北京市物業(yè)管理辦法精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的北京市物業(yè)管理辦法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：北京市物業(yè)管理辦法范文
第二條 失業(yè)人員就業(yè)服務(wù)費(fèi)是失業(yè)保險基金對市、區(qū)（縣）、街道（鎮(zhèn)）勞動保障部門開展失業(yè)人員人事檔案管理、就業(yè)咨詢、職業(yè)指導(dǎo)、政策宣傳等就業(yè)服務(wù)和進(jìn)行失業(yè)人員調(diào)查、統(tǒng)計、監(jiān)控失業(yè)率等工作經(jīng)費(fèi)的專項補(bǔ)貼。
第三條 失業(yè)人員就業(yè)服務(wù)費(fèi)，納入失業(yè)保險基金預(yù)算，由市勞動和社會保障部門負(fù)責(zé)編制，報市財政局審核后執(zhí)行，就業(yè)服務(wù)費(fèi)在職業(yè)培訓(xùn)、職業(yè)介紹補(bǔ)貼項目下設(shè)立收支科目，實(shí)行專賬管理、?？顚Ｓ谩?/p>
第四條 失業(yè)人員就業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼實(shí)行失業(yè)保險基金年度預(yù)、決算管理。市、區(qū)（縣）、街道（鎮(zhèn)）勞動和社會保障部門應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)、決算制度，按照上年失業(yè)人員檔案數(shù)量和就業(yè)服務(wù)工作和支出范圍編制下一年失業(yè)人員就業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼預(yù)算，年終根據(jù)實(shí)際支出編制決算。
第五條 失業(yè)人員就業(yè)服務(wù)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。由市勞動和社會保障部門根據(jù)全市失業(yè)人員及其檔案管理和就業(yè)服務(wù)工作實(shí)際情況提出，經(jīng)市財政部門審核后確定。
第六條 充分發(fā)揮失業(yè)人員就業(yè)服務(wù)費(fèi)的使用效益，為提高全市失業(yè)人員管理工作水平，促進(jìn)失業(yè)人員再就業(yè)。市、區(qū)（縣）、街道（鎮(zhèn)）勞動和保障部門實(shí)行就業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼使用考核制度。市、區(qū)（縣）應(yīng)建立考核制度，制定考核標(biāo)準(zhǔn)。市、區(qū)（縣）每季按規(guī)定比例的80％撥付就業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼，待考核合格后，剩余部分予以追加撥付（具體考核標(biāo)準(zhǔn)另行制定）。
第七條 失業(yè)人員就業(yè)服務(wù)費(fèi)的使用范圍。
一、市勞動和社會保障部門使用管理的就業(yè)服務(wù)補(bǔ)貼，主要用于全市失業(yè)人員的監(jiān)控，失業(yè)人員的情況調(diào)研和區(qū)（縣）失業(yè)保險工作人員的各項業(yè)務(wù)培訓(xùn)、失業(yè)保險政策宣傳、咨詢、小型業(yè)務(wù)會議費(fèi)用等就業(yè)服務(wù)支出補(bǔ)貼。
二、區(qū)、縣勞動和社會保障部門使用管理的就業(yè)服務(wù)補(bǔ)貼，主要用于區(qū)、縣失業(yè)人員的監(jiān)控，失業(yè)人員的情況調(diào)研和街道、鎮(zhèn)失業(yè)保險工作人員的各項業(yè)務(wù)培訓(xùn)。失業(yè)保險政策宣傳、咨詢、小型業(yè)務(wù)會議費(fèi)用，失業(yè)人員檔案接收管理等就業(yè)服務(wù)支出補(bǔ)貼。
三、街道、鎮(zhèn)勞動和社會保障部門使用管理的就業(yè)服務(wù)補(bǔ)貼，主要用于失業(yè)人員人事檔案的接收、轉(zhuǎn)遞、保存、整理和開具有關(guān)證明、材料等有關(guān)費(fèi)用的支出。主要開支項目如下：
（一）失業(yè)人員人事檔案管理補(bǔ)貼。主要用于失業(yè)人員人事檔案的保存、整理、防火、防潮、防蛀和接收、轉(zhuǎn)遞人事檔案關(guān)系發(fā)生的交通費(fèi)用以及失業(yè)人員人事檔案管理的其他直接費(fèi)用支出；
（二）政策宣傳、就業(yè)咨詢補(bǔ)貼。主要用于對失業(yè)人員進(jìn)行失業(yè)保險、勞動就業(yè)政策宣傳、咨詢、指導(dǎo)和為失業(yè)人員提供職業(yè)介紹、職業(yè)培訓(xùn)信息等就業(yè)服務(wù)有關(guān)的材料印刷、業(yè)務(wù)書籍、資料的購置和郵電費(fèi)用支出；
（三）失業(yè)人員統(tǒng)計、調(diào)研補(bǔ)貼。主要用于開展失業(yè)人員的統(tǒng)計、分析、調(diào)查、監(jiān)控等費(fèi)用支出。
第八條 對由失業(yè)人員就業(yè)服務(wù)補(bǔ)貼開支形成的固定資產(chǎn)，列入失業(yè)保險固定資產(chǎn)，按照國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。
第九條 失業(yè)人員就業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼按季逐級撥付，實(shí)行市、區(qū)（縣）、街道（鎮(zhèn)）分級使用管理。
一、市勞動和社會保障部門每季度根據(jù)各區(qū)、縣勞動保障部門《城鎮(zhèn)失業(yè)人員檔案管理情況》報表，制定撥款計劃，由市社保中心于次季度第一個月15日前將失業(yè)人員就業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼資金劃撥區(qū)、縣勞動保障部門。
二、區(qū)、縣勞動和社會保障部門按照各街道、鎮(zhèn)《城鎮(zhèn)失業(yè)人員檔案管理情況》報表，按照失業(yè)人員就業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼規(guī)定的比例，將市社保中心下?lián)艿馁Y金10日內(nèi)劃撥給街道、鎮(zhèn)勞動保障部門。
第十條 就業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼收支渠道。
一、失業(yè)人員就業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼在失業(yè)保險基金“職業(yè)培訓(xùn)、職業(yè)介紹補(bǔ)貼支出”項目中列支。
二、區(qū)（縣）、街道（鎮(zhèn)）勞動和社會保障部門收到上級撥入的就業(yè)服務(wù)補(bǔ)貼后，應(yīng)在上級撥付的“職業(yè)培訓(xùn)、職業(yè)介紹補(bǔ)貼支出”項目下設(shè)的“就業(yè)服務(wù)補(bǔ)貼明細(xì)”科目登記入賬。當(dāng)年結(jié)余，可以結(jié)轉(zhuǎn)下年度繼續(xù)使用。
第十一條 市、區(qū)（縣）社會保險經(jīng)辦機(jī)構(gòu)在就業(yè)服務(wù)費(fèi)財務(wù)管理工作中，要嚴(yán)格按照市財政局、市勞動和社會保障局《轉(zhuǎn)發(fā)財政部、勞動和社會保障部關(guān)于印發(fā)〈社會保險基金財務(wù)制度〉的通知》（京財社〔1999〕1802號）和《關(guān)于下發(fā)失業(yè)保險基金會計制度補(bǔ)充規(guī)定的通知》（京財會〔2000〕644號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十二條 市、區(qū)（縣）、街道（鎮(zhèn)）勞動和社會保障部門要嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，按照本辦法規(guī)定的開支范圍使用失業(yè)人員就業(yè)服務(wù)費(fèi)，?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁截留和超范圍使用失業(yè)人員就業(yè)服務(wù)費(fèi)，并接受上級和同級財政、審計、勞動和社會保障部門的監(jiān)督、檢查。
第2篇：北京市物業(yè)管理辦法范文
條例共分7章70條，主要對業(yè)主及業(yè)主大會的權(quán)利義務(wù)、前期物業(yè)管理、業(yè)主人住后的物業(yè)管理以及物業(yè)的使用和維護(hù)等四個方面作出了具體的規(guī)定。新條例主要有四大亮點(diǎn)。
這四大亮點(diǎn)分別是：業(yè)主大會成為物業(yè)管理最高決策機(jī)構(gòu)；今后小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式選聘；物業(yè)公司和建設(shè)單位不得擅自處分小區(qū)公用部位和公用設(shè)施，經(jīng)業(yè)主大會同意，利用這些設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得的收益應(yīng)用于補(bǔ)充維修資金或經(jīng)過業(yè)主大會決定用途；物業(yè)管理公司違規(guī)操作將受到行政處罰或依法承擔(dān)賠償責(zé)任等。
物業(yè)管理配套法規(guī)即將出臺地方法規(guī)相應(yīng)修改為配合全國物業(yè)管理條例的實(shí)施，建設(shè)部將會同其他部門制訂一系列配套法規(guī)，與條例同時實(shí)施。
下崗失業(yè)人員創(chuàng)業(yè)優(yōu)先獲小額貸款擔(dān)保
從今年6月起，全國100個社區(qū)就業(yè)重點(diǎn)聯(lián)系城市，將為有創(chuàng)業(yè)愿望和具備一定條件的下崗失業(yè)人員開展自謀職業(yè)和開辦小企業(yè)培訓(xùn)，并為合格學(xué)員優(yōu)先提供再就業(yè)小額貸款擔(dān)保。
勞動和社會保障部日前發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步推動再就業(yè)培訓(xùn)和創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)工作的通知》，要求全面推廣創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)與小額貸款等優(yōu)惠政策整體推動的工作模式，提高下崗失業(yè)人員創(chuàng)業(yè)成功率。
通知說，各地要組建專家隊伍，加強(qiáng)對創(chuàng)業(yè)學(xué)員的開業(yè)指導(dǎo)，并提供創(chuàng)業(yè)項目信息和后續(xù)咨詢服務(wù)。大力推廣創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)與項目開發(fā)、開業(yè)指導(dǎo)、小額貸款、稅費(fèi)減免、跟蹤扶持等“一條龍”服務(wù)的工作模式，提高下崗失業(yè)人員創(chuàng)業(yè)成功率。此外，有條件的地區(qū)，還可申請建立遠(yuǎn)程培訓(xùn)輔導(dǎo)站點(diǎn)，組織下崗失業(yè)人員、高校畢業(yè)生以及社會其他人員參加由中國就業(yè)培訓(xùn)技術(shù)指導(dǎo)中心組織實(shí)施的遠(yuǎn)程創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)項目。
救助流浪乞討人員只應(yīng)勸導(dǎo)不準(zhǔn)拘禁
6月20日，簽署國務(wù)院令，《城市生活無著的流浪乞討人員救助管理辦法》公布施行，標(biāo)志著我國對在城市流浪乞討人員的救助工作機(jī)制進(jìn)一步完善。
《辦法》共18條，包括對在城市生活無著的流浪乞討人員救助的原則、救助站設(shè)立和管理、為求助人員提供的救助內(nèi)容、救助站工作人員的行為，以及違反者責(zé)任追究等，標(biāo)志著我國對在城市流浪乞討人員的救助工作機(jī)制進(jìn)一步完善。
《辦法》自2003年8月1日起施行。1982年5月國務(wù)院的《城市流浪乞討人員收容遣送辦法》同時廢止。
北京：8月1日起禁爬“野長城”
沒有定為旅游景點(diǎn)的“野長城”不能再隨便爬了。北京市政府法制辦6月23日出臺的《北京市長城保護(hù)管理辦法》8月1日施行。
該辦法中涉及的長城，是指本市行政區(qū)域內(nèi)的長城主體和與長城主體有關(guān)的城堡、關(guān)隘、烽火臺、敵樓等附屬建筑及其他相關(guān)文物。
第3篇：北京市物業(yè)管理辦法范文
日前，北京市消協(xié)公布百個小區(qū)5000業(yè)主給物業(yè)管理打分情況，有高達(dá)73%的業(yè)主對物業(yè)公司不滿意。昨天，在市人代會“抓住奧運(yùn)機(jī)遇 切實(shí)提高城市環(huán)境建設(shè)和管理水平”新聞會上，市建委主任劉永富表示，現(xiàn)在各類商品住房的物業(yè)管理都有問題，今年年內(nèi)，北京市將會出臺物業(yè)管理辦法，依法加強(qiáng)對物業(yè)公司的管理，切實(shí)保障業(yè)主的利益。
劉永富認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間不長，法制不健全，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司的矛 盾十分普遍，如何調(diào)解開發(fā)商和業(yè)主之間矛盾，物業(yè)管理公司與居委會的工作如何協(xié)調(diào)，都是市建委現(xiàn)在正在調(diào)研的內(nèi)容。
另外，劉永富還表示，去年北京市的經(jīng)濟(jì)適用房有效抑制了北京整體房價的上漲，今年經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)規(guī)模仍將會達(dá)到300萬平方米左右，未來幾年也會適度安排經(jīng)濟(jì)適用房開工面積，這也將成為疏散市中心人口的一項有力舉措。
北京現(xiàn)代商報·楊雪婷
第4篇：北京市物業(yè)管理辦法范文
關(guān)鍵詞：籌備 業(yè)主大會 申請 期限
中圖分類號：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1004-4914（2011）06-085-02
召開業(yè)主大會是業(yè)主行使自我管理權(quán)的主要方式，毋庸置疑，在召開的眾多業(yè)主大會會議中，首次業(yè)主大會具有更為重要的意義。首先，首次業(yè)主大會的召開是選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的前提，是業(yè)主自治組織建立和完善的標(biāo)志。其次，首次業(yè)主大會的召開能促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)改善服務(wù)質(zhì)量、提升物業(yè)服務(wù)水平。最后，召開了首次業(yè)主大會后，物業(yè)管理法律關(guān)系就能得到完善和平衡。
在滿足成立業(yè)主大會的條件后,如何籌備與組織第一次業(yè)主大會就成了當(dāng)務(wù)之急。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主來源各不相同，要將所有業(yè)主組織起來并達(dá)成一些涉及共同利益的協(xié)議，要做的準(zhǔn)備工作、組織工作是比較復(fù)雜的,這體現(xiàn)在法律上就是籌備業(yè)主大會須經(jīng)過一系列程序與步驟。我國目前施行的法規(guī)中對第一次業(yè)主大會的籌備過程都有比較明確、詳細(xì)的規(guī)定，但由于我國物業(yè)管理推行的時間不長，各地的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較少，這些程序在具體運(yùn)行中也暴露出不少需要修改與完善的地方。2010年9月，上海市開始對《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定（修訂草案）》征求市民意見，征求意見的結(jié)果反映出業(yè)主大會籌建、加強(qiáng)對業(yè)委會監(jiān)督、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)是大家關(guān)注的焦點(diǎn),這種現(xiàn)象在近年一些省市修訂物業(yè)管理條例時也常常出現(xiàn)。由于篇幅的限制，本文主要對完善首次業(yè)主大會程序涉及的以下幾個問題進(jìn)行探討，希望能拋磚引玉。
一、首次業(yè)主大會的申請問題
在滿足成立首次業(yè)主大會的條件后，誰具有資格或權(quán)利提出召開首次業(yè)主大會的申請？如果有資格申請者不申請如何處理？這是兩個相互聯(lián)系的問題，也是立法首先要解決的問題。
立法在考慮賦予某一法律主體具有某些權(quán)利時需要關(guān)注被賦予的權(quán)利與法律主體利益的關(guān)聯(lián)性和權(quán)利行使的方便性。目前我國法律規(guī)定兩類主體有申請召開首次業(yè)主大會的權(quán)利，即：建設(shè)單位和業(yè)主。通過對現(xiàn)行法規(guī)的解讀，我們不難發(fā)現(xiàn)，絕大部分地方性法規(guī)以及建設(shè)部出臺的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡稱《指導(dǎo)規(guī)則》）都將建設(shè)單位規(guī)定為首要的申請主體，要求建設(shè)單位在具備召開首次業(yè)主大會條件時將籌備會議所需資料報送物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。在此,我們不妨來梳理一下前期物業(yè)管理中的具體運(yùn)作過程。按照《物業(yè)管理條例》第三章關(guān)于“前期物業(yè)管理”相關(guān)條款的規(guī)定，在前期物業(yè)管理中，首先由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)并與之簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并將前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定的內(nèi)容包含在與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同中，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過驗(yàn)收承接物業(yè)后正式對物業(yè)區(qū)域進(jìn)行實(shí)體管理。此時，物業(yè)管理企業(yè)的首要任務(wù)就是配合建設(shè)單位做好業(yè)主順利收樓入住的工作，這在物業(yè)管理實(shí)踐中叫“入伙”。業(yè)主需要辦妥入伙手續(xù)，按照入伙的具體程序和步驟接收、簽署一些文件和協(xié)議，如入伙協(xié)議、樓宇交接書等，還需交納一些費(fèi)用，通常包括預(yù)交幾月或半年的物業(yè)管理費(fèi)、交納專項維修資金等，辦妥各種手續(xù)后，物業(yè)管理企業(yè)才正式把業(yè)主所購物業(yè)的鑰匙交給業(yè)主。簡言之，建設(shè)單位通過前期物業(yè)管理合同將物業(yè)區(qū)域的前期物業(yè)管理委托給其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過與業(yè)主簽訂入伙協(xié)議與業(yè)主之間建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。顯然，通過上文的闡述，我們不難發(fā)現(xiàn)，在物業(yè)管理實(shí)踐中，直接與業(yè)主辦理物業(yè)交接手續(xù)的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建設(shè)單位并沒有直接向業(yè)主履行交付物業(yè)的義務(wù)，而是將全部擬交付物業(yè)通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的承接驗(yàn)收后統(tǒng)一交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由其逐戶向業(yè)主履行交付物業(yè)的義務(wù)，這實(shí)際上就是將物業(yè)的交付與業(yè)主的入住“捆綁”的做法，目的之一是保證前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取。顯然，在物業(yè)承接驗(yàn)收后，建設(shè)單位就會將擬交付物業(yè)的出售情況表、物業(yè)的相關(guān)資料等移交給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，至于向業(yè)主的實(shí)際交付，建設(shè)單位則不再參與，業(yè)主對物業(yè)的實(shí)際使用情況就更不在建設(shè)單位的掌握之中了。然而立法上卻出現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)象，對首次業(yè)主大會召開條件的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個方面，即業(yè)主入住率和物業(yè)交付使用面積需達(dá)到一定比例；立法卻同時給予建設(shè)單位以申請召開首次業(yè)主大會的權(quán)利，通過上文的闡述我們已經(jīng)知道業(yè)主入住率和物業(yè)交付使用面積這些信息均掌握在物業(yè)服務(wù)企業(yè)手中，法律卻將申請成立業(yè)主大會的權(quán)利給予了建設(shè)單位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位在法律上是兩個不同的法人，均具有獨(dú)立的民事法律地位，都具有民事法律主體資格，雖然我國目前的現(xiàn)狀是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位之間有著“親緣”關(guān)系，但并不能因此否認(rèn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獨(dú)立法律地位，更不應(yīng)該由建設(shè)單位代替物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這種規(guī)定是對物業(yè)管理實(shí)踐的一種扭曲的反映，與實(shí)踐脫節(jié)，應(yīng)該采取與對召開首次業(yè)主大會實(shí)質(zhì)條件相適應(yīng)的程序性規(guī)定。換言之，在以業(yè)主入住率和物業(yè)交付使用面積為實(shí)質(zhì)條件的情況下，不應(yīng)給予建設(shè)單位以申請權(quán)，應(yīng)與物業(yè)管理實(shí)踐相一致，把申請權(quán)交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。當(dāng)然，在建設(shè)部的《指導(dǎo)規(guī)則》和《北京市物業(yè)管理辦法》中是將“交付的專有部分面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積的50%”規(guī)定為成立業(yè)主大會的條件，在這種情況下，法律只關(guān)注交付物業(yè)的情況，不考察物業(yè)的實(shí)際使用情況，所以將申請權(quán)賦予建設(shè)單位是合理的，也是可行的。
需要注意的是，建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的申請權(quán)同時也是一種義務(wù)。在物業(yè)管理這種特殊的法律關(guān)系中，建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間在某些利益方面是不一致的，比如物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)管理與業(yè)主的自治管理在一定程度上就會出現(xiàn)利益沖突。事實(shí)上,業(yè)主的自治管理既為廣大業(yè)主設(shè)定行為規(guī)范，同時也是為了維護(hù)全體業(yè)主利益而對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督的方式，業(yè)主分散的意志通過業(yè)主大會這種方式成為全體業(yè)主的共同意志就能對物業(yè)管理企業(yè)的違法不當(dāng)行為產(chǎn)生約束力。而建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)之間又有著“父子”或“叔侄”關(guān)系，所以，不論是建設(shè)單位還是物業(yè)管理企業(yè)都普遍缺乏申請召開首次業(yè)主大會的內(nèi)在動力，它們出于趨利避害的本能不愿接受業(yè)主大會及業(yè)主委員會的監(jiān)督與約束，即使成立業(yè)主大會的條件已經(jīng)具備，他們也會怠于行使申請權(quán);即使有業(yè)主申請或房地產(chǎn)主管部門的介入，它們也可能不協(xié)助不配合，這是我國業(yè)主大會籌建難的主要原因之一。另外，法律雖然賦予業(yè)主在具備一定條件的情況下可以向房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會，然而，由于業(yè)主的分散性、相互不認(rèn)識不理解、以及國人集體意識不強(qiáng)等多種因素的影響，所以真正由業(yè)主發(fā)起成立業(yè)主大會的成功案例是極少的。因而，為了解決業(yè)主大會籌建難問題，必須通過法律條款的設(shè)定去激發(fā)、調(diào)動和促使建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)積極主動向有關(guān)部門提出申請。筆者認(rèn)為，北京市的做法是比較好的。據(jù)報道，自2010年10月1日以后取得預(yù)售許可證的所有項目，直到業(yè)主大會成立以前或者在業(yè)主大會籌備組成立三個月之內(nèi)，所有的物業(yè)服務(wù)責(zé)任都必須由開發(fā)商承擔(dān)，這意味著業(yè)主大會成立前業(yè)主不用繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！豆芾磙k法》對前期物業(yè)的新規(guī)定也捎帶地打擊了開發(fā)商的捂盤行為，因?yàn)椤胺制诜峙遍_盤會讓開發(fā)商肩上承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)擔(dān)子更重。法律通過利益調(diào)整的驅(qū)動應(yīng)該能夠敦促開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)盡快協(xié)助成立業(yè)主大會，新規(guī)定對于小區(qū)未來的管理和業(yè)主自治都很有利。{1}然而，北京市的做法并不一定具有可復(fù)制性，上述規(guī)定是與其整個法律條款前后配合與協(xié)調(diào)的，很多地方性法規(guī)對成立業(yè)主大會的條件的規(guī)定與北京市是不同的。另外，北京市是我國的首都，是特大城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，地位獨(dú)特，具有特有的地域性，其規(guī)定若推而廣之可能反而會造成不公平，不具有可行性，只有那些與北京條件相似的省市才可以仿效。所以，我們不妨從另一個角度來考慮敦促建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)及時成立業(yè)主大會，那就是立法常用的懲罰條款，即當(dāng)其不履行申請義務(wù)時，對法律主體給以一定的法律制裁。當(dāng)然對建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)給予行政處罰應(yīng)該是行之有效的方法?！豆芾磙k法》第四十條和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（修訂草案）第七十條都采取了責(zé)令限期改正、處以罰款的方法，上海市采取處以一萬元以上十萬元以下罰款的彈性規(guī)定，北京市處以3萬元定額罰款，兩種方式各有利弊。但筆者認(rèn)為法條僅規(guī)定建設(shè)單位未書面報告、未提供資料時就要處罰不太妥當(dāng)和可行，應(yīng)該規(guī)定一個準(zhǔn)備的時間段，即當(dāng)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主大會條件后的多長時間內(nèi)應(yīng)該向有關(guān)部門書面報告，以及在業(yè)主大會會議籌備組通知建設(shè)單位提供相關(guān)資料后，建設(shè)單位應(yīng)在多少日內(nèi)提供。有了明確的時間段，相關(guān)主管部門才能據(jù)實(shí)做出行政處罰，畢竟提供書面報告和提供相關(guān)資料也需要一定的準(zhǔn)備時間。筆者認(rèn)為提供書面報告的時間可以規(guī)定為物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主大會條件后的30日內(nèi)，而提供資料則在首次業(yè)主大會會議籌備組通知建設(shè)單位后的10日內(nèi)。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)不及時申請成立業(yè)主大會時，筆者認(rèn)為可以采取與建設(shè)單位同樣的行政處罰方式，此外還可以與物業(yè)管理企業(yè)的年檢制度、資質(zhì)管理制度掛鉤。
二、籌備組的組成
建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主向有關(guān)部門提出申請成立業(yè)主大會后，組成會議籌備組的事情就提上議事日程。為了使業(yè)主大會盡快召開，也為了有法可依，在申請主體提出申請后應(yīng)該給相關(guān)行政主管部門規(guī)定明確的期限，行政主管部門負(fù)有組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組的職責(zé)，但很多地方性法規(guī)對此期限都沒有規(guī)定，這也是造成業(yè)主大會籌備難的原因之一。建設(shè)部的《指導(dǎo)規(guī)則》首次規(guī)定了60日的指導(dǎo)期限,北京市及上海市等也做了同樣的規(guī)定,這是立法的一個進(jìn)步,反映了行政效率原則的要求。
建設(shè)部《指導(dǎo)規(guī)則》第十條規(guī)定，“首次業(yè)主大會籌備組的組成人員包括業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任?！痹摋l對籌備組組成人員的規(guī)定顯然不包括物業(yè)管理企業(yè)的代表，筆者認(rèn)為是不完整的，因?yàn)樵诮M成籌備組時，前期物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域進(jìn)行實(shí)體管理，與業(yè)主之間已經(jīng)產(chǎn)生了法律關(guān)系。另外，首次業(yè)主大會召開后，其中一項重要議程就是關(guān)于前期物業(yè)管理企業(yè)的去留問題，作為與此議程有著直接利害關(guān)系的法律主體理應(yīng)有參與并直接與業(yè)主代表對話并表達(dá)其意見的機(jī)會和權(quán)利。最后，上文已經(jīng)談到，籌備首次業(yè)主大會所需的很多資料、信息等都需要前期物業(yè)管理企業(yè)提供?？傊?，籌備組的組成人員中理應(yīng)有其一席之地。
另外，《指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定業(yè)主代表的人數(shù)應(yīng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半（上海、石家莊等亦同），《管理辦法》規(guī)定非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二，筆者認(rèn)為北京市的做法更能保護(hù)業(yè)主的利益，畢竟成立業(yè)主大會是業(yè)主自治生活中的大事，既然要發(fā)揮業(yè)主的自治管理，就應(yīng)該充分發(fā)揮業(yè)主代表的主動性和積極性，其他行政主管部門或者單位都只是起到指導(dǎo)、協(xié)助與配合的作用。另外，建設(shè)單位已單列為代表，則建設(shè)單位不因?yàn)榉课菸词鄢龆僭诖藭r享有業(yè)主身份從而可能作為大業(yè)主占有業(yè)主代表中的多席，若如此會使籌備組的成員組成明顯失衡，不能真正反映廣大業(yè)主的真實(shí)意愿?；谝陨蟽牲c(diǎn)，北京市的規(guī)定增加了業(yè)主大會籌備組中非建設(shè)單位業(yè)主的比例，更能反映業(yè)主的心聲，更有利于保護(hù)業(yè)主的自治管理，也有利于小區(qū)未來的和諧安定。
最后，籌備組的組長由誰擔(dān)任最合適？《指導(dǎo)規(guī)則》以及北京市都規(guī)定由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任，但筆者持反對意見。立法規(guī)定由政府部門代表擔(dān)任應(yīng)該是基于他們的特殊身份以及他們懂相關(guān)法規(guī)政策等的原因。的確，業(yè)主大會的籌備涉及到多方面的主體，需要有關(guān)部門組織和協(xié)調(diào)，業(yè)主代表作為純粹的業(yè)主身份單靠個人力量要想組織和協(xié)調(diào)好各個主體之間的關(guān)系，使籌備工作能順利進(jìn)行是有一定的難度的，所以，籌備組組長在產(chǎn)生前應(yīng)由政府部門代表擔(dān)任臨時召集人，負(fù)責(zé)把好業(yè)主代表的入選關(guān)，負(fù)責(zé)相關(guān)資料的收集，負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主臨時管理公約的制定與法規(guī)政策的把關(guān)與審核等。前期的工作基本完成后，應(yīng)從業(yè)主代表中選舉產(chǎn)生籌備組組長，業(yè)主有著盡快成立業(yè)主大會的內(nèi)在動力，有著渴望自治管理的強(qiáng)烈需求，而且作為直接利害關(guān)系人，他們有著遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過政府主管部門代表的主動性和積極性。所以，由業(yè)主代表擔(dān)任組長具有更大的合理性和更廣的代表性，能更充分地體現(xiàn)業(yè)主的自治管理。當(dāng)然，政府主管部門應(yīng)對組長的產(chǎn)生過程全程監(jiān)督與指導(dǎo)，使其能真正代表業(yè)主，能為廣大業(yè)主謀利。
綜上所述，業(yè)主大會的成立是業(yè)主自治管理生活中的大事，但其籌建難的事實(shí)是有目共睹的。我們應(yīng)發(fā)揮法律法規(guī)的引導(dǎo)、協(xié)調(diào)作用，完善法律條款，盡力解決實(shí)踐中存在的問題，使業(yè)主自治組織盡快建立起來，這也是在為和諧社會的構(gòu)建添磚加瓦。
注釋：
{1}焦點(diǎn)解讀新《北京市物業(yè)管理辦法》[N].來源于北京晚報,2010.5.27
參考文獻(xiàn)：
1.周柯.物業(yè)管理法教程[M].法律出版社，2004
第5篇：北京市物業(yè)管理辦法范文
根據(jù)該《征求意見稿》，本市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將不再由政府定價，普通住宅的物業(yè)費(fèi)也將略有降低。
政府定價退出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
「政策今后本市將對五類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價；對經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式由原來的政府統(tǒng)一定價模式改為由政府指導(dǎo)定價；實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可在政府部門制定的收費(fèi)基準(zhǔn)價格上，向上浮動20%，下浮不限；公有住宅區(qū)、安居住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與經(jīng)濟(jì)適用房執(zhí)行同一標(biāo)準(zhǔn)。
「解讀據(jù)市發(fā)改委收費(fèi)管理處處長王巖介紹，以往本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有政府指導(dǎo)價、政府定價和市場調(diào)節(jié)價三種定價方式，對經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府定價。而根據(jù)《征求意見稿》上述規(guī)定，政府定價將完全退出本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。這不僅可以促成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的市場化競爭，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，為市民提供優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的服務(wù)，還將使本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為更加規(guī)范，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。
「相關(guān)五類實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)收費(fèi)
1.經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的公寓、別墅等高檔住宅區(qū)。
2.辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅區(qū)。
3.按照《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)收費(fèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)。
4.成立業(yè)主大會的或不成立業(yè)主大會由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)的，同時與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅區(qū)。
5.在房屋買賣合同和物業(yè)服務(wù)合同中明確約定了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)。
普通住宅物業(yè)費(fèi)有望降低
與以往本市實(shí)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相比，《征求意見稿》中規(guī)定的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總體來說將會略有降低。新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對電梯的維修收費(fèi)，物業(yè)公司代水、煤、熱、氣、電等專業(yè)公司對業(yè)主收取的手續(xù)費(fèi)以及公共維修基金進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，這在客觀上減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。
具體調(diào)整體現(xiàn)在以下三方面：
「政策電梯和水泵的中修和大修，房屋的中修和大修將從物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中剔除。
「解讀據(jù)王巖介紹，從1999年開始，購房者在買房時需要繳納公共維修基金，而物業(yè)收費(fèi)中還包括“電梯和水泵的中修和大修，房屋的中修和大修”，造成重復(fù)收費(fèi)。根據(jù)《征求意見稿》，今后的物業(yè)收費(fèi)中將不再包括這兩大項的費(fèi)用。
「政策物業(yè)公司在代替水、煤、熱、氣、電等專業(yè)公司收取費(fèi)用時向業(yè)主收取的手續(xù)費(fèi)將被取消。
「解讀據(jù)了解，一些物業(yè)公司在代替煤、水、電、氣等專業(yè)公司收取費(fèi)用時，向業(yè)主收取了大約每戶1元/月的委托費(fèi)。對此，王巖說，這些費(fèi)用原本應(yīng)該由上述專業(yè)公司上門向業(yè)主收取，由物業(yè)公司代收的委托費(fèi)用也應(yīng)該由這些專業(yè)公司支付而不應(yīng)該轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上。
「政策將原來由物業(yè)公司直接收取的電梯的大修及中修費(fèi)用進(jìn)行基金化管理，并大幅降低無人值守電梯的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?；鸹芾韺㈦娞菥S修費(fèi)用的支配權(quán)由物業(yè)公司轉(zhuǎn)移到業(yè)主，物業(yè)公司收取的電梯大、中修費(fèi)用，應(yīng)單獨(dú)設(shè)賬、?？顚Ｓ茫窗l(fā)生大、中修及專項工程維修時，不得使用。
「解讀據(jù)市國土房管局居住小區(qū)管理辦公室副主任鄒勁松介紹，以往本市對無人值守電梯并未制定相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司對無人值守電梯所收取的費(fèi)用與有人駕駛電梯實(shí)行的是同一標(biāo)準(zhǔn)。為無人值守的電梯制定一個較低的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際減免了相當(dāng)一部分費(fèi)用。（見下表）
高層住宅電梯（有人駕駛）運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用項目
項目 交流調(diào)速 交流調(diào)壓調(diào)速
運(yùn)行梯 63620 62503
備用梯 6362 6250
高峰梯 14138 13890
無人駕駛的高 層住宅電梯運(yùn) 行維護(hù)費(fèi)用
項目 交流調(diào)速 交流調(diào)壓調(diào)速
運(yùn)行梯 35754 33520
備用梯 3575 3352
高峰梯 7945 7449
（注）單位：元/部。年
■鏈接。物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成
1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。
2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。
3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。
4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。
6.辦公費(fèi)用。
7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。
8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用。
9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
■鏈接。物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)
（住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)）
項目 標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)范 圍
綜合管理費(fèi) 0.32 小區(qū)規(guī)劃紅線 范圍內(nèi)，涉及公共財產(chǎn)和公共 事務(wù)的管理
物業(yè)共用部位、 按《北京市住宅公共維修 基金使用管理 辦法》中附件一
共用設(shè)施設(shè)備 0.31 以共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包 括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；
日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 不包括另 行收費(fèi)的設(shè)備 設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備
綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 0.07 小區(qū)規(guī)劃紅線范圍 內(nèi)的中心綠地和房前 、屋后，道路兩側(cè)
區(qū)間綠地
清潔衛(wèi)生費(fèi) 0.08 小區(qū)規(guī)劃紅線 以內(nèi)，業(yè)主戶門以外
秩序維護(hù)費(fèi) 0.11 小區(qū)規(guī)劃紅線 以內(nèi)，業(yè)主戶門以外
智能化系統(tǒng) 每項 小區(qū)規(guī)劃 紅線以內(nèi)及樓 宇公共區(qū)域內(nèi)
運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 0.05
（注）計量單位：元/建筑平方米、月
經(jīng)濟(jì)適用房增加一項收費(fèi)
「政策新規(guī)定沒有修改或提高經(jīng)濟(jì)適用房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但增加了新添智能化系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。
「解讀據(jù)王巖介紹，增加該項收費(fèi)主要是因?yàn)楸臼薪鼛啄晷陆ǖ慕?jīng)濟(jì)適用房大都添置了樓宇對講、周界紅外報警等智能化系統(tǒng)，這部分費(fèi)用目前全部由物業(yè)公司支付，而實(shí)際受益者卻是業(yè)主。為公平起見，這部分收費(fèi)應(yīng)由業(yè)主繳納。
政府指導(dǎo)價必須定期公布
「政策實(shí)行政府指導(dǎo)價的，由市價格主管部門和市國土房管局制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及浮動幅度，并定期公布；物業(yè)管理企業(yè)要在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。
「解讀據(jù)市發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此項規(guī)定充分尊重了業(yè)主的知情權(quán)。
裝修管理服務(wù)收費(fèi)有標(biāo)準(zhǔn)
第6篇：北京市物業(yè)管理辦法范文
維修基金實(shí)在是一個風(fēng)波不斷的事物。開發(fā)商拖欠維修基金的新聞還在眼前晃悠，耳畔就傳來了少數(shù)小區(qū)為爭奪維修基金“管理權(quán)”而鬧出業(yè)委會選舉糾紛的消息。
沒想到的是，舊患未平，新憂又起。現(xiàn)在維修基金不夠用，已經(jīng)在一些樓齡較大的小區(qū)露了頭，而且，在不久的將來，伴隨著通貨膨脹，“修不起樓、籌不到錢”的現(xiàn)象會更普遍、更突出。
維修基金貶值之困
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年全國共完成商品住宅投資13612億元。按照“房地產(chǎn)開發(fā)商按照每平方米建筑面積成本價的3％～4％繳納；購房者按照每平方米建筑面積成本價的2％～3％繳納”的規(guī)定，應(yīng)繳納的維修基金至少有680億元。加上歷史上累積下來的房屋維修金，目前國內(nèi)房屋維修金總額絕對超過1000億元。
但是，這筆巨款足以應(yīng)付物業(yè)的維修嗎?答案是否定的。資深房地產(chǎn)分析師曾旺群認(rèn)為，維修基金看起來數(shù)額不少，但是相對于房屋的造價和以后維修的難度，這個數(shù)額便不大了。如果加上通貨膨脹因素，一旦出現(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)波動，20年后動用這筆錢修樓很可能是杯水車薪。上投摩根富林明基金管理公司也曾經(jīng)表示，簡單地把維修基金全部存入銀行，雖然非常安全，但卻過于保守，風(fēng)險可控的投資至少可以推遲動用維修資金本金的時間。
維修基金本身的使用特點(diǎn)也為適度投資提供了空間。對于一個新建小區(qū)來說，在前3年甚至前10年的時間，一般只要對住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常的維護(hù)就可以了，基本上不會動用維修資金進(jìn)行較大的修理。
令人遺憾的是，到目前為止，大多數(shù)業(yè)主乃至政府官員仍然停留在關(guān)注維修資金安全的階段，而忽略了市場波動可能帶來的貶值風(fēng)險。
理財規(guī)劃啟動不久即夭折
并非沒有人思考過為房屋維修基金制訂理財規(guī)劃。
早在2002年，北京出臺的《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》第十二條規(guī)定：“維修基金閑置時，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會批準(zhǔn)，物業(yè)管理委員會可購買國債或法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍，嚴(yán)禁挪作他用?！?006年2月出臺的《北京市專項維修資金使用管理辦法(試行)》又重申了上述精神。這無疑為維修基金留下了“可投資”的口子。
2006年4月，北京新天第家園成為當(dāng)?shù)厥准以噲D為維修基金制訂理財規(guī)劃的小區(qū)。而推動維修基金正式啟動理財規(guī)劃的，是北京市建委3月18日印發(fā)的《關(guān)于業(yè)主委員會開立專項維修資金賬戶等有關(guān)問題的通知》?！锻ㄖ分幸?guī)定，業(yè)委會成立后，業(yè)委會可根據(jù)業(yè)主大會的決議在開設(shè)維修資金業(yè)務(wù)的銀行開立物業(yè)管理區(qū)域維修資金專用賬戶。
在得到超過87％的業(yè)主的贊同后，民生銀行、交通銀行、光大銀行、北京銀行都進(jìn)入到了這場專項維修基金理財服務(wù)的爭奪戰(zhàn)中。它們分別向業(yè)委會提供了各自的“專項維修基金理財計劃書”。其中，有穩(wěn)健保守型方案，有溫和成長型方案，還有積極成長型方案。
然而，到2006年6月，北京市建委發(fā)文對維修基金的投資作了明確限制――北京市各業(yè)主大會、業(yè)委會按照定期存款利率與開戶行確定專項維修基金存款利率，只能委托開戶行購買一級市場國債，禁止進(jìn)行任何有風(fēng)險的理財或投資。在這一文件的制約下，諸如“陽光理財”之類的維修基金銀行理財產(chǎn)品全面叫停。
維修基金理財非易事
就在北京為維修基金能否進(jìn)入投資渠道而幾番折騰的同時，國家建設(shè)部和財政部也在考慮維修基金的增值保值問題。2005年10月，《住房專項維修資金管理辦法(征求意見稿)》向社會公布并廣泛征求意見。
其中，第二十一條規(guī)定，在保證住房專項維修資金正常使用的前提下，代管單位可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住房專項維修資金用于購買一級市場國債。業(yè)主大會成立后，代管單位用住房專項維修資金購買一級市場國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意。第二十二條則規(guī)定，住房專項維修資金存儲或者購買國債的增值收益應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住房專項維修資金滾存使用。有專家認(rèn)為，規(guī)定明確后，不排除有更多的小區(qū)將維修基金用于購買國債以求增值。
第7篇：北京市物業(yè)管理辦法范文
還有太多太多的問題不為業(yè)主所知。
誰來收取住宅專項維修資金，又是如何管理？
住宅專項維修資金為何使用率如此之低？
業(yè)主在這筆資金上的收益又有多少呢？
兩種模式
590萬元，137平方米。韓梅一家的第三次購房計劃完成了。
這套位于北京望京地區(qū)的學(xué)區(qū)房，是韓梅為兒子今后上學(xué)購買的，她的兒子今年不到兩歲。
在此之前，韓梅一家在燕郊買過一套房，將之賣掉后在北京望京地區(qū)購買了一套二手房，再將之賣掉后，選擇了這套新開盤的學(xué)區(qū)房。事實(shí)上，她家只有這一套房。
前后三次買房、賣房，韓梅也算是老手了，可對于住宅專項維修資金她卻了解甚少。畢竟，這只是眾多款項中的一項，何況，這筆錢很少用到。
“從這套房開始，我們也關(guān)注專項維修資金了?！表n梅說，在房屋交易時，她還特意詢問了售樓方住宅專項資金該怎么交，得到的回答是，待2015年交房時交存、每平方米200元，專項維修資金將交到政府指定單位進(jìn)行代管。但更深入的問題，售樓方也沒有給出準(zhǔn)確回答。
實(shí)際上，目前商品房住宅專項維修資金管理主要分為兩種情況，所在小區(qū)成立業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）前和成立業(yè)委會之后。
韓梅將要入住的小區(qū)屬于新開樓盤，沒有成立業(yè)委會。按照《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）規(guī)定，她與同小區(qū)業(yè)主的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管，也就是將由北京市住建委下設(shè)的北京住房資金管理中心代管。
自2009年1月1日起，北京地區(qū)商品住宅及售后公有住房住宅專項維修資金實(shí)施統(tǒng)一管理，商品住宅專項維修資金代管賬戶名稱已變更為北京市住房資金管理中心。
這個資金管理中心負(fù)責(zé)北京市住宅專項維修資金的日常管理工作，包括資金歸集、賬務(wù)管理、資金支付、數(shù)據(jù)管理、檔案管理等工作；北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)、使用審核，并協(xié)調(diào)解決管理工作中的重大問題。此外，北京市各區(qū)縣建委和相應(yīng)的資金管理中心，也管理著所轄區(qū)域的住宅專項維修資金。
按照《辦法》規(guī)定，北京市建委等主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。需要注意的是，開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。
也就是說，韓梅所在小區(qū)的住宅專項維修資金在交由資金管理中心代管后，將存入政府指定的商業(yè)銀行，專戶專儲。
而在天津、上海等地，主管此項工作的為當(dāng)?shù)胤抗芫?，代管資金業(yè)務(wù)也均是交給了資金管理中心，模式、職責(zé)與北京地區(qū)大致相同。
當(dāng)小區(qū)業(yè)主大會成立后，就應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。隨后，專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)委會。
北京市住建委物業(yè)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，經(jīng)業(yè)主大會決議授權(quán)，專項維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的專用賬戶后，就可由業(yè)主大會通過建立住宅專項維修資金管理制度進(jìn)行日常管理。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)向記者強(qiáng)調(diào)，無論是由住房資金管理中心代管，還是將專項資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)主大會賬戶，這筆錢始終是歸業(yè)主所有的，受到當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的監(jiān)督管理。
信息不對稱
可以肯定的是，歸業(yè)主所有的住宅專項維修資金得到了政府的監(jiān)督，然而在日常管理、申請使用中卻令業(yè)主頗不滿意。
“別看我前后交易了三套房子，但是關(guān)于維修資金的信息，一點(diǎn)兒都不知道。”韓梅說，她從未接到過住宅專項維修資金的相關(guān)賬單和使用情況。
但是根據(jù)《辦法》規(guī)定 ，負(fù)責(zé)管理住宅專項維修資金的部門及業(yè)委會，應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；發(fā)生列支的項目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。
然而，在記者采訪過的多數(shù)業(yè)主中，涉及北京、南京、廣州等多個城市，他們當(dāng)中定期接受過住宅專項維修資金使用明細(xì)賬單的很少。此外，在一些使用過專項維修資金的小區(qū)中，業(yè)主們也沒有得到過相關(guān)的詳細(xì)公告。
幾個月前，北京市豐臺區(qū)慧時欣園小區(qū)剛剛完成30扇單元門的更新安裝工程，這項工程便使用了業(yè)主的住宅專項維修資金，由于該小區(qū)沒有成立業(yè)委會，整個工程則由物業(yè)公司主導(dǎo)。
據(jù)小區(qū)業(yè)主李先生介紹，物業(yè)公司在上門爭取業(yè)主意見、填寫表格后，只是在小區(qū)內(nèi)張貼過一個簡易公告，告知該工程取得了業(yè)主同意，然而當(dāng)施工完成后，業(yè)主們卻遲遲沒有得到進(jìn)一步的信息。
“整個工程花了我們多少錢，用什么牌子的產(chǎn)品，我們都不知道”，李先生說，對此情況業(yè)主們也很無奈。
記者在對慧時欣園小區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行采訪時，對方稱相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)不在，無法接受采訪。
很明顯，住宅專項維修資金的信息不對稱，不僅令業(yè)主沒有享有到應(yīng)有的知情權(quán)，也成為專項資金監(jiān)督管理的軟肋。
隨著二手房交易市場的火熱，更加劇了住宅專項維修資金信息不對稱現(xiàn)象的上演，在韓梅進(jìn)行過的兩次二手房交易中，均未將住宅專項維修資金進(jìn)行過戶，她也從未收到過任何經(jīng)手單位的提醒。
事實(shí)上，按照相關(guān)規(guī)定，當(dāng)房屋過戶交易時，住宅專項維修資金也應(yīng)過戶，否則將影響新業(yè)主對專項資金的使用?？捎浾邚亩鄠€房地產(chǎn)中介處了解到，由于住宅專項維修資金只是房屋首次出售時需要交存，二手房交易時無需交存，業(yè)主并不關(guān)心，房地產(chǎn)中介也很少提及此事。
主體缺失
韓梅至今仍不了解的是，到底該怎么使用住宅專項維修資金。其實(shí)，還有更多的業(yè)主不知如何使用這筆錢。
住宅專項維修資金實(shí)際執(zhí)行中最大的癥結(jié)在于，主體缺失和程序繁瑣，使得申請使用住宅專項維修資金的過程非常難，這也被認(rèn)為是導(dǎo)致資金使用率低的主要原因。
“一般住宅房屋投入使用5年后就會逐步進(jìn)入維修周期。結(jié)合房屋建造使用實(shí)際情況，一般情況下，屋面防水中大修應(yīng)在10年-15年進(jìn)行一次，電梯中大修應(yīng)5年-8年進(jìn)行一次，其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)結(jié)合房屋實(shí)際使用情況制定相應(yīng)的維修計劃?！北本┦凶〗ㄎ课莅踩驮O(shè)備管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
但是，目前專項維修資金的申請主體為業(yè)委會或物業(yè)企業(yè)，部分沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)且尚未成立業(yè)委會的小區(qū)由街道辦事處作為申請主體申請使用專項維修資金。
“由于申請使用維修資金需要組織實(shí)施維修工程、進(jìn)行資金分?jǐn)偟裙ぷ?，作為業(yè)主個人無法操作，因此目前業(yè)主個人不能作為專項維修資金使用申請主體。”北京市建委房屋安全處負(fù)責(zé)人說。
對此，記者詢問了北京多個社區(qū)居委會主任，他們告訴記者，想要成立業(yè)委會確實(shí)非常困難，不僅需要得到街道、社區(qū)、物業(yè)公司和業(yè)主的多方支持，還要有一批有才干、肯干的業(yè)主出面主持業(yè)委會日常工作，否則，即使業(yè)委會成立了，也很難運(yùn)行，反而會更糟糕。
韓梅所生活過的三個小區(qū)中，沒有一個成立過業(yè)委會；慧時欣園小區(qū)的李先生和業(yè)主們曾一直想成立業(yè)委會，但多次推進(jìn)后還是沒有成立，一是業(yè)主自身不知如何操作，二是各方意見沒有形成統(tǒng)一。
那么，在確定專項資金申請、使用主體的過程中，業(yè)委會的可能性就極小。
如果把使用主體交由街道辦事處這類政府部門更是下策，一來這類部門沒有專業(yè)物業(yè)知識，二是政府部門本職工作較多無太多精力代辦此項工作，三是由于政府的特殊身份，不方便主導(dǎo)這筆屬于業(yè)主的錢。
最后，只剩下物業(yè)公司成為主體，但在業(yè)主與物業(yè)公司多年共處之后，二者之間也產(chǎn)生了諸多難以解決的糾紛，業(yè)主對物業(yè)公司的認(rèn)可度不高，甚至形成了一種社會現(xiàn)象、社會話題。
因此，使用住宅專項維修資金的主體就很難確立并得到廣大業(yè)主的認(rèn)可，主體缺失，又何談申請使用住宅專項維修資金？
另外，在各地執(zhí)行的《辦法》和條例中都有一個硬指標(biāo)，那就是，小區(qū)使用資金前需達(dá)到住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議，不能達(dá)到這項硬指標(biāo)的小區(qū)，申請使用資金就沒有可能。單此一項規(guī)定，就把很多小區(qū)擋在了門外。
北京市幸福指針業(yè)主大會輔導(dǎo)中心副理事長孟憲生告訴記者，由于申請使用專項資金需要大量文案資料，并且要多個部門審核，很多小區(qū)無法成功使用這筆資金，一方面是一些小區(qū)的確有不符合條件的地方甚至沒有“主體”，另一方面則是主體操作過程中沒有吃透政策規(guī)定、缺乏專業(yè)知識。
陳國強(qiáng)也認(rèn)為，審批程序過于繁瑣，加之這筆資金和維修工程涉及每一戶業(yè)主，致使一些確實(shí)需要使用這筆資金的小區(qū)的維修項目一拖再拖，有的申請一年了都沒有結(jié)果。
一句話，住宅專項維修資金“用得難”。這樣一來，大量專項資金只能在銀行專有賬戶中沉睡。
第8篇：北京市物業(yè)管理辦法范文
買方（以下簡稱乙方）：____________
甲方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，通過________方式，取得北京市________區(qū)（縣）________地塊的土地使用塊，土地面積為________平方米，土地使用年限________年，自_______年____月____日至____年____月____日止，國有土地使用證號為_________。甲方在上述地塊上建設(shè)的____現(xiàn)已竣工，取得房屋所有權(quán)證（證號為____）。經(jīng)北京市房屋土地管理局審核，準(zhǔn)予上市銷售，北京市商品房銷售許可證號為________。
乙方自愿購買甲方的________房屋，房屋用途為________。甲方出售該房屋時亦同時將該房屋分?jǐn)偟耐恋厥褂妹娣e轉(zhuǎn)讓給乙方。
雙方經(jīng)協(xié)商，就上述房屋的買賣事宜，訂立本契約。
第一條 ________房屋，建筑面積為________平方米（含共有共用面積），房屋狀況詳見附件，土地面積________平方米（含共有共用面積），土地使用期限自房屋產(chǎn)權(quán)過戶之日起至__________年____月____日止。
上述面積已經(jīng)________房地局測繪。
第二條 雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣_________元，價款合計為（大寫）____仟____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整（小寫：_________元）。乙方預(yù)付的定金________元，在乙方最后一次付款時轉(zhuǎn)為購房價款。
第三條 乙方同意在本契約簽定________日內(nèi)將購房價款全部匯入甲方指定銀行。
甲方指定銀行：____________
銀行帳號：____________
第四條 甲方同意在________年____月____日前將房屋交付給乙方。交付時，甲方提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》，并辦妥全部交接手續(xù)。交付地點(diǎn)：________。
甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》、《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定，自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進(jìn)行保修。
第五條 乙方同意在小區(qū)物業(yè)管理委員會或業(yè)主管理委員會未選定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前，其購置的房屋由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。
第六條 雙方同意在簽定本契約后三十日內(nèi)，持本契約和有關(guān)證件到北京市________房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣立契過戶手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
辦理上述手續(xù)時發(fā)生的稅費(fèi)，由雙方依照有關(guān)規(guī)定繳納。
第七條 本契約生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金自約定房屋交付之日第二天起至實(shí)際交付日止，每延期一日甲方按乙方已支付房價款金額的萬分之____（大寫數(shù)字）向乙方支付違約金。逾期超過________日（遇法定節(jié)假日順延）甲方未交付房屋的，乙方有權(quán)終止本契約。契約終止自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在契約終止后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方。利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率人民幣計算。
第八條 本契約生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有權(quán)向乙方追索違約金。違約金自本契約約定付款之日第二天起至實(shí)際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價款的萬分之____（大寫數(shù)字）向甲方支付延期違約金。逾期超過________日（遇法定節(jié)假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權(quán)終止本契約。契約終止自甲方書面通知送達(dá)乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還，甲方將乙方已付的房價款退還給乙方。
第九條 本契約自雙方簽字之日起生效，未盡事宜，雙方可另簽補(bǔ)充協(xié)議。本契約的附件和雙方簽定的補(bǔ)充協(xié)議，為本契約不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。
第十條 本契約在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下第_________（大寫數(shù)字）種方式解決糾紛。
（一）提交北京仲裁委員會仲裁。
（二）任何一方均可向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。
第十一條 本契約正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，副本________份，房地產(chǎn)交易管理部門……各一份。
甲方（簽字）：_________________
法定代表人：___________________
身份證號碼：___________________
地址：_________________________
聯(lián)系電話：_____________________
郵政編碼：_____________________
人：_______________________
聯(lián)系電話：_____________________
___________年_______月_______日
乙方（簽字）：_________________
法定代表人：___________________
身份證號碼：___________________
地址：_________________________
聯(lián)系電話：_____________________
郵政編碼：_____________________
人：_______________________
第9篇：北京市物業(yè)管理辦法范文
【關(guān)鍵詞】物業(yè)費(fèi)拖欠 物業(yè)費(fèi)定價 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 制裁
物業(yè)管理費(fèi)是對區(qū)分所有的住宅小區(qū)公共部位進(jìn)行日常維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的重要來源,但目前各住宅小區(qū)都有很大比例的業(yè)主拒絕繳納或拖欠物業(yè)管理費(fèi),一些住宅小區(qū)的物業(yè)費(fèi)拖欠比例甚至超過70%。由于收費(fèi)不足,很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)只好降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。另外,更有一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主比例太大而嚴(yán)重虧損,不得不退出小區(qū)物業(yè)管理。由于業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致入不敷出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出小區(qū)物業(yè)管理,造成了住宅小區(qū)一定時期內(nèi)的管理真空,這給業(yè)主的生活帶來了很大的困擾。
業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)問題的成因
物業(yè)費(fèi)定價缺少業(yè)主參與。當(dāng)前居民普通住宅物業(yè)服務(wù)主要實(shí)行政府指導(dǎo)價的定價方式?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。在各地方按照這個《辦法》制定的地方性行政規(guī)章中,許多都對普通住宅物業(yè)規(guī)定了實(shí)行政府指導(dǎo)價的定價方式。市場調(diào)節(jié)價一般適用于別墅等高檔住宅、非住宅物業(yè)及特約服務(wù)收費(fèi)。特約服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)接受個別業(yè)主委托,為其提供公共性物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)所收取的費(fèi)用。
在實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)項目上,物業(yè)服務(wù)價格的確定往往體現(xiàn)了政府的意志、物業(yè)管理企業(yè)或開發(fā)商的意志,卻唯獨(dú)缺少物業(yè)費(fèi)的實(shí)際繳納人業(yè)主的意志,因此業(yè)主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物業(yè)服務(wù)價格?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第七條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價的,有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素,制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度,并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。按照此規(guī)定,政府、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)都應(yīng)參與物業(yè)服務(wù)定價,業(yè)主至少可以參與基準(zhǔn)價基礎(chǔ)上浮動幅度范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價。但實(shí)際上,業(yè)主幾乎很少參與服務(wù)費(fèi)定價。首先,在前期物業(yè)管理階段,業(yè)主不能參與定價。由于在前期物業(yè)服務(wù)合同的締約過程中業(yè)主大會尚未召開,業(yè)主委員會尚未成立,根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十一條的規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)合同一般是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商即建設(shè)單位簽訂的。此階段業(yè)主不能參與定價,沒有機(jī)會表達(dá)自己的意志,更不能討價還價。其次,由于一系列復(fù)雜的原因,很多小區(qū)撤換前期物業(yè)公司困難重重,業(yè)主也很難通過由業(yè)主自治機(jī)構(gòu)與新物業(yè)公司簽合同的方式參與物業(yè)費(fèi)定價。
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高、標(biāo)準(zhǔn)不具體。目前,居民對物業(yè)服務(wù)普遍不滿意。中國質(zhì)量協(xié)會、全國用戶委員會公布的2009年度全國住宅用戶滿意度測評結(jié)果顯示,2009年住宅用戶的滿意度指數(shù)為70。住戶最不滿意物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差,包括停車管理混亂,小區(qū)安全性低等問題。
經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),造成當(dāng)前物業(yè)管理糾紛的一個重要原因即是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不具體。實(shí)踐當(dāng)中的物業(yè)管理服務(wù)合同往往只對物業(yè)管理服務(wù)的項目進(jìn)行約定,而對各個物業(yè)管理服務(wù)項目應(yīng)達(dá)到何種質(zhì)量則缺乏具體的、量化的規(guī)定。這不僅使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)時無明確的執(zhí)行參照,也使得業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常會因?qū)Ψ?wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識不一致而導(dǎo)致糾紛。在物業(yè)服務(wù)合同合法有效的前提下,業(yè)主以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有問題而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的比例非常大。在實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)費(fèi)不能及時收繳,業(yè)主在法庭提出抗辯理由有50%是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)價不相符。①
拖欠物業(yè)費(fèi)行為得不到有力制裁。通常在住宅小區(qū)剛?cè)胱r拖欠物業(yè)費(fèi)的只有極少數(shù)業(yè)主,一旦其行為得不到及時制裁,不交費(fèi)業(yè)主數(shù)量將迅速增長,這是因?yàn)椴唤晃飿I(yè)費(fèi)也可以享受物業(yè)服務(wù)的“搭便車”心理和行為會在業(yè)主間蔓延,造成欠費(fèi)風(fēng)氣盛行。目前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)對拖欠物業(yè)費(fèi)行為除了請求業(yè)主委員會督促外,唯一合法的手段就是訴諸法院,通過訴訟的途徑追究業(yè)主違約責(zé)任。在實(shí)際生活中,因?yàn)檫@種方式費(fèi)時費(fèi)力,所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過訴訟的方式追繳物業(yè)費(fèi)的案例比例不高。從我國目前的立法規(guī)定看,對業(yè)主無合法理由欠費(fèi)的行為尚無有效制裁措施。
解決拖欠物業(yè)管理費(fèi)問題的對策
提高業(yè)主參與協(xié)商物業(yè)費(fèi)定價的程度。首先,從長遠(yuǎn)來看,物業(yè)費(fèi)應(yīng)該朝協(xié)商定價的方向發(fā)展,縮小適用政府指導(dǎo)價,拓寬市場調(diào)節(jié)價的適用范圍。政府指導(dǎo)價物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制有待改善,尤其在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的今天,應(yīng)放寬并改善這種物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制,在國家價格宏觀調(diào)控下,通過市場競爭機(jī)制進(jìn)行服務(wù)價格的調(diào)節(jié)。②政府可以定期向社會如實(shí)公布物業(yè)費(fèi)的市場平均價格以及各項服務(wù)收費(fèi)的明細(xì)情況,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主參照市場的均價自由確定收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。③以北京為例,僅經(jīng)濟(jì)適用住房、危改回遷小區(qū),在未成立業(yè)主大會前,實(shí)行政府指導(dǎo)價。北京市的這種規(guī)定市場化程度比較高,更能尊重業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在定價問題上的合意,符合民事活動平等、自愿的原則。其次,就目前而言,在部分有必要實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)項目上要保證業(yè)主在基準(zhǔn)價基礎(chǔ)上浮動幅度范圍內(nèi)參與協(xié)商定價。為此,還必須完善業(yè)主自治和前期物業(yè)服務(wù)等一系列配套制度。目前各地業(yè)主大會的召開、業(yè)主委員會的成立比率普遍不高。沒有業(yè)主大會和業(yè)主委員會,業(yè)主就沒有參與協(xié)商物業(yè)費(fèi)定價的法定機(jī)構(gòu)及合理的程序。業(yè)主自治制度的推行任重而道遠(yuǎn)。前期物業(yè)管理合同的簽訂主體和簽訂程序也有待改進(jìn)。
加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制度建設(shè)。讓業(yè)主心甘情愿地交納物業(yè)費(fèi)必須提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,但提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不是無限度的,必須有一個標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制度建設(shè),制定科學(xué)合理的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是解決物業(yè)服務(wù)矛盾非常重要的一個方面,這既可以使物業(yè)服務(wù)企業(yè)對自己的服務(wù)有明確的目標(biāo),督促其按照標(biāo)準(zhǔn)提供和改善自己的服務(wù),也可以直接準(zhǔn)確判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違約。
我國目前尚不存在統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量國家標(biāo)準(zhǔn)。依合同法第六十一和第六十二條的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)可以有約定標(biāo)準(zhǔn)和其他標(biāo)準(zhǔn),其它標(biāo)準(zhǔn)包括國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、通常標(biāo)準(zhǔn)履行、符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)。對于物業(yè)服務(wù)約定標(biāo)準(zhǔn),實(shí)踐中有些物業(yè)服務(wù)合同本身存在缺陷,合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模糊、定性不定量,發(fā)生糾紛后業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)各說各的理,讓人無法判斷。
我們認(rèn)為物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)堅持當(dāng)事人合同約定為主的原則,但國家或地方應(yīng)制作科學(xué)合理、有效的標(biāo)準(zhǔn),通過實(shí)行分類、分項、分級,為物業(yè)管理雙方當(dāng)事人提供菜單式的選項,為簽訂物業(yè)服務(wù)合同提供參考依據(jù),在合同沒有約定的情況下也可以依據(jù)合同法第六十二條作為判斷服務(wù)提供方是否違約的依據(jù)。
立法規(guī)定對拖欠物業(yè)費(fèi)的制裁措施。各國關(guān)于業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)都規(guī)定了較為嚴(yán)厲的措施,如新加坡立法規(guī)定對拒絕或遲延交付的服務(wù)費(fèi)用加收利息及罰金。④德國《住宅所有權(quán)法》第18條和第19條規(guī)定,共有所有權(quán)人于履行所負(fù)擔(dān)的義務(wù)有相當(dāng)?shù)倪t延時,將構(gòu)成剝奪其居住權(quán)。⑤我國臺灣地區(qū)“公寓大廈管理條例”第21條和22條規(guī)定,區(qū)分所有權(quán)人或住戶積欠應(yīng)負(fù)擔(dān)費(fèi)用,管理負(fù)責(zé)人或管理委員會得訴請法院命其給付遲延利息甚至強(qiáng)制其遷離。此外,依據(jù)我國臺灣地區(qū)的建筑法規(guī),還可以憑借公權(quán)力采取切斷電氣和水道等其他適當(dāng)?shù)拇胧?等等。
借鑒上述國家或地區(qū)的欠費(fèi)制裁制度,我國也應(yīng)通過法律法規(guī)明確規(guī)定對拖欠物業(yè)費(fèi)的制裁措施。對于物業(yè)服務(wù)提供方來說,業(yè)主與其是服務(wù)合同關(guān)系,業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)是違約行為,業(yè)主對自己的違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。依據(jù)合同法的規(guī)定,拖欠物業(yè)費(fèi)的違約責(zé)任形式主要應(yīng)是損害賠償、違約金,欠費(fèi)業(yè)主支付遲延利息其性質(zhì)應(yīng)為損害賠償。目前我國實(shí)踐當(dāng)中欠費(fèi)業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任的形式主要是支付滯納金。對于按時交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主來說,拖欠物業(yè)費(fèi)是違反了區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的共同費(fèi)用分擔(dān)義務(wù)的行為。部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)不僅擾亂了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營,也侵害了業(yè)主團(tuán)體的共同利益。正是基于欠費(fèi)行為的這種性質(zhì),世界各國的立法上才規(guī)定業(yè)主管理團(tuán)體可以采取除滯納金和遲延利息之外更多更嚴(yán)厲的制裁措施。我們認(rèn)為除了遲延利息和滯納金外,我國法律也可以規(guī)定對無故欠費(fèi)業(yè)主發(fā)出支付令、限制房屋轉(zhuǎn)讓、將其專有部分強(qiáng)制拍賣、要求業(yè)主強(qiáng)制遷離、予以罰款、做出罰金有罪判決等有力措施解決物業(yè)管理費(fèi)拖欠問題。(作者單位:唐山學(xué)院;本文系唐山學(xué)院課題“唐山市物業(yè)管理問題及對策研究”成果,項目編號:09004A)
注釋
①③④馬克力,王磊,羅海燕:《物業(yè)管理糾紛》,北京:法律出版社,2007年,第139,136,145頁。
