我國房地產(chǎn)投資信托稅收政策探討
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摘要：房地產(chǎn)投資信托是房地產(chǎn)證券化的一種創(chuàng)新型投資產(chǎn)品。近年來，這類產(chǎn)品在美國、澳大利亞和新加坡等國家發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模越來越大，回報率也不斷攀升。但相比之下我國雖有類似產(chǎn)品，但發(fā)展十分緩慢，研究發(fā)現(xiàn)稅負較重是阻礙其發(fā)展的重要原因。建議我國借鑒國外成功經(jīng)驗，制定專門的稅收法律法規(guī)，分環(huán)節(jié)減少稅負，采取多種措施鼓勵投資者長期持有。
1引言
房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，以下簡稱“REITs”）指的是借助專業(yè)的管理機構對投資于房地產(chǎn)的社會分散資金進行管理運用，以達到房地產(chǎn)證券化的一種新式投資類型。房地產(chǎn)投資信托的重要特點之一是稅負較輕,稅收優(yōu)惠驅動是美國REITs產(chǎn)生、發(fā)展和創(chuàng)新的原動力。我國已經(jīng)有許多學者對國內REITs的發(fā)展模式進行了細致地研究，研究結果均顯示我國的稅收優(yōu)惠政策的空白是牽絆其發(fā)展的主要原因之一。
2我國REITs發(fā)展的稅收瓶頸
REITs的設立和運行均受到稅制的約束，所以運行起來十分困難，這也嚴重影響了REITs的推出。首先，購買房地產(chǎn)的公司應按交易金額征收契稅和印花稅。其次，公司在獲得利潤時需繳如下六種稅：①訂立合同時需繳納0.1%印花稅；②依法繳納房產(chǎn)稅；③繳納土地使用稅；④依法繳納稅金及附加；⑤出售資產(chǎn)時，繳納土地增值稅；⑥繳納25%企業(yè)所得稅。最后，公司持有物業(yè)階段需要繳納印花稅、稅金及附加和土地增值稅。REITs的稅收優(yōu)惠政策仍處于空白狀態(tài)，不合理的稅收待遇嚴重阻礙了REITs的發(fā)展。
3美國REITs稅收政策及啟示
3.1美國REITs稅收經(jīng)驗
REITs起源于1960年的美國，當前發(fā)展規(guī)模最大、研究成果最豐富的必屬美國。美國稅法對于REITs有著優(yōu)惠的政策，即：REITs以分紅的方式分派給投資者的部分免征所得稅，投資標的資產(chǎn)可免繳房產(chǎn)稅，財產(chǎn)買賣雙方免繳轉讓稅。本國居民按照35%左右的稅率征收所得稅；境外投資者繳納30%預提稅，但是稅務增長法案對這部分稅收進行了很大程度地減少和免除。
3.2啟示
在對REITs進行稅收立法時，要依從“導管原則”，信托財產(chǎn)的盈利由所有人承擔納稅義務，受托人只需要按其傭金數(shù)額和法定稅率繳納稅款。信托財產(chǎn)在受益人和受托人之間轉移并不構成納稅責任，租金收入應分配給受益人，受益人承擔納稅義務，受托人僅就收取的手續(xù)費等負擔納稅義務。
4我國REITs稅收立法的政策建議
由于各國的具體經(jīng)濟狀況、稅制和REITs發(fā)展狀況和階段都各不相同，針對我國經(jīng)濟發(fā)展水平和經(jīng)濟周期及REITs屬性的基礎上，本文建議進行以下幾點可行性改進。
4.1制定專門的稅收優(yōu)惠政策
稅收優(yōu)惠政策是各國REITs發(fā)展的保障和動力，我國應該制定專門的一套稅收優(yōu)惠政策，單獨設立一套完整的稅收規(guī)則。我國可以學習歐美國家經(jīng)驗，在REITs這一層面上免征所得稅，同時制定專門的法律對其進行嚴格的限制，使其在國家可控的范圍內有序運行。
4.2避免重復征稅
首先，REITs設立時應對財產(chǎn)轉移免征增值稅，REITs運行過程中的轉讓行為所產(chǎn)生的所有流轉稅都應該免除。其次，在存續(xù)期間，受托人管理、運營財產(chǎn)，先根據(jù)稅法規(guī)定代扣代繳稅款，然后將已納稅款列入管理費用，在計算利潤時單獨核算并扣除，最終由受益人納稅。受托人作為管理機構，根據(jù)稅法有關規(guī)定，以收取的手續(xù)費為納稅基礎繳納所得稅。最后，在終止時產(chǎn)權歸還沒有真實納稅實質，應免征流轉稅。
4.3稅收優(yōu)惠向投資者傾斜
制定一系列明確針對所得稅和資本利得稅的稅收政策，能夠在很大程度上延長投資者持有REITs的期限。在國外許多國家為了提高REITs二級市場的流動性，免征印花稅，對所得稅也視情況的不同給予一定程度的減免，我國在鼓勵投資者長期持有該產(chǎn)品時，可以借鑒股票分紅的征稅政策，給持有期限較長的投資者的分紅收益給予較大程度的稅收優(yōu)惠，以進一步提升REITs投資期限。我國可以對外國投資者實行減稅政策，以此來吸收全球資金，促使REITs發(fā)展。
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作者:彭田田 單位:山東財經(jīng)大學