跨區(qū)域多項目房地產(chǎn)項目設計管理

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摘要：設計管理是房地產(chǎn)項目中重要的一個部分，也是影響項目收益的關鍵環(huán)節(jié)。好的設計管理會對設計過程中的進度、成本、質(zhì)量控制起到積極的作用，能有效提高經(jīng)濟效益。文章主要圍繞跨區(qū)域多項目的房地產(chǎn)項目，就其設計管理過程展開研究，針對大型房地產(chǎn)公司跨區(qū)域多項目管理存在的問題及解決方案進行分析，并提出了運用設計管理創(chuàng)新方法來進行項目全過程設計管理，實現(xiàn)項目進度、成本、質(zhì)量等各方面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

關鍵詞：房地產(chǎn)項目；設計管理，設計流程

中國房地產(chǎn)經(jīng)歷幾十年的發(fā)展，已經(jīng)進入到供大于求的常態(tài)，如何通過管理提升經(jīng)濟效益是每一個地產(chǎn)開發(fā)公司必須應對的課題。設計階段是項目開發(fā)的重點環(huán)節(jié)，注重設計管理，有助于決策的理性化及對設計進度、成果和質(zhì)量的控制，并對項目的后期建設以及項目的效益產(chǎn)生積極的影響。

1跨區(qū)域多項目房地產(chǎn)設計管理存在問題

地產(chǎn)公司屬于高地域性的行業(yè)，必然存在跨區(qū)域多項目的同時開發(fā)的情況。跨區(qū)域多項目的設計管理通常采用二級體系，二級體系為總部、地區(qū)公司，其中若同一地區(qū)多項目，就會設置區(qū)域公司，升級為三級體系：總部、區(qū)域、地區(qū)公司，總部為最高決策層，區(qū)域和地區(qū)均為執(zhí)行層。三級設計管理體系實行合理分工，可有效提升管理效率。但在實行操作中存在以下問題：（1）由于工作分工，存在總部和區(qū)域、地區(qū)公司工作推諉，設計管理漏項缺項，工作銜接不順暢，形成工作真空；（2）由于部門繁多，分階段工作的主導人員變化，導致執(zhí)行貫徹總部目標不徹底，工作不交圈。上述原因會直接導致項目質(zhì)量、進度、成本的失衡，導致項目開發(fā)的經(jīng)濟效益折損。如何通過設計管理制度梳理三級體系的工作銜接關系，保證體系中每個員工工作明晰、效率提升、產(chǎn)品質(zhì)量、成本最優(yōu)是決定項目成敗的關鍵。

2跨區(qū)域多項目設計管理案例

2.1奧克斯地產(chǎn)集團

奧克斯地產(chǎn)集團是中等規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，年銷售額高峰期過百億，地產(chǎn)集團總部設在上海，項目涵蓋華北、華東、華中三個區(qū)域，包括15個項目：華北區(qū)域有天津盛世年華、天津盛世天下、青島奧克斯廣場。華東區(qū)域有寧波潘火締壹城、金華御府花園、南京鐘山府、杭州締逸城、上海創(chuàng)研智造產(chǎn)業(yè)園、杭州時代未來之城。華中區(qū)域有南昌盛世華庭、南昌盛世經(jīng)典、九江締壹城、長沙締壹城、南昌奧克斯廣場、長沙奧克斯洋湖廣場。奧克斯地產(chǎn)設計管理體系體現(xiàn)了跨區(qū)域多項目設計管理模式的特征，其發(fā)揮小而靈的跨區(qū)域多項目的設計管理體系，通過標準化設計產(chǎn)品實現(xiàn)工程建設的快周轉(zhuǎn)需求。在取得經(jīng)濟效益的同時，但也存在總部和地區(qū)公司上下不交圈，導致工程施工質(zhì)量有問題，影響到公司的口碑。

2.2中南置地

中南置地是全國前十的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，年銷售額過千億，項目總部位于上海，中南置地聚焦長三角、珠三角以及內(nèi)地人口密集型的核心城市，成功進駐北京、上海、深圳、青島、西安、成都、南京、杭州、南通等103個城市，充分體現(xiàn)了跨區(qū)域多項目的大型地產(chǎn)開發(fā)特征。克而瑞榜單顯示，2016年，中南銷售額為502億，而在2018年，這一數(shù)據(jù)是1520億元。由于早期在規(guī)模上過于用力，中南置地各項指標也亟待改善。如企業(yè)2016年—2018年凈利率分別為：1.24%、1.76%、5.77%。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，早在2017年，房地產(chǎn)行業(yè)主流企業(yè)平均凈利率就已達到12.4%。在項目量產(chǎn)的情況下，如何通過設計管理協(xié)調(diào)進度、成本、質(zhì)量的平衡，達成更好的效益，是大型房地產(chǎn)公司發(fā)展必然要通過設計管理來解決的問題。

3跨區(qū)域多項目設計管理創(chuàng)新及管理技術應用

項目設計管理的實施必須以提升經(jīng)濟效益為目標，協(xié)調(diào)好進度、成本、質(zhì)量三者關系。下面就進度、成本、質(zhì)量三個方面，提出三級體系的精細化設計管理手段，分享創(chuàng)新的管理手段和理念。

3.1項目設計進度管理

進度管理的目的是優(yōu)化周期，在保證品質(zhì)的條件下，提升運作效率，減少融資成本，加快資金回籠。詳細的計劃編制是設計進度管理的最有效手段，總部設計部在項目可研、立項、策劃階段，在保證項目總體全周期經(jīng)營目標的基礎上，確定項目的設計總周期。區(qū)域及地區(qū)公司在總部的設計總周期的基礎上，根據(jù)項目所在區(qū)域及政策的差異性，保證總周期基本不變?yōu)榍疤?，調(diào)整及深化項目整體設計進度計劃。項目設計進度計劃內(nèi)容包含：（1）設計階段的主要周期和節(jié)點包括設計招投標及概念設計、方案設計、初步設計、施工圖設計的周期和節(jié)點要求。（2）其他同步進行的項目設計工作子項的介入節(jié)點和周期要求包括勘察、景觀、泛光、弱電、精裝修等招標、概念設計、方案設計、初步設計、施工圖設計的周期和在整體進度計劃中的介入節(jié)點。（3）銜接設計階段的前提條件及后續(xù)工序的需求：項目發(fā)展計劃的重要節(jié)點，包括定位、報規(guī)報建、施工招標、開工、招商、開盤、竣工驗收、交付等節(jié)點的時間要求。區(qū)域公司在深化設計計劃時，要聯(lián)動前期部、營銷部、成本部、工程部、物業(yè)等各部門，把從概念設計到交付使用的全過程的各項工作，按照時間順序進行穿插銜接，并結(jié)合公司的運營流程等實際情況，編制合理、快速、高效的全周期設計計劃，以計劃為引導管控各項設計工作有序執(zhí)行?？偛孔詈髮徍思芭鷱蛥^(qū)域公司完成的全周期設計計劃，同時根據(jù)計劃的節(jié)點制訂獎懲制度，激勵員工，有效加快設計進度。設計標準化也是提升設計進度的高效手段，統(tǒng)一標準減少技術問題的討論，聚焦經(jīng)濟效益，加快審核以及決策的效率；設計圖紙的標準化，在成熟標準成果圖紙基礎上，縮短設計出圖的時間。標準化系統(tǒng)在后續(xù)質(zhì)量管理篇幅進行詳細描述。

3.2項目設計成本管理

設計成本管理的目的是控制成本，提升經(jīng)濟效益。設計成本管控分為兩個部分：一是總體設計費用的控制；二是項目的成本控制，主要是設計圖紙的成本管控，設計圖紙是項目投資額的主要依據(jù)，施工前的設計圖紙成本把控是最高效的成本管理手段?？傮w設計費用預算由總部按照項目的經(jīng)營目標制訂。區(qū)域公司根據(jù)項目的實際情況和項目所在地區(qū)設計的市場行情，在總體設計費用預算范圍內(nèi)，制訂各分項具體的設計費用，形成項目整體設計費預算表。預算表內(nèi)容一般包括勘察、前期設計、設計招標、方案、施工圖設計、景觀設計、室內(nèi)設計、專項設計等部分。招投標方式是設計費用管控的主要手段之一，招投標目的是以較為合理的價格，招來優(yōu)秀的合作單位。合理的招投標方式是取得成效的關鍵。（1）制訂招投標入圍制度。（2）制訂中標方式。招標分為商務標招標（招標內(nèi)容為設計費報價及服務建議書）和帶方案招標（招標內(nèi)容為設計方案和商務報價）兩種方式。商務標建議推行最低價中標原則，但前提是設定嚴格的招標入圍門檻，保證參加招投標單位均為同一層次的單位，且有類似完工項目。帶方案招標，實行方案和商務的綜合打分，分高者中標，方案打分和商務打分設定合理占比，若是定位高端項目，建議7∶3分值比例，若是定位中低端項目，建議3∶7分值比例。建立長期戰(zhàn)略合作伙伴方式，也是大型房地產(chǎn)商降低設計費用的常用手段，以低于市場價的優(yōu)惠設計費直接委托建立長期戰(zhàn)略合作伙伴的設計院，前提是和該設計院有過成功的合作項目。限額設計是成本管理的一個有效手段?？偛恳罁?jù)開發(fā)產(chǎn)品定位，把住宅產(chǎn)品按照3種檔次進行基礎定位（剛需C、舒適B、奢華A），再按照以下工程分項進行單方成本的限額設定：外立面、景觀、大堂及公共部位裝修、電梯轎廂裝修、外窗、弱電智能化、泛光、售樓處、樣板房等。按照以上的分項設定3類成本限額，供區(qū)域及地區(qū)公司執(zhí)行。住宅項目發(fā)展多年，已形成成熟的戶型尺寸及部品做法，對住宅設計按照9項設計成本控制指標經(jīng)驗值進行設計管控，可以取得很好的成本管控效果。9項設計成本控制指標為住宅墻地比、住宅窗地比、住宅車位比、住宅贈送率、住宅開窗率、住宅景觀軟硬比、住宅硬地率、結(jié)構(gòu)含鋼量、混凝土含量。9項控制指標的數(shù)據(jù)來源于多項目的數(shù)據(jù)收集以及借鑒標桿企業(yè)的戶型數(shù)據(jù)，還需要在實踐中結(jié)合公司的現(xiàn)狀進行逐步完善和優(yōu)化。以客觀的指標來審核方案設計、施工圖設計成果，加強審核的科學性和管控力度。

3.3項目設計質(zhì)量管理

設計質(zhì)量管理包含產(chǎn)品設計質(zhì)量和設計圖紙質(zhì)量。產(chǎn)品設計質(zhì)量的優(yōu)劣會直接影響到項目的市場接受度，設計圖紙質(zhì)量的優(yōu)劣會直接影響到施工質(zhì)量，兩者是決定項目品質(zhì)的關鍵性環(huán)節(jié)。產(chǎn)品設計質(zhì)量管控的關鍵是選擇優(yōu)秀的設計團隊以及設計標準化，設計圖紙質(zhì)量的關鍵是審圖制度及設計標準化。總部負責制訂設計管控標準及管理機制，區(qū)域及地區(qū)公司嚴格執(zhí)行。建立設計單位入圍制度是保證設計團隊質(zhì)量的有效手段?？偛吭O定入圍標準，區(qū)域及地區(qū)公司進行設計單位的考察及評估，然后上傳評估報告，由總部進行審核及審批。只有入圍通過的設計單位，才可以參加項目的招投標。制訂圖紙審核機制是保證設計圖紙質(zhì)量的有效手段。圖紙審核機制由總部制訂，首先制訂審圖要點，審圖要點為方案、施工圖兩個階段，分專業(yè)部門把容易出現(xiàn)的問題的關注點，形成審圖要點表格，先由設計院按照要點內(nèi)審，修改完成后，再組織各專業(yè)部門進行圖紙聯(lián)審，滿足要求就在表格上打勾，要求所有要點就均打勾通過。通過此方式可以避免審圖效果不到位問題。審圖要點的制訂需要總部及各項目設計管理人員按照工程經(jīng)驗，逐步完善調(diào)整，與時俱進。設計標準化目的是通過固化優(yōu)秀的設計管理機制及做法，保證產(chǎn)品品質(zhì)。標準化系統(tǒng)是公司發(fā)展成果及管理經(jīng)驗的沉淀，越是成熟的標準化系統(tǒng)越能夠體現(xiàn)公司的發(fā)展競爭力。設計標準體系不但可以穩(wěn)定設計質(zhì)量，同時可以提升跨區(qū)域多項目設計管理的效率。設計標準化系統(tǒng)包含以下內(nèi)容：（1）設計合同、設計任務書的標準模板及設計審圖要點（分為兩個階段方案設計、初步至施工圖設計階段進行編制）。（2）招標技術文件標準模板；配合成本招標，提供技術標準模板，杜絕招標單位鉆合同漏洞，以次充好，避免漏項，額外增加費用。每一項的招標技術文件均要滿足行業(yè)標準及規(guī)范，進行采購招標的部件包括石材、幕墻、外墻保溫材料、防火門、鋁合金門窗、電梯、入戶門、機械停車設備、太陽能設備等。（3）針對施工常出現(xiàn)的漏水滲水問題，編制建筑有水部位的防水構(gòu)造標準做法，如出屋面、陽臺、衛(wèi)生間、廚房、空調(diào)板、設備平臺等。（4）保證建筑外立面施工品質(zhì)的管控標準。外立面主要裝飾線腳做法標準：統(tǒng)一簡歐建筑風格的三段(墻角、墻身、屋頂)外墻線腳的做法；外立面施工控制手冊由設計院以三維建模的方式，編制施工外立面外墻做法指引，作為二維施工圖藍圖的補充，保證復雜外立面部位如凹角處的做法，及不同外墻飾面做法交接處的細節(jié)處理、空調(diào)板物的飾面做法等不漏項，提升圖紙交底的溝通效率，且有效保證外立面品質(zhì)；外立面施工工藝難點有外墻保溫工藝做法標準等。（5）戶型標準。對市場認可的優(yōu)秀戶型進行匯總，進行優(yōu)化和分類，編制標準戶型庫。戶型庫按照多層、小高層、高層、疊墅、聯(lián)排別墅類型及面積區(qū)段進行分類，按照合理的消費客群進行組合，形成標準的單元拼接戶型。比如，形成7～11層一梯兩戶90+90標準戶型、12～18層兩梯兩戶139+139戶型、大于18層的兩梯四戶120+90+90+120戶型等標準戶型單元。同時，所編制的標準戶型單元，結(jié)合已有的施工圖進行優(yōu)化，形成標準施工圖。通過以上戶型標準化的管理手段，方案階段有利于提高方案決策效率，可以把評審方案的重點放置在規(guī)劃布局上，施工圖階段有利于加快項目設計推進速度，拿地到出施工圖時間可以至少縮短1個月。（6）項目復盤經(jīng)典案例庫。沉淀公司發(fā)展的寶貴經(jīng)驗，把無法固化到標準的理念等以案例庫的方式實行分享，提升公司的整體管理水平。以上精細化設計管理手段的運用是以滿足客戶需求為前提的。只有在打造符合市場消費者需求產(chǎn)品的過程，運用精細化的設計管理手段，保證產(chǎn)品品質(zhì)、壓縮合理進度、達到成本最優(yōu)，才能夠提升項目開發(fā)的競爭力。

4結(jié)論

跨區(qū)域多項目房地產(chǎn)項目的設計管理對于項目的經(jīng)濟效益起到了關鍵性的作用。但由于我國房地產(chǎn)開發(fā)商的粗放式管理占大多數(shù)，精細化設計管理理念還缺少經(jīng)驗積累，加上復合型設計管理人才的缺少，跨區(qū)域多項目的設計管理還是薄弱環(huán)節(jié)。文章站在開發(fā)商角度，在大規(guī)模、多項目同時開發(fā)運作的前提下，總結(jié)出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設計管理上的有效管控手段和經(jīng)驗。通過全過程的精細化設計管理手段，實現(xiàn)項目進度、質(zhì)量、成本等各方面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，使開發(fā)項目經(jīng)濟利益最大化、社會效益最大化。希望文章的研究能為后續(xù)的類似項目提供借鑒。

參考文獻：

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作者：王勇 單位：安邦建筑工程管理有限公司