我國(guó)房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新發(fā)展

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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)覆蓋多個(gè)層面，在其滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民社會(huì)生活的同時(shí)，面臨著各種外部風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)如果得不到有效防范，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、項(xiàng)目進(jìn)度以及施工質(zhì)量產(chǎn)生極為不利的影響。本文以房地產(chǎn)金融作為研究對(duì)象，探究房地產(chǎn)業(yè)的金融創(chuàng)新方法，以推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的健康有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融創(chuàng)新；創(chuàng)新途徑

前言

房地產(chǎn)金融，貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等諸多環(huán)節(jié)，受制于傳統(tǒng)房地產(chǎn)金融思維等諸多因素的影響，房地產(chǎn)金融管理措施、管理制度不完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融服務(wù)能力不強(qiáng)，資金籌措效率較低，無(wú)法真正滿足現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需求。本文立足于實(shí)際，以期厘清現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融發(fā)展過(guò)程之中存在的問(wèn)題，從多個(gè)維度出發(fā)，采取針對(duì)性的應(yīng)對(duì)手段，彌補(bǔ)金融創(chuàng)新環(huán)節(jié)存在的漏洞，構(gòu)建起系統(tǒng)、高效的房地產(chǎn)金融模式。

一、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)金融體系不完善

目前我國(guó)房地產(chǎn)金融仍處于起步階段，沒(méi)有形成完整的房地產(chǎn)金融體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋貸款、強(qiáng)制性住房?jī)?chǔ)蓄以及合約性住房?jī)?chǔ)蓄等環(huán)節(jié)缺乏設(shè)計(jì)、規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融在落地的過(guò)程之中，風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)房地產(chǎn)資金補(bǔ)給以及追回帶來(lái)了極為不利的影響，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。具體來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、資金需求量較大，因此在資金供需方面存在著一定的時(shí)間差異，為了更好地應(yīng)對(duì)這一時(shí)間差異，保證各項(xiàng)建設(shè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的有序進(jìn)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要采取必要的金融手段，籌劃資金，提升金融支持力度。但是從實(shí)際情況來(lái)看，現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融起步較晚，沒(méi)有形成一個(gè)完整的運(yùn)行框架，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋購(gòu)買(mǎi)過(guò)程之中對(duì)于銀行的依賴(lài)程度過(guò)高，增加金融風(fēng)險(xiǎn)控制難度[1]。同時(shí)，房地產(chǎn)金融服務(wù)體系不完善，金融服務(wù)缺乏特色，金融產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，這種情況如果在短時(shí)間內(nèi)得不到有效解決，將會(huì)大大制約房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的服務(wù)能力，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題

房地產(chǎn)金融受市場(chǎng)因素影響較大，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于不斷變化之中，因此房地產(chǎn)企業(yè)很難根據(jù)市場(chǎng)變化規(guī)律，積極調(diào)整金融策略，優(yōu)化資金供應(yīng)鏈條，避免市場(chǎng)因素對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的不利影響。為了更好地應(yīng)對(duì)這一局面，需要房地產(chǎn)企業(yè)正視市場(chǎng)變化情況，采取更為積極、更為靈活的手段，強(qiáng)化金融活動(dòng)的市場(chǎng)適應(yīng)能力，防控金融風(fēng)險(xiǎn)，避免房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程出現(xiàn)重大經(jīng)濟(jì)損失，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展注入新的生機(jī)與活力，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方法

房地產(chǎn)金融體系的完善需要金融機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)管理人員全面掌握房地產(chǎn)金融發(fā)展階段存在的問(wèn)題，明確房地產(chǎn)金融工作的著力點(diǎn)，推動(dòng)金融創(chuàng)新，以期充分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)意義。

（一）完善房地產(chǎn)金融體系

為了更好地發(fā)揮房地產(chǎn)金融在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中的積極作用，彌補(bǔ)現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融體系存在的漏洞，金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融體系存在的問(wèn)題，吸收過(guò)往有益經(jīng)驗(yàn)，逐步形成多層次的房地產(chǎn)金融體系，提升金融活動(dòng)的高效性，逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，探討融資權(quán)益證券化的可能性，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。例如可以借鑒澳大利亞等國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，采取逆向年金抵押貸款的方式，為客戶提供個(gè)性化的金融支持，確保各類(lèi)資金較為方便地進(jìn)入到房地產(chǎn)金融體系之中，在為消費(fèi)者提供更為便捷的住房貸款服務(wù)的同時(shí)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，為后續(xù)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的開(kāi)展提供極大的資金支持[2]。

（二）建立完善的房地產(chǎn)金融法律體系

為了確保房地產(chǎn)金融活動(dòng)的有序開(kāi)展，在不斷進(jìn)行金融體系創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，還需要強(qiáng)化金融法律體系建設(shè)，用法律法規(guī)來(lái)規(guī)范各項(xiàng)金融行為。例如以現(xiàn)有的法律法規(guī)為依據(jù)，根據(jù)實(shí)際情況，進(jìn)行現(xiàn)行法律法規(guī)的添加或者完善，規(guī)范房地產(chǎn)金融借貸雙方的行為，管控金融風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化房地產(chǎn)金融法律體系的落實(shí)，在不斷完善房地產(chǎn)金融立法的基礎(chǔ)上，相關(guān)主管部門(mén)與房地產(chǎn)企業(yè)之間要加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，互相配合，在強(qiáng)化房地產(chǎn)金融內(nèi)部管理效能的同時(shí)，對(duì)違法行為實(shí)現(xiàn)及早發(fā)現(xiàn)與準(zhǔn)確打擊，確保房地產(chǎn)金融行為在法律法規(guī)的框架內(nèi)有序開(kāi)展，通過(guò)這種方式，穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)金融活動(dòng)的順利進(jìn)行，減少金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)金融合同的管理

為了盡可能降低房地產(chǎn)合同的履約風(fēng)險(xiǎn)，在合同制定、簽署的過(guò)程之中，要確保各項(xiàng)利益分配、安全監(jiān)管以及質(zhì)量管理等多種因素符合實(shí)際要求，確保各項(xiàng)金融活動(dòng)能夠按照合同內(nèi)容執(zhí)行[3]。一旦履約過(guò)程之中，出現(xiàn)相關(guān)問(wèn)題，工作人員也能夠根據(jù)實(shí)際情況，采取更為主動(dòng)的措施，來(lái)應(yīng)對(duì)金融糾紛，避免重大金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（四）市場(chǎng)因素的考量

在房地產(chǎn)金融活動(dòng)的過(guò)程中，需要考量市場(chǎng)因素。由于市場(chǎng)始終處于動(dòng)態(tài)變化過(guò)程中，因此在各類(lèi)房地產(chǎn)利益分配階段，應(yīng)當(dāng)分析市場(chǎng)因素的變化情況，根據(jù)市場(chǎng)的變化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融產(chǎn)品發(fā)展方式、金融產(chǎn)品服務(wù)對(duì)象等進(jìn)行細(xì)化調(diào)整，逐步形成一種動(dòng)態(tài)機(jī)制。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)因素的考量，使得房地產(chǎn)金融的服務(wù)能力得到提升，利益分配更為合理，保證了整個(gè)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的收益與安全性[4]。同時(shí)在這一過(guò)程之中，需要加大人才引進(jìn)與培養(yǎng)力度，發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，確保房地產(chǎn)金融創(chuàng)新活動(dòng)的順利開(kāi)展。

三、結(jié)語(yǔ)

為了充分發(fā)揮房地產(chǎn)金融在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之中的作用，構(gòu)建起安全、穩(wěn)定的資金鏈條，文章以房地產(chǎn)金融作為研究對(duì)象，立足于實(shí)際，明確現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融之中存在的問(wèn)題。在此基礎(chǔ)上，總結(jié)過(guò)往有益經(jīng)驗(yàn)，采取針對(duì)性的手段，不斷推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，逐步構(gòu)建起系統(tǒng)、全面、高效的房地產(chǎn)金融機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

[1]李淑玲.論房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新問(wèn)題[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2017（19）：59-60.

[2]郭連強(qiáng)，劉力臻.我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的有關(guān)問(wèn)題研究[J].求是學(xué)刊，2015（3）：81-83.

[3]王冬.我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的有關(guān)問(wèn)題探討[J].時(shí)代金融，2017（36）：185-186.

[4]田華.我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的有關(guān)問(wèn)題研究[J].環(huán)球市場(chǎng)，2017（3）：258-258.

作者：阮晶 單位：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司煙臺(tái)分行