土地征收規(guī)劃全文(5篇)

2021年7月2日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)簽署第743號(hào)國(guó)務(wù)院令，公布新修訂的《土地管理法實(shí)施條例》，自2021年9月1日起施行。這是《土地管理法實(shí)施條例》自1998年全面修訂后的第二次全面修訂，是保證2019年新修正的《土地管理法》順利實(shí)施的重要法律武器。新《土地管理法實(shí)施條例》諸多亮點(diǎn)值得關(guān)注：

亮點(diǎn)一：嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地

1998年的《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》均將控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地作為土地用途管制的核心和重點(diǎn)，對(duì)農(nóng)用地之間的轉(zhuǎn)化缺乏制度性的約束，導(dǎo)致實(shí)踐中耕地轉(zhuǎn)為林地、草地、園地等現(xiàn)象大量存在，嚴(yán)重影響國(guó)家糧食安全。為此，新的《土地管理法實(shí)施條例》專(zhuān)門(mén)增加規(guī)定：國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)守耕地保護(hù)紅線，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為林地、草地、園地等其他農(nóng)用地。耕地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于糧食和棉、油、糖、蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要將耕地轉(zhuǎn)為林地、草地、園地等其他農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先使用難以長(zhǎng)期穩(wěn)定利用的耕地。從而進(jìn)一步拓展了土地用途管制的重點(diǎn)和內(nèi)容。

亮點(diǎn)二：明確耕地保護(hù)的責(zé)任

主體是省級(jí)人民政府加強(qiáng)耕地保護(hù)，必須首先明確耕地保護(hù)的責(zé)任主體。新的《土地管理法實(shí)施條例》在總結(jié)多年來(lái)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于強(qiáng)化耕地保護(hù)責(zé)任主體制度實(shí)施經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，首次從行政法規(guī)層面明確了耕地保護(hù)的責(zé)任主體，規(guī)定：省、自治區(qū)、直轄市人民政府對(duì)本行政區(qū)域耕地保護(hù)負(fù)總責(zé)，其主要負(fù)責(zé)人是本行政區(qū)域耕地保護(hù)的第一責(zé)任人。省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)將國(guó)務(wù)院確定的耕地保有量和永久基本農(nóng)田保護(hù)任務(wù)分解下達(dá)，落實(shí)到地塊。國(guó)務(wù)院對(duì)省、自治區(qū)、直轄市人民政府耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)落實(shí)情況進(jìn)行考核。

亮點(diǎn)三：建立耕地保護(hù)補(bǔ)償制度

為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)對(duì)耕地保護(hù)責(zé)任主體的補(bǔ)償激勵(lì)，積極推進(jìn)中央和地方各級(jí)涉農(nóng)資金整合，按照“誰(shuí)保護(hù)、誰(shuí)受益”的原則，加大耕地保護(hù)補(bǔ)償力度的要求，新的《土地管理法實(shí)施條例》在總結(jié)全國(guó)部分地方實(shí)施耕地保護(hù)補(bǔ)償制度成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)建立耕地保護(hù)補(bǔ)償制度做出明確規(guī)定：國(guó)家建立耕地保護(hù)補(bǔ)償制度。耕地保護(hù)補(bǔ)償制度具體辦法和實(shí)施步驟由國(guó)務(wù)院自然資源主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)規(guī)定。

一、案情

近日，甲市環(huán)宇汽車(chē)銷(xiāo)售公司因征拆補(bǔ)償問(wèn)題與該市路東村協(xié)商不下，將市自然資源局起訴到了法院。2010年，環(huán)宇公司與路東村簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，約定路東村將位于路邊的廢舊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)承包給環(huán)宇公司使用，土地面積約20畝，期限從2010年1月7日起至2030年1月7日止。雙方還約定，合同期內(nèi)，路東村配合環(huán)宇公司辦理市場(chǎng)的改建手續(xù)，若遇國(guó)家征用土地，土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)償費(fèi)歸路東村所有，場(chǎng)地附著物經(jīng)營(yíng)損失等賠償10年內(nèi)雙方各占50%，10年后路東村按實(shí)際使用土地年限每年占5%，其余為環(huán)宇公司所有。2011年環(huán)宇公司將廢舊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改建為汽車(chē)4S服務(wù)中心。2020年甲市啟動(dòng)快速路項(xiàng)目，將該服務(wù)中心用地納入征收范圍。區(qū)征地拆遷辦與路東村簽訂了征收集體土地安置補(bǔ)償協(xié)議、房屋補(bǔ)償協(xié)議，將土地及地上建筑物的補(bǔ)償款支付給路東村。2020年3月，路東村與環(huán)宇公司簽訂了拆遷補(bǔ)償分成協(xié)議，約定雙方各占附著物補(bǔ)償款50%,機(jī)械拆遷、搬遷、停產(chǎn)停業(yè)等補(bǔ)助費(fèi)歸環(huán)宇公司。2020年4月，在路東村與區(qū)征地拆遷辦履行土地及房屋交接手續(xù)后，地上附著物被拆除，路東村按約定比例向環(huán)宇公司支付了140萬(wàn)元。但環(huán)宇公司認(rèn)為，路東村隱瞞了征拆房屋面積核算結(jié)果，導(dǎo)致該公司應(yīng)獲得賠償款損失。協(xié)商未果后，環(huán)宇公司以該公司是房屋所有權(quán)人為由要求該市自然資源局撤銷(xiāo)征收決定及征拆補(bǔ)償協(xié)議，重新組織征拆補(bǔ)償。因市自然資源局不同意撤銷(xiāo)，環(huán)宇公司以征收決定及征拆補(bǔ)償協(xié)議違法為由，提起了行政訴訟。

二、分歧

通常來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬并不難確定，無(wú)論是之前的《物權(quán)法》還是后續(xù)《民法典》都明確了登記生效的原則，但征拆過(guò)程中如何判定未進(jìn)行登記的建筑的歸屬，相關(guān)權(quán)益各方仍有分歧。環(huán)宇公司認(rèn)為，汽車(chē)4S服務(wù)中心的地上房屋是其出資建設(shè)，與路東村簽訂協(xié)議也約定了其享有房屋的權(quán)益，在沒(méi)有得到房屋所有權(quán)人授權(quán)的情況下，區(qū)征地拆遷辦與非適格主體簽訂補(bǔ)償協(xié)議，且按征收集體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，損害其利益應(yīng)予以撤銷(xiāo)。路東村認(rèn)為，該村已按與環(huán)宇公司的協(xié)議按時(shí)支付了補(bǔ)償款。征收面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等都是政府部門(mén)核定，該村無(wú)異議。市自然資源局認(rèn)為，按照保護(hù)合法權(quán)益的原則，在快速路項(xiàng)目的征拆過(guò)程中，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記以及用地規(guī)劃等各項(xiàng)審批材料核定征收補(bǔ)償對(duì)象。環(huán)宇公司未能提供任何材料證明其享有被征拆房屋權(quán)屬，不屬于征收補(bǔ)償對(duì)象。區(qū)征地拆遷辦認(rèn)為，組織快速路項(xiàng)目征收時(shí)，該辦履行了調(diào)查、公示等法定程序，確定了服務(wù)中心的征收補(bǔ)償對(duì)象是路東村。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可等相關(guān)證件及交付土地的主體都不是環(huán)宇公司，環(huán)宇公司主張不能成立。

三、評(píng)析

（一）未登記的建筑按土地登記、規(guī)劃許可等判斷歸屬

《民法典》第352條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但是有相反證據(jù)證明的除外。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第25條規(guī)定，未登記的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，按照土地使用權(quán)登記簿、建設(shè)工程規(guī)劃許可，施工許可等相關(guān)證據(jù)判斷案外人是否系權(quán)利人?？梢?jiàn)，未辦理登記的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，土地使用權(quán)的登記情況是判斷這些地上物權(quán)屬的重要依據(jù)，而建設(shè)工程規(guī)劃許可、建筑工程施工許可等行政審批資料，是證明建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造者的重要參考，建設(shè)工程行政許可資料與土地使用權(quán)登記簿的相互印證，足以對(duì)地上建筑物歸屬的判斷形成結(jié)論。本案中，雖然環(huán)宇公司堅(jiān)稱(chēng)4S服務(wù)中心的地上房屋是其出資建設(shè)，其擁有房屋所有權(quán)，但是用地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等都在路東村名下，即便是雙方在協(xié)議中約定了房屋的使用人及收益的分配，也不能推翻路東村作為建設(shè)用地使用權(quán)人在取得建設(shè)用地使用權(quán)后，憑建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)及建設(shè)主管部門(mén)發(fā)放的建設(shè)許可證、開(kāi)工許可證等建設(shè)手續(xù)，對(duì)土地合法建造，進(jìn)而取得地上房屋所有權(quán)的邏輯。

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)日前簽署國(guó)務(wù)院令，公布修訂后的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》），自2021年9月1日起施行。新修訂的《土地管理法》去年1月1日正式開(kāi)始施行，《條例》在《土地管理法》制度框架下，聚焦土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理等重點(diǎn)問(wèn)題，強(qiáng)化對(duì)耕地的保護(hù)，針對(duì)耕地“非農(nóng)化”“非糧化”以及“合村并居”中違背農(nóng)民意愿等突出問(wèn)題，進(jìn)一步明確了制度邊界，強(qiáng)化法律責(zé)任，確保黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于土地制度改革的決策部署落實(shí)到位。

作為基礎(chǔ)制度，土地制度事關(guān)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的繁榮發(fā)展，直接影響一個(gè)國(guó)家的長(zhǎng)治久安。自1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》正式頒布實(shí)施后，至2020年1月1日，已歷經(jīng)4次重大修改。最新版《土地管理法》在農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度這“三塊地”的改革上作出了重大突破。其中，農(nóng)村土地征收改革明確了“公共利益”、完善征地補(bǔ)償方式和改善征地程序；宅基地管理制度改革對(duì)“戶有所居”理念進(jìn)行了補(bǔ)充、完善了自愿有償退出宅基地的管理制度，最大限度地保護(hù)農(nóng)民的根本利益。

《條例》的實(shí)施，進(jìn)一步強(qiáng)化了《土地管理法》的可操作性，特別是在嚴(yán)守耕地保護(hù)紅線方面，強(qiáng)化了對(duì)耕地特別是永久基本農(nóng)田的管理保護(hù)，在嚴(yán)格控制農(nóng)用地特別是耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的同時(shí)，進(jìn)一步明確控制耕地轉(zhuǎn)為林地、草地等其他農(nóng)用地，嚴(yán)格執(zhí)行耕地“占補(bǔ)平衡”制度，遏制了當(dāng)前一些地方以“城鄉(xiāng)綠化”“河流、濕地、湖泊治理”為名擴(kuò)大用地范圍等違規(guī)占用耕地現(xiàn)象，必將有利于遏制耕地“非農(nóng)化”，防止耕地“非糧化”。

新《土地管理法》在改革土地征收制度方面作出多項(xiàng)重大突破，《條例》進(jìn)一步細(xì)化了土地征收程序，設(shè)立征收土地預(yù)公告制度，規(guī)范征收補(bǔ)償，規(guī)定有關(guān)費(fèi)用未足額到位的不得批準(zhǔn)征收土地，保障被征地農(nóng)民知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。明確保障農(nóng)民合理宅基地需求，規(guī)范宅基地管理，強(qiáng)調(diào)保障農(nóng)民依法取得的宅基地權(quán)益，使農(nóng)民通過(guò)法律保障土地權(quán)益更具有可操作性。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是新《土地管理法》一大亮點(diǎn)，突破了原有農(nóng)用地入市的程序?！稐l例》對(duì)此進(jìn)一步做了規(guī)范，明確國(guó)土空間規(guī)劃統(tǒng)籌并合理安排集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地布局和用途，自然資源主管部門(mén)依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃提出規(guī)劃條件，突出了公正、公平、公開(kāi)的主旨。對(duì)土地所有權(quán)人依法編制集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租等方案，載明宗地的土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求、使用期限、交易方式、入市價(jià)格、集體收益分配安排等內(nèi)容，以及招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌或者協(xié)議等“入市”方式，均進(jìn)行了清晰的制度設(shè)計(jì)，作出了詳細(xì)規(guī)范和要求，對(duì)規(guī)范和推動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市將發(fā)揮積極作用。

《條例》還細(xì)化了土地督察制度，強(qiáng)化監(jiān)督檢查措施，建立動(dòng)態(tài)巡查等機(jī)制，并加大對(duì)破壞耕地、非法占地、拒不履行土地復(fù)墾義務(wù)等違法行為處罰力度。特別是《條例》增加了對(duì)耕地“非糧化”的處罰規(guī)定，強(qiáng)化耕地特殊保護(hù)和用途管制，強(qiáng)化以耕地穩(wěn)政策、穩(wěn)面積、穩(wěn)產(chǎn)量，確保谷物基本自給、口糧絕對(duì)安全的基本國(guó)策，牢牢把握國(guó)家糧食安全的主動(dòng)權(quán)。

作者:李成剛 單位:中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

2011年1月21日國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征收條例》），該條例在征收前提條件、組織實(shí)施程序、補(bǔ)償安置方式和糾紛救濟(jì)途徑等方面相對(duì)于原來(lái)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》,作了比較大的修改?！墩魇諚l例》的頒布實(shí)施是近年來(lái)我國(guó)在房屋征收領(lǐng)域不斷研究取得的成果，它將國(guó)有土地上房屋征收的相關(guān)制度確定下來(lái)。與之相較，集體土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)难芯侩m然一直在進(jìn)行中，但是至今還沒(méi)有能夠出臺(tái)一部獨(dú)立的規(guī)范去予以確認(rèn)，相關(guān)的立法一直處于空白的狀態(tài)。2012年總理在國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告中指出“制定出臺(tái)農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例”是2012年的主要任務(wù)之一；2013年，修改《土地管理法》被全國(guó)人大常委會(huì)納入未來(lái)5年的立法規(guī)劃；黨的十八大報(bào)告中也提出要“改革征地制度”。但是從近期媒體反饋的信息來(lái)看，《農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償安置條例》和新修改的《土地管理法》短期內(nèi)還不會(huì)出臺(tái)。本文將對(duì)我國(guó)的一些城市的集體土地上房屋征收的政策進(jìn)行一些初步的分析與探討，為我國(guó)集體土地上房屋征收的立法研究貢獻(xiàn)綿薄之力。本文所研究的集體土地上房屋征收立法的城市包括以下幾類(lèi)：第一類(lèi)是各直轄市和省會(huì)城市；第二類(lèi)是根據(jù)2014年11月20日國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》中的劃分標(biāo)準(zhǔn)所確定的超大城市和特大城市；第三類(lèi)是副省級(jí)城市。這三類(lèi)型城市存在部分重疊，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)一共39個(gè)城市，其中香港和深圳因?yàn)橥恋匦再|(zhì)的原因不在研究范圍內(nèi)，天津、南昌、?？凇|莞、拉薩、烏魯木齊沒(méi)有查詢到征收集體土地上房屋的有關(guān)政策，所以本文所研究的城市共31個(gè)。

一、我國(guó)集體土地上房屋征收政策現(xiàn)狀分析

（一）政策的名稱(chēng)

《物權(quán)法》和《征收條例》頒布以來(lái)很多學(xué)者對(duì)于“征收”、“拆遷”和“征用”的區(qū)別做了不少研究，目前一般認(rèn)為為了公共利益的需要而實(shí)施的用“征收”；非公共利益需要而實(shí)施的用“拆遷”；而“征用”只是使用權(quán)的改變，是在特殊或緊急情況下，國(guó)家對(duì)集體土地的一種強(qiáng)制性的臨時(shí)使用，并不改變土地所有權(quán)的性質(zhì)。本文所研究的31個(gè)城市中，有14個(gè)城市政策文件名稱(chēng)中用的是“征收”，9個(gè)城用的是“拆遷”，2個(gè)城市用的是“征用”，4個(gè)城市以城中村或棚戶區(qū)改造的形式，還有2個(gè)城市將集體房屋征收納入征地補(bǔ)償政策。2011年以后出臺(tái)政策文件的11個(gè)城市中除了沈陽(yáng)市外，其他城市在名稱(chēng)中都是用的“征收”，但是在這些文件中明確提到要以公共利益為征收前提的，少之又少，只有杭州市和大連市對(duì)此作出規(guī)定。

（二）政策的適用范圍

31個(gè)城市集體土地上房屋征收政策適用范圍主要有三種類(lèi)型：第一類(lèi)是由市人大、市政府頒布的地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，在全市范圍內(nèi)適用，有22個(gè)城市是這種類(lèi)型，如北京市、上海市、南京市、廣州市；第二類(lèi)是由市轄區(qū)政府頒布的規(guī)范性文件，在全區(qū)范圍內(nèi)適用，有6個(gè)城市是這種類(lèi)型，如重慶市、哈爾濱市、大連市、蘭州市；第三類(lèi)是由市政府頒布的規(guī)范性文件，適用于某一工程項(xiàng)目，石家莊市、沈陽(yáng)市和西寧市是這種類(lèi)型。

（三）政策的效力層級(jí)

1．前言

土地管理制度是國(guó)家為了使土地資源得到最大化的利用、科學(xué)合理的調(diào)整土地管理而制定管理制度，是一個(gè)國(guó)家合理使用土地資源的準(zhǔn)則與規(guī)范。土地管理是政府機(jī)構(gòu)通過(guò)行政手段、法律等方式對(duì)單位、社會(huì)團(tuán)體的土地資源進(jìn)行管理的一個(gè)過(guò)程。

2．中國(guó)土地管理制度的現(xiàn)狀分析

我國(guó)的土地管理制度主要有占地補(bǔ)償制度、土地登記制度、保護(hù)耕地制度、用途管理制度等?，F(xiàn)階段，我國(guó)土地方面的主要法律有《土地管理法》，是規(guī)范我國(guó)土地管理制度的基礎(chǔ)性法律，為國(guó)內(nèi)建立土地管理制度起到很大的支撐作用。但目前我國(guó)土地管理制度仍然存在一定的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在農(nóng)村和城市兩個(gè)方面。

2．1農(nóng)村土地管理制度方面

2．1．1土地管理制度中的執(zhí)法問(wèn)題執(zhí)法問(wèn)題是目前國(guó)內(nèi)土地管制度中十分關(guān)鍵性的問(wèn)題，目前，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，政府為了發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，提升在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)法律法規(guī)的重視程度不夠，對(duì)行政方面的執(zhí)法力度不夠嚴(yán)格，沒(méi)有按照法律法規(guī)的要求和標(biāo)準(zhǔn)行使相應(yīng)的權(quán)利和履行相應(yīng)的義務(wù)，以至于造成執(zhí)法混亂的局面［1］。

2．1．2制度立法方面的問(wèn)題突出近年來(lái)，在國(guó)內(nèi)的土地管理制度方面，各個(gè)地方的政府有權(quán)對(duì)土地實(shí)行征收管理，進(jìn)而制定相對(duì)應(yīng)的征地補(bǔ)償機(jī)制。但在真正的土地管理工作中，各個(gè)地方政府即是土地政策的制定者，同時(shí)又是政策的協(xié)調(diào)者與執(zhí)行者［2］。盡管很多地方政府的土地所有權(quán)歸村小組所有，但在實(shí)際的土地工作中，村小組已經(jīng)沒(méi)有對(duì)土地管理的權(quán)限，最終難以保障土地被征收者的經(jīng)濟(jì)利益。