我國(guó)公租房物業(yè)管理的困境及對(duì)策

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摘要：

公租房物業(yè)管理中“搭便車”問題突出，嚴(yán)重阻礙其持續(xù)運(yùn)行。以重慶市為例，在分析公租房物業(yè)服務(wù)屬性及特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，依據(jù)集體行動(dòng)理論剖析公租房物業(yè)管理中存在的三種矛盾，進(jìn)而提出優(yōu)化物業(yè)管理模式和物業(yè)公司選聘方式、優(yōu)化物業(yè)管理資金獲取途徑、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)方式、強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的社會(huì)責(zé)任、加強(qiáng)公租房物業(yè)監(jiān)管等對(duì)策，以期為我國(guó)公租房物業(yè)管理走出困境提供參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；公租房；特征；困境；對(duì)策

1引言

住房是人類最原始、最基本的生理需要，是公民的基本權(quán)利[1]。各國(guó)都通過建立住房保障體系滿足中低收入階層的住房需求。在我國(guó)提出的在“十二五”期間建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房的推動(dòng)下，全國(guó)各地掀起保障房建設(shè)“狂潮”，其中建設(shè)比例最大的就是公租房。重慶作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革的直轄市，是我國(guó)規(guī)劃建設(shè)公租房最多的城市。截至2014年底，重慶已累計(jì)開工建設(shè)4475萬(wàn)平方米公租房[2]，其土地供應(yīng)模式、融資模式、運(yùn)營(yíng)機(jī)制的“重慶樣式”在全國(guó)傳送。但“住進(jìn)去”只是公租房制度的開始，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，保障性住房后期的管理、維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用大約是建設(shè)時(shí)期的兩倍左右。隨著我國(guó)公租房的大規(guī)模建成、配租，其運(yùn)營(yíng)管理將面臨巨大挑戰(zhàn)。因此，必須重視對(duì)保障性住房后期的管理。物業(yè)管理是持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)、關(guān)乎公租房居民生活品質(zhì)和物業(yè)價(jià)值的重要環(huán)節(jié)。但是我國(guó)物業(yè)管理仍是一個(gè)新興行業(yè)，整體發(fā)展還不成熟，公租房的物業(yè)管理比一般商品住宅小區(qū)更復(fù)雜，面臨更多困境。周芷竹2014年2月在重慶民心佳園和康莊美地2個(gè)首批公租房小區(qū)發(fā)放并回收的179份問卷調(diào)查顯示，雖然兩小區(qū)的物業(yè)管理公司均是物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)公司，但90%的租戶對(duì)物業(yè)管理工作表示不滿意，希望更換物管公司[3]；重慶民安華福公租房小區(qū)也曾發(fā)生部分租住戶因停車收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題的群訪事件。如何避免新建公租房出現(xiàn)“一年新、二年舊、三年破”的臟、亂、差局面，成為考驗(yàn)公租房制度可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)。但是，目前我國(guó)對(duì)公租房的研究主要集中在建設(shè)階段的資金需求、政策支持、空間布局、制度借鑒、準(zhǔn)入與退出管理等[4-11]，公租房物業(yè)管理卻較少涉及，導(dǎo)致實(shí)踐中公租房物業(yè)管理模式不清，“搭便車”現(xiàn)象嚴(yán)重阻礙其持續(xù)運(yùn)行。為此，本文在分析公租房物業(yè)服務(wù)的屬性及特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，透視其物業(yè)管理面臨的困境，提出提升對(duì)策。

2公租房物業(yè)服務(wù)的屬性及特點(diǎn)分析

2.1公租房物業(yè)服務(wù)的公共物品屬性

物業(yè)服務(wù)是通過對(duì)物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理活動(dòng)，服務(wù)于廣大業(yè)主和物業(yè)使用人。優(yōu)美的環(huán)境、運(yùn)行良好的設(shè)施設(shè)備、良好的秩序使得每個(gè)業(yè)主及物業(yè)使用人都能受益，物業(yè)公司無法將那些不繳費(fèi)的業(yè)主排除在服務(wù)范圍之外，某業(yè)主的消費(fèi)也不會(huì)減少其他業(yè)主的消費(fèi)質(zhì)量和消費(fèi)數(shù)量。物業(yè)服務(wù)的這種非排他性、非競(jìng)爭(zhēng)性特點(diǎn)，使其具有公共物品屬性，在制度不完善時(shí)，勢(shì)必出現(xiàn)奧爾森所說的“有理性的、尋求自我利益的個(gè)人不會(huì)采取行動(dòng)以實(shí)現(xiàn)他們共同的或集團(tuán)的利益”。物業(yè)管理中的“搭便車”、收費(fèi)難問題一直困擾我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)，而且按照奧爾森集體行動(dòng)理論，規(guī)模越大的物業(yè)管理區(qū)域越容易出現(xiàn)搭便車現(xiàn)象。

2.2公租房物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)

2.2.1產(chǎn)權(quán)形式向多元化發(fā)展，但仍以政府為主公租房產(chǎn)權(quán)主要由政府或公共機(jī)構(gòu)所有。但隨著公租房建設(shè)資金融資渠道的多樣化，越來越多的社會(huì)資本參與公租房開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)形式向多元化發(fā)展。重慶規(guī)定“住戶租住了5年或10年，可以根據(jù)公租房管理制度購(gòu)買公租房的不完全產(chǎn)權(quán)”，這樣又形成了購(gòu)買人與政府共同產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)形式越復(fù)雜越容易產(chǎn)生物業(yè)糾紛，解決糾紛的難度也越大。

2.2.2公租房小區(qū)規(guī)模大，住員情況復(fù)雜重慶公租房供給采取集中規(guī)劃、集中建設(shè)和超大規(guī)模的新區(qū)模式，并且以小戶型為主。僅主城區(qū)的民心佳園、康莊美地、民安華福、兩江名居、康居西城和城南家園六個(gè)公租房小區(qū)，總建筑面積811萬(wàn)平方米、13.33萬(wàn)套，小區(qū)物業(yè)規(guī)模超大，戶數(shù)多、入住人口多。按照規(guī)定，其保障對(duì)象有收入限制：申請(qǐng)人為個(gè)人的，每月收入不超過2000元；申請(qǐng)家庭居住的，家庭人均每月收入不超過1500元，皆為收入較低階層。此外，其保障對(duì)象還包括新畢業(yè)大學(xué)生、外來務(wù)工人員中等中低收入群體。租住人員往往工作流動(dòng)性大、收入不穩(wěn)定，退租、轉(zhuǎn)租的可能性大，運(yùn)營(yíng)管理困難。

2.2.3住員多為需特殊照顧群體，市場(chǎng)消費(fèi)意愿低城市中低收入困難群體在公租房小區(qū)聚居，情況往往較復(fù)雜，人文行為習(xí)慣和素質(zhì)參差不齊。以調(diào)研中民心佳園警務(wù)室提供的數(shù)據(jù)為例，目前民心佳園已有16000住戶陸續(xù)入住，入住人口超過4.5萬(wàn)，其中殘疾人452人，HIV攜帶者3人，“兩勞”釋放人員188人，需要物業(yè)服務(wù)的針對(duì)性。受以往居住條件的限制，這些人員大多沒有體驗(yàn)過專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，對(duì)市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的需求較弱，往往不愿意繳納物業(yè)管理費(fèi)，也不能較好地配合物業(yè)管理工作。而一些物業(yè)公司在公租房物業(yè)管理投標(biāo)時(shí)，未能認(rèn)真分析公租房物業(yè)的特點(diǎn)，提出與低廉收費(fèi)不匹配的服務(wù)承諾，比如，“維修部門24小時(shí)待命，隨時(shí)提供服務(wù)”、“提供免費(fèi)上門疏通水管、廁所等修理服務(wù)”、“免費(fèi)訂機(jī)票、酒店”、“戶外保潔工作將按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”等，受資金來源的限制，勢(shì)必成為虛無的承諾，為日后物業(yè)糾紛埋下伏筆。

2.2.4公租房物業(yè)日常維修頻率高由于很大一部分公租房的住戶只是將公租房作為過渡性住房，他們不關(guān)心或甚少關(guān)心房屋是否增值或貶值，在使用期間，往往對(duì)物業(yè)的愛惜不夠，使得公租房物業(yè)設(shè)施更易受磨損折舊。再加上一些公租房建設(shè)質(zhì)量低下，日后維修頻率高，增加維護(hù)成本。2.2.5公租房建設(shè)遺留問題多工程建設(shè)具有一次性、建設(shè)周期長(zhǎng)、隱蔽工程多、參與主體多等特征，再加上公租房建設(shè)規(guī)模大、委托鏈長(zhǎng)、利潤(rùn)低，很容易出現(xiàn)質(zhì)量問題，一些建設(shè)遺留問題在入住環(huán)節(jié)凸顯，影響住戶與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，引發(fā)物業(yè)糾紛。

3公租房物業(yè)管理面臨的困境分析

通過文獻(xiàn)研究、專家咨詢、座談、問卷調(diào)查、個(gè)案調(diào)查等調(diào)查方法，對(duì)重慶公租房物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行深入研究，目前公租房物業(yè)管理主要面臨以下困境。

3.1公租房物業(yè)管理模式市場(chǎng)化與公共物品屬性的矛盾

社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式是城市發(fā)展的必然趨勢(shì)[12]。目前，我國(guó)公租房小區(qū)物業(yè)管理基本實(shí)行委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的模式。但是，市場(chǎng)化的收費(fèi)原則往往使得公租房物業(yè)管理費(fèi)與其租金相比顯得較高。2011年5月1日起，重慶首批公租房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.03元/月•平方米，與當(dāng)時(shí)周邊商品房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基本齊平。而在入住群體收入較低、物業(yè)服務(wù)消費(fèi)需求不強(qiáng)、福利觀念等影響下，市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)困難，很容易陷入“收費(fèi)難—降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)—收費(fèi)更難”的惡性循環(huán)，最終可能導(dǎo)致市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不退出公租房物業(yè)市場(chǎng)，損害公租房物業(yè)價(jià)值及各方利益。

3.2公租房物業(yè)管理責(zé)任重大與職責(zé)不清的矛盾

公租房項(xiàng)目是民生工程，物業(yè)管理不僅肩負(fù)著一般的環(huán)境保潔、秩序維護(hù)、公共部位公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等責(zé)任外，還需要利用其“地利、人和”的優(yōu)勢(shì)，協(xié)助政府做好公租房的運(yùn)營(yíng)管理、社區(qū)管理等工作，代收租金，監(jiān)督住戶轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換、破壞或者擅自裝修、閑置公租房等行為，以及承擔(dān)社會(huì)治安綜合治理、社會(huì)保障、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)指導(dǎo)、心理輔導(dǎo)等公共服務(wù)工作。我國(guó)雖然已出臺(tái)了《公共租賃住房管理辦法》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障房建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，重慶也了《重慶市公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法規(guī)、文件。但是，對(duì)物業(yè)管理的規(guī)定不詳，政府、物業(yè)公司和居委會(huì)在物業(yè)管理中的角色定位不清晰，對(duì)專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘解聘、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)水平與收費(fèi)方式、違約責(zé)任等具體規(guī)定不明確。由于對(duì)物業(yè)管理的角色和職責(zé)不清，部分住戶認(rèn)為物業(yè)企業(yè)無所不管、無所不能，遇到問題就找物業(yè)公司，服務(wù)要求超出了物業(yè)管理的合理范圍，并往往以服務(wù)不到位為由拒交物管費(fèi)，為物業(yè)管理糾紛埋下隱患。

3.3公租房物業(yè)服務(wù)成本高與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)低的矛盾

物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)。公租房小區(qū)入住人口更多、管理更復(fù)雜、維修更頻繁，需要投入更多的人力資源。隨著勞動(dòng)力成本的上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本大幅提升。但是，公租房是社會(huì)保障用房，政府在核定其物業(yè)管理費(fèi)時(shí)很難隨成本上升提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。加之目前對(duì)空置公租房的物業(yè)管理費(fèi)問題還沒有明確規(guī)定，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)率低。較低的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與較高的服務(wù)成本之間形成了難以調(diào)和的矛盾，長(zhǎng)此以往，“臟亂差”、“貧民窟”可能成為公租房小區(qū)的代名詞，引發(fā)公租房物業(yè)“未老先衰”的可怕后果。

4提升公租房物業(yè)管理水平的對(duì)策

4.1實(shí)行運(yùn)營(yíng)和社區(qū)管理融合的物業(yè)管理模式

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與住戶接觸更密切，更能及時(shí)掌握和監(jiān)督住戶的行為，有效地實(shí)現(xiàn)公租房的部分運(yùn)營(yíng)管理。因此，應(yīng)該發(fā)揮物業(yè)管理的橋梁作用，實(shí)施公租房物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)管理、社區(qū)管理融合的管理模式。為此，政府應(yīng)通過購(gòu)買社會(huì)服務(wù)，將租金收取、違規(guī)使用公租房行為監(jiān)督等運(yùn)營(yíng)管理工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

4.2采用市場(chǎng)化方式選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)

公租房物業(yè)管理市場(chǎng)化模式已形成共識(shí)。公租房管理機(jī)構(gòu)作為公租房的業(yè)主應(yīng)該采用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，減少自己組建物管公司帶來的諸如人員聘用、增加經(jīng)費(fèi)開支、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等一系列問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)時(shí)，應(yīng)根據(jù)擬接管的公租房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)測(cè)算每項(xiàng)物業(yè)服務(wù)成本，并進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)。但是，在選聘接管此類小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，必須注重物業(yè)服務(wù)方案的針對(duì)性和可操作性，不能好高騖遠(yuǎn)，提出一些不切實(shí)際、不符合公租房住戶群體特征的招標(biāo)要求和投標(biāo)服務(wù)承諾。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)等必須明確列明在物業(yè)服務(wù)委托合同中，并與投標(biāo)承諾一致。

4.3優(yōu)化物業(yè)管理資金獲取途徑

保障性住房小區(qū)物業(yè)管理的非盈利性質(zhì)容易導(dǎo)致管理人員的頻繁流動(dòng)，降低住戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的滿意度[13]。為了解決市場(chǎng)化模式與保障性的矛盾，需要改變公租房現(xiàn)有物業(yè)管理費(fèi)全部來源于物業(yè)承租人的方式，而采用市場(chǎng)化的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為公租房物業(yè)管理提供財(cái)政支持。這也得到了眾多學(xué)者的認(rèn)同[14-16]。為了保證公租房物業(yè)保值增值，加強(qiáng)物業(yè)管理，其所需費(fèi)用可以按照公租房管理機(jī)構(gòu)和承租人各出資一部分（比如重慶公租房租金是市場(chǎng)租金的60%，物業(yè)管理費(fèi)也參照此比例向租戶收?。?，這樣可以實(shí)現(xiàn)政府和公租房承租人雙贏的局面，既能提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，又能使國(guó)家資產(chǎn)保值增值。同時(shí)，承租人繳納較少的物業(yè)管理費(fèi)就能得到舒適的生活環(huán)境，避免出現(xiàn)惡性循環(huán)帶來的不良后果。

4.4優(yōu)化物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)方式

目前，公租房物業(yè)管理費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向住戶提供了物業(yè)服務(wù)之后自行向住戶收取。這種收費(fèi)方式很容易出現(xiàn)住戶“搭便車”行為?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任?！笨梢?，公租房管理機(jī)構(gòu)作為公租房所有權(quán)人，在租戶不繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，有連帶交納義務(wù)。因此，為了保證公租房物業(yè)管理工作的良性循環(huán)，物業(yè)管理費(fèi)的收取應(yīng)該同公租房租金一同收取，分別匯入各自賬戶，?？顚Ｓ?、獨(dú)立核算。同時(shí)，簽署公租房租賃合同時(shí)，就在合同中明確約定公租房租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)方式、違約責(zé)任等，并將物業(yè)服務(wù)合同作為租賃合同的附件，讓承租人清晰知曉物業(yè)服務(wù)企業(yè)與自己的權(quán)利義務(wù)。

4.5強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的社會(huì)責(zé)任

公租房物業(yè)管理雖然按照市場(chǎng)化模式經(jīng)營(yíng)，但是鑒于公租房小區(qū)的特殊性，需要接管此類小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)注重社會(huì)效益，真正承擔(dān)起企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。特別是在發(fā)展殘疾人事業(yè)、解決城市下崗失業(yè)人員就業(yè)、幫扶困難家庭等方面，可以對(duì)有相應(yīng)勞動(dòng)能力的殘疾人、下崗失業(yè)人員、特殊困難家庭等進(jìn)行物業(yè)服務(wù)工作的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，從而聘請(qǐng)其作為員工。這樣既可以解決他們的就業(yè)問題，減輕社會(huì)負(fù)擔(dān)，又可以直接影響到相鄰業(yè)主和住戶對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。

4.6加強(qiáng)公租房物業(yè)監(jiān)管

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與國(guó)家資產(chǎn)價(jià)值、住戶權(quán)益密切相關(guān)。按照市場(chǎng)化模式經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和住戶的行為都必須得到監(jiān)督。因此，必須成立由住戶代表、公租房管理機(jī)構(gòu)代表組成的公租房小區(qū)監(jiān)督委員會(huì)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)及住戶的行為，出現(xiàn)違反合同約定的行為時(shí)，及時(shí)向公租房管理機(jī)構(gòu)、街道、派出所等相關(guān)單位匯報(bào)。同時(shí)，每年至少進(jìn)行一次住戶滿意度調(diào)查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督考核體系，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，確保物業(yè)服務(wù)費(fèi)正確使用。

5結(jié)語(yǔ)

公租房運(yùn)營(yíng)管理更考驗(yàn)公租房制度的可持續(xù)性，物業(yè)管理作為運(yùn)營(yíng)管理的重要一環(huán)，社會(huì)各界必須群策群力解決公租房物業(yè)管理面臨的困境。采用市場(chǎng)化方式選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)公租房物業(yè)管理，可以減少政府管理機(jī)構(gòu)組建物管公司帶來的一系列問題；通過政府購(gòu)買服務(wù)，實(shí)行公租房物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)管理、社區(qū)管理融合的管理模式；改變收費(fèi)方式，提高收費(fèi)率；強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的社會(huì)責(zé)任，建立公租房物業(yè)監(jiān)管機(jī)制，實(shí)現(xiàn)公租房物業(yè)的保值增值，推動(dòng)公租房制度的進(jìn)一步發(fā)展。

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作者：汪紅霞 單位：西南政法大學(xué)管理學(xué)院