土地增值稅論文精選(九篇)

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第1篇：土地增值稅論文范文

論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對企業(yè)的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認(rèn)，開發(fā)產(chǎn)品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業(yè)必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

3認(rèn)真審核銷售收入的真實性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

4認(rèn)真審核計稅的扣除項目

(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。

主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱、路燈設(shè)施、健身運動設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項目過程中，應(yīng)注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強調(diào)是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。③扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費用，稅務(wù)機關(guān)決不允許將開發(fā)費用計入開發(fā)成本中的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹＂菁{稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。土地增值稅法規(guī)定，利息費用要單獨計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數(shù)。⑦對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(3)扣除項目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏?、分期分批開發(fā)的成本費用分?jǐn)?。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂＂诙鄠€房地產(chǎn)項目共同的成本費用分?jǐn)?。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產(chǎn)品共同的成本費用分?jǐn)偂ζ髽I(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運用減免稅優(yōu)惠政策

第2篇：土地增值稅論文范文

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅嬚?，盡量降低營業(yè)額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個過程。營業(yè)稅以營業(yè)額為計稅依據(jù)，營業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款及價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。應(yīng)納稅額計算公式為：應(yīng)納稅額一營業(yè)額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營業(yè)額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一：丙企業(yè)通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅為6億元，丙應(yīng)納的營業(yè)稅為3000萬元。(2)“合營企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產(chǎn)計稅余值征收，稱為從價計征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據(jù)，按1.2％的稅率計算年應(yīng)納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，按12％的稅率計算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。

2.2籌劃案例

案例二：A公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計為商場，開發(fā)成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預(yù)計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經(jīng)股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務(wù)。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬元)。

方案2：A公司將該商場轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門去變更營業(yè)執(zhí)照，增加附營業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營合同，年承包費500萬元。此時，該房產(chǎn)屬于自營性質(zhì)，可以按賬面原值從價計征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會計準(zhǔn)則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關(guān)稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費問題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)?？梢姡悍桨?巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬元。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當(dāng)降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額?？梢约哟髮@林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。

3.2籌劃案例

案例三：Y公司開發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預(yù)計總收入35000萬元，預(yù)繳營業(yè)稅及附加1960萬元，總開發(fā)成本20800萬元(不含銀行費用)。

方案1：直接按現(xiàn)狀進行開發(fā)與銷售，則；

①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)

②增值額=35000－29000=6000(萬元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應(yīng)繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：

①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)

②增值額=35000－29260=5740(萬元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。

可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導(dǎo)致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬元。

第3篇：土地增值稅論文范文

論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 的主要稅種之一，其重要性不亞于營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對企業(yè)的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認(rèn)，開發(fā)產(chǎn)品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法 計算 增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3o％等等。

由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業(yè)必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

3認(rèn)真審核銷售收入的真實性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

4認(rèn)真審核計稅的扣除項目

(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。

主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)    票。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱、路燈設(shè)施、健身運動設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費。指 企業(yè) 為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、 教育 費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項目過程中，應(yīng)注意的事項：① 計算 扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強調(diào)是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。③扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費用，稅務(wù)機關(guān)決不允許將開發(fā)費用計入開發(fā)成本中的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。⑤納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。土地增值稅法規(guī)定，利息費用要單獨計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數(shù)。⑦對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的 會計 政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(3)扣除項目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏尅⒎制诜峙_發(fā)的成本費用分?jǐn)?。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)?。②多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用分?jǐn)偂儆诙鄠€房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產(chǎn)品共同的成本費用分?jǐn)?。對企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運用減免稅優(yōu)惠政策

第4篇：土地增值稅論文范文

【?P鍵詞】新常態(tài)；營改增；房地產(chǎn)

【Keywords】 new normal； changing business tax into VAT； real estate

【中圖分類號】F293.3 【文獻標(biāo)志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）11-0055-02

1 引言

1994年的分稅制改革，形成了市場經(jīng)濟條件下中央與地方財政合理的分配關(guān)系，符合當(dāng)時經(jīng)濟體制下的稅收征管要求，發(fā)揮了正面效應(yīng)。如今，中國經(jīng)濟發(fā)展進入了稅制更規(guī)范、形態(tài)更合理的新常態(tài)階段，經(jīng)濟的發(fā)展開始進入低成本、優(yōu)結(jié)構(gòu)、新動力的中高速發(fā)展階段，全面推行營改增的試點工作，就是在適應(yīng)新常態(tài)。

2 新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)營改增前后稅率的比較

房地產(chǎn)企業(yè)所銷售的房產(chǎn)主要為企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，故選取了房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的項目在營改增前后稅率進行比較分析。（見表1）

從表1可以得知，營改增之前房地產(chǎn)企業(yè)沒有納稅人的區(qū)別。營改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然采用5%的征收率，但是在銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方面，稅率上升至11%。盡管稅率上升，但是由于增值稅較于營業(yè)稅特殊的計算稅費方式，只要能夠取得足夠多的正規(guī)可抵扣的進項稅發(fā)票，在稅率的計算中，房地產(chǎn)企業(yè)需上交的稅費未必會增高。所以預(yù)收稅費的方式保證了納稅人的稅款均衡入庫，但在本質(zhì)上只是交稅的時間不同，并不會影響繳納稅費金額的變化。

3 營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

某房地產(chǎn)企業(yè)在某省市中心地段開發(fā)的住宅樓盤的成本及銷售數(shù)據(jù)如表2。

為方便計算，案例預(yù)設(shè)了以下基本條件：①假定案例中的房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人，營改增后企業(yè)按照11%的稅率納稅。②假設(shè)房價在稅改前后沒有發(fā)生變化。③假定所有在抵扣范圍內(nèi)的進項稅額都能夠取得正規(guī)可抵扣的發(fā)票。

3.1 營改增前

營業(yè)稅額=9000*5%=450元/平方米

城市維護建設(shè)稅=450*7%=31.5元/平方米

教育費附加=450*3%=13.5元/平方米

地方教育費附加=450*2%=9元/平方米

土地增值稅相關(guān)計算數(shù)據(jù)：增值額=9000-（2000+200+150）-（450+31.5+13.5+9）-100-800=5246元/平方米

土地增值稅=5246*50%-3754（扣除金額）*15%=2623-563.1=2059.9元/平方米

企業(yè)所得稅=（9000-300-200-2000-100-150-800-504-2059.9）*25%=721.56元/平方米

營改增之前的稅負率=（504+2059.9+721.56）/9000*100%=36.51%

3.2 營改增后

銷項稅額=9000/（1+11%）*11%=891.89元/平方米

進項稅額=（2000+200）/（1+11%）*11%+（200+150）/（1+6%）*6%=237.83元/平方米

增值稅額=891.89-237.83=654.06元/平方米

城市維護建設(shè)稅=654.06*7%=45.78元/平方米

教育費附加=654.06*3%=19.62元/平方米

地方教育費附加=654.06*2%=13.08元/平方米

土地增值稅計算相關(guān)數(shù)據(jù)：增值額=9000/（1+11%）-（2000+200+150）-（654.06+45.78+19.62+13.08）-100-800=4125.57元/平方米

土地增值稅=4125.57*50%-3982.54（扣除金額）*15%=1429.41元/平方米

企業(yè)所得稅=[9000/（1+11%）-300-200-2000-100-150-800-732.54-1429.41]*25%=599.04元/平方米

營改增后的稅負率=（732.54+1429.41+599.04）/9000/（1+11%）*100%=34.05%

根據(jù)上述計算比較，得出表3。

由表3分析可知，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅和附加?承擔(dān)力增重。而企業(yè)所得稅和土地增值稅的稅額下降較多，由于土地增值稅和企業(yè)所得稅在總稅額中的份額較大，所以引起房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率下降了約2.5%。

這種核算方式使企業(yè)稅負明顯下降，論文假設(shè)了所有能夠抵扣的進行稅額都能夠取得正規(guī)的增值稅專用發(fā)票，那么在之后的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，只要取得可以抵扣的更多進項稅，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅額會越來越少[1]。

4 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對營改增的對策

4.1 強化企業(yè)內(nèi)部控制，提升財務(wù)人員水平

房地產(chǎn)企業(yè)是國家的核心產(chǎn)業(yè)之一，要想使其長久產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益，就必須加大對財務(wù)人員的培訓(xùn)力度，促使其做賬能力能夠符合新時期營改增的需求，這樣才能順應(yīng)時代的經(jīng)濟發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)可以在變革的市場中站穩(wěn)腳步[2]。

4.2 積極進行稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)的財務(wù)壓力

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)站在稅務(wù)風(fēng)險的角度，根據(jù)風(fēng)險中可能出現(xiàn)的問題，及時提出相應(yīng)的解決辦法。同時，相關(guān)財務(wù)管理人員應(yīng)充分利用稅收優(yōu)惠的政策，節(jié)約企業(yè)成本，減輕稅負。

第5篇：土地增值稅論文范文

[摘要]企業(yè)可以通過在回定資產(chǎn)的會計核算中進行納稅籌劃，實現(xiàn)企業(yè)在合法條件下節(jié)稅的目的，實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。本文以2006年新會計準(zhǔn)則、2008年新《企業(yè)所得稅法》及2009年新實施的《中華人民共和國增值稅暫行條例》為背景，從會計核算和納稅籌劃入手，對現(xiàn)階段企業(yè)固定資產(chǎn)中的納稅籌劃方法進行了分析。

[關(guān)鍵詞]固定資產(chǎn)；會計核算；納稅籌劃

在各稅種內(nèi)各要素彈性的大小決定了各稅種的稅負彈性，或者說某一稅種的稅負彈性是構(gòu)成該稅種各要素的彈性的綜合體現(xiàn)?？梢?，稅負彈性越大，納稅籌劃越有必要。企業(yè)固定資產(chǎn)納稅籌劃涉及所得稅、增值稅、營業(yè)稅、關(guān)稅、房產(chǎn)稅、城建稅及教育附加費、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅和契稅等稅種。因此，對固定資產(chǎn)進行納稅籌劃，可以更好地為企業(yè)節(jié)稅。

一、固定資產(chǎn)會計核算中企業(yè)所得稅的納稅籌劃

企業(yè)可以利用稅法允許的會計政策選擇、使用年限和凈殘值的估計空間進行納稅籌劃，還可針對不同類別的固定資產(chǎn)的使用年限在稅法規(guī)定上的差異進行籌劃，獲取籌劃利益。

(一)折舊方法選擇的納稅籌劃

1法律依據(jù)：企業(yè)所得稅法規(guī)定：“固定資產(chǎn)按照直線法計算的折舊，準(zhǔn)予扣除”，“企業(yè)的固定資產(chǎn)由于技術(shù)進步等原因，確需加速折舊的，可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法。”

2籌劃分析：(1)在比例稅率下，如果各年的所得稅稅率不變，選擇加速折舊法可把前期和潤推至后期實現(xiàn)，使企業(yè)獲得延期納稅的好處。(2)如果未來各年所得稅稅率呈上升趨勢，企業(yè)在籌劃時應(yīng)根據(jù)折現(xiàn)率，比較稅率提高增加的稅負與延緩納稅收益的大小，做出最佳選擇。(3)在通貨膨脹的情況下，采用加速折舊法既可使企業(yè)縮短投資回收期，又可使企業(yè)加速折舊，從而取得延緩納稅的好處。(4)考慮貨幣時間價值因素，對不同折舊方法下獲得的不同資金時間價值收益和承擔(dān)不同的稅負水平進行比較，在合乎稅法規(guī)定的前提下，選擇能給企業(yè)帶來最大抵稅現(xiàn)值的折舊方法。

但是，加速折舊法并不是任何情況下都適用：(1)盈利企業(yè)應(yīng)采用加速折舊法。(2)虧損企業(yè)不宜采用加速折舊法。(3)企業(yè)處于減免稅優(yōu)惠期間，不宜采用加速折舊法。

但是某些學(xué)者則認(rèn)為，利用加速折舊法進行稅收籌劃。在我國一般不具可操作性。

(二)折舊年限的納稅籌劃

1法律依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》中規(guī)定：固定資產(chǎn)折舊的最低年限如下：(1)房屋、建筑物，為20年；(2)飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為10年；(3)與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的器具、工具、家具等，為5年；(4)飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年；(5)電子設(shè)備。為3年。

2籌劃分析：一般說來，折舊年限取決于固定資產(chǎn)的使用年限，而使用年限本身就是一個預(yù)計的經(jīng)驗值，使得折舊年限容納了很多人為的成分，為納稅籌劃提供了可能性?？s短折舊年限(不低于法定年限)有利于加速成本收回，可以使后期成本費用前移，從而使前期會計利潤發(fā)生后移。

如把折舊年限從8年降到5年，在稅率穩(wěn)定的情況下，所得稅的遞延交納，相當(dāng)于向國家取得了一筆無息貸款。盡管折舊期限的改變并不從數(shù)字上影響到企業(yè)所得稅稅負的總和，但考慮到資金的時間價值，顯然把折舊期限調(diào)為5年對企業(yè)更為有利。

但是當(dāng)稅率變動時，延長折舊期限也可能減輕稅收負擔(dān)。若企業(yè)正享受優(yōu)惠政策，如果該項固定資產(chǎn)為該企業(yè)第一個獲利年度購入，折舊年限為8年或5年，通過簡單的計算就可以看出，8年的折舊年限更利于企業(yè)減輕稅收負擔(dān)。

(三)凈殘值的納稅籌劃

1法律依據(jù)：我國企業(yè)會計制度并沒有明確規(guī)定預(yù)計凈殘值率。《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》中規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的凈殘值，固定資產(chǎn)的凈殘值一經(jīng)確定，不得變更。由于情況特殊，需調(diào)整殘值比例的，應(yīng)報主管稅務(wù)機關(guān)備案。

2籌劃分析：當(dāng)企業(yè)處于所得稅非減免稅時期，納稅人應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)(尤其是預(yù)計無形損耗大的固定資產(chǎn))的特點，及時向稅務(wù)機關(guān)申請調(diào)低殘值比例。殘值比例調(diào)低后，折舊抵稅增加，這既維護了納稅人的權(quán)利，也能給納稅人帶來不可忽視的稅收利益。例1，某企業(yè)原值1000萬元的某電子設(shè)備，如果把殘值比例從5％調(diào)整到0(假設(shè)企業(yè)的所得稅稅率為25％，折舊年限為3年)，那么，不考慮資金時間價值的情況下，折舊抵稅獲得的利益共增加1000×(5％-0)×25％=12.5(萬元)。

二、固定資產(chǎn)會計核算中增值稅的納稅籌劃

(一)購進固定資產(chǎn)的納稅籌劃

1法律依據(jù)：自2009年1月1日起，增值稅一般納稅人購進(或者自制固定資產(chǎn)發(fā)生的進項稅額，可根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第538號，以下簡稱條例)和《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務(wù)總局令第50號，以下簡稱細則)的有關(guān)規(guī)定，憑增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書和運輸費用結(jié)算單據(jù)從銷項稅額中抵扣。

2籌劃分析：自2009年1月1日起，增值稅轉(zhuǎn)型改革在全國開始實施，對于增值稅一般納稅人的企業(yè)來說，購進或者自制的固定資產(chǎn)可以抵扣進項稅，但是要注意必須是企業(yè)2009年1月1日以后實際發(fā)生，并取得2009年1月1日以后開具的增值稅扣稅憑證上注明的或者依據(jù)增值稅扣稅憑證計算的增值稅稅額，并且還要注意計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額=固定資產(chǎn)凈值×適用稅率。

增值稅納稅籌劃的兩個重要特征是納稅籌劃行為具有行為合法性和前瞻性。要保證籌劃行為具有合法性和前瞻性，納稅籌劃人員除了要精通法律，與稅務(wù)機關(guān)進行有效溝通外，還需要關(guān)注有關(guān)法規(guī)政策的變化。

(二)銷售使用過的固定資產(chǎn)的納稅籌劃

1法律依據(jù)：自2009年1月1日起，納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，應(yīng)區(qū)分不同情形征收增值稅：(1)銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅。(2)2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照4％征收率減半征收增值稅。(3)2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照4％征收率減半征收增值稅；銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以后購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅。2籌劃分析：(1)對于銷售2009年以后購買的固定資產(chǎn)按照一般貨物的方法征收增值稅，一般貨物的增值稅納稅籌劃方法都可以用。(2)銷售2009年以前購入的固定資產(chǎn)，依然使用老規(guī)定。(3)增值稅試點的企業(yè)對銷售本地區(qū)進入試點以前購買的固定資產(chǎn)，按4％征收率減半征收增值稅；銷售進入試點以后購買的固定資產(chǎn)，則按適用稅率征收增值稅。

企業(yè)應(yīng)該針對不同固定資產(chǎn)的具體情況，采取具體的納稅籌劃方案，使企業(yè)實現(xiàn)在合法條件下節(jié)稅的目的，實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

三、固定資產(chǎn)會計核算中其他稅種的納稅籌劃

(一)固定資產(chǎn)會計核算中房產(chǎn)稅的納稅籌劃

1法律依據(jù)：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納”，第四條“房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％”。

2籌劃分析：這里“減除10％至30％后的余值”，具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。由于扣除比例1.2％沒有變動的余地，房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少，因此合理減少房產(chǎn)原值可以減少房產(chǎn)稅。而中央空調(diào)、房產(chǎn)的附屬設(shè)施和配套設(shè)施等建筑物、土地使用權(quán)都是影響應(yīng)稅房產(chǎn)原值的因素。若把除廠房、辦公用房外的建筑物建成露天的，并在賬簿中予以單獨記載，則可減少房產(chǎn)原值。將中央空調(diào)設(shè)備作單項固定資產(chǎn)入賬，可以不計入房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)，從而免于繳納房產(chǎn)稅。另外。企業(yè)應(yīng)注意房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠，并加以利用。

(二)土地增值稅的納稅籌劃

1法律依據(jù)：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％時，免征土地增值稅，而且土地增值稅實行四級超率累進稅率，最低稅率30％，最高稅率60％。

2籌劃分析：在會計核算中，企業(yè)可計算土地增值稅的起征點，根據(jù)相關(guān)法規(guī)來確定是否免征土地增值稅；還應(yīng)注意各級稅率增收范圍的臨界點，衡量上級稅率與下級稅率對企業(yè)帶來的最大稅后收益，而不是盲目追求高價格或低稅率。所以，企業(yè)要結(jié)合上述不同規(guī)定，制訂科學(xué)合理的住房銷售方案，以有效減輕或免除稅負。

四、固定資產(chǎn)會計核算中納稅籌劃的其他建議

(一)創(chuàng)造條件充分享受稅收優(yōu)惠政策

我國現(xiàn)行稅法有許多優(yōu)惠政策，對于符合優(yōu)惠條件的企業(yè)一定要加以充分利用，不符合優(yōu)惠條件但瀕臨優(yōu)惠邊緣的企業(yè)可以創(chuàng)造條件，使企業(yè)符合優(yōu)惠條件。如新《企業(yè)所得稅法》第28條規(guī)定，“國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15％征收企業(yè)所得稅”。因此，對技術(shù)類企業(yè)來說，可以加大產(chǎn)品的高科技含量，以期獲得稅收優(yōu)惠。對于中西部地區(qū)的企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，爭取享受國家對西部開發(fā)的優(yōu)惠政策。

(二)綜合考慮各個稅種的共同影響

由于各個稅種的相關(guān)性，某一稅種的計稅基礎(chǔ)降低，并不一定會帶來總稅負的減少，因此要把各個稅種的納稅因素綜合起來考慮。例如，廠房選址的不同(選擇市區(qū)和選擇縣城)不僅會影響城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，還對所得稅有影響。因為它們都可以計入管理費用，在所得稅前扣除，減少應(yīng)稅所得額，從而影響所得稅。可以看出，只有綜合考慮各種變化抵銷后的總影響，才能做出正確決策。

(三)追求稅后收益最大化

固定資產(chǎn)納稅籌劃應(yīng)服從和服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略，籌劃時不僅要考慮稅收因素，還要考慮非稅收因素，籌劃的目的不是“稅負最輕”或“納稅最小”，而是追求稅后收益最大化，并以稅后收益最大化為原則協(xié)調(diào)兩個方面的均衡，即稅收成本和非稅收成本的均衡，以及稅收成本中的隱性稅收成本和顯性稅收成本的均衡。

五、結(jié)論

第6篇：土地增值稅論文范文

    房地產(chǎn)稅是世界各國普遍征收的一種稅,目前世界上幾乎所有國家的稅收制度中都涉及到房地產(chǎn)稅,考察世界各個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅收狀況,其共同特點及趨勢總結(jié)如下:

    1、房地產(chǎn)稅征收方式。雖然不同國家和地區(qū)的土地所有制形式不盡相同,在房地產(chǎn)稅的征收方式上存在著差異,但總體來看,可以將其總結(jié)歸納為以下四種類型:第一類是以美國、荷蘭、丹麥等國為代表的將房地產(chǎn)與其他財產(chǎn)一起,就納稅人某一時點的一切財產(chǎn)綜合征收一種稅,一切財產(chǎn)中包括不動產(chǎn)部分;第二類是以日本、新加坡、印度等為代表的將土地、房屋和有關(guān)建筑物、車船以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起征收不動產(chǎn)稅;第三類是波蘭、香港、墨西哥等國家和地區(qū)對土地和房屋課征房地產(chǎn)稅,對其他固定資產(chǎn)不征稅;第四類是將房屋與土地分開征稅,例如目前我國的房地產(chǎn)稅、土地使用稅,印度的土地稅,以及澳大利亞的地價稅等。

    2、計稅依據(jù)。從世界范圍來看,房地產(chǎn)稅多以房地產(chǎn)的評估價值作為計稅依據(jù)。例如,英國的房屋稅,其計稅依據(jù)是基于市場價而確定的估定價值;日本的土地稅是按土地的估定值征收的;韓國的綜合土地稅計稅基礎(chǔ)是土地的市場價值和租金價值。論文百事通由于從價計征依據(jù)的是房地產(chǎn)的實際價值,所以比較客觀、公正且富有彈性,正在被越來越多的國家所接受。

    3、在稅負水平設(shè)計上大多遵循“稅基寬、稅種少、稅率低”的原則。首先,寬稅基是指征收范圍廣、減免范圍窄,即除了對公共、宗教、慈善等機構(gòu)的房地產(chǎn)實行減免政策以外,其他凡是擁有或使用房地產(chǎn)者都要依法交納房地產(chǎn)稅,這樣就為房地產(chǎn)稅收提供了充足而穩(wěn)定的稅源。第二,設(shè)置較少稅種是為了避免因稅費復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征收等不公平現(xiàn)象的發(fā)生。第三,稅率低即指一般情況下主體稅率都比較低,目的是減少稅收的征繳阻力。此外,從各國的房地產(chǎn)稅收經(jīng)驗來看,都比較重視發(fā)揮稅率對不動產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用,比如對房地產(chǎn)保有階段設(shè)計較高稅率,而對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)設(shè)置較低稅率,目的是有效降低房屋空置率,減少荒蕪?fù)恋丶按龠M房地產(chǎn)正常流轉(zhuǎn);再如對農(nóng)村用地、工業(yè)性房地產(chǎn)設(shè)置較低稅率,而對城市用地和商業(yè)用地設(shè)置較高稅率,目的是縮短開發(fā)程度較高的房地產(chǎn)的保有時間,提高土地利用效率。

    4、房地產(chǎn)稅收是地方政府財政收入的主要來源。分稅制是當(dāng)今世界許多國家在發(fā)展市場經(jīng)濟的長期歷史實踐中證明的、具有相當(dāng)可行性的財稅管理體制,與一般財政管理體制相比,分稅制是財政和稅收管理體制的統(tǒng)一體,其基本特征是遵循公平與效率的原則,在合理依法界定各級政府事權(quán)的基礎(chǔ)上,確定各級政府的財政支出范圍,按稅種劃分各級政府的收入,并在保證地方各級政府擁有相應(yīng)財權(quán)的前提下,保證中央和上級政府擁有對下級政府的財力和對全國經(jīng)濟與社會發(fā)展實行宏觀調(diào)控的能力。在實行分稅制的國家,房地產(chǎn)稅收基本由地方政府征收并納入到地方政府的財政收入當(dāng)中,滿足地方政府?dāng)U大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)規(guī)模的經(jīng)費之需,這不僅激發(fā)了地方政府征收房產(chǎn)稅的積極性,也促進地方的建設(shè)和發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計,在美國房地產(chǎn)稅收占地方政府財政收入的50%-80%,澳大利亞近80%,肯尼亞也達到68%。日本的房地產(chǎn)稅收,絕大部分都劃歸市町村級政府。

    二、中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革探索

    為使房地產(chǎn)稅收體制與當(dāng)前國民經(jīng)濟以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求相適應(yīng),中國的房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)從改革稅收環(huán)境、稅收要素、征收管理,以及公平性等方面進行探討和實踐。

    (一)稅制改革的原則(方向)——“寬稅基、少稅種、低稅率”?！皩挾惢?、少稅種、低稅率”的房地產(chǎn)稅收體系是經(jīng)國際經(jīng)驗證明的較為有效的經(jīng)濟調(diào)控手段?！皩挾惢笨梢詾榉康禺a(chǎn)稅收保證充足而穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ);“少稅種”一方面可以防止重復(fù)、交叉征稅,另一方面還可以降低征管成本。結(jié)合“寬稅基”,“低稅率”則可以保證在降低征管難度的同時,得到穩(wěn)定的稅收收入。這樣搭配的房地產(chǎn)稅收體制代表了房地產(chǎn)稅收未來的發(fā)展方向,應(yīng)將其作為我國今后稅制改革的原則。

    (二)房地產(chǎn)稅種改革設(shè)想及相應(yīng)稅收要素設(shè)計

    1、合并房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,以房地產(chǎn)為課稅對象設(shè)立統(tǒng)一的“房地產(chǎn)稅”。理由如下:一是現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅的課稅對象均為納稅人擁有的房產(chǎn),其計稅方式相同(從價計征和從租計征兩種),適用稅率也基本一致,只是納稅人不同,前者適用于內(nèi)資企業(yè)和個人,后者適用于外資企業(yè)和個人。所以針對同一課稅對象分設(shè)兩個稅種實屬冗繁。二是實際情況中,土地和房屋作特殊商品經(jīng)常被同時占有、使用和流轉(zhuǎn),二者關(guān)系十分緊密,其價值也難以被準(zhǔn)確劃分和界定,所以將土地和房屋分開課稅的做法不盡科學(xué),在實際征管中也難以操作。對二者統(tǒng)一按房地產(chǎn)稅征稅有利于清晰識別課稅對象和準(zhǔn)確計算應(yīng)納稅額,同時減少征管成本。

    設(shè)立新的房地產(chǎn)稅以后,稅收要素設(shè)計也要做相應(yīng)的調(diào)整。首先,改革現(xiàn)有的從價、從租和從量多種計征方式并存的復(fù)雜局面,對房地產(chǎn)以其市場價值(或評估價值)作為計稅依據(jù)統(tǒng)一從價計征,使稅基與土地區(qū)位因素和房產(chǎn)的實際價值緊密結(jié)合起來。其次,新的房地產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)包括中國境內(nèi)土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、代管人和使用人。第三,我國地域遼闊,考慮到各地經(jīng)濟發(fā)展的不平衡的因素,納稅人稅收負擔(dān)能力差別很大。因此,在稅率設(shè)計時建議采用幅度比例稅率,即由中央政府規(guī)定比例稅率的幅度,各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度范圍內(nèi),根據(jù)管轄區(qū)的經(jīng)濟繁榮程度合理確定其適用的稅率。第四,新的房地產(chǎn)稅征收范圍應(yīng)從原來的城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)擴大到全國所有地區(qū),不再區(qū)分農(nóng)村和城市,即將我國境內(nèi)所有房地產(chǎn)全部都納入征收范圍。但需要注意,農(nóng)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的根基,支持農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展,提高廣大農(nóng)民的福利水平仍然是當(dāng)前的主要任務(wù),所以對農(nóng)村房地產(chǎn)課稅僅限于經(jīng)營性房地產(chǎn),對農(nóng)用地和農(nóng)民自住性普通住宅應(yīng)實行免稅。

    2、取消土地增值稅,將其納入所得稅類。1993年前后我國房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展非常迅速,類似房地產(chǎn)開發(fā)過熱和炒賣、炒賣房地產(chǎn)投機行為盛行及房地產(chǎn)價格上漲過猛等問題隨之出現(xiàn)。從而造成投入開發(fā)的資金規(guī)模過大,國家收回的土地增值收益較小,對國民經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了不良影響。追其根源,是被房地產(chǎn)業(yè)高額利益驅(qū)動所致。在這種情況下,國務(wù)院于1993年12月出臺了《土地增值稅暫行條例》,從根本上抑制炒賣、炒賣等現(xiàn)象的發(fā)生。但隨著十幾年來國家經(jīng)濟的發(fā)展,行業(yè)間利潤以逐步趨于平均,土地增值稅在設(shè)立之初的作用已極大的減弱,甚至已經(jīng)成為一種負擔(dān)制約著正常的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)與交易。鑒于此,建議取消土地增值稅,將土地增值收入視為因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的純收入納入所得稅征收范圍。歸并之后的稅種同樣可以在一定程度上對土地增值所得高收入起到調(diào)節(jié)作用,并可以有效地抑制投機行為的發(fā)生。

    3、將契稅并入印花稅。契稅是對境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地和房屋權(quán)屬的單位和個人征稅,依據(jù)的是房地產(chǎn)的價格,印花稅是對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中立書、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個人征稅,依據(jù)是應(yīng)稅憑證上所載的金額?？梢妰烧咧g存在稅基交叉,且前者的征稅范圍被覆蓋在后者的征稅范圍之中,所以建議將契稅納入印花稅一并征收,使印花稅成為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)證書相關(guān)聯(lián)的唯一稅種。新晨

    4、開征遺產(chǎn)稅、贈與稅和空地稅,以彌補無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收缺位。遺產(chǎn)稅和贈與稅的主要目的并不在于增加財政收入,而在于輔助所得稅調(diào)節(jié)財富分配?？盏囟愂侵笇衫脜s逾期未利用的農(nóng)地和非農(nóng)地課稅,目的在于以法律形式對土地荒蕪和土地閑置問題的解決予以規(guī)范,使有限的土地資源得到有效利用。

第7篇：土地增值稅論文范文

【關(guān)鍵詞】企業(yè)股權(quán)投資；目標(biāo)選擇；稅收籌劃；企業(yè)發(fā)展

1引言

企業(yè)股權(quán)投資是企業(yè)發(fā)展中非常常見的一種投資方式，一般情況下，其通常發(fā)生在兩個不同的公司或者公司與風(fēng)投機構(gòu)之間。在股權(quán)投資及后續(xù)的管理過程中，目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，經(jīng)營方式有可能隨著投資企業(yè)的管控而發(fā)生變化。企業(yè)的股權(quán)投資根據(jù)投資企業(yè)占被投資企業(yè)的股權(quán)比例，又可分為全資、控股和參股等幾種情況[1]。企業(yè)股權(quán)投資過程因涉及各項財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，牽扯稅種及稅負金額的計算，從減少稅負的角度，應(yīng)進行必要的稅務(wù)籌劃。論文根據(jù)企業(yè)股權(quán)投資的過程，對股權(quán)轉(zhuǎn)移過程中的稅收問題進行簡單分析，希望能夠為有股權(quán)投資業(yè)務(wù)需求的企業(yè)提供參考。

2企業(yè)股權(quán)投資目標(biāo)的選擇

對投資企業(yè)來說，目標(biāo)企業(yè)的選擇是企業(yè)股權(quán)投資的首要任務(wù)，需對投資標(biāo)的企業(yè)從行業(yè)前景、業(yè)務(wù)相關(guān)度、經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況及所在地的政策方面進行深入的調(diào)研，為稅收籌劃提供依據(jù)。對企業(yè)投資方來說，企業(yè)股權(quán)投資是實現(xiàn)企業(yè)資本增值的重要途徑之一，是企業(yè)資本運營管理的重要組成部份。因此，企業(yè)投資方在選擇投資目標(biāo)企業(yè)時，首先應(yīng)考慮被投資企業(yè)的基本狀況，投資方更愿意將資本投向那些新興朝陽產(chǎn)業(yè)或者與本公司經(jīng)營有直接關(guān)系的企業(yè)。在投資的前期盡調(diào)過程中，投資企業(yè)應(yīng)對標(biāo)的企業(yè)的以下基本情況進行評估與核實：被投資企業(yè)所處行業(yè)是否為國家政策支持產(chǎn)業(yè)，所提品或者服務(wù)在市場上的占有情況、是否被市場及消費者認(rèn)可，品牌認(rèn)知度如何；企業(yè)近年的經(jīng)營狀況、財務(wù)情況、運營管理模式、人員結(jié)構(gòu)、企業(yè)文化理念等，對標(biāo)的企業(yè)所處產(chǎn)業(yè)、地區(qū)的政府投資優(yōu)惠政策、稅收減免政策信息作全面的收集和分析，只有前期盡調(diào)結(jié)果表明被投資企業(yè)與企業(yè)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)方向相符，企業(yè)質(zhì)地良好，能對企業(yè)發(fā)展起到正向支撐作用，方可列為投資目標(biāo)[2]。

3企業(yè)股權(quán)投資涉及稅種分析

企業(yè)股權(quán)在轉(zhuǎn)移過程中主要涉及印花稅、個人所得稅以及企業(yè)所得稅、增值稅、消費稅、契稅，不征收營業(yè)稅。接下來，論文將分別予以簡單介紹。印花稅：根據(jù)1988年國務(wù)院頒布的《中華人民共和國印花稅暫行條例》第2條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)為應(yīng)納稅憑證。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于該條所指的“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”，應(yīng)當(dāng)按照所載金額萬分之五貼花，依法繳納印花稅。個人所得稅：根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例之相關(guān)規(guī)定，自然人股東取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得以個人每次轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)取得的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，適用20%的比例稅率。企業(yè)所得稅：根據(jù)國家稅務(wù)總局于2000年的“國稅發(fā)[2000]118號文”《關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》規(guī)定，企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得，依法繳納企業(yè)所得稅。對居民企業(yè)取得所有應(yīng)納稅收入及非居民年企業(yè)取得的除下述收入外的所有收入，按25%稅率繳納企業(yè)所得稅，具體計算公式為：應(yīng)納稅金=應(yīng)納稅所得額×25%；對非居民企業(yè)，在中國境內(nèi)未設(shè)立機構(gòu)、場所的，或者雖設(shè)立機構(gòu)、場所但取得的所得與其所設(shè)機構(gòu)、場所沒有實際聯(lián)系的，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。具體計算公式為：應(yīng)納稅金=應(yīng)納稅所得額×20%。增值稅、消費稅：根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條，規(guī)定“將自產(chǎn)、委托加工或購進的貨物作為投資，提供給其他單位或個體經(jīng)營者”屬視同銷售貨物行為。因此，投資者以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)按規(guī)定征收增值稅。納稅義務(wù)發(fā)生時間為貨物移送的當(dāng)天。屬消費稅征稅范圍的，還應(yīng)按規(guī)定征收消費稅[3]。契稅：根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，視同轉(zhuǎn)讓，對接收方按照3%~5%的稅率征收契稅。營業(yè)稅：根據(jù)2003年1月1日起執(zhí)行的財政部、國家稅務(wù)總局的財稅[2002]191號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。

4股權(quán)投資中企業(yè)稅收籌劃策略分析

企業(yè)股權(quán)投資中可充分利用稅收政策，選擇適合的投資方式、投資時機制定投資方案，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，減少稅務(wù)成本。以下簡要分析幾種方式：

4.1選擇合適的股權(quán)投資比例

股權(quán)結(jié)構(gòu)選擇：財稅[2009]59條規(guī)定：符合相關(guān)條件的，適用特殊性稅務(wù)處理，企業(yè)在進行股權(quán)投資比例的選擇時可進行參考。收購100%股權(quán)可有效地規(guī)避目標(biāo)企業(yè)所涉及的債務(wù)、勞資關(guān)系、法律糾紛等一系列問題，但會增大投資企業(yè)的稅收負擔(dān)，增加投資企業(yè)的資本支出；如投資方的資產(chǎn)占有不低于原企業(yè)25%，且股權(quán)支付比例不低于85%，投資企業(yè)能夠享有相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，暫免企業(yè)所得稅。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，在實際的股權(quán)投資中，若股份支付比例大于85%或者同一控制不支付的情況下，雙方都可以免除并購過程中所得稅，這對企業(yè)股權(quán)投資雙方來說不失為一條良策。

4.2選擇合適的股權(quán)收購對價支付方式

通常情況下，企業(yè)在進行股權(quán)投資時，選用的投資方式主要有：貨幣資金投資、實物資產(chǎn)投資、無形資產(chǎn)投資、換股投資以及債券投資等。企業(yè)在進行投資對價支付方式選擇時，應(yīng)該根據(jù)自身真實狀況，選擇效益比較高的投資形式。假設(shè)企業(yè)直接以貨幣資金投資，不能起到節(jié)稅的效果。實物資產(chǎn)投資中，如企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）作為對價，根據(jù)財稅字[1995]048號《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。再如換股投資，它是指股權(quán)投資方以股權(quán)支付的方式收購目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)，雙方只需按照稅法約定繳納股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅和印花稅即可，無需再另行繳納其他稅額，但這種投資方式有一定限制，根據(jù)稅法規(guī)定，股權(quán)投資方購買被投資方的股權(quán)份額不得低于75%，而且股權(quán)支付比例不低于85%，才可以采用相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，所以在企業(yè)的股權(quán)投資中要特別注意這點。

4.3充分利用當(dāng)?shù)囟愂諆?yōu)惠政策

在我國現(xiàn)行的稅法中，對一些特殊地區(qū)有一定經(jīng)濟優(yōu)惠政策，例如，在經(jīng)濟特區(qū)、浦東新區(qū)以及民族自治區(qū)等地區(qū)。除此之外，一些當(dāng)?shù)卣疄榱送七M當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的快速發(fā)展，也會單獨推行一些地區(qū)性的稅收優(yōu)惠政策，以鼓勵企業(yè)投資入住，帶動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。如果被投資企業(yè)在這些優(yōu)惠地區(qū)，能夠享有國家或者當(dāng)?shù)亟o予的稅收優(yōu)惠政策，則能提高被投資企業(yè)的市場競爭力[4]。

5結(jié)語

第8篇：土地增值稅論文范文

［論文摘要］：非營利組織作為一種彌補政府、市場作用雙重失靈的新興社會力量，自20世紀(jì)80年代以來，在民營化和民主化的這一全球化浪潮背景下發(fā)揮了其應(yīng)有的重要作用，與此同時也獲得了更加蓬勃發(fā)展的局面。自改革開放以來，非營利組織在我國也獲得了較快的發(fā)展，但也存在著一系列制約其進一步發(fā)展的因素。如在稅收方面，并非所有適用稅法都有利于非營利組織的發(fā)展。為促進非營利組織在我國更好的發(fā)展，本文對非營利組織稅收在我國當(dāng)前的現(xiàn)狀進行了分析整理，并進一步提出了完善我國非營利組織稅收制度的建議。

一我國非營利組織及相關(guān)稅收法律制度的現(xiàn)狀

（一）非營利組織內(nèi)涵及其在我國當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r。非營利組織最早出現(xiàn)于17世紀(jì)，它的出現(xiàn)主要和資本主義的民主、自治、慈善等價值取向及社會精神有關(guān)，也反映了當(dāng)時社會不平等的現(xiàn)實。自20世紀(jì)80年代以來，隨著世界范圍內(nèi)出現(xiàn)的市場化、民主化、民營化和全球化浪潮，不論是發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，非營利組織都出現(xiàn)了更加蓬勃發(fā)展的局面。然而對于非營利組織這一概念的界定，國內(nèi)外尚無統(tǒng)一明確的規(guī)定。不過總的來說，非營利組織是指那些不以營利為目的、主要開展各種志愿性的公益或互益活動的非政府的社會組織。它最主要的特點就是非營利性、非政府性和志愿性。正因為有著這些屬性，因而也常常被稱為“非政府組織”、“第三部門”、“公益性組織”、“非企業(yè)單位”、“獨立部門”、“公民社會”等等。在我國，非營利組織自改革開放以來獲得了迅速發(fā)展，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國性的非營利組織約有1900多個，地方性非營利組織近20萬個。它在我國現(xiàn)實生活中，其組織形式主要有三類：社會團體、民辦非企業(yè)單位和基金會。這三類實體構(gòu)成了我國的非營利組織的主體，它們在我國發(fā)展迅速并且在經(jīng)濟、環(huán)保、公共衛(wèi)生、教育、科學(xué)技術(shù)、文化、扶貧、法律援助、社會福利等廣泛領(lǐng)域都發(fā)揮著積極的作用，進一步彌補了政府和市場的功能欠缺，成為我國經(jīng)濟生活中不可缺少的一部分。

二我國現(xiàn)行非營利組織相關(guān)稅收法律法規(guī)。

當(dāng)前，針對非營利組織的稅收問題，我國并沒有專門為其設(shè)立一部稅收法律制度。對非營利組織的稅收規(guī)范問題，都由各個稅種的稅法來規(guī)定。也就是說，在每一個稅種中，如無對非營利組織進行特殊的規(guī)定，非營利組織將和其他納稅主體一樣，無論其性質(zhì)如何，從不從事經(jīng)營活動，都要交納稅收。目前，根據(jù)非營利組織所從事的活動和我國的稅法規(guī)定，非營利組織可能涉及的稅種有：增值稅、營業(yè)稅、關(guān)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、車輛購置稅、印花稅等13個稅種，而其中前五個又是對非營利組織影響最大的稅種。為支持非營利組織的發(fā)展，我國在上述各稅種的稅法規(guī)定中，都給予了非營利組織不同形式和不同程度的稅收優(yōu)惠政策。總的來說，這些稅收優(yōu)惠政策以三種方式呈現(xiàn)：1．針對非營利組織自身的稅收優(yōu)惠政策；2．針對企業(yè)對非營利組織捐贈時的稅收優(yōu)惠政策；3．針對個人對非營利組織捐贈時的稅收優(yōu)惠政策。如在第二種方式上，土地增值稅的有關(guān)規(guī)定為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。也就是說，房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與非營利組織可以享受免稅待遇。再比如在第三種方式上，個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定為：個人向教育、社會公益事業(yè)、遭受嚴(yán)重自然災(zāi)害地區(qū)、貧困地區(qū)和青少年活動場所等捐贈的，可以在當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額中得到扣除。而在減免的程度上，有的稅種規(guī)定在一定范圍內(nèi)可以扣除一定的稅額，有的則予以完全的免除。二我國非營利組織現(xiàn)行稅收政策存在的問題。由上可以看出，我國現(xiàn)行的稅收制度對于給予非營利組織稅收優(yōu)惠政策的條款和規(guī)定比較多但也比較亂。隨著我國經(jīng)濟、社會的發(fā)展，人們對于非營利組織的需求日益增加，非營利組織在更廣泛領(lǐng)域發(fā)揮的作用也日益凸現(xiàn)。為能給予非營利組織的進一步發(fā)展提供更多的支持，有必要分析挖掘出非營利組織現(xiàn)行稅收政策存在的問題。

（一）沒有形成統(tǒng)一、完善的非營利組織稅收體系。我國目前對于非營利組織的相關(guān)稅收政策規(guī)定比較多也比較亂，這些規(guī)定都散見于各稅種的稅法規(guī)定中，沒有形成統(tǒng)一完善的非營利組織的稅收體系。也就是說，我國沒有專門針對非營利組織的特定稅收條款來規(guī)范它的運行。這對于快速發(fā)展的非營利組織顯然是一大制約。

（二）沒有從稅法的角度來定義非營利組織，沒有把公益組織和其他非營利組織區(qū)別開來。對于非營利組織這一概念的內(nèi)涵和外延，國內(nèi)外一直沒有統(tǒng)一的界定。但根據(jù)各國對非營利組織的稅收政策和管理來看，大多數(shù)國家一般都把非營利組織中的公益性組織單獨劃分出來，給予公益性的非營利組織特殊的稅收待遇。因為公益性組織和其他的非營利組織不同，公益性組織活動的目的具有公益性，提供的產(chǎn)品和服務(wù)大多具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，而其他非營利組織的活動雖然也是不以營利為目的但其性質(zhì)不一定具有公益性，它往往具有互益性。因而區(qū)分兩者并給予不同的稅收優(yōu)惠待遇是必要的。但在我國當(dāng)前，還尚未從稅法的角度去定義非營利組織，更沒有區(qū)分公益性和其他的非營利組織。因而在現(xiàn)實生活中，便出現(xiàn)了許多非營利組織打著“非營利”的旗號，名義上是非營利組織，但其大多數(shù)活動卻從事著經(jīng)營性活動，有的甚至以營利為目的，違背了活動的宗旨目的，這不但使得國家稅收流失而且對于其他組織來說也有失公平。

（三）有些稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定，有失稅收的公平性。按照稅收的公平性原則，相同性質(zhì)的行為應(yīng)當(dāng)受到同等的稅收待遇。但在我國，卻存在著違反稅收公平性原則的稅收規(guī)定。如同樣對一家非營利組織進行捐款，但實施這樣一項行為的主體分別是內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)，則稅法允許二者從所得額中扣除的比例便不同。外資企業(yè)允許從所得額中全部扣除，而內(nèi)資企業(yè)卻有扣除比例的限制。另外，對只有被列舉的非營利組織的捐贈才能獲得一定比例的扣除，這同樣有失公平性，不利于非營利組織的發(fā)展。

三完善非營利組織稅收政策的思考

針對非營利組織還存在上述的一系列問題，筆者認(rèn)為完善非營利組織稅收政策應(yīng)從以下幾方面來思考：

（一）應(yīng)從稅法的角度來界定非營利組織，應(yīng)規(guī)定非營利組織的宗旨必須是不以營利為目的，其主要的活動應(yīng)是非經(jīng)營性活動。當(dāng)然不以營利為目的并不是不允許其從事經(jīng)營性活動獲取利潤，只是經(jīng)營性活動不應(yīng)構(gòu)成非營利組織的主要活動，其從中獲取的經(jīng)營性利潤禁止向個人分配而只能用于非營利組織非營利的目的。因而對于非營利組織有必要區(qū)分經(jīng)營性活動和非經(jīng)營性活動所獲取的收入，對于其從事的經(jīng)營性活動所獲取的收入如投資所得、貿(mào)易活動等應(yīng)當(dāng)征收稅收，而對于來源于非經(jīng)營性活動的收入如捐贈、會員的會費和財政的撥款則應(yīng)予以減免。

（二）學(xué)習(xí)其他國家，應(yīng)把公益性非營利組織和其他非營利組織區(qū)分開來，并給予不同的稅收待遇。對于公益性非營利組織所有與公益目的有關(guān)的活動所獲取的收入應(yīng)當(dāng)免征所有的稅收，而其他一般的非營利組織則僅對其來源于非經(jīng)營性活動的收入予以免證。這是因為從公益性非營利組織活動中獲益的是公眾，而其他非營利組織的活動雖然在一定程度上也有利于社會，但其受益的主要是會員，因而應(yīng)給予它們不同的稅收待遇。

（三）應(yīng)統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)允許捐贈額從所得額中扣除的比例，這樣一方面體現(xiàn)稅收的公平性原則，另一方面也會提高企業(yè)捐贈的積極性，從而有利于非營利組織的發(fā)展壯大。

（四）提高所得稅中關(guān)于捐贈數(shù)額從所得額中扣除的比例?，F(xiàn)行對于捐贈比例的規(guī)定有些偏低，應(yīng)進一步提高。

（五）改變現(xiàn)行捐贈通過向列舉的非營利組織才能扣除的規(guī)定，而應(yīng)當(dāng)是只要獲取了非營利組織資格的認(rèn)定特別是公益性組織資格的認(rèn)定，就應(yīng)允許捐贈直接扣除。

[參考文獻]

[1]王名.非營利組織管理概論[M],中國人民大學(xué)出版社,2002.

[2]邵金榮.非營利組織與免稅—民辦教育等社會服務(wù)機構(gòu)的免稅問題[M]，社會科學(xué)文獻出版社，2003.

第9篇：土地增值稅論文范文

物業(yè)稅實際上和財產(chǎn)稅的含義是相同的，前者在東南亞國家和我國的香港地區(qū)使用；后者則是英語國家“property tax”的中文翻譯。因此，“物業(yè)稅”和“財產(chǎn)稅”是同一概念的不同表述。物業(yè)稅并不是一個具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個類別，其基本含義是對財產(chǎn)征稅。那么，什么是財產(chǎn)？凡是對人有用的東西都是財產(chǎn)，包括可用于消費或可用于取得收入。對財產(chǎn)征稅和對財產(chǎn)的收入征稅是兩個不同的概念：前者是對財產(chǎn)的價值存量征稅；后者是對財產(chǎn)產(chǎn)生的價值流量征稅。財產(chǎn)稅不可能對所有財產(chǎn)普遍征收，而只能是選擇性征收，通?？晒┻x擇的財產(chǎn)稅稅種有：房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和饋贈稅。有些學(xué)者或政府官員認(rèn)為印花稅也屬于財產(chǎn)稅的一種，這是可以商榷的。從印花稅的制度安排來看，是對合法權(quán)利的征稅。“權(quán)利”也是財產(chǎn)，但印花稅中征稅對象的“權(quán)利”是由政府認(rèn)定的，因此印花稅雖然有“稅”的形式，實際上卻是政府對提供公共勞務(wù)收取的使用者費。印花稅可以大大節(jié)約商品勞務(wù)交易稅和生產(chǎn)要素收入稅的征管成本，對減輕納稅人的稅收負擔(dān)是有利的。而財產(chǎn)稅的征管成本是很高的，也不存在降低納稅人稅收負擔(dān)的功能。

開征財產(chǎn)稅的目的是使稅收制度和財政體制更能體現(xiàn)效率和公平，理由如下：（1）房產(chǎn)稅有利于房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到更能創(chuàng)造價值者的手里。物業(yè)稅屬于對物稅，并不考慮納稅人的納稅能力，因此當(dāng)納稅人缺乏負擔(dān)能力的時候，只能把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到更有納稅能力者的手里，有利于社會價值財富的增加，從而提高經(jīng)濟運行效率；（2）遺產(chǎn)稅和饋贈稅有利于實現(xiàn)“人”的公平。一個人一生中擁有的財產(chǎn)分兩種：一種是靠自己掙得的財產(chǎn)；另一種是靠繼承遺產(chǎn)和饋贈獲得的財產(chǎn)。因此對后者征稅更能體現(xiàn)“人”的公平；（3）房產(chǎn)稅有利于提高政府的資源配置效率。公共受益和公共成本負擔(dān)對稱原則是構(gòu)建效率財政體制的要求，房產(chǎn)稅通常是地方稅，以房產(chǎn)作為居民公共受益的成本分?jǐn)傄罁?jù)可以較好地貫徹對稱原則。這正如對高速公路的收費可以由汽油稅和輪胎稅替代一樣，因為以汽油和輪胎的消耗來計算使用高速公路的費用是符合效率原則的。

當(dāng)然，財產(chǎn)稅也經(jīng)常遭到批評。因為房產(chǎn)稅是對物稅，所以不符合稅收量能負擔(dān)的基本原則，有失公平，同時遺產(chǎn)被征稅卻會挫傷財產(chǎn)所有者創(chuàng)造價值的積極性。財產(chǎn)稅雖然有利有弊，而且也是一些實施國家爭論的熱點之一，但基本傾向是認(rèn)為利大于弊，也沒有更好的政府收入形式來替代財產(chǎn)稅。因此，房產(chǎn)稅一直是地方財政收入的重要來源。例如英國，平均要占財政收入的30-40％，高的可達70-80％，低的也有10-15％。

但我國卻有另一種觀點，認(rèn)為開征物業(yè)稅的主要目的是理順房產(chǎn)的市場價格，或者說有利于改善房產(chǎn)價格過高的態(tài)勢。由于這種觀點開始是由官方人員說出來的，因此影響很大，以致于對物業(yè)稅的研究主要集中在房產(chǎn)稅，甚至使居民產(chǎn)生要通過增加稅收的辦法來降低房產(chǎn)價格的印象。這無論是在理論上還是在實踐上都是有問題的。從理論上看，房產(chǎn)稅和房產(chǎn)的市場交易價格是兩個不同領(lǐng)域的問題。前者屬于公共勞務(wù)的成本分?jǐn)倖栴}；后者則屬于私人商品的資源配置問題。因此，前者屬于公共財政的范疇；后者則屬于市場經(jīng)濟的范疇。把不同性質(zhì)的問題相混不利于我國市場經(jīng)濟體制的完善。從實踐上看，將會產(chǎn)生“劫貧濟富”的不良效果。因為在我國購買得起房產(chǎn)的只是極少數(shù)人，但人人都要有房居住，因此人人都成為降低房價的負擔(dān)者。這顯然是極不公平的。應(yīng)該說，房產(chǎn)價格過高與土地非農(nóng)業(yè)利用的政府壟斷和其他政府壟斷有關(guān)，和房產(chǎn)稅并沒有直接的關(guān)系。而前者的問題是公有制國家建立市場經(jīng)濟體制的重點和難點之一，是全局性的問題，不是靠房產(chǎn)稅可以解決得了的。

如果要開征物業(yè)稅，那么要了解中國的現(xiàn)狀，然后再考慮如何通過物業(yè)稅來改善我國的稅收制度和財政體制。在我國的稅收制度中，物業(yè)稅安排了房產(chǎn)稅，但沒有遺產(chǎn)稅和饋贈稅。

我國的“房產(chǎn)稅”究竟是不是真正意義上的財產(chǎn)稅這個問題是需要進一步研究的。我國的房產(chǎn)稅只是對盈利性企業(yè)的房產(chǎn)和出租的房產(chǎn)征稅，而對非盈利組織、政府公共部門、居民自有住房的房產(chǎn)都是免稅的。在征稅房產(chǎn)中，計稅依據(jù)也是不統(tǒng)一的，盈利性企業(yè)房產(chǎn)的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的原值而對出租的房產(chǎn)則采用租金。在市場經(jīng)濟中，房產(chǎn)價值是被不斷折現(xiàn)的過程，因此從效率的角度看應(yīng)該對房產(chǎn)的現(xiàn)值征稅而不是對房產(chǎn)的原值征稅。對原值征稅失去了財產(chǎn)稅的性質(zhì)，更有點象投資方向調(diào)節(jié)稅。以租金為計稅依據(jù)雖然是對房產(chǎn)現(xiàn)值征稅的一種方法，但我國的計量辦法卻失去了房產(chǎn)估值的特征。房產(chǎn)的租金是房產(chǎn)的利率回報，要使其反映房產(chǎn)的市場交易價格，就必須是市場利率而不是個別利率。但我國的計稅辦法是房產(chǎn)的實際租金而不是市場租金。這樣，對出租房產(chǎn)的現(xiàn)實租金征稅實際上成了“營業(yè)稅”而不是財產(chǎn)稅。因此，我國稅收制度中雖然有房產(chǎn)稅名稱的稅種，實際上卻并不是真正的財產(chǎn)稅。

在我國的稅制安排中，征稅對象涉及到“土地”財產(chǎn)的稅種有三個城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅。它們是不是屬于財產(chǎn)稅的問題需要研究。

為什么叫“城鎮(zhèn)土地使用稅”而不叫“城鎮(zhèn)土地稅”或“城鎮(zhèn)地產(chǎn)稅”？主要原因可能是：我國的城鎮(zhèn)土地都是國有（公有）的，國家征稅也是代表國家的，因此不存在國家對國有土地征稅的問題。但我國的經(jīng)濟體制改革的一個重要指導(dǎo)思想是所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，因此對“分離”出去的“土地使用權(quán)”而不是所有權(quán)進行征稅。土地使用權(quán)是國家認(rèn)定的，從這個意義上說屬于政府對公共勞務(wù)收取使用者費。但城鎮(zhèn)土地使用稅是按土地面積定額征收的，因此還具有國有土地租金的性質(zhì)。因此，現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地稅并不是財產(chǎn)稅。

耕地占用稅是對農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)利用的一次性征稅。在我國的稅制安排中，對農(nóng)用土地形式上是免稅的，但土地使用方式的轉(zhuǎn)變可以看作是一種“交易”，因此實際上是對土地交易設(shè)置的一種特別稅，屬于商品交易稅范疇。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)利用是政府壟斷的，最初改變使用方向的是政府，因此政府似乎應(yīng)該是納稅人。然而，政府只是土地非農(nóng)利用的“批租人”，因為最終非農(nóng)利用的是社會其他組織和個人，所以后者是真正的納稅人。由此，政府可以獲得大量的“批租”凈收入。土地批租凈收入由兩部分構(gòu)成：一是政府批租土地使用權(quán)的價格和政府征用農(nóng)用土地的價格之間的差額；二是政府利用土地這一特殊商品的交易獲得的稅收收入。因此，土地批租收入實際上是政府土地經(jīng)營收入和土地交易的稅收收入集于一身的收入，并沒有財產(chǎn)稅的性質(zhì)。這種處理方式在邏輯上似乎是有疑問的，原因就在于土地所有權(quán)、國家征稅權(quán)、國有資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)等一些基礎(chǔ)理論問題并沒有完全搞清楚。

土地增值稅是按土地使用權(quán)可以交易的原則設(shè)置的稅種，因此屬于商品交易稅的特殊稅種。政府認(rèn)定使用權(quán)的費用一般說來不會有很大的增加，增加的實際上是土地的價格。土地價格為什么會上升，一般說來和該地方段的投資密集度和消費密集度有正相關(guān)。這是政府和市場共同作用的結(jié)果。按市場經(jīng)濟體制的方式思維，那么屬于市場經(jīng)營的增值收入應(yīng)該屬于經(jīng)營者；屬于政府投入引起的增值額應(yīng)該由真正意-義上的房產(chǎn)稅解決。但該稅的設(shè)置可能是從所有權(quán)角度考慮的，認(rèn)為土地所有權(quán)是國家的，因此應(yīng)該把土地增值的一部分收歸國有。因此這也不屬于財產(chǎn)稅。

上述分析表明，我國確實沒有真正意義上的物業(yè)稅。在我國開征物業(yè)稅的問題應(yīng)該提上議事日程。上述分析也同樣表明，應(yīng)該從完善稅制和財政體制的角度研究物業(yè)稅的開征問題。當(dāng)然，國有資產(chǎn)（包括土地）市場化的制度安排是必要的前提條件。

在我國開征物業(yè)稅的討論，主要集中在如何開征房產(chǎn)稅的問題，因此下文主要討論與此相關(guān)的理論問題。由于我國目前存在房產(chǎn)稅名稱的稅種，為了區(qū)別新開征的具有財產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅，因此把后者稱為“物業(yè)房產(chǎn)稅”。上述分析表明，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅并不是真正意義上的財產(chǎn)稅。要把我國的房產(chǎn)稅改造為物業(yè)房產(chǎn)稅需要進行三個方面的改造：以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基、對房產(chǎn)普遍征稅，以及房產(chǎn)稅的優(yōu)惠設(shè)置。

以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基是物業(yè)稅特征的關(guān)鍵，對房產(chǎn)現(xiàn)值的評估有兩種方式：按房產(chǎn)市場交易的效率價格估值；或按房產(chǎn)的效率租金估值。前者稱之為房產(chǎn)交易法；后者稱之為房產(chǎn)收入法。理論上說，如果能正確認(rèn)定房產(chǎn)市場交易的效率價格或房產(chǎn)出租的效率租金，那么兩者的現(xiàn)值評估應(yīng)該是一致的。但房產(chǎn)的市場交易頻率和出租頻率都不是很高的，而且市場制度總是有缺陷的，因此評估方法的選擇對房產(chǎn)現(xiàn)值的評估會產(chǎn)生很大的差異。由于房產(chǎn)稅是地方稅種，國外通常的作法是由地方政府確定評估方法，原則是使評估更接近市場的效率價格。

在我國開征物業(yè)房產(chǎn)稅，盡管效率價格和效率租金價格的市場條件都不具備，但筆者認(rèn)為采用房產(chǎn)收入法評估稅基有利于稅負的設(shè)計。我國的房產(chǎn)已經(jīng)進行了私有化改革，但這一政策只適用于199g年底以前參加工作的國有職工，享受了按工齡和職級為計算依據(jù)的房價補貼。這種補貼可以理解為以往的工資中不含住房費用，因此相當(dāng)于專用于房產(chǎn)投資的工資補發(fā)。也可理解為房產(chǎn)投資的收益補助，因為職工購房的房產(chǎn)價格即使按銀行貸款利率計算也大大超過了改革前支付的租金。開征物業(yè)房產(chǎn)稅意味著減少補貼，因此以收入法評估稅基有利于稅負設(shè)計。1999年底以后參加工作的國有職工，按政策應(yīng)享受房租補貼，但至今并未真正落實，以收入法評估稅基也有利于房租補貼額的確定；同時也有利于1999年底以前參加工作但房改政策沒有落實到位者的補助。如果按上述思路設(shè)計物業(yè)房產(chǎn)稅的稅負，意味著和工薪制度的改革是聯(lián)動的。

另一個方面應(yīng)該考慮的是稅率，即開征物業(yè)房產(chǎn)稅以后，居民總稅負有所增加還是保持目前的水平？如果是前者，那么意味著將增加納稅人的稅收負擔(dān)。如果是后者，那么意味著將調(diào)整我國的政府收入制度，包括稅收制度和非稅收入制度。筆者主張后者。目前我國的預(yù)算支出占gdp的比例在23％左右；預(yù)算外和制度外支出占gdp的比例估計不會少于預(yù)算內(nèi)的50％，兩者合計占gdp的比例高達35％左右。這個總負擔(dān)率是很高的，按市場經(jīng)濟體制的要求以及歷史的經(jīng)驗來看，總負擔(dān)率的水平是不宜再提高的。但開征物業(yè)房產(chǎn)稅需要對房產(chǎn)進行全面的重估，征管成本是非常之高的。如果總負擔(dān)相對穩(wěn)定，那么意味著將會減少政府的可支配財力。這是靜態(tài)地看問題，從完善市場經(jīng)濟體制的態(tài)勢來看，將有利于效率、公平原則的貫徹。但這需要思想觀念上的轉(zhuǎn)變，即效率和公平原則的貫徹并不意味著一定要提高政府收入的比例。減少政府的收入比例，意味著增加市場經(jīng)濟發(fā)揮作用的空間。因此，非但不會增加財政困難，還能促進國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

對房產(chǎn)普遍征稅，意味著所有房產(chǎn)都是征稅對象。對非盈利組織和政府公共部門房產(chǎn)征稅的依據(jù)是什么？這主要涉及國家征稅權(quán)和財產(chǎn)所有權(quán)的關(guān)系問題。在國家征稅權(quán)中，“國家”是公眾（全民）的代表；在我國的公有制中，“國家”又是“全民所有制”的代表。因此，似乎不存在“國家”對自身征稅的問題。我國房產(chǎn)稅中的免稅制度可能是出于這種考慮。盡管“利改稅”突破了這一思路，但仍然在其他領(lǐng)域頑強地表現(xiàn)出來。

其實，國家征稅權(quán)應(yīng)該高于財產(chǎn)所有權(quán)?！皣摇笔恰笆忻裆鐣焙汀罢?quán)社會”的統(tǒng)一體。市民社會由家庭、企業(yè)和非盈利組織構(gòu)成；政權(quán)社會是凌駕于市民社會之上的組織。市民社會從事物質(zhì)財富或貨幣表達的價值財富的再生產(chǎn)，政權(quán)社會從事精神財富或非貨幣表達的價值財富的再生產(chǎn)。兩類社會中的財產(chǎn)所有權(quán)雖然是由政權(quán)社會界定的，但目的是為了規(guī)范市民社會和政權(quán)社會的行為。國家征稅權(quán)雖然也表現(xiàn)為政權(quán)的行為，但卻是為了維護市民社會和政權(quán)社會的存在而設(shè)定的，因此高于財產(chǎn)所有權(quán)。這表明，不論是市民社會的財產(chǎn)，還是政權(quán)社會的財產(chǎn)都在國家征稅權(quán)的覆蓋之下。

我國現(xiàn)有的房產(chǎn)稅對非盈利組織和政權(quán)組織占用的房產(chǎn)免稅，相當(dāng)于對這些組織的運行費用的補助。這會扭曲資源配置效率。因此，如果我國開征物業(yè)房產(chǎn)稅，對“國家”內(nèi)部的所有房產(chǎn)征稅是符合效率原則的。但這需要重新核定上述組織的經(jīng)常費用和政府預(yù)算的支出額，這涉及到預(yù)算制度和財政體制的改革。