的10%，但要積聚全國(guó)30%的人口，是人口密度最大的地區(qū)。在此基礎(chǔ)上，按照環(huán)境資源承載力，把全國(guó)劃分出四大人口發(fā)展功能區(qū)域，即限制區(qū)、疏散區(qū)、穩(wěn)定區(qū)和聚居區(qū)。其中人口聚居區(qū)將占全國(guó)人口的54%，約為7.4億。

全總5年內(nèi)將建5萬個(gè)“職工書屋”

全國(guó)總工會(huì)決定，力爭(zhēng)用5年左右的時(shí)間，在全國(guó)目前尚缺乏讀書條件的基層企事業(yè)單位、社區(qū)等開辦5萬個(gè)“職工書屋”，進(jìn)一步發(fā)揮好現(xiàn)有職工工會(huì)圖書館（室）的作用，逐步形成閱讀條件比較完備、廣泛覆蓋職工群眾的工會(huì)讀書設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。為此，全總及各地工會(huì)要投入適量資金，集中各方面力量，用3年時(shí)間在各地扶持援建3000個(gè)“職工書屋”示范點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，推動(dòng)“職工書屋”建設(shè)的全面展開。

我國(guó)建成“農(nóng)家書屋”約2萬個(gè)

截至2007年底，我國(guó)已建成“農(nóng)家書屋”約2萬個(gè)，到2008年底，“農(nóng)家書屋”的數(shù)量將增加到5萬個(gè)左右。 “農(nóng)家書屋”工程是政府統(tǒng)一規(guī)劃、組織實(shí)施的新農(nóng)村文化建設(shè)的基礎(chǔ)工程、民心工程之一，它對(duì)解決農(nóng)民群眾“買書難、借書難、看書難”的問題，保障農(nóng)民群眾基本文化權(quán)益，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村和小康社會(huì)建設(shè)具有重要意義?！稗r(nóng)家書屋”工程是新聞出版總署等8部委于2007年初共同發(fā)起的一項(xiàng)惠及廣大農(nóng)民群眾、推動(dòng)農(nóng)村文化建設(shè)的重大工程。

中國(guó)工會(huì)擁有1.93億會(huì)員

中國(guó)工會(huì)目前擁有1.93億會(huì)員，150多萬個(gè)基層工會(huì)組織，是世界上會(huì)員人數(shù)最多、組織規(guī)模最大的工會(huì)組織。

近年來，工會(huì)組織和工會(huì)會(huì)員在數(shù)量上有了明顯的發(fā)展，職工參加和組織工會(huì)的權(quán)利得到進(jìn)一步維護(hù)。

公安部擬規(guī)定漢族姓名最長(zhǎng)限6個(gè)字

公安部全國(guó)公民身份證號(hào)碼查詢服務(wù)中心一項(xiàng)最新姓名統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)漢族戶籍人口中兩字姓名的人數(shù)有1.6億多人，占全國(guó)漢族戶籍總?cè)丝诘?4.22%。而三字姓名的戶籍人口有10億多人，占全國(guó)漢族總?cè)丝诘?5.61%。姓名是4個(gè)字及以上的只有197萬多人。我國(guó)漢族戶籍人口姓名中，最長(zhǎng)的姓名達(dá)到15個(gè)字。目前公民起名并沒有字?jǐn)?shù)限制，但按照《姓名登記條例(初稿)》，除少數(shù)民族以外，公民姓名長(zhǎng)度將限制在6個(gè)字以內(nèi)。

中國(guó)男比女多出3700萬

2007年中國(guó)男性已比女性多出3700萬，其中0歲至15歲的男比女多出1800萬。專家認(rèn)為上世紀(jì)90年代出生的人口在達(dá)到婚齡時(shí)，將會(huì)有10％的男性被擠出婚姻市場(chǎng)不能成婚。

日前出爐的《當(dāng)代中國(guó)青年人口發(fā)展?fàn)顩r報(bào)告》顯示，中國(guó)當(dāng)代青年未婚比例越來越高。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，1995年，中國(guó)15歲至29歲青年未婚人口比例為51.54％，15歲至35歲青年未婚人口比例為38.23％；2005年的相應(yīng)數(shù)據(jù)則分別上升為65.89％、45.71％。專家指出，性別比的連續(xù)失調(diào)超出正常，未婚青年增多已構(gòu)成了威脅國(guó)家可持續(xù)發(fā)展及社會(huì)和諧的一個(gè)弊病。

我國(guó)生態(tài)環(huán)境建設(shè)仍十分脆弱

國(guó)家林業(yè)局副局長(zhǎng)張建龍指出，經(jīng)過多年的努力，中國(guó)的防沙治沙事業(yè)已取得了令世人矚目的成就，全國(guó)土地沙化由20世紀(jì)90年代末期年均擴(kuò)展3436平方公里，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在年均縮減1283平方公里?；哪殉蔀閲?yán)重制約中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的重大環(huán)境問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)每年因荒漠化造成的直接經(jīng)濟(jì)損失達(dá)540億元人民幣，平均每天損失近1.5億人民幣。

水匱乏威脅全球2/3人口

據(jù)聯(lián)合國(guó)有關(guān)部門提供信息，2005年，全球有2/3的人口蒙受水資源匱乏的壓力，其中北非、中東和西亞的形勢(shì)最為嚴(yán)峻。

專家說，全球變暖勢(shì)必會(huì)加劇水資源的匱乏問題。從全球來看，與1990年相比，2100年的溫度將上升2攝氏度。20億人口將因此處在“水資源愈發(fā)匱乏”的境地。

國(guó)家機(jī)關(guān)將全面禁煙

近日，“中國(guó)控?zé)熍c履約高層研討會(huì)”在北京人民大會(huì)堂舉行。衛(wèi)生部部長(zhǎng)陳竺在會(huì)上提出：“每個(gè)人為了健康都應(yīng)該帶頭不吸煙，人人都要有勇氣和責(zé)任勸告吸煙者到室外吸煙。”中國(guó)已向世界承諾，將2008年奧運(yùn)會(huì)辦成“無煙奧運(yùn)”。 與會(huì)專家一致通過并簽署了題為“政府以身作則，共創(chuàng)無煙環(huán)境”的倡議書，呼吁：國(guó)家機(jī)關(guān)、各部委辦公場(chǎng)所率先做到全面禁煙，鼓勵(lì)各級(jí)政府辦公機(jī)構(gòu)制定政策，全面禁煙。

新疆建成我國(guó)最大的油氣產(chǎn)區(qū)

新疆各油田企業(yè)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年新疆共生產(chǎn)原油2640萬噸，生產(chǎn)天然氣212億立方米，總油氣當(dāng)量達(dá)到4330萬噸，位居全國(guó)第一，成為我國(guó)最大的油氣產(chǎn)區(qū)。

新疆預(yù)測(cè)石油資源量208億噸，天然氣資源量10.8萬億立方米，被視為我國(guó)石油工業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略接替地區(qū)。目前，在塔里木、準(zhǔn)噶爾、吐哈（吐魯番和哈密）三大盆地累計(jì)探明石油地質(zhì)儲(chǔ)量38億噸，探明天然氣地質(zhì)儲(chǔ)量1.3萬億立方米。原油年產(chǎn)量實(shí)現(xiàn)了從1990年的700萬噸到2000多萬噸的跨越，天然氣年產(chǎn)量也從5億立方米猛增到200多億立方米。

土地都將有合法“身份證”

國(guó)土資源部日前了《土地登記辦法》?！掇k法》于2月1日起生效，每一塊土地都將擁有合法的“身份證”。

據(jù)國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《物權(quán)法》、《土地管理法》等一系列土地法律法規(guī)的接連實(shí)施，迫切要求對(duì)我國(guó)土地權(quán)利的主體進(jìn)行界定，以有效保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益。根據(jù)《土地登記辦法》，國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利均要記載于土地登記簿公示。

繼續(xù)完善支農(nóng)保護(hù)和補(bǔ)貼制度

中央農(nóng)村工作會(huì)議指出， 2007年，中央財(cái)政用于“三農(nóng)”的支出預(yù)計(jì)達(dá)到4318億元，增長(zhǎng)22.8%。2008年，繼續(xù)完善我國(guó)農(nóng)業(yè)支持保護(hù)和補(bǔ)貼制度，對(duì)保護(hù)和提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力的補(bǔ)貼力度將進(jìn)一步加大。對(duì)農(nóng)民的直接補(bǔ)貼力度、對(duì)糧食主產(chǎn)區(qū)的扶持力度、動(dòng)物防疫體系建設(shè)的投入力度等都將加大。

陽光工程暖人

2007年，中央財(cái)政用于陽光工程（培訓(xùn)就業(yè)工程）的專項(xiàng)補(bǔ)助資金達(dá)9億元。2008年，陽光工程將提高補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)以貧困地區(qū)、糧食主產(chǎn)區(qū)、勞動(dòng)力主要輸出地區(qū)和革命老區(qū)為重點(diǎn)開展轉(zhuǎn)移培訓(xùn)工作，培訓(xùn)后轉(zhuǎn)移就業(yè)率不低于80%，轉(zhuǎn)移就業(yè)以穩(wěn)定就業(yè)為主導(dǎo)，同時(shí)積極引導(dǎo)受訓(xùn)農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)和靈活就業(yè)。

女人比男人愛失眠

由國(guó)際睡眠組織進(jìn)行的研究證明：女性與男性相比，她們更容易受到失眠的困擾?！芭缘钠骄叽螖?shù)比男性高出1倍多，失眠已經(jīng)成為一種女性流行病?！毖芯咳藛T指出，女性失眠發(fā)生率高于男性，首先與她們的生理和性格特點(diǎn)息息相關(guān)。女性處于經(jīng)期、孕期和更年期時(shí)，體內(nèi)雌激素和孕激素水平的變化都對(duì)睡眠造成影響；女性細(xì)心、愛美、追求完美、感情較脆弱等性格特點(diǎn)，也使得她們更易發(fā)生失眠；此外，女人性格往往趨于內(nèi)向，情感更豐富，對(duì)情感的體驗(yàn)也更細(xì)膩、敏銳，這些都成為導(dǎo)致女性失眠的誘因。

新年假期易發(fā)心臟病

美國(guó)洛杉磯的研究人員通過大量調(diào)研認(rèn)為，生活習(xí)慣的改變是新年假期心臟病高發(fā)的重要誘因之一。他們研究了洛杉磯地區(qū)過去12年間22萬名死于心臟病的患者，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，其中許多人的死亡時(shí)間在12月―1月間。在這兩個(gè)月里，死于心臟病的患者要比每年6月―9月間高出33%。研究人員表示，這一現(xiàn)象與人們的生活習(xí)慣改變有很大關(guān)系，這些變化包括：情緒亢奮或容易波動(dòng)，過度勞累，突然進(jìn)食過多油膩和太咸的食物，大量喝酒，睡眠減少等。

科技新創(chuàng)

國(guó)產(chǎn)人造皮膚誕生

前不久，第四軍醫(yī)大學(xué)口腔醫(yī)院了一項(xiàng)重要科研成果，宣布我國(guó)組織工程第一個(gè)產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品――人造皮膚正式問世，這是目前我國(guó)該領(lǐng)域唯一研究成功的產(chǎn)品。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、第四軍醫(yī)大學(xué)組織工程研發(fā)中心主任金巖教授說，這項(xiàng)研究歷時(shí)近十年，已于去年11月13日通過國(guó)家食品藥品監(jiān)督管理局4次嚴(yán)格評(píng)審，獲得了產(chǎn)品注冊(cè)證書。這一成果的研制發(fā)明，可以極大地減少病人的痛苦，也讓很多燒傷患者能重新恢復(fù)舊日容顏。

日本公路“會(huì)哼小曲兒”

日本北海道工業(yè)研究所的一個(gè)研究小組已在日本北部和中部建成3條奏樂公路，其中一條公路能演奏一首流行歌曲。研究者稱，這種奏樂公路的表面嵌有間距精確的凹槽。奏樂公路能借助凹槽的間距讓汽車司機(jī)經(jīng)過時(shí)聽到動(dòng)聽的音符。聆聽“公路音樂”的理想駕駛速度是約每小時(shí)45公里。在時(shí)速限制在48公里以內(nèi)的路段，公路的奏樂功能可有效減少超速現(xiàn)象。

太陽能飛機(jī)今年試飛

開發(fā)世界首架太陽能飛機(jī)的瑞士“陽光動(dòng)力”團(tuán)隊(duì)對(duì)外公布了原型機(jī)的設(shè)計(jì)。原型機(jī)預(yù)計(jì)今年完工，屆時(shí)將在載人情況下完成日夜環(huán)球的試飛。該飛機(jī)能夠完全不用任何燃料，日夜連續(xù)飛行，因?yàn)樗軌虼鎯?chǔ)白天的太陽能量。

飛行汽車問世 荷蘭擬建60停機(jī)坪

塞車不僅浪費(fèi)大量時(shí)間，還時(shí)常耽誤出行人的急事。荷蘭研制的首輛民用空陸兩用飛行汽車，在正常情況下，飛行汽車形似三輪機(jī)動(dòng)車；一旦堵車，它可搖身一變，成為一架小型直升機(jī)，從擁堵路面升空后快速到達(dá)目的地。他們計(jì)劃在荷蘭建設(shè)60個(gè)直升機(jī)停機(jī)坪，來滿足未來需求。

英國(guó)打造“集裝箱酒店”

英國(guó)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店巨頭Travelodge集團(tuán)眼下正在倫敦建造全球第一家可回收式酒店。該酒店的建筑材料全部采用預(yù)制構(gòu)件――從中國(guó)進(jìn)口的集裝箱,建造過程仿佛“堆積木”。該“集裝箱酒店”不僅縮短了工期,節(jié)約了成本,而且將來拆卸時(shí),還可以回收再利用。

“萬能床”美國(guó)亮相

這款被命名為“星夜”的萬能床由美國(guó)禮恩派公司推出，預(yù)計(jì)將于2009年上半年上市，價(jià)格約5萬美元，可以根據(jù)顧客要求增減配置。這款床長(zhǎng)約3.1米，寬2.6米，就像一張普通的超大型雙人床。雖然外表普通，其中卻大有文章。環(huán)繞聲音響系統(tǒng)藏身床角，放映機(jī)“高居”床靠背之上。打開放映機(jī)，大幅高清晰度畫面投射在床對(duì)面的墻壁上，堪稱完美家庭影院。床靠背中還藏有一套計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。這一系統(tǒng)具有超大存儲(chǔ)量，可存儲(chǔ)40萬首歌曲或2000小時(shí)電影。再加上無線網(wǎng)絡(luò)與無線鍵盤，上班族坐在床上就能處理工作?！叭f能床”還可以根據(jù)室溫調(diào)節(jié)冷暖，令睡眠更舒適。床墊中的整套調(diào)溫系統(tǒng)受計(jì)算機(jī)控制。

奇聞趣事

小豬披上偽裝喝虎奶

泰國(guó)一家動(dòng)物園的一群小豬崽竟然“悍不畏死”，將一只母老虎當(dāng)成了“養(yǎng)母”。動(dòng)物園的工作人員給這些小豬崽穿上了虎皮偽裝服，母虎竟然將這群小豬崽當(dāng)成了幼虎撫養(yǎng)。據(jù)悉，這只母老虎從小喝的就是母豬奶，所以將豬群當(dāng)成了它的“家人”。

美國(guó)富婆千萬美元遺產(chǎn)留給寵物狗

綽號(hào)“吝嗇女王”的美國(guó)87歲億萬富婆利昂娜?海姆斯利去世，將1200萬美元的遺產(chǎn)留給了自己一只名叫“麻煩”的寵物狗。但利昂娜做夢(mèng)也不會(huì)想到小“麻煩”因此真的遇到了大“麻煩”，它成為綁架勒索者的頭號(hào)獵捕目標(biāo)，短短3個(gè)月，已多次收到綁架和暗殺恐嚇?！奥闊敝缓酶拿[居，并被保鏢24小時(shí)保護(hù)起來。

鴿子多讓歐洲頭疼

鴿子一向被視為和平和愛情的象征，殊不知每只鴿子每年產(chǎn)生12公斤的糞便，在城市里傳播疾病，儼然是“飛翔的老鼠”。由于歐洲“鴿”滿為患，科學(xué)家、城市官員和動(dòng)物保護(hù)主義者云集德國(guó)城市埃森，召開首屆城鎮(zhèn)“治鴿大會(huì)”，討論如何控制日益龐大的鴿子大軍。他們預(yù)計(jì)，今后10年鴿子數(shù)量將達(dá)到5000萬到4億只。

20世紀(jì)初歐洲許多大城市就想方設(shè)法減少鴿子的數(shù)量，動(dòng)用了包括毒殺、射殺、炸死、電刑等一切手段。人們還嘗試過避孕藥，為鴿子實(shí)行“計(jì)劃生育”，但效果并不理想。

新西蘭買鞋要有醫(yī)生處方

新西蘭有好幾家鞋店，專門賣“健康鞋”，其最大的特點(diǎn)就是，顧客拿著一份醫(yī)生開具的“買鞋處方” 來到鞋店，售貨員根據(jù)處方上的建議，為顧客挑選合適、健康的鞋子。據(jù)一家專賣女鞋的鞋店老板介紹，鞋對(duì)于人們的健康非常重要，穿得不對(duì)，很可能會(huì)對(duì)身體造成傷害，尤其是那些腳部有病的人。如何選鞋也是一門學(xué)問，需要接受醫(yī)生的專業(yè)指導(dǎo)。

第9篇：最新的土地管理法范文

關(guān)鍵詞：集體林權(quán)制度；林農(nóng)；林地流轉(zhuǎn)；社會(huì)保障

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1003－854X（2012）02－0014－06

一、國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究文獻(xiàn)綜述

隨著集體林權(quán)改革的深入推進(jìn)，一些學(xué)者開始關(guān)注林地流轉(zhuǎn)，進(jìn)行了相關(guān)的研究。目前，國(guó)內(nèi)學(xué)者徐秀英、呂孝俠等主要從集體林地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀、問題及解決思路方面展開研究，為完善林地流轉(zhuǎn)政策提出了很好的建議①；肖化順等對(duì)集體林地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)價(jià)體系進(jìn)行了研究②。關(guān)于集體林地流轉(zhuǎn)影響因素的研究，國(guó)內(nèi)學(xué)者主要使用定性的研究方法，通過建立理論框架或案例研究的方法來分析問題。近兩年來部分學(xué)者開始注重使用實(shí)證的方法來進(jìn)行研究，徐秀英等運(yùn)用交叉分組統(tǒng)計(jì)方法對(duì)影響農(nóng)戶林地流轉(zhuǎn)的因素進(jìn)行分析③，廖文梅等使用Logistic模型研究農(nóng)戶對(duì)集體林地流轉(zhuǎn)的意愿④。

國(guó)外學(xué)者對(duì)林地流轉(zhuǎn)的研究主要涉及林地流轉(zhuǎn)及價(jià)格影響因素方面。Daowei Zhang認(rèn)為林地產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性是土地所有者進(jìn)行長(zhǎng)期投資的關(guān)鍵⑤。許多學(xué)者從多種角度來分析影響林地流轉(zhuǎn)行為及流轉(zhuǎn)價(jià)格的因素。Lars Hultkrantz認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)格即借款利率對(duì)林地流轉(zhuǎn)的價(jià)格有影響，但這種影響比較有限，這主要是因?yàn)榱值厮姓攉@得信貸總是受到限制⑥。T. Aronsson等認(rèn)為林地自身特征和林地買賣雙方特征等因素決定了林地是否進(jìn)行流轉(zhuǎn)⑦。為了更全面地分析各方面因素的影響程度，R. Scarpa等首次設(shè)計(jì)了特征定價(jià)模型（hedonic price model）分析影響美國(guó)威斯康星楓樹的非木價(jià)值的影響因素，模型解釋變量分為三類：生態(tài)特征、區(qū)位特征和社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況⑧。

國(guó)內(nèi)關(guān)于林地流轉(zhuǎn)問題的研究相對(duì)落后，研究?jī)?nèi)容更多地關(guān)注宏觀政策層面，研究方法為定性分析和簡(jiǎn)單的描述性統(tǒng)計(jì)分析，少見理論研究和計(jì)量分析。而林地流轉(zhuǎn)取決于林地價(jià)格、有效的林地需求與供給，因此林地流轉(zhuǎn)應(yīng)該更加關(guān)注微觀層面的研究。但目前國(guó)內(nèi)在微觀領(lǐng)域，如林農(nóng)參與林地流轉(zhuǎn)的行為及其影響因素的分析雖有涉及，但是沒有詳細(xì)細(xì)分研究林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地和流入林地的意愿及影響因素，并且，現(xiàn)有的計(jì)量分析模型變量選取簡(jiǎn)單，沒有考慮調(diào)節(jié)變量的影響。本文采用一手的調(diào)研數(shù)據(jù)，運(yùn)用Logistic模型，選用調(diào)節(jié)變量來細(xì)化分析多種因素相互作用對(duì)林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地意愿的影

* 本文系教育部人文社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目“集體林林地流轉(zhuǎn)機(jī)制研究――基于影響林農(nóng)參與決策行為及價(jià)格因素的實(shí)證分析”（項(xiàng)目編號(hào)：09YJC790254）、中國(guó)人民大學(xué)科學(xué)研究基金項(xiàng)目（中央高?；究蒲袠I(yè)務(wù)費(fèi)專項(xiàng)資金資助）“集體林林地流轉(zhuǎn)決策影響因素的實(shí)證研究”的研究成果。

響，這比傳統(tǒng)的只研究?jī)蓚€(gè)變量之間的關(guān)系又更進(jìn)了一步，在說明問題時(shí)更具實(shí)際意義和說服力。

二、調(diào)查地基本情況、數(shù)據(jù)來源與理論模型的構(gòu)建

1. 調(diào)查地基本情況

安化縣處于湖南中部偏北，土地肥沃，適宜各種作物生長(zhǎng)，生產(chǎn)松、杉、竹等，是湖南重點(diǎn)林區(qū)縣和十強(qiáng)林業(yè)縣之一。雖然是國(guó)家級(jí)貧困縣，但竹木產(chǎn)業(yè)是其六大支柱產(chǎn)業(yè)之首，有林業(yè)用地589萬畝，森林覆蓋率達(dá)76.17％。自2007年4月以來，湖南省在安化縣開展了以“明晰產(chǎn)權(quán)、放活經(jīng)營(yíng)、規(guī)范流轉(zhuǎn)、保障收益”為主要內(nèi)容的集體林權(quán)制度改革試點(diǎn)。截止2008年4月，安化縣已登記發(fā)證的山林面積578.3萬畝，占應(yīng)發(fā)證面積98.2%，全縣共發(fā)放林權(quán)證262721本，集體林權(quán)制度改革后，林木產(chǎn)權(quán)進(jìn)一步明晰。

2. 數(shù)據(jù)來源

本文數(shù)據(jù)來源于2010年11月對(duì)湖南省益陽市安化縣農(nóng)村的隨機(jī)抽樣問卷調(diào)查，本次問卷調(diào)查涉及的內(nèi)容為：2005-2009年這五年期間調(diào)查地農(nóng)村住戶個(gè)人特征、家庭社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、林地條件、受訪家庭近五年發(fā)生災(zāi)害后林地?fù)p失額、是否獲得貸款、林地流轉(zhuǎn)意愿等方面的數(shù)據(jù)。本研究的抽樣調(diào)查分為三個(gè)層次：首先從安化縣所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)中隨機(jī)抽取了東坪鎮(zhèn)、柘溪鎮(zhèn)、古樓鎮(zhèn)以及羊角塘鎮(zhèn)這四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)；其次分別從這四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中隨機(jī)抽取了中砥村、槎溪村以及梨坪村等12個(gè)村子；最后對(duì)這12個(gè)村的林農(nóng)進(jìn)行隨機(jī)問卷調(diào)查，發(fā)放150份問卷，最終獲得了123個(gè)有效樣本，問卷有效率為82%。在這12個(gè)樣本村中，大部分的村子都已經(jīng)將集體林地林木分配到戶，集體林權(quán)制度改革已基本完成，這在客觀上為林地流轉(zhuǎn)提供了可能性。

3. 理論模型

本文采用logistic回歸模型對(duì)林農(nóng)是否流轉(zhuǎn)出林地意愿的影響因素進(jìn)行研究，愿意將林地流轉(zhuǎn)出的定義為1，不愿意將林地流轉(zhuǎn)出的定義為0。

logistic回歸模型為：

pr（y=1）=

式中：P為林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地的概率；Xi（i=1，2，……，k）為影響林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地意愿的變量因子。

三、林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地意愿的主要影響因素分析

1. 模型變量的選擇

一是單一變量的選擇。本研究將影響林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地意愿的影響因素歸納為受訪者及家庭社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征、林地自然條件、林業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、獲得林業(yè)貸款情況以及對(duì)現(xiàn)行林地流轉(zhuǎn)制度的了解等五類，進(jìn)而又具體分為以下17個(gè)單一變量（見表1）。此外，價(jià)格因素也應(yīng)該是林地流轉(zhuǎn)意愿的重要影響因素，但是本研究調(diào)查地點(diǎn)位于一個(gè)縣城內(nèi)，流轉(zhuǎn)的價(jià)格基本趨于一致，因此不具有研究?jī)r(jià)值，本文沒將價(jià)格因素放入模型中進(jìn)行回歸。

二是調(diào)節(jié)變量的選擇。本文嘗試將調(diào)節(jié)變量用在林地流轉(zhuǎn)意愿影響因素的研究上，因?yàn)閷?duì)于不同性別的受訪者，年齡和受教育程度對(duì)林農(nóng)是否愿意流轉(zhuǎn)出林地有不同的影響，因此，本文認(rèn)為性別（X1）是年齡（X2）和受教育程度（X4）和林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地意愿（y）之間關(guān)系的調(diào)節(jié)變量。此外，本文認(rèn)為林地坡度（X8）、水土流失情況（X9）也是土壤產(chǎn)量情況（X10）和林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地意愿（y）之間關(guān)系的調(diào)節(jié)變量。為研究這些調(diào)節(jié)變量的影響效果，本文將性別*年齡（X18）、性別*受教育程度（X19）和林地坡度*水土流失情況*土壤產(chǎn)量情況（X20）三項(xiàng)加入回歸模型進(jìn)行回歸，通過考察調(diào)節(jié)變量是否顯著來確定本模型中是否存在調(diào)節(jié)效果。

2. 模型變量的樣本均值及預(yù)期作用方向

在獲得的123個(gè)有效數(shù)據(jù)中，不愿意流轉(zhuǎn)出林地的有102戶（82.93%），愿意流轉(zhuǎn)出林地的有21戶（17.07%）。本文對(duì)各個(gè)自變量對(duì)因變量的作用方向進(jìn)行了預(yù)計(jì)，結(jié)果如表2所示。如果自變量和因變量是正相關(guān)關(guān)系，即自變量對(duì)因變量的作用方向?yàn)檎?，用?”表示；如果自變量和因變量是負(fù)相關(guān)關(guān)系，即自變量對(duì)因變量的作用方向?yàn)樨?fù)的，用“-”表示；有的自變量對(duì)因變量的作用是雙重的，因此預(yù)期作用方向是未知的，用“?”表示。

回歸的樣本數(shù)為123，R2為0.47，擬合度較為理想，說明模型中的幾個(gè)自變量可以解釋因變量全部變異的將近50％。通過以上回歸結(jié)果，我們可以得到以下幾點(diǎn)結(jié)論：

一是林農(nóng)的家庭社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況的差異對(duì)流轉(zhuǎn)出林地意愿的影響。年齡（X2）、受教育程度（X4）、是否從事過除務(wù)農(nóng)以外的其他職業(yè)（X5）和家庭人口數(shù)（X7）對(duì)林農(nóng)是否愿意流轉(zhuǎn)出林地具有顯著影響，且年齡（X2）和家庭人口數(shù)（X7）對(duì)流轉(zhuǎn)出林地的意愿具有負(fù)效應(yīng)，受教育程度（X4）和是否從事過除務(wù)農(nóng)以外的其他職業(yè)（X5）對(duì)流轉(zhuǎn)出林地的意愿具有促進(jìn)效應(yīng)。

年齡（X2）在1%的水平上顯著，這表明年齡較大的農(nóng)民有較豐富的農(nóng)業(yè)和林業(yè)生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，一般認(rèn)為自己能很好地勝任農(nóng)活，獲得較好的預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益。事實(shí)上年紀(jì)較大的農(nóng)民也較少外出務(wù)工，傾向于擁有林地，而不愿意流轉(zhuǎn)出林地。如表3系數(shù)2所示，年齡（X2）的系數(shù)在1%的水平上顯著，說明性別（X1）是年齡（X2）對(duì)流轉(zhuǎn)出林地意愿的調(diào)節(jié)變量，調(diào)節(jié)效果為負(fù)。其結(jié)果表明：相對(duì)于男性而言，女性林農(nóng)隨著年齡的增加更不愿意流轉(zhuǎn)出林地，因?yàn)殡S著年齡的增加女性對(duì)林地的依賴性更強(qiáng)。

注：其中“*”、“**”和“***”分別代表10%、5%和1%的顯著性水平。

受教育程度（X4）在5%的水平上回歸顯著，這表明受教育的時(shí)間越長(zhǎng)的農(nóng)民自營(yíng)能力相對(duì)較高，視野開闊，因而其外出打工的概率增加，獲得非農(nóng)收入的概率隨之增加，所以流轉(zhuǎn)出林地的意愿也隨之增強(qiáng)。如表3系數(shù)3所示，受教育程度（X4）的系數(shù)在1%的水平上顯著，說明性別（X1）是受教育程度（X4）對(duì)流轉(zhuǎn)出林地意愿的調(diào)節(jié)變量，調(diào)節(jié)效果為正。其結(jié)果表明：相對(duì)于男性而言，受教育年限越長(zhǎng)的女性流轉(zhuǎn)出林地的可能性更大。由于受過較高學(xué)習(xí)經(jīng)歷的女性一般會(huì)選擇外出務(wù)工，在她們結(jié)婚后一般不會(huì)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)家里的林地，而農(nóng)村男性由于受到當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗的影響，一般不會(huì)輕易出讓自家的林地，以免留下“敗壞祖宗家業(yè)”的名聲。

是否從事過除務(wù)農(nóng)以外的其他職業(yè)（X5）在5%的水平上顯著，這說明多元化的職業(yè)會(huì)使農(nóng)民視野開闊，較容易接收新思想新事物，外出打工的概率也會(huì)增加，從而獲得較多的非農(nóng)收入，因此也會(huì)增加其流轉(zhuǎn)出林地的意愿。

家庭人口數(shù)（X7）在5%的水平上顯著，且系數(shù)為負(fù)，這表明家庭人口數(shù)越多的林農(nóng)越不愿意流轉(zhuǎn)出林地，這一方面是因?yàn)槿丝跀?shù)越多，勞動(dòng)力短缺進(jìn)而無人看護(hù)林地的可能性下降，另一方面是因?yàn)闃淞衷谥袊?guó)農(nóng)村已被普遍認(rèn)為是“綠色銀行”，很多林農(nóng)愿意將林地作為一種資產(chǎn)留傳給下一代。

二是林農(nóng)所經(jīng)營(yíng)的林地自然條件差異對(duì)流轉(zhuǎn)出林地意愿的影響。如表3系數(shù)4所示，土壤產(chǎn)量（X10）的系數(shù)在5%的水平上顯著，表明林地坡度和水土流失情況是土壤產(chǎn)量對(duì)林地流轉(zhuǎn)意愿的調(diào)節(jié)變量，且調(diào)節(jié)效果為負(fù)，這表明由于林地坡度越大或者水土流失越嚴(yán)重而導(dǎo)致產(chǎn)量低的林地，林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地的意愿越高。

三是林業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的情況對(duì)流轉(zhuǎn)出林地意愿的影響。非林業(yè)收入占家庭總收入的比重（X12）和林地總面積（X13）的系數(shù)是顯著的，分別為0.0106和1.0334，表明這兩個(gè)變量對(duì)林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地具有促進(jìn)作用。雖然有的研究顯示非林業(yè)收入的增加會(huì)使林農(nóng)對(duì)于林地變現(xiàn)的需求度降低，從而降低其流轉(zhuǎn)出林地的意愿，但本文得到截然相反的結(jié)果，即非林業(yè)收入占總收入的比重越大，林農(nóng)對(duì)從林地上獲得額外收入的重視程度越低，因此其流轉(zhuǎn)出林地意愿越強(qiáng)。

四是林業(yè)貸款的獲得情況對(duì)流轉(zhuǎn)出林地意愿的影響。是否獲得林業(yè)貸款（X16）這個(gè)變量的系數(shù)不顯著，表明回歸結(jié)果不支持林農(nóng)獲得林業(yè)貸款會(huì)減少其流轉(zhuǎn)出林地的意愿這一結(jié)果。這是因?yàn)楝F(xiàn)在農(nóng)村金融市場(chǎng)發(fā)展較為滯后，獲得林業(yè)貸款的渠道較少，利息較高，手續(xù)較為復(fù)雜，這些因素可能限制了林農(nóng)通過獲得林業(yè)貸款增加林業(yè)經(jīng)營(yíng)資金投入的渠道。此外，獲得林業(yè)貸款的林農(nóng)數(shù)也較少，因此出現(xiàn)了林業(yè)貸款的獲得情況對(duì)流轉(zhuǎn)出林地意愿不顯著的結(jié)果。

五是林農(nóng)對(duì)現(xiàn)行林地流轉(zhuǎn)政策的了解程度對(duì)流轉(zhuǎn)出林地意愿的影響。對(duì)林地流轉(zhuǎn)政策是否了解（X17）與其流轉(zhuǎn)意愿在10%的水平上具有顯著關(guān)系，這說明林農(nóng)對(duì)林地流轉(zhuǎn)政策越了解，其進(jìn)行林地流轉(zhuǎn)過程中遇到的阻力就越小，相應(yīng)的成本也會(huì)減少，增加其流轉(zhuǎn)出林地的預(yù)期收入，因此其更愿意流轉(zhuǎn)出林地。

四、政策建議

1. 加大教育宣傳，積極培育林農(nóng)市場(chǎng)交易意識(shí)

目前，我國(guó)林地流轉(zhuǎn)交易規(guī)模很小，林農(nóng)不愿意流轉(zhuǎn)出林地很大程度上受制于他們對(duì)政策的不了解。以湖南省的安化縣為例，當(dāng)?shù)氐牧洲r(nóng)對(duì)林地流轉(zhuǎn)政策的了解非常有限，既然都不了解這些政策，他們也就沒有進(jìn)行林地流轉(zhuǎn)的意愿。此外，林農(nóng)的主觀認(rèn)識(shí)也會(huì)直接影響他們的流轉(zhuǎn)行為，例如，林農(nóng)的觀念和見識(shí)等都可能對(duì)林地流轉(zhuǎn)形成一定影響，甚至導(dǎo)致林農(nóng)做出逆向選擇。因此，加大教育宣傳，培育林農(nóng)市場(chǎng)交易的意識(shí)尤為必要。首先，要讓林農(nóng)充分了解國(guó)家林地流轉(zhuǎn)政策，大力宣傳土地管理法及農(nóng)村土地承包法等相關(guān)法律法規(guī)，正確理解政策法規(guī)的內(nèi)涵，消除他們對(duì)林地流轉(zhuǎn)的顧慮；其次，要強(qiáng)化基層干部的政策法規(guī)培訓(xùn)，提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)村級(jí)干部的法律意識(shí)和管理水平，減少其對(duì)林農(nóng)流轉(zhuǎn)林地過程中的尋租行為；最后，要鼓勵(lì)在林地流轉(zhuǎn)過程中建立林業(yè)合作社和林業(yè)股份制企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織形式，給予政策和資金扶持，幫助其合理發(fā)展，發(fā)揮其在流轉(zhuǎn)中的示范作用。

2. 完善林地流轉(zhuǎn)制度，建立完善的市場(chǎng)配套服務(wù)體系

健康的林地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建立必須有與之相配套的政策制度，目前我國(guó)的林地流轉(zhuǎn)政策還不健全，不能因地制宜地制定不同的有針對(duì)性的制度，因此，完善流轉(zhuǎn)制度和相關(guān)配套服務(wù)體系顯得非常重要。首先，要充分借鑒城市國(guó)有土地市場(chǎng)和農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)各省制定符合自身發(fā)展需要的林地流轉(zhuǎn)制度；其次，要通過稅費(fèi)減免和人才培養(yǎng)等方式，積極發(fā)展價(jià)格評(píng)估、政策咨詢等方面的中介機(jī)構(gòu)，要規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)，積極幫助它們發(fā)展壯大；最后，政府要積極市場(chǎng)供求信息和最新的政策信息等，這樣才能更好地促進(jìn)林地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作。

3. 加快城市化進(jìn)程，改善外部就業(yè)環(huán)境，完善社會(huì)保障體系

要加快農(nóng)村的城市化進(jìn)程，不僅要改革城市的戶籍制度，如降低農(nóng)民進(jìn)城的戶籍門檻，解決農(nóng)民工子女入學(xué)等問題，將進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民留在城市中，還應(yīng)該大力發(fā)展城市的二三產(chǎn)業(yè)，通過提供更多的就業(yè)崗位，從而吸引更多的農(nóng)村人口進(jìn)城務(wù)工。要積極營(yíng)造良好的就業(yè)氛圍，減少對(duì)農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工的歧視，實(shí)行醫(yī)療優(yōu)惠和救助政策，嚴(yán)厲打擊拖欠農(nóng)民工工資的行為。只有通過這樣一系列強(qiáng)有力的措施，才能增加城市的積聚力和吸引力，間接使更多的林農(nóng)主動(dòng)流轉(zhuǎn)出土地，實(shí)現(xiàn)林業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

本文的研究發(fā)現(xiàn)人數(shù)較多且平均年齡較大的農(nóng)戶，其流轉(zhuǎn)出林地的意愿很低。這樣的林農(nóng)往往家庭負(fù)擔(dān)較重，即使林地的產(chǎn)出很低，他們也不愿意轉(zhuǎn)出林地，林地是他們家庭養(yǎng)老防災(zāi)的保障。造成這種現(xiàn)象的深層次原因在于農(nóng)村社會(huì)保障長(zhǎng)期滯后，農(nóng)民完全脫離土地的風(fēng)險(xiǎn)較大，可能會(huì)面臨包括失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、醫(yī)療和養(yǎng)老等問題。廣大農(nóng)民的生、老、病、死大部分仍然由個(gè)人或家庭來承擔(dān)，這不僅不利于林地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的形成，還會(huì)阻礙農(nóng)村居民收入的提高。因此，一方面應(yīng)建立農(nóng)村基本生活保障制度，通過國(guó)家財(cái)政直接撥款的方式，對(duì)貧困農(nóng)民實(shí)行最低生活補(bǔ)助；另一方面還應(yīng)建立農(nóng)村醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，通過個(gè)人參與和國(guó)家補(bǔ)助的形式籌集資金，使得農(nóng)村每戶居民的生活都能得到保障，切實(shí)解決農(nóng)民的后顧之憂。

注釋：

① 徐秀英、石道金：《浙江集體林地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的調(diào)查研究》，《林業(yè)資源管理》2003年第5期；呂孝俠：《集體林權(quán)制度改革與林地流轉(zhuǎn)初步研究》，《林業(yè)經(jīng)濟(jì)問題》2009年第1期。

② 肖化順、曾思齊：《淺談湖南省林地流轉(zhuǎn)的沖突與制度建設(shè)》，《林業(yè)經(jīng)濟(jì)問題》2009年第4期。

③ 徐秀英、石道金、楊松坤、李朝柱：《農(nóng)戶林地流轉(zhuǎn)行為及影響因素分析――基于浙江省臨安、安吉的農(nóng)戶調(diào)查》，《林業(yè)科學(xué)》2010年第9期。

④ 廖文梅、彭泰中、曹建華：《農(nóng)戶林地流轉(zhuǎn)決策行為影響因素分析――以江西為例》，《林業(yè)經(jīng)濟(jì)》2010年第5期。

⑤ Daowei Zhang, Forest Tenures and Land Value in British Columbia, Journal Of Forest Economics, 1996 (1).

⑥ Lars Hultkrantz, Factors Affecting the Price of Swedish Forest Land, 1965-1987, Environmental and Resource Economics, 1991(1).

⑦ T. Aronsson, Carle Ola, The Determinants of Forest Land Prices: An Empirical Analysis, Canadian Journal of Forest Research, 2000(4).