探討房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型

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摘要：現(xiàn)以房地產(chǎn)行業(yè)中的龍頭企業(yè)萬科為例，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，介紹了輕資產(chǎn)模式的相關(guān)概念以及房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的背景。詳細(xì)分析了萬科進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的具體策略，并對(duì)盈利能力、營運(yùn)能力、償債能力、發(fā)展能力等相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。最后得出結(jié)論，為其它想要進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)提供參考。

關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)；轉(zhuǎn)型

一、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型背景

（一）房價(jià)持續(xù)飆升2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，政府推出的“四萬億計(jì)劃”導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)攀升，大中城市的房價(jià)更是讓普通居民難以承受。為控制房價(jià)的過度增長，國家先后頒布多項(xiàng)調(diào)控政策來保障居民住所，控制房地產(chǎn)行業(yè)的過度增長。雖然在2017年以前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的GDP處于持續(xù)增長狀態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)總投資額占GDP總量也在持續(xù)攀升，但行業(yè)總體的GDP增長率卻在持續(xù)下降。這一變化預(yù)示著原有的運(yùn)營模式難以適應(yīng)新時(shí)代下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求，行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)需要提上日程。

（二）投機(jī)行為愈演愈烈由于我國的經(jīng)濟(jì)水平存在不平衡現(xiàn)象,一線、二線城市房價(jià)居民難以承受，三、四線城市的房產(chǎn)卻存在供過于求的現(xiàn)象，這為房屋投機(jī)者提供了可能性。他們利用手中資金購買大量房產(chǎn)，造成房產(chǎn)需求的假象,在房產(chǎn)價(jià)格上漲后適時(shí)拋售獲取利潤。由于我國的房地產(chǎn)市場管理體制尚不完善，房地產(chǎn)投機(jī)行為在我國并未得到較好控制。長期來看，過度的投機(jī)活動(dòng)會(huì)影響行業(yè)的有序發(fā)展。

（三）土地價(jià)格上升人民需求的擴(kuò)張和土地的稀缺性之間的矛盾導(dǎo)致土地價(jià)格上漲，限制了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的增加，不利于企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大。大量囤積土地的策略會(huì)增加企業(yè)的資本成本，一旦土地的增速超過土地價(jià)值增速，無疑會(huì)增加企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始放棄原有的重資產(chǎn)運(yùn)營模式，只保持適量的土地儲(chǔ)備，逐漸嘗試轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。

（四）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展初期，資金需求大但融資方式較為單一，融資風(fēng)險(xiǎn)大。政府管控嚴(yán)格，銷量增長緩慢，庫存積壓嚴(yán)重，占用資金的同時(shí)還伴隨著減值風(fēng)險(xiǎn)。一旦資金鏈斷裂，企業(yè)難以存續(xù)。為了緩解企業(yè)的庫存壓力，減少資本投入，提高資金轉(zhuǎn)換率，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始采用輕資產(chǎn)模式。

二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型

（一）房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)第一，開發(fā)商品具有增值性。中國傳統(tǒng)文化中將購置房產(chǎn)放在重要位置，人民需求擴(kuò)張帶來房產(chǎn)的增值。城市化進(jìn)程帶來的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)水平的提升也帶來了城市住房的增值。第二，業(yè)務(wù)內(nèi)容具有廣泛性。房地產(chǎn)行業(yè)的整套業(yè)務(wù)流程不僅涉及土地和房屋的開發(fā)，還逐漸開始涉及配套的公共設(shè)施的建設(shè)。一個(gè)完整的建設(shè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)需要經(jīng)歷多個(gè)程序。第三，建設(shè)過程具有長期性。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營周期一般較長，從規(guī)劃立項(xiàng)到物業(yè)交付，少則幾年，多則十幾年。需要進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)才能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，尤其在前期開發(fā)環(huán)節(jié)需要占用大量資金，且占用周期較長。

（二）輕資產(chǎn)模式的內(nèi)涵及特征對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式就是指房地產(chǎn)企業(yè)只專注于產(chǎn)業(yè)鏈的某一個(gè)環(huán)節(jié)，將其他環(huán)節(jié)交由專業(yè)化程度更高的公司去完成，自己在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中只扮演管理者或是經(jīng)營者的角色，從而追求競爭優(yōu)勢和效率最大化。輕資產(chǎn)運(yùn)營的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一，存貨、固定資產(chǎn)比重低，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下，企業(yè)會(huì)降低存貨、固定資產(chǎn)的儲(chǔ)備量，或通過簽訂嚴(yán)密銷售合同、完善健全收款制度等方式減少企業(yè)的應(yīng)收賬款，以此來提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。第二，無息負(fù)債比重高，有息負(fù)債比重低。控制有息負(fù)債的比例可以有效控制企業(yè)融資時(shí)的利息費(fèi)用，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)帶來超額收益。第三，資本集中程度高，核心競爭力大。企業(yè)投入更多資本用于研發(fā)、營銷，塑造企業(yè)的品牌聲譽(yù)，及時(shí)掌握市場動(dòng)態(tài)，面對(duì)市場環(huán)境做出迅速反應(yīng)，從而提高企業(yè)的核心競爭力。第四，資源整合能力強(qiáng)，營運(yùn)效率高。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下，企業(yè)可以結(jié)合自身的優(yōu)勢所在，加強(qiáng)對(duì)于上下游企業(yè)的控制，協(xié)調(diào)企業(yè)資源，有效整合價(jià)值鏈中的資源，提高價(jià)值鏈的營運(yùn)效率。最大程度地利用好有限的資源，創(chuàng)造更大的企業(yè)價(jià)值。

三、萬科轉(zhuǎn)型案例介紹

（一）可行性研究1.研發(fā)能力較強(qiáng)。萬科十分注重對(duì)于高學(xué)歷專業(yè)技術(shù)人才的積累，引進(jìn)具有專業(yè)勝任能力的人才。截止2019年，萬科集團(tuán)共有員工131505人。其中，房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)員工共計(jì)19372人，博士學(xué)歷員工占0.3%，碩士占15.6%，本科占60.5%，本科以下占23.6%。2.管理體系規(guī)范。幾十年的發(fā)展過程中，萬科在從資金、人事、質(zhì)量、資本等項(xiàng)目中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方面管理，逐漸建立起嚴(yán)密的管理制度和管理流程。3.品牌聲譽(yù)良好。多年來，萬科堅(jiān)持“為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子”的理念。在2019年的中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果會(huì)上，萬科物業(yè)以130.25億的品牌價(jià)值位列中指院“2019物業(yè)服務(wù)品牌價(jià)值研究成果榜”第一名，成為行業(yè)第一個(gè)營收、品牌價(jià)值雙百億的企業(yè)。

（二）具體實(shí)施策略1.運(yùn)用“小股操盤”模式。2014年9月，萬科集團(tuán)正式開啟向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型，將旗下九個(gè)項(xiàng)目的90%都出售給凱雷。在項(xiàng)目的融資環(huán)節(jié)中，萬科集團(tuán)借助合作者手中的資源，減少資金的籌集，將閑置資金用于其他項(xiàng)目上的投資。在項(xiàng)目的開發(fā)環(huán)節(jié)，萬科負(fù)責(zé)開發(fā)、監(jiān)管項(xiàng)目的整個(gè)環(huán)節(jié)，除了按照股權(quán)比例分享收益，還可以獲得相關(guān)的管理費(fèi)用。2.推行事業(yè)合伙人制度。為了規(guī)避職業(yè)經(jīng)理人的弊端，萬科先探索提出了上層員工持股計(jì)劃，公司內(nèi)部一定級(jí)別以上有意愿成為合伙人的員工可以認(rèn)購萬科集團(tuán)的股票。2014年，萬科又提出項(xiàng)目跟投計(jì)劃。除舊城改造及部分特殊項(xiàng)目以外，項(xiàng)目操盤團(tuán)隊(duì)、所在城市公司及區(qū)域管理層必須跟投萬科集團(tuán)投資項(xiàng)目，其余員工自愿跟投。員工與集團(tuán)的利益聯(lián)合可以避免企業(yè)承受投資損失，為集團(tuán)輕資產(chǎn)運(yùn)作模式的穩(wěn)定發(fā)展提供保障。3.引入互聯(lián)網(wǎng)思維。早在2013年，萬科開始通過互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)和技術(shù)定位的運(yùn)用，圍繞項(xiàng)目開發(fā)地的居民習(xí)慣和消費(fèi)喜好調(diào)整方案，用于指導(dǎo)房屋設(shè)計(jì)工作。2014年萬科與搜房網(wǎng)合作推出“眾籌營銷”模式。2015年萬科將上百套房子放在“雙12”購物狂歡節(jié)上，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)幫助企業(yè)打通網(wǎng)上銷售渠道。4.推動(dòng)“房地產(chǎn)金融”。2013年10月，萬科受到銀監(jiān)會(huì)對(duì)于民間資本參與銀行政策的鼓勵(lì)，認(rèn)購了徽商銀行8.28%的股份。2015年，萬科與鵬華基金合作，發(fā)行了一支公募型房地產(chǎn)投資信托基金———鵬華前海萬科REITS。募集之后的資金由專業(yè)的基金管理公司進(jìn)行投資，大大分散了投資風(fēng)險(xiǎn)。

四、轉(zhuǎn)換的成果與啟示

（一）盈利能力分析為了更好地展示萬科集團(tuán)進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)換以后在盈利能力、營運(yùn)能力、償債能力和發(fā)展能力方面的優(yōu)勢，現(xiàn)選取了房地產(chǎn)行業(yè)的另一代表企業(yè)———保利地產(chǎn)，并將兩家公司的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比。1.凈資產(chǎn)收益率。從萬科和保利地產(chǎn)年報(bào)中，整理兩家公司在2010-2018年間關(guān)于凈資產(chǎn)收益率的相關(guān)數(shù)據(jù)，可以看出，2014年以前，萬科和房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率無明顯差距。2015年，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的第一年，萬科凈資產(chǎn)收益率就達(dá)到了20.58%，較前一年增長率達(dá)到了18.07%，為九年以來增長率最高的一年。此后三年，在萬科集團(tuán)的穩(wěn)健運(yùn)行下，其凈資產(chǎn)收益率均高于保利地產(chǎn)1.67%-8.16%不等，基本處于平穩(wěn)增長態(tài)勢。至2018年，其凈資產(chǎn)收益率達(dá)到了23.34%。在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的背景下，萬科集團(tuán)能夠取得如此成績，恰恰證明萬科集團(tuán)進(jìn)行輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的正確性。2.總資產(chǎn)收益率。從萬科和保利地產(chǎn)年報(bào)中，整理兩家公司在2010-2018年間關(guān)于總資產(chǎn)收益率的相關(guān)數(shù)據(jù)，可以看出，2014年以前，萬科的總資產(chǎn)收益率雖然總體略高于保利地產(chǎn)，但兩者之間的差距正在逐漸縮小，萬科集團(tuán)的總資產(chǎn)收益率整體呈現(xiàn)下降趨勢。2012-2014年下降趨勢尤為明顯，短短兩年由4.46%下降到3.91%。各方面的數(shù)據(jù)和業(yè)績都表明，原有的資產(chǎn)運(yùn)營模式可能已經(jīng)不再適合萬科。2014年，萬科集團(tuán)及時(shí)做出轉(zhuǎn)型。雖然從數(shù)據(jù)上來看，保利集團(tuán)2014年的總資產(chǎn)收益率已經(jīng)趕超萬科集團(tuán)，達(dá)到了4.19%，但至2015年，萬科的總資產(chǎn)收益率由3.91%增長到4.63%，增長率達(dá)到18.66%。2016年，萬科總資產(chǎn)收益率雖下降0.7%左右，好在集團(tuán)及時(shí)采取有效措施，將下降率控制在0.2%以內(nèi)。直至2018年，萬科的總資產(chǎn)收益率仍高于保利地產(chǎn)。正是萬科集團(tuán)的正確轉(zhuǎn)型，才有效放緩企業(yè)收益率的下降速度。

（二）營運(yùn)能力分析1.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。從萬科和保利地產(chǎn)年報(bào)中，整理兩家公司在2010-2018年間關(guān)于應(yīng)收賬款的相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，萬科集團(tuán)在2014年以前，其應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率僅有小幅增長，發(fā)展趨勢不夠穩(wěn)定，且與保利地產(chǎn)差距較小，整體處于較低水平。在2014年以后，盡管萬科和保利地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率都處于增長狀態(tài)，但萬科集團(tuán)的增長速度顯然高于保利地產(chǎn)，兩者之間的差距愈發(fā)明顯。從2015年到2018年，萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率增長了約1.22倍，幾乎呈直線上升狀態(tài)。至2018年，萬科集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為197.20，同年的保利地產(chǎn)為100.76，萬科集團(tuán)高于保利地產(chǎn)接近一倍，在行業(yè)中已處于較高水平。這充分說明，萬科集團(tuán)在實(shí)施輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，資金利用率得到了提高。這種高速的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度能夠保障企業(yè)資產(chǎn)的有效運(yùn)作，降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。2.存貨周轉(zhuǎn)率。從萬科和保利地產(chǎn)年報(bào)中，整理兩家公司在2010-2018年間關(guān)于存貨周轉(zhuǎn)率的相關(guān)數(shù)據(jù)，可以看出，2014年以前，萬科的存貨周轉(zhuǎn)率整體較低，萬科集團(tuán)和保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率差異很小，2012年和2013年保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率還略高于萬科。但這一狀況在萬科實(shí)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型以后開始得到好轉(zhuǎn)。2014年，萬科的存貨周轉(zhuǎn)率達(dá)到了0.32次，較前一年相比增加了14.29%。2015年，其存貨周轉(zhuǎn)率由0.32次增加到0.4次，較前一年相比增加了25%，其存貨變現(xiàn)能力顯著上升。2016年，其存貨周轉(zhuǎn)率繼續(xù)上升，這表明萬科集團(tuán)的“小股操盤”制度及“零庫存”政策等有效地縮短了項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營周期。2017與2018年，受周期長、儲(chǔ)備需求等因素的影響，行業(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)率下行，萬科的存貨周轉(zhuǎn)率也有下降跡象，但也明顯高于保利，尚在可控范圍內(nèi)。

（三）償債能力分析1.短期償債能力。在評(píng)價(jià)萬科集團(tuán)的短期償債能力時(shí)，選取流動(dòng)比率和速動(dòng)比率兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。從萬科集團(tuán)年報(bào)和網(wǎng)易財(cái)經(jīng)行情中心，獲取了關(guān)于流動(dòng)比率和速動(dòng)比率的數(shù)據(jù)，可以看出，自萬科實(shí)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型以來，萬科的流動(dòng)負(fù)債逐年上漲，導(dǎo)致萬科的流動(dòng)比率自2013年開始逐年下降，由2013年的1.34下降到2018年的1.15。排除在流動(dòng)資產(chǎn)中占比較大的存貨后，我們可以看到，2013年萬科集團(tuán)的速動(dòng)比率為0.25，2014年就上漲為0.34，較前一年增長了36%，其速動(dòng)比率呈現(xiàn)出持續(xù)上升趨勢。結(jié)合萬科集團(tuán)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方式可知，其速動(dòng)比率的上升主要取決于兩個(gè)因素。一方面，萬科在轉(zhuǎn)型過程中積極拓展銷售渠道，減少庫存量。另一方面，萬科集團(tuán)在銷售過程中常常預(yù)收款項(xiàng)，導(dǎo)致企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債增加。2.長期償債能力。從萬科和保利地產(chǎn)年報(bào)中，整理兩家公司在2010-2018年間關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的相關(guān)數(shù)據(jù)，可以看出，2013年轉(zhuǎn)型以前，萬科和保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率差異逐年縮小。在項(xiàng)目轉(zhuǎn)型初期，萬科采用互聯(lián)網(wǎng)銷售方式加快資金回籠，減小融資壓力，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。2013年萬科的資產(chǎn)負(fù)債率為78%，2014年為77.2%，下降了0.8%。2016年，受行業(yè)發(fā)展環(huán)境的影響，加之萬科積極拓展新業(yè)務(wù)，其資產(chǎn)負(fù)債率上升到83.98%。盡管萬科集團(tuán)近幾年的資產(chǎn)負(fù)債率變化有一定程度的波動(dòng)，但總體來講，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過后，萬科的融資成本還是有所降低，資金回流加快，償債能力得到了改善。

（四）發(fā)展能力分析在評(píng)價(jià)萬科集團(tuán)的發(fā)展能力時(shí)，選取營業(yè)收入增長率和總資產(chǎn)增長率兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。從萬科集團(tuán)年報(bào)和網(wǎng)易財(cái)經(jīng)行情中心，獲取了關(guān)于營業(yè)收入增長率和總資產(chǎn)增長率的數(shù)據(jù)，可以看出，直到企業(yè)轉(zhuǎn)型初期，萬科的總資產(chǎn)增長率和營業(yè)收入增長率都呈現(xiàn)出逐年降低的狀態(tài)。2014年，萬科處于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的新階段，因此當(dāng)年?duì)I業(yè)收入增長率沒有明顯提高，甚至達(dá)到了九年間的最低點(diǎn)，為8.10%。轉(zhuǎn)型過程中，萬科積極開展新業(yè)務(wù)，提升資產(chǎn)規(guī)模。2018年其總資產(chǎn)增長率達(dá)到31.17%，較四年前翻了4.12倍。可以看出，自萬科實(shí)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型以來，雖然相關(guān)指標(biāo)有些許波動(dòng)，但由于萬科正確進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，其發(fā)展能力在2014年以后總體上還是有所改善。

（五）對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的建議在實(shí)際轉(zhuǎn)型過程中，企業(yè)要注重提高各方面的綜合能力。首先，轉(zhuǎn)型前企業(yè)要注意結(jié)合自身實(shí)際情況，對(duì)企業(yè)進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)判，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。其次，輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型是一個(gè)需要企業(yè)全員合作的長期過程。企業(yè)需要做好人才儲(chǔ)備，提高企業(yè)在優(yōu)勢領(lǐng)域的行業(yè)地位。最后，轉(zhuǎn)型過程中不僅要借鑒其它企業(yè)的已有經(jīng)驗(yàn)，還要時(shí)刻跟緊時(shí)代的步伐，充分利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，培養(yǎng)互聯(lián)網(wǎng)思維，提高資源利用效率。

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作者：劉慧園 單位：廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院 會(huì)計(jì)與審計(jì)學(xué)院