購物中心招商精選(九篇)
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第1篇：購物中心招商范文
然而，購物中心已呈現(xiàn)出同質(zhì)化的疲態(tài)，在注重體驗的新時代，不少購物中心正轉(zhuǎn)型加強消費者體驗。有數(shù)據(jù)顯示，為適應(yīng)現(xiàn)代人的生活方式，近年來全球各地新建和改造的大型購物中心休閑娛樂類設(shè)施占到總量的60%以上，大型購物中心的主導(dǎo)定位正在發(fā)生變化。
“未來，購物中心會逐漸走向體驗化?！币思屹徫镏行闹袊鴧^(qū)總裁丁暉在接受《二十一世紀商業(yè)評論》（下稱《21CBR》）記者專訪時如是說道。
家庭導(dǎo)向
1998年，宜家家居進入中國后用了5年時間進行市場測試；2003年起，宜家家居業(yè)務(wù)才正式駐扎中國市場。隨著宜家家居的穩(wěn)步發(fā)展以及對中國商業(yè)地產(chǎn)的樂觀預(yù)測，瑞典宜家集團高層開始思索在中國開設(shè)宜家購物中心。
彼時，宜家集團旗下購物中心開發(fā)及運營管理公司――英特宜家購物中心集團已在歐洲多國開發(fā)宜家購物中心，宜家希望將購物中心業(yè)務(wù)引入中國。時任宜家中國財務(wù)總監(jiān)及共享服務(wù)中心總經(jīng)理的丁暉被選中成為英特宜家購物中心集團中國負責人，團隊最初僅9人。
“2008年發(fā)生了金融危機，中國電商處于迅速崛起的過程，不少外資企業(yè)退出中國。但是同年8月，宜家集團還是決定引入購物中心業(yè)務(wù)。”丁暉透露，宜家創(chuàng)始人英瓦爾?坎普拉德（Ingvar Kamprad）曾親自參與討論是否將購物中心引入中國的事宜，這位商業(yè)巨鱷對中國經(jīng)濟發(fā)展、企業(yè)資金實力都有很強的信心，他對中國團隊說，“當別人退出時，我們的機會就到了?！?/p>
決定落地，丁暉帶領(lǐng)公司團隊首先在北京、武漢、無錫三座城市尋找地塊。2014年6月，無錫聚購物中心正式營運，北京、武漢薈聚購物中心緊隨其后。拿地到開業(yè)，宜家購物中心在上述三個項目的總投資達100億人民幣。
“從客流量來說，三家薈聚購物中心已經(jīng)達到了預(yù)期，帶動了我們租戶的銷售。不過，我們還要關(guān)注消費者，提升消費者滿意度，讓消費者愿意在薈聚購物中心停留更久?！倍熣f。
談及宜家購物中心與傳統(tǒng)商業(yè)購物中心最大的區(qū)別時，丁暉脫口而出“家庭”二字。他認為，隨著社會發(fā)展，未來十年間將有更多家庭走入中產(chǎn)階級，對美好生活的需求會更強烈。
丁暉向《21CBR》記者表示，“宜家薈聚購物中心想為中產(chǎn)階級家庭，包括他們的孩子，打造一個與眾不同的，以家庭為導(dǎo)向的一個購物中心?！痹诂F(xiàn)有三家薈聚購物中心里，兒童業(yè)態(tài)占比均在10%以上，超1萬平方米。
同r，為了讓購物中心更符合“家庭購物”屬性，宜家薈聚購物中心選址多在城市近郊、地鐵貫通處，其將自身定位為區(qū)域型購物中心，以滿足附近居民、中等距離居民的日?；蛳M需求，并吸引遠距離消費者前往宜家薈聚消費。為此，宜家薈聚必須具備大型商業(yè)體量，配備豐富的零售業(yè)態(tài)滿足各類需求。
以宜家北京薈聚購物中心為例，該購物中心租賃面積為15.6萬平方米，加上宜家家居，面積共達21萬平方米。購物中心一層配備有ZARA、H&M、優(yōu)衣庫等主流快時尚品牌，二層混合了服飾、餐飲、超市等零售業(yè)態(tài)，三層配有蘇寧電器、餐飲、影院、兒童樂園等業(yè)態(tài)，每個樓層都采用退臺式大平面曲線設(shè)計，大且舒適，適合家庭朋友聚會。
有趣的是，宜家薈聚的招商方式“自成一格”。一般情況下，商業(yè)購物中心的招商流程是零售方根據(jù)購物中心提供的店鋪位置、價位進行選擇，但在宜家薈聚，零售方的店鋪位置均由宜家方面規(guī)劃建議。
“我們來自零售公司，所以對招商方面很注重?！倍熃忉?，是宜家薈聚為品牌方選位置，告訴品牌方為什么把店鋪放在這個位置。在招商時，宜家薈聚考慮的是，哪些品牌組合在一起才最符合消費者的購物習慣。“可以說，國內(nèi)沒有任何一家購物中心配備的快時尚品牌有宜家購物中心那么齊全?！?/p>
多業(yè)態(tài)閉環(huán)
宜家自身的品牌效應(yīng)作為宜家薈聚招商的重要籌碼，也正在為宜家薈聚引入客流，形成良性閉環(huán)的是，多樣的零售業(yè)態(tài)也可以吸引顧客再次前來宜家。“現(xiàn)在宜家北京薈聚購物中心有近2500萬的客流量，其中宜家家居占500萬，剩下的2000萬是宜家薈聚帶來的客流量?！?丁暉表示，在客流量的吸客能力方面，薈聚表現(xiàn)強勁。
去年年底，宜家薈聚購物中心又以21億元競得上海長寧臨空園區(qū)地塊，該地塊面積約為7萬平方米，建成后，總建設(shè)體量將超30萬平方米，商業(yè)零售面積達15萬平方米，品牌商戶達300家左右，項目計劃總投資約70億元人民幣。此前，宜家長沙薈聚購物中心項目也已啟動。
“在一線城市買地會遇到很多挑戰(zhàn)，有內(nèi)部挑戰(zhàn)，也有外部挑戰(zhàn)。我們已經(jīng)向集團申請了250億的投資額度，為下一個五年計劃做準備?！倍熣f。
第2篇：購物中心招商范文
關(guān)鍵詞：
中圖分類號：F061.3文獻標識碼： A 文章編號：
引言：以往，特別是在我國，建筑師、規(guī)劃師多熱衷于對文化建筑、辦公建筑、城市開發(fā)空間的研究，而忽略商業(yè)建筑的研究。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，商業(yè)建筑的大量增多，在社會中占的位置越來越霞要，對商業(yè)建筑也開始關(guān)注起來，出現(xiàn)了一批研究商業(yè)的著作、論文，但對其全面、有針對性的系統(tǒng)研究還不多見。其實，大型購物中心可以算的上是城市的縮影，當代的購物中心內(nèi)容包羅萬象，而且，其位置一般位于城市中心或交通匯集處，對市民生活、城市形象有著很大的影響，因此，對大型購物中心的發(fā)展模式研究是有著重大意義的。
1.1.研究意義
一座大型區(qū)域購物中心對整個地區(qū)的商業(yè)布局結(jié)構(gòu)平衡，其他零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟效益都會產(chǎn)生很大影響?，F(xiàn)代的大型購物中心與城市的關(guān)系更為密切，一座大型的購物中心對城市的交通、空間格局、城市形象等都有著極大的影響。購物中心不僅是商業(yè)空間，同時也是傳遞和交流信息的場所，是社會生活的重要空間。興建大型購物中心，可以開辟新的消費熱點，刺激消費，推動經(jīng)濟發(fā)展。
按照中國目前的經(jīng)營發(fā)展狀況、零售商業(yè)發(fā)展念勢、未來發(fā)展規(guī)劃、人均購買力水平、人們對生活質(zhì)數(shù)水平要求的提高，在中國發(fā)展具備優(yōu)良購物環(huán)境、提供大型休閑場所及停車場、集購物、休閑、娛樂、餐飲文化及服務(wù)等各項功能于一體的現(xiàn)代購物中心的條件已逐漸成熟，建設(shè)現(xiàn)代化的大型購物中心對促進中國商貿(mào)發(fā)展、填補商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義。購物中心的發(fā)展模式涉及從決策分析——建設(shè)——運營各個階段的不同模式，合理準確的模式有助于我們成功完成項目，一旦模式選擇錯誤，往往會導(dǎo)致項目的失敗。因此，如何認識購物中心發(fā)展模式，以及在現(xiàn)實中如何選擇合適的購物中心發(fā)展模式。
2基本概念
2.1購物中心
購物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達國家，已經(jīng)有100年的歷史。二戰(zhàn)之后，購物中心首先在歐美國家蓬勃興起，后來隨著世界經(jīng)濟發(fā)展和相互滲透，在世界范圍內(nèi)廣泛傳播。事實上，要對購物中心進行準確的定義并不容易。歷來有不少人都試圖給購物中心下一個定義，而且各人的看法也不盡相同，各有側(cè)重，對他們的不同觀點和解釋進行分析，有助于二我們理解購物中心的本質(zhì)特點。
2.1.1國外購物中心的概念
國際購物中心協(xié)會的定義是：“購物中心是由開發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，擁有大型的核心店；多樣化商品街和寬廣的停車場，能滿足消費者的購買需求與日常活動的商業(yè)場所”。
英國建筑師和購物中心研究專家把購物中心定義為：在統(tǒng)一的管理之下規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)綜合體，然后把各個零售店面出租給單個零售商，出管理機構(gòu)管理和控制，并對整個中心負責。
英國斯特林大學教授對購物中心的定義為：“一群建筑上組合在一起的商業(yè)設(shè)施，其在建設(shè)地段的規(guī)劃、開發(fā)、所有和經(jīng)營上是作為一個操作單體，這個單體的位置、規(guī)模、商店類型都和它所服務(wù)的區(qū)域相關(guān)。這個單體通常提供與其性質(zhì)和總體規(guī)模相適應(yīng)的即時停車或輔助停車設(shè)施?！?/p>
2.1.2國內(nèi)購物中心的概念
在我國，隨著對外開放和國際間經(jīng)濟聯(lián)系的加強，購物中心已經(jīng)嶄露頭角，備受關(guān)注。在我國由于，購物中心尚屬于一種新生事物，因此，對它的理解也比較模糊。在《中國大百科全書・城市規(guī)劃園林建筑卷》中，對購物中心有這樣的描述：“除保持傳統(tǒng)商業(yè)街的特色外，還設(shè)有白助食堂、電影院、游樂場、美容院、游泳池和展覽廳等活動內(nèi)容，使單一的商店群發(fā)展成具有各種功能的綜合性商業(yè)、服務(wù)、娛樂和社交中心。”
2.1.3本文中購物中心的概念
通俗來講，購物中心就是建立在統(tǒng)一管理基礎(chǔ)之上，集各種零售、娛樂、餐飲及休閑為一體，組織嚴密、規(guī)模龐大，可以提供多種服務(wù)的購物、休閑場所。從這個定義來分析，購物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為特定商圈。由此我們可以看出，購物中心不是一個簡單的分散式的經(jīng)營模式，而是一個統(tǒng)一高效運作的有機整體。
（1）是一組零售商店及有關(guān)的商業(yè)設(shè)施的群體組合，這些組成部分多處在一單體建筑物中，并且有足夠數(shù)量的相鄰而又方便的停車場。
（2）購物中心的策劃、建立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運作。
（3）購物中心是一種新型復(fù)合型業(yè)態(tài)和消費場所，組成商業(yè)群的各單體商店所提供的商品和服務(wù)人多屬于選購品性質(zhì)，尊重顧客的選擇權(quán)，并在種類上能滿足顧客“一站終點”的購物需要。
2.2.2購物中心的基本組成
整個購物中心項目，可以包括的商業(yè)組合內(nèi)容有：
（1）主力店租戶
①百貨主力店：百盛、大洋、梅曬、春天、賽特等；
②超市主力店：如沃爾瑪、家樂福、麥德隆等；
③家具類主力店：如直家、百安居、HOMEDepot等；
④娛樂主力店：如院線、電玩、KTV、冰場等
（2）半主力店租戶
國際時尚快銷店，玩具集合店如反斗城，運動品店、書店書吧、音像店、等。
（3）餐飲設(shè)施
各地特色店、燒烤類、火鍋類，以及麥當勞、肯德基等西式快餐店，主題餐廳，酒吧餐廳，美食廣場等餐飲設(shè)施。
（4）專賣店
包括國際一線、二線品牌及當?shù)仄放圃趦?nèi)的各種專賣店品牌等。
3.購物中心的特征
3.1.購物中心的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點
由發(fā)起者有計劃的開設(shè)，實行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)有商管中心，開展廣告宣傳等共同活動，實行統(tǒng)一管理。內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專門店、專賣店等零售業(yè)念和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成。服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定。設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，一般實行賣場租賃制。目標客戶，以流動顧客為主。
3.2購物中心的管理特征
購物中心在管理上有不同于其他商業(yè)建筑類型的本質(zhì)特征。它采用“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的管理模式，在統(tǒng)一開發(fā)建成之后租賃給不同的承租戶經(jīng)營，實行集中管理和分散經(jīng)營。管理者對購物中心實行統(tǒng)一的集中管理，購物中心的日常運行、保安、清潔、維修進貨和促銷活動等都是有組織地進行，公共空間實行
統(tǒng)一管理，供所有的零售商以及購物者共享。經(jīng)營者不參與管理，定期向管理者交納管理費用，而所有者與管理部參與經(jīng)營，租金收入和經(jīng)營狀況并無直接關(guān)系。購物中心的商鋪是有計劃的聚集，對購物中心進行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”是購物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。
3.3購物中心建筑的特征
購物中心建筑不同于其他商業(yè)建筑，有自己的特色。購物中心建筑的突出特
色，體現(xiàn)在通過商業(yè)宅問步行化和室內(nèi)化，為購物者營造一個舒適安全的環(huán)境，
并組織眾多的商臆和服務(wù)設(shè)施，以完善的功能和服務(wù)滿足人們的多種社會需求，
以社會化的公共開放空問充分融入社會生活，將商業(yè)活動和其他社會活動緊密結(jié)合起來。
（1）步行化
購物中心是商店群的組合，為了協(xié)調(diào)商店與商店、商店與購物者之間的聯(lián)系，
往往通過一條線形街道束串連商店和組織人流?；诎踩紤]，街道完全排除車
輛，實現(xiàn)步行化。由于購物活動是在步行的購物者和相對固定的商人之間進行的，
因此購物活動具有步行的特點，車輛穿行購物空間必然對購物活動帶來干擾。
購物中心試圖通過建立步行化的商業(yè)區(qū)來協(xié)調(diào)人車關(guān)系，在周圍提供大面積的停車場，把汽車限制在購物中心建筑的。
（2）室內(nèi)化
購物中心是百貨商場和拱廊結(jié)合的產(chǎn)物，利用屋頂?shù)母采w功能，將步行商業(yè)活動引入室內(nèi)，并通過人工環(huán)境控制，減少惡劣的自然條件對步行活動的影響，從而創(chuàng)造舒適的環(huán)境，這正是購物中心建筑追求的目標。
大跨結(jié)構(gòu)和采光技術(shù)的發(fā)展實現(xiàn)了屋頂?shù)母采w和保護功能，將步行商業(yè)活動
完全引入室內(nèi)空間。
3.4購物中心功能
（1）銷售功能
有計劃的引入多樣業(yè)種業(yè)念，通過各業(yè)種業(yè)念之間的搭配組合，滿足地區(qū)居民不斷增長的物質(zhì)和文化消費需要。
（2）公共功能
不僅是商業(yè)功能，還通過各項服務(wù)功能、交流功能、文化功能等非商業(yè)性功
能，來滿足消費者的多樣化需求。
①銀行、證券、旅游服務(wù)、陪同導(dǎo)游等；
②包含劇場、電影院、游戲中心等娛樂設(shè)施在內(nèi)的城市服務(wù)系統(tǒng)功能；
③郵電局、政府機關(guān)事務(wù)所、公共服務(wù)站、小診所等公共服務(wù)功能；
④大廳、畫廊、展覽廳等文化設(shè)施；
⑤會議室、交流室、。復(fù)會廳等集會設(shè)施：
⑥各種信息服務(wù)、導(dǎo)游路線等信息提供中心；
⑦公園、廣場、綠地、兒童游樂園等休息場所；
⑧健身中心、游泳池、蚓球場及其它的體育健身設(shè)施中心：
⑨各種文化教室；
（3）創(chuàng)造就業(yè)機會
可以為地區(qū)提供更多的就業(yè)機會，如開發(fā)公司的管理人員、各商鋪的工作人員
（4）地區(qū)開發(fā)功能
隨著人口的增加、城市地鐵開通、住宅開發(fā)、公共機關(guān)及教育機關(guān)、醫(yī)療機
構(gòu)等社會基礎(chǔ)設(shè)施F｛漸完備，地區(qū)生活的方便程度將大大增加。購物中心為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展注入更多的活力。
4我國大型購物中心發(fā)展模式研究
4.1開發(fā)主體組合模式
4.1.1開發(fā)商與戰(zhàn)略投資者合作開發(fā)
大型購物中心由于其規(guī)模大，涉及資金投入多，在開發(fā)過程中，很少有個人
投資者或小型機構(gòu)，而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、經(jīng)營商等普遍專業(yè)性較差，
實力較弱，因此需要綜合性商業(yè)房地產(chǎn)機構(gòu)，不盡具有開發(fā)商、投資商的背景，
同時又具有經(jīng)營商的背景——至少要組合有專業(yè)開發(fā)、投資、管理背景的管理團
隊，在投資上引入極富競爭力的專業(yè)機構(gòu)，得到戰(zhàn)略投資者的支持。實際上開發(fā)商做的事情，是根據(jù)投資商的要求來做這種物業(yè)，投資商在介入之前，在物業(yè)托管以后，把物業(yè)收購過來，從這個方面來說，風險是非常的少，融資也會非常的容易，一部分投資商會介人到這一塊。
4.1.2用承包方式與土地或房產(chǎn)所有者合作開發(fā)
開發(fā)商也可以通過承包方式與房產(chǎn)所有者合作。開發(fā)者可以與房地產(chǎn)所有者
進行合作，利用他們空閑的土地、房地產(chǎn)或特定的房地產(chǎn)作為購物中心的經(jīng)營場
所。開發(fā)者通過承包方式取得土地或房地產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)，不擁有所有權(quán)，他們可以
根據(jù)意愿將其開發(fā)成購物中心。這種方式可以為開發(fā)者節(jié)省大量的前期投入。
4.1.3單一投資主體開發(fā)
大型購物中心的投資開發(fā)主體一般不可能為單一投資者，也有一些已經(jīng)逐漸培養(yǎng)了自己的商業(yè)房地產(chǎn)投資、開發(fā)、運營團隊，開始了大批商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)。
大型購物中心開發(fā)對單一投資主體的資金實力要求很大，有些開發(fā)商想以先
出售、后返租的投資模式進行項目操作，這種操作形式有效解決了項目的資金問題，同時又不破壞該類項目統(tǒng)一經(jīng)營的模式，是比較好的運作形式。出售后返租經(jīng)營意味著商鋪購買者進入了項目的資金循環(huán)系統(tǒng)，這種發(fā)展形式對于追求短期操作效益或單一投資商來講，無疑屬于比較理想的形式。
4.2建設(shè)模式
當前，購物中心建設(shè)大致分為新建和改建兩種。這兩種建設(shè)模式又分為自發(fā)
建設(shè)型和規(guī)劃建設(shè)型。目前，在我國開發(fā)建設(shè)的Mall購物中心大多數(shù)是自發(fā)建設(shè)型的項目，特別是在城市中心區(qū)改建的項目居多。隨著我國在Mall購物中心領(lǐng)域的發(fā)展，加強城市商業(yè)規(guī)劃、合理布點、統(tǒng)一發(fā)展應(yīng)成為各地政府制定城市總體規(guī)劃和管理城市的一個新內(nèi)容。
4.2.1改建
我國城市中心傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)趨于老化，其為更新改建為購物中心發(fā)展提供了機
會。上海豫園旅游商城就是由傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)大面積改造而來，它大大改善了傳統(tǒng)地段的購物環(huán)境。北京新東安市場也是結(jié)合王府井商業(yè)區(qū)更新改造而建成的。此外開發(fā)商也可以通過承包方式與房產(chǎn)所有者合作，開發(fā)者可以與房地產(chǎn)所有者進行合作，利用他們空閑的房地產(chǎn)或特定的房地產(chǎn)作為購物中心的經(jīng)營場所。開發(fā)者通過承包方式取得房地產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)，不擁有所有權(quán)，他們可以根據(jù)意愿將其開發(fā)成購物中心。這種方式可以為開發(fā)者節(jié)省大量的前期投入。
此外，許多地鐵車站的地下空間是購物中心發(fā)展的理想位置。這一模式的項目大多出現(xiàn)布點集中、交通受滯等情況。這對購物中心的經(jīng)營和發(fā)展都帶來許多不利影響。
4.2.2新建
在我國，新建購物中心主要出現(xiàn)在城市新區(qū)和城市邊緣新開發(fā)的居住區(qū)，還有一些是伴隨多功能用的開發(fā)的大型城市綜合體建設(shè)而出現(xiàn)的。大型購物中心多數(shù)是結(jié)合新區(qū)開發(fā)而建設(shè)的，它的用地大多是未開發(fā)用地。如，上海商業(yè)城是與上海浦東新區(qū)開發(fā)聯(lián)系在一起的，用地位于張楊路，原是農(nóng)民和一些條件簡陋落后的居住區(qū)，與人口稠密的城市中心區(qū)相比，它在用地獲得和拆遷方面的問題相對較少。
綜上所述，建立和健全各城市商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)規(guī)劃與城市總體規(guī)劃協(xié)調(diào)考慮；使購物中心項目形成逐步發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展，并形成可持續(xù)發(fā)展。這應(yīng)是我國在發(fā)展購物中心領(lǐng)域中必須認真探討的課題。
4.4經(jīng)營模式
購物中心項目建成之后，就要考慮項目的招商、租售事宜，也就是這里所說的經(jīng)營事宜。
4.4.1出售模式
在20世紀80年代中后期和90年代初、中期，也就是說在我國購物中心的啟蒙和發(fā)展的初期，開發(fā)商在進行購物中心開發(fā)時，其開發(fā)模式和普通的住宅沒有什么區(qū)別，都是修建之后出售，而且都是較小的商業(yè)項目，開發(fā)商幾乎不具備商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性投資、開發(fā)、經(jīng)營的特點，這就是購物中心開發(fā)的初級模式，也即出售模式。
在今天的城市里，這種模式開發(fā)出來的產(chǎn)品，比如許多傳統(tǒng)意義上的“購物中心”，繁華地段多層商鋪，地下城、成熟社區(qū)的底商等。
4.4.2租售結(jié)合模式
租售結(jié)合這種開發(fā)模式的總體思路是：購物中心開發(fā)商將開發(fā)出來的商業(yè)物業(yè)出售一部分，以收回投資成本，余下的資產(chǎn)開發(fā)商自己組建管理公司或聘請專業(yè)管理公司來出租經(jīng)營，以賺取后期的營運利潤。開發(fā)商在出售商業(yè)物業(yè)時，一般都和業(yè)主簽訂返租協(xié)議（返租期短的約3～5年、長的達到15年以上），取得商鋪的管理權(quán)，以便對整個項目進行業(yè)態(tài)規(guī)劃。
租售結(jié)合開發(fā)模式的主要特點：
（1）投資機構(gòu)組合：購物中心投資商、開發(fā)商、管理商、商鋪投資者。
（2）經(jīng)營模式：出租經(jīng)營和出售經(jīng)營相結(jié)合。
（3）管理模式：開發(fā)商自己的管理公司或?qū)I(yè)管理公司。
4.4.3出租模式
購物中心的出租模式也可以稱為招商模式，主要指開發(fā)商將零售商鋪、餐飲商鋪、娛樂商鋪等按照目標租金在該項目開業(yè)前，予以出租的工作。這種模式的好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以坐待物業(yè)增值，甚至可以將商業(yè)物業(yè)投入資本運作。
（1）出租方式
主要有兩種，即：委托專業(yè)招商機構(gòu)進行項目招商出租；自己搭建招商隊伍進行出租工作。將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商出租，通常國際專業(yè)招商咨詢結(jié)構(gòu)更了解國際知名零售商的需求，所以委托國際知名專業(yè)咨詢機構(gòu)進行前期招商出租更能有效的促進項目的進展。
（2）出租模式具有以下特點
①投資機構(gòu)組合：購物中心開發(fā)商、戰(zhàn)略投資者。
②經(jīng)營模式：出租經(jīng)營。
⑧管理模式：開發(fā)商自己的管理公司或?qū)I(yè)管理公司。
（3）出租類購物中心的投資模式
鑒于該類購物中心是以出租為唯一經(jīng)營模式，那么就意味著開發(fā)商必須先通過金融措施籌措到足夠的資金，將該類購物中心建設(shè)完成并投入運營，再依靠租金收入回收投資、賺取利潤。如果開發(fā)商不能解決項目開發(fā)完成、投入運營及營初期所需要的資金，那么項目是缺乏可行性的。由于采用出租模式開發(fā)購物中心，前期投入的資金巨大而回收期較長，而且購物中心的前期策劃、建設(shè)、招商、經(jīng)營管理等都是專業(yè)性極強的工作，因此，需要開發(fā)商不僅要具有開發(fā)商、投資商的背景，同時又應(yīng)該有經(jīng)營商的背景一一至少要組合有專業(yè)開發(fā)、投資、管理背景的管理團隊。
5.結(jié)論
本論文對購物中心的研究從概念入手，首先明確購物中心的概念是由一組零
售商及其相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施共同組合而成，其土地、建筑及相關(guān)服
務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經(jīng)營管理，附設(shè)等量的停車場，而其
第3篇：購物中心招商范文
此前，國內(nèi)一些商場為了提升檔次會給予國際一線品牌商“裝修補貼”的招商優(yōu)惠政策，而近來這種“賠本”的招租現(xiàn)象大有全國泛濫之勢。據(jù)中國商報記者調(diào)查了解，在一般性的裝修補貼之外，“零租金、鋪貨費、倒扣點……”愈加苛刻的條件都被開發(fā)商運用到購物中心、商業(yè)地產(chǎn)項目的招商中來，而“受惠對象”亦從此前的國際一線品牌商泛濫到國際二三線品牌甚至國內(nèi)品牌商。
在樓市調(diào)控持續(xù)的當下，商業(yè)地產(chǎn)是一直被行情看好的“黃金行業(yè)”，千軍萬馬各路資本洶涌而來欲搶食“十年蛋糕”，為何會出現(xiàn)與此大勢截然錯位的“貼租”現(xiàn)象？顯然，對于現(xiàn)實的正視，將直接關(guān)系到這波中國商業(yè)地產(chǎn)的熱潮到底能持續(xù)多久。
開發(fā)商“賠本貼租”泛濫
“絕佳的180度街景位置、首次進場免3-5年租金、門店裝修補貼費用到代墊首批貨物的鋪貨費?！边@是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一些二三線城市公開的面向國際一線品牌招商的“高規(guī)則禮遇”。這一度被國內(nèi)品牌商斥為不公平的“非國民待遇”。
然而，這一極其優(yōu)惠的“非國民待遇”近來已被開發(fā)商們競相覆蓋到更廣大群體上?！艾F(xiàn)在國際上毫無知名度的國際二三線品牌甚至國內(nèi)的一些品牌都提出了裝修補貼的要求，甚至要求最佳位置、零租金，甚至代墊首期鋪貨費?！痹谌涨暗闹袊徫镏行哪陼希晃徊辉妇呙纳虡I(yè)地產(chǎn)招商人士向中國商報記者無奈表示。
“放低身段貼租招商”的做法肇始于杭州大廈。2004年末，杭州大廈重新裝修后亮相，為凸顯其“精品化、國際化”的新定位，以免租3年和提供裝修費的優(yōu)厚條件吸引了世界知名品牌LV箱包入駐。在杭州大廈的示范效應(yīng)后，國內(nèi)北京、上海、天津等各大商圈紛紛效法免租3年甚至5年，慷慨補貼數(shù)千萬元店面裝修費，甚至代墊鋪貨費。據(jù)中國商報記者了解，天津友誼商廈為吸引LV入駐，向LV承諾了單店銷量，為此還發(fā)生過動員全商場的商戶和員工購買LV箱包以完成所承諾銷量的事情。而北京樂天銀泰百貨為其商場補貼國際品牌的裝修改造費用高達2億多元。
而現(xiàn)在，國際一線品牌商入駐的極其優(yōu)惠待遇被無限制泛濫。“目前，除了一般性的裝修補貼外，甚至出現(xiàn)了倒扣點的招租模式?！敝匈徛?lián)購物中心發(fā)展委員會主任郭增利在接受中國商報記者采訪時表示，所謂“倒扣點”就是地產(chǎn)商必須承諾每個月門店能達到多少銷量，否則地產(chǎn)商必須補償這部分銷售利潤。一般而言，倒扣點為承諾銷量的5-10%。郭增利說，“換句話說，當前國際一線品牌商在國內(nèi)的投資開發(fā)已到了無需承擔任何經(jīng)營風險的地步。從場租到裝修到建店鋪貨到銷售量，所有的新店開發(fā)投資成本都為零，國際一線品牌商將此全部、完整地轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商了?！?/p>
中國購物中心專家委員成路說，以往開發(fā)商還能通過把國際一線品牌商的高成本轉(zhuǎn)嫁給國內(nèi)的品牌商和中小的零售企業(yè)，要求入駐的國內(nèi)品牌企業(yè)接受高租金、高扣點、差位置，但現(xiàn)在連國內(nèi)一些品牌商也能開出“裝修補貼”的要求了，開發(fā)商們似乎都在競相做著明顯的“賠本賺吆喝”的虧本買賣。
上述人士坦言，在商言商，誰都不愿意做“賠本的買賣”，但眼下同行都有這個趨勢，別人給予優(yōu)惠了你不給出同樣的力度，結(jié)果只能導(dǎo)致招商無法推進?！艾F(xiàn)在優(yōu)質(zhì)商家越來越少，在同一個商圈或城市，進了你家就不再可能在同一個商圈內(nèi)開出第二家，所以先下手為強?！边@位人士說，目前招商的確難度非常大，稍微比較好的品牌在與商業(yè)項目談合作時都很強勢。不僅要求項目好、位置好，還要業(yè)主愿意提供裝修補貼，同時以純銷售提成作為租金才有機會繼續(xù)洽談。
“僧多粥少”似乎已成為中國商業(yè)地產(chǎn)面臨的現(xiàn)實問題。在日前意大利高級成衣品牌Versace Collectiony亞洲最大旗艦店正式落戶北京莊勝崇光百貨（SOGO）的儀式上，公司范思哲品牌部榮華就向中國商報記者坦言，近來全國各地邀約開店的地產(chǎn)商層出不窮，裝修補貼、免租等優(yōu)惠條件一個比一個“響亮”，但作為全球知名奢侈品集團Versace（范思哲）旗下高級成衣品牌，對于進入城市還是有著相當?shù)目紤]。
同業(yè)競爭的壓力下，地產(chǎn)商們當然希望降低風險盡快有資金回報，于是，一場品牌爭奪戰(zhàn)就此拉開。榮華說，目前，被邀約參加的各個城市商業(yè)項目招商推廣啟動的盛典排場一個比一個大是其表現(xiàn)之一。
其次，為吸引優(yōu)質(zhì)品牌商入駐，一些商業(yè)項目的招商團隊告訴中國商報記者，他們現(xiàn)在普遍采取“先進來再談價”的做法?！拔覀円恍┥虉鲑徫镏行牡拈T店開業(yè)半年了還未談到收租，具體租金要看經(jīng)營以及雙方談判的效果而定。”國內(nèi)一品牌商告訴中國商報記者說。“在以往，如果項目首層招到一線品牌，二三層的招商就會相對容易?，F(xiàn)在則不然，即使一層把GUCCI談下來，剩下的二三層還是無法推進。”
據(jù)中國購物中心專業(yè)委員會的全國調(diào)查，按照目前的購物中心招商市場行情，部分一線品牌要求的裝修補貼金額上升了50％-100％不等，相反，租金卻反過來下調(diào)。
這是否意味著商業(yè)地產(chǎn)供需的天平也在悄然轉(zhuǎn)化？答案似乎是肯定的。“以往的業(yè)主市場正在轉(zhuǎn)變成租戶市場。”國際購物中心協(xié)會總裁兼首席執(zhí)行官邁克爾?克切維爾（Michael P. Kercheval）在亞太購物中心年會上表示，中國商業(yè)地產(chǎn)的集中迅猛增長正將商業(yè)地產(chǎn)的話語權(quán)轉(zhuǎn)向租戶，品牌商將擁有更多挑選和話語權(quán)，而地產(chǎn)商將面臨更大的經(jīng)營壓力。
高端井噴的同質(zhì)化嚴重
上述案例并非孤案。在接受中國商報記者的采訪中，多數(shù)人士都坦言目前國內(nèi)商業(yè)物業(yè)正經(jīng)歷著更加殘酷的競爭，大多數(shù)商業(yè)物業(yè)都坦言招商緊張或難以招租。眼下，中國商業(yè)地產(chǎn)是被各路資本行情看好的“黃金行業(yè)”，如此繁華大勢下，為何會讓國內(nèi)商場出現(xiàn)大面積“虧本的買賣”呢？
“國內(nèi)購物中心同時間明顯放量，投資開發(fā)增幅巨大，必然導(dǎo)致眾多開發(fā)商在同一時間段開始招商、運營，同業(yè)競爭當然會導(dǎo)致招商緊張?！惫隼f。
根據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的數(shù)據(jù)，僅東莞、石家莊、貴陽3個城市在2011年年底將迎來約780萬平方米的商業(yè)供應(yīng)。而在沈陽、成都等城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)火熱狀況更甚。沈陽目前開發(fā)超過10萬平方米規(guī)模的城市綜合體項目達55個以上，購物中心的建造計劃達100個；成都在建的城市綜合體總數(shù)則超過80個，總體量近千萬平方米。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的報告還稱，珠海、中山、?？凇y川、西寧5個三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達83.9%，出現(xiàn)過?；内厔荨?/p>
在各種商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)性論壇和會議上，沈陽是被業(yè)內(nèi)人士提及最多的一個城市，這是當前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資“瘋狂城市”的典型代表。在沈陽市青年大街南段，規(guī)劃的“金廊工程”迄今已吸納投資逾1300億元。據(jù)估計，其中規(guī)劃和在建的大型購物中心等商業(yè)綜合體項目已超過40個。這已遠遠超出一座城市經(jīng)濟總量和人口的承載能力，因為“一條街上有一兩個購物中心就足夠了”。由于商業(yè)項目集中過剩，沈陽目前商業(yè)地產(chǎn)競爭相當激烈。對比來看，濟南市的人口和經(jīng)濟總量均比沈陽少，但商業(yè)地產(chǎn)的租金水平明顯高于沈陽。
對此，成路質(zhì)疑說，“國際國內(nèi)優(yōu)質(zhì)品牌商家資源就那么多，再如何看好中國市場，再著急擴大規(guī)模也填補不了中國商業(yè)地產(chǎn)張開的血盆大口?！?/p>
在商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)熱潮中，開發(fā)商們無不選擇了高端購物中心和奧特萊斯這兩種最為高端的商業(yè)項目的開發(fā)。在成路分析看來，這就直接導(dǎo)致當前開發(fā)商招商緊張的局面。
成路表示，目前，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)從上海的淮海路到重慶的解放碑，從天津的友誼商廈到杭州的湖濱新天地，“高端化”和“國際化”已成為商業(yè)街和商場定位、提升和改造的唯一主題，而地方政府也在進駐權(quán)、稅收、補貼等方面，直接或間接地主張商業(yè)項目往高端走。
今年12月，陽光新業(yè)從首創(chuàng)集團“接手”的新業(yè)中心?水晶宮將正式啟動招商，這將是北京城內(nèi)的又一高端購物中心，而在這之前，北京已掀起了一股高檔商業(yè)項目開發(fā)的熱潮。商業(yè)面積供應(yīng)的集中放量，也導(dǎo)致招商競爭日趨激烈。從2007年以來，隨著金融街購物中心、新光天地，以及樂天銀泰百貨、金寶匯的入市，高端商業(yè)呈現(xiàn)一種井噴式的發(fā)展狀態(tài)。僅在東三環(huán)沿線，就盤踞了國貿(mào)商城、銀泰中心和新光天地三家大體量的高端購物中心，而目前國貿(mào)三期商城也處于密集開業(yè)中。
郭增利說，同一商圈的不同商城同質(zhì)化定位，是招商工作的最大“殺手”。因為同一品牌進駐同一商圈，一些高端品牌商擔心會對兩處銷售造成互相沖擊，顧此失彼；另外，同質(zhì)化帶來的后果就是行業(yè)利潤下滑，同質(zhì)化的品牌不得不以打折促銷來搶客源和提升銷售量。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年國內(nèi)10多家百貨類上市公司雖然多數(shù)實現(xiàn)營收增長，但過半企業(yè)的凈利潤卻出現(xiàn)明顯下滑，最嚴重的甚至創(chuàng)下10年以來新低。
實際上，按照業(yè)內(nèi)普遍的觀點，國內(nèi)北、上、廣一線城市和個別二線城市的中心區(qū)商業(yè)類物業(yè)早已嚴重飽和。參照國際標準，西方發(fā)達國家人均的商業(yè)物業(yè)面積也僅為1.2平方米。而根據(jù)上述數(shù)字，不僅北京、上海、廣州等一線城市人均商業(yè)物業(yè)面積早已超過了這個數(shù)字，上海甚至超出了人均2平方米，甚至中山、沈陽、昆明等不少二線城市也在快速向這一數(shù)字靠近。
“中國的社會經(jīng)濟和商業(yè)展尚未成熟，居民消費能力水平較低，因此對于商業(yè)面積的需求也相對較少。太多的商業(yè)集中面市將會造成過量。”成路說，正是商業(yè)項目的集中放量導(dǎo)致招商緊張，扭曲的貼租賠本政策才會在全國大面積泛濫。
“國內(nèi)購物中心為主的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)一直沒有創(chuàng)新，各開發(fā)商推出的產(chǎn)品大同小異，品牌幾乎一樣，走進哪個賣場都是一樣的?！背陕氛f，招商難就在于眾多商業(yè)項目的集中推出都選擇了同一個定位和模式，已是嚴重的同質(zhì)化。
奧特萊斯是中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的另一個熱點。對此，連國際品牌GAP的企業(yè)房地產(chǎn)部全球高級副總裁卓大偉都忍不住在商業(yè)地產(chǎn)大會上抨擊國內(nèi)開發(fā)商的“短視”。卓大偉說，目前年內(nèi)中國建設(shè)的奧特萊斯多達四五十家，這些奧特萊斯無不是宣稱要集中奢侈品牌，但他認為這一模式不太正確，因為任何一個國家人數(shù)最多的階層都是中產(chǎn)階層，奧特萊斯應(yīng)該吸引更多為中產(chǎn)階層服務(wù)的品牌。
邁克爾-克切維爾也認同卓大偉的觀點說，中國商業(yè)地產(chǎn)當前最大的問題可能在于缺乏足夠多的零售品牌去填滿要放量的這些購物中心。
“可以肯定，當這波熱潮過后，國內(nèi)有不少商業(yè)項目將陷入困境?！背陕犯嬖V中國商報，國內(nèi)商業(yè)項目開發(fā)正與有限的零售品牌資源形成巨大反差，在如此一哄而上的同業(yè)競爭局面下，預(yù)計未來幾年內(nèi)，必然有很多商業(yè)地產(chǎn)項目會陸續(xù)出現(xiàn)問題。
商業(yè)規(guī)劃缺失
實際上，盡管貼租招商已成為國內(nèi)開發(fā)商運營商業(yè)地產(chǎn)普遍的“心頭之痛”，但招商難或許只是揭開了當前商業(yè)地產(chǎn)瘡疤的一角。
郭增利表示，與開發(fā)商招商難相對應(yīng)的是，著急擴大規(guī)模的品牌商卻也遭遇選址難。郭增利介紹，一些高端品牌仍向其抱怨在國內(nèi)依然找不到合適的物業(yè)，而不得不延緩進入中國市場的步伐。
這或許才是問題的關(guān)鍵。郭增利說，這意味著在這輪商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)式增長的背后，實則是有著大量激增的商業(yè)地產(chǎn)項目將得不到相應(yīng)的匹配，意味著將空置和成為庫存。
而眼下北京、上海甚至二線城市的商業(yè)地產(chǎn)庫存量已是高居不下。以北京為例，據(jù)統(tǒng)計，截至目前北京商業(yè)地產(chǎn)存量面積已達959萬平方米，如果按較快的銷售速度計算，也至少需要28個月才能消化完。在上海，據(jù)調(diào)查商業(yè)地產(chǎn)庫存已超過千萬平方米。廣州在2010年新建商業(yè)項目建筑面積超過120萬平方米，超過廣州此前5年新建商業(yè)面積的總和，如此龐大的新增商業(yè)面積，至少需要3年才能消化完。同樣，截至去年10月底，西安市商業(yè)地產(chǎn)庫存達343.89萬平方米，即使按照今年西安最火爆的銷售速度來測算，仍需要將近四年的時間才能將這些存量全部消化。
但地產(chǎn)商們顯然還未意識到風險。與上述巨大庫存相對應(yīng)的是，地產(chǎn)商們?nèi)栽谠丛床粩嗟亍芭懿竭M場”，加速搶食所謂的商業(yè)地產(chǎn)“黃金十年”蛋糕。而讓業(yè)界擔心的是，三四線城市出現(xiàn)了太多的商業(yè)項目，而且?guī)缀醵际乔逡簧拇蠖摹熬C合體”，高端化的購物中心，而當?shù)氐南M市場根本沒有那么大的承受能力，當供應(yīng)量超過市場的消化能力，就會有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，在融資渠道收窄的背景下，房企本已承受重壓的資金鏈條很容易斷裂，進而引起一連串的連鎖反應(yīng)。
香港恒隆地產(chǎn)集團董事長陳啟宗即預(yù)言，未來一兩年內(nèi)，內(nèi)地很多商業(yè)地產(chǎn)項目將陸續(xù)出現(xiàn)問題；3年左右，會有一批項目倒閉。
而對于造成這種以高端購物中心、奧特萊斯、城市綜合體為主的商業(yè)地產(chǎn)“瘋長”現(xiàn)象的分析，中國商報記者采訪中得到的是兩種較為主流的觀點。
一種是認為地方政府的助推當首。為提速城市經(jīng)濟發(fā)展，地方政府對于上述商業(yè)項目的開發(fā)大開“綠燈”，尤其是二線甚至三四線城市，地方政府紛紛為大型商業(yè)項目強制貼加“高端”標準，因此催生同質(zhì)化的高端商業(yè)項目扎堆。
但以郭增利為首的中購聯(lián)購物中心專業(yè)委員會的觀點卻認為，當前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，地方政府的干預(yù)和關(guān)聯(lián)度越來越弱，主要還是開發(fā)商自身利益、利潤的驅(qū)動使然?！跋鄬υ缜皠倓偢母镩_放地方政府需要借國際一線品牌、500強提升政績，為此減少開發(fā)商拿地成本，近來地方政府對于此方面需求相對減弱，商業(yè)項目一味高端化主旨還在于開發(fā)商的動機?！?/p>
中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)購物中心“一味做高端”大都源于開發(fā)商希望“做高端”的主觀動機，而不是本著市場需要什么樣的購物中心去開發(fā)。“本土開發(fā)商本身對品牌商的號召力不夠高，又缺乏國際一線資源，還面臨著諸多的同業(yè)競爭，可想而知遭遇的招商阻力就會更大，導(dǎo)致本土購物中心成功率低于外資購物中心?！?/p>
但政府規(guī)劃的缺失卻也是導(dǎo)致現(xiàn)在很多城市批量建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)缺少質(zhì)量的癥結(jié)之一?！爸饕且驗殚_發(fā)商拿到地時，所有指標都已被相關(guān)部門硬性規(guī)定出來，而沒有商務(wù)部門的參與，未經(jīng)專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃?！痹诠隼麕ьI(lǐng)國內(nèi)購物中心企業(yè)考察澳洲市場時，郭曾發(fā)問澳洲最大的商業(yè)地產(chǎn)公司也是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)上市公司西田公司（Westfield）：為何在全球披荊斬棘卻遲遲未進軍被視為最大潛力的中國市場？ 西田公司表示，其對中國市場一直很關(guān)注，但難題在于沒有一個城市能保證未來在其開店后三公里商圈范圍內(nèi)是唯一的一家購物中心。規(guī)劃缺失導(dǎo)致的惡性競爭被西田公司視為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最大的難題。
業(yè)內(nèi)人士都同意的一個觀點是，規(guī)劃缺失是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)亂象的一個重要原因。成路說，如果要對商業(yè)地產(chǎn)進行調(diào)控、實施干預(yù)，首要的落點，應(yīng)該是“對商業(yè)地產(chǎn)的合理規(guī)劃加強引導(dǎo)”，對于商業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)該有專業(yè)、科學的規(guī)劃，納入整個城市總體規(guī)劃中，與當?shù)爻鞘薪?jīng)濟發(fā)展、人口增長和商業(yè)企業(yè)的發(fā)展速度相協(xié)調(diào)。郭增利也表示，地方政府對商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃應(yīng)對整個城市當中設(shè)置的地段應(yīng)合理布局的業(yè)態(tài)，同時采取多中心的規(guī)劃層次去規(guī)避分布不均的問題。
值得欣慰的是，商業(yè)地產(chǎn)不斷高漲的行情已引起政府部門的注意。此前，銀監(jiān)會向多家銀行下發(fā)關(guān)于風險防范的通知，要求對炒作升溫的商業(yè)房地產(chǎn)保持高度警覺，各銀行尤其是非金融機構(gòu)不得頭腦發(fā)熱，盲目增加信貸投入。這已是銀監(jiān)會今年第三次對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)出的信貸預(yù)警。銀監(jiān)會前主席劉明康亦公開表示，將加強對商業(yè)物業(yè)抵押貸款等非住房類貸款的監(jiān)測。同時，有關(guān)部門則繼續(xù)對商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風險保持“關(guān)注和警覺”。
但顯然，更關(guān)鍵的還在于，商業(yè)規(guī)劃始終未被列入城市發(fā)展規(guī)劃，在市場有些扭曲和混亂的情勢下，政府是否需要對于當前的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃缺失有所關(guān)注？尤其是各個城市的商業(yè)地產(chǎn)總體量規(guī)模和業(yè)態(tài)布局是否將有所控制？這恐怕是值得政府思考的問題。而對于開發(fā)商而言，如何從同質(zhì)的同業(yè)競爭中走出來才是走遠的關(guān)鍵。否則，面對已然供過于求的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場，即使開發(fā)商更努力地從免租金、貼裝修到倒扣點“賠本貼租”也未必就能賺來“吆喝”。（據(jù)《中國商報》）
延伸閱讀
王慶：2012商業(yè)地產(chǎn)走勢及應(yīng)對
2010-2011年，華岸商業(yè)走過了艱苦而又忙碌的一年，憑借對中國商業(yè)地產(chǎn)認知和摸索，華岸商業(yè)的服務(wù)逐步得到了開發(fā)商及投資商的認可，通過總結(jié)，我得出幾個上年度中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵要素：“貨幣的通脹壓力，開發(fā)投資增速減緩，商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)價值估值上升，機構(gòu)投資物業(yè)比重增加”。
以國內(nèi)眾多餐飲、服飾、超市等商業(yè)機構(gòu)大宗物業(yè)購買比例的增加，反映出商業(yè)資本尋求上市的渴望，但下半年資本市場的收縮，使得多數(shù)知名品牌的商業(yè)發(fā)展方向突然改變，例如“俏江南”下半年停止大宗物業(yè)的購買，轉(zhuǎn)向國外基金偏好的2000-3000平米連鎖餐飲的租賃市場。現(xiàn)在回顧過去，華岸對中國商業(yè)地產(chǎn)整體走勢的判斷和分析基本與市場吻合，這是商業(yè)管理公司的基礎(chǔ)能力的體現(xiàn)，也保證了很多服務(wù)的項目沒有走偏方向。
在2011年服務(wù)的基礎(chǔ)上，華岸2012年對中國主流商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營策略初步判斷為“商業(yè)資本對接、商業(yè)資產(chǎn)高配、商業(yè)服務(wù)跟進、商業(yè)模式優(yōu)先”的方針，針對中國大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商資金缺乏及資本運作欠缺的情況，2012年將出現(xiàn)中國商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模轉(zhuǎn)讓、商業(yè)物業(yè)大規(guī)模促銷的局面。
華岸也逐步控制了擴大業(yè)務(wù)規(guī)模的節(jié)奏，謹慎選擇項目，以促進開發(fā)商存量商業(yè)物業(yè)快速消化為主要方向，優(yōu)化項目結(jié)構(gòu)；在企業(yè)經(jīng)營方向上抓住時機希望能實現(xiàn)由“商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)服務(wù)商”向“中國購物中心及商業(yè)地產(chǎn)整合營銷服務(wù)商”的轉(zhuǎn)變。
2012年，隨著經(jīng)濟增長率的逐步降低，勢必會引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)連鎖反應(yīng)，但將會促進形成中國商業(yè)地產(chǎn)理性的投資環(huán)境和專業(yè)化的營運管理，使商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加完善，低效不良的商業(yè)地產(chǎn)項目會逐步淘汰，在此過程中，中國商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價格有可能會在下半年探底。
總結(jié)一下，中國商業(yè)地產(chǎn)2012年“兩個逐步下降，兩個逐步上升，一個快速發(fā)展”：經(jīng)濟增速和貨幣供給逐步下降；企業(yè)重組和項目交易逐步上升；商業(yè)地產(chǎn)理性營銷和商業(yè)物業(yè)專業(yè)運營快速發(fā)展。
世邦：2012年全球房地產(chǎn)仍然前景不明
世邦魏理仕全球研究部的最新一份報告指出，宏觀經(jīng)濟和政治前景的不確定性導(dǎo)致市場對于商業(yè)房地產(chǎn)的謹慎態(tài)度很可能將持續(xù)到2012年全年。這份名為《2012年全球視點》的報告指出，與二手樓盤相比，地理位置良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)將會繼續(xù)其良好的表現(xiàn)，與其它類型的資產(chǎn)相比將具有很強的競爭力。
"鑒于當今世界存在的不確定性及其所達到的程度，房地產(chǎn)業(yè)的前景在許多方面都不可避免地不太明朗。"世邦魏理仕全球首席經(jīng)濟學家雷蒙德?托特（Raymond Torto）表示，"然而，需要指出的是，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)的抗通脹能力的預(yù)期對于投資者仍然具有相當大的吸引力，并且與許多其它類型的資產(chǎn)相比，在2012年投資商業(yè)房地產(chǎn)將提供更強的競爭力且風險適度的回報。"2012年租戶在做出決策時將繼續(xù)保持審慎態(tài)度，并且對于房地產(chǎn)的需求將維持在中等水平。歐洲和美國的投資者將因此傾向于采取更為保守的策略，重點將集中在流動性和透明度最好的市場中位于黃金地段的優(yōu)質(zhì)樓盤。全球范圍內(nèi)，許多市場都存在新開工樓盤數(shù)量不足的現(xiàn)象，這也將促進現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的市場表現(xiàn)。
該報告指出，增值性投資策略對于經(jīng)濟體的增長或復(fù)蘇的直接依賴程度更大，因此在當前這種經(jīng)濟環(huán)境下，這種策略很可能不太流行。由此導(dǎo)致的結(jié)果之一就是從投資角度而言二手房地產(chǎn)將繼續(xù)表現(xiàn)低迷。
第4篇：購物中心招商范文
關(guān)鍵詞：大型商業(yè)中心；項目管理；風險控制；對策
一、研究背景
近三十年來中國經(jīng)濟高速發(fā)展，人們的生活質(zhì)量大幅提高。在中國主要大城市中，第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)超過制造業(yè)成為城市經(jīng)濟的第一大產(chǎn)業(yè)，其中零售和餐飲業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)的1/4。第三產(chǎn)業(yè)上升的結(jié)果是，商業(yè)中心作為服務(wù)業(yè)的空間載體而受到各國城市政府和市場的共同重視。自20世紀90年代以來，國內(nèi)的零售業(yè)增長非常迅速，商業(yè)活動非常活躍。由于過去多年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)沒有被足夠重視，商業(yè)配套不足且結(jié)構(gòu)不合理，現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施中很多已經(jīng)老舊，不能滿足人們的購物需求，所以商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間很大。同時由于城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、社會變化、科技進步等原因，現(xiàn)代的生活方式發(fā)生改變，人們已經(jīng)不再滿足于“獲得性”消費或“真實性”消費，還需要“體驗性”消費，購物、休閑、娛樂活動豐富了城市人的現(xiàn)代生活，現(xiàn)代綜合性購物中心滿足了人們這種新生活方式的需求。在市場的層面，面對全球市場中商業(yè)、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)越來越強烈的競爭，開發(fā)商、商業(yè)界、娛樂界等社會機構(gòu)也熱衷于對商業(yè)中心的新建和改、擴建進行投資?，F(xiàn)代購物中心已經(jīng)被當作城市經(jīng)濟發(fā)展的發(fā)動機，受到政府、市場和社會的共同歡迎。
但另一方面，在我國，對購物中心的開發(fā)建設(shè)還沒有積累足夠的經(jīng)驗，也缺少相關(guān)的理論研究，目前還處于初期的探索階段。很多購物中心的開發(fā)建設(shè)只是模仿其他成功的類似項目，一些開發(fā)商盲目投資、盲目建設(shè)，缺少專業(yè)指導(dǎo)和技術(shù)支持，導(dǎo)致一些項目中投入的巨額資金無法收回，造成大量資源浪費。因此，一個購物中心項目從最初期的選址、策劃定位到最后的建成開業(yè)，整個開發(fā)建設(shè)過程中甲方工程人員起著非常大的作用，如何盡量避免這些問題的發(fā)生，或者將損失降到最低是所有工程建設(shè)人員的目標，打造出更有效益的購物中心。
二、購物中心的發(fā)展及特點
（1）發(fā)展階段。20世紀90年代，現(xiàn)代綜合性購物中心的建設(shè)來臨，現(xiàn)代綜合性購物中心的功能涵蓋了人們休閑出行的主要目的――即購物、娛樂、餐飲。其提供的服務(wù)為多樣化的商業(yè)、休閑、娛樂、餐飲，專業(yè)服務(wù)、健身保健，甚至包括教育、小型醫(yī)療服務(wù)、政府行政服務(wù)等，即所謂“一站式服務(wù)”。在城市，綜合性購物中心是當代城市更新的主要內(nèi)容之一；在郊區(qū)，出現(xiàn)了綜合性購物中心與高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)相結(jié)合，再加上住宅區(qū)，形成郊區(qū)的“邊緣城市”，即所謂的“新城”或“衛(wèi)星城”。
（2）購物中心的類型。以美國的購物中心為例，購物中心大致分為三種類型：1）鄰里購物中心服務(wù)半徑2公里左右，顧客可步行到達，開車5～10分鐘，平均可出租面積5000平方米，以提供食品及日常生活用品、日常生活服務(wù)為主，主力店往往是超市或綜合性藥房。2）社區(qū)購物中心服務(wù)半徑5～8公里，開車10～20分鐘，服務(wù)人口4～15萬人，平均可出租面積15000平方米，以一個超市或初級百貨商店為主力店，加上一些小型日用品商店，如服裝店、鞋店等。3）區(qū)域購物中心服務(wù)半徑15～20公里，開車25～30分鐘，服務(wù)人口15萬人以上，一般區(qū)域購物中心平均可出租面積45000平方米，有2個主力店，超級區(qū)域購物中心平均可出租面積90000平方米，有3個以上主力店，主力店可以是百貨商店，也可以是美食街、大型折扣店、室內(nèi)游樂場、電影院等，區(qū)域購物中心提供的商品齊全、服務(wù)內(nèi)容豐富，適合購買那些比較貴重的物品。
（3）購物中心的特點。購物中心有以下特點：1）項目由統(tǒng)一的組織進行策劃、建設(shè)和經(jīng)營。2）產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一不分割出售，以適應(yīng)管理的需要。3）提供綜合的購物服務(wù)。4）擁有大的停車場。5）擁有良好的購物環(huán)境，提供娛樂、休閑等特色綜合服務(wù)。6）統(tǒng)一經(jīng)營策略。7）能夠創(chuàng)造新商圈或使地區(qū)得到更新。購物中心通常有一個或幾個主力店，以及若干個較小的商店。主力店可以是百貨商店或超市，也可以是主題公園或游樂場、文化中心、電影院或劇院、運動中心，甚至是賭場（如美國拉斯維加斯的賭場購物中心）。由于購物中心的綜合性特征，其建筑內(nèi)部有多種使用功能同時存在，所以其對結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施的要求也比較多。為了保證一定的安全性和舒適度，除了一般公共建筑都有的上下水、冷風、暖氣、新風、排風、照明、電源、電話、消火栓、消防噴淋、消防排煙、加壓送風等設(shè)備外，整棟商場還需要有線電視、互聯(lián)網(wǎng)、POS機收銀系統(tǒng)、監(jiān)控、報警等等多種設(shè)備，除此之外，根據(jù)其自身特點各種類型的商戶還有特殊要求。例如，餐飲需要用上下水、燃氣和較大的電量（西餐廚房用電的設(shè)備比較多），還需要單獨的排風系統(tǒng)（普通零售區(qū)域的回風可以通過空調(diào)機房處理會進入送風系統(tǒng)，而廚房排出的風不能循環(huán)使用）；一些餐飲如燒烤、火鍋餐廳因設(shè)備散熱量大，需要在冬天送冷風；廚房通常要做地面墊高，且各種廚具設(shè)備多，所以結(jié)構(gòu)要預(yù)留較大荷載；電影廳需要做升起的觀眾席，對結(jié)構(gòu)荷載要求高，要求室內(nèi)空間比較大，且電影廳需要隔音效果好，則其上下層及貼鄰的房間不能有震動的設(shè)備，相鄰兩個電影廳之間需要雙層墻；電影放映室需要單獨的排風設(shè)備，因為放映設(shè)備會有有害氣體排出；美容和美發(fā)商戶需要用水；游樂設(shè)施可能需要較高大開敞的空間，需要預(yù)留較大的結(jié)構(gòu)荷載，需要上下水和較大的電量……
三、購物中心項目開發(fā)建設(shè)過程的特點
購物中心項目與傳統(tǒng)意義上的商業(yè)項目不同：業(yè)態(tài)不同，購物中心是集合了不同的業(yè)態(tài)，而傳統(tǒng)商業(yè)往往只有單一的業(yè)態(tài)；盈利模式不同，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)大部分為短期回收投資項目，而購物中心項目回報要看后期經(jīng)營，屬于戰(zhàn)略投資項目；消費群體不同，購物中心涵蓋消費群體更廣，單次消費時間更長。商業(yè)不同于住宅，住宅開發(fā)可以不斷復(fù)制，商業(yè)卻要因地制宜，以求匯聚人氣，提高收益。因此，商業(yè)地產(chǎn)前期策劃和規(guī)劃設(shè)計都復(fù)雜得多。購物中心住宅的不同于之處還在于，住宅可以賣掉迅速回籠資金；而購物中心開發(fā)則不能再以回款滾動開發(fā)，且耗資大、開發(fā)周期長，需要自身準備好充足的現(xiàn)金流，或具備較強融資能力。另一方面，如果購物中心項目開發(fā)、運營比較成功，可以提升項目整體價值并提升項目周邊地塊的價值，則開發(fā)商可將購物中心作為固定資產(chǎn)進行融資。購物中心的復(fù)雜性：因地制宜，不能復(fù)制；功能復(fù)合，業(yè)態(tài)多；調(diào)研、定位、設(shè)計更復(fù)雜；策劃、運營能力要比較高；建設(shè)和運營過程中商戶和業(yè)態(tài)不斷變化翻新；招商、策劃、設(shè)計同時進行。購物中心的風險性：開發(fā)周期長；不能快速回籠資金；投資大，見效慢；長期持有型物業(yè)，其經(jīng)營狀況易受市場波動的影響。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)暴增的背景之下，在資金、招商、運營、管理、培訓等方面，只要其中一環(huán)出現(xiàn)問題，都可能導(dǎo)致項目爛尾或死盤。這就要求開發(fā)購物中心的開發(fā)商要具有較雄厚的資金實力和融資能力、較高的機會把握能力、較強的分析決策水平。
四、實際案例分析
（1）項目規(guī)模。以筆者全過程參與開發(fā)、建設(shè)、運營的項目為例：用地面積：9547m2。總建筑面積：94087m2（其中：地上53925m2，地下40162m2）。建筑高度：38.1米。建筑層數(shù)：地上六層，地下三層。結(jié)構(gòu)形式：地下：鋼骨混凝土框架結(jié)構(gòu)。地上：鋼框架結(jié)構(gòu)。
（2）大型購物中心項目設(shè)計階段主控點。開發(fā)商的建筑師首先要選擇設(shè)計單位，設(shè)計項目包括：規(guī)劃設(shè)計；建筑設(shè)計；室內(nèi)設(shè)計（方案、施工圖）；專項設(shè)計（包括幕墻、虹吸雨水、市政、廣場及綠化、標識導(dǎo)視系統(tǒng)、空調(diào)、變配電、弱電系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、消防、人防、停車管理系統(tǒng)等）。建筑師要配合合同預(yù)算部進行設(shè)計單位的招標、遴選、評標，編制設(shè)計任務(wù)書，談設(shè)計合同。設(shè)計工作開展之后，開發(fā)公司的建筑師要跟進設(shè)計過程：監(jiān)督設(shè)計進度完成情況、設(shè)計成果完成質(zhì)量、提出設(shè)計修改意見、接受設(shè)計成果（圖紙、電子文件等）；配合設(shè)計院與政府部門溝通，完成圖紙報審、報建等流程；確認設(shè)計單位的合同完成情況，按設(shè)計合同的約定付款進度為設(shè)計單位請款。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)對建筑、結(jié)構(gòu)、機電設(shè)備會有不同的需求，即使相同的業(yè)態(tài)，不同品牌、不同檔次的商戶的需求也會不同。這就需要建筑師從項目最初的策劃定位階段開始就與項目的市場招商部保持密切溝通，直到項目開業(yè)前。建筑師需要了解項目的業(yè)態(tài)構(gòu)成，商戶的檔次、規(guī)模、品牌，了解各種商戶的特殊需求，以便在進行建筑設(shè)計時做出充分的預(yù)留。
一個購物中心項目工程設(shè)計涉及很多專業(yè)，設(shè)計圖紙量很大，在實施之前這些圖紙應(yīng)該經(jīng)過多重校審，在設(shè)計院里首先是制圖人員自校和互校，然后是各級別的負責人分別進行核對、審查，發(fā)現(xiàn)問題及時修改。設(shè)計院完成圖紙校審和修改后，開發(fā)單位會委托審圖公司對圖紙進行審核，開發(fā)單位設(shè)計部的建筑師也要對圖紙進行核查（同時也是熟悉設(shè)計內(nèi)容的過程）。只有通過認真負責的多重校審，才能在施工實施之前盡量避免設(shè)計失誤，減少損失。而該項目經(jīng)過反復(fù)多次的設(shè)計調(diào)整，又因為趕工期建筑師沒有足夠的校審時間，所以設(shè)計圖紙存在諸多錯誤，埋下很多隱患。
（3）大型購物中心項目建設(shè)階段主控點。一個購物中心的建成開業(yè)，不僅需要很多公司單位的參與，在開發(fā)公司內(nèi)部也需要各個部門之間的密切配合，因為設(shè)計部要負責或協(xié)助所有與建筑技術(shù)相關(guān)的工作，所以設(shè)計部的建筑師需要與各個部門互相配合，當其他部門的配合工作沒有到位的時候，設(shè)計應(yīng)該提醒或催促其做好配合工作。由于沒有及時提醒合同預(yù)算部在施工圖完成前確定設(shè)備廠家，導(dǎo)致一些問題：電梯訂貨、確定參數(shù)滯后造成一些土建預(yù)留的電梯門洞寬度不夠，需要擴大洞口，重新做洞口邊的構(gòu)造柱和過梁；屋面冷卻塔管道與預(yù)留的鋼結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)的位置沖突，切除多余的鋼梁給管道讓位，此時施工電梯已拆除，鋼梁運輸復(fù)雜；部分設(shè)備沒有預(yù)留設(shè)備基礎(chǔ)，部分預(yù)留的設(shè)備基礎(chǔ)不符合設(shè)備需要。
因未及時與招商部溝通，以獲取租賃商戶的特殊需求，也出現(xiàn)一些問題：家樂福需要獨立的排水出戶，沒有提前預(yù)留，只好后增加地下室開洞，需要結(jié)構(gòu)加固和防水修補；影院的影廳上方不應(yīng)有產(chǎn)生噪音的設(shè)備，實際影院VIP廳上方有空調(diào)機房，噪音過大，需要增加減震設(shè)備；H&M品牌商戶需要內(nèi)部一層之間的樓梯和電梯，原設(shè)計沒有預(yù)留，后進行結(jié)構(gòu)改造；Sephora品牌商戶需要冬季供冷，原設(shè)計空調(diào)系統(tǒng)沒有此項功能，只好讓商戶增加獨立的空調(diào)設(shè)備。沒有及時與市政設(shè)施部門溝通，獲得相關(guān)專業(yè)深化設(shè)計，一層室外吊頂內(nèi)增加燃氣管道需在吊頂增加大量百葉，吊頂增加百葉后原吊頂內(nèi)保溫材料失去保溫作用，需在一層外墻吊頂以上部分增加保溫材料。
（4）大型商業(yè)地產(chǎn)項目風險控制。1）前期決策風險控制對策。商業(yè)地產(chǎn)項目不同于住宅項目，而具有投資風險大、收益高的特性。因此，在項目實施前必須進行周密的可行性分析，項目實施過程中必須有各方面的專家密切配合，項目建成投入使用后還要進行專業(yè)性的后評估并配合實際情況進行局部改造。由于購物中心功能的綜合性和運營方式的特殊性，就更需要項目開發(fā)團隊中商業(yè)經(jīng)營管理專家與建筑師的緊密配合，并且這種配合應(yīng)該從項目運作一開始持續(xù)到項目最終開業(yè)以后。2）建造階段風險控制對策。房地產(chǎn)開發(fā)項目建造階段的合同與信息管理，項目進度、成本、質(zhì)量與安全控制等方面是工程建造過程中的重要組成部分。對以上這些風險進行有效的控制，可以有效規(guī)避風險，保證建造階段的順利進行。包括進度、成本、質(zhì)量、現(xiàn)場安全及合同管理。3）開業(yè)后風險控制對策。有不少商業(yè)項目，前期開發(fā)推廣都非常成功，但項目建成后的收益不如預(yù)期，項目的實際收益無法滿足開發(fā)商對于資金回收的要求，經(jīng)營非常艱難，從而造成投資者信心喪失。因此，聘請著名的商業(yè)管理機構(gòu)已經(jīng)成為我國目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要模式。同時，中短期的租金收益不是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的追求目標，其核心能力在于通過城市運營獲得土地增值收益，并通過與國外基金合作解決前期資金的問題。大面積的主力店雖然造成了租金收入低，但能實現(xiàn)穩(wěn)定、連鎖化發(fā)展。
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21-23.
第5篇：購物中心招商范文
北京購物中心在近10年里如雨后春筍般地發(fā)展起來，從最早的北京西南方貿(mào)易初步試水的夭折，到今天的不斷調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略的金源貿(mào)。北京的購物中心經(jīng)歷了從無到有，從不斷探索到逐步成熟。“我們可能還會清晰的記得，大概十幾年前，當外資的零售業(yè)進入中國的時候，我們國人都說狼來了，應(yīng)該說北京的商業(yè)地產(chǎn)，特別是以購物中心為主要形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展到今天，我們不得不感嘆：貓來了?！敝袊鞘猩虡I(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會韓鍵徽副會長說。
韓鍵徽表示，近10年北京購物中心的發(fā)展穩(wěn)中有序，主要呈現(xiàn)三大特點。第一個特點就是：開發(fā)商實力雄厚，理念先進，產(chǎn)權(quán)集中，統(tǒng)一管理。第二個是：地理位置優(yōu)越，基本上都處于北京傳統(tǒng)的市級或者是區(qū)級的商業(yè)中心，依托于大型的、成規(guī)模的居住社區(qū)。第三個特點是：開發(fā)商遵循商業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律，不斷地培育、優(yōu)化和調(diào)整。
過多盲目化
中國商業(yè)經(jīng)濟學會副會長黃國雄表示，去年全國的商業(yè)面積是2.35億平方米，假設(shè)每一個城市建35到36萬平方米的營業(yè)面積，中國現(xiàn)有條件是否能支撐如此大的商業(yè)面積？從去年來看，竣工的5600多萬平方米商業(yè)地產(chǎn)，賣出去的是4100多平方米，加上之前的總共閑置面積達4000多萬平方米，所以購物中心不是越多越好。很多大城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過快，配套設(shè)施不能及時跟進，經(jīng)營管理、人才缺乏已經(jīng)成為大部分購物中心存在的問題。
在傳統(tǒng)的經(jīng)濟條件下，交通發(fā)達在地區(qū)商業(yè)中，起到了非常重要的作用。黃國雄說，交通就好比糖葫蘆的竹簽，把所有的購物中心串起來，促進人流的交匯，但它的形成也是有多種原因的。因為環(huán)境本身不會產(chǎn)生聚積效應(yīng)，只能是聯(lián)動效應(yīng)，所以地鐵經(jīng)濟的產(chǎn)生是促進了快速消費品的集中，但是并不是意味著成為所有消費品、高檔消費品聚集地。
此外，目前北京扎堆集中開業(yè)的購物中心多數(shù)都定位在"高端"，但奢侈品和高消費未必就是引爆購物中心火起來的導(dǎo)火索。反而購物中心的定位是否應(yīng)該考慮區(qū)域性差異，而不是盲目定位，急于引進國際品牌。如今，國外購物中心實行的大多是定制化的形式，一些定制的大品牌在購物中心占有很大的比例，這些品牌就是購物中心重要的特色，而國內(nèi)購物中心剛剛起步，尚不具備這樣的條件。
未來的形勢
第6篇：購物中心招商范文
成熟Mall的幾大代表
美國是大型摩爾購物中心的起源地，多建在市中心和郊外高速公路旁，但以郊外高速公路旁居多。加拿大、菲律賓、西亞海灣地區(qū)的購物中心大多是美國式的。美國式Mall規(guī)模大，顧客選擇度高。很多外觀似大倉庫或大工廠簡樸無華，但內(nèi)裝修較現(xiàn)代化很人性化很舒適，并不追究過高檔次，做到實用不浪費。
以法國為代表的歐洲式購物中心與美國式購物中心大體上較相像，但歐洲購物中心的規(guī)模一般比美國購物中心小許多。不同之處在于：歐洲購物中心都建在城鄉(xiāng)交界處，美國的購物中心有的在城中有的在城郊。法國購物中心里主題店以特級市場為多，不像美國購物中心里主題店以百貨商店居多。歐洲購物中心以經(jīng)營日常生活用品為主。
韓國、臺灣的購物中心大多是日本式的。日本式購物中心大多建在都會市中心，大多由大型百貨公司投資建設(shè)或擴充而來，營業(yè)樓層較高（達到地下2至3層，地面7至13層），但占地面積較小，停車場一般位于地下3至7層。占地面積不是很大，也不具備大型室外停車場及大型停車場附樓。這主要是跟此類國家人口密度大、土地資源稀缺有密切的關(guān)系。
以菲律賓、泰國為代表的東南亞式購物中心很像美國式購物中心，但自身連鎖的特點鮮明。一般由專業(yè)的連鎖購物中心集團開發(fā)并經(jīng)營管理，面積龐大，自營比例較高（50%至70%左右），自營百貨公司、超市、影城、美食城等，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭（全家/全客層）。連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題，可迅速實現(xiàn)購物中心的全面開業(yè)，且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多。
作為零售商業(yè)的頂級模式進入中國這個龐大的13億人口的市場，Mall必須切合我們的實際國情，遵循我們的市場規(guī)則，符合國人的購物習慣，利用國內(nèi)的實際資源，否則寸步難行。
中國為Mall的生存發(fā)展提供了什么樣的條件
首先，我國人口眾多，土地資源稀缺。這一點跟日本、韓國等尤為相似。雖有960萬平方公里的國土面積，是世界第三大國，然而13億人口的龐大基數(shù)導(dǎo)致人均水平的嚴重落后，更甚者中國2/3的人口集中在沿海一帶，就連一座縣級市都可能有幾百萬的人口，中國人均耕地面積僅有0.101公頃，不足世界人均耕地面積一半?？上攵?，土地資源的稀缺性不亞于日本。
其次，我國還是發(fā)展中國家，雖然GDP排世界前列，中國工人平均工資水平和西方工人平均工資水平的比是1：20。據(jù)AC尼爾森的最新消費調(diào)查報告顯示，城鎮(zhèn)居民人均年收入為8472.2元，去年城鎮(zhèn)人均消費5276元，而美國等發(fā)達國家的人均消費則在八千美元以上。消費力不可同日而語。也就是說中國人均消費力并不強。
再者，收入的偏低也導(dǎo)致了消費結(jié)構(gòu)不合理，據(jù)統(tǒng)計，1993年至2003年，我國最終消費率平均為59.5%，2004年為53.4%，2005年進一步下降到50%以下。而同期世界平均消費率為78%左右。國人目前奢侈品消費偏少，娛樂、休閑方式單一，雖然各種觀念一再強調(diào)國人已經(jīng)到了休閑享樂的時代，從趨勢來看，現(xiàn)代人也是越來越注重養(yǎng)生和休閑，但實際上這只不過是針對一部分富人和白領(lǐng)的片面論調(diào)。大多數(shù)人雖然脫離了溫飽線但遠遠沒有去享樂的精力和金錢，醫(yī)療、小孩、養(yǎng)老等諸多問題不會讓人松口氣。
中國地域貧富差異化，沿海與內(nèi)地差異化等現(xiàn)象客觀存在，各地消費水平極不均衡。2004年西部地區(qū)消費品零售總額僅占全國的16.2%，西部地區(qū)人均社會消費品零售額，只相當于全國人均零售額的43%左右。這也是為什么Mall進入中國首先扎根沿海的原因。
另一個現(xiàn)狀，中國經(jīng)濟迅速增長是客觀事實，反映的現(xiàn)象之一就是國內(nèi)大多城市都在迅速再建設(shè)。但老城區(qū)人口密度大，交通混亂的現(xiàn)象并不能一刀根治，商業(yè)密集但設(shè)施過于陳舊，消費力驚人但缺乏良好的釋放空間，這將是一個長期制約Mall發(fā)展的弊病，不易根除。新城區(qū)交通雖然良好，但服務(wù)設(shè)施、教育醫(yī)療，商務(wù)辦公等配套設(shè)施完善也不是一天兩天的事情，商業(yè)氣氛不足商業(yè)價值偏低的現(xiàn)象也必然長期存在。Mall的建設(shè)空間具備，然而要匯聚人潮，發(fā)揮商業(yè)價值有待時日。
應(yīng)該說，Mall的發(fā)展是一項極為復(fù)雜的“工程”，其中涉及到了政府、金融、地產(chǎn)、商業(yè)等諸多領(lǐng)域的深切配合。而我國這些方面都尚未成熟、處于摸索配合階段。過快的城市發(fā)展存在著大型商業(yè)體分布合理性問題，商圈重疊導(dǎo)致了惡性競爭和商業(yè)資源的浪費；金融系統(tǒng)的不規(guī)范操作尚未杜絕；地產(chǎn)行業(yè)跟風現(xiàn)象和唯利是圖的開發(fā)思路導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目短命者也屢見不鮮；商業(yè)配套新興稚嫩，經(jīng)驗缺乏，短期內(nèi)仍不足以支撐商業(yè)地產(chǎn)的雨后春筍。還有基金市場的匱乏，零買零租的松散商業(yè)行為也導(dǎo)致了經(jīng)營風險的存在。
Mall應(yīng)該怎樣具備“中國特色”
第一、中國式Mall應(yīng)該尊重中國國土資源稀缺的嚴重現(xiàn)實。美歐式樣的龐然大物顯然不適合，除了個別特殊情況外，主流應(yīng)該參考日式Mall特色，向高空和地下發(fā)展。
第二、中國式Mall盡量避免興建大型露天的配套停車場。美歐式Mall的停車場面積一般都在總體的1/2左右，有的甚至占到了總面積的2/3，顯然中國城市Mall不具備這樣的奢侈條件，徒然增加大量開發(fā)成本顯然不明智。另一方面，中國私家車數(shù)量遠未達到影響購物方式的地步，一定數(shù)量的地面停車位和地下車庫，足以滿足中國人購物的需求。
第三、中國式Mall要有良好的公交線路資源。公交車絕對是國人出門代步的主流，也就是Mall消費者的主要來源。緊靠良好的公交線路站點，便捷的上下車通道，都將制約中國式Mall的生存發(fā)展。
第四、中國式Mall將多數(shù)出現(xiàn)在城市區(qū)域中心。原因很簡單，城郊雖然土地資源相對豐富，但人口較為稀少，商圈價值不高。加之國人驅(qū)車購物畢竟少數(shù)，公交線路雖然可以延伸至城郊，但路途遙遠，由此導(dǎo)致購物極為不便利。國人歷來有逛街的習慣，所謂“逛街”最能體現(xiàn)距離感，超過30分鐘車程就很難讓人產(chǎn)生去逛的欲望了。如果在城市區(qū)域中心，人口眾多，交通便利多樣，商圈覆蓋范圍也最廣。
第五、中國式Mall多會以中小型（面積12萬以下）為主流。對于國際性大都市，如上海、廣州、北京等地，或許會出現(xiàn)30萬左右的大型Mall。這是由于其獨特的城市構(gòu)成和經(jīng)濟人文環(huán)境所導(dǎo)致，跟它們無以倫比的本地異地消費潛力有必然關(guān)系。但絕大多數(shù)城市尚未具備此類條件，本地消費是絕對的主導(dǎo)，且居民收入水平也不能與之相比。然而中國人口眾多，城市規(guī)模都偏大，區(qū)域性強烈，這就導(dǎo)致了不可能由一到兩個大型Mall覆蓋全市。區(qū)域性Mall將成為中國城市主流，這樣一來保證多樣化競爭，同時也能滿足各區(qū)域內(nèi)購物的便捷性。還有深層考慮就是，大型甚至超大型Mall的招商、經(jīng)營壓力巨大，需要龐大的市場才能滿足。中國大多數(shù)城市的吃喝穿用玩的品類不足以填滿大型Mall，這一點從事招商行業(yè)的人最有深刻體會；招商布局的合理化完善化有直接導(dǎo)致對消費者吸引力不足，加之本身消費市場就不足以支撐若大面積的購物中心運營，結(jié)果可想而知。
第六、中國式Mall主流是以大型超市為主力店。這根中國的多數(shù)地區(qū)經(jīng)濟狀況有密切關(guān)系。前面也談到了中國的消費國情，毫不客氣的說，大多數(shù)人把錢還是要花在衣食住行上，必然導(dǎo)致購物多以日用消費品為主。對于一座中國式Mall來說，有一家信譽良好品類齊全的大型超市必然比僅有百貨要更吸引人，吸引更廣泛的人。淡然也不是否定百貨的重要性，但在創(chuàng)造人潮吸引人氣方面，無疑超市作用更大一些。
第七、中國式Mall另外一個集客優(yōu)勢將是豐富多樣的餐飲。國人對餐飲美食的鐘愛可謂全球之冠，數(shù)千年的餐飲文化導(dǎo)致這個民族對吃有極大的熱情。而豐富多樣的菜系式樣也使得中國式Mall中餐飲非常有內(nèi)容，提高Mall內(nèi)餐飲比重，極為容易且不怕同質(zhì)化競爭。國外Mall的餐飲多為一種配套，目的是解決逛累了補充能量的問題。而國內(nèi)則與之相反，完全可以成為趨之若鶩的主要目的，吃與逛、逛與吃可以不分主次。
第7篇：購物中心招商范文
“秀水”商標起新爭
近日，大打“秀水購物中心”旗號招商的秀水投資有限公司，其招商廣告悄然更名“唐人街”。秀水市場管理有限公司（俗稱“秀水街”）的負責人向記者證實，秀水街市場已拿到“秀水”商標證。朝陽工商分局方面也表示，秀水投資公司無權(quán)用“秀水”名號進行經(jīng)營活動。
“我們已經(jīng)取得了‘秀水’商標的商標證，”秀水街市場的法律顧問吳律師日前證實，3月14日，秀水街管理方――秀水街市場管理有限公司取得“秀水”商標的41類所有權(quán)，其他公司不得以同名商標進行相同或近似的經(jīng)營。
記者看到原“秀水購物中心”的廣告名稱已改為“唐人街”。對此，秀水街市場總經(jīng)理汪自力透露，他們還申請了“秀水街”商標的使用權(quán)，該商標為其自有品牌，擁有襯衫、領(lǐng)帶等產(chǎn)品。
朝陽區(qū)工商分局商標科科長王平告訴記者，秀水投資公司此前也向工商部門提出了“秀水購物中心”申請注冊，現(xiàn)在還未拿到相關(guān)的注冊。對于秀水投資公司能否取得“秀水購物中心”的注冊，王平表示，需要依照相關(guān)的法律規(guī)定辦理此事。在“秀水購物中心”商標未得之前，繼續(xù)使用該商標進行經(jīng)營將被工商部門查處。
2008年4月，秀水投資公司投資建設(shè)的唐人街購物廣場，以“秀水購物中心”的名義在一些媒體打出招商廣告，讓不少商戶和消費者誤以為秀水街市場新建購物中心。
北京秀水投資有限公司以及“秀水2號”在國家工商總局核準注冊，而2004年，秀水街市場管理有限公司也申請“秀水”商標證。據(jù)了解，秀水街市場與朝陽區(qū)政府相關(guān)部門此前曾多次與北京秀水投資公司溝通，均無果而終。
“秀水”的歷史之爭
實際上，“秀水”商標的爭奪由來已久。2002年5月，北京市計委和市建委批準“新雅盛宏房地產(chǎn)開發(fā)公司”開發(fā)建設(shè)“東大橋路商業(yè)樓項目”。
而該項目最后改名“秀水街市場大廈”，其主要依據(jù)是，市場經(jīng)營管理公司的股東之一早在1998年已成功注冊了“秀水”商標。
據(jù)工商資料顯示，“秀水街市場大廈”的經(jīng)營管理商為北京秀水豪森服裝市場有限公司（以下簡稱秀水豪森）。秀水豪森的注冊資本為200萬元，其中新雅順天府商業(yè)連鎖有限責任公司出資160萬元。
新雅順天府公司注冊資本50萬元，自然人股東張曼兮、李艷紅、李桂馨各持50%、30%和20%的股份，由李桂馨任法人代表。
耐人尋味的是，在開發(fā)商“新雅盛宏”的股東中，張永平、張玉琴、李艷紅、張曼兮是4位自然人股東，分別持股11%、6%、2%和1%.不難發(fā)現(xiàn)，張曼兮、李艷紅是開發(fā)商和經(jīng)營管理商的雙重出資人。
而秀水豪森的另一股東則為天偉利達經(jīng)貿(mào)有限公司（出資40萬元），天偉利達由北京市朝陽建華貿(mào)易公司更名而來。引人關(guān)注的是，建華公司曾是秀水街市場管理單位――建外辦事處社區(qū)經(jīng)濟管理中心的下屬單位。
據(jù)知情人介紹，老秀水最先由建外街道辦事處市場科經(jīng)營管理。1998年，配合“政企分開”的號召，建外街道辦事處成立了事業(yè)單位性質(zhì)的建外經(jīng)管中心。1999年，該中心開始接管秀水市場。
2003年，建外經(jīng)管中心下屬的朝陽建華公司開始進行改制，并于當年12月由集體性質(zhì)變身為股份制企業(yè)。之后，建華公司便有了與新雅順天府公司的合作。
事實上，連秀水豪森的董事長楊國彬也承認，選擇建華貿(mào)易公司合作的主要原因便是建華對秀水市場有多年的管理經(jīng)驗。
第8篇：購物中心招商范文
關(guān)鍵詞：購物中心 ；動線規(guī)劃；建筑空間；環(huán)境特色；探討
Abstract: For the shopping center (SHOPPING MALL) architectural space of thinking and summary, carries on the discussion from the aspects of the planning, building space and environmental characteristics.
Key words: shopping center; planning; architectural space; environmental characteristics; study
中圖分類號：TU2
購物中心(SHOPPING MALL)這個名詞，在過去可能我們還比較模糊?？墒钱斀鼛啄赀@樣的商業(yè)模式席卷中國，尤其是當我們的身邊也出現(xiàn)該類型建筑時，我們對它的認識從僅停留在字面上而轉(zhuǎn)換為實際的感受與參與。
SHOPPING MALL作為一種新興的商業(yè)形態(tài)最早盛行于歐美等國家，近年來迅速刮遍了中國內(nèi)地各大城市。在中國它具有兩大特征：一是大：面積大。提供比現(xiàn)有百貨更加寬敞舒適的經(jīng)營消費環(huán)境，二是全：功能全，集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游甚至金融、文化功能于一體的“一站式”消費場所。對于一個以倡導(dǎo)體驗式消費為主的購物中心，要將眾多功能集中在其內(nèi)，同時最大的開發(fā)其商業(yè)價值，建筑的空間設(shè)計尤為重要。筆者在接觸了幾個SHOPPING MALL的設(shè)計后，對于該類建筑的空間設(shè)計進行了思考和總結(jié)，從其動線規(guī)劃、建筑空間和環(huán)境特色等幾方面進行探討。
動線規(guī)劃
合理動線規(guī)劃是為了實現(xiàn)兩個目標，一是吸引消費者進入其內(nèi)消費，二是對在其內(nèi)的消費者起到引導(dǎo)購物作用，使其均勻流動。
一個購物中心要達到吸引和匯聚人流的目的，必須考慮建筑與外部環(huán)境的對接，加強其易接近性。設(shè)計首先要充分考慮與周邊公共交通連接的可能，同時還需考慮大量自駕車的人流引入。通常自駕車希望能夠直接快速進入基地，因此設(shè)計應(yīng)盡可能地在基地周邊道路設(shè)置出入口。使進入基地的車輛就近方便停車，使下車的顧客步行至MALL入口的距離最短。對于MALL而言，沿街入口是一項重要的空間形象指標，它應(yīng)具有明顯易辨的特征，甚至成為公眾對MALL的記憶載體。其形象應(yīng)對外部城市環(huán)境具有一定的視覺沖擊力，以吸引人流進入。通常會在入口設(shè)置入口廣場及大型電子屏，在廣場上組織各類型的活動。比如香港的時代廣場的除夕夜迎新活動，成為香港除夕狂歡的代表性場景。
要引導(dǎo)消費，均勻人流，保證MALL內(nèi)整體的人氣平衡，不僅在商業(yè)業(yè)態(tài)上需要達到平衡，還需要通過建筑內(nèi)部空間的處理。商業(yè)空間的布置購物中心一般采用商業(yè)街的布局方式，即有一條主要的商場購物動線，連接各個店鋪。主動線將客流在商場內(nèi)均衡，通俗的說就是要把顧客引導(dǎo)進入每個一個店鋪。所以在流線設(shè)計時，流線距離不可拉的過長，也不能出現(xiàn)死角，特別是盡可能的避免出現(xiàn)單邊店鋪。單邊店鋪就是僅有一邊有商家在經(jīng)營的，而另一邊則無任何商業(yè)氣氛，這樣的店鋪在招商和經(jīng)營上都是非常困難的。
如何設(shè)計主動線呢？應(yīng)該注意幾點，一個是購物空間的可視性，要引導(dǎo)顧客到達每個店鋪，首先必須使得顧客能清楚自己的購物線路。一個設(shè)計的如同迷宮般的購物動線，是缺乏可視性的，也容易讓客戶搞不清自己所在位置，缺乏安全感和舒適感。另外是要強調(diào)引導(dǎo)性，讓顧客很容易到達商場每個區(qū)域，購物更加的方便。一般購物中心的主動線不會是直線，直線的設(shè)計，顧客一眼就能望到底，看透整個街鋪后，可能對后面的店鋪缺乏興趣，而不再往里走。所以一般弧線的主動線設(shè)計較多，透過弧線型，能讓顧客視野更加的具有延伸性，且店鋪的營業(yè)面更加長，同時也方便顧客的到達。而且弧線形又不那么容易讓顧客看透，增加逛街的趣味性，使得顧客看完一間再看更加有驚喜感。
那么主要動線的寬度多少是合適的呢？必須要讓購物者在這個空間里感覺到舒適性，尤其是動線比較長的時候。一般來說主街寬度在12米左右，當然有些購物中心為了突顯中心概念，在場地允許的情況下會更加寬敞。而次級的街寬度一般在3米以上。需要根據(jù)購物中心尺度整體考慮，比較多的會考慮到4.5米，甚至是更寬。
另外購物中心的動線設(shè)計也需要配合建筑以外的東西，比如標識系統(tǒng)的設(shè)置。因為進入購物中心的人流比較復(fù)雜，有直接從街道上來的人、有地下車庫上來的人、有天橋過來的人、地鐵進來的人。怎么樣去引導(dǎo)人流除了在空間設(shè)計上合理的處理，醒目明確的指示牌也是必不可少的。而在商場內(nèi)的人流，也需要樓層指示牌去引導(dǎo)消費。
2、建筑空間
說到建筑空間，不得不說中庭的設(shè)計。中庭的設(shè)置創(chuàng)造出豐富的空間效果。購物中心講究購物環(huán)境的舒適性，中庭是營造公共空間的核心。中庭的設(shè)置有較多方式，有退臺設(shè)計的方式，隨著層數(shù)向上延伸，形成層層后退的中庭。比如香港的太古城中心。這樣的設(shè)計令購物者進入商場就有種豁然開朗的感覺，激起購物欲望。另外比較大的購物中心會設(shè)置多個中庭。比如香港的又一城，杭州的萬象城。中庭設(shè)置有大有小，這兩個購物中心基本都是采用一個大的中心空間加線性小空間串聯(lián)，將商場動線有機結(jié)合在一起。當然中庭的設(shè)計肯定是會犧牲一定的商業(yè)面積，但是因為有了中庭設(shè)計，將所有樓層在空間上聯(lián)系在一起，增加了商鋪的對外面的長度，而增加了商鋪的商業(yè)價值。
另外如何有效組織垂直交通呢？通常做法就是自動扶梯，自動扶梯是購物中心里人流垂直流動的主要設(shè)備。規(guī)劃好自動扶梯的位置需要和平面人流動線相結(jié)合，從而達到最有效的人流動線組織。自動扶梯一般20到40米設(shè)置一組，以方便顧客的乘坐。而且自動扶梯一般設(shè)置在比較顯眼的位置，比如中庭位置、商業(yè)的出入口等。中庭因為是整個購物中心的核心位置，基本上也是集中布置自動扶梯的地方，在這里帶動商場內(nèi)人流上下流動，到達每個層面。而且扶梯的設(shè)置還有學問，一般來說上下梯采用剪刀錯位布置，這樣人流在上下扶梯時會經(jīng)過較多的店鋪。商場里直上或者直下會錯過許多的商鋪。而換乘是會經(jīng)過較多的商鋪，達到均衡商場人流的效果。
隨著購物中心形式的變化，很多購物中心已經(jīng)不再是多層，而是高層購物中心。如何將人流動線引致上層商業(yè)，通天梯的設(shè)置是非常有效的，它可以達到跨越幾層的效果。正常來說可能1到4層商業(yè)肯定是價值最高的，那么5層、6層甚至更加高的樓層怎么辦呢？可以3層直接到6層或者4層直接到7層的通天梯。那么6層、7層也就具有了和3層、4層同樣的商業(yè)價值。當然這里面商業(yè)業(yè)態(tài)的布局也是至關(guān)重要的。
3、環(huán)境特色
在購物中心遍地開花的情況下，有特色的購物中心無疑會成為今后的發(fā)展趨勢。這樣的購物中心無疑在環(huán)境設(shè)計上是有它特色之處的。他們會以一種主題概念來呈現(xiàn)，給購物者的非常深刻的印象。比如香港的青衣城是以海洋為概念。它內(nèi)部的空間設(shè)計、室內(nèi)裝飾設(shè)計都運用了各種與海洋有關(guān)的東西，營造了一種強烈的氛圍感。這樣的主題型購物中心勢必是吸引眼球的。當然主題的營造除了購物中心本身設(shè)計外，也需要商家的配合。商家的店鋪門面配合商場主題采用統(tǒng)一的色調(diào)、統(tǒng)一的形式，共同達成這一目標。
第9篇：購物中心招商范文
在經(jīng)歷了初期的探索之后，中國的大型購物中心開始從開發(fā)時代向運營時代轉(zhuǎn)變，從地產(chǎn)開發(fā)模式向商業(yè)不動產(chǎn)價值提升模式轉(zhuǎn)變。
但是在這一轉(zhuǎn)變的過程中，也出現(xiàn)了一些大中城市盲目熱衷于興建超大型購物中心，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不合理，從而導(dǎo)致無序發(fā)展，經(jīng)營陷入誤區(qū)的種種問題。那么國外是如何興建、經(jīng)營購物中心，以真正滿足消費者需求的？
我們在此編發(fā)的這組文章，從多側(cè)面介紹了國外規(guī)劃購物中心的一些具體政策和措施，以及大型購物中心的成功經(jīng)營之道，希望能對讀者有所啟發(fā)和借鑒。
英國：選準位置 找準客戶
英國大型購物中心，刺激有效需求，促進就業(yè)增長，成為推動整體經(jīng)濟增長的巨大動力。它們是如何取得成功的？
英國目前有1400多家大型購物中心和商場，有的在一個屋檐下，有的則是開放式的商場，被稱之為“工廠直銷店”，它們不僅吸引著國內(nèi)顧客，也是國際游人參觀購物的必到景點。英國購物中心協(xié)會主席奧格介紹，在英國后工業(yè)時代，購物中心的建設(shè)和發(fā)展在經(jīng)濟從傳統(tǒng)制造業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變、社會從工業(yè)化向信息化轉(zhuǎn)變中發(fā)揮了獨特的作用。
奧格認為，要建成和辦好一個大型購物商場，固然有許多要素，但其中最重要的是商場的選址?！暗谝皇俏恢?，第二是位置，第三還是位置?！痹谶@一點上，購物商場與房地產(chǎn)業(yè)的行話別無二致。
（一）選一個好位置
選一個好的位置并不容易，奧格強調(diào)說，這需要作細致的市場調(diào)查、人口調(diào)查，包括年齡結(jié)構(gòu)、收入水平、消費習慣等。通過調(diào)查，了解和選準未來的顧客群體。在英國，要建成一個大型商場，從出主意、訂計劃、報審批、征土地、搞聽證、籌投資、招客戶，到施工建設(shè)、開門營業(yè)，平均需要10年時間，有的長達16年。其中需獲得國家和地方兩級政府批準，一般需要4年多時間，尤其是在地方政府批準后方能開始征用土地，其過程十分漫長。因此，大型商場的選址和設(shè)計、商品和服務(wù)都要有相當?shù)那罢靶裕m應(yīng)至少是未來10多年以后的經(jīng)濟狀況和消費趨勢。
位于倫敦的勃蘭特―克勞斯購物商場于1976年建成營業(yè)，總共花了16年時間。它的選址很成功。勃蘭特―克勞斯地處倫敦西北交通要沖，每年有6000萬輛汽車經(jīng)過此地。商場周圍5公里(開車約15分鐘距離)內(nèi)有12.9萬戶家庭。商場建在交通樞紐，顧客就多，還有收入頗豐的固定消費群體，加上地鐵和十幾路公交車的終點站，顧客源源不斷。勃蘭特―克勞斯購物商場總裁奈森指出，方便開車購物對于選址來說是一個非常重要的因素，顧客手提采購的貨品乘公交車或步行畢竟不方便，而開車購物則比較方便，因此，該商場的顧客人均采購量超過設(shè)在倫敦市中心和鐵路站的商場。
（二）名牌專賣店關(guān)系到商場的檔次
商場要有一個合理的租戶組合，要有符合商場顧客需要的不同檔次的商店、餐館、咖啡廳、娛樂廳、影劇院，甚至保齡球場館等。奈森說，在商場招商過程中，有大型知名百貨商店進駐至關(guān)重要。如勃蘭特―克勞斯商場就有約翰―路易斯、芬威克等名牌大型百貨店，它們的進駐會帶動許多中小商家入駐。入駐商店的品牌不一定是獨有的，但必須能夠滿足不同消費群體的需求。
（三）注重經(jīng)營財務(wù)細節(jié)。
商場選址和租戶組合搞定之后，需要制定營銷戰(zhàn)略。而營銷戰(zhàn)略的確定也要作市場調(diào)查。英語有句俗話：“魔鬼就在細節(jié)中”。財務(wù)細節(jié)不解決，商場經(jīng)營就搞不好。奈森說，營銷戰(zhàn)略的重點是找準核心顧客群體，這猶如射箭要擊中靶心。購物商場不能靠消費水平低的顧客而生存。
勃蘭特―克勞斯瞄準的靶心首先是“時髦的單身消費者”，這是一組金錢富有、時間貧困、人數(shù)不少的顧客群，他們追求時尚名牌，到商場只要有中意的品牌，便痛快成交，出手大方。第二類重要的客戶是高收入家庭。這些顧客受過良好的教育，買了房子，付清了貸款，孩子也已長大，經(jīng)濟富裕，夫婦倆至少一人有可以自由支配的時間。這類顧客占英國總?cè)藬?shù)的20%，他們中40%的人每周來一次商場，8%的人每天都逛商場。
奈森說，商場要找既有錢，又有時間的顧客。為此，需要把推銷預(yù)算中15%的錢花在市場調(diào)查上，這對于市場戰(zhàn)略來說是根本性的。至于廣告推銷，這位大商場總裁說，他們不做電視廣告，因為很貴，覆蓋面是整個倫敦，“我們選擇便宜的電臺和報紙廣告，還有廣告牌，地鐵和公共汽車廣告，更有針對性地面向本地區(qū)的消費者?！?/p>
（四）營造良好的購物環(huán)境
經(jīng)營好一家大型商場還需要營造一個良好的購物環(huán)境。奈森說，良好的購物環(huán)境包括：視覺好、自然光線、安全舒適、清潔衛(wèi)生，并有保安、閉路監(jiān)視器，購物無后顧之憂。比如，廁所必須保持清潔，對占大多數(shù)的婦女消費者最為重要。另外，停車場建設(shè)對商場也很重要，勃蘭特―克勞斯周圍全是停車場，還設(shè)有多層停車樓，共有8000多個停車位。奈森介紹，停車場是顧客來商場購物首先到達和最后離開的地方，必須達到顧客滿意的程度，車位要多且寬敞，離商場要近，要有殘疾人專用停車位，照明要亮，進出標記要清楚。
勃蘭特―克勞斯商場有115家商店，購物面積達5萬平方米，共有雇員4500人，既為常租的商家房客服務(wù)，又為前來購物的顧客服務(wù)，兩方面的服務(wù)缺一不可，相互促進。該商場是所在的巴奈特區(qū)創(chuàng)造就業(yè)崗位的第二大戶，僅次于公共部門的區(qū)政府及其醫(yī)療和教育部門。奈森總裁沒有透露商場的獲利數(shù)據(jù)，而只告訴記者，他的商場每平方米的銷售額，不僅在英國，而且在歐洲都是最高的。
設(shè)在商場中央的咨詢臺服務(wù)功能齊全，如詢問購物商店和出口、失物招領(lǐng)、替慈善機構(gòu)義賣小玩具和紀念品、提供急救醫(yī)療服務(wù)、代辦購物禮券(用現(xiàn)金或支票辦成商場禮券饋贈親朋好友)、商場求職介紹和登記(可以隨意查閱一本記錄商場各類職位空缺的活頁冊)等。
現(xiàn)在英國政府計劃部門已經(jīng)作出決定，要求新建的商場不僅不能占用園林、綠地和草地，而且首先要選擇在市里和社區(qū)內(nèi)，以促進城市的就業(yè)和經(jīng)濟繁榮。
新加坡：規(guī)劃科學 節(jié)約第一
造型酷似人手五指的新達城是新加坡最大的綜合性商業(yè)建筑群，建筑面積65萬平方米，由5座辦公大廈、購物中心、國際會議展覽中心及財富噴泉組成。有統(tǒng)計顯示，新達城共有700多家公司落戶，每天有1.5萬多人在此辦公，5萬多車輛出入，1萬多輛車停泊，每月外來訪客超過200萬人次，堪稱“城中之城”。盡管這里車水馬龍，但車輛、人群井然有序，堵車、擁擠很少見，使人在驚嘆設(shè)計建造者的匠心獨具的同時，折服于新加坡城市規(guī)劃的有序與管理的高效。
被譽為新加坡“規(guī)劃之父”、供職于新加坡建屋發(fā)展局二十多年，曾先后擔任過新加坡城市重建局、新加坡規(guī)劃局的首席行政長官和總規(guī)劃師的劉太格說，城市是一部生活機器，其最高效率應(yīng)該是節(jié)省人力、節(jié)省資源、節(jié)省土地。商業(yè)區(qū)域、商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展是城市規(guī)劃的有機組成部分。傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)是帶狀的，而現(xiàn)代的商業(yè)區(qū)則應(yīng)該是塊狀的。傳統(tǒng)的帶狀商業(yè)地帶，距離拉得較長，商店效益不佳，車輛經(jīng)過時降低速度或沿路停泊，減低了可用的車行道容積，容易造成交通阻塞，地面使用效率很低。同時，商店人聲嘈雜，干擾和影響了居住者的安寧。而塊狀地帶相對封閉，可以有效避免帶狀地帶的弊病。
以新加坡為例，城市規(guī)劃分為中心區(qū)、城區(qū)，及鄰近區(qū)域、衛(wèi)星鎮(zhèn)、鄰里街坊等幾級，商業(yè)網(wǎng)點也相應(yīng)設(shè)立在中央商務(wù)區(qū)、城區(qū)中心、鎮(zhèn)中心、鄰里中心等。商業(yè)中心的最高層次是中央商務(wù)區(qū)，輻射全島，接下來的層次被劃為5個分區(qū)：東部、東北部、北部、西部和中心區(qū)，理論上每個區(qū)都有各自的商業(yè)中心。
根據(jù)劉太格的研究，中央商務(wù)區(qū)服務(wù)的人口數(shù)量為600萬人，土地面積300公頃，服務(wù)半徑為20公里；城區(qū)中心或鄰近區(qū)域中心服務(wù)人口為100萬人，土地面積約42公頃，服務(wù)半徑為5~8公里，交通工具為公共汽車、地鐵、輕軌等；鎮(zhèn)中心服務(wù)人口為20~40萬人口，土地面積4.8公頃，服務(wù)半徑2~3公里，交通工具為公共汽車、輕軌、自行車等；鄰里街坊中心服務(wù)人口為5000人左右，面積1.3公頃，服務(wù)半徑350~500米，交通往來可以騎自行車，也可以步行。
按照劉先生的觀點，比較正規(guī)的中央商務(wù)區(qū)既要有政府機構(gòu)、寫字樓、酒店及購物商場等核心部分，還要有文化、餐飲、醫(yī)療等配套輔助設(shè)施等，以多種功能滿足人們的不同需要。重要的是，各級商業(yè)區(qū)的發(fā)展應(yīng)該層次清楚，定位明確，規(guī)模不能無限度擴張，要以服務(wù)人口的數(shù)量、購買力等為基本依據(jù)，考慮商業(yè)中心發(fā)展的定位和規(guī)模，即首先考慮人的因素，然后再考慮是否興建商業(yè)中心、建造多大規(guī)模等。新加坡在中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)方面是非常謹慎的，牛車水一帶是19世紀到20世紀初建造的，桑頓大道金融區(qū)一帶則是20世紀下半葉建造的，濱海南綜合娛樂場一帶在21世紀建造，它們連貫、有序，構(gòu)成了一幅新加坡城市發(fā)展變遷的美麗圖畫。
美國：組合優(yōu)化 專業(yè)管理
美國現(xiàn)有約47000多個大型現(xiàn)代購物中心，每年為政府帶來近840億美元的銷售稅。美國人每年在各種購物中心的消費額高達2萬億美元。購物中心已成為美國服務(wù)于城鎮(zhèn)居民和國民經(jīng)濟的一個成熟產(chǎn)業(yè)。
1922年，在美國堪薩斯城出現(xiàn)了第一個“鄉(xiāng)村俱樂部廣場”，只由一個百貨店和一家藥店組成。汽車時代到來后，城鄉(xiāng)接合部又出現(xiàn)了更多的購物中心。20世紀80年代，購物中心類型趨于多樣化，雖然面積變化不大，但是類型演變呈現(xiàn)多樣化。
美國最大的購物中心Mall of America位于明尼蘇達州的伯明頓，是目前世界上規(guī)模最大的超級室內(nèi)購物商場，建筑面積約39萬平方米，占地78英畝，12750個車位，總投資高達6億多美元。購物中心集購物與娛樂于一體。Mall of America 的主力店由4間本地的百貨公司組成，分別配置于商場內(nèi)4個主要零售位置的4個角落。此外，還有超過520間零售專賣店、80間餐飲店分布于3個樓層，大部分在美國已具有知名度的零售商及一些國際性零售商均設(shè)店于此購物中心內(nèi)。
美國的巨型購物中心幾乎無所不包，可以稱得上是一個小“城市”?，F(xiàn)代購物中心的功能趨向多樣化，并且常常與其它功能設(shè)施形成多功能綜合體。它不僅滿足購物需要，而且也滿足文化、娛樂和餐飲等需求，創(chuàng)造了“一站式商城”這個集購物娛樂于一體的發(fā)展概念。在整體布局上，它成功利用內(nèi)部不同分區(qū)的功能和定位、商戶組合、以及建筑細節(jié)等策略，吸引顧客始終保持購物逛街情緒和消費欲望，增加吸引力，延長購物者的停留時間。
在美國，大型購物中心的規(guī)劃、投資開發(fā)、出租和經(jīng)營管理，均由行業(yè)強勢專業(yè)機構(gòu)操作。開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)完購物中心之后，通過出租經(jīng)營，以收取租金的方式獲取投資回報，并且由開發(fā)商自己擁有的購物中心管理公司，或委托其它專業(yè)管理公司來對購物中心進行統(tǒng)一管理。這就要求購物中心的開發(fā)商是綜合性的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，不僅具有雄厚的資金實力，還要具備開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商的背景。
美國商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過長期的發(fā)展和充分競爭，已經(jīng)由市場打造出幾十家大型購物中心投資商及開發(fā)商品牌。這些投資商和開發(fā)商，旗下都組合著幾十家甚至幾百家購物中心，是美國購物中心產(chǎn)業(yè)的主力軍。比如西盟地產(chǎn)集團在美國境內(nèi)擁有250多家購物中心，GGP地產(chǎn)公司擁有160多家購物中心，這些公司都是美國紐約證券交易所的上市公司。
美國購物中心的成功經(jīng)營的經(jīng)驗之一，就是招商注重開發(fā)商與進駐租戶之間、租戶與租戶之間的合作，通過聯(lián)合行銷，共同發(fā)展，進而不斷優(yōu)化購物中心的業(yè)態(tài)組合和運營效率。以確保各租戶在中心內(nèi)的業(yè)務(wù)彼此之間具有良好的互補性，以及整個購物中心具有鮮明的特色。
購物中心管理是物業(yè)管理與商業(yè)管理的交織。管理主體有的是房產(chǎn)所有者，有的是房產(chǎn)所有者聘請的專業(yè)化商業(yè)管理顧問公司。管理者不僅要保證水、電、暖、空調(diào)等設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，周圍環(huán)境的整潔與安全，還應(yīng)該知曉店鋪經(jīng)營知識，為各零售商提供信息服務(wù)和有參考價值的建議，更重要的還在于進行統(tǒng)一的促銷活動，負責把顧客引進店中來。
購物中心不是集貿(mào)市場，管理者也絕不是僅收租金，必須能夠保證入租的客戶具有完美和大體一致的形象，從而保證他們能賺取理想的利潤，大多數(shù)購物中心的經(jīng)營管理由專業(yè)購物中心管理公司負責。
在美國，光顧購物中心的顧客90%是自己開車前往。購物中心尤其是郊區(qū)的購物中心，必須依托于快捷的交通，特別是高速公路和地鐵等軌道交通，首都華盛頓地區(qū)的兩家大型購物中心相距約70英里，這樣的距離是在綜合人口密度、交通等各種因素后確定的。
每年有超過3500~4200萬人次到訪mall of america(即平均每星期60~90萬人次)，其中一大部分的到訪者是居住于離此購物中心150公里以外的范圍。此外，此購物中心距離雙子城國際機場不足兩公里，并坐落于擁有7000間房間的酒店附近，對于本地及外地游客來說，地理位置均十分便利。該中心擁有逾12000個停車位，由于明尼蘇達州的冬天十分嚴寒，在規(guī)劃購物中心時，停車位距商場入口的距離不超過300英尺。
購物中心內(nèi)的娛樂設(shè)施是帶動消費人流的一個主要環(huán)節(jié)。以mall of america為例，其娛樂及休閑設(shè)施的比例特別高，包括一個設(shè)于零售設(shè)施旁投資達7000萬美元、占地7公頃的史努比主題公園。此外，還有一個120萬噸的水族館、一個兩層高、18洞的小型高爾夫球場，及一些傳統(tǒng)的商業(yè)娛樂設(shè)施，如14屏幕的電影院。同時，商場刻意突出強烈的主題裝修風格，配以與娛樂設(shè)施有關(guān)的一些零售商在區(qū)內(nèi)經(jīng)營。商鋪布局合理，通過不同物業(yè)的混合發(fā)展，達到吸引顧客的目的。
奧地利維也納：公眾監(jiān)督 合理競爭
對擁有160萬人口的歐洲歷史文化名城維也納來說，商業(yè)街和購物中心的規(guī)模不算大，數(shù)量也不多，管理井然有序，顧客如流。當購物中心在許多國家迅速擴張的時候，維也納人卻對它有著理性的認識。
負責城市規(guī)劃的維也納市政21局透露，針對維也納市市政建設(shè)已比較成熟、保護老城區(qū)原貌和人口相對集中及國際化的特點，維也納23個區(qū)都建有購物中心，只是在老城區(qū)多采用改造老舊建筑的方式，而新式大型的購物中心則都在城市邊緣地區(qū)，絕大多數(shù)區(qū)只有一家，只是規(guī)模大小有所不同。
而對于規(guī)劃新的商業(yè)街和購物中心，市政規(guī)劃部門則非常謹慎。政府部門在市政規(guī)劃中主要起引導(dǎo)作用，突出的是服務(wù)和監(jiān)督的職能。對于土地規(guī)劃的相關(guān)事宜基本都由21局負責，以避免“多頭管理”，有利于集中利用資源。
維也納對于項目的審批程序非常嚴格，從規(guī)劃，咨詢，多資格認定、承包或招標，整個過程都有專門的監(jiān)督和評估委員會參與，而且整個過程公開透明。在建設(shè)過程中，地區(qū)政府部門也將參與監(jiān)督，并和開發(fā)部門一起定期提交工程報告，對工程進展狀況、實施建議和是否遵循計劃內(nèi)容進行評估。據(jù)相關(guān)官員介紹，在規(guī)劃過程中，滿足市民實際需要和避免資源浪費始終是首要前提。而對于承建部門和經(jīng)營者的選擇，除了實力外，“信譽”是一個很重要的標準。只有那些有良好信譽的企業(yè)部門，才可能成為最終的勝出者。
作為監(jiān)督機制的另一項重要舉措，市民參與監(jiān)督是維也納市政規(guī)劃的一大特色。由于維也納市政建設(shè)已比較完善，待建的規(guī)劃中項目并不多，城市發(fā)展變化不會太大。因此，市政規(guī)劃部門將未來十幾年的土地規(guī)劃在網(wǎng)上公開，既做到了政務(wù)公開，也使市民可以參與其中。對于不合理的規(guī)劃，市民可以咨詢、監(jiān)督。而對于違法亂建的工程，市民可以舉報。在這一機制下，維也納很少出現(xiàn)違法亂建的情況。
無論是市政規(guī)劃部門，還是購物中心的經(jīng)營者，強調(diào)的是有規(guī)劃的合理競爭，避免資源浪費和危害市場的“惡性競爭”，兼顧顧客和商家的利益。這種觀念或許源于維也納人對商業(yè)發(fā)展的獨特認識。在許多維也納人看來，商業(yè)街和購物中心促進了商業(yè)的發(fā)展，但不是主力，真正的主力應(yīng)該是獨立經(jīng)營的中小商家，因為它們更具人性化和個性化的特點，也更受到維也納人的喜愛。
而對于政府來說，分散經(jīng)營的中小商家是就業(yè)的重要保證。限制購物中心的數(shù)量和規(guī)模，就是要避免因過度的集中而妨礙社會公平，有效保護其它中小商家的利益。因此，即使在維也納最繁華的瑪麗亞大街和蘭特大街上，也只有一家綜合購物中心存在。
當然，購物中心之間的競爭也被有效規(guī)劃。從維也納市內(nèi)購物中心布局的特點可以看出，市內(nèi)各區(qū)的購物中心多為中小規(guī)模，彼此間隔距離較遠，每個都有自己相對固定的顧客來源，每一個的規(guī)模和實力也相差不多，很難出現(xiàn)某個購物中心無人光顧或被兼并的情況。而在城市邊緣的幾個區(qū)或者“城鄉(xiāng)接合部”的購物中心規(guī)模一般較大，因為這幾個區(qū)面積較大，居民區(qū)較多，同時還要兼顧城市邊緣和靠近城市的中小市鎮(zhèn)的顧客。
即使在一個購物中心內(nèi)，各個經(jīng)營者間的競爭也是有序的。維也納的大型購物中心有一個共同的特點，在體育用品店、電子用品店、購物超市中，只要有一家同類大型專業(yè)店進入某個購物中心，其它同類商家就不再有進入的可能。即使是中餐館，在一家購物中心中也只有一個。這樣做是為了給進入購物中心的商家提供一個穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境，避免資源浪費和惡性競爭。同時也使管理變得簡單和有效。
為了與整體市容保持一致，維也納城內(nèi)的購物中心并不追求新穎獨特，多是由古老建筑的改造而成。但對于新規(guī)劃中的購物中心，維也納的市政官員也已經(jīng)有了樣板，那就是位于維也納11區(qū)的“煤氣罐”購物城。
“煤氣罐”購物城由保存完好的4個100多米高的碩大儲氣罐組成。這些儲氣罐是1899年根據(jù)當時維也納市市長卡爾?呂格爾的建議興建的，曾是維也納城市煤氣供應(yīng)的主要來源。直到二戰(zhàn)前，這里不斷擴建，也是當時奧地利先進科技的象征。二戰(zhàn)后，這里被重建并繼續(xù)使用。直到1986年，“煤氣罐”才真正“退休”。今天，這里成為維也納市政改造工程的成功典范，也代表了購物中心發(fā)展的一種趨勢，即強調(diào)資源再利用和美化城市的環(huán)保意義，以及綜合實用的多功能性。
