談物業(yè)管理區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)

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我國小區(qū)規(guī)模普遍較大，一個小區(qū)分期建設(shè)，有各自單獨的區(qū)域且包含眾多物業(yè)類型的現(xiàn)象十分常見，關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的爭議也因此頻繁發(fā)生。物業(yè)管理區(qū)域的劃分直接影響到小區(qū)業(yè)主所享有的權(quán)利范圍以及小區(qū)的實際治理情況，如何正確認(rèn)識其劃分依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主來說都意義重大。鑒于此，本律師將從不同法院對同一小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的劃分給出不同認(rèn)定結(jié)果的兩則案例出發(fā)，來對該問題進行分析與討論。

律師分析：

通過上述兩個案例可以看到，兩個法院之所以會對同一小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域劃分給出不同的認(rèn)定結(jié)果，關(guān)鍵原因在于，案例一中的法院直接根據(jù)小區(qū)的臨時管理規(guī)約中對物業(yè)管理區(qū)域所作的約定進行判斷，而案例二中的法院則依據(jù)《哈爾濱市物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，從小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計以及是否可以自由通行的角度來進行判斷。針對如何確定物業(yè)管理區(qū)域的劃分，本律師根據(jù)自身理解分析如下：首先需要厘清兩個問題，一是物業(yè)管理區(qū)域由誰負(fù)責(zé)劃分，二是物業(yè)管理區(qū)域的劃分標(biāo)準(zhǔn)為何。《物業(yè)管理條例》第九條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！眹鴦?wù)院在《物業(yè)管理條例》中并未明確規(guī)定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域劃分的主體以及具體的劃分標(biāo)準(zhǔn)，而是將制定具體實施辦法的權(quán)力授予給了地方。

關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的職責(zé)探討

考察各地關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)，目前我國各地基本上都規(guī)定由房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的劃分或是對其進行核準(zhǔn)，一般的流程設(shè)定為建設(shè)單位在出售房屋前，向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，主管部門在規(guī)定時間內(nèi)進行劃分或核定。如《四川省物業(yè)管理條例》第八條規(guī)定，“縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)單位或業(yè)主委員會的申請，以土地使用權(quán)證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備的管理與維護和社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域”；《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第九條規(guī)定，“區(qū)房屋行政管理部門負(fù)責(zé)核定物業(yè)管理區(qū)域”。在得到行政主管部門劃分或核準(zhǔn)的結(jié)果之后，建設(shè)單位在房屋出售時，應(yīng)通過圖紙、合同約定等方式向買受人明確物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍。如《江蘇省物業(yè)管理條例》第八條規(guī)定，“新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示?！比粲行^(qū)尚未進行物業(yè)管理區(qū)域的劃分或是根據(jù)實際需求需要重新調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，根據(jù)目前各地的規(guī)定負(fù)責(zé)劃分的權(quán)力主體也仍然是房地產(chǎn)行政主管部門。基于此，物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)由當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T進行認(rèn)定，屬于行政部門的職責(zé)范圍，法院不應(yīng)在處理民事糾紛案件中自行就該問題做出判斷。如果相關(guān)當(dāng)事人對行政主管部門的劃分有異議的，可向法院提起行政訴訟，在行政訴訟的程序中再由法院來審查其劃分行為的合理性。

關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的標(biāo)準(zhǔn)探討

關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域的劃分標(biāo)準(zhǔn)，各地在《物業(yè)管理條例》中提到的“共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)”等因素的基礎(chǔ)之上，對劃分時需要考慮的事項予以進一步的細化和補充，總體上都要求主管部門從便于管理服務(wù)和方便業(yè)主生活的角度出發(fā)來進行劃分。在確定物業(yè)管理區(qū)域時應(yīng)該綜合考量小區(qū)的建設(shè)情況、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備的管理與維護、社區(qū)布局等多方面的因素，如果配套共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護不能分割的，即使可以成為獨立、封閉的區(qū)域，也不宜劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域。以本文提到的兩個案件為例，據(jù)了解該小區(qū)的高層區(qū)與別墅區(qū)并未單獨配置物業(yè)管理用房，從實際管理與業(yè)主生活便利的角度出發(fā)也不宜分成兩個物業(yè)管理區(qū)域。同時該小區(qū)的規(guī)劃指標(biāo)，如容積率、綠化率、車位配比都是按照一個小區(qū)進行整體配比的，如果人為的將其分開，會導(dǎo)致部分業(yè)主不能按照原規(guī)劃享受小區(qū)的配套公共設(shè)施設(shè)備，有失公平。從劃分標(biāo)準(zhǔn)來看，物業(yè)管理區(qū)域的確定屬于現(xiàn)實中比較復(fù)雜的問題，涉及到小區(qū)配套指標(biāo)、公共設(shè)施設(shè)備是否能分開管理、維護等專業(yè)性問題的判斷，也應(yīng)當(dāng)由掌握專業(yè)知識與技能的行政主管部門來進行認(rèn)定，不宜由法院進行主觀判斷。

對兩個法院不同裁判思路的探討

具體到上述兩個案例來看，在處理此類對是否為同一物業(yè)管理區(qū)域有爭議的糾紛案件時，應(yīng)當(dāng)以行政主管部門的劃分或核準(zhǔn)結(jié)果為依據(jù)來進行判斷。案例中的兩個法院均想從涉案小區(qū)的高層區(qū)與別墅區(qū)同屬一個物業(yè)管理區(qū)域，還是兩個單獨的物業(yè)管理區(qū)域入手，以此來論證物業(yè)服務(wù)企業(yè)為高層業(yè)主發(fā)放通行卡，讓其進出別墅區(qū)的行為是否合理。《哈爾濱市物業(yè)管理條例》第二十三條的規(guī)定，“建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計圖紙，向區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的書面申請。區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起十五日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的意見后進行劃分，并告知建設(shè)單位。”根據(jù)該規(guī)定，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理區(qū)域的劃分由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)，但前述兩法院在進行認(rèn)定時均未就當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門對涉案小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的劃分結(jié)果進行調(diào)查與核實，反而是依據(jù)小區(qū)的臨時管理規(guī)約以及《哈爾濱市物業(yè)管理條例》中明確的劃分標(biāo)準(zhǔn)自行作出判斷，裁判思路的合理性值得商榷。案例一中法院提到的涉案小區(qū)臨時管理規(guī)約雖然對物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍作出了約定，但法院仍應(yīng)進一步去求證該約定是否與物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)開發(fā)商的申請所給出的最終劃分結(jié)果一致再作結(jié)論。案例二中法院同樣也忽略了當(dāng)?shù)貏澐治飿I(yè)管理區(qū)域的職權(quán)應(yīng)由物業(yè)管理行政主管部門行使，法院在認(rèn)定相關(guān)事實時應(yīng)當(dāng)以主管部門所作的劃分為依據(jù)，而不是由主審法官去進行主觀判斷。同時該案法院簡單的以高層區(qū)與別墅區(qū)在圖紙上用圍墻隔開，現(xiàn)實中也可以做到獨立出行，就認(rèn)定此二區(qū)域為不同的物業(yè)管理區(qū)域，缺乏一定的合理性，未對建筑物規(guī)模、共有設(shè)施設(shè)備的使用、管理等其他重要因素予以綜合考慮。據(jù)了解，涉案小區(qū)的高層區(qū)與別墅區(qū)僅用柵欄隔開，也未配備各自單獨的物業(yè)管理用房，而且其他的共用設(shè)施設(shè)備也是將其視為一個整體進行布置和配備的，無法滿足高層區(qū)的住戶或是別墅區(qū)的住戶獨立進行使用，根據(jù)相關(guān)劃分標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定屬同一物業(yè)管理區(qū)域更為恰當(dāng)。綜上所述，根據(jù)目前我國的相關(guān)規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域的劃分由各地具體授權(quán)的行政主管部門負(fù)責(zé)，所作的劃分應(yīng)綜合考慮小區(qū)的建設(shè)情況、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備的管理與維護等方面的因素，如果在實務(wù)中遇到對是否屬于同一物業(yè)管理區(qū)域存在爭議的情況，應(yīng)當(dāng)以前述行政主管部門的劃分或核準(zhǔn)結(jié)果為判斷依據(jù)。

作者：宋安成 衛(wèi)依娜 單位：上海市錦天城律師事務(wù)所高級合伙人