土地征收法律規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：土地征收法律規(guī)定范文

摘要 集體土地 征收補償土地管理法

一、相關(guān)概念的界定

（一）集體土地

根據(jù)《土地管理法》第8條規(guī)定“城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”可見我國的集體土地即是法律規(guī)定屬于國家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，以及農(nóng)民的宅基地、自留地和自留山。

（二）集體土地的征收補償

我國1982年《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。”2004年3月公布實施的“憲法修正案”第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給與補償。”由上述法律規(guī)定可見，我國集體土地征收補償?shù)闹黧w是國家，國家為了公共利益的需要可以依法對集體土地征收或征用，但應(yīng)予被征收權(quán)利主體以相應(yīng)補償。

二、我國集體土地征收補償現(xiàn)存的主要問題

（一）征收程序不規(guī)范

首先，代表國家行使權(quán)力的地方政府在土地征收過程中，扮演著重要的角色，應(yīng)該起到重要的調(diào)節(jié)作用。但是地方政府在行使權(quán)力的過程中，既是土地征收的決定者，又是補償標(biāo)準(zhǔn)的制定者，還扮演著正義裁決者的角色。法律法規(guī)的不完善和監(jiān)督機制缺失導(dǎo)致在土地征收過程中政府的權(quán)力濫用，滋生腐敗。其次，在決定土地規(guī)劃和征收時，缺乏有效公開的聽證程序，被征地者只能被動的接受，知情權(quán)受到侵害。最后，在確定征收補償標(biāo)準(zhǔn)時，被征地農(nóng)民沒有參與權(quán)。雖然《土地管理法》第48條規(guī)定：“征地補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地農(nóng)民集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。”但在實際征收操作過程中大都是主管部門自己確定，即使實行征地聽證制度的地方，也大多流于形式，參加聽證的多是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）干部、村干部，很難真實的反應(yīng)失地農(nóng)民的利益。

（二）征收補償范圍過窄

我國《土地管理法》第47條第1款規(guī)定：“征收土地，按照原有用途給予補償”，第3款規(guī)定：“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費?！笨梢娢覈梢?guī)定征地補償?shù)闹皇峭恋卦瓉碛猛镜闹苯訐p失，并不包含間接損失。按照原來的用途補償損失剝奪了土地發(fā)展權(quán)帶來的收益，土地補償與土地出讓金之間形成的巨額剪刀差使農(nóng)民蒙受了巨大的損失。

（三）征收補償標(biāo)準(zhǔn)不合理

根據(jù)我國《土地管理法》第47條規(guī)定：“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍?！恳粋€需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征耕地的安置補助費，最高不可超過被征前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！恋匮a償費和安置補助費的總和不能超過土地征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍?！备鶕?jù)上述規(guī)定，征地的補償計算標(biāo)準(zhǔn)是該土地平均年產(chǎn)值為計算單位，即“產(chǎn)值倍數(shù)法”，這種計算標(biāo)準(zhǔn)表面看非常合理，實際是不合理。以某省會城市為例，政府給出的土地的出讓金金額為每畝500萬，假設(shè)該地農(nóng)民每畝的年產(chǎn)值為2000元，按照規(guī)定其三年的平均年產(chǎn)值為2000元，全部按照最高來算土地補助費為2萬，每人安置補助費為1.2萬，假定一個農(nóng)戶有耕地8畝，人口為5口，其總補償費為22萬元。補償費與土地征收后的收益相比是不值一提的。

（四）補償費的分配不合理

我國《土地管理法》第10條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理?！庇纱丝梢姡w土地所有權(quán)的權(quán)利主體包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織、村集體經(jīng)濟組織和村民小組，權(quán)利主體的多元性造成集體土地所有權(quán)權(quán)利享有主體混亂。很難保障失地農(nóng)民補償費及時足額到位。

（五）補償安置方式簡單粗糙

一直以來，各地都在積極探索和嘗試對失地農(nóng)民的安置方式，但是據(jù)調(diào)查顯示，80%以上的土地征收采取簡單的貨幣方式補償安置，金錢具有很強的融通性，可以靈活的支配和使用，大多數(shù)失地農(nóng)民樂于接受這種補償方式，所以現(xiàn)金補償一直是補償安置的主要方式。然而坐吃山空的現(xiàn)象普遍存在是這一方式的主要缺陷。一次性支付補償金的方式雖然大多數(shù)的失地農(nóng)民樂于接受，但補償金用盡后的生活、就業(yè)、醫(yī)療等社會保障問題更應(yīng)得到關(guān)注。

（六）缺少專門的土地征收糾紛處理機構(gòu)

近年來，頻見于報端的征地引起的各種不和諧事件，多是失地農(nóng)民的合法權(quán)益受到侵害找不到相應(yīng)的糾紛處理機構(gòu)維護(hù)其權(quán)利造成的，雖然相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定了當(dāng)?shù)卣畬ο嚓P(guān)糾紛有協(xié)調(diào)、仲裁的權(quán)力和責(zé)任，由于缺乏相應(yīng)的監(jiān)督約束機制，失地農(nóng)民的權(quán)益很難得到維護(hù)。

集體土地征收補償是土地征收的關(guān)鍵，本文認(rèn)為合理協(xié)調(diào)相關(guān)各方利益，處理好上述問題是征收工作順利進(jìn)行的要求，也符合當(dāng)前城市化進(jìn)程、社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展的時代要求。

第2篇：土地征收法律規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：土地征收；問題；對策

Abstract: Land in China is not only the important production materials and property, but also the people to settle down in the country. In recent years, with the development of economy, city construction continues to accelerate, more and more countries levy on land, appeared some inevitable problems.

Key words: land expropriation; problems; Countermeasures

中圖分類號：F301.0文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）

我國土地的所有制形式分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種，我國的土地征收是發(fā)生在國家與農(nóng)村集體之間的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，它是國家為了公共利益的需要，依照法律的規(guī)定，在給予了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人相應(yīng)的補償后，將農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?。我國現(xiàn)行的征地制度形成于計劃經(jīng)濟時期，在近年來雖然不斷地進(jìn)行調(diào)整和完善，但滯后市場經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，因此也不可避免地產(chǎn)生一些問題。

1土地征收程序存在的問題

1.1相關(guān)法律中“公共利益需要”缺乏明確界定

我國《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收”，《土地管理法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對農(nóng)民集體所有的土地實行征收”。這些規(guī)定都強調(diào)了征收的前提條件是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經(jīng)濟組織或者個人利益需要，是不能征收集體土地的。但是現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有明確界定哪些建設(shè)項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”。為實施城市規(guī)劃分批次征收土地后，由哪些具體的建設(shè)項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由縣（市）人民政府按照規(guī)定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。

1.2土地征收的補償問題

土地征收是政府強制取得集體土地所有權(quán)的一種有償?shù)男姓绞?。《土地管理法》中明確規(guī)定了土地征收的補償標(biāo)準(zhǔn)，相比之前有所提高，但仍不足。土地征收得到的補償往往低于人民的客觀需求。我們知道，國家為了公共利益，對被征收土地的農(nóng)民進(jìn)行補償，既是世界通例，也體現(xiàn)了國家公共利益與土地所有者的“生產(chǎn)利益”、“財產(chǎn)利益”在矛盾中的必要協(xié)調(diào)，但是我國現(xiàn)行法律規(guī)定明顯帶有計劃經(jīng)濟的特征，如我國《土地管理法》第47條第2款明確規(guī)定：“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍?！备鶕?jù)上述法律規(guī)定，國家對土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費都是以土地過去年均產(chǎn)值作為確定補償費用標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)雖在原來的基礎(chǔ)上有所提高，但仍存在一定的不足，它難以正確體現(xiàn)地塊的區(qū)位差異及各地不同的經(jīng)濟發(fā)展水平，進(jìn)而難以維護(hù)農(nóng)民現(xiàn)有的生活水平。而廉價的土地征收成本使政府在征地中獲取了本應(yīng)屬于農(nóng)民的土地征收與土地出讓之間的差價利益，侵害了廣大農(nóng)民的權(quán)益，也影響了政府在人民群眾心目中的信譽與權(quán)威的樹立。

1.3土地征收權(quán)的行使問題

從世界各國對土地征收權(quán)力的行使來看，大多是為了公共利益。一些經(jīng)濟比較發(fā)達(dá)的國家，政府更多的是采用通過與所有者合作或商議的形式獲得土地，實行土地先買為主，征收為輔。當(dāng)收買發(fā)生困難時，才實行土地征收。在我國，凡是不屬于該集體經(jīng)濟組織的用地單位或個人需要使用土地，都必須請求政府動用征地權(quán)，從而滿足其用地的需要。我國自實行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對征地權(quán)的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發(fā)區(qū)、科技園等向投資單位提供優(yōu)惠政策，而土地使用費往往作為其優(yōu)惠的條件之一。盡管現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定征收審批權(quán)由國務(wù)院及省級人民政府行使，但各級地方政府仍擁有一定的權(quán)力，加之監(jiān)督機制不完善，便在征地申報過程中出現(xiàn)了一些弄虛作假的行為。

1.3土地收益分配問題

主要是土地收益究竟補償給誰的問題，土地征收過程中，土地收益在被征收者與征收者之間進(jìn)行分配。有關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，地方政府占了補償收益的大部分，而被征收的百姓收之甚微。

然而在實際當(dāng)中，一些縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府也參與補償收益的分配，從而導(dǎo)致集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民個人獲取的補償收益減少。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，地方政府占了補償收益的大部分，而農(nóng)民作為集體土地的直接使用者和經(jīng)營者，在補償中往往處于劣勢，掌握在集體經(jīng)濟組織手中的征地補償費也往往被少數(shù)干部所侵吞。其次是土地收益分配法律法規(guī)不明確。土地補償費、地上附著物和青苗費的補償費的補償標(biāo)準(zhǔn)較低，前面已經(jīng)講過。對于這些費用是應(yīng)以集體經(jīng)濟組織登記戶口為準(zhǔn)，還是以土地承包人為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，法律無具體規(guī)定，實踐中容易產(chǎn)生糾紛。對于嫁城女、新生兒等能否享有分配之權(quán)，享有多大分配權(quán)，因無明確的法律依據(jù)，在實踐中各地依《村民委員會組織法》的規(guī)定，由村民大會或村民小組通過土地費用分配方案，在行使自治權(quán)中處理的結(jié)果相差很大，沒有享有分配權(quán)或沒有享有完全分配權(quán)的村民，以要求享有村民待遇為由，紛紛訴至法院。對該類案件缺乏具體的法律依據(jù)，在處理上隨意性很大，法院判決后，很難使當(dāng)事人服判決，執(zhí)行過程中村委會抵觸大。

此外，有關(guān)土地征收程序的立法比較簡單、粗糙，在許多具體的制度設(shè)計上存在漏洞。具體表現(xiàn)在：（1）土地征收目的合法性審查沒有納入程序中。土地征收目的必須合法，必須是為了公共利益需要才能征收土地，這是國際上通行的原則，亦為我國法律所接受。但這一原則在實施過程中卻受到了嚴(yán)重扭曲。（2）缺少對行政機關(guān)的監(jiān)督機制。在我國，行政機關(guān)既是土地征收的決定者，亦是執(zhí)行者，處于絕對優(yōu)勢地位，必須嚴(yán)加監(jiān)督，防止權(quán)力濫用，但我國現(xiàn)行土地立法并沒有規(guī)定必要的監(jiān)督機制。

2 完善土地征用的具體對策

2.1以法律形式嚴(yán)格限定公益性用地范圍，增加“公共利益用途”的審核環(huán)節(jié)

我國現(xiàn)行法律中對“公共利益的需要”缺乏明顯界定，那么什么是社會公共利益？我國《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！薄冻青l(xiāng)規(guī)劃法》也有類似規(guī)定。這些規(guī)定都強調(diào)了征收土地的前提必須是為了“公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經(jīng)濟組織或者個人利益需要，是不能征收集體土地的。但是現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有明確界定哪些建設(shè)項目用地是為了“公共利益的需要”，或界定哪些項目用地不是為了“公共利益的需要”。我國應(yīng)借鑒征收制度比較成熟國家的經(jīng)驗，對公共利益的概念、范圍進(jìn)行明確。將征收區(qū)分為公共利益的征收行為和非公共利益的征收行為，將土地征收限定在公共用途和符合公共利益的范圍內(nèi)，以限制借“公共利益”目的濫用征地權(quán)的現(xiàn)象。同時，應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行《土地管理法》中的土地征收審批制度。國務(wù)院或省級人民政府應(yīng)加強對土地征收目的合法性的事前審查和事后審查。在申報征地過程中，由指定的機構(gòu)審核該項目是否符合“公共利益用途”。根據(jù)我國的實際情況來看，以各級人大審核較為可行，只有經(jīng)審核符合公共利益用途，方可核準(zhǔn)征地。

2.2完善土地征收的補償制度，合理安置失地農(nóng)民

《土地管理法》規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)中的“土地年產(chǎn)值”是個極不易確定的數(shù)值，各地差異也相當(dāng)大，計算時主觀性很強，不僅增大了政府自由補償?shù)碾S意性，而且在實踐中征地的雙方多數(shù)是達(dá)不成共識的。因此，解決這些問題應(yīng)從幾個方面著手：第一，補償標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)行《土地管理法》盡管提高了根據(jù)土地產(chǎn)值補償?shù)谋稊?shù)，但還遠(yuǎn)未消除低成本征地的不合理狀況。第二，擴大補償范圍。在對農(nóng)民的實際損失給予了補償?shù)耐瑫r，還應(yīng)該加入預(yù)期的利益。預(yù)期的利益當(dāng)然很難確定，但是可以從失地農(nóng)民近五年甚至近十年的平均利潤中予以確定，尤其是對于個人承包集體土地的農(nóng)戶，承包期限還未到期，承包的土地就被政府征收了，他們的預(yù)期利益就更應(yīng)該給予維護(hù)。第三，合理的給予安置，應(yīng)該在給予金錢補償?shù)耐瑫r，對他們今后的生活給予安置。如給予換地補償?shù)陌仓?，就是在征收了這塊土地后用另一塊適宜耕種的土地補償。另外，還可以將一部分補償拿出為失地農(nóng)民辦理保險，這也是維護(hù)他們合法利益可行的途徑之一。

2.3土地征收范圍的決定。政府有關(guān)部門應(yīng)將決定征收的土地的范圍予以公告并通知被征收者，允許被征收者乃至社會公眾提出異議。如果對征地范圍有爭議的，可以向政府有關(guān)部門提出復(fù)議或者申訴，對復(fù)議或者申訴不服的，可以向人民法院提訟；當(dāng)然，也可以直接向人民法院提訟。這樣的規(guī)定，既有利于對行政機關(guān)行使權(quán)力進(jìn)行監(jiān)督，加強對其約束，防止其濫用征收權(quán)，同時也為被征收者提供了有力的救濟途徑，切實維護(hù)其合法權(quán)益。

2.4土地征收的補償。征收者與被征收者對征地的補償標(biāo)準(zhǔn)等問題進(jìn)行談判、協(xié)商，由政府和農(nóng)戶選派的代表組成委員會共同確定征收賠償方案，意見不一時，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決，對裁決不服的，可以向人民法院，由人民法院裁定，以保證補償方案的公正性。這種做法，有利于減少土地征收中的不公平性，使雙方可以在相對平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行協(xié)商，實現(xiàn)各方利益的最大化和平衡化。

2.5土地征收的執(zhí)行與完成。如果雙方達(dá)成協(xié)議或法院裁決維持征收決定，則可確定具體征收事宜。首先，由需用地人按照補償方案繳納土地征收補償費用，之后雙方到土地管理部門進(jìn)行登記，需用地人獲得征收土地的所有權(quán)。這樣既有利于被征收土地者盡快獲得合理的補償，又有利于需用地人早日獲得土地的所有權(quán)，有利于雙方利益的實現(xiàn)，避免不必要的糾紛，維護(hù)交易安全。

3 結(jié)語

我國是一個農(nóng)業(yè)人口在可預(yù)見的長時期內(nèi)仍將占多數(shù)的農(nóng)業(yè)大國，土地征收事關(guān)失地農(nóng)民之生存權(quán)，事關(guān)社會穩(wěn)定之大局。土地征收引發(fā)的一系列矛盾已成為當(dāng)前我國的重要問題，需要國家高度重視，有效解決。否則，若讓這些矛盾持續(xù)下去，得不到有效解決，上訪必會隨之而來，政府工作得不到有效開展，從而影響社會穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：土地征收法律規(guī)定范文

對此重大消息筆者保持審慎樂觀態(tài)度，因為雖然具體辦法出臺了，但是其必須經(jīng)過具體實踐才能發(fā)現(xiàn)其效果如何，且筆者對《辦法》研讀后，發(fā)現(xiàn)其有兩大核心問題亟需進(jìn)一步明確和落實，否則《辦法》有可能達(dá)不到預(yù)期的效果。

一、《辦法》對貸款條件限制過嚴(yán)

《辦法》第四條是對農(nóng)民住房貸款條件的規(guī)定，筆者認(rèn)為，該規(guī)定至少有兩方面的問題：

其一，第三款要求對于征收范圍的住房不能抵押；該限制實質(zhì)上并沒有理解抵押法律意義和抵押對征收的影響，從實質(zhì)上來說，房屋抵押并不影響征收，也不會增加征收的財政負(fù)擔(dān)和難度，這也是《國有土地上房屋征收補償條例》第十六條沒有將抵押列入其禁止范圍的原因。

其二，第四款要求除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關(guān)證明材料；該條款又包含兩個具體問題，一是什么才是其他長期穩(wěn)定居住場所？二是誰來提供這個證明材料？

二、《辦法》對抵押房屋處置的突破不如預(yù)期

《辦法》第十二條因借款人不履行到期債務(wù)，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權(quán)的，貸款人應(yīng)當(dāng)結(jié)合試點地區(qū)實際情況，配合試點地區(qū)政府在保障農(nóng)民基本居住權(quán)的前提下，通過貸款重組、按序清償、房產(chǎn)變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應(yīng)由貸款人優(yōu)先受償。變賣或拍賣抵押的農(nóng)民住房，受讓人范圍原則上應(yīng)限制在相關(guān)法律法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的范圍內(nèi)。

該規(guī)定實質(zhì)上沒有達(dá)到和符合《國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）的精神，該《意見》明確規(guī)定：因借款人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的情形需要實現(xiàn)抵押權(quán)時，允許金融機構(gòu)在保證農(nóng)戶承包權(quán)和基本住房權(quán)利前提下，依法采取多種方式處置抵押物。完善抵押物處置措施，確保當(dāng)借款人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的情形時，承貸銀行能順利實現(xiàn)抵押權(quán)。農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)）抵押貸款的抵押物處置應(yīng)與商品住房制定差別化規(guī)定。探索農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保中宅基地權(quán)益的實現(xiàn)方式和途徑，保障抵押權(quán)人合法權(quán)益。對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的抵押物處置，受讓人原則上應(yīng)限制在相關(guān)法律法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的范圍內(nèi)。

而目前對于受讓人的規(guī)定按照《土地管理法》第六十二條、第六十三條的規(guī)定，只能限制于本集體成員、且需符合一戶一宅的原則。因此，如果嚴(yán)格按照目前的法律規(guī)定操作，則抵押物的處置可能只能是一紙空文，不能達(dá)到試點的目的，也會嚴(yán)重影響到金融機構(gòu)放貸的積極性。

三、應(yīng)對措施

其一，應(yīng)該刪除僅僅列入征收范圍對住房抵押的限制，因集體土地的征收目前還適用《土地管理法》和國土部《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》，且列入范圍到征收生效的期限是不明確的，不能因為列入范圍就限制抵押。

其二，應(yīng)該盡快明確長期穩(wěn)定居住場所的定義和證明單位，如其自身名下有其他房屋、或者其直系親屬提供證明愿意提供居住場所，還是進(jìn)城務(wù)工以后租賃房屋證明；或者直接取消該要求。就筆者看來，政府對于公民有提供最低生活保障的義務(wù)，其包含保障房，但沒有宅基地或者集體土地上的房屋并不代表農(nóng)民就會流浪街頭，不能通過限制抵押或者轉(zhuǎn)讓的形式來妨礙集體土地及其房屋所有權(quán)財產(chǎn)屬性的利用。

其三，農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)）抵押貸款的抵押物處置應(yīng)與商品住房制定差別化規(guī)定。筆者認(rèn)為，雖然其原則上應(yīng)以目前的法律規(guī)定為準(zhǔn)，那是否也可以參照集體土地企業(yè)廠房的處理模式，在集體組織同意的情況下，在需要對宅基地進(jìn)行處置的時候，通過政府征收后招拍掛的模式來進(jìn)行處置；或者將集體范圍擴大，比如擴大到本鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有經(jīng)濟組織或者本縣級政府范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟組織甚至本縣范圍內(nèi)的所有人均可參與競買。

第4篇：土地征收法律規(guī)定范文

征地干什么？――用途變來變?nèi)ィ詈蠼K成房地產(chǎn) 按照相關(guān)法律規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定的授權(quán)和程序?qū)r(nóng)民集體所有的土地實行征收或征用，并給予補償。事發(fā)的平度市鳳臺街道杜家疃村農(nóng)田，也就是被征的土地。這塊土地究竟會用來做什么呢？

早在2006年7月，一份《征收土地預(yù)公告》中顯示，根據(jù)土地利用年度計劃和土地利用總體規(guī)劃，平度市人民政府?dāng)M征收香店辦事處杜家疃村農(nóng)用地125055平方米等四塊地，土地征收后擬作為工業(yè)和教育用地。當(dāng)年12月31日，山東省人民政府批復(fù)了香店街道辦事處等農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。上述農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后同意征收，用于該市城市建設(shè)。

然而，就在今年3月初，有開發(fā)商在耕地里圈地建辦公室，一些村民認(rèn)為地可能被賣了，于是在農(nóng)田里支帳篷值守土地。記者調(diào)查了解到，這塊地于2013年10月被青島成元天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得。

村民知情嗎？――土地“先轉(zhuǎn)后征”，“矛盾”7年未結(jié) 我國相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，在征地依法報批前，要將擬征地的用途、位置、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑告知被征地農(nóng)民。征地補償不落實的，不得強行使用被征土地。

平度市有關(guān)部門介紹，按照規(guī)定，政府征收土地程序合法。記者輾轉(zhuǎn)得到的相關(guān)文件顯示，2006年，平度市人民政府就要求土地征收后村委要做好村民工作，將對上述土地進(jìn)行勘測定界，進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。

未曾想，征地矛盾從此開始出現(xiàn)。一些百姓不愿失地，在政府部門組織土地征收過程中，一直“不配合”。2007年開始，鳳臺街道和村委會數(shù)次去清點地塊，一些農(nóng)戶不到場。按法律要求在村委會張貼的《征收土地預(yù)公告》、《征收土地公告》和《征收土地補償公告》，一些村民也反映沒有看到。

杜家疃村有197戶646口人。涉事土地面積約134.37畝，其中100畝左右是村民口糧田。直到2013年1月，歷經(jīng)磕絆，杜家疃獲批征收土地的清點工作才算“完成”。

一份填表日期為2013年1月28日的杜家疃村《附著物調(diào)查登記表》顯示，村民李榮茂的三塊用于種植棗樹的林業(yè)用地中，他按手印并寫上“不同意賣地”。

記者向平度市鳳臺街道和杜家疃村相關(guān)負(fù)責(zé)人詢問，土地征收有沒有履行發(fā)通知、公告，他們表示公告過，但無法提供相關(guān)證明，而部分村民則堅稱對自己的承包地被征收“不知情”。

補償誰說了算？――政府說到位了，村民說賣地不知情何談拿補償 平度市有關(guān)方面表示，當(dāng)?shù)刎斦?013年4月8日撥付了杜家疃村青苗和地上附屬物補償費340.6274萬元，每畝標(biāo)準(zhǔn)2.5萬元。5月16日，又撥付土地安置補償費604.665萬元，并按規(guī)定，預(yù)備將其中80%即483.7萬元分配給村民。

截至3月23日，有42戶村民領(lǐng)取，剩余27戶以補償標(biāo)準(zhǔn)過低為由，尚未支取。用于支付土地延包（1999年）以來新增無地人口139人的口糧補助，標(biāo)準(zhǔn)也是人均6800元（共17年），共計90多萬元。其中112人已經(jīng)簽字支取，還有27人也以補償過低為由尚未支取。

第5篇：土地征收法律規(guī)定范文

一、我國農(nóng)村土地征收程序的概念

1.我國農(nóng)村土地征收的概念

我國《憲法》規(guī)定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”，由此我們可以將土地征收的概念理解為：為了國家、人民公眾的利益，可以要給與一定的補償取得土地的所有權(quán)和土地上附著物的所有權(quán)，但是“公共利益”的概念及補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)并沒有硬性規(guī)定。

2.土地征收與土地征用的辨析

土地征收主要是所有權(quán)的改變，不僅包括土地還包括土地上的附著物。征用只是使用權(quán)的改變，國家征用土地之后，會給與一定補償，并且經(jīng)土地歸還原有的土地?fù)碛姓摺?/p>

二、我國農(nóng)村土地征收程序現(xiàn)狀及補償措施的建議

1.我國農(nóng)村土地征收程序

依照我國的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，我國集體土地征收的程序包括：建設(shè)單位依法申請土地，材料經(jīng)過受理之后擬定征地的方案，接著是進(jìn)行公告和確認(rèn)，接下來是同級人民政府進(jìn)行征地審查并且逐級上報，在此之后會制定征地補償方案并舉行聽證會解決補償安置問題，當(dāng)補償安置方案無異議且實施之后才能頒發(fā)建設(shè)用地的批準(zhǔn)書。

2.我國農(nóng)民權(quán)益受到侵害的表現(xiàn)

土地是重要的生產(chǎn)和生活資料，大量的土地征收導(dǎo)致大量的人員失業(yè)，他們涌進(jìn)城市，但是城鎮(zhèn)化的發(fā)展不完善并沒有為他們提供合適的崗位，，會造成城市競爭更加激烈，社會問題突出，嚴(yán)重的更會危及社會治安，他們當(dāng)中很多人只能從事一些技術(shù)含量小、對文化素質(zhì)要求低的行業(yè)這也就相當(dāng)于他們是“隱性失業(yè)”，而政府對被征地人的補償是一次性的貨幣補償，并不考慮以后土地升值的潛力，對于這一大筆錢財很多人事沒有足夠的能力去打理，會造成這些人一夜暴富，從而失去生活的目標(biāo)。農(nóng)民失去土地之后他們再也得不到土地給與他們的保障，同時甚至不能享受城市居民的一些社會保障，他們成了“社會夾心層”，這些沒有給與他們幸福感，反而使幸福指數(shù)降低。在土地征收過程當(dāng)中完全是行政力量的主導(dǎo)，市場的規(guī)律并沒有發(fā)揮作用，造成農(nóng)民得不償失嚴(yán)重侵害他們的權(quán)益。

3.我國征地過程中的違法行為

在進(jìn)行集體土地征收過程當(dāng)中存在很多的違法行為，其中法律制度的缺陷是其本質(zhì)原因。河南省是一個農(nóng)業(yè)大省并且是全國的產(chǎn)糧基地，每年存在因為征收土地造成人員失業(yè)和糧食總產(chǎn)量下降的情況，這些要求我們對這個問題進(jìn)行深入研究。

土地在中國的歷史上起著很重要的作用，如今征收土地不合法勢必不造成社會的動蕩。在征收集體土地的過程當(dāng)中存在出現(xiàn)“釘子戶”，甚至?xí)├麍?zhí)法造成群體性沖突，也有的因為補償安置不到位的問題造成工程延期，造成了很大的資源浪費。征地的主體是政府且監(jiān)督也是政府內(nèi)部自上而下的監(jiān)督，這種當(dāng)運動員又當(dāng)裁判的行為很容易因為自己的利益的獲得而去損害公民的利益，造成對土地所有者的侵害也容易衍生腐敗問題。有的地方政府為了自己的政績和稅收出現(xiàn)賣地的行為，但是政府由于政府制定土地征收制度不透明，監(jiān)督體質(zhì)不完善，無法對其工作進(jìn)行監(jiān)督。

河南省已有的法律文件難以對集體土地征收補償制度提供充實的法律根據(jù)。其中《憲法》與《土地管理法》就有一定的沖突，《土地管理法》存在一定的違憲行為，但是當(dāng)前中國的法律制度并沒有違憲審查，所以《憲法》難以起到它應(yīng)有的作用。

在進(jìn)行土地補償方案過程中要舉行聽證會，但是聽證會難以起到應(yīng)有的作用，聽證的主體不能及時得到信息且聽證主體不廣泛，其應(yīng)有的權(quán)利得不到保障。

4.對土地征收補償?shù)慕ㄗh

要明確合理的征收補償標(biāo)準(zhǔn)和機制，補償方式要多樣化，擴大補償范圍，考慮以后土地增值的因素，將征收土地補償與就業(yè)、養(yǎng)老、實物、等進(jìn)行結(jié)合，以促進(jìn)“人的城鎮(zhèn)化。；重構(gòu)農(nóng)村集體土地征收的法律框架加大對土地征收救濟程序的建設(shè)，制定《土地征收法》為土地征收提供有法可依的局面，同時加大土地征收補償工作的程序的透明度，對政府集體土地征收進(jìn)行體制外的監(jiān)督，并制定征地補償復(fù)議程序；加強公民的參與并維護(hù)被征收土地人的聽證權(quán)利和表達(dá)權(quán)利；完善集體土地征收的法律制度和相關(guān)的配套措施，用社會保障制度替代土地的保障制度，同時建設(shè)同地同價公平的補償制度，對土地上的附著物進(jìn)行合理的賠償。

三、完善我國農(nóng)村土地征收程序的建議

第6篇：土地征收法律規(guī)定范文

    《憲法》第十條：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。

    《憲法》第十三條：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。

    《土地管理法》第二條：國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。

    《土地管理法》第五十八條：有下列情形之一的，……可以收回國有土地使用權(quán)：（一）為公共利益需要使用土地的；……

    《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條：國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，……在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，……

    什么是“公共利益”？

    公共利益包括哪些事項，哪些范圍？

    我國現(xiàn)行憲法和法律對此沒有界定。

    二、憲法和法律是否需要對“公共利益”的涵義和范圍加以界定？

    憲法和法律由于需要調(diào)整廣泛的社會關(guān)系和社會生活，具有普遍性，因此往往不得不使用許多具有一定彈性的不確定用語，如“緊急情形”、“重大危害”、“正當(dāng)程序”、“公共利益”，等等。對此，各國情況皆然。

    《法國人權(quán)宣言》第十七條規(guī)定，財產(chǎn)是神圣不可侵犯的權(quán)利，除非當(dāng)合法認(rèn)定的公共需要所顯然必需時，且在公平而預(yù)先補償?shù)臈l件下，任何人的財產(chǎn)不得受到剝奪。什么是“公共需要”，什么是“顯然必需”，什么是“公平補償”，都是不確定用語，《宣言》并沒有對此加以明確界定。

    美國憲法修正案第五條規(guī)定，非經(jīng)正當(dāng)法律程序，不得剝奪任何人的生命、自由或財產(chǎn)；非有公正補償，私有財產(chǎn)不得征為公用。什么是“正當(dāng)法律程序”，什么是“公正補償”，亦為不確定用語，該修正案并沒有對此加以明確界定。

    日本憲法第二十九條規(guī)定，財產(chǎn)權(quán)不得侵犯。財產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容，應(yīng)由法律規(guī)定以期適合公共之福祉。私有財產(chǎn)，在公正補償下得收歸公用。這里的“公共福祉”、“公正補償”，也都是不確定用語，該憲法條款亦沒有對此加以明確界定。

    對于這些不確定用語，雖然各國憲法沒有對之加以明確界定，但有的國家通過具體法律、法規(guī)明確其涵義和范圍，使之具體化，有的國家（大多數(shù)國家）則是由執(zhí)法者根據(jù)其法律理念，根據(jù)其對相應(yīng)法律的目的、原則、精神的理解，就具體個案的情形對之作出其認(rèn)為最適當(dāng)?shù)慕忉尅Ｈ绻鄬θ藢χ幸闪x或異議，則可訴諸法院，由法官作出最終解釋。

    我們正在建立法治社會和法治國家，但現(xiàn)在離建成法治社會和法治國家還有相當(dāng)一段距離。首先，我國的執(zhí)法者、法官和其他法律人尚未普遍受到共同的基礎(chǔ)法律教育和法律訓(xùn)練，法律共同體尚未有完全相同的法律話語，其二，我國的部分執(zhí)法者和法官的法律素質(zhì)和人文素質(zhì)還有待提高，不少人只知機械地適用法律，在遇到法律規(guī)定不甚明確或類似“公共利益”一類不確定用語時，就不知如何應(yīng)對，甚至一籌莫展；其三，我國法律共同體尚未形成穩(wěn)定的，規(guī)范和制約法律人行為的完善的法律制度和職業(yè)道德規(guī)范，一些人在遇到法律規(guī)定不甚明確或類似“公共利益”一類不確定用語時，不是運用法治理念，將不確定法律用語與相應(yīng)法律的目的、原則、精神結(jié)合，靈活和公正（實質(zhì)公正）地處理個案，而是濫用自由裁量權(quán)，通過惡意地擴大或縮小（甚至歪曲）相應(yīng)不確定用語的內(nèi)涵和外延，以達(dá)到為自己或自己的親朋好友，或為對自己行過賄，給過好處的相對人謀利的目的，而這樣做乃是以犧牲大量其他行政相對人的合法權(quán)益和國家的、社會的利益（真正的公共利益）為代價的。

    三、法律是否可能對“公共利益”的涵義和范圍加以界定？

    考察我國和境外的法律實踐，法律界定“公共利益”一個基本涵義和大致范圍應(yīng)該說還是可能的。

    例如，我國《行政訴訟法》對行政訴訟受案范圍的規(guī)定本來是一件十分困難的事，但該法通過列舉加概括再加排除的方式較好地解決了問題：該法首先列舉出可能列舉的行政訴訟可訴具體行政行為（共七項），為避免列舉不能窮盡的問題，再設(shè)一兜底性條款，將立法時不能列舉或難以列舉的可訴具體行政行為（即所有涉及相對人人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)的其他具體行政行為）概括性地列入，然后排除出立法時確定不納入行政訴訟，即不作為法院行政訴訟受案范圍的行政行為。雖然《行政訴訟法》通過這一方式界定的行政訴訟受案范圍仍然并非十分明確，但大致的范圍應(yīng)該說是比較清楚的。

第7篇：土地征收法律規(guī)定范文

“尊重和保障人權(quán)”、“保護(hù)公民合法私人財產(chǎn)”在2004年寫入憲法,從國家根本大法的高度強調(diào)了對作為私權(quán)的公民財產(chǎn)權(quán)、公民人身權(quán)的法律保護(hù),隨后帶動了一系列以保護(hù)私權(quán)為目的法律、法規(guī)的通過?？梢哉f,中國法治的發(fā)展已經(jīng)為個人私權(quán)的保護(hù)建立了一個比較嚴(yán)密的法律保障體系,與我們前述的各個歷史時期相比,極大的擴大了私權(quán)在法制體系上的空間。而公共利益掌握在公權(quán)力執(zhí)行者手中是對私權(quán)進(jìn)行限制的一把利劍,正確界定公共利益是把握公權(quán)限制私權(quán)的關(guān)鍵。我國《憲法》第10條規(guī)定“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”。第13條規(guī)定“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償”?！睹穹ㄍ▌t》第7條規(guī)定“民事活動應(yīng)當(dāng)尊重社會公德,不得損害社會公共利益,破壞國家經(jīng)濟”?！锻恋毓芾矸ā返?條規(guī)定“國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第19條規(guī)定“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據(jù)社會公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償”。我國的法律、法規(guī)很多都做出了上述這樣的規(guī)定,從法律規(guī)定的形式上來看,只有公共利益是限制公民個人權(quán)利、或者是讓公民將自己的權(quán)利予以讓渡的原因。

然而,在現(xiàn)實生活中私權(quán)的生存空間卻并不樂觀,因為無論民法中對私權(quán)的規(guī)定多么詳盡完備,當(dāng)面臨公權(quán)力時,私權(quán)總是那么得脆弱。《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布前,房地產(chǎn)開發(fā)商在政府的授意或默許下野蠻拆遷,該條例頒布后,政府走向前臺,以公共利益為名大肆征收房地產(chǎn)開發(fā)商欲開發(fā)地段的的房屋,被征收戶的合法私人財產(chǎn)權(quán)利遭到不應(yīng)有的侵害,現(xiàn)階段如何切實保護(hù)公民合法的私人財產(chǎn)權(quán)利?公權(quán)力在何種情況和程序下,才有理由介入到私權(quán)當(dāng)中?

《世界人權(quán)宣言》第29條第(2)款的規(guī)定描述了關(guān)于公權(quán)與私權(quán)的普遍的一般性的關(guān)系:“每個人的權(quán)利和自由的行使,只受法律確定的限制,這種限制的目的只是為了保證對其他人的權(quán)利和自由應(yīng)有的承認(rèn)和尊重,以及滿足在一個民主社會中對道德、公共秩序和一般福利的正當(dāng)要求?！痹摋l規(guī)定明確了私權(quán)受限制的范圍——公共利益。政府行使公權(quán)力進(jìn)行公共管理其所追求的最終的價值是為了保護(hù)個人的權(quán)利。每個人對生命、安全、自由,財產(chǎn)權(quán)、隱私權(quán)等自然權(quán)利都享有充分的自主和被尊重的權(quán)利,政府公權(quán)力擔(dān)負(fù)著通過法律和制度保護(hù)這些權(quán)利的職責(zé)。這些私權(quán)享有不言自明的和假定的不可侵犯性,只有在特定的情況下,并通過有限的手段,才能使個人權(quán)利服從于重要的社會利益,即公共利益?？墒?公共利益并不具備超越個人權(quán)利的絕對優(yōu)先性,公共利益雖然客觀存在,也是我們每個人所必需的,但是其在價值上并不天然的優(yōu)先于個人權(quán)利,不能以促進(jìn)公共利益為目的而無限制的侵犯私權(quán)利。所以,政府在決定是否犧牲個人權(quán)利來保障公共利益的實現(xiàn)時,首先必須要衡量兩者的大小,然后才能做出選擇,而不應(yīng)該總是先入為主的認(rèn)為公共利益一定高于個人權(quán)利且具有絕對的優(yōu)先性。在這樣的視角下,重新審視我們提到的房屋征收中被征收戶的財產(chǎn)權(quán),也都應(yīng)是公共權(quán)力應(yīng)該保障的公共利益的終極目的,而不必然是侵害的對象!況且,我國現(xiàn)行的法律還沒有對何為公共利益做出明確的規(guī)定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》雖然不能從法律層面上界定公共利益,但第八條通過列舉的方式指出“確需征收房屋的,由市、縣級人民政府作出房屋征收決定”的六個方面的公共利益,分別是(一)國防和外交的需要;(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;(五)由政府依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。但是公共利益無論以何種形式表現(xiàn),其最終的關(guān)懷也應(yīng)該是保障公民個人的自

由和權(quán)利,為社會中每一個不特定的個人都能享有的利益。若政府征收一塊地是為了建設(shè)公園、地鐵等市政設(shè)施,每個人都有享有該市政設(shè)施帶來的利益的可能性,此即公共利益;但是如果政府將這塊地的土地使用權(quán)出讓給了房地產(chǎn)開發(fā)商,由開發(fā)商以盈利為目的開發(fā)寫字樓、商品房進(jìn)行商業(yè)性的開發(fā)經(jīng)營,此即非公共利益。但如何處理這一問題,我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下兩方面著手: 一要重視正當(dāng)程序。為了防止公權(quán)力機構(gòu)借口“公共利益”肆意侵入到私權(quán)的領(lǐng)域,唯一的途徑就是通過制定相關(guān)法律界定什么是公共利益,使政府在實施相應(yīng)行政行為時,納入到程序化軌道上來衡量公共利益與個人權(quán)利的得失,這不僅符合法治的精神,也是確保個人權(quán)利生存空間不被破壞的最后一道防線。也只有經(jīng)過正當(dāng)?shù)姆沙绦?如行政聽證制度),才可以達(dá)到擴大公眾參與的范圍,使公共利益的判定過程公開透明,使行政相對人在知情權(quán)被充分保障的情況下,做出民主的決策,減少誤解。公共利益不是自由裁量,也只有通過法律程序,才可以論證清楚為什么個人的自由、財產(chǎn)為了公共利益被限制,且這種限制與公共利益之間形成的是合理關(guān)系。行政相對人通過參與程序,與政府決策者一同論證清楚這種限制是不是為了實現(xiàn)這一公共利益所必需且唯一的選擇。才能理解“政府公權(quán)力侵犯了公民個人的某種權(quán)利,是為了服務(wù)于一項令人信服的公共利益”

第8篇：土地征收法律規(guī)定范文

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地 物權(quán)法 現(xiàn)實意義 公共利益

現(xiàn)階段的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不適宜我國經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，新土地物權(quán)法條文的出臺促使土地物權(quán)合同的內(nèi)容和形式發(fā)生改變，表現(xiàn)在極力發(fā)展農(nóng)村土地物權(quán)的私法保護(hù)上。這里，筆者對我國農(nóng)村土地物權(quán)法的利弊進(jìn)行了分析，以期為我國農(nóng)村土地物權(quán)法律體系的構(gòu)建提供借鑒。

農(nóng)村土地的曙光：土地物權(quán)立法的嘗試

農(nóng)村土地物權(quán)法的立法嘗試。我國在建立土地物權(quán)體系中以土地公有制為主體，以地上權(quán)為構(gòu)建土地物權(quán)制度的根本。土地物權(quán)體系包括了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)以及農(nóng)村宅基地使用權(quán)和地役權(quán)等。物權(quán)特征包括支配性、絕對性及排他性。被界定為用益物權(quán)的有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)。

用益物權(quán)就是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性權(quán)利?！段餀?quán)法》以規(guī)定土地的所有權(quán)為根本內(nèi)容，以土地管理和土地保護(hù)為主要制度，在第一百五十四條中規(guī)定，對失去宅基地的村民重新分配權(quán)利。

在農(nóng)村宅基地的征收中除了自然災(zāi)害情形下的宅基地滅失，集體經(jīng)濟組織還是會根據(jù)土地管理法的明文規(guī)定，在變更與注銷程序中將已登記的土地所有權(quán)，予以使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和消滅的集中辦理。對于農(nóng)村成員中沒有對宅基地使用權(quán)予以登記和注冊的戶口，將設(shè)置變更或注銷登記程序，對此成員仍存在宅基地的使用權(quán)。

農(nóng)村土地物權(quán)法的現(xiàn)實意義。首先，賦予了城鄉(xiāng)二元土地的法律依據(jù)。關(guān)于我國所實行的土地公有制早在1982年頒布的《憲法》中就已明確并由此形成了城鄉(xiāng)二元土地所有制，并與城市土地國家所有制及農(nóng)村土地集體所有制共同存在，對土地的權(quán)利進(jìn)行保護(hù)。當(dāng)前實行的《憲法》明確指出了城市土地的相關(guān)規(guī)定。譬如在第十條中指出城市土地為國家享有，只是一些法律規(guī)定之外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地不為國家所有，而為集體所有。此外為集體所有的土地還包括宅基地、自留地以及自留山等土地。國家依據(jù)法律規(guī)定，對土地進(jìn)行征收或者征用，并且給予補償，最終目的還是為了滿足公共利益。對于土地轉(zhuǎn)讓可依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行，任何組織或者個人，不得以侵占、買賣或者其他各種形式進(jìn)行非法轉(zhuǎn)讓。以此保證所有使用土地的組織與個人，對土地實現(xiàn)合理的使用。此外，土地所有權(quán)的主體在《物權(quán)法》中也得以確定和進(jìn)一步的明晰，特別是在第六十條中，對集體所有土地行使所有權(quán)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。

其次，捍衛(wèi)了土地有償使用的土地權(quán)益。國有土地有償使用制度是在《土地管理法》中確立明確的，該法律在1998年修訂完善而成。在規(guī)定中，建設(shè)單位獲得國有土地的使用權(quán)，可以借助出讓等有償使用方式。一般建設(shè)單位嚴(yán)格按照國務(wù)院規(guī)定中的標(biāo)準(zhǔn)與方法，將土地使用權(quán)的出讓金繳納，只用將土地有償使用費用繳納之后才能對土地使用。隨著城市化腳步的加快，土地的利用規(guī)模也隨之增大，一些涉及到征地而引發(fā)的矛盾與糾紛也日益惡化加劇。因而，在2004年的《憲法修訂案》中明確指出，若是出于國家公共利益的需求，那么相關(guān)單位可以依據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定征收或者征用土地，并給予相應(yīng)的補償。這一法律規(guī)定，在《憲法》的層面上對土地的有償使用制度進(jìn)行了確立。

再次，定義了農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的物權(quán)特性。農(nóng)民賴以生存和發(fā)展最為重要的保障，指的是農(nóng)村宅基地的使用權(quán)以及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。自改革開放初期到現(xiàn)在，中國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生了巨大變化。首先是由使用權(quán)和債權(quán)向物權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)化，這主要體現(xiàn)在2002年頒布的《土地承包法》中，最后在2007年的《物權(quán)法》中得以確立。與此同時，在《物權(quán)法》中，還將農(nóng)村宅基地的使用權(quán)從建設(shè)用地的使用權(quán)中完全獨立出來，并作為一種單獨存在的用益物權(quán)，這也是中國所特有的用益物權(quán)的形式。對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)的確立和明確，不僅有利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置，同時也大大提高了土地的利用效率，極大地促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，并最終推動城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化的發(fā)展。

我國農(nóng)村土地物權(quán)法的踐行及其制約因素

物權(quán)法的頒布與農(nóng)村土地制度改革。2007年10月正式實施的《物權(quán)法》，把農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)用益物權(quán)解釋，這種做法對廣大農(nóng)戶在自主經(jīng)營時的權(quán)利提供了保護(hù)，也推動了農(nóng)村經(jīng)濟能長期的持續(xù)的穩(wěn)定的發(fā)展。但現(xiàn)行農(nóng)村土地制度以民法通則、現(xiàn)行憲法、農(nóng)業(yè)法、物權(quán)法和土地管理法等法律做基礎(chǔ)，一些規(guī)定還不確切，還需要進(jìn)一步的細(xì)化，而且希望能有新突破。

歸屬與權(quán)利的主體界定上具有含混性。農(nóng)民集體所有權(quán)是集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)換，這是由我國的農(nóng)村集體土地相應(yīng)法律所規(guī)定的。但由于村農(nóng)民、農(nóng)民和組農(nóng)民的集體所有權(quán)存在所有關(guān)系的多層次性，導(dǎo)致每項權(quán)利關(guān)系尚未確定。在各國立法的原則中，物權(quán)法都運用物權(quán)法來定注意的條款，在事情發(fā)生前法律用強行的方式對物權(quán)的內(nèi)容、種類和它的效力等進(jìn)行規(guī)定，當(dāng)事人對內(nèi)容方面的意思自治是不被允許的。同時，因為每個國家的所有制存在差異，以土地物權(quán)制度為代表的物權(quán)法和各國政策性的規(guī)定彼此間關(guān)系很密切。在物權(quán)效力和物權(quán)法原則問題上，各國的物權(quán)法都存在相通性，但是因為受各個國家的政策和習(xí)慣影響，各國物權(quán)的種類卻存在著巨大的差異性。

“公共利益”界定不清。《物權(quán)法》規(guī)定物權(quán)保護(hù)公共權(quán)益，所以私權(quán)益不得損害公共利益。但現(xiàn)實法律中，我們并沒有對“公共利益”進(jìn)行清晰地界定。如我國憲法規(guī)定，國家為了公共利益可依法征收集體所有的土地及其他不動產(chǎn)。但是這種賦予性權(quán)利并沒有進(jìn)行具體的制度設(shè)定和條令限制，只是對公共利益這個詞語進(jìn)行了初步的概述。其中《土地管理法》規(guī)定國家的合法土地征收行為必須向土地所有人予以補償，還必須通過申請程序。并且禁止任何單位和個人非法轉(zhuǎn)讓土地。國家只能用于公共利益的目的來征收土地。但是在現(xiàn)實生活過程中很多政府單位為了擴大政績或者單位房屋建設(shè)，在進(jìn)行著不以公共利益為目的的建設(shè)，這顯然違背了公共利益的原則。

推進(jìn)我國農(nóng)村土地物權(quán)法律體系的構(gòu)建之策

完善土地物權(quán)流轉(zhuǎn)方式。我國的現(xiàn)行土地政策中，是以農(nóng)村的集體單位管理農(nóng)村土地，而該方式的主導(dǎo)因素在于創(chuàng)立土地制度之時，受到社會主義特有市場經(jīng)濟模式的影響。其主要表現(xiàn)特征為：一是農(nóng)民耕地使用者由土地的集體所有者管理，集體所有者的使用職能位于其所有權(quán)限階梯中的第二位；二是土地所有者擁有使用分配權(quán)，可將使用權(quán)利交予他人，并要求獲得有償回報。通常土地所有者本身并不是使用土地，多以承包外租等形式交由其他農(nóng)民使用，該方式為承包經(jīng)營，由于所有者本身不愿進(jìn)行耕地工作，從業(yè)于農(nóng)耕工作的農(nóng)民對耕地有著極強的渴望，故而將土地的使用權(quán)租讓，在提高土地整體使用面積的同時，也對農(nóng)民工作的積極性有著很好的促進(jìn)作用。就我國耕地浪費等問題，應(yīng)積極采取措施進(jìn)行解決，可執(zhí)行多元化承包經(jīng)營，將土地的使用方式豐富起來，著手建立能夠提升農(nóng)民工作積極性的物權(quán)流轉(zhuǎn)方式，進(jìn)而促進(jìn)整體市場的開發(fā)。

培育農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)社會需求。一是提高農(nóng)民就業(yè)效率，促進(jìn)轉(zhuǎn)租機制有效進(jìn)行。農(nóng)民牢守土地在于其缺乏對自身勞動力的認(rèn)知，以及本身對農(nóng)村的歸屬感，一方面則需從農(nóng)民非農(nóng)業(yè)就業(yè)入手，解決農(nóng)民低收入、無保障等，進(jìn)而提升農(nóng)村整體勞動力價值；另一方面還可結(jié)合農(nóng)村本土企業(yè)，以小型鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主要農(nóng)民就業(yè)入口，在其實現(xiàn)經(jīng)濟提升后，為農(nóng)村增強基本公共設(shè)施建筑。二是打造本土產(chǎn)業(yè)，有規(guī)模的經(jīng)營土地。全方位推動農(nóng)村可提升經(jīng)濟效益產(chǎn)業(yè)，擴大農(nóng)村耕地集中使用需求，以產(chǎn)業(yè)帶動農(nóng)村土地集中經(jīng)營。

建立土地流轉(zhuǎn)市場完善土地流轉(zhuǎn)機制。一要確立中介機構(gòu)權(quán)限。由中介改造土地流轉(zhuǎn)形式，以其自身職能解決流轉(zhuǎn)過程中的問題，為市場的建立增加可能性。二要創(chuàng)立信息平臺。由政府部門組織建設(shè)，在平臺中可自由進(jìn)行信息交換，進(jìn)而將土地流轉(zhuǎn)所要求信息加入信息平臺，使平臺本身成為合理、合法的交易場所。三要完善土地合同。在農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)行為時，要求必須簽署相關(guān)書面合同，并在合同中嚴(yán)格規(guī)定租用相關(guān)信息，以此形成法律依據(jù)。

以土地制度改革為契機，推進(jìn)城鄉(xiāng)土地集約高效利用。一是促進(jìn)規(guī)?；ㄔO(shè)。對土地進(jìn)行使用權(quán)承包經(jīng)營，使土地法定使用者數(shù)量減少，進(jìn)而提升土地整體化經(jīng)營，有效的滿足生產(chǎn)效率的提高。二是推進(jìn)農(nóng)村聚落建設(shè)。在促進(jìn)耕地流轉(zhuǎn)時，應(yīng)加快農(nóng)村建設(shè)，使農(nóng)民在失去土地后能從業(yè)與家鄉(xiāng)，減少對城市的人口沖擊，并提高農(nóng)村收入。農(nóng)民獲得保障生活的收益，能夠促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的加速進(jìn)行。三是強化保障耕地面積。在建設(shè)過程中應(yīng)首要保障土地的耕地使用面積不縮減，在此基礎(chǔ)上為農(nóng)民提供公共服務(wù)設(shè)施及收入性建筑建設(shè)的土地。四是構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化發(fā)展空間格局。一方面要促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化步伐，另一方面要減少城市化土地使用成本。

第9篇：土地征收法律規(guī)定范文

1 德國土地征收補償制度

1.1 德國的土地征收補償原則

德國的土地征收補償原則可以分為如下三個時期,分別是19世紀(jì)的全額補償時期、魏瑪時期的適當(dāng)補償以及基本法時期的“公平補償原則”。

1949德國公布的基本法第14條規(guī)定:“土地征收補償,必須公平衡量公共及參與人的利益以后再作決定?！钡聡痉ü窖a償?shù)囊馑季褪?土地征收時,應(yīng)對公共利益與土地被征收人的利益進(jìn)行衡量,并且應(yīng)該給予公平的衡量,把公共利益與參與人的利益放在同等地位上,不偏不倚。這種既不偏頗當(dāng)事人的利益,也不私好“公眾”而犧牲私人利益就是基本法的公平補償。

在實務(wù)上,德國法院對基本法的貫徹,實質(zhì)也仍然是類似于“全額補償”。德國聯(lián)邦普通法院在1952年6月10的一個判決就認(rèn)為,在土地征收案件中,被征收人可以由補償費,再獲得與其被征收的土地同樣價值的土地。聯(lián)邦普通法院對公平補償?shù)脑忈尵褪歉鶕?jù)等值理論給予被征收人市價(全額)的補償。雖然德國在1968年12月6日著名的“漢堡水壩案”中認(rèn)為,基本法公平補償?shù)囊?guī)定,不是一定必須給予全額補償,只以交易價值為導(dǎo)向的補償,并非基本法的本意。所以,被征收人并不一定必須被給予與被征物“完全等值”的補償。但是由于德國的立法實務(wù)多是采納全額補償。聯(lián)邦普通法院認(rèn)為只有在例外的情形(例如立法者特別的立法),才允許給予低于市價的補償。①

在立法上,德國在二戰(zhàn)后制定的法律也是采納全額補償。1953年8月3日公布的戰(zhàn)后第一個聯(lián)邦征收法律《建筑用地取得法》規(guī)定,土地征收補償不僅包括被征收土地的“權(quán)利損失”,還包括其他因征收而引起的“財產(chǎn)的不利益”。在1960年6月23日制定的《聯(lián)邦建筑法》規(guī)定,征收補償主要有三種:實體損失補償、負(fù)擔(dān)損失補償和其他損失補償。

綜上所述,雖然德國在各個時期有關(guān)土地征收補償原則的具體提法不同,但基本內(nèi)容是保持一致的,就是傾向于以市價給予全額補償。

1.2 德國的土地征收補償范圍

根據(jù)德國《聯(lián)邦建筑法》的規(guī)定,土地征收補償范圍,主要有實體損失補償、其他財產(chǎn)損失補償與負(fù)擔(dān)損失補償3種。

1.2.1 實體損失補償

實體損失補償是指對被征收土地以及其他征收的“標(biāo)的的價值”的補償。

1.2.2 其他財產(chǎn)損失補償

其他財產(chǎn)損失補償是指實體補償之后,財產(chǎn)權(quán)人仍有的損失補償?！堵?lián)邦建筑法》第96條列舉了三種其他損失補償?shù)姆N類:(1)對目前財產(chǎn)權(quán)人的職業(yè)、營業(yè)能力以及其欲達(dá)成的工作,造成暫時持續(xù)性的損害。但是這種損失額以不超過在另一塊土地上造成與目前同等的利用,所需的花費為限。(2)因征收使得征收剩余的土地,或/！/是使得與征收土地有空間及經(jīng)濟上密切關(guān)聯(lián)的財產(chǎn)權(quán),產(chǎn)生價值上的減損。(3)因遷居所引起的必要的遷徙費用。

1.2.3 負(fù)擔(dān)補償

這主要是指因征收而解除的租賃契約,或是該契約的解除(或中止)是因為該房屋即將被整建或是強制更新,以致無人承租或是致使閑置無用,這將使財產(chǎn)權(quán)人短暫的失去租金的收入,這應(yīng)給予補償;以及因此承租人或承租人因被解約,必須遷居以及暫時另覓居處,而所需遷徙費等等的損失,包括在特別負(fù)擔(dān)的范圍之內(nèi)。

1.3 德國的土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)

關(guān)于的土地征收補償標(biāo)準(zhǔn),德國的《聯(lián)邦建筑法》規(guī)定最為詳細(xì),《聯(lián)邦建筑法》也是德國最為重要的有關(guān)征收的法律。《聯(lián)邦建筑法》有關(guān)土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定如下:

1.3.1 實體損失

實體損失,是指被征收土地以及其他征收的“標(biāo)的的價值”。《聯(lián)邦建筑法》第95條規(guī)定,實體損失的補償標(biāo)準(zhǔn)是征收官署決定征收計劃時的“市價”。該法同時在142條規(guī)定,所謂市價是指在通常交易的情況下,該被征收的土地與其他標(biāo)的具有的法律權(quán)利,事實特征,其他狀況及其所在的地點,所具有的價值;特殊與個人關(guān)系,在計算該被征收土地與其他標(biāo)的時,不予以考慮。

1.3.2 其他財產(chǎn)損失補償標(biāo)準(zhǔn)

所謂其他財產(chǎn)損失是指實體補償之后,財產(chǎn)權(quán)人仍有的損失。營業(yè)損失補償、殘余地補償與遷徙費補償都都屬于此列。

對于營業(yè)損失的補償最高額,不能超過將另一塊土地重建為原來品質(zhì)的必要花費,也就是不能超過重建費用。

關(guān)于殘余地的補償,依照德國法院實務(wù),若是對于已征收部分的市價補償,已經(jīng)超過原有整塊土地的實際價值很多的時候,就不可以另外提起獨立的殘余地補償。這是因為德國自帝國法院時代,就采取所謂的差額計算法,這種計算法是將整塊不動產(chǎn)在征收前的市價,減去部分征收后,剩余土地的市價,所得的差額,便是應(yīng)支付的已征收部分土地的補償費與剩余土地的所失利益的總和。

遷徙費的補償,主要包括營業(yè)體在遷徙過程中必要的開銷,諸如運費、保險費、人員安置費、找尋店面的費用以及裝修費用等。

2 德國與我國土地征收補償制度比較

2.1 土地征收補償原則比較

我國關(guān)于土地征收補償原則一直沒有明確統(tǒng)一的規(guī)定。在第四次憲法修正案頒布以前,憲法沒有補償?shù)囊?guī)定,當(dāng)然也沒有補償原則的規(guī)定。第四次憲法修正案頒布以后,對土地征收補償原則也沒有具體規(guī)定。單從以前的具體法律法規(guī)關(guān)于土地征收補償原則的規(guī)定來看,主要存在四種模式:(1)規(guī)定“給與一定的補償”,如《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)負(fù)擔(dān)監(jiān)督管理辦法》第17 條。(2)規(guī)定“給與相應(yīng)補償”,如《農(nóng)村土地承包法》第16 條。(3)規(guī)定“給與適當(dāng)補償”,如《最高人民法院關(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定(試行)》第12 條。(4)規(guī)定“給與合理補償”,如《歸

僑僑眷權(quán)益保護(hù)法》第13 條。②從這些具體的法律法規(guī)對補償?shù)脑瓌t性規(guī)定,再結(jié)合我國土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)和補償范圍可以看出,我國土地征收補償主要是采取適當(dāng)補償原則,但是我國的適當(dāng)補償主要又是不完全補償。 德國與我國法律均沒有對土地征收補償原則作出明確的一般規(guī)定,但是德國無論是具體法律規(guī)定還是實務(wù)上都傾向于給予全額補償,從前文可看出德國法院在實踐中是依據(jù)等值理論給予市價補償,這是德國不同于我國之處。

2.2 土地征收補償范圍比較

我國將土地征收補償范圍嚴(yán)格限定在與被征收土地有直接聯(lián)系的經(jīng)濟損失上,與被征收土地有間接聯(lián)系以及因此而延伸的一切附帶損失均未列入補償范圍。在這樣的立法思想指導(dǎo)下,《土地管理法》將征收補償?shù)姆秶鷩?yán)格限定在以下三個方面:(1)土地補償費;(2) 安置補助費;(3)地上附著物和青苗的補償。

關(guān)于土地征收補償范圍我國與德國不同之處有兩點:一是德國征地補償包括其他財產(chǎn)損失如殘余地補償,而我國并沒有規(guī)定這種補償。二是我國征地補償包括安置補償費,法律規(guī)定此種補償目的在于彌補土地補償費過低之不足,但兩者之和實際仍然補償不充分,筆者將在下文進(jìn)行分析。德國法律并沒有此種補償,這也是兩國不同之處。

2.3 土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)比較

我國《土地管理法》第47條對農(nóng)村土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如下:

征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

比較我國與德國土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)主要有以下特點:

根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定,征收農(nóng)用地主要是根據(jù)原用途進(jìn)行補償,具體表現(xiàn)就是征地補償是依據(jù)被征收耕地的年產(chǎn)值進(jìn)行計算的。德國征地補償主要是按照市場價格進(jìn)行補償。

要明確的是,德國僅限于公益征地。德國基本法第十四條第三款規(guī)定:財產(chǎn)之征收,必須為公共福利始得為之。德國以市場價格征地,乃公益征地按照市場價格進(jìn)行補償。我國《憲法》第十三條第三款也規(guī)定國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。但由于我國《土地管理法》 第四十三條規(guī)定任何單位和個人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地。因此,無論是公益性用地還是經(jīng)營性用地都需要使用國有土地,建設(shè)用地涉及農(nóng)用地時,即使是經(jīng)營性用地也需先征為國有土地。由于征地主要用于工業(yè)用途,而工業(yè)用地與農(nóng)業(yè)用地的價格懸殊巨大,導(dǎo)致我國征地補償相對較低。

首先,土地補償費為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍并不合理。因為我國土地承包經(jīng)營權(quán)根據(jù)法律規(guī)定一般為30年,而且承包期限到了以后,如果沒有其他原因,可以繼續(xù)承包。所以以耕地年產(chǎn)值的4至6倍進(jìn)行補償,買斷農(nóng)戶對農(nóng)地30年的使用權(quán),不能說是合理的。

其次,《土地管理法》的補償標(biāo)準(zhǔn)是按照土地的原用途給予補償?shù)?而土地被征收后,由于改變用途,土地的價值往往會增加。又由于農(nóng)產(chǎn)品的價格低,即使按照最高標(biāo)準(zhǔn)給予補償,補償費用也是很少。被征收土地的真正價格應(yīng)當(dāng)是政府出讓土地使用權(quán)的市場價格,而現(xiàn)在政府對失地農(nóng)戶的補償價格比政府出讓的市場價格往往低了很多?？梢?政府并沒有按照市場價格對農(nóng)地進(jìn)行補償,因此政府從征地中獲益最多,這也刺激了有些地方政府濫用征地權(quán)。

3 對完善我國土地征收補償制度的啟示

3.1 在憲法中明確規(guī)定土地征收補償原則

我國的土地征收補償之所以采用適當(dāng)補償?shù)脑瓌t——實質(zhì)上為不完全的補償,主要是因為擔(dān)心倘若給予全額的補償,國家的財力無法承擔(dān),會妨礙土地征收計劃的實行,進(jìn)而對經(jīng)濟建設(shè)造成影響。然而不完全補償與低價補償雖然減輕了國家財政能力的負(fù)擔(dān),但不完全補償所帶來的隱患也是嚴(yán)重的。

首先,不完全補償原則不符合現(xiàn)代憲法對私人財產(chǎn)權(quán)予以保障的原則,我國第四次憲法修正案也規(guī)定了對公民的合法財產(chǎn)給予保護(hù)。

其次,不完全補償雖然一方面減輕了國家的財政承擔(dān)能力,但是它的后遺癥也不可忽視。我國現(xiàn)在的土地征收存在如此多的問題,大部分都是實行不完全補償導(dǎo)致的。不完全補償導(dǎo)致了失地農(nóng)民的貧困,影響了社會穩(wěn)定。而且隨著我國經(jīng)濟實力的不斷增強,采用完全補償并不是不可行的。一方面隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展,經(jīng)濟實力在增強,財政收入在不斷的增加;另一方面,采用完全補償,也并不需要一次性的給足全部補償,可以分期給付補償金,規(guī)定在一定的年限內(nèi)發(fā)完全部的補償,這樣就可以避免給當(dāng)前的財政造成過重的負(fù)擔(dān)。

綜上所述,我國以后修改憲法應(yīng)對土地征收補償原則進(jìn)行規(guī)定,以便對土地征收補償進(jìn)行指導(dǎo),并保障失地農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利。我國憲法可以規(guī)定,“土地征收時應(yīng)當(dāng)給予土地被征收人公正補償”。

3.2 提高土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)

我國的土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)主要是根據(jù)年產(chǎn)值倍數(shù)法進(jìn)行計算的,如前所述,我國土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)存在諸多問題,其結(jié)果導(dǎo)致了失地農(nóng)民獲得的補償很少。我國的學(xué)者基本上都主張?zhí)岣咄恋卣魇昭a償標(biāo)準(zhǔn),但是對具體怎樣提高土地征收標(biāo)準(zhǔn)上存在不同的意見,主要對是否應(yīng)當(dāng)按照“市價”給予補償存在爭議。有的學(xué)者主張應(yīng)當(dāng)按照“市價”給予補償,③有的學(xué)者反對按照“市價”給予補償。④

筆者認(rèn)為,我國的土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)的提高應(yīng)當(dāng)分為兩個階段進(jìn)行。首先應(yīng)當(dāng)確定,我國土地征收最終目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是區(qū)分公益性用地與經(jīng)營性用地,經(jīng)營性用地不再納入征地范圍,而是通過市場取得,對于公益性用地應(yīng)按照市價給予補償。但考慮到當(dāng)前不具備市價補償?shù)臈l件,因此在實行按照市價補償之前,可以采取實行區(qū)片綜合價格等措施提高土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)。

之所以認(rèn)為我國的土地征收補償應(yīng)當(dāng)以“市價”補償為最終目標(biāo)主要有以下兩點原因:

(1)市價補償可以防止征收權(quán)濫用。由于我國現(xiàn)在土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)低,不少政府為了增加財政收入,就濫用土地征收權(quán),把低價征收來的土地再高價轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。而土地征收權(quán)的濫用,導(dǎo)致了大量的社會問題,失地農(nóng)民沒有得到足夠的補償,以致于生活都無法維持,同時也影響了政府在群眾當(dāng)中的威信,造成干群關(guān)系緊張,也使我國耕地流失十分嚴(yán)重。而按照市價補償,政府并不能從征地當(dāng)中獲利,政府就會衡量得失,從而限制了征收權(quán)的濫用。

(2)按市價補償是我國建立社會主義市場經(jīng)濟體制的必然要求,如果在土地征收“強制性”的情況下,不能按照市價給予被征收人補償,實質(zhì)上就構(gòu)成了二次侵害。

由于我國現(xiàn)在不存在農(nóng)村土地市場,所以按照市價補償暫時無法實行,在按照市價補償實行以前,可以通過其他的方式提高土地征收補償標(biāo)準(zhǔn),最主要的就是制訂和貫徹執(zhí)行好征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價。

實施綜合地價補償應(yīng)當(dāng)是暫時的,完善并構(gòu)建農(nóng)村土地市場,經(jīng)營性用地通過市場交易取得,公益性用地征收以市場價格補償應(yīng)是最終目標(biāo)。

(1)土地征收應(yīng)區(qū)分公益性用地與經(jīng)營性用地

我國的土地征收不僅包括了公益性用地,而且包括了經(jīng)營性用地。所謂經(jīng)營性用地,是指工業(yè)、商業(yè)、

房地產(chǎn)開發(fā)用地。對經(jīng)營性用地進(jìn)行征收不僅違反了憲法的規(guī)定——土地征收的目的只能是為了公共利益,而且還制約了我國土地征收補償制度的改革。 首先,土地通過市場機制買賣所獲得的對價通常高于征收補償?shù)膬r格,因而經(jīng)營性用地的征收損害了農(nóng)戶的利益。

其次,我國的土地征收補償從長遠(yuǎn)來看要按照市價給予補償。所謂按照市價進(jìn)行補償,就是按照土地在市場上出售,所能獲得的價格進(jìn)行補償,也就是購買人所愿意支付的價格。因為征收的土地不可能真正出售,所以要比照其他同類土地出售的價格來予以補償,如同一地段同種級別的其他土地出售的價格。因為我國現(xiàn)在經(jīng)營性用地與公益用地都是通過土地征收獲得,制約了農(nóng)地市場建立,那么征收土地按照市價補償就很難真正實現(xiàn)。

(2)提高土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)需要培育農(nóng)村土地市場

我國征地補償制度存在很多問題,征地補償改革的方向是最終公益性用地按市場價格進(jìn)行補償,而按照市場價格進(jìn)行補償?shù)那疤峋捅仨毚嬖谵r(nóng)村土地市場 ,否則市場價格就無從談起。一方面按照市場價格補償要求建立農(nóng)村土地市場,另一方面我國現(xiàn)在土地征收的范圍既包括公益用地也包括非公益用地,而對非公益用地進(jìn)行征收不符合我國憲法的規(guī)定,只有為了公共利益才可以對公民的私有財產(chǎn)實施征收。在其他國家非公益用地基本上都是通過土地市場自由買賣獲得的,如果我國非公益性用地可以通過市場取得,那么可以減少因土地征收帶來的矛盾,土地征收補償引起的矛盾也可以僅僅限制在公益性征地范圍內(nèi)。

3.3 擴大土地征收補償范圍

我國的土地征收補償范圍是非常狹窄的。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)擴大我國的土地征收補償范圍,并且應(yīng)主要采取以下幾點措施:

首先應(yīng)當(dāng)擴大直接損失的補償范圍,凡是由于土地征收導(dǎo)致的直接損失都應(yīng)當(dāng)給予補償,除了地價補償和附著物補償以外,應(yīng)當(dāng)增加殘余地補償、影響鄰地的補償與遷移費補償?shù)取?/p>