不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同精選(九篇)

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第1篇：不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同范文

關(guān)鍵詞氮肥用量;運(yùn)籌方式;揚(yáng)麥16;群體動(dòng)態(tài);產(chǎn)量;影響

筆者以揚(yáng)麥16為材料,研究了不同施氮量與氮肥運(yùn)籌方式對(duì)小麥產(chǎn)量和群體發(fā)育動(dòng)態(tài)的影響[1-3],以期為小麥大面積種植奪取高產(chǎn)提供相關(guān)技術(shù)依據(jù)。

1材料與方法

1.1試驗(yàn)概況

試驗(yàn)田前茬為水稻,土質(zhì)為砂壤土,地勢(shì)平坦,地力均勻,肥力水平較好,土壤有機(jī)質(zhì)含量17.54g/kg。供試小麥品種為揚(yáng)麥16。

1.2試驗(yàn)設(shè)計(jì)

1.2.1氮肥用量試驗(yàn)。設(shè)6個(gè)水平,分別為:0(N0)、180kg/hm2(N180)、210kg/hm2(N210)、240kg/hm2(N240)、270kg/hm2(N270)、300kg/hm2(N300),3次重復(fù),隨機(jī)區(qū)組排列,共18個(gè)小區(qū)。小區(qū)長(zhǎng)寬各3m,行距30cm,小區(qū)面積9m2。各小區(qū)氮肥運(yùn)籌方式均為基肥∶壯蘗肥∶拔節(jié)孕穗肥為6∶1∶3。

1.2.2氮肥運(yùn)籌方式試驗(yàn)。氮肥用量為240kg/hm2,運(yùn)籌方式分為4種,即基肥∶壯蘗肥∶拔節(jié)孕穗肥分別為7∶1∶2(B7)、6∶1∶3(B6)、5∶1∶4(B5)、4∶1∶5(B4),隨機(jī)區(qū)組排列,3次重復(fù),共12個(gè)小區(qū)。

1.3試驗(yàn)實(shí)施

小麥于11月8日播種,人工開(kāi)溝條播,基施五氧化二磷75kg/hm2、氧化鉀90kg/hm2,壯蘗肥施五氧化二磷33kg/hm2、氧化鉀39kg/hm2。12月7日用50%苯磺·異丙隆2.25kg/hm2對(duì)水900kg噴霧防除田間雜草,4月30日用25%多菌靈加吡蟲(chóng)啉防治小麥赤霉病和蚜蟲(chóng)。6月12日小麥成熟后分小區(qū)收獲,分收分脫獲得實(shí)產(chǎn)。

1.4調(diào)查內(nèi)容

基礎(chǔ)地力:5點(diǎn)取樣,風(fēng)干后測(cè)定土壤有機(jī)質(zhì)及氮、磷、鉀含量。群體結(jié)構(gòu):每小區(qū)取1個(gè)點(diǎn),每點(diǎn)1m長(zhǎng),調(diào)查基本苗與越冬期、返青期、拔節(jié)期、抽穗開(kāi)花期等的主莖葉齡、莖蘗數(shù)[4]。產(chǎn)量結(jié)構(gòu):每小區(qū)取1個(gè)點(diǎn),每點(diǎn)1m長(zhǎng),調(diào)查有效穗數(shù),從每個(gè)取樣點(diǎn)隨機(jī)抽取50穗,調(diào)查每穗粒數(shù),從計(jì)產(chǎn)區(qū)取樣測(cè)定千粒重。籽粒實(shí)產(chǎn):收獲曬干后稱(chēng)重計(jì)產(chǎn)。成熟期測(cè)量各處理植株性狀。

2結(jié)果與分析

2.1不同氮肥用量與氮肥運(yùn)籌對(duì)揚(yáng)麥16群體發(fā)育動(dòng)態(tài)的影響

2.1.1不同氮肥用量對(duì)揚(yáng)麥16群體發(fā)育動(dòng)態(tài)的影響。從表1可以看出,隨著施氮量的增加,各生育期的總苗數(shù)也隨之增加,最終成穗數(shù)以不施氮的最低,以處理N240的最高。

2.1.2不同氮肥運(yùn)籌對(duì)揚(yáng)麥16群體發(fā)育動(dòng)態(tài)的影響。從表2可以看出,隨著施氮量的逐步后移,各生育期總苗數(shù)逐步減少,但最終成穗數(shù)以處理B6最高,以處理B7最低。

2.2不同施氮量與氮肥運(yùn)籌方式對(duì)揚(yáng)麥16產(chǎn)量及構(gòu)成因素的影響

2.2.1不同施氮量對(duì)揚(yáng)麥16產(chǎn)量及構(gòu)成因素的影響。從表3可以看出,各施氮處理與不施氮相比,揚(yáng)麥16產(chǎn)量的差異均達(dá)到極顯著水平。各施氮處理間,以處理N270產(chǎn)量最高,但與處理N240差異不顯著,與其他處理間差異達(dá)到極顯著水平。處理N240產(chǎn)量次之,與其他施氮處理間差異也達(dá)到極顯著水平。處理N210與處理N300產(chǎn)量基本持平,與處理N180、處理N240、處理N270、處理N0處理間差異達(dá)到極顯著水平。處理N180排名第5,與不施氮相比極顯著增產(chǎn),與其他施氮處理相比產(chǎn)量又極顯著下降。不施氮處理產(chǎn)量最低?？傮w上看,隨著施氮量的增加,產(chǎn)量逐漸增加,但施氮水平達(dá)到一定程度后,施氮量再增加,產(chǎn)量反而下降。主要原因是在較低施氮水平條件下,隨著施肥量的增加,穗數(shù)、粒數(shù)都有逐漸增加的趨勢(shì),特別是粒數(shù)增加更為明顯,但施肥量增加到一定程度后,穗數(shù)、粒數(shù)就不會(huì)再增加,反而會(huì)下降[5]。本試驗(yàn)以處理N240穗數(shù)最高,達(dá)到433.50萬(wàn)穗/hm2,處理N270粒數(shù)最多,每穗粒數(shù)達(dá)到47.47粒。千粒重變化相對(duì)較小,以處理N0千粒重最高,達(dá)到46.67g,其次為處理N180,千粒重為46.10g,其他處理間千粒重在45.5g左右,差異較小。2.2.2不同氮肥運(yùn)籌對(duì)揚(yáng)麥16產(chǎn)量及構(gòu)成因素的影響。從表4可以看出,在施氮水平240kg/hm2的情況下,不同氮肥運(yùn)籌方式對(duì)揚(yáng)麥16產(chǎn)量的影響達(dá)到顯著或極顯著水平。以

(下轉(zhuǎn)第81頁(yè))

處理B6產(chǎn)量最高,與處理B5的差異達(dá)到顯著水平,與處理B7、處理B4的差異達(dá)到極顯著水平。處理B5的產(chǎn)量次之,與處理B4、處理B7的差異達(dá)到極顯著水平。處理B4的產(chǎn)量第3,與處理B7的差異也達(dá)到極顯著水平。產(chǎn)量最低的為處理B7?？傮w上看,氮肥適當(dāng)后移對(duì)揚(yáng)麥16有增產(chǎn)效應(yīng),能同時(shí)提高成穗率,增加有效穗數(shù),促進(jìn)小穗小花分化,增加每穗粒數(shù),提高后期光合能力[6],增加千粒重。但氮肥過(guò)度后移,穗數(shù)、粒數(shù)也會(huì)下降。本試驗(yàn)以處理B6穗數(shù)最高,為468.00萬(wàn)穗/hm2,以處理B5粒數(shù)最多,為43.33粒,處理B4穗數(shù)及每穗粒數(shù)都比處理B5有所下降。千粒重變化相對(duì)較小,最高的處理B6為47.13g,最低的處理B4為45.23g。

3結(jié)論

試驗(yàn)結(jié)果表明,揚(yáng)麥16施氮量以240~270kg/hm2最為適宜,過(guò)多或過(guò)少都不利于高產(chǎn)的獲得,以240kg/hm2效益最好。在施用240kg/hm2純氮的條件下,基肥∶壯蘗肥∶拔節(jié)孕穗肥以6∶1∶3最為適宜,產(chǎn)量最高。

4參考文獻(xiàn)

[1]孫克剛,胡穎,和愛(ài)玲,等.控釋尿素對(duì)小麥品種鄭麥366產(chǎn)量及氮肥利用率的影響[J].河南農(nóng)業(yè)科學(xué),2009(8):67-69.

[2]呂強(qiáng),熊瑛,陳明燦,等.氮肥運(yùn)籌對(duì)不同類(lèi)型小麥籽粒品質(zhì)的影響[J].河南農(nóng)業(yè)科學(xué),2007(9):17-20.

[3]劉萬(wàn)代,樊樹(shù)平,晁海燕,等.氮肥基追比對(duì)不同穗型優(yōu)質(zhì)小麥產(chǎn)量及品質(zhì)的影響[J].華北農(nóng)學(xué)報(bào),2003(2):56-59.

[4]江洪芝,晏本菊,譚飛泉,等.氮肥施用量及施用時(shí)期對(duì)小麥品質(zhì)性狀的影響[J].麥類(lèi)作物學(xué)報(bào),2009(4):658-662.

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同范文

眾所周知，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同而產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同除應(yīng)具備合同的一般生效要件-行為主體適格、意思表示自愿真實(shí)、行為內(nèi)容合法、行為不違利益和公共道德外，我國(guó)現(xiàn)行行政法規(guī)和相關(guān)司法解釋還規(guī)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同須經(jīng)登記方能生效。同時(shí)，法學(xué)界也存在一種比較流行的觀點(diǎn)，即私有住房買(mǎi)賣(mài)合同的生效以在國(guó)家房地產(chǎn)管理部門(mén)登記為要件，（注：參見(jiàn)王家福主編：《中國(guó)民法學(xué)。民法債權(quán)》，法律出版社，1991年版，第636頁(yè)。）甚或，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一種要式合同，須以書(shū)面形式訂立，并辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，未登記過(guò)戶(hù)之房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。（注：參見(jiàn)楊振山主編：《民商法實(shí)務(wù)研究》（合同卷），山西經(jīng)濟(jì)出版社，1994年版，第160—162頁(yè)。）筆者認(rèn)為，將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記視為房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效要件的觀點(diǎn)值得商榷，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記只不過(guò)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一般生效要件，因無(wú)爭(zhēng)議，本文不述及。）

一、房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記效力相關(guān)法規(guī)和司法解釋之演進(jìn)

1983年12月27日國(guó)務(wù)院公布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（下稱(chēng)《條例》）第九條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，賣(mài)方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買(mǎi)方須持購(gòu)買(mǎi)房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個(gè)人都不得私買(mǎi)私賣(mài)城市私有房屋。”《條例》規(guī)定的本意顯然是：未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買(mǎi)賣(mài)為“私買(mǎi)私賣(mài)”，所以其合同無(wú)效（注：參見(jiàn)梁慧星主編：《社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理法律制度研究》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1993年版，第110頁(yè)。）。

1984年8月30日最高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)?！边@一解釋確立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記為準(zhǔn)的原則。但是未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的限制條件過(guò)多，既要買(mǎi)方交付了房款，又要實(shí)際使用和管理了房屋。

1987年12月10日，最高人民法院《關(guān)于如何具體適用最高人民法院〈關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)〉第五十六條規(guī)定的批復(fù)》規(guī)定：“‘意見(jiàn)’第五十六條規(guī)定的精神，只適用于解決‘條例’實(shí)施前的歷史遺留問(wèn)題；‘條例’實(shí)施后，人民法院審理這類(lèi)案件應(yīng)嚴(yán)格按照‘條例’的規(guī)定辦理”。此批復(fù)將《意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定僅適用于《條例》實(shí)施前的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，即有條件地承認(rèn)部分未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。但是，對(duì)于1984年8月30日至1987年12月10日之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為本應(yīng)適用《意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定，而該批復(fù)卻規(guī)定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內(nèi)的房屋買(mǎi)賣(mài)秩序不應(yīng)有的混亂狀況。

1988年1月26日最高人民法院的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（下稱(chēng)《民法通則意見(jiàn)》）第85條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無(wú)正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”顯然，該條規(guī)定也適用于房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)該條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記只不過(guò)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行行為，并非房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件。但是，司法實(shí)踐并未沿用此條規(guī)定，而仍以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記為房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效要件為判案原則。如1990年2月17日最高人民法院《關(guān)于私房買(mǎi)賣(mài)的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》強(qiáng)調(diào)：“……簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議以后，提出解除買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買(mǎi)賣(mài)是否有效問(wèn)題的復(fù)函》答復(fù)：“房屋買(mǎi)賣(mài)系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣(mài)也應(yīng)具備雙方訂有書(shū)面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過(guò)戶(hù)手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)有效”。

二、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件

我國(guó)法學(xué)界和司法界把是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點(diǎn)，是對(duì)登記制度屬性的誤解，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。（注：參見(jiàn)耀振華：《二重買(mǎi)賣(mài)的法律問(wèn)題研究》，載《中國(guó)法學(xué)》，1995年第5期。）房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性，它不像動(dòng)產(chǎn)那樣可以通過(guò)直接具體占有向社會(huì)公示其所有權(quán)，房屋必須通過(guò)登記才能使權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開(kāi)。登記制度在國(guó)外是物權(quán)制度的重要組成部分。在登記的效力上，無(wú)論是采登記要件主義的德國(guó)、登記對(duì)抗主義的法國(guó)、地券交付主義的英美法系國(guó)家，均把登記作為物權(quán)制度的組成部分，而不將過(guò)戶(hù)登記作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身的成立要件，（注：參見(jiàn)郭明端、王軼著：《合同法新論。分則》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997年版，第63頁(yè)。）即認(rèn)為登記制度屬物權(quán)制度范疇，對(duì)債權(quán)關(guān)系（房屋買(mǎi)賣(mài)合同）成立與否、有效無(wú)效并無(wú)影響。我國(guó)現(xiàn)行立法和有關(guān)學(xué)說(shuō)關(guān)于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆，而且產(chǎn)生了許多理論和實(shí)踐無(wú)法自圓其說(shuō)的矛盾。下文分述之。

1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。買(mǎi)賣(mài)合同是雙務(wù)、有償、諾成合同，房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為買(mǎi)賣(mài)合同之一種，同樣具有雙務(wù)、有償、諾成之特質(zhì)。有人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬實(shí)踐性合同，要經(jīng)過(guò)要約、承諾、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記三個(gè)階段，即如未依法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，則買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效（注：參見(jiàn)王堯華：《也談城鎮(zhèn)私房買(mǎi)賣(mài)合同的生效問(wèn)題》，載《律師世界》，1995年第1期。）。其實(shí)，主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬實(shí)踐性合同的觀點(diǎn)混淆了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件之間的區(qū)別。從民法上講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書(shū)面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人依合同所取得的權(quán)利亦應(yīng)受合同法的保護(hù)。依據(jù)合同規(guī)定，出賣(mài)人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買(mǎi)受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，而買(mǎi)受人則有義務(wù)向出賣(mài)人支付價(jià)款，并有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人交付不動(dòng)產(chǎn)、及時(shí)與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同的履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過(guò)戶(hù)登記也是合同的履行行為。既然過(guò)戶(hù)登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬實(shí)踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的合同無(wú)效，在理論上是不正確的。

當(dāng)然，并不是說(shuō)房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是房地產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同（即物權(quán)合意）的當(dāng)然效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件須包括雙方當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)合同和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨(dú)立，又相互統(tǒng)一。只有債權(quán)行為而無(wú)登記或者登記成立而債權(quán)行為無(wú)效，均不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。換言之，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效成立不等于物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，同時(shí)也不能因物的所有權(quán)變動(dòng)未履行登記手續(xù)而否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效性。當(dāng)事人未履行法定的登記手續(xù)，只標(biāo)志著物的所有權(quán)變動(dòng)無(wú)效或未發(fā)生變動(dòng)，但契約的效力不受影響，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，登記不是契約是否有效的標(biāo)志，而是物權(quán)變動(dòng)效力的標(biāo)志。是否辦理登記手續(xù)不應(yīng)影響到合同的效力。

2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立在前，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記在后，將登記作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效要件的觀點(diǎn)對(duì)此無(wú)法作出合理解釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效為前提，即買(mǎi)受人基于有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同才獲得請(qǐng)求出賣(mài)方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利，出賣(mài)人才相應(yīng)地負(fù)有協(xié)助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對(duì)權(quán)利義務(wù)相互運(yùn)動(dòng)的結(jié)果。若登記前，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或不成立，則登記本身就成為無(wú)源之水、無(wú)本之木了?！稐l例》第七條關(guān)于私房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)須提交“買(mǎi)賣(mài)合同”之規(guī)定，就已證明先有有效的買(mǎi)賣(mài)合同，然后才能履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。否則，無(wú)效合同怎能作為產(chǎn)權(quán)變更登記的證件，而且據(jù)此發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證呢？同樣，既然房屋買(mǎi)賣(mài)合同在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記前無(wú)效或不成立，則買(mǎi)方就無(wú)支付房款的義務(wù)，賣(mài)方更無(wú)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的義務(wù)。另外，政務(wù)院1950年4月3日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規(guī)定：“房屋買(mǎi)賣(mài)完納契稅，應(yīng)于契約成立之后三個(gè)月內(nèi)辦理之，逾期交納者，除照章補(bǔ)稅外，每月加收稅額的20％，不足一月者以一月計(jì)，但加收稅額不得超過(guò)房?jī)r(jià)。”此即說(shuō)明契證應(yīng)于契約即房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立后三個(gè)月內(nèi)取得。根據(jù)《條例》第六條第二項(xiàng)規(guī)定，只有取得契證，才能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記。顯然，倘房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或不成立，房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人又怎能完納契稅，取得契證？這說(shuō)明，買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí)間、契證取得時(shí)間、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記時(shí)間是不同步的。那種以未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記為由來(lái)否認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，允許當(dāng)事人隨意翻悔的觀點(diǎn)和做法，特別是最高人民法院批復(fù)將產(chǎn)權(quán)登記作為1987年12月10日之后簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效要件的做法，是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。

3、就登記行為本身的性質(zhì)看，登記僅起物權(quán)公示作用，并沒(méi)有決定房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的職能。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產(chǎn)資料，價(jià)值巨大，關(guān)系國(guó)計(jì)民生，保護(hù)交易安全，國(guó)家介入房屋買(mǎi)賣(mài)，進(jìn)行統(tǒng)一登記過(guò)戶(hù)，體現(xiàn)了國(guó)家為社會(huì)利益而對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行干預(yù)。這種干預(yù)在合同生效后介入已經(jīng)足夠了。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然要求契約自由，只要當(dāng)事人就房屋買(mǎi)賣(mài)條件達(dá)成一致，符合法律規(guī)定，合同即應(yīng)生效，不應(yīng)再以與交易無(wú)關(guān)的行政機(jī)關(guān)的審查批準(zhǔn)為條件。倘把登記作為合同生效的要件，則勢(shì)必使登記審查變成對(duì)雙方可否簽訂買(mǎi)賣(mài)合同及簽訂后的合同是否有效的確認(rèn)，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房管部門(mén)的職權(quán)。而事實(shí)上，此項(xiàng)職權(quán)只屬于人民法院或仲裁機(jī)關(guān)。更何況在某些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機(jī)關(guān)的原因造成的，這些情況更不能影響合同的效力。

4、將登記作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件，在實(shí)踐中將會(huì)遇到一些無(wú)法解決的問(wèn)題。

①違反誠(chéng)實(shí)信用原則，鼓勵(lì)濫用權(quán)利。由于房屋買(mǎi)賣(mài)合同在訂立后、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)前尚未成立和生效，導(dǎo)致出賣(mài)人基于自身利益而一房多賣(mài)，或者待房?jī)r(jià)上漲，故意不協(xié)助買(mǎi)方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，而不承擔(dān)違約責(zé)任，致使合同形同虛設(shè)，交易秩序難以得到維護(hù)，助長(zhǎng)不法行為人規(guī)避法律甚至欺詐的行為。

②不利于對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)方利益的保護(hù)。

③難以適用于所有權(quán)保留的分期付款房屋買(mǎi)賣(mài)合同和商品房預(yù)售合同。

④不適用于拍賣(mài)形式。拍賣(mài)成交，房屋買(mǎi)賣(mài)合同即為有效成立。應(yīng)買(mǎi)人必須履行合同與出賣(mài)人辦理房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。若未經(jīng)登記房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的話(huà)，則在登記之前，該應(yīng)買(mǎi)人可以拒絕登記而使合同歸于無(wú)效。這顯然與《拍賣(mài)法》相違背。

第3篇：不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同范文

關(guān)鍵詞：心房顫動(dòng)；急性心肌梗死；

【中圖分類(lèi)號(hào)】R542.2+2 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1672-8602（2015）03-0173-01

心房顫動(dòng)發(fā)生率隨年齡增長(zhǎng)而顯著增加，竇房結(jié)是一種特殊分化的心肌組織，為心臟基本竇性節(jié)律起搏點(diǎn)，其有豐富的血供。老年心房顫動(dòng)患者由于冠狀動(dòng)脈硬化的生理特性有血栓的風(fēng)險(xiǎn)，并且心臟傳導(dǎo)系統(tǒng)會(huì)隨著增齡而衰退，在急性心肌梗死發(fā)生時(shí)竇房結(jié)功能受到明顯影響。心臟型脂肪酸結(jié)合蛋白（H-FABP）是心臟中富含的一種心型小胞質(zhì)蛋白，具有高度心臟特異性。目前研究多在急性心肌梗死（AMI）超早期診斷中的重要意義[1]，但其在竇房結(jié)功能恢復(fù)預(yù)測(cè)方面鮮有報(bào)道。本研究旨在觀察老年心房顫動(dòng)合并AMI患者的竇房結(jié)功能與冠脈優(yōu)勢(shì)分型及心肌代謝指標(biāo)之間的關(guān)系，從而指導(dǎo)臨床治療和預(yù)后評(píng)估。

1資料與方法

1.1臨床資料 選取2009年4月～2014年5月我院急診和住院的老年心房顫動(dòng)合并AMI轉(zhuǎn)復(fù)為竇性心律患者102例，年齡大于60歲，發(fā)病時(shí)間均

1.2方法

1.2.1標(biāo)本采集及檢測(cè) 采集各組心房顫動(dòng)轉(zhuǎn)復(fù)為竇性心律時(shí)的肘靜脈血5mL，離心分離血清，立即測(cè)定H-FABP。入院時(shí)及時(shí)給予心電監(jiān)測(cè)密切監(jiān)測(cè)心律變化。冠狀動(dòng)脈造影由心內(nèi)科熟練的冠脈造影醫(yī)師對(duì)所有受試者進(jìn)行冠狀動(dòng)脈造影術(shù)檢查。

1.2.2統(tǒng)計(jì)學(xué)方法 采用SPSS16.0軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，計(jì)量資料以x±s表示。多組均數(shù)比較采用方差檢驗(yàn)，計(jì)數(shù)資料采用X2檢驗(yàn)，P≤0.05為差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。

2.轉(zhuǎn)竇前心率各組無(wú)明顯差異；

3.轉(zhuǎn)竇瞬間竇性心率值右優(yōu)勢(shì)組偏快，差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。

4.轉(zhuǎn)竇瞬間R-R間期右優(yōu)勢(shì)組數(shù)值較低，差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。

3 討論

竇房結(jié)供血來(lái)自竇房結(jié)中心動(dòng)脈，該動(dòng)脈可起源不同冠脈分支，多由單支血管供應(yīng)，且竇房結(jié)與心房肌毛細(xì)血管之問(wèn)無(wú)明顯的血管吻合。如人類(lèi)的其他器官一樣，冠狀動(dòng)脈在起源及分布上也有大量差異。由于竇房結(jié)體積小，功能單位少，細(xì)胞連接簡(jiǎn)單，合并老年患者的增齡性改變，故極易受到冠脈供血影響。國(guó)外Balami研究顯示竇房結(jié)的血液60%來(lái)自右冠狀動(dòng)脈的供給，40%來(lái)自左旋支的供給。一般認(rèn)為85%的人類(lèi)心臟中是右冠狀動(dòng)脈優(yōu)勢(shì)型，8%-15%是左冠狀動(dòng)脈優(yōu)勢(shì)型，另外7%-8%是冠狀動(dòng)脈均衡型。對(duì)于某一冠狀動(dòng)脈的臨床重要性，與其所供血的心肌多少密切相關(guān)。H-FABP為目前研究的新型心肌標(biāo)志物，可以監(jiān)測(cè)心肌缺血及代謝異常情況。王冶連等研究發(fā)現(xiàn)心房顫動(dòng)患者血漿H-FABP水平心房顫動(dòng)組治療前、治療后及與對(duì)照組比較，差異均有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。本研究進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，冠脈右優(yōu)勢(shì)組H-FABP低于其他組，可能與右優(yōu)勢(shì)型供血供應(yīng)竇房結(jié)及周?chē)募?shù)量較多，缺血后引起的H-FABP較快進(jìn)入循環(huán)中而造成血液中濃度的升高[2]。本組研究結(jié)果顯示右優(yōu)勢(shì)組轉(zhuǎn)竇后心室率較快及轉(zhuǎn)竇瞬間R-R間期較短，說(shuō)明竇房結(jié)比房室結(jié)擁有更大量的自律細(xì)胞，豐富的血液供應(yīng)同樣可以引起竇房結(jié)結(jié)構(gòu)、自律和傳導(dǎo)的改變，導(dǎo)致電重構(gòu)。右優(yōu)勢(shì)型患者竇房結(jié)恢復(fù)時(shí)間較短，自律性細(xì)胞在供血充足的情況下電重構(gòu)有優(yōu)勢(shì)。

同時(shí)本研究發(fā)現(xiàn)在臨床房顫分型中右冠優(yōu)勢(shì)型患者出現(xiàn)初發(fā)性房顫多見(jiàn)，陣發(fā)和持續(xù)性房顫較少，左優(yōu)勢(shì)組陣發(fā)和持續(xù)性房顫高于其他組，差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。均勢(shì)組各項(xiàng)無(wú)明顯差異。老年人心肌及傳導(dǎo)系統(tǒng)發(fā)生退行性病變，竇房結(jié)內(nèi)起搏細(xì)胞數(shù)目減少，心房結(jié)締纖維組織及脂肪增多，竇房結(jié)優(yōu)勢(shì)供血范圍與房顫的類(lèi)型有關(guān)。說(shuō)明右冠狀動(dòng)脈的優(yōu)勢(shì)供血越明顯房顫轉(zhuǎn)復(fù)的機(jī)率越大，竇性心律機(jī)會(huì)越多。對(duì)于房顫的早期診斷、危險(xiǎn)分層、治療效果評(píng)估及預(yù)后具有重要價(jià)值。

參考文獻(xiàn)

第4篇：不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同范文

論文內(nèi)容提要:學(xué)者對(duì)于所有權(quán)保留法律性質(zhì)的見(jiàn)解頗多，筆者認(rèn)同所有權(quán)保留系擔(dān)保性所有權(quán)的觀點(diǎn)，并指出所有權(quán)保留應(yīng)以明示方式設(shè)定，其適用范圍不限于動(dòng)產(chǎn)。所有權(quán)保留約款應(yīng)與買(mǎi)賣(mài)合同同時(shí)達(dá)成或至遲于標(biāo)的物交付前完成。所有權(quán)保留制度系解決分期付款買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人之間權(quán)益分配的最佳模式，但《合同法》第134條對(duì)所有權(quán)保留的規(guī)定值得檢討。

論文關(guān)鍵詞:所有權(quán)保留；分期付款買(mǎi)賣(mài)；所有權(quán)保留的設(shè)定

據(jù)學(xué)者考證，所有權(quán)保留制度（RetentionofTitle）可以溯及至古羅馬法時(shí)代?！妒~表法》第6表第8條規(guī)定，“出賣(mài)的物品縱經(jīng)交付，非在買(mǎi)受人付清價(jià)款或提供擔(dān)保以滿(mǎn)足出賣(mài)人的要求的，其所有權(quán)并不轉(zhuǎn)移。”[1]但是對(duì)于所有權(quán)保留制度的廣泛承認(rèn)與運(yùn)用，則始自19世紀(jì)后，根植于分期付款買(mǎi)賣(mài)及其衍生的各種交易形式的普遍流行而對(duì)于交易安全與便捷的期待。

一、所有權(quán)保留的基本價(jià)值與界定

在分期付款買(mǎi)賣(mài)方式下，出賣(mài)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)之價(jià)值形態(tài)與買(mǎi)受人實(shí)現(xiàn)使用價(jià)值形態(tài)的非同步性，使出賣(mài)人在交付標(biāo)的物后面臨的價(jià)金難以收回之風(fēng)險(xiǎn)成為阻礙該類(lèi)交易方式發(fā)展之羈絆。而所有權(quán)保留制度以?xún)r(jià)金之清償作為標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的前提條件，此種利益平衡機(jī)制成為解決分期付款買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人之間權(quán)益分配的最佳模式，同時(shí)，該項(xiàng)制度亦暗合了現(xiàn)代法上的權(quán)利分化之現(xiàn)象。[2]

應(yīng)當(dāng)予以重申的是，盡管所有權(quán)保留制度與分期付款買(mǎi)賣(mài)密切關(guān)聯(lián)，但是，分期付款買(mǎi)賣(mài)并不必然附有所有權(quán)保留；同時(shí)，所有權(quán)保留亦不僅僅在買(mǎi)賣(mài)形式中出現(xiàn)，“凡是有一方先占有、使用標(biāo)的物，并依照約定分期向標(biāo)的物支付價(jià)款的情形，均可有所有權(quán)保留之附著?！盵6]

值得注意的是，我國(guó)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡?3條規(guī)定，“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)越桓稌r(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！鄙鲜鰞蓷l所謂“法律另有規(guī)定的除外”中的“法律”系僅指解決“因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系”的《物權(quán)法》本身，抑或是亦包括規(guī)范債權(quán)債務(wù)關(guān)系的《合同法》在內(nèi)的其他法律？

二、關(guān)于所有權(quán)保留的類(lèi)型化說(shuō)明

（一）簡(jiǎn)單的所有權(quán)保留（SimpleRetentionofTitle)

即通常所稱(chēng)的所有權(quán)保留，為所有權(quán)保留的基本形式。保留所有權(quán)的客體僅限于根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同約定而占有的特定標(biāo)的物，所保障的價(jià)金債權(quán)亦僅以該特定標(biāo)的物的價(jià)金為限。德國(guó)學(xué)者認(rèn)為，《德國(guó)民法典》第455條對(duì)于簡(jiǎn)單所有權(quán)保留的規(guī)定為不完美的規(guī)定（UnvollkommeneRegelung)，故在實(shí)踐中又產(chǎn)生了其他形式的所有權(quán)保留。

（二）擴(kuò)張的所有權(quán)保留（ExtendedRetentionofTitle)

指所有權(quán)保留所保障的債權(quán)除了本合同產(chǎn)生的價(jià)金債權(quán)之外，還擴(kuò)張到出賣(mài)人或其關(guān)聯(lián)方。此種形式的所有權(quán)保留條款通常表述為，“在所有出賣(mài)人與買(mǎi)受人基于生意關(guān)系而產(chǎn)生的或正產(chǎn)生的出賣(mài)人的債權(quán)被清償之前，商品所有權(quán)仍然屬于出賣(mài)人。”[10]在德國(guó)，盡管此種形式的所有權(quán)保留受到學(xué)者的質(zhì)疑，但是司法判例卻予以確認(rèn)，它通常發(fā)生在商人之間的交易中。

（三）延長(zhǎng)的所有權(quán)保留（ProlongedRetentionofTitle)

在此種所有權(quán)保留形式中，買(mǎi)受人被授權(quán)對(duì)于尚未完全付清價(jià)金的標(biāo)的物再次轉(zhuǎn)讓。但是此種授權(quán)應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足兩個(gè)條件：第一，只限于商業(yè)企業(yè)，且在買(mǎi)受人低價(jià)出賣(mài)標(biāo)的物時(shí)，若不構(gòu)成善意取得，則第三人不能取得標(biāo)的物的所有權(quán)；第二，出賣(mài)人同意買(mǎi)受人出讓標(biāo)的物，是以買(mǎi)受人將其再次轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物而發(fā)生的未來(lái)債權(quán)預(yù)先讓與給出賣(mài)人為條件的。若再次轉(zhuǎn)讓發(fā)生的債權(quán)的處分權(quán)受到債權(quán)讓與禁止的限制，則所有權(quán)轉(zhuǎn)移不得進(jìn)行。

(四）復(fù)雜的所有權(quán)保留

指在一個(gè)系統(tǒng)中包含上述兩種或兩種以上所有權(quán)保留的類(lèi)型。[12]

三、對(duì)于所有權(quán)保留的法律性質(zhì)評(píng)介

國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于所有權(quán)保留法律性質(zhì)的見(jiàn)解頗多。但是歸納起來(lái)可確定為所有權(quán)構(gòu)成理論、擔(dān)保權(quán)構(gòu)成理論及游離于上述理論之中的中間理論三種類(lèi)型。

(一）所有權(quán)構(gòu)成理論

系自所有權(quán)移轉(zhuǎn)視角予以觀察的結(jié)果。具體包括如下觀點(diǎn)：

1.“附停止條件所有權(quán)轉(zhuǎn)移說(shuō)”。此為德國(guó)、日本通說(shuō)，亦為我國(guó)臺(tái)灣與大陸學(xué)者認(rèn)同的主流學(xué)說(shuō)。[13]承認(rèn)物權(quán)行為獨(dú)立性的立法認(rèn)為，在所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)賣(mài)合同即債權(quán)合同已完全成立、生效，并不附任何條件，所附條件的是移轉(zhuǎn)所有權(quán)的物權(quán)行為。即以?xún)r(jià)金之清償或完成特定條件作為標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)的停止條件。

2.“部分所有權(quán)轉(zhuǎn)移說(shuō)”。德國(guó)學(xué)者Raiser（賴(lài)札）認(rèn)為，在所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)中，出賣(mài)人與買(mǎi)受人對(duì)于買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物享有所有權(quán)。換言之，買(mǎi)受人對(duì)于其占有的標(biāo)的物享有部分所有權(quán)，該部分所有權(quán)是隨著各期價(jià)金之給付而逐漸轉(zhuǎn)移的。日本學(xué)者鈴木則以“削梨”理論解釋之。

（二）擔(dān)保權(quán)構(gòu)成論

擔(dān)保權(quán)構(gòu)成論認(rèn)為，在所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)中，真正的所有權(quán)隨標(biāo)的物交付于買(mǎi)受人占有而轉(zhuǎn)移于買(mǎi)受人，出賣(mài)人保留的所有權(quán)徒具形式意義，當(dāng)事人的真實(shí)目的在于擔(dān)保出賣(mài)人未獲清償?shù)膬r(jià)金債權(quán)，出賣(mài)人所保留的所有權(quán)實(shí)質(zhì)為一種擔(dān)保權(quán)。該理論有如下觀點(diǎn)：

1.“特別質(zhì)權(quán)說(shuō)”。此說(shuō)代表人物為德國(guó)學(xué)者樸羅妹亞（Blomeyer)。他在1939年發(fā)表的《條件理論之研究》第2卷中指出，出賣(mài)人所保留的所有權(quán)性質(zhì)與質(zhì)權(quán)相同。具體而言，買(mǎi)受人得因物之交付而取得所有權(quán)，出賣(mài)人則取得了不占有標(biāo)的物而附有流質(zhì)約款之質(zhì)權(quán)，該質(zhì)權(quán)以擔(dān)保買(mǎi)受人未清償之價(jià)金債權(quán)為目的，系一種特別質(zhì)權(quán)。[17]

2.“擔(dān)保物權(quán)說(shuō)”。該說(shuō)認(rèn)為，在所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)中，“出賣(mài)人以延遲移轉(zhuǎn)物的所有權(quán)為手段，擔(dān)保其全部獲得賣(mài)價(jià)的債權(quán)，此時(shí)出賣(mài)人手中的所有權(quán)就成為其實(shí)現(xiàn)賣(mài)價(jià)請(qǐng)求權(quán)這一債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)。”[18]

（三）關(guān)于擔(dān)保性所有權(quán)的中間理論

日本學(xué)者幾代通教授提出，“在所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)里，所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人的同時(shí)，出賣(mài)人為擔(dān)保其價(jià)金債權(quán)，得準(zhǔn)用受抵押設(shè)定之狀態(tài)。唯在此時(shí)，出賣(mài)人所取得之擔(dān)保權(quán)為超乎限定物權(quán)之所有權(quán)?！彼?、所有權(quán)保留的設(shè)定

（一）所有權(quán)保留的設(shè)定方式

關(guān)于所有權(quán)保留的設(shè)定方式，各國(guó)或地區(qū)的立法與實(shí)踐并不一致，學(xué)術(shù)界亦有較大分歧。多數(shù)國(guó)家不僅要求得以明示方式設(shè)定所有權(quán)保留約款，更是強(qiáng)調(diào)其應(yīng)具備書(shū)面形式。如丹麥《分期付款買(mǎi)賣(mài)法》第34條第1款第22項(xiàng)規(guī)定，所有權(quán)保留條款應(yīng)當(dāng)在明確（Clearness）和易于理解（Understand-ing）諸方面滿(mǎn)足某些標(biāo)準(zhǔn)，所有權(quán)保留條款應(yīng)當(dāng)被有效地載于買(mǎi)賣(mài)合同中，而且還應(yīng)當(dāng)在發(fā)票上注明所有權(quán)保留條款。法國(guó)以書(shū)面形式作為訂立所有權(quán)保留條款的基本要求，遇有非書(shū)面形式的所有權(quán)保留條款，出賣(mài)人要求恢復(fù)占有標(biāo)的物的請(qǐng)求將不為法院支持。

筆者認(rèn)為，所有權(quán)保留約定應(yīng)當(dāng)以明示形式設(shè)定，其理由為：所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)本身系一種特種買(mǎi)賣(mài)，非經(jīng)特別約定，得認(rèn)定其為不附所有權(quán)保留約款的一般買(mǎi)賣(mài)—換言之，所有權(quán)保留制度系平衡出賣(mài)人與買(mǎi)受人之間權(quán)利義務(wù)之特約，是當(dāng)事人權(quán)利分化的結(jié)果。

（二）設(shè)立所有權(quán)保留的客體范圍

對(duì)于所有權(quán)保留的客體范圍，各國(guó)立法例并不相同。多數(shù)國(guó)家將所有權(quán)保留的客體限定于動(dòng)產(chǎn)。如《德國(guó)民法典》即采此立法例。法典第455條明確規(guī)定，“保留所有權(quán)只能針對(duì)動(dòng)產(chǎn)。”“無(wú)形財(cái)產(chǎn)上的所有權(quán)及債權(quán)、使用許可權(quán)等不能作為保留的標(biāo)的?！薄兑獯罄穹ǖ洹返?523條亦有此類(lèi)規(guī)定。英美法則將所有權(quán)保留的客體限定為貨物，而按照英國(guó)《貨物買(mǎi)賣(mài)法》，貨物為“除金錢(qián)和不動(dòng)產(chǎn)外的各種動(dòng)產(chǎn)”；美國(guó)《統(tǒng)一商法典》將貨物界定為，“確定到買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下時(shí)所有能移動(dòng)的東西。但是支付價(jià)款的金錢(qián)、投資證券和無(wú)體財(cái)產(chǎn)權(quán)除外?！?/p>

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)得否設(shè)定所有權(quán)保留約款，各國(guó)立法例并不一致。前述德國(guó)、瑞士、意大利等國(guó)家作了否定性回答。按德國(guó)學(xué)者的研究，將不動(dòng)產(chǎn)排除在所有權(quán)保留的客體之外，是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)所有權(quán)對(duì)國(guó)計(jì)民生有重要意義，而附條件和附期限的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)中不確定的因素甚多，妨害不動(dòng)產(chǎn)交易安全。。法國(guó)在1994年前，涉及所有權(quán)保留的訴訟僅適用于“商品”(Merchandise)。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)保留未作限制性規(guī)定，由此導(dǎo)致了對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)是否得以作為所有權(quán)保留客體之爭(zhēng)論。王澤鑒先生認(rèn)為，“就實(shí)務(wù)而言，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)附以條件尚無(wú)必要，事例甚少，此因出賣(mài)人為保障其未獲清償之價(jià)金債權(quán)盡可就不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押，或于土地登記簿為預(yù)告登記?！?/p>

我國(guó)大陸《合同法》第134條對(duì)于所有權(quán)保留的客體未作規(guī)定。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)是否得為所有權(quán)保留的客體，學(xué)者認(rèn)識(shí)頗不一致。有人認(rèn)為，對(duì)《合同法》第134條應(yīng)采縮限解釋的方法，將所有權(quán)保留的客體限定解釋為動(dòng)產(chǎn)。其理由為，在不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，由于物權(quán)變動(dòng)需要履行登記手續(xù)，因此，當(dāng)買(mǎi)受人已經(jīng)先期占有了不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，即使當(dāng)事人不約定所有權(quán)保留，只要沒(méi)有辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，所有權(quán)就會(huì)保留在出賣(mài)人手中。至于為防止一物數(shù)賣(mài)，以保障已支付全部?jī)r(jià)金之買(mǎi)受人獲得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，則可通過(guò)完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

（三）所有權(quán)保留的設(shè)定時(shí)間

第5篇：不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同范文

法院執(zhí)行房屋開(kāi)發(fā)商為被執(zhí)行人、開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)為執(zhí)行標(biāo)的物的案件，常遇到這樣的問(wèn)題：被拆遷人、購(gòu)房人、建筑商、建材商等作為案外人，對(duì)開(kāi)發(fā)商具有某種請(qǐng)求權(quán)，但未經(jīng)裁判、仲裁或強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)公證，無(wú)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)，不能參與分配，但由于他們的權(quán)利的客觀存在，有的地位還很特殊，如被拆遷人與建筑商，他們的權(quán)利與案件申請(qǐng)人的權(quán)利沖突非常突出。法院在執(zhí)行中顯然不能無(wú)視他們的現(xiàn)實(shí)利益，而如何設(shè)置一項(xiàng)法律制度來(lái)保護(hù)他們的合法權(quán)益，是值得我們研究的問(wèn)題。

二、問(wèn)題的分析

在現(xiàn)行法律制度下，上述案件申請(qǐng)人的權(quán)利與案外第三人權(quán)利沖突之所在，案外第三人可獲得何種保護(hù)，是我們討論的前提。我們?cè)囎魅缦路治觯?/p>

（一）被拆遷人、購(gòu)房人權(quán)利所處狀態(tài)。購(gòu)房人的權(quán)利就是作為買(mǎi)方請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商交付房屋的權(quán)利，無(wú)須贅述。被拆遷人，是指在房屋開(kāi)發(fā)商建造新房前原有土地上舊房的所有權(quán)人，在大多情形下，開(kāi)發(fā)商承諾對(duì)其安置新房，補(bǔ)償拆遷的舊房。在此情況下，被拆遷人與開(kāi)發(fā)商約定在以后開(kāi)發(fā)商新建的房屋中獲取一定面積房屋產(chǎn)權(quán)，被拆遷人貼補(bǔ)開(kāi)發(fā)商新房與舊房之差價(jià)。在拆遷合同、房屋買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)現(xiàn)之前，當(dāng)法院將房屋產(chǎn)權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行給申請(qǐng)執(zhí)行人時(shí)，被拆遷人、購(gòu)房人即成為物權(quán)（房產(chǎn)）變動(dòng)中的第三人。上述第三人既不是當(dāng)事人（在本文中指的是被執(zhí)行人房屋開(kāi)發(fā)商與申請(qǐng)執(zhí)行人），也不能憑合同申請(qǐng)參加法院執(zhí)行案件的分配，但是，案件的執(zhí)行結(jié)果與其有密切利害關(guān)系，這就構(gòu)成物權(quán)變動(dòng)中第三人的法律地位特征。

（二）現(xiàn)行法律制度對(duì)作為物權(quán)變動(dòng)中第三人的被拆遷人與購(gòu)房人的權(quán)益給予了怎樣的保護(hù)呢？從被拆遷人與購(gòu)房人所獲得的權(quán)利來(lái)分析，他們與房屋開(kāi)發(fā)商分別簽訂有房屋拆遷安置合同和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，根據(jù)合同，被拆遷人與購(gòu)房人有從開(kāi)發(fā)商處獲取房屋所有權(quán)的權(quán)利，有向開(kāi)發(fā)商交付房款的義務(wù)，被拆遷人另有承擔(dān)受拆遷的義務(wù)。雖然被拆遷人與房屋開(kāi)發(fā)商簽訂的合同似乎有特別之處，包含有一方在被另一方拆遷舊房之后有權(quán)占有另一方新房的約定，但是，與一般的合同并無(wú)本質(zhì)上的區(qū)別，雙方的權(quán)利義務(wù)依然是通過(guò)協(xié)商一致簽訂合同的方式加以明確、固定的，而非法定的權(quán)利，依通常的內(nèi)容看符合買(mǎi)賣(mài)合同的特征，可以歸為買(mǎi)賣(mài)合同一類(lèi)。購(gòu)房人獲得的是買(mǎi)賣(mài)合同中所享有的權(quán)利自不待言。因此，被拆遷人與購(gòu)房人所享有的權(quán)利均是合同權(quán)利，是請(qǐng)求交付標(biāo)的物的債權(quán)，統(tǒng)屬于債權(quán)的范疇。在被拆遷人、購(gòu)房人與房屋開(kāi)發(fā)商簽訂了不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，被拆遷人、購(gòu)房人均可能已付出了一定的代價(jià)，包括舊房被拆讓及支付房款等，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商交付房屋的期待則只能通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)，一旦開(kāi)發(fā)商違約，被拆遷人、購(gòu)房人可依據(jù)合同行使債的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)有《合同法》為其保障的法律依據(jù)。但是，應(yīng)當(dāng)看到，該請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)受到了前文所述物權(quán)變動(dòng)的影響，根據(jù)物權(quán)法定、物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)保護(hù)原則的規(guī)定，再結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中并無(wú)擔(dān)保適用的實(shí)際狀況，可推知被拆遷人、購(gòu)房人享有的權(quán)利受保護(hù)的狀態(tài)是處于相對(duì)脆弱的境地的。

（三）根據(jù)公平與正義觀念，有建立對(duì)被拆遷人、購(gòu)房人特別保護(hù)的制度的必要。我們的理由如下：（1）被拆遷人對(duì)開(kāi)發(fā)商所建房屋享有的權(quán)利是個(gè)比較特殊的權(quán)利，因?yàn)楸徊疬w人原先享有一個(gè)物權(quán)（即舊房），他與開(kāi)發(fā)商在房屋建造前即有取得新建房屋物權(quán)的合意，也可以說(shuō)，被拆遷人在開(kāi)發(fā)商新建房屋上所享有的物權(quán)是與房屋建造相伴而生的，被拆遷與受安置是密不可分的，我們是否因之可將被拆遷人與開(kāi)發(fā)商之間的交易形象地比成物物交換？其實(shí)，從實(shí)質(zhì)上我們可以將它界定為一種不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為，雖然它與一般的買(mǎi)賣(mài)有所區(qū)別。被拆遷人在失去原有舊房時(shí)即與房屋開(kāi)發(fā)商有獲取新房屋產(chǎn)權(quán)的約定，開(kāi)發(fā)商獲取了被拆遷人的舊房物權(quán)，并未支付錢(qián)款給被拆遷人，而是承諾給被拆遷人新房物權(quán)，如果此時(shí)對(duì)其房產(chǎn)權(quán)不予特別的保護(hù)，而將開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)執(zhí)行給他人，則對(duì)被拆遷人而言，他不僅失去了獲取新房的產(chǎn)權(quán)利益，連原有的用以交換的房屋也因拆遷而不復(fù)存在，失去了棲身之所。從物權(quán)保護(hù)角度看，他賴(lài)以取得新房的原有舊房物權(quán)并未受到特別的保護(hù)。因此，不僅被拆遷人利益確有受損，而且讓人感覺(jué)其中有不公平之處。（2）購(gòu)房人利益受妨礙的情況與被拆遷人有所不同，他與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，對(duì)合同履行基本有三種不同情況：一是購(gòu)房人已付足全款并已入住，但尚未取得房產(chǎn)證；二是購(gòu)房人已預(yù)付部分房款或定金；三是雙方僅簽訂了合同。由于合同履行情況的不同，在法院將房產(chǎn)執(zhí)行給他人時(shí)，購(gòu)房人受到的具體利益妨礙也不同，有的是雖已入住但不得不退出，有的是付了房款但得不到房屋，有的是所訂合同得不到實(shí)際履行，追究違約也成為不實(shí)際。在現(xiàn)實(shí)生活中，發(fā)生第一種情況下的受損尤為讓人不能接受，也引得人們對(duì)如何實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)交易安全感到困惑。雖然情形不同、受損程度不同，但總的可歸納為購(gòu)房人對(duì)開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求交付標(biāo)的物債權(quán)實(shí)現(xiàn)的受損。

三、問(wèn)題的解決——建立不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)制度

分析了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)可能造成的對(duì)被拆遷人、購(gòu)房人利益的影響，我們由此可得出結(jié)論，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)中，對(duì)第三人的利益影響是客觀存在的，如何處理調(diào)整好此中種種利益關(guān)系，確定公平合理的清償規(guī)則，則需要建立一個(gè)法律制度來(lái)加以調(diào)整，即規(guī)定有哪些權(quán)利是應(yīng)予優(yōu)先保護(hù)的、保護(hù)的范圍是什么、享受優(yōu)先權(quán)利保護(hù)的順序是怎樣的等等。只有建立了這樣的法律制度，才能對(duì)一些確有優(yōu)先保護(hù)必要的權(quán)利提供切實(shí)的保障。據(jù)此，筆者建議在我國(guó)民法中建立不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)制度，在上述權(quán)利沖突中，平衡保護(hù)各方利益。同時(shí)，為維護(hù)交易安全，提供制度保障。

不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)，是債權(quán)人所享有的就債務(wù)人的特定不動(dòng)產(chǎn)先于其他債權(quán)人受清償?shù)臋?quán)利。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)，在我國(guó)現(xiàn)行法律中并沒(méi)有規(guī)定。但有國(guó)外的立法例可資借鑒?！度毡久穹ǖ洹返诎苏掠邢热√貦?quán)之規(guī)定，規(guī)定因不動(dòng)產(chǎn)的保存、工事、買(mǎi)賣(mài)等原因所生債權(quán)，于債務(wù)人的特定的不動(dòng)產(chǎn)上有先取特權(quán)；先取特權(quán)未經(jīng)登記，可以對(duì)抗無(wú)特別擔(dān)保的債權(quán)人；但經(jīng)過(guò)登記的不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)，可以先于抵押權(quán)而行使。日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》對(duì)先取特權(quán)的登記作了規(guī)定。我們提出建立不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)制度的理由除前文所述必要性分析之外，還有如下：

1、不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)，是就將來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立的。由于設(shè)立權(quán)利時(shí)不動(dòng)產(chǎn)還未形成，故抵押、讓與保證制度不能取代先取特權(quán)制度。功能上的差別是我們應(yīng)特別注意之點(diǎn)。

2、通說(shuō)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)不適用留置權(quán)之規(guī)定，但實(shí)務(wù)中對(duì)因建造費(fèi)未得受償而拒不讓出占有不動(dòng)產(chǎn)的建筑商，強(qiáng)制其將建筑物交與他人而置其利益于不顧，與社會(huì)通常的公平觀念不合。而建筑物土地上之原有房屋所有人即被拆遷人、購(gòu)房人已付款并入住者，其權(quán)利與申請(qǐng)人之權(quán)利沖突時(shí)，社會(huì)公認(rèn)的處理原則也是應(yīng)當(dāng)保護(hù)其利益。

據(jù)此，筆者建議，在先取特權(quán)制度中應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定以下主要內(nèi)容：1、因不動(dòng)產(chǎn)的保存、不動(dòng)產(chǎn)的建造、不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)等原因所產(chǎn)生的債權(quán)，于債務(wù)人的特定不動(dòng)產(chǎn)上有先取特權(quán)。2、不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)就同一不動(dòng)產(chǎn)相互競(jìng)合時(shí)，其優(yōu)先權(quán)的順序是不動(dòng)產(chǎn)的保存、建造、買(mǎi)賣(mài)。3、就同一標(biāo)的物，同一順序的先取特權(quán)人有數(shù)人時(shí)，如先取特權(quán)經(jīng)過(guò)登記的，以登記時(shí)間較早的為先，如先取特權(quán)未經(jīng)登記的，按其各債權(quán)額比例清償。4、房屋拆遷安置作為不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的特殊情形，被拆遷人就其被拆遷的房屋價(jià)值部分，對(duì)合同約定的房屋有比不動(dòng)產(chǎn)保存、建造和一般買(mǎi)賣(mài)更為優(yōu)先的先取權(quán)利。5、不動(dòng)產(chǎn)保存、建造的先取特權(quán)，經(jīng)登記的，可先于抵押權(quán)而行使。不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的先取特權(quán)早于抵押權(quán)登記的，則先于抵押權(quán)而行使。

四、制度的應(yīng)用——對(duì)拆遷人、購(gòu)房人權(quán)益之保護(hù)

建立不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)制度，對(duì)解決被拆遷人、購(gòu)房人利益保護(hù)問(wèn)題，是十分有力的。但是，在不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)制度建立之前，目前如何調(diào)節(jié)好申請(qǐng)人與被拆遷人、購(gòu)房人的利益則是刻不容緩之事。筆者主張，總原則是根據(jù)法院強(qiáng)制執(zhí)行案件中申請(qǐng)人享有的權(quán)利的類(lèi)型不同，依不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)制度理論，對(duì)第三人采取相應(yīng)的保護(hù)措施。

目前在執(zhí)行實(shí)務(wù)中已經(jīng)注意到，由于權(quán)利類(lèi)型的不同，在各種權(quán)利同時(shí)出現(xiàn)時(shí)，在確定優(yōu)先次后的順序上應(yīng)當(dāng)是不同的，即物權(quán)請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先，其次是一般債權(quán)。根據(jù)實(shí)體法確定的物權(quán)，要優(yōu)先于根據(jù)程序訴訟、公證確定的債權(quán)，不得以進(jìn)入執(zhí)行程序的先后來(lái)確定受償順序。這一原則在最高人民法院公布施行的《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》相關(guān)的規(guī)定中有體現(xiàn)。如《規(guī)定》第88條第2款規(guī)定：多個(gè)債權(quán)人的債權(quán)種類(lèi)不同的，基于所有權(quán)和擔(dān)保物權(quán)而享有的債權(quán)，優(yōu)先于金錢(qián)債權(quán)受償。所謂的“基于所有權(quán)和擔(dān)保物權(quán)而享有的債權(quán)”正是通常所稱(chēng)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。從本條規(guī)定內(nèi)容上，我們或多或少地可以感覺(jué)到最高人民法院要根據(jù)權(quán)利性質(zhì)的不同規(guī)定執(zhí)行程序中權(quán)利受償?shù)捻樞?，以解決執(zhí)行程序中權(quán)利沖突的調(diào)節(jié)問(wèn)題，但限于司法解釋的職權(quán)，未能從法律制度建設(shè)高度，創(chuàng)設(shè)解決上文所述現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的制度。此外，依據(jù)該《規(guī)定》，根據(jù)權(quán)利的不同確定執(zhí)行優(yōu)先次后順序的適用前提，限于各種權(quán)利已經(jīng)由法律文書(shū)確定了的情形，其中之缺陷在于對(duì)許多未經(jīng)法律文書(shū)確定的特殊權(quán)利未予以特殊有效的保護(hù)。

應(yīng)用不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)制度來(lái)解決上述不足，區(qū)分申請(qǐng)人權(quán)利的不同，采取不同的保護(hù)措施。將申請(qǐng)人的權(quán)利分為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)與債權(quán)請(qǐng)求權(quán)兩類(lèi)。根據(jù)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先的原則予以保護(hù)，申請(qǐng)人所獲得的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)包括因基于物的所有權(quán)所生請(qǐng)求權(quán)、先取特權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。對(duì)房屋具有所有權(quán)，據(jù)此權(quán)利所生請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)自不待言。申請(qǐng)人對(duì)房屋開(kāi)發(fā)商有擔(dān)保物權(quán)的情形，也已普遍形成共識(shí)。問(wèn)題是，實(shí)踐不乏建筑商是申請(qǐng)人的情況，此時(shí)我們應(yīng)特別注意到應(yīng)確認(rèn)建筑商享有本文所述的不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)，給予其應(yīng)有的保護(hù)。同時(shí)也應(yīng)注意，當(dāng)建筑商、被拆遷人、已付房款并占有房屋的購(gòu)房人是執(zhí)行案件的案外人時(shí)，在執(zhí)行中對(duì)他們享有的先取特權(quán)也應(yīng)予以特別保護(hù)。本文著重論述對(duì)被拆遷人、購(gòu)房人保護(hù)措施如下：

1、關(guān)于對(duì)被拆遷人權(quán)益的保護(hù)。從建立科學(xué)的不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)的角度，筆者在前文將被拆遷人所享有的權(quán)利明確的規(guī)定為比一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)享有更為優(yōu)先清償?shù)南热√貦?quán)，這樣規(guī)定是在充分考慮了被拆遷人權(quán)利的特殊性基礎(chǔ)上作出的。

基于被拆遷人不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)這一權(quán)利的特殊性和在執(zhí)行案件中法院對(duì)被拆遷人權(quán)利存在的已知性，筆者認(rèn)為，在執(zhí)行案件中，因不存在申請(qǐng)人對(duì)房屋有所有權(quán)的情形，也不存在申請(qǐng)人對(duì)房屋的擔(dān)保物權(quán)有早于被拆遷人不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)產(chǎn)生的情形，因此，可以推論，無(wú)論申請(qǐng)執(zhí)行人是基于其他物權(quán)請(qǐng)求權(quán)還是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)提出的對(duì)開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，法院均不得將開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)中安置給拆遷人的房產(chǎn)部分強(qiáng)制執(zhí)行給申請(qǐng)人，從而給予被拆遷人以特別的物權(quán)保護(hù)，這樣既符合執(zhí)行案件應(yīng)注重社會(huì)效果的要求，也與公正公平的法理不悖，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)制度的目的。這也是目前在相應(yīng)制度建立之前，人民法院對(duì)拆遷戶(hù)予以特別保護(hù)的理論依據(jù)，是以追求社會(huì)正義和公平為目的的。 挑房網(wǎng)

2、關(guān)于對(duì)購(gòu)房人權(quán)益的保護(hù)。購(gòu)房人根據(jù)與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，取得一項(xiàng)債權(quán)，即請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商移轉(zhuǎn)標(biāo)的物（房屋）所有權(quán)。但如果購(gòu)房人已支付了價(jià)款的，則購(gòu)房人就其所支付的價(jià)款及利息在債務(wù)人的特定不動(dòng)產(chǎn)上存在先取特權(quán)，因此，在執(zhí)行案件中，根據(jù)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商合同履行情況的不同，對(duì)購(gòu)房人應(yīng)有的保護(hù)分述如下：

A當(dāng)購(gòu)房人已向開(kāi)發(fā)商付足房款并已占有房屋，雖然此時(shí)因種種原因購(gòu)房人尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但并不表明購(gòu)房人有怠于行使權(quán)利的事實(shí)，同時(shí)作為法律關(guān)系狀態(tài)來(lái)考慮此時(shí)已處于相當(dāng)穩(wěn)定狀況，即根據(jù)合同，雙方的權(quán)利義務(wù)已基本履行完畢，債的關(guān)系即將消滅，只差履行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記手續(xù)。筆者認(rèn)為：（1）如果此時(shí)執(zhí)行案件中申請(qǐng)人所依據(jù)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)無(wú)特別擔(dān)保的，則不能對(duì)房屋有比購(gòu)房人優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。因?yàn)闄?quán)利依其性質(zhì)，屬可以享有不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)的權(quán)利，申請(qǐng)人不比購(gòu)房人具有優(yōu)先性，此時(shí)顯然不可將房產(chǎn)執(zhí)行給申請(qǐng)人。（2）如果此時(shí)執(zhí)行案件中的申請(qǐng)人依據(jù)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的，則根據(jù)物權(quán)的類(lèi)別、當(dāng)事人設(shè)定物權(quán)時(shí)間先后區(qū)別對(duì)待。總的原則是所有權(quán)優(yōu)先于先取特權(quán)，對(duì)于擔(dān)保物權(quán)，則根據(jù)設(shè)定權(quán)利的時(shí)間先后順序來(lái)確定優(yōu)先受償?shù)捻樞?。值得注意的是，在依法?yōu)先保護(hù)申請(qǐng)人享有的其他物權(quán)的情形下，對(duì)購(gòu)房人的權(quán)利也應(yīng)予保護(hù)。

B當(dāng)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂了合同僅支付了定金或部分預(yù)付款的情況下，購(gòu)房人僅就已經(jīng)支付的定金和預(yù)付款部分對(duì)向開(kāi)發(fā)商訂購(gòu)的房屋有先取特權(quán)，其應(yīng)受保護(hù)的情形與上述相同，只是縮小了受保護(hù)的價(jià)額。

在上述情形中，如果是申請(qǐng)人與開(kāi)發(fā)商簽訂有購(gòu)房合同且早于第三人購(gòu)房人已交足房款，據(jù)此要求開(kāi)發(fā)商交付房屋的，緣于開(kāi)發(fā)商的“一物二賣(mài)”，申請(qǐng)人則比購(gòu)房人無(wú)論在實(shí)體權(quán)利的獲得還是法律程序的啟動(dòng)方面均有優(yōu)先性，對(duì)其權(quán)利的保護(hù)當(dāng)然應(yīng)優(yōu)先，即應(yīng)將房產(chǎn)執(zhí)行給申請(qǐng)人。

C如果購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商僅僅是簽訂了購(gòu)房合同，未交付任何代價(jià)的，則購(gòu)房人對(duì)開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)不存在先取特權(quán)，其權(quán)益不受特別優(yōu)先保護(hù)，即法院可將開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)執(zhí)行給申請(qǐng)執(zhí)行人。

另外需要特別說(shuō)明的，在執(zhí)行案件中應(yīng)注意甄別購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商購(gòu)房合同的簽訂與房款的交付時(shí)間，因本文所論述的對(duì)購(gòu)房人權(quán)利的保護(hù)，前提條件為該購(gòu)房人是在執(zhí)行案件開(kāi)始前已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同并支付了代價(jià)，如果是在執(zhí)行案件開(kāi)始后簽訂合同、支付代價(jià)的，則不應(yīng)予以前文所述的保護(hù)。

第6篇：不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同范文

    根據(jù)我國(guó)民事訴訟法相關(guān)司法解釋的規(guī)定:

    1、購(gòu)銷(xiāo)合同的雙方當(dāng)事人在合同中對(duì)交貨地點(diǎn)有約定的,以約定的交貨地點(diǎn)為合同履行地;沒(méi)有約定的,依交貨方式確定合同履行地;采用送貨方式的,以貨物送達(dá)地為合同履行地;采用自提方式的,以提貨地為合同履行地;代辦托運(yùn)或按木材、煤炭送貨辦法送貨的,以貨物發(fā)運(yùn)地為合同履行地。購(gòu)銷(xiāo)合同的實(shí)際履行地點(diǎn)與合同中約定的交貨地點(diǎn)不一致的,以實(shí)際履行地點(diǎn)為合同履行地。

    2、加工承攬合同,以加工行為地為合同履行地,但合同中對(duì)履行地有約定的除外。

    3、財(cái)產(chǎn)租賃合同、融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地,但合同中對(duì)履行地有約定的除外。

    4、補(bǔ)償貿(mào)易合同,以接受投資一方主要義務(wù)履行地為合同履行地。

    另根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定,履行地點(diǎn)不明確的,給付貨幣的,在接受貨幣一方所在地履行;交付不動(dòng)產(chǎn)的,在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行;其他標(biāo)的,在履行義務(wù)一方所在地履行。

    合同法中關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同履行地的規(guī)定主要見(jiàn)于《合同法》第61、62、141條。其中,第61、62條是總則中的規(guī)定,第141條是分則中的規(guī)定。

    第61條規(guī)定:“合同生效后,當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?！?/p>

    第62條規(guī)定:“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,適用下列規(guī)定:

    ……

    (三)履行地點(diǎn)不明確,給付貨幣的,在接受貨幣一方所在地履行;交付不動(dòng)產(chǎn)的,在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行;其他標(biāo)的,在履行義務(wù)一方所在地履行。

    ……“

    第141條規(guī)定:“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點(diǎn)交付標(biāo)的物。當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,適用下列規(guī)定:

    (一)標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人以運(yùn)交給買(mǎi)受人;

    (二)標(biāo)的物不需要運(yùn)輸,出賣(mài)人和買(mǎi)受人訂立合同時(shí)知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在該地點(diǎn)交付標(biāo)的物;不知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)人訂立合同時(shí)的營(yíng)業(yè)地交付標(biāo)的物?！?/p>

    綜上,買(mǎi)賣(mài)合同履行地的確定,首先以合同雙方當(dāng)事人的約定為準(zhǔn);若沒(méi)有約定或約定不明確的,可由雙方當(dāng)事人協(xié)商達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議;若仍達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的,則按合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣確定合同履行地。

    通過(guò)以上途徑仍不能確定合同履行地的,按合同法規(guī)定處理:

第7篇：不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同范文

1、因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄;

2、因港口作業(yè)中發(fā)生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄;

3、因繼承遺產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時(shí)住所地或者主要遺產(chǎn)所在地人民法院管轄。

【法律依據(jù)】

第8篇：不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同范文

關(guān)鍵詞：無(wú)權(quán)處分；合同效力；物權(quán)行為；善意取得

我國(guó)《合同法》第51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！币苑磳?duì)解釋?zhuān)跈?quán)利人不予追認(rèn)或無(wú)處分權(quán)人訂立合同后未取得處分權(quán)的，該合同無(wú)效；以體系解釋?zhuān)跈?quán)利人追認(rèn)前或無(wú)處分權(quán)人取得處分權(quán)以前，該合同處于效力待定狀態(tài)；以《物權(quán)法》善意取得制度理解，該合同應(yīng)有效。針對(duì)上述解釋?zhuān)▽W(xué)界爭(zhēng)議很大。許多法律工作者還認(rèn)為，善意取得制度只適用于動(dòng)產(chǎn)。

1　無(wú)權(quán)處分的概念

無(wú)權(quán)處分是指無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，并與相對(duì)人訂立轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的合同。顯然，在無(wú)權(quán)處分中，行為人是在沒(méi)有處分權(quán)的情況下，以自己的名義實(shí)施的處分行為。無(wú)權(quán)處分涉及到三方當(dāng)事人，即權(quán)利人、無(wú)權(quán)處分人和相對(duì)人(第三人)。

無(wú)權(quán)處分中的處分，就文意解釋?zhuān)诿穹ㄉ嫌凶顝V義、廣義和狹義之分。最廣義的處分，包括事實(shí)上的處分與法律上的處分。前者指就原物體加以物質(zhì)的變形、改造或毀損的行為，后者除負(fù)擔(dān)行為外，尚包括處分行為，例如，所有權(quán)之移轉(zhuǎn)、抵押權(quán)之設(shè)定、所有權(quán)之拋棄、債權(quán)讓與及債務(wù)免除。廣義的處分，僅指法律上的處分而言。狹義的處分，系指處分行為而言。即直接引起物權(quán)變動(dòng)的行為。

2　無(wú)權(quán)處分的效力

無(wú)權(quán)處分的效力目前在我國(guó)學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界有三種說(shuō)法：即無(wú)效說(shuō)、有效說(shuō)和效力待定說(shuō)。下面分別予以評(píng)述。

2．1　無(wú)效說(shuō)

無(wú)效說(shuō)在我國(guó)學(xué)術(shù)界雖然只是少數(shù)說(shuō)，但在司法實(shí)踐中卻經(jīng)常被采用。通常將無(wú)權(quán)處分合同一概確認(rèn)為無(wú)效合同。理由是行為人主體不成立，因?yàn)樵斐蓪?duì)真正權(quán)利人的侵害只是一種可能性，不一定必然造成權(quán)利人的損害。王利明教授認(rèn)為：“出賣(mài)人為了能夠及時(shí)將其從前買(mǎi)受人買(mǎi)到的貨物銷(xiāo)售出去，而在沒(méi)有取得標(biāo)的物所有權(quán)情況下，便聯(lián)系下家并與買(mǎi)受人簽訂合同。此種無(wú)權(quán)處分行為也并非對(duì)權(quán)利人有害。相反既有利于處分人融通資金減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也可能對(duì)權(quán)利人是有利的”。就是說(shuō)，無(wú)權(quán)處分行為也可能符合權(quán)利人的意志和利益。例如，筆者曾遇到這一事例，權(quán)利人甲出差時(shí)將摩托車(chē)借予乙，也曾向乙流露出想換臺(tái)摩托，乙以2200元的價(jià)格出售摩托，甲回來(lái)后認(rèn)為乙?guī)土舜竺?。顯然，權(quán)利人甲認(rèn)為此處分符合自己的意志和利益，從而追認(rèn)了該無(wú)權(quán)處分行為。由此可證，在權(quán)利人、無(wú)權(quán)處分人和相對(duì)人都自愿接受合同約束情況下，一概認(rèn)為無(wú)權(quán)處分合同無(wú)效，就完全忽視了當(dāng)事人的意愿，不利于交易流轉(zhuǎn)。

2．2　有效說(shuō)

有效說(shuō)是建立在物權(quán)行為模式下的。有的學(xué)者認(rèn)為，出賣(mài)他人之物的買(mǎi)賣(mài)合同屬于債權(quán)行為，僅發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債權(quán)行為不以出賣(mài)人有處分權(quán)為必要，出賣(mài)人對(duì)標(biāo)的物雖無(wú)處分權(quán)，買(mǎi)賣(mài)合同仍然有效。這就沒(méi)有區(qū)分買(mǎi)受人是善意還是惡意，而一概認(rèn)為合同有效，這對(duì)真正權(quán)利人的保障是不利的。因?yàn)闊o(wú)權(quán)處分行為極有可能造成對(duì)權(quán)利人利益的損害，尤其在相對(duì)人惡意情況下，認(rèn)為無(wú)權(quán)處分行為一概有效，這不僅對(duì)權(quán)利人的意志和利益是一種漠視，對(duì)正常交易秩序也會(huì)產(chǎn)生很大影響。在無(wú)權(quán)處分情況下，既要強(qiáng)調(diào)對(duì)相對(duì)人利益保護(hù)，也要視其是否善意而定。如果相對(duì)人是善意的，則應(yīng)根據(jù)有效的債權(quán)行為加以保護(hù)；如果相對(duì)人是惡意的，則應(yīng)把保護(hù)重心移至權(quán)利人利益上。只有這樣，才能真正保護(hù)權(quán)利人利益，促使交易正常流轉(zhuǎn)。

2．3　效力待定說(shuō)

我國(guó)《合同法》第51條規(guī)定就屬于效力待定說(shuō)?？梢钥闯?，無(wú)處分權(quán)人訂立的合同，其效力在于權(quán)利人，只有當(dāng)權(quán)利人予以追認(rèn)或無(wú)處分權(quán)人事后取得處分權(quán)的，合同才有效；否則，合同無(wú)效。

具體說(shuō)：一是無(wú)處分權(quán)人在經(jīng)過(guò)權(quán)利人追認(rèn)后發(fā)生效力。原因在于：無(wú)處分權(quán)人本質(zhì)上是在沒(méi)有獲得權(quán)利人授權(quán)情況下對(duì)無(wú)權(quán)處分財(cái)產(chǎn)實(shí)施了處分，因此，構(gòu)成對(duì)權(quán)利人利益的直接侵害，從而法律允許權(quán)利人予以追認(rèn)，這充分尊重了權(quán)利人的意志和利益。二是無(wú)權(quán)處分人事后取得處分權(quán)，亦可使得無(wú)權(quán)處分行為有效。原因在于：無(wú)權(quán)處分人在實(shí)施處分行為時(shí)雖未取得處分權(quán)，但在完成處分行為后就取得了處分權(quán)，尤其是處分不動(dòng)產(chǎn)行為，尤為明顯。從法律上看，無(wú)權(quán)處分行為本質(zhì)特征在于處分人無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)，從而侵害權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。一旦處分人事后取得財(cái)產(chǎn)權(quán)利，便可消除無(wú)權(quán)處分狀態(tài)。但無(wú)權(quán)處分人在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)取得處分權(quán)，這是值得界定的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，無(wú)權(quán)處分人取得處分權(quán)的時(shí)間不應(yīng)超過(guò)3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)在法律上予以明確，從而更有利于維護(hù)交易的流轉(zhuǎn)與安全。

3　無(wú)權(quán)處分與物權(quán)行為

3．1　物權(quán)行為的概念

物權(quán)行為是與債權(quán)行為相對(duì)應(yīng)的，是指以物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和廢止為目的，以動(dòng)產(chǎn)交付或不動(dòng)產(chǎn)登記為要件的法律行為。是直接處分其民事權(quán)利的行為。也就是說(shuō)，物權(quán)行為必須具備讓與人對(duì)讓與標(biāo)的物有處分權(quán)的條件，無(wú)處分權(quán)人實(shí)施處分行為，必須征得權(quán)利人事先同意或事后追認(rèn)，或無(wú)處分權(quán)人于事后取得處分權(quán)，否則處分行為無(wú)效。而債權(quán)行為只是以允諾負(fù)擔(dān)債務(wù)為內(nèi)容的法律行為，并不直接處分其民事權(quán)利，故又稱(chēng)負(fù)擔(dān)行為。有些國(guó)家民法中規(guī)定，任何物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更等行為，均包含物權(quán)行為和債權(quán)行為。以買(mǎi)賣(mài)合同為例，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的成立，產(chǎn)生債權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)，并沒(méi)有產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。因?yàn)檫€要有一個(gè)排他性的意思表示，在于用交付行為來(lái)證明這一意思表示之存在。根據(jù)這一意思表示，產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。特別是買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)，盡管當(dāng)事人有變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的意思表示，但如果不履行登記的形式，同樣其意思表示也不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果?！暗聡?guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)將當(dāng)事人變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合意與登記形式之結(jié)合作為引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為”。這種將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與公示形式緊密結(jié)合起來(lái)的立法，有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的秩序和安全。

3．2　物權(quán)行為的交易

3．2．1　物權(quán)合意

物權(quán)合意是物權(quán)變動(dòng)行為下的合意的簡(jiǎn)稱(chēng)，在買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)合同中表現(xiàn)十分明顯。如一些學(xué)者提到，出賣(mài)人甲與買(mǎi)受人乙達(dá)成關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，到房地產(chǎn)交易所簽訂正式合同，再由雙方當(dāng)事人共同填寫(xiě)《房屋買(mǎi)賣(mài)審批表》，交易所對(duì)合同內(nèi)容及房屋情況進(jìn)行內(nèi)審?fù)獠?，?jīng)審查符合法律要求便依法批準(zhǔn)，當(dāng)事人在繳納各種稅費(fèi)后，由買(mǎi)受人乙申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。登記機(jī)關(guān)依法登記后，房屋買(mǎi)賣(mài)即告完成。由此可見(jiàn)，當(dāng)事人之間的買(mǎi)賣(mài)合同屬于債權(quán)行為，但甲乙共同申請(qǐng)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)審批的行為則屬于物權(quán)行為。因?yàn)楫?dāng)事人在申請(qǐng)審批表內(nèi)所表達(dá)的已經(jīng)不是僅僅負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)義務(wù)的債權(quán)合意，而是實(shí)際轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的物權(quán)合意。審批機(jī)關(guān)所審批的，也正是這個(gè)物權(quán)合意。這是買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)合同中最常見(jiàn)的。

3．2　物權(quán)交付與登記

根據(jù)物權(quán)行為的公示要件主義原則，物權(quán)行為的完成需要以動(dòng)產(chǎn)交付或不動(dòng)產(chǎn)登記為要件。若沒(méi)有交付或登記，物權(quán)行為在僅有物權(quán)合意的情況下是不發(fā)生效力的。無(wú)權(quán)處分行為的構(gòu)成也只有在無(wú)權(quán)處分人與第三人完成動(dòng)產(chǎn)交付或不動(dòng)產(chǎn)登記的手續(xù)后才能成立。也就是說(shuō)，無(wú)權(quán)處分行為只有在擅自出賣(mài)者將標(biāo)的物交付給買(mǎi)受人或與買(mǎi)受人完成物權(quán)變動(dòng)的登記手續(xù)之后才構(gòu)成效力。

我國(guó)《合同法》第51條的規(guī)定是以債權(quán)變動(dòng)為模式，無(wú)權(quán)處分人與相對(duì)人之間的買(mǎi)賣(mài)契約，不需要以獨(dú)立的公示行為作構(gòu)成要件，只要無(wú)權(quán)處分人與相對(duì)人就移轉(zhuǎn)他人之物達(dá)成合意便成立，不管該標(biāo)的物是否已經(jīng)交付。在擅自出賣(mài)他人之物的買(mǎi)賣(mài)合同中，擅自出賣(mài)人與買(mǎi)受人就標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)達(dá)成合意的時(shí)間也就是無(wú)權(quán)處分成立的時(shí)間。權(quán)利人的追認(rèn)只是補(bǔ)正無(wú)權(quán)買(mǎi)賣(mài)契約的瑕疵，使它自始就發(fā)生效力；或者“一旦處分人事后取得了財(cái)產(chǎn)權(quán)利，便可以消除無(wú)權(quán)處分的狀態(tài)和導(dǎo)致合同無(wú)效的原因”。這也有利于交易的流轉(zhuǎn)。

4　無(wú)權(quán)處分與善意取得

4．1　善意取得的概念與條件

“善意取得，指受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)。善意取得既適用于動(dòng)產(chǎn)，又適用于不動(dòng)產(chǎn)”。這就說(shuō)明，善意取得中的受讓人必須是善意的，不知出讓人是無(wú)權(quán)處分人，否則就不構(gòu)成善意取得。在無(wú)權(quán)處分情況下，處分人在履行期限屆滿(mǎn)前并未取得標(biāo)的物的處分權(quán)，權(quán)利人也未追認(rèn)，這時(shí)合同無(wú)效。但該無(wú)效合同不得對(duì)抗善意第三人(受讓人)，因而在第三人為善意時(shí)，可以適用善意取得制度，該第三人照樣取得標(biāo)的物的所有權(quán)，權(quán)利人不得以買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為由阻止善意第三人取得該所有權(quán)。

善意取得必須具備三個(gè)條件：第一，受讓人必須出于善意，且并不知道出讓人是無(wú)權(quán)處分人；第二，受讓人已經(jīng)支付了合理的價(jià)款；第三，無(wú)權(quán)處分人出讓的動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付，或不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記。上述三項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，否則不構(gòu)成善意取得。

如果無(wú)權(quán)處分人未向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物，則權(quán)利人完全可以行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求無(wú)權(quán)處分人返還財(cái)產(chǎn)，而買(mǎi)受人也可以依照合同請(qǐng)求無(wú)權(quán)處分人交付標(biāo)的物。在此，標(biāo)的物所有權(quán)處于不確定狀態(tài)。筆者認(rèn)為，如果權(quán)利人率先獲得對(duì)標(biāo)的物的占有，則其所有權(quán)回復(fù)圓滿(mǎn)狀態(tài)，買(mǎi)受人可以要求無(wú)權(quán)處分人承擔(dān)違約責(zé)任；如果買(mǎi)受人率先占有該標(biāo)的物，且動(dòng)產(chǎn)已交付不動(dòng)產(chǎn)已登記，則買(mǎi)受人可基于善意取得制度取得該標(biāo)的物所有權(quán)，權(quán)利人只能請(qǐng)求無(wú)權(quán)處分人賠償損失。

4．2　不動(dòng)產(chǎn)善意取得

不動(dòng)產(chǎn)善意取得主要是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)通過(guò)登記被第三人善意取得，且為終局取得物權(quán)，從而剝奪了真正權(quán)利人的物權(quán)。一般情況下，登記能夠反映真實(shí)物權(quán)，即使登記錯(cuò)誤，其出錯(cuò)率也是微乎其微，“完全可以忽略不計(jì)，正是登記表征真實(shí)物權(quán)的高度蓋然性，使得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得具有充足的生命力”。相反，如果登記簿不能真實(shí)反映不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀況，那么，必將會(huì)損害真正權(quán)利人利益。從理論上講，是指登記的推定力和公信力，正是這一要素，構(gòu)成了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得的制度基礎(chǔ)。

4．2．1　不動(dòng)產(chǎn)登記的推定力與公信力

推定力是指經(jīng)依法登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人在法律上被推定為真正的權(quán)利人，哪怕其事實(shí)上存在瑕疵或不是真正權(quán)利人。這就表明，“記載于登記簿上的權(quán)利人就登記內(nèi)容和范圍，在法律上被推定為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有獨(dú)占性的支配權(quán)，從而使登記權(quán)利人不證自明地成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人。”

常鵬翱博士認(rèn)為：“物權(quán)公示的公信力，就是物權(quán)的外觀形式值得社會(huì)公眾普遍信任，法律保護(hù)基于這種信任所產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)的后果?！崩罡怀刹┦恳舱J(rèn)為：“物權(quán)公示的公信力表明，通過(guò)法定外觀形式表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)足以讓普通的社會(huì)公眾信賴(lài)，只要在這種信賴(lài)的基礎(chǔ)上與這種外觀所顯示的物權(quán)人進(jìn)行交易，一般都能達(dá)到交易目的；即使外觀形式與物上的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致，也不能一概導(dǎo)致已經(jīng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)失效。”常博士還指出：“當(dāng)權(quán)利外觀與真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)不一致的時(shí)候，第三人信賴(lài)該外觀，就能享有公信力的保護(hù)。在這種情況下，公信力規(guī)則采取了一種‘將錯(cuò)就錯(cuò)’的策略，將第三人取得的、本屬于錯(cuò)誤的物權(quán)擬制為正確，而將原本正確的原物權(quán)擬制為不受物權(quán)法保護(hù)的錯(cuò)誤，第一人取得的物權(quán)因此具有終局確定性，不受原權(quán)利人的追奪?！边@進(jìn)一步表明，登記公信力的規(guī)定著重保護(hù)第三人利益，使得登記成為國(guó)家確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的重要手段，具有在無(wú)權(quán)處分情況下，解決到底保護(hù)真實(shí)權(quán)利人還是保護(hù)第三人這個(gè)重大利益沖突的功能。由此可證，公信力目的在于保護(hù)交易安全，維護(hù)正當(dāng)利益。

4．2．2　不動(dòng)產(chǎn)善意取得的要件

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得考慮的對(duì)象是登記錯(cuò)誤發(fā)生時(shí)讓與人與第三人之間的法律關(guān)系，其基本要件包括：登記錯(cuò)誤、讓與人為具有合法權(quán)利外觀的無(wú)權(quán)處分人、第三人通過(guò)交易行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、第三人為善意。

登記錯(cuò)誤是指登記簿冊(cè)顯示出的不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)利狀態(tài)與真實(shí)物權(quán)狀態(tài)不一致的情況。因?yàn)闆](méi)有登記錯(cuò)誤，不動(dòng)產(chǎn)善意取得就不可能發(fā)生。這是要件其一。要件其二是權(quán)利外觀，要求讓與人，即無(wú)權(quán)處分人必須具有“權(quán)利人的法律外觀”，即登記簿顯示的是無(wú)權(quán)處分人，除法律有特別規(guī)定外(如我國(guó)《婚姻法》規(guī)定屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，即房屋，盡管有“權(quán)利人的法律外觀”，也不在此列)。要件其三是交易行為，要求第三人必須通過(guò)交易行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，即第三人作為新物權(quán)人被記載在登記簿中，使外界直接明確不動(dòng)產(chǎn)交易現(xiàn)狀_。要件其四是第三人必須為善意，不知讓與人是無(wú)權(quán)處分人，完全依賴(lài)登記簿所具有的公信力，實(shí)施了受讓登記行為。具備了上述四大要件，不動(dòng)產(chǎn)善意取得才得到法律的保護(hù)。

4．2．3　不動(dòng)產(chǎn)善意取得的后果

在不動(dòng)產(chǎn)善意取得的要件全部具備時(shí)，第三人便取得其追求的利益，同時(shí)，真正權(quán)利人也因此喪失了物權(quán)人的法律地位。簡(jiǎn)單說(shuō)，這就是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律后果。當(dāng)然，真正權(quán)利人也可以根據(jù)自己受損害的事由，通過(guò)實(shí)施相應(yīng)措施得到救濟(jì)，只不過(guò)這種救濟(jì)在性質(zhì)上屬于債權(quán)法的救濟(jì)。因此，不動(dòng)產(chǎn)善意取得在第三人與物權(quán)出讓人，即無(wú)權(quán)處分人之間產(chǎn)生物權(quán)法律關(guān)系。第三人可不受物權(quán)出讓人的任何約束，享有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等實(shí)體性物權(quán)。在真正權(quán)利人與物權(quán)出讓人之間產(chǎn)生債權(quán)法律關(guān)系，即真正權(quán)利人只能要求物權(quán)出讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。

具體說(shuō)，第三人取得物權(quán)人的法律地位表現(xiàn)在：一是第三人有權(quán)對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行占有、使用、收益和處分，并能行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，排斥包括來(lái)自原真正權(quán)利人在內(nèi)的任何人對(duì)自己不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的干涉。二是第三人可依據(jù)自由意思，在法定范圍內(nèi)處分該物權(quán)，即使對(duì)方知道物權(quán)出讓人與第三人之間的交易屬于無(wú)權(quán)處分行為，照樣能從第三人處取得該物權(quán)。三是第三人取代原真正權(quán)利人的地位，有權(quán)接受他人所為的利益，如給付租金、返還標(biāo)的物等。因此說(shuō)，第三人取得真正物權(quán)人法律地位。

第9篇：不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同范文

近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)行居民住房由福利分房政策變?yōu)樨泿呕?、商品化的住房政策，公民間買(mǎi)賣(mài)私房的現(xiàn)象也將日益增多。因此，以法律手段規(guī)范、管理房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人的行為，確保房屋買(mǎi)賣(mài)的公平、公正、合法的進(jìn)行，已成為民事法律研究的重要課題之一。在此，依現(xiàn)行有關(guān)法律和法規(guī)就房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議效力談?wù)務(wù)J識(shí)。

一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定的法律根據(jù)

房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬民事買(mǎi)賣(mài)合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認(rèn)定效力的目的在于解決是否受法律保護(hù)的問(wèn)題，其社會(huì)效益是維護(hù)交易的安全和信譽(yù)。目前，房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定的根據(jù)主要是國(guó)務(wù)院的《城市私房管理?xiàng)l例》和我國(guó)立法機(jī)關(guān)頒布的《民法通則》。其一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式要件問(wèn)題，亦即買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議是口頭或書(shū)面均可，還是必須采用書(shū)面形式。根據(jù)《條例》第6條第（二）項(xiàng)規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)房屋辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)，“須提交房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)合同和契證”。顯然，買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議是以書(shū)面合同為其成立的要件。要求書(shū)面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同是諾成性合同，而非實(shí)踐性合同。只要買(mǎi)賣(mài)房屋合同當(dāng)事人以書(shū)面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房?jī)r(jià)過(guò)高或過(guò)低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問(wèn)題，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買(mǎi)賣(mài)民事法律行為成立須同時(shí)具備的條件。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二、意思表示真實(shí)；第三、不違反法律和社會(huì)公共利益。由此可見(jiàn)，一項(xiàng)具體的房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了不可撤銷(xiāo)的特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會(huì)產(chǎn)生法律的后果（或按違約制裁或按繼續(xù)強(qiáng)制履行處理）。

二、淺談房屋買(mǎi)賣(mài)存在的幾種類(lèi)型

1、關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議效力

近年，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與他人。購(gòu)買(mǎi)者中有的是本村或外村村民，有的是外來(lái)打工者，還有的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民，在類(lèi)似的房屋買(mǎi)賣(mài)中產(chǎn)生的糾紛也較多。該類(lèi)案件訴至法院后，涉及的首要問(wèn)題即是：合同是否有效。一種意見(jiàn)認(rèn)為，如果購(gòu)房者能取得宅基地使用權(quán)，買(mǎi)賣(mài)合同不存在其他違法行為，則應(yīng)認(rèn)定合同有效。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，而無(wú)處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實(shí)際上已處分了宅基地使用權(quán)，故合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。 更為嚴(yán)格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為，購(gòu)房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過(guò)前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國(guó)家對(duì)宅基地申請(qǐng)是嚴(yán)格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請(qǐng)到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關(guān)系到在出售房屋問(wèn)題上發(fā)生爭(zhēng)議如何認(rèn)定?？创@一問(wèn)題，究其實(shí)質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)利性質(zhì)，以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。

我國(guó)土地所有權(quán)的主體分為國(guó)家和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。

如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的所有權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對(duì)其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無(wú)從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地使用權(quán)人欲走出農(nóng)村、到處面的世界開(kāi)創(chuàng)一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過(guò)出租來(lái)發(fā)揮物的效用。無(wú)疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對(duì)房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，那么此舉是否有礙集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地享有的所有權(quán)呢？筆者認(rèn)為，并不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過(guò)出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問(wèn)題。且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⑹罐r(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。

物權(quán)法草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，從草案規(guī)定可看出，草案允許農(nóng)村房屋出售。該草案第272條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第273條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí)，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。由此可見(jiàn)，草案對(duì)房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系采地隨房走。

應(yīng)該說(shuō)草案的規(guī)定是積極、合理并可行的。我們可以比較一下城市居民的房屋所有權(quán)與農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)。城市居民出售擁有所有權(quán)的住房，法律并未設(shè)置特別的規(guī)定。城市的房改房與農(nóng)村的房屋有一定的相似之處，房改房的售價(jià)中不含土地收益，因此建設(shè)部規(guī)定已售公房上市應(yīng)當(dāng)向國(guó)家或產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)交一部分土地收益。國(guó)家對(duì)城市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)持積極的開(kāi)放政策。農(nóng)村村民享有的住房所有權(quán)與城市居民的住房在所有權(quán)的權(quán)屬方面并無(wú)二致，如果對(duì)村民售房采限制性政策，對(duì)村民來(lái)說(shuō)是不公平的。為此，筆者建議，國(guó)家對(duì)村民售房也可考慮參照城市房改房上市的有關(guān)做法，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益。作為村民，其無(wú)償使用宅基地是基于其特定的社員身份，通過(guò)購(gòu)房取得他人宅基地使用權(quán)的人如果不具有社員身份，完全可以通過(guò)向土地的所有權(quán)人交納一定的費(fèi)用取得宅基地使用權(quán)。如果是具有社員身份的人，可分為兩種情況：其已有宅基地且達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以購(gòu)買(mǎi)他人的住房，但必須繳納一定的土地費(fèi)用。如果是沒(méi)有宅基地或達(dá)不到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以經(jīng)過(guò)報(bào)批后，無(wú)須繳納一定的土地費(fèi)用。如此考慮與國(guó)家的土地政策并不矛盾，國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)是采取嚴(yán)格的政策，而宅基地與耕地性質(zhì)不同，經(jīng)過(guò)合法報(bào)批，宅基地上已建造了建 筑物或附著物，一般不會(huì)再恢復(fù)到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)政策并無(wú)抵觸。因此，對(duì)宅基地上住房的出售應(yīng)當(dāng)采用放開(kāi)的政策。關(guān)于宅基地的控制應(yīng)當(dāng)在宅基地的申請(qǐng)上從嚴(yán)把關(guān)。“一戶(hù)只能擁有一處宅基地”建議改為“一戶(hù)只能申請(qǐng)一處宅基地”?？傊P者認(rèn)為，村民出售住房的合同，如果沒(méi)有其他違法行為，以認(rèn)定有效為宜。

2、關(guān)于城鎮(zhèn)私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力

這個(gè)問(wèn)題是處理和解決房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問(wèn)題，私有房屋買(mǎi)賣(mài)是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動(dòng)的重要原因，然而房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，房屋的買(mǎi)賣(mài)與一般動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)有著不同的要求：1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同為要件合同，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同”由此可以看出房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)以書(shū)面形式，從而排除了口頭形式達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同。2、對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體的限制。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋，如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。此條規(guī)定明確了機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買(mǎi)賣(mài)，國(guó)家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國(guó)家對(duì)于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國(guó)務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買(mǎi)賣(mài)和擅自轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊粶?zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國(guó)務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買(mǎi)賣(mài)房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書(shū)?！锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書(shū)。這一方面不再多述。3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。在司法界對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買(mǎi)賣(mài)合同是否就無(wú)效呢？有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點(diǎn)：《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，這種批準(zhǔn)、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門(mén)辦理批準(zhǔn)或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無(wú)需批準(zhǔn)或登記。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買(mǎi)賣(mài)后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求，所以，是否辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同及其效力并無(wú)影響。另外從《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條“……房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買(mǎi)賣(mài)合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來(lái)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；另一方面，買(mǎi)賣(mài)合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無(wú)效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實(shí)踐中，如果將登記要件絕對(duì)化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序。

3、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買(mǎi)賣(mài)糾紛中存在的問(wèn)題

某商品房銷(xiāo)售中心或公民個(gè)人將自己的房屋首先銷(xiāo)售給了一方，之后又重復(fù)將該房賣(mài)給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購(gòu)房戶(hù)，這類(lèi)糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中也并不少見(jiàn)，這里要具體情況具體分析：1、如果先購(gòu)房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，后購(gòu)房方未予登記，則可依法支持前者，認(rèn)定后者的購(gòu)房合同有效，由賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。2、如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進(jìn)行審查或登記先后順序來(lái)認(rèn)定各自的效力問(wèn)題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購(gòu)房合同意思表示真實(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同依法有效成立，雖未進(jìn)行登記，但根據(jù)現(xiàn)實(shí)中分房、買(mǎi)賣(mài)房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書(shū)等，即購(gòu)方就可對(duì)住房進(jìn)行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購(gòu)房合同也應(yīng)認(rèn)定為有效，但由于賣(mài)方已經(jīng)將合同約定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人，從而導(dǎo)致合同無(wú)法履行，賣(mài)方對(duì)其違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。4、如果前者未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，后者卻辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷(xiāo)售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。如具有這些因素，也應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和產(chǎn)權(quán)登記有效，由賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護(hù)，即不能否認(rèn)已通過(guò)登記對(duì)房屋所享有的所有權(quán)，也只有這樣才能確認(rèn)并保護(hù)因登記取得的權(quán)利，否則的話(huà)，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護(hù)。在司法實(shí)踐中，還有一個(gè)問(wèn)題就是在保護(hù)后者對(duì)房屋的所有權(quán)時(shí)，會(huì)遇到一個(gè)矛盾，即前者可能對(duì)房屋進(jìn)行裝修、修繕，這樣當(dāng)后者要求交付房款時(shí)，前者即使已交付，也不能恢復(fù)原狀，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟(jì)利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，則前者對(duì)房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實(shí)生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，因?yàn)榍罢邞?yīng)當(dāng)知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒(méi)有在法律上取得對(duì)房屋的所有權(quán)，在此情況下，他冒然對(duì)房屋進(jìn)行裝修，則應(yīng)承擔(dān)這種不利的風(fēng)險(xiǎn)后果，但又要考慮到在前者的購(gòu)房合同未被確認(rèn)無(wú)效前，不能不說(shuō)前者對(duì)房屋的占有是無(wú)法律依據(jù)，筆者認(rèn)為，除各方當(dāng)事人依法請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)或支付各種損失及各種費(fèi)用外，裝修、修繕的相關(guān)費(fèi)用前者也應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得補(bǔ)償，在必要時(shí)前者還可獲得搬出房屋的搬遷費(fèi)用。

四、如何解決未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的問(wèn)題

在現(xiàn)實(shí)生活中，如a將其所有的房屋通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同賣(mài)與b，并將房屋實(shí)際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，b在使用一段時(shí)間后，又通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同將該房屋賣(mài)給c，并交付給c。上述交易活動(dòng)中，對(duì)a與b之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題無(wú)什么岐義，但bc之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力存在如下兩種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為bc之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)是無(wú)效合同，因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房地產(chǎn)法》）第37條第（六）項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。”雖然b與a簽訂了房屋協(xié)議，由于雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，a仍然是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條“無(wú)處分權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效，b與c簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了上述規(guī)定，故b與c之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)是無(wú)效合同。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，b與c之間簽訂的合同應(yīng)是有效合同，根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)第56條的規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。”由此從a公司與b簽訂協(xié)議并交付房屋時(shí)起，b事實(shí)上已對(duì)該房屋享有物權(quán)的職能即占有、使用、收益和處分的權(quán)利，雙方只是欠缺房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)的形式要件。b與c之間簽訂的合同是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方的買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)受法律的保護(hù)，雙方所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法、有效。

筆者贊同第二種觀點(diǎn)，理由如下：在房屋買(mǎi)賣(mài)案件中，常常認(rèn)為未到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這種看法是錯(cuò)誤的。如前所述，買(mǎi)賣(mài)后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求，所以，是否辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而買(mǎi)賣(mài)合同是一種債權(quán)，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對(duì)合同本身的效力并無(wú)影響。當(dāng)然，c為了標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)有效轉(zhuǎn)移，使標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)無(wú)瑕疵，尚需辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，但是，c不能通過(guò)與b簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。在實(shí)際操作中，a要通過(guò)與b之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同將標(biāo)的物過(guò)戶(hù)給b，b再通過(guò)與c的房屋買(mǎi)賣(mài)合同將房屋轉(zhuǎn)移給c，通過(guò)這種程序，也避免了國(guó)家稅收的流失。

五、拆遷戶(hù)對(duì)拆遷安置房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)時(shí)其合同效力及相關(guān)問(wèn)題法律分析

拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，此類(lèi)房屋就普通商品房而言有著特殊性質(zhì)，為此從物權(quán)理論出發(fā)，結(jié)合民法誠(chéng)實(shí)信用原則和不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度對(duì)拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力及履行中相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析。

與普通的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛不同的是，拆遷安置房在進(jìn)行交易時(shí)尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，土地使用權(quán)性質(zhì)也有特殊性，因此在處理之際觀點(diǎn)紛呈，做法不一。

實(shí)例一，XX年9月8日,原告華某與被告應(yīng)某簽訂《賣(mài)房協(xié)議》一份，約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣(mài)給原告，房屋面積77.63平方米,總價(jià)款22.5萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，原告按約支付了定金和預(yù)付款，被告于同年11月8日將房屋交付原告并由后者入住。XX年4月初，被告領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證后卻拒絕履行協(xié)議，至今未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。原告要求被告繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。庭審時(shí)，被告以雙方簽訂協(xié)議時(shí)，轉(zhuǎn)讓的房屋尚未交付，也沒(méi)有領(lǐng)取任何權(quán)屬證書(shū)，原、被告之間這一買(mǎi)賣(mài)行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”這一強(qiáng)制性法律規(guī)定，要求確認(rèn)雙方買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。

實(shí)例二，原告陳某與被告汪某房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛。與案例一情況相同，被告在雙方簽訂協(xié)議并收取原告預(yù)付款，原告也入住的情況下，卻拒絕履行協(xié)議，辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，被告以該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，被告未經(jīng)共有權(quán)人同意擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的行為無(wú)效，要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)房屋（預(yù)購(gòu)房屋）轉(zhuǎn)讓的效力問(wèn)題

要確認(rèn)兩個(gè)案例中房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力，必須正確理解《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定。首先要澄明的一個(gè)問(wèn)題是，“房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”不等同于“房地產(chǎn)不得買(mǎi)賣(mài)”。該法第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”因此，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)包括簽訂合同、付款、房屋交付，過(guò)戶(hù)登記等一系列債權(quán)行為和物權(quán)行為，所謂“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為上述系列行為不能徹底完成，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同履行目的，但不得據(jù)此認(rèn)為法律禁止訂立預(yù)購(gòu)房（期房）轉(zhuǎn)讓合同或所簽訂的合同一律無(wú)效。

此外，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”從此條的立法含義可以看出，預(yù)售商品房在取得權(quán)屬證書(shū)之前再行轉(zhuǎn)讓是可行的，否則應(yīng)當(dāng)明令禁止。其實(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》（草案）中曾明文規(guī)定禁止預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓?zhuān)摲ㄕ筋C布時(shí)，卻又改為上述45條的規(guī)定，由此也可以看出我國(guó)法律對(duì)預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓予以認(rèn)可的基本精神。從上述兩案來(lái)看，雙方在簽訂協(xié)議時(shí)，被告的拆遷安置房尚未建成，但這并不影響該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，而且，以尚不存在或尚未實(shí)際取得的物作為標(biāo)的物訂立合同，在現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在，合同法也持肯定態(tài)度，典型的例子是融資租賃合同、期貨交易等。

當(dāng)前理論界對(duì)于未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題已趨于統(tǒng)一，已認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要件，而非買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件。最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》也明確規(guī)定：“當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一做法的轉(zhuǎn)變有力地制止了一些借口不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)未登記就主張合同無(wú)效，以追求更大利益的不誠(chéng)信行為。而正確認(rèn)識(shí)并區(qū)分預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓合同的效力也有與之相同的社會(huì)效果。就上述兩案而言，雙方在簽訂賣(mài)房協(xié)議時(shí)對(duì)房屋權(quán)屬證書(shū)尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，雙方對(duì)買(mǎi)賣(mài)房屋約定明確，產(chǎn)權(quán)亦無(wú)其他爭(zhēng)議，購(gòu)買(mǎi)的房屋已交付原告入住，并且訴訟發(fā)生前被告已領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的情況下如果仍然僵化地理解適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，勢(shì)必會(huì)助長(zhǎng)一種隨意悔約，違背誠(chéng)信的不良社會(huì)風(fēng)氣，也是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的一種踐踏。

誠(chéng)然，當(dāng)前造成一些地方房?jī)r(jià)飛漲有“惡炒樓花”的原因，目前各地也都有相應(yīng)的禁止期房買(mǎi)賣(mài)的規(guī)定，這些地方性規(guī)定或其他部門(mén)規(guī)章也不能作為法院認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。另一方面，現(xiàn)實(shí)生活中預(yù)購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)的原因眾多，一味禁止預(yù)購(gòu)房轉(zhuǎn)讓的立法意圖也難以得到貫徹實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，禁止轉(zhuǎn)讓可能會(huì)在一定范圍內(nèi)達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的作用，但一個(gè)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序可能更需要的是市場(chǎng)因素的自然調(diào)節(jié)。

總之，上述案例一的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，合同雙方當(dāng)事人具有民事行為能力、意思表示真實(shí)、標(biāo)的物確定也未違反法律規(guī)定，并且被告在前已經(jīng)領(lǐng)取了房屋權(quán)屬證書(shū)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)的效力

處理第二類(lèi)案件時(shí)首先要查明被告汪某在出賣(mài)他們共有的房屋時(shí)是否屬于擅自處分，現(xiàn)實(shí)生活中相當(dāng)多的情況都是夫妻雙方共同決定處分共有財(cái)產(chǎn)，具體由一人出面與買(mǎi)方商談，當(dāng)另一方對(duì)約定的價(jià)格不滿(mǎn)意，這種情形則不構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，不影響已簽訂合同的效力。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。因此，本案中即使被告汪某出賣(mài)房屋沒(méi)有經(jīng)過(guò)其他共有人的同意，屬擅自處分不動(dòng)產(chǎn)行為，原告也構(gòu)成善意第三人，其依據(jù)合同可獲得的利益也應(yīng)予以保護(hù)，而房屋共有人之損失可以向無(wú)權(quán)處分人主張侵權(quán)賠償。理由在于：

1、善意取得制度作為各國(guó)普遍實(shí)行的一項(xiàng)維護(hù)交易安全的民事制度，其適用對(duì)象不僅限于動(dòng)產(chǎn)，也應(yīng)包括不動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)交易也會(huì)因登記錯(cuò)誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無(wú)權(quán)處分問(wèn)題，而第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問(wèn)題。如果不動(dòng)產(chǎn)交易中第三人取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，則從保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易秩序的目的出發(fā)，應(yīng)當(dāng)允許第三人獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在瑞士、德國(guó)等大陸法系國(guó)家立法上也有規(guī)定。具體到本案中，因雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，被告房屋尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，原告也無(wú)從審查不動(dòng)產(chǎn)共有人情況。原告取得房屋支付了當(dāng)時(shí)合理的市場(chǎng)價(jià)格，并且已經(jīng)入住該房屋，雖然這時(shí)原告尚未取得房屋的登記證明，但這也是由于被告違約，拒絕履行合同義務(wù)所造成的局面，并不影響原告作為善意第三人的地位，應(yīng)當(dāng)說(shuō)原告在一系列過(guò)程中是善意且無(wú)過(guò)失的。

2、從利益衡量角度觀之，如果以被告主張的未經(jīng)共有人同意的理由確認(rèn)合同無(wú)效，則會(huì)使買(mǎi)受人訂立合同的目的徹底落空。在合同有效的情況下，尚能取得房屋所有權(quán)。若合同無(wú)效，則使這種可能性完全喪失。而我們知道，此時(shí)適用締約過(guò)失追究被告責(zé)任與正常的合同履行利益之間是存在很大差距的。如果不適用善意取得制度來(lái)保護(hù)善意第三人的利益，則交易中大量的合同會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效，將極大地降低合同制度的可信賴(lài)程度，損害市場(chǎng)信用。不利于市場(chǎng)信用機(jī)制的建立，也不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)交易便捷的基本要求。

拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立與生效

拆遷安置房屋的土地使用性質(zhì)一般情況下是國(guó)有劃撥土地，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)許轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”基于這一規(guī)定，有觀點(diǎn)認(rèn)為，上述拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，如未到有關(guān)部門(mén)辦理報(bào)批手續(xù)，則買(mǎi)賣(mài)合同未生效。對(duì)此，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑诰艞l第一款規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)手續(xù)才生效。在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不得轉(zhuǎn)移。”因《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條并未規(guī)定合同必須在報(bào)批、登記后才生效（這與擔(dān)保法規(guī)定“抵押合同自登記之日起生效”有著顯著區(qū)別），因此，上述拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立后雖暫時(shí)沒(méi)有履行報(bào)批、登記手續(xù)，但并不影響合同的效力，只是交易房屋的所有權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人訂立合同之物權(quán)變動(dòng)的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)交易實(shí)例中，雙方對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的報(bào)批、登記手續(xù)都是放在合同履行過(guò)程的房屋過(guò)戶(hù)階段進(jìn)行，而房管部門(mén)也是將房地產(chǎn)交易、房屋所有權(quán)發(fā)證審批同時(shí)進(jìn)行，由受讓方繳納土地出讓金后再由房管部門(mén)批準(zhǔn)交易并著手核發(fā)房產(chǎn)證。從實(shí)際操作的這一做法中，也可以看出拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力并不受批準(zhǔn)、登記手續(xù)的影響。

三、正式簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)具備哪些條件？

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律規(guī)定，正式簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)具備以下條件：

①購(gòu)房者必須具有完全的民事行為能力。在《中華人民共和國(guó)民法通則》中規(guī)定。18周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)；16周歲以上不滿(mǎn)18周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，視為完全民事行為能力人。10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與其年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)(包括房屋買(mǎi)賣(mài)行為，因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)涉及的金額巨大，也很復(fù)雜，很明顯地與限制民事行為能力人的年齡、智力不相適應(yīng))由他的法定代表人，或者征得他的法定人的同意。不滿(mǎn)10周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定監(jiān)護(hù)人民事活動(dòng)。不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定人民事活動(dòng)。不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與其精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定人，或者征得他的法定人的同意。所以當(dāng)購(gòu)房者是無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，即未成年人和精神病人時(shí)，必須由他的法定人(即監(jiān)護(hù)人)來(lái)，或者征得法定人的同意，否則買(mǎi)賣(mài)行為是無(wú)效的。

②售房者必須有銷(xiāo)售房屋的權(quán)利，如果售房者為企業(yè)的話(huà)，那么在該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍中必須有房地產(chǎn)銷(xiāo)售這一項(xiàng)，因?yàn)槠髽I(yè)法人必須在核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)。目前各地對(duì)商品房的銷(xiāo)售實(shí)行許可證制度，如北京市對(duì)外銷(xiāo)的商品房實(shí)行外銷(xiāo)許可證，內(nèi)銷(xiāo)的商品房實(shí)行內(nèi)銷(xiāo)許可證，預(yù)售的商品房還要辦理預(yù)售許可證。售房單位必須辦理銷(xiāo)售的許可證后，才允許將商品房上市銷(xiāo)售。所以，如果售房者銷(xiāo)售的商品房未辦理有關(guān)的銷(xiāo)售許可證，那么售房者無(wú)權(quán)銷(xiāo)售商品房。

(3)售房者和購(gòu)房者所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須是雙方共同意愿的表示

房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該是雙方在平等的基礎(chǔ)上，共同協(xié)商的結(jié)果。購(gòu)房者在選好房后，準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)時(shí)，售房者通常要把事先起草好的房屋買(mǎi)賣(mài)合同交給購(gòu)房者簽字。對(duì)此，購(gòu)房者有權(quán)對(duì)合同中不合理的條款或合同中未明確規(guī)定的事項(xiàng)提出修改意見(jiàn)和增加補(bǔ)充協(xié)議。依據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，合同的任何一方都不能用欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿的情況下簽訂合同。

目前，售賣(mài)商品房必須使用政府印制的商品房買(mǎi)賣(mài)示范文本，其中內(nèi)容當(dāng)事人可以根據(jù)需要修改、刪除和補(bǔ)充。

(3)合同的內(nèi)容不得違反法律和行政法規(guī)

法律和行政法規(guī)是國(guó)家制定的，具有強(qiáng)制效力，任何單位和個(gè)人都必須遵守法律和法規(guī)。因此購(gòu)房者和售房者所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同也必須遵守法律和行政法規(guī)。比如購(gòu)房者和售房者在合同中約定，購(gòu)房者所應(yīng)交納稅費(fèi)一律免繳，該條款就違反有關(guān)的稅法，因而合同中的此項(xiàng)條款無(wú)效。

(4)合同不得違反國(guó)家利益和社會(huì)公共利益