土地征收安置辦法精選(九篇)
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第1篇：土地征收安置辦法范文
[關(guān)鍵詞]集體土地；拆遷；安置房安置模式
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.08.183
1引言
隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，湘潭市人口集聚加快，城鎮(zhèn)化顯著提高。2014年湘潭市城鎮(zhèn)化率達到了54.02%，與2000年相比，城鎮(zhèn)化率提高了18.08個百分點，14年間年均提高了1.5個百分點。2016年湘潭市城鎮(zhèn)化率達58.1%，據(jù)錢納里工業(yè)化階段理論，湘潭市目前及以后在相當長的時間里仍將處于快速城鎮(zhèn)化階段。近十幾年來，湘潭市城鄉(xiāng)一體化加快，郊區(qū)大量集體土地征為國有土地，拆遷將是城市經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。為規(guī)范集體土地上房屋拆遷安置補償標準，加快城鎮(zhèn)化進程，同時保障被拆遷村民的合法權(quán)益，政府將《湘潭市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法》作為拆遷安置補償?shù)姆梢罁?jù)。
該安置辦法在促進城鎮(zhèn)化水平，保障村民合法權(quán)益方面取得了較高的成就，但也暴露出許多社會問題。本文以湘潭市荷塘安置區(qū)為例，對村民進行訪談與問卷調(diào)查，同時走訪了相關(guān)政府部門，其研究目的在于了解安置房安置模式實施后的效果，分析存在的優(yōu)缺點，提出相應(yīng)的改進措施與建議。
2集體土地上房屋拆遷安置房安置模式概述
2.1安置房安置模式概述
安置房安置模式是集體土地上房屋拆遷補償中一種重要的安置補償模式，特指因城市發(fā)展壯大，政府征收集體土地及拆遷該土地上村民的住房，并在該土地上集中建房，以解決被拆遷村民的住房問題。本質(zhì)上是貨幣安置與住房補助的結(jié)合體，該住房的土地所有權(quán)仍為集體土地所有，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)，不能按揭，無法辦理過戶手續(xù)。
2.2荷塘安置區(qū)概述
2.2.1項目建設(shè)背景
荷塘安置區(qū)源于湖南五江輕化集團投資建設(shè)的現(xiàn)代化示范性超大型商貿(mào)新城――中國中部國際商貿(mào)城的建設(shè)。為了保證項目的順利進行，需要征用該地區(qū)的土地。根據(jù)《湘潭市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法》（潭政[2010]101號），該規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住房安置采取公寓樓安置和住房貨幣補助兩種形式，且就近選擇了在荷塘鄉(xiāng)建設(shè)安置區(qū)。
2.2.2項目工程概況
荷塘安置區(qū)采用下店上居的商住樓行列式市場模式布局，確保每戶擁有一套住房和一個店面。區(qū)內(nèi)建筑層數(shù)5層，底層為商業(yè)鋪面，二屋至五層為住宅，套內(nèi)建筑面積70～140平方米不等，容積率約為1.0，建筑密度約35%。小區(qū)道路多與建筑物平行且沿著建筑物雙邊布置，與城市道路有多處交叉口，提高了交通的可達性和商業(yè)鋪面的商業(yè)價值，但缺乏必要的物業(yè)管理、環(huán)衛(wèi)及文化娛樂設(shè)施。
3安置房安置模式的利弊分析
3.1安置房安置模式的利
3.1.1保存了拆遷村民的生活方式與社會關(guān)系
在擁有五千年農(nóng)耕文明的農(nóng)業(yè)大國，村民與市民有著不同的教育背景、社會關(guān)系與生活來源，如果不考慮村民的生活方式，違背村民的意愿，強行將村民趕上高樓，這種過度的城鎮(zhèn)化手段，將不利于社會的和諧。
荷塘安置區(qū)考慮到了村民的生活方式與社會關(guān)系：首先，考慮到農(nóng)村住宅需“接地氣”等因素，安置區(qū)建筑層數(shù)控制在五層以下；其次，預(yù)留了部分空地作為村民的自留菜地或家畜圈養(yǎng)地；再次，安置區(qū)選址采取就近原則，使留有種植地的村民在合理的農(nóng)耕半徑之內(nèi)；最后，住房分配按村按組進行劃分，這樣就保持了原有的社會關(guān)系。
3.1.2確保了被拆遷村民住有所居，解決了醫(yī)保與社保問題
荷塘安置區(qū)安置模式是貨幣補償與住房補助的結(jié)合體，確保了拆遷戶的住房需求，解決了村民的醫(yī)保與社保等問題。這樣被拆遷村民充分相信政府，相信拆遷政策，有利于拆遷安置工作的順利進行與社會穩(wěn)定。
3.1.3注重拆遷村民的生a安置，保障基本生活來源
荷塘安置區(qū)為商住綜合樓模式，區(qū)位條件較好，毗鄰“中部國際商貿(mào)城”，隨著中部國際商貿(mào)城的發(fā)展壯大，周邊地區(qū)流動人口大量增加，拆遷村民可以將區(qū)內(nèi)的商業(yè)鋪面或其他物業(yè)出租，換取一定的收入來保障基本生活。
3.2安置房安置模式的弊
3.2.1房屋空置率高，小產(chǎn)權(quán)問題嚴重
根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法、房地產(chǎn)管理法以及土地管理法，荷塘安置區(qū)地塊土地所有權(quán)為集體所有制土地，該類土地上的住房沒有完整產(chǎn)權(quán)，不能辦理過戶手續(xù)，無法上市交易，實為城中村中的小產(chǎn)權(quán)房。荷塘安置區(qū)一期建設(shè)住房403套，實地調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)實際入住率僅為62%，房屋空置率高達38%。且部分村民利用安置房補償政策，陸續(xù)將這些空置房屋變成了謀取自身利益的商品，以低于商品房高于原購房的價格，將屬于自己的安置房上市交易賺取差價。此類交易尚無法律保障，勢必存在產(chǎn)權(quán)糾紛等隱患。
3.2.2房屋質(zhì)量存在缺陷，配套設(shè)施不完善，且缺乏物業(yè)管理
在對荷塘安置區(qū)村民的問卷調(diào)查與實地訪談中，最嚴重的問題是房屋質(zhì)量存在缺陷，且村民認為這是安置房存在的特有現(xiàn)象，是政府建房存在的弊端，沒有辦法根治；最普遍的問題是基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，村民已經(jīng)住了幾個年頭了，安置區(qū)內(nèi)無綠地建設(shè)，到處塵土飛揚，周邊無學校、無醫(yī)院、無商場、無公交站，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。這些問題嚴重影響了村民的生活質(zhì)量，都將引起村民對政府安置房補償政策的不滿，直接影響到安置區(qū)的入住率。
3.2.3安置房不利于集約用地，商業(yè)區(qū)位無法均衡分配
荷塘安置區(qū)土地開發(fā)強度的容積率約為1.0，建筑密度約為35%，綠地率約為25%，這與現(xiàn)有的緊促城市，集約節(jié)約用地的土地政策相矛盾。采用的下店上居的商住綜合樓模式，盡管安置區(qū)內(nèi)的道路與城市道路開口較多，小區(qū)交通的可達性得到了提高。但無法從根本上消除區(qū)位的優(yōu)劣勢，致使商業(yè)店面的商業(yè)價值不同，無法統(tǒng)一，易出現(xiàn)村民間利益難以協(xié)調(diào)等情況。
4安置房安置模式的改進措施
4.1堅持公開、公正、公平的原則
為了減少村民對政府補償政策的各種揣測，在拆遷安置補償過程中相關(guān)部門應(yīng)公示征用地的進度、規(guī)模、用途、批準的文號、安置補償依據(jù)以及人員安置等政策及措施；為了保證被拆遷人的合法利益不受到損害，對拆遷補償要公開進行，如拆遷補償?shù)南嚓P(guān)依據(jù)、數(shù)量、補償費用、房屋安置方式、人員安置方式、征地補償安置方案及其具體實施的進度計劃等予以公示，接受被拆遷群眾的監(jiān)督與建議。對拆遷村民關(guān)于安置補償所提出的問題，要及時進行解答，對補償過程中存在的問題應(yīng)及時進行糾正，確保拆遷安置工作在公開、公正、公平的原則下進行，努力減少因拆遷安置不公引發(fā)的不滿和沖突。
4.2創(chuàng)新安置辦法，加強就業(yè)安置，確保社會穩(wěn)定
征地拆遷中村民失去了賴以生存的土地，生活失去了保障，面臨著“失地即失業(yè)”的局面。雖然有適當?shù)呢泿叛a償，有能遮風避雨的房屋，但不能世世代代坐吃山空，這也不符合村民的生活方式。新建的中部國際商貿(mào)城必定需要大量的員工，針對這種情況政府應(yīng)當順應(yīng)民意，制定合理的就業(yè)安置辦法。在征地拆遷過程中，拿出部分資金，與就業(yè)單位和沒有收入來源的村民簽訂協(xié)議。根據(jù)各個崗位、年齡層次和文化層次，制訂就業(yè)培訓計劃，帶動村民再就業(yè)的積極性，讓其能盡快地適應(yīng)城鎮(zhèn)生活，同時也有利于改善政府、企業(yè)與拆遷村民的關(guān)系，有利于中部國際商貿(mào)城在荷塘鄉(xiāng)更好地發(fā)展，確保了社會的和諧穩(wěn)定。
4.3適當增加貨幣安置模式的比例，壓縮實物補償模式
荷塘安置區(qū)安置房補償模式屬于實物補償模式，目前湘潭市城區(qū)存量住房空置率為19.3%，2012年以后新建商品房空置率為32.8%。從宏觀上來講，如何消化商品房庫存量，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，是湘潭市急需解決的重要經(jīng)濟問題之一。如果能提高集體土地上房屋拆遷的貨幣安置比例，利用新型城鎮(zhèn)化政策努力提高城鎮(zhèn)人口規(guī)模，用補償?shù)呢泿刨徺I現(xiàn)有的商品房，既能保障被拆遷村民的住房質(zhì)量和生活質(zhì)量，又能減少當前商品房市場的庫存量。
5結(jié)論
集體土地上房屋拆遷補償安置房安置模式，在一定的歷史時期對城市建設(shè)起到了促進作用，有利于市場經(jīng)濟的發(fā)展。雖注重村民的意愿，部分保留了村民的生活方式與社會關(guān)系，解決了村民的后顧之憂，但仍然存在著小產(chǎn)權(quán)房、土地利用不集約、利益難以均勻分配、房屋質(zhì)量不達標等缺陷。
安置房是以政府為主導的安置模式，雖然能解決現(xiàn)有的短期問題，但是對長期的運作不利，而且還給政府帶來了巨大的財政壓力和不可持續(xù)發(fā)展等新的問題。因此，我們應(yīng)從長遠的發(fā)展的角度著手，以增加就業(yè)安置與貨幣安置為主導，調(diào)整現(xiàn)有的安置政策。
參考文獻：
[1]湖南省人民政府.《關(guān)于湘潭市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法的批復(fù)》湘政函〔2010〕101號[Z].2010-04-15.
[2]孫.城市化進程中失地農(nóng)民權(quán)益的法律保障[D].濟南：山東大學，2011.
第2篇：土地征收安置辦法范文
一、征收依據(jù)
依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律、法規(guī)。
二、征收范圍
本項目征收范圍為：東臨寶福寺塔（以圍墻為界），南臨寶福寺南側(cè)道路，西臨琴江河，北臨琴江東路。具體征收范圍及界址以征收紅線為準。
三、房屋征收基本情況
本次房屋征收涉及被征收戶16戶，占地面積約4670㎡，建筑面積約3390㎡。
四、房屋拆遷補償與安置辦法
本項目采用貨幣補償、店面產(chǎn)權(quán)調(diào)換或異地土地安置方式。被征收人房屋如為臨琴江東路的店面，可選擇貨幣補償或店面產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不能選擇異地土地安置方式；被征收人房屋為非臨街且為棟房的，可選擇貨幣補償或異地土地安置方式，不能選擇店面產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
(一)貨幣補償方式
1．被征收房屋房地產(chǎn)價格確定：由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對被征收人房地產(chǎn)進行評估，并將被評估房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人、位置、評估結(jié)果進行公示，征收人和被征收人對評估結(jié)果有異議的，可自評估報告送達之日起5天內(nèi)向原評估機構(gòu)申請復(fù)核，或另請評估機構(gòu)評估，逾期未提交書面申請復(fù)估的視為無異議。
2．付款方式：被征收人簽訂好協(xié)議時，征收人預(yù)付50%的房地產(chǎn)補償款，并支付臨時安置補助費和搬遷補助費，房屋拆遷完畢經(jīng)征收人驗收合格后付清全部房地產(chǎn)補償款。
3．被征收人選擇貨幣補償并在規(guī)定時間內(nèi)拆遷完畢的，可按其征收房地產(chǎn)評估補償價格的20%給予獎勵。
(二)店面產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式
1．安置位置：安置店面位于寶福寺周邊規(guī)劃安置店面。
2．店面安置指標面積：為被征收店面一層主體建筑面積（不含臨時設(shè)施及附屬設(shè)施）。
3．店面安置原則：如被征收人在規(guī)定時間內(nèi)拆遷完畢的，可在安置區(qū)按店面安置指標面積1：1安置店面。如被征收人商鋪安置指標面積大于最大店面面積的，可選擇兩個以上店面，但必須按照安置的個數(shù)最少、安置面積最接近店面安置指標面積的原則確定。如果選擇的商鋪面積超過其商鋪安置指標面積的，超過部分按商鋪安置時的市場價格購買，未超過部分按1：1置換；如果選擇的商鋪面積少于商鋪安置指標面積的，少安置部分由拆遷人按商鋪安置指標回購價回購。
4．被征收人店面及安置店面的價格確定：由評估機構(gòu)評估確定。
5．結(jié)算方式：征收人與被征收人簽訂征收補償協(xié)議后，被征收人先領(lǐng)取臨時安置補助費和搬遷補助費，其房地產(chǎn)征收補償款由征收人掛帳暫存，安置時軋差計算，多還少補。
6．安置店面建筑標準：內(nèi)墻為毛坯墻，進房第一道門安裝安全門。外墻裝修完畢并安裝窗戶，水（電）總管（總線）到戶，戶內(nèi)管線由被拆遷人自行負責。
(三)土地安置方式
1．安置位置：松仔坪規(guī)劃土地安置區(qū)（迎賓大道拆遷安置地東側(cè)）。
2．土地安置指標面積：每戶限選一宗安置用地。土地安置指標面積為被征收房屋主體第一層建筑占地面積。
3．臨時設(shè)施、豬牛欄、圍院及僅有地基的空地等附屬設(shè)施占地面積不計入土地安置面積，只可貨幣補償。
4．安置地價格：由評估機構(gòu)評估確定。實際安置土地面積小于或等于其土地安置指標面積的，安置地價格按評估價計算。實際安置土地面積大于其土地安置指標面積的，超過部分安置地價格按安置時市場價計算。實際安置的土地面積少于其土地安置指標面積的，少安置部分由征收人按土地安置指標回購價回購。
5．被征收人房地產(chǎn)價格確定：被征收人的房地產(chǎn)補償價格按貨幣補償方式由評估單位評估確定。
6．結(jié)算方式：征收人與被征收人簽訂征收補償安置協(xié)議后，被征收人可先領(lǐng)取臨時安置補助費和搬遷補助費，被征收人的房地產(chǎn)征收補償款由征收人掛帳暫存，與安置地購買款軋差計算，多還少補。
7．安置戶建房必須服從城市規(guī)劃，接受建筑業(yè)工程質(zhì)量與安全管理部門監(jiān)管。采取統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一驗收的建設(shè)方式。對違反規(guī)定的除依法處罰外，取消該安置用地的優(yōu)惠政策。
8．安置地標準：完成“三通一平”，道路及排水設(shè)施建設(shè)。
五、選地（店）辦法
1．序號確定：按被征收人簽訂征收補償安置協(xié)議時間、拆除完畢時間分別編出序號，兩個序號相加得數(shù)從小到大排列，得出選擇序號，被征收人按選擇序號依次選擇安置地。選擇序號相同的按簽訂征收補償安置協(xié)議時間先后確定順序，如簽訂協(xié)議時間仍相同的則抽簽確定先后順序。
2．被征收人必須遵守選地規(guī)則，并按時參加。如未按時參加，視為自動放棄安置序號，征收人有權(quán)安排下一序號人選地。
3．前序號人已選中的后序號人不得選擇。
六、安置戶頭確定原則
根據(jù)被征收房屋所有權(quán)證（或土地使用權(quán)證）載明的產(chǎn)權(quán)人或年12月31日前單獨立戶（以公安戶口簿登記的戶口）的原則確定安置戶頭。店面戶頭按一個店面一個戶頭的原則確定。
七、臨時安置補助費及搬遷補助費標準
臨時安置補助費按被征收房屋主體建筑面積每平方米36元計算（18個月）；搬遷補助費按被征收房屋主體建筑面積每平方米3元計算，選擇安置套房和異地土地安置的支付2次搬遷補助費。
八、相關(guān)政策
第3篇：土地征收安置辦法范文
一、關(guān)于執(zhí)行依據(jù)問題。省人民政府《關(guān)于公布省征地補償標準的通知》（政發(fā)號）中所公布的補償標準為土地補償費和安置補助費兩項費用之和。被征土地上的附著物和青苗補償執(zhí)行經(jīng)省人民政府同意，自治州人民政府公布的《自治州征收土地上青苗補償費標準》（州政發(fā)號）文件。
二、關(guān)于執(zhí)行標準問題。鑒于行政區(qū)劃調(diào)整，開發(fā)區(qū)所轄吉鳳街道范圍已屬吉首市市域，征地標準除執(zhí)行政發(fā)[]43號和州政發(fā)[]5文件外，按從高原則按照《吉首市征地補償安置辦法》試行意見執(zhí)行。
三、關(guān)于集體土地費提留問題。征地補償費用中土地費用村集體經(jīng)濟組織留存部分按政發(fā)[]43號文件規(guī)定的土地補償費和安置補助費兩項費用之和為提留基數(shù)，參照吉首市的提留標準8%比例執(zhí)行。
四、關(guān)于執(zhí)行方式問題。被征土地上的青苗費及地上附著物（包括青苗、果樹、藥材、花卉苗木、水坑、糞坑、零星樹木砍伐費、臨時生產(chǎn)棚等）實行費用包干補償辦法。（具體見附表1）
五、關(guān)于墳?zāi)寡a償問題
1、墳?zāi)沟难a償標準中包括墳地購置費和搬遷費。
2、新葬墳和搬遷墳?zāi)贡仨毞蠄@區(qū)規(guī)劃要求，進入各村（社區(qū)）統(tǒng)一選址的公墓山范圍內(nèi)。
3、若遇特殊情況墳?zāi)惯w出開發(fā)區(qū)規(guī)劃控制范圍的，經(jīng)開發(fā)區(qū)征地拆遷辦現(xiàn)場驗收后按文件標準另行補償墳地購置費。
六、關(guān)于復(fù)核問題。在對土地權(quán)屬進行調(diào)查、定界、面積測繪、作物定級、構(gòu)筑物登記等工作時，被征地農(nóng)戶要積極配合并參與，對于無正當理由拒絕參與的以村（社區(qū)）組干部指認為準，原則上不復(fù)核。被征地農(nóng)戶確能提供足夠證據(jù)證明有誤且書面提出申請的，征地拆遷辦、村（社區(qū)）組干部及被征地戶共同進行一次復(fù)核，最終結(jié)果以復(fù)核確認的為準。
七、關(guān)于搶插問題。對于征地公告后仍然搶插、搶種、搶建的作物及構(gòu)筑物一律不予補償。
八、關(guān)于騰地問題。對補償已經(jīng)到戶且騰地通知期滿的，被征地戶對被征土地上的附著物仍不采摘和搬遷的，由國土部門組織依法騰地，所造成損失不予補償。
第4篇：土地征收安置辦法范文
土地是農(nóng)民的生存之本，是農(nóng)民重要的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障，保護農(nóng)民的土地權(quán)益，實際上就是保護農(nóng)民的物質(zhì)利益，尊重農(nóng)民的生存權(quán)利。隨著我縣經(jīng)濟社會事業(yè)的發(fā)展，勢必增加對土地的需求，但不能把經(jīng)濟的發(fā)展建立在犧牲農(nóng)業(yè)和農(nóng)民利益的基礎(chǔ)上，所以要切實做好被征地農(nóng)民的補償和安置工作，建立健全征地補償安置的長效機制。
【關(guān)鍵詞】
土地征收；征收補償和安置；問題；對策
引言
2013~2015年，福建省順昌縣征地事務(wù)所簽訂了45個項目的征地協(xié)議，共征收集體土地6580畝，發(fā)放征地補償費24067萬元。目前，我縣經(jīng)濟正處在快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化建設(shè)速度加快的時期，土地征收出現(xiàn)了新的。這些土地的征收滿足了我縣城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和經(jīng)濟建設(shè)對土地的需求，但由于各種原因所引發(fā)的征地矛盾也日益突出。因此，進一步完善土地征收補償安置的政策也迫在眉睫。本文以順昌縣為例，對當前征地補償安置工作中存在的問題和對策，進行初步的探討。
1征地補償安置的主要做法
1.1嚴格執(zhí)行征地程序，加大征地政策宣傳力度我縣嚴格按照《土地管理法》和《福建省實施中華人民共和國土地管理法辦法》征收土地，在征地前做好征地的宣傳工作，對征收的集體土地，認真審查其是否符合土地利用總體規(guī)劃，認真做好被征地的面積、地類、權(quán)屬調(diào)查，做到調(diào)查表、實物、補償?shù)怯浫龑φ?、三符合，告知被征地單位（農(nóng)戶）聽證權(quán)利，經(jīng)過協(xié)商簽訂《征地協(xié)議書》，并將征地補償費依法足額及時撥付到位，征地經(jīng)批準后嚴格實行征地“兩公告一登記”步驟。
1.2逐步改善被征地農(nóng)民補償、安置及社會保障的做法在補償方面，根據(jù)《福建省人民政府關(guān)于調(diào)整年產(chǎn)值和征地補償標準的通知》（閩政[2011]5號）精神，我縣從2013年起將耕地年產(chǎn)值提高到1500元/畝。在安置方面，對被征地農(nóng)民生產(chǎn)、生活安置問題，除貨幣補償、養(yǎng)老保險外，目前我縣在余坊組團項目中創(chuàng)新留地安置、自愿入股等安置途徑，在保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新安置途徑。在社會保障方面，近幾年我縣在征地項目中，對涉及耕地且符合社保對象的，建立了《被征地農(nóng)民基本信息表》、《被征地農(nóng)民參加養(yǎng)老保障申請表》、《用地項目涉及失地農(nóng)民社保情況登記表》等臺賬。截止2016年6月，共計失地農(nóng)民保險對象4000余人，已保障2481人，目前正在協(xié)調(diào)社保金的發(fā)放。
1.3確保征地補償費足額到位，維護被征地農(nóng)民的利益近年來，我縣項目建設(shè)征收土地補償費用均足額及時到位，不存在拖欠、截留征地補償款現(xiàn)象。在征地申請時，要求建設(shè)單位先將不低于50%的征地補償費存入縣征地資金專戶，待征地批準后統(tǒng)一由縣國土資源部門根據(jù)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織提出的被征地農(nóng)民名單和征地補償費的分配方案，把應(yīng)該補償給被征地農(nóng)民的部分，直接發(fā)放到位。從2013年起，縣征地事務(wù)所已直接發(fā)放10158.82萬元補償款到被征地農(nóng)民個人賬戶。
2存在的問題及成因
2.1土地征收程序滯后，補償標準難統(tǒng)一現(xiàn)行的征地程序設(shè)置“征地告知、調(diào)查確認、聽證”等環(huán)節(jié)，強調(diào)將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑及社會保障等內(nèi)容以書面形式告知被征地單位和農(nóng)戶，但在實際工作中實際效果并不理想，如在聽證環(huán)節(jié)，當聽證雙方難以達成一致意見時，缺乏有效的辦法加以解決。因此，雖然有聽證設(shè)計，但被征地戶往往有異議，不少是以上訪的形式要求解決。在現(xiàn)行設(shè)計中，將征地補償安置方案公告、征地公告設(shè)在土地征收經(jīng)省政府審批之后，這時集體土地經(jīng)審批其性質(zhì)已轉(zhuǎn)為國有土地；另一方面，如果被征地單位（或農(nóng)戶）對征地補償安置方案不同意，被征地戶不愿交出土地。如果采取行政手段，必然造成不穩(wěn)定因素。被征地農(nóng)民對征地補償安置方案有異議，最重要的就是對補償標準不滿意。由于現(xiàn)行的標準在工作難以執(zhí)行，被征地農(nóng)戶在補償上便“討價還價”，以至在我縣城區(qū)及近郊等村的耕地補償價都在10萬元/畝以上。因此，將征地補償安置公告置于征地審批之后的流程是不符合實際的。
2.2土地分類在相關(guān)部門中存在不一致，缺乏協(xié)調(diào)性國土部門通常將土地分為建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地。集體土地征收所涉及的地類一般都在農(nóng)用地、未利用地的范圍，少部分涉及到建設(shè)用地。如，在國土部門的土地分類中，歸類為未利用地或其他土地的地塊，在林業(yè)部門的圖斑上有可能是林地。這樣在征地上報審批的圖件中，就會出現(xiàn)地類不一致、面積不相符的情況，其結(jié)果造成被退回重辦，甚至還因該地類為林地導致無法審批。其主要原因是兩部門在有關(guān)地類的劃分上缺乏溝通協(xié)調(diào)，造成不一致。
2.3失地農(nóng)民的社會保障現(xiàn)狀有待改善
2.3.1失地農(nóng)民社保金偏低根據(jù)《福建省人民政府辦公廳關(guān)于做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓和社會保障工作的指導意見》（閩政辦[2008]28號）規(guī)定，失地農(nóng)民養(yǎng)老保障的個人賬戶資金的籌資規(guī)模應(yīng)不低于18000元，政府補助比例不低于70%。即政府投入的資金為12600元/人。就目前我縣符合失地社保條件的有4000余人，而社保金的籌措只有近2200多萬元。如果對符合條件的對象都設(shè)立社保賬戶，社保金的短缺就顯而易見。自失地農(nóng)民社保工作開展以來，多數(shù)農(nóng)民不愿意自己再掏錢提高比例，因此其賬戶只能是政府投入的12600元。按計算滿60周歲后，他們領(lǐng)取的養(yǎng)老補助只能在90元/月左右。從保障的長遠角度來看，這點收入難以保障其生計。
2.3.2失地農(nóng)民社會保障金籌措標準偏低根據(jù)《順昌縣人民政府關(guān)于被征地農(nóng)民就業(yè)培訓和社會保障實施意見（暫行）的通知》（順政綜[2012]92號）規(guī)定，被征地農(nóng)民養(yǎng)老保障專項資金的籌措標準為1.22萬元/畝。按此標準征收耕地只按項目中耕地的地類繳交社保金，這時就會出現(xiàn)征收耕地的畝數(shù)多，但達到社保條件的對象少，如神農(nóng)菇業(yè)項目，征收耕地90多畝，符合社保條件的不超過10人。征收耕地的畝數(shù)少，但符合社保條件的對象多，如洋口精尚自動化項目，征收耕地170多畝，達到社保條件的580多人。我縣雙溪街道的城東村、余坊村，洋口鎮(zhèn)的沙墩村，其人均耕地大多數(shù)在0.5~0.4畝/人之間。即使只是征收少量耕地，甚至未征收，其人均耕地就有可能少于全縣農(nóng)業(yè)人口人均耕地30%以下（0.444畝/人）。就目前情況看，全縣達到失地農(nóng)民社保條件的人數(shù)已有4000多人，但籌措的專項資金只有2200多萬元，缺口仍有2840多萬元，其中還不含免費為失地農(nóng)民就業(yè)培訓的費用。因此，以耕地1.22萬元/畝的標準來籌資，其標準確實偏低了。
3對策和建議
3.1改革征地程序，提高征地工作效率省級國土資源主管部門應(yīng)加強調(diào)研全省各地在征地報批程序方面的可行做法，重新制定集體土地征收流程，將征地補償安置方案公告前置，然后再申請辦理征地報批及其他手續(xù)，提高征地工作效率，更好的服務(wù)于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展。
3.2建立健全土地征收的補償安置機制
3.2.1適當擴大土地征收補償范圍目前，土地征收補償范圍為土地補償費、安置補助費和青苗及地面附作物補償費。從征地工作實踐看，應(yīng)適當擴大補償范圍。擬將土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)民因征地行為造成的間接損失、失地農(nóng)民的社會保障納入補償范圍。
3.2.2逐步提高現(xiàn)行土地征收補償標準根據(jù)所征地塊的現(xiàn)狀，有區(qū)別地適當調(diào)整年產(chǎn)值的基數(shù)。貫徹執(zhí)行《南平市政府關(guān)于調(diào)整耕地年產(chǎn)值和征地補償標準的通知》（南政綜[2011]122號）精神，根據(jù)我縣情況、土地區(qū)位條件、耕地質(zhì)量、以及用地趨勢和現(xiàn)行征地補償價格差異情況，制定《順昌縣政府關(guān)于調(diào)整耕地年產(chǎn)值和征地補償標準的通知》。補償標準應(yīng)和土地區(qū)位條件、耕地質(zhì)量、土地征收后的用途（經(jīng)營性與公益性相區(qū)分）相掛鉤，對公益性用地如交通、國防、水利、城市基礎(chǔ)設(shè)施等，征地補償標準可以在“區(qū)片綜合地價”的高低限之間平衡。
3.2.3改革、探索土地征收補償安置方式在土地征收工作中，除貨幣補償外，應(yīng)進一步探索分期貨幣補償方式、入股分紅安置方式、土地交換方式、留地安置方式、社會保險方式等，引入司法機制，豐富農(nóng)民維權(quán)救濟渠道。
3.2.4完善和健全農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)，逐步提高失地農(nóng)民社保金在農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證的基礎(chǔ)上，加快推進農(nóng)民承包地的確權(quán)發(fā)證工作，切實維護農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)益。貫徹執(zhí)行《福建省人民政府辦公廳關(guān)于做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓和社會保障的補充通知》（閩政辦[2011]12號）和南平市勞動與社會保障局的要求，將失地農(nóng)民社保金的籌資標準分為省重點和一般項目兩類。屬省重點項目的，其失地社保金籌資標準為1.8萬元/畝；屬一般項目的，其籌資標準為3萬元/畝。適當提高標準，即有利保證失地農(nóng)民社保金的足額到位和逐步提高，也有利于抑制企業(yè)浪費土地的現(xiàn)象發(fā)生，通過經(jīng)濟杠桿保護耕地。
3.3土地分類應(yīng)建立相關(guān)部門協(xié)作的長效機制為了提高工作效率，加快征收土地的報批進度，服務(wù)地方經(jīng)濟，促進社會發(fā)展，國土部門在核實被征土地地類時，應(yīng)先到林業(yè)部門核對；林地部門在確定地類時，也應(yīng)會同國土部門核對。把這種工作關(guān)系作為核實地類的前置條件，沒有經(jīng)過雙方相互核實的地塊，不能進行地類變更。
3.4加強對征地補償款發(fā)放的監(jiān)督，切實維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益《土地管理法》和《福建省實施中華人民共和國土地管理法辦法》明確了征地補償費的標準和發(fā)放對象；省政府《關(guān)于加強征地補償管理切實保護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益的通知》（閩政[2004]2號），進一步明確了市、縣國土管理部門應(yīng)加強征地補償費（土地補償費、安置補助費、青功及地上附著物補償費）的發(fā)放的監(jiān)管，提出土地補償費可由國土部門直接發(fā)放給被征地農(nóng)戶?？h級國土部門應(yīng)根據(jù)被征地單位（村委會）提供的被征地村民的身份證明，將征地補償費及時足額地直接發(fā)放到農(nóng)民手中。
4結(jié)束語
農(nóng)村征地涉及農(nóng)民切身利益，要以人為本，一切從農(nóng)民的利益出發(fā)，在征地補償安置上最大限度的保障農(nóng)民的合法權(quán)益，確保被征地農(nóng)民當前生活質(zhì)量不降低，長遠生活有保障，讓農(nóng)民切實分享到經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展、城鎮(zhèn)化、工業(yè)化建設(shè)的成果。
參考文獻
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第5篇：土地征收安置辦法范文
從法理上看，造成這種局面有其必然性，原因在于我國還沒有一部專門的拆遷法來保障被拆遷者的利益。
此前，《城市房屋拆遷管理條例》因其相關(guān)內(nèi)容與物權(quán)法抵牾而導致非議，并最終在2011年1月《國有土地上房屋征收與補償條例》通過后被廢止。
按照物權(quán)法的規(guī)定，只有“為了公共利益的需要”才能征收土地與不動產(chǎn)。地方政府并不希望嚴格限定“公共利益”，因為目前多數(shù)拆遷征地行為都屬于商業(yè)性質(zhì)。利益博弈導致拆遷法難以出臺。
另一方面，《國有土地上房屋征收與補償條例》中諸如“公平補償”的表述過于籠統(tǒng)，容易留下暗箱操作空間。盡管第十九條規(guī)定補償“不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”，但由于開發(fā)商往往極力壓縮補償標準并將之轉(zhuǎn)嫁到房價中，因而被拆遷戶往往不同意搬遷甚至寧愿做“釘子戶”。
顯然，這并不是新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展道路。新型城鎮(zhèn)化，就是不但要保障農(nóng)民的土地權(quán)益，還要讓農(nóng)民享受到城市發(fā)展的成果。
所幸各地政府在探索征地拆遷的補償機制時，也涌現(xiàn)出了一些較好的做法，大致可以歸結(jié)為以下三種模式：
廣東“貨幣補償與留地安置并行”模式，在給予了較高貨幣補償?shù)耐瑫r采用留地安置辦法，保障失地農(nóng)民的基本生活。以潮州市為例，被征地單位除了得到按征地前三年平均年產(chǎn)值的23倍補償之外，還可按被征地面積13%～15%的比例申請劃留集體建設(shè)用地，用于發(fā)展第二、三產(chǎn)業(yè)。
海南三亞、陵水的“主動拆遷與留物業(yè)安置”模式。政府在對被征地進行市場評估后，將征地補償總費用和工作經(jīng)費“打包”給村委會，由其成立股份制公司實行拆遷。公司在按照法定標準給予村民拆遷補償后，結(jié)余費用由全體村民共享。同時借力海南大力發(fā)展旅游業(yè)的東風，按照征地總面積的8%給村委會優(yōu)先安排留用地，扶持發(fā)展特色商業(yè)。
河北邯鄲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的“長期生活補貼”即“噸糧田”模式。被征地農(nóng)民在得到國家規(guī)定的各項補償及福利的基礎(chǔ)上，每年還可以獲得每畝兩季糧食總產(chǎn)量1噸的實物或者等額經(jīng)濟補貼。補貼標準就高不就低，并且可由子孫世代繼承享有。同時，積極為托管農(nóng)村發(fā)展村集體經(jīng)濟項目，增加村集體的固定財政性收入。通過構(gòu)建完善的農(nóng)村社會保障體系，實現(xiàn)學有優(yōu)教、病有良醫(yī)、勞有多得、老有善養(yǎng)，確保讓老百姓充分享受城鎮(zhèn)化發(fā)展成果。
第6篇：土地征收安置辦法范文
關(guān)鍵詞:城中村;失地農(nóng)民;法律保障
一、“城中村”失地農(nóng)民的保障現(xiàn)狀及存在的問題
(一)有關(guān)土地征收的具體法律法規(guī)存在矛盾或含混不清
現(xiàn)行土地法律規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全體成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民以后,原屬于其成員集體所有的土地屬于國有土地。這一規(guī)定突破了1954年憲法有關(guān)征地只能“為了公共利益”這一限制條件的規(guī)定,實際上為征收農(nóng)地轉(zhuǎn)用非農(nóng)建設(shè)提供了一種合法形式。但是產(chǎn)生了一個矛盾:對于非公共利益的農(nóng)地轉(zhuǎn)用,不經(jīng)過征地是違憲,因為不符合“全部城市土地為國有土地”的憲法準則;征地也違憲,因為不符合為了“公共利益”才可征地憲法準則。又比如,《土地管理法》第16條規(guī)定“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議,由當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,由人民政府處理”。但土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程爭議發(fā)生的原因有那些情況,爭議發(fā)生后如何處理,法律沒有確切規(guī)定。因此,在征地過程中農(nóng)民的權(quán)益受到損害時,利用法律無法有效地保障自己的合法權(quán)益。
(二)對“公共利益”范圍界定不明確
我國現(xiàn)行《憲法》第10條第3款規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！痹撘?guī)定可以理解為要對集體所有土地進行征收,就一定得符合公共利益的,非為公共利益,不得對集體土地進行征收。但具體什么情況下征地才符合“公共利益”,哪些征地目的不是為了“公共利益”,這些卻沒有明確規(guī)定。就目前來說,國家只要是為了“公共利益”的需要隨時都可以對農(nóng)民集體所有的土地實行強制征收,并且按照《土地管理法實施條例》第25條的規(guī)定對征收這種法律行為任何單位和個人不得提出異議,如對征收土地的補償費用有異議也只能提請批準征地的政府裁決,但征收補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。而且對土地征收的目的是否是為了“公共利益”也沒有嚴格的審查機制。在我國《土地管理法》中,既沒有土地征收申請、批準前,有關(guān)機關(guān)對土地征收目的合法性的事前審查,也沒有土地征收被批準后,被征收人認為土地征收目的不具有合法性時的事后審查。只規(guī)定了土地征收必須經(jīng)過國務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準,對被征收人認為土地征收目的不符合法律規(guī)定時的救濟機制也沒有任何規(guī)定。
(三)法律規(guī)定的征地補償偏低
《土地管理法》第47條是現(xiàn)行征地補償?shù)闹饕梢罁?jù)。該條第1款規(guī)定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補償?！卑凑胀恋卦杏猛狙a償,不能反映土地的位置、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、人均耕地面積等影響土地價格的因素,其實質(zhì)是將土地僅僅看作一種生產(chǎn)資料,沒有考慮到土地負載的眾多社會功能和農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán),從根本上忽視了土地私益性;該條第2款規(guī)定:“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六到十倍?！恳粋€需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！备鶕?jù)該規(guī)定,征地(耕地)補償分為土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費三種,其本質(zhì)不是對土地價值的補償,而是對地上物的補償;具體補償數(shù)值主要根據(jù)該土地被征用前三年的平均年產(chǎn)值來加以確定,對各地的經(jīng)濟發(fā)展水平和種植結(jié)構(gòu)、農(nóng)業(yè)耕地水平的差異缺乏體現(xiàn),無法反映被征土地的區(qū)位價值,同時使得補償價值極易波動,導致同一區(qū)位地塊補償價格懸殊;孤立地考慮耕地作為農(nóng)作物生產(chǎn)的年產(chǎn)值,忽視了被征耕地一旦轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地所飆升的級差價值,農(nóng)民被排除在土地增值利益的分配之外。該條第6款規(guī)定:“依照本條第2款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費,尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準,可以增加安置補助費。但是,土地補償費和安置補助費的總和不能超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍?！边@是我國征地補償?shù)姆ǘㄗ罡邩藴?。土地是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員賴以生存的基礎(chǔ),失去土地的農(nóng)民的損失除集體土地承包使用權(quán)所能創(chuàng)造的實際價值外,還包括生活保障,就業(yè)安置等方面的損失,即使是根據(jù)法律規(guī)定的最高補償標準,也是明顯偏低。
(四)對非農(nóng)用地的征用安置補償法律沒有規(guī)定
我國的《土地管理法》對征用農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地的補償方法做出了比較明確的規(guī)定,但對征用農(nóng)民集體土地中非農(nóng)業(yè)用地的實施方法和補償標準沒有做出具體的規(guī)定與解釋?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》雖然對房屋拆遷補償、安置方法做出了比較具體的規(guī)定,但該條例的實施對象僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地,不適用于針對農(nóng)民集體土地上房屋及附屬物的拆遷行為;而2004年1月1日起施行的《城市房屋拆遷估價指導意見》也同樣沒有包含適用于上述問題的規(guī)定。2004年11月由國土資源部正式公布的《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見》,確定了新的征地補償標準。按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則,允許征地補償標準突破由《土地管理法》所規(guī)定的土地補償費和安置補助費按統(tǒng)一年產(chǎn)值30倍計算的上限。另外也涉及到了可制定區(qū)片綜合地價的內(nèi)容,以及比從前更為靈活的征地安置措施。但是針對非農(nóng)用地,特別是農(nóng)民宅基地等土地的征用補償,依然未做出較為明確的規(guī)定。
二、健全和完善“城中村”失地農(nóng)民法律保障機制的思考
(一)完善法律規(guī)范,健全法律體系
由于“城中村”農(nóng)民的宅基地與城市居民的房屋用地的性質(zhì)和來源有很大區(qū)別,村民又不能享受城市政府提供給城市居民的許多社會保障,絕不能套用《城市房屋拆遷安置條例》;同時,“城中村”又是農(nóng)民土地被征用后的最后居留地,不能適用《土地管理法》規(guī)定的征地補償辦法。為此,必須進行新的立法,或修訂現(xiàn)行法律,使政府的改革行為合法,保障農(nóng)村和農(nóng)民的合法權(quán)益不受侵犯,保護集體資產(chǎn)、個人財產(chǎn)不被損害;對“城中村”的拆遷安置和土地征用行為予以規(guī)范,做到有法可依,有法必依。在土地收益的分配上盡可能對村民和投資方有利。完善對征收農(nóng)村宅基地的補償和拆遷安置的法律規(guī)定。就“城中村”中以房屋為主的農(nóng)民私有財產(chǎn)的拆遷安置補償方式和標準制定相關(guān)法律,確定法律適用,使其在“城中村”改造的實踐中有法可依。完善《中華人民共和國土地管理法》、土地征用條例的修訂與實施,從法律上建立完善土地征用目的合法性審查機制,建立征地價格及補償標準聽證制度、土地征用爭議司法仲裁制度。地方政府可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定分配機制、安置辦法、管理體制操作程序,對村集體組織獲得國家的土地補償后的使用或者分配做出具體規(guī)定。要修改行法律法規(guī)關(guān)于農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地不能出租、轉(zhuǎn)讓和抵押等的規(guī)定,只要符合土地利用規(guī)劃,只要在嚴格的土地用途管制之內(nèi),應(yīng)當通過開發(fā)商和土地所有者進行平等的談判,讓土地所有者――農(nóng)民集體經(jīng)濟組織與用地方直接談判和交易。
(二)明確界定“公共利益”,避免侵犯農(nóng)民合法的土地權(quán)益
世界上大多數(shù)國家都規(guī)定國家征用土地的權(quán)利僅限于公共利益的需要。我國只是原則性地規(guī)定了土地征收必須符合“公共利益”,但具體什么是符合“公共利益”,卻沒有明確規(guī)定,這種方法給予了國家行政機構(gòu)極大的自由裁量權(quán),也給予了國家司法機構(gòu)極大的法律解釋權(quán),他可以確定某種特定用途是否符合公共需要的性質(zhì),因此我國應(yīng)采取更為明確的立法方式確定“公共利益”的范圍。規(guī)范土地征收程序,以保障土地征收的公平正義。在土地征收過程中,要注重被征收土地者在整個過程中的參與,保證在征用農(nóng)民土地的過程中土地權(quán)利人有充分的參與權(quán)和知情權(quán)。讓他們在征收的目的性、征收的范圍、征收補償安置和補償安置費用在使用、管理方面都有充分的發(fā)表意見的機會,并能夠采取足夠的措施保護其合法權(quán)益。
(三)確定合理的征地補償標準,按時兌現(xiàn)補償款
一是逐步提高土地征用補償費標準。土地征用補償要充分考慮農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)民收入增長的實際。應(yīng)該以農(nóng)民征地補償費全部進入社保測算能領(lǐng)到城區(qū)最低生活保障金作為參照系,將現(xiàn)行補償標準提高。這僅僅是靜態(tài)預(yù)期補償標準,今后應(yīng)逐步調(diào)升。國家應(yīng)該通過立法,提高土地補償費和安置補助費的補償標準,并確保征地補償安置經(jīng)費支付到位。政府要通過壟斷土地一級市場,適當降低稅、費,調(diào)整土地出讓收益分配比例,提高征地補償標準。
二是在統(tǒng)一征地中逐步推行土地“片區(qū)綜合價”。堅持市場化方向,根據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃,按地段、地類等將城市土地劃分成若干個區(qū)片,每一區(qū)片確定一個相對合理的基準地價,在統(tǒng)一征地時,實行統(tǒng)一的補償標準。合理的征地補償標準應(yīng)以保護農(nóng)民的權(quán)益為基本出發(fā)點,同時兼顧補償?shù)墓胶侠硇?。處理要考慮土地征用前的價值外,還要考慮土地的區(qū)位、土地的預(yù)期收益、供求狀況、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況等因素。合理補償標準是按照公平的市場價格兼顧政府財政的承受能力給予補償。在土地權(quán)利的市場價可以確定的地方,如城市郊區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)普遍采取“公平市場價”的方法,在公平市場價難以確定的地方,以公平市場價為基準,同時規(guī)定最低補償標準,即定下限不定上限,但補償不得低于最低補償標準。
(四)以保障農(nóng)民權(quán)益為核心改革土地制度
首先,要明晰土地所有權(quán)的真正主體。推進農(nóng)村集體經(jīng)濟的股份制改革,將包括土地在內(nèi)的集體資產(chǎn)核資折股,量化到農(nóng)民個人,組建初級股份合作社,讓每一個村民擁有一份相應(yīng)的股權(quán),按股給農(nóng)民分紅利。只有實行這種土地農(nóng)民所有制,才能真正實現(xiàn)“耕者有其田”,使農(nóng)民的土地權(quán)益從根本上得到保護。其次,要合理界定土地使用權(quán)主體的權(quán)利范圍。明確農(nóng)民土地使用權(quán)是涵蓋承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)、抵押權(quán)、入股權(quán)、繼承權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)的具有交換價值的獨立資產(chǎn)。再次,要完善土地征收制度。把現(xiàn)行強制性的行政征收行為轉(zhuǎn)變?yōu)榻灰仔缘氖袌鲑徺I行為,積極推進農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地直接進入市場流轉(zhuǎn),打破國家對土地一級市場的壟斷,實現(xiàn)集體土地與國有土地同樣用途、同等價格、同樣收益的目標。允許和鼓勵農(nóng)民以租賃、參股等方式參與土地收益的二次分配,獲得長期穩(wěn)定的收益。
參考文獻:
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第7篇：土地征收安置辦法范文
關(guān)鍵詞：征地補償；未來性；可增值性
中圖分類號：D913 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2013）05-0126-02
一、我國征地補償制度存在的問題
目前我國征地補償制度存在多方面的缺陷，并在實際征地中引發(fā)一系列社會法律問題。這里以廣州大學城的興建為例。
廣州大學城的興建，被認為是廣東省教育事業(yè)發(fā)展的一個新的里程碑。然而，在發(fā)展教育的背后，卻是以摧毀耕地和驅(qū)逐原住民為代價，而一度的強拆強遷事件更是鬧得滿城皆知。然則近年來，大學城多塊土地被拍賣，皆被開發(fā)者高價取得，此事件更是引起軒然大波。《廣州市番禺區(qū)廣州大學城項目征地拆遷補償安置辦法》規(guī)定，“按房屋類型，補償標準從400元到850元/平方米。村民們獲補償款項的雖按照征用耕地補償標準的最高限計算，但每戶拆遷補償亦不過10.92萬元，按時搬遷拆房獎勵10.08萬元，人頭獎勵6.66萬元，加起來每戶可得的拆遷補償款僅為27.66萬元左右?！盵1]然而，征收后的土地政府以空閑為由，將多塊土地進行出賣，拍賣價格竟為征收價格的近10倍，達到每平方米價格7 000多元的高價。而今，大學城商業(yè)南區(qū)于2012年7月拆除，建設(shè)空氣質(zhì)量監(jiān)測站。作為一個公共利益需要的設(shè)施，竟然要拆除原有的商業(yè)中心以得到空地建設(shè)；更諷刺的是，在即將拆除的商業(yè)中心旁邊，就是拍賣出去的土地，正在建設(shè)中的商品房。
廣州大學城被拆遷后，如今只剩下4個保留村，已無耕地。在這種情況下，被征地的農(nóng)民除少部分加入學校的物業(yè)管理工作中，其余大多數(shù)人卻不得不遠走他鄉(xiāng)，外出另謀生路，長遠生計成其最大問題。以公共利益興辦教育為幌子，以補償性的價格征收土地，而后通過出讓，轉(zhuǎn)手天價拍賣大學城土地；大學城具有的優(yōu)越配套設(shè)施和濃厚人文氛圍，這正是開發(fā)商所看重的。如此“低買高賣”之舉，甚至有人將之表述為，“以大學城建設(shè)帶動房地產(chǎn)發(fā)展”。
無論是借著公共利益的名頭進行征地，又或是確實為公共利益征地而后變?yōu)樯虡I(yè)用地的，在我國這類情況屢見不鮮。之所以出現(xiàn)這種情況，是由于我國目前對土地用途并沒有做出具體明確的區(qū)分，這樣就導致了在征地與土地出讓二者之間價格的不均衡，存在著巨額的利潤空間，從而使得政府與開發(fā)商聯(lián)手，共同獲取利益。然則作為土地使用者的農(nóng)民卻只是獲得極少的補償款。
二、我國目前征地補償?shù)默F(xiàn)狀
按照《土地管理法》的規(guī)定，集體土地被國家征用后，相關(guān)補償費用則包括耕地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費?！捌渲姓魇崭氐耐恋匮a償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍?！钡?，“每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。”
有些學者對這種人為降低補償標準的做法大為批評，認為應(yīng)該按照等價交換的原理來計算補償費用，目前的補償費并不能體現(xiàn)土地的真正價值；而農(nóng)民作為土地的使用者，卻僅僅是獲得了一些最基本的補償，“按照我國東部地區(qū)一般耕地年產(chǎn)值800元左右計算，每畝土地補償費至多2萬元，僅相當于普通公務(wù)員一年的工資收入，根本不能體現(xiàn)土地的實際價值，損害了原土地所有人的經(jīng)濟利益……改革開放以來低價征用農(nóng)民的土地，至少使農(nóng)民蒙受了2萬億元的損失”。
我國集體土地征用補償制度采用的是一次性貨幣補償制度。這種一次性補償方式?jīng)]有考慮到土地對于被征地農(nóng)民的長期作用與保障功能，沒有考慮到土地未來的可能增值空間。因此，如何完善征地補償標準制度，體現(xiàn)土地的實際價值與預(yù)期價值，確保被征地農(nóng)民的未來生計，就成為了一個重大而復(fù)雜的問題。
對此，有些學者將此問題用土地補償標準的“未來性”[2]來加以概括，筆者也將使用未來性一詞。
三、征地補償標準的未來性概述
征地補償標準的未來性，應(yīng)該與土地現(xiàn)有價值和補償?shù)囊淮涡韵鄬?yīng)的一個概念。其含義是土地征用的補償標準不應(yīng)僅僅衡量被征土地的現(xiàn)有價值，還應(yīng)充分考慮土地未來的可增值空間，體現(xiàn)出土地的未來價值。但未來性一詞涉及的又不僅僅是土地可預(yù)期的未來價值，還包括因此引起的一系列問題，如被征地農(nóng)民的未來生活保障問題。
（一）有關(guān)學者的觀點
我國從20世紀90年代開始，就有很多學者對征地實踐中存在的問題進行多角度、多層次的探索研究，力圖為征地制度改革提供理論依據(jù)并據(jù)此構(gòu)建新的土地征用制度，以變解決征地過程中遇到的各種問題。其中，征地補償?shù)膯栴}是眾多問題中的關(guān)鍵點，有很多學者就此發(fā)表過不同的意見，特別是就土地的未來價值或預(yù)期收益來衡量補償標準這一問題上，更是眾說紛紜。
黃賢金等認為，“隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，客觀上要求土地作為商品，其價值由市場來確定?！盵3]由此，征地補償費應(yīng)參照被征土地的市場價格來確定；應(yīng)改變國家現(xiàn)有按被征土地原用途確定補償標準的制度，而按土地的預(yù)期收益來確定。
鐘水映等學者也認為，現(xiàn)行補償標準沒有體現(xiàn)土地的真正價值，不能體現(xiàn)農(nóng)民對土地的長期收益，也不能全面體現(xiàn)“土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系”，從而造成征地過程中的經(jīng)濟利益分配不均衡，從而引發(fā)各種社會矛盾；其建議在征地時應(yīng)按照等價交換的市場原則進行，體現(xiàn)土地的可增值性，從而確定征地補償標準[4]。
當然，也有學者對此持有不同的觀點。
以周誠代表的學者就不認同，其認為，以土地的市場價值進行補償不盡合理，理由是土地增值區(qū)分為自力增值和外力增值兩種情況?！稗r(nóng)地轉(zhuǎn)非后的土地增值屬于外力增值，不是原土地所有者或使用者對土地進行投資的結(jié)果，而是來源于整個社會，那么增值應(yīng)該歸公?！盵5]就此，征地補償只能按土地的原用途進行補償。
孫計川認為，“征地補償標準應(yīng)當是按照原有條件使用土地本來可以獲得、由于征地而失去的收益?！盵6]即認為征地補償應(yīng)立足于土地原用途，而不應(yīng)包括土地未來可能的收益。
在上述兩種觀點中，筆者贊同第一種觀點，即征地補償應(yīng)當體現(xiàn)土地的未來預(yù)期收益，即具有未來性。本文將從理論和實踐兩個方面分別進行論述。
（二）理論基礎(chǔ)及其現(xiàn)實依據(jù)
1.公平補償?shù)脑瓌t
在實踐中，政府在征用農(nóng)民的土地后，就通過劃撥和出讓的方式轉(zhuǎn)讓給使用方，在這一過程產(chǎn)生的巨額利益，都將歸征地方所有，而農(nóng)民作為土地原本的使用者卻只僅僅獲得低額的補償款。如上述提到的大學城的“地王”；滬寧高速的土地補償費僅為8 000元/畝，而其在香港的上市的土地市值高達20萬元/畝。農(nóng)村集體土地在被征收后，土地的性質(zhì)將發(fā)生轉(zhuǎn)變，這過程產(chǎn)生的增值利益全部被政府取得；在某種意義上，征地成了政府獲利的工具。這實際上是剝奪了農(nóng)民對其土地享有的預(yù)期利益，違背了公平原則。因此，應(yīng)確定征地補償標準的未來性，立足于土地的預(yù)期利益，通過某種制度的設(shè)計使被征地的農(nóng)民也能夠分享到這一可期待的利益，對被征地農(nóng)民進行公平合理的補償。
2.保障農(nóng)民的可期待利益
土地由于其所具有的特殊屬性，其收益是長期可持續(xù)的。在正常的環(huán)境下，農(nóng)民可以在這塊土地上不斷獲得收益。而一旦土地被國家征收，即使農(nóng)民得到了一部分的補償，但并不能真正填補其對土地的預(yù)期收益。如《土地管理法》中提到的征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍，這里我們可否理解為只補償了農(nóng)民6到10年的可期待利益。那10年后的耕地利益就這樣被國家剝奪了嗎？而當農(nóng)民在投入大量精力與金錢對土地進行改良后，預(yù)期利益與補償費的反差將尤為強烈。因此目前這種補償標準并不能彌補農(nóng)民對土地未來持續(xù)收益的預(yù)期，應(yīng)通過制度的設(shè)計來保障農(nóng)民的可預(yù)期利益。
3.土地的社會保障功能
在我國，集體土地尤其是耕地有一個顯著特點：承載了農(nóng)村的社會保障功能。在目前農(nóng)村社會保障體系尚未完善的前提下，耕地所產(chǎn)生的糧食就成了就直接的社會保障。我國農(nóng)民的心態(tài)其實很簡單，只要有飯吃，將生活地很安穩(wěn)。而土地被征用之后，雖然可以得到一次性的貨幣補償款，但面臨著其他眾多的問題。如何重新謀生，如何重新安穩(wěn)的生活；而一旦大量的農(nóng)民涌入城市，又將導致其他的社會問題。立足土地的未來利益，充分考慮這一現(xiàn)實問題，保障被征地農(nóng)民的未來生計，體現(xiàn)原有的土地保障功能，這都必須在新的征地制度中體現(xiàn)出來。
4.國外的相關(guān)立法
世界上的一些國家在規(guī)定土地補償標準時，其關(guān)注的不只是土地的現(xiàn)有價值，還包括未來預(yù)期的增值。如美國在征地補償方面采用的是公正補償原則，其補償標準則是以征用時的市場價格為計算標準：包括被征用土地現(xiàn)有的價值和土地可預(yù)期、可預(yù)見的未來價值；除此之外，還補償相鄰?fù)恋厮姓咭蛘魇账艿降膿p失。法國采用的是公平補償原則，簡單地說，其要求的是被征收者并不因為征收而受到損失，也沒有因為補償而獲利。
四、土地的未來利益作為征地補償標準的實現(xiàn)――以現(xiàn)實存在的做法為依據(jù)
總體來看，要在征地補償標準中加入未來性的制度設(shè)計，就必須拋棄現(xiàn)有的一次性貨幣補償?shù)淖龇āＴ趶娬{(diào)公平補償?shù)幕A(chǔ)上，將農(nóng)民對土地的預(yù)期收益轉(zhuǎn)化成一種新的存在方式，讓農(nóng)民不會因為土地被征用而失去對土地的可期待利益；而要想實現(xiàn)這種轉(zhuǎn)化，必須采取新的土地征用補償方式。
近年來，各地在征地實踐試點中都采取了一些新的補償方式，并取得了一些較為成功的經(jīng)驗。這些補償方式，都較為成功地將農(nóng)民對土地的長期收益轉(zhuǎn)化為新的方式，保障著農(nóng)民的生活水平不因征地而有所降低。筆者對有關(guān)試點進行歸類總結(jié)，記述如下。
（一）股權(quán)補償
股權(quán)補償，指的是農(nóng)民的土地在被征用的時候，并不直接支付補償款，而是將該土地補償款參與入股經(jīng)營，以每年的經(jīng)營收益進行分紅。這種模式直接將土地的預(yù)期收益轉(zhuǎn)化為每年的分紅，從一定程度上看，農(nóng)民并沒有因為征地而失去其長期利益，有效地保障了農(nóng)民（下轉(zhuǎn)130頁）（上接127頁）的根本利益。
最具代表性的則是江蘇省兩地采取的做法。其一，吳中區(qū)青口鎮(zhèn)的土地合作社，其對本鎮(zhèn)內(nèi)被征收的土地進行量化處理，“以每畝一股不低于1萬元折價入股”，每年進行分紅。其二，泰州海陵區(qū)則是在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立了專門的管理機構(gòu)――鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦公室，負責管理本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的征地補償費。在發(fā)展程度不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，分別采取不同的做法。大致可分為以下三種情況：一是在生產(chǎn)較為落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，采取的做法是：由管理辦公室統(tǒng)一把補償費存入銀行，后每年將利息分給被征地農(nóng)民。二是工業(yè)生產(chǎn)較為成熟的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，補償費則統(tǒng)一由資產(chǎn)管理辦公室管理，用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展再生產(chǎn)，再進行分紅。三是而位于城市近郊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦公室從征地補償費中拿出資金，發(fā)展生產(chǎn)，進行投資，年底進行收益分紅[7]。
（二）留地安置
留地安置是按照約定的一定比例設(shè)置留用地，供被征地農(nóng)民按城市規(guī)劃要求開發(fā)、經(jīng)營。留用地經(jīng)營所得收入，只能用于發(fā)展集體經(jīng)濟和改善農(nóng)民生活。
江蘇省蘇州市政府了《蘇州市征用土地暫行辦法》，其中規(guī)定了留地安置的做法，留用地作為征地后政府對集體經(jīng)濟組織的補償方式之一。留用地的面積也在《暫行辦法》中有具體的規(guī)定“在規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，根據(jù)需安置的農(nóng)業(yè)人口中，按照留用地所在地的土地級差收益和人均年收入1 000元標準，核發(fā)留用地指標。”在該辦法中，還強調(diào)留用只能用于發(fā)展本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟建設(shè)，或由村民進行生產(chǎn)經(jīng)營。
（三）社會保障機制
社會保障機制的補償方式，即是為被征地的農(nóng)民購買社保，并規(guī)定在有條件的城鎮(zhèn)需將其納入城鎮(zhèn)居民社會保障體系。這對于被征地農(nóng)民來說，相當于以土地的預(yù)期收入變換成社會保險。目前，不少地方應(yīng)采取此種做法。即從征地補償費和政府土地招標拍賣出讓取得的收益中取出一定比例，用于為被征地農(nóng)民辦理養(yǎng)老與醫(yī)療保險。
浙江省在《關(guān)于加快建立被征地農(nóng)民社會保障制度的通知》中，規(guī)定了這種補償方式，具體做法為：一般應(yīng)先實行基本生活保障方式；也可采用基本生活保障與社會保障相結(jié)合實行的辦法；少數(shù)有條件的地方，還應(yīng)該直接將被征地農(nóng)民的社會保障納入城鎮(zhèn)社保體系。同時規(guī)定：“被征地農(nóng)民參加基本生活保障和基本養(yǎng)老保險所需資金由政府、村（組）集體經(jīng)濟組織、個人共同出資籌集。政府承擔部分不低于保障資金總額的30%，村（組）集體經(jīng)濟組織和個人承擔70%，從土地補償費、征地安置補助費中列支和抵交?！?/p>
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第8篇：土地征收安置辦法范文
1.分配補償安置費用及形式
為從根本上妥善解決被征地農(nóng)民的社會保障及基本生活保障問題，海林市委市政府進行了深入研究，成立了由開發(fā)區(qū)、海林鎮(zhèn)人民政府以及國土資源局、民政局、勞動社會保障局等單位組成的被征地農(nóng)民安置領(lǐng)導小組，并成立了開發(fā)區(qū)被征地農(nóng)民安置理財小組辦公室。在反復(fù)調(diào)研論證的基礎(chǔ)上，依據(jù)省政府相關(guān)文件精神，結(jié)合海林的實際情況，以人為本創(chuàng)新制定出臺了海林市被征地農(nóng)民補償安置辦法：一是采取補償資金入股經(jīng)營的方式進行補償安置，使農(nóng)民變?yōu)楣擅?，實現(xiàn)了發(fā)展與農(nóng)民成果共享。2009年1月1日以后被征收土地農(nóng)戶的所得以旱田地基準地價14.53元/平方米為參數(shù)，每1000平方米的農(nóng)戶所得土地安置補償費為一股， 2009年度每股年固定收益率為8.5%，之后每年度固定收益率上浮0.1%，每股固定收益率達到10%為止。2008年12月末前被征地的農(nóng)戶入股，需將農(nóng)戶領(lǐng)取的征收土地安置補償費（含青苗補償和地上附著物的補償金）上交海林經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，每1000平方米征收土地的安置補償金為一股，由被征收土地農(nóng)戶持征地協(xié)議辦理入股手續(xù)，每股年度固定收益為1448元。入股農(nóng)民分紅額度超過城市最低生活標準10%，而且逐年遞增。若每股固定收益率超過10%的為上述定額收益；每股固定收益率未達到10%的，之后每年固定收益率上浮0.1%，每股固定收益率達到10%為止。采取農(nóng)戶入股自由退股自由，入股的農(nóng)戶如有特殊情況需要資金，可以隨時退股或變更參股額度。二是對開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)100%失地農(nóng)戶、失地病困戶、失地農(nóng)民（男60歲、女55歲），按核定的實際情況協(xié)調(diào)辦理農(nóng)村低保。由海林鎮(zhèn)政府負責，被征地村推薦，上報民政局審核批準，保證了辦理低保的農(nóng)民生活水平不低于被征地前的生活水平。
2.大部分被征地農(nóng)民不等不靠，自己主動找出路改善生活
據(jù)調(diào)查情況看，被征地的農(nóng)民特別是完全失地的農(nóng)民其身份性質(zhì)基本上處于城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民之間。由于完全失去土地和戶口農(nóng)轉(zhuǎn)非，他們已經(jīng)不屬于農(nóng)村集體組織成員。鑒于城鎮(zhèn)就業(yè)壓力過大，部分農(nóng)民沒有被納入城鎮(zhèn)就業(yè)安置渠道，即使被納入城鎮(zhèn)就業(yè)安置渠道的部分農(nóng)民，由于就業(yè)技能較差，也無法真正就業(yè)。因此，他們中的相當一部分不等不靠，自己主動找出路謀生計，以增加收入，提高生活水平。
3.有條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，積極扶持被征地農(nóng)民幫助找出路
許多集體經(jīng)濟組織設(shè)立了勞務(wù)輸出站，及時掌握勞務(wù)用工信息，優(yōu)先安排被征地農(nóng)民外出務(wù)工。對喪失勞動能力且無生活來源的老弱病殘被征地農(nóng)民，開發(fā)區(qū)在征地時就根據(jù)實際情況給予一次性補貼。一些村級組織不僅從村財務(wù)中為其代繳勞動積累等費用，還拿出部分資金資助衣食住行。有的村集體經(jīng)濟組織通過自辦第三產(chǎn)業(yè)，吸納部分剩余勞動力。
4.政府采取措施扶持被征地農(nóng)民
一是加強與勞務(wù)市場的信息聯(lián)系，為具備條件的農(nóng)民多渠道選擇就業(yè)途徑。二是進入開發(fā)區(qū)企業(yè)用工，優(yōu)先選擇具備上崗條件的失地農(nóng)民。開發(fā)區(qū)負責就業(yè)前分期分批地送到學校、職業(yè)學校進行對口短期培訓。三是為進入經(jīng)商行業(yè)的失地農(nóng)民辦理“綠卡”，免收一切稅費。通過以上三種途徑安置失地農(nóng)民1800余人。
二、解決被征地農(nóng)民生活及征地工作的建議
1.抓好現(xiàn)行法律法規(guī)及政策規(guī)定的落實
對不符合相關(guān)法律法規(guī)的用地報件，安置措施不到位，難以落實的，應(yīng)該嚴把審批關(guān)。用地報件退回原單位，不得報批用地。對已經(jīng)批準的用地，而且沒有按照批準文件安置被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活的，應(yīng)當限期糾正。征地補償費用必須先繳到國土資源部門，再由國土資源部門在征地批準后劃撥到鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政專戶。補償安置費用必須依法按時發(fā)放，全額到位，不得拖欠。補償?shù)母黜椯M用，鄉(xiāng)管村（組）應(yīng)該設(shè)立專戶進行管理，收取、支出、用途等情況均應(yīng)向本村集體經(jīng)濟組織成員公布，接受群眾監(jiān)督。在當前鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政薄弱，村民自治組織管理水平較低的情況下，要明確一個監(jiān)管部門（機構(gòu)），專門監(jiān)督鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村，對安置補償費用的分配、使用，對侵占、截留、挪用征地費用的行為，依法予以查處。要認真實行征地“兩公告一登記制度”，切實維護被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。
2.嚴格規(guī)范政府行為，謹慎使用征地權(quán)
征地范圍過寬是我國征地制度缺陷之一，要明確界定“公共利益”的內(nèi)涵和外延，非公共利益目的征地侵犯了農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該逐步摒棄。在處理好“保紅線、保發(fā)展、維權(quán)利”三者關(guān)系的前提下，嚴格控制征地面積，盡可能少征地。除國家支持的能源、交通、水利、環(huán)保、基礎(chǔ)設(shè)施用地外，嚴格控制其他項目用地。真正實現(xiàn)保證經(jīng)濟發(fā)展用地，保證公共利益用地。
3.確認農(nóng)民集體土地的財產(chǎn)權(quán)利，按市場經(jīng)濟規(guī)律進行征地補償
農(nóng)民集體土地必須依法由土地行政主管部門統(tǒng)一實行土地權(quán)屬登記和建檔。要健全農(nóng)民集體土地證書的檢查制度，及時糾正和查處違法違規(guī)用地。征地補償除了要考慮土地被征前的價值外，還應(yīng)該考慮土地的區(qū)位、土地市場供求情況、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況及政府的宏觀政策等因素。
4.建立公開公正的征地程序，積極維護賦予農(nóng)民合法權(quán)利
在國家特別重視“保紅線、保發(fā)展”，保護農(nóng)民合法權(quán)益呼聲越來越高的情形下，嚴格履行正常的征地程序尤為重要。政府部門及涉及征地的單位都要嚴格遵守和履行征地程序，確保征地中的每個環(huán)節(jié)都符合法律法規(guī)規(guī)定的程序，尤其是“兩公告、一公開”，“征地聽證會”等環(huán)節(jié)，要確保真實、公開、公正、公平，確保被征地農(nóng)民合法權(quán)利得到有效落實。
第9篇：土地征收安置辦法范文
[關(guān)鍵詞]城中村改造，征地拆遷，立法探索，立法缺陷，立法完善
[中圖分類號]D912．29 [文獻標識碼]A [文章編號]1004—4175（2012）06—0135—04
[作者簡介]白呈明（1962-），男，陜西安塞人，西安財經(jīng)學院文法學院副院長，教授，主要研究方向為農(nóng)村法制問題。
伴隨我國現(xiàn)代化建設(shè)和城市化進程的加快，針對農(nóng)民土地的征地拆遷也在全國范圍大規(guī)模地展開。但由于征地拆遷法律制度的不健全，征地各方當事人的利益邊界缺乏權(quán)威界定，各種矛盾沖突紛至沓來，甚至形成激烈的對抗，引發(fā)局部的社會震蕩，嚴重危害社會穩(wěn)定和發(fā)展。在這一背景下，城中村改造征地拆遷得以產(chǎn)生，許多地方政府和開發(fā)區(qū)竭力通過這一模式獲取城市建設(shè)用地，以克服傳統(tǒng)征地拆遷方式的缺陷和制約。
一、城中村改造中征地拆遷的立法探索
較之傳統(tǒng)的征地拆遷方式，即按照土地管理法等法律規(guī)定進行的征地拆遷，城中村改造中征地拆遷的立法呈現(xiàn)出一定特色：
（一）通過法律創(chuàng)制，初步建立起征地拆遷補償?shù)牡胤叫苑ㄒ?guī)體系。征地拆遷工作受到許多政策法規(guī)的剛性約束，必須嚴格按照相關(guān)規(guī)定進行操作。然而，由于我國正處于全面轉(zhuǎn)型期，有關(guān)征地拆遷的政策法律在不斷制定和完善中。在國家層面，目前征地拆遷的政策法律主要有：《憲法》《土地管理法》《土地管理法實施條例》《物權(quán)法》《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）和《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見》（國土資發(fā)[2004]238號）等。這些規(guī)范性文件分別對土地征收的范圍、程序以及征地補償項目和補償標準等問題做出了規(guī)定。2011年1月21日，國務(wù)院的《國有土地上房屋征收與補償條例》進一步對城市國有土地上的房屋征收補償涉及的一系列問題做出明確規(guī)定。然而，與城中村改造緊密相關(guān)的農(nóng)村集體土地上房屋拆遷補償問題，一直缺乏國家層面的明確法律規(guī)定，實踐中長期處于一種無序狀態(tài)。
在此背景下，各大中城市相繼出臺規(guī)范城中村改造的地方性法規(guī)和政府規(guī)章，在一定程度上填補了法律空白，并且初步形成調(diào)整這一領(lǐng)域的地方性法規(guī)體系。比如，西安市為推進和規(guī)范城中村改造，近年來先后制定了《西安市城中村改造管理辦法》《西安市城市房屋拆遷估價暫行規(guī)定》《西安市城中村村民房屋建設(shè)管理辦法（試行）》等地方性法規(guī)。這些地方立法對拆遷補償管理體制、拆遷補償標準、房屋評估、產(chǎn)權(quán)面積認定做出明確的規(guī)定，使農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷補償有了一定法律依據(jù)，彌補了土地管理法等有關(guān)土地征收補償規(guī)定的不足，在一定程度上解決了征地拆遷補償?shù)姆扇蔽粏栴}。
（二）運用法律手段，化解了征地拆遷中的諸多難題。傳統(tǒng)征地拆遷方式常常引發(fā)一些困擾人們的老大難問題，諸如拆遷安置對象、拆遷補償標準、產(chǎn)權(quán)面積認定、房屋估價標準、違章建筑和非法買賣宅基地處置、糾紛解決機制等。而在城中村改造征地拆遷中，對這些問題的解決有了較為明確的規(guī)定，各地政府通過法律手段的運用，逐步化解了諸多難題。針對征地拆遷中暴露的突出問題，國家先后制定了大量法規(guī)和政策，提出許多剛性要求，強化指導和規(guī)范征地拆遷行為，以確保被征地農(nóng)民權(quán)益和社會穩(wěn)定。比如，嚴格限定征地范圍，提高征地補償標準，制定統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片地價，實行先安置后拆遷，整治強征強拆等。而各地政府在具體實踐中則對相關(guān)國家政策法律不斷修正、豐富和完善，以彌補疏漏之處，使諸多難題的解決辦法更具操作性。比如，針對部分村民為獲取更多補償而進行的“搶栽搶種”、過度“密植苗木”、房屋加層搭建等問題，西安市通過地方立法做出明確規(guī)定，提出了具體的解決辦法，遏制了實踐中大量存在的村民非法獲利行為。
圍繞矛盾糾紛解決，各地政府在征地拆遷中逐步引入市場機制。這突出表現(xiàn)為，在政府監(jiān)管和引導下，村民可以自主選擇開發(fā)商進行村莊改造，開發(fā)商在獲得一定開發(fā)用地的同時，負責拆遷安置的全部資金。這樣做的好處在于：首先，可以減少政府在征地拆遷中的直接投入；其次，開發(fā)商可以采取較為靈活的市場機制解決拆遷安置中的矛盾和沖突，減少政府與農(nóng)民之間的直接沖突；再次，政府作為監(jiān)管者，可以相對公平地保護農(nóng)民和開發(fā)商兩方的合法權(quán)益。比如，為了預(yù)防和化解征地拆遷安置方面的糾紛，西安高新區(qū)自1991年成立以來，制定了“四方案一細則’’的征地拆遷政策，包括《村莊拆遷安置細則》《村莊上樓安置方案》《村莊拆遷統(tǒng)規(guī)自建方案》《貨幣安置辦法》等四種安置方案，采取多種安置方式相結(jié)合的模式，讓被征地農(nóng)民自愿選擇拆遷安置方式。
二、城中村改造中征地拆遷存在的立法缺陷
城中村改造征地拆遷較之于傳統(tǒng)的征地拆遷方式，盡管具有一定優(yōu)勢，但仍存在著立法缺陷。主要表現(xiàn)為：
（一）有的城中村改造的地方立法違反上位法?，F(xiàn)有的規(guī)范城中村改造的國家法律，一般都將城中村界定為“在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農(nóng)村集體土地所有制的村莊”。只有符合這一條件，才可納入城中村改造的范圍。然而實踐中，有些地方立法往往以特別規(guī)定擴大城中村改造的范圍。如《西安市城中村改造管理辦法》第27條規(guī)定：“在市政建設(shè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其他開發(fā)建設(shè)中涉及到村莊整體拆遷的應(yīng)當按照本辦法規(guī)定進行整體改造，避免出現(xiàn)新的城中村?！鳖愃七@樣的規(guī)定，在客觀上放大了城中村改造范圍的尺度。在這兩類村莊中，有的耕地幾無，有的耕地還較多，統(tǒng)一適用城中村改造規(guī)定實現(xiàn)土地國有化，直接與土地管理法等法律發(fā)生沖突。因而。實踐中就出現(xiàn)了有些地方人為“創(chuàng)造條件”，將耕地較多的村莊納入城中村改造范圍，這實質(zhì)上是一種違反上位法的做法。
（二）城中村集體土地轉(zhuǎn)性于法無據(jù)。在城中村改造征地拆遷中，原屬集體所有的土地非以征收方式而直接轉(zhuǎn)為國有土地，一直受到社會各界的質(zhì)疑。原因在于這一做法僅僅依據(jù)地方立法，并沒有國家層面法律的支持。與上述西安市的做法類似，早在2004年，深圳市為解決城市擴張的土地缺口問題，把寶安、龍崗兩區(qū)內(nèi)的27萬農(nóng)村人口一次性轉(zhuǎn)為城市居民，進而一舉將兩區(qū)956平方公里土地轉(zhuǎn)為國有。據(jù)稱：其所依據(jù)的是《土地管理法實施條例》第2條第5項“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地屬于國家所有”的規(guī)定。國土資源部經(jīng)過調(diào)查，以此舉“不宜模仿”、“下不為例”而草草了結(jié)。然而，此后國務(wù)院法制辦公室、國土資源部對該法條做出的專項“解釋意見”表明，深圳“轉(zhuǎn)地”的法律依據(jù)并不成立。其實，城中村集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的法律障礙，地方政府非常清楚。西安市城改辦一位官員曾坦言：“從目前各地城中村運作情況來看，土地政策仍是制約城中村改造順利推進的一個瓶頸問題。鄭州等城市依據(jù)土地法管理法規(guī)定，采取確權(quán)登記的辦法，轉(zhuǎn)為國有劃撥土地。目前，西安市依據(jù)土地管理法規(guī)定，也采取了類似辦法進行土地轉(zhuǎn)性。但這一做法各地都還沒有得到上級部門的正式認可?！睂嵺`中，已改造過的城中村，土地轉(zhuǎn)性手續(xù)辦結(jié)者很少，這也意味著城中村改造征地拆遷存在一定法律風險。
（三）有關(guān)拆遷安置補償方式的規(guī)定比較原則和單一。征地拆遷補償安置標準是土地征收制度的核心問題之一，也是引發(fā)被征地農(nóng)民強烈不滿的直接原因，補償安置法定標準過低一直為人們所詬病。雖然國家對征地拆遷安置補償做出了原則規(guī)定，但在實際操作中，各地缺乏一個分配到戶的具體實施細則，補償安置費用如何分配，分配由誰來監(jiān)管并不明確。結(jié)果造成本應(yīng)屬于農(nóng)民的權(quán)利完全由享有土地所有權(quán)優(yōu)勢的集體所替代，后者為了迎合權(quán)力主體的需要，往往以各種手段壓低甚至貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費。因而，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民合法權(quán)益的法律規(guī)定難以執(zhí)行。另外，城中村改造征地拆遷的安置補償方式，主要為產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣安置。這種比較單一的安置補償方式，不能很好地解決農(nóng)戶的長期生計問題。如西安市在城中村改造中，“產(chǎn)權(quán)調(diào)換以轉(zhuǎn)戶前城中村在冊戶籍人口為依據(jù)，人均建筑安置面積原則上不少于65平方米，并結(jié)合原住房產(chǎn)權(quán)建筑面積進行安置”。這樣，安置房屋主要解決了生活用房，而對于絕大多數(shù)長期依賴“房租經(jīng)濟”的農(nóng)戶來說，“改造”意味著可觀的房租收入將受影響。而貨幣安置潛在風險更大，從經(jīng)濟發(fā)展條件和農(nóng)民適應(yīng)市場能力的狀況來看尤當慎用。實踐中，一些城中村改造方案規(guī)定，在農(nóng)戶安置面積中包含人均10～20平方米的營業(yè)用房，交由改制后的股份公司統(tǒng)一經(jīng)營。這一規(guī)定雖然是對改造后農(nóng)戶長期生計的一種安排，但由于受地段、區(qū)位等諸多因素的影響，其預(yù)期目的未必能真正達到。我們對西安市回遷村民生活狀況的調(diào)查結(jié)果顯示，大部分回遷村（居）民認為，“改造”后收入減少了，而支出遠比以前要多，總體生活質(zhì)量有所下降。
（四）社會管理復(fù)雜局面缺乏應(yīng)有的法律規(guī)制。城中村改造的關(guān)鍵，是實現(xiàn)“四個轉(zhuǎn)變”，即村民轉(zhuǎn)居民、村莊轉(zhuǎn)社區(qū)、集體土地轉(zhuǎn)國有土地、集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)股份制經(jīng)濟。然而，征地拆遷改造后往往產(chǎn)生大量新的社會問題，現(xiàn)實狀況遠比制度設(shè)計復(fù)雜得多。由于土地轉(zhuǎn)性于法無據(jù)，致使大量城改商品房銷售手續(xù)不全；村民轉(zhuǎn)居民后的就業(yè)、教育、養(yǎng)老、醫(yī)保等一系列社會經(jīng)濟權(quán)利問題遠未落實，村民不愿轉(zhuǎn)居民的現(xiàn)象很普遍；集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)股份制經(jīng)濟有名無實，其法律地位不明確、運行機制混亂，集體與村（居）民的財產(chǎn)權(quán)益難以得到有效保障；回遷安置社區(qū)非城非鄉(xiāng)，性質(zhì)不明或名實不符，管理體制對接不起來，社會管理處于邊緣化狀態(tài)。比如，截至2010年6月底，西安高新區(qū)39個城中村中拆除21個，已回遷16個村，共4777戶；曲江新區(qū)23個城中村中拆除12個，已回遷3個村，共1403戶。地處西安高新開發(fā)區(qū)的茶村，于2000年被高新區(qū)征去耕地400多畝，但未予拆遷安置，村民對即將進行的“城改”抵觸情緒很大。該村戶均4分宅基地，房屋面積在800平方米以上，主要以房屋出租為業(yè)，年房租收入戶均10萬元左右。調(diào)研中農(nóng)民講道：“開發(fā)商要利潤，開發(fā)區(qū)要土地，剩下我們農(nóng)民怎么辦？”
三、城中村改造中征地拆遷的立法完善
為了解決城中村改造中征地拆遷面臨的突出問題，應(yīng)對相應(yīng)的立法缺陷，筆者提出如下完善對策：
（一）統(tǒng)一城中村改造征地拆遷的各層級立法。由于國家和省市有關(guān)征地拆遷立法工作嚴重滯后，致使征地拆遷工作要么存在法律盲區(qū)無法可依，要么規(guī)定原則籠統(tǒng)缺乏可操作性，要么規(guī)定不科學不合理而在實踐中難以實施。尤為嚴重的是，我國至今仍無統(tǒng)一的農(nóng)村集體土地上房屋拆遷補償政策法規(guī)，實踐中各地主要依靠地方性政策和法規(guī)支撐，而缺乏國家層面的政策法規(guī)的指導和規(guī)范。如果放任地方政府（開發(fā)區(qū)）規(guī)避和消解國家法律政策，必然會對國家法的統(tǒng)一性和權(quán)威性造成破壞。比如，西安市現(xiàn)有的“五區(qū)一港兩基地”中，各開發(fā)區(qū)項目征地拆遷補償標準迥異。曲江新區(qū)一期拆遷安置費人均已達15萬多元，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)造的“經(jīng)開模式”更以“高補償高速度”而聞名。某村執(zhí)行的未央?yún)^(qū)城中村改造拆遷補償安置方案，“被拆遷戶除可獲得房屋殘值、過渡費、拆遷獎勵等現(xiàn)金補償外，人均住宅安置面積65平方米市值20余萬元，人均經(jīng)濟保障用房20平方米市值10萬余元。加上拆遷安置中的貨幣補償，按每戶3．5人計算，城中村改造后，戶均資產(chǎn)近150萬元”。目前，城中村改造正從省會城市向中小城市推進，亟待通過統(tǒng)一的法律加以規(guī)范調(diào)整。長久地擱置問題必然積累矛盾、加劇矛盾，如同當年的“小產(chǎn)權(quán)房”問題一樣。事實上，經(jīng)過十多年的摸索和實踐，地方立法實踐已為國家制定統(tǒng)一的法律積累了豐富的資源。應(yīng)當以此為契機，制定高位階的法律，對地方立法和政府等相關(guān)各方的行為加以規(guī)制。
（二）實行多元化征地拆遷安置方式。大量研究表明，農(nóng)民出于支持國家建設(shè)的樸素情感和現(xiàn)實利益的考量，并不關(guān)注土地歸誰所有的問題，也不反對土地被征收，而特別關(guān)切征地拆遷補償安置是否到位的問題。現(xiàn)在的普遍做法是采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣安置方式，或者二者的簡單結(jié)合。從政府角度來看，這些安置方式最簡單、最便利、也最少麻煩。而農(nóng)民因受種種條件限制，往往要求就地集中安置，仍以房屋出租為業(yè)。于是，補償安置后，新的“城中村”又產(chǎn)生了，農(nóng)民只是由以前的“地主”變?yōu)楝F(xiàn)在的“房東”；原來城中村的農(nóng)民被集中安置，地緣聯(lián)系依舊，而“族群隔離”形成了，農(nóng)民還是難以融入城市。為了解決這些難題，在補償安置方式上，應(yīng)當堅持。“住房是基礎(chǔ)，發(fā)展是根本；以生活用房和經(jīng)營用房安置為基礎(chǔ)，實行多種補償安置方式合理組合”。應(yīng)當以產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣安置為主，輔之以參股、就業(yè)、留地、項目等其他安置方式。我們在西安高新區(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該開發(fā)區(qū)實際上設(shè)計有多種安置方案，有些方案真正體現(xiàn)了對農(nóng)民長遠利益的保護和政府社會責任的擔當，但最終出于自身利益的考量和操作的簡便而棄之不用。征地拆遷安置絕非單純的經(jīng)濟活動，而是關(guān)涉農(nóng)民政治、經(jīng)濟、社會等權(quán)益的系統(tǒng)工程。由于征地拆遷使農(nóng)民永久性地喪失了其賴以生存發(fā)展的土地資源，征地拆遷安置妥當與否將直接關(guān)系到其今后的生存發(fā)展狀況。因而，征地拆遷安置應(yīng)當以切實維護農(nóng)民土地權(quán)益、保障農(nóng)民長遠生計為中心統(tǒng)籌安排。
