建筑市場研究報告精選(九篇)
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第1篇：建筑市場研究報告范文
[關(guān)鍵詞]投資決策問題建議
一、投資決策的內(nèi)涵
投資決策主要包括：確定投資方向、控制投資規(guī)模、把握投資時機、確保投資收益,以及衡量和降低投資風(fēng)險。選擇什么投資方向，投資怎樣的項目,以及在什么時機進行投資，是投資決策面臨的重大抉擇。
二、我國企業(yè)投資決策存在的問題分析
1.企業(yè)的多元化投資呈現(xiàn)出盲目性、不確定性和不成熟性。企業(yè)的多元化投資未建立在規(guī)模經(jīng)濟的基礎(chǔ)上，進入的行業(yè)具有明顯的盲目性。過分注重跨行業(yè)數(shù)的增多，而不注重單位產(chǎn)業(yè)的資金和銷售要素強度的增長。在進行多元化投資決策時，企業(yè)沒有首先通過對自身資源和能力的分析，判斷企業(yè)是否具備了多元化投資的相關(guān)條件。在資金、技術(shù)、管理等方面不能形成堅強支持的情況下不切實際地進行多元化投資，其結(jié)果只能是陷入困境。很多企業(yè)不僅資源不足，而且原有業(yè)務(wù)經(jīng)營一般均未實現(xiàn)規(guī)模效益，根基不穩(wěn)，盲目進行多元化投資。在投資領(lǐng)域存在著戰(zhàn)線長、資金使用分散、管理混亂、浪費大的現(xiàn)象，決策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、銜接性較差。
2.投資資金不到位，負債投資，企業(yè)財務(wù)負擔(dān)重。企業(yè)在愿望投資方案面前，不充分考慮所能夠籌措到的資金情況，搞到一點資金就上一步，致使建設(shè)工期毫無控制地延長，投資項目遲遲不能投入生產(chǎn)發(fā)揮效益。一些重大產(chǎn)品開發(fā)、技術(shù)改造項目的投資往往需要巨額投資，而且要墊支大量流動資金。但是，由于一些企業(yè)在進行投資決策時僅僅注意了固定資產(chǎn)投資所需要的資金，而忽視了流動資金的需要，在投資預(yù)算中沒有將流動資金的需要量列入預(yù)算總額。結(jié)果投資項目建成投產(chǎn)后，因缺乏流動資金，巨額投資建成的項目無法有效地發(fā)揮職能。由于現(xiàn)階段我國大多數(shù)企業(yè)自身積累能力比較差，很多企業(yè)在上馬資本項目時都大舉借債。當(dāng)投資項目出現(xiàn)嚴重失誤時，就會導(dǎo)致企業(yè)貸款不能如期還本付息，給企業(yè)造成巨大的財務(wù)負擔(dān)。這會使企業(yè)陷入財務(wù)危機和信任危機，甚至?xí)峡缙髽I(yè)。
3.投資項目市場調(diào)查階段的投入少。我國企業(yè)在項目可行性分析中市場調(diào)查時間不足，內(nèi)容不細致，數(shù)據(jù)分析技術(shù)粗糙。在市場分析中，一般性地描述需求，且普遍高估需求，淡化競爭，特別是不分析競爭對手產(chǎn)品價格和成本變化的影響。市場調(diào)查的不深入使得項目投資的可行性分析中缺乏權(quán)變計劃，當(dāng)環(huán)境突變時，企業(yè)難以采取事先制定的權(quán)變措施以適應(yīng)不同的環(huán)境，降低了投資決策的適應(yīng)性。
4.投資決策的責(zé)、權(quán)、利嚴重脫節(jié)。目前企業(yè)投資失敗與決策者、經(jīng)營者的個人利益不掛鉤。投資成功了，企業(yè)就有經(jīng)濟效益，決策者和經(jīng)營者有工作業(yè)績，個人經(jīng)濟利益上也會得到相應(yīng)的好處。但一旦投資失敗，決策者、經(jīng)營者卻絲毫不會受到利益上的影響。
三、提高企業(yè)投資決策水平的建議
1.多元化投資決策要深入分析自身資源和能力。多元化經(jīng)營是企業(yè)發(fā)展到一定階段時的一種戰(zhàn)略選擇，對自身資源和能力分析是多元化投資決策的起點。企業(yè)首先應(yīng)該通過對自身資源和能力的分析，判斷企業(yè)是否具備了多元化投資的相關(guān)條件。即原有產(chǎn)業(yè)在同行業(yè)中已有一定的優(yōu)勢，擁有穩(wěn)固的產(chǎn)業(yè)地位；進入新領(lǐng)域的資金、人才、管理經(jīng)驗和技術(shù)力量有保障。
2.要全面評價權(quán)衡投資風(fēng)險。任何投資一般都要經(jīng)過較長的時間才能收回，而在這期間往往又會碰到許多不確定的因素，這就是企業(yè)投資所冒的風(fēng)險。作為企業(yè)經(jīng)營者，在決定投資之初，應(yīng)充分將各種風(fēng)險考慮在內(nèi)，全面評價、權(quán)衡，從可能存在不確定性的各有關(guān)方面反復(fù)進行研究、論證，以達到客觀科學(xué)的目的。
3.建立嚴格的投資決策責(zé)任制。只有加強投資主體的風(fēng)險意識，嚴格投資決策責(zé)任制，才能真正提高投資項目的效益，保證資源的合理利用。積極推行項目法人責(zé)任制，規(guī)范項目法人行為，明確其責(zé)、權(quán)、利。由項目法人對建設(shè)項目的籌劃、籌資、建設(shè)、經(jīng)營、還貸、資產(chǎn)保值增值的全過程負責(zé)，即先有法人、后上項目的投資管理風(fēng)險約束機制。投資項目實行誰決策、誰負責(zé)的原則，項目決策者要承擔(dān)投資風(fēng)險責(zé)任。項目建設(shè)過程中出現(xiàn)投資不足，投產(chǎn)后出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷、產(chǎn)品積壓等問題時，應(yīng)由投資決策者負責(zé)解決。對盲目上項目，違反決策程序，造成嚴重經(jīng)濟損失的，要依法追究主要決策者的經(jīng)濟法律責(zé)任。對于成功的投資決策，可采取利潤分成方式獎勵決策者。物資激勵與精神激勵相結(jié)合，防止出現(xiàn)大家因害怕決策失誤而持保守的不作決策現(xiàn)象。
4.重視市場分析和銷售戰(zhàn)略研究。在企業(yè)項目投資管理系統(tǒng)中需要回答項目是否進行了細致的市場調(diào)查，為什么在這個時間進行，哪個競爭對手屬于“同類最佳”等涉及市場分析的問題，以及項目是否支持公司戰(zhàn)略，是否與公司主要經(jīng)營方向和發(fā)展有關(guān)，項目的戰(zhàn)略背景和內(nèi)容，提議的投資將給公司帶來何種競爭優(yōu)勢等關(guān)于企業(yè)戰(zhàn)略的綜合問題。在編制可行性研究報告之前可先行委托咨詢公司編制市場分析和銷售戰(zhàn)略研究報告。在取得市場研究報告后還可委托其他國際知名的咨詢公司對市場研究報告進行復(fù)審，以此來判斷是否進行項目的初步可行性研究。
5.在可行性分析中運用經(jīng)濟增加值指標。經(jīng)濟增加值是扣除投資于企業(yè)資本的機會成本后所得到的純利潤，用公式表示為：經(jīng)濟增加值=稅后利潤-總資本×資金成本率。由于管理人員清楚地知道他們在新的項目上所賺取的利潤比資本成本低，他們的報酬會受到影響，因此，決不會讓這類項目通過。站在投資者的角度，在投資決策的財務(wù)評價指標中應(yīng)引入“經(jīng)濟增加值”這一指標，因為它是投資者獲取最低回報的保證。
6.科學(xué)合理地利用會計信息。隨著資本市場的發(fā)展，會計信息披露日益完善、透明，投資者可以從這些繁雜冗長的財務(wù)數(shù)據(jù)中采掘到各種對投資決策有用的信息。借助（但不限于）這些信息，投資者可以完成對公司估價的思考，從而在信息和思考能力約束下做出自身利益最大化的決策。
參考文獻:
[1]周淵:我國企業(yè)多元化投資決策的反思.《渝州大學(xué)學(xué)報》,2002年第2期
第2篇：建筑市場研究報告范文
根據(jù)奧維咨詢(AVC)《2013年上半年中國商用電視市場研究報告》顯示：2013年上半年，商用電視市場銷售量達1622.9千臺，銷售額達36.2億元，同比分別增長18.6％，14.4％，一舉打破2012年負增長局面。
不過，商用電視市場對經(jīng)濟環(huán)境依賴程度較高。中國國家統(tǒng)計局經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示：上半年中國經(jīng)濟增長率為7.6％，超過了中央政府設(shè)定的7.5％的目標，但第二季度增長率只有7.5％，低于一季度的7.7％，經(jīng)濟走勢平穩(wěn)增長但不容樂觀。依據(jù)全年需求釋放與增長規(guī)律，奧維咨詢(AVC)認為，商用電視市場下半年市場增速將有所回落，全年呈平穩(wěn)增長態(tài)勢。
在節(jié)能補貼和終端價格下移的拉動作用下，2013年上半年商用電視高增長，主要呈現(xiàn)以下特征：
1 LED背光源液晶電視已成為市場主流產(chǎn)品，其銷量滲透率達96.2％，同比增長218.6％。LED滲透率迅速增長的主因為：其一，LED電視環(huán)保節(jié)能，壽命長，機身厚度纖薄，色域和亮度方面優(yōu)勢明顯；其二，在節(jié)能補貼政策的推動及CCFL產(chǎn)品薄利的驅(qū)動下，多數(shù)主流廠商均以LED背光源液晶電視銷售為主，停產(chǎn)CCFL產(chǎn)品；其三，LED與CCFL同尺寸產(chǎn)品價格倍數(shù)逐漸拉低，尤其32寸及以下產(chǎn)品價格倍數(shù)不足1.1倍；其四，上游面板廠商對LED面板的積極研發(fā)，推動其性能的提升與成本的下降。
2 廠商積極在商用行業(yè)布局3D、智能化產(chǎn)品，目前滲透率達20％左右。今年上半年國內(nèi)外品牌均推出3D、智能化產(chǎn)品，其中國內(nèi)品牌在中大尺寸均有布局，而外資品牌受其主銷行業(yè)的影響，高端機型主要布局于大尺寸。目前商用市場中的3D、智能電視的銷售主要集中于高端酒店及地產(chǎn)、政府(軍隊)、休閑娛樂等行業(yè)，外資品牌主銷高星級酒店(如總統(tǒng)套房)及地產(chǎn)行業(yè)。今年上半年在高星級酒店的銷售中，飛利浦高端機型的銷售位居首位，其次為三星；國內(nèi)品牌主銷政府、休閑娛樂(高端)行業(yè)。
3 華西區(qū)域份額同比提升明顯。由于中國地域廣大，經(jīng)濟發(fā)展不平衡，各區(qū)域市場問的差別很大，政府這幾年對不同區(qū)域出臺了不同的區(qū)域振興政策，也使區(qū)域市場產(chǎn)生了差異。商用電視的市場份額主要集中在中國經(jīng)濟最繁榮的地區(qū)，華北、華東、華南共占整體市場份額的75.7％，其中華西區(qū)域份額同比提升了3.5個百分點，主要由于西部大開發(fā)近年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對商顯設(shè)備需求增加明顯。
從上半年的市場特征可以看出，內(nèi)資品牌持續(xù)增長、熱點技術(shù)、產(chǎn)品(LED／3D／智能)滲透率不斷提升、區(qū)域市場隨經(jīng)濟重點轉(zhuǎn)移以及企業(yè)行業(yè)端用戶需求增長明顯，奧維咨詢(AVC)認為：2013年上半年呈現(xiàn)高增長的態(tài)勢，下半年的同比增長率將低于上半年的增速，全年的銷量同比增長率將維持在11％左右。
下半年的市場，以下幾個方面值得重點關(guān)注：
1 特別關(guān)注行業(yè)景氣指數(shù)。2013上半年按企業(yè)景氣指數(shù)高低排序，依次是信息傳輸軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、交通運輸倉儲和郵政業(yè)、住宿和餐飲業(yè)。商用電視市場上半年行業(yè)增長與企業(yè)景氣指數(shù)基本相符，零售業(yè)與工業(yè)制造業(yè)的增長高于房地產(chǎn)及政府行業(yè)。企業(yè)可以參考行業(yè)景氣指數(shù)，有效的準確定位及抓住重點行業(yè)，做到有的放矢。
2 關(guān)注節(jié)能環(huán)保政策動向及其它政策信息。節(jié)能家電補貼已于5月底到期，商用電視市場受政策拉動的效果同樣明顯，政府一直提倡節(jié)能減排，即使家電節(jié)能補貼政策結(jié)束，政府也會繼續(xù)通過其他方式促進節(jié)能產(chǎn)品推廣。
第3篇：建筑市場研究報告范文
【關(guān)鍵詞】西西弗 實體書店 廣告
西西弗書店1993年誕生于貴州遵義，在貴州擁有7家門店，但它并未就此止步，15年的悉心經(jīng)營之后西西弗入駐西南直轄市重慶，2008年重慶第一家店在三峽廣場開業(yè)，隨后西城天街、北城天街、解放碑NOVO店陸續(xù)開業(yè)，2011年7月，繼重慶之后西西弗又成功地將小紅旗插到了成都，龍湖三千集店、春熙路群光店、萬象城店，占據(jù)成都幾大商圈。
然而，觀照整個實體書店市場，大批知名民營書店紛紛關(guān)閉，“實體書店倒閉潮”已不再只是危言聳聽，而是實實在在發(fā)生的現(xiàn)象。在這種大環(huán)境下，西西弗卻逆勢而起，一路攻城略地，由貴州小城殺入重慶、成都核心商圈，它的成功并非偶然。
一、定位
1、企業(yè)價值觀：參與構(gòu)成本地精神生活
第一間西西弗是幾個愛書的朋友突然起興創(chuàng)辦的，剛開始店面極為簡陋，經(jīng)常拿不出錢進貨，但合伙人們依然熱情地舉辦活動，熱衷于向顧客推薦好書、分享心得，這個傳統(tǒng)延續(xù)到了今天。創(chuàng)始人薛野曾談到：“地域之間存在著諸多的不公平，我深信西西弗對區(qū)域文明有一種天然的使命”。抱著這份使命感，西西弗將“參與構(gòu)成本地精神生活”奉為企業(yè)的價值觀，它是為愛書人搭建的文化空間，不單單是賣書，更多的是企圖通過書籍影響區(qū)域內(nèi)人的精神文化生活。
2、消費者：鎖定目標市場
書店的目標消費者是18-35歲的青年群體，他們有一定的消費能力和判斷力；“書店所經(jīng)營圖書的類別是特色書店最重要的標志之一”①，西西弗的圖書以人文社科、藝術(shù)、建筑、經(jīng)濟、哲學(xué)、旅行類為主，圖書種類決定了其消費者的職業(yè)多為學(xué)生、藝術(shù)工作者、設(shè)計師或是公司白領(lǐng)，并且有較高知識文化水平；從消費心態(tài)上看，西西弗針對追求生活品質(zhì)，注重個人文化修養(yǎng)和精神文化生活的消費者。
綜上所述，西西弗將自己定位為“對話書店”，通過書籍、文化活動與讀者對話，通過對話參與到當(dāng)?shù)氐木裎幕钪?，提供一個閱讀和交流的平臺，讓讀者在店中體驗、享受文化，參與構(gòu)建文化。
二、市場
1、市場環(huán)境：挑戰(zhàn)與機遇并存
隨著電商發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購書已經(jīng)成為很多人的生活習(xí)慣，2013年2月的《2012年中國網(wǎng)絡(luò)購物市場研究報告》顯示，2012年書籍音像制品消費火爆，購買該類產(chǎn)品的用戶占全部網(wǎng)購用戶的18.4%，排名第五②。再加上高昂房租和電子閱讀的沖擊，實體書店市場環(huán)境異常艱難，近10年來，已有近五成實體書店關(guān)閉。
圖1、2012年網(wǎng)購各類商品的網(wǎng)民比例
大環(huán)境雖不景氣，卻仍有不少獨具特色的實體書店取得了成功，越做越好。例如“文化百貨模式”的臺北誠品書店，集美食、設(shè)計、創(chuàng)意、圖書為一體的北京時尚廊書店，還有一些從事其他行業(yè)的公司也開設(shè)了自己的品牌書店，如LV書店。可見，盡管市場空間有所縮減，但并不代表實體書店完全沒有市場，書店仍是有利可圖的“文化空間”，只是隨著獲得資源和信息的渠道的拓展，消費者越發(fā)理性、聰明，如果指望他們?yōu)楦邇r格（相較網(wǎng)購價格）買單，實體書店必須提供網(wǎng)絡(luò)購書所沒有的特色和服務(wù)。
從區(qū)域位置來看，西西弗選址西南地區(qū)，與北上廣等發(fā)達地區(qū)相比，不僅租金、人力成本大大降低，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相對落后，市場潛力大，為它提供了很好的發(fā)展機會。
2、商業(yè)模式：文化與商業(yè)結(jié)合，多元化開發(fā)
西西弗書店并非純賣書，除圖書以外，店內(nèi)還配合有雜志區(qū)——銷售受歡迎的生活時尚類雜志，不二生活——銷售工藝品、文具，矢量咖啡——提供飲品，進行多元開發(fā)。但與此同時，西西弗書店定位明確，主次分明，書籍依然是主體，占據(jù)店內(nèi)最大空間，沒有重蹈很多實體書店“書店變水吧”的悲劇。此外，憑借自己的良好口碑，西西弗長期與龍湖地產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)商合作，以極低租金入駐商圈，既解決了頭疼的房租問題，也能借力商圈人流量大、消費力強的特點推動書店發(fā)展。
三、廣告策略
1、文案的力量
好的文案能讓人注意你、記住你甚至喜歡你，它有打動人心的力量，是廣告成功的關(guān)鍵。西西弗深諳文案的力量，在這方面極為用心。
書店中鑲嵌著座右銘——“背包太沉，存吧；站著太累，坐吧；買了太貴，抄吧；您有意見，提吧”，每當(dāng)人們談及西西弗總會提起這句話，它已成為西西弗的最佳廣告語。這則文案摒棄傳統(tǒng)廣告的寫法——沒有宣傳自己的產(chǎn)品多好、價格多低，而是直接與消費者對話，關(guān)心照顧他們的感受，讓消費者感覺自己被尊重被重視，滿足了馬斯洛需求中對尊重和自我實現(xiàn)的頂級需求。它既傳達了企業(yè)價值觀，也以人文關(guān)懷拉攏了消費者，不功利不掉價，平等的對話有助于與消費者建立伙伴關(guān)系，以開展關(guān)系營銷，創(chuàng)造更多價值。
2、用“環(huán)境”做廣告
西西弗的店面裝潢很講究，書店LOGO、店內(nèi)配色渾然一體，外墻大面積綠色，醒目有張力。并且，不同門店保持統(tǒng)一風(fēng)格，辨識度極高。整個書店環(huán)境親切溫暖，專門設(shè)有閱讀區(qū)，提供沙發(fā)、椅子供讀者坐著看書；店內(nèi)工作人員統(tǒng)一穿戴綠色帶LOGO的圍裙，微笑服務(wù)，他們不會嫌棄你不買只看，甚至?xí)鲃友埬闳ラ喿x區(qū)就坐，是西西弗店內(nèi)的活廣告牌。此外，書籍堆頭的擺放也有學(xué)問，分類清晰、有層次有條理、疊放造型豐富，暢銷書籍都能在顯眼的堆頭中找到。另外，堆頭上的書都有已拆封的樣本供讀者閱讀，給讀者接觸、試讀的機會，這種體驗式的消費是網(wǎng)絡(luò)購書不可能做到的。據(jù)經(jīng)驗，堆頭上的商品是最易受消費者關(guān)注、購買率最高的，有著強大的推銷作用。
舒適的環(huán)境，良好的服務(wù)，堆頭的強大推銷作用和體驗式消費都是西西弗書店無形的“環(huán)境”廣告，提升品牌形象，增強消費者好感，在潛移默化中讓品牌深入人心。
3、低成本，“軟”廣告
相較高價的電視、報紙這類傳統(tǒng)媒體廣告，西西弗選擇了成本較低的網(wǎng)絡(luò)廣告。利用微博、豆瓣一類免費平臺，宣傳新書、活動預(yù)告，目前西西弗書店官方新浪微博粉絲數(shù)量73376，豆瓣小站、小組共計成員16805人，雖然覆蓋率不及傳統(tǒng)大眾媒體，但它的投放是有效的、到達了目標人群的，效率和性價比更高。而在傳統(tǒng)直白的硬廣告和形式豐富的軟廣告之間，西西弗果斷地選擇了后者。中國圖書發(fā)行協(xié)會授予的“全國信譽良好書店”稱號，《城市畫報》、《成都晚報》等媒體對它的采訪報道，都是西西弗無形而寶貴的軟廣告。
這樣的選擇一來由于書店利潤空間不大，必須節(jié)約成本，以最小支出收獲最佳效果；二來書店不像快消品、地產(chǎn)，它的企業(yè)性質(zhì)決定了它并不適合大張旗鼓的廣告；三來好的軟廣告更容易使消費者接受，換來良好口碑。
4、事件營銷“名利雙收”
西西弗很善于做事件營銷，利用文化名人來擴大自己的影響力。它定期舉行簽售會、講座、讀書交流會等活動，讓讀者有機會近距離接觸自己喜歡的作家、名人，賺取人氣，同時借機帶動書籍銷售。這些活動在北上廣很常見，但在文化產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達的西南地區(qū)，西西弗的“事件營銷”格外引人注目，它能請到蔡康永、寂地、九把刀等流行作家，也能邀請胡因夢女士、梁文道、許知遠等文化名人，給西南地區(qū)消費者帶來文化盛宴，吸引大量讀者參與。
通過此類活動，西西弗踐行了企業(yè)價值觀，影響著當(dāng)?shù)鼐裎幕?，兌現(xiàn)了向消費者許下的承諾，為他們提供參與和體驗的機會，贏得讀者信任和忠誠度；借助活動聚合人氣，讓合作地產(chǎn)商看到它的寶貴價值；同時吸引媒體報道，提高知名度；此外，一般簽售、講座活動都會極大拉動推廣書籍的銷售，帶來可觀利潤。事件營銷既提高了書店的名聲，也幫助增長銷量、獲取利潤，可謂“名利雙收”。
四、結(jié)論：廣告3.0時代的到來
科特勒教授在他的《營銷革命3.0》一書中將營銷劃分為1.0時代——以產(chǎn)品為中心，2.0時代——以消費者為導(dǎo)向，3.0時代——價值觀驅(qū)動，注重人文精神③。
與之對應(yīng)，廣告也應(yīng)從以產(chǎn)品、消費者為中心過渡到人文精神層面，西西弗的成功可以看做是在宣告廣告3.0時代的到來。它的廣告中沒有宣傳我的書店多好，我賣的書多精彩，大家快來我這里買書，而是在浮躁的社會中，堅守價值觀和理想，堅守人文主義精神，捍衛(wèi)自己的品牌，尊重、關(guān)心消費者，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)——它的逆勢擴張與廣告策略密不可分。
隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，消費者的能力和消費理念也會發(fā)生轉(zhuǎn)變，消費需求也會從低級的溫飽、安全需求上升到尊重、自我實現(xiàn)，因此，廣告也需要及時調(diào)整相應(yīng)對策，依靠打動顧客的情感和精神，來引發(fā)行動。在廣告3.0時代應(yīng)更注重精神文化層面，踐行人文精神，西西弗的案例很好地印證了該觀點。
參考文獻
①姜曼，《北京13家特色書店的經(jīng)營之道》[J].《出版參考》，2011（24）：2-3
②《2012中國網(wǎng)絡(luò)購物市場研究報告》[R].中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心（CNNI），2013：18
③菲利普·科特勒、 何麻溫·卡塔加雅、伊萬·塞蒂亞萬：《營銷革命3.0》[M].北京：機械工業(yè)出版社，2011：7
第4篇：建筑市場研究報告范文
關(guān)鍵詞：成品住宅；一體化；產(chǎn)業(yè)鏈；前期階段
中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A文章編號：1674-9944（2015）12-0287-04
1傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈存在的問題
傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，掌握土地和資本的房地產(chǎn)企業(yè)居于整個產(chǎn)業(yè)鏈的主導(dǎo)地位。從項目總體策劃、立項審批、規(guī)劃設(shè)計、開工準備、全面施工、驗收交付許可到登記入住的各階段，均為單線推進模式，形成以房地產(chǎn)企業(yè)為核心進行配套生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈。傳統(tǒng)住宅建設(shè)依托勞動與資本密集，勢必與資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的可持續(xù)發(fā)展道路相背離，其發(fā)展后勁因而受到嚴重牽絆。具體而言，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈存在以下問題。
1.1產(chǎn)業(yè)鏈價值分布不合理
中國現(xiàn)行的土地供給制度，在很大程度上決定了土地主導(dǎo)著住宅產(chǎn)業(yè)價值鏈，因此地方政府掌握土地資源，以及房地產(chǎn)企業(yè)掌握資本，控制了產(chǎn)業(yè)鏈的主要利益，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈中利益分配不均，未能賦予產(chǎn)業(yè)鏈各價值主體公平競爭的平臺，進而影響了新技術(shù)、新材料、現(xiàn)代管理理念和方法在產(chǎn)業(yè)項目中的實施。
1.2產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)脫節(jié)
科技密集型程度較低，以及地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)壟斷資源、資本，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈各價值主體呈現(xiàn)粗放經(jīng)營與合作的關(guān)系，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系孤立割裂，未能形成平等參與、優(yōu)勢互補、高效溝通與互惠合作的一體化關(guān)系模式。
1.2.1房地產(chǎn)開發(fā)粗放競爭
作為獲得資金、土地便能運營的房地產(chǎn)企業(yè)，一般不具備項目規(guī)劃能力，因而只能委托設(shè)計院進行規(guī)劃設(shè)計。通常規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)占據(jù)整個項目成本的70%，這就導(dǎo)致傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中沒有技術(shù)支撐的房地產(chǎn)企業(yè)，無力培養(yǎng)自身的規(guī)劃設(shè)計能力，只得憑借拿地環(huán)節(jié)進行粗放競爭，以此確保自己的利益主體地位。
1.2.2勞動密集型的建筑業(yè)
由于傳統(tǒng)住宅建設(shè)多為現(xiàn)場手工作業(yè)，加之產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)各自為政、銜接互濟不夠緊密，導(dǎo)致工人勞動強度加大，生產(chǎn)、經(jīng)營呈分散狀態(tài)，因而拉長了建設(shè)周期、降低了生產(chǎn)效率。同時，因設(shè)計、施工、部品選擇與運輸?shù)呢?zé)任部門缺少實時溝通與工作對接，又導(dǎo)致相互推諉、權(quán)責(zé)不明，因此建設(shè)質(zhì)量難以控制，監(jiān)管耗費成本巨大。
1.2.3建材業(yè)標準化、系列化、部品化水平較低
現(xiàn)場手工作業(yè)的勞動密集型生產(chǎn)方式，導(dǎo)致傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中部品、建材的工業(yè)化生產(chǎn)水平較低，因此影響了住宅產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)――部品與建材的標準化、規(guī)格化與系列化。這無疑導(dǎo)致資源浪費、勞動效率降低、工程質(zhì)量堪憂，進而影響產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)的銜接與住宅產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；?yīng)。
1.2.4未形成供、產(chǎn)、銷一體的“鏈"狀參與主體
傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈的供、產(chǎn)、銷關(guān)系為：房地產(chǎn)企業(yè)拿地委托設(shè)計院完成規(guī)劃設(shè)計通過工程招投標選擇施工企業(yè)由施工企業(yè)整合原材料供應(yīng)商、建材經(jīng)銷商、設(shè)備供應(yīng)商等承擔(dān)施工任務(wù)完成施工并交付給房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售或自行銷售給最終客戶由物業(yè)管理公司負責(zé)維護住宅產(chǎn)品。
由此可知，這種生產(chǎn)組織形式的參與主體，涉及眾多部門和人員，各自擁有獨立的經(jīng)營目標、技術(shù)理念和利益關(guān)系，眾口難調(diào)很難建構(gòu)合作紐帶，生產(chǎn)經(jīng)營的一體化模式因此較難實現(xiàn)。此外，建筑設(shè)計與室內(nèi)設(shè)計工作割裂，大量半成品的“毛坯房”上市交易，致使購房后還需進行二次裝修，這不僅增加了環(huán)境負擔(dān)，不符合低碳環(huán)保的大勢所趨，同時，亦不利于建材、部品的標準化、工業(yè)化生產(chǎn)體系的建構(gòu)。
2成品住宅產(chǎn)業(yè)鏈的重構(gòu)原則
“成品住宅”（finished housing）是指套內(nèi)所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾、管線及終端安裝、廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施等全部完成，已具備基本使用功能的住房。成品住宅開發(fā)建設(shè)應(yīng)強調(diào)以“成品”為目標，采用一體化開發(fā)建設(shè)管理方式，使各生產(chǎn)要素完美組合，減少中間環(huán)節(jié)、優(yōu)化資源配置；通過工廠化生產(chǎn)提高構(gòu)配件質(zhì)量與生產(chǎn)能力，從而節(jié)約建設(shè)成本、降低勞動強度、提高勞動效率，發(fā)掘其價值與使用價值的“商品”。成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈建構(gòu)原則表現(xiàn)為以下幾方面。
2.1以終端用戶需求為導(dǎo)向
2.1.1立足顧客現(xiàn)實需要和潛在需求
成品住宅從土地獲取管理、項目總體策劃、設(shè)計任務(wù)書的制定、建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、部品選樣、項目施工、材料設(shè)備的供應(yīng)、竣工驗收、入住總結(jié)到售后服務(wù)等各環(huán)節(jié)，均以終端客戶的需求和消費為中心，以產(chǎn)品的服務(wù)功能為重點，綜合技術(shù)推動型和需求拉動型的優(yōu)點而形成產(chǎn)業(yè)鏈；以客戶需求為導(dǎo)向，重構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈各價值主體的生產(chǎn)組織形式與工作對接的關(guān)系，真正實現(xiàn)“以客戶為本”的產(chǎn)業(yè)鏈建構(gòu)主旨。
2.1.2搭建用戶參與設(shè)計的開放平臺
“以客戶為本”的建構(gòu)主旨還表現(xiàn)在：在成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈中介入用戶參與設(shè)計、監(jiān)控的過程。為此，以信息系統(tǒng)為支撐搭建用戶參與的平臺實屬必要。例如，在前期規(guī)劃設(shè)計階段，利用BIM互動性與及時反饋性的可視化特性，可使客戶更加直觀、快捷地了解項目全過程。同時其強大的模擬功能輔以造價控制環(huán)節(jié)，亦可方便客戶把握節(jié)能、日照、熱傳導(dǎo)與緊急疏散情況，進而有效控制成本，深化客戶的自主參與程度。此外，通過類似的信息平臺收集用戶的需求信息，進而優(yōu)化方案，亦有助于改善產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)之間的協(xié)作關(guān)系，以期高效生產(chǎn)出市場接受度高的產(chǎn)品。
2.2建構(gòu)信息共享的平臺打通全產(chǎn)業(yè)鏈
2.2.1優(yōu)化設(shè)計方案
信息化的集成環(huán)境可為成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)提供較準確的模型。其信息平臺的優(yōu)化性在于：將“多種項目設(shè)計方案和投資回報分析結(jié)合起來，從而實時的計算出設(shè)計變化帶來的投資回報變化，找出最優(yōu)方案”，從而有利于參與主體客戶的決策。與此同時，對于施工難度較大的異形設(shè)計，亦可藉此信息平臺優(yōu)化設(shè)計施工方案，以期減少工程量、壓低工程造價，為客戶贏得更多的價值回報。
2.2.2 鏈接工作接口
傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)脫節(jié)的重要導(dǎo)因就在于各專業(yè)之間溝通不到位。據(jù)統(tǒng)計，僅僅由于項目成員之間的數(shù)據(jù)互通性較弱而產(chǎn)生的額外成本，就降低了建筑工程6%左右的效益。例如，由于建筑施工與室內(nèi)裝修割裂，時常出現(xiàn)建筑主體結(jié)構(gòu)妨礙管道設(shè)備的布置的問題。為此，變更原初設(shè)計方案，導(dǎo)致資源與勞動力的浪費，人為拉長了建設(shè)工期。信息化的集成環(huán)境因其模擬、預(yù)演與協(xié)調(diào)功能，可在“專業(yè)之間與專業(yè)內(nèi)部進行碰撞檢驗，并即時生成數(shù)據(jù)，以供施工參考”，因而成為打通住宅全產(chǎn)業(yè)鏈、提升項目效益、進行全過程精細化管理的重要平臺。
2.2.3 高效傳遞信息
信息化的集成環(huán)境可通過交互窗口修改三維模型，其即視性、互動性與反饋性為設(shè)計、建造、運營信息的傳達提供較大便利。同時，其完備的構(gòu)件信息亦為自動生產(chǎn)加工提供了技術(shù)條件。此外，通過4D模擬可預(yù)演施工過程，采用5D模型輔以成本控制，皆體現(xiàn)了信息化集成環(huán)境可動態(tài)、高效傳達信息的優(yōu)勢。
2.3建構(gòu)工業(yè)化生產(chǎn)平臺
2.3.1縮短建設(shè)周期
由于工業(yè)化生產(chǎn)平臺藉由標準化、規(guī)?；⑾到y(tǒng)化的工業(yè)化生產(chǎn)方式，取代分散的手工業(yè)生產(chǎn)方式，其中的住宅部品、建材皆在工廠流水線上產(chǎn)生，故通用化、系列化、集約化程度較高，加之現(xiàn)場裝配式施工方式，因而顯著提高了生產(chǎn)效率，與此同時，亦較少受制于天氣情況，建設(shè)工期大大縮短。
2.3.2提高工作成效
一方面，對傳統(tǒng)住宅的產(chǎn)業(yè)鏈進行分解、重組和優(yōu)化，密切成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈接口，提高各工種之間的信息溝通成效，深化客戶的自主參與層級，可顯著提高工作效率且質(zhì)量可控；另一方面，工業(yè)化生產(chǎn)方式帶來的標準化、規(guī)格化的部品、建材，亦有利于成品住宅的規(guī)?；a(chǎn)與社會化營銷，從而推動成品住宅的產(chǎn)業(yè)化進程。
2.3.3減少資源浪費
勘察、設(shè)計、施工、項目管理、監(jiān)理、部品、材料、設(shè)備等的全產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)組織形式，可減少在設(shè)計、施工、材料部品的選樣、供應(yīng)等環(huán)節(jié)中，因工作對接問題與無效益變更導(dǎo)致的資本浪費與能源消耗。此外，工業(yè)化生產(chǎn)平臺采用污水再生利用和雨水收集利用技術(shù)，實現(xiàn)施工養(yǎng)護用水的循環(huán)利用， 可顯著節(jié)水節(jié)能。另外，標準化、通用化、現(xiàn)場裝配式的工業(yè)集中生產(chǎn)方式，亦可降低建筑主材與輔材的損耗。
3成品住宅前期階段的一體化產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)
成品住宅是一項涉及獲得土地、開發(fā)、設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料、設(shè)備和用戶等眾多方面的系統(tǒng)工程。一體化則指在信息化集成環(huán)境與工業(yè)化生產(chǎn)方式基礎(chǔ)上，以為用戶提供優(yōu)良的成品住宅和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目標，將獲得土地、投資開發(fā)、設(shè)計施工、構(gòu)配件生產(chǎn)、部品設(shè)備生產(chǎn)供應(yīng)、施工、銷售及售后服務(wù)等諸環(huán)節(jié)聯(lián)結(jié)為一個完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，實現(xiàn)成品住宅產(chǎn)供銷一體化。在此，以產(chǎn)品設(shè)計中的人、機、環(huán)境關(guān)系為研究成品住宅建設(shè)一體化的切入點。具體而言，即成品住宅開發(fā)建設(shè)各環(huán)節(jié)均以用戶需求為基礎(chǔ)，進而，傳承中國古代造物模件化技術(shù)與多元樣式兼容的營構(gòu)模式，以成品住宅的部件化、標準化生產(chǎn)為出發(fā)點，根據(jù)消費者品質(zhì)需求的不同，探索個性化菜單裝修模式與大眾化標準式裝修模式，實現(xiàn)工業(yè)化與人性化、通用化與個性化、批量化與多樣化的共贏。同時，建構(gòu)以產(chǎn)業(yè)鏈核心企業(yè)為成員的企業(yè)集團，整合資金、資源、技術(shù)優(yōu)勢，注重成品住宅推廣應(yīng)用過程中的集成化、低碳環(huán)保與智能化技術(shù)。
根據(jù)成品住宅一體化產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)成及相關(guān)因素，可將產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)分為土地獲得管理、項目投資開發(fā)、項目設(shè)計與項目報批等前期階段，土建安裝、樣板房施工等中期階段，以及住宅銷售與服務(wù)等后期階段。其中，投資開發(fā)定位的正確性以及設(shè)計構(gòu)思、設(shè)計成果等前期階段，直接影響成品住宅一體化產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)成果與項目實施結(jié)果，因此，擬重點闡述成品住宅前期階段的一體化產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)情況。
3.1土地獲得管理
3.1.1土地信息收集
收集土地信息的目的在于，藉由政府、專業(yè)網(wǎng)站和主流報紙為公司拍地、融資、調(diào)整土地價格、了解區(qū)域土地情況、分析市場競爭等提供參考。一般而言，由集團營銷企劃部通過報紙、土地儲備中心處、人員來電、約訪等途徑收集、整理土地信息。在地塊公示后，確定重點意向地塊，報送公司主管、領(lǐng)導(dǎo)審批。之后對獲批地塊進行審核并進行現(xiàn)場勘查，在此基礎(chǔ)上，將勘查資料整理成文報送公司管理層。經(jīng)公司管理層研討后，由企劃部組織完成“意向地塊可行性研究報告”。負責(zé)這一環(huán)節(jié)的職能部門為公司營銷企劃部與公司管理層，必要時需與國土部門交涉。
3.1.2意向地塊可行性研究分析報告
制定詳細實施計劃，通過具體數(shù)據(jù)和量化的衡量標準、責(zé)任分配，動態(tài)預(yù)測、分析市場、消費者與競爭對手的可行性分析報告，可降低企業(yè)投資風(fēng)險，提高決策成功率。通常來說，意向地塊可行性研究分析報告涵蓋城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場整體概述、周邊情況分析及重點個案研究，區(qū)域樓盤目標客戶分析、經(jīng)濟測算等內(nèi)容。
由營銷企劃部設(shè)定可行性研究計劃、組織市場調(diào)研、定位分析產(chǎn)品，而后提交設(shè)計部。設(shè)計部進行項目規(guī)劃設(shè)計和初步分析，提交采購部與審計部。由采購部和審計部對產(chǎn)品進行初步成本測算，并制定初步銷售計劃和銷售價格，提交財務(wù)部。財務(wù)部對投資經(jīng)濟效益進行分析評估，總結(jié)評估結(jié)論提交公司管理層審核、決策。此環(huán)節(jié)涉及職能部門為營銷企劃部、設(shè)計部、采購部、審計部、財務(wù)部、公司管理層。
3.1.3土地競拍管理
土地競拍旨在：①控制各城市短長期的土地供應(yīng)總量；②逐年增加經(jīng)適房用地的供應(yīng)；③對商品房用地進行招標或掛牌出讓，并確定出讓價高限，以防地價飆升；④將一次性收取土地出讓金改為收取土地租金。具體流程包括準備履約保證金、參加掛牌、準備投標拍賣所需文件，與拍賣人、招標人、土地管理部門、掛牌人等簽約，以及備份同摘牌、投標、拍賣相關(guān)的資料。該環(huán)節(jié)由土地管理部門控制。
3.2項目投資開發(fā)
3.2.1制定“項目經(jīng)營計劃書”
作為項目經(jīng)營的綱領(lǐng)性文件，計劃書涉及經(jīng)營業(yè)績、客戶維度，包括成本、設(shè)計、工程、入住、物業(yè)的內(nèi)部維度，以及學(xué)習(xí)與發(fā)展。制定項目經(jīng)營計劃書首先需就項目位置、現(xiàn)狀、配套設(shè)施情況、規(guī)劃設(shè)計條件、技術(shù)經(jīng)濟指標等進行簡要分析與介紹。集團應(yīng)對總利潤要求、總投資要求、峰值資金、人員配置、總開發(fā)周期、品牌建設(shè)、團隊建設(shè)等提出總體量化要求。制定項目開發(fā)中關(guān)鍵節(jié)點的行動計劃和各部門、各專業(yè)的詳細進度計劃。根據(jù)項目實際情況，陳述可能存在的風(fēng)險，并制定應(yīng)對方案。最后，對上述內(nèi)容分類列表匯總。該環(huán)節(jié)在獲得土地后一個月內(nèi)進行，由公司管理層和各職能部門負責(zé)。
3.2.2編寫“項目前期市場研究報告”
“項目前期市場研究報告”是項目策劃與編制“產(chǎn)品建議書”的參考。營銷企劃部需系統(tǒng)收集、整理、記錄、分析成品住宅地產(chǎn)市場、營銷、產(chǎn)品等方面的信息，以期對項目進行可行性分析，為市場定位和公司決策提供依據(jù)。在地產(chǎn)市場調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，分別從項目市場、項目客戶、產(chǎn)品概念、規(guī)劃設(shè)計、建筑室內(nèi)設(shè)計細節(jié)與標準、配套設(shè)計、社區(qū)服務(wù)、戶型面積配比、項目價格等入手進行定位。最后，依據(jù)項目投資開發(fā)周期、銷售周期、經(jīng)濟收益調(diào)整定位，以尋求用戶與項目的平衡點。
3.2.3撰寫“產(chǎn)品建議書”
以用戶為導(dǎo)向，探討項目的市場受眾面，進行項目市場定位與產(chǎn)品建議，是撰寫“產(chǎn)品建議書”的目的所在。獲得土地后，營銷企劃部市場主管負責(zé)制定編寫工作計劃，計劃報送營銷總監(jiān)并通過后，由營銷企劃部、市場部人員與相關(guān)部門進行協(xié)商與溝通，并就目標客戶群、項目主題、形態(tài)、建設(shè)指標等深入調(diào)研，而后提交市場調(diào)研報告。同時，營銷企劃部組織編寫“初步產(chǎn)品建議書”，論證方案的可行性。建議書提交公司管理層審批通過后，由設(shè)計部開始項目初步規(guī)劃設(shè)計，審計部、財務(wù)部測算成本、財務(wù)指標實施，營銷企劃部綜合各部門意見，組織編寫“產(chǎn)品建議書”。再次提交管理層審批、論證。經(jīng)由董事長、集團總部論證通過后即可實施。此環(huán)節(jié)涉及職能部門較多，包括營銷企劃部、項目部、審計部、財務(wù)部，以及公司、集團管理層等。
3.3項目設(shè)計與建材、部品選樣
3.3.1制定工作計劃
此環(huán)節(jié)在產(chǎn)品建議書確定之后與概念設(shè)計之前的一周開始，由規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)制定有關(guān)項目內(nèi)容、工期、起始時間、需其他部門配合事項等內(nèi)容的工作計劃，并交由規(guī)劃總監(jiān)與公司管理層的總經(jīng)理審批。
3.3.2設(shè)計招標
招標文件旨在闡明部品、建材的采購或工程性質(zhì)，通報招標程序?qū)⒁罁?jù)的規(guī)則和秩序，是投標商編制投標文件的基礎(chǔ)，也是采購人與中標商簽訂合同的基礎(chǔ)。
設(shè)計招標環(huán)節(jié)涉及四大流程：①編制招標書。由規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)制定計劃，報送公司管理層審批。招標書通常包括：方案招標書、施工圖設(shè)計招標書、景觀設(shè)計招標書。方案照標書在產(chǎn)品建議書完成一周后提交，施工圖設(shè)計招標書在擴初階段根據(jù)擴初深度提交。景觀設(shè)計招標書在規(guī)劃方案確定后一周內(nèi)提交。②實施招標流程。由規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)實施，公司管理層總經(jīng)理委托的招標小組評標，相關(guān)表單報送公司管理層審批。③編制設(shè)計任務(wù)書。設(shè)計任務(wù)書包括方案設(shè)計任務(wù)書、景觀設(shè)計任務(wù)書、施工圖設(shè)計任務(wù)書。一般由規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)編制任務(wù)書，在招標確定后一周內(nèi)開始。方案設(shè)計任務(wù)書需對項目名稱、用地概況、設(shè)計依據(jù)、總體控制性指標等進行明確說明；要依據(jù)用戶需求定位戶型與面積匹配；指明具體的經(jīng)濟技術(shù)指標、總體規(guī)劃要求、住宅戶型設(shè)計要求、建筑形式、功能、車位比例要求等；提出技術(shù)控制要點與提交成果的形式、要求；出示設(shè)計時間節(jié)點。景觀設(shè)計任務(wù)書除項目簡介、定位與設(shè)計時間節(jié)點外，需重點就景觀設(shè)計原則、規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟控制指標、景觀設(shè)計要求、方案設(shè)計提交成果形式與內(nèi)容、景觀施工圖紙內(nèi)容等提出具體要求。施工圖設(shè)計任務(wù)書需對總圖設(shè)計、平面設(shè)計、立面設(shè)計、室內(nèi)裝修設(shè)計與標準等提出具體要求。④簽訂合同。由規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)合同的談判和起草，并交由相關(guān)部門流轉(zhuǎn)審批，一般在招標確定后一周內(nèi)開始。
3.3.3方案設(shè)計與建材、部品選樣
一體化產(chǎn)業(yè)鏈的建構(gòu)理念，使得成品住宅方案設(shè)計階段，即要考慮從住宅構(gòu)件、部品的設(shè)計生產(chǎn)，住宅建造施工，住宅使用、改造直至廢棄回收等各個階段，積極通過新技術(shù)來提高效率、降低能耗，從而求得經(jīng)濟和環(huán)境關(guān)系的平衡與優(yōu)化。
成品住宅的方案設(shè)計階段包括以下環(huán)節(jié)：在投資部、銷售部的市場調(diào)研基礎(chǔ)上進行建筑、景觀、住宅室內(nèi)風(fēng)格定位；規(guī)劃設(shè)計部提出概念方案的同時，裝修設(shè)計與主案設(shè)計師介入，從住宅的長壽化發(fā)展、用戶的標準化與個性化需求角度入手，優(yōu)化戶型、預(yù)留可調(diào)整的空間，提供可供用戶自主選擇與搭配的菜單式裝修方案；在戶型定稿前，由裝修設(shè)計師結(jié)合系統(tǒng)設(shè)備、土建各方做最后優(yōu)化，完成成品住宅戶型設(shè)計方案及施工圖；方案設(shè)計完成的同時，設(shè)計單位提交材料、部品和設(shè)備清單，財務(wù)部進行成本估算；設(shè)計師通過信息平臺與一站式建材、部品超市選擇材料、部品樣板，提交技術(shù)部確認（銷售部、成本部、工程部參與），并由技術(shù)部、設(shè)計部確定材料設(shè)備供應(yīng)商。
由上述流程可知，在方案設(shè)計與建材、部品選樣的過程中，立足用戶需求，借助信息化集成環(huán)境與一站式采購，建筑師、室內(nèi)設(shè)計師、銷售部、財務(wù)部、工程部、材料供應(yīng)商等搭建了緊密的工作接口，建構(gòu)起互助合作、優(yōu)勢互補的一體化產(chǎn)業(yè)鏈。
3.3.4方案論證、評審
方案論證內(nèi)容主要為：審核項目定位，會審專業(yè)規(guī)范、技術(shù)要點、設(shè)計指標、設(shè)計風(fēng)格、物業(yè)管理、成本控制等，以此為確定中選方案提供依據(jù)。
方案論證對象包括：規(guī)劃、建筑、施工圖與景觀方案。其中，規(guī)劃、建筑與景觀方案由規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)組織論證后，填報論證表并報送相關(guān)部門審批。施工圖方案由項目部負責(zé)組織圖紙會審，填報會審意見并報送相關(guān)部門審批。
3.4項目報批
此階段在整套施工圖出圖前即可進行。
3.4.1辦理項目立項手續(xù)
首先，將土地成交確認書和土地儲備中心地產(chǎn)經(jīng)營科提供的資料，提交行政審批中心發(fā)改委立項。繼而，將環(huán)境影響報告書提交環(huán)保局審批，獲得項目審批意見。最后，攜帶材料至行政服務(wù)中心發(fā)改委窗口辦理立項手續(xù)。
3.4.2辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證
首先，至規(guī)劃局窗口獲得“選址規(guī)劃意見書”，至測繪院獲地形與管線圖，至規(guī)劃局獲得紅線圖與規(guī)劃設(shè)計要點，并轉(zhuǎn)交設(shè)計院，從設(shè)計院處獲得建筑設(shè)計方案。復(fù)歸規(guī)劃局審批，獲取建筑設(shè)計方案審定意見書。在相關(guān)部門簽署意見后，至規(guī)劃局窗口辦理用地規(guī)劃許可證。
3.4.3辦理土地證
攜帶土地登記申請書、土地登記法人代表身份證明書、土地登記委托書及委托人身份證明書等，土地權(quán)屬證明文件，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見書、規(guī)劃紅線圖、總平圖等，至國土局辦理。
3.4.4辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證
首先，將施工圖交由行政主管部門授權(quán)的審圖機構(gòu)審查，獲得“建筑工程施工圖設(shè)計文件審查批準書”等相關(guān)支撐文件；繼而，至規(guī)劃局申請規(guī)劃放線，同時，環(huán)保局進行環(huán)保評估，審核通過后至規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
3.4.5辦理建筑工程施工許可證
施工單位與監(jiān)理單位招投標，選定監(jiān)理施工單位后，至城建檔案館進行施工合同備案，至房管局進行白蟻預(yù)防登記，至質(zhì)監(jiān)站進行質(zhì)監(jiān)、安檢備案。備齊相關(guān)材料后，即可辦理建筑工程施工許可證。
3.4.6辦理預(yù)售證
首先，辦理預(yù)售住房價格批復(fù)，至地名委員會辦理小區(qū)命名審批。攜帶項目所在地派出所出具的地址、編號證明，辦理住房預(yù)售面積審查，至產(chǎn)權(quán)處報送相關(guān)報建資料供審查，最后，聯(lián)絡(luò)公司工程部協(xié)助產(chǎn)權(quán)處進行現(xiàn)場勘查，無異議后即可獲得預(yù)售證。
4結(jié)語
到目前為止，江蘇成品住宅仍低于住宅年開發(fā)量的40%，與發(fā)達國家成品住宅開發(fā)量的80%以上相去甚遠，究其原因在于：產(chǎn)品質(zhì)量問題影響購房成本與用戶消費觀念的轉(zhuǎn)型。因此，立足終端用戶需求與信息化集成環(huán)境，設(shè)計、施工、監(jiān)理單位等尚需積累成品住宅建設(shè)經(jīng)驗，強化獲得土地、投資開發(fā)、設(shè)計施工、構(gòu)配件生產(chǎn)、部品設(shè)備生產(chǎn)供應(yīng)、施工、銷售及售后服務(wù)等產(chǎn)業(yè)鏈的銜接力度與合作機制，提升住宅部品、建材的標準化、通用化與工業(yè)化生產(chǎn)水平，才能推動成品住宅的產(chǎn)業(yè)化進程，實現(xiàn)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的可持續(xù)發(fā)展目標。這里，梳理前期階段一體化產(chǎn)業(yè)鏈的流程，或可為成品住宅投資開發(fā)、設(shè)計、管理體系的規(guī)?；?、一體化建構(gòu)，拋磚引玉。
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第5篇：建筑市場研究報告范文
關(guān) 鍵 詞： 房地產(chǎn)開發(fā) 項目投資決策 市場調(diào)研
中圖分類號： F235.91文獻標識碼：A 文章編號：
Abstract： Combined with the real estate project development and management experience, summarized in the real estate development project investment decision in project development in the importance of. From the market analysis and research from the aspects of market research, introduced early in the project investment decision and the importance of early market research executive.
Key Words：Real estate development; Project investment decision; Market Research.
1引言
項目投資決策是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了企業(yè)選樣開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量開發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下工夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。項目投資決策可對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進行策略提示，還可對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。同時，前期的市場調(diào)研對于房地產(chǎn)項目的投資決策起著非常重要的作用。
1.1市場分析與預(yù)測
房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測是房地產(chǎn)開發(fā)項目決策工作的重要組成部分。通過房地產(chǎn)市場的分析與預(yù)測，企業(yè)可以達到如下目的：了解影響房地產(chǎn)市場的宏觀社會經(jīng)濟因素，進而把握投資機會和方向；了解房地產(chǎn)市場各類物業(yè)的供求關(guān)系和價格水平，對擬開發(fā)項目進行市場定位（服務(wù)對象、規(guī)模、檔次、租金或售價水平等）；了解房地產(chǎn)使用者對建筑物功能和設(shè)計型式的要求，以指導(dǎo)項目的規(guī)劃設(shè)計。
1.2市場分析與預(yù)測的步驟
房地產(chǎn)市場分析依據(jù)所服務(wù)的對象不同，其所需收集的信息范圍和內(nèi)容也有所差別。一般來說，房地產(chǎn)市場分析需要遵循以下步驟：（1）確定分析的目的。即確定分析是為選擇投資與決策方案服務(wù)、為解決某具體問題或發(fā)現(xiàn)市場機會服務(wù)為產(chǎn)地選擇或產(chǎn)品定位服務(wù)，還是為編制一般的市場研究報告服務(wù)；（2）確定分析的目標。主要決定該項目分析的范圍及所需解決的主要問題；（3）確定分析的方法。主要確定該項目分析所需數(shù)據(jù)類型與收集方法、數(shù)據(jù)處理過程中定性和定量方法的選擇；（4）估算分析過程所需的時間和費用，以及分析結(jié)果的預(yù)期價值；（5）進行數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析；6）提出市場分析的結(jié)論與建議，對市場情況作出預(yù)測。
1.3房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容
項目資源分析主要包括經(jīng)濟資源分析、城市發(fā)展分析、城市文化分析和地塊自身資源分析。
（1）經(jīng)濟資源分析。經(jīng)濟資源分析包括宏觀經(jīng)濟資源分析和中觀經(jīng)濟資源分析。宏觀經(jīng)濟資源分析是研究各宏觀經(jīng)濟指標所反映的宏觀經(jīng)濟環(huán)境是否利于項目的立項及其對項目立項的利好程度，包括近期可預(yù)見前景、項目機遇和挑戰(zhàn)等。
（2）城市發(fā)展分析。城市發(fā)展分析是指系統(tǒng)掌握項目所在城市和項目區(qū)域的規(guī)劃情況，掌握城市重點發(fā)展方向?qū)椖康挠绊?，并預(yù)見規(guī)劃變更情況。城市發(fā)展評估指標包括總體規(guī)劃要點、城市重點發(fā)展方向及其規(guī)劃、項目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃洋細情況、政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)、短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃。
（3）城市文化分析。城市文化分析是指從地理位置、城市文脈、人文特點、城市經(jīng)濟等方面分析城市性格，以達到項目與城市的動態(tài)互補。城市文化評估指標包括城市的經(jīng)濟、交通地理優(yōu)勢、城市入文研究、城市綜合競爭力、歷史文脈的研究。
（4）地塊自身資源分析。地塊自身資源分析是指對地塊內(nèi)和周邊的資源進行梳理，初步確定項目資源的整合綱領(lǐng)。主要評估指標包括項目地形地貌、地址條件、地塊內(nèi)及周圍的自然景觀資源、地塊周邊的城市配套狀況。
1.4房地產(chǎn)市場預(yù)測
房地產(chǎn)市場預(yù)測是指運用科學(xué)的力法和手段，根據(jù)調(diào)查分析所提供的信息資料.對房地產(chǎn)市場的未來及其變化趨勢進行預(yù)算和判斷，以確定未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價水平。房地產(chǎn)市場預(yù)側(cè)方法主要有定性和定量兩種。
（1）定性預(yù)測。主要是依據(jù)人們的經(jīng)驗、專業(yè)知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷對預(yù)測對象未來的狀況，如總體趨勢、各種可能性及其后果等作出分析和預(yù)測。
（2）定量預(yù)測其基本思想是根據(jù)過去和現(xiàn)在的有關(guān)客觀歷史數(shù)據(jù)，從中鑒別出其發(fā)展的基本模式，并假定其不變，由此建立數(shù)學(xué)模型，用以定量描述預(yù)側(cè)對象未來的狀態(tài)或發(fā)展趨勢。
1.5目標市場確定
即通過市場細分來確定目標市場，從而最終實現(xiàn)目標市場的定位。所謂市場細分就是營銷者通過市場調(diào)研，依據(jù)購買者在需求上的各種差異(如需要、欲望、購買習(xí)慣和購買行為)，把某一產(chǎn)品的市場整體劃分為若干購買者群的市場分類過程。在這里每一個購買者群體就是一個細分市場，也稱為“子市場”或“分市場”。房地產(chǎn)項目的目標市場就是在房地產(chǎn)市場調(diào)研與預(yù)測的前提下。針對房地產(chǎn)項目的目標市場，根據(jù)消費者的不同需求，劃分不同的目標客戶群的過程。它是房地產(chǎn)目前決策的一個重要步驟，為以后區(qū)位選擇、目標客戶、客戶需求分析、產(chǎn)品規(guī)劃定位等工作做好準備。
2項目定位決策
定位決策包含項目市場定位、項目開發(fā)概念定位、項目產(chǎn)品初步定位、項目開發(fā)核心定位、項日產(chǎn)品形態(tài)定位等。在進行項目定位決策時，要注意產(chǎn)品和市場的互動，產(chǎn)品要彌補市場方面的空白點，要引領(lǐng)市場發(fā)展潮流，樹立市場及目標;要考慮發(fā)展商與消費者的互動.通過項目樹立發(fā)展商的品牌形象，提升開發(fā)商品牌價值;要注意消費者與產(chǎn)品的互動，產(chǎn)品的設(shè)計要符合消費者的消費習(xí)慣、審美情趣。
目標市場定位是通過對項目資源的分析，確定目標市場，對目標市場進行定位的過程。一般采用SWOT分析法對項目進行分析，對項目資源進行評估，通過競爭力分析來定位。
概念設(shè)計是項目的靈魂、是技術(shù)創(chuàng)新和資源整合的杰作，是房地產(chǎn)全程精深設(shè)計成果的結(jié)晶和精髓。概念集中體現(xiàn)了項目的價值、功能和買點。概念是一個系統(tǒng)，具體包括;主題概念、產(chǎn)品實體概念、規(guī)劃概念、景觀概念、建筑概念、空間概念、服務(wù)概念、概念買點等，而主題概念是項日要集中表達的特殊優(yōu)勢和獨特主題。概念設(shè)計的日標是有效功能價值最大化。在項目的核心定位中，發(fā)展商應(yīng)根據(jù)開發(fā)概念及生活藍本的定位，推導(dǎo)出項目的生活模型。并將項目的生活模型與目標客戶群需求現(xiàn)狀對接，建立項目核心開發(fā)主題定位體系。
3投資決策分析
3.1投資項目的現(xiàn)金流量
現(xiàn)金流量是指在投資決策中是指一個投資項目引起的企業(yè)現(xiàn)金支出和現(xiàn)金收入增加的數(shù)量。為了正確計算投資方案的增量現(xiàn)金流量，進行判斷時，應(yīng)注意以下四個問題：1）區(qū)分相關(guān)成本和非相關(guān)成本。相關(guān)成本是指與特定決策有關(guān)的，在分析評價時必須加以考慮的成本，包括：差額成本、未來成本、重置成本、機會成本等。與此相反，與特定決策無關(guān)的，在分析評價時不必加以考慮的成本是非相關(guān)成本，包括：沉入成本、過去成本、賬面成本等。2）不要忽視機會成本。在投資方案的選擇中，如果選擇了一個投資方案，則必須放棄投資于其他途徑的機會，其他投資機會可能得到的收益，是實行本方案的一種代價，被稱為這項投資方案的機會成本。理解機會成本時應(yīng)注意以下要點：① 機會成本不是通常意義上的"成本"，它不是一種支出或費用，而是失去的收益。② 這種收益不是實際發(fā)生的而是潛在的。③ 機會成本總是針對具體方案的，離開被放棄的方案就無從計量確定。④ 機會成本在決策中的意義在于它有助于全面考慮可能采取的各種方案，以便為既定資源尋求最為有利的使用途徑。3）要考慮投資方案對公司其他部門的影響。4）對凈營運資金的影響。
3.2投資項目評價的一般方法
（1）凈現(xiàn)值法是指特定方案未來現(xiàn)金流入的現(xiàn)值與未來現(xiàn)金流出的現(xiàn)值之間的差額。計算凈現(xiàn)值，就是將所有未來現(xiàn)金流入和流出都按預(yù)定貼現(xiàn)率折算為它們的現(xiàn)值，然后再計算它們的差額。
計算公式：凈現(xiàn)值（NPV）= ∑現(xiàn)金流入現(xiàn)值 - ∑現(xiàn)金流出現(xiàn)值
凈現(xiàn)值法應(yīng)用的主要問題是如何確定貼現(xiàn)率，一種辦法是采用公司的資金成本，另一種辦法是根據(jù)公司要求的最低資金利潤率來確定。
凈現(xiàn)值>0，投資項目報酬率> 預(yù)定的貼現(xiàn)率，方案可行；凈現(xiàn)值=0，投資項目報酬率= 預(yù)定的貼現(xiàn)率，方案可行；凈現(xiàn)值
該方法具有廣泛的適用性；但確定貼現(xiàn)率比較困難；不同規(guī)模的獨立投資項目，凈現(xiàn)值不等，不便于排序。
（2）內(nèi)含報酬率法是指能夠使未來現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出量現(xiàn)值的貼現(xiàn)率，或者說是使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。內(nèi)含報酬率法是根據(jù)方案本身內(nèi)含報酬率來評價方案優(yōu)劣的一種方法。
內(nèi)含報酬率（IRR）的計算，主要有兩種方法：①"逐步測試法"，它適合于各期現(xiàn)金流入量不相等的非年金形式。計算方法是，先估計一個貼現(xiàn)率，用它來計算方案的凈現(xiàn)值；如果凈現(xiàn)值正數(shù)，說明方案本身的報酬率超過估計的貼現(xiàn)率，應(yīng)提高貼現(xiàn)率后進一步測試；如果凈現(xiàn)值為負數(shù)，說明方案本身的報酬率低于估計的貼現(xiàn)率，應(yīng)降低貼現(xiàn)率后進一步測試。經(jīng)過多次測試，尋找出使凈現(xiàn)值接近于零的貼現(xiàn)率，即為方案本身的內(nèi)含報酬率。②"年金法"，它適合于各期現(xiàn)金流入量相等，符合年金形式，內(nèi)含報酬率可直接利用年金現(xiàn)值系數(shù)表來確定，不需要進行逐步測試。
IRR>必要報酬率，方案可行；IRR
4結(jié)語
通過以上分析以及工程實踐表明，有效的項目投資決策作為項目實施前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對開發(fā)商以后的開發(fā)經(jīng)營可達到事半功倍。項目投資決策可對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，同時對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。同時，前期的市場調(diào)研對于房地產(chǎn)項目的投資決策起著非常重要的作用。
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第6篇：建筑市場研究報告范文
[論文摘 要] 在我國軟件產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占世界軟件產(chǎn)業(yè)總額的比重不斷提高的同時，我們也應(yīng)清醒地認識到與世界上軟件發(fā)達國家 相比，仍然還存在著較大的差距。本文通過分析軟件強國的發(fā)展模式，強調(diào)應(yīng)結(jié)合本國的特點，選擇出一種更適合中 國軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展之路，立足于本國市場，開拓國際市場，不斷樹立自己的優(yōu)勢品牌，達到提升我國軟件產(chǎn)業(yè)競爭力 的目的。
一、引言
目前，世界上軟件產(chǎn)業(yè)的幾個典型發(fā)展模式有美國模式——全面型，既有技術(shù)又有市場；愛爾蘭模式——由于歐洲語言體系復(fù)雜，包括美國的許多出口軟件在愛爾蘭進行本地化，被稱為“歐洲的橋頭堡”，愛爾蘭當(dāng)之無愧；日本模式——主要以國內(nèi)市場為主；印度模式——典型的訂單式外包。作為中國軟件業(yè)來說，如果單純的只學(xué)習(xí)某一個國家的模式來發(fā)展中國的軟件業(yè)顯然是不可取的。比如分析印度：單純的“訂單式的軟件外包”，作為一個產(chǎn)業(yè)模式其實并不可取，一旦美國經(jīng)濟出現(xiàn)問題，它必然會受影響，當(dāng)然這也是印度移師中國瞄準亞洲市場的一個原因。所以說，印度并不是我們可以效仿的唯一或最好的摹本。那么我們應(yīng)該選擇哪一種模式能有效提升我國軟件產(chǎn)業(yè)的競爭力?——在這筆者引用一下中國科學(xué)院軟件研究所所長李明樹給出的觀點：日本模式加印度模式，目標是美國模式。
十六大報告提出以信息化帶動工業(yè)化，以工業(yè)化促進信息化，國家在宏觀的思路上很明確——工業(yè)體系的信息化是建立在我們市場需求基礎(chǔ)上，這就給軟件業(yè)發(fā)展很大的增長空間。所以，以國內(nèi)市場為主的日本模式可以參照；同時，軟件很像文化，不可能拋開世界軟件發(fā)展的大趨勢單搞一套，我們也要做些外包，而且通過外包，也可以學(xué)習(xí)國外的先進管理體系和技術(shù)體系。所以，訂單式外包的印度模式我們也不應(yīng)該拒絕。
二、找準定位，迅速切入產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，搶占國內(nèi)市場
中國工程院院士倪光南認為，印度與中國軟件發(fā)展模式完全不同，發(fā)展環(huán)境也有很大差異。印度的經(jīng)濟總量還大大落后于中國，而且國內(nèi)市場需求較小，只有走軟件外包一條路，印度軟件業(yè)近年來的紅火完全依靠的是外包“一枝獨秀”。而中國擁有潛力巨大的國內(nèi)市場，海外同行都在拼命搶食中國市場蛋糕，我們卻放手優(yōu)勢資源去和印度拼外包，未免本末倒置。
發(fā)展軟件外包，這個“外”字是對用戶而言，而不是對國外而言。對于中國本土企業(yè)來說，一提到外包往往是指到海外市場接業(yè)務(wù)訂單，而恰恰是我們理解上的失誤，回過頭來卻發(fā)現(xiàn)諸如日本、歐美國家，做軟件外包時，不僅要看國外，更看重國內(nèi)的市場?，F(xiàn)在全世界IT巨頭們都非常關(guān)注中國的市場。當(dāng)中國企業(yè)到國外去外包時，一些跨國IT公司正在積極地開發(fā)中國的外包業(yè)務(wù)，并取得了很好的進展，中國企業(yè)應(yīng)更正確地理解“軟件外包”，更要注意自己身邊的市場。
我國軟件具有廣大的國內(nèi)市場需求，特別在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和傳統(tǒng)企業(yè)改造過程中，國內(nèi)軟件企業(yè)大有可為。信息化推動工業(yè)化，工業(yè)化促進信息化的國策，為國內(nèi)軟件企業(yè)的發(fā)展提供充分的發(fā)揮空間。特別是在金融、電信、政府、教育、能源等關(guān)系到國計民生的行業(yè)，以軟件為代表的信息產(chǎn)業(yè)，將在這些行業(yè)發(fā)揮積極的作用，而在機械電器、石油化工、紡織服裝、食品飲料、建筑材料、醫(yī)藥化工、汽車等行業(yè)應(yīng)用軟件，也形成了行業(yè)競爭的新優(yōu)勢。
目前建設(shè)“全面小康社會”的目標使得政府部門、行業(yè)、企業(yè)信息化建設(shè)對于軟件的需求大而迫切。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，我國已經(jīng)成為世界電子信息產(chǎn)品制造業(yè)大國，同時，我國計算機硬件行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模日益擴大，這為我國軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來后發(fā)優(yōu)勢。另外，我國是世界軟件產(chǎn)品需求量較大的國家之一。因此，我國軟件市場的內(nèi)在需求大大超過印度。
東軟集團總裁劉積仁以東軟的發(fā)展實踐作例，向希望在軟件外包業(yè)謀求成功的同行們敲響警鐘：“在我們盯著國際市場的時候，不要忘卻了比較容易拿到的國內(nèi)市場。中國本身就是一個最大的發(fā)包方!我們在跟隨潮流的時候，千萬不要忘了自己在中國的機會?！?/p>
據(jù)悉，東軟2004年國際軟件外包超過3300萬美元，位居國內(nèi)企業(yè)之首；但是國際軟件外包只占東軟營收的10%，東軟主營收入的70%來自國內(nèi)市場的外包，在電信、電力、社保、財政、稅務(wù)、教育、交通等政府信息化和企業(yè)信息化領(lǐng)域，公司作為國內(nèi)解決方案提供商的領(lǐng)先者的形象和地位得以進一步鞏固和提升，為公司未來持續(xù)長遠發(fā)展和實施國際化戰(zhàn)略奠定了更加堅實的基礎(chǔ)。也正因為中國業(yè)務(wù)的推動，使東軟成為國內(nèi)最大的軟件與解決方案提供商。目前東軟在中國國內(nèi)擁有8000多家大型企事業(yè)客戶，在電信、電力、社保、醫(yī)療、企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)安全等重要領(lǐng)域具有領(lǐng)先的市場占有率。IAOP(國際外包服務(wù)專業(yè)人員協(xié)會)日前公布了“2007年全球外包100強”排行榜，東軟集團不僅名列其中，并且首次進入前25強行列，成為全球25家最優(yōu)秀的外包提供商中唯一的中國公司。這也是IAOP有史以來評選的全球外包25強名單中首次出現(xiàn)中國公司的名字。從東軟的發(fā)展歷程來看，它正是本著立足國內(nèi)軟件市場，鞏固和奠定了自己的外包地位，才有了在國際市場上的軟件外包長足發(fā)展。
中國有著巨大的軟件內(nèi)需市場，中國有著強大的經(jīng)濟發(fā)展前景，從產(chǎn)業(yè)規(guī)模來講，我們具備了成為軟件強國的前提和基礎(chǔ)，因此，無論從軟件產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展角度還是提升國家競爭力和信息安全的角度，中國軟件產(chǎn)業(yè)惟有抓住機會，找準定位，加大投入，迅速切入產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，勇敢地面對競爭，搶占國內(nèi)市場，才能在國際化的道路上越走越寬廣。
三、軟件外包，學(xué)習(xí)和掌握大型軟件的開發(fā)技術(shù)和管理經(jīng)驗，積極尋求突破
中國市場已經(jīng)成為具有較大潛力的全球外包市場，而且已經(jīng)成長了一批頗具規(guī)模的中國外包企業(yè)，在對日軟件外包市場方面取得了重大成功，對歐美的軟件外包市場實現(xiàn)了局部突破，中國正成為迅速崛起的外包新軍。
劉積仁坦言，中國軟件企業(yè)在對美國的外包方面是需要向印度學(xué)習(xí)，因為印度在歐美市場的外包做的很好；但是日本市場，中國的企業(yè)也做的相當(dāng)好，印度也會向我們學(xué)習(xí)。
另一方面，在模式上，也不應(yīng)認為中國企業(yè)一定要學(xué)習(xí)印度單純外包的模式。中國的市場給了中國企業(yè)做產(chǎn)品、做品牌的機會，外包與自有品牌平衡的機會。因此，中國與印度企業(yè)之間，沒有絕對的學(xué)習(xí)，也沒有絕對的對抗，只有以市場為準繩，找好自己的優(yōu)勢與定位。
我們的產(chǎn)業(yè)在追求速度時，往往會迷失方向。過去一提到印度軟件，我們看不起人家的外包工作，現(xiàn)在我們又全面的學(xué)習(xí)外包。其實，我們應(yīng)該更努力的找到我們自己的模式。中國數(shù)字產(chǎn)品的制造規(guī)模，移動通信和互連網(wǎng)的普及，社會信息基礎(chǔ)設(shè)施及企業(yè)信息化的發(fā)展都給中國的軟件企業(yè)帶來了很多機會，外包也正在從向中國制造的外包，向商業(yè)流程的外包，研究與開發(fā)的外包，我們有許多使我們的產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模的機會。
我國信息技術(shù)的主管部門和國內(nèi)的許多軟件企業(yè)，已經(jīng)對承接外包發(fā)展軟件和信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)形成共識，并且已經(jīng)積極投身到全球軟件外包的主戰(zhàn)場。中國軟件業(yè)業(yè)從零起步總產(chǎn)值1992年僅為43.7億元，2000年為593億元，到2006年已上升到4800億元，占世界軟件產(chǎn)業(yè)總額的比重不斷得到提高，對電子信息產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行和國民經(jīng)濟的貢獻率越來越高。追溯 20多年的發(fā)展歷程，其中承接軟件外包是中國軟件業(yè)向國際化進軍的重要途徑。
國家也對軟件產(chǎn)業(yè)擴大承接歐美外包給予了更大的扶持。科技部火炬中心宣布實施中國軟件歐美出口工程(簡稱 COSEP)，并且表示將重點支持 100家對歐美出口軟件的企業(yè)。
據(jù)了解， 2004年國內(nèi)最大的軟件外包企業(yè)，東軟集團在日本和歐美兩大外包市場上均獲成功，外包合同額達到了 3500萬美元。日前的2005-2006年中國軟件外包服務(wù)市場研究報告顯示，2006年中國軟件外包服務(wù)市場規(guī)模達到14.3億美元，較上年同比增長55.4%；其中，東軟集團以1.01億美元的外包收入，61.1%的增長率，7.1%的市場份額，繼續(xù)穩(wěn)坐中國外包第一的寶座，同時東軟集團成為中國第一個軟件外包收入超過1億美元的軟件企業(yè)。而憑借軟件本地化起家的北京文思創(chuàng)新和博彥科技公司，在美國外包市場率先獲得突破， 2006年文思創(chuàng)新的營業(yè)收入達到5000萬美元，博彥科技的營業(yè)額業(yè)達到 3500萬美元。
第7篇：建筑市場研究報告范文
社區(qū)商鋪的價格與公寓相當(dāng)，極少數(shù)項目甚至還低于公寓的價格，這種看似不可能的現(xiàn)象在上海房地產(chǎn)市場真實存在。業(yè)內(nèi)人士表示，在正常情況下，社區(qū)商鋪的價格通常要比公寓的價格高，兩者之比在1.2～1.5:1。如今出現(xiàn)的價格“倒掛”現(xiàn)象又意味著什么呢?
那么，導(dǎo)致產(chǎn)生社區(qū)商鋪價格低于公寓價格的現(xiàn)象深層次原因是什么呢?進一步考慮，是否表明社區(qū)商鋪的投資機會再次凸顯?
社區(qū)商鋪價格低于公寓
社區(qū)商鋪的價格低于公寓，記者的第一反應(yīng)是不可能。但通過實際采訪之后記者發(fā)現(xiàn)，這種看似不可能的情形在上海房地產(chǎn)市場真實存在。
近日，記者從上海佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的一份市場研究報告中獲悉這樣一條信息：上海部分熱銷商鋪的售價與同樓盤公寓的價格接近，甚至低于同樓盤公寓的價格，為此記者進行了調(diào)查核實。
最為突出的例子就是位于三林板塊內(nèi)的三林世博家園沿街商鋪，目前商鋪銷售均價為12500元/平方米，據(jù)了解，目前三林板塊內(nèi)，在售的新盤價格已遠遠超過這個水平。記者在采訪中得知，目前尚有房源推出的櫻桃苑售價已達到15000～16000元/平方米之間，比三林世博家園沿街商鋪的售價要高出20多個百分點。三林世博家園與櫻桃苑同屬浦東三林板塊，兩個樓盤相距不遠，從櫻桃苑出發(fā)，沿華夏西路駕車不到5分鐘便可達到三林世博家園。三林世博家園總建筑面積超過百萬平方米，是三林板塊內(nèi)的超級大盤，預(yù)計可以居住3.8萬人，不難想象，等到社區(qū)真正發(fā)展成熟之后，對于社區(qū)商業(yè)的需求將會很大。
記者在采訪中得知，類似于三林世博家園沿街商鋪售價低于同區(qū)域內(nèi)的公寓售價的情形，并非個別現(xiàn)象，與之相似的還有不少。如位于閔行七寶板塊內(nèi)的蓮浦府邸商鋪，成交均價為9873元/平方米，其售價與周邊樓盤的公寓價格相比，并無明顯的優(yōu)勢。目前蓮蒲府邸雖已無新房推出，但二手房價格已超過萬元大關(guān)，最高達到了12000元/平方米。記者在七寶采訪時了解到，目前七寶板塊受軌道交通9號線通車利好刺激，半年內(nèi)房價已整體上漲40％左右，而社區(qū)商鋪的價格卻“不為所動”，仍舊在原地踏步。某中介的工作人員告訴記者，近半年來，分布在七莘路兩側(cè)的社區(qū)商鋪價格一直維持在16000元/平方米的水平，并未上漲。
此外，還有位于閔行江川板塊內(nèi)的合生城邦，其沿街商鋪的成交均價為9200元/平方米左右，據(jù)了解，該案住宅成交均價達到10000元/平方米左右，較社區(qū)商鋪的價格要高800元/平方米。目前該案別墅項目的售價已經(jīng)達到13000元/平方米，比商鋪價格要高出3800元/平方米。
據(jù)來自上海佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前社區(qū)商鋪價格與公寓價格相當(dāng)?shù)那樾屋^為普遍，如在松江新城、金山朱涇、奉賢南橋等外環(huán)線以外的地區(qū)，均能見到社區(qū)商鋪價格低于公寓的情形。
多種因素引發(fā)價格“倒掛”
緣何社區(qū)商鋪的價格會低于公寓價格呢?據(jù)專家介紹，社區(qū)商鋪的價格一般要高于同社區(qū)(或同類項目)的公寓價格，兩者之間的價格比在1.5:1，在市場行情走高的2003年，比例一度接近2:1。而此番卻出現(xiàn)了“倒掛”的情形，分析其原因，主要表現(xiàn)在以下兩個方面。
其一是由于近期公寓價格經(jīng)歷了一輪迅猛上漲階段，而社區(qū)商鋪價格并未隨之聯(lián)動上漲，因此兩者之間原本存在的價格差逐漸縮小并消弭，甚至出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。據(jù)了解，從今年3月份以來，上海新房的成交均價有大幅提高，我們可以找一些新近開盤的樓盤進行數(shù)據(jù)對比，如萬科新里程的新一批房源本次提價達到4000元/平方米，提價幅度超過最瘋狂的6、7月份。
其次是供需失衡，這也在一定程度上抑制了商鋪價格上漲。根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，截至到9月25日，上海住宅供應(yīng)量為595.97萬平方米，商鋪的供應(yīng)量為450.1萬平方米。我們從各自的供求關(guān)系來具體分析，便會發(fā)現(xiàn)450.1萬平方米的供應(yīng)量其實是非常巨大。數(shù)據(jù)顯示，截至到9月25日，住宅累積成交量達到2019.8萬平方米，月均交易量達到224.42萬平方米，而商鋪的累積成交量則只有156.49萬平方米，月平均成交量僅17.39萬平方米，不到住宅的8％。以此計算去化速度，住宅僅需兩個多月即可全部消化，而商鋪則需要將近26個月的時間。
上海商鋪專家蒲祖健在接受本刊記者采訪時分析認為，由于此前商業(yè)地產(chǎn)市場行情不斷走高，刺激了發(fā)展商的開發(fā)興致，導(dǎo)致大量此類項目上馬，2003年、2004年成為社區(qū)商鋪建設(shè)高峰期。自2005年以來，上海每年就有300萬～500萬平方米的社區(qū)商鋪上市銷售，但由于受到宏觀調(diào)控的影響，以及商鋪經(jīng)營速度并未同步發(fā)展，從而使得社區(qū)商鋪租金不斷走低，不少社區(qū)商鋪無法及時出租而空關(guān)，致使投資回報受損，這在一定程度上影響了投資的積極性，購買力不斷下降。
捕捉其中的投資機會
專家表示，隨著人民幣不斷升值，作為人民幣資產(chǎn)的房產(chǎn)物業(yè)，其價格保持上漲的趨勢在短期內(nèi)是無法逆轉(zhuǎn)的。由此看來，目前價格處于低迷狀態(tài)的社區(qū)商鋪也同樣蘊含著不小的投資機會。
專家表示，目前出現(xiàn)一些社區(qū)商鋪價格低于公寓的現(xiàn)狀，說明商鋪的價值洼地正逐漸顯現(xiàn)，也就是說，低位“建倉”的好時機可能被再次挖掘。蒲祖健表示，目前由于供應(yīng)量過大，價格在低位徘徊，但隨著社區(qū)發(fā)展成熟人口趨于飽和之后，社區(qū)商鋪的價值便會體現(xiàn)出來。還有一個不可忽略的因素就是隨著房價的整體上漲抬升，商鋪價格不會被孤立起來，而且在人民幣升值的大背景下，商鋪價格也會隨之走高。
不過對投資者來說，投資社區(qū)商鋪并不能過于隨意，而是要在事先多做一些功課。上海佑威&天天房展網(wǎng)研究中心主任薛建雄分析認為，由于社區(qū)商鋪的獨特個性，投資者在選擇此類商鋪進行投資時，一定要考察其發(fā)展?jié)摿?，尤其是具有成街成市的潛力，這樣其投資才會更為穩(wěn)妥，并獲得長期而穩(wěn)定的投資回報。他舉例說，目前有不少大型社區(qū)的商鋪經(jīng)營狀況一般，如普陀區(qū)的金沙雅苑、浦東新區(qū)的證大家園等。
上?！霸谛小?首席投資咨詢策劃師姜新國表示，社區(qū)商業(yè)是為周邊居民提供便利的生活服務(wù)，優(yōu)勢在于“便民、利民、為民”。因此對于投資者來說，要在以下三個方面下功夫。
首先要考察社區(qū)商鋪的總量與人口總量的匹配度。姜新國表示，社區(qū)商鋪總量與人口數(shù)量之間有一個比例，如果比例過高，會造成部分商鋪無法出租，從而會影響到整個租賃市場，影響投資收益。他認為高檔社區(qū)的比例(商鋪面積/人口數(shù)量)在1.0～1.5:1較為適宜，中低檔社區(qū)最好在0.7～0.9:1之間。
其次要考察整個社區(qū)的品質(zhì)，相對來說，社區(qū)品質(zhì)較高，也就會吸引到更多高層次的居民入住，相應(yīng)其消費能力也較高，因此品質(zhì)較高的社區(qū)商鋪投資收益要高于普通社區(qū)商鋪。還有一些大盤，比如像地杰國際城等的商鋪就有不小的潛力。
再就是對于地理位置的選擇也不能忽視。姜新國表示，對于封閉式社區(qū)商鋪，由于人員流動性不強，消費群體主要局限為社區(qū)業(yè)主。因此，在這樣的社區(qū)內(nèi)選擇商鋪，最好是選擇靠近門口、在小區(qū)主干線上的鋪位，而那些位置在小區(qū)深處的店鋪，則要慎重。當(dāng)然，這里面還涉及到樓層問題，一般情況下，一樓商鋪最為適合投資。
第8篇：建筑市場研究報告范文
關(guān)鍵詞：畫廊業(yè)發(fā)展；藝術(shù)市場；發(fā)展策略
畫廊作為藝術(shù)品交易的一級市場，對藝術(shù)市場的正常發(fā)展起著重要的穩(wěn)定作用。畫廊業(yè)經(jīng)營規(guī)范，藝術(shù)市場就能良性發(fā)展繁榮；畫廊業(yè)經(jīng)營不規(guī)范，藝術(shù)市場就混亂。[10]由于中國畫廊普遍缺乏符合市場經(jīng)濟的運作模式，總體實力薄弱，而且在一級城市和二級城市畫廊業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)出不盡相同的發(fā)展情況，這些都影響了當(dāng)代中國整個藝術(shù)市場也無法邁入良性發(fā)展的軌道。
藝術(shù)市場在中國還不成熟，嚴格意義上的藝術(shù)市場還沒有真正的形成，市場運作的各個環(huán)節(jié)還沒有做到相應(yīng)配套、協(xié)調(diào)動作。[12]畫廊作為一級市場在整個藝術(shù)品市場中是最重要也是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，畫廊首先要去發(fā)現(xiàn)及培養(yǎng)藝術(shù)家，為他們辦演出及出畫冊，把藝術(shù)家的作品介紹及銷售給收藏家和美術(shù)館，收藏家買了藝術(shù)品若干年后假若不想再保存，可以捐給美術(shù)館或者通過拍賣行進行拍賣，所以發(fā)現(xiàn)及推廣藝術(shù)家的責(zé)任主要是落在畫廊身上，自然是非常重要的。[14]但中國目前畫廊業(yè)發(fā)展不成熟的現(xiàn)實也確實制約了整個藝術(shù)市場的健康穩(wěn)定地發(fā)展，我們應(yīng)該了解我國畫廊發(fā)展的歷史，研究其在市場經(jīng)濟條件下的發(fā)展途徑，以發(fā)掘出促使其進入良性經(jīng)營軌道的操作方式和為其營造良好的政策、經(jīng)濟、人文環(huán)境。
一、發(fā)展我國畫廊業(yè)的重要意義
國外畫廊業(yè)十分發(fā)達,是支撐現(xiàn)代藝術(shù)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。不僅帶動了經(jīng)濟的發(fā)展也可以起到寓教于樂的教化作用。所以，我國發(fā)展畫廊業(yè)也有著非常重要的意義。
（一）有利于建立起書畫市場供應(yīng)鏈體系
畫廊行為規(guī)范了、作用健全了，才能使書畫家潛心于創(chuàng)作,才能培養(yǎng)起穩(wěn)定的購藏群體。畫廊是一個簽約機構(gòu)，“藝術(shù)經(jīng)濟人”，既要完成藝術(shù)家作品的后期工作又要承擔(dān)投資顧問的角色，同時又與批評家、經(jīng)紀人、拍賣行、博物館等書畫市場內(nèi)在元素建立起一定的聯(lián)系，進一步規(guī)范和發(fā)展書畫市場。
（二）有助于在世界樹立真正的中國審美標準
它的發(fā)展有助于在世界樹立真正的中國審美標準，更為有效地傳播書畫藝術(shù)中的中國元素。1993年的第45屆威尼斯雙年展，由該展策展人奧利瓦主持的中國當(dāng)代藝術(shù)展，引起了西方收藏家、藝術(shù)批評家對中國當(dāng)代藝術(shù)的關(guān)注。此后,歐洲的一些畫廊開始嘗試經(jīng)營中國當(dāng)代畫家的作品。現(xiàn)在越來越多的國際性畫廊來中國開亞洲分部，他們不僅發(fā)掘中國藝術(shù)家更重要的是他們在霸占中國書畫市場、爭奪中國書畫評判標準的話語權(quán)，讓中國當(dāng)代藝術(shù)成為西方當(dāng)代藝術(shù)的附庸。所以只有發(fā)展了我們自己的畫廊，才能真正在世界上特別是西方成熟美學(xué)世界中建立起具有中華民族特色的現(xiàn)代美學(xué)。
（三）有利于自發(fā)地發(fā)掘和培養(yǎng)藝術(shù)大家
在香港的一次藝術(shù)博覽會上，美國瑪勃洛(Marlborough)的負責(zé)人看中了陳逸飛，把他簽入旗下。在簽約的同年，畫廊就為他在倫敦舉行了個展，并讓他參加了威尼斯雙年展。而隨后的兩年期間，瑪勃洛又把陳逸飛的作品帶回了中國，分別在上海和北京為他做了回顧展?，敳宄晒Φ匕殃愐蒿w推介成了世界級的著名藝術(shù)家。國際藝術(shù)投資的介入，還捧紅了方力鈞、王光義、張曉剛等一批當(dāng)代藝術(shù)家。目前活躍在世界畫廊的著名中國書畫家都是由國外捧紅的。中國有一流的美術(shù)教育，正是因為我們?nèi)狈τ袑嵙Α⒂醒酃?、有膽魄、?guī)范操作、為世界所認可的一流畫廊，而導(dǎo)致喪失了一次又一次的推介我國優(yōu)秀書畫家的機會；要想改變這種被別人虜掠果實的現(xiàn)象就必須發(fā)展國內(nèi)畫廊業(yè)，將其真正作為文化產(chǎn)業(yè)的重點項目來發(fā)展和操作。[10]
二、中國畫廊業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實狀況
（一）中國畫廊業(yè)發(fā)展的歷程
早在東晉時期我國就出現(xiàn)了書畫市場和書畫中介。王獻之在其《自論書》中記述了他自己曾寫字給一老母賣，得千金的事跡。唐代又有張懷瓘作《書估》，對書法作品作價格評估；宋代出現(xiàn)書畫鑒定與銷售的中介人“牙儈”；明代出現(xiàn)了書畫經(jīng)營的商店。[2]
中國古代書畫市場的發(fā)展來源于經(jīng)濟因素的推動，這種推動來源于皇家、私家、民間三方面對于藝術(shù)的贊助和消費。[7]
而后中國藝術(shù)品市場經(jīng)歷了上世紀50年代的公私合營及“”后,進入了極度萎縮的冷寂時期。在很長一段時間里,只有與文房用品一起混營的榮寶齋、朵云軒等數(shù)量稀少的國營畫店鋪,以及負責(zé)征集文物和文物外銷的國營文物商店。文物和藝術(shù)品定點買賣,自古沿襲的收藏習(xí)尚以微弱氣息延存。
20世紀80年代,隨著國內(nèi)旅游業(yè)的迅速發(fā)展，在全國大中型城市,尤其是沿海開放和旅游城市，出現(xiàn)了經(jīng)營商品畫和裝飾畫的中小型畫廊。20世紀90年代，中國藝術(shù)品市場進入了全面復(fù)蘇期。1991年，澳大利亞布朗?華萊士開設(shè)了北京第一家現(xiàn)代意義的畫廊——紅門畫廊。目前，畫廊業(yè)在全球范圍內(nèi)得到迅速發(fā)展，成為藝術(shù)品市場中的“一級市場”的重要組成部分，并且通過公共收藏體系、私人收藏體系的有效互動，建構(gòu)起共享機制，促進了社會各利益群體的互動均衡。
中國畫廊業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了兩次規(guī)模化的發(fā)展階段：一次是20世紀90年代中期。一次是2005-2006年。并且于2007年上半年，中國畫廊數(shù)量達到一個新的峰值。據(jù)不完全統(tǒng)計，大約為13800余家，至2008年6月，大約為12200余家，2008年下半年，畫廊數(shù)量下滑的速度進一步加快，到2008年年底，大約為9350余家。[9]
（二）中國畫廊業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀分析
1．中國畫廊的規(guī)模及分布
據(jù)中國畫廊聯(lián)盟市場研究中心統(tǒng)計分析，截至2008年6月,我國有各類畫廊(香港、澳門、臺灣等地的畫廊未統(tǒng)計在內(nèi),后同)約12000余家。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，畫廊的區(qū)域分布非常不平衡，并且大多集中于北京、河南、山東、浙江、廣東、甘肅等6個省市，6省市的畫廊保有量約占到畫廊總數(shù)的近53%，且大部分分布在地市級以上城市中，但也有例外，像山東青州、甘肅通渭等縣級城域，也集中了一百余家大大小小的畫廊，而在新疆、、青海等省城，畫廊的數(shù)量還很稀少。[2]但是從歷史的角度而言，中國畫廊市場已經(jīng)步入規(guī)?；焖僭鲩L的市場，尤其是2006年以后，畫廊數(shù)量增長的幅度更呈現(xiàn)出急劇上升的態(tài)勢，而這一增長也意味著以畫廊為主導(dǎo)的一級藝術(shù)市場規(guī)模的急劇擴張。[9]
2．中國畫廊的基本構(gòu)成
通過中國藝術(shù)品市場的不斷發(fā)展，中國藝術(shù)品市場的主體也發(fā)生了很大的變化。以經(jīng)營主體畫廊為例，主要的業(yè)態(tài)形式可以分為三種：一是主營性畫廊，即以藝術(shù)品的經(jīng)營展覽、展示等活動為其業(yè)務(wù)形式的畫廊；二是非主營性畫廊，即以為藝術(shù)品交易及活動提供支撐服務(wù)為主，以藝術(shù)品交易及相關(guān)活動為輔的業(yè)態(tài)形式；三是網(wǎng)上畫廊，即利用互聯(lián)網(wǎng)而建立的網(wǎng)上經(jīng)營空間，是藝術(shù)品網(wǎng)上營銷的一種形式。主營性畫廊的運作模式主要分為四種：第一種是運作模式；第二種是畫廊+畫家模式；第三種是畫廓+作品的模式；第四種是畫廊+活動的模式。
在中國藝術(shù)品市場發(fā)展進程中，不同的畫廊形態(tài)都在復(fù)雜的市場生態(tài)之中。由于市場尚在發(fā)展之中，非主營性畫廊還是畫廊業(yè)的一種量大、復(fù)雜而又水準不整齊的存在狀態(tài)，主營性畫廊雖然是畫廊業(yè)態(tài)的主流性的發(fā)展形態(tài)，但運作與經(jīng)營的專業(yè)性與中長期回報的業(yè)態(tài)規(guī)律使其發(fā)展面臨更高的門檻及更多的不確定性。隨著金融信息化發(fā)展步伐加速，網(wǎng)上畫廊的出現(xiàn)及不斷發(fā)展，為畫廊業(yè)的發(fā)展開辟了新的發(fā)展通道，也使中國藝術(shù)品市場出現(xiàn)了新的看點及增長點。專業(yè)化方向與中國畫廊業(yè)中大量存在的混業(yè)經(jīng)營在很長的時間段內(nèi)還會長期地存在，特別是深受全球經(jīng)濟大勢影響，會進一步加劇這種混業(yè)化經(jīng)營的趨勢。
當(dāng)然中國畫廊業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu)在不同的區(qū)域分布中會有不同的表現(xiàn)，在藝術(shù)品市場比較發(fā)達的區(qū)域，畫廊的專業(yè)化程度會高一些，而在藝術(shù)品市場欠發(fā)達的區(qū)域，混業(yè)經(jīng)營的狀況會更常見一些。在很多時候，區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平與藝術(shù)品的發(fā)展狀況并不同步，這也是我們在研究中國藝術(shù)品市場的進程中應(yīng)特別要注意和關(guān)注的。據(jù)中國畫廊聯(lián)盟市場研究中心的不完全統(tǒng)計，截止到2008年6月，中國畫廊大約共有12297家，其中，主營性畫廊約3549家，只占到畫廊總數(shù)的28.9%。[2]另有一點應(yīng)引起關(guān)注，即國外知名畫廊的進入也在不斷地推動中國畫廊業(yè)的理念與管理規(guī)范化的進程，為中國藝術(shù)品市場的發(fā)展起到了一個可供研究與借鑒的窗口。同時國內(nèi)畫廊及藝術(shù)家與國際藝術(shù)市場的交流及溝通也會進一步拓展中國藝術(shù)品市場發(fā)展的視野，為國內(nèi)藝術(shù)市場的規(guī)范化發(fā)展打下基礎(chǔ)。
3．中國畫廊業(yè)的運營情況
據(jù)統(tǒng)計分析，截止到2008年12月底，中國畫廓數(shù)量減少了大約29%，虧損并勉強處在維持及半歇業(yè)狀態(tài)的約占35%，而處于盈利狀態(tài)的大約只占到7%，考慮到自然增長等因素，2008年一年關(guān)閉的畫廊已占到年初畫廊的30%以上。[2]
4．中國畫廊業(yè)的成交規(guī)模
據(jù)統(tǒng)計測算，2008年中國畫廊業(yè)的成交總規(guī)模大約在70.13億元人民幣，其中，主營性畫廊22.4億元人民幣。非主營性畫廊大約45.27億元人民幣，網(wǎng)上畫廊的成交額大約2,46億元，分別比2007年的103.68、34.45、66.73、2.50億元人民幣分別下降了32.4%、35.0%、32.2%與-1.6%，特別是主營性畫廊受到的影響最為巨大。[2]
三、中國畫廊業(yè)發(fā)展中存在的問題
目前，中國的畫廊現(xiàn)狀是“散、亂、小”，不容樂觀。國內(nèi)畫廊雖然處于起步階段，大多急功近利，經(jīng)營能力弱，市場掌握差，社會信譽度不夠高，主要問題集中在一下幾點。
（一）資金的匱乏
國內(nèi)畫廊不像國外畫廊那樣大多有大型財團在后支撐，營運成本十分有限，起步水平低。畫廊對于買斷書畫家的創(chuàng)作、形成關(guān)系需要大量資金周轉(zhuǎn)，畫廊若想向銀行貸款只能以房產(chǎn)等作為抵押，國內(nèi)銀行目前對于以藝術(shù)品抵押貸款尚不予認可。于是。本來國內(nèi)畫廊與書畫家的關(guān)系就松散，畫廊只是書畫家作品的臨時出售點，畫廊不得不依靠其他副業(yè)來支撐，如通過給作品進行裝裱、裝畫框的等行為后再轉(zhuǎn)手將畫賣出，從中賺取差價；或是在經(jīng)營高檔總部的同時再開設(shè)一些分店，總部高唱陽春白雪、銷售名家原作，分店則賣復(fù)制品、印刷品等，以此來補貼總部。
（二）貨源的緊張
目前，國內(nèi)畫廊與書畫家關(guān)系松散，沒有形成規(guī)范的制；有的書畫家甚至認為畫廊在中間賺取勞務(wù)費還不如自己直接進行交易，所以書畫家越過一級市場的畫廊直接進入二級市場的拍賣行，或者與購買者私下交易。書畫家的拍賣公司的各種不規(guī)范市場行為嚴重擠壓了畫廊的銷售空間，更影響了畫廊的書畫來源，造成畫廊無精品，進而影響畫廊的生存問題。
（三）稅收政策的不合理
現(xiàn)階段,國家對于藝術(shù)品經(jīng)營的高稅收正影響著畫廊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，它已成為諸多畫廊不能承受之重；而對境外藝術(shù)品征收30%的進口稅也導(dǎo)致了很多畫廊為了生存和追求利益采取境外交易的方式或是逃稅，它直接導(dǎo)致了國稅的流失、書畫市場的混亂,影響我國與國際藝術(shù)市場的接軌。另外，國家也沒有制定企業(yè)贊助文化藝術(shù)的優(yōu)惠稅收政策，使得企業(yè)對文化藝術(shù)也沒有任何興趣。
（四）從業(yè)人員的素質(zhì)低
很多經(jīng)營畫廊的人本身對于書畫就一知半解，更不要說什么鑒賞知識、經(jīng)營知識了。對于銷售問題，他們遵信的似乎是經(jīng)濟學(xué)家馬爾基爾關(guān)于藝術(shù)品銷售的“更大笨蛋理論”(TheoryofGreaterFool)：只要找一個比你愿意出高價的買主把它賣出去就是成功，而買主則成了比你更大的笨蛋。[17]這種對于買家不誠信、對于書畫作者不負責(zé)的態(tài)度對于造成書畫市場混亂有推卸不掉的責(zé)任。[10]
四、推動我國畫廊業(yè)發(fā)展的措施
（一）法規(guī)建設(shè)與市場監(jiān)督
雖然文化部市場司在規(guī)范文化市場的會議及座談會中始終把畫廊業(yè)作為藝術(shù)品市場的基礎(chǔ)，圍繞如何啟動畫廊業(yè)、發(fā)展畫廊業(yè)也作了許多研究和探討，但是據(jù)了解，地方文化主管部門對于這個觀念還是比較模糊的。目前，除了工商局、稅務(wù)局主管其是否按時按標準繳納稅款外,對于其他出售贗品假畫等違背文化市場交易行為竟然沒有主管部門,如果是消費者提出異議的則是去找消費者協(xié)會討說法,然而消協(xié)對于這樣的違規(guī)行為也無法可依,所以處罰不嚴；至于畫家私下交易等道德問題更是沒有部門管理。政府應(yīng)該制定專門的畫廊管理規(guī)定作為對美術(shù)品經(jīng)營管理的補充,其中對于畫廊違規(guī)或畫廊利益受到侵害的情況都有明確的懲罰與保護條款,樹立畫廊合同的權(quán)威性,規(guī)定對于違背合同的私自交易的畫家或拍賣行要予以嚴懲，對于不按規(guī)定履行畫廊職責(zé)的個體嚴重情況下可以吊銷其營業(yè)資格;同時,指定由監(jiān)管網(wǎng)吧、音像、娛樂等文化市場的各級文化管理部門的稽查隊伍執(zhí)行該條例,堅決和嚴厲打擊贗品和制假行為,對畫廊及書畫市場進行監(jiān)管。只有對于畫廊從管到不管，才能有效地引導(dǎo)畫廊向健康方向發(fā)展。[13]
（二）政府扶植措施
迄今,國內(nèi)除了對美術(shù)品經(jīng)營進行約束的《美術(shù)品管理條例》，政府對于畫廊的利益并沒有到位的保護。畫廊業(yè)作為一個有著光明的發(fā)展前景的行業(yè)，應(yīng)該是政府促進、鼓勵的行業(yè)之一。政府應(yīng)該把畫廊納入視線,指定專門扶植部門，制定扶植措施與設(shè)立扶植資金、對本土畫廊進行直接或間接的財政支持，規(guī)定受資助的畫廊定期赴學(xué)校和農(nóng)村舉辦畫展和專題講座，讓更多的人享受藝術(shù)；鼓勵社會和民營企業(yè)成立基金會、投資畫廊業(yè)；降低畫廊的市場準入標準，培養(yǎng)多層次、多方位、多渠道的畫廊;制定美術(shù)品交易低稅政策和相關(guān)建設(shè)工程要將預(yù)算的1%用于建筑設(shè)施中配置書畫等藝術(shù)品的扶持政策；對于誠信畫廊進行資格認證和保護，出臺藝術(shù)經(jīng)紀人制度，協(xié)助培養(yǎng)專業(yè)畫廊經(jīng)紀人才；在城市規(guī)劃中劃撥專門的畫廊街區(qū)或設(shè)立集體展示的區(qū)域，保護其商業(yè)發(fā)展下的藝術(shù)特性。展現(xiàn)城市的獨特氣質(zhì)。
（三）畫廊業(yè)的自身建設(shè)
畫廊的作為書畫市場發(fā)展鏈中的一個重要中介環(huán)節(jié)，作用不容忽視。匈牙利著名藝術(shù)社會學(xué)家阿諾德?豪澤爾：“藝術(shù)商人不僅在買賣這一點上對藝術(shù)家是有用的,而且還可以為藝術(shù)家?guī)砺曌u。一個有名的藝術(shù)商人可以擔(dān)保產(chǎn)品的質(zhì)量，他比藝術(shù)家的名字更能使顧客放心?！盵4]國內(nèi)畫廊目前良莠不齊、魚目混珠，要想規(guī)范畫廊業(yè)整體的行為就必須自上而下成立畫廊協(xié)會，建議其可作為行業(yè)性社會團體掛靠在各地文化管理部門下。畫廊協(xié)會不僅要吸納以出售原創(chuàng)作品、實行制的畫廊，也要吸納中低檔價位、具裝飾性、普及性的畫廊，促進畫廊間的互相監(jiān)督、相互交流、互相合作，為各畫廊提供組織和服務(wù)工作；畫廊協(xié)會還要在平時的工作中加強與策劃人、鑒定家、評論界的聯(lián)系,與他們一同對畫廊的展覽加強宣傳、培養(yǎng)對書畫愛好的購藏群體。同時，也要求畫廊自律，不做違反畫廊協(xié)會規(guī)定的不當(dāng)行為，為凈化畫廊業(yè)履行自己應(yīng)盡的義務(wù)和做出自己的貢獻。
（四）加強媒體宣傳
就電視節(jié)目和報紙來看，從央視的《鑒寶》直到各地新聞專欄的《藝術(shù)品投資》或《拍賣》，大家的眼光大都集中在民間收藏、拍賣、古董等方向，很少有節(jié)目涉及現(xiàn)代畫廊所出售的中國現(xiàn)代水墨畫和油畫等。媒體在介紹畫廊展覽動態(tài)的時候也只把其歸類到美術(shù)展覽節(jié)目中進行報道，對于畫廊想大力推介畫家的目的并未實現(xiàn)。畫廊辦個展也就在門口掛個橫幅，或在圈內(nèi)人中間發(fā)發(fā)帖子，自身宣傳力度也不夠。據(jù)統(tǒng)計，巴黎有400多個畫廊，是個畫廊云集的地方，各個畫廊為了推介自己的畫家及其畫展，編制了許多畫展指南，在機場、地鐵口、公共汽車、學(xué)校、酒吧等地供人們?nèi)】?，并通過電視、廣播對展覽進行滾動式宣傳，可想其所能取得的良好效果。我們應(yīng)該效仿此法將書畫展覽、購藏的信息通過經(jīng)濟、時尚、科技等各類電視頻道和雜志傳播到不同年齡、不同類別的人們中去，盡量擴大受眾面，使畫廊能擁有更多的擁護者和客戶，不僅能在市場中得以生存，還可以進一步擴大自己的影響、壯大自己的實力。[10]
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第9篇：建筑市場研究報告范文
根據(jù)《2006年中國鐵路運輸市場研究報告研究報告》，隨著改革開放的深化以及經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，交通運輸企業(yè)煥發(fā)出前所未有的活力，各種運輸方式發(fā)展迅猛。鐵路交通運輸雖然運量逐年增長，但市場份額卻逐年下降，鐵路面臨著越來越嚴峻的挑戰(zhàn)。
在國民經(jīng)濟各部門中，尤其是在交通運輸部門中，鐵路運輸?shù)陌l(fā)展呈現(xiàn)滯后狀態(tài)。這種狀況與“鐵路是國家的重要基礎(chǔ)設(shè)施，是國民經(jīng)濟的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)部門，是綜合交通運輸體系的骨干”的地位不相適應(yīng)，有些地區(qū)的線路甚至無法支撐運輸需求的巨大壓力，鐵路運輸發(fā)展滯后對經(jīng)濟發(fā)展的制約作用明顯存在。
世界各國經(jīng)濟發(fā)展的一個共同規(guī)律是，當(dāng)一個國家處于經(jīng)濟起飛階段時，鐵路對于經(jīng)濟增長往往具有先導(dǎo)性的帶動作用。德國和美國是發(fā)達國家的后來者，它們之所以能在19世紀末20世紀初后來居上，一個很重要的原因是他們在當(dāng)時對作為社會先行資本的鐵路進行高投入，從而帶動和支持了其它產(chǎn)業(yè)的大幅度發(fā)展，促進了經(jīng)濟的快速增長。
綜上所述，分析當(dāng)前鐵路建設(shè)存在的問題，研究制定鐵路行業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，是一個具有重大理論意義和實踐意義的時代課題。本論文所探討的鐵路運輸行業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，即是基于此而做出的一份努力。
（二）論文的主要內(nèi)容和研究思路
就我國而言，國家鐵路已到了非改革不可的地步，否則就會嚴重制約國民經(jīng)濟的發(fā)展進程。由于鐵路運輸是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到國計民生，可謂牽一發(fā)而動全身，所以在改革實施之前必須要有方向明確、思路清晰的發(fā)展戰(zhàn)略的指引，才會使改革向預(yù)定目標順利推進。因此論文的主要內(nèi)容即是圍繞“鐵路運輸行業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略的基本前提和戰(zhàn)略方案如何擬定和設(shè)計”而展開，也就是說要從理論和方法上論證為鐵路運輸行業(yè)制定的發(fā)展戰(zhàn)略是在吸取國外鐵路變革經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，適合中國鐵路自己的國情和路情的。
論文的研究思路如下，首先是對我國交通運輸行業(yè)存在的問題進行分析并歸結(jié)其原因，提出通過制定發(fā)展戰(zhàn)略加快鐵路運輸現(xiàn)代化進程的觀點；然后指出鐵路交通運輸行業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略的基本前提。最后在借鑒國外鐵路運輸改革實踐和成果的基礎(chǔ)上，所進行的對國家鐵路運輸行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方案的設(shè)計。
二、我國鐵路交通運輸行業(yè)存在問題分析
中國鐵路運輸行業(yè)已有127年的歷史。與計算機、通訊、生物等高新技術(shù)行業(yè)相比，它是個傳統(tǒng)行業(yè)。進入21世紀，世界鐵路交通運輸行業(yè)正由傳統(tǒng)行業(yè)向現(xiàn)代行業(yè)轉(zhuǎn)變。世界發(fā)達國家鐵路較高的起點上，以全新的方式，用較短的時間，完成了由傳統(tǒng)行業(yè)向現(xiàn)代行業(yè)的升級，使鐵路這個傳統(tǒng)行業(yè)展現(xiàn)了全新的面貌。中國鐵路交通運輸行業(yè)建設(shè)起步并不晚，但與世界發(fā)達國家相比，差距很大，還存在很多問題。
（一）我國鐵路交通運輸行業(yè)現(xiàn)狀
改革開放以前，國家鐵路實行“政企合一”的計劃管理體制。這種管理體制，與國家宏觀計劃經(jīng)濟的整體基礎(chǔ)相適應(yīng)，也與鐵路當(dāng)時自身經(jīng)營的環(huán)境與條件相適應(yīng)。當(dāng)時我國經(jīng)濟技術(shù)落后，資金資源嚴重短缺，不可能優(yōu)先發(fā)展資金和技術(shù)密集度要求較高的航空和公路運輸，適合中國國情、運價低廉的鐵路運輸因而長期處于壟斷優(yōu)勢地位，沒有面臨生存競爭方面的任何挑戰(zhàn)。
進入新時期之后，國家經(jīng)濟運行體制由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，鐵路運輸行業(yè)隨之出現(xiàn)了許多問題，這些問題集中表現(xiàn)在運能短缺上。運能短缺一方面是鐵路物質(zhì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱的基本情況的客觀存在，另一方面是不斷擴大的對客貨運輸?shù)木薮笮枨蟆Ｔ诙叩墓餐饔孟?，鐵路運能短缺的問題不可避免。
進入上世紀90年代，我國國民經(jīng)濟發(fā)展增速，鐵路運能短缺的嚴重后果一覽無余。全社會爆發(fā)出來的巨大貨運需求壓向鐵路，國民經(jīng)濟發(fā)展急需的石油、棉花、糧食、煤炭、磷礦石等重要原材料運輸嚴重受阻，影響東部地區(qū)電力供應(yīng)缺口加大，迫使不少工廠半停產(chǎn)運行。因鐵路發(fā)展不足制約國民經(jīng)濟的發(fā)展，使鐵路素有“瓶頸”之稱，國家因此而損失巨大。
同時，對局部區(qū)域鐵路客運列車而言，一方面有些落后地區(qū)根本就沒有開通鐵路交通運輸，如湖北恩施州；另一方面普遍超員嚴重，特別是在重大節(jié)假日。客運的全面緊張已成為嚴重的社會問題。
（二）鐵路運輸行業(yè)存在運能短缺問題的原因分析
鐵路交通運輸?shù)倪\能短缺問題除運力基礎(chǔ)與運輸需求矛盾的原因之外，還有其深層次的原因，這主要是：
1、就認識根源而言，關(guān)鍵在于現(xiàn)代交通運輸意識的普遍薄弱。人們并未真正理解現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展交通運輸先行這種根本道理,為保障宏觀經(jīng)濟高效率、高效益運行所必需的交通富裕度的觀念薄弱,甚至視超常緊張為正常?，F(xiàn)代交通運輸意識的缺乏，根植于我國長期的小農(nóng)經(jīng)濟及計劃經(jīng)濟環(huán)境之中。環(huán)境封閉、交通不便與運輸需求被抑制的長期存在，使人們很難超越小生產(chǎn)者的狹隘眼界去觀察和處理市場經(jīng)濟條件下大生產(chǎn)、大流通必然面對的諸多問題。
2、就經(jīng)濟根源而言，關(guān)鍵在于不發(fā)達經(jīng)濟的長期存在。百事待舉而資金嚴重短缺，是我國經(jīng)濟發(fā)展中的基本矛盾之一。人們在拮據(jù)的經(jīng)濟條件下，很自然地會選擇將資金投向周期短、見效快、效益高的加工工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)，而對雖然社會收益廣泛，影響久遠，但周期長、收益慢、直接效益低的鐵路等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，則往往被置于忽視地位，從而忽視“社會成本”與“直接生產(chǎn)成本”間的協(xié)調(diào)均衡。而這一協(xié)調(diào)均衡，又恰恰是欠發(fā)達國家經(jīng)濟快速健康發(fā)展的必要條件。我國是發(fā)展中國家，整體財力有限，所以需要一個較長時期來改變鐵路的現(xiàn)狀。
三、鐵路交通運輸行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的基本前提
經(jīng)過近十幾年市場經(jīng)濟導(dǎo)向改革，鐵路交通運輸行業(yè)所依存的經(jīng)濟環(huán)境和基礎(chǔ)，已發(fā)生了深刻變革，面對新世紀的新形勢，鐵路運輸行業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略必須注意兩個基本前提。
（一）將鐵路交通運輸行業(yè)放在優(yōu)先考慮的戰(zhàn)略位置
行業(yè)在其生命周期的不同階段，應(yīng)該采取不同的戰(zhàn)略發(fā)展模式。行業(yè)生命周期分為開始期、成長期、成熟期、衰退期。曾經(jīng)有一種觀點認為，鐵路是夕陽產(chǎn)業(yè)，已處于行業(yè)發(fā)展的衰退期，其實無論從我國鐵路與經(jīng)濟發(fā)展的實際情況考察、還是從西方鐵路復(fù)蘇的國際比較考察、抑或是從交通運輸可持續(xù)發(fā)展的角度考察，鐵路都是需要大發(fā)展的重要交通運輸方式，它正處于行業(yè)的成熟發(fā)展期。從我國鐵路運能短缺這一基本事實判斷，鐵路運輸行業(yè)處在行業(yè)的成長期，應(yīng)加大發(fā)展力度，以盡快發(fā)揮其應(yīng)有的經(jīng)濟和社會效益；另外，從節(jié)約資源兼顧環(huán)境保護的角度考察，公路和航空運輸耗費石油巨大，土地資源日益銳減。相反，我國可轉(zhuǎn)化為電能的煤炭和水利資源豐富，因此，占地較少、對環(huán)境影響甚微的鐵路運輸，特別是電氣化鐵路和城市軌道運輸，應(yīng)成為我國交通運輸體系發(fā)展的戰(zhàn)略重點。世界鐵路在全球范圍內(nèi)重新崛起，正處于行業(yè)的成熟發(fā)展期；而我國的鐵路運輸行業(yè)現(xiàn)處于行業(yè)的成長上升期，由此決定了制定的行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)保證其優(yōu)先得到發(fā)展。
（二）依行業(yè)市場化趨勢制定行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃
在我國鐵路運輸行業(yè)市場化的表現(xiàn)在于：①進入上世紀90年代之后，鐵路貨物運輸需求主體單一的格局己不復(fù)存在。多元化的市場經(jīng)濟主體決定了多元化的運輸需求主體，瞬息萬變的市場行情產(chǎn)生了靈活多樣的運輸需求，使鐵路運輸?shù)慕?jīng)營環(huán)境向市場化轉(zhuǎn)變；②同一時期，鐵路運輸生產(chǎn)正常運行所必備的各種生產(chǎn)要素，如鋼材、水泥、木材和柴油等，在國民經(jīng)濟市場化的總格局中，也日益市場化，使鐵路運輸生產(chǎn)的供給主要求助于市場，推動其經(jīng)營成本隨市場價格波動而升降；③鐵路運輸市場化的另一個推動因素是交通運輸市場的激烈競爭，鐵路運輸行業(yè)開始留意研究公路、水路、管道和航空運輸?shù)膭討B(tài)和規(guī)律，從以前的市場壟斷走向市場競爭。
以上情況說明，鐵路運輸生產(chǎn)的投入和產(chǎn)出兩大領(lǐng)域，均已受到市場機制的制約和支配：鐵路運輸在交通運輸市場上已不再處于以前的絕對壟斷地位。隨著時間的延續(xù)，鐵路運輸向深度市場化方向的發(fā)展趨勢己不可避免。對鐵路行業(yè)而言,就是要根據(jù)市場需求,提供其適合公眾需求的特有的產(chǎn)品和服務(wù),制定其行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。
四、鐵路交通運輸行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方案設(shè)計
《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》提出，到2020年，全國鐵路營業(yè)里程要達到10萬公里，主要繁忙干線實現(xiàn)客貨分線，復(fù)線率和電化率均達到50%，滿足國民經(jīng)濟和社會發(fā)展需要，主要技術(shù)裝備達到或接近國際先進水平。在分析基本前提和借鑒國外鐵路改革經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，從我國的國情和路情出發(fā)，鐵路運輸行業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略方案可作如下描繪和勾勒。
（一）鐵路交通運輸行業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略步驟選擇
1、實現(xiàn)運輸主業(yè)和輔業(yè)的分離
根據(jù)2005年底鐵道部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國鐵路現(xiàn)在職工人數(shù)有228.41萬，其中運輸主業(yè)職工152.68萬人，非運輸主業(yè)職工隊伍較龐大,這是世界上其他國家的鐵路行業(yè)所沒有的現(xiàn)象。鐵路辦社會，大而全，勢必制約鐵路運輸主業(yè)的發(fā)展。鐵路系統(tǒng)中的社會公共部門，如公檢法、醫(yī)院和學(xué)校等社會性、事業(yè)性單位應(yīng)剝離出鐵路系統(tǒng)，這些單位可以說都與鐵路運輸沒有直接關(guān)系，長期“捆綁”在一起將導(dǎo)致運輸主業(yè)專業(yè)優(yōu)勢不突出，競爭能力低下。
另外還應(yīng)剝離鐵路系統(tǒng)中的輔助產(chǎn)業(yè)，即工業(yè)、建筑、工程、通信和物資五大公司和若干勘測設(shè)計院，還與國家郵電網(wǎng)并存的鐵路通信網(wǎng)等。機務(wù)段、車輛段、車務(wù)段和工務(wù)段等運輸主業(yè)中的“多種經(jīng)營”也應(yīng)被剔除。這些部門或多經(jīng)產(chǎn)業(yè)雖說與鐵路運輸相關(guān)，但由于沒有實行分賬獨立核算，產(chǎn)業(yè)屬性不同，容易導(dǎo)致職責(zé)不清，扯皮推委。
2、對鐵路運輸行業(yè)進行規(guī)范股份制改造
股份制是一百多年來被實踐證明為行之有效的資產(chǎn)組織形式，既可以迅速聚集社會資本，又可以完善公司法人治理結(jié)構(gòu)。鐵路行業(yè)在完成主輔業(yè)分離的前提下，選擇業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，即盈利能力強、管理效率高的資產(chǎn)，結(jié)合主干線、客運專線和城際客運鐵路等項目建設(shè)，尋求境內(nèi)外投資者，進行股份制改造，可實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)快速發(fā)展。
3、通過上市融資
實行股份制改造的目的是拓寬融資渠道，解決鐵路建設(shè)資金主要依賴于鐵路建設(shè)基金的收取與國家開發(fā)銀行的長期借貸而成的長期性的極度短缺問題。其它渠道資金的進入為鐵路加快建設(shè)速度和更大程度擴展規(guī)模注入了強勁的動力，更重要的是有助于幫助鐵路部門引進新的經(jīng)營管理理念、建立新機制。而其他渠道資金的籌集主要是通過公司上市來解決的。
相比客運而言，貨運業(yè)務(wù)彼此獨立性較強，更容易把市場前景較好的優(yōu)良資產(chǎn)單獨剝離出去進行公司化改制；而且，貨運的國際市場開放程度高，可以更好地吸收地方政府、社會和國際投資。因此，應(yīng)按照先貨運后客運的次序推動股份制改造成功的企業(yè)上市融資。
（二）鐵路交通運輸行業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略措施選擇
1、積極通過多種方式籌集建設(shè)基金
在我國,制約鐵路交通運輸發(fā)展的關(guān)鍵性問題是資金問題。美國鐵路建設(shè)之所以能在1887年一年中鋪軌2萬多公里，一個重要的原因就是擁有發(fā)達完善的資本市場，可以迅速吸收國內(nèi)外的投資資金。我國的資本市場雖不發(fā)達，但卻具備了吸收投資的有利條件。首先，我國大陸性地理特征條件，決定了鐵路還遠未達到發(fā)展的極限且在綜合交通運輸體系中具有不可替代性；其次，集裝箱、冷凍冷藏、行包快運等具有高附加值的貨運業(yè)務(wù)正在成為鐵路新的經(jīng)濟增長點，經(jīng)過商業(yè)性開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營之后必將達到較高的投資收益率。在籌集資金的過程中，除了在國內(nèi)外金融市場上進行股本融資這一方式外，可以選擇的方式還有直接債務(wù)融資、利用國際貸款以及融資租賃等。
2、明確政府的角色定位，積極轉(zhuǎn)變政府職能，推進現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范制改革
在“政企分開”的基礎(chǔ)上，還需要對鐵路運輸行業(yè)進行規(guī)范的公司制改造，建立有效激勵、嚴格約束、責(zé)權(quán)利相統(tǒng)一的法人治理機構(gòu)。對于具備一定市場生存能力的改制企業(yè)，可以直接改制為國有股占49%以下，民營資本持股51%以上的非國有法人控股的法人實體；那些暫時生存能力還比較弱的改制企業(yè)，可保持國有股占51%至75%的國有法人的控股地位，但仍應(yīng)強調(diào)產(chǎn)權(quán)明晰、獨立核算、面向市場、自負盈虧；實在無力經(jīng)營的可以選擇破產(chǎn)清算或者出售。鐵路的政府主管部門的職能因而轉(zhuǎn)向宏觀管理和行業(yè)管理，不再干預(yù)鐵路運輸企業(yè)具體的日常生產(chǎn)經(jīng)營活動，當(dāng)前的主要任務(wù)應(yīng)是：落實鐵路運輸企業(yè)的市場主體地位，完善資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任制；實現(xiàn)政企分開、社企分開、事企分開和減員增效，組建客運公司及專業(yè)貨運公司，為實現(xiàn)運輸專業(yè)化打下良好基礎(chǔ)。
3、積極推進鐵路行業(yè)技術(shù)引進開發(fā)，提高行業(yè)服務(wù)質(zhì)量
科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)進步的最終驅(qū)動力是科學(xué)技術(shù)，包括與之相適宜的管理技術(shù)，員工和資金都因科學(xué)技術(shù)的光明前景而重新優(yōu)化組合，以實現(xiàn)更高水平的產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力。這種技術(shù)效應(yīng)是不可阻擋也無法回避的時代潮流，可謂順之者盛，逆之者衰。我國鐵路系統(tǒng)經(jīng)過近年來的技術(shù)引進和自主開發(fā)，鐵路技術(shù)的開發(fā)應(yīng)用呈現(xiàn)出加速追趕的趨勢。當(dāng)前的工作重點是高速鐵路系統(tǒng)技術(shù)開發(fā)及建設(shè)；鐵路行車安全技術(shù)保障系統(tǒng)開發(fā)；重型優(yōu)質(zhì)鋼軌及新型軌枕制造；編組站自動化、裝卸作業(yè)機械化及貨場設(shè)備制造；鐵路客貨運信息系統(tǒng)開發(fā)等。
為順利實現(xiàn)鐵路運輸行業(yè)的戰(zhàn)略目標，鐵路運輸系統(tǒng)干部和職工必須轉(zhuǎn)變工作是完成國家運輸任務(wù)的思想，樹立鐵路運輸行業(yè)具有服務(wù)性特別強、同時競爭性也特別強的觀念，此外還需要不斷的學(xué)習(xí)和演練來更新自己的服務(wù)知識和技能。為此需要在市場機制的引導(dǎo)下，對現(xiàn)有的鐵路系統(tǒng)干部和職工進行全新的思想動員和教育培訓(xùn)，使之在新的工作環(huán)境下各司其職，保證社會的穩(wěn)定和發(fā)展。
4、注重和其他運輸行業(yè)的協(xié)調(diào)配合，創(chuàng)建交通運輸大領(lǐng)域的“共贏”格局
在我國五大運輸行業(yè)之間不僅存在著資源和市場的競爭，而且還存在著因各自優(yōu)劣勢相異而需要協(xié)調(diào)配合的實際可能。因此就可能會出現(xiàn)兩種結(jié)局：惡性競爭與良性競爭。惡性競爭是不突出和強化自己的運輸專業(yè)優(yōu)勢，不講究服務(wù)的質(zhì)量和方式，而是拼命壓低運輸價格，大打價格戰(zhàn)，最后落得個共敗共傷的結(jié)局，既浪費了經(jīng)濟資源，又造成了社會效益的損失；良性競爭與此剛好相反，五大運輸行業(yè)堅守各自的目標市場，運輸價格不下降或略微上揚，在運輸服務(wù)的質(zhì)量和方式上下足功夫，靠服務(wù)和技術(shù)創(chuàng)新來贏得市場，這樣的競爭方式不僅合理配置了經(jīng)濟資源，而且創(chuàng)造了越來越大的社會效益。
預(yù)計隨著市場發(fā)育得越來越完善，市場機制作用的越來越普遍和深入，交通運輸領(lǐng)域的行業(yè)結(jié)構(gòu)將趨向發(fā)達完善，通過且只能通過良性競爭而必然形成“共贏”格局。屆時，處于獨立市場競爭主體地位的鐵路運輸行業(yè)將呈現(xiàn)在世人面前，為國民經(jīng)濟建設(shè)發(fā)揮其應(yīng)有的功能和作用。
結(jié)論
